1、城市占地180亩文化娱乐中心建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月158可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一总论61.1项目背景6项目名称6承办单位概况6可行性研究报告编制依据7项目提出的理由与过程71.2项目概况7拟建地点71.2.2 项目物业功能构2、成8主要技术经济指标91.2.4 项目投入总资金及效益情况9二投资资源分析与评价102.1XX市社会经济发展评价102.2天府新城区域投资评价152.3项目位置选择19地点与地理位置19地块开发条件202.4项目开发环境影响评价22三项目相关市场分析243.1 XX观演建筑市场分析243.2酒店市场分析25XX市星级酒店整体概况25XX市星级酒店的分布状况26XX市高星级酒店市场供需分析28XX市高星级酒店市场未来发展趋势分析34天府新城区域酒店市场分析343.3写字楼市场分析39XX市写字楼市场成熟度分析39天府新城写字楼市场研究413.4休闲娱乐市场分析49XX休闲娱乐市场整体状况49XX3、市电影院市场发展特征分析50XX市夜总会及酒吧市场分析57XX市电玩业市场分析66城南区域休闲娱乐市场分析723.5商业市场分析77XX商业格局分析78XX市商圈发展趋势83天府新城商圈发展状况83天府新城商业规划前景分析84天府新城商圈商业供应特征分析853.5.6 天府新城商圈商业需求特征分析87项目区域商圈分析893.6住宅市场分析92XX住宅市场整体供需分析92天府新城住宅供应分析95天府新城住宅需求分析96天府新城住宅客群分析97天府新城住宅市场前景分析98四. 项目市场竞争力分析994.1 项目各物业市场竞争力分析994.1.1 项目观演建筑竞争力分析994.1.2 项目酒店市场竞4、争力分析994.1.3 项目写字楼市场竞争力分析1024.1.4 项目休闲娱乐市场竞争力分析1044.1.5 项目商业市场竞争力分析1054.1.6 项目住宅市场竞争力分析1064.2 项目整体市场竞争力分析108五项目概念规划方案及与开发策略1115.1 项目主要功能板块及规模1115.2 概念规划的设计依据及理念1115.3 项目开发策略119六项目财务评价1206.1 总投资估算1206.1.1 投资估算依据1206.1.2 投资估算1216.1.3 项目投资付款进度1236.2项目收入估算1236.2.1 销售进度1236.2.2 销售价格1236.2.3 销售收入估算1246.2.45、 持有资产价值估算1256.3 财务评价指标125财务评价基础数据与参数选取1256.3.2.现金流量分析126项目利润及分配1266.4 资金需求与筹措1276.5不确定性分析128敏感性分析128盈亏平衡点分析130风险分析与对策1306.6财务评价结论131一总论1.1项目背景项目名称城市XXXX承办单位概况项目承办单位由XX成工和XX传媒集团两个股东成立项目公司，是在市委、市政府支持下决定成立的。公司的成立顺应时代要求和发展需要，着眼于推动XX市文化体制改革、文化产业发展。XX成工建设有限公司XX成工2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股的，目前6、，XX成工下辖分（子）公司40余个，集工程总承包、钢结构及装备制造、金属矿业开发、房地产开发、非标设备及压力容器制造、商品混凝土生产及工业设备检修、项目投资为一体的多元产业的大型综合企业。XX成工拥有冶炼、房建工程总承包特级资质在内的多项总承包和专业承包资质，是西南地区唯一的双特级总承包资质企业；拥有钢结构制造特级资质及钢结构、特种设备等设计、制造、检测许可证，在XX和上海设有现代化的钢结构及装备制造基地，其中XX钢结构基地是西南地区最大的钢结构基地。XX传媒集团XX传媒集团于2006年11月28日正式成立，其报刊出版位列全国前10强，广播电视跻身省会城市前列，是中国西部综合实力最强、影响力最7、大的综合传媒集团。传媒集团下辖一家影视剧制作公司、两家出版社、五张报纸、五个频率、八家网站、九个频道、十三本刊物。报刊受群占XX地区三分之二以上的读者市场，六频道约占XX地区电视受众市场份额的23%。XX传媒集团以“资源资产化，资产资本化，资本证券化”为产业经营理念，建立科学、高效的集约型运营管理模式，充分整合内外部优质资源，做精传统媒体业务，稳健拓展传媒多元产业。XX传媒集团围绕报刊出版、广播电视等传媒主业，大力发展新媒体业务，通过资本运作，最终发展成为中国第一家以跨媒体深度融合为载体、以文媒互动为平台，以上市融资为扩张支撑的国际化综合传媒集团。可行性研究报告编制依据 国家制定颁布的有关法规8、条例； 项目地块红线图； 地块的基本建设条件。项目提出的理由与过程为适应XX传媒集团产业多元化的发展趋向，满足产业集中、产业发展、产业延伸的需要，在XX市委、市政府领导下，经有关方面批准，XX传媒集团拟在XX市高新区天府新城区域内，投资建设全方位地融入时尚、前卫的、国际化建筑元素，打造出以大型专业演出场馆为核心的复合式消费项目。1.2项目概况1.2.1拟建地点XX市高新区天府新城站南组团1.2.2 项目物业功能构成XX项目将打造全新的、现代化的大都市生活方式，为全国乃至世界各地的游客提供一个充满活力的体验式旅游目的地，树立起XX在中国文化娱乐界的标杆地位。XX项目主要由观演建筑、集群式商业（酒9、吧、餐饮、影院、购物中心、室内游乐等），超高层建筑（娱乐主题酒店）、高档写字楼以及住宅等五大功能板块构成。1.2.3主要技术经济指标项目基本经济技术指标如下：序号项目数值单位车位数1净用地面积178.11亩2总建筑面积571705 2.1地上建筑物面积473040观演建筑42640342集群式商业100000800超高层建筑（主题酒店）91000728写字楼120000960住宅90000900停车楼294001217（含373机械停车位）地面停车位1002.2地下部分98665地下车库844802413观演建筑地下功能部分142103车位3730个4容积率3.98 1.2.4 项目投入总资金10、及效益情况项目总投资成本343771万元，其中自有资金2.0亿元，长期贷款5亿元，贷款期利息11973万元。投资评价指标如下（所得税后）： 全部投资财务净现值FNPV（i8%）：36866万元 全部投资财务内部收益率FIRR： 25.78%项目具有较理想的投资经济效果，风险较小，项目可行性很强。二投资资源分析与评价2.1XX市社会经济发展评价随着XX国际影响力的不断提高，极大的增强了XX这座城市的吸引力，逐步形成了外向型、开放型的城市发展格局。但是，XX尚缺少能够与城市气质、城市功能相匹配的时尚、现代、充满激情和活力的城市活力中心。XX被誉为“天府之国”，常住人口1270.6万人。XX市是四川11、省的政治、经济、文教中心，是中国西部经济实力最强的特大型城市，是西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家级历史文化名城和旅游中心城市。随着XX经济的飞速发展，XX在中国的地位及影响力与日俱增。主要表现在以下几个方面：q 地理资源优势地理优势XX位于中国的西南部，是连接中国西部和东部的枢纽，占据西南地区的核心地带，XX独特的地理优势铸就了六朝古都、天府之国的美誉。XX地处四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龙门山脉、邛崃山脉与XX平原和川中丘陵的交接地带，海拔3875364米。 XX平原以适宜的地理条件，宜人的气候条件，自古以来都是文明的发源地，区域经济发展的重点，为XX一直以来12、的发展创造了良好的前提条件，加之XX处于多个山脉的交接地带，更增强了其区位的重要性。资源条件XX地处我国的亚热带季风气候区，热量充足，雨量丰富，四季分明，雨热同期。优越的自然条件，充沛的降水，适宜的温度为XX提供了丰富的资源。从森林资源、景观资源再到珍稀物种资源应有尽有，名副其实的天府之国，铸就了“XX，一座让人来了就不想离开的城市”称誉，吸引了大量外来群体，助跑XX房地产业的高速而稳健的发展。交通条件水、陆、空交通网络发达XX是西南地区重要的商品物资集散地， 宝成、成渝、成昆、成达铁路干线在此交汇，形成了以XX为中心的西南地区最大的铁路客货运输枢纽；公路四通八达，XX也是西南地区最大的航空港13、，XX双流国际机场已开辟国际、国内航线50多条，可与国内外70多个大中城市直接通航。XX已成为西部航空枢纽 ，将打造成中国四大枢纽机场之一；长江、嘉陵江、沙河等多条航道成为XX主要的水运系统。XX港建成后将填补XX水路交通运输的空白，成为集旅游航运、港口经营、航道养护、海事管理、综合开发为一体的水运综合基地。XX有着发达的交通路网体系，水运，铁路，公路，航空构成了XX对外联系的纽带，是连接中国东部和西部的交通枢纽。发达的路网也为XX经济、旅游发展起到了支撑作用。q 社会文化地位教育情况XX的教育产业发达，各类学校众多，至2006年底，XX普通高等学校有40所（其中211重点大学4所），中等技术14、学校35所， 普通中学536所，职业中学34所，小学527所，特殊教育学校14所。XX市各类学校数量众多，是中国重要的教育基地之一。历史文化情况XX历史悠久，建城迄今至少有2300多年，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。早在公元前四世纪，蜀王开明五世迁蜀都城至此，取周太王迁岐“一年成邑，二年XX”，因名XX。汉代是全国的五大都会之一，唐代有“扬（州）一益（州）二”之称，北宋时期是汴州以外的第二大都会。西汉时期，XX的织锦业驰名天下，在城西南设置锦官，专管织锦，并筑有锦官城，故XX又有锦官城、锦城之称。秦昭襄王时（公元前三世纪中叶）蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使9500平方15、公里的XX平原成为“沃野千里，水旱从人，不知饥馑，时无荒年”的“天府之国”。19世纪，法国旅行家古德尔曾赞叹XX是“东方的巴黎”。 q 旅游资源优势XX特殊的地理环境、丰富的自然资源让XX旅游浓妆上映，成为历来游客快乐的天堂。XX凭借九寨沟、大熊猫、都江堰、青城山等世界独一无二的生态环境等，上映着幕幕大自然的魅力。深厚的文化底蕴，给XX旅游资源增添了灵魂。以“三星堆遗址”、“金沙遗址”代表的古蜀文化一举夺魁，而作为农家乐的发源地和以“五朵金花”为代表的农家乐旅游模式在国内国际上备受青睐。XX，优越的自然资源、深厚的文化底蕴、脍炙人口的美食三者的联合铸就XX旅游产业的国际地位。2007年XX市接16、待国内游客4253.6万人次，比上年增长6.2%；国内旅游收入395.4亿元，增长22.0%；接待入境旅游者78.6万人次，增长35.5%；旅游外汇收入2.6亿美元，增长31.0%。旅游接待设施进一步改善，2007年年末，XX市三星级以上饭店98家，增加9家。旅行社258家，其中国际旅行社达39家。q 经济地位2008年XX市实现地区生产总值3901亿元，进入 “3000亿元”俱乐部；按常住人口计算，人均GDP达30855元，增长9.6%。XX市的经济总量在西部城市中仅次于重庆，位居第二，但是从人均GDP的情况来看则名列第一。说明XX市的经济发展水平在西部主要省会城市中居于领先地位。会展经济X17、X世纪城新国际会展中心总投资达50亿元，是目前西南地区占地面积最大的展览中心，占地1850亩。展馆区位于世纪城的东部，总面积20万平方米。2005年7月起，大型展会全面移师世纪城，已先后举办了泛珠三角9+2会议、啤酒狂欢节、世纪城XX之夜大型主题活动、糖酒会等大型会展活动，为周边酒店业提供了大量的客源。2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，XX会展业仍举办了260多个展会活动，实现产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列。预计2009年XX举行的会展节庆活动将在280个以上，拉动消费超过200亿元。随着XX市委、市政府提出“构建辐射全国、面向世界的会展之都”的发展目标，会展18、业必将得到极大的发展，并成为城南副中心的支柱产业之一。同时，为区域带来大量的会展客源，带动酒店及相关产业的快速发展。q 城市荣誉年份荣誉称号20052005年中国城市发展报告对中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名，XX均进入了前10位；2006中国最佳旅游城市；宜居城市；宜资城市；中国十佳宜居城市；中国十大国际化都市；XX市城市总体品牌指数西部第一；城市旅游品牌全国第8位；2007中国十大最具投资价值的城市；城乡综合改革配套实验区；中国十大幸福城市2008中国最具文化底蕴城市排名第八；2009荣膺“全国文明城市”称号XX近年来获得了一系列的城市荣誉，在中国城市中受到越来越多的人们的关19、注。XX市的城市地位与影响力正逐年上升，在商务投资、文化包容、旅游观光、人居置业等方面受到全国范围的认同。城市化进程类比城市XX重庆中国北京、上海东京、纽约城市化水平44%低于40%43%84左右90%以上人均GPD（美元）3634138417505500-850030000第三产业47.74039.9超过60接近80按照城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30以后，将进入3070的国际公认的加速发展期。XX现阶段正是处在了这一高速发展的时期当中，城市化进程加快，未来发展潜力巨大。西部XX走向中国XX根据零点研究咨询集团最新发布的零点宜居指数中国公众城市宜居指数2006年度报告，宁20、波、厦门、XX三个城市位列宜居城市前三名。同时，在上述报告中，三亚、XX、深圳三个城市位列城市包容性前三名。XX优越的人居环境、高度的包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高XX的城市魅力，形成良性循环，推动XX不断向前发展。2007年，国务院正式批准了XX市全国统筹城乡综合配套改革试验区，XX市成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。XX市能够设立全国统筹城乡综合配套改革试验区是国家对XX统筹城乡发展实践的高度肯定，是推动中西部发展的重大战略部署，是XX加快发展的重大历史机遇，同时意味着XX正从西部XX迈向中国XX。XX的国际地位越来越高21、美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡和巴基斯坦等国家先后在XX设立了领事机构。目前，驻XX外国领事机构数量已达七家，在内地仅次于上海和广州，XX已跻身中国内地“领事馆”第三城。目前，已有130多家世界500强落户落户XX。随着近年XX市利用外资逐年增加，在全国乃至国际上的影响不断提高，逐步奠定了其外向型、开放型的城市发展格局。2.2天府新城区域投资评价天府新城作为正在崛起的城南副中心，娱乐、商务、居住等功能产业聚集于此，已成为了开发的热土。项目附近的天府新会展中心以每年近300场的展出规模带动了区域的发展，并为区域带来了巨大的人流。通过延伸会展业的产业链，可以创造出类似于拉斯维加斯的产业发展模22、式，暨以会展带动享受式旅游，将观演、餐饮、主题酒店等服务融于一体的新模式。q 城市规划层面随着XX市社会经济进入了城乡统筹和科学发展的新阶段，XX市已形成了新的城乡规划空间发展战略“全域XX”的发展战略。该战略提出了“一城两带六走廊”的发展模式，未来城市将集中发展6条走廊，形成走廊式集中发展格局,串珠式布局结构,紧凑的城市形态。2008年，XX先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城，充分发挥新城聚集要素。随着城市的快速发展，“南部新城”又称为“天府新城”，按照规划，向南将是XX市主要的城市发展方向，天府新城将成为一个人口密集的国际时尚区域，其国际化的城市配套，将吸引国内外大量高端人群入驻。23、同时因其处于城市南部发展走廊的核心位置，也将成为XX市现代服务业发展基地，其重要性不言而喻。本项目就处于天府新城的核心位置。q 项目区域价值分析路网发达，交通十分便捷目前区域已建成的天府大道、红星路南延线、永丰路、益州大道、剑南大道、成雅、新成仁快速路等干道，使得主城区与天府新城形成无缝对接，为区域构筑了完善的交通路网体系。 地块周边的交通可通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路也可通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街方便快捷通达本项目。 在建的地铁1号线和规划中的地铁6号线在高新孵化园站交汇，与项目地临近。另外，项目地距离天府广场10分钟的车程，到国际机场15分钟车程，交通十分便利。因24、此，随着2010年地铁1号线的开通，地铁6号线的建设，由公交、地铁等形成的交通网络，将为项目地块到达天府广场、国际机场提供最经济、快捷的立体交通网络。综上所述，天府新城区域交通发展优势十分明显。 产业规划天府新城的发展方向是将软件及服务外包产业发展成为XX最具竞争力和代表性的战略性产业，打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。预计2010年，软件及服务外包产业产值达400亿元，出口达5亿美元，从业人员达10万人以上。2015年，软件及服务外包产业产值达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员达20-30万人。根据天府新城规划，新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居25、五大功能，产业发展是先导，是推动新城建设的力量源泉，新城建设是载体，是软件及服务外包产业发展的必然要求，未来二者互相促进，共同发展。2.3项目位置选择2.3.1地点与地理位置项目选址获得了市政府支持、同时在产业规划、区位及交通等方面具有独特的竞争优势，各种有利条件使得本项目具备良好的发展前景。项目地位于XX天府新城行政办公核心地带，目前，该地块是XX南部新城中轴线天府大道侧余下的唯一一块可建设用地。地块位置图 天府广场天府立交天府大道天府新城天府软件产业园区项目地q 选址天府新城具有以下优势：政府支持本项目拟打造的文化娱乐基地，与XX政府提出促进现代服务业的发展目标不谋而合，同时也符合天府新城26、服务业发展的规划，获得了政府方面的大力支持。区位优势项目位于XX中轴线人民南路南延线东侧。在城市总体规划中该段轴线定义为科技商务中轴线。