1、 XX创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告广东省国际工程咨询有限公司二二一年二月 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 目i录第一章总论.11.1 项目背景.11.2 项目概况.3第二章 项目建设的背景与必要性.62.1 项目建设背景.62.2 项目建设的必要性.72.3 项目建设的可行性.12第三章 区域产业基础与园区定位.173.1 新冠疫情应对进程.173.2 区域产业基础.223.3 园区企业与功能定位.24第四章建设内容与规模.304.1 建设内容.304.2 建设规模.30第五章场址介绍与建设条件.315.1 场址介绍.315.2 建设条件.32第六章工程建设方案.2、366.1 工程概况.366.2 建筑设计.366.3 结构方案.49 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 6.4 给排水方案.516.5 消防工程.536.6 电气工程.546.7 空调与通风.55第七章环境影响评价.567.1 项目对环境的影响.567.2 项目的环境保护措施.567.3 环境影响评价结论.58第八章节能分析.598.1 用能标准和节能规范.598.2 项目能耗状况与能耗指标分析.598.3 节能措施.608.4 节能评价.ii63 第九章 劳动安全与消防.64 9.1 主要危害因素分析.649.2 采取的安全措施.649.3 劳动卫生.64 第十章 组织3、机构与人力资源配置.66 10.1 建设期间组织机构与人力资源管理.6610.2 运营期间组织机构及人力资源配置.66 第十一章第十二章 项目进度计划.67招标情况.6812.1 招标内容及范围.6812.2 招标的组织形式及方式.68第十三章投资估算与资金筹措.70 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 13.1 投资估算.7013.2 投资计划与资金筹措.73第十四章财务评价.8614.1 编制依据或说明.8614.2 财务评价.8614.3 财务评价结论.87第十五章经济社会效益评价.8815.1 经济效益评价.8815.2 社会效益评价.88第十六章风险分析.9216.4、1 风险的识别与防范对策.9216.2 风险程度分析.9416.3 风险评价结论.94第十七章结论与建议.9617.1 研究结论.9617.2 发展建议.98附表：财务分析表.iii100 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 第一章1总论 1.1 项目背景1.1.1 项目名称建设单位：XX生物科技（广州）有限公司XX生物科技（广州）有限公司（以下简称XX公司）由广州高新区投资集团有限公司于 2017 年 9 月出资成立，公司注册资本 4 亿元人民币，是广州黄埔区、广州开发区首家专业从事生物医药厂房建设的国有企业，将通过与国际著名生物医药公司合作，积累生物医药产业项目投资建设经5、验和能力，逐步发展为华南地区生物医药产业投资建设专业化公司。经营范围是研究和试验发展，包括房屋建筑工程施工；场地租赁（不含仓储）；投资咨询服务;生物技术推广服务；生物技术咨询、交流服务；生物技术转让服务；物业管理;机械设备租赁;医疗设备租赁服务;冷库租赁服务；房地产开发经营；自有房地产XX创新型疫苗生产基地项目1.1.2 建设单位简介经营活动。XX公司主要投资项目：GELonza 生物制药项目，主要与美国通用医疗集团（GE）合作，在广州中新XX生物医药价值建设一组KUBio Facility 厂房、综合实验办公楼、非洁净公用工程和符合 GMP 要求的仓储区域，建设完成后租赁予全球最大的生物医药6、生产企业、瑞士制药化工巨头 Lonza 集团进行单克隆抗体药物生产。项目投资总额约 4 亿元人民币，计划今年底完成建设并投入运营。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 1.1.3 2研究范围 投资项目可行性研究指南（试用版）中第二部分“可行性研究报告编制大纲”的相关内容，结合本项目实际情况，确定本项目可行性研究范围主要包括：项目总论、项目建设的必要性、建设内容与规模、场址介绍、建设条件、工程建设方案、环境影响评价、节能评价、劳动安全消防、组织机构与人员配置、项目实施进度、工程招投标、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险分析、结论与建议等，为有关部门对工程项目决策和建设提7、供科学依据。1.1.4 项目提出的理由与过程 新冠肺炎疫情是新中国成立以来在我国发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件。以习近平同志为核心的党中央始终把人民群众生命安全和身体健康放在第一位，全面加强对疫情防控的集中统一领导。习近平总书记亲自指挥、亲自部署，科学研判疫情形势，采取切实有效措施，形成了全面动员、全面部署、全面加强疫情防控的战略格局。2020 年 2 月 14 日，习近平总书记在中央全面深化改革委员会第十二次会议上，对完善重大疫情防控体制机制、健全国家公共卫生应急管理体系作出重要部署，要求总结经验、吸取教训，从体制机制上创新和完善重大疫情防控举措，健8、全国家公共卫生应急管理体系，提高应对突发重大公共卫生事件的能力水平。2020 年 2 月 23 日，习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上发表重要讲话，再次对完善重大疫情防控体制机制、公共卫生应急管理体系作出部署。认真学习贯彻习近平总书记重要指示，围绕完善重大疫情防控体制机制、按照国家公共卫生应急管理体系的要求，抓紧补齐体系制度短板。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 2020 年 12 月 29 日，黄埔区委广州开发区党工委书记周亚伟在区行政服务中心 A 栋 121 会议室主持召开会议，研究疫苗生产基地规划设计方案等重点工作，会议指出：“疫苗生产9、是生物医药产业重要组成部分，在XX生物医药产业核心区规划建设疫苗生产基地有利于完善我区生物医药产业布局，加速抢占全球生物医药产业的发展制高点，并将与 GE 亚洲生物科技园、百济神州、瑞士龙沙、康方生物等众多龙头医药产业项目，汇集成生物医药高端产业“到黄埔去”的潮流。各相关单位要高质量、高标准推进疫苗生产基地建设，按照年产 10-12 亿剂疫苗的产能标准，打造国际领先的现代新型疫苗生产示范基地。”会议要求：“由高新区集团负责，XX合作事务办、区投资促进局等单位配合，在保证工程安全、质量前提下，尽快启动项目3建设，争取疫苗生产基地早日投产。”为积极响应国家疫情防控及推进建设开发区疫苗生产基地，建设10、单位特委托我司对项目的可行性进行分析。1.2 项目概况1.2.1 项目拟建地点本项目地块位于中新广州XX国际生物医药创新园区内，创新大道以西，智慧路以北，拟建项目用地面积 36323 。1.2.2 建设规模拟建疫苗生产基地项目用地面积 36323 ，总建筑面积 126635，其中地上建筑面积 106045 ，地下建筑面积 20590 。容积率为2.92，建筑密度 45%，绿地率为 15.4%。建设内容包括 4 栋疫苗综合厂房（含地下车库及设备房），1 栋动物实验厂房（含地下污水处理站），1 栋危险品库和 1 栋门卫室。项目建设内容与规模如下所示。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究11、报告 项目建设内容与4规模 表 1-2-1 序号 单体名称建筑面积（）主要功能 疫苗综合厂房高层1厂房A28737生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 B26258生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 C22726生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 D20872生产厂房、办公、质检、实验 2危险品库180 3动物实验厂区7222动物实验 4门卫室50门卫室 5 5计容建筑面积计容建筑面积106045106045 6停车库机动车停车位 340 个，非机动车 100019390个 7污水处理站兼废品废物间1200污水处理站，位于地下 8 8不计容建筑面积不计容建筑面积2059020512、90污水处理站，公用设备房，车库污水处理站，公用设备房，车库 9 9总建筑面积总建筑面积126635126635 10景观绿化5598.81 11道路广场12563.69 1212总用地面积总用地面积3632336323 1.2.3 主要建设条件 主要水、电、气和通讯等各种基础设施均可接入，其他基础建设条件正在逐渐的完善中，基本能满足项目的建设与使用。1.2.4 项目总投资 项目总投资包括建设投资、建设期利息及流动资金。建设投资为 75634.52 万元，其中工程费用 59518.97 万元，工程建设其他费用 8029.74 万元，土地费 1330.94 万元，工程预备费用6754.87 万元13、。项目拟向银行融资 53870 万元，约占项目建设投资的 70%，贷款期限为 15 年，贷款利率按现行 5 年期以上贷款的基准利率 4.9%计算，则建设期利息为 1319.82 万元，详见财务分析报表的还本付息表。因此总投资为 75634.52+1319.82=76954.33 万元。1.2.5 财务分析结论以项目建设期 1 年，运营期 19 年，合计 20 年作为计算期。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 运营期内项目总收入约为 193130 万元（含税），净利润总额为43710 万元。项目投资内部收益率（税前）7.53%，投资回收期（税前）11.57 年，净现值（税前）为14、 10178 万元。动态投资回收期 17.46 年。项目投资内部收益率（税后）6.04%，投资回收期 12.79 年，净现值为255 万元。资本金内部收益率（税后）8.23%，投资回收期 13.88 年，净现值为 6617 万元。所得税前后的内部收益率均大于基准收益率 6%，财务净现值均大于 05，项目具有较好的盈利能力，项目财务可行。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 6第二章 项目建设的背景与必要性 2.1 项目建设背景 新冠肺炎疫情是新中国成立以来在我国发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件。以习近平同志为核心的党中央始终把人民群众生命15、安全和身体健康放在第一位，全面加强对疫情防控的集中统一领导。习近平总书记亲自指挥、亲自部署，科学研判疫情形势，采取切实有效措施，形成了全面动员、全面部署、全面加强疫情防控的战略格局。2020 年 2 月 14 日，习近平总书记在中央全面深化改革委员会第十二次会议上，对完善重大疫情防控体制机制、健全国家公共卫生应急管理体系作出重要部署，要求总结经验、吸取教训，从体制机制上创新和完善重大疫情防控举措，健全国家公共卫生应急管理体系，提高应对突发重大公共卫生事件的能力水平。2020 年 2 月 23 日，习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上发表重要讲话，再次对完善重大疫情16、防控体制机制、公共卫生应急管理体系作出部署。认真学习贯彻习近平总书记重要指示，围绕完善重大疫情防控体制机制、按照国家公共卫生应急管理体系的要求，抓紧补齐体系制度短板。本项目旨在建成国内顶级水平的疫苗生产基地，主要用于多条技术路线新冠疫苗的研发、生产，以及流感疫苗大规模生产等，是对国家疫情防控措施的积极响应。2020 年 12 月 29 日，黄埔区委广州开发区党工委书记周亚伟在区行政服务中心 A 栋 121 会议室主持召开会议，研究疫苗生产基地规 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 划设计方案等重点工作，会议指出：“疫苗生产是生物医药产业重要组成部分，在XX生物医药产业核心区规17、划建设疫苗生产基地有利于完善我区生物医药产业布局，加速抢占全球生物医药产业的发展制高点，并将与 GE 亚洲生物科技园、百济神州、瑞士龙沙、康方生物等众多龙头医药产业项目，汇集成生物医药高端产业“到黄埔去”的潮流。各相关单位要高质量、高标准推进疫苗生产基地建设，按照年产 10-12 亿剂疫苗的产能标准，打造国际领先的现代新型疫苗生产示范基地。”会议要求：“由高新区集团负责，XX合作事务办、区投资促进局等单位配合，在保证工程安全、质量前提下，尽快启动项目7建设，争取疫苗生产基地早日投产。”由此可见，疫苗生产基地建设是必要及迫切的。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目建设是抑制新冠疫情全球蔓延趋18、势，提振经济发展的需要。自 2019年 12月 01日，柳叶刀披露首例新型冠状病毒肺炎确诊患者以来，截至北京时间 2021年 1月 26日 7时，全球新冠肺炎累计确诊病例已经超过 1亿例，达到 100203700例，累计死亡病例超过214万例，达到 2147411例。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 8 图 2-2-1 全球新冠肺炎现有确诊病例分布图（排除治愈、死亡，截止北京时间 2021 年 1月 26 日 15 时）国际劳工组织分析了疫情对全球劳动力市场的影响，发现 2020年全球工作时间损失了8.8，导致全球劳动收入下降了3.7万亿美元。国际劳工组织同时预测，大多数国19、家将在大多数国家将在 2021 年下半年恢复，具体年下半年恢复，具体取决于疫苗接种的情况。取决于疫苗接种的情况。世卫组织卫生紧急项目负责人迈克尔 瑞安表示，新冠肺炎很可能会持续传播很长时间，除非人们能遵守防疫规定，且疫苗疫苗覆盖率达到覆盖率达到所需标准。所需标准。世卫组织总干事谭德塞表示，如果不能公平获取新冠疫苗，那么世界将处于灾难性道德失败的边缘，这不仅仅是道德上的失败，还会是经济上的失败。支持公平分配疫苗符合每个国家的中长期经济利支持公平分配疫苗符合每个国家的中长期经济利益，益，在全球各地的疫情都结束之前，新冠肺炎大流行不会结束。本项目预计 2021年 6月主体结构封顶，2021年 4季度20、投入使用，一期产能为 10-12亿剂/年，对于疫情防控及预防具有十分重大的意义，XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 是提振经济发展的需要。2.2.2 项目建设是增强生物安全风险防控，维护国家公共卫生安全的9需要。习近平总书记在中央全面深化改革委员会第十二次会议上强调：“要从保护人民健康、保障国家安全、维护国家长治久安的高度，把生把生物安全纳入国家安全体系，系统规划国家生物安全风险防控和治理体物安全纳入国家安全体系，系统规划国家生物安全风险防控和治理体系建设系建设，全面提高国家生物安全治理能力。”这个全新论断丰富了国家安全体系的内容要素，完善了国家安全体系的顶层设计，同时也为维21、护国家生物安全明确了路径。此次新冠肺炎疫情爆发后，由于其传染性强、潜伏期长、初期症状不明显、发病迅速等特点，迅速对人民身体健康和生命安全造成严重威胁，中共中央于 2020 年 1 月 25 日成立应对疫情工作领导小组，全国共有 31 个省区市陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应，以上特征都表明此次新冠病毒肺炎疫情已触达国家安全事件标准，我们不仅要集中力量解决疫情防控的当务之急，也要运筹谋划从国家安全治理的高度完善顶层设计。目前虽然国内新冠肺炎疫情总体防控形势趋好，但鉴于疫情在境外发展势头迅猛，输入性风险也在不断加剧输入性风险也在不断加剧。把生物安全纳入国家安全体系，就是把新冠肺炎疫情这一公共22、卫生安全事件上升到生物安全、国家安全的高度，把防控重大新发突发传染病与应用生物技术安全、实验室生物安全、生物资源和人类遗传资源的安全、防范外来物种入侵与保护生物多样性、生物恐怖袭击、防御生物武器威胁等安全内容融合为有机整体，提升国家安全治理的能力和水平。本项目旨在建成国内顶级水平的疫苗生产基地，主要用于多条技术路线新冠疫苗的研发、生产，以及流感疫苗大规模生产等，起到一起到一 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 定程度的生物安全风险防控功能定程度的生物安全风险防控功能，是维护国家公共卫生安全的需要。2.2.3 项目建设是黄埔区广州开发区布局 IAB+NEM 产业的战略需10要。23、黄埔区、广州开发区作为广州国际科技创新枢纽核心区，正加快打造高端高质高新现代产业新体系。黄埔区着力打造电子信息、新材料等 18 个国家级产业基地和园区，形成电子、汽车、化工三大千亿级产业集群，新材料、食品饮料、金属制造、生物健康四大 500 亿级产业集群。与此同时，广州开发区率先发布 IAB 主导产业政策广州市黄埔区 广州开发区加快 IAB 产业发展实施意见，提出大力实施IAB 主导产业“8588”计划，即实现“8 千亿规模”、实现“5 个一批”、实施“8 大工程”、给予三个“8 项政策”支持。到 2022 年，培育形成世界级新一代信息技术、人工智能、生物医生物医药产业集群药产业集群，建设集聚24、集约集成、关联互动融合、高端高质高新的 IAB主导产业集聚区，实现产业示范全国、引领亚太、领跑全球。全区 IAB主导产业规模年均增长 20%以上，总规模超 8000 亿元，新一代信息技术、人工智能、生物医药产业规模分别超 5500 亿元、1000 亿元、1500亿元。