1、国际商务中心房地产宗地开发经营区位环境可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际商务中心房地产宗地开发经营区位环境可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月120可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前言6一、研究目的6二、研究方法与思路6三、报告编制依据7委托方提供的宗地基本资料7区域篇8一、区域简介8滨海新区82、xx区8二、区域经济8（1）经济总量9（2）产业结构9第三产业年完成额示意图9（3）贸易企业销售收入10贸易企业销售收入示意图10（5）社会销售品零售额11（6）从业人员人均报酬11从业人员人均报酬示意图11三、区域交通12四、区域支柱产业13制造业13现代服务业14五、结论14规划篇16一、总体规划16滨海新区行业布局明细表18二、规划综述18宗地篇20一、委托宗地概况20用地性质： 综合用地（商住办公不限）20二、地块周边环境21三、道路交通分析21四、商业现状分析22五、区域地位分析24东25南25西25北25六、结论26市场篇27一、房地产相关政策27二、写字楼市场分析30（1）市场供3、应情况301、总供应量302、供应分布303、未来写字楼供应31（具体写字楼项目基本信息资料见附件二）31（2）入驻使用情况311、近期市场吸纳量分析312、需求客户群分析32各区域写字楼客户行业分布特点32（3）经营方式及价格分析341、经营方式342、近期销售价格水平343、近期租金价格水平344、分区域租金价格35（4）区域市场板块介绍361、版块划分362、各版块详情36（1）xx区介绍36（2）开发区介绍38（3）保税区介绍39高新工业区40（4）港口区域介绍41（5）配套设施41（2）建筑形式423、物业品质43(1)典型项目配套43（6）供应特征分析451、供应总量452、供应结4、构453、区域规划454、环境配套455、产品配套466、经营管理46（7）需求问卷调查46购买or租赁48（8）结论54三、公寓市场分析55（1）公寓类产品基本概念55（2）市场供应情况55（具体公寓项目基本信息资料见附件三）56（3）市场需求情况56（2）置业投资需求57（4）租售价格情况57（4）酒店式公寓操作模式58（5）结论59四、商业市场分析60（1）市场供给情况60（具体商业项目基本信息资料见附件六）60（2）区域分布情况60xx区、开发区在售商业项目60（3）结论63定位篇64一、开发定位原则64二、项目S.W.O.T分析64（1）绝对优势Strength64（2）绝对劣势We5、akness64（3）市场契机Opportunity65（4）竞争威胁Threat65三、开发时机判断66四、功能定位商务综合体66五、客户定位港口贸易相关67六、产品定位67（1）5A写字楼67（2）公寓68（3）商业部分681. 本地块规模不适合做多种商业业态定位；68七、租售价格定位69（一）、写字楼销售价格的确定69各物业营销状况权重系数70（二）、写字楼租金和商业售价的确定71（三）、裙房商业租赁价格的确定71（四）、公寓销售价格的确定71参考公寓项目售价表72（五）、小结73八、产品规划设计建议73开发面积与配比73建筑形态73户型面积74九、风险因素分析74经济因素对市场的影响76、4潜在供应竞争风险75交通风险75经营风险75十、营销初步建议75产品形象定位75营销开展原则76大客户整售76定制式生产76经济篇778、参考本市同档次、类型其他建筑物的各项收费或支出78一、方案设定78（具体建筑成本影响因素见附件七）79二、方案A测算79成本测算79销售测算80测算结论81三、方案B测算82成本测算82销售测算84测算结论84四、方案C测算85成本测算85销售测算86测算结论87五、现金流量及敏感性分析88总体进度分析88投资进度分析88销售分析89现金流分析89敏感性分析91六、结论92附件93一、区域规划详情资料93（一）商务商业区93（1）CBD核心区94（2）于家7、堡94（3）响螺湾96（二）海港物流区96（1）天津港96（2）天津港东疆港区97（3）天津港南疆散货物流区100（4）保税区103（三）临港工业区103（四）其他规划105（1）新港船厂105（2）海河下游改造105二、写字楼项目基本信息106三、公寓项目基本信息107四、写字楼5A智能化111二、安全防范系统（SA）111三、通信自动化系统（CA）111四、办公自动化系统（OA）111五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）111五、顶级写字楼标准112Essential business location（重要的商务区）112六、商业项目基本信息114潜在商业项目供给情况116七、建筑8、成本的影响因素1181、建筑形式1182、建筑结构1183、建筑设计1184、建筑的经济性119前言一、研究目的本报告是受天津xx国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市xx区xx路xx国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。二、研究方法与思路我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区的经济、政策走向以及项目所属区域的城市定9、位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。特别是在2006年国家一系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业（包含底商、商铺、写字楼、商务公寓、酒店式公寓等多种形式）、居住物业（纯住宅）、特殊物业的分析，通过研究市场供求现状、产品特征、价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地周边环境、市政交通条件、近期规划动向进10、行深入分析。并因此总结出宗地的优势、劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域的未来商业商务规划区域的发展趋势作出判断。我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户资料支撑。我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发方向。在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品建议及价格制定提供依据。在以上研究分析的基础上， 通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产品形式的收益水平，从而从经济性方面验证11、本项目的可行性。三、报告编制依据委托方提供的宗地基本资料天津市城市总体规划（2005-2020年）天津市总体规划（近期2004-2008）天津市城市总体规划（1996-2010年）天津市总体规划（近期2004-2008）国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策天津市统计局2002-2005年统计年鉴2007年天津市政府工作报告2006年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报现场勘察和实地调研所得资料建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据项目投资分析各种费率依据政府相关文件天津市房管局交易统计数据区域篇一、区域简介滨海新区滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海、海河流域下12、游，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：xx区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。目前新区常住人口160万人。滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥13、有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。xx区xx是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。xx区距天津市中心45公里，距北京160公里，素有京畿门户之称。总面积859平方公里，常驻人口56万人，连同外来人口达70余万。辖13个街道办事处、8个乡。二、区域经济由于部分区域2006年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于2005年各区域统计公报。（1）经济总量经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。2005年度地区生产总值完成368.09亿元，按可比价格计算，比上年增长32.6%，固定资产投资194.76亿元14、，增长19.1%。社会消费品零售总额89.49亿元，增长19.6%。实际直接利用外资0.79亿美元，增长31.5%。城市居民人均报酬32675元，增长14.9%。 （2）产业结构2005年末第一产业完成2.12亿元，增长9.2%。第二产业是推动xx区经济快速增长的主要力量，完成263.26亿元，增长46.3%。第三产业完成102.71亿元，增长7.6%。三次产业比重分别为1%、71%和28%，第二产业比重比上年提高9个百分点。第三产业年完成额示意图产业结构比重示意图03年 04年 05年通过产业结构分析表明，第二产业为本地的主要经济支持，并且有继续增速发展的趋势，第三产业的发展滞后于第二产业的15、发展。04年第三产业构成行业比重示意图 05年第三产业构成行业比重示意图 通过对04年、05年第三产业主要构成行业比重的纵向比较，我们不难看出三大行业增长点，即住宿和餐饮业05年较04年增长6，房地产业增长5，交通运输、仓储和邮政业增长4。这三大行业在第三产业中比重的增长对金融业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。（3）贸易企业销售收入贸易企业销售收入加速增长。2005年贸易企业销售收入完成64.86亿元，比上年增长39.5%。贸易企业销售收入示意图贸易企业销售收入增长迅速表明港口为中心的相关商务类活动将更16、加活跃，这为相关房地产市场的发展奠定了潜在基础。（5）社会销售品零售额市场购销趋于活跃。商业设施建设继续保持快速发展。2005年社会消费品零售总额89.49亿元，比上年增长19.6%。社会销售品零售额示意图（6）从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。2005年从业人员人均劳动报酬32675元，比上年增长14.9%。从业人员人均报酬示意图综述：通过对xx区03年、04年、05年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长、产业结构不断优化、社会消费品零售总额平稳上升、人均收入连年增加，xx区作为滨海地区的核心区，在“滨海新区”大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。滨海新区快速发展的同时，17、一些结构性差异却在浮现。滨海新区主要以工业为主，服务业相对不发达。与上海浦东作比较。滨海新区第三产业仅占GDP的比重的30左右，而浦东新区的比重达到了50%以上。而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。三、区域交通xx海、陆、空交通便捷。天津港与170多个国家和地区的300多个港口有业务往来，定期班轮航线70多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚欧大陆桥国际运输线的起点之一。华北、津晋等高速公路将xx与中国东北、华南、西北相连。京津塘高速公路将北京、天津、xx连成一线，从xx驱车90分钟即可到达北京。轻轨铁路、津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了xx与天津18、的距离。中央大道、集疏港公路一期、蓟汕快速路一期(西中环)、响螺湾开启桥、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程等被列为07年十大重点新建项目，总投资额超过290亿元，2007年预计投资98.3亿元。根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工；双向四车道，净高3.5米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工；新区中央大道项目的关键节点四号路地道、胜利路段年底前完工；海河隧道及全线道路于下半年开工；蓟汕快速路一期工程中的跨海河大桥年内开工；集疏港公路一期19、工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线12.86公里道路、桥梁主体工程年底完工。 交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。新区将安排铁路、轨道及道桥工程18项，计划投资72.9亿元。其中，对内交通中将开工建设中央大道、西中环、津港高速、津汉快速路等一批项目，使新区路网更趋完善、合理。对外交通包括津秦客运专用线、京津城际客运专线、海滨大道北段、京津塘高速公路二线天津段、国道112线天津东段等工程，这些工程的实施将使新区为服务环渤海、辐射“三北”创造更加有利条件。四、区域支柱产业滨海新区拥有优越的地理位置、丰富的自然资源、不断完善的基础设施以及充足的劳动力资源供给。并且具有外向型和重化工业特20、征,资本密集型和技术密集型产业比较优势明显,形成了六大优势产业。随着十一五规划对滨海新区定位的加强,新区内的石化、汽车、电子等主导制造行业以及交通、金融等现代服务业将迎来较大的发展。制造业石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平,扩大开采规模,增强港口石油接卸能力。并形成石化产业集群。汽车十一五期间滨海新区将进一步发展汽车产业集群。主要包括丰田汽车扩能、发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力的关键零部件产业，建设跨区域的零部件生产体系。装备制造新港船厂预计2007年造船能力将达到100万吨,具备30万吨船舶修理能力,具备大型海洋石油装备制造能力,行业产值达到50亿元；到20121、5年造船能力达到200万吨,行业产值超过100亿元,行业得到高速发展。钢材深加工针对新区及周边工业的发展,十一五期间，滨海新区将建成以石油套管为主,油管、钻杆等高附加值产品为辅的国内最大精品钢管生产基地。电子信息滨海新区将重点发展无线通讯、显示器、基础元器件、集成电路、汽车电子、数字视听、光电子和软件等八个子行业。并且注重增加高端产品比重,如3G手机和设备等。医药基因芯片、生物药物等产业化进程,发展生物制药领域,运用现代化手段提升中成药产品的科技含量,推动中药现代化。新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池；在新材料方面,则加快新型材料基地建设,发展高性能化、复合化、功能化、精细化的22、金属材料,新型复合材料,高性能涂料,高效催化剂等产品。现代服务业交通运输及物流新区12年基础设施累计投资880亿元,建设了475个重点工程,竣工443项。形成了内、中、外三环和六横六纵的道路骨架,电厂装机容量达到274万千瓦,引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中,15万吨级深水航道、蓟港铁路、津滨轻轨等重大项目相继竣工。新区工业由于独特的地理位置天津港与世界170多个国家和地区的300多个港口有贸易往来,2005年货物吞吐量2.2亿吨；集装箱吞吐量460万标箱,来自天津以外地区的占60%以上；天津口岸进出口总值超过800亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构均在新区设23、立了分支机构,已形成了类型比较齐全的银行保险机构体系。截至2005年10月末,银行业资产总额1442.60亿元,存贷款分别达1074.72亿元、899.11亿元,实现利润18.07亿元。商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集、配套服务完善的国际贸易与航运服务区。信息化迅速发展,电子政务、电子商务、电子口岸建设快速推进。五、结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显、经济发展势头强劲、功能定位强大、发展方向明确，为发展商务地产提供了良好的大环境。