按照城市总体规划，该区域是“整个城市向南发展的先导区和核心区”，其区位优势明显。交通优势地块周边的交通通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街可以方便快捷通达本项目。地块开发条件项目地块四面临路，交通通达性良好。地块形状较为规则，整个地块呈梯形状，南北短、东西长。项目现场地已经达到七通一平的施工条件。地块总占地面积约178.11亩，土地使用权性质：国有建设用地。目前已经平整完毕，地势平坦，四面临路，呈梯形装。地块北侧为在27、建的XX人民中级法院地块，西面临天府大道，与高新孵化园对望，南侧则为规划中的歌剧院，东侧临红星路南延线（濯锦南路）。 项目地内情况 地块东侧红星路南延线 地块南侧民悦东街 地块北侧道路 地块西侧天府大道 地块西面高新孵化园地形与地貌地块位于XX平原南部边缘，地势平坦。整个地块大致呈梯形状，南北短、东西长，地块东侧为府河。气候条件地块位于XX平原，气候温和，常年平均气温18摄氏度，属最适宜人居的范围。施工条件地块现场地已经达到七通一平的施工条件。2.4项目开发环境影响评价q 项目区域环境质量区域大气质量影响因素主要来自项目工地自身部分建筑物，但对区域的影响较小。对区域声学环境的影响主要来自交通噪28、声，天府大道、红星路南延线等交通干道产生的交通噪声对区域有一定的影响。q 项目建设和生产对环境的影响本项目为城市综合体建筑，建成投入使用后对环境有一定的影响。在设计中，针对污染源的实际情况，只要采取积极治理的措施，环境质量完全能达到国家有关标准要求。q 项目的主要污染因素与治理措施该项目建成使用后，所产生的废气、废水、废渣量较多，但有害成分轻，噪声强度低，均易于治理。废气：废气经抽风井道，排至大楼顶面稀释排放。锅炉选用性能优越的燃烧器，烟囱附壁保证烟气高空排放；餐厅厨房炉灶采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施；卫生间、地下车库通过机械排风方式处理，采用机械排风。废水：项目将严格按清浊分流放至29、排水管网。餐厅排出含油污水，经隔油处理后排入市政下水道；餐厅经营产生的泔水等将采用先进的微生物循环系统进行处理，以循环利用；粪便污水与生活污水采用分流制，粪便污水经化粪池处理（停留时间48小时以上）后排入城市污水管道；地下层污水池均采用潜污泵提升排入室外雨水管。废渣：在建筑外设固定场所集中存放垃圾，放置于加盖的垃圾箱中，每日清除外运。三项目相关市场分析根据XX项目的功能构成，以下对本项目可能的XX相关物业市场进行调研，来判断本项目各物业的市场前景。3.1 XX观演建筑市场分析从XX城市发展和文化消费的角度看，未来几年XX市的文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。目前，30、XX现在尚缺少能够举办国际水平的、高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的大型室内场所。XX市拥有专业的演出场所28个，投资1000万元以上的娱乐场所20余个，当地演出团队57个，演艺人员在1000人以上。XX现有的演出场所有：娇子音乐厅、锦城艺术宫、金色剧院、体育场、体育馆等场所。但是存在规模较小、功能单一、设备落后、装台不便、成本高等缺点。目前，XX尚没有一个座位数超过一万座的演出和体育场馆，唯一一个9000个座位的室内体育观四川体育馆，是上世纪八十年代修建，设备陈旧，功能不齐，难以承担高水平的演出和体育比赛。在建有三座均不超过2000座的剧场式演艺场所。因此，XX现在尚缺少能够举办31、国内外高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的场所。从XX文化消费的需求特点看，随着2008年XX人均GDP突破3万元，文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。因此，从消费升级和功能缺失方面，需要为XX市提供能够满足人们日益提高的文化娱乐场所。3.2酒店市场分析XX市酒店业步入了成熟发展阶段，高星级酒店已形成了相当规模，各项设施配套完善，到2015年，XX市将拥有五星级酒店15家；到2020年，XX市五星级的拥有量将扩大至28家，未来高星级酒店供应量将会十分巨大。但是，具有特色的主题酒店则相对较少，而市场上又有一定程度的需求，因而，主题酒店将具有较强的市场竞争力。32、3.2.1XX市星级酒店整体概况XX现有12家五星级酒店：四川锦江宾馆、XX总府皇冠假日酒店、XX索菲特万达大饭店、XX天府丽都喜来登饭店、XX加州花园酒店、XX凯宾斯基饭店、XX家园国际酒店、XX望江宾馆、香格里拉酒店、洲际大饭店、XX世纪城假日酒店、西藏饭店。以上XX11家高星级酒店表现出如下特征：q 占据XX各个酒店业的黄金口岸高星级酒店主要集中在市中心，交通四通八达，人气很旺。索菲特万达饭店在滨江河畔，处于高档酒店群之中，临近人民南路主干道。凯宾斯基酒店在人南立交桥旁，距离双流国际机场相当近，到天府新城总部区也只需几分钟车程。q 客房入住率较高从市场调研的数据来看，XX五星级酒店20033、7年全年的平均入住率在73%左右，而节假日的入住率可以达到80%100%。比较中西部其他副省级以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外）。q 部分硬件设施达到国际水平XX高星级酒店除了其达到中华人民共和国国家旅游局旅游饭店星级的划分与评定要求的五星标准外，如XX索菲特万达大饭店、XX天府丽都喜来登饭店、XX凯宾斯基饭店、香格里拉酒店、洲际大饭店等酒店在一些酒店设施的配置上已经达到国际标准。XX市星级酒店的分布状况XX星级酒店主要分布在CBD区域商务密集区（市中心），沿河自然风景较好的地带（城南区域的滨江沿线）以及人南南路、天府大道两侧，以方便来往商务人士。XX45星级酒店的具体位置序号宾馆34、名称道路位置区域（环线）星级1锦江宾馆人民南路二段内环线内52总府皇冠假日酒店人民中路一段市中心53天府丽都喜来登饭店总府路市中心54家园国际酒店机场路181号二环至三环55索菲特万达大酒店滨江中路内环线内56加州花园酒店沙湾路一环至二环4-57XX望江宾馆下沙河浦42号二环58凯宾斯基酒店人民南路四段二环至三环准59香格里拉酒店水井街内环线外侧510洲际大饭店天府大道南三环外超511XX世纪城假日酒店天府大道南三环外412西藏饭店人民中路一段内环线内513安国酒店太升北路内环线内414沃特酒店太升南路市中心415银河王朝大酒店顺城大道市中心416四川宾馆总府路市中心417绿洲大酒店忠烈祠西街35、市中心418岷山饭店人民南路二段内环线内419罗曼大酒店人民北路10号市中心420京川宾馆一环路西一段一环路外侧421新华国际酒店鼓楼南街市中心422文翰宾馆一环路南四段一环路423XX天仁大酒店三洞桥路18号市中心424紫微酒店总府路8号市中心425瑞景商务酒店西安北路101号市中心426XX花园城大酒店大业路8号市中心准427XX泰逸酒店蜀汉路209号二环至三环428河畔酒店望平街滨河路8号市中心4从上表及图中可以看到，在选中的XX市28家45星级酒店，其中有19家坐落于市中心区域，另有11家酒店位于交通主干道上，有5家位于滨江沿线。45星级的酒店从分布位置来看城市中心区的数量占了总数的736、0%的高比例，也说明了越是高星级的酒店对地区位置的选择越为重视和明显，即分布位置为一个城市的中心商务圈，经济圈，形成高星级酒店分布的聚集圈层。XX市高星级酒店市场供需分析汶川大地震对四川旅游业产生一定不利影响，但随着时间推移，XX市的旅游业已得到初步复苏。在XX市经济发展走势良好的态势下，随着XX旅游产业的建设进一步完善，城市商务氛围的逐渐成熟，到蓉旅游及公务办公的人数将会稳步提升。预计2010年后XX市高星级酒店的市场容量将进一步增加。q XX市五星级酒店市场供应情况酒店名称楼层数房间数量四川锦江宾馆9480XX总府皇冠假日酒店30434XX索菲特万达大饭店23262XX天府丽都喜来登饭店337、5401XX加州花园酒店18430XX凯宾斯基饭店23483XX家园国际酒店9223XX望江宾馆5314香格里拉36610洲际大饭店31600世纪城假日酒店19792西藏饭店276合计-5305可见，XX的五星级酒店房间供应数量倾向于400500间，虽然均已达到国家旅游局规定的五星级酒店客房数量的最低标准（40间），与国际上的市中心、商业区和度假区内的高级酒店规模相似，有向国际大都会酒店规模（8001000间）的趋势进行发展。但尚未达到国际上常见的大都会中心的酒店规模（800-1000间以上）。从客房总量来看，XX市现有五星级酒店，能够为XX市五星级酒店市场提供5305间各式客房，按每间客房可38、入住2人计算，则全市五星级酒店日接待量为10058人，相比2006年的3637间客房增加了38。随着中航时尚购物中心、XX茂业中心及三峡广场内的高星级酒店逐步在新城南等地区建成营业，这一市场规模将进一步扩大，预计在未来23年，XX市五星级酒店将增加35家，各类客房将增加12002000间。q XX市酒店客户需求特征分析旅游客群近年来，XX国内旅游人数，旅游人数逐年递增，并保持了10%左右的递增，2007年达到了4253.63万人。涉外旅游人数，随着近年XX基础及环境设施的改善，涉外旅游人数增幅较大，保持了20%左右的年增长率，07年达到保持了785638人。20012007年旅游基本情况年份239、001200220032004200520062007国内旅游人数（万人次）2579.82808.732843.553215.343619.634003.714253.63同比增长8.87%1.24%13.07%12.57%10.61%6.24%涉外旅游人数（人）345588401165226846408814500156579693785638同比增长16.08%-43.46%80.22%22.34%15.9%35.53%（数据来源：XX市统计局）可以看出，除了2003年（“非典”事件）以外，XX的涉外旅游人数增幅较快，国内旅游人数也一直处于较平稳的增长，若四川九环线旅游工程（XX德阳绵阳江40、油平武九寨沟松潘茂县汶川都江堰XX）建成后， 该比率将会进一步增加，对XX的高星级酒店的需求也会进一步加强。会展客群随着XX市向国际化大都市的发展，国际会展中心的建成与投入使用，XX市已经成为了整个西部地区的会务中心。2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，XX会展业仍实现260多个展会活动产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列。外资企业随着XX市基础设施的日渐完善，投资环境的不断提升，作为全球最具实力，也是商业嗅觉最灵敏的企业世界500强加快了投资XX的步伐。根据最新公布的世界500强企业排名，落户我市的世界500强企业已达130多家，三年前仅有42家。目前投资XX市的世41、界500强，主要来自美国、日本、法国、韩国和中国香港地区。有40家在蓉投资建立了448家外商投资企业；有32家设立了分公司；有48家设立了代表处或办事处。随着XX基础设施的进一步完善，整体经济实力的进一步加强，XX有望在未来几年内引入更多的外资企业，涉外人员的增长会增加对高星级酒店的需求。q XX市高星级酒店市场容量预测结合XX市高星级酒店平均客房入住率、高星级酒店消费者留蓉时间，及近年来到蓉旅游人数发展趋势，在XX市经济发展走势良好的情况下，无论是XX市旅游景区建设、还是与旅游相关产业的建设都将得到完善，到蓉旅游及公务出差人数都将稳步上升。因此，除发生类似非典等重大事件，XX市高星级酒店的市42、场容量将稳步上升。XX高星级酒店平均客房入住率序号宾馆名称星级入住（）淡季旺季1锦江宾馆5801002总府皇冠假日酒店5651003天府丽都喜来登饭店575904家园国际酒店5/5索菲特万达大酒店5851006凯宾斯基酒店准5/1007香格里拉酒店超5701008洲际大饭店 超5/9世纪城假日酒店450809西藏饭店5357410安国酒店4/9511沃特酒店4357012加州花园酒店4/5408013银河王朝大酒店4308014四川宾馆4358515绿洲大酒店4608016岷山饭店4608517罗曼大酒店4609018京川宾馆4609819新华国际酒店44075（数据来源：市场调查）从酒店入住43、率看，五星级酒店整体入住率情况明显好于四星级酒店。入住率高低可以分为淡季和旺季两个时间段，其中从淡季可以看出星级越高的酒店入住率相对越高，而低星级的酒店相对较低，四星级酒店淡季入住率普遍低于60%，而五星级酒店一般在60%以上；进入旺季时，几乎所有的酒店的入住率都很高，入住率达到了70100，其中五星级和后期新建的四星级酒店的入住率一般分布在90100之间。XX高星级酒店消费者留蓉时间据探访高星级酒店相关高层领导得出以下结论，对于高星级酒店客户留蓉时间的长短主要根据来蓉消费者是以什么性质来访决定：对于商务型留蓉者，主要时间段在37天，即一般留蓉时间在一星期内的情况多数，也不排除少量来蓉时间在半44、月或一个月的商务型留蓉客户。对于旅游型留蓉者，平均留蓉时间为2.5天，但也有少量5天内的留蓉客户。访亲会友型留蓉时间（所占总体比例不大），多数为12天内。到蓉旅游人数预测可见，到蓉旅游人数稳步上升，从2003年的2843.55万人次上升到2007年是4253.6万人次，年平均增长率达到10%左右，随着XX市旅游及会展等相关产业的发展及逐步完善，到蓉旅游及商务旅游的人数将进一步上升，按照XX市近几年旅游人数平均增长趋势来看，在未来3年内到蓉旅游人数分别为4678.96万人次、5146.86万人次、5661.55万人次。q XX市高星级酒店的房价水平分析及走势预测平均房价分析酒店名称2006年执行45、价（元/晚）2007年执行价（元/晚）增幅锦江宾馆68082822%凯宾斯基56091564%索菲特万达470939100%总府皇冠假日60081836%天府丽都喜来登70098941%家园国际酒店55068024%加州花园贵宾楼68091444%香格里拉酒店_1200平均值60591852房价走势预测从供给层面来说，XX的五星级酒店由2004年到2007年一直处于增长态势，且增幅还较大，五星级酒店家数的增幅分别为50和33.33，各种类型客房数量增幅分别为63.29和32.59。同时，中航、深圳茂业集团等在天府新城均有酒店项目，预计XX的五星级酒店家数及客房供应数在未来5年将会进一步增加。就46、需求层面而言，涉外游客和高端商务人事是五星级酒店的主要客户群体。近年来，随着XX整体经济前景的看好和旅游资源的不断丰富，有大量外资企业进驻XX，以及大量涉外游客来蓉观光的趋势。如，2003年到2007年短短两年的时间内，驻蓉外资企业翻了一倍；涉外游客从2002年到2007年的增幅分别为16.08、-43.45、80.22、22.36、15.9%、35.5%（2003年“非典”事件负增幅），这一比率较为乐观。结合供需因素可知，尽管XX五星级酒店的供给增幅较大，但随着其基数的增加，增幅速度有望减小；而在XX整体经济前景普遍看好的情况下，XX外资企业和涉外游客的数量会呈逐年上升的态势。因此，撇开重大47、宏观经济政策出台等影响因素，XX未来23年内五星级酒店的价格将保持基本小幅上涨。3.2.4XX市高星级酒店市场未来发展趋势分析过几十年的发展，XX市酒店业已步入了成熟发展阶段，高星级酒店已经形成了相当规模，各项设施配套完善，经过对XX市高星级酒店市场及区域内酒店市场的研究，对XX高星级酒店市场趋势作出如下预测： XX市高星级酒店根据其发展规律，已经形成了按城市CBD区域、交通主干道沿线及沿河滨江景观带分布的特征；未来在以上区域至少还将建成5家高星级酒店，XX酒店业即将步入一个高速发展阶段； 商务住宿、会展人群及旅游业是区域酒店市场的主要需求来源，随着XX市“最佳旅游城市”荣誉的获得、世纪城新会48、展中心的逐步成熟、试验区效应带来的投资环境的提升，预计未来以上三大需求将保持持续快速上升，不断扩大区域酒店市场的容量。 未来几年的XX市酒店市场（尤其是高端酒店市场），将呈现出一个需求供应均高速增长的动态平衡状态，根据四川省旅游星级饭店发展战略规划（2006年-2020年），到2010年，XX市将拥有五星级酒店12家；到2015年，XX市将拥有五星级酒店15家；到2020年，XX市五星级的拥有量将达到28家。3.2.5天府新城区域酒店市场分析项目所在区域内聚集了国际会展中心、各产业园区、极地海洋世界、四川电力、中国联通、联想等大型企事业单位，会展经济、旅游业、产业园经济及总部经济将为区域内酒店49、提供强有力的客源支撑。因此，主题性酒店的竞争力较强，区域内酒店具有较好的发展前景。 q 区域酒店物业供给情况分析现有酒店供应情况区域内现有三家酒店建成营业。总房数为1620间左右，均为2006年后建成，配套设施完善。酒店名称开业时间总层数房价前台现价客房数配套设施世纪城假日酒店2006年18层标准间1121豪华间1380行政间1610套房2329标准间600豪华间650行政间800套房1100780间饭店餐饮设施：思飞咖啡厅、华府中餐厅、火舞巴西烧烤、食趣美食店、白领快餐。饭店娱乐设施：星空酒廊、健身中心、美容沙龙。世纪城洲际大饭店2008年30层高级标间 2200豪华间2400贵宾房300050、特色套房4000套房5000行政套房7500高级间1200豪华间1400贵宾房1800特色套房2150套房2550行政套房3400560间饭店餐饮设施：廊桥咖啡厅、波堤斯意大利餐厅、香榭花园法国餐厅、龙轩中餐厅。饭店娱乐与健身设施：卡拉OK厅、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。未来酒店供应情况从XX市天府新城规划来看，项目所在区域内正在建设及未来将要建设的高星级酒店将达到10家以上，包括XX茂业中心的茂业万象大酒店、三峡广场豪生国际大酒店，中航国际购物中心等高星级酒店及与本项目所在地相隔不远的合景泰富地块。如果我们扩大区域范围，以天府大道为轴线向天府软件园方向延伸，存在8家左右潜在开发的高星级51、酒店，即骄子世纪城对面的希顿国际广场包含的超五星级酒店、天府软件园A区对面的紫罗兰酒店及天府软件园C区的螺旋楼五星酒店等。高星级酒店在短时间内的激增，将可能为区域市场在未来的一定时间内带来激烈竞争。据调查，预计未来3-4年，天府新城新增高星级酒店家数占到整个XX主城区新增总数的60%。q 区域酒店物业需求情况分析从区域内酒店物业未来发展的需求来看，主要有几个方面的客源给酒店业提供支撑，即世纪城新国际会展中心、极地海洋世界及高新孵化园等产业科技园区。酒店客户来源主要以商务办公住宿为主，极地海洋世界建成后还将包括部分旅游住宿，同时还包括主城区无法消化的客源。