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 11 图 2-2-2 IAB+NEM 产业示意图本项目建设满足疫苗研发生产企业的创新发展、产能扩建需求、为企业提供协同发展空间，重点支持成长性好的企业快速发展。通过本项目的建设运营，疫苗研发生产价值链不同环节的高成长企业之间、企业与区域资源之间的联系日益密切，成为一个密不可分的25、整体，总体上拉动广州开发区生物医药产业集群发展，提升区域创新整体实力。因此，项目建设是黄埔区广州开发区布局 IAB+NEM 产业战略需要。2.2.4 项目建设是实现集群发展，推动区域经济的需要。充当黄埔发展排头兵的广州中新XX，因其已有的高创产业和人才氛围，使得XX成为黄埔发展中的重中之重。作为广州大力发展IAB 产业的“主战场”，广州中新XX正在进一步加速区域二次腾飞，着力打造“IAB”+“NEM”价值创新园，加快推动枢纽型网络 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 城市建设，打造创新创业宜居环境，加快推进知识产权综合改革试验阶段性工作，构建核心竞争力，围绕战略性新兴产业夯实26、产业布局，加快企业落地生根开花结果，打造国际高端形象，全面推动广深科技创新走廊12核心平台建设，积极融入粤港澳大湾区发展。本项目建设对于进一步促进黄埔区、广州开发区乃至广州市的经济快速发展具有十分重要的意义。2.3 项目建设的可行性2.3.1 政府对于新冠肺炎疫苗生产的支持力度大2020 年 3 月 2 日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在北京考察新冠肺炎防控科研攻关工作时强调，人类同疾病较量最有力的武器就是科学技术，人类战胜大灾大疫离不开科学发展和技术创新。他指出，疫情发生以来，全国科技战线积极响应党中央号召，有关部门组成科研攻关组，确定临床救治和药物、疫苗研发、检测确定临床救27、治和药物、疫苗研发、检测技技术和产品、病毒病原学和流行病学、动物模型构建五大主攻方向。术和产品、病毒病原学和流行病学、动物模型构建五大主攻方向。梳理各国卫生机构以及疫苗研发企业官方材料得出，疫苗从研发到上市需要经历六个流程：探索阶段、临床前期、临床开发、注册审批、生产、质量控制。从全球经验看，过去一种疫苗从研发到上市，一般需要 10 年以上，投入 10 个亿以上。此次新冠疫苗 330 多天就能够上市，研发速度之所以能够这么快，关键在于依靠国家强大的制度优势及政府政策的支持。整个疫苗的研发过程得到了国家很多部委的大力支持，包括科技部、卫健委、药监局、工信部等。各部门采取应各部门采取应急状态的研发28、和审批程序，很多技急状态的研发和审批程序，很多技术路线并行开展术路线并行开展，各疫苗研发审评机构将审评程序由“串联”变“并联”，使得疫苗研发、审批时间最大限度缩短。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 疫苗研发成功后，如何尽快扩大产能满足接种需求，成为当务之急。为加快推动新冠疫苗产业化进程，工信部专门成立了新冠疫苗生工信部专门成立了新冠疫苗生产保障工作专班产保障工作专班，每周调度重点企业产能建设进度，要求各条技术路线的企业同步推动产能建设。组织相关省市的工信部门安排专人去对接和服务企业，推动各条技术路线的企业加快产能建设推动各条技术路线的企业加快产能建设。同时，工信部还对新冠病29、毒疫苗的整个产业链和供应链作了全面梳理，指导企业对关键的原辅料、关键设备以及耗材等重要生产物料的供应风险进行认真的研判和分析，做好上下游供需对接，保障新冠病毒疫苗生产供13应链的稳定。工业和信息化部消费品工业司负责人毛俊锋表示，产能实际上是一个动态持续提升的过程。还有其他技术路线，产能建设也是按照计划在有序推进。下一步工信部将同各相关部门加强协调配合，形成政策合力，进一步推动产能提升，保障好疫苗生产的供应链畅通进一步推动产能提升，保障好疫苗生产的供应链畅通，全面做好新冠病毒疫苗规模化生产的组织和保障工作。2.3.2 我国积极对外提供疫苗援助，总体需求大随着中国第一款新冠灭活疫苗附条件上市和其他30、疫苗在海外多国期临床试验的深入推进，国际上越来越多国家认可并排队订购和接种中国新冠疫苗。2020 年 10 月 8 日，中国同全球疫苗免疫联盟签署协议，正式加入由 WHO 等机构牵头成立的“新冠肺炎疫苗实施计划（COVAX）”。该计划拟于拟于 2021 年底前向全球提供年底前向全球提供 20 亿剂新冠病毒亿剂新冠病毒疫苗，供应给“自费经济体”和“受资助经济体”疫苗，供应给“自费经济体”和“受资助经济体”，旨在加快新冠疫苗的开发和生产，确保每个国家都能公平地获得新冠疫苗。2021 年 1 月 2 日，埃及正式批准紧急使用中国国药集团新冠灭活疫苗，计划从中国订购 4000 万剂疫苗；2021 年 31、1 月 3 日，泰国宣布已与中国科兴公司签署新冠疫苗订购协议，采购 200 万剂新冠疫 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 苗；2021 年 1 月 6 日，秘鲁宣布已与中国国药集团达成购买协议，首批 100 万剂疫苗将于本月抵达秘鲁；2021 年 1 月 6 日，印尼总统佐科宣布从中国科兴公司订购的 300 万剂疫苗已抵达，向全国分发；2021 年 1 月 10 日，塞舌尔总统拉姆卡拉旺率先接种国药集团新冠疫14苗，鼓励全国民众接种中国疫苗。塞尔维亚卫生部长隆查尔 2021 年 1月 19 日接种了中国国药集团生产的新冠疫苗，成为中国疫苗在塞的首名接种者。隆查尔在接种疫苗后32、说，中国疫苗是在塞尔维亚获批使用的三种新冠疫苗之一，是安全有效的。此前，首批由中国国药集团生产的新冠疫苗 1 月 16 日上午运抵塞尔维亚首都贝尔格莱德。阿塞拜疆 2021 年 1 月 18 日正式启动第一阶段新冠疫苗接种工作，阿卫生部长奥格塔伊希莱里耶夫在首都巴库率先接种了中国科兴公司研发的新冠疫苗。巴西国家卫生监督局 2021 年 1 月 17 日召开特别会议，宣布给予中国科兴公司研发的新冠疫苗紧急使用许可。随后，首批疫苗接种工作在圣保罗大学临床医院展开。1 月 18 日下午 5 时，疫苗接种工作正式在巴西全国开启。除了从中国进口疫苗外，巴西布坦坦研究所还从中国进口疫苗原材料进行本地灌装，33、以保障巴西的疫苗供应。智利公共卫生研究院 2021 年 1 月 20 日宣布，给予中国科兴公司研发的新冠疫苗紧急使用许可。智利公共卫生研究院代院长加西亚当天在专家委员会投票结束后说，中国科兴疫苗是一款安全和有效的疫苗，能够有效降低重症感染率和入院率，因此决定给予其紧急使用许可。巴基斯坦药品管理局 2021 年 1月 18日给予中国国药集团新冠灭活疫苗紧急使用授权。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 伊拉克卫生部 2021 年 1 月 19 日宣布，批准在伊拉克紧急使用中国生产的疫苗以应对新冠肺炎疫情。伊卫生部长哈桑塔米米当日表示，伊拉克卫生部已做好接收新冠疫苗的准备工作，确定34、了优先接种人群。伊卫生部发言人赛义夫巴德尔表示，中国疫苗符合伊拉克国15家药品筛选局规定的科学标准。印度尼西亚总统佐科 2021 年 1月 13日在雅加达总统府接种了科兴公司研发的疫苗，并通过电视直播展示了自己接种疫苗的过程。佐科在接种疫苗后举行的新闻发布会上说，接种新冠疫苗有助于切断病毒的传播链，为印尼人民提供健康安全的保障，并有助于加快经济复苏进程。1 月 14 日起，印尼正式开始大规模分阶段为全民免费接种疫苗。土耳其药品和医疗设备局 2021 年 1 月 13 日发布公告，批准紧急使用科兴公司的新冠疫苗。这是土耳其批准紧急使用的首款新冠疫苗。土耳其卫生部长科贾表示，感谢中方在土耳其疫苗接35、种项目上给予的有力支持和发挥的友好作用。菲律宾总统杜特尔特 2021 年 1 月 13 日晚在全国电视讲话中说，菲政府计划采购的中国新冠疫苗质量好。菲律宾总统发言人哈里洛克 1 月 14 日在总统府新闻发布会上说，中国国药集团和中国科兴公司生产的新冠疫苗采用了灭活疫苗技术，灭活疫苗的技术路线稳妥安全。2.3.3 常态化疫情防控机制下，全民接种新冠疫苗逐步展开根据以往疫苗预防接种的效果观察，结合新冠疫苗临床试验显示的保护率，理论上需要有理论上需要有 70%70%至至 85%85%左右的人群接种疫苗，才可能建左右的人群接种疫苗，才可能建立较稳固的群体免疫屏立较稳固的群体免疫屏障障。目前一些国家和地36、区批准中国新冠疫苗注册上市或紧急使用，更多国家和地区与中国达成了疫苗采购协议。中 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 16国新冠疫苗为这些国家和地区抗击疫情提供助力。2021 年主要国家疫苗接种计划 表 2-3-1 资料来源：界面新闻、智研咨询整理开始接种日期开始接种日期国家国家计划计划 2020 年 12 月 5 日俄罗斯2021 年秋，70-80%民众接种疫苗 2020 年 12 月 8 日英国2020 年 12 月底将有 400 万人接种，2021 年开始大规模接种 2020 年 12 月 14 日美国2020 年 12 月内为 2000 万人接种第一剂疫苗 加拿大大多37、数加拿大人可在 2021 年 9 月接种疫苗 2020 年 12 月 17 日沙特2021 年底，70%人口接种疫苗 2020 年 12 月 24 日智利2021 年上半年，80%人口完成疫苗接种 墨西哥2022 年 3 月实现疫苗接种全国覆盖 2020 年 12 月 27 日德国2021 年夏，疫苗供全民接种 希腊2021 年 2 月开始大规模接种，夏季前完成所有疫苗接种 2021年1法国月为养老机构接种，之后为居家老人和医护人员接种；2021 年春季结束前将开放疫苗接种 意大利2021 年夏季末，完成 4200 万人疫苗接种 西班牙2021 年 6 月接种人数达到 1500 万至 200038、 万人 2020 年 12 月 28 日阿根廷2021 年 3 月底为 1500 万人接种 其他韩国最早将于 2021 年 2 月、最晚于 3 月按序接种 日本2021 年 3 月内确保能顺利接种 澳大利亚医护人员、老年人率先接种，全面推出预计需要 12 个月 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 17第三章 区域产业基础与园区定位 3.1 新冠疫情应对进程3.1.1 药物疗法 过去一年里，人类一直在寻找治疗新冠肺炎的方法。疫情之初，全世界都期待能一种药物可以迅速问世并有效治疗新冠肺炎。3.1.1.1 瑞德西韦 瑞德西韦是美国公司 Gilead 正在研发的一款广谱抗病毒药物，主39、要用于治疗埃博拉和 MERS 等疾病。新冠疫情爆发后，美国华盛顿卫生局的科学家于 2020 年 2 月初率先带来好消息：美国本土第一例新冠肺炎患者经瑞德西韦治疗后痊愈。Gilead 的 III 期数据显示，使用瑞德西韦 5 天疗程后，有 65%的患者在第 11 天出现临床改善；使用 10 天疗程的患者也出现临床改善趋势，但未显示出统计学差异。然而，关于瑞德西韦的后续研究却并没有获得期望中的效果。2020 年 4 月 30 日，王辰院士和曹彬教授团队公布首个瑞德西韦随机对照临床试验结果。令人遗憾的是，此次临床试验中，瑞德西韦对瑞德西韦对重症新冠肺炎患者临床症状没有明显改善效果。重症新冠肺炎患者临40、床症状没有明显改善效果。2020 年 10 月 22 日，FDA 批准瑞德西韦作为首款新冠治疗药物上市，但 WHO 却公开表示，反对新冠肺炎住院患者使用瑞德西却公开表示，反对新冠肺炎住院患者使用瑞德西韦。韦。WHO 的证据来自它牵头的 Solidarity 药物试验计划。这项计划在世界范围进行 4 种最有希望药物的临床试验，其中就包括瑞德西韦。而这项计划的中期结果显示，无论疾病严重程度如何，目前没有证据表明瑞德西韦能改善这些患者的存活率和住院时间等结果。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 Solidarity 计划还包括了氯喹和羟基氯喹、洛匹那韦-利托那韦、洛匹那韦-利托那韦41、合并抗生素。但目前结果显示，所有疗法均未对死亡率或住院时间造成实质性影响。3.1.1.2 18血浆疗法 在没有特效药的情况下，血浆疗法成为了一种新的治疗思路。血浆疗法，指的是提取康复者血浆并注射给感染者的治疗方法，由于康复者血浆中存在能够识别新冠病毒的抗体，注射血浆可以帮助感染者抵御病毒侵袭。早在 2020 年初的武汉，我国就曾征集康复者血浆，用于救治感染者和进行临床试验，但是血浆疗法面临的问题在于产量，一个病人血浆疗法面临的问题在于产量，一个病人往往需要至少往往需要至少 4 个治愈者捐献血浆，因此这种疗法无法被大规模推个治愈者捐献血浆，因此这种疗法无法被大规模推广应用。广应用。3.1.1.342、 单克隆抗体 科学家尝试找到康复者血浆中可以有效中和新冠病毒的特异性抗体，通过克隆单一细胞的方式大量生产制备，从而研发出另一种新冠疗法，也就是单克隆抗体药物。目前，上海君实生物开发的重组全人源抗新冠病毒单克隆抗体Etesevima（LY-CoV016）注射液已进入临床试验阶段，美国礼来制药研发的单克隆抗体 Bamlanivimab（LY-CoV5550）也已获得 FDA 紧急使用授权。由于抗体药物实际上是一种被动免疫，具有明确的针对性，一旦一旦病毒发生突变，突变又发生在药物设计的靶点上，单克隆抗体就很可病毒发生突变，突变又发生在药物设计的靶点上，单克隆抗体就很可能失去作用。能失去作用。而一个重43、要的限制因素是价格。去年，美国政府拨款 4.5 亿美元向再生元采购 30 万剂 REGN-COV2，每剂约 1500 美元，约合人民币 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 近 1 19万，比辉瑞疫苗贵了七十多倍。全球疫苗免疫联盟首席执行官塞思伯克利表示：“这种疗法的价格不太可能在不久的将来降到在全球范围内可负担得起的水平。”在解决生产成本问题之前，单克隆抗体疗法被大规模生产使用在解决生产成本问题之前，单克隆抗体疗法被大规模生产使用的可能性的可能性不大。不大。3.1.2 疫苗3.1.2.1 疫苗研发试验情况 没有特效药，疫苗已经成为对抗新冠疫情的最优解。2020 年 12 月 44、12 日，美国 FDA 通过了辉瑞/BioNTech/复星医药合作的新冠疫苗的紧急授权使用。这不仅是全球首款上市的新冠疫苗，更是全球首款上市的 mRNA 技术疫苗。据辉瑞发布在 NEJM 上的 III 期临床试验的结果，这款疫苗的有效率为 95.0%（置信区间90.397.6%）。六天后，美国 FDA 为 Moderna 新冠疫苗颁发紧急使用授权（EUA），允许其在美国的分发注射，供 18 岁及以上的人群使用。2020 年 12 月 31 日，中国疫苗传出好消息。国药集团北京研究所的新冠灭活疫苗正式获得国家药监局批准附条件上市，保护率为79.34%。同时，接种全民免费，费用由医保基金和财政共同45、负担。世卫组织欧洲中部时间 2021 年 1 月 22 日公布的数据显示，全球共有 64 款候选新冠疫苗进入临床研究阶段，其中 DNA 疫苗（DNA）有 8 款，灭活疫苗（IV）有 9 款。除了已获批上市的 3 款疫苗外，处于 III 期试验的疫苗仍有 11 款，其中包括我国的科兴、康希诺、国科兴、康希诺、国药中生武药中生武汉、国药中生北京、安徽智飞龙科马。汉、国药中生北京、安徽智飞龙科马。2021 年 1 月 14 日凌晨，巴西 Butantan 研究所公布了科兴新冠疫苗 Late-stage 实验结果，结果显示科兴疫苗的总体有效率 XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 （g46、eneral efficacy）为 50.38%，在 WHO 推荐的 50%及格线上低空20飞过。2020 年 3 月 16 日陈薇院士领衔的康希诺腺病毒载体疫苗的接种第一针领跑全球，并在 II 期临床研究中诱导出优秀的中和抗体和细胞免疫水平。3.1.2.2 疫苗接种情况 国药灭活新冠疫苗上市后，全国多个地区正式开打。上海华山医院感染科主任张文宏认为：如果全球疫苗接种推进顺利，最好情况是疫情在今年下半年就会得到控制。以色列是目前全球范围内疫苗接种率最高的国家。从 2020 年12 月 20 日开始，以色列率先开始为医护人员和 60 岁以上公民优先接种辉瑞疫苗，截止目前，已有超过 227 万人接47、种，其中 55 万人已完成了两剂接种。此外，以色列从 1 月 23 日开始为 16 岁至 18 岁的青少年接种新冠疫苗，这也让它成为了最早为未成年人接种新冠疫苗的国家之一。目前，以色列的接种率已经达到 41.8%，很有可能成为首个完成适龄人口全民免疫的国家。XXGDIECC创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 21 图 3-1-1 世界各国疫苗接种率(数据来源：Our World in Data)统计数据截止时间为：伦敦时间 2021 年 1 月 24 日 20:00根据以色列卫生部数据，接种疫苗的人群中，有超过 1.2 万人的新冠病毒检测呈阳性，其中的绝大多数人只接种了第一剂。这提示仅仅接种48、第一剂疫苗的保护效力并不强，而据辉瑞此前公布数据，第一剂接种第一剂疫苗的保护效力并不强，而据辉瑞此前公布数据，第一剂疫苗接种后的有效率约为疫苗接种后的有效率约为 52%，第二剂疫苗接种后数天，有效率才，第二剂疫苗接种后数天，有效率才将升至将升至 95%左右。左右。WHO 总干事谭德塞表示，新冠疫苗研发进展让我们看到了“病毒隧道尽头的光芒”，但尽管如此，遏制新冠大流行仍有很长的路要走，“我们必须给所有国家的某些人接种疫苗，而不是为某些国家的“我们必须给所有国家的某些人接种疫苗，而不是为某些国家的所有人接种疫苗”。所有人接种疫苗”。3.1.2.3 俄罗斯卫星-V新冠疫苗2020 年 8 月 11 49、日，“卫星 V”疫苗在俄罗斯卫生部注册，成为世界上首个针对新冠肺炎的注册疫苗世界上首个针对新冠肺炎的注册疫苗。