但滨海新区目前产业结构以第二产业为主，第三产业在国民经济中的比重依然相对较低。第三产业中的商贸、物流、金融、中介等企业对写字楼需求较24、大的行业在本地尚处在发展过程中。产业结构特征造成了本地写字楼市场的发展相对滞后。滨海新区的发展越来越重视产业结构的优化调整，重点发展第三产业及金融、商务活动。在可预期的未来将促进区域内对商务办公物业的需求。规划篇滨海新区功能定位和战略目标是：“依托京津冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。”一、总体规划根据天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要，滨海新区2270平方公里的土地被划分为“一轴”、“一带”、“三个城区”、“七个功能区25、”：即沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”，在轴和带的“T”型结构中建设三个生态城区和七个产业功能区。 滨海新区土地利用规划结构为：农用地398平方公里，占17.6%；建设用地1367平方公里，占60.2%；未利用地505平方公里，占22.2%。 到2010年，滨海新区常住人口将达到180万人以上，其中城镇人口165万人，城市化水平将达到90%；2020年常住人口将达到300万人以上，其中城镇人口290万人，城市化水平将达到97%。 到2010年，滨海新区将形成三个城区、六个新市镇的城镇结构。 规划建设七个产业功能区：此外，还将编制规划26、，建港造陆，建设临港产业区，围合面积约150平方公里。重点发展港口物流服务等相关产业，实现与临港工业区的一体化发展。建设若干生态农业基地，发展沿海都市型观光农业。 滨海新区行业布局明细表行业名称行业细分石油化工石油化工、海洋化工、一碳化工金融服务业银行、证券旅游业农业高新技术电子信息、生物医药、纳米及新材料港口海洋运输、国际贸易、现代物流、保税仓储、分拨配送及与之配套的中介服务业航空飞机总装、航空运输、加工物流、民航科教、研发与产业化、商贸会展、航空设备维修本地块位于滨海新区滨海中心商务商业区、海港物流区两大功能区交界处。因此我们将滨海中心商务商业区、海港物流区两大功能区作为重点进行分析。（具27、体区域规划详情资料见附件一）二、规划综述滨海新区的整体发展态势为本项目的实施提供了前所未有的机会，特别是天津港的规划建设，为滨海新区贸易、物流及相关服务行业的发展创造了良好的环境。泰达CBD作为区域金融、商务、办公核心的中央商务区将成为未来滨海新区高端商务、商业活动的首选，整个中央商务区拥有非常乐观的发展前景。该项目将成为环渤海地区乃至中国北方地区具有极大的知名度和高度的认同感的滨海新区地标，具有极大的辐射影响力。而航运服务中心凭借其与开发区泰达时尚广场、东疆保税港相接的地理位置和其突出的产业服务功能特色，同样有着良好的发展前景。未来东疆港区、南疆散货物流区、临港工业区均有其相应配套的商务办公28、区与生活区，均会形成类似于航运服务中心的产业商务聚集区。响螺湾商务区、于家堡商务区是受政策扶持的滨海新区重点开发区域，未来建设前景看好。但其规划与落实能否协调统一有待时间的进一步证实。本地块开发区CBD核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运服务中心南疆港区xx行政中心洋货商业区解放路商业区辩证的看待滨海新区整体规划，我们发现大量的商务区规划体量之大、投资之多是存在问题的，使得其不可能全部实现。开发区、xx区、保税区、天津港各自为政，在开发节奏上存在不和谐因素，使得整体规划难以在短时间内形成规模效应。以功能优势和产业聚集而产生的商务区有其内在的长期稳定驱动力。29、而为了建设商务区而建设的商务区，其是否符合市场需求尚需要深入论证。未来的滨海新区市场存在庞大的商务物业的潜在供给，包括于家堡、响螺湾、泰达CBD在内，规划总商务物业建筑面积200多万平方米。对未来的商务地产市场造成了复杂的未来竞争环境，对本项目的实施提出了严峻的挑战。但目前大多是处于观望期与筹备期，抢得先机是上策。单就进入市场时机的因素考虑，本项目应抓住机遇，避开挑战，尽快建设实施。宗地篇一、委托宗地概况地理位置：本地块位于天津市xx区xx路与xx路交口，与中国北方第一大港天津新港相连。地块四至：边界建筑道路现状东至老旧居民楼西至在经营五星级酒店南至 铁路交叉通过，两侧杂草丛生、环境较差北至公30、路岔口，三角形环岛地块现状：目前，本地块一期xxxx酒店已经投入使用，二期土地完成三通一平。地块主要参数：用地性质：综合用地（商住办公不限）土地面积：9317平方米容积率：9.7（参考）建筑面积：8-10万平米（参考）土地使用年限：2002年2052年以上地块参数由委托方提供，该地块最终参数的确定可因其功能定位做相应调整二、地块周边环境新港区域是xx区中心与天津新港的连接过渡区，南靠海河，北接开发区（以铁路分界）。本区域现状用地主要有居住、工业、仓储、基建和公建。在新港二号路上目前形成的重要建筑有港务局办公楼、喜达港、新业丽湾、天纬大厦、新港宾馆、外运大楼、北方大厦、远洋宾馆、港务局通信大楼等31、。这些建筑已经构成目前新港地区建筑风貌的主体，小气候已在逐渐形成。本区域北部由碱渣山改造的紫云居住区，有大量商品房住宅项目在此建设，现在已成规模。地块附近住宅有地震前后建的四层以下的住宅。这些住宅年久失修，设施简陋，需要逐步淘汰改造。公共建筑特别是商业建筑布局不合理，规模偏小，主要都集中在新港二号路两侧，在现状街坊内部缺乏商业网点，使居民日常生活用品购物不便。文化娱乐设施配套不足，缺少必要的公共设施用地如影剧院、展览馆、游乐中心等服务设施。由于该区域临近码头，经常有煤炭等粉尘物堆放装卸，造成该区域的粉尘污染比较严重空气质量差，周边绿化除xxxx对面1.6万平方米的广场公园外,目前尚无其他大面积32、绿地。同时，临近铁路噪声较大。 广场（1） 广场（2）三、道路交通分析新港地区道路交通，东西方向主要为四号路、二号路、永太路沟通天津港和xx中心区，南北方向有机场街、北与保税区、开发区相连，南通过船闸与东沽及渤海石油相接。京塘高速公路通过连接线可方便地与该区联系。新港主次要干道还有东西向：xx路、河口街、二号路；南北方向有港滨路、港医路、三槐路、春光路、春阳路等。直入地块道路有xx路、xx路两条道路，xx路西接新港二号路，东接天津港属于二号路支路，xx路路面狭窄起二号路、一号路连接作用，两条路交汇处建有三角形环岛正对项目入口，对交通造成一定的影响。 项目入口建筑物 xx路 xx路新港地区南有海33、河，北有二线铁路和碱厂，西有一线铁路及天津碱厂造成该地区对外交通地域十分狭窄，使该区与其它区域连接均靠一个出口、一条道路，如新港至xx中心区必经新华路口，加之又有铁路阻塞十分严重。新港至东西沽，须经船闸交通设施条件很差，或收费的新建海河大桥。新港至保税区，开发区只有临港立交桥通过，东西南北方向各有一条通道，机场街、新港二号路既是对外交通干线，又是城市内部主要干道，大量机动车、非机车、公交车辆均集中于一线，交通出行不便。四、商业现状分析项目周边工业企业、政府机关所占有相对较大的比例，商业比例较少，主要分布在新港二号路与临港路交口西侧，以中档餐饮、宾馆为主。特别是沿宗地的xx路属于二号路通往港口支34、路，两侧无大中型商业设施，商业气氛差聚集人流能力低。购物、娱乐、餐饮、运动、休闲xx路吉瑞达超市、东海食品超市、钱雨食府、大和海鲜楼、九麒麟酒楼、水晶浴场、金鑫华酒楼等。新港二号路华羊洗浴、华清洗浴广场、鱼满仓、新港洗浴广场、德盛福超市、华润超市、金元宝海门连锁超市。新港二号路与临港路西侧形成的商业带相对成熟，辐射范围较大。但除餐饮酒店以外的其他业态则生存困难。金融服务xx路无新港二号路上海浦东发展银行、中国银行、渤海证券、中国建行、工行3个，商业银行、农业银行2个、中信银行。区域内金融服务机构相对多样且分布均匀，辐射面广能够满足周边企事业单位的需要。邮政服务xx路无新港二号路中国邮政xxxx35、酒店xxxx酒店是由天津xx国际商务中心有限公司（委托方）投资兴建，由xx酒店管理集团北方公司顾问管理的一家集餐饮、住宿、康乐、会议为一体的国际化五星级标准商务型酒店。总建筑面积达3.8万平方米， 酒店主体高25层，拥有各种规格的客房与套房305套。xxxx酒店是xx区第一个达到五星级标准的酒店。目前开业时间不长，正处于市场培育期。它的存在有助于二期项目的档次形象的迅速建立，同时在一些服务功能上可实现互补。五、区域地位分析本地块开发区CBD核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运服务中心南疆港区xx行政中心洋货商业区解放路商业区本地块处于xx城区新港片区，属天36、津港咽喉位置，位于滨海新区滨海中心商务商业区、海港物流区两大功能区交界处，毗邻海河中下游重点开发区域，西与紫云居住区相接。现结合区域规划对本区域地位及商务发展前景评述如下：东天津港的规划建设为本地块提供了有力的产业基础优势支持。同时，航运服务中心、南疆散货贸易中心、东疆港商务区的开发也将对本项目产生巨大的竞争压力。新港船厂搬迁后的50万平米土地极有可能规划为商贸用地，从景观环境、商业商务氛围的形成以及规模效应上对于本项目均为利好。与本项目不会形成竞争，反而它的启动会提升区域价值，为本项目的价值提升提供了支持。南未来周边有规划修建跨海河大桥与蓝鲸岛、东沽连接。该规划如能在近几年实现将根本性改善本37、地块周边交通状况。西xx区的行政中心在以政通大厦为中心的营口道与中心路周边区域。目前其周边写字楼、酒店等商务类建筑仅有有限的几栋，难以称得上规模。洋货商业区与金街商业区分别为xx区城市外向消费与内向消费商业中心的代表地。地块所在的xx新港区域，距离xx中心商业区、行政办事机构较远。于家堡商务区地理位置距本地块不远，但并未将本地块包括在内。虽然可一定程度上拉升本地块的土地价值，但同时也产生了将本地块商业地位边缘化的作用，给商务客户在选择判断上造成了不利的影响。北开发区的行政中心在第三大街与新城东路新城西路交口之间区域。目前有开发区管委会、海关、图书馆、金融街等多个大型公建。开发区的商务商业区主要38、集中在第二大街、第三大街、南海路、黄海路周边。由于紫云居住区的存在，从一定意义上，阻隔了泰达CBD商务氛围向新港地区延伸的可能性。有规划将开发区北海路、xx港滨路贯通，对于本地块价值有很大影响。六、结论就地块商务开发价值而言，地块不临主干道，车流人流不多，较为僻静，位置相对隐蔽，不具备商务办公楼彰显易见的基本要求，商务办公和商业经营位置条件欠缺。地块周边建筑以机关、大型企业、船厂、老旧居民区为主，带有浓重的计划经济色彩，缺少商业商务气氛。除此之外还有以下若干不足：地块面积狭小，不利于大型商业项目规划及停车需求。道路交通现状方面，通往开发区、保税区、海河以南方式单一、便捷性较差。城际交通方面，至39、机场、火车站、高速公路入口等长途交通设施无特别优势。临近铁道的不利影响不容忽视，带来一定的噪音干扰、交通不便。如铁道长期存在，则未来区域改善前景预期并不乐观。同时，我们也应看到其有利的方面：一期五星级酒店是良好的品质示范，有利于未来使用功能的互补和客户资源的共享。对于建筑的高层用户，可享受开阔的视野和良好的海河入海口景观资源。这些都为一个高品质商务商业项目提供了良好的内在有利条件。本地块远离城市行政中心、商业中心，临近但不在重点规划的中心商务区内。区域现状虽然在对港口贸易物流等行业领域有一定价值，但对功能依赖性较强的小型服务企业缺乏足够的吸引力。并且该区域受海河、铁路、紫云居住区双向挤压，造成40、了周边可发展商业商务的地带狭长。难以规划建设商务聚集区形成规模效应，区域地位近期内难有根本性改观。通过本篇对宗地分析，我们初步认为新港区域的商务商业类地产尚处于待开发阶段，商务功能不完善。本地块区位环境不适宜开发商业类地产,作为商务办公类开发也有一定的先天条件不利因素，目前开发风险较大。如计划近期开发非住宅类产品，则在类型选择上宜采用功能多样的综合性定位，以自我完善来弥补区位先天功能不足带来的功能缺陷。市场篇一、房地产相关政策2006年与住宅类地产相关的国家政策法规序号政策相关内容颁布部门颁布时间政策作用1“国六条”出台国务院2006-5-17 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、41、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布。更加具体而深入的进行房地产市场的调控，调控力度之强，覆盖层面之广，都史无前例，且正中要害。2“国六条细则十五条“出台建设部2006-5-29 3关于加强农村宅基地管理的意见规定国土资源部2006-6-24 城镇居民不能购买农村的宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，一律不批准。集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”4关于制止违规集资合作建房的通知建设部2006-8-18集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠42、政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。5城镇廉租住房工作规范化管理实施办法建设部2006-8-19逐步建立起科学有序、行为规范、办事高效、公开透明的廉租住房管理机制，不断提升规范化管理水平，强化政府住房保障职能，切实解决最低收入家庭住房困难。6关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部2006-7-15各地要根据总量与项目相结合的原则，统筹落实新建住房结构比例要求。06年6月1日起，各城市年度新审批、新开工商品房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到70%以上。 7关于个人住房转让所得征收个43、人所得税有关问题的通知国家税务总局2006-7-18 通知对二手房交易所得征收个人所得税有关规定作了进一步明确，以利于各地税务机关规范执法，统一征管程序，依法加强税收征管。8天津市公寓项目建设管理暂行办法天津市国土资源和房屋管理局2006-11-29 为适应房地产市场的发展和需求，规范公寓项目建设管理行为。92006年房地产调控工作重点国家发改委2006-2-22继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。鼓励居民适时适度购房；严格控制大户型、低密度高档住宅及商业营业用房开发建设。表1-2 2006年与商业地产相关的国家政策法规序号政策相关内容颁布部门颁布时间政策作用1200644、年房地产调控工作重点国家发改委2006-2-22继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。鼓励居民适时适度购房；严格控制大户型、低密度高档住宅及商业营业用房开发建设。2售后包租重点治理建设部2006-5-22整顿商业地产销售市场，治理部分开发商利用售后返租欺骗商铺投资者的行为，影响了一些商业地产的销售进度。表1-3 2006年与房地产开发企业相关的税费、银行信贷政策法规序号政策相关内容颁布部门颁布时间政策作用1国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）国家税务总局2006-3-20 减轻房地产开发产品预售阶段的所得税税负，税务机关的管理将更45、加规范而严厉，新政策堵住了不少税收漏洞。通过调整税收政策控制开发商的利润空间，鼓励部分开发商建造经济适用房2央行调整贷款利息央行2006-4-28增加投资客户购房成本，从而打压投机行为3规范房地产市场外资准入和管理的意见171号文件建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局2006-7-11意见规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。4银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知银监会2006-8-17资本金比46、例达不到35、“四证”不全等不符合条件的房地产公司，通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。另外，通知要求，信托公司以集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。总的来看，地产开发商通过信托融资的渠道被进一步收窄。5上调金融机构人民币存贷款基准利率。中国人民银行2006-8-18 通过商业银行减少货币供给量，紧缩信贷，间接调控企业和个人的投资贷款需求，抑制固定资产投资增长过快6关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知国家外汇管理局 建设部2006-9-14落实建设部等六部委发布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，促进房地产市场健康发展，规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜47、7关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知国税总局2007-1-16 使一部分以囤积土地、依靠土地升值获取利润的企业利润空间缩小，使单纯的囤积土地变得没有了意义，从而进一步治理了土地囤积问题。