会展经济2005年7月起，大型展会全面移52、师世纪城，已先后举办了泛珠三角9+2会议、啤酒狂欢节、世纪城XX之夜大型主题活动、糖酒会等大型会展活动，为周边酒店业提供了大量的客源。2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，XX会展业仍实现260多个展会活动产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列，预计2009年XX预计举行会展节庆活动280个以上，拉动消费200亿元以上。中国会展经济年度报告显示，XX市会展业发展产业链发展水平和综合竞争力在全国中西部主要城市中稳居第一位。世纪城新国际会展中心建成之后，承接了XX市80%以上展会，按XX市会展业的发展速度，区域内现有及未来几年的酒店配套无法满足会展业高速发展的需要，大约只能满53、足其80%的需求量。因此，随着世纪城会展产业的不断发展，天府新城未来几年对酒店配套的需求旺盛。各产业园区提供的商务客源项目所在区域内现有天府软件园、高新孵化园、XX市高新区教育科技产业园3个产业园区，入住各类企业150余家，由此将为区域内酒店提供一定量的商务客源，随着产业园区入住企业的不断增加，商务客源有望进一步提高。除了以上客源，高新大厦及未来周边将要建成写字楼项目同样将为区域内提供一定量的商务客源，同时项目所在区域作为未来XX市副中心，将成为未来XX市的又一CBD中心，XX市商务客源将向这一区域转移，其商务客源规模将不断扩大。综合以上分析，项目所在区域酒店业有商务办公及旅游两方面的客源作支54、撑，其中，会展业是现阶段该区域酒店业需求的主要提供来源，并将长期作为酒店业的支撑；随着该区域的逐渐发展及新的CBD中心的形成，各办公区及产业园区所提供的商务客源将进一步增加；未来海洋世界建成后，将为该区域酒店提供较稳定的旅游住宿客源。q 区域酒店客户群体分析行业背景主要是到XX市政府办公的政府职员，到高新区商务出差的高科技企业职员及参加展会的参展企业人员。由此可见，区域内酒店客户群体的行业背景主要集中在政府部门、高科技企业、会展及其参展行业，其中由于展会种类多种多样，使得地区内酒店行业客源行业范围较广。客户来源区域内酒店客户来源主要包括国内客源和国外客源两类，国外客源主要是在XX高新区各产业园55、设厂的国外高科技企业所带来的客源，国内客源包括到XX参加各类展会的人员、会展企业客源、XX市周边各市区县政府职员及市外旅游客源。购买力区域内既有高新区政府这样的政府机关，也有四川电力、中国联通、中石油等国有大型企业，同时在各产业园区内还有像联想、爱立信及华为等各类高科技企业，一般具有较强的购买力。需求档次、交通、区位、配套设施区域内酒店客群多为国有大型企业、会展类企业、高科技公司，一般对产品需求档次较高，有关渠道了解来看，政府机关公务人员一般住宿标准为4星级酒店；参加展会的企业从成本考虑也有可能以4星级酒店为标准；对于外资高科技企业，其一般住宿标准较高，可达5星级。从客群对酒店交通的要求来看，56、由于客群多为商务办公人群，其对交通便捷的程度要求较高，一般希望能够快速的达到市中心、城市各主要商务办公区及机场等区域，以减少其在路途上消耗的时间。客群对区位的要求主要是酒店处于市中心或商务区内，在主要交通沿线附近，交通便捷；区域内有较好的商务办公配套，商业配套齐全。客群对酒店配套主要的要求是，能够提供举行各种规模会议的场所；餐饮配套完备，能提供中西菜品，以满足不同类型客户的需要；拥有现代化的商务办公配套，提供中英文字处理、宽带网络、复印、电传、图文传真、国际国内直拨电话、银行、旅游票务、上网等服务；丰富的休闲娱乐设施，能够提供健身、游泳、洗浴、按摩等服务；能够使用国内外信用卡。从长期来看，随着57、总部经济的发展、会展及旅游业的逐渐壮大，势必对酒店等相关配套行业需求加大，其带来的波及效应将对酒店业起到促进作用。因此，在总部经济、会展经济及旅游业发展良好的前提下，区域内酒店业发展将步入一个较好的发展阶段，本项目的酒店发展也将有广阔的客户资源。3.3写字楼市场分析天府新城甲级写字楼在未来2-3年，将出现较大的放量，中小企业发展所需的创新型写字楼的供应量较少，在目前区域写字楼供应量较大的情况下，开发具有特点、创新型的写字楼将有着较强的市场竞争力。3.3.1XX市写字楼市场成熟度分析q XX市写字楼市场格局及发展现状如上图所示，由于办公物业用方对地段的要求，XX市写字楼主要集中交通干道沿线，形成58、六大写字楼集中区域。分布区人民南路天府大道沿线东大街沿线顺城大街区域西大街区域南大街区域特点交通便利、位置优越、楼宇形象档次高、是未来XX高档写字楼最重要的聚集区域之一XX市办公物业市场发展最为迅速也是发展空间最大的一个区域，交通便捷：“五纵三横”及地铁1号线，总部经济效应显著目前商业氛围浓于商务氛围，随着部分高档写字楼项目相继落成，商务氛围逐渐显现，也是未来XX高档写字楼聚集区域之一位处传统CBD核心，XX市最早的办公物业集中区，办公物业以纯办公为主，多为中档或高档，但随着时间推移整体形象档次稍显老旧传统商圈内的办公物业集中区，形象档次不高交通便利，城南大量中小企业聚集地典型代表汇日央扩大厦59、威斯顿联邦大厦、国航世纪中心等高新国际广场、特拉克斯国际广场、天府软件园一期、成达大厦等天府时代广场、东方广场等冠城广场、新世纪广场等国信广场、国贸广场等宏达大厦、XX高速大厦等q XX市主要写字楼区域成熟度分析分布区人民南路天府大道沿线东大街沿线顺城大街区域西大街区域南大街区域可开发情况未来可供开发的土地不多，省博物馆搬迁释放的土地，目前已规划含有办公物业尚有大量土地可供开发，目前已有部分在建写字楼项目，另有部分成交土地规划含有办公物业尚有大量土地可供开发，目前已有部分成交土地规划含有办公物业开发已近尾声。几乎没有剩余土地可供开发区域已经成熟，几乎无其他可开发用地几乎没有可供开发用地优势交60、通便利，位置优越，楼宇形象档次高，办公物业市场发展迅速规划合理、交通便利，楼宇形象档次高，发展空间大，是政府着力打造的科技商务区交通便利，位置优越。是政府着力打造的金融商务区域之一交通便利，商务氛围较为浓厚，办公物业发展成熟。交通便利交通便利，位置优越，周边配套完善，大量星级酒店聚集劣势交通较为拥堵。区域写字楼配套的停车位有限目前商务氛围较浓区域主要分布在新行政中心、世纪城和天府软件园周围，商务氛围没有继续向南延伸目前商业氛围大于商务氛围整体形象档次稍显老旧形象档次不高。商务氛围不浓档次不一发展前景未来XX高档写字楼重要的聚集区域之一未来XX科技商务区、高档写字楼重要聚集区政府准备把东大街打造61、成为XX市金融商务大道开发已进入尾期，未来开发空间有限起步型企业聚集地城南大量中小企业聚集地成熟度发展期起步期起步期成熟期成熟期成熟期可以看到，人民南路作为连接主城区和国际城南的交通要道，其沿线聚集了较大体量的甲级写字楼，航天科技大厦、仁恒广场、来福士广场等将在未来两年内面市。未来人民南路将成为XX高档写字楼重要聚集区域之一。东大街和天府大道沿线尚有大量可开发土地，东大街是政府着力打造的金融商务大道，而天府大道沿线是国际城南的主轴，政府倾力打造的科技商务区，这两个区域目前写字楼开发都处于起步期、未来发展空间较大。相对于东大街区域，天府大道沿线规划更为合理、可供开发的土地存量更多，未来发展空间更62、大。3.3.2天府新城写字楼市场研究q 天府新城写字楼楼分析区域内写字楼项目主要集中分布在南延线天府大道两侧。同时又分成三个集中的区域：XX行政中心区域、世纪城区域、天府软件园区域。q 天府新城在售写字楼供应分析项目等级体量（万平米）拉德方斯大厦甲级9.0361特拉克斯国际广场甲级总体量约8万平米，A座出售，B座开发商持有，写字楼约2.5万平米中国水电大厦甲级5城南科技广场研发楼总建筑面积43.42万平米，1，2期已于2007年12月竣工，已建成约12.86万平米，在售约2.03万平米区域内在售写字楼主要有拉德方斯大厦、特拉克斯国际广场、中国水电大厦和城南科技广场。在售总体量约18万平米。除城63、南科技广场，其他三座写字楼均为甲级，预计未来1-2年这些项目都将被消化。q 天府新城在建、拟建写字楼供应分析项目总体量（万平方米）体量（万平米）预计推出时间中信广场/8.42010年城南科技广场/23.2（另有约2.42万平米的学术交流中心）2010年国电大渡河区域总部7.47.4/三峡集团区域总部15.57.52010年川投集团区域总部9.54.52010年后中国华电区域总部8.88.8/新希望集团总部278/XX地铁公司总部及OCC117/四川省广电中心15122009年兴业大厦11112009年中国建筑西南设计院7.27.22009年天府软件园二期/142008年6月172008年底2564、2009年9月天府软件园三期202010年赛门铁克研发中心92009年安捷伦研发中心2.52008年凌阳科技大厦6.52009年四川大学国家大学科技园，以及30所信安基地442010年后未来两年天府新城将直接对外出租或出售的写字楼有中信广场和城南科技广场，预计2010年初推出，总体量约31.6万平米。目前区域内存在大量的在建和拟建的企业总部，其中写字楼体量总计约74万平米。如此大的体量企业大都消化不完，按一般大型企业总部约4000人计算，按每人10平方米的行业标准预测，平均每个企业总部能够消化的体量约4万平米，企业总部总共能消化约40万平米的写字楼。剩余34万平米的写字楼将在未来两年左右面向市65、场，对外出租或出售。q 天府新城潜在商业地块供应分析相关地块信息编号竞得时间占地面积（万平方米）理论最少可开发建面（万平方米）用地性质开发企业14.08412.252商业金融业用地（不兼容住宅）四川省电力公司21.5214.563旅馆业用地（不兼容住宅）西藏紫罗兰酒店管理有限公司31.9775.931商业用地兼容金融保险业用地、贸易咨询用地深圳市中航地产发展有限公司42.4097.227商业用地（不兼容住宅）深圳市中航地产发展有限公司51.5384.614商业金融业用地（不兼容住宅）中国石油集团工程设计有限责任公司西南分公司62.9728.916商业金融业用地（不兼容住宅）XX天合房屋开发有限66、责任公司71.9725.916商业用地(禁设市场用地,且不兼容住宅)XX鑫达房产82.0906.270商业用地(不兼容住宅)维金发展公司92.2646.792商业金融业用地（不兼容住宅）XX蜀都嘉泰置业103.91411.742商业金融业用地（不兼容住宅）XX正成投资112.0646.192商业金融业用地（不兼容住宅）中石化西南公司120.3330.999商业金融业用地（不兼容住宅）鼎能电力132.6748.022商业金融业用地（不兼容住宅）XX苏宁电器连锁加盟有限公司143.0049.012商业金融业用地（禁设市场）GROWING STATE HOLDINGS LIMITED（凯德置地）1567、2.7818.343商业金融业用地（不兼容住宅）XX一航瑞赛置业有限公司162.8658.595商业用地XX鑫达房地产开发有限公司、XX大鼎置业有限公司、XX美美力诚百货有限公司从土地供应方面可以看出，天府大道沿线有较大体量潜在商业用地，其中西藏紫罗兰酒店管理有限公司竞得的1.521万平米的土地是开发成五星级酒店的；深圳中航地产竞得的两块土地是开发成大型购物中心和酒店的；凯德置地竞得的3.004万平米的土地未来将开发成大型购物中心；苏宁电器竞得的2.674万平米的土地是开发成大卖场的。除开这5宗土地，其他11宗商业用地有可能开发成写字楼、酒店或大型购物中心，这11宗土地理论最少可开发建面总计约68、74万平米。根据商业地产运作周期大致在两年左右这一规律推算，这部分成交地块将于2009年和2010年集中推向市场， 以谨慎计，未来这74万平米的商业将会有30%开发成写字楼。随着知名企业的陆续入驻，整个南延线区域的商务氛围会日益浓厚，乐观估计未来这74万平米的商业会有约70%开发成写字楼。南延线区域目前这些潜在商业用地未来两年内将会有22.2 -51.8万平米的写字楼推向市场。总的来说，未来天府新城写字楼的供应将至少达到105.8万平米，q 天府新城写字楼需求量预测根据对XX市未来几年写字楼需求量的预测可看出，2009年-2012年XX市写字楼的需求量分别为57.14万平米、62.86万平米、69、69.14万平米、76.06万平米。由于自2007年开始，XX市拍卖的商业地块至少有30%在高新南区，南延线区域成为未来XX市写字楼放量最大的区域，保守估计，南延线区域写字楼的需求量至少占XX市写字楼需求量的30%。随着市委市政府的南迁、产业园区和五星级酒店的相继落成、知名高新技术企业的不断入驻，整个南延线区域的商务氛围会日益浓厚，乐观估计，南延线区域未来几年写字楼需求量将占XX市写字楼需求量的50%。综上分析，未来几年南延线区域写字楼需求量将占到XX市写字楼需求量的30%-50%。2008年-2010年南延线区域写字楼需求预测年份200820092010总计最小需求量（万平米）15.591770、.1418.8651.59最大需求量（万平米）25.9828.5731.4385.98可以看到，2009年-2011年南延线区域最少消化写字楼51.59万平米，最多消化写字楼85.98万平米。通过以上对区域内供应量和需求量的预测可看出，未来三年，区域内写字楼供应量最少为105.8万平米，而区域内最多消化写字楼85.98万平米，因此本案修建写字楼是有一定的市场压力。q 区域写字楼销售及租赁价格分析项目等级销售均价（元/）平均租金(元/月)物管费（元/月）销售率高新国际广场甲级780065-801495%拉德方斯大厦甲级12800/1520%-30%特拉克斯国际广场甲级9000-1000080-971、0约1210%-20%中国水电大厦甲级8000-9000/60%城南科技广场研发楼6000多/小户型2元/月，大户型5元/月80%-90%天府软件园一期研发楼只租不售40595%科技财富中心研发楼只租不售5595%可以看到，区域内写字楼售价悬殊较大，主要是因为地理位置和产品品质的不同。甲级写字楼售价在8000-13000元/平米，研发楼售价约6000-7000元/平米。售价最高的拉德方斯大厦位于建设中的地铁孵化园站上，且是地铁1号线和地铁6号线的交汇点，是XX唯一的站厦合一式顶级写字楼。售价最低的城南科技广场距离天府大道较远，由于销售时间较长，目前已是尾盘，产品品质及外立面与拉德方斯大厦等甲级72、写字楼有一定差距。另有一些写字楼只租不售，如天府软件园一期、高新国际广场等，平均租金在40-90元/月不等。q 天府大道沿线区域入驻客群分析天府大道沿线写字楼大多是企业总部，直接对外出租出售的不多，主要是产业园区的研发楼，天府软件园入驻的主要是世界500强类的知名企业。以下针对孵化园内入驻客群来研究天府大道沿线区域入驻客群情况。高新孵化园内约有近200家企业，其中员工人数在20人以下（包括20人）的小型企业约143家，员工人数在20-100间的中型企业约41家，员工人数在100以上的大型企业约16家。可以看到，孵化园内的企业以中小企业为主，其中小型企业占园内企业总数的71.50%。这些小型企业73、主要从事IT产业和高新技术产业，包括生物制药、软件开发（财务软件、游戏软件、房地产软件、地理信息系统软件、物流软件、高速铁路软件、医院数字化管理软件、航空软件、教育软件等）、网络安全、移动通信、微波通信、系统集成、无线技术、投资管理、房地产开发等。其中IT类企业约占小型企业总数的50%，生物制药类企业约占小型企业总数的42%。孵化园内小型企业的办公面积大都在50-150平米。因此，天府新城的入驻企业由最初以IT行业各大型外企、中小民营企业占绝大多数的单一构成，将逐步演变为由IT企业、各种行业以垄断行业、相对垄断行业为主的大型国企、央企的西南总部、外企研发中心以及金融服务后台中心构成。区域特征将74、由高新产业集中区逐步向集高新产业区、企业总部区、金融后台区为一体的多元化商务区转变，总部经济特征明显。3.4休闲娱乐市场分析目前，XX市的娱乐市场业种较为单一，缺乏多元化的娱乐产业配套。随着城市经济的发展及城市格局的变化，天府新城区域将成为XX市新的休闲娱乐带，也将成为城市精英及白领阶层休闲娱乐的主要聚集地。3.4.1XX休闲娱乐市场整体状况q XX休闲娱乐市场的构成XX休闲娱乐市场主要由茶楼、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、电玩、各种康体中心、电影院等构成。档次从低到高，跨度较大。以上XX休闲娱乐的主要构成，其市场认可度较高。随着城市经济的发展，XX市的娱乐市场已不是单一业种能够支撑，多元化75、方向发展成为主要趋势。在XX市新建的复合型商业项目或是城市综合体项目中，基于聚集人气及扩大消费客群为目的，往往会囊括电影院、电玩、酒吧、餐饮、会所、夜总会等在其中。如百联天府购物中心就包括有电影院、电玩、餐饮，会所娱乐，其在聚集人气的过程中，也通过业态扩充取得良好的收益。q XX休闲娱乐市场发展趋势XX休闲娱乐市场呈现明显不同的发展趋势：大型休闲娱乐企业向商务繁华度高、具有全市影响力的区域集中，小型企业则向消费潜力大的新兴社区发展。但相同的是新兴的休闲娱乐场所均往档次化及多元化方向发展。3.4.2XX市电影院市场发展特征分析XX电影市场拥有良好的客群基础，主要消费群体年龄大致在18-35岁之间76、，以高学历，高收入人群居多，是支撑电影消费的中坚力量，也是电影院的主要目标人群。q XX市电影院发展现状XX是一座有深厚文化底蕴的城市，浓厚的电影氛围培育了一大批忠实的电影观众。随着城市的发展及收入的提高，XX人在追求物质生活的同时也更趋于精神层面的享受。而电影院也随着越来越多的观众群体而向档次化，规模化方向发展。XX成为各大院线重点布局区域XX电影市场相对于其他城市而言具有一定的包容性，虽然有5家院线共同存在，但通过良性竞争出现了多赢的竞争格局。因此，各大院线均看好XX电影市场的发展，在竞争激烈的市场下仍加大开发及投资力度。万达在2006年进入XX市场到2008年的金沙店开业，短短两年时间已77、在XX市区拥有了4家高档影院。可见，各大实力院线均将XX作为了全国布局的重心。XX2007年票房突破亿元随着2004年东方世纪电影广场、紫荆电影院成为西南地区首批五星级电影院，电影院升级换代，XX电影市场迎来新的发展，2007年XX票房首次突破亿元。XX电影市场发展较快，现市区拥有18座规模化的影院，也证明电影市场的巨大潜力。良性竞争，多赢格局将让XX电影市场保持15%以上的增速。目前，XX电影市场良好的氛围，还吸引了多家院线前来考察踩点，未来将有更多院线落户XX。q XX市电影院的发展特点空间分布特征XX市早期的高档影院主要集中在商业繁华地带，从王府井商圈至盐市口商圈就集中了3条院线4家主力78、影城，而部分中低档影院散布于城市各功能区中，以票价优势吸引观众。但随着居民收入水平不断增高，交通便利的新兴大型居住区成为各大院线新的布局重点。