1、城市航空港区地产规划建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月34可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1.项目背景11.1.项目由来11.2.中原经济区21.3.XX航空港区概况31.3.1.XX航空经济综合实验区（XX航空港区）31.3.2.XX航空港区2、发展历程41.3.3.XX航空港区优势51.3.4.XX航空港区发展目标92.项目概况102.1.土地位置、性质及现状102.1.1.项目宗地位置102.1.2.项目四至112.1.3.宗地现状112.2.交通环境112.3.周边配套环境122.4.项目宗地分析结论132.5.安置房宗地概况142.6.项目合作模式142.6.1.政策依据142.6.2.拿地路径142.6.3.开发节奏152.6.4.付款节奏152.7.合作模式成功案例152.8.其他合作173.市场调查213.1.XX市房地产发展概况213.1.1.XX市房地产投资情况213.1.2.XX市商品房开发、建设情况213.1.33、.XX市商品房供给、需求及价格走势情况223.1.4.XX市今年陆续出现“地王”233.2.航空港区经济发展233.2.1.航空港区政策优惠233.2.2.港区入驻企业243.2.3.港区经济总量243.2.4.港区未来入住人口253.2.5.港区区位交通253.3.港区未来规划发展263.4.地块周边土地市场调研283.5.港区房地产市场概况293.5.1.市场现状293.5.2.产品价格：293.6.港区未来需求及客户群分析303.7.案例调研武汉盘龙城经开区323.7.1.武汉与XX经济状况对比323.7.2.武汉盘龙新城与XX航空港区区位对比323.7.3.盘龙新城发展状况333.7.4、4.盘龙新城商品房市场343.7.5.盘龙新城土地市场343.7.6.总结343.8.可比楼盘调研分析363.9.港区市场调研总结453.9.1.看区域航空港区优势汇聚，将成为中原区域的一颗明珠453.9.2.看市场航空港区房地产市场启动在即，目前正值价值洼地463.9.3.看需求目前航空港区内需强劲，外需无限464.开发规划和营销规划474.1.规划要求和限制474.2.项目密度分析474.3.规划方案初步设想544.4.基本数据564.5.计划开发期564.6.开发定位574.6.1.目标客户574.6.2.产品定位574.6.3.价格定位575.成本估算595.1.总投资估算595.2.5、总投资估算说明595.3.项目成本分析615.4.安置房成本分析626.财务评价646.1.项目销售收入测算646.2.项目各项税金测算646.3.项目成本利润分析646.4.项目资金来源与运用分析656.5.项目现金流量分析与效益分析657.风险分析与对策677.1.项目风险因素分析677.1.1.市场风险677.1.2.土地获取风险677.2.风险分析基本结论及应对措施677.2.1.市场风险对策677.2.2.土地获取风险对策678.综合分析与建议698.1.swot分析698.1.1.优势（S）698.1.2.劣势（W）698.1.3.机会（O）698.1.4.威胁（T）698.2.基6、本结论691. 项目背景1.1. 项目由来2012年11月17日，国务院正式批复了两个文件：一个是国务院正式批复中原经济区规划，体现了党中央、国务院对河南发展的关心，对中原经济区建设的支持；另一个是国务院同意规划建设XX航空港经济综合实验区。XX航空港经济综合实验区是河南省打造内陆开放高地的一个重要平台，打造这一实验区是河南更好扩大对外开放的一个非常重要的战略举措，为建设中原经济区提供了一个有力支撑。为突出XX航空港经济综合实验区对中原经济区建设的重要作用，中原经济区规划安排专门一节对实验区建设进行了表述，明确提出建设XX航空港经济综合实验区，力争到2020年基本建成全国重要的航空经济集聚区，7、成为生态、智慧、和谐宜居的现代航空都市和中西部地区对外开放的新高地、中原经济区的核心增长区域。省发改委有关负责人说，“这将为我省建设XX航空港经济综合实验区这一带动中原经济区发展的综合性开放开发平台提供政策支持”。近年来，随着XX航空港区配套、交通、产业布局的日渐成熟，国内各知名开发商均争相入驻。我方凭借富士康一期工程开发中树立的良好企业形象和口碑，与航空港区管委会建立良好的合作关系，航空港区管委会召开党政联席会议，建议提供一块位置最好，地价最低的地块优先由我方开发。如果此次合作顺利，定为以下合作打下坚实的基础。另外，12月XX航空港区将与我局签订65亿元的战略框架合作协议，后续合作项目如下：8、 富士康厂区工程建设，投资总额约24亿元。 航空新城基础设施：包括紫晨路、前程路、文明路、雁鸣路、前进路、郑港三路、四路、六路、春华路、机场南路、学院路等，投资总额约16亿元。 桥梁工程，包括18座跨南水北调干渠桥梁，投资总额约20亿元。 港区公建配套及行政事业服务中心工程，投资总额约5亿元。1.2. 中原经济区借力于中原经济区的发展，XX航空港区迎来新的历史机遇，产业升级、辐射力增强，对资源和人口的聚吸作用将逐渐增加，将为房地产市场发展注入强劲动力。2012年11月17日国务院正式批复中原经济区规划，体现了党中央、国务院对河南发展的关心，对中原经济区建设的支持。中原经济区地理位置重要，粮食优9、势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位，建设中原经济区正式上升为国家战略。中原经济区规划区域以河南省为主体，包括与河南毗邻的晋东南、鲁西南、冀南、皖北的部分区域，总面积28.9万平方公里、总人口1.5亿人。面积及人口居全国第一位，经济总量仅次于“长三角”、“珠三角”及“京津冀”，列全国第四位。作为国家层面重点开发区域，中原经济区的战略定位为：国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区。1.3. XX航空港区概况1.3.1. X10、X航空经济综合实验区（XX航空港区）国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见提出了要推进XX国内大型航空枢纽建设，培育全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，将XX新郑国际机场确定为“十二五”期间全国唯一的综合交通枢纽建设试点，航空经济试验区规划出台，5年内将实验区打造成国内外具有一定影响力的航空经济体和航空都市。经过国家发改委和民航局组成的调研组莅临河南，就“XX航空经济综合实验区”建设进行调研论证，目前，航空港区管委会已升级为副省级单位 。1.3.2. XX航空港区发展历程 2007年，XX航空港区隆重成立， 138平方公里的机场城市规划出炉。 2010年，国务院特此批11、准设立XX新郑综合保税区（ 5.5平方公里），承接富士康落户 港区。 2011年，中编办批准设立XX新郑综合保税区（XX航空港区）管理委员会”。管委会为省政府派出机构，规格为正厅级，由XX市政府代管。 2011年，XX市政府批复航空港区总体规划，省发改委主持四规套合，规划面积从 138平方公里扩展到230平方公里。 2012年，河南省委会议提出把航空港区作为中原经济区发展的战略抓手和核心增长极来推动，提出建设“中国航天经济综合实验区”的远大发展规划，这一发展规划已列入中原经济区规划并获得国务院批准。 从此，中原大地，一座崭新的航空都市渐行渐近，广阔平台孕育无限商机。XX新郑综合保税区（XX航空12、港区），以海纳百川的博大胸襟，向世界张开双臂 1.3.3. XX航空港区优势 政策优势-国家战略政策助力，中国航天经济综合实验区领未来经济 2007年起，为促进XX航空港区的建设发展，河南省委、省政府先后出台了一系列优惠政策：凡入驻航空港区的企业可享受国家、河南省、XX市土地的相关优惠政策，给予“特事特办、一事一议”的灵活政策支持，土地指标、土地政策向港区大幅倾斜。2011年，XX新区将推动航空港区由“港”到“城”的转变，使航空港区成为XX新区的起步区和先行区，相应的配套设施也将愈加完善。 2012年，河南省委提出建设“中原航天经济综合实验区”的发展构想，综保区的建设上升为国家战略，成为XX新13、区的核心区。2012年11月27日，国务院同意规划建设XX航空港经济综合实验区。打造这一实验区是河南更好扩大对外开放的一个非常重要的战略举措，为建设中原经济区提供了一个有力支撑，未来一系列优惠政策将持续落地 经济增长-全面遥遥领先的经济增长，快速推动港区城市化建设 2011年，XX新郑综合保税区（XX航空港区）经济增长保持高位运行，全面领先中原经济区。主要表现在工业生产、固定资产投资、财政税收增速强劲，招商引资、外贸出口大幅增加，消费品市场胡跃，第三产服务业发展迅速。综保区工业增长不断带动第三产业发展，一二三产业增加值占比地区GDP比重分别为1.6%、87%、11.4%。 产业支撑-富士康核心14、引擎，撬动港区临空产业集群化发展随着富士康项目落地港区，来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。带动了100多个产业、400多个配套企业落户河南，目前已经有22家富士康协理厂商签约，26家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60多家企业表达进驻标准厂房的意向。富士康的引入，还吸引了惠普、德铁辛克、德迅UPS、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企业入驻港区。据统计在富士康带动下， 2011年综保区直接带动了相关配套产业，设备制造与金属制品业增加值增长14.1%，塑料制品业增加值增长了25.8%，包装与印刷业增加值增长了42.7%。交通运输仓储及邮政业增加15、值增长了21.5%批发零售业增加值增长了22.4%，住宿与餐饮业增加值增长了21.1% 。另外，XX新郑综合保税区管委会将发展高端航空器材物流产业园项目，该项目总投资约12亿元，计划用260亩土地建设飞行器、航材展销中心、FBO运营与服务中心、飞行俱乐部、培训中心。高端航空器材物流产业园将分两期建设，全部建设工期约21个月。一旦投入运营，以后市场上会批量销售小飞机，预计年销售收入可达20亿元。 交通优势-综合立体交通枢纽，30分钟达到XX市中心 ，1小时到达中原城市群各中心城市XX新郑综合保税区（XX航空港区）紧邻亚洲最大的列车编组站XX北站和全国三大客运站之一的XX客运站，拥有全国最大的零担16、货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可直接联检封关。以XX为中心的高速铁路专线建成后，将形成XX至西安、北京、上海、武汉的2-3小时高速铁路经济圈，形成对全国市场的高度可达性。 京港澳、连霍、洛南高速和107、310国道在XX新郑综合保税区（XX航空港区）纵横交汇，高速公路网1小时可到达中原城市群各中心城市。绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”联通大道将XX新郑综合保税区（XX航空港区）与中心城区、XX新区各组团连为一体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。目前，XX航空港区公交综合停车场、客运长途汽车站、出租汽车服务区等项目都已开工建设。XX航空港区公交综合停车场选址17、于由四港联动大道、郑港二路、郑港一街、郑港三路所围合的街坊内，总投资1.08亿元，建设面积108亩，是公交、客运、出租、轻轨一体化综合交通枢纽的一部分。主要服务于XX新郑综合保税区（XX航空港区）群众公共交通出行。 中原经济区的国际门户，聚纳国际化大型企业进驻港区新郑国际机场拥有13个近机位和13个远机位，年旅客保障能力 1200万人次。机场货站拥有5个货运停机位，货邮保障能力35万吨，成为国内干线运输机场和国家一类航空口岸，XX机场二期工程建设正在推进，XX机场规划5条跑道，其中预留一条专用货运跑道，机场二期完工后年旅客吞吐能力将达2900万人次、货邮吞吐能力达50万吨。 2011年，在XX18、新郑综合保税区（XX航空港区）落户的综合保税区，是目前中国所有对外开放区域中层次最高、政策最优惠、功能最齐全的海关特殊监管区域，综合保税区的设立，将把XX变成一个全球性的采购中心、一个国际化的分拨配送中心。 生态港区，绿色家园-打造XX航空港区生态宜居之城“生态港区，绿色家园”，XX市政府已将XX航空港区规划成了环境优美、幸福和谐的宜居城市，将“一轴、一环、三区”的生态景观系统融入城区建设，致力于打造一座环保型、园林化的空港新城。作为航空港区主要的生态工程之一，四港联动大道生态廊道绿化面积将达到60.5万平方米，目前廊道的建设已经完工。此外，航空港区将对南水北调总干渠两侧200米范围进行景观绿19、化，总建设面积将达到3.96平方公里。