近期国家出台的有关住宅地产、商业地产等方面宏观政策法规，从数量上看，绝大多数与住宅地产有关；从内容条款上看，从住宅用地、集资建房、廉租房、高档住宅等领域均加以了调控；从调控深度上看，普通住宅标准的出台、自住房概念的给定、限制套型限制面积比例的硬性规定均对住宅类地产加以了严格的调控。我们看到国家调控重点在住宅类地产上。而有关写字楼、公寓、商铺等商业地产的相关政策，只是偶有提到，且只是从宏观层面加以调控，并未48、出台任何相关细则。相比住宅的调控力度，本轮国家调控政策对商业地产的调控影响相对较小。企业税费、银行信贷等方面的国家政策，无论是对住宅类开发企业还是对商业类开发企业都产生了很大的影响。企业税费方面有关土地增值税、企业所得税的相关制度，从成本和毛利润两个重要层面把企业的净利润限定在了一个有限的区间内，使得开发企业利用一块儿囤积地块谋取暴利的可能性大大降低。银行信贷方面银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知，对地产项目开发的融资问题提出了挑战，尤其是对投资额巨大的商业项目来说，融资问题将成为众多商业项目开发企业所不容小视的问题。规范房地产市场外资准入和管理的意见以及关于规范房地产市场外汇管理有关问49、题的通知，对房地产市场的重要购买资金来源之一的外汇，进行了严格的准入限制，无疑对房地产市场的活跃程度带来了不小的冲击。尤其是对投资类购买行为密集的商业项目来说，外汇资金的限入将为商业项目开发企业不容乐观的问题。二、写字楼市场分析（1）市场供应情况1、总供应量目前，滨海新区核心区内写字楼数量21个，市场存量87万，在售量5.6万，可售楼盘供应基数小，写字楼市场供应长期处于上市小、增长慢的蛰伏期。（各写字楼详细情况见附件）2、供应分布 开发区、保税区由于泰达商务区、金融区及航运中心的规划建设，所以这两个区域潜在商务物业供应量较大，虽然已建设楼盘目前只占区域规划楼盘的很小比例，但随着日后这两个区域的50、不断建设、完善，必然形成累积效应，使这两个区域楼盘存量不断增加。3、未来写字楼供应近期2-3年内已知建设项目有金融街2期，航运中心3、4号楼总建筑面积10万金融街2期：建筑面积4.5万，06年12月开工08年5月30日竣工，6层到顶，户型200-500航运中心3、4号楼预计为公寓式写字楼：总建筑面积6万，地上11层地下1层，户型160-180近期也将施工建设。中远期供应用于家堡、响螺湾、泰达商务区、东疆、南疆都属于政府规划大型商务区，总建筑面积达200多万平方米，未来一旦投入建设将使目前写字楼割据发生很大的变化，但这几个区域目前尚处于规划阶段，预计5-10年内将陆续建设。（具体写字楼项目基本信51、息资料见附件二）（2）入驻使用情况1、近期市场吸纳量分析从图上看开发区依然是写字楼热点区域，由于该区域写字楼配置相对合理，物业管理维护水平相对较高，并且该区域具有良好的商务、交通环境，所以该区域写字楼空置率低，而另两个区域的写字楼比较陈旧，服务管理水平相对较差所以空置率相对较高，这也从另一方面说明了区位，交通环境对项目发展的重要性。 2、需求客户群分析 各区域写字楼客户行业分布特点各区域写字楼客户行业分布特点明显，其中保税区属于物流、仓储、加工区域且对入住该区域企业有优惠措施，所以该区域聚集了众多的物流、贸易企业。开发区经济发达，环境优越且海关设在该区域内，办事方便，所以物流、贸易企业在该区域52、占较大比例，随着近几年金融街的建设也使区域内的金融行业数量得到增加，但开发区写字楼内服务业企业较少，主要是因为开发区人长住人口构单一，常住人口少，第三产业得不到支持。xx区建区时间较早，人口稠密商业氛围浓郁，综合性城市特征明显，所以该区域聚集了大量的服务性行业。各区域典型楼盘入住企业类型特点 样本楼盘选择的标准为各区域典型代表性楼盘，其中金融街为现阶段滨海核心区政府规划高档楼盘且面积分割大，代表了一种政策支持下的高档供应，新天地为现阶段中档楼盘，面分割小，带表了一些小型公司对写字楼的需求，大泛华、天伟分别处于xx中心区和港口地区，对这两个典型楼盘的分析可以从一方面看出区域的聚集效应对不同行业企53、业的吸引力。由于保税区内现有写字楼数量极少，切规模小，而在建的航运中心2号路尚未入住，个案信息没有代表性，所以暂不做该区域分析。 天伟是港口地区唯一市场行为写字楼，由于其独特的地理位置，所以入住的企业多为物流、贸易类。大泛华所在的位置是xx中心区第三产业发达，人口稠密，所以聚集的服务性企业比较多。新天地距离海关较近，且面积小，项目大部分被物流、贸易企业消化，这也从侧面体现了这类企业对小面积写字楼存在一定的需求。金融街属于政治行为，定位性强，所以主力客户为大型金融企业。调查过程中我们发现很多写字楼内部存在一定数量的空置,由物业或者其他渠道了解到, 空置写字间前身多为货运代理行业。其中某母体为货运54、公司的集团明确表示砍掉货运分支,用更大的力量投入到集团其它体系，原因为货运体系的利润过低。由此可见，货运行业的变革正在进行，利润过低使得货运的生存现状不容乐观。（3）经营方式及价格分析1、经营方式目前销售型写字楼比例占到存量的83%，这是由于管理与开发脱节，开发企业过多的追求短期回款造成的，但是值得注意的是写字楼属于商业地产，后期经营管理应大于前期开发，目前这种产权分散没有统一经营的方式直接影响了大厦的后期管理及整体品质的提升，这也是现阶段写字楼市场低靡的原因之一。2、近期销售价格水平目前在售写字楼总体均价8600元/平方米与同区域住宅价格接近。这种现象说明该区域写字楼市场处于初级发展阶段，价55、格基本集中在7000-9000元/平方米的区间内，产品价格接近，档次差异不明显，整体写字楼市场处于相对低靡的状态。3、近期租金价格水平目前该区域租金大多处在1.5元/天/平方米以下水平整体价格偏低，中高档物业供应缺乏。4、分区域租金价格 xx区及港口地区两个区域内无新型写字楼，原有写字楼又入住时间较早且配置较低，所以这两个区域的整体租金水平不高，保税、开发区2个区域租赁价格高是由于：一方面是存在新型写字楼供应且配置高档，另一方面是由于在售新型写字楼多为产权分割销售加零散租赁的方式经营，租金离散度较高，所以这三个区域租金水平变化差异大。（4）区域市场板块介绍1、版块划分项目名称地址项目名称地址大56、泛华大厦xx区营口道港务局大厦xx区新港二号路聚宝大厦xx区解放路豪威大厦开发区第三大街腾达大厦保税区跃进路天津惠通陆华物流中心保税区海滨路航运中心2号楼保税区国贸路金融街开发区第三大街天伟大厦xx区新港路泰达新天地开发区南海路与二大街交口财富星座开发区第三大街目前写字楼项目主要围绕各区政府机关、办事机构分布，按照行政区域可以分为xx区、开发区、保税区、港口地区四个板块。2、各版块详情（1）xx区介绍该区域写字楼数量较少，档次低整体租金水平不高， 同区域内缺乏聚集性，楼盘分布较为分散，中高档产品缺乏供应。其中代表性楼盘有大泛华大厦、天伟大厦等。xx区典型楼盘项目名称大泛华占地面积 区位xx区建57、筑面积51万地点xx区营口道931号层数主楼29层（目前1-19层租赁），附楼7层，底下2层面积分割100销售价格租赁价格1.2元/天/平方米（不含电费用）物业费入住率30%基本配套6部三菱电梯，无宽贷接入功能划分1、主楼首层大堂包括旅游服务、航空票务、银行等商务配套服务1层是咖啡室、台球厅等娱乐设施3-4层为会议中心有8个会议室能容纳300人5-6层为大泛化自用办公区7-19层为开发式办公空间面积36-1124自由分割20-28层为公寓式办公楼面积为106-17829层为多功能厅2、附楼首层为大堂2层为餐厅3-6层娱乐设施配套7层36套客房为其他6层配套大泛华竣工于1998 年属于该区域综合58、体中档写字楼，功能划分明确设计相对合理，由于建成时间较早所以大厦配置比较低档，目前1-19写字楼部分对外出租，19层以上为毛坯，群楼部分大面积闲置整体大厦功能划分与建成初期设计迥然不同。造成这种现象的原因主要是因为，该写字楼没有通过验收尚不能办理产权证，产权存在问题，而且大厦整体缺乏有效的经营管理及客户维护措施，所以造成大量客户流失。这种现象也从一方面说明了大厦经营管理品质的主要性，在当前的市场环境下低服务品质、低服务价格的楼盘是很难生存的。项目名称天伟大厦占地面积区位xx区新港建筑面积2.2万地点新港2号路层数22层面积分割130、200、230销售价格租赁价格13元/天/物业费2元/月/入59、住率40%基本配套AB两区4部电梯，地下车位功能划分 首层为银行 2层以上为办公区域天伟大厦虽然是港口地区唯一成规模写字楼，但出租率依然很低，是由于该大厦配置低下，不能提供较舒适、节能的办公环境，且新港2号路交通状况差，从某种程度上也限制了其他区域的客流，入住该区域。（2）开发区介绍开发区代表楼盘区内写字楼数量较多，档次明显有目前高档的金融街，也有豪威、华辉等中低档项目，同区域内聚集性强，主要分布在二大街、三大街、洞庭路三个区域。目前开发区正在进行中心商务区规划，该商务区的建设标志着开发区整体办公功能的提升及完善，正在由一个单一的现在化工业基地向综合性城区转变。中心商务区中心商务区北起泰达大街60、，南至4号路，东起北海路，西至南海路，总面积2.5平方公里，主要服务滨海新区、辐射全市，为区域内制造业、物流业等优势产业提供办公、金融、商务服务。泰达商务核心区泰达核心商务区位于开发区中轴线，新城西路以东，新城东路以西，发达街以南，第一大街以北，规划占地0.16平方公里，涉及高级办公、行政办公、高级宾馆，及配套设施。天津滨海金融区位于开发区中心城区中轴线旁侧与开发区管委会大厦隔街相对，占地11万平方米，总规划建筑面积近50万平方米，功能分金融区和服务区。金融区北侧为80高大厦，大厦两侧为两组50高曲线型大楼。滨海金融街吸引客户基本形成金融、石油、通信三大产业，除人民银行、四大国有银行与各商业银61、行外，一批大型的跨国企业也在这里设立办事处，以中国移动、中国电信、中石油、康菲石油、办事处等为代表的全球知名企业进驻。开发区典型楼盘项目名称滨海金融街占地面积区位开发区建筑面积43万地点开发区第三大街管委会对面楼层11层、6层到顶面积分割500-1000销售价格均价8000元/租赁价格物业费18元/月/入住率100%基本配套地下停车、智能化系统功能划分无从规划上来看金融街还是存在一定的招商定向性，产业型区域特征依然很严重，缺少基本的娱乐商务配套，与真正意义的写字楼相比更像是大型产业基地的。 金融街项目属于金融区建设的一部分，该物业为政府规划，在招商措施方面对大型金融企业有一定政策优惠，但细节设62、计欠合理，例如大型中央空调的设计，耗费能源过大，从而增加了住户的物业成本，车位定位不档，闲置率高。出于以上原因2期在设计及营销策略上有所调整： 中央空调改为暖气采暖为客户节省70%的物业费用期车位改为大客户赠送方式，以刺激销售在一期大客户基本入住后，2期户型分割采取了500以下设计，用来吸引中小型客户。（3）保税区介绍该区域原有写字楼主要聚集在保税区管委会周围，规模较小，目前随着航运服务中心的不断建设，保税区的写字楼市场中心正向西偏移。且写字楼的档次也在短时期内有了质的提高。保税区规划：商贸区商贸区包括金融贸易区和商贸服务区两部分。金融贸易区规划为行政办公管理、商业贸易、金融保险、服务业等建设63、用地，位于海滨九路以东、新港大道以南、天保大道以北。商贸服务区规划为商贸、展览展销、商住、体育娱乐、标志广场和服务设施等用地，位于京门大道保税区入口两侧。高新工业区规划为高科技、新技术、高附加值的加工制造业基地。位于京门大道以南、海滨九路以西及六号汪子地区。仓储加工区一部分位于保税区起步区内，临近码头，建设起步较早，规划以港口货物的仓储及简单加工。另一部分位于京门大道中心线以北500米范围内。物流分拨区位于京门大道南侧，海滨九路东侧，与仓储加工区毗邻，为保税区的货物分拨中心，重点安排占地面积较大的大型物流企业，建设各种散货仓库、特种仓库和集装箱货物堆场等并引入铁路专用线。非保税物流区规划为港口64、货物仓储及铁路交通等设施用地，位于京门大道中心线以北500米至北港大道范围以及临海路与仓储加工区、物流分拨区之间用地。保税区典型楼盘天津国际贸易与航运服务区的产生是城市规划发展、功能定位的必然，同时也得到了政府和领导的高度重视与支持。天津国际贸易与航运服务区坐落在天津港保税区，以目前已建成并投入使用的天津国际贸易与航运服务中心为核心，未来两到三年内，规划建成规划面积达70万平方米，项目类型包括写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、商住等高层建筑组成的天津国际贸易与航运服务区。一期启动40万平方米，共10栋楼，是建设天津国际贸易与航运服务区的首期建筑，同时也是形象工程。项目名称航运中心2号楼占地面积165、2万区位开发区建筑面积2.3万地点保税区海滨15路197路层数13层面积分割面积分割120、240、250销售价格均价8000元/平方米租赁价格物业费不超过16元/月/入住率基本配套5部电梯，地上、地下停车、智能化配套功能划分无航运中心2号楼配置高档，但功能划分相对单一，商务活动、餐饮娱乐主要依赖于商务区内其他建筑，这一点与金融街相似也具有很大的产业基地特征。（4）港口区域介绍南疆区域物流中心交易大厦是该区域现阶段唯一写字楼，主体21层，地下一层，首层为大堂，2层是交易大厅，3层为食堂，4层为会议室，楼上为办公区，从功能划分上来看，物流中心交易大厦虽然业属于政府规划大型建筑群，但自身功能与金融66、街，航运中心2号楼不同，更趋于综合。散货物流中心介绍天津港散货物流中心占地12平方公里，其中商贸区1.56平方公里，煤炭作业区占地6平方公里，矿石、油品储存区占地4.44平方公里。散货物流中心距规划中的天津新港南站约3公里，跨海河口进入港区的公路桥、铁路桥；散货物流中心临近津沽公路、海防路、和规划中的津沽二线，与外部衔接十分方便。通过不断建设和完善，散货物流中心将成为集中培育国际、国内大型物流企业的载体，带动天津物流业向专业化、合理化方向发展，促进商流、资金流、信息流、技术流的集聚，推动交通运输业、商业业、金融业、信息业和旅游等产业的发展，发展壮大我市的第三产业。商贸区规划，按功能要求规划为四67、个区域，即北部的娱乐服务区、南部的贸易管理区、中部的综合配套区、及西部的运输生产区。商业中心、绿化中心、娱乐中心、沿商贸区闸南路（东西向）布置，可满足区内和过往人流的购物、休闲娱乐的要求；为与散货物流中心生产和管理、科技信息等的现代化水平相适应，在管理中心设有科技信息中心，管理中心沿林荫大道（南北向）布置，方便生产区的管理。集中绿地、沿路的街头绿地及防护绿化使整个区域拥有一个祥和的绿化空间。（5）配套设施（1）区域配套项目名称商业环境金融环境通讯交通停车场优劣好差好差好差好差好差大泛华大厦聚宝大厦腾达大厦航运中心2号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦天津惠通陆华物流中心金融街泰达新天地商业环68、境、金融环境、通信、交通、停车场5个因素对属于商业地产的写字楼来说同样重要，从上表来看，通信配套及停车位是当前写字楼面临的主要问题，造成这种现象的主要原因是由于该区域写字楼建成时间早，对车位考虑不足，智能化系统几乎为零，随着区域经济及产业结构的日益发展，这些配置的缺乏必定会给办公企业带泪不便，所以日后写字楼开发应重视这些因素。（2）建筑形式32323232323232323232323131313131313131313131303030303030303030303029292929292929292929292828282828282828282828272727272727272727269、72726262626262626262626262525252525252525252525242424242424242424242423232323232323232323232222222222222222222222212121212121212121212120202020202020202020201919191919191919191919181818181818181818181817171717171717171717171616161616161616161616151515151515151515151514141414141414141414141313131313170、31313131313121212121212121212121211111111111111111111111010101010101010101010999999999998888888888877777777777666666666665555555555544444444444333333333332222222222211111111111大泛华聚宝大厦腾达大厦航运中心2号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦惠通大厦金融街泰达新天地较低容积率的楼盘数量较多，说明该区域写字楼市场还处于形成阶段，土地价值偏低，资源丰富，寸土寸金的商务核心区还没有形成，所以造成目前以有写字楼楼层普遍较低。