疫苗研发人员表示，经过大规模试验，俄罗斯首创的“卫星 V”疫苗已被证明对防范新冠病毒的总GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 22 体有效率为 91.4%。“加马列亚”流行病与微生物学国家研究中心表示，该疫苗在三个临床试验阶段的每个阶段都确认了很高的有效率，并将继续在各国申请“加速注册”。目前已有 50 多个国家申请购买超过 12 亿剂疫苗，用于国际分销用于国际分销的疫苗将在印度、巴西、中国、韩国和其他国家生产。的疫苗将在印度、巴西、中国、韩国和其他国家生产。3.250、 区域产业基础 3.2.1 空间布局 作为广州发展 IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药)和NEM(新能源、新材料)产业的主战场，黄埔区、广州开发区新一代信息技术、人工智能、生物医药三大产业的产值占比均超广州市的 50%，是广州生物医药产业发展的核心区域，被国家发改委认定为“国家生物产业基地”，拥有一批世界级企业、世界级人才、世界级研发机构、世界级平台，获评中国“生物医药最佳园区奖”获评中国“生物医药最佳园区奖”。近年来，军事医学科学院华南生物医药研究院、华南新药创制中心、广州再生医学与健康广东省实验室挂牌陆续在区内挂牌成立，为打造生物医药领域的“国之利器”奠定坚实的基础。GDIECC 51、知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 23 图 3-2-1 黄埔区产业布局规划图 目前区内拥有中新广州知识城、广州国际生物岛、广州科学城等区内拥有中新广州知识城、广州国际生物岛、广州科学城等广州发展生命科学的核心平台广州发展生命科学的核心平台，众多国际一流的项目也先后落户区内，生物医药产业总体发展水平居全国第一梯队，正在迈向具有全球影响力的生物医药健康产业重镇，代表广州参与全球竞争。知识城创新型疫苗生产基地项目GDIECC可行性研究报告 3.2.2 24产业链发展 黄埔是广州生物医疗产业核心区，目前全区已经聚集生物医疗企业 1000 多家，产业规模约占广州市 60%以上，形成了医药制造、52、医疗器械、干细胞与再生医学、精准医疗、体外诊断、检验检测等六大核心产业。3.3 园区企业与功能定位3.3.1 XX公司概况 XX生物科技（广州）有限公司（以下简称XX公司）由广州高新区投资集团有限公司于 2017 年 9 月出资成立，公司注册资本 4 亿元人民币，是广州黄埔区、广州开发区首家专业从事生物医药厂房建设首家专业从事生物医药厂房建设的国有企业，的国有企业，将通过与国际著名生物医药公司合作，积累生物医药产业项目投资建设经验和能力，逐步发展为华南地区生物医药产业投资逐步发展为华南地区生物医药产业投资建设专业化公司建设专业化公司。经营范围是研究和试验发展，包括房屋建筑工程施工；场地租赁（不53、含仓储）；投资咨询服务;生物技术推广服务；生物技术咨询、交流服务；生物技术转让服务；物业管理;机械设备租赁;医疗设备租赁服务;冷库租赁服务；房地产开发经营；自有房地产经营活动。XX公司主要投资项目：1.GELonza 生物制药项目，主要与美国通用医疗集团（GE）合作，在广州中新知识城生物医药价值建设一组 KUBio Facility 厂房、综合实验办公楼、非洁净公用工程和符合 GMP 要求的仓储区域，建设完成后租赁予全球最大的生物医药生产企业、瑞士制药化工巨头 Lonza 集团进行单克隆抗体药物生产。项目投资总额约 4 亿元人民币，计划今年底完成建设并投入运营。2.铂思雅生物制剂研发与产业化基54、地（本次融资项目）。知识城创新型疫苗生产基地项目GDIECC可行性研究报告 3.3.2 25园区定位 XX公司将基于知识城疫苗生产基地整合国内外医药产业方面实力雄厚的企业，引入以腺病毒为载体的人用疫苗类生物制品，以新冠引入以腺病毒为载体的人用疫苗类生物制品，以新冠疫苗为代表产品的关键材料和核心生产部件等上中下游产业链条，疫苗为代表产品的关键材料和核心生产部件等上中下游产业链条，覆盖覆盖技术、研发、生产等产业价值环节，打造粤港澳大湾区一流的生技术、研发、生产等产业价值环节，打造粤港澳大湾区一流的生物医药产业创新发展聚集区。物医药产业创新发展聚集区。3.3.3入驻企业情况 目前XX公司正与拥有疫苗55、生产核心技术的龙头企业和顶尖团队进行了接洽、沟通和谈判，整个项目预计引进 3-4 家疫苗企业进驻。其中，广州恩宝生物医药科技有限公司是由海外高层次人才专家创建是由海外高层次人才专家创建并担任首席科学家，公司核心研发及管理人员均具有国内外知名院校并担任首席科学家，公司核心研发及管理人员均具有国内外知名院校及研究机构经历学习和工作经历，已形成一支国内国际领先的人才团及研究机构经历学习和工作经历，已形成一支国内国际领先的人才团队，公司业务正处于快速增长期。队，公司业务正处于快速增长期。1、广州恩宝生物医药科技有限公司广州恩宝生物医药科技有限公司主营业务为创新疫苗及生物药物研发，包括新型腺病毒疫苗、呼56、吸道传染性病毒中和抗体药物研制，以病毒为载体的新型疫苗和基因治疗策略的研发，同时承接构建以腺病毒为表达载体的技术服务。目前公司研发场地面积超过 1000 平方米，现有员工约 25 人，其中博硕士以上 13人，占员工总数 50%。公司目前通过独有的在病毒遗传改造工程方面的技术对相关呼吸道病毒进行了改造，保证了疫苗的安全性以及有效性。公司具备各种病毒表达载体构建能力，并通过利用公司强大的载体构建能力，向国内外企业集科研机构提供相关病毒载体构建的服务。同时公司目前正在研发新一代溶瘤病毒。3.3.4 价格分析预测GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 26 3.3.4.1 价格预测的57、方法 采用市场比较法（比价法）预测本项目生产厂房的租金。市场比较法是房地产估价最科学、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、贴切实际的估价方法。市场比较法是指：在对估价对象预测价格时，将估价对象与同类项目加以比较对照，并分析各对象之间的具体差异进行修正。市场比较法的租金预测方法为：待估价格=比较案例价格交易情况修正系数。借鉴这种成熟的估价方法，在考虑一定的影响因素的基础上预测本项目建成后未来的市场租金价格。3.3.4.2 修正影响因子本项目基本情况 根据本项目及比较对象的特征，由于项目与比较对象同在开发区，城市化程度和基础设施（水、电、通信）等条件差距不大，本项目租金的预测重点从以下三个角度进58、行考虑：一是客户在同区域获得同等生产厂房面积的价格预期和承受力，二是项目开发建设成本，三是园区开发是否由政府主导，是否着重关注其外部效益而让渡部分本项目的收益。本报告在对同类项目预测中修正区位（地理位置和交通条件）、定位（招商的行业定位，目标客户群体）、周边环境（区域产业氛围和相关配套）、规模（园区规模和集聚效应预期）、用地性质（用地成本）5 个影响因子。本项目在该 5 个影响因子的相关情况如下：1、区位 本项目地块位于康耀南路以南、创新大道以东、智慧西路以北，与 14 号线新南地铁站直线距离约 700 米，交通设施较为便利。比较对象处于开发区交通、商业较为成熟地块，本项目地块周边以工业产业为59、主，商业配套设施相对较为落后。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 27 图 3-3-1 本项目区位图 2、定位 本项目的定位是引入以腺病毒为载体的人用疫苗类生物制品生产企业，以新冠疫苗为代表产品的关键材料和核心生产部件等上中下游产业链条，覆盖实验、质检、生产等产业价值环节。3、周边环境 项目地块地处东区基础设施建设已实现“六通一平”，拥有完整和良好的投资条件。北区以工业企业为主，集合了生物医药、精细化工、新材料、集成电路、物流等类型企业，呈现出良好的发展势头。4、建设规模 地块总用地面积约 3.6 万平方米，项目总建筑面积为 126635平方米，地上建筑面积为 1060460、5平方米，地下建筑面积为 20590平方米。其中，生产厂房建筑面积约 98593 平方米。5、用地性质 本项目用地控规为一类工业用地（M1），与比较对象地块相比，本项目用地成本较低。3.2.4.3 生产用房租金预测 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 28（1）租金比较对象的选取 1）科学城生物医药无尘车间 高新科技园 4 楼、5 楼各 2250 平，现成办公室以及会议室，总经理办公室，无尘车间（百级，万级），两部客梯，一部两吨货梯自带卸货平台。科技园近广园快速、沈海高速、万达广场，享有政府高新补助，园区管理规范、配套齐全，有图书馆、健身房、饭堂、7-11 便利店、运动场61、，适合科研，化妆品，食品，口罩、生物医药等各种行业。2）广州莱迪创新科技园 广州莱迪创新科技园总占用地 100 亩，总建筑面积 21 万。园区已认定为专业生物医药科技企业孵化器培育单位、广州市创新创业(孵化)示范基地、广州市提质增效产业园试点单位，并承接广州“IAB”战略重任，重点引进生物医药、医疗器械与体外诊断、前沿生物技术、精准医疗与健康等高新技术企业。2021 年初即将投入 8 万平米写字楼、GMP 实验室、商务配套，毗邻中国科学院广州生物医药与健康研究院，拥有得天独厚的产业氛围；毗邻万科东荟城、中海誉城、时代春树里等超大型楼盘群，以及锐丰中心、奥园广场等，1.5 公里范围内辐射了商务、62、居住、娱乐等超 15万人生活圈。3）科丰路厂房 科丰路厂房，层高 4.5 米，单层 2300-3300 平，可做办公，研发，生产，仓储，生物医药等，即租即用。4）香山路花园式厂房 广州市黄埔区科学城香山路新出花园式厂房面积共 16800 平米，共 2 栋，4 层标准厂房，2 客梯 1 货梯，空调系统:海尔 VRV 系统，按GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 29 需配电，合同期限:315 年。适合电商，仓储、物流、智能装备及机器人、新材料与精细化工、培训教育机构、金融、IT 总部、节能与新能源汽车、新一代信息技术、生物医药与健康医疗等高新产业。厂房内外形象好，水电齐全，拎63、包即可生产，园区空地大，环境优雅，有现成装修好的豪华办公室。交通十优越，靠济广高速，京港澳高速公路 1.5 公里广园快速 1 公里，国道 1 公里，距离科学城地铁口（21 号线）800 米，厂房门口有多条公交车站点。宿舍设备齐全（空调，热水器，抽烟机等生活家电齐全）员工拎包即可入住。（2）本项目租金价格修正表 本报告在对同类项目生产厂房租金的预测中修正区位（地理位置和交通条件）、定位（招商的行业定位，目标客户群体）、周边环境（区域产业氛围和相关配套）、规模（园区规模和集聚效应预期）、用地性质（用地成本）5 个影响因子。产业用房租金价格修正表 表 3-3-1 修正因素 权重（%）科学城生物医药无64、尘车间 广州莱迪创新科技园 科丰路厂房 香山路花园式厂房 拟合程度 修正系数 拟合程度 修正系数 拟合程度 修正系数 拟合程度 修正系数 区位 25 1.3 0.325 1.3 0.325 1.4 0.350 1.4 0.350 定位 20 1.4 0.350 1.5 0.375 1.5 0.375 1.5 0.375 环境 20 1.3 0.260 1.4 0.280 1.3 0.260 1.4 0.280 规模 20 1.2 0.240 1.1 0.220 1.3 0.260 1.2 0.240 用地 15 1.1 0.110 1.1 0.110 1.2 0.120 1.1 0.110 合65、计 100 1.285 1.310 1.365 1.355 租金（元/月）原价 55 52 47 45 修正后价格 70.68 68.12 64.16 60.98 合计 68 注：修正系数是本项目与比较对象在选定因素上进行对比，由本项目与比较对象的拟合程度和修正因素所占权重相乘，如本项目更优，则修正系数大于 1，如比较对象更优，则修正系数小于 1。因此，预测本项目初始租金为 68 元/月。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 30 第四章 建设内容与规模 4.1 建设内容 本项目为疫苗生产通用厂房项目，是为了引进疫苗生产而建设通用厂房和园区。建设内容包括 4 栋疫苗综合厂房66、，1 栋动物实验房、1层污水处理站，1 栋危险品库和 1 栋门卫室，能满足疫苗原液生产、配液制剂、动物实验、质检、研发等功能。拟建疫苗生产基地项目用地面积 36323 ，总建筑面积 126635，其中地上建筑面积 106045 ，地下建筑面积 20590 。4.2 建设规模 本建设内容包括 4 栋疫苗综合厂房（含地下车库及设备房），1栋动物实验厂房（含地下污水处理站），1 栋危险品库和 1 栋门卫室。具体建设内容及面积见下表。项目建设内容与规模 表 4-2-1 序号 单体名称 建筑面积（）主要功能 1 高层 厂房 疫苗综合厂房 A 28737 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 B 2667、258 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 C 22726 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 D 20872 生产厂房、办公、质检、实验 2 危险品库 180 3 动物实验厂区 7222 动物实验 4 门卫室 50 门卫室 5 5 计容建筑面积计容建筑面积 106045106045 6 停车库 19390 机动车停车位 340 个，非机动车 1000 个 7 污水处理站兼废品废物间 1200 污水处理站，位于地下 8 8 不计容建筑面积不计容建筑面积 2059020590 污水处理站，污水处理站，公用设备房，车库公用设备房，车库 9 9 总建筑面积总建筑面积 126635126668、35 10 景观绿化 5598.81 11 道路广场 12563.69 1212 总用地面积总用地面积 3632336323 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 31 第五章 场址介绍与建设条件 5.1 场址介绍 本项目地块位于中新广州知识城国际生物医药创新园区内，创新大道以西，智慧路以北。项目位于广州市黄埔区，距广州白云国际机场 18.5km,距知识城中心 13km,可达性较强。基地周边路网密集，各面均有城市道路贯通，距离地铁 14 号支线新南站仅为 700m,交通方式多样便利。拟建疫苗生产基地项目用地面积 36323 ，总建筑面积 126635 ，其中地上建筑面积 169、06045 ，地下建筑面积 20590 。地块呈扇形，南北长 158-181 米，东西宽 169-212 米。本项目地块周边以生物产业为主，集合了国际生物医药创新中建八局项目部等企业。项目区位图如下所示：图 5-1-1 本项目区位图 项目影像图见图 5-1-2，项目地块现状见图 5-1-3。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 32 图 5-1-2 项目卫星图 图 5-1-3 项目地形图 5.2 建设条件 5.2.1 自然条件 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 33 1、场地地形 本项目场地位于广州市开发区，地处珠江三角洲平原，珠江支流二级阶地，地势70、较为平坦，地面标高一般为 12.5019.00m。场地周围主要为果林、菜地、河涌等，交通较不便利。2、气候。项目所在区域属南亚热带季风性气候，气候特点是高温多雨。据广州市气象台近 50 年的气象资料，多年平均气温 21.8，常年平均霜降日为 10 天，具有日照时间长、太阳辐射能力强、热量资源丰富等特点。多年均降雨量 1735.7 毫米，雨季为 49 月，多年平均相对湿度 78。本地区风向在秋冬季（103 月）以吹东北到西北风为主，夏季吹东南风为主，春季（4、5 月）和 9 月为季风转换季节，偏北风与偏南风频度相当，无特别明显的长年盛行风。常年主导风向为南向略偏东，最大风速 28-32 米/秒。71、本地区多年平均热带气旋登陆次数 4.7次，集中影响广州的月份是 79 月。广州地区主要自然灾害有：寒潮和冷空气、低温和霜冻、低温阴雨、强对流天气、暴雨、热带气旋、高温、干旱、强风、地震等。5.2.2 经济发展条件 项目位于中新广州知识城国际生物医药创新园区内，创新大道以西，智慧路以北。项目位于广州市黄埔区，距广州白云国际机场 18.5km,距知识城中心 13km,可达性较强。基地周边路网密集，各面均有城市道路贯通，距离地铁 14 号支线新南站仅为 700m,交通方式多样便利。2018 年，全区实现地区生产总值 3465 亿元；规模以上工业总产值 7603 亿元，居全市第一；固定资产投资 11672、5 亿元，居全市第一；GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 34 财税总收入 1052 亿元；合同利用外资 41 亿美元，增长 81%；引进重大项目 138 个，总投资超 2000 亿元。国家商务部最新发布的 2018 年国家级经济技术开发区考评结果，广州开发区在全国 219 家国家级经开区中综合考评高居第二，科技创新排名第一，财税收入排名第一。此外，黄埔区位居全国工业百强区第二。2018年，成功获批全省首个营商环境改革创新实验区，获评“2018年度中国十佳营商环境示范县市”，2018年，跻身全国10大世界一流高科技园区建设行列，荣获2018年度国家科学技术奖一等奖 1 项73、二等奖 3 项。全区科技企业突破 2万家，高新技术企业超过 2000 家，高新技术产品产值 2560 亿元，占全市 78%。