再加上机场高速、京港澳高速两侧生态林，把XX航空港区渲染得生机勃勃。随着生态工程相继启动，以及电力、热力、天然气等基础设施日益完善；随着医院、学校、购物中心等公共设施建设全面启动，以及在此居住和工作的人越来越多，一个生态宜居的航空新城的魅力已初步显现。1.3.4. XX航空港区发展目标借力XX机场二期工程建设，2015年港区的经济发展目标为：生产总值1500亿元，出口总额800亿美元，规模以上工业销售收入6000亿元，机场旅客吞吐量2500万人，货邮吞吐量50万吨，工作和居住人口100万人；2020年的经济发展目标为：生产总值4000亿元，出口总额160020、亿美元，规模以上工业销售收入15000亿元，机场旅客吞吐量6000万人，货邮吞吐量200万吨，工作和居住人口达到300万人。2. 项目概况2.1. 土地位置、性质及现状2.1.1. 项目宗地位置该项目位于XX航空港区核心区北部，最靠近XX主城区，与城市中心的衔接性和通达性均较好。地块共282亩，容积率2，地理位置优越，通达性好，西侧临近四港联动大道 。四港联动大道是连接XX市区与航空港区的快速通道，双向八车道，本项目到XX市区仅有二十分钟车程，离新郑国际机场不到十分钟车程；目前沿四港联动大道布有公交站点，到XX市区十分方便。 2.1.2. 项目四至项目地块北至龙中公路，南至鸿运路，西至郑港一街21、，东至祥和街，宗地间有两条道路分别为郑港一路和郑港二街，将地块分成四部分，沿街商业面积增加。2.1.3. 宗地现状项目整体内部地块为净地，无拆迁项目，地势平坦，地块形状非常规则，易于规划，延地块四周有规划道路，部分道路现已修通。2.2. 交通环境 根据规划图显示，本宗地周边路网发达，四面临街，向南2公里左右可直达机场，向西南1.5公里可达机场高速路口。京珠高速公路、郑商高速公路、四港联动大道、107国道等多主干道交汇于本案周围，另外，XX至新郑机场城际铁路项目地块旁边经过。目前，XX至新郑机场城际铁路工程已全线开工，全程设XX东、经开区、枣园、新郑机场、机场南5个站。2013年年底建成通车后，22、将使XX到新郑机场的时间缩短至15分钟。XX至新郑机场城际铁路工程施工现场2.3. 周边配套环境项目宗地北侧紧邻千亩张庄森林公园； 西侧为省人社厅综合服务中心、省人社厅家属院、南航办公区及住宅区； 东侧为省卫生厅及家属区； 南侧为豫发地产开发项目、正弘地产开发项目、枣园公寓、中航电动汽车； 东南角配建有小学、初中； 项目周边规划北区公共交通枢纽、省公共卫生医疗中心、水景公园；目前各项建设开发工作处于初期发展阶段，整体区域建成后配套齐全 ,交通便利、环境优美。2.4. 项目宗地分析结论宗地位于XX航空港经济综合实验区内，可享受国家、河南省、XX市土地的相关优惠政策，项目开发政策及税收优惠可大幅倾23、斜；XX航空港区内配套、交通、产业布局日渐成熟，区域内需强劲，外需无限，物业价格已进入上行通道；本项目地块临近新郑机场，多条高速公路及城际主干道交汇于此，地理位置十分优越；随着XX航空港区受政策扶持而快速发展，土地价值增值空间较大，加上地块本身素质较高，具备很高的开发价值。2.5. 安置房宗地概况本项目合作模式中，我方需建设面积约159亩的安置房用于支付部分土地出让金。安置区地块位于富士康一期东侧，建筑面积302598平方米。安置房地块为净地，所有土地手续将由政府提前办理完毕，我方仅负责安置房的建设，总投资6.3亿元。 2.6. 项目合作模式2.6.1. 政策依据根据XX新郑综合保税区（XX航24、空港区）实际情况，按照XX市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政文2011257号）精神，项目采取“政府主导，市场化运作，安置与开发捆绑，安置区建设先行”的模式进行。2.6.2. 拿地路径新郑综合保税区（XX航空港区）管委会提供针对性的开发用地出让条件，我公司以协议约定256万元/亩的价格获得282亩开发用地，共7.22亿元，土地款通过“现金+建设保障房”的方式交付，一部分是通过9200万元现金缴纳土地款，另一部分通过建设安置房的形式交付，安置房建设成本约6.3亿元。2.6.3. 开发节奏我公司按照管委会确定的标准和时间承担安置区的投资和建设；开发用地的投资建设自主进行安排。 2.6.4.25、 付款节奏该项目总土地价款为7.2亿元，管委会承诺协议签订后我方缴纳7000万元作为开发地块的订金后，将宗地在2013年1月15日前办理完毕国有土地使用证，完成土地交付；配建的6.3亿元安置房在签订协议后540日内建设完毕；剩余2192万元现金在安置房竣工验收后缴纳。 亮点：l 利用少额的资金（7000万元）锁定地块开发权；l 管委会委托我方进行安置房建设，能获得保障房开发贷款，不但缓解安置房建设压力，还可视为部分土地价款由贷款支付；l 土地款首付比例由国家规定的50%降低至不足10%，土地款支付时间延长为1.5年，大大降低现金流压力。2.7. 合作模式成功案例我方与新郑综合保税区（XX航空港26、区）管委会的合作模式在港区并非首例，很多房地产开发企业都是采用“现金+建设安置房”的模式获取土地，且新区管委会、郑港办事处及土地储备中心在土地、财政、安置房建设等方面拥有很大的权限。（图）航空港区管委会公示合村并城项目环评报告根据我方通过政府层面搜集的内部资料，项目周边的正弘置业获得839.3亩建设用地，土地总价款为24.34亿元 ，折合土地单价290万/亩，其中：以现金形式缴纳76376万元（挂牌价：91万元/亩）作为摘牌时土地出让金，剩余部分地价款将按照协议内容投资16.7亿元无偿建设130亩中心公园与434亩的安置房来支付。（具体合作模式内容详见附件9.16正弘置业自主开发和配套安置区建27、设框架协议）同样，豫发置业也是采取此种模式获取土地，目前这两家房地产商已在港区成功拿地，现在已经开始施工建设，施工现场见下图：正弘置业施工现场豫发置业施工现场2.8. 其他合作为进一步减轻我方资金压力，分担前期土地费用，我方拟考虑与一家新家坡上市地产公司XX黄河大观有限公司合作开发本项目，该公司具有成熟的近郊高品质低密大盘开发经验，与该公司合作可以大大缩短本项目开发周期。经过前期商务洽谈，双方拟共同出资成立项目公司进行合作，项目公司注册资本金1亿元（暂定），我方出资5100万元，占项目公司51%的股份，掌控绝对控股权；黄河大观出资4900万元，占比49%，双方按各自出资比例进行投资和利益分配，28、具体合作细节由双方进一步磋商并签订协议确定。另外，我方占项目公司51%的股份中，要求中建地产与我局共同参股，其中：中建地产出资1000万元，占项目公司10%的股份，中建七局出资4100万元，占项目公司41%的股份。XX黄河大观有限公司简介XX黄河大观有限公司成立于1995年，是一家外资企业，前期由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于2003年底由香港恒盛国际集团有限公司收购控股。2007 年9 月黄河大观公司全资控股河南金智置业有限公司, 成立中部大观地产,注册资金9900 万美元。2008 年2 月1 日, 中部大观地产在新加坡成功上市，以每股0.50新加坡元的股价发售2.45亿股新股，募集29、资金约1.139亿新加坡元（约合5.77亿元人民币），是08 年第一家成功上市的河南企业，也是当年第一家在海外上市的河南企业。目前公司开发的3个项目，分别是近郊高端低密项目：思念果岭国际社区；市区核心地段商业项目：金智万博商城；写字楼项目：苏荷中心。u 思念果岭国际社区项目2003年中部大观地产首创国内 “休闲度假”居住模式的思念果岭国际社区项目，项目坐落于XX惠济北郊， 北距黄河风景名胜区5公里，南距市区15公里，总规划占地5400亩，总建筑面积21万平方米，容积率为0.4，开发周期5-8年，投资规模将近14亿人民币，是一个包含旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的混合型地产项目。项目因得天独30、厚的景色、优质的产品品质而吸引了众多高尚人士前来定居，经过多年的浸润，楼盘已成为绝对私有的国际化和顶级化雅派私人住区。u 金智万博商城项目2007年，中部大观地产避开当时大型商场和City-mall开发热潮，首个开发小商品物流商城的金智万博项目，取得了良好的经济效益和社会效益。金智万博商城位于XX火车站北出站口正对面，四面临街（福寿街、德化步行街、苑陵街等），占地面100亩，容 积 率为8.92，一期建筑规模6万余平方米，二期建筑规模8.7万余平米。周边银行、医院、学校等配套完善，火车站、长途汽车站近在咫尺，是火车站批发商圈的核心区域，同时又是XX唯一商业步行街（德化步行街）的出入口，并贯通零31、售商圈（二七商圈）、绝对是中原小商品批发商圈几十年来的核心地位。u 苏荷中心项目2011年，中部大观地产顺应房地产调控政策和市场结构转型，借鉴新国家主义现代建筑风潮，推出了中原首个奢华商务地标建筑苏荷中心。苏荷中心立足中州大道农业路黄金轴线， 坐拥新老双城之上，CBD商务圈、CLD生活圈、经三路商务圈三圈际会，占地面积38亩，建筑面积11.2万平方米，容积率为6.9，预计2013年6月底交房。是XX黄河大观地产继思念果岭国际社区后开发的一个高端商务地产项目。 苏荷中心以独有的“X”建筑造型和优越的地理位置，以“一花一世界，步步是未来”的东方意向和国际理想，独创花开富贵的建筑体，成就一座代言XX32、的地标建筑。3. 市场调查 3.1. XX市房地产发展概况3.1.1. XX市房地产投资情况XX市房地产开发投资额统计（数据来源：XX市房管局）近几年来，XX市房地产市场投资额度逐年增加，2011年，XX房地产开发投资额达到923.6亿元，较去年同期的775.2亿元增长21%。2008年整体经济的萧条，导致2009年整年房地产投资额基数变小，09年以后随着房地产市场的逐渐火热，10年房地产投资额创下新高.而10年以来房地产持续深入的限购政策在11年取得了一定的效果，由之带来的是房地产投资额增速下降。但是XX市房地产投资增速大于固定资产投资，说明房地产市场仍然处于快速发展阶段。3.1.2. XX33、市商品房开发、建设情况2006年-2011年XX市房地产开发建设情况统计（数据来源：XX市房管局）2011年商品房屋施工面积7425.8万平方米，比上年增长18.7%；其中住宅施工5338.4万平方米，增长16.5%。商品房新开工面积1790.7万平方米，下降1.2%。商品房屋竣工面积1486.0万平方米，增长57.3%。商品房屋销售面积1556.7万平方米，下降0.1%。3.1.3. XX市商品房供给、需求及价格走势情况2006年-2011年XX市商品房供、销、价走势图（数据来源：XX市房管局）XX市2011年新增商品房预售面积为924.27万，与2010年相比，减少119.29万，减幅为134、1.43%。XX市商品房供应量自2001年以来呈现逐年上升的趋势，不过08年、09年、11年由于受市场不利因素的影响，供应量出现小幅下挫。随着政府的坚持调控政策不动摇的进一步实施，预计2012年全年XX市商品房供应量不会出现较大幅度的提升。XX市商品房销售量虽出现大幅下滑但销售价格依然坚挺，2011年全年商品房销售均价为7938.52元/，与去年相比增长1800.15元/，增幅为29.33%。自2002年以来商品房销售价格逐年稳步增长，其中尤其以09-11年增幅最大，08年在经济危机的严重影响下商品房销售价格仍同比增涨13.71%，09年在政府各种救市措施下XX市商品房销售价格同比上涨9.9835、%，2010年XX市商品房销售价格同比上涨24.99%，2011年商品房价格延续2010年的增涨势头。XX市作为强大刚需支撑下的市场，今年以来土地成交单价居高不下，未来商品房价格几乎不存在大幅度下滑的可能。3.1.4. XX市今年陆续出现“地王”在2012年7月11日上午10点，最终由XX市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到九如路东、龙湖中环南路北块地，至此，XX新的地王诞生，此块地每亩折合936万元，折合楼板价约8300元/平方米。几乎在同一时间，2012郑政新出（2012）10号地块，位于XX市康宁路北，康平路西，面积16119平方米，被东方鼎盛摘牌，摘牌价格为3.196亿元，36、此地块每亩折合1310万元，并且创造了溢价105%的XX地块摘牌新高，成为一天之内的第二个地王。近期国家对中原城市群、中原崛起战略规划投入极大关注，XX吸引力日益增强，XX房地产市场仍具有巨大的发展潜力。3.2. 航空港区经济发展3.2.1. 航空港区政策优惠航空港区经济发展情况XX航空港区（新郑综合保税区）是经国务院批准，设立在内陆地区的具有保税功能的海关特殊监管区域，是我国目前开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊开放区域。为促进XX航空港区的建设发展，河南省委、省政府先后出台了一系列优惠政策。凡入驻航空港区的企业可享受国家、河南省、XX市出台的相关优惠政策。