71、3、物业品质(1)典型项目配套项目名称商务配套大堂中央空调智能化系统专业管理公司电梯数量车位选项有无有无有无有无有无2部2部以上地上地下大泛华大厦聚宝大厦航运中心2号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦金融街泰达新天地从物业品质上看目前滨海核心区内的写字楼产品还不成熟，硬件方面商务配套、大堂的设计基本没有，软件方面缺乏专业的管理公司经营，综合整体项目配套来看距离标准写字楼还有一定的距离。(2)新项目专项配套标准介绍项目名称金融街配套标准1、装修标准外檐：单元式玻璃幕墙，采用辐射节能中空安全玻璃，。背面采用德国进口陶土砖幕墙内部装修：大堂及电梯间采用石材，金属版饰面2、设备设施供电：采用10KV72、独立双回路供电综合布线：采用星型布线原理，可实现10平方米两个信息点的高配置，主干线100M，10M到桌面的高速连接，支持图象、数字各种形式的数据传输通讯系统：移动信号覆盖建筑内部安防系统： a监控系统：在主入口，地下车库车道、大堂、电梯及其他重要区域 安装了摄象机，实现了这些部位的不间断监视。B重要部分设有门禁管理系统。C电子巡更系统：要求并监视报安准确按照规定进行巡视，并把信号传至中央管理器，确保安全。停车场管理系统：出入口安装电动栅栏机楼宇自动系统：对楼内设施进行集中检验和控制广播系统：覆盖整个区域可以实现分区广播音乐电梯：采用OTIS-GEN2高速电梯照片项目名称航运中心2号楼配套标准73、1、入口大堂:主入口为高档自动旋转门,公共大堂为豪华装修2、电梯前室:豪华装修,大理石电梯门套3、公共通道:花岗岩地面,大理石墙面,顶棚吊顶4、卫生间:高档装修,高档洁具5、外檐:石材、玻璃幕墙6、电梯：5部高档品牌电梯，其中两部可直达地下室7、采暖及制冷：中央空调系统8、供电：套内预留用户分配箱9、套没部分：毛坯交房照片（6）供应特征分析1、供应总量从潜在供应上来看目前xx区市场没有供应，目前已知供应来源于开发区、保税区2个区域，且短时间内放量略小，每年供应量平均5万相当于金融街2期的体量，如果未来几年各商务区规划相继投入建设，区域内写字楼集中放量，将会导致竞争加剧。2、供应结构从租金价格方74、面看目前写字楼市场低端供应产品较多，且配置不高，低质低价现象明显，而高档写字楼（如：金融街）配置又过于超前，很难被中档客户接受，中端物业产品的缺乏是目前写字楼市场存在的问题之一。这种中端产品供应断档的情况，必然会导致写字楼市场的不健康发展，得中档客户需求无法满足。3、区域规划无论是保税区、开发区、xx区均无自然形成CBD区，而城市要提高商务档次最直接的办法就是政府规划CBD，这就让CBD的建设发展带有浓重的政策导向色彩，能受到大力的政策支持，目前正在建设的金融街、航运中心都是这种性质，由于存在这些优势，所以此类区域发展就得到了充分的政策和经济保障，这是其他市场行为的楼盘项目不可比拟的。4、环境75、配套写字楼属于商业地产，对地段环境要求高，目前市场上写字楼均是在交通或环境条件较好的地段建设。5、产品配套车位缺乏是现在写字楼存在的主要问题，智能化、商务配套低均不能满足现在客户需求，而高档楼盘配套虽然超前但浪费能源严重（如：上文提到的金融街），目前市场缺乏合理配置产品供应。6、经营管理早期写字楼的经营模式大多是以出售为主，造成产权分散，在出售完成后，无法实现客户的淘汰。物业或经营公司不能对大厦进行统一规划管理，让老楼盘的品质提升受到限制。这也是目前写字楼产品存在结构断层的原因之一。（7）需求问卷调查为了了解本地公司企业的写字楼需求情况，我们组织了一次问卷调查，了解目标客户的行业特征、需求习惯76、以及对于写字楼类产品的潜在需求。样本数量： 100份 调查目标： 天津市xx区、开发区写字楼内部企业客户现状调查方法： 问卷访问员入户当面访问调查时间： 2007年3月10日2007年3月15日问卷统计结果如下：企业性质通过对典型本地租售型写字楼调查，目前绝大部分入驻企业性质为民营企业，占到总量的91.4。（不包括滨海金融街中购买自用且享受特殊优惠政策的各大银行办公楼）所属行业目前本地租售型写字楼内办公企业主要以贸易类、物流运输、中介服务三大类为主，反映出明显的港口经济特征。企业规模在所调查企业中，写字楼内办公企业主要为5-20人规模的小型企业或大型企业驻本地的办事机构。购买or租赁写字楼内77、公司现在办公场所通过租赁与购买的比例相当，且购买比例略高。租用办公场所的比例过低，明显反映出本地前期出售型占开发的绝大多数，缺少专业化长期经营写字楼的企业。办公面积现状在所调查企业中，公司现有办公面积平均面积在100-200平米的占大多数，这与其企业规模特征相吻合，但也不乏占用整层甚至多层办公面积的大型需求客户。办公条件满意度在所调查企业中，对于现在所处写字楼办公条件满意的客户仅占不到一半，其中不满意的三个主要原因依次为现处办公地段较差、物业服务质量较差、周边交通不够方便。调整意向在不满意办公环境现状的企业中有占到42.9的公司认为如果重新选择办公场所，希望能选择其他条件更好的写字楼。理想办公78、区域在所调查企业中，有90.9的企业将开发区作为首选办公地点所在地。同时，直接将国际贸易与航运服务中心作为未来办公地点的企业占到23.4。还有一家企业将近期即将腾空出租的港务局大厦作为未来的办公地点。调整办公场所方式在所调查企业中，未来改善办公场所方式仍旧坚持租赁的与现状情况基本接近，而仍旧坚持购买的仅占到10.3，有占48.3的企业认为两种方式均可考虑。这实质上表明了购买持有方式解决办公场所问题的企业逐渐开始向租赁方式转化。主要选择因素所调查企业选择写字楼主要考虑的因素为价格，其次是地段。表明了在目前本地写字楼供应量小、供应结构相对简单的市场条件下，客户仍旧最基本的标准作为决策依据。必要配置79、对于写字楼必要的功能配置，本地客户除普遍有充足停车位（54.5）要求外，特别重视员工餐厅（87.0）与24小时办公（41.6）等适宜小企业的实用型功能。调整意向面积通过与企业现状办公面积的比较，在所调查企业中有45.5%有增加办公面积的意向，需求的主力户型面积在200平米左右。购买心理价位所调查企业购买写字楼的心理价位主要集中在7500元每平米到9500元每平米，与市场实际供应情况基本一致。租用心理价位所调查企业租赁写字楼的心理价位主要集中在1.0元每平米每天到1.5元每平米每天。选择租金在1.0元 /平方米天以下的企业性质多为代理公司、货运代理、贸易代理；选择租金在1.0 -1.5元/平方米80、天企业多为港口服务、平台操作；选择租金在1.5-2.0元/平方米天企性质多为贸易、运输类；选择租金在2.0元 /平方米天以上企业性质多为大型企业驻津办事处或新进驻企业。根据上文需求分析及调研表统计得出以下结论：滨海新区内主要企业载体以大型国有企业和外资企业为主，在企业实力、资金力量等方面具有雄厚的优势，拥有自己的独立办公基地，对于商务办公物业没有太大需求。因此，本地租售型写字楼内办公的主要企业为依托港口经济的中小型民营企业和大型企业的驻本地办事机构。市场环境的需求客观存在，但区位选择目的性强。开发区目前的商务气氛成熟程度明显高于其他区域，绝大多数企业将开发区作为首选办公地点所在地。除少数港口相81、关行业企业外，大多数企业都表示不愿意离开开发区，但深究其原因为在开发区注册企业，报税以及其他事务性工作要在开发区进行。航运服务中心则是港口贸易及相关服务行业服务聚集能力很强的商务区，未来发展潜力较大。调查对象普遍对xx区的认可程度较低。调查中我们还发现，多数建成较早写字楼的物业管理较差，管理松散，人员杂乱。入驻企业对目前所处办公环境满意程度较低，有相当比例客户存在改善意向。而新建项目周边生活配套设施不甚便利，因此企业特别重视员工餐厅作为写字楼的必须配置。其次是本地在经营写字楼的停车位不足问题较突出。对于24小时办公的要求也较多，表明企业行业特征决定了商住两用型产品有一定的需求市场。所调查企业购82、买写字楼的心理价位基本与市场实际供应情况基本一致。表明客户对价格的接受能力较好，未来写字楼存在一定价格攀升空间。但与购买价格的心理价位相比，本地企业对租金的心理期望水平较低，大多基于对现有写字楼低品质低租金现状的一种惯性思维。（8）结论总体上，滨海新区写字楼市场还是一个初期发展的市场。已上市供应量较小，但未来潜在供应量很高。在这样的市场条件下，本项目将面临一个短期竞争环境相对简单，但长期竞争环境则异常复杂的局面。同时，市场存量以低端为主，物业管理水平低，配套相对比较落后。供应结构不尽合理，为本项目开发中高档产品提供了较好的市场机遇，这也与项目区位环境属性相符。市场发展初期的另一个特征是政府干预83、行为起的影响作用较大。各大型项目如滨海金融街、航运中心、南疆散货物流项目均有明显的政府统一规划方面的优势和扶持性政策，由此成了其非市场化的竞争优势。因此，本项目在目标入驻企业定位上应当规避与各大“重点工程”重叠。同时，建议尽量能从xx区政府争取政策上的优惠扶持。三、公寓市场分析（1）公寓类产品基本概念酒店式公寓酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于45星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营。从实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是比较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。产权式酒店产84、权式酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间各房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报；同时还可获得酒店赠送的一定期限后免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业形态。商务公寓商务公寓从功能上注重商用，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场曾经出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上显得更适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。服务式公寓与酒店式公寓相比，服务式公寓的建筑结构形式更靠85、近于一般公寓，同时有好的服务质量与物业管理。 负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。（2）市场供应情况本市公寓类（非普通住宅）产品出现较晚，只有五六年的时间。近期统计，天津市酒店式公寓总计有16家，如：盛捷奥林匹克大厦、泰达国际会馆、信达广场、远洋大厦、海河之子、焕日线等。滨海新区的公寓类市场在2004年开始突然发力，出现了多个楼盘集中上市的局面。同期上市的如：银珠公寓、美华大厦、蓬仁园、泰达会馆等全部为酒店式公寓，只有博美园86、的一部分是在住宅基础上建设的服务式公寓。目前04、05年销售的公寓项目已经入住，市场存量有20.7万，未来暂无潜在供应。公寓市场正处于一个供应空白、需求缓慢积聚的“冬眠期”。究其原因，主要是由于04、05年上市的公寓类项目少有出色的销售结果，加之近两年的普通住宅市场火爆利润丰厚。导致了此后几乎没有开发商愿意涉足公寓类产品的开发。因此造成了目前本地公寓市场供应情况基本处于停滞状态的现状。项目名称位置类型建筑面积套数美华大厦开发区黄海路9号产权酒店5万200左右酒店式公寓96蓬仁园开发区三大街与南海路交口以西产权酒店5000250银珠公寓开发区黄海路与泰达大街交口产权酒店43万238博美园开发区黄87、海路与第二大街交口服务式公寓600034国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8万总容量13000人酒店式商务公寓212套泰达会馆国际公寓开发区黄海路与第二大街交口产权酒店3.1万230已上市格项目定位都为精装修产权式酒店，目前情况为：美华产权酒店和蓬仁园2期的滨海东方商务酒店以（已）投入运营，因各酒店的营销、推广、服务、定位等不同，相对来说滨海东方酒店的经营情况稍好一些。银珠公寓正在作内部装修，除最初少量售出，大部分公寓被开发区管委会收购它用。美华酒店公寓的1期已入住，出租自住情况良好；一期在2005年售价约为6600元/，现二期均价约为8500元/。泰达会馆国际公寓目前已经入驻，由88、于有泰达会馆五星级酒店品牌与服务的依托，目前入驻情况较好，售价约为12000元/。（具体公寓项目基本信息资料见附件三）（3）市场需求情况（1）出租市场需求开发区酒店式公寓的需求，最主要来源是企业为其高级员工解决住宿问题的需要，且以外籍人士居住居多，中方高级管理人员租用服务式公寓比较少见。这些企业一般会按照外籍人士的生活习惯、职位以及婚姻状况为其租赁符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有一部分企业直接为高级员工提供每月一定数量的住房补贴。另一个情况是，有一部分外国人，他们工作在开发区的其他相邻区，如保税区、xx区、大港区等，但他们也因为开发区生活环境好而住在开发区。这方面的人士以海洋石油和新港船89、厂的欧美人士居多。（2）置业投资需求据在银珠公寓、美华大厦、蓬仁园等几个楼盘的调查显示，三个楼盘均提供回报率7-8的售后包租服务。绝大部分购房客户是作为二三次置业投资。这部分投资者外地人的占较大比例，一般是在开发区及xx工作的外企中高级职员和福利较高的国家机关公务员。也有相当一部分人是在开发区作生意的外地私营业主。他们大都具有较高的收入水平，随着财富的逐渐积累，需要一种高于储蓄收益率、风险低且不需要太多专业技术的投资方式。而且对于开发区发展的良好预期也促使其选择房产置业投资。（4）租售价格情况项目名称整体销售均价酒店管理公司装修标准包租服务美华大厦产权酒店8500元/ 加拿大安史哥酒店管理四星90、级酒店标准，固定年回报8%，包租5年，2005-7-1起计酒店式公寓1期6600元/精装修，中央空调无（已入住）酒店式公寓2期8500元/精装修，中央空调无（在建）目前市场上只有美华酒店2期在售，价格已经由原来的6600元/涨至8500元/，涨浮1900元这种价格的上涨一方面是由于，现在已入住的酒店式公寓项目租赁良好，回报率稳定给投资者增加了信心，另一方面也是由于当前市场上并无其他投资型回报型项目与之竞争，这也是造成该项目价格上涨的原因之一。 项目名称位置物业类型租金美华大厦开发区黄海路9号产权酒店 （美华大酒店）标准间（协议 ）450元/天 个人前台预定8折520元/天酒店式公寓平均1.5万91、元/月蓬仁园开发区三大街与南海路交口以西产权酒店 （滨海东方商务酒店）标准间286元/天银珠公寓开发区黄海路与泰达大街交口产权酒店暂未入住博美园开发区黄海路与第二大街交口服务式公寓 平均10000元/月国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8人间158元/月/人，4人间470元/月/人酒店式商务公寓标准间170元/天，优惠138元/天泰达会馆开发区黄海路9号 酒店 标准间（协议 ）598元/天 个人前台预定1150元/天公寓一室优惠价为988元/天（4）酒店式公寓操作模式目前本地“酒店式公寓”的操作模式大致是这样的：开发商投资在旅游区和城市商务地区开发酒店式公寓。开发商委托酒店管理公司92、在楼盘入住后进行统一经营管理。开发商或原酒店所有人把酒店内房屋，购房者拥有房屋的独立产权。购房者在购入产权的同时，与开发商或与指定的酒店管理公司签约，委托其经营管理，并约定回报方式。回报方式分红、固定收益率，或保底收益率加分红，免费居住权分红酒店管理公司将每年租金收益减去经营费用，盈利部分按投资额比例向各投资人支付回报。固定收益一般为总购房款的7至10，个别项目承诺回报达到12%以上。或按照平米单价计算，如：蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天（税前）。包租期限包租期一般为从楼盘入住开始5-20年。酒店式公寓投入使用后，酒店管理公司每个付款周期（如每年、月、季）按约定回报方式向购房者支93、付收益。包租期满后将房屋使用权交还购房者。担保有些开发商会给购房者提供担保，通过担保方式减小购房者投资酒店式公寓的风险。开发商以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。另一种方式是开发商委托专门的担保机构为酒店式公寓提供担保，如银珠公寓项目即是委托泰达小企业信用担保中心为其提供担保。（5）结论与写字楼市场相同，公寓类物业产品市场的发展与区域商务活动息息相关，区域经济的持续高速发展必将使本地的公寓市场在经历了一段“冬眠期”后逐渐复苏。以往本地开发的基本上全是酒店式公寓，94、从需求判断可以发现本地市场有一定量的小型企业需求商住两用办公场所。因此，而对本项目而言，我们可以考虑的公寓应该是两类以投资客户为购买人的酒店式公寓和以最终使用人为购买人的商务公寓。四、商业市场分析（1）市场供给情况2006年xx区在销的商业项目总建筑面积约为15.5万平方米，已销售约6.2万平方米。