上海联合的进入以及万达两家新影院的陆续开业，XX电影市场格局发生改变，二环路沿线成为了新的“影院必争之地”，5大院线纷纷布局，形成了万达SM店、锦华店、金沙店，上影国际，太平洋紫荆、千盛影城，星美双楠“七星连珠”的格局。新建的高档影院主要集中在城南和城西片区，并沿二环路周边排列。城东和城北区域现阶段影院数量较少，城东仅有万达影城成华店，城北片区尚无大型电影院。类型及规模以电影院是否以独立形式存在于商圈和是否与购物中心属于同一物业建筑为基准，将目前市场上营79、业中的电影院划分为依托商圈和依托商业复合体两种类型。依托商圈依附商圈广大的人流及多元化的消费人群 区域名称所属商圈开业时间总面积（平米）总厅数总座位数平均票价（元）主要消费群城南紫荆电影院玉林紫荆60008个标准影厅(含一个VIP厅)107680中高档商务人士、外企高管和白领XX花园影城玉林九茹村19919个电影厅约100015以周边高校的学生为主星美学府影城川大商圈9个放映厅1000余个15以周边高校的学生为主城中太平洋电影院春熙路1992年12月681518个豪华电影厅235140比较大众化的消费客群华协影城骡马市13个电影厅180020以学生和消费能力较低的人群为主星美西南影都总府路4180、006个国际标准电影厅，6个数码影视厅1000余30比较大众化的消费客群和平电影院文殊院15005500余20区域性客群可见，除了紫荆电影院和太平洋电影院外，其余影院成立的时间都相对较早，从规模上看，也普遍较小。硬件和软件设施较为落后，很大部分都是依托学生和消费能力较低的人群。随着越来越多品牌影院的面市，这部分影院将面临被淘汰的可能。紫荆电影院依靠的是成熟的玉林-紫荆生活片区，拥有较强消费能力和实力，因此影院的平均票价也位居所调查影院的首位。太平洋电影院拥有得天独厚的地理位置，坐拥两大商圈，再加上电影院本身属于中档消费，因此太平洋电影院成为目前XX市场上票房收入前三甲的影院。依托商业复合体依附81、复合体聚集的大量人流为支撑区域名称所属复合体开业时间总面积（平米）总厅数总座位数（个）平均票价（元）主要消费群城东万达锦华影城万达广场2007-12月8260 11个国际标准厅和2个VIP厅208860以区域性客群为主万达成华影城SM广场2006年12月18日49649个国际标准电影放映厅187460以周边居住的区域性客群为主城南东方世纪影城世纪电脑城2004年7月8日402812个放映厅200015以周边高校的学生为主上影国际影城百联天府购物中心2007年1月7日5000多个专业影厅100040以周边居住的区域性客群为主城西双楠电影院伊藤洋华堂2003年9月2000多7个电影厅500余30以82、周边居住片区内的客群为主万达金沙影城城西新文化宫2008年1月10日35398个国际标准电影放映厅113960以区域性客群为主中影太平洋电影城千盛百货2007年12月22日2000 5 个国际标准现代电影放映厅近70040以区域性的客群为主城北佳华影城沙湾会展购物中心3000多10个电影厅120520以区域客群及交大学生为主城中王府井影城王府井百货2000年9月20日400012个标准影厅(含一个VIP厅)194560中高档商务人士新城市电影院新城市广场2005年9月16日40287个标准影厅(含一个VIP厅)99340主要是以周边居住的区域性客群为主万达财富影城财富中心2007年1月18日383、639 8个标准影厅(含一个VIP厅)119260以商务人士和商圈消费客群为主从调查情况看，这部分依托商业复合体建立的电影院，均为近两年开业。设施设备较先进，给人带来的舒适度高，视觉效果好，依附聚集在商业复合体的大量人流，虽然票价都相对较高，但人气却相对较旺。万达集团在不到1年的时间里开了4家档次和规模都较高的影院，也说明XX电影市场拥有良好的客源基础。q XX市电影院的经营状况经营模式2004年1月，星美进军蓉城，西南影都等4家影城“转会”星美，开全国先例。XX形成太平洋、峨眉、星美三条院线“三足鼎立”局面。2006年，万达院线进军XX。2007年，随着上海联合的到来，XX5大院线并立，为全84、国之最。XX的电影市场的经营方式主要有：加盟挂靠院线模式，如西南影都加盟星美院线；独立投资发展模式，如万达院线投资兴建的四家影院；投资方与院线联合开发方式，如中视广联在红牌楼广场投资兴建的电影院挂靠太平洋院线。中、高档影院能够承受的租金较低根据对XX影院市场的调查以及专家的深访，由于电影消费还是属于高档消费，消费群体数量比较固定，影院能够承受的租金也相对较低，根据影院所处的区位不同，能够承受的租金为10-25元/平米月。q 潜在电影院供应市场分析XX市良好的市场环境吸引了各大院线的青睐，在XX市已有18家影院竞争的格局下，各大院线仍在不断的扩充自己地盘。通过调查，未来XX市场将至少出现5家以上85、的规模化，档次化的影院。从上图可以看出，影院的潜在开发项目主要以二环路外新兴的居住区域为主。从已获知的信息，华侨城将开发UME（终极电影享受）国际影城，预计营业时间在2-3年以后。中视广联开发的电影院将入驻红牌楼广场，预计2009年开业。万达院线将会在财富又一城发展其XX市场的第5家影院，完成其东南西北四方向的布局。仁和世代春天将会由太平洋院线入驻，预计厅数为5-6个，总座位1000余个，但商业规划时的欠缺导致层高只能达到5-6米。与本案有直接关联的电影院是位于高新大道上的铂士紫荆电影院（暂命名），其号称是XX最大的电影院，厅数预计为20个，总座位数将达到3000-4000个。随着新建影院的数86、量增多，未来的XX电影市场的竞争将会更加激烈。XX的影院结构也从市中心黄金地段“打堆”，转变为以二环路沿线向外辐射的扩张姿态。且新建影院均向档次化，规模化方向发展，本案的竞争压力较大。XX市夜总会及酒吧市场分析随着酒吧夜场依附商业复合体的形式出现，告别了以往酒吧单一呈现的格局，与周边房产以及配套有很大关系的综合夜场成为了主流经营模式。依靠大手笔投入以及超强的品牌号召力衍生出的具有XX特色的夜场复合体，成为XX这座欢乐集中营的发展趋势，是XX泡吧族未来消费理念的新高点。q XX市夜总会及酒吧市场发展特征分析阶段时间趋势概况夜总会及酒吧代表第一代夜总会及酒吧80年代末、90年代初在萌芽阶段树立专业87、个性的经营理念。XX夜总会及酒吧一出现，便不停地走着自己的特色道路，有的以其专业个性的经营理念树起传统酒吧典范；而有的则以交友为主题成功体现了个性夜场的特色。蓝吧、半打啤酒馆第二代夜总会及酒吧1993年迪吧火爆XX，客群偏向年轻人。一种集迪斯科和酒吧于一体的新酒吧形式迪吧，开始在XX出现。并马上吸引了刚刚萌芽的白领阶层和追求时髦的年轻男女注意力，随即火爆XX市场。黑根、菲林第三代夜总会及酒吧1996年在规模和档次上，丰富演绎迪吧文化。XX第三代夜总会及酒吧在形式上并没什么创新，只不过是对迪吧的发扬光大，无论从装修风格、经营风格、音乐的种类和质量，还是从营业面积和所出售的酒类档次来看，都比第二代88、酒吧大有丰富和提高。纽卡斯尔、诱惑力酒廊第四代夜总会及酒吧1997年XX夜总会及酒吧朝大投资大型化方向发展。1997年7月，回归酒廊开业了，它的开业标志着XX第四代夜总会及酒吧的开始，预示着XX夜场娱乐将一改往日小投资小规模的传统形象，开始朝大投资大型化的方向发展。回归酒廊第五代夜总会及酒吧2000-2004年超大型商务会所和风格各异的酒吧并存于XX。随着消费者对夜场娱乐的要求越发提高，集歌城、桑拿、洗浴为一体的商务会所，在这个时候也开始缓慢发展，同时酒吧也始终未间断过本土化的过程，最终导致具有XX娱乐特色，集迪吧清吧一体的娱乐城式第五代酒吧出现。红色年代、美高美、卡卡都、故事村第六代夜总会及89、酒吧2004年至今全国知名酒吧连锁企业与本土酒吧互相比拼共存于市连锁企业看重XX市场巨大的商机，纷纷登陆XX，大有抢滩之势，夜场的发展进入了经营管理、主题设置致胜的阶段。BABY、苏荷、88q XX市夜总会及酒吧发展现状80年代末，夜总会及酒吧在北京、上海、广州、深圳等经济发达的一线城市逐渐兴起，随之具有文化象征的夜总会及酒吧风靡XX，加速了XX夜场的个性经营发展。外来连锁企业抢滩XX夜场随着XX人意识形态的逐步提升，时尚前沿的消费理念也逐渐深入人心，居民收入水平的提高，既而加速了生活方式的改变。外来连锁企业正是看重XX市场巨大的商机，纷纷登陆XX，大有抢滩之势。现在XX最火的夜场：少陵路8890、酒吧、九眼桥苏荷等玩家口中所称的“强龙”，都是全国知名夜场连锁企业。如今SOS、以及具有上海小资味道的酒吧连锁巨头“百度酒吧”的亮相，外地品牌和本土经营者都会争夺XX夜场的蛋糕，呈现出竞争局面。q XX市夜总会及酒吧的发展特点经营特点XX市夜总会及酒吧从创始之初，就不断进行着更新换代，“规模化、个性化”成为其中必不可少的关键要素，总体来讲XX夜场有以下几大特点： 以专业个性的经营理念创建夜场典范。 以明星效应和异域文化艺术引领娱乐先锋。 以慢摇为主题业成为个性酒吧的经营特色。 将多种表现形式融为一体（包括：歌舞组合，民乐演奏，杂技、杂耍，时装表演，抽奖游戏，组合摇滚，迪斯科等），强调互动参与。91、 超大型夜场常集酒吧、KTV歌城、洗浴城于一体，满足客群需求。分类XX市夜总会及酒吧随处可见，按照其来分，大体归纳为以下几类：音乐酒吧此类酒吧主要以音乐为主，让歌手现场LIVE，其音乐类型的播放主要以时间段来划分，由华灯初上的舒缓到夜色朦胧的激昂，逐渐引领客人到达精神层面的高潮，借音乐来放松工作中压抑的情绪。纯粹酒吧这类纯粹以喝酒为主的酒吧，拥有自身特有的文化，将西方元素融入整个氛围中，深受泡吧族的喜爱；而酒吧的音乐和氛围搭配是其精髓所在，在这里客人可以尽情释放内心深处最原始的激情。 慢摇吧慢摇吧是目前最为流行的，占据了市场主导地位。慢摇吧的核心是现场DJ，最吸引人之处在于场内的音乐属于欲擒故92、纵风格：完全由DJ制造气氛，用音乐把人推向高潮，又一下子拉进低谷，然后重又走高。介于迪吧与传统酒吧的慢摇吧如今已风靡XX，成为目前最时尚的娱乐方式之一。商务会所主要是为广大商务精英提供一个交流互助的平台，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、洗浴、桑拿等。其客群定位在政府官员、中小企业主，艺术家等有一定文化品位的人群。派对场派对场作为刚进入XX的新兴娱乐方式，对喜欢追求刺激的XX人来讲无疑充满期待，主要以派对形式为宣传主题，充分演绎独具人性关怀的夜场文化。空间分布特征XX夜总会及酒吧分布较为零散，主要集中在市中区、城南和城西片区，依附XX一些中高档的成熟社区，形成了一些比较有规模且分布有序的夜场如：玉林93、紫荆生活片区、九眼桥合江亭片区、锦里耍都片区、少陵路片区、一品天下片区、火车南站片区、宽窄巷子、芳邻路片区等，加之香格里拉门口里拉小街的相继落成，XX夜场将进入了一个高速发展的时期，并在分布上表现出极强的离心趋势。片区名称特征概况消费客群夜总会及酒吧代表玉林紫荆生活片区该片区内主要以音乐酒吧和慢摇吧为主。作为XX居住氛围较为成熟的社区，这一片区的生意出现了下滑趋势，其原因主要是九眼桥和少陵路片区在经营模式上走在了前面，分流了部分客人周边高档社区住户，以及最初在娱乐市场消费的客人。音乐房子、空瓶子、伊甸园九眼桥合江亭片区该片区夜场以慢摇吧和商务会所为主。目前九眼桥片区分为：九眼桥酒吧街、合江亭沿94、江酒吧以及规划中的里拉小街，该片区除了娱乐设施以外，餐饮业也非常发达,各类烧烤、卤菜、中餐、大排挡层出不穷，客人晚上从夜场出来后走几步能找到合适的地方。公司白领、资身职业玩家以及外籍人士。BABI 、 回归凤凰城、苏荷、SEVEN CLUB、苏格俱乐部、前线娱乐锦里耍都片区该片区夜场以商业街消费和小酒吧为主。锦里现为XX市著名步行商业街，目前整个商业街有7家小酒吧和1家大酒吧，较为出名的莲花府邸也坐落于此。耍都距离锦里很近，整个耍都共分三条街：美食主题街、临河观景街和酒吧主题街。主要以外地来XX旅游的为主以及周边住户。外滩一号、万里号、莲花府邸少陵路片区少陵路片区因为88号酒吧、卡卡都等超人气95、酒吧的落脚，目前被称之为XX新兴的酒吧“王国”。在少陵路广场，相继开张了王子国际俱乐部、菲儿酒吧、ZOO酒吧、皇家爵士商务会所等以慢摇为特色的酒吧，。这样的雪球效应又带来更多人气，目前，少陵广场已经成为新兴的娱乐街区，成为很多时尚XX人玩乐的首选。公司白领、资身玩家。88号酒吧、卡卡都、缤纷一品天下片区该片区以旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅，使之形成一条功能齐全、设施配套的综合商业街区。“一品天下”既有成熟的市场基础，又有良好的发展空间。“一品天下”在风格上结合了现代时尚与XX特色，功能上满足了娱乐企业的经营条件和游客的美食、购物、休闲、娱乐的综合需求。大众人群、96、商务人士一品天下娱乐商务会所火车南站片区档次规模层次不齐该片区中除了回归酒廊外，其他多以商务会所的形式出现。在特色方面，商务会所的主题比较明确，主要以商务聚会、休闲娱乐为主，因其在人民南路沿线上，所以形成了一个具有集结效应的商圈。沿线客群、商务人士回归酒廊、美力、雅典国际宽窄巷子宽、窄巷子代表整个片区的生活方式，以民俗文化与时尚前沿消费相结合为主。宽巷子代表了最XX、最市井的民间文化，窄巷子的特点则是老XX的慢生活，井巷子将形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区。具有前沿消费意识的老XX以及到XX旅游的外地人。宽坐、柔软时光、正旗府芳邻路该片区属97、于XX较早的酒吧街，以小酒吧消费为主。该片区酒吧的主题较为明确，规模也比较适中，体现出一种川西民居的特色，加之有足够的停车场所，刚开始人气也比较旺盛，但目前由于其他几大片区的竞争，人气急惧衰减。最初在娱乐市场消费的客人以及周边住户。古格酒屋、高地、本垒、q XX市夜总会及酒吧的经营状况经营模式随着XX夜场成为娱乐业的重要支柱，经营者在经营模式上也在不断的进行着创新。目前分为两种经营模式：其一是外来连锁娱乐管理公司。这种公司能够带来更多的外来经验，利用长期经营所积累的管理经验，有助于夜场品牌的塑造；弊端在于若其不对本土文化进行调查了解，势必会出现水土不服的现象。其二是自投自营模式。这类模式即经营98、者投入资金，由自己来经营，这样的好处在于能够准确了解客人的消费心理，有的放矢制定销售策略；弊端在于相比外来连锁娱乐公司，在资金实力、前沿的主题、风格鲜明的音乐以及公司化管理上还缺乏经验。经营状况价格类别+价格情况洋酒480-680元/套啤酒150-300元/打红酒180-280元/瓶根据所处地理位置及消费人气，目前市场上洋酒的价格大概在480-680元/套，啤酒的价格大概在150-300元/打。除了少数档次较高的商务会所外，价格上相对统一，并未出现太大的差异。收益区域日均收入状况玉林紫荆片区8万宽窄巷子10万少陵路片区12万九眼桥合江亭片区12万锦里天下耍都片区10万从对目前XX市夜总会及酒吧99、市场的几个热点区域调查及业内人士的深访看，目前XX市这几个热点区域的日均收入都达到了10万元以上。玉林-紫荆片区随着BABY、MIX等早期酒吧的停业以及其他片区的快速发展，整个片区目前的人气下降较为严重，因此日均收入状况相对较低。少陵路片区和九眼桥合江亭片区，这两个片区都是近一年发展起来的区域，随着一些品牌夜场的入驻，再加上物业形态较为集中，目前已经形成了浓厚的消费气氛，人气旺盛，因此每天的收入状况都走在前列。宽窄巷子，代表了XX早期的生活，人文气息浓厚，再加上政府的大力推广，目前的宽窄巷子已经成为了XX的一张名片，受到很大部分外地人的青睐。由于片区被重新打造过，某些物业还未修建完善，整体日均100、收入状况较其他热点区域相比略低。据了解，XX平均每年有3-4家以上的大型高档夜总会及酒吧面市，再综合上表的日均收入情况可以看出，XX夜总会及酒吧市场消费潜力巨大，市场较好。q XX市夜总会及酒吧客群分析对于XX市夜总会以及酒吧的客群，我们寻求共性与特性的分析：在共性层面上，由于业态的特殊性，其客群在性别和学历上并无明显差异，而在特性层面上，从年龄、学历、职业、收入、选择动因等方面进行分析。客群特征年龄分析到夜场消费的人群，主要是三五成群以朋友聚会为主，以此舒缓工作上的紧张状态。夜场客群年龄段以1830岁为主，占比例为63.5%,此年龄段人群精力体力都处于最为旺盛的时期，对新鲜事物有极强的接受力101、，加之他们的事业处于上升阶段，具备相当的消费能力，是各大夜场的主力目标消费者。职业分析夜场的客群主要有四种：其一是工作比较自在，思想较为前瞻的群体，他们以个体经营为主；其二是收入颇菲的白领阶层，在工作闲暇之余寻找放松的空间；其三便是学生，这类群体收入不高，但是他们经常结伴而行，通常选择AA制消费；其四是海归人士，他们的思想比较前沿，长期的国外生活使他们对出入夜场习以为常。从四类客群来看，个体经营和公司职员所占比例最大，占到总量的80.5%，而学生因为经济原因所占比例仅为6.4%。收入分析鉴于夜场消费的随意性和独立性，其消费的主力军是月收入处于中高水平的群体，他们是支撑夜场消费的中坚力量，也是夜102、场的主要目标人群。通过调查得知，月收入在5000-10000元之间的消费人群是夜场的主要受众，达到了53.5%以上，而月收入在2000元以下的消费者所占比例很小，只有9.3%左右。q XX市夜总会及酒吧未来市场发展趋势外来文化与本土文化相互融合共存于市随着外来娱乐公司相继入驻XX，它们为XX带来的除了经营模式的推陈出新外，更多是与本土文化的融合，更加注重树立符合XX特色的品牌形象。此外，XX夜场在未来的发展中，应当在经营理念上贯彻以人为本的原则，讲究夜场的亲和力，发扬夜场的历史延续，努力在时间中沉淀XX夜场自身的东西，并逐步开始提炼出个中文化，以特色的文化吸引客户。夜场生存依附商业复合体如今九103、眼桥、少陵、紫荆三片区经过多年的经营，已经形成良好的夜场氛围，紫荆代表了城南，少陵主要面向双楠，九眼桥坐镇市中心，目前无论是城东和城北，都还没有具备夜场中心的商业口岸和条件，可以说未来几年XX不会有上述三片区类似的单体夜场中心出现。因此，夜场依附商业复合体而出现，成为了市场上的需求空白点；换句话讲，与周边房产以及配套有很大关系的综合夜场必将成为主流经营模式。这样的夜场依仗大手笔的投入以及超强的品牌引入，衍生出具有XX特色的夜场复合体，成为XX这座欢乐集中营的发展趋势，是XX泡吧族未来消费理念的特定产物。 3.4.4XX市电玩业市场分析未来室内游乐主要向商业共生型方向发展。独立存在的电玩城逐步淡104、出XX市场，高档次、规模化的品牌连锁电玩城将会占据市场主导地位。q XX市电玩业市场发展现状自XX成为动漫产业基地后，越来越多的大型电玩巨头落户XX，电玩市场的竞争也随之日渐白热化。XX电玩市场向高端化进一步发展趋势明显，电玩市场将面临一轮洗牌，中小规模的电玩城或将被淘汰。XX电玩进入新老交替阶段、发展快速目前市场上规模较大的电玩城已经达到了10家以上。