同时，还将按37、照“特事特办、一事一议”的原则，给予符合港区产业发展的企业更大程度的优惠和更有力的政策支持。3.2.2. 港区入驻企业随着富士康项目落地港区，来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。富士康项目将带动100多个产业、400多个配套企业落户河南，目前已经有22家富士康协理厂商签约，26家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60多家企业表达进驻标准厂房的意向。富士康的引入，还吸引了惠普、德铁辛克、德迅UPS、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企业入驻港区。3.2.3. 港区经济总量2011年，港区生产总值突破100亿元，同比增长84.1%；工业增加值完成9338、亿元，同比增长126%；地方财政收入完成10.6亿元，同比增长260%；全社会固定资产投资完成86亿元，同比增长120.3%，增长速度连续四个季度保持全市第一。港区核心区到2015年的经济发展目标为：生产总值1500亿元，出口总额800亿美元，规模以上工业销售收入6000亿元，机场旅客吞吐量2500万人，货邮吞吐量50万吨，工作和居住人口100万人；2020年的经济发展目标为：生产总值4000亿元，出口总额1600亿美元，规模以上工业销售收入15000亿元，机场旅客吞吐量6000万人，货邮吞吐量200万吨，工作和居住人口达到300万人。3.2.4. 港区未来入住人口由于航空港区享受的国家、河南39、省、XX市的优惠政策众多，区位优势明显，定会吸引越来越多的企业不断入驻，人口也必将大量流入港区。港区目前人口有30万人，港区政府规划2015年人口要达到100万人，2020年人口将达到150万人。按人均35平米住房需求，2020年港区住房需求为5250万平米，按容积率为2来计，则需要建设用地2625万平米，折合4万亩。因此，可预测港区未来土地供应不足，港区房地产市场需求量大，供应短缺，具有投资价值。3.2.5. 港区区位交通XX航空港区紧邻亚洲最大的列车编组站XX北站和全国三大客运站之一的XX客运站，拥有全国最大的零担货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可以直接联检封关，到达世界40、各地;京港澳、连霍高速、洛南高速、107、310国道穿境而过，一个小时可以到达中原经济区任何区域，24小时到达国内中心城市;高铁建成后，国内所有主要城市交通时间减至3个小时之内。而其辖区内的新郑国际机场是国家4E级飞行区，中国八大枢纽机场之一，国家一类航空口岸。1小时航程圈基本覆盖国内主要城市和人口稠密区，2小时航程圈可直接辐射国际市场。绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”(航空港、铁路货运港、快速高铁港、公路交通港)联动大道将XX航空港区与中心城区、XX新区各组团连为一体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。3.3. 港区未来规划发展XX未来航空港区将变成航空城，航空城的定位是：中41、原之门国际化综合交通枢纽；智慧之港临港型新型产业园区；生态之城低碳型生态宜居之城。城市规模北起南水北调北侧保护控制边界、南至运河南侧保护控制边界，西起京广铁路，东至新107国道。到2020年，航空城规划总用地面积约139.72平方公里，到2030年，规划总用地面积约189.61平方公里相当于两个现在的中原区（中原区现辖区面积97.1平方公里）。功能组团在功能组团的城市设计方面，航空城分为核心区、西北片区、东北片区和南部片区。核心区机场功能区以机场运营功能为主，主要布局机场运营区、机场生产辅助区、飞机维修区、保税仓储区、站前商务区、综合交通换乘中心等。共27.6平方公里。以迎宾大道为轴线，两端分42、别发展东西部临港服务区，中部发展航空枢纽服务区。规划建设四条跑道和四座航站楼。西北片区电子信息产业区总用地面积48.05平方公里。包含一个公共中心三条发展轴线和五个功能组团。公共中心指西北片区综合服务中心，围绕城市公园布局。三条发展轴分别是沿四港联动大道的南北向发展轴线、沿郑港四路的东西向发展轴线和沿郑港四街的公共服务设施带。五个功能组团包括：孟庄产业园、IT产业园、综合保税区、保税物流区和生活配套去。西北片区主要发展IT产业园、体验购物、商业金融、文化娱乐、体育卫生、生活居住。东北片区科技产业新区总用地面积40.71平方公里。以发展高新技术和电子信息产业为主，并规划相应的物流和居住，形成综合43、服务中心。主要布局三个组团：高新技术产业园及物流园、电子信息产业园、生活配套区。南部片区台商、浙商园区总用地面积40.54平方公里。分四个园区：台商投资区、台湾科技园区、富士康配套产业园、浙商产业园。重点发展高新产业、现代物流、空港服务、文化旅游、休闲商业和生活居住。3.4. 地块周边土地市场调研保税区土地交易情况汇总表土地位置土地面积（）土地面积（亩）土地用途出让年限（年）成交价格（万元）每亩单价（万元）竞得人XX航空港区振兴路西侧173735.2260.6居住7067600260河南保利置业有限公司XX航空港区新107快速通道东侧22324.233.5商业金融409045270河南保利置业44、有限公司新107快速通道东侧34443.151.7商业金融4014373278XX天地人房地产开发有限公司郑港三路与郑港一街交叉口132300198.45商住7053581270河南豫发置业置业有限公司郑港三路与郑港三街646200839.3居住70243376290河南正弘置业有限公司由以上土地交易汇总表可看出项目周边地价均在260万/亩以上。经过实地调研，正弘置业在项目周边以缴纳76376万元土地出让金并投资16.7亿元无偿建设130亩中心公园与434亩的安置房，从而获得839.3亩建设用地，其所拿地块折合单价为290万/亩；豫发置业在项目周边以缴纳20440万元土地出让金,并投资331445、1万元（以2300元/平米成本计）无偿建设14.2万平米安置房获得198.45亩建设用地，其所拿地块折合单价为270万/亩；因此，相对于近期周边其他成交地块，本项目宗地在区位、价格等方面具有较大优势。3.5. 港区房地产市场概况3.5.1. 市场现状目前航空港区房地产市场开发起步相对较晚，但发展异常迅猛，从2009年至今，港区总体开发量已达210万左右。正在开发建设的项目有：裕鸿世界港、润丰悦尚、蓝天商务花园、空港森林、沃金商业广场、山顶时代商业广场、鑫荣中央金地、港城793等。其主要开发形式为：配套富士康员工高管宿舍建设（政府回购或租赁给富士康）+商业（开发商自持销售）。随着本土品牌实力开发46、企业陆续竞相进驻如：正弘置业、豫发置业等，航空港区市场化运作项目将逐渐增多，市场日趋成熟。航空港组团板块已初步形成，其在XX市场甚至整个中原经济区的认知度和认同度正不断增强，未来发展潜力巨大。3.5.2. 产品价格：商 业：临街1层商业价格在1600030000元/之间。2层4层内街商业1000014000元/之间；目前区域内商业体量较大已售及在售商业约75万，由于商业体量较大，目前价格处于一个相对稳定的发展时期，随着航空港区的快速发展那和富士康二期扩建完成，富士康员工将激增至40万人左右，商业价格将会继续上涨。联排别墅：均价12000元元/左右；低于XX东区及其他板块市均价约33%。花园洋房47、：均价7800元/左右；低于XX东区市场均价约35%。小 高 层：均价5000元/左右。低于XX市区高层均价约38%。从目前来看，港区属于新兴版块区域，其住宅和商业的价格都低于XX市区和周边其他版块同类产品均价的30%以上。总体而言，区域内宅住价格稳中有升，未来35年内处于一个快速上扬通道，存在着巨大的上涨空间。3.6. 港区未来需求及客户群分析 富士康产业人群富士康员工目前已达18万人，占港区总人口的75%，预计2013年末员工数将达46万余人，富士康中高层管理者约占20%，将成为港区住宅置业的主力消费群，平均年龄在23岁的普通员工约占70%， 将在2-3年后爆发大规模移民结婚刚性需求。根据48、深圳等地富士康人群居住习惯，约50%人群选择在宿舍外居住或购房居住。 私营生意人群2011年，批发零售业收入指标同比增长60.3 %，而社会消费品零售总额同比增加27.1%. 高速增长的批发零售业吸纳大量私营生意人群前往港区经商从业。按照个体工商业人数占非批发型城市人口比例15-20%左右的规律来看，2-3年后综保区的私营生意人群将达到10万人以上，构成强大的购房主体。 拆迁/行政人群合村并城项目涉及24个自然村，拆迁居民共计44292人, 按照安置政策及富士康租赁安置房作为员工宿舍的解决方案，将释放至少5万户拆迁户的商品房购房需求。大批省市级行政单位及大型国企的迁入，势必激发其单位职工在港区49、购房需求，最终成为港区住宅市场未来的重要消费客群。 投资型客户根据蓝翔花园和万富金街测算，港区住宅投资（简装500元/月间）年租金收益率12%，商铺租金年收益率16% ，远高于市区投资收益率且收益稳定不断吸纳投资需求。2014-2015年，随港区基础设施、南水北调工程开通，以及富士康产业人群稳 定区域房价还将有30%以上的上涨空间，广阔的升值空间吸引大量投资人潮涌入。根据沃金商业广场等项目调研发现，综 保区内商业投资人群XX市区客户占50-60%，不少浙江温州客户已经进入，专购大面积商铺。住宅投资目前外地客户占10%以上，总体以自住为主。 其他大型企业入驻带来的高端客户南航、中航将在港区设基地50、，未来会有大量高收入航空公司员工进入，将给港区房地产市场带来大批高端客户群体。另外，富士康内部近10人的中高管人群也是港区低密度高端产品强有力的购买者。 XX溢出型客户XX航空港区地理位置优越，距XX市区仅20公里。2015年郑机快轨修通后，从港区到XX市区仅需15分钟。目前，港区商品房均价比XX市商品房均价偏低，XX市溢出人群选择在郑东新区购房的压力较大。未来，港区定会吸引大批XX溢出型、投资型客户。 总结XX航空港区区位优势明显、发展前景广阔。无论是本地人群，还是外来投资人群、XX溢出人群，港区都极具吸引力。3.7. 案例调研武汉盘龙城经开区3.7.1. 武汉与XX经济状况对比2011年全51、国城市人均GDP排名中，武汉居43位，XX居50位，仅相差7位。同时由以上3个表格可以看出，XX与武汉在人均GDP，可支配收入、商品房均价等方面差距较小。3.7.2. 武汉盘龙新城与XX航空港区区位对比武汉盘龙新城距武汉市中心26公里，XX航空港区距市中心20公里。初期以生产制造、物流等产业发展为核心城市规模扩大后，依托便捷交通条件形成包含居住、商业、商务、产业等完整城市功能的新城。武汉机场截止今年9月份，旅客吞吐量超过1000万人次，计划2020年旅客吞吐量达3500万人次，货运吞吐量达44万吨。新郑国际机场拥有13个近机位和13个远机位，年旅客保障能力 1200万人次。机场货站拥有5个货运52、停机位，货邮保障能力35万吨。XX机场二期工程建设正在推进，机场二期完工后年旅客吞吐能力将达2900万人次、货邮吞吐能力达50万吨。 航空港区与盘龙新城区位相似，盘龙新城的目前态势对港区未来发展有一定的借鉴价值。3.7.3. 盘龙新城发展状况盘龙城位于武汉市北部新城组群中心，是武汉城市空间拓展的重点区域，盘龙城功能定位为：临空港物流产业区，现代制造区，旅游度假区，生态人居区，航空物流 。 临空经济：依托天河国际机场的区位交通优势，发展临空产业和优势产业，将武汉国际航空物流港建设成为一个集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代化国际化空港城。 临空经济核心53、区：重点发展航空运输、航空物流、空港工业等临空经济核心产业功能，成为带动整个临空经济区的增长极 。 临空经济聚集区：在对现状产业进行改造提升的基础上,积极引导商务、会展、旅游、居住、高科技产业、现代制造业和物流产业等临空产业聚集发展，形成临空经济聚集发展的重点区域。盘龙城依托航空优势，目前已形成现代制造、总部经济、区域市场群三大功能，正在向纵深发展，影响范围不断扩大。空港经济驱动区域快速发展的同时，随之而来产业人口大量涌入，客户构成及经济水平发生较大变化，客户群体的来源会更加广泛。3.7.4. 盘龙新城商品房市场盘龙新城2011年以来新开盘加推量约40万方，共7个项目，成交23万方左右，普通产54、品价格在5200元/m，低密度联排别墅等高档产品价格在15000元/平米以上，整体当日去化率达56。2010年底受汉正街拆迁影响，在恒大名都、汉飞向上城、香奈天鹅湖等项目的引导下进入加速周期，目前普通商品房成交均价基本维持在6200元/平方以上，2011年成交量接近150万方。 3.7.5. 盘龙新城土地市场 盘龙新城有其特殊的区位优势，随着新城发展逐步成熟，城区吸引了越来越多投资者的眼球。在近几年武汉市国有建设用地拍卖中，盘龙新城土地价格屡创新高，土地市场火爆。