2018 年，实现发明专利“灭零”企业 975 家、“倍增”企业 170家，均排名全市第一。首创“互联网+”知识产权集体贯标模式，通过贯标企业占全市总量 35%。该区每万人口发明专利拥有量 105.1 件，是广州市平均水平 4.2 倍；完成专利权质押融资金额 14.5 亿元，占广州市 56.5%。2019 年上半年，全区实现地区生产总值 1848 亿，稳居全市第二；规上工业总产值 3682.27 亿，位居全市第一；财政八项支出 118.82亿，位居全市第一；固定资产投资74、 601.21 亿，位居全市第一。GDP增速连续 6 个季度保持在 7%以上。截至 2019 年 7 月，区内累计建成孵化器 91 家，累计孵化科技企业 3830 家，孵化器总面积近 500 万平方米，成为华南地区最大的孵化器集群和孵化器创新发展的先行区域；聚集各类高端研发机构 960多家。全区入选国家、省、市、区各级人才计划的高层次人才达到GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 35 730 人，高层次人才数量位居全省前列。全区上市企业累计 52 家，约占全市的 1/3，居全市第一；“新三板”挂牌展示企业累计 124 家，约占全市 25%；科创板上市企业 1 家，是广州市在75、科创版上市的第一家企业。全区聚集民营及中小企业超过 2 万家，民营经济已经成为全区的重要力量，全区 80%以上的规上工业企业是民营及中小企业，80%以上的高新技术企业是民营及中小企业，80%以上的授权发明专利、技术创新成果和新产品来自民营及中小企业。呈现实力强、活力足、业态新、贡献大、辐射广、潜力大等特点。可以说，民营经济的不断发展壮大，规模效益不断提升，成为了全区经济社会发展的主引擎和增长极。5.2.4 基础设施条件 1、交通条件 项目位于广州市黄埔区，距广州白云国际机场 18.5km,距知识城中心 13km,可达性较强。基地周边路网密集，各面均有城市道路贯通，距离地铁 14 号支线新南站仅76、为 700m,交通方式多样便利。2、施工建设条件 项目用地所在地位于知识城内，区域用地目前以工业、住宅用地为主。目前项目用地所在区域内拥有良好的工程建设基础，其主要道路、水、电、气和通讯等各种基础设施均已开通，地块其他基础建设条件正在逐渐的完善中，能满足项目的建设与使用。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 36 第六章 工程建设方案 6.1 工程概况 拟建疫苗生产基地项目用地面积 36323 ，总建筑面积 126635，其中地上建筑面积 106045 ，地下建筑面积 20590 。容积率为 2.92，建筑密度 45%，绿地率为 15.4%。项目建设内容与规模如下所示。项目77、建设内容与规模 表 6-1-1 序号 单体名称 建筑面积（）主要功能 1 高层 厂房 疫苗综合厂房 A 28737 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 B 26258 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 C 22726 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 D 20872 生产厂房、办公、质检、实验 2 危险品库 180 3 动物实验厂区 7222 动物实验 4 门卫室 50 门卫室 5 5 计容建筑面积计容建筑面积 106045106045 6 停车库 19390 机动车停车位 340 个，非机动车 1000个 7 污水处理站兼废品废物间 1200 污水处理站，位于地下 8 78、8 不计容建筑面积不计容建筑面积 2059020590 污水处理站，公用设备房，车库污水处理站，公用设备房，车库 9 9 总建筑面积总建筑面积 126635126635 10 景观绿化 5598.81 11 道路广场 12563.69 1212 总用地面积总用地面积 3632336323 6.2 建筑设计 6.2.1 建筑设计指导思想与原则 1、本项目建筑设计以生产安全、人本精神和绿色生态为规划理念，在空间结构规划上打破传统单一的厂房功能布局模式，遵循项目地域特性和企业独特性的原则，打造一个现代新型的疫苗生产示范基GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 37 地。2、布局与设79、计充分反映项目加速器性质内涵的城市形象及时代特征。突出和培育知识城科技企业优势，顺应历史机遇，根据企业的发展定位和规模，合理、高效、集约利用土地，建成形成高层次、高标准的基地园区。3、在满足城市有关基地控制指标要求的基础上，合理利用地形，综合长期发展目标，因地制宜，做到合理设计、分区清晰、交通流畅，并有利于各阶段实施。4、总体规划必须符合城市规划、符合项目总体规划的要求。5、充分尊重环境及注重保护自然资源，注意整体环境与建筑的统一协调，使环境与建筑互相衬托，形成自然景观与人文景观的良性互动。6、应符合现有地形特征，尽量利用地形，减少土方量等方面的工程量。以充分考虑经济性为基础，合理确定建筑的总80、体布局与功能设置。7、综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。6.2.2 总体规划 1、用地分析。项目所在地块位于位于中新广州知识城国际生物医药创新园区内，创新大道以西，智慧西路以北。用地性质为一类工业用地(M1)、项目规划用地面积：36323 、容积率为 3.0、绿地率 20%，、建筑密度45%、交通规划要求：与外部交通衔接的主要出入口方位：北侧，东侧。绿化环境规划要求：绿地率 20%，GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 38 2、总体布置。总占地面积约 3.6 万平方米，总建筑面积约 181、2.66 平方米。建设内容包括 4 栋疫苗综合厂房（含地下车库及设备房），1 栋动物实验厂房（含地下污水处理站），1 栋危险品库和 1 栋门卫室。建筑设计以生产安全、人本精神和绿色生态为规划理念，在空间结构规划上打破传统单一的厂房功能布局模式，遵循项目地域特性和企业独特性的原则，打造一个现代新型的疫苗生产示范基地。根据生产工艺、建筑朝向、风向和市政管网接驳的需求关系，进 行明确的园区功能分区，将生产厂区集约四个体量并置，集约高效，工艺流线合理。设置两个出入口，避免人流、物流的交叉干扰。根据规划指导思想及功能布局的要求进行总体布置。本项目平面布置见图 6-2-1 所示。图 6-2-1 本项目总平82、面布置示意 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 39 图 6-2-2 本项目功能布局布置示意图 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 40 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 41 图 6-2-3 本项目建筑示意 3、交通组织。用地的交通组织以人车分流为基础，车行主入口布置于地块西北GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 42 侧连接厂房区域，另外设置两个车库出入库，其中一个位于地块的北面和东北面。步行系统由入口广场、人行道、园区内部路组成，大部分人流于入口广场进行集散，再分流到各支路人行道，形成完善有效的人行系83、统。图 6-2-4 本项目车行流线示意 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 43 图 6-2-5 本项目货运流线示意 图 6-2-6 本项目人行流线示意 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 44 图 6-2-7 本项目消防流线示意 4、竖向设计 地块整体室外场标高设置为 36.13 米。北侧主入口平进区域内部，东北侧道路可平进区域地库。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 45 图 6-2-8 本项目竖向分析示意 图 6-2-9 本项目场地剖面分析示意 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 46 5、绿化环境。84、绿色山体向基层延伸，与延展交错的建筑形体有机结合，形成层次丰富的空中社区共享空间。立体空间形成退台、通告空间，创造出更多办公绿色互动共享空间。通过建筑与中心景观休闲公园、迷你休闲公园、屋顶花园和墙面绿化，打造出花园式的景观环境。图 6-2-10 本项目景观示意 6、综合管线。综合管线以总体规划为依据而进行总体布置，做到平面上尽量减少管线的交叉次数，在道路断面的竖向布置则避免各管线抢位、冲突现象。各管线做到与道路中心线平行，并严格依照管线与管线间、管线与建筑物等设施间的最小水平间距、垂直间距等有关规范要求。管线综合冲突时处理原则：小管让大管；压力管让重力流管；可弯管让不可弯管；工程量小的让工程量85、大的；检修次数小、方便的让GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 47 检修次数多、不方便的。给水、煤气管均为压力管，管径较小（不大于 300mm），安排在雨、污水管道的上方埋设，覆土厚度保证大于 0.7m，管底埋深不超过 1.1m。在与给水、煤气管道交叉处，雨、污水重力流管道的最小覆土厚度大于 1.2m，避免了两种不同性质管道的冲突。另一方面对雨、污水管道交叉点的管底标高进行了计算和控制，从而避免了管线相交时发生矛盾。另外，不同企业对项目内部功能布置各有不同要求。结合拟进驻本项目业主的调研分析，以及项目建设运作情况，从节约、个性化角度，本项目主要建造毛坯房，统一布置室外工程86、和供配电工程，室内管网配备至各单位门口，其他的内部装修包括特殊的通风系统、双排水系统等，由企业入驻后，根据自身的需求和不同的设备安装要求自行装修布置。在下一步设计工作中，相关的个性化要求和管线的预留情况，设计单位再与拟进驻企业进行衔接沟通。7、外立面设计 本项目外立面部分，建筑外墙采用白色石材，竖向线条采用单一均质的高反射率白色铝板，建筑中部立面使用 LOW-E 玻璃，建筑底部使用灰色压型夹芯板。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 48 图 6-2-11 本项目外立面意向示意 6.2.3 建筑 本项目在北侧设出入口，与康耀康路相接。在地块中央设置 4 栋疫苗综合厂房，每栋87、厂房占地 3025 平方米。4 栋厂房（地下一层地下车库及地下一层污水处理站）。沿各周边厂房设置 7 米宽环形道路。在厂区南侧设置危险品库，在西南角设置废品废物间和污水处理站。建筑形式满足疫苗生产的要求，实现建筑空间与生产模式的紧密结合。营造高效理性的生产工作环境和舒适活力的生产研发环境，并以凸显创新药企业形象特色是设计的关键问题。本项目拟建 4 栋高层生产厂房、1 栋多层动物实验厂房及配套工程：其中 A#生产厂房建筑面积约 28737 。B#生产厂房建筑面积约GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 49 26258 。C#生产厂房建筑面积约 22726 。D#生产厂房建筑面88、积约20872 。地上 7 层，地下 1 层。4 栋综合厂房首层三层层高为 7.9m，四层五层层高为 6.7m，六层层高为 4.5m，七层层高为 5.5m，梯屋层高为 3.3m。建筑高度约50.4m，为丙类高层厂房。首层主要功能为仓库和装卸货区，二层以上主要功能生产车间，局部设办公、管理用房。在首层设一个货车装卸平台。E#动物实验厂房建筑面积约7222。地上4层，建筑高度约24M，为丙类多层厂房。主要功能为动物实验研发，在首层设一个货车装卸平台。地下室 1 层，建筑面积约 20590 ，层高 5.5m。设备房主要有消防水池和消防泵房、生活水池和水泵房、地下污水处理站等。危险品库（1 栋）：建筑89、面积约 180 ，地上 1 层，层高 5.3m。主要功能为危险品仓库。门卫室（兼消防控制室）（1 栋）：建筑面积约 50 ，地上 1层，层高 5.3m。主要功能为门卫室和消防控制室。6.3 结构方案 6.3.1 结构设计年限及安全等级 根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）第1.0.4-1.0.8 条规定的规定，本工程的结构设计使用年限为 50 年，建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为=1.0。6.3.2 设计荷载 根据建筑结构荷载规范、广东省建筑结构荷载规范（DBJ15-2-90）、广州市提高工业用地利用效率实施办法（穗GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行90、性研究报告 50 府办规20194 号）中的有关条文规定取值如下：1、竖向荷载。生产车间地面荷载为 615kN/，其中首层中间仓库是 15kN/，二层和三层生产车间 12kN/，四五层生产车间 10kN/，六七层生产车间 6kN/（仅为工艺荷载，不包含人的活荷载）。地下室楼面活荷载 20kN/，地上楼面活荷载 10kN/（局部设备房 15 kN/）。办公室荷载为 2.0kN/，卫生间、盥洗室荷载为 2.5kN/、通用机房、公用系统机房荷载为 710 kN/，走廊、门厅荷载为 3.5kN/，屋面荷载为 0.53.0kN/。荷载的具体值见下表。荷载标准值表 表 6-3-1 部位 活荷载标准值（KN91、/m2）准永久标准值q 生产车间 详注 2 0.7 仓库 15（详注 2）0.8 厨房 2.0 0.5 食堂 4.0 0.7 办公室 2.0 0.4 卫生间、盥洗室 2.5 0.5 通用机房、电梯机房 7.0 0.8 公用系统机房 10 0.8 走廊、门厅 3.5 0.3 货梯厅 5 0.3 楼梯 3.0.3 不上人屋面 0.5 0 上人屋面 2.0 0.4 屋顶花园 3.0 0.5 注：1、大型设备与结构自重按实际情况考虑，消防车荷载按实际情况计算。2、首层中间仓库是每平米 1.5 吨，二层和三层生产车间每平米 1.2 吨，四五层生产车间每平米 1 吨，六七层生产车间每平米 600kg。仅为92、工艺荷载，不包含人的活荷载。2、风荷载。根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为 B 类。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 51 广州市基本风压值：Wo=0.50KN/m2 风荷载标准值：W=zUsUzWo 6.3.3 建筑物的耐火等级 本工程的耐火等级按二级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范(GB50016-2014)中有关条文设计。6.3.4 结构体系及抗震等级 结构体系：根据建筑结构可靠度设计统一标准，本工程结构安全等级为二级。建筑采用框架结构设计；楼面均为现浇钢筋混凝土楼盖结构。根据建筑抗震设计规范，本工程框架抗震等级为二级，抗震设防烈度93、为 7 度。设计基本地震加速度值为 0.05g。6.3.5 基础型式 本项目基础考虑采用预制混凝土管桩基础，具体的建筑物结构型式应在工程地质报告确定后根据具体情况进行设计。6.4 给排水方案 6.4.1 给水系统 1、水源 水源取自附近市政供水管，接驳 DN300 引入本项目集中加压站。园区内管网为枝状及环状相结合布置（以环状为主），管径 DN150DN300。2、管材 本项目室外给水管采用 UPVC 给水塑料管，室内给水管采用 PPR塑料给水管。3、用水量 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 52 本项目生活用水量估算为 8800 立方米/日，年用水量约为 321.2394、万立方米/年，如下表所示：项目用水量 表 6-4-1 序序号号 用水名称用水名称 用 水 量用 水 量定额定额 单位单位 规模规模 单单位位 最高日用最高日用水量水量(m(m3 3)用水时用水时间间(h)(h)平 均 时 用平 均 时 用水量水量(m(m3 3/h)/h)小时变化小时变化系数系数(K)(K)最大时用水最大时用水量量(m(m3 3/h)/h)1 公建配套用水 80 L/(m2.d)106045 7925.46 8 990.68 1.5 1486.02 2 绿化用水 2 L/(.d)5598.81 11.20 8 1.40 1 1.40 3 广场、道路浇洒用水 2 L/(.d)1295、563.69 25.13 8 3.14 1 3.14 4 地下车库冲洗用水 2 L/(.d)20590 38.99 8 4.87 1 4.87 5 小计水量 8000.77 1000.10 1495.44 6 未预见水量 0.1 800.08 24 100.01 1.00 100.01 7 合计 8800.85 1595.45 4、供水管网 建筑的室内生活用水、以及道路、绿化浇洒用水均采用市政水压供水。园区的给水管网采用环状布置方式，室外给水管网沿区内道路一侧铺设。6.4.2 排水系统 本项目的排水系统采用雨污分流制。排水系统分为生活污水和雨水排水系统。1、污水排放 生活污水排水系统：生活污水96、含粪便，粪便污水经三级化粪处理后汇合生活污水，然后再排入市政污水系统中。2、雨水排放 设置屋面雨水收集系统，屋面雨水由分设于屋面各处的雨水口收集，经雨水管有组织排入市政雨水管网。室外雨水经路面雨水口收集后采用重力流排放，收集后的雨水排GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 53 入市政雨水管道系统。3、管材 室外排水管道采用埋地聚乙烯双壁波纹塑料管，室内污、废水排水管道采用 HDPE 塑料排水管，室内雨水排水管道及室内潜污泵压力排水管道采用涂塑焊接钢管。