开发区在销的商业项目总建筑面积约为33.86万平方米。对外销售的约14.86万平方米。xx区、开发区商业地产市场的供给量主要来自于以前年度的结转，这部分供给中的大型商业项目在本年度已经进入尾盘期，销售率都在70%以上。06年新增的商业项目只有开发区的森泰商服中心、御景园邸和xx的鑫铭水岸、贻景花园底95、商，建筑面积共计2.34万平方米，只占目前在售商业项目总建筑面积的5.43%。截至06年，xx区、开发区在规划或建设中、但未开盘的商铺共61.7万平方米，其中开发区有58万平方米，主要集中在泰达时尚广场15万的商业项目和天保金海岸40万商业项目上。（具体商业项目基本信息资料见附件六）（2）区域分布情况从总建筑面积看，xx中心区的供给量最大，开发区次之，两者体量之和几乎为总供给量的90%，主要来自于这两个区域的大型商业项目。xx北部地区是新兴住宅区，后期住宅供给量较大，尚无大型商业项目。底商分布比较均匀，除xx中心区外其他区域总量相差不大。 由于底商项目多与住宅区规模及人口联系紧密，大型商业项目96、多与区域发展成熟度联系紧密，开发区将是后期底商项目及大型商业项目重点供给区域，xx北部地区将是底商项目的重点供给区域。xx区、开发区在售商业项目区域个数建筑面积（万平方米）单价（万/平方米）大型商业项目底商大型商业项目底商大型商业项目底商开发区4315.292.251.211.34xx41017.997.61.701.00小计81333.289.851.461.06总计/平均值2143.131.26xx区、开发区在售商业项目 在售商业项目区域分布细化开发区xx北部xx中心区新港总计建筑面积17.542.320.542.7543.13所占比例40.67%5.33%47.62%6.38%100.097、0%在售商业项目区域分布细化在售底商区域分布细化底商开发区xx北部xx中心区新港总计个数344213建筑面积（万平方米）2.252.33.551.759.85所占比例22.84%23.35%36.04%17.77%100.00%单价（万元/平方米）1.340.881.190.811.06在售底商区域分布细化项目分布图 在售底商项目在售大型商业未开盘底商主要商圈市民广场商圈永莲购物中心洋货商圈解放路商圈（3）结论滨海新区核心区商业地产市场特别是xx区发展成熟度较高，整体存量大、竞争环境复杂。未来潜在商业供应量大，且以大而全的商业群为主，多为集购物、餐饮、娱乐一体，业态向综合方向发展。xx区和开发98、区两个区域市场商业的平均销售价格每平米都超过了14000元，并且都成平缓上扬趋势。近期新增项目价格高于各自所在地区现售项目的平均水平，体现了商铺市场对投资者的前景充满信心。所处区位商业地产项目价值起决定性影响因素，销售价格差异明显。xx现售的大型商业项目都选址在xx商业发展的中心点位，成熟的商圈具备稳定的客源，经营和投资风险较小，火爆的商业氛围为这部分商铺的高价提供了有力支撑。销售状况差异明显，例如：巨川金海岸、唐人街、八方园明等项目很好地利用了所在商圈的区位优势，并制定符合周边商业氛围的业态规划，因此获得了较好的销售业绩。但仅一路之隔的宏达海河外滩商铺目前仍难以打破冷清的销售场面。本地开发企99、业在操作策略上逐渐趋于成熟，准确的市场定位对销售的促进作用逐渐凸现。如鸿泰千佰汇通过引进太平洋百货、国美电器等品牌店增强了投资者对项目的信心，并运用包租的方式吸引了一些中小投资者的目光。其销售态势在06年得到了一定改观。定位篇一、开发定位原则土地开发利润最大化开发风险相对较小技术与经济上可实现以市场的现状以及对其趋势的专业性判断作为我们思路的基点，在充分分析区域和地块情况的条件下，充分的差异化与需求的完美对接增强项目的产品竞争力，使得开发方案实现最优化。考虑到本宗地区位特征与市场供求情况，我们首先从档次上确定为“功能适度超前的中高端商务地产”，将性价比和高品质服务作为本项目的核心竞争优势。二、100、项目S.W.O.T分析（1）绝对优势Strengthl 以功能优势和产业聚集而产生的商务区有其内在的长期稳定驱动力。l 目前写字楼供应量较小，短期竞争环境相对简单。l 一期五星级酒店是良好的品质示范，有利于功能互补和客户资源的共享。（2）绝对劣势Weaknessl 区域产业结构特征限制了本地写字楼市场的需求规模。l 各大规划商务区规划缺乏整体统筹安排，难以在短时间内形成规模效应。l 距xx区、开发区的行政中心、商业中心较远，且地块不在重点规划的中心商务区内，对小企业缺乏足够的吸引力。l 周边商业商务气氛缺乏，生活文化设施配套不足。l 新港区域道路交通方式单一、便捷性较差。l 粉尘污染比较严重空101、气质量差，临近铁路有噪声污染。（3）市场契机Opportunityl 滨海新区宏观经济形势提供了良好的大环境，为商务地产发展提供了前所未有的机会。l 近年国家出台的宏观政策法规，商业地产的调控影响相对较小。商业地产投资价值突显。l 各大规划商务区建设大多是处于观望期与筹备期，进度普遍落后于本项目。l 周边商务区规划可一定程度上拉升本地块的土地价值。l 天津港的规划建设为本地块提供了有力的产业基础优势支持。 l 新港船厂搬迁可能规划为商贸用地，从规模效应上对于本项目利好。l 周边南北贯通道路规划如能实现。将根本性改善本地块周边交通状况。l 商住两用物业存在市场需求潜力，未来前景看好。（4）竞争威102、胁Threatl 商务地产规划潜在供给量庞大，未来对本项目产生巨大的竞争压力。l 受海河、铁路、紫云居住区双向挤压，周边难以发展成为重要的商务聚集区。l 周边商务区规划同时也产生了将本地块商业地位边缘化的作用。 l 国家进一步出台的调控政策，特别是企业税费、银行信贷等方面可能加大开发难度降低开发利润。三、开发时机判断未来35年，滨海新区写字楼开发一拥而上的形式不可避免，现在各商务区建设大多是处于拆迁、土地整理阶段，相应开发企业也大多处于规划筹备，或持观望态度。因此，本项目开发策略如选择在一年左右时间内尽早上市销售，则可规避集中上市竞争风险是其有利因素。另一方面我们应看到，周边商务缺乏气氛不畅是103、影响本地块开发价值的主要原因，南北交通不畅是本区域发展商务地产的致命伤。未来各大商务区的规划开发将根本性改变整个滨海新区核心区布局。但实施时间表的不确定将本项目开发风险更多的置于不可预期的层面。加之本地块一期已经建设完成，二期开发不受到国家规定“土地满两年不开发，无偿收回使用权”的限制。因此，在目前形势尚不明朗的阶段，如不能马上开工抢得先机则不如景观其变，另行寻找最佳开发时机。时机的界定可以将周边改造建设如：北海路、蓝鲸岛桥等的建设时间表明确做为标准。四、功能定位商务综合体写字楼公寓酒店商业考虑到本地块的区位特点，我们建议将二期与一期整合定位为以写字楼为主力的集高档写字楼、五星级酒店、商务公寓104、商业休闲娱乐等为一体的大型“商务综合体”。商务综合体首先是因为商务办公活动的开展而得以完全运转起来，并像一个大漩涡，不断地卷进其他业态要素。其中，写字楼是建筑综合体的“动力之心”。对于综合体其他功能，如酒店、会议、商业等，写字楼能提供有力的支持并形成最佳市场协同。同时写字楼为建筑综合体的其他物业，如酒店、公寓提供了客源，为零售商业和娱乐设施提供了消费群体。商务综合体中不同业态间的资源共享、信息互通，决定了其优于其他物业的聚合力和竞争力。同时，商务综合体为商业活动提供了一个互相依存、互相促进，多功能、高效率的运作空间，创造出复合型的社会和商业价值。以甲级写字楼作为开发主力产品，依托现有五星级酒105、店的良好服务功能与品质示范作用，实现商务功能的自我完善，以此来弥补区位先天功能不足带来的经营不利因素影响。同时，对一个现处于商务类物业发展阶段的初期市场，多样化的产品类型定位可以分散项目开发的市场风险，使我们的营销策略有更加灵活的空间。五、客户定位港口贸易相关本项目的首要目标客户群为从事煤、碳、矿石及油品等散货物流的物流企业及大宗散货的货主等与港口贸易相关行业性质的企业。一些本地的企业会因发展需要办公面积扩容与对服务品质需求的提升，而将全部或部分办事机构迁入本项目。南疆散货物流区目前周边的交通、办公、住宿、生活等相关的配套设施尚不齐全，还需要进一步的发展。因此，一些新注册或外来的散货物流企业业106、会因项目的交通便捷与服务完善而选择将公司的当地办事机构设立在本项目内。六、产品定位（1）5A写字楼就本地写字楼市场看，且目前本地供应结构还未达到合理的平衡。且随着投资与经济持续地增长，供求结构失衡的问题有可能更加严重。虽然本地现阶段真正能达到高端写字楼标准的项目并不多见。但在滨海新区快速发展大背景下，可以预期新增写字楼项目将向雨后春笋般纷纷拔地而起，各种外观形态各种新功能特色争奇斗艳，规模与配置的最高纪录总会不断被刷新。没有一个楼盘会是永久性的顶级写字楼。而就本地块分析，无论是区位的现状与预期规划，都很难与更占优势的潜在供应楼盘争锋。过分追求顶级配置标准对于本地块的开发意义不大，建议在达到5A107、甲级标准技术领先、功能配置适度超前的前提下将务实的使用功能和高性价比作为基本开发战略。（2）公寓本地块所处城市商务中心的周边地带，且环境、景观优势较明显，是一般意义上公寓物业开发的理想位置。以往本地开发的基本上全是酒店式公寓，而对本项目而言，我们可以考虑的公寓应该是两类以投资客户为购买人的酒店式公寓和以最终使用人为购买人的商务公寓。在xxxx酒店入驻率逐步提高、经营情况稳步趋好的必然趋势下，可为外来商务人士提供具备酒店式管理的中长期居住空间。酒店式公寓可以与酒店形成功能互补与客户资源相互支持。而商务公寓的判断则主要是基于以港区为中心的小型企业和办事机构的需求特征的判断。作为写字楼办公功能与酒店108、住宿服务功能的中间态，商务公寓能有效吸收大量与港口贸易物流相关的小型企业与服务性机构的经济性办公空间需求，且使用成本低于写字楼。商务公寓具备专业的物业管理，给入住公司创造一个不亚于写字楼的办公环境。同时，商务活动所必须的银行、邮政、商务中心、多功能会议厅、展示厅等配套设施均在酒店与商业功能区中得到实现，并且有充足的车位可满足来往客户的停车需要。因此，推出商务公寓类产品必将有良好的市场前景。（3）商业部分地块自身及周遍条件存在的客观制约因素：1. 本地块规模不适合做多种商业业态定位；2. 本地块所处位置较为封闭，不临主干道，商业的彰显性方面存在先天不足。主要依靠外来客流经营的商业业态客户资源难以109、为继。3. 本地块周遍商业供给相对集中于中低端餐饮住宿与社区生活服务，业态单一且档次普遍不高。综合以上原因的考虑，我们不建议本地块做大体量商业。由于本地商铺价值不高，因此对地块的项目开发总体收益影响不大，但确保了地块项目商务办公高品质定位的实现。鉴于写字楼占主力的产品定位，商业部分定位在满足建筑内部商务办公需求（如银行、邮政、文印服务等）的基础上，可适当增加高端餐饮休闲服务类，商业部分所占的面积比例不宜过大。七、租售价格定位在对本案价格的确定上，我们对现有竞争物业和类似商用物业进行具体细化比较，但由于在售项目都已经在市场上经历了不同时间的销售期，其销售价格与时间的变化有联带效应，我们仅按照它目110、前在市场上的价格作为本项目的参考价格，推导市场可接受的平均价格， 结合本项目的实际情况，经过调查整理，影响本案制定价格策略的因素主要有以下几方面：区域因素：区位极差、区位声誉度、区域配套。外部因素：交通通达度、商业繁华程度、临街状况等内部因素：内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等宏观因素：国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。成本因素：土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。其他因素：发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合作伙伴的品牌等。具体如下：（一）、写字楼销售价格的确定影响因素权重系数表序号楼盘名称销售均价元权重系数(Wij)区111、域因素外部因素内部因素宏观因素成本因素其他因素1金融街8000103102100105951022航运中心2号楼80001021001021041001043财富星座700010698979597944第四杰座75001059896969794备注：取权重系数为（条件相当取做系数，条件大于本物业取大于的系数，差于本物业者取小于的系数）。 各物业营销状况权重系数物业名称金融街航运中心2号楼财富星座第四杰座合计G10.90.90.50.52.8备注：营销状况的分值来自于各物业开发商或物业持有者的营销手段、力度、方式等的综合。PI=PIj=1m100/Wijj=1m100/Wij为M权重的连乘积WI112、J为被调查物业I的第J项因素之权重系数PI为被调查物业I的销售单价、M为事先确定的权重因素个数PI为被调查物业I的加权平均售价由此可得出各物业的加权平均单价17484.098827109.236538019.94148673.6888P=mi-1gipi/ni-1gimi-1gipi为各被调查物业加权平均单价期望值之和ni-1gi为被调查物业经营权重系数之和为被调查物业栋楼、P为市场通行价由此可得出各物业市场价位为：P=7672元上述推算公式所得出的物业市场平均价格为目前市场上的实时情况，售价为7672元/。（二）、写字楼租金和商业售价的确定利用相同的推导方法，取不同的参照项目， 通过综合权重113、比较法测算，我们得到写字楼的租金为1.85元/天，商业的销售价格为10875元/。（三）、裙房商业租赁价格的确定xx区目前沿街底商出租情况良好，邻近大型居民附近、金街等商业中心附近的租金较高。在项目周边，临港路和新港2号路东段的商业大多数都为汽车配件、船舶设备销售、汽车修理等单层干道服务型业态。整体租金价格不高，多为单层店铺，店面形象不佳，空置的店铺多为仓储用房，价格为1.6元/平米天左右。新港2号路西段、春风路附近的商业大多数为餐饮、娱乐、金融、居民生活配套等服务型业态，租金相对于临港路附近商铺价格稍高，多数为1托2商铺，价格为2.5元/平米天左右。新港路两侧集合了餐饮、政府部门、金融等各种114、类型业态，新港路南侧新业丽湾公寓的底商目前出租情况不是很好，新业丽湾商业目前处于招租情况的店铺很多，主要因为商业氛围的形成需要一定的时间过程，商业构成成分需要一定时间来定性，现在单层商铺的租金为2.5元/平米天，双层商铺的租金应该在1.8元/平米天，而对面的朝阳公寓底商没有空置和招租得现象，全部为餐饮和金融类，经营良好。本项目周边没有商业聚集以及商业设施和场所，考虑到商业氛围的行成需要一定的时间，所以本项目的商业对内服务上更加明显，且根据内部的功能差异，不同的面积分割和楼层分布，本项目的商业租金不应过高，整体价格可以定在2.0元/平米天左右。（四）、公寓销售价格的确定开发区在前几年出现过公寓和115、酒店式公寓项目，配置和销售价格见下表：参考公寓项目售价表项目名称整体销售均价酒店管理公司装修标准包租服务蓬仁园2期7100元/滨海东方商务酒店五星级酒店标准固定回报1.5元/天税前，包租10年，2005年5月起计美华大厦产权酒店8500元/ 加拿大安史哥酒店管理四星级酒店标准，固定年回报8%，包租5年，2005-7-1起计酒店式公寓1期6600元/精装修，中央空调无（已入住）酒店式公寓2期8500元/精装修，中央空调无（在建）银珠公寓7000元/ 精装修，全套家电固定年回报7%；包租20年，2006年6月起计（在建）参考公寓项目租金表项目名称位置物业类型租金美华大厦开发区黄海路9号产权酒店 （116、美华大酒店）标准间（协议 ）450元/天 个人前台预定8折520元/天酒店式公寓平均1.5万元/月蓬仁园开发区三大街与南海路交口以西产权酒店 （滨海东方商务酒店）标准间286元/天银珠公寓开发区黄海路与泰达大街交口产权酒店暂未入住博美园开发区黄海路与第二大街交口服务式公寓 平均10000元/月国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8人间158元/月/人，4人间470元/月/人酒店式商务公寓标准间170元/天，优惠138元/天泰达会馆开发区黄海路9号 酒店 标准间（协议 ）598元/天 个人前台预定1150元/天公寓一室优惠价为988元/天由于区位和产品档次、配置的不同，各不同产品的价格117、差异较大，综合对比，假设本项目公寓为五星级装修，单套户型为60平米，公寓的售价应该在8600元/左右。假设产权集中制，统一酒店管理经营，公寓部分享受酒店的同等服务和配套，租金应为5元/平米天。假设产权分散，公寓作为商务出租办公或它用，不享受酒店部分的服务和配套，租金应为2.5元/平米天。（五）、小结通过测算，我们得到以下结果：产品形式租金 售价公寓分散出租2.5元/天酒店管理5元/天 8600元写字楼1.85元/天7672元商业2.0元/天10875元八、产品规划设计建议基于以上定位结论，对本项目产品开发提出以下建议：开发面积与配比在目前确定的开发体量与建筑高度方案基础上，我方建议按照经济性测118、算确定土地、建造成本、总投资、利润率的最佳平衡点来作为确定依据，以达到“实现本项目高性价比优势，控制可承受的总投资额”的目标。