3.7.6. 总结武汉与XX的城市规模、城市人口、经济总量差距较小。航空港区与盘龙新城的相对区位、发展趋势具有一定的相似度，所以盘龙55、新城现在的目前态势对航空港区未来的发展具有一定的借鉴意义。盘龙新城近10年房地产业发展迅猛， 2011年成交量接近150万方，目前，区域内普通商品房均价在5200元/平米以上，低密度联排别墅等高档产品价格在15000元/平米以上，目前，盘龙新城在售楼盘达20多个。相较之下，XX航空港区目前销售楼盘不多，且住宅产品大多以公寓的形式出租给富士康员工，商品房供应量远比不上盘龙新城，目前，港区普通商品房均价达到5000元/平米，低密度联排别墅等高档产品价格在12000元/平米左右，各物业价格水平离盘龙新城目前同类物业还有一段距离，照此推算，港区未来商品房供应量和价格都将有大幅提升的空间。 3.8. 可56、比楼盘调研分析目前裕鸿世界港为在航空港区体量最大的综合体项目，开发有商业、小高层、洋房、写字楼、酒店等产品，80%以上产品要面对市场销售，其项目的销售和客户情况可充分代表着航空港区整体销售及客户情况，并具有较强的市场参考性，下面将着重分析一、裕鸿世界港项目位于新郑市XX国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）占地1700亩，建面80万平方米，其中40%为商业及公建，容积率1.9，绿化率40%。产品类型为：小高层、花园洋房、别墅（独栋+联排）、商业、酒店、写字楼等。小高层5200元/左右；洋房8000元/左右。商业16000元/左右。配套主要有五星级酒店、双语幼儿园、小学、中学、商业、写字楼等57、。裕鸿世界港 销售情况：裕鸿世界港自2011年12月项目一期开盘至今，销售花园洋房、小高层、商铺等物业共计598套，月均销售约50套（不含4层写字楼）。项目总体去化率约64%。一期推出产品小高层花园洋房商铺写字楼共计（套）688160809层已售套数48860504层剩余套数200100305层剩余面积区间142-175180-400200左右整层销售销售率71%38%63%44%如：2012年11月份来电来访、大定签约情况（截止11月25日）裕鸿世界港2012年11月份销售（近期主要广宣传写字楼产品）大定（55套）签约回款商铺电梯洋房花园洋房写字楼小高层6套1套11套23套14套64套71558、9万元42裕鸿世界港来访及成交客户情况（2011年12月至今）：通过对裕鸿世界港项目销售和客户情况分析可看出：1.在航空港区，小高层销售速度最快，去化率达71%，其次为商业去化率63%，花园洋房产品销售速度相对较慢，去化率38%。别墅产品属于市场稀缺产品，市场推出很少。高层产品市场中暂无产品推出。2. 客户置业目的主要为自住，占79%；投资客户比例为14%。3. 从客户的需求来看：客户洋房、小高层需求比例占94%，洋房、小高层等低密度产品仍受客户追捧，这同时也与港区市场产品供应有一定关系。4.从客户来源可看出：目前客户主要源自XX市区金水区，占44%，其次为航空港区26%，郑东新区14%，其他59、为省内地市、外省和XX市区其他区域客户。洋房：外地客户占比30%，以商丘、周口客户居多，整体分析做生意者较少，多为公务员、事业单位人员。小高层：航空港区占比30%左右，另外一部分为团购客户，如富士康，中石油，中棉，XX散客多为投资客户。商业：基本以租用为主，以银行和富士康配套企业居多。写字楼：50%客户为自用（多为轨道、勘察类设计院），50%市区投资型客户。二、润丰悦尚（新推楼盘，3万可售住宅+5万商业+10万富士康精装高管公寓+2万酒店）项目位于XX航空港区机场迎宾大道与四港联动大道交汇处北100米，由河南保利置业有限公司开发建设。项目总建筑面积20万平方米，容积率1.87，绿化率30%，产60、品为：3万平米住宅（面向市场销售，面积区间90115 m）、10万平米精装酒店式公寓（富士康高级人才公寓，45 m90 m，层高3.15米）、5万平米风情商业街（40-600），2万平米酒店。目前只推售商业，正对外宣传推广中，暂未进行排号认筹。预计在2012年12月中下旬开盘。目前暂无价格。三、山顶时代商业广场（新推售楼盘，可售小高层住宅554套6.5万+2.4万商业+17万富士康配套。）位于XX航空港区郑港7路和郑港6街交叉口东南角 ，由XX航空港山顶房地产开发有限公司投资兴建。项目总建设用地面积93867.94（约140亩），容积率2.67，绿化率37.32%。项目规划总建筑面积3127361、4.73，其中6栋小高层公寓建筑面积170944.66（富士康员工宿舍配套），5栋小高层住宅建筑面积64905.07（共计554套，对外市场化销售），其中商业23898.17，地下建筑面积52986.83。项目估算总投资约11亿元，项目建设工期12个月， 2012年4月开工，预计2013年3月底交房 。目前正对外宣传推广中，推售商业部分，暂未进行排号认筹。商业价格1100018000元/。住宅预计2013年开工。四、鑫荣中央金地（新推售楼盘，商业+配套富士康员工宿舍）项目位于航空港区郑港三街，由河南荣亿置业开发，占地4.3万，总建筑面积 12万，产品为富士康员工宿舍+商业。目前推售商业部分，预62、计价格元1000030000元/，预计2012年12月开盘。五、港城793 （新推售楼盘，商业+配套富士康员工宿舍）项目位于XX航空港区郑港九路与郑港三街交汇处，占地60亩，总建筑面积15万，容积率3.8，绿化率24%,8栋1-3层，1-4层商铺，总共 650 户，推出的商铺面积为28-58平米，可自由分割组合，港城793会员认筹排号已启动预计12月中上旬开盘销售，2013年5月交付使用，认筹排号享三重优惠：1，会员享总房款日增值200元特惠；2，首付50%总房款优惠1个点，首付60%总房款优惠2个点.以此类推。商业价格预计1楼1700030000元/，2楼1000012000元/。六、沃金商63、业广场（商业+商业+配套富士康员工宿舍）项目由10栋富士康蓝领公寓楼及集中式商业围合而成，是目前航空港区最大的拥有集中式纯商业项目。分三期推售，产品涵盖公寓底商+集中式商业，一期售价在1.6-1.8万之间，现除少量大面积铺位，基本销售完毕；二期售价在1.8-3万之间，分二批推售，推售的第一批房源现已基消化完毕，项目三期主要为负一层产品，具体价格未定。七、蓝天商务花园项目产品规划包括182席联排别墅和三栋六层洋房产品，联排别墅户户赠送入户花园，并且还配备独立半地下室私家车库以及大面积情景花园露台等；一期联排别墅产品共有两种户型，285.84和276.73，两种户型的数量相等，其中第一三五排（由南64、向北数）为285.84户型，第二四六排为276.73户型。项目的洋房产品主要为120左右的三房产品；目前该项目的洋房产品基本上已被内部销售完毕，一期别墅产品100套剩余5套左右，价格12000元/左右，二期在建，由于没有拿到预售证，目前处于蓄客期，具体开盘日期未定。3.9. 港区市场调研总结3.9.1. 看区域航空港区优势汇聚，将成为中原区域的一颗明珠 综合立体交通枢纽，20分钟达到XX市中心，1小时到达中原城市群各中心城市； 中原经济区的国际门户，聚纳国际化大型企业进驻港区； 快速聚纳100万人口，将塑造港区活力之都； 全面遥遥领先的经济增长，快速推动港区城市化建设； 富士康核心引擎，撬动港65、区临空产业集群化发展； 国家战略政策助力，中国航天经济综合实验区引领未来经济港区。3.9.2. 看市场航空港区房地产市场启动在即，目前正值价值洼地 航空港区土地出让尚处起步期，土地政策及管理较为灵活，土地处于升值通道，我方此时拿地正合时机； 目前，住宅市场以配建富士康员工宿舍为主，商品房住宅刚刚启动，随着前期高端低密产品的持续拉动，未来港区房地产市场无论是销量还是售价都将有较大幅度的上升； 现阶段港区内产品类型较为单一，主要为公寓（主要是为富士康员工提供）、商业（承建公寓而配套的富士康商铺）和少部分低密产品，随着企业入驻、人口增加，各类层次产品的消费需求都会提升。3.9.3. 看需求目前航空港66、区内需强劲，外需无限 航空港区五大人口红利，房地产市场内需强劲； 港区超额的投资回报率和升值空间激发无限投资热潮。 4. 开发规划和营销规划4.1. 规划要求和限制本项目严格按照国家建设工程规范和河南省地方性法规、标准、规定以及XX市城乡规划局所确定的各项规划技术指标设计建造。我方拟开发地块容积率2.0，建筑密度28%，绿地率30%，土地用途为商住用地，限高60米。注：经过实地调研，本案周边已有人事厅家属院住宅项目规划限高为60米，目前项目主体已封顶，共20层，层高为2.9米，建筑高度为58米，因此，本项目高层拟规划18层，高度54米（层高3米）能正常获批。4.2. 项目密度分析根据对港区市场67、调研所确定的小高层、多层洋房、联排的市场售价，为使本项目利润最大化，在土地规划条件允许范围内做了四种产品组合模型，四种方案的设计条件有以下两个方面： 在土地规划条件允许范围内尽量把容积率做到最高。 项目地块范围内有交叉路，设计时可将沿街底商最大化； 由于地块自身条件原因，1号地块只能规划小高层或高层产品。四种方案分析如下：方案一： 规划指标表序号指 标数量单位1总用地面积188001 平方米1.1 建设用地面积188001 平方米2总建筑面积434609平方米2.1地上可售建筑面积372826 平方米商品住宅334907平方米联排46240 平方米多层124500 平方米小高层164167 平68、方米商业37919 平方米3地下建筑面积60292 平方米4车位2357平方米4.1地上车位634个4.2地下车位1723 个5容积率1.99 方案二： 规划指标表序号指 标数量单位1总用地面积188001平方米1.1 建设用地面积188001平方米2总建筑面积389901平方米2.1地上可售建筑面积328296平方米商品住宅307277平方米联排平方米多层162960平方米小高层144317平方米商业21019平方米3地下建筑面积60292平方米4车位2255平方米4.1地上车位532个4.2地下车位1723个5容积率1.75方案三： 规划指标表序号指 标数量单位1总用地面积188001平方69、米1.1 建设用地面积188001平方米2总建筑面积408558平方米2.1地上可售建筑面积353299平方米商品住宅315380平方米联排68000平方米多层32760平方米小高层214620平方米商业37919平方米3地下建筑面积53846平方米4车位2988平方米4.1地上车位1450个4.2地下车位1538个5容积率1.89方案四： 规划指标表序号指 标数量单位1总用地面积188001 平方米1.1 建设用地面积188001 平方米2总建筑面积404431平方米2.1地上可售建筑面积365234平方米商品住宅327315平方米联排平方米多层124740平方米小高层202575平方米商业70、37919平方米3地下建筑面积37736平方米4车位2357平方米4.1地上车位1279个4.2地下车位1078个5容积率1.95通过市场调研，本项目的联排、多层洋房、小高层售价分别可达到12000元/、7800元/、5000元/，商业可达到16000元/，车位10万元/个，根据以上四种方案的技术经济指标数据对该四种方案的综合指标做一个对比，具体指标对比表如下：方案销售收入发展成本净利润(万元)成本利润率自有资金(万元)IRR(全投资)单价(元/平米)总价(万元)合计(万元)单位成本(元/平米)总成本(万)一联排120005548830568278692048035312625.94%268971、042.52%多层7800 971105750小高层5000 820844217商业16000 606703925车位10万/个10330二联排1200002432281920322836314.77%2629619.49%多层78001271095846小高层5000721594327商业16000336303925车位10万/个10330方案销售收入发展成本净利润(万元)成本利润率自有资金(万元)IRR(全投资)单价(元/平米)总价(万元)合计(万元)单位成本(元/平米)总成本(万元)三联排120008160028436378511991434532222.76%2654434.39%多层72、7800255535728小高层50001073104204商业16000606703925车位10万/个9230四联排120002657151963083750419.10%4930621.44%多层7800972975545小高层50001012884031商业16000606703925车位10万/个6460综上，同类型产品售价相同且不增长的情况下，四个方案中方案一盈利水平最好，成本收益率最大，且自有投入较低。因此，我们选择方案一为最优方案，该项目可行性研究报告的技术指标以及成本收益分析等内容均在此方案上进一步深化。4.3. 