6.5 消防工程 1、室外消防 室外消防给水自建的市政供水管网供给，由市政水直供从市政给水环状管网不同方向接出两个给水口与室97、外消火栓环状管网相连。在建筑物四周设置室外地上式消火栓，两个消火栓之间的距离不超过120 米。2、室内消防 用室外消防给水干管送入建筑物内，用做室内相关的消防供水，室内消防管径拟采用 100 毫米。每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，室内消防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水向室内消火栓管网供水。3、自动喷水灭火系统 根据自动喷水灭火系统设计规范（GB 50084-2001 2005 版），地下室应设自动喷水灭火系统。设计喷水量为 30L/s，火灾延续时间为 1h，火灾次数为一次，则一次灭火用水量为 108m/h。消防水池供水由市政给水管进行补水98、并供给室内外消火栓系统及自动喷水灭火系统。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 54 6.6 电气工程 6.6.1 负荷等级及预测 本项目的智能化系统、应急照明、各重要设备及消防设备用电属一级负荷；其余为三级负荷。用电设备主要为智能化系统、室内外照明和空调、家电、厂区设备等动力负荷。园区基本用电负荷估算采用负荷密度法计算，详见下表：用电负荷估算表 表 6-6-1 序号 项目 面积（）负荷密度 单位 负荷预测kW 需要系数 有功计算负荷 kW 功率因数(补偿后)视在计算负荷kVA 1 厂房建筑 99068 60 W/5944.09 0.8 4755.27 0.9 5283.699、4 2 道路广场及绿化 18162.5 8 W/145.3 0.8 116.24 0.9 129.16 3 地下车库 1949.8 20 W/38.996 0.8 31.1968 0.9 34.66 4 交流充电桩 130 7 kW/个 910 0.35 318.5 0.9 353.89 合计 7038.39 5221.21 5801.34 因此，本项目总用电负荷约为 5801.34kVA，年耗电量为 1715.17万 kwh。6.6.2 供配电系统 根据以上用电负荷估算，本项目拟设置 1 个变配电房，变配电房按尽量靠近负荷中心的原则设置。根据以上的用电负荷预测及变配电房设置，变电房设置 12100、 台 2000KVA 的干式变压器，负荷率为 70%。低压配电系统采用放射式和树干式相结合的混合式配电系统，配电电压为交流 380/220 伏，配电系统采用 TN-S 系统，低压配电线路敷设至各功能区域，各用户自设分配电装置。照明用电和空调用电尽量分开供给。计算机系统设 UPS 电源。电力、照明设备配电采用 A 级 ZR-YJV23 铠装无卤阻燃型交联聚乙烯绝缘铜芯电缆，消防用电设备、应急照明等一级负荷配电采用耐火矿物绝缘铜芯电缆，沿钢质电缆托盘在吊顶内、竖井内明敷。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 55 本项目内所有电气设备、箱体外壳、桥架等金属部分均与 PE 线可靠101、连接。建筑物内总等电位联结母线与 PE 干线、接地引下线、金属风道、水暖管线及结构板、柱内钢筋等金属构件可靠连接，并在潮湿场所和各专业机房做局部等电位联结。6.7 空调与通风 6.7.1 空调制冷系统 本项目仅在有需要的部分功能区域设置商用分体式或窗式空调器。分体式或窗式空调器根据各功能室的面积选用 10.1KW、7.2 KW、5.3 KW、3.4 KW 等不同的制冷量。6.7.2 机械通风系统 1、地下室汽车库按防火分区设置平时通风兼消防排烟系统，利用车道负压进风或设置机械进风系统。2、地下室非机动车库设置平时通风系统，利用进风井负压进风。3、地下室设备房设置平时通风兼消防排烟系统，利用进风102、井负压进风。4、公共卫生间设机械排风系统。6.7.4 防烟及排烟系统 1、地下室汽车库按防火分区设平时通风兼消防排烟系统，利用车道负压进风或设置机械进风系统。2、超过 20 米的内走廊设消防排烟系统。3、地下室非机动车库设置消防排烟系统，利用进风井负压进风。4、具备自然排烟条件的防烟楼梯间及前室、消防电梯合用前室采用自然排烟；不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及前室、消防电梯合用前室设置消防正压送风系统。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 56 第七章 环境影响评价 7.1 项目对环境的影响 1、项目建设期对环境的影响 在对项目用地内可入驻的生产环节进行筛选后，项目建设期与运103、营期的各类污染源及污染因子见下表：项目建设期与运营期污染源及污染因子识别表 时段 污染源 污染物 污染因子 建设期 施工现场 水土流失、施工噪声、施工扬尘、施工固废等 运营期 废气 地下车库废气 汽车尾气 NOX、非甲烷总烃、CO 入园企业 工艺废气 废水中含有的主要污染物为培养基残留物和血清残留物 废水 入园企业 工业废水 COD、BOD5、SS、LAS、石油类等 区内职工 生活污水 COD、BOD5、氨氮、动植物油等 噪声 空调系统冷却塔、水泵、风机等动力设备 生产设备噪声 噪声 来往车辆 交通噪声 噪声 入园工业企业 设备噪声 噪声 固废 区内职工 生活垃圾 生活垃圾 入园工业企业 工业104、固体废物 主要是小动物（小白鼠）试验标本残骸 7.2 项目的环境保护措施 7.2.1 施工阶段环保措施 在施工前，应该充分做好各项准备工作:1、扬尘是施工期最突出的污染源，施工期间应该严格按照云浮市有关防治扬尘的规定和要求，切实做好施工开挖面。施工场地、施工办公生活区、渣土堆放和运输等施工过程中的扬尘防治工作。2、施工期间各类机械作业，均应当按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修。3、建设期易于产生各种有毒有害气体以及废气等的场所，应当GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 57 根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通105、风措施，保证施工场所环境空气达到国家环保、劳动卫生等有关法律、法规的规定标准。4、项目的生活垃圾应当定点收集送交环卫部门处理，其它固体废物收集后分类回收处理，按照指定消纳场地消纳渣土。7.2.2 运营阶段环保措施 1、噪声。本项目建成投入使用后通过合理布局、采取降噪措施和绿化隔离，将不会对区域声环境质量产生明显影响。2、废水。本项目的用水包括研发废水、生产废水、办公人员生活用水，所有废水将接入污水处理厂。3、废气。地下汽车尾气排放中的主要污染物为 NOx、CO、HC。部分生产车间会产生少量废气，如下表所示：生产生产废气产生及排放情况一览表废气产生及排放情况一览表 产污车间 污染因子 产生情况 106、收集处理措施 收集量（t/a）处理效率 排放情况 产生量（t/a）有组织排放量（t/a）无组织排放量（t/a）膜电极车间 VOCs 5.116 有机废气催化吸附塔处理后，最终经 1根 15m高排气筒外排 5.1058 95%0.5105 0.0102 电堆车间 VOCs 0.0217 光氧催化装置处理后15m高排气筒 0.0174 90%0.00174 0.0043 4、固废。本项目固废主要为小动物（小白鼠）试验标本残骸、生产、办公所产生，所有的固废都将环保处理。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 58 7.3 环境影响评价结论 本项目生产经营过程中不涉及危险化学品。项目107、的工艺设计上将不安全因素限制到最小程度，力求避免各运输线的交叉。项目的生产车间设计需符合建筑设计防火规范，空压机、通风机等机械设备严格按照机械设备防护罩安全要求（GB8196-87）设置必要的防护措施。根据对本项目在建设期、使用期间噪声、废气、废水、固体废弃物、振动等污染物来源以及环境治理措施的分析，本项目如果能够保证施工期间按照要求进行作业对噪声、废气和污水进行有效控制，设计时严格按照照度要求和标准进行控制，本项目的建设和运营对周围环境的影响能控制在允许范围内。本项目的建设是能为当地环境所能接受的。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 59 第八章 节能分析 8.1 用能108、标准和节能规范 1、中华人民共和国节约能源法；2、公共建筑节能设计标准 GB50189-2005；3、绿色建筑评价标准 GB/T50378-2006；4、绿色建筑技术导则(建科2005199 号)；5、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-95；6、外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2004；7、民用建筑热工设计规范 GB50176-93；8、建筑照明设计标准 GB50034-2004；9、建筑采光设计标准 GB/T 50033-2001；10、空调通风系统运行管理规范 GB50365-2005；11、公共建筑节能设计标准广东省实施细则；12、国家和地方颁布的有关设计规范和标109、准。8.2 项目能耗状况与能耗指标分析 本项目消耗能源主要为电能，园区及入驻企业的每年耗电量约1715.17 万 kwh，用水量为 321.23 万吨。项目年综合能源消费量为2135.47tce。本项目位于南方区域，不设采暖设施。上述能耗统计指标小于国内同类项目指标，但与国际先进水平比较还有差距。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 60 项目总能耗 表 8-2-1 序号序号 项目项目 折算标煤系数折算标煤系数 数据数据 年耗能量年耗能量 年消耗量年消耗量 折标煤吨折标煤吨 标煤标煤/实物单位实物单位 实物单位实物单位 1 电 tce/万 kWh 1.229 万 kWh 1110、715.17 2107.94 2 水 tce/万 m3 0.0857 万 m3 321.23 27.53 3 合计 2135.47 8.3 节能措施 8.3.1 节能措施 在建设方案选择时，在可能情况下，考虑选择智能建筑方案，以达到水、电、空调等各系统的自动控制和配合，全面节能；在设计时，按国家及地方的节能规范、标准、实施细则等要求进行设计，注意选用节能设备、器具。在运营期，加强节能管理是很关键的一环。在目前阶段，建议考虑从以下几方面进行节能。1、围护结构节能。北向建筑尽量减少建筑体形系数、窗墙面积比，尽量避免使用大玻璃窗、全玻璃幕墙。墙体采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯111、塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。玻璃可以选用吸热玻璃、反射玻璃、双层中空玻璃，以提高玻璃隔热性能，减少太阳辐射透过率。改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。采用屋面遮阳隔热技术。2、电气节能措施。变压器节能。变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗。合理选择变压器的容量（变压器最经济节能运行的负载率一般 75%GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 61 85%之间）和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行，减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。线路节能。尽量选用电阻率较小的导线，如铜芯导112、线较佳，铝线次之。增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量，热稳定，保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。提高供配电系统的功率因数。减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。用静电电容器进行无功补偿，采用分散就地补偿和高低压柜集中补偿等方式，达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。照明节能。充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如 T5、T8 管)及紧凑型荧光灯，高大车间、厂房等一般照明宜采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。降低室内照明总功率，可以减少灯光散热量，从而也减少空调负荷113、，使空调系统也节能。荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。公共场所及室外照明可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。3、空调节能措施。在确定室内设计参数时，为了保证较高的热舒适度，室内设计温度应取低一点，而在一定温度范围内，通过提高室内设计相对湿GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 62 度的途径减少空调能耗。采用变频系统。变风量空调系统（VAV）节能及变水量空调系统。空调风系统节能措施。大厅、大会议室等大空间公共区域，114、设计一般采用定风量空调系统。采用双风机(送回风)系统，当室外空气焓值低于室内冶值时，可改变新风比直到全新风全排风，达到节能及改善室内空气品质的目的。小空间，可采用双风机变风量空调系统，变风量系统的新排风管直接接到空调机房外窗百叶上，过渡季可全新风节能运行。降低水泵的电耗，冷却水采用闭式系统。使用空调自动控制系统。各类机房尽量靠近负荷中心布置，以减少输送的能耗；采用自动灯光控制系统，使自然光成为研发中心、厂房、办公室白天的主要光源；园区应采用透水路面减少雨水外排。在非雨水天气条件下，可利用雨水蒸发来改善园区环境。8.3.2 节能效果分析 1、选用保温隔热性能良好的墙体与屋面材料。从建筑体形来说，115、同样面积的建筑物，接近立方体的外表面积最小，可以节能。对于长方形的建筑物，朝向对空调负荷有相当的大的影响，长边（主要面）朝向西或东的比朝向南或北的大，最大设计冷负荷约大 25%左右，也即选择正确可以减少 25%的冷负荷。2、高效节能荧光灯与普通白炽灯之比为 12.6，用高效节能荧光灯替代白炽灯可节电 7080%，用电子镇流器替代传统电感镇流器GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 63 可节电 2030%，交通信号灯由发光二极管（LED）替代白炽灯，可节电 90%。7、室内设计温度每提高 1，空调系统将减少能耗约 6%;由于夏季室内设计相对湿度一般不会低于 50%，所以以 5116、0%为基准，相对湿度每增加 5%，节能 10%。8、一般空调冷冻水泵、冷却水泵耗电量占空调系统耗电量约15%25%，通过减少循环流量和降低水泵扬程可减少水泵电耗。由于建筑全年平均冷热负荷只有最大冷热负荷的 50左右，如果通过使用变频调速水泵使水量随冷热负荷变化，那么全年平均的水量只有最大水流量的 50左右，水泵能耗只有定水量系统水泵能耗的 12.5，节能效果是非常明显的。9、由于新风负荷占建筑物总负荷的 2030，控制和正确使用新风量是空调系统最有效的节能措施之一。按节能标准进行设计的建筑，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应可减少 117、50%。8.4 节能评价 本项目的所选的装饰材料和电气设备均符合相关节能要求和标准，项目的节能效果良好。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 64 第九章 劳动安全与消防 9.1 主要危害因素分析 在项目建设及投入使用过程中存在一定危险因素及有害因素。危险因素主要有机械伤害、高处坠落、电气伤害等，有害因素主要有粉尘危害、噪声危害等。9.2 采取的安全措施 9.2.1 施工期劳动安全 根据项目建设的相关法律、法规，在施工过程中，建筑安装工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。9.2.2 运营期劳动安全 1、机电设备和器材安全118、性能指标要符合国家标准。2、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。3、对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间。4、加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。9.3 劳动卫生 1、建筑内部装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 65 2、保持清洁、整齐，垃圾日产日清。3、有良好的通风排气装置，做到清洁无异味。4、公共场所禁止吸烟。5119、加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 66第十章 组织机构与人力资源配置 10.1 建设期间组织机构与人力资源管理10.1.1 建设单位 本项目由XX生物科技（广州）有限公司实施建设与管理。工程建设具体操作是委托招标代理单位，通过招投标确定勘察设计、施工总包和监理单位并签订相应的合同来进行建设管理。