各功能区面积配此初步定为写字楼：商务公寓：商铺60：30：10建筑形态建筑形式建议采用两栋板式高层裙楼的方式板式写字楼与普通塔式楼相比，其通风、透气、采光及实用率都有了相当程度的提高，特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性。而且，板式写字楼以上单位的实用率高达，高于塔式写字楼到，经济性更好。建筑高度建议在100米以下建筑摆位首要考虑朝向，充分利用海河景观建筑外檐楼宇的外观庄重、气派的特点，应是一个地区的标志性建筑；大堂、电梯间等公共设施豪华感满足客户对公司形象的要求。119、融合写字楼与公寓风格，突出高端商务建筑的简约和现代感。户型面积写字楼建议为整层15002000平方米，可自由分割,最小单元面积可分为200平米。公寓户型面积建议为80-200平米每套。办公物业的面积一般应以公司人数为参照。一般的办公空间空间每个人的“占地面积”为610平方米，稍高档的办公空间应达到每人1015平方米，达到每人20平方米已是很高级别的办公环境了。本项目的商务公寓部分定位主要是适宜小型企业或办事处办公需要。以需求问卷调研得出的客户特征结论，按照人均610平方米的标准，一个10人左右的微型公司，购买120平方米（使用面积约在90平方米左右）的办公空间基本够用，公司规模到了20人，则需120、买200平方米以上的面积。小面积出售是商务公寓区别于写字楼的重要特点，弥补了写字楼对小公司的市场供应空白。九、风险因素分析经济因素对市场的影响滨海新区经济虽然在经济增长速度上位于全国前列，但其以第二产业为主的结构特征决定了其写字楼市场发展的局限性。即使忽略经济变动、不稳定因素影响，滨海地区商务地产市场仍旧要看区域服务行业长期发展逐步滋生出来的自然需求，中国经济发展“第三级”不是短短几年就能打造出来的。宏观经济状况将从根本上决定项目商务地产后市的发展。潜在供应竞争风险开发区CBD核心区、金融街、航运服务中心已经形成比较明显的商务气氛，今年响螺湾、于家堡、东疆港等地区的规划已初步呈现。以上区域近5121、年内将有数十个商务地产项目上市，潜在供应量目前仍然难以准确估计。政府对其支持力度也在加大，并相应制定了各种不同的投资招商优惠政策，将会分流其他区域的目标客户，同时造成竞争优势上的差异。本项目要在市场上取得成功，必须准确定位，避免与以上热点区域形成直接竞争。为在区域竞争中取胜，项目必须强调自己的特色，完善服务，确立自己的“核心竞争力”。交通风险虽然本项目处于滨海新区的核心区域，虽有临近的跨海河大桥的规划，但实际进出仍有一些不便，尤其是铁路线与海河两条重要隔离带严重影响，使得本地交通便捷性难以得到根本性改变。无论对写字楼客户还是饭店客户，交通往往是他们非常关心的问题，此类因素我们在档次定位与目标客122、户选择上必须有所考虑。经营风险本项目作为既有写字楼，又有公寓、酒店、商业等多种配套的综合项目，对公司的经营、管理能力提出了非常高的要求。目前滨海新区虽然有不少酒店、写字楼项目，但大多数项目在物业管理、服务等各方面水平差异较大，本项目由于多种功能集中在同一楼中，在管理方面将会有更多困难，如何满足写字楼、公寓、商业不同客户的不同需求，并保持整体的高品质形象将需要管理者花费更多心思。十、营销初步建议产品形象定位滨海核心区五星级企业总部首席商务综合体临港瞰海 生态办公营销开展原则出售为主、租赁为辅紧抓大户、引导散户先写字楼、后公寓商业大客户整售写字楼部分建议主要面对企业总部或区域总部级需求，按照最小购123、买面积为一整层的标准销售。目的是保证写字楼入住客户实力与档次，虽分割出售产权分散，但不会对办公环境品质。同时，将小面积需求客户引导至商务公寓部分。销售方式上主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。定制式生产写字楼部分建议在正式开始动工之前，积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行前期接洽，确定购买意向。并按照客户需求调整设计方案与功能配置，进行订作式生产。经济篇由定位篇可知，本项目着力于做“性价比”最高最合理的产品。因此作出三个不同方案的对比。各方案设置的容积率、总建筑面积不同，或者开发时点不同。通过在推算出的合理预期124、销售价格下，各方案销售利润率的差距来判定其开发方案在经济上是否可行。测算出可接收市场平均售价为如下：产品形式售价（元）公寓 8600写字楼7672商业10875按照写字楼、公寓、商业为6：3：1的比例，本项目的整体均价应该为8548元/。此价格为假设目前市场条件，供应量没有新增，产品构成没有变动的情况下，本项目当前投入市场的合理价格。经济测算依据标准：1、建设部颁布的建设工程工程量清单计价规范GB50500-20032、2004年天津市建筑工程预算基价3、2004年天津市装饰装修工程预算基价4、2004年天津市安装工程预算基价5、2004年天津市市政工程预算基价6、2004天津市园林绿化工程预125、算基价7、天津市建委、天津市人民政府、天津市物价局关于天津市新建住宅区及公建各项配套工程费收费标准8、参考本市同档次、类型其他建筑物的各项收费或支出一、方案设定由地块本身和成本因素等条件的限制，特做出以下三个不同方案对比：方案A：占地面积9317平方米，容积率9.7，总建筑面积95920平方米，塔楼层数为40，裙楼为5层，地下3层。方案B：占地面积为9317平方米，容积率7.6，总建筑面积70809平方米，塔楼层数为23，裙楼为5层，地下2层。方案C：假设开发延迟3年，所有经济技术指标同方案B。假设产品的售价按照8%的价格递增，产品的建造成本增加按照500元/计算， 此为方案C。具体数字详见下126、表：经济技术指标项目单位方案A方案B二期总占地面积93179317规划可用1561715617二期总建筑面积9592070809容积率9.77.6塔楼面积5764045318裙房面积2301016286地下室面积152709205塔楼层数层4023标准层面积12811970户数户403308裙房层数层55裙房标准层46023257所需停车位数量个480354（具体建筑成本影响因素见附件七）二、方案A测算成本测算序号xx二期项目单价 （元/M2）金额（万元 ）一土地成本157 1506 1二期土地成本157 1506 二前期费用79 758 1设计费用 1)方案调整和施工图设计费35336 2)127、市政规划设计费658 3)绿化设计费219 2设计图纸审查费110 3规划管理费1.413 4勘察费2.827 5环保评估费0.858 6临时建设费用（临水、临电、道路，场地）30288 三工程建安费（含装修成本）4911 47109 1桩基础及基坑维护费用2502398 2地下室建安费 35005345 3地上部分建安费 220017743 4外檐装修10003837 5大堂、公共部分装修8001936 6公寓部分精装修4504316 7电梯费用15万元/步6750 8消防设施80767 9外墙保温130499 10不可预见费（5）总投资*5%1274 11其它费用1)非经营性公建配套费70128、671 2) 人防费80767 3) 墙改金 30288 4) 散装水泥基金 3元/吨9 5) 质量监督费30288 6) 施工招标代理费总投资*0.15%38 7) 施工招标交易服务费总投资*0.05%13 8)防雷费（0.5元/平方米）0.55 9)预算审查咨询费0.33 12) 工程监理费8.582 13) 测量费8.582 四基础设施费（配套费）227 2178 1红线外供热（源头费、工程费、征地费）00 2红线内供热（25元/平方米）00 3红线内雨污水25240 4红线内自来水30288 5红线内煤气工程费(不含表）45432 6红线内煤气发展基金20192 7红线内变配电（含电表129、）1051007 9红线内弱电三项300元/户19 五智能化系统建设安装费5004796 一至四项合计5874 56348 备注：各项费用均按照天津市政府相关文件，以及国家相关收费标准、2004工程预算定额为依据。销售测算按照测算的市场合理价格，地上部分100%出售则：编号可售面积单位造价可售面积金额1销售收入8270.780650667032直接成本698780650563483间接成本1248065010014税费7608065061315总投资787180650634796净利润4008065032247销售利润率5%如假设销售利润率为15%，地上部分100%出售则：编号可售面积单位造价130、可售面积金额1销售收入9888 8065079745 2直接成本6987 8065056348 3间接成本148 806501196 4税费1213 806509785 5总投资8348 8065067328 6净利润1540 8065012416 7销售利润率15%测算结论方案A的直接成本测算结果如下：楼面造价： 5874元/平方米 （总建筑面积单方造价）总成本： 56348万元如按照测算的市场合理价格，地上部分100%出售则：销售价格： 8270元/平方米含税造价： 7871元/平方米 （可售部分含税成本）销售收入：66703万元税后净利润： 3224万元销售利润率：5%如假设销售利润率为131、15%，地上部分100%出售则：销售价格： 9888元/平方米含税造价：8348元/平方米 （可售部分含税成本）销售收入： 79745万元税后净利润：12415万元结论：此方案保证15%的收益率全部售出，单价为9888元/，高于市场合理价格8270元/，市场接受能力差，产品销售难度大，需要很长的销售周期。如果按照市场合理价格出售，此方案利润率过低。由此可得方案A不可行。建筑高度在100米以上的超高层建筑物的规划审批资格由天津市政府统一批复,超高层的选址、规划、高度的限制严格按照天津市有关部门的统一规定执行。建筑物的安防系统、消防系统、逃生系统、控制系统、交通系统等100米以上超高层相对于普通高132、层建筑来讲，附属设施所占用面积比例上升，总建筑面积损耗增大。例如：超高层的消防要求设置避难层，每层要设的烟雾感应器和自动喷淋，消防控制室、水箱、电梯、管道设备层等相关的消防安全及附属。超高层建筑的楼板和屋盖要求具有很大的平面刚度，且需设置屋顶直升飞机停机坪。这在一定程度上，造成建筑物附属成本上升，总投资额变大。三、方案B测算成本测算序号xx二期项目单价 （元/M2）金额（万元 ）一土地成本213 1506.4 1二期土地成本213 1506.4 二前期费用69 489 1设计费用 1)方案调整和施工图设计费30212 2)市政规划设计费642 3)绿化设计费214 2设计图纸审查费17 3规划133、管理费1.410 4勘察费2.820 5环保评估费0.856 6临时建设费用（临水、临电、道路，场地）25177 三工程建安费（含装修成本）3724 26370 1桩基础及基坑维护费用1501062 2地下室建安费 25002301 3地上部分建安费 170010473 4外檐装修8502408 5大堂、公共部分装修4503186 6公寓部分精装修8001478 7电梯费用10万元/步2400 8消防设施50354 9外墙保温130368 10不可预见费（5）总投资*5%692 11其它费用1)非经营性公建配套费70496 2) 人防费80566 3) 墙改金（4元/平方米)30212 4) 134、散装水泥基金（0.9元/平方米)3元/吨6 5) 质量监督费30212 6) 施工招标代理费总投资*0.15%21 7) 施工招标交易服务费总投资*0.05%7 8)防雷费（0.5元/平方米）0.54 9)预算审查咨询费0.32 12) 工程监理费8.560 13) 测量费8.560 四基础设施费（配套费）227 1608 1红线外供热（源头费、工程费、征地费）00 2红线内供热（25元/平方米）00 3红线内雨污水25177 4红线内自来水30212 5红线内煤气工程费(不含表）45319 6红线内煤气发展基金20142 7红线内变配电（含电表）105743 9红线内弱电三项300元/户15135、 五智能化系统建设安装费4002832 一至四项合计4633 32805 备注：各项费用均按照天津市政府相关文件，以及国家相关收费标准、2004工程预算定额为依据。销售测算按照测算的市场合理价格，地上部分100%出售则：编号可售面积单位造价可售面积金额1销售收入8271 61604 50951 2直接成本5325 61604 32805 3间接成本124 61604 764 4税费1240 61604 7639 5总投资6689 41209 6净利润1581 9742 7销售利润率19%测算结论方案B的直接成本测算结果如下：楼面造价： 4633元/平方米 （总建筑面积单方造价）总成本： 328136、05万元如按照测算的市场合理价格，地上部分100%出售则：销售价格： 8270元/平方米含税造价： 6689元/平方米 （可售部分含税成本）总投入： 41209万元 （各项税费及总成本之和）销售收入：50951万元税后净利润： 9742万元销售利润率：19%结论：以上为方案B的投资分析，从上可得本方案按照市场合理价格上市，可以得到19%的销售利润率。同时，本方案总投资额小于方案A，相对开发风险较小，总体评价优于方案A，此方案可行。四、方案C测算方案B为目前市场形势下的销售结果，现假设本方案的运作开发延迟3年，产品的售价按照8%的价格递增，产品总成本部分的建造成本增加按照500元/计算，不考虑市137、场竞争机制的作用，此假设方案即为方案C。成本测算序号xx二期项目单价 （元/M2）金额（万元 ）一土地成本213 1506.4 1二期土地成本213 1506.4 二前期费用69 489 1设计费用 1)方案调整和施工图设计费30212 2)市政规划设计费642 3)绿化设计费214 2设计图纸审查费17 3规划管理费1.410 4勘察费2.820 5环保评估费0.856 6临时建设费用（临水、临电、道路，场地）25177 三工程建安费（含装修成本）3724 26370 1桩基础及基坑维护费用1501062 2地下室建安费 25002301 3地上部分建安费 170010473 4外檐装修85138、02408 5大堂、公共部分装修4503186 6公寓部分精装修8001478 7电梯费用10万元/步2400 8消防设施50354 9外墙保温130368 10不可预见费（5）总投资*5%692 11其它费用1)非经营性公建配套费70496 2) 人防费80566 3) 墙改金（4元/平方米)30212 4) 散装水泥基金（0.9元/平方米)3元/吨6 5) 质量监督费30212 6) 施工招标代理费总投资*0.15%21 7) 施工招标交易服务费总投资*0.05%7 8)防雷费（0.5元/平方米）0.54 9)预算审查咨询费0.32 12) 工程监理费8.560 13) 测量费8.560 139、四基础设施费（配套费）226 1602 1红线外供热（源头费、工程费、征地费）00 2红线内供热（25元/平方米）00 3红线内雨污水25177 4红线内自来水30212 5红线内煤气工程费(不含表）45319 6红线内煤气发展基金20142 7红线内变配电（含电表）105743 9红线内弱电三项300元/户9 五智能化系统建设安装费4002832 六假设三年后的成本增加5003540 一至四项合计5132 36340 备注：各项费用均按照天津市政府相关文件，以及国家相关收费标准、2004工程预算定额为依据。销售测算按照测算的市场合理价格，地上部分100%出售则：编号可售面积单位造价可售面积金140、额1销售收入10419 6160464183 2直接成本5899 6160436340 3间接成本156 61604963 4税费2100 6160412939 5总投资8156 50242 6净利润 226313942 7销售利润率22%测算结论方案C的直接成本测算结果如下：楼面造价： 5132元/平方米 （总建筑面积单方造价）总成本： 36340万元如按照测算的市场合理价格，地上部分100%出售则：销售价格： 10419元/平方米含税造价： 8156元/平方米 （可售部分含税成本）总投入： 50242万元 （各项税费及总成本之和）销售收入：64183万元税后净利润： 13942万元销售利润141、率：22%结论：以上为方案C的投资分析，从上可得本方案按照市场合理价格上市，可以得到22%的销售利润率，此方案可行。同时，本方案总投资额小于方案B，相对开发风险较小，总体评价优于方案B。五、现金流量及敏感性分析总体进度分析假设该项目工程建设周期为27个月，即为2007年第三季度开工，2009年第三季度竣工。假设该项目销售周期为26个月，即为开工后10个月开始销售，工程竣工后延6个月完成70可售面积的销售，其余部分作为开发商长期持有。xx二期总体进度计划表名称2007年度2008年度2009年度2010年度第一季度第二季度 第三季度第四季度第一季度第二季度 第三季度第四季度第一季度第二季度 第三142、季度第四季度第一季度第二季度 第三季度第四季度工程进度销售进度投资进度分析以项目成本测算、工程进度安排为依据，根据各不同施工项目的开工时间和工程进度，对工程投资的额度及时间作如下安排。