规划方案初步设想根据该项目地块所处区位、宗地自身条件，拟考虑以73、高品质、低密度为开发目标，将地中海或海派建筑风格与现代组团式布局相结合，吸收传统欧洲小镇的空间元素和特色尺度，并通过标高的巧妙组织来实现建筑环境的精致、独特，从而形成富有魅力的建筑群体空间，打造出独具魅力的“新海派都市生态住宅区”。在规划结构上，从建筑间距、日照、朝向、景观和生态环境等多种因素出发，合理处理各种空间的贯通性。同时在各地块入口设计上，以标志性和标识性的设计手法去实现各入口的差异化；在建筑公共空间的利用上，拟通过不同尺度空间的组合和过渡，来实现公共空间的丰富性和共有性，如架空层、地下空间的使用等，以营造精致温馨的公共环境为目标。在景观配置上，拟考虑通过融合西式园林的几何逻辑和中国园74、林的精巧自然，与现代组团式布局结合，营造出富有新时代特色的海派风情景观。绿化以当地树种为主，同时配备其它有色植物及小品来优化景观视觉色彩，以点、线、面相组合的原则，使景观空间更有层次感。每个地块设置中心绿地，为人们提供休闲、娱乐、聚会、活动、健身等场所，整体设计要充分体现以人为本的设计原则，突出各组团小区的生态环境和环保空间。在交通流线设计上，在小高层之间部位设置地下室，以满足人防要求情况下，进行地下车位的划分，降低地上停车数量，实现人车分流的同时，减低地上噪音的污染和尾气的污染，使动静分明，互不干扰。具体规划如下：该地块充分利用市政规划道路的整体划分，以及城市绿地和道路绿地的自然环境，地块通75、过LOGO设计及建筑符号的贯穿，使1-4号地块组团形成联系性和整体性的居住小区，在未来整体规划过程中突出其中建产品与周边楼盘的差异化。以“以人为本，人车分流”的规划理念为导向，塑造以生态和谐的小区环境为目的，研究分析当地和外来顾客的购房需求，以联排别墅、花园洋房、小高层等三类产品为开发方向，如2地块以多层为主，其北侧拟增加6栋小高层；3地块考虑以联排和多层洋房产品为方向；1、4地块为高品质小高层产品。规划过程中使4块地块产品有机衔接起来的同时，在景观绿化和产品附加值部分也突出变化。4.4. 基本数据规划指标表序号指 标数量单位1总用地面积188001 （282亩）平方米1.1. 建设用地面积176、88001 平方米2总建筑面积434609平方米2.1地上可售建筑面积372826 平方米商品住宅334907平方米2.1.2联排46240 平方米2.1.3多层124500 平方米2.1.4小高层164167 平方米底层商业37919 平方米3地下建筑面积60292 平方米4车位2357平方米4.1地上车位634个4.2地下车位1723 个5容积率1.99 4.5. 计划开发期本项目计划于2013年年初开始项目前期定位、方案设计、扩初和施工图设计等工作，2013年3季度达到开工条件并正式动工，先开低密产品，施工期36个月；2013年4季度初开始销售联排，2014年2季度开发销售多层洋房， 277、014年4季度初开始销售小高层、前期配套商业和车位，整个销售期约3.5年，预计项目整体发展周期为4.25年。（具体进度计划详见附表：项目开发进度计划表）4.6. 开发定位 4.6.1. 目标客户高端客户群：此类客户人群主要为追求较高档物业的多次置业人士。在职业特点上主要集中于个体工商户、小企业主、企业中高级管理人员或高级技术工程师、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求高品质的居住质量，对小区的环境、配套设施、物业服务等要求较高。港区内的刚需客户：包括富士康及港区内其他企业中低层管理人员及有一定经济实力的工人，该部分客户多出于工作便利的原因在此置业，且多为首次置业，注重房屋性价比，对房78、屋价格较为敏感。各类投资型客户群体：随港区基础设施、南水北调工程开通，以及富士康产业人群稳定区域房价还将有30%以上的上涨空间，并且处于非限购区域，大量投资者将会涌入。XX溢出客户：目前，港区商品房均价比XX市商品房均价偏低，XX市溢出人群选择在郑东新区购房的压力较大。未来，港区定会吸引大批XX溢出型客户。4.6.2. 产品定位通过对宏观市场、区域市场及项目属性的综合分析，以及市场上已有楼盘的特点分析，该项目必须塑造高品质、差异化产品，以获取最大的竞争优势。该项目产品包括高端联排别墅、花园洋房及部分小高层，以差异化的产品分别满足不同层次的客户需求。4.6.3. 价格定位根据实地调研，地块周边别79、墅均价在12000-18000元/平米之间，花园洋房均价在8000元/平米以上，小高层均价在5000元/平米左右，商业15000-18000元/平米，地下车位售价在7-11万/个。根据市场调研结果，目前本区域尚处于起步阶段，在售楼盘较少，但因未来发展前景广阔，重大利好因素众多，客户对本区域有较高预期。充分考虑宏观政策调控风险及市场波动影响，本项目各类型产品均以保守市场价入市，综上分析，本项目价格定位如下：联排别墅：12000元/平米多层洋房：7800元/平米小高层：5000元/平米商业：16000元/平米地下车位：10万元/个5. 成本估算1 5.1. 总投资估算根据测算，本项目的总发展成本为80、20.48亿元。（详见项目成本测算表）具体见下表：【表4-1】 项目总投资估算明细汇总表序号项目名称总额（万元）说明1土地费用81376土地总面积()1880012前期费用4172容积率1.993建安费用102249总建筑面积()4346094其它直接费2608可售总面积()3728265销售费用6114其中联排()462406财务费用4200多层()1245007公司管理费用2040小高层()1641678不可预见费2045商业()379199税前成本合计204803配套公建面积()149110税项47754地下建筑面积()6029211税后成本合计252556车位数（个）2357注：1、 81、上表为销售率为100的情况下的投资估算；2、 土地费用按1936元/平方米（总地价72192万元）来测算。5.2. 总投资估算说明1、土地费用我公司以协议约定256万元/亩的价格获得282亩开发用地，共7.22亿元，土地款通过“现金+建设保障房”的方式交付， 一部分是通过9200万元现金缴纳土地款，另一部分通过建设安置房的形式交付，安置房建设成本约6.3亿元，另外，再加上城市基础设施配套费、契税及土地使用税，土地费用合计为8.14亿元，测算单价为2183元/平方米。2、前期费用本项目的前期工程费主要包括三通一平、调研评估费、勘察设计费、报规报建费用等，上述费用确定主要参考新乡市工程建设的相关规82、定及同类房地产开项目的实际情况。经测算，本项目前期费用为4172万元。3、建安费用本项目的建安费用主要包括前期工程费，可售物业、不可售物业及地下室工程、红线内配套设施费、配套工程费，室外工程费用等（本项目暂不考虑精装修），此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，经测算，项目建安费用为10.22亿元。4、其它直接费本项目的其它直接费主要包括工程管理费用、项目管理费用（如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等）、其它费用（主要是工程结算审核费、竣工修测、销售面积测量等）。本项费用按70元/平方米计，经测算，本项费用共计2608万元。5、销售费用本项目为保守计算，因此应考虑较83、多的销售费用，根据同类房地产开项目的情况，本项费用按项目销售收入的2%计取。经测算，本项费用共计6114万元。6、财务费用该费用指为开发项目融资而发生的各项费用，本项目主要为借款利息。本项目计划向银行贷款（或其他渠道融资）4亿元，两年内还清，年利率按7%计。经测算，项目的财务费用为4200万元。7、公司管理费用公司管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用等。本项目公司管理费按第季度120万，共17季度计取。经测算，本项费用共计2040万元。8、不可预见费本项目不可预见费的计算标准暂按前述1-7项之和的2%计取。经测算，项目不可预见费为204584、万元。5.3. 项目成本分析【表4-2】 项目总成本分析明细表序号项目名称总成本单位开发成本比例（万元）（元/平方米）1土地费用81376218339.73%其中安置房建设费62987168930.75%2前期费用41721122.04%3建安费用102249274349.93%4其它直接费2608701.27%5销售费用61141642.99%6财务费用42001132.05%7公司管理费用2040551.00%8不可预见费2045551.00%9总发展成本2048035493100%说明：、单位开发成本=总发展成本/地上可售面积（本项目为372826m2）；、上表总发展成本不含税项。3、经85、商务部门测算，安置房建设留有部分利润空间，则意味实际土地价格略低于256万元/亩。4、本项目各类型单位开发成本分别为：小高层住宅 4217元/平方米-对应售价5000元/平方米花园洋房 5750元/平方米-对应售价7800元/平方米联排别墅 7869元/平方米-对应售价12000元/平方米配套商业 7738元/平方米-对应售价16000元/平方米5.4. 安置房成本分析我方所建安置小区总建筑面积30万平米，安置小区建设土地成本、报批报价费用、基础设施费用、设计费用等均由当地政府承担，我方只负责工程项目的建安成本、监理费用及自身的管理费用，其成本明细如下表： 安置小区建设成本费用表序号费用名称建86、筑面积（平米）金 额（万元）单位成本（元/平米）1土建总包3025983978513152土建分包30259862262063安装总包30259844641484安装分包30259848991625小区配套设施30259869412296预计变更签证30259826097监理费用30259824288管理费用30259818069合计302598629972082编制说明：安置小区成本费用是依据XX市建筑市场价格编制而成的，其中： (1)土建、安装工程的总包价格是七局系统内部的施工企业拟承建时的发包价格，该发包价格参考了XX市航空港区同类安置房建设发包价，其发包价格与同期同类安置房建设对比居中87、游水平，并且在此基础上公司另行考虑了5%的人工、材料上涨因素； (2)土建、安装工程的拟专业分包项目市场价格，参照公司内部长期合作专业分包商的综合报价； (3)小区配套设施建设依据前期富士康项目的各项费用支出情况并结合本项目的具体设计测算得来。因此，本项目的成本费用分析是XX市航空港区建筑市场合理价格的体现，可操作性非常强，也是该项目实施时的真实、具体建设成本（安置小区建设成本费用明细表详见附表2）。6. 财务评价2 6.1. 项目销售收入测算根据测算，本项目的销售总收入为30.57亿元。【表5-1】项目销售总收入测算表物 业 类 型计 算 单 价总价（万元）联排别墅按12000元/计，不考虑88、增长55488多层洋房按7800元/计，不考虑增长97110小高层住宅按5000元/计，不考虑增长82084商业按16000元/计，不考虑增长60670车位按10万/个计，不考虑增长10330合 计3056826.2. 项目各项税金测算本项目税项构成为营业税及附加、土地增值税、企业所得税。1、营业税及附加按销售金额的5.5%征收，经测算，需交纳营业税及附加，总共1.68亿元；2、土地增值税经测算，土地增值税（预交）1.3亿元；3、企业所得税按税前利润的25%征收，经测算，企业所得税1.77亿元。税项合计为4.78亿元。6.3. 项目成本利润分析经测算分析，项目的利润总额、税后利润（净利润）、成89、本利润率等指标详见下表：【表5-2】 项目成本利润分析表序号项目计算公式金额（万元）销售总收入305682总发展成本204803税后成本252556税前利润 -+企业所得税70834所得税（4）25%17709税后利润-53126总成本利润率 /100%25.94%注：上表为销售率为100%（除车位按60%销售）的情况下的经济效益指标。6.4. 项目资金来源与运用分析本项目总投资19.5亿元，其中：自有资金投入2.69亿元（其中：中建地产占10%，投入2689万元，中建七局占比41%,投入11025万元，黄河大观占比49%，投入13176万元），通过项目公司层面以保障房配套开发贷款的形式向银行90、融资4亿元，其余来源于联排、多层洋房、小高层住宅、商业以及车位的销售收入。具体情况详见附表：投资支出与资金筹措表。6.5. 项目现金流量分析与效益分析本项目土地投资开发协议及安置房建设协议签订后我方即开始建设安置房，预计在2013年1季度投资1.26亿元，再加上前期所交7000万元土地定金，共计投入约1.96亿元；2013年1月15日之前，管委会为我方办理完毕地块土地出让手续，预计2013年3季度我方即可办理完工程施工许可证进行自主开发地块施工，在建设安置房同时，我方可以安置房配套开发贷款的形式向银行融资4亿元，用于安置房建设及我方开发用地建设；2013年4季度开始，开发地块（别墅、多层洋房）91、形成销售收入；预计在2013年2季度，累计投入资金达到峰值，约6.69亿元（其中自有资金投入2.69亿元）；此时无需再追加投资，通过银行融资和项目销售回款再投资即可保障项目后续资金投入。