项目建设过程应严格管理，严格控制投资，确保工程质量和工程进度，必须加强组织领导，严格依照项目法人负责制、招投标制、工程监理制和合同管理制组织工程实施。10.1.2 组织机构及人员配置 项目建设单位负责工程建设及其他日常工作。具体人员配置120、由公司根据项目进展和工作需要进行配置。10.2 运营期间组织机构及人力资源配置 本项目由XX生物科技（广州）有限公司负责项目运营期日常的维护及管理，经营园区内的各项业务、管理区内的经济活动和提供区内企业所需要的各种服务。设置有领导室、办公室、财务部、投资经营部、物业管理部等部室，不含清洁、保安等临聘人员。具体人员配置由公司根据项目进展和工作需要进行配置。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 67 第十一章 项目进度计划 11.1 项目实施进度安排原则 本项目建设进度安排应遵循以下原则：1、制订详细的总体进度计划和专业工程计划，分项实施。2、项目需与市政、电力、电信等部门共同121、组织实施。在项目建设时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。3、项目必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。4、在项目实施过程中，要认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，了解整个项目进度进展情况，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。11.2 项目实施计划 本项目建设包括项目前期准备和项目实施两个阶段，总工期约14 个月。项目前期准备阶段：包括可行性研究报告编制，设计招标、初步设计，编制可行性研究报告，项目前期工作，方案深化，概预算阶段，报建等，预计需要 4 个月122、。项目实施阶段：包括监理、施工招标，土建、安装工程施工，设备采购及安装，竣工验收、移交使用等工作，预计需要 10 个月完成。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 68 第十二章 招标情况 12.1 招标内容及范围 本项目建设内容有：建筑工程、安装工程(包括供配电、弱电、网络、电梯、空调、给排水与消防工程、设备购置)。根据有关规定，本项目进行招标的内容为建筑工程、安装工程、勘察设计、工程监理。建筑工程、安装工程、勘察设计、工程监理的招标范围为全部招标。12.2 招标的组织形式及方式 根据中华人民共和国招标投标法、广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法、国家发展计划委员会第123、 3 号工程建设项目招标范围和规模标准规定的有关规定，结合项目建设的实际情况，合理确定本项目建设的招标内容、招标组织形式和方式，按照法定程序优选项目参建单位。工程勘察设计、监理招标工作由项目业主组织，拟采取公开招标的形式，按照法定程序优选勘察设计及监理等单位；工程施工、重要设备材料采购招标工作拟由项目业主参与，针对项目建设的实际情况，严格按照国家法律法规和有关制度规定，合法、合理选择确定工程施工及重大材料设备供应单位，项目业主单位应加强招标过程监管，优选项目参建单位，确保按照投资限额，按时、按质推进项目建设工作。招标基本情况表如表 12-1。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究124、报告 69 招标基本情况表 表 12-1 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 建筑工程 安装工程 勘察 设计 工程监理 设备 重要材料 其他 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 70 第十三章 投资估算与资金筹措 13.1 投资估算 13.1.1 编制范围 本项目投资估算编制范围为知识城疫苗生产基地项目的建筑工程费用、安装工程费用以及项目建设所发生的其他费用等。13.1.2 编制依据 1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006 年）。2、投资125、项目经济咨询评估指南 中国国际工程咨询公司（1998）。3、广东省房屋建筑与装饰工程综合定额(2018)、广东省市政工程综合定额(2018)。4、广东省通用安装工程综合定额(2018)、广东省园林绿化工程综合定额(2018)、广东省建设工程施工工具台班费用编制规则(2018)等相关定额标准、类似工程估算。5、广州市建设工程造价管理站关于发布 2021 年 1 月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知。6、市政工程投资估算编制办法（建标2007164 号）。7、建设单位提供的有关投资费用资料。13.1.3 编制说明 1、代建费。广州开发区财政投资基本建设项目代建制管理办法（穗开发改2016126、78 号）计算。2、前期咨询费、勘察设计费和环境影响评价费。前期咨询费包括项目建议书、可行性研究报告等的编制费用，按照关于印发建设GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 71 项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283 号)综合市场价格计算。勘察设计费按国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）综合市场价格计算。环境影响评价费根据关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格 2002125 号）和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534 号)计算。水土保持方案编制费根据 关于开发建设项目水土保持127、咨询服务费用计列的指导意见(保监200522 号)并综合市场价格计算。3、施工图技术审查费。根据广东省物价局关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函粤价函2004393 号和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534 号)计算。4、招标代理费。根据国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980 号文和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534 号)的规定进行计算。5、场地准备及临时设施费。按建筑安装工程费的 0.5%计算。6、工程建设监理费。依据国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相128、关服务收费管理规定 的通知（发改价格 2007670 号）计取。7、工程造价咨询服务费。根据广东省建设工程造价咨询服务收费标准表（粤价函2011742 号）、关于明确初步设计概算中“工程建设其他费”评审原则的通知（穗财建2016864 号）计算，仅包含工程量清单和预算编制费。工程结算审核费，根据粤价函2011742 号文计。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 72 8、工程保险费。依据广东省住房和城乡建设厅关于印发和的通知（粤建市2013131 号）计算。9、土地使用费。本项目现已取得 ZSCB-A3-5 地块用地使用权，用地面积为 18012.2 平方米，总地价为 66129、0 万元，单位地价约 366 元/平方米。另外，其他地块尚未竞拍，用地面积 18310.8 平方米，地价参考 ZSCB-A3-5 地块单位地价暂估，约为 670.94 万元。因此，项目土地使用费暂估为 1330.94 万元。10、城市基础设施配套费。广州市住房和城乡建设局关于进一步加强城市基础设施配套费征收管理的通知(穗建规字20193号)。11、BIM 技术应用费用。根据广州市城市信息模型（CIM）平台建设试点工作联席会议办公室关于进一步加快推进我市建筑信息模型（BIM）技术应用的通知（穗建 CIM20193 号）计。12、检验监测费。根据结合穗建造价【2019】38 号文、实际市场报价进行130、估算，实际报价检测费 770 万元，监测费 808 万元，合计1578 万元。13、基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的 10%计算。13.1.4 投资估算 项目总投资包括建设投资、建设期利息及流动资金。建设投资为 75634.52 万元，其中工程费用 59518.97 万元，工程建设其他费用 8029.74 万元，土地费 1330.94 万元，工程预备费用6754.87 万元。项目拟向银行融资 53870 万元，约占项目建设投资的 70%，贷款期限为 15 年，贷款利率按现行 5 年期以上贷款的基准利率 4.9%计算，则建设期利息为 1319.82 万元，详见财务分析报表的还本付息表131、。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 73 因此总投资为 75634.52+1319.82=76954.33 万元。13.2 投资计划与资金筹措 13.2.1 投资计划 本项目总投资 76954.33 万元，1 年投入。13.2.2 资金筹措 项目需投资 76954.33 万元，资金来源于企业自筹和银行贷款。项目投资计划及资金筹措表 表 13-3-2 序号 项目 合计 1 1 总投资 76954 76954 1.1 建设投资 75635 75635 1.2 建设期利息 1320 1320 1.3 流动资金 0 0 2 资金筹措 76954 76954 2.1 自有资金 2132、3084 23084 2.2 银行贷款 53870 53870 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 74 投资估算表 表13-2-2 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）一一 建筑工程费用建筑工程费用 46070.57 46070.57 13448.40 13448.40 0.00 0.00 59518.97 59518.97 126635126635 4700 4700 77.47%77.47%(一一)建筑结构工程建筑结构工程 32380.49 32380.49 0133、.00 0.00 32380.49 32380.49 126635126635 2557 2557 42.14%42.14%1 0.00 以下结构工程(含土方及基坑支护)9571.61 9571.61 1.1 土方平衡 726.46 726.46 36323 200 原场地土方平衡、余土外运 1.2 基坑支护 918.00 918.00 20400 450 基坑锚杆、土钉支护、混凝土锚喷、降（止）水、基坑土方开挖、回填、余土外运、截水沟、排水沟等 1.3 0.00 以下结构工程 7927.15 7927.15 20590 3850 基础土石方工程、桩基础、钢筋混凝土承台、基础梁、底板、顶板梁、134、板、墙、柱、及人防结构工程及防水、人防门等附属工程。2 0.00 以上结构工程 22808.88 22808.88 106045 2.1 A#生产厂房 6178.46 6178.46 28737 2150 主体结构、墙体砌筑、屋面、卫生间防水防潮工程等 2.2 B#生产厂房 5645.47 5645.47 26258 2150 主体结构、墙体砌筑、屋面、卫生间防水防潮工程等 2.3 C#生产厂房 4886.09 4886.09 22726 2150 主体结构、墙体砌筑、屋面、卫生间防水防潮工程等 2.4 D#生产厂房 4487.48 4487.48 20872 2150 主体结构、墙体砌筑、屋135、面、卫生间防水防潮工程等 2.5 E#动物实验厂房 1552.73 1552.73 7222 2150 基础土石方工程、桩基础、钢筋混凝土承台、基础梁、主体结构、墙体砌筑、屋面、卫生间防水防潮工程等 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 75 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）2.6 F#危险品库 45.90 45.90 180 2550 0.06%基础土石方工程、桩基础、钢筋混凝土承台、基础梁、主体结构、墙体砌筑、屋面、卫生间防水防潮工程等 2.7 G#门卫室(兼消136、防控制室)12.75 12.75 50 2550 基础土石方工程、桩基础、钢筋混凝土承台、基础梁、主体结构、墙体砌筑、屋面、卫生间防水防潮工程等(二二)装饰工程装饰工程 13061.90 13061.90 13061.90 13061.90 126635126635 1031 1031 1 0.00 以下建筑 720.65 720.65 20590 350 0.94%室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。2 0.00 以上建筑 12341.25 12341.25 2.1 A#生产厂房 3347.86 3347.86 28737 1165 铝合金门窗、入口大门、防火门、137、外墙采用铝板幕墙、石材幕墙、玻璃幕墙，室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。2.2 B#生产厂房 3059.06 5265.96 26258 1165 6.85%铝合金门窗、入口大门、防火门、外墙采用铝板幕墙、石材幕墙、玻璃幕墙，室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。2.3 C#生产厂房 2647.58 2647.58 22726 1165 铝合金门窗、入口大门、防火门、外墙采用铝板幕墙、石材幕墙、玻璃幕墙，室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。2.4 D#生产厂房 2431.59 2431.59 20872 116138、5 铝合金门窗、入口大门、防火门、外墙采用铝板幕墙、石材幕墙、GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 76 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）玻璃幕墙，室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。2.5 E#动物实验厂房 841.36 841.36 7222 1165 铝合金门窗、入口大门、防火门、外墙采用铝板幕墙、石材幕墙、玻璃幕墙，室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。2.6 F#危险品库 10.80 10.80 180139、 600 铝合金门窗、入口大门、防火门、外墙采用外墙砖，室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。2.7 G#门卫室(兼消防控制室)3.00 3.00 50 600 铝合金门窗、入口大门、防火门、外墙采用外墙砖，室内地面、墙面、天棚装饰仅完成公共部分的区域，其他区域毛坯处理。(三三)机电安装工程机电安装工程 12005.91 12005.91 12005.91 12005.91 126635126635 948 948 地上机电工程 1 室内给水排水系统 688.72 688.72 106044.5 65 1.1 A#生产厂房 186.79 186.79 28737 65140、 管道及附件、阀门、水泵、水箱等 1.2 B#生产厂房 170.68 170.68 26258 65 0.22%管道及附件、阀门、水泵、水箱等 1.3 C#生产厂房 147.72 147.72 22726 65 管道及附件、阀门、水泵、水箱等 1.4 D#生产厂房 135.67 135.67 20872 65 管道及附件、阀门、水泵、水箱等 1.5 E#动物实验厂房 46.94 46.94 7222 65 管道及附件、阀门、水泵、水箱等 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 77 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程141、费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）1.6 F#危险品库 0.72 0.72 180 40 管道及附件、阀门、水泵、水箱等 1.