xx二期工程投资分析表（单位：万元）序号xx二期项目总额 万元 2007年度2008年度2009年度第一季度第二季度 第三季度第四季度第一季度第二季度 第三季度第四季度第一季度第二季度 第三季度第四季度一土地成本1506 2500 三工程建安费26370 0 124 986 1371 2603 5341 2993 3652 3577 2989 1687 1047 四基础设施费1602 0 0 425 478 31143、9 149 228 5 0 0 0 0 五智能化系统建设安装费2832 1416 566 566 283 一至四项合计32800 2564 210 1514 2040 2966 5490 4637 4223 4144 3272 1687 1047 销售分析以销售进度安排为依据，考虑工程回款需求和销售进度，对销售回款作如下安排。xx二期总体销售分析表年份2008年2009年2010年合计第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度项目平均售价元/827182718271827182718271827182718271827182718271 出144、售面积8000 4000 4000 3500 4000 4200 5500 5000 5000 33200 出售率13.0%6.5%6.5%5.7%6.5%6.8%8.9%8.1%8.1%0.0%0.0%70%销售收入 6617 3308 3308 2895 3308 3474 4549 4135 4135 27459 合计销售收入万元6617 3308 3308 2895 3308 3474 4549 4135 4135 27459 现金流分析以成本测算、投资进度、销售分析为编制依据，对本项目操作周期内现金流量变化分析如下：xx二期现金流量分析表时间现金流入现金流出净现金流量累计净现金流量2145、007第一季度02564-2564-2564第二季度0210-210-2774第三季度01514-1514-4288第四季度02117-2117-64052008第一季度03119-3119-9524第二季度66175684933-8591第三季度33084830-1522-10113第四季度33086926-3617-137302009第一季度28954299-1404-15134第二季度33083426-118-15252第三季度347418031671-13581第四季度45493634915-126662010第一季度41351154020-8646第二季度41351154020-46146、26第三季度000-4626第四季度01255-1255-5880现金流量图由上图表可以看出，累计净现金峰值为17318万元，出现时间为2009年2季度。敏感性分析经过分析我们得知，对本项目收益影响较大的因素主要有投资成本、销售价格、销售周期变化等。建筑材料的价格上涨或下跌显然会造成建设投资的增加或减少，假定建设投资也将同比增加或减少。相应的利润率、资金流量峰值变化情况如下：成本影响单位成本（元/）总投资（万元）税后净利润（万元）销售利润率资金峰值（万元）正常情况 100%6726 41436 9515 18.7%17380 成本变化10%7399 45579 5372 10.5%21062 147、5%7062 43507 7443 14.6%19221 -5%6390 39364 11587 22.7%15549 -10%6054 37292 13659 26.8%13881 销售价格上浮或下调会造成总销售收入的增加或减少，由此引起的利润率、资金流量峰值变化情况如下：售价影响售价（元/）销售收入（万元）税后净利润（万元）销售利润率资金峰值（万元）正常情况100%8271 50951 9515 18.7%17380 价格变化10%9098 56047 11938 21.3%15603 5%8684 53497 10726 20.0%16410 -5%7857 48402 8303 17.148、2%18353 -10%7444 45858 6843 14.9%19388 销售周期的拉长或缩短会造成总体资金回收的进度，由此引起的资金流量峰值及出现时间的变化情况如下：销售周期影响资金峰值（万元）峰值出现时间正常情况27个月17380 2009年第二季度销售周期变化缩短6个月12358 2009年第一季度缩短3个月15105 2009年第一季度延长3个月19491 2010年第四季度延长6个月21804 2010年第四季度通过对以上分析，各种敏感因素单一变动后，所能出现的显示：销售利润率波动对于销售价格的敏感性较小，对于开发成本的敏感性要大于对销售价格的。资金峰值的变化都在12000万元至149、21000万元之间变动，建议开发商本项目必要的资金准备在21000万元比较稳妥。六、结论方案总体对比表格如下：序号项目单位方案A方案B方案C1总建筑面积9592070809.270809.22可售面积80650 61604 616043含税单方造价 (含建安成本 税费和管理营销费用)元/7871 6689 8156 4售价元/8271 8271 10419 5单方利润空间元/400 1581 2263 6总投资(含税费和管理营销费用)元63479 41209 50242 7销售收入元66703 50951 64183 8净利润元3224 9742 13942 9销售利润率5%19%22%通过三150、个假设方案的综合比较，开发方案B的成本明显低于方案A。说明建筑形式与配套设施的不同标准对项目产品成本影响很大。建议选择合理的建筑形式，控制开发成本，实现利润最大化。开发方案C为利润率最高的开发方案。如开发商计划将利润部分全部作为物业持有，由此方案带来的效益使得物业持有部分占比例更大。建议推后开发时间，可获得更大利益。附件一、区域规划详情资料（一）商务商业区未来天津xx区将在中心城区50平方公里范围内，重点开发建设金融保险，会展旅游、休闲娱乐等具有滨海新区服务功能的商务商业区。xx区将按照建设中心商务商业区的设计，在xx中心城区50平方公里范围内，将重点开发建设响螺湾、于家堡、天碱解放路、新港船151、厂、蓝鲸岛、东西沽等地区大力发展金融保险、商务商贸、中介咨询、会展旅游、休闲娱乐、房地产等现代服务业，形成滨海新区服务于环渤海的金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、国际性文化娱乐中心和高品质的生态居住中心。（1）CBD核心区中央商务区(CBD)位于天津经济技术开发区南部，是开发区规划中轴线中心结点，也是奠定泰达乃至滨海新区形象的区域。它主要服务滨海新区，辐射全市，为区域内制造业、现代服务业等优势产业提供高端的办公、金融、商务服务。中央商务区(CBD)占地面积0.16平方公里，包括超高层建筑群、大剧院、博物馆、五星级酒店、顶级办公楼、大型配套商业、行政办公等项目，总建筑面积达到160万平方米。152、其中司法服务中心正在施工建设，超高层建筑群近期开工建设，大剧院和博物馆已开始前期设计。中央商务区（CBD）超高层位于开发区中央商务区内，新城西路以东，第一大街以北，由三座塔楼组成，高度分别为：300米、200米、100米。总建筑面积为400000平方米（三座塔楼建筑面积分别为220000平方米、120000平方米、60000平方米）。项目总投资约40亿人民币，采取政府支持、企业化方式运作。博物馆位于第二大街以北，发达街以南，新城东路以西，用地面积20327平方米，建筑面积共计43000平方米。大剧院位于中央商务区内，发达街以南、第二大街以北，新城东路以西，设1500座剧场一个、800座音乐厅一153、个，将建成服务于滨海新区的、设施先进、功能齐全的综合性剧院。作为区域金融、商务、办公核心的中央商务区将成为高端商务、商业活动的首选，整个中央商务区拥有非常乐观的发展前景。该项目将成为环渤海地区乃至中国北方地区具有极大的知名度和高度的认同感的滨海新区地标，具有极大的辐射影响力。（2）于家堡于家堡地区位于xx区海河北岸，东西南三面临海河，北到新港路，规划用地面积3.44平方公里，是滨海新区中心商务商业区的核心地区，其主要具备金融创新基地、城市商务、高端商业、都市旅游、生活居住等功能。（3）响螺湾总投资额232亿元的天津市响螺湾商务区。该商务区拟建51座商务大楼，占地面积达62.8万平方米。目前，滨154、海新区已与38个单位达成意向。响螺湾商务区地处xx区海河南岸，与海河外滩公园隔河相望，计划建设为外省市商务区，成为滨海新区中心商务商业区的重要组成部分，主要为各省市驻滨海新区办事机构、中央企业和大型企业集团总部、科技研发中心提供建设用地，建设和经营高档写字楼。该区已与18个单位签订协议，投资额达到92.5亿元，预计到2010年全部建成并投入使用。 （二）海港物流区规划中的天津滨海新区海港物流区重点包括天津港、保税区和散货物流区，区域范围达100平方公里。（1）天津港天津港现有水陆域面积近200平方公里，陆域面积47平方公里，规划到2010年港口陆域总面积达100平方公里。目前，天津xx道可进出155、20万吨级船舶，水深-17.4米。天津港主要分为北疆、南疆、东疆、海河四大港区，天津港集团公司所属公用泊位76个，岸线长度15.6公里。北疆港区以集装箱和件杂货作业为主；南疆港区以干散货和液体散货作业为主；海河港区以五千吨级以下小型船舶作业为主；东疆港区为天津港正在建设的新港区，规划面积为30平方公里。 北疆集装箱物流中心7.03平方公里北疆集装箱物流中心，形成与南疆散货物流中心相呼应的又一重要物流基础平台。建设天津国际贸易与航运服务区工程，形成xx企业聚集，航运市场要素活跃，配套服务完善的特色航运CBD。（2）天津港东疆港区东疆港区南北最长边10.7公里，东西宽3.0公里，西北端与陆域连接部156、位宽2.17公里，总面积31.9平方公里。规划东疆港区分为“三大区域、五大功能”。“三大区域”：保税港区、非保税港区、港口配套服务区。“五大功能”：码头装卸仓储功能、物流加工功能、商务办公功能、生活居住功能、休闲旅游功能。集装箱码头区和物流加工区分别位于东疆港区的西部和中部，商务、度假、旅游等港口配套服务区位于东部。中部的商务贸易中心规划成为天津市未来的航运服务中心，是东疆港区的标志地区之一，南端的会展交流区兼有国际客运码头，是大型公共设施建筑集中的区域。北部生态旅游功能，东北部居住功能，东南部休闲娱乐功能，南部会展交流功能，组成丰富多彩的港口配套服务带。东疆港区规划功能分区功能区位置功能区 157、名称功能区面积(km2)功能区功能中部西海岸保税港区15.0由集装箱码头作业分区和物流加工仓储分区组成，包括物流加工、仓储、管理办公和绿化广场等用地。北部西南端非保税港区5.6东海岸港口配套服务区11.3包括岛前办公、居住度假、商务金融、休闲娱乐、商贸会展五个分区。东疆港区规划用地构成表序号用地性质面积(公顷)比例(%)1集装箱码头作业用地829.0126.02远期码头发展用地40.311.33物流加工仓储用地502.0915.74办公管理用地91.902.95商业服务用地9770316商务贸易用地16038507休闲娱乐用地15504498酒店餐饮用地 6142199会展交流用地 58291158、810居住度假用地155.044911市政设施用地31881012道路交通用地512.3516.113铁路设施用地291519114绿化用地171305415水域318210合计319004100.0保税港区规划用地构成表序号用地性质面积（公顷）比例（%）1集装箱码头作业用地735.3648.72物流加工仓储用地502.0933.23办公管理用地20.681.44市政设施用地13.020.95道路交通用地238.8015.8合计1509.95100.0港口配套服务区规划用地构成表序号用地性质面积（公顷）比例（%）1办公管理用地71.226.32商业服务用地 84.447.53商务贸易用地160159、.3814.24休闲娱乐用地155.0413.75酒店餐饮用地42.063.76会展交流用地58.295.17居住度假用地146.9713.08道路交通用地226.4920.09绿化用地 154.9513.710水域31.822.8合 计1131.66100.0（3）天津港南疆散货物流区南疆港区为东西长约12.5km、南北宽约1.32.0km的狭长人工岛布置，规划的陆域面积为14.720km2，规划期内的码头岸线全部位于港区北侧，走向与进xx道基本平行，自石化泊位向东规划岸线长约7km，由支持系统区、石化小区及渤海石油基地、大宗干散货码头作业区及其预留发展区、大宗液体散货深水作业区及其预留发展160、区、专业化物流服务区及临海工业发展区等主要功能区组成。远期将结合海河口的综合治理和临港工业区的开发，适时开发利用南侧岸线。南疆散货物流中心为国内最大的现代化综合性干散货和液体散货物流中心及贸易基地。以承担煤炭、铁矿石、石油、液体化工等大宗散货中转运输为主，具有临海工业及大宗散货物流服务和海洋石油基地、支持系统码头等功能的专业化散货港区。散货物流中心位于天津港南疆港区西南， 东临渤海湾，北边以进港铁路为界，南距津晋高速公路2公里。散货物流中心作为天津港出口煤炭唯一的集散和交易基地，成为南疆港区的有机组成部分。占地12平方公里，其中商贸区1.56平方公里，煤炭作业区占地6平方公里，矿石、油品储存区161、占地4.44平方公里。商贸区规划，按功能要求规划为四个区域，即北部的娱乐服务区、南部的贸易管理区、中部的综合配套区、及西部的运输生产区。设有商业中心、绿化中心、娱乐中心和管理中心。（4）保税区位于天津港港区之内，开发面积5平方公里，是我国华北、西北地区唯一的、也是中国北方规模最大的保税区。作为高度开放的特殊经济区域，保税区具有国际贸易、现代物流、临港加工和商品展销四大功能，享有海关、税收、外汇等优惠政策。拥有海港保税区、空港保税区、空港加工区、空港物流区和保税物流园区“三个区域、五种形态”联动发展的新格局，具备了开放区域的多种资源、政策和功能优势。（三）临港工业区临港工业区是滨海新区八大功能区162、之一的滨海化工区的重要组成部分。毗临天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区。临港工业区位于xx区海河入海口南侧滩涂浅海区，北侧以海河口南治导线为界，西侧以滨海大道为界，一期工程东西向长约5.5公里，南北向长约4.12公里。结合海河口泄洪清淤和综合治理，充分利用滩涂、浅海造地，采取一次围埝形成护岸，分阶段吹填（陆填）方式开发建设。一期开发规划面积20平方公里，远期开发规划面积80平方公里，是xx区、天津市未来发展的战略空间、后续潜力。临港工业区的中期战略目标：投资120亿元，全部完成围海造地20平方公里，并完善基础设施配套。利用5-10年的时间，以围海造地为依托，以炼化项目为龙头，以石油化工、163、海洋化工、精细化工为主导产业，以高新技术产业为拓展方向，把临港工业区建成具有世界级规模、现代化水平、国际竞争优势和可持续发展潜力的国家级石化基地和工业园区，使临港工业区成为天津新的经济增长极。临港工业区的远期开发规模为79平方公里。战略目标：建设世界级的现代化学工业区；现代化修造船基地及大型港口机械加工装配基地；临海其他关联型产业聚集区，实现建设一个“海上化工新城”的目标。增加新产业研发区及相关物流产业等功能，并作为港湾工程、填海造陆工程的试验研究基地。目前，临港工业区累计投资30亿元，为xx新增了10多公里海岸线，形成了14平方公里陆地，开挖了万吨级的航道，一个化工液体码头、一个散货码头已投164、入运营。包括LG、法液空等世界五百强企业在内的一批大项目相继落户，招商引资协议额突破了300亿元。其中，LG渤化、天津新龙桥、思多尔特集团和法液空滨海等项目进展顺利，有的已投产，大沽化、北方石油、天津碱厂、新港船厂等项目的投资协议也已签署。中国电力投资集团蒸汽项目总投资48亿元，项目建成后将极大改善临港工业区及xx地区的供热、供电条件。中国粮油集团生物化工项目总投资达4800万美元，一期项目为大豆蛋白加工，建成后全年产品销售收入预计达31亿元。为完善配套功能，提高服务水平，提升区域形象，临港工业区启动了服务管理中心区的建设。该区域是一期内唯一的服务管理区域，用地约49万平方米，包括行政办公区、165、商务配套区和生活设施区三部分，总建筑面积约28万平方米。（四）其他规划（1）新港船厂位于本项目东侧的新港船厂有着65年历史将搬迁到xx区临港工业区，投资70亿元打造“中国造船航母”。整个搬迁及建设工程预计2011年前后完成。搬迁后的新港船厂占地面积260万平方米，相当于原船厂的5倍。新港船厂搬迁后的50万平米土地极有可能规划为商贸用地。（2）海河下游改造从二道闸到入海口是下游段，这段海河现在还有通航功能，规划确定为现代化港口城市形象区。这段的建设内容是以内河港口和海港构成一个现代化的港口物流、贸易和加工经济区，同时突出体现滨海城市中心的特色景观。xx区规划开发：东起新港船闸、西至海门大桥的海河166、岸线，开发重点为海河北岸的于家堡地区和南岸的大沽地区，面积约10平方公里。响螺湾工程、东沽生活基地工程、于家堡现代物流商务区启动工程将作为主要启动项目。二、写字楼项目基本信息序号名称地址总建筑面积面积分割（M2）层数租售方式租金（元/M2/天）售价入住率（%）配套设施1大泛华大厦xx区营口道34000100只租不售1.830地理位置优越，装修水平较好，相对租金较高2天航大厦xx区中心路1600080-200只租不售1.2100地理位置优越，楼梯较旧，但因周边供应较少，出租率较高3美辰写字楼xx区宁波道14000200-300只售不租580095地理位置优越，相对售价较低，出售情况好4聚宝大厦x167、x区解放路1100040、80只租不售1.470地理位置优越，位置需求较高的企业聚集5胜和大厦xx区解放路900080、100只租不售1.5-2.0506天伟大厦xx区新港路21800130、200、230可租可售1.2500070楼体较老，内部重新装修，停车位较少。