（具体见附表：项目投资支出与资金筹措表）。根据项目的开发计划及相关资料，我们对项目的项目现金流量与效益进行分析。计算可得该项目在设定条件下（ic=8%）内部收益率为：IRR（全投资）=42.5%icc，IRR（自有资金）=63.72%icc。具体情况详见附表：项目成本利润表、项目现金流量预测表（全投资）、项目现金流量预测表（自有资金投资）。财务评价结论根据对整个项目进行的财务分析，在假定的销售价格、销售率等条件92、成立的情况下，本项目具备良好的可行性。7. 风险分析与对策7.1. 项目风险因素分析影响项目的风险因素主要有项目市场风险、土地获取风险。7.1.1. 市场风险项目所在区域未来发展前景良好，增长空间巨大，但因该区域尚处于起步阶段，项目周边学校、医院、商场等生活配套设施还有待完善，项目运作存在一定的市场销售风险。7.1.2. 土地获取风险项目可能存在不能按时、足额获取土地的风险。7.2. 风险分析基本结论及应对措施7.2.1. 市场风险对策项目所在区域新郑综合保税区是XX市都市区建设的先导区，是河南省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省、XX市两级政府未来数年内倾力、优先打93、造的重点发展区域，重大利好政策众多，区域未来发展前景极为可观。在项目实施过程中，我方可通过聘请优秀设计机构与专业策划机构，做好客户群定位，打造质量过硬、环境优雅的高品质产品，凭借过硬的产品质量、舒适的景观环境、完善的后期物业服务及“中建地产”的品牌优势取得区域市场主导地位，保证项目销售顺利。此外，我方可根据实际市场行情分期开发，控制开发节奏，同时加强市场行情监控，加大项目宣传力度，把握每期销售节奏，以化解项目周边区域不太成熟所带来的市场销售风险。7.2.2. 土地获取风险对策首先，该项目宗地是净地，宗地范围内无拆迁，现已被港区土地资源部门收储，土地在挂牌程序上已无障碍；其次，在我方与保税区政府94、签订的土地投资开发协议中约定，因保税区政府原因，造成我方无法获得协议约定开发地块，保税区政府应在60个工作日内将我方的全部投入加20%的利润退还我方，这将在很大程度上保证保税区政府按照协议约定按时交地。8. 综合分析与建议8.1. swot分析8.1.1. 优势（S）项目未来发展前景良好，中建地产在此区域开发优质产品，可迅速抢占市场先机，取得市场主导地位；多个地块先后开发，易形成规模效应，扩大“中建地产”品牌在该区域的影响力；可以低廉价格锁定综合素质较高的优质地块，避免土地获取阶段的激烈竞争；8.1.2. 劣势（W）项目所在区域还不太成熟，在项目实施过程中需加强项目宣传、培育；项目包含地块较多95、，产品类型多样，在项目实施过程中需把控开发节奏，使各地块之间形成良性互动，同时还需加强市场研判，确保各类型产品销售顺畅；8.1.3. 机会（O）该项目的实施，可进一步加强与保税区政府的合作，加深与保税区政府的双赢、融洽合作关系，为后续优质项目的拓展奠定坚实基础。利用该项目实施契机，精心策划，全力投入，逐步实现中建地产在中原地区做大做强；8.1.4. 威胁（T）目前至少已有三家单位参项目所在区域其他地块的开发并已开始实施，存在一定竞争性。8.2. 基本结论1、本项目所处XX综合保税区，是河南省、XX市两级政府未来优先发展的重点区域，产业支撑强劲，蜕变加速，商机无限；2、作为正厅级单位（即将升列为96、副省级单位），土地价格处于较低区间，基本相当于周边县市土地价格，综合考虑航空港区各种优势，土地价格具有上升空间，启动在即；3、区域内需强劲，外需无限，物业价格进入上行通道，地块本身素质尚佳；4、该项目是我方在与港区政府良好合作的基础山进一步深化合作的产物，此模式避免了土地交易的激烈竞争，避免土地出让金一次性支付，有效利用政策贷款，实现小资金撬动大项目；5、这种合作模式有利于双赢、加深融洽合作关系，为后续优质项目的拓展奠定坚实基础，具有深远的战略意义；6、项目收益良好 ，规模适中，资金压力较小，适合七局目前的发展阶段，具有积极的现实意义；7、为进一步减轻我方前期资金压力，分散风险，我方拟考虑与一97、家新家坡上市地产公司XX黄河大观有限公司合作开发，经过双方前期商务洽谈，对方表达出强烈的合作意愿；8、经各方面分析，该项目可行。9. 附件9.1. 前述项目地理位置图、周边环境图等9.2. 项目开发进度计划表9.3. 项目销售进度及收入估算表9.4. 项目成本及盈利测算表9.5. 安置房建设成本明细表9.6. 项目投资支出与资金筹措计划表9.7. 项目借款还本付息计划表9.8. 项目资金来源与运用表9.9. 项目现金流量预测表 9.10. 项目开发用地红线图9.11. 项目安置用地红线图9.12. 自主开发和配套安置区建设框架协议9.13. 土地投资开发协议9.14. 安置区建设协议9.15.98、 中建七局与XX市航空港区投资合作协议9.16. XX黄河大观有限公司简介9.17. 正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议9.1项目地理位置图、周边环境图9.10项目开发用地红线图9.11项目安置用地红线图9.12自主开发和配套安置区建设框架协议XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城项目自主开发和配套安置区建设框架协议甲 方：XX新郑综合保税区（XX航空港区）管理委员会 乙 方：XX中建空港房地产开发有限公司 签约日期： 签约地点： XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城项目自主开发和配套安置区建设框架协议 甲 方：XX新郑综合保税区（XX航空港区）管理委员会乙 方：XX中建空港房99、地产开发有限公司 为推进XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城工作，加快航空港区城市化进程，确保被安置人员和重大项目员工按时入住，甲乙双方根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、XX市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政文2011257号）及其他相关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就相关事宜协商一致，订立本协议，共同信守。1、项目运作模式1.1根据XX新郑综合保税区（XX航空港区）实际情况，按照XX市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政文2011257号）精神，XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城项目采取“政府主导，市场化运作，安置与开发共举，安置区100、建设先行”的模式进行。1.2甲方提供针对性的开发用地出让条件，乙方通过土地摘牌方式获得开发用地使用权，土地获取采用现金缴纳加配建保障房的方式进行，具体条款见附件四XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块项目土地投资开发协议书。1.3乙方自主安排开发用地的开发建设，按照甲方确定的标准和时间承担安置区的投资和建设，。2、开发和安置用地的提供方式、位置、面积及规划指标2.1开发用地使用权的提供方式：挂牌出让；本协议共涉及出让地块 4 块，面积共 281.06 亩，地块位置详见附件三（开发地块红线图），规划指标以批准的控制性详细规划为准。2.2安置用地使用权的提供方式：划拨（划拨至滨河办事处）；本协议共101、涉及安置地块 1块，占地面积为 159.24亩，总建筑面积为 302598.36 m2，其中，地上建筑面积为 268125.68 m2，地下建筑面积为 32114.99 m2，地块位置详见附件一（安置区地块红线图），安置区建设规划指标详见附件二（安置区地块规划指标说明）。3、开发用地供应3.1甲方承诺在2013年1月15日之前完成该4块土地共281.06亩开发用地的征收、补偿、报批、挂牌，满足开发条件。3.2开发用地土地出让价款由土地征收成本、房屋征收补偿费、土地出让总价款上解等三部分组成。本协议涉及开发用地共 281.06 亩，按照批准的控制性详细规划确定的用地性质。3.3乙方缴纳 7259102、万元作为开发地块土地定金。在本协议签订后五日内缴纳至甲方财政部门指定账户，乙方即获得开发用地的开发权。3.4开发用地挂牌后，乙方须在摘牌后60日内交齐相应面积土地出让金。开发用地定金作为相应面积土地出让金的一部分交至甲方财政土地出让金专户。4、安置区建设保证金的管理为保证安置区建设的顺利进行，乙方应在本协议签订后五日内将 3000 万元作为建设保证金转入监管账户，根据安置区建设进度拨付使用，安置区建设竣工前，乙方须保证监管账户余额不得低于 1000 万元。5、甲方的责任5.1完成项目区域内土地的征地、拆迁、安置补偿、用地手续办理等工作。5.2安置用地的项目立项、环评、规划、土地使用权证及报建等103、手续的办理工作。5.3积极协调配合乙方完成开发用地项目立项、环评、规划、土地使用权证及报建等手续的办理工作。5.4对于乙方摘牌取得的开发土地，甲方保证在乙方满足规划技术规范的基础上自主进行开发和规划，并获得批准。5.5将供水、排污、道路、电力（专用线路开闭所以上部分由甲方投资建设，开闭所及以下部分由乙方投资建设）、电信等市政设施管线、管网接至本项目用地红线外一侧（实际接驳点按批准的规划实施），并确保市政管线、管网的容量满足项目建设需要，其接驳交付时间应满足项目开发进度的要求。5.5积极协助乙方争取政府对于同类项目实施的优惠政策。6、乙方的责任6.1按照XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块项目104、安置区建设标准进行安置区建设（详见附件四），并按照本协议约定投入安置区建设所需的全部资金。该投资资金应列入开发用地土地成本。6.2严格按照安置区建设协议进行安置区建设，并保证交房质量及交房时间详见附件五(安置房建设协议)。6.3对安置区建设的工程质量和施工安全负全部责任。6.4在安置房竣工验收合格后将竣工资料交相关部门备案。7、违约责任7.1除受不可抗力因素影响不能履行本协议外，任何一方不履行或不按约定履行本协议规定的义务，均应承担违约责任。7.2因甲方原因，使乙方无法获得开发地块，甲方应在60个工作日内将乙方的全部投入加20%的利润退还乙方。7.3因乙方原因，导致安置区不能按期完工或出现质量105、问题的，乙方应承担相应的违约责任，具体规定详见附件五（安置区建设协议）。8、其它8.1本协议一式肆份，双方各执贰份。8.2本协议经双方签字盖章后生效。8.3未尽事宜双方另行协商，以补充协议方式确定。补充协议与本协议具有同等法律效力。8.4甲乙双方凡与本协议有关的一切争议，首先应协商解决，协商不成，通过法律途径解决。甲方（公章）： 乙方（公章）： 法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人： 签约时间： 签约时间：附件一：安置区地块红线图附件二：安置区地块规划指标说明附件三：开发地块红线图附件四：XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块项目土地投资开发协议书 附件五：XX新郑综合保税区（X106、X航空港区）地块项目安置区建设协议9.13土地投资开发协议XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块土地投资开发协议甲 方：XX新郑综合保税区（XX航空港区）土地储备中心乙 方：XX中建空港房地产开发有限公司为加快XX新郑综合保税区（XX航空港区）城市化进程，推进综保区城市建设工作，甲乙双方本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就乙方投资开发综保区相关地块事宜协商一致，订立本协议，共同信守。一、地块概况本协议约定开发地块位于龙中公路以南，鸿运路以北，约281.06亩，地块土地性质为商住用地。具体地块位置详见附件一（开发地块红线图），规划指标以批准的控制性详细规划为准。二、合作方式1、甲方提供针对性107、的协议开发用地出让条件，乙方通过土地摘牌方式获得协议开发用地使用权，并自主安排开发建设。2、双方约定乙方将按照不高于256万元/亩的价格获得该宗开发用地使用权，土地出让金总额为71951万元，乙方通过“现金+建设保障房”的方式缴纳土地出让金，以现金方式缴纳的土地出让金为8951万元，剩余土地出让款通过在甲方指定地块建设安置房的方式交付，乙方所需建设安置房总建筑面积约30.26万平方米（具体以安置区建设协议为准），总造价约6.3亿元。3、乙方前期需支付甲方现金7259万元，作为本协议开发地块土地定金。