电玩市场进入了一个新老接替的快速发展阶段，一些中小规模的年代久远的电玩城将面临被淘汰的危险。 品牌电玩进入，电玩行业高端化XX成为动漫产业基地后吸引了不少知名品牌连锁电玩城入驻，如汤姆熊、城市英雄等。伴随着品牌连锁电玩城在XX的云集，各大电玩城105、之间的竞争日益激烈，高端化、规模化成为电玩城在新一轮竞争中脱颖而出，奠定市场地位的制胜法宝。电玩城成为商业楼盘的宠儿高端大型的电玩城已经成为当下商业楼盘最为青睐的商家之一，因为它能够聚集人气，特别是吸引年轻、时尚的消费群体，从而有效的营造商业氛围，烘托出区域的商气。q XX市电玩业市场的发展特点空间分布特征从上图可以得出，整个XX市主城区区域电玩城的分布上呈现出以下的特点：1、从环域上看，主要集中在市中心区域和二环路沿线区域。2、从方位上看，主要分布在东、西、南和市中心区域，北门片区较少。这主要是由于市中心区域聚集了几大著名的购物商圈，人气旺，人流大，因此成为很多电玩城选址青睐的区域。近两年随106、着城市的扩张，在二环路沿线区域出现了很多新兴的居住区，新兴住宅区的形成进一步带动了片区内商业的发展，拉动了消费需求的增长，也是大型电玩城的重点布局区域。类型及规模以下以电玩城是否独立存在和是否与购物中心属于同一物业建筑为基准，将目前市场上营业中的电玩城划分为独立型和依托商业复合体型。独立性区域名称位置开业时间总面积（平米）配套设施机器台数大致游戏分类经营性质市中心红帽象总府路德克士2楼96年1000余4台柜式空调、通风系统约130台以对抗类游戏为主，运动竞技类游戏较少。外来连锁红帽象作为早期进入XX电玩市场的品牌连锁电玩城，曾经是XX电玩市场的风向标，但由于其场地有限，资金投入不足，机器老化，107、游戏更新较慢，逐渐淡出XX电玩主流市场。加之新兴的电玩城的消费客群分流使其处于没落阶段，仅有少数习惯性的玩家会光顾。依托商业复合体从下表可以看出，目前XX市内营业中的电玩城大部分属于近年新开业。除“哥斯拉电玩城”依托电子科大学校商圈外，其余电玩城都依附于购物中心或者购物广场，表现出电玩城与大型商业共生发展的趋势。从经营性质看，本土电玩城占到了60%以上，而外来电玩城主要是以品牌连锁形式为主，从规模、环境和管理体制上均领先本土企业，如汤姆熊、城市英雄。区域名称所属购物中心开业时间总面积（平米）配套设施机器台数大致游戏分类经营性质城东神采飞扬万达广场07.12.5851中央空调、通风、消防系统约4108、00台游戏种类齐全，还有一个小型的滑冰场、碰碰车馆和20台台桌球。万达旗下哥斯拉第五大道058753台柜式空调约120台以对抗急速、运动竞技游戏类为主本土城南汤姆熊百联天府051266中央空调、通风、消防系统约170台游戏种类齐全。台资华辉同堂东方世纪广场本土城西华辉同堂伊藤洋华堂03.96000中央空调、通风、消防系统约180台游戏种类齐全，小型碰碰车场馆、独立的运动场馆和棋牌馆。本土欢乐时光乐宾百货07.12约2000中央空调、通风、消防系统约150-160台以赌博式的老虎机为主。本土乐盛电玩千盛百货07.12800余中央空调、通风、消防系统约120台以运动竞技、对抗急速、模拟枪战类游戏为109、主。本土城北电玩沙湾会展中心90年代1000余中央空调、通风、消防系统约100台 虽然规模较小，但各种游戏都有，只是有些成旧。本土城中城市英雄新中兴061500中央空调、通风、消防系统约200台以比较时尚、新颖的游戏类为主。有2个独立的场馆，分别为音乐架子鼓和枪战。外来连锁剪刀石头布香槟广场06.74000中央空调、通风、消防系统约200台游戏种类齐全本土汤姆熊摩尔时尚广场07.121700中央空调、通风、消防系统约170-180台游戏种类齐全台资q XX市电玩业市场经营状况经营模式通过调查，目前XX市场上营业中的电玩城主要分布于人流密集的区域，以租赁的形式开设店铺，突显品牌效应。有少部分是与110、周围的商家，百货等建立联盟商户关系。租金水平XX市内营业中的电玩城大多依附于购物中心或者购物广场，表现出电玩城与大型商业共生发展的趋势。根据市场调研，其能够承受的租金水平为50-70元/平方米月，视地段的不同，所能够承受的租金不同，其中位于盐市口的城市英雄的租金较高，可以达到60-70元/平方米月。主要营销手段 名称价格优惠活动红帽象1元1个游戏币，买一送一无优惠活动神采飞扬游戏币0.5元/个生日优惠：游戏币买一增一。会员优惠：金卡客户一年1500元，享受7.5折优惠。银卡客户一年800元，享受7.5折优惠。持密密麻麻会员卡或者短彩会员卡每周可以免费领取10枚游戏币（不可同时使用）。一次性购买111、10元送10元（每周限一次）。一次性购币满50元送15枚游戏币，一次性购币满100元送35个（不限次数）商户优惠：1. 在神采飞扬凭本人学生证每人每天可免费领取游戏币10枚（限前200名，送完即止）。2. 周三周四女生凭有效证件可在神采飞扬溜冰一次，免费碰碰车一次。 哥斯拉游戏币0.5元/个无优惠活动汤姆熊1元1个游戏币，买一送一会员店折扣：购游戏币30元以上9.5折（可参加店内促销活动）华辉同堂5元体验畅游10分钟；30元一小时；以此类推普通顾客全天无限畅游封顶价格为：80元 。学生顾客凭本人学生证享受全天无限畅游封顶价格为：60元 在代理处购票可享受优惠：单人价不变，双人：普通顾客75元/112、人，学生55元/人，四人以上团体购票：普通顾客70元/人，学生50元/人。欢乐时光游戏币0.5元/个无优惠活动。预计会在9、10月开始办理会员卡，开展优惠活动。乐盛电玩游戏币0.5元/个无优惠活动城市英雄游戏币0.5元/个针对会员有一定的优惠剪刀石头布游戏币0.5元/个针对会员有一定的优惠。除了一些常规的会员优惠、生日优惠、店庆优惠外，随着XX电玩城日益增多，竞争的逐渐升级，营销活动不断的推陈出新。举办舞蹈大赛和培训班电玩城里的跳舞机通常起到“台柱子”作用，是人气最高的机型之一，而用其举办舞蹈大赛也就成为电玩城带动人气的最佳方式。如：万达神采飞扬电玩城通过不定期的举办跳舞大赛带动电玩城的人气，113、提升营业额。部分电玩城还专门招聘高手成立了电玩团队，不定期进行表演和举办培训班进行授课。彩票置换彩票兑换模式是目前市场上商家必用的竞争方式。游戏机通过得分等级提供各种彩票分值，游戏者通过积累分值领取相应奖品。此方法在娱乐的同时能够获取物品，在消费者中极受欢迎。q XX市电玩业未来市场分析未来电玩市场受很多因素的影响，其发展具备一定的不确定性，但结合电玩明显依附式发展趋势，通过对相关商业和住宅市场的调查及业内人士深访，不难得出，未来电玩城主要往商业共生型方向发展。独立存在的电玩城要逐步淡出XX市场，而高档次、规模化的品牌连锁电玩城会占据市场主导地位。3.4.5城南区域休闲娱乐市场分析随着天府新城114、区域建设步伐的进一步提速，项目所在区域将形成XX市新的休闲娱乐带，也将成为城市精英及白领阶层主要的休闲娱乐的聚集地。q 城南区域休闲娱乐场所分布及发展现状XX的休闲娱乐习惯和氛围已成为独具特色的传统，而城南一直是XX休闲娱乐的核心区域。该区域目前集中了XX最时尚的娱乐项目 ，最全的高端生活配套，档次最高、内容最为丰富的娱乐场所。城南是休闲娱乐的核心区域“南富西贵”是XX城市居住区域人群的特质。大量的城市精英、白领阶层及高收入人群聚集城南区域，这里积聚了XX众多成熟的商圈和娱乐带。领事馆路一带的餐饮娱乐带；火车南站的商务会所带；玉林-紫荆片区的休闲酒吧带；在机场路也有众多的餐饮娱乐场所。这不但为115、城南娱乐消费聚集了人气，还提供了良好的娱乐消费氛围。拥有稳定的消费群体和成熟的消费理念城南首先具有成熟的社区和已经成型的人口结构。在城南这个区域里，聚集了XX70%以上的高档居住楼盘，汇集了XX近20万的高收入常住居民，辐射了50多万中高档收入的居住人口，于是城南成为了最具有娱乐消费能力的一个板块。同时，在城南居住的居民有着较为时尚的生活理念，生活模式也很丰富，于是城南也成为了最具有娱乐消费可能的一个板块。外来文化与本土文化的交汇区域随着领事馆区的南迁以及大量世界500强企业的入驻，城南已经成为XX拥有外籍人士最多的区域，他们为城南带来了大量的外来文化。城南已有多家娱乐场所以外来文化作为主题吸116、引外籍人士的光顾，而对外来文化推崇或仰慕的本土消费者也加入其中。国际城南将逐步成为外来文化与本土文化的交汇区域，它的形成不仅可以补充南延线的不足人气，还可以改变南延线的商业结构，缩短南延线商圈的市场培育期，实现休闲娱乐产业的高速发展。q 城南休闲娱乐市场客群特征都市感较强，喜欢追随时尚潮流城南的娱乐消费主力是一群有着较高收入，较高品位的群体。他们离不开都市所衍生的磁场引力，他们需要新鲜事物的不断冲击。而城南发达的休闲娱乐为这部分消费主力提供了一个广大的市场。拥有较强的消费实力，追求精神层次满足城南聚集了XX市大部分的城市年轻精英和高收入人群，他们的工作及生活区域主要集中在这一片区。区域发达的娱117、乐场所为他们提供休闲娱乐场所的同时也提供了同一圈层聚在一起，通过快速获取时效资源，捕捉蕴藏的上升机会。而这部分消费客群具有前卫的消费理念，愿意通过消费获取精神层次的满足。q 城南潜在娱乐产业项 目分析城南三环路以内经过多年的发展，能够开发综合性商业娱乐项目的地块已屈指可数，未来的发展将向三环路以外，天府新城方向延伸。通过对城南已知商业项目及潜在商业项目的梳理，本案周边将会是大量休闲娱乐项目的爆发地带。项目周边铂仕规划的城南新益州广场项目将建成集商业、娱乐、酒店公寓为一体的高层综合楼，以影院为投资主力店的大型文化娱乐城多达30个电影厅。海洋公园、XX歌剧院等项目也主要是以休闲娱乐为主，而潜在的商118、业地块多达数十个。未来的天府新城将成为XX市新的娱乐集散地。q 城南未来休闲娱乐市场发展趋势分析休闲娱乐产业将更多的融入商业复合体城南目前的休闲娱乐场所业态较单一，功能性不强，且分布较散，不能很好的形成消费气氛。随着南沿线大量中高档楼盘的兴建，大量的商业复合体建筑也将呈现。从一线城市的娱乐产业发展趋势来看，未来的休闲娱乐产业将向多元化方向发展，而这一表现形式也将更多的融入在商业复合体中。因此，未来城南的休闲娱乐场所将融入具有多元功能的商业复合体中，取代单一的娱乐场所，成为市场主流。高档商务会所将成为城南休闲娱乐业新的发展方向随着城南将建起“国际科技商务宜居新城”概念的提出，城南正逐步从休闲，居119、住功能往商务功能角色转换。区域现有的会所多数是以娱乐形式出现，从档次及功能上并不能满足商务洽谈的需要。而XX科技商务中轴线的形成必将带动区域商务功能的发展，为满足商务洽谈及商务消费的需要，高档商务会所将会成为城南沿线休闲娱乐业新的开发方向。天府新城区域将成为XX市新的休闲娱乐带天府新城因其良好的生态环境、居住环境、休闲环境及产业配套，受到越来越多的城市年轻精英、跨国企业和高科技公司的追捧。大量的高学历、高收入人群居住于此。从目前对天府新城楼盘开发户数的不完全统计，未来3-5年内天府新城的居住人口将至少在20万以上。大体量的居住人口需要各种完善的配套设施，他们追求的是健康新生活：工作之余，喜欢聚120、会、运动，住在这里的人会形成各式各样的社区与圈层，同时把他的生活和工作很好地结合。而XX的娱乐市场的重点发展方向也因为片区具有的强大消费客群而向该区域延伸。未来3-5年，天府新城区域将形成XX市新的休闲娱乐带，也将成为城市精英及白领阶层休闲娱乐的聚集地。3.5商业市场分析3.5.1XX商业格局分析XX市现阶段的商业发展方向主要集中在城南和城东。城东以建设路为点向周边延伸，而城南则以天府新城作为重点开发区域。核心商圈XX的商业格局在其自身发展变革中逐步形成了“以三大传统核心商圈为中心，区域性次级商圈为主要骨架，小区商业为补充，多个专业市场为点睛”的层次性发展局面。三大传统核心商业区q 春熙路商圈121、商圈范围春熙路商圈东起纱帽街、西至顺城大街、南至东大街、北到华兴街。影响范围为大慈寺、上东大街商圈总面积经营总面积950400平方米左右，占地面积约300亩主要商业经营业态商业步行街、大型百货、专卖店商圈影响力全川、乃至全国商业租金情况春熙路商圈的商铺租金水平，南北段的租金为10002000元/平米/月，红星路步行街的租金为500600元/平米/月。由于春熙路西段与盐市口商圈联为一体，租金水平与南北段的水平相当，介于10002000元/平米/月之间。总体来说，春熙路商圈租金水平以春熙南北段为中心，向东递减幅度最大，向南其次，向西向北递减幅度最小道路交通以总府路、东大街为主要机动车交通流线；以春122、熙路、科甲巷、红星路步行街为主要人群流线q 盐市口商圈商圈范围西起人民南路一段，东接春熙路商圈，北至人民东路，南至新光华街商圈总面积占地面积约100亩主要商业经营业态大型百货、时尚精品百货、专卖店、大型商场超市商圈影响力全川、西南地区商业租金情况盐市口商圈的商铺租金水平，中心地段为10002000元/平米/月，商圈的边缘地段为5001500元/平米/月。总体来说，盐市口商圈租金水平靠近春熙路商圈地段则较高，沿大业路则租金递减道路交通以人民南路一段、东御街、人东路为主要机动车交通流线q 骡马市商圈商圈范围西起八宝街、东至顺城大街、北到人民中路二段、南临人民中路商圈总面积商圈经营面积约50万平方米123、主要商业经营业态购物中心、大型百货、专业卖场、大型超市商圈影响力全川、西南地区商业租金情况青龙街（八宝街），目前只有铂金时代商场有可租商铺，非靠临街面的商铺价格在60-150元/平方米/月，临西大街主干道面的商铺租金应该在200元左右。人民中路二段目前无出租商铺，租金不详。人民中路电动车临街商铺的租金主要集中在100-200元/平方米/月道路交通以人民中路二段、青龙街、西大街为主要机动车交通流线。区域性商圈城南商业总体特征城南商业供需大致平衡，成熟度最高城南的商业类型相对于其他方位区域而言更为丰富，有传统的专业市场、特色商街及大体量的购物中心。除了天府汇城、宜家、富森美家居两大专业市场外，城南124、大部分商业物业项目都在五万平方米以下，且分布较为均匀广泛，显示出该区域商业物业的均好性，除了少数并非新建商业项目外，大部分商业专案的销售率都在80%以上。城南商业中心区玉林、桐梓林及棕树片区、红牌楼片区及棕树片区城南片区商业 商业现状玉林、桐梓林及棕树片区桐梓林小区周围街道两旁的商店鳞次栉比，西饼屋、干洗店、时装屋、鲜花店等共同形成了一条经营形式丰富、格调高雅的小区商业街欧洲街。新棕树片区也逐渐“发力”，欲打造城南“不夜城”。政府对该片区的规划是西接人南路，东接红星路，将约一公里长的航空路打造成“城南春熙路”。以建成的和在建的城南高尚住宅、较高收入和消费水平的居住人群为依托，辅以方便快捷的交通125、干线而形成， 目前已基本将代替“棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，与大世界商业广场商圈形成呼应之势。红牌楼片区红牌楼及周边目前已形成了西南地区规模最大，包括整车销售和汽配件、美容装饰在内的巨大汽车汽配商业圈，包括三九佛兰汽配商城、西部汽车汽配城、新希望汽配城等9个具有一定规模的汽配商城。随着新川藏公路的全线贯通，政府对红牌楼的全新的规划：在红牌楼地区拟建红牌楼广场，修复红牌楼古牌坊，把原旧场镇改造为体现民族特色和文化特色的商旅步行街。目前，红牌楼商圈商铺均价超过10000元/平方米。该商圈内商铺的销售情况良好。棕树片区棕树商圈经过近几年的发展，商业供需相对饱和，总体供应量不及其它区域。人南商圈126、北起天府广场，以天府广场为轴线，目前的供应主要集中在天府广场附近及一环路以内。城西商业总体特征XX市城西片区的商业体系是建立在众多的居住社区消费需求上的。城西的商业消费表现出消费人群数量大，从统计来看，城西常住人口达到了60万，拥有巨大的消费潜能。但相比较城南平均消费能力较低，在整个XX市内算中等消费水平。商业形式主要以社区商业为主，成熟住宅片区都拥有较为完善的商业配套。城西片区商业 商业现状金沙片区光华片区近年金沙商圈商铺的供应较为丰富，而且形态趋于多样性。主要以餐饮娱乐为主。光华商圈借高校巨大的消费潜力以及逐渐增多的具有经济实力、消费观念超前的新居民的迁入，光华商圈的商业氛围正在得到增强。127、以西南财经大学为中心出现一些新的商业项目。而在苏坡东路、清江西路与三环路之间，一个商业金三角已经出现。金沙银座、金沙国际商城（包括创美家居、欧倍德、西单商场）的进驻，訾在抢占城西光华、金沙两大版块的商业前沿阵地。羊西线片区羊西线商圈历来是餐饮娱乐业繁华之地，承载了XX餐饮的大部分辉煌，品牌餐饮云集，高中低档纷呈，中餐为主兼有火锅，它还带动了旁边的府南新区火锅一条街的崛起；羊西线上主要的餐饮品牌有：银杏、南台月、菜根香、荣兴苑、福万佳、红杏等等。2003年欧尚超市、2005年国美电器VIP店的入驻更加丰富了区域内商业业态。长久以来积聚的人气和商业使区域内的商业容量相当大，成为城西的主力商圈。城东128、商业总体特征城东片区商业 商业现状建设路片区建设路商圈是XX市商业史上无比辉煌的黄金口岸，在上世纪六七十年代开始便是城东乃至XX繁华的商业区，有90%以上的城东居民习惯在建设路商圈消费。以校园经济为特色的第五大道，汇集餐饮、娱乐、休闲、购物、文化于一体，人气较旺； SM购物广场由于支撑周边楼盘均处于修建阶段，入住人群对其支撑不足，加之其主力店莱雅百货招商和业态规划方面存在的缺陷，使其一直处于相当冷清的状态。双桥片区双桥片区是东郊较为成熟的居住区域，居住人口密度较大且稳定，因此凭借稳定消费的支撑，其片区内的重要生活配套的北京华联与家乐福人气旺盛，尤其是家乐福的营业额位列XX三家家乐福的首位。另外129、，成百永乐和国美两大家电专业卖场的存在，丰富了片区商业的业态，也产生了一定额聚集效应。 东光片区东光片区作为城东较早的拆迁居住片区，居住人口多，尤其是外来流动人口数量不菲，其片区内的商业主要为传统商业，主要以小型超市、个体百货等形式存在。2007年12月，位于新成仁路口的万达广场正式投入使用，该广场依托其两大主力门店伊藤洋华堂和万千百货，汇集包括国美电器、万达电影院、餐饮步行街、电玩城、KTV、健身美发，从物态和业态上大大提升了该区域商业品质。城北商业总体特征城北是XX历来的批发中心和物流集散地。但综观城北的商业状况，持续发展的沙湾会展片区更能代表城北商业的发展水平。城北商业显著的特征是：专业130、市场聚集，发展水平和辐射能力强；商业形式主要以社区商业为主，局部区域在大型购物中心的带动下，有形成次级商圈的可能性。城东片区商业 商业现状荷花池、五块石小商品批发市场荷花池市场从一期、二期到三期，面积不断扩大，辐射范围迅速扩张，已经发展成为一个依托XX、立足四川、辐射西南、走向西部的区域型大市场、一个西南地区的消费品批发区域中心口岸。荷花池市场现已向物流中心转型，不仅是生活日用品的批发中心、零售中心，还将是西南地区、甚至西部地区的生活日用品聚集中心、调度中心、配送中心和展示中心。沙湾会展片区沙湾会展片区在XX崭露头角得益于其会展经济的影响力，但随着会展中心的南迁，沙湾片区的会展功能逐渐被替代，131、其后的发展面临着功能置换和重新定位。