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.20 0.20 50 40 管道及附件、阀门、水泵、水箱等 2 消防系统 1910.76 1910.76 106044.5 170 2.1 消防栓、喷淋系统 1272.53 1272.53 106044.5 120 2.1.1 A#生产厂房 344.84 344.84 28737 120 消防栓管道及附件、喷淋管道及附件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 2.1.2 B#生产厂房 315.10 315.10 26258 1142、20 消防栓管道及附件、喷淋管道及附件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 2.1.3 C#生产厂房 272.71 272.71 22726 120 消防栓管道及附件、喷淋管道及附件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 2.1.4 D#生产厂房 250.46 250.46 20872 120 0.33%消防栓管道及附件、喷淋管道及附件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 2.1.5 E#动物实验厂房 86.66 86.66 7222 120 消防栓管道及附件、喷淋管道及附件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 2.1.6 F#危险品库 2.16 2.16 180 120 消防栓管道及附件、喷淋管道及附143、件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 2.1.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.60 0.60 50 120 0.00%消防栓管道及附件、喷淋管道及附件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 2.2 自动报警系统 530.23 530.23 106044.5 50 2.2.1 A#生产厂房 143.69 143.69 28737 50 消防火灾报警设备及报警未端、GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 78 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）配管配线等 2.2.2 B#生产144、厂房 131.29 131.29 26258 50 消防火灾报警设备及报警未端、配管配线等 2.2.3 C#生产厂房 113.63 113.63 22726 50 消防火灾报警设备及报警未端、配管配线等 2.2.4 D#生产厂房 104.36 104.36 20872 50 消防火灾报警设备及报警未端、配管配线等 2.2.5 E#动物实验厂房 36.11 36.11 7222 50 消防火灾报警设备及报警未端、配管配线等 2.2.6 F#危险品库 0.90 0.90 180 50 消防火灾报警设备及报警未端、配管配线等 2.2.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.25 0.25 50 50 消防145、火灾报警设备及报警未端、配管配线等 2.3 气体灭火系统 108.00 108.00 600 1800 3 电气系统 1696.73 1696.73 106044.5 160 3.1 动力配线及电气照明系统 1590.68 1590.68 106044.5 150 2.07%3.1.1 A#生产厂房 431.06 431.06 28737 150 电线电缆、桥架、电线配管、灯具、开关插座等 3.1.2 B#生产厂房 393.87 393.87 26258 150 电线电缆、桥架、电线配管、灯具、开关插座等 3.1.3 C#生产厂房 340.89 340.89 22726 150 0.44%电线146、电缆、桥架、电线配管、灯具、开关插座等 3.1.4 D#生产厂房 313.08 313.08 20872 150 电线电缆、桥架、电线配管、灯具、开关插座等 3.1.5 E#动物实验厂房 108.33 108.33 7222 150 电线电缆、桥架、电线配管、灯具、开关插座等 3.1.6 F#危险品库 2.70 2.70 180 150 0.00%电线电缆、桥架、电线配管、灯具、开关插座等 3.1.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.75 0.75 50 150 电线电缆、桥架、电线配管、灯 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 79 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技147、术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）具、开关插座等 3.2 建筑物防雷接地系统 106.05 106.05 106044.5 10 3.2.1 A#生产厂房 28.74 28.74 28737 10 接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 3.2.2 B#生产厂房 26.26 26.26 26258 10 接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 3.2.3 C#生产厂房 22.73 0.00 22.73 22726 10 0.03%接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 3.2.4 D#生产厂148、房 20.87 20.87 20872 10 接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 3.2.5 E#动物实验厂房 7.22 7.22 7222 10 接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 3.2.6 F#危险品库 0.18 0.00 0.18 180 10 接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 3.2.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.05 0.05 50 10 接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 4 高低压变配电 2880.00 2880.00 kVA 24000 1200 5 空调及通风系统 265.13 265.13 106044149、.5 25 5.1 通风系统 106.05 106.05 106044.5 10 5.1.1 A#生产厂房 28.74 28.74 28737 10 通风机、风管、风阀、风口等 5.1.2 B#生产厂房 26.26 26.26 26258 10 通风机、风管、风阀、风口等 5.1.3 C#生产厂房 22.73 22.73 22726 10 通风机、风管、风阀、风口等 5.1.4 D#生产厂房 20.87 20.87 20872 10 通风机、风管、风阀、风口等 5.1.5 E#动物实验厂房 7.22 7.22 7222 10 通风机、风管、风阀、风口等 5.1.6 F#危险品库 0.18 0.150、18 180 10 通风机、风管、风阀、风口等 5.1.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.05 0.05 50 10 通风机、风管、风阀、风口等 5.2 空调系统 159.08 159.08 106044.5 15 5.2.1 A#生产厂房 43.11 43.11 28737 15 空调机组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 80 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）5.2.2 B#生产厂房 39.39 39.39 26258151、 15 空调机组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 5.2.3 C#生产厂房 34.09 34.09 22726 15 空调机组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 5.2.4 D#生产厂房 31.31 31.31 20872 15 空调机组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 5.2.5 E#动物实验厂房 10.83 10.83 7222 15 空调机组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 5.2.6 F#危险品库 0.27 0.27 180 15 空调机组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 5.2.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.08 0.08 50 15 空调机152、组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 6 智能化系统 1378.59 1378.59 106044.5 130 6.1 A#生产厂房 373.58 373.58 28737 130 公共应急广播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程等 6.2 B#生产厂房 341.35 341.35 26258 130 公共应急广播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程等 6.3 C#生产厂房 295.44 295.44 22726 130 公共应急广播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程153、等 6.4 D#生产厂房 271.34 271.34 20872 130 公共应急广播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程等 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 81 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）6.5 E#动物实验厂房 93.89 93.89 7222 130 公共应急广播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程等 6.6 F#危险品库 2.34 2.34 180 130 公共应急广154、播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程等 6.7 G#门卫室(兼消防控制室)0.65 0.65 50 130 公共应急广播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程等 7 电梯设备 930.00 930.00 台 31 300000 8 人防设施工程 82.80 82.80 5520 150 人防配电、照明设备及配管配线、人防通风设备及附件、人防给排水设备及管道安装 9 1500kw 柴油发电机(包含环保工程费)180.00 180.00 台 1 1800000 10 抗震支架 318.56 318.56 106185 155、30 10.1 A#生产厂房 86.21 86.21 28737 30 各专业抗震支架 10.2 B#生产厂房 78.77 78.77 26258 30 各专业抗震支架 10.3 C#生产厂房 68.18 68.18 22726 30 各专业抗震支架 10.4 D#生产厂房 62.62 62.62 20872 30 各专业抗震支架 10.5 E#污水处理站(兼废品废物间)0.57 0.57 190 30 各专业抗震支架 10.6 F#危险品库 0.54 0.54 180 30 各专业抗震支架 10.7 E#动物实验厂房 21.67 21.67 7222 30 各专业抗震支架 11 货车装卸平台156、 60.00 60.00 台 5 120000 按项目建设方案需求配置 12 地下工程 1297.17 1297.17 20590 630 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 82 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）12.1 给水排水系统 144.13 144.13 20590 70 管道及附件、阀门、水泵、水箱等 12.2 消防栓、消防喷淋系统 247.08 247.08 20590 120 消防栓管道及附件、喷淋管道及附件、阀门、水泵、水箱、灭火器配置 等 12157、.3 自动报警系统 102.95 102.95 20590 50 消防火灾报警设备及报警未端、配管配线等 12.4 动力配线及电气照明系统 308.85 308.85 20590 150 电线电缆、桥架、电线配管、灯具、开关插座等 12.5 建筑物防雷接地系统 20.59 20.59 20590 10 接地母线、避雷带、防雷引下线、接地端子、等电位箱等 12.6 通风系统 205.90 205.90 20590 100 通风机、风管、风阀、风口等 12.7 空调系统 0.00 0.00 20590 0 空调机组、风机盘管、风管、风阀、风口、保温材料等 12.8 智能化系统 267.67 267158、.67 20590 130 公共应急广播系统、计算机网络系统、有线电视系统、安防和监控系统、门禁、综合布线、机房工程等 13 降温减压 317.45 317.45 13.1 A#生产厂房 86.21 86.21 28737 30 降温减压 13.2 B#生产厂房 78.77 0.00 78.77 26258 30 降温减压 13.3 C#生产厂房 68.18 68.18 22726 30 降温减压 13.4 D#生产厂房 62.62 62.62 20872 30 降温减压 13.5 E#动物实验厂房 21.67 21.67 7222 30 降温减压(四四)室外工程室外工程 628.18 628159、.18 1442.49 1442.49 2070.67 2070.67 18162.518162.5 1140 1140 1 道路及广场 628.18 628.18 12563.69 500 道路（人行道，花岗岩侧、平石、道路划线、室外标识系统）2 围墙 185.25 185.25 m 741 2500 临时围蔽、永久围墙 3 绿化 167.96 167.96 5598.81 300 绿化地的整理、回填种植土、乔 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 83 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位160、 工程量 单位造价（元）木、灌木、地被的种植、保养等 4 大门 5.00 5.00 个 2 25000 电动伸缩拉闸门 5 区内给排水管网 145.30 145.30 18162.5 80 给排水管道及管件、阀门、检查井、化粪池、雨水收集回收系统及配套附件 6 室外电气照明 145.30 145.30 18162.5 80 照明灯具、电线电线、电气配管等 7 室外燃气管网 51.00 51.00 项 1 510000 燃气管网敷设及管道配件安装等 8 地下应急事故池 62.50 62.50 250 2500 9 雨水收集池 47.00 47.00 188 2500 10 建筑泛光照明工程 63161、3.18 633.18 126635 50 二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 8029.74 8029.74 8029.74 8029.74 126635126635 634 634 10.45%10.45%1 建设管理费 1882.18 1882.18 1.1 项目代建管理费 897.59 897.59 穗开发改201678 号 1.2 工程建设监理费 984.59 984.59 发改价格2007670 号 2 前期工作咨询费 131.95 131.95 2.1 项目建议书编制费 0.00 0.00 计价格19991283 号 2.2 可行性研究报告编制费 70.73 70.73 计价162、格19991283 号 2.3 环境影响评价费 21.03 21.03 计价格2002125 号 2.4 水土保持咨询服务费 40.19 40.19 参考水保监（2005）22 号 3 勘察设计费 1801.70 1801.70 3.1 工程勘察费 297.59 297.59 计价格200210 号，按设计费15%，或按工程费用 0.5-0.8%计。3.2 工程设计费 1504.11 1504.11 计价格200210 号 4 施工图审查费 117.11 117.11 粤价201188 号计算，按勘察设计费 6.5%计；发改价格2011534号，按工程概（预）算投资额 0.2%GDIECC 知163、识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 84 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）计。