在本协议签订后五日内缴纳至甲方财政部门指定账户，乙方即获得本协议开发用地的开发权。4、协议开发用108、地挂牌后，乙方摘得土地，乙方前期交纳协议开发用地定金作为相应面积土地出让金的一部分交至甲方财政土地出让金专户，剩余1692万元现金在安置房竣工验收后缴纳。三、供地时间甲方承诺在乙方缴纳7259万元协议地块定金后，在2013年1月15日前完成该宗土地的挂牌出让，使其满足开发条件，并办理完毕国有土地使用证。四、甲方的责任1、按照约定时间完成协议出让土地的征地、拆迁、安置补偿、用地手续办理等工作。2、完成安置用地的项目立项、环评、规划、土地使用权证及报建等手续的办理工作。3、积极协调配合乙方完成协议开发用地项目立项、环评、规划、土地使用权证及报建等手续的办理工作。4、将供水、排污、道路、电力（专用线109、路开闭所以上部分由甲方投资建设，开闭所及以下部分由乙方投资建设）、电信等市政设施管线、管网接至协议开发土地红线外一侧（实际接驳点按批准的规划实施），并确保市政管线、管网的容量满足项目建设需要，其接驳交付时间应满足项目开发进度的要求。5、积极协助乙方争取政府对于同类项目实施的优惠政策。五、乙方的责任1、按照本协议约定时间、方式支付土地出让定金及价款。2、按照XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块安置区建设协议进行安置区建设，并按照本协议约定投入安置区建设所需的全部资金，该投资资金列入本协议约定开发用地土地成本。3、严格按照安置区建设协议约定建设、移交安置区。六、违约责任1、除受不可抗力因素影响不110、能履行本协议外，任何一方不履行或不按约定履行本协议规定的义务，均应承担违约责任。2、因甲方原因，使乙方无法获得协议约定开发地块，甲方应在60个工作日内将乙方的全部投入加20%的利润退还乙方。7.3因乙方原因，导致安置区不能按期完工或出现质量问题的，乙方应承担相应的违约责任，具体规定详见附件五（安置区建设协议）。七、其它1、本协议一式肆份，双方各执贰份。2、本协议经双方签字盖章后生效。3、未尽事宜双方另行协商，以补充协议方式确定。补充协议与本协议具有同等法律效力。4、甲乙双方凡与本协议有关的一切争议，首先应协商解决，协商不成，通过法律途径解决。（以下无正文） （此页无正文）甲方（公章）： 乙方（111、公章）：法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人： 签约时间： 签约时间：9.14 安置区建设协议XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块安置区建设协议 甲 方：XX新郑综合保税区（XX航空港区）郑港办事处乙 方： XX中建空港房地产开发有限公司 签约日期： 签约地点： XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块安置区建设协议甲 方：XX新郑综合保税区（XX航空港区）郑港办事处乙 方：XX中建空港房地产开发有限公司为加快XX新郑综合保税区（XX航空港区）城市化进程，推进综保区城市建设工作，甲乙双方根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、XX市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政112、文2011257号）、XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块土地投资开发协议及其他相关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就乙方以建设安置房方式支付相关地块部分土地出让款事宜协商一致，订立本协议，共同信守。第一条 安置区建设工程概况1、本协议涉及安置区地块位于XX新郑综合保税区（XX航空港区）郑港办事处辖区内，该安置区建设所需资金由乙方投资并作为乙方购买甲方相关地块（详见XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块土地投资开发协议）土地出让金的一部分。2、本地块安置人数 3723 人。3、技术经济指标：占地面积为 159.24 亩，总建筑面积为302598.36 m2，其中，地上建筑面113、积为 268125.68 m2，地下建筑面积为 32114.99 m2。建筑面积最终以施工图为准。建筑面积正负误差在1%范围内，以协议面积为准，如超出1%，甲乙双方另行协商。4、工程内容：地基与基础工程、主体工程、屋面工程、装饰装修工程、给排水工程、门窗工程、电梯工程、电气工程、景观绿化、人防工程、室外附属配套工程等甲方提供的工程施工图纸范围内的全部内容。5、经初步估算，建设安置房成本为6.3亿元，应全部用于交付土地出让金，若安置房交付核算时，核算最终建设安置房成本超过6.3亿元，超出部分同样可以抵付土地款。第二条 建设工期自现场具备土方开挖条件后开始计算工期，工期共 540 日历天。开工日期114、详见各楼号土方开挖确认单。如果发生以下情况，建设工期应予以相应延长：1、在建设期间发现古墓葬、古文化遗址等文物时。2、不可抗力因素导致。3、因甲方协调不到位，造成工程停工一周内累计超过两天的。4、一周内非乙方原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时5、设计图纸发生重大修改和设计变更引起工程量的增加。第三条 工程质量工程质量标准为合格，质量标准的评定以建筑工程施工质量验收规范为依据。第四条 工程管理1、设计院设计最终图纸及变更等设计文件作为乙方施工依据，若后期增加其他配套设施，乙方不承担增加费用。2、按照安置区建设标准，室内外装饰工程在大面积施工前以双方认可的样板间为准，若超出安置区建设标准，115、乙方不承担增加费用。3、在工程施工期间，双方往来函件不得拒签，自收到函件三个工作日内，若无回复，就函件内容视为认可。4、乙方按照施工图纸采购一切建材、设备等材料，应符合国家验收标准，任何一方不得降低或提高所用材料档次。第五条 计价管理建筑工程、装饰装修工程、安装工程、小区内道路、管网、绿化等配套工程分别执行2008年河南省建设工程工程量清单综合单价A建筑工程定额、2008年河南省建设工程工程量清单综合单价B装修工程定额、2008年河南省建设工程工程量清单综合单价“C安装工程等”定额、2008年河南省建设工程工程量清单综合单价 D市政工程定额、2008年河南省园林工程工程量清单综合单价“E 园林116、绿化工程”及其综合解释、相关勘误表和相关的政府文件；材差调整执行相应施工期间内XX市建设工程材料基准价格信息中的材料价格；其他方面执行国家政策性文件进行相应的调整。第六条 资金管理 为保证安置区建设的顺利进行，乙方应在本协议签订后15个工作日内将3000万元转入监管账户，根据安置区建设进度拨付使用，安置区建设竣工前，乙方须保证监管账户余额不得低于 1500 万元。安置区按照施工图纸建设完工后15个工作日内，甲方不再对剩余资金进行监管并解除监管协议。乙方根据工程进度向甲方提交使用申请，经甲方批准通过后方可使用。第七条 项目验收和移交1、由滨河办事处组成质量验收组（包括村组质量验收组参与），参与道117、路、绿化、各种管网和单位工程建设工序验收。单位工程验收分为基础、主体、屋面、装修、安装工程进行分项验收并签字确认。2、乙方按照施工图纸全部施工完毕后，应向甲方申请验收，甲方在接到乙方验收申请之日起10日内组织相关部门进行验收，若因甲方手续未办理到位，超过一个月视为验收合格。3、房屋竣工验收须经甲方、乙方、质量监督站、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同验收。4、安置区总体验收须经甲方、乙方、发展改革、国土规划、建设环保等部门、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位等共同验收。5、本项目工程经甲方组织验收合格后，乙方将工程移交给甲方，包括该工程设计图纸要求的建筑物和构筑物，以及完整的工程档118、案资料。第八条 甲方的责任1、参与工程质量和工程进度的监督，对乙方建设过程中违规违约行为提出整改意见。2、解决项目进行过程中的有关矛盾和纠纷，创造良好的施工环境。3、提供安置地块施工的基本条件，即七通一平工作，红线外配套设施入网详细资料。4、勘察、设计的委托并承担相关费用。5、负责办理工程有关手续（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工备案等）并承担相关费用。第九条 乙方的责任1、通过招投标方式选择具有相应资质的施工企业和监理单位进行安置区建设和监理，并负责安置区建设的资金投入，包括监理、建筑安装工程施工费用、相关税费、资金利息的全部资金投入。2、安置119、区建设全过程的组织和管理，设置满足本项目需要的管理机构，配备具有专业技术能力的专职人员。3、按协议约定的房屋交付时间保质保量交付房屋。4、积极配合甲方办理相关手续并接受社会和政府有关部门对项目建设全过程的监督。第十条 违约责任1、乙方按照协议约定履行相关义务，若甲方不能按约定面积和时间交付土地，乙方可延期建设安置房，并不承担相关责任。2、因甲方原因造成乙方无法获得协议约定开发地块，甲方应在60个工作日内将乙方的全部投入加20%的利润退还乙方。3、甲方如未履行其义务，导致工程停工、延期，应赔偿给乙方造成的直接经济损失。4、乙方如不能如期交付房屋，逾期3天以上，每逾期一天交纳安置区建设总费用的千分120、之一（每逾期一天交纳10000元作为违约金）作为违约金。逾期交房时间超过15天予以退场处理。退场结算经审计部门审计后，按已施工投资额的80%予以清算补偿(不计利息)。安置区建设资金投入应不含监理费用。第十一条 其他1、本协议一式肆份，双方各执贰份。2、本协议经双方签字盖章后生效。3、未尽事宜双方另行协商，以补充协议方式确定。补充协议与本协议具有同等法律效力。4、甲乙双方凡与本协议有关的一切争议，首先应协商解决，协商不成，通过法律途径解决。（以下无正文）甲方（公章）： 乙方（公章）：法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人： 签约时间： 签约时间：9.15中建七局与XX市航空港区投资合121、作协议XX市航空港区管理委员会 中国建筑第七工程局有限公司XX市航空港区基础设施投资建设战略合作协议书XX市航空港区管理委员会府（以下简称“港区管委会”）住 所： 邮 编： 法定代表人： 职 务： 电 话： 传 真： 中国建筑第七工程局有限公司（以下简称“中建七局”）住 所： XX市城东路108号 邮 编： 450004 法定代表人： 贺海飞 职 务： 董事长 电 话： 0371-66350586 传 真： 0371-66350504 为了加快XX市航空港区城市建设进程，推进双方合作，XX市航空港管委会与中建七局拟合作投资建设XX市航空港区有关城市基础设施项目，经双方友好协商，达成如下协议：1122、合作项目1.1、富士康厂区工程建设，投资总额约24亿元。1.2、航空新城基础设施：包括紫晨路、前程路、文明路、雁鸣路、前进路、郑港三路、四路、六路、春华路、机场南路、学院路等，投资总额约16亿元。1.3、桥梁工程，包括18座跨南水北调干渠桥梁，投资总额约20亿元。1.4、港区公建配套及行政事业服务中心工程，投资总额约5亿元。本着成熟一个，实施一个的原则推进项目实施，为进一步扩大合作深度，双方可协商开展后续项目合作。上述项目的具体情况以政府有关部门的批复意见为准。2、合作方式2.1 中建七局与港区管委会签署本协议，以快速BT模式合作投资建设本项目。2.2 港区管委会采取邀请招标的方式确定投资人123、。若中建七局中标，中标后中建七局与港区管委会或其授权委托的代建单位签署项目实施合同，中建七局不得以任何理由将合同转让给第三方。2.3 港区管委会投资建设款项的支付来源：区政府财政资金、市财政资金或者其他财政性资金。3、双方的主要责任和义务3.1 港区管委会负责收集、提供项目的立项审批等文件（包括可行性研究报告及批复、环评批复、项目建设用地规划、项目建设工程规划、初步设计与概算及批复、土地手续等）。3.2 港区管委会负责实施项目前期工作和配套服务，包括但不限于：项目的征地、动迁及安置、旧房拆除、补偿、土地报批手续办理、外围配套设施的建设、交通疏解、管线迁改以及工程施工所需的通电、通水、进出通道，124、跨铁路施工需与铁路系统的协调及手续办理等，同时承担并支付上述前期工作所需的全部费用。3.3港区管委会负责落实经中建七局认可的政府履约担保，担保方式可选择以下一种或几种： 3.3.1商业银行担保方式：即港区管委会落实商业银行（如当地商业银行或政府财政资金存放银行）作为政府履行BT合同的连带责任保证人，并协调其与中建七局签署BT合同的保证合同。3.3.2可采用资产抵押方式。上述担保方式可根据项目推进情况联合使用，针对每个BT合同提供担保。