根据金牛区的总体规划，沙湾片区被定义为商业服务经济圈，将集合商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素，片区内的加州酒店（五星）、摩尔百货、易初莲花已经基本勾勒出片区商业服务经济圈的雏形。3.5.2XX市商圈发展趋势根据目前XX市商业格局以及商业发展的总体规划，不难看出XX市商圈发展将延续离心分散的趋势。商业中心区已经突破原有的三大核心商圈，在二环路沿线形成了诸多区域性的商业中心，并在各方位均有涉足并各有特点。XX市现阶段的商业发展方向主要集中在城南和城东。城东以建设路为点向周边延伸，而城南则以天府新城作为重点开发区域。3.5.132、3天府新城商圈发展状况天府新城已有多个商业项目开工建设，区域未来的商业发展前景十分乐观，极有可能诞生出XX的另一核心商圈。根据预测，未来天府新城人口将会达到120-130万（60万居住人口，60万的就业人群），为本项目的发展奠定了良好的市场基础。天府新城由于绝大部分区域位于三环以外，尚未延续城南较为旺盛的商气，发展状况与成熟度极高的城南三环内有着较大差距，呈现出商业物业发展滞后并处于逐渐向成熟商圈发展的阶段。就区域现有商业物业的开发而言，商业开发相对成熟的区域为世纪城片区，其商业物业主要为世纪城及周边的住宅服务，业态为小型餐饮、小型超市等，无论从商业的聚集程度和人流、车流的旺盛程度来看，商圈有133、待进一步形成。 已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平方米。区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。从之前销售的商业物业和目前租赁情况来看，区域内商铺销售情况较好但出租率较低，购买者多以投资预期为目的。3.5.4天府新城商业规划前景分析国际购物商圈国际会展中心目前天府新城区域的商业发展正在高速发展阶段，从新城的规划来看，未来发展态势良好，潜力无可限量。首先是高起点规划国际化标准，为商业大发展奠定了发展的基调；其次是对区域的全面考量规划两大商圈，弥补现有商业发展的不足，并与区域的产业功能、休闲功能、行134、政办公功能进行有效互补与融合。3.5.5天府新城商圈商业供应特征分析高新区管委会本案国际会展商圈国际购物商圈从天府新城目前商业的发展状况和未来规划来看，未来将进一步巩固南三环两边的商业，进而形成以国际购物中心和会展中心为核心的新商圈。q 国际购物商圈国际购物商圈从形状上可以近似的看成一个以“工”形商业核为中心的商圈，但是细分的话，可以分成两个小商圈，一个围绕高新区管委会的购物商圈；一个是靠近中央公园的休闲娱乐商圈。未来其业态的发展，主要围绕高新管委会部分，将发展成为国际购物的核心区域，成为大型购物中心、百货门店、大型超市、专业店、专卖店等业态发展繁盛的区域，承接XX市核心商圈盐市口商圈的商气延135、人民南路的延续。围绕中央公园部分，该公园包括了规划中的XX市歌剧院、海洋乐园、新世纪公园，同时紧靠新益州公园。未来，该部分商圈除了承担部分零售商业业态以外，主要承担区域休闲娱乐功能，形成更加综合的业态组合。具体可能会囊括大型百货、卖场超市、专卖店、休闲娱乐主力店等。q 国际会展商圈国际会展商圈的发展，将围绕该片区的会展功能、生活配套功能、产业配套功能的演绎，形成综合的商业业态，具体包括特色购物广场、超市卖场、星级酒店、餐饮娱乐、企业会馆/俱乐部、健身会所、美容SPA等。3.5.6 天府新城商圈商业需求特征分析q 目前消费人群的特征由于目前天府新城的商圈，处于形成、巩固的阶段，区域性商圈或（准）136、商圈的特点比较突出，除南三环路两边已经形成的商圈外，其余两大商圈的对外影响和辐射能级总体而言都相对较弱，吸引的绝大多数消费人群还是处于就近消费的居民和上班族。因此，根据城南三环以外区域的居住人群和工作人群的特征分析可以推导得出目前消费人群特征。居住人群特征：由于城南一直都被冠以“财富”城南，富人住城南已经成为了一种既定的印象，但根据城南的具体情况，可以将“富”做一定的划分，三环以内和牧马山、麓山大道周边的财富阶层和其余区域的创富阶层。而天府新城将会是未来创富阶层较为聚集的区域，创富阶层将成为城南“新富人群”。工作人群：城南三环外是XX市软件开发、金融后台服务较为聚集发展的区域，其从业人员呈现出137、较为明显的“三高”特质高学历、高素质、高收入，以该部分“三高”人群为主要群体对时尚有一定敏感程度、具备一定的品味、较为注重消费品质。q 未来消费人群的特征目前，天府新城大型、知名名牌运营商云集，可以预见，随着天府新城商圈的逐步呈现和成熟，区域居住人群和工作人群的口碑传播和影响力扩散，商圈的能级将得到大幅提升，辐射能力大大增强，有望从区域性商圈中脱颖而出，逐步向核心商圈靠拢，吸引其他区域的消费人群，成为全城消费的重点区域。q 人口数量预测根据高新区对天府新城的总体规划，未来天府新城将聚集60万居住人口，60万的就业人群，合计有120万的人口居住和工作。同时，按照天府新城的建设规模来看，总体建设规138、模将达到6000万平米，包括了居住、商业、行政办公、公共建设、产业园等部分，按照居住面积75%、办公面积25%，人均居住面积45平米、办公面积35平米的粗略估算，天府新城未来人口可望达到142万人，但由于相当部分工作人群和居住人群可能存在一定的重叠性，同时估算没有考虑商业、公共设施的建设面积，所以估算结果会有所偏大。结合以上两方面的情况，可以初步预计未来天府新城人口可能达到120-130万（60万居住人口，60万的就业人群）。3.5.7项目区域商圈分析项目所处位置，位于天府新城国际购物商圈和国际会展商圈之间，同时属于国际购物商圈和中央公园地带，将接收国际购物商圈和中央公园的有效辐射和影响，其未139、来的发展将扮演从商业到休闲的重要的过渡角色。q 商圈的等级地位分析从目前商圈的发展来看，商圈内具有强大的吸引力的“磁点”数量还比较少，目前完全呈现仅有宜家、富森美家居、欧尚、迪卡龙几家商业点，其中由于宜家、富森美家居主营家居、建材业务，并有一定的聚集效应、规模效应和品牌号召力对全城的消费者都有较大的吸引力，而其超市卖场和迪卡侬的主要消费人群还是以区域性客群为主。由此可见，目前该商圈等级还仅局限于区域性商圈，但同时，也应该看到，其目前的物业组合已经初步具备广泛吸引全城客群的条件，加之城南区位在消费群体中的心理区位优势，其未来很有可能逐步演进成为城市级（次）核心或次中心商圈。q 区域道路交通分析项140、目地块靠近绕城高速，距绕城高速收费站口距离不到500米。地块东临人民南路南延线（天府大道），西临红星路南延线，北临规划道路（已建未命名），南临民悦西街，可以通过三横四纵道路体系方便达到，“三横”三环路、武侯大道、绕城高速，“四纵”红星路南延线、天府大道、站华路、元华路，具有很好的通达性。更重要的是，项目地邻近地铁1号线（建设中）与地铁6号线交汇点拉德方斯站，随着2010年地铁1号线的开通，将极大的提升项目的交通便利性。q 区域未来人口分析人口特征分析项目所在区域隶属的天府新城的站南组团，是党政机关、大型知名企业、高档住宅较为集中的区域。与高新技术、软件开发较为集中的大源组团有着一定的区别，其人141、口特征主要体现在：与大源组团人口呈现年轻化的特点有所区别的是，站南组团人口年龄跨度相对较大；人口素质普偏较高，具有一定品味；从收入水平来看，普偏处于中上水平，具有相当的支付能力。人口数量从天府新城的主要构成来看，大源组团和站南组团是人口承载的主要区域，并且两大区域从占地面积来看没有显著差异，并且住宅用地和商业用地面积相差不大，因此，依据前面对天府新城的人口估算推导，站南组团未来的人口数量大致在60万的水平。q 区域未来重大项目从区域未来的土地拍卖情况和潜在项目来看，区域未来将是商业项目密集的区域，将云集包括九龙仓、凯德、荷兰GTC、XX茂业、美美力诚百货等知名的商家入驻，未来该区域的商业开发体142、量将相当巨大。项目所在地因此，在众多商业巨头云集的天府新城，其商业未来的发展前景将是不容小觑的，城南很有可能会诞生XX的另一大核心商圈，为本项目的发展奠定了良好的市场基础。3.6住宅市场分析未来几年，区域的居住氛围将逐渐形成，项目拥有较为完善的配套和优越的区域位置，住宅部分在市场回暖之后启动开发，具有极强的市场竞争力。XX住宅市场整体供需分析主城区供应量虽显著下降但仍处于高位，成交量同比大幅下降50%，仅相当2004年成交水平2008年主城区商品住宅供应面积992.87万平米，成交面积为596.39万平米，同比2007年水平分别下降26.67%和50.41%。虽然从市场各个开发商具体的开发的策143、略来看大多在2008年减少了供应量，但2008年主城区商品住宅供应量仍高达992.87万平米，在近7年的统计中仅次于2007年的供应量水平，出现此类现象的主要原因为：首先是受土地供应的影响，2006年和2007年主城区出让住宅开发用地可开发住宅建筑面积达2187万平米，巨大的土地供应量促使2007年和2008年两年主城区商品住宅的供应量均处于高位。其次受2007年非理性市场的影响，各开发商在此期间大多盲目上马开发项目，加快工程开发速度，虽面临2008年萧条的市场，但由于受资金链的影响，在日益恶化的市场环境中仍不得不供应新房源以求销售回款缓解资金之困，蓝光即是此类开发商的典型代表，在2008年主144、城区总计供应商品住宅面积达55万平米，占08年总供应体量的5.54%。受全球经济危机、房贷新政以及5.12地震等多方面的影响，2008年主城区商品住宅成交面积仅596.39万平米，同比07年大幅下降50.41%，仅与2004年608.39万平米的水平大体相当，2008年全年供销比高达1.66，较前几年维持在1左右的水平大幅提高。2008年供应量以房交会为节点呈震荡走势，成交量全年均处在低位主城区2008年商品住宅供应面积992.87万平米，从全年的供应走势来看，特点明显，以4月和9月的房交会为契机，开发商在这两个月均加大了供应量，3月、4月和9月供应量均达100万平米以上。而在其余的月份中，供145、应面积均在60万平米以下的水平，同比07年同期出现大幅下降。从2008年全年的供应量走势反映出各开发商面对萧条的市场均调整推盘策略减少供应，但又心存侥幸寄希望于房交会的召开能快速刺激楼市回暖，在此期间纷纷增加供应，3-4月供应量达294万平米，甚至同比07年同期水平还増涨82%。受9.27新政以及一系列宏观调控的影响，主城区住宅成交量自07年11月开始呈大幅下滑的趋势，到08年1月仅成交63.36万平米，累计降幅达43.35%。春节后主城区商品住宅市场呈现回暖势头,成交量小幅上涨,到08年4月月成交量达到66.47万平米。但从5月开始，受宏观经济形势和地震的双重影响，成交量连续5月下滑，至20146、08年9月成交量跌至2008年2月以后的最低点，仅38.3万平米。从2008年10月开始，相继颁布的一系列金融政策和房地产政策的累计效应开始显现，成交量呈现逐步回暖的趋势，至12月成交量达到61.46万平米，创5月地震以后的成交量新高，仅次于震前4月66.47万平米的成交量。2009年初，受国家促进消费等措施的刺激，XX市住宅成交量正在逐步放大。主城区价格走势2008年主城区住宅整体均价为5589元/平米，较2007年均价増涨9.67%，增速大幅放缓2004-2007年主城区商品住宅价格复合增长率高达16.3%，处在一个高速増涨的时期，而2008年为近五年来增幅最小的一年，主城区住宅价格已呈现147、出疲软之势。2009年初，受国家促进消费等措施的刺激，XX市住宅房价，正逐步回升。天府新城住宅供应分析2008年，天府新城房地产市场受金融危机和市政府停止南迁的影响，供应和成交量均出现了不同程度的下降。但是仅仅是对短期内住宅市场有一定的影响，天府新城整体的建设开发还是在有条不紊的进行中。诸多高科技产业项目投资天府新城，将给天府新城房产市场带来一批高素质的、有购买能力的优质客户。同时大量的商业配套也在同步开发，为居住和工作提供了逐步完善的配套。项目区域供应逐渐放量项目总占地总建筑面积容积率绿化率晶科名苑123亩53万平米540%中海兰庭110亩30.8万平米4.230%华润.凤凰城356亩70万148、平米4.535.70%天府长城500亩100万平米30%中海翠屏湾95亩20万平米3中海.城南1号226亩43万平米2.850.28华敏世家19.6亩83726万平米4.830%南城都汇1981亩250万平米世纪峰景58万平米8.940%目前项目随在区域供应楼盘皆为高层电梯住宅，中海城南1号、华敏世家、世纪风景、南城都汇为高端楼盘，提升了天府新城的住宅物业档次。未来进入市场的为高端物业，有合景泰富的叠翠峰、誉峰以及嘉里、建发等项目也已经确定定位高端，因此，天府新城的住宅供应量将逐渐回升。天府新城住宅需求分析需求量小幅下滑受金融危机和政府停止南迁影响，购房者对价格预期较低，鉴于目前市场情况，较多149、购房者选择继续观望。以目前天府新城成交情况看，预计2009年下半年成交量可能有小幅的回升。区域销售价格有所回落项目销售现状销售均价(元/平米)08年销售速度(套/月)晶科名苑31.36%600012中海兰庭57.61%1期7500,2期650084.4华润.凤凰城47.26%660034.8天府长城38.98%630083.4远大第五季37.80%5800137.5中海翠屏湾57.41%730081.9中海.城南1号17.95%900065华敏世家20.45%95002.1南城都汇11000世纪峰景4.49%110004区域内住宅价格比2007年下降了20-30%，但是仍维持较高的价位，高端住150、宅的均价均维持9000-11000元/平米。而普通住宅均价在6000-7000元/平米。天府新城住宅客群分析随着人天府新城南延线几年的发展，目前该区域客户群体呈现多样化，具体客源分为以下几类：客群分类客群特征购房目的需求户型占比在此区域工作的XX及外地客户世界500强企业的中高层、政府官员、高新技术产业的年轻工作人员自住为主套三以上的大户型；套一套二的小户型40%XX其他区域客户看好本区域的发展以中长期投资为主中小户型20%华阳客户中年为主的换房者，习惯华阳生活，看好南延线，会选择南延线华阳段的新房自住以套三为主15%外地客户多为四川省内周边县市的有一定积蓄的客户：省外看好XX城南的客户省内：151、未来养老；方便未来子女在XX发展省外：中长线投资大、中、小户型15%天府新城住宅市场前景分析天府新城住宅市场短期看跌，长期看涨从近期天府新城房地产市场的情况来看，一直支撑城南发展的政府南迁计划暂停，给城南尤其是高新区带来了不小的打击，再加上部分属于城南的武侯区供应和成交整体低迷，所以城南无论供应和成交都延续了之前的颓势。虽然，地铁一号线建设方面的利好消息，也有刺激城南楼市发展的诸多大型产业项目的导入，但是由于目前城南配套的缺乏，所以政府南迁计划暂停对短期内的城南市场影响比预期要大。以长远来看，城南作为XX市大力发展的国际城南和天府新城，长期的发展不会仅仅靠政府南迁这一个方面，诸多重量级商业地产152、的开发，如海洋乐园、伊藤旗舰店、美美力诚百货等，会带来大量的人气，也会使之前在城南购置房产的购房者放心的搬到城南居住。未来，完善的居住氛围将形成，城南的发展又会加速，甚至超过2007年的最火热的时期。本项目住宅部分启动时间在市场回暖之后，拥有较为完善的配套和优越的位置，其市场竞争力比较明显。四. 项目市场竞争力分析4.1 项目各物业市场竞争力分析 项目观演建筑竞争力分析项目观演建筑将于美国AEG集团合作，每年可以承办70场以上国内外高规格、高品位的商业体育赛事（每年举办NBA中国篮球赛）以及娱乐演艺活动。根据对XX演出场所的市场调研，目前XX尚缺少能够举办国内外高规格、高品位的商业体育赛事以及153、娱乐演艺活动的场所。因此，本项目观演建筑具有较强的市场竞争力：首先，全球领先。观演建筑将由美国AEG集团联合NBA负责经营管理，每年可以承办70场以上国内外高规格、高品位的商业体育赛事（每年举办NBA中国篮球赛）以及国际水平的大型娱乐演艺活动。AEG将全面引入类似其在洛杉矶“活力洛城”和伦敦“O2”中心的成功运营经验，将观演建筑作为一个商业综合运营体来组织具备强大赢利能力的复合型经营，不仅不需要政府及业主补贴，还将带来浩瀚的人气和可观的收入。其次，市场缺失。XX尚缺少能够举办国际水平的、高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的大型室内场所。因此，本项目观演建筑具有较强的市场竞争力。而且，154、建成后将成为中国西部最大、最先进的专业观演建筑。最后，文化升级。从XX文化消费的需求特点看，重要一点就是从消费升级和功能缺失方面，能够满足人们日益提高的文化娱乐需求的场所较少。XX的出现，将根本性升级XX的文化消费水平。4.1.2 项目酒店市场竞争力分析随着会展业的快速发展，XX项目最终通过人流的引导、人气的集聚，新的需求不断产生，相关的商务、居住等需求应运而生，而本项目主题酒店的价值将会逐渐体现。其目标客户群为会展产业所带来的消费客群、观看演出所带来的客群以及其它旅游人群等。本项目超高层建筑定位为主题娱乐酒店，其主要优势在于以下方面：首先从项目的大型商业综合体来看，各功能相互联系，相互依托，155、其带来了众多的人流、彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使酒店获得良好的经济效益。 从市场的供应角度看，项目所在区域内正在建设及未来将要建设的高星级酒店将达到10家以上，包括XX茂业中心的茂业万象大酒店、三峡广场豪生国际大酒店，中航国际购物中心等高星级酒店等，未来的市场房间供应总量达到5000间以上，未来市场竞争较为激烈，酒店部分必须采取差异化的策略，走主题娱乐酒店的道路，形成自己特色。 酒店部分定位为主题酒店，能够与整个项目娱乐、活力的定位相一致，凡属于艺术领域的音乐、电影、美术、建筑特色等都可成为酒店部分的主题所在。 项目临天府大道，位于天府新城核心区域，有着无与伦比的区位优156、势、交通便利、建筑标志性强，展示效果极佳。 从客户群的特征来看，项目周边即为高新区政府新办公区、天府新城休闲娱乐区、企业总部集中区、会展经济以及观演建筑的演出都为项目提供了充足的客源保证。从上面的比较优势分析可看出，本项目酒店部分无论在定位、地段、资金、市场、硬件配套等方面均具有较大的市场竞争力，但仅有上述优势但还不足以形成本项目的核心竞争力。酒店的目标客户群为会展产业所带来的消费客群、观看演出所带来的客群以及其它旅游人群等，所以本项目娱乐主题酒店的价值将会体现。初步拟定引入对象是美国MGM酒店集团、澳门（美国）金沙集团。 通过对以上因素的分析，XX项目最终通过人流的引导、人气的集聚，新的需求157、不断产生，相关的商务、居住等需求应运而生，而本项目主题酒店的价值将会逐渐体现。