7三泰大厦xx区新港路1800030、70只租不售1.430大厦为酒店，部分房出租，酒店客房标准3元/M2/天。面积较小，装修差。8港务局大厦xx区新港二号路30000200、300只租不售100新建大厦、配置较好、规模较大9天津惠通陆华物流中心保税区海滨路900030、60、140只租不售2.530新建大厦，配置较好10航运中心168、2号楼保税区跃进路23000120、140、250只售不租85002007年入住11腾达大厦保税区国贸路1000040、100、220只租不售1.460大厦较老，地处保税区，环境好12金美大厦保税区海滨八路800040、80只租不售1.220大厦较老，环境差，人气不足。13滨海国际汽车城保税区天保大道1000040、60只租不售1.680大厦新，用途专业，配置好。14豪威大厦开发区第三大街3000060、140只租不售1.1-1.290位置优越，交通便利，配套好，但停车位不足15中钢开发区洞庭路1000040、60只租不售0.740楼体老旧，配套差，经营情况差16九州开发区洞庭路7400120169、只租不售0.74517华辉大厦开发区洞庭路1700040、60只租不售0.718泰达新天地开发区南海路与二大街交口2300080、120只售不租1.5450080位置好，配套完善，地段未来有升值潜力19财富星座开发区第三大街7300200只售不租1.9-2.0700035位置好，配套完善，地段未来有升值潜力，面积过大。20金融街开发区第三大街430000500-1000可租可售7400-860030合计738500三、公寓项目基本信息项目名称位置物业类型开盘时间建筑面积租售价格套数美华大厦开发区黄海路9号产权酒店2004-8-1830970均价8500元/200酒店式公寓一期均价6600元/，170、物业费4.2元/二期均价8500元/平方米96蓬仁园开发区三大街与南海路交口以西产权酒店2003-1120000均价7100元/250银珠公寓开发区黄海路与泰达大街交口产权酒店2005-1-1630000均价7000元/238博美园开发区黄海路与第二大街交口服务式公寓6000出租三室：7500-8000元/月；四室：9100-9800元/月34国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8万8人间120元/月/人，4人间420元/月/人13000人酒店式商务公寓标准间150元/天，优惠元/天212套项目名称包租服务装修标准面积经营管理美华大厦固定年回报8%，包租5年，2005-7-1起计四星171、级酒店标准，1层为酒店大堂，2层为酒店餐饮，3、5层为单元式写字间，611层为酒店客房，12层为开放式多功能会议厅。单元式写字间面积为93.57213.47；酒店客房标准间面积为37.1 53.31 ，套房面积为78.11143.94开发商天津美通发展有限公司无精装修，中央空调代理商无管理公司安哥史（天津）酒店管理公司蓬仁园固定年投资回报率8%，12天免费入住权，包租5年，2005年7月1日起五星级酒店标准3-8层，总建筑面积5022.37；户型以44-49标准间为主，还有109-419户型开发商陆桥（天津）实业有限公司代理商无管理公司香港中旅酒店管理公司银珠公寓固定年回报7%；包租20年，2172、006年6月起计精装修，全套家电标准间面积70套房面积140开发商开发区财政投资公司，天津泰达紫玉置业有限公司代理商天津xx房地产咨询有限公司管理公司天津紫玉酒店管理有限公司博美园无精装修，全套家电三室147.26-159.85四室206.5开发商天津博美置业有限公司代理商天津xx房地产咨询有限公司管理公司无国翔公寓无简单装修，电视、电话、暖气、空调、宽带网线、一体化书桌开发商天津国臣投资集团有限公司三星级以上标准单人间、双人间、套房代理商无管理公司天津国翔酒店管理有限公司四、写字楼5A智能化一、楼宇设备自动化系统(BA) 楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自173、动扶梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。1. 空调自控系统2. 供排水自控系统3. 变配电监视系统4. 电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1. 闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各 层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。2. 防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。3. 停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。三、通信自动化系统（CA）1. 综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内174、铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2. 无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1. 设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2. 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。五、顶级写字楼标准通过对国际最高端写字楼的分析，发现至少要满足下面六个条件，写字楼才能算得上顶级，这些指标尽管没有全部量化，但足以在目前模糊的定位空间中提供一个相对清晰的参照175、系。这6个指标依据其关键词称为6E，即Essential business location、Elegant building、Excellent facility and service、Extraordinary tenant、Exact place for business、Exception of sale。Essential business location（重要的商务区）写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，区位和地段很大程度上决定了其价值。顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。同时，规模伸展176、力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。Elegant building（有品位的建筑）有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，这些写字楼多为国际建筑大师设计，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写177、字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并深以为傲。Excellent facility and service（超一流的硬件设施与服务） 顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标所支撑。并且，顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比如5A已经是顶级写字楼的基础指标之一。顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来，有一些已经根据时代的要求逐渐量化。另一个评价顶级标准的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平，这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标。Extraordinary tenant（出众的客户）顶级写字楼的178、评判标准不仅仅在于单独的项目本身，其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一。世界知名企业好比顶级写字楼里的灵魂，使得写字楼的内在气质充盈并附满张力，并保证了顶级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。一流的企业受顶级写字楼一流的品质所吸引，写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。Exact place for business （纯商务）与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化，大部分上规模179、的写字楼都不约而同地开发底商，将写字楼做成一个综合体。随着商务区规模的不断扩大，功能的不断完善，建筑综合体的劣势逐渐显现出来。比如底商等设施看似方便，却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性方面也会增加更多的成本。而欧美等国际公司他们都要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。而办公之外的其他需求在顶级写字楼所处的大型商务区内已经完全可以实现。这也就是为什么顶级写字楼必须位于重要商务区（Essential business location）之内的原因。Exception of sale（非卖）评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，意即统一的业权。这也是评判写字楼180、是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。六、商业项目基本信息06年全年在售大型商业项目区域项目名称位置占地面积建筑面积建筑形式主力面积M2销售均价销售比率经营内容备注万M2万M2万xx区八方园明新华路、解放路2.753.393层1101.280%餐饮、服装、饰品唐人街河北路、津塘路410外围3层，里面2层30390%餐饮、娱乐、洋货精品海河外滩上海道外滩133.6地上1层、地下1层251.270%火锅、茶叶、服装、小商品、数码产品包租3年喜达港新港二号路、港医路1.21地上3层2001.4100%餐饮、娱乐85%投资开181、发区永莲购物中心黄海路、第二大街2.55.64层3000.875%超市、家电、餐饮森泰商服中心第一大街66号1.051.09地下1层，地上2层4001.570%菜市场、餐饮鸿泰仟佰汇第三大街（海关大楼西侧）1.96.6地上4层，地下1层601.395%百货、电器、酒吧、餐饮包租3年财富星座第三大街 21号1.821拖24001.2590%餐饮06年全年在售底商项目区域项目位置建筑建筑套数单体面积销售销售住宅/价格比名称面积形式均价比率办公楼xx北部第七领地京山道、福建路0.7一拖二362000.770%0.371.91贻正嘉合河北露、新北公路0.75一拖二292500.7590%0.541.3182、8易初莲花中心北路、福州道0.45一拖二172501.260%贻景花园京山0.42层80400.6710%0.511.31-120新港馨苑新城新港三号路、春光路0.62层22200、9000.8398%0.372.24幸福家园新港三号路、春光路1.152-4层33200、10000.7860%0.372.11xx中心区秀谷阳光津塘路、抗震路0.2一拖二151251.960%0.553.64碧海鸿庭上海道、福建西路2.52层底商、局部三层、100200-7000.9350%0.422.21碧海兰庭津塘公路，车站北路0.6一拖二302000.7540%0.441.7鑫铭水岸上海道、福建西路0.25183、一拖二74001.230%0.542.22开发区御景园邸第二大街、黄海路0.62层200、300301.6100%0.782.05津滨发大厦第二大街、巢湖路0.63层517001.28100%阳光银座二大街、南海路1.057层715001.440%0.43.5只租不售的商业项目类别项目名称位置占地面积万M2建筑面积万M2建筑形式销售价格租金元经营备注比例万元/M2/天/M2内容xx区巨川金海岸解放路1358号1.242.3地上3层，地下1层40%25-8元百货、餐饮、酒吧04年自留60%自营开发区市民广场第一大街、四号公路15206层0%无2.5-5百货、超市、餐饮、休闲潜在商业项目供给情况类184、别项目名称开发商位置建筑面积建筑形式单体面积套数销售均价备注xx阳光金地天津兴渤海建设发展有限公司中心北路西，胜利宾馆南0.7独立和底商20030未定2007年5月开盘贻芳嘉园天津市xx区四方置业发展有限公司/天津市xx贻成实业有限公司新港三号路、港滨路0.322层200168800已封顶，开盘时间未定紫云名居天津艾姆亿房地产开发有限公新港三号路、春光路0.36地下1层， 地上2200、800148000-9000水域未来城中国广厦集团天津富铭置业有限公司新北公路、厦门路22-3层商业街200未定未定2007年6月开盘裕川家园天津xx区裕川置业有限公司河北路、车站北路0.323层150-200185、18未定08年8月竣工开发区天保金海岸天保房地产开发公司三大街、太湖路40独立多样未定未定东方名居天津东方名居置业有限公司第二大街与翠园东路交口1.82层20012未定云锦兰庭天津宏基伟业房地产投资有限公司第一大街、南海路0.72层20036未定伴景湾天津星运（集团）有限公司第四大街、北海路0.52层，独立未定未定未定泰达时尚广场天津万通时尚置业有限责任公司第五大街、北海路15独立未定未定未定开始围挡七、建筑成本的影响因素1、建筑形式中国民用建筑设计通则将住宅建筑依层数划分为：13层为低层；46层为多层；79层为中高层；10层及以上为高层建筑。公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层，但是高186、度超过24米的单层建筑不算高层建筑。超过100米的民用建筑为超高层。在用地面积一定的情况下，容积率越高，建筑高度越高，总建筑面积越大，土地费用在楼面造价中所占的比重越小，利润空间越大。2、建筑结构高层建筑一般为钢筋混凝土为建造材料，通常采用的结构有：框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框筒结构、筒中筒结构、束筒结构。对于结构设计来讲，按使用功能的要求、建筑高度的不同以及拟建场地的抗震设防烈度划分建筑物高度，体形与层数的限制，疏散通道，地下建筑的利用，次生灾害的防止及补救措施等以及经济、合理、安全、可靠的设计原则，结合地块本身的条件，大多数建筑高度在100米以下的可采用框架结构、剪力墙结构、框187、架剪力墙结构，而总高度在100米以上的超高层建筑，考虑用框筒结构、筒中筒结构、束筒结构等结构形式。3、建筑设计按照住宅设计规范、建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范等相关规范的条款和内容， (1)、建筑高度在100米以上的超高层建筑物的规划审批资格由天津市政府统一批复,超高层的选址、规划、高度的限制严格按照天津市有关部门的统一规定执行。(2)、xx区本身为滩地，砂土层较多，且碱性成分大，丰水期和枯水期明显。(3)、超高层建筑产生的风载和地震荷载产生的水平侧力大，超高层的结构体系须为框筒结构、特殊钢结构，但这两种结构均存在着造价高、施工难度大、建设周期长、损失面积大等弊端。(4)、超高层的188、消防要求设置避难层，每层要设的烟雾感应器和自动喷淋，消防控制室、水箱、电梯、管道设备层等相关的消防安全及附属。(5)、超高层建筑的楼板和屋盖要求具有很大的平面刚度，且需设置屋顶直升飞机停机坪。4、建筑的经济性在建筑物的投入和产出不定的情况下，需要考虑经济性，包括建筑难度系数、面积产出比例、附属设施的满足条件等，例如：(1)、建筑物的总高度越高，相应的建筑难度系数越大。(2)、建筑物的安防系统、消防系统、逃生系统、控制系统、交通系统等100米以上超高层相对于普通高层建筑来讲，附属设施所占用面积比例上升，总建筑面积损耗增大。(3)、在占地面积不变的情况下，由于超高层与普通高层相比总建筑面积增加，相应的配套服务设施（如：停车位、安防系统、消防系统、逃生系统、控制系统、交通系统）系数增大，在一定程度上，造成建筑物附属成本上升，总投资额变大。综上所述,总建筑高度100m，柱网为8m左右，抗震设防烈度为6度，结构采用框架剪力墙或框筒结构体系较在建筑成本构成、面积产出、以及生活办公等各方面综合比较下最为经济合理的高层建筑设计方案。公司地址： 邮政编码：咨询电话： 传 真： 网 址：EMAIL :