3.4 港区管委会按照基本建设程序对项目的质量、进度、投资、安全文明等履行相应的监督权力。4、快速BT模式项目实施合同的基本要点4.1 港区管委会承诺无条件、不可125、撤销地按约定期限和条件支付项目投资建设款项。4.2 项目实施合同投资建设价款的确定原则：投资建设价款包括建筑安装工程费、投资回报等内容。5、附则5.1 本协议签署后，双方立即组建项目工作组，建立定期协商工作机制，加快项目实施步伐。为了节省时间，由中建七局指定专业人员全程共同参与项目的勘察设计、预算编制等工作，港区管委会给予支持。5.2 对在投资建设合作过程中形成的相关资料及与合作伙伴有关联的商业秘密，港区管委会与中建七局承诺保密。7.3 本协议经双方签字盖章后生效，一式陆份，双方各执叁份。（以下无正文）（本页为签署页，无正文）XX市航空港区人民政府 中国建筑第七工程局有限公司（公章） （公章）126、代表： 代表：日期： 日期：9.16 XX黄河大观有限公司简介XX黄河大观有限公司简介一、 公司简介XX黄河大观有限公司成立于1995年，是一家外资企业，前期由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于2003年底由香港恒盛国际集团有限公司收购控股。2007 年9 月黄河大观公司全资控股河南金智置业有限公司, 成立中部大观地产,注册资金9900 万美元。2008 年2 月1 日, 中部大观地产在新加坡成功上市，以每股0.50新加坡元的股价发售2.45亿股新股，募集资金约1.139亿新加坡元（约合5.77亿元人民币），是08 年第一家成功上市的河南企业，也是当年第一家在海外上市的河南企业。目前公司开发127、3个项目，分别是住宅项目：思念果岭国际社区；商业项目：金智万博商城；写字楼项目：苏荷中心。2003年中部大观地产首创国内 “休闲度假”居住模式的思念果岭国际社区项目；2007年，中部大观地产避开当时大型商场和City-mall开发热潮，首个开发小商品物流商城的金智万博项目，都取得了良好的经济效益和社会效益；2011年，中部大观地产顺应房地产调控政策和市场结构转型，借鉴新国家主义现代建筑风潮，推出了中原首个“X”形写字楼苏荷中心。大观地产目前旗下的3 个项目均为住宅和商业地产的标杆项目，占据优越的地理位置和稀缺的资源，是行业同类产品不可类比项目，拉开了与其他项目之间差距。二、 项目概况(一) 思128、念果岭国际社区思念果岭国际社区坐落于XX惠济北郊，远离尘世喧嚣，清水涟漪。绿草如茵，枝繁叶茂，犹如世外桃源。2003年10月，黄河大观最终以14亿元的价钱买下了黄河大观风景区5400亩的土地，并在原来文化公园的基础上，开发集旅游、度假、商务、运动、 休闲于一体的混合型地产项目。项目重金聘请全球知名的澳大利亚五合国际集团，浙江大学城乡规划设计研究院对园林景观进行整体规划，计划通过外租、合作等多种渠道，建设成集居住、休闲度假为一体的顶级居住社区。园区内有4条河、9个湖、200亩儿童乡村公园、200亩黄河文化园、600亩运动休闲公园、600余亩水面、800亩园林化森林、近百万株各类花木，植被茂盛，品129、种繁多，森林覆盖率达%，年被省林业厅评为省级森林公园。2005年被联合国环境规划署评为“国际花园社区”。2007年国家环保署授予果岭山水“绿色社区”殊荣。是目前XX市唯一一处拥有大面积自然生态的一个地产项目。项目因得天独厚的景色、优质的产品品质而吸引了众多高尚人士前来定居，经过多年的浸润，楼盘已成为绝对私有的国际化和顶级化雅派私人住区。(二) 金智万博商城火车站核心稀缺商铺金智万博商城位于福寿街兴隆街交汇处，正对XX火车站、比邻苑陵商场及长途汽车总站，被福寿街、苑陵街、兴盛路和裕元里路所围绕，四边临路、交通便利、人流物流畅通，是火车站批发商圈的最核心区域，同时又是XX唯一商业步行街（德化步行街130、）的出入口，并贯通零售商圈（二七商圈）、绝对是中原小商品批发商圈几十年来的核心地位。项目分两期，二期位于一期北侧（原盛和针织市场），建成后一期二期将联通经营。一期建筑规模近6万平方米，二期建筑规模8.5万余平米，将成为火车站商圈乃至中部地区规模最大的小商品批发市场。一期是小商品批发中心，二期是以经营利润附加值高及具闲逛性的小商品批零市场，经营行业包括精品、头手饰品及彩妆等。2007年4月8日上午，金智万博商城一期首次公开认筹活动正在进行，上千位投资者紧张等待着选房开始，售楼部当天首推个铺位，截至下午点，个铺位已被选筹一空。4月8日，售楼部首次公开认筹活动现场(三) 苏荷中心XX首个奢华商务地标131、建筑苏荷中心，立足中州大道农业路黄金轴线，坐拥新老双城之上，CBD商务圈、CLD生活圈、经三路商务圈三圈际会，是中部大观地产继思念果岭国际社区后开发的一个高端商务地产项目。苏荷中心以独有的“X”建筑造型和优越的地理位置，以“一花一世界，步步是未来”的东方意向和国际理想，独创花开富贵的建筑体，成就一座代言XX的地标建筑。同时项目以独有的高端配置层层空中花园、挑高10米超五星级大堂、专属国际会议中心、VIP总裁洗手间设计、3.2米层高、一级资质物业管理、全智能化配套等，成就中原新奢华主义商务地标。苏荷中心整层3200平方米，以四朵金花的平面布局，360度采光通风，层层空中花园设计，个性化办公环境将132、绿色商务演绎至极致，为高品质商务人士营造优雅“空中的地面生活”，与外部璀璨的商务场域交相辉映。据悉，目前已有30余家中部一线品牌公司机构强势落户。9.17 正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城项目自主开发和配套安置区建设框架协议甲 方：XX新郑综合保税区（XX航空港区）管理委员会 乙 方： 河南正弘置业有限公司 签约日期： 签约地点： XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城项目自主开发和配套安置区建设框架协议 甲 方：XX新郑综合保税区（XX航空港区）管理委员会乙 方： 河南正弘置业有限公司 为推进XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城工作133、，加快航空港区城市化进程，确保被安置人员和重大项目员工按时入住，甲乙双方根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、XX市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政文2011257号）及其他相关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就相关事宜协商一致，订立本协议，共同信守。1、项目运作模式1.1根据XX新郑综合保税区（XX航空港区）实际情况，按照XX市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政文2011257号）精神，XX新郑综合保税区（XX航空港区）合村并城项目采取“政府主导，市场化运作，安置与开发共举，安置区建设先行”的模式进行。1.2甲方提供针对性的开发用地出让条件，乙方通过134、土地摘牌方式获得开发用地使用权，双方约定乙方将按照不高于290 万元/亩的价格获得该宗开发用地使用权，土地出让金总额为24 亿元，乙方通过“现金+建设保障房+建设中心公园”的方式缴纳土地出让金，以现金方式缴纳的土地出让金为76376 万元，剩余土地出让款通过在甲方指定地块建设安置房和中心公园的方式交付，乙方建设安置房和中心公园总造价约16.3亿元。1.3乙方自主安排开发用地的开发建设，按照甲方确定的标准和时间承担安置区和北区中心公园的投资和建设，其中中心公园整体投资不低于4亿元人民币。2、开发和安置用地的提供方式、位置、面积及规划指标2.1开发用地使用权的提供方式：挂牌出让；本协议共涉及出让地135、块 13 块，面积共 969.3 亩。地块位置详见附件三（开发地块红线图），规划指标以批准的控制性详细规划为准。商业用地的容积率应在2.0以上，且不计入整体配套开发地块的平均容积率。2.2安置用地使用权的提供方式：划拨（划拨至滨河办事处）；本协议共涉及安置地块 5块，占地面积为 434.5亩，总建筑面积为 600459.72 m2，其中，地上建筑面积为 557676.34 m2，地下建筑面积为 42783.38 m2，地块位置详见附件一（安置区地块红线图），安置区建设规划指标详见附件二（安置区地块规划指标说明）。3、开发用地供应3.1甲方承诺在安置房建设开工后6个月完成配套开发用地总量40%的136、征收、补偿、报批、挂牌，满足开发条件；一年内全部完成开发用地的征收、补偿、报批、挂牌，满足开发条件。其中湛庄村址上的一块配套开发用地在乙方安置房交房后6个月内，满足开发条件。3.2开发用地土地出让价款由土地征收成本、房屋征收补偿费、土地出让总价款上解等三部分组成。本协议涉及开发用地共 969.3 亩，按照批准的控制性详细规划确定的用地性质。3.3 甲方同意按照规划在中心公园区域内出让给乙方15%的商业用地（共计约52.5亩）。3.4 乙方缴纳 1.5 亿元作为开发地块土地定金。在本协议签订后五日内缴纳至甲方财政部门指定账户，乙方即获得开发用地的开发权。3.5开发用地挂牌后，乙方须在摘牌后60日137、内交齐相应面积土地出让金。开发用地定金作为相应面积土地出让金的一部分交至甲方财政土地出让金专户。4、安置区建设保证金的管理为保证安置区建设的顺利进行，乙方应在本协议签订后五日内将 5000 万元作为建设保证金转入监管账户，根据安置区建设进度拨付使用，安置区建设竣工前，乙方须保证监管账户余额不得低于 2000 万元。5、甲方的责任5.1完成项目区域内土地的征地、拆迁、安置补偿、用地手续办理等工作。5.2安置用地的项目立项、环评、规划、土地使用权证及报建等手续的办理工作。5.3积极协调配合乙方完成开发用地项目立项、环评、规划、土地使用权证及报建等手续的办理工作。5.4将供水、排污、道路、电力（专用138、线路开闭所以上部分由甲方投资建设，开闭所及以下部分由乙方投资建设）、电信等市政设施管线、管网接至本项目用地红线外一侧（实际接驳点按批准的规划实施），并确保市政管线、管网的容量满足项目建设需要，其接驳交付时间应满足项目开发进度的要求。5.5积极配合并协助乙方将配套开发项目作为中心公园综合体申报为省重点建设项目，并享受XX市同类项目的税费减免等最优惠政策（具体优惠政策另行制定）。5.6 该项目作为甲方的重大建设项目，成立由甲方领导挂帅，各相关局委负责人组成的项目指挥部和工作组，专项对接，特事特办。5.7 对于乙方摘牌取得的配套开发土地，甲方应保证在乙方满足规划技术规范的基础上自主进行开发和规划，并139、获得批准。5.8 甲方职工住宅（具体位置详见规划图）委托乙方代建，甲方以经过双方核算并认可的成本价作为团购价格购买。具体建设进度由乙方按照开发地块整体统一规划建设实施。具体代建事宜双方另行协商确定。甲方以成本价购买乙方在配套开发地块规划开发建设的写字楼作为管委会办公楼（具体位置详见规划图）。具体建设进度由乙方按照配套开发地块整体统一规划建设实施。具体事项双方另行协商确定。5.9 配套开发地块中心位置的中心公园（具体位置详见规划图）的规划通途及用地性质不得进行任何规划变更。依据双方认可并经过批准的规划方案，允许乙方投资建设4%的服务配套设施，建成后乙方无偿获得公园用地范围内配建的各种配套设施（含140、地下部分）40年的经营权（市政配套设施除外），经营期满之后无偿移交给甲方。具体建设事宜双方另行协商确定。6、乙方的责任6.1按照XX新郑综合保税区（XX航空港区）地块项目安置区建设标准进行安置区建设（详见附件四），并按照本协议约定投入安置区建设所需的全部资金。该投资资金（约12.79亿）应列入开发用地土地成本。6.2严格按照安置区建设协议进行安置区建设，并保证交房质量及交房时间详见附件五(安置房建设协议)。6.3对安置区建设的工程质量和施工安全负全部责任。6.4在安置房竣工验收合格后将竣工资料交相关部门备案。6.5 中心公园建设不少于4亿元人民币，该项投资资金计入配套开发用地的土地成本详见附件141、六（中心公园建设协议）。7、违约责任7.1除受不可抗力因素影响不能履行本协议外，任何一方不履行或不按约定履行本协议规定的义务，均应承担违约责任。7.2因甲方原因，使乙方无法获得开发地块，甲方应在60个工作日内将乙方的全部投入加20%的利润退还乙方。7.3因乙方原因，导致安置区不能按期完工或出现质量问题的，乙方应承担相应的违约责任，具体规定详见附件五（安置区建设协议）。8、其它8.1本协议一式肆份，双方各执贰份。8.2本协议经双方签字盖章后生效。8.3未尽事宜双方另行协商，以补充协议方式确定。补充协议与本协议具有同等法律效力。8.4甲乙双方凡与本协议有关的一切争议，首先应协商解决，协商不成，通过法律途径解决。（以下无正文）（此页无正文）甲方（公章）： 乙方（公章）： 法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人： 签约时间： 签约时间：