超高层建筑（主题酒店）楼面地价预判首先，本项目观演建筑以及集群式商业逐渐呈现以后，与旁边的歌剧院、艺术馆等娱乐休闲设施一起，将发展成为天府新城的娱乐核心区域，其土地价值也因此将会得到较大的提升。超高层建筑对于本项目而言不仅仅作为区域地标可以张扬项目城市活力中心的地位，其娱乐主题酒店的定位与XX的其他功能更是相辅相成的，而且，超高建筑本身建筑体量将带来本项目住宅建筑量的增大（该地块的住宅面积不能超过20%），更利于住宅开发对项目整体的现金流贡献，毫无疑问具有极大的项目价值。但是该超高层建筑部分的投资巨大，并不一定适合目158、前本项目投资联合体各自背景的需要。因此，计划将这一部分统一报规，但是不安排进入项目投资，而是在三至四年项目大部建成运营后，相应市场价值更加彰显，再安排将这一部分作为单独的项目按楼面地价计算价值整体转让。其次，XX主城区楼面地价在2006年为1254元/平米，2007年快速增至3766元/平米，而超高层建筑将在项目开工的第四年，以楼面地价整体转让，保守预计，届时本项目超高层建筑的楼面地价将达到3000元/平米的水平。最后，天府新城的酒店市场，特别是本项目的主题娱乐酒店在XX具有唯一性和稀缺性，因此将具有较大量的客户群体，有着稳定的客户源。通过测算，开发主题酒店的单方价值至少能够达到20000元/159、平米，因此，通过酒店的正常营业利润反推的单方价值，能够支撑3000元/平米的楼面地价。在项目开工第四年时，观演建筑已经投入运营，商业气氛也逐渐呈现，项目周边几大商业、娱乐、休闲项目也已落成开业，区域土地价值将有大幅提升，而且不再有空闲地块可供新项目落脚因此，届时本项目超高层建筑以3000元/平方米的楼面地价进行整体转让是可行的。另外，即使超高层建筑（主题酒店）不能如期以3000元/平方米的楼面地价整体转让，由于这一部分预期收入不会影响项目核心现金流，亦对项目整体利润的影响也不大，因此，对项目整体可行性不会构成关键性影响。4.1.3 项目写字楼市场竞争力分析在目前区域甲级写字楼供应量较大的情况下160、，采取差异化竞争的策略，开发配套完善，独具特色的创新型写字楼，其价值将比周边同档次写字楼提升10-20%。本项目开发写字楼的原因：（1）充分利用项目地块的价值；（2）平衡项目整体的现金流。项目位于天府新城核心地带，将是XX市政府新办公区、国际金融机构和国内外知名企业的研发中心、地区总部、经营结算中心聚集地，随着市政府的南迁，地区总部聚落的成型，办公物业云集，市场竞争激烈。因此，本项目写字楼将采取采取差异化策略，开发配套完善、独具特色的创新型写字楼。q 项目写字楼竞争力分析首先，从配套上看，目前XX新建写字楼内硬件配套如电梯、空调、层高等方面已经差别不大。但是XX写字楼的商业、生活等公共配套并不161、完善。主要因为XX现有写字楼内缺乏该类配套，即使有该类配套也难以维持持续经营，写字楼白天人流量较大，而晚上则缺少人气，导致配套方面的服务难以长期经营下去。但是，XX项目中观演建筑、集群商业、主题娱乐酒店的开发作为商务配套能够对其写字楼的发展起到促进作用，根据市场经验，大型商业综合体在共生、互利的前提下，可实现多项功能的综合，产生互赢效应，具有一定的办公集群效应，在配套服务方面远胜一般的写字楼或者商住楼，可打造“服务式写字楼”的概念。因此，本项目写字楼与单一写字楼项目相比，不仅在硬件配套达到智能化、自动化，软件配套达到舒适化、人性化，能够长期提供完善的配套服务，具有较强的市场精竞争力。其次，从客162、户资源上看，天府新城的入驻企业由以IT行业、各大型外企、大型国企、央企的西南总部、中小民营企业、外企研发中心以及金融服务后台中心构成。本项目定位配套完善的创新型写字楼，其客户群主要是与城南以及XX项目相关的会展、演艺、体育、电影、科技等行业的上下游企业及部分投资型客户。按照目标客群的需求，提出本案在配套和不同开发阶段的不对称优势。最后，根据对天府新城写字楼市场的调研，甲级写字楼在未来2-3年，将出现较大的放量，而真正为企业发展所需的配套完善的创新型写字楼供应量较少，因此，在目前区域甲级写字楼供应量较大的情况下，开发配套完善、独具特色的创新型写字楼将有着较强的市场竞争力，将能够使得本项目写字楼的163、价值将比周边同档次写字楼提升10-20%。q 项目写字楼价格预判部分写字楼售价项目区位等级销售均价（元/）城市之心天府广场甲级12500-13000喜年广场东大街甲级11000-13000力宝大厦科华北路甲级10000-12000国航世纪中心人南南路甲级12000-13500高新国际广场天府新城准甲级7800-9000拉德方斯大厦天府新城甲级10000-13000特拉克斯国际广场天府新城准甲级9000-10000中国水电大厦天府新城准甲级8000-9000由于天府新城是XX的新兴商务区，区域内新建写字楼档次较高，成交价多在8000元/平方米以上。因此，参考天府新城的在售写字楼的销售情况，根据对164、天府新城写字楼的市场预测，本项目写字楼推出时间为整体项目开工第三年，随着写字楼价格的逐年提高，届时销售均价能够达到9000-12000元/平米。4.1.4 项目休闲娱乐市场竞争力分析天府新城区域将形成XX市新的休闲娱乐带，也将成为城市精英及白领阶层休闲娱乐的聚集地。本项目也正式投入运营，其市场吸引力将能够得到明显体现。天府新城因其良好的生态环境、居住环境、休闲环境及产业配套，受到越来越多的城市年轻精英、跨国企业和高科技公司的追捧。大量的高学历、高收入人群居住于此。从目前对天府新城楼盘开发户数的不完全统计，未来3-5年内天府新城的居住人口将至少在20万以上。大量的居住人口需要各种完善的配套设施，165、该类人追求的是健康新生活：工作之余，喜欢聚会、运动，住在这里的人会形成各式各样的社区与圈层，同时把他的生活和工作很好地结合。而XX的娱乐市场的重点发展方向也因为片区具有的强大消费客群而向该区域延伸。本项目观演建筑、酒吧、餐饮、购物中心、室内游乐等休闲娱乐设施的开发，将极大的满足区域消费人群的需要，同时对住宅、写字楼、酒店等物业价值的提升起到推动作用。在未来3-5年，天府新城区域将形成XX市新的休闲娱乐带，也将成为城市精英及白领阶层休闲娱乐的聚集地。而本项目也正式投入运营，其市场吸引力将能够得到明显体现。4.1.5 项目商业市场竞争力分析XX项目观演建筑、酒店、写字楼等物业以及世纪城会展业的发展166、都能够为商业带来大量的商机，使得本项目商业能够成为天府新城的商业中心。根据前期对天府新城区域的商业市场调研： 项目商业部分具备成为周边区域商业中心的区位条件和规模条件。 项目观演建筑、酒店、写字楼以及周边企业、会展业等方面能够为商业带来大量的人流，蕴含了较大的商机。 本项目位于国际购物商圈和休闲娱乐圈内，未来该区域居住人口达到60万人，而居住和工作人口将会达到120130万，如此规模的人口对购物中心是具有较强的需求的，在目前区域发展成熟度更高、人口更集中，交通更便捷、商业聚集度高的天府新城的国际购物商圈的辐射发展内，会展业带来了大量消费人群的涌入将为本项目发展商业带来机会。项目发展适量的商业不167、仅可以在单独的商业物业部分实现较短时间内的最大限度盈利，并且可以提升项目整体价值，带来人气，增加其他物业部分的附加值。因此，本项目发展商业物业具有较强的市场竞争力。项目商业价格预判XX部分在售商业价格项目名称价格（元/平方米）一品天下15000新视界广场16000-30000世纪朝阳商业区19000融城理想25000（地铁铺面）天府新城区域内融城理想底商铺面临近地铁铺面销售均价25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平方米。根据对天府新城区域商业销售情况的调研，本项目商业在项目开工第一年、第二年、第三年的销售均价分别能够达到12000元/平米、17000元/平、20000元/平米168、。4.1.6 项目住宅市场竞争力分析随着XX项目的整体启动，配套将逐渐完善，项目住宅价值将会有10-20%的提升，其市场竞争力比较明显。通过市场调研，项目住宅的竞争力体现以下方面： 项目所处天府新城核心地段，与行政办公中心相邻，位置优越，拥有临河景观。 项目为大型商业综合体，商业、办公、居住、餐饮、文娱、购物、各项配套比较完善。 诸多高科技产业项目投资天府新城，将给天府新城房产市场带来一批高素质的、有购买能力的优质客户。 地铁1号线建设方面的利好消息，也有刺激城南楼市发展的诸多大型产业项目的导入。 以长远来看，城南作为XX市大力发展的国际城南和天府新城，诸多重量级商业地产的开发，如海洋乐园、伊169、藤旗舰店、美美力诚百货等，会带来大量的人气，也会使之前在城南购置房产的购房者放心的搬到城南居住。一旦完善的居住氛围形成，城南的发展又会加速。本项目住宅部分启动时间在市场回暖之后，拥有较为完善的各项配套和优越的位置，是其它项目难以与之竞争的，随着XX项目的整体启动，住宅价值将会有10-20%的提升，其市场竞争力比较明显。住宅定位为中高档住宅，其目标客户群以周边工作的人群，以及喜爱城市生活的人群为主。住宅价格预判部分在售住宅价格楼盘名称价格（元/平方米）龙湖世纪峰景11000中海城南1号9000晶科名苑6000中海兰亭6500华润凤凰城6600富力史丹尼国际公寓10000(精装)玉林品上7500根170、据对XX以及天府新城住宅市场的分析和预测，随着XX住宅市场的整体回暖，在项目开工第一年销售均价保守定为7500元/平米，随着区域的逐渐成熟，在项目开工第二年、第三年的销售均价分别定位8500元/平米、9500元/平米。4.2 项目整体市场竞争力分析项目各物业功能的相互补充、相互依托，将使得XX项目的核心价值点全面呈现，项目必定成为XX最具市场竞争力和影响力的大型商业综合体。通过以上项目各物业的竞争力分析，构成了XX项目以“激情”为“魂”，“时尚”为“型”，并融入时尚、前卫、国际化的现代娱乐元素。XX项目通过高科技手段及丰富的主题体验，在天府新城创造融高尚城市文化、都市娱乐于一体的综合性、大众化171、的重复吸引式文化娱乐项目，打造具备国际一流技术及运营水准的超大型、国际化娱乐中心。项目各种物业功能同时存在，极大的提升了各物业的价值。主要体现以下方面：（1）引入美国AEG集团并与NBA合作，能够方便观众欣赏到高水平的体育赛事。项目拟与中国电影集团合作，打造西部规模最大、档次最高，具备全球一流水平的娱乐消费集成。（2）项目拟与中国电影集团合作，打造中国规模最大、档次最高，具备全球一流水平的影视消费集成。带来全新感官刺激的4D电影，感受身临其境的震撼，享受绝佳的视听效果。（3）室内游乐通过具有强烈真实感的三维穿越式体验、四维剧场的吸引、全息再现和互动式数码展示，引领参与者去感受人类历史上各种伟大172、的发现。采用高科技手段，整合国内外电子游戏厂商资源，打造国际一流水准的最时尚、最具活力的室内游乐中心，（4）购物中心便于购物，并将健康、充满活力的击剑、壁球、滑板等城市运动项目融合其中。（5）XX建筑集群的内街，拟招商引进中国著名酒吧，最终集聚酒吧、量贩歌城、夜宵等夜店，以此超级规模形成一个全国级娱乐地标。以上优势，使得本项目有了独特的资源，是其它项目所不能比的，具有极强的竞争力：首先，从项目的定位来看，XX项目集休闲娱乐、购物、酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。项目白天及工作日商务人流进出密集173、，夜晚及周末居住、消费人流集中，昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补。随着本项目的开发，其自身丰富的业态空间组合互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，同时提升了区域价值。形成一个自成体系的全新价值平台，有着较强的市场竞争力。其次，XX项目的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个项目的投资和商业价值，将会吸引大批金融机构、企业、公司进驻营业。因为综合体功能的齐全性、功能的合理性以及个体生活和工作的便利性，提高了人们在此生活、居住、游戏、娱乐的便利。对于公司而言，在显赫的大型建筑综合体中办公、发展，无疑能提高自身的品牌形象以及企业的社174、会地位。因此，项目住宅、写字楼等物业的价值将会依托XX项目整体物业的开发逐渐得到提升，XX其它物业的配套也将成为住宅、写字楼物业的销售卖点。最后，XX项目独有的前卫建筑风格，使得项目将成为城市的标志，增加了城市价值。综上所述，项目各物业功能的相互补充、相互依托，将使得XX项目的核心价值点全面呈现，项目必定成为XX最具市场竞争力和影响力的大型商业综合体。最终，“XX”项目将强有力地带动XX文化娱乐产业和旅游业的发展，成为XX每年5000万国内外游客的最佳旅游目的地之一，推动XX成为中国文化娱乐产业发展的重要基地。五项目概念规划方案及与开发策略5.1 项目主要功能板块及规模主要功能板块建筑规模（平175、方米）观演建筑地上：42640地下：14210集群商业100000超高层建筑(主题酒店)91000写字楼120000住宅900005.2 概念规划的设计依据及理念XX的建筑布局延续了城市北侧的结构绿带，并将其延续到城市公共绿轴和天府大道。XX主要的客流来自北向和西向，因而主要的人流入口放置于这两个方向。观演建筑紧邻天府大道侧，具有提升城市形象，彰显建筑地标的作用，通过露天剧场直接与外部城市空间相连，上有公交和出租车站，下有地铁出入口，直面最大客流的方向，占据了最具人气的界面。集群商业作为XX有机构成的一部分，概念规划设计确保每个商铺都拥有最大的临客流界面及独特的魅力空间。内部步行网络呈现多层次176、的空间布局，以地面步行街道或广场空间为主要路径，以空中桥式步行道和地下步行街为有效补充，形成整个商业空间的步行组织。写字楼、酒店及住宅设立较为独立的平面交通组织，最大程度的避免了相互干扰。q 观演建筑观演建筑地上建筑面积约42640平方米，地下建筑面积约14210平方米，既填补了XX万人以上规模的观演建筑的市场空白，又贴合了意向合作单位AEG（全球领先娱乐管理商）对于观演建筑每年约70场演艺活动和NBA中国赛的需求标准。观演建筑在设计方面考虑了建造、使用、运营等多方面问题。概念规划方案采用了灵活的平面布局，可以分割成约8000座、6000座和4000座等三种规模，以适应多种演出活动的需求。采用177、了有机的业态组合，将演绎、商业、娱乐合理配比，以创造最大的活力和效应。采用了合理的结构类型，以追求最佳的可行性和经济性。观演建筑规模分割示意图观演建筑平面示意图q 集群商业集群商业建筑面积约为10万平方米。XX位于XX市新地城市核心区，该区域为XX市未来的行政中心、商贸、科技聚集区，能够吸引大量的消费人群。与此同时，本项目与XX市会展中心共同构成新XX的超区域级商业引擎。观演建筑与大体量的集群商业，将产生规模效应，从而构成本项目的核心竞争力。集群商业的空间结构尽量“化整为零”，有利于商业面积的灵活划分，从而实现集群商业的快速销售。每个商铺都拥有最大的临客流面，为各种种业态提供最为合理的空间布置178、形式。q 超高层建筑(主题酒店)超高层建筑(主题酒店)地上建筑面积约为91000平方米，地下建筑面积约25480平方米。是集娱乐、休闲及各类秀场节目于一体的主题娱乐酒店。为了快速回收资金及减少开发主体的物业持有量，本酒店拟将在第四年以楼面地价的方式整体转让。因此，具有地标性和较大体量的超高层建筑(主题酒店)能够为项目带来较高的价值回报。另外，大体量超高层建筑(主题酒店)的存在。第一，能够增加项目整体的建筑面积，从而间接的提升住宅的开发量（按照规划指标要求，住宅最大的开发体量为计入容积率建筑面积的20%）；第二，能够摊薄项目整体的楼面地价，降低单位开发成本；第三，能够去化较多的停车位指标，从而减179、少项目开发主体单位对地下室车库物业的持有量。超高层建筑(主题酒店)在设计方面提供了198米的高度以满足酒店及写字楼使用功能的需要。同时，通过独具特色的建筑形态及玄感十足的立面表现形式与观演建筑互为融合，使项目成为区域地标性建筑。为了快速回收资金及减少开发主体的物业持有量，本酒店拟将在第四年以楼面地价的方式整体转让。 q 写字楼与住宅写字楼建筑面积约120000平方米，住宅建筑面积约90000平方米。最大限度的提高写字楼和住宅两种物业的体量，（如住宅按照规划指标最高标准，为计入容积率建筑面积的20%）一方面为项目提供现金流支持；另一方面，保证项目成为“24小时活力中心”提供稳定的消费人群。5.3180、 项目开发策略q 投融资模式XX传媒投资成立项目公司，并通过项目公司获得“XX”项目的国有土地使用权，净用地178.11亩，土地价值5.8亿元。本项目股权比例为XX成工集团占项目公司51%的股权，XX传媒集团占项目公司49%的股权。q 经营策略根本项目中各物业组成部分经营方式如下：项目经营方式观演建筑持有经营集群式商业分期销售写字楼分期销售超高层建筑（主题酒店）以楼面地价整体转让住宅分期销售车位部分销售q 开发与销售节奏开发与销售节奏表：开发与销售进度时间1年2年3年4年开发物业启动商业、住宅开发和观演建筑的开发继续开发商业和住宅的启动写字楼的开发观演建筑开始运营，以楼面地价整体转让超高层建筑181、开发进度20%25%35%20%销售物业商业和住宅开始销售继续销售商业和住宅开始销售写字楼和停车位继续销售写字楼和停车位拟销售进度13%17%34%36%六项目财务评价6.1 总投资成本估算6.1.1 投资估算依据项目工程量估算依据项目设计方案确定。项目工程建设费用单价标准采用XX市2008年同类型项目的概算单价。 土地成本项目地块性质为国有建设用地，系挂牌取得，本次估算按照178.11亩扣除观演建筑占地面积48亩，土地价格按450万元/亩估算报建费根据2008年3月1日开始执行的XX市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理办法的规定，建设项目报建费收取标准为特大城市市政基础设施配套费每平方182、米160元人民币，连同文物勘探发掘费3元/平方米，工程定额测定费1.2元/平方米，建筑工程质量监督费0.8元/平方米，新建房屋白蚁防治费1.5元/平方米，共计166.5元/平方米；新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金，按建筑面积每平方米6元标准在项目报建时收取；异地绿化建设费、防空地下室易地建设费收费标准合计为建筑面积每平方米28元人民币，合计每平方米200.5元。根据灾后重建政策，鼓励项目按期开工，报建费减免48元/平方米，因此，报建费以152.5元/平方米为标准进行测算。前期工程费指方案设计、施工图设计、地勘、可研费，参照XX同类建筑最近市场数据计算，100元/平方米。建筑安装工程费经我183、司调研以及相关经验，根据物业不同，建筑安装工程费用不同，详见附表。环境及配套设施费参照XX市同类建筑水平，环境及配套设施费按300元/平方米计算。管理费用按照建设工程总投资费用程费用的2%估算。销售费用按照销售收入的3.5%估算，其中广告及市场推广费为销售收入的2%，销售代理费为销售收入的1.5%不可预见费按照建设工程总投资费用程费用的3%估算。财务费用利息按贷款利率6%计算,贷款期限为3年税金营业税及附加，按5.55%计征；所得税，按预提征收计算，预提费用按销售收入的5%预提。土地增值税按销售收入的2%预提6.1.2 总投资成本估算总成本估算表序号项目名称观演建筑（含装修设备费）观演建筑地下184、功能部分集群商业建筑写字楼住宅楼停车楼地下车库超级酒店按建筑面积合计备 注面积（）42640面积（）14210面积（）100000面积（）120000面积（）90000面积（）29400面积（）59000面积（）91000面积（）455250投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价万元元/万元元/万元元/万元元/万元元/万元元/万元元/万元元/万元元/一土地费用0.00 0.00 0.00 0.00 13480 1348 16176 1348 12132 1348 3963 1348 0 0185、 12267 1348 58018 1274 按照178.11亩扣除观演建筑占地面积48亩，土地价格按450万元/亩，容积率3.98计算。二项目报建费用650.26153 216.70 153 1525 153 1830 153 1373 153 448 153 900 153 0 0 6943 153 按照200.5元/优惠48元/计算。三前期费用426.4100 142.1100 1000 100 1200 100 900 100 294 100 590 100 0 0 4553 100 含设计、地勘、环评等费用。四建安成本4477210500 6394.54500 42000 4200 186、42000 3500 18000 2000 7644 2600 20650 3500 0 0 181461 3986 五配套费用1279.2300 426.3300 3000 300 3600 300 2700 300 882 300 1770 300 0 0 13658 300 七维修基金117.2628 39.08 28 275 28 330 28 248 28 81 28 162 28 0 0 1252 28 八管理费用895.44210 127.8990 840 84 840 70 360 40 153 52 413 70 0 0 3629 80 按照建安成本的2%计算。九销售费用00187、 05355 536 4200 350 2457 273 0 0 422 0 0 0 12434 273 1广告及市场推广费用00 03060 306 2400 200 1404 156 241 0 0 7105 156 按照销售收入的的2%计算。2销售代理费用00 02295 230 1800 150 1053 117 181 0 0 5329 117 按照销售收入的的1.5%计算。十不可预见费用1343.16315 191.84 135 1260 126 1260 105 540 60 229 78 620 105 0 0 5444 120 按照建安成本的3%计算。十一财务费用1121.4188、3263 373.72 263 2630 263 3156 263 2367 263 773 263 1552 263 0 0 11973 263 十二税金19125 1913 15000 1250 8775 975 0 0 1508 0 0 0 44408 1营业税金8415 842 6600 550 3861 429 663 0 0 19539 按照销售收入的5.5%计算。2所得税7650 765 6000 500 3510 390 603 0 0 17763 按照销售收入的5%预提。3增值税3060 306 2400 200 1404 156 241 0 0 7105 按照销售收入的2%189、预提。十三成本总计50605 11868 7912 5568 90490 9049 89592 7466 49851 5539 14468 4921 28586 4518 12267 1348 343771 7551 6.1.3 项目投资付款进度根据项目年度开工建设进度，安排投资付款进度：投资付款进度表序号项目名称合计2009年开发前期2010年（20%）2011年（25%）2012年（35%）2013年（20%）1土地费用58018 58018 2报建费用6943 6943 3前期费用4553 4553 4建安费用181461 36292 45365 63511 36292 5配套费用136190、58 2732 3414 4780 2732 6维修基金1252 250 313 438 250 7管理费用3629 181 726 907 1089 726 8财务费用11973 2993 1556 2155 3352 1916 9销售费用12434 1471 2292 5923 2748 10不可预见费用5444 1089 1361 1905 1089 11税金44408 5255 8187 21152 9814 合计343771 72688 49371 63995 102151 55566 6.2项目收入估算 销售进度销售进度序号项目合计1年2年3年4年销售率一住宅（m）90000 22191、500 22500360009000 100%二集群商业（m）100000 25000 30000 35000 10000 100%三写字楼（m）120000 0 0 72000 48000 100%四整体转让超高层项目（m）91000 91000 100%五地下车库（个）1206 241 362 362 241 50% 销售价格集群商业建筑部分项目集群商业部分分为裙楼部分商业，独立性商业等，便于分零销售。根据商铺所处的位置和销售时间不同，本报告市场竞争力部分已论证得出本项目商业销售价格分别为10000元/平米、15000元/平米、18000元/平米、20000元/平方米。平均销售均价1530192、0元/平方米。住宅根据对天府新城住宅市场的调研，本项目住宅按照推出时间不同，本报告市场竞争力部分已论证得出住宅销售均价分别定为6500元/平方米、7500元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米。平均销售均价7800元/平方米写字楼根据天府新城写字楼市场的情况，本报告市场竞争力部分已论证得出本项目写字楼均价为10000元/平米。超高层建筑（主体娱乐酒店）本报告市场竞争力部分已论证得出超高层建筑以2500元/m楼面地价整体转让项目。 地下车库地下车库按50%的建筑面积销售，销售价格为10万元/个车位 销售收入估算本项目可销售物业为住宅、集群商业、写字楼、超高层项目转让、地下车库，项目4193、年内可实现销售总收入378010万元 全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)销售计划年度合计序号比例单位面积2010年2011年2012年2013年1住宅楼25%22500 14625 14625 2住宅楼25%22500 16875 16875 3住宅楼40%36000 30600 30600 4住宅楼10%9000 8100 8100 5写字楼60%72000 72000 72000 6写字楼40%48000 48000 48000 7集群商业25%25000 25000 25000 8集群商业35%30000 45000 45000 9集群商业40%35000 63000 63000 194、10集群商业10%10000 20000 20000 1120% 车位个241 2412 2412 1230% 车位个362 3618 3618 1330% 车位个362 3618 3618 1420% 车位个241 2412 2412 15整体转让酒店91000 22750 22750 合计42037 65493 169218 101262 378010 持有资产价值估算本项目观演建筑、停车楼和部分住宅、商业、写字楼、地下停车库为持有物业，持有物业资产价值总计80571万元。持有物业资产价值估算序号资产名称单位单位价值（元/）建筑面积（）资产价值（万元）备注1观演建筑万元11868 4264195、050605 以单位投资成本估算价值2观演建筑地下功能部分万元5568 142107912 以单位投资成本估算价值3停车楼万元4921 2940014468 以单位投资成本估算价值4地下停车库万元4518 167907586 以单位投资成本估算价值5合计万元7819 10304080571 租赁、经营收入估算本项目租赁收入为车位出租收入、经营收入为观演建筑每年场次演出经营收入，项目运营后，每年可实现租赁、经营收入7545万元。序号租赁项目名称年度数量单位单价（元）合价（万元）备注1车位出租收入2013年1514个3600545 持有的2524个车位按照60%出租率，每月按照300元/个月计算租196、赁收入。2观演建筑2013年1年70007000 按照每年70场每一场100万元的利润计算。合计7545 6.3 财务评价指标6.3.1财务评价基础数据与参数选取分析期的确定本案分析期2009年3月至2013年3月，共4年，其中建设期3年。 6.3.2.现金流量分析现金流量表分析可以得出以下结论：项目4年财务净现值NPV折现为3.68亿元，内部收益率25.78%，静态回收期（从建设期起算）为3.05年，动态回收期（从建设期起算）为3.89年。总投资利润率33.40%；由以上财务指标可见内部收益率IRR10% (项目可行)财务净现值NPV0 (项目可行)现金流量表详见附表56.3.3项目利润及分197、配本项目可销售物业4年内可实现销售净利润（现金收入）34239万元，持有物业资产沉淀价值为80570.7万元，项目能实现的净收益为114810万元。项目损益表序号项目名称观演建筑（含装修设备费）观演建筑地下功能部分集群商业建筑写字楼住宅楼停车楼地下车库超级酒店按建筑面积合计备 注一投资成本总计50605 7912 90490 89592 49851 14468 28586 12267 343771 总投资成本中以包含营业税、所得税和土地增值税二销售收入153000 120000 70200 0 12060 22750 378010 三销售净利润62510 30408 20349 10483 3198、4239 四沉淀资产价值506057912.1144687585.780570.7五总收益506057912.1625103040820349144687585.710483114810本项目股东XX成工集团与XX传媒集团根据所持项目股权按比例分配利润。项目分配表项目所占股份销售利润分配 （万元）持有物业价值分配（万元）总计 （万元）XX成工集团51%174624109158553XX传媒集团49%1677739480562576.4 资金需求与筹措本项目需要自有资本金2亿元，项目公司需融资5亿元，作为项目启动资金，用于支付项目前期工程费和部分项目报建费，项目后期开发利用销售回款，实现滚动开发199、，保障项目顺利开发。项目公司借款在项目运营第3年便可偿还融资借款。资金需求与筹措表如下序号项目2009年开发前期2010年2011年2012年2013年2013年以后合计一投资及筹资7000000000700001自有资金20000200002银行贷款5000050000二利息费用及融资费用(6%)300030003000300012000三偿还贷款及投资5000050000四月现金流量（可动用的资金余额）23159 -7978 -7199 -4482 20766 55962 54210 五累计现金流量23159 15181 7982 3500 24266 80228 6.5不确定性分析6.5200、.1盈亏平衡点分析项目总收益（含资产价值）盈亏平衡点假设其他条件不变的情况下，当销售价格与经营收益为现有定价的60.63%时，项目销售总收益不亏不盈。出售收益测算表项目价格（元/）销售总额（万元）住宅508345751商业927692763写字楼606372755酒店151622750地下车库6.56（万元/个）73126.5.2风险分析与对策本项目主要面临的风险如下：q 市场风险本项目的投资面临着市场风险，如果XX市产品市场的供求关系在一定时期出现难以预料的大幅变动，就会面临较大的风险。q 利率风险利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。本项目贷款规模小，风险相201、应较小。q 经营风险在经营过程中，如果经营不善，很可能出现售价下调、销售率降低等情况，将影响项目的经济效益。风险应对策略以上风险中，利率风险、政策风险属于系统风险，即企业无法避免与控制的风险。本项目贷款规模小，此项风险相应较小。市场风险和经营风险属于非系统风险，企业通过努力是可以将此类风险克服的。市场风险方面，可以通过准确的目标客群定位错位竞争来避免；经营风险方面，可以考虑引进专业经营公司进驻对整个项目进行管理。6.6财务评价结论通过以上的收入、成本估算，盈利能力分析，不确定性分析等等，可以看出项目总体盈利能力较强、利润率较高，偿债能力和抗风险能力佳，因此项目是切实可行的。七评估结论1.项目所202、在地位于天府新城核心地段，未来将成为助跑XX市科技商务等发展的现代服务业基地。因此，相对于其他区域而言，本项目占据了优越的地理位置。2.按照施工进度安排，本项目将于2010年建设和销售。根据政府的规划设想以及本区域近年来的发展速度与趋势，特别是地铁1号线的建成，将有利于本项目价值的提升。3.经各项测算分析，本项目财务收益较好，抗风险能力强。只要能按照既定设想如期建成，可以按计划获取收益，回收资金。4.项目土地用途是通过挂牌取得，土地成本较低，节省了可观的资金成本，进而使本项目的各项技术经济评价指标较为理想。5从XX市城市价值出发，本项目是一个文化产业为主体的复合式地产项目，符合XX市现代服务业203、的发展规划，对提升XX市的城市价值和城市形象将起到重要的作用。总之，该项目是切实可行的。附件1关于XX项目观演建筑专题分析报告观演建筑定位XX项目观演建筑，大厅可容纳12000名观众，配置国际一流水准的舞台设施，作为国际、国内文化交流的平台每年可以承办国内外高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动。另外，还可与XX市川剧院合作，为旅游人群常年提供每日川剧经典剧目上演，各种小厅还可承担各种选秀培训、电视直播晚会。合作方式目前，XX传媒集团已与全球领先的体育娱乐管理商美国AEG娱乐管理公司达成意向性协议，由开发主体提供场地，与美国AEG合作成立管理运营公司，但是美国AEG必须保持观演建筑至少7204、0场以上的演出(包括NBA中国赛)，开发主体从演出毛利润按照至少50%的比例的分成。运营收益根据XX传媒集团和美国AEG的意向性协议，每年举办演出至少70场以上，而按照XX演出市场情况，每场演出的毛利润为100万元，开发主体与美国AEG的分成比例为毛利润的50%。观演建筑收入演出场次（年）毛利润（万元/场）分成比例开发主体收入（万元/年）7010050%3500按照上表计算，则观演建筑经营20年，开发主体获得的毛利润为70000万元。附件21 经济指标汇总表序号项 目 名 称单位数量备注一总投资成本万元343771 包含固定资产投资、销售费用和税费二销售收入万元378010 三销售净利润万元3205、4239 四沉淀资产价值万元80571 五总收益万元114810 六年租赁收入万元7545 七经济评价1投资利润率%33.40%静态指标2自有资金利润率%574%3财务内部收益率%25.78%动态指标财务净现值万元￥36,8664投资回收期静态年3.05 5投资回收期动态年3.89 6项目计算期年47自有资金投入万元200008申请银行贷款万元500009贷款期年32、现金流量表（全部投资）XX项目投资及现金流量测算表单位：万元编制说明：本项目为房产开发项目,开发期共五年，物业形态主要有观演建筑、商业、酒店、高档写字楼及住宅五种，净用地面积178.11亩,容积率3.98，总建筑面积571705206、,地上建筑面积473040,地下建筑面积98665。序号项目2009年开发前期2010年2011年2012年2013年2013年以后合计备注 一销售收入（现金流入）341125311813609876079786033780101住宅收入117001350024480648014040702002写字楼收入5760033600288001200003集群商业2000036000504001600030600153000车位2412361836181799613120604整体转让酒店18200455022750 二直接投资成本（现金流出）69374 33051 47982 65644 4325207、3 12025 271329 （一）土地成本(450万元/亩*130亩）5801858018现金流出只考虑3.2亿(二)项目报建费（152.5元/)69436943(三)前期工程费44131404553(四)建安费用(进度款按80%支付)2906442998586653926511469181461（五）配套费用(按95%支付) 264833104636264841613658(六)维修基金2503134382511252(七)不可预见费(按建安成本的3%计算)10891361190510895444三销售费用（按销售收入3.5%计提）3001171 1859 3690 2663 2751 1208、2434 四管理费用（按建安成本的2%计提）185604 836 1234 585 185 3629 五税金及附加(营业税按销售收入的5.5%计,所得税按销售收入5%预提,土地增值税按销售收入2%预提)4264 6640 17012 8812 7680 44408 六累计支出69859 39090 57317 87580 55313 22641 331800 七现金的多余或不足-43841 -4978 -4199 48518 20766 55962 46210 八累计现金流量-43841 -48819 -53018 -4500 16266 72228 折现现金流量-43841 -4609 -3600 38515 15264 38087 累计折现相金流量-43841 -48450 -52050 -13535 1729 39815 折现率1.00 1.08 1.17 1.26 1.36 1.47 注:销售收入测算见附表,年回款率按80%测算.