5 招标代理费 60.68 60.68 5.1 施工招标代理服务费 20.00 20.00 发改价格2011534 号 5.2 监理招标代理服务费 6.88 6.88 发改价格2011534 号 5.3 勘察设计招标代理服务费 11.29 11.29 发改价格2011534 号 5.4 招标场地使用费 22.51 22.51 粤发改价格函20175069 号 6 城市基础设施配套费 610.61 610164、.61 穗建规字20193 号、粤价2003160 号 7 工程结算审核费 64.80 64.80 粤价函2011742 号文 8 全过程造价咨询费 433.23 433.23 粤价函2011742 号文 9 检验监测费 1578.00 1578.00 实际报价检测费 770 万元，监测费 808 万元，合计 1578 万元 10 工程保险费 178.56 178.56 粤建市2013131 号，按工程费用0.3%计 11 场地准备费及临时设施费 297.59 297.59 中价协2007004 号，按工程费用0.5%计 12 白蚁防治费 12.00 12.00 粤价2002370 号 13 165、设计咨询费 307.32 307.32 根据广东省建设工程概算编制办法（2014）上册第 5.3.26 条，按总投资 0.4%计 14 BIM 服务 356.00 356.00 粤建科2018136 号 15 高可靠性供电费 198.00 198.00 暂估 16 地质灾害评估 15.00 15.00 17 地震安全性评价 15.00 15.00 三三 预备费（预备费（一+二）*10%）6754.87 6754.87 6754.87 6754.87 126635126635 533 533 8.79%8.79%1 基本预备费 6754.87 6754.87 按第一、二部分费用 10%2 涨价预166、备费用 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 85 序号 工程和费用名称 估算价值（万元）技术经济指标 占总投资 备注 建筑工程费 设备及安装工程费 其他费用 合计 单位 工程量 单位造价（元）四四 建设投资小计建设投资小计 4646070.57 070.57 13448.40 13448.40 14784.61 14784.61 74303.58 74303.58 126635126635 5868 5868 96.71%96.71%五五 土地费用土地费用 1330.94 1330.94 1330.94 1330.94 33022.733022.7 403 403 1.7167、3%1.73%1 土地招拍挂费用 1330.94 1330.94 36323 366 原用地面积 18012.2 平，地价 660万元，单位地价约 366 元/平，另新增用地 18310.8 平。一一+二二+三三+四四+五建设投资五建设投资 46070.57 46070.57 13448.40 13448.40 16115.55 16115.55 75634.52 75634.52 126635126635 5973 5973 98.28%98.28%六六 建设期利息建设期利息 1319.82 1319.82 1.72%七七 总投资总投资 46070.57 46070.57 13448.40 168、13448.40 17435.36 17435.36 76954.33 76954.33 126635126635 6077 6077 100%100%GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 86 第十四章 财务评价 14.1 编制依据或说明 1、建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数（中国计划出版社，第三版）；2、项目计算期为 20 年，其中建设期 1 年，运营期 19 年；3、财务基准收益率 IC取 6%；4、项目厂房及研发用房按 100%自持，全部出租。14.2 财务评价 14.2.1 收入及税金 一、项目的收入主要来源于物业出租。根据目前市场现状及结合未169、来发展情况，本阶段初始租金水平厂房及研发区约 68 元/m2/月；根据同类项目情况，租金每两年按照年均 5%的增长速度递增。地下车位租金初始水平按 400 元/月/个来预测，租金水平每三年增加 50 元/月/个递增。出租率第一年为 50%，第二年为 65%，第三年为 80%，第四年起按 95%计算。地下车位出租率与厂房及研发用房保持一致。二、税金及附加。根据目前国家有关规定，本项目的税费主要包括增值税、附加税费、房产税、土地增值税及所得税。1、增值税税率按不动产的税率 9%计算。2、附加税费主要包括城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告170、 87 加，税率合计为 12%。3、房产税：出租住房按 12的税率征收房产税。4、土地使用税，根据本区域的征收情况，按 8 元/使用面积来计算。5、所得税按应纳税的所得额计算，税率为 25%。14.2.2 支出分析 项目出租部分建议投入运营后，建议可以将物业管理外包给专业的物业公司进行管理，物业公司通过收取物业管理费、垃圾处理费等来满足气正常运作。公司仅就派驻的管理人员人工费用、设施维修维护费、折旧摊销费及财务费用进行合理估算。1、经营成本。主要包括管理人员的工资水平及年日常维修维护费，按当年出租收入的 5%估算，其中维修维护费约占出租收入的 3%。2、折旧。形成出租部分的原值按 20 年进行171、折旧，残值率为 5%，采用直线折旧法。3、财务费用（利息支出）见本章的还本付息计划表。14.3 财务评价结论 以项目建设期 1 年，运营期 19 年，合计 20 年作为计算期。运营期内项目总收入约为 193130 万元（含税），净利润总额为 43710万元。项目投资内部收益率（税前）7.53%，投资回收期（税前）11.57年，净现值（税前）为 10178 万元。动态投资回收期 17.46 年。项目投资内部收益率（税后）6.04%，投资回收期 12.79 年，净现值为 255 万元。资本金内部收益率（税后）8.23%，投资回收期 13.88 年，净现值为 6617万元。所得税前后的内部收益率均大172、于基准收益率 6%，财务净现值均大于 0，项目具有较好的盈利能力，项目财务可行。财务分析表见附表。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 88 第十五章 经济社会效益评价 15.1 经济效益评价 本项目投入使用后，运营期间营业收入约 193130 万元，上交税费约46217 万元。随着部分产业功能用房的出租完成，疫苗基地整体产值及税收或产生较大幅度提升。项目通过龙头企业引入，可为园区和开发区带来直接投资无法预料，但可以肯定的是会给地方的经济起到一定推动作用。可见本项目的经济效益良好，对本地的地方财政收入较为可观。15.2 社会效益评价 15.2.1 社会影响分析 本项目的社会173、影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（社会效益）和负面影响。本项目主要从以下几点进行分析：1、发挥产业先导作用，促进产业结构调整。项目的建设通过龙头企业效应，发挥中小企业的积极性，形成科学合理的产业关联和合理的比例结构，实现高新产业结构的良性循环。通过统筹项目布局，集中建设基础设施，延伸和完善产业链，提高资源利用效率，最终形成产业联动、互补关系，对推动黄埔区产业结构优化升级，为黄埔区、乃至广州市的社会结构、经济结构、投资结构调整做出基础性贡献，为周边地区产业结构调整提供示范样板。2、带动区域经济发展。根据规划和项目定位，本项目以生物医药产业为基础，疫苗研发、生产企业为支撑，形成园区内部可174、循环发展模式。长期来看，这个区域GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 89 的商务环境、居住环境、综合环境会比较优越，无形之中能够提升黄埔区的知名度、美誉度和区域地位，促使这个区域的地产升值。本项目的入驻企业也能为黄埔区经济带来“产业乘数效应”。通过这种“乘数效应”，可以加速发展当地的高端服务业，推动形成高新行业和服务业产业链，扩大整个区域的经济总量，提升经济结构水平，提高区域经济竞争力。3、增加就业机会。项目的建设过程中会在一定程度上增加当地居民的直接就业机会，如建设过程中的建筑安装业。带动就业能力十分显著。项目建成后，园区的运作使得与之相关的餐饮、物业管理、清洁卫生、园175、区建设等方面可以吸收当地的剩余劳动力,大量就业岗位将使得当地的人力资源得到合理有效的配置。从长期来看，本项目的建设将进一步完善区域配套，优化提升投资环境，形成强大的环境竞争优势，增强经济发展后劲，更可大幅度增加当地居民的就业机会。另外，通过分析国内外相关案例，产业高地的带动对周边人口的就业、教育及区域成熟都发挥着巨大的作用，本项目自身所进驻的规模以上先进制造业等产业带来的联动效应，也有利于增加周边人口就业机会，创造和谐稳定的社会风气和秩序。因此，无论从短期还是长期来看，项目对增加就业机会有着促进的作用。4、吸引高端人才。本项目的建设及相关龙头企业的进驻，将在广州市黄埔区形成“人才黑洞”，强化区176、域对于高技术人才的吸引，提高当地高技术人才占劳动人口的比例，提高区域内人口素质，强化区域竞争能力。5、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响。项目建设符合当地城市发展规划要求，因此不会对当地基础设施以GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 90 及社会服务容量造成压力。同时，项目的建设推进了城市基础设施建设，城市功能将更为完善，推动了城市化进程。而且项目的建设使该区域现代化气息日益凸现，显著增强了城市的核心竞争力和中心辐射力。除此之外，项目的建设对弱势群体产生的是正面和积极的作用，不会对弱势群体造成负面不利影响。项目对所在地区的少数民族风俗习惯和宗教的负面影响极少177、，相反有利于促进民族间的文化交流和发展。项目的社会影响综合分析详见表 15-2-1。项目的社会影响综合分析表 表 15-2-1 序号 社会因素 影响的范围、程度 1 对居民收入的影响 对当地部分居民的收入有一定程度上的提高，影响程度较好 2 对居民生活水平 与生活质量的影响 能进一步提高当地居民的生活水平和改善生活质量，影响程度很好 3 对居民就业的影响 能增加当地居民的就业机会，影响程度一般 4 对不同利益群体的影响 负面影响微乎其微 5 对脆弱群体的影响 丰富脆弱群体的精神文化生活，影响程度很好 6 对地区文化、教育、卫生的影响 促进当地的文化、教育、卫生的建设，影响程度很好 7 对地区基178、础设施、社会服务容量和城市化进程的影响 不会造成基础设施和资源供应的紧张，影响程度较小 8 对少数民族风俗习惯和宗教的影响 不会对少数民族风俗和宗教产生影响 15.2.2 社会适应性分析 互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见表 15-2-2。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 91 项目所在地不同利益群体分析表 表 15-2-2 利益群体 对项目的兴趣 对项目的态度和要求 利 益 群 体 市政府有关主管部门 希望通过项目建设179、，改善周边环境，优化城市规划布局。提供资金，要求项目按基建程序完成，对项目有宏观管理的权力。相关部门 希望项目的建设带动区域社会经济的发展，并为社会经济发展提供足够的建设用地。集合力度，支持项目建设。区域政府 希望通过项目建设，带动项目所在区域的开发和城市化建设，提升该区域形象，增加竞争能力。支持项目建设。所在居民 项目的直接受益者。项目实施后，周边土地和房屋升值，增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到大幅度改善。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。周边房地产商 项目的直接受益者。项目实施使其土地和房屋升值，提高经济效益。对项目建设表示极大支持，希望项目尽快实施。商业、服务机构 项目的直接180、受益者。项目实施后，有利于区域经济的发展，有利于增加经营收入。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。15.2.3 评价结论 项目建设有利于贯彻落实广州市及开发区领导大力发展生物医药产业的批示指示，努力形成以广州黄埔区为中心、产业分工明确、区域协同发展的生物医药产业链条，打造粤港澳大湾区一流的生物医药产业创新发展聚集区，尽早将黄埔区建设好生物医药产业示范区；有利于发挥产业先导作用，促进产业结构调整和带动区域经济发展、提升区域经济竞争力；对增加就业机会、吸引高端人才和促进当地基础设施、社会服务容量和城市化进程也有积极的推动作用。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 92 第十六181、章 风险分析 16.1 风险的识别与防范对策 1、市场风险 招商引资成功与否是本项目的主要经营风险。园区中由于产业定位园区中由于产业定位偏差，可能无法吸引企业入园发展，影响园区的效益。偏差，可能无法吸引企业入园发展，影响园区的效益。风险防范的对策是对主导产业准确定位、营造良好的投资环境和加大招商引资力度。2、技术风险 项目在技术方面是成熟、可靠的，不存在较大风险。园区区内具有良好的施工条件，各专业的工程设计和施工只要按照项目总体规划和布局的要求组织实施即可，技术问题并不突出。3、工程风险 工程风险存在于项目建设过程中由于工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化时，导致工程量增加、投资增加、182、工期拖长。做好项目建设的可行性研究，使用尽可能成熟的技术；选择合适的建筑承包商。建筑承包商应该信誉良好、经验丰富、承包过类似工程并成功履行了承包合同；承包商应拥有能胜任工作的技术专家，有能力解决建设中出现的各种难题，同时其经济实力应该非常雄厚，如果承包商在经济上陷入困境，将严重影响承包的工程如期完工。4、资金风险 园区建设的所需建设资金量大，如果建设资金不能及时到位，会影响建设进度，将对项目的建设产生影响。项目建设单纯依靠自有资金投入是有限的，要通过多渠道筹措启动资金，鼓励社会资本、吸引外资等方式筹资。防范风险的措施是多渠道落实资金来源，并加强招商引资的GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项183、目可行性研究报告 93 力度，注重回收资金滚动发展。针对招商情况不佳，园区办公场地无法以合理的价格出租，无力进针对招商情况不佳，园区办公场地无法以合理的价格出租，无力进行继续开发的风险，应在开发过程中积极开展宣传工作，或寻找有招商行继续开发的风险，应在开发过程中积极开展宣传工作，或寻找有招商网络和有经验的公司一起参与开发。网络和有经验的公司一起参与开发。同时要注意遵循投入与产出相匹配、量出为入的原则，合理安排资金。5、政策风险 由于土地管理、税收、劳动、环保、节能等法律、法规的变化以及其他政府宏观经济政策的变化而导致的风险，这种风险可能引起增加成本、降低收益的后果。本项目能够促进当地社会经济发184、展，能够提高居民生活质量，是政府现阶段大力支持项目，政策风险不突出。6、外部协作条件风险 园区的公用辅助设施如供水、供电、供热设施，废水、废气处理设施，以及居住、生活服务、文化体育设施等，这些辅助设施对于保持园区的建设、运营的持续性及劳动力的稳定性也起着很大的作用。园区管理机构通过协调好当地政府各职能部门，建设好相关公用辅助设施，可以降低风险。7、经营管理风险 入住园区企业较多，要整合好现有资源，促进园区健康、稳步发展，就需要组建一个专职高效的园区管理机构，做好园区筹建及日常管理工作，营造有利于产业培育和发展的政务管理环境，及时协商解决园区开发建设和管理工作中的各种问题。8、其他风险 园区引进185、一些高技术和高知识附加值产业，需要一大批的专业技术人才和高素质的技术工人，如果人才或技术工人缺乏，会产生人才风险。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 94 16.2 风险程度分析 项目是开发区政府为促进区域经济协调发展的重大举措，是落实科学发展观的具体体现，具有十分重大的现实意义和长远的战略意义。所以，政府一般不会制定出给园区造成严重后果的政策与法律法规，政策及法律变化风险发生的机率很小。可能给园区扩园带来较大风险的因素主要是资金风险和经营管理风险。具体情况见表 16-2-1。风险因素和风险程度估计表 表 16-2-1 序号 风险因素名称 风险程度 说明 灾难性 严重 较186、大 一般 1 市场风险 2 技术风险 3 工程风险 4 4 资金风险资金风险 5 政策风险 6 外部协作条件风险 7 7 经营管理风险经营管理风险 8 其他风险 16.3 风险评价结论 本项目的选址充分考虑了未来城市的发展方向、布局形态和用地性质，分析了城市空间分布结构和特点，城市工业发展的规划和布局，同时考虑与城市规划的用地不冲突，以及与其他城市基础设施，如水、电、通讯、城市道路等的协调性，达到与城市总体规划的密切配合。项目建设符合地区各利益群体的利益，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，与当地社会环境有良好的相互适应关系。通过对该项目风险具体分析，总结出对该项目主要的风险187、为资金风险和经营管理风险。但只要控制得当，就可以使风险发生的几率降到最低。即使风险会发生，也不会造成不可挽救的灾难性的后果。主要风险及对策汇总GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 95 见表 16-3-1。风险及对策汇总表 表 16-3-1 序号 主要风险 风险起因 风险程度 后果与影响 主要对策 1 资金风险 资 金 到 位 不及时 较大 影响园区的建设进度和可持续经营发展 指定专门机构和人员，加大资金筹措力度，保证建设资金及时到位 2 经营管理风险 各 业 主 利 益难以协调 较大 对园区的定位和管理的稳定带来较大的影响 协调好各业主的利益，成立统一的运营管理机构负责整188、个园区的日常运行和管理 本项目的建设，对于发展当地经济，满足社会主义市场经济的发展，提高人民生活水平具有推进作用，社会效益显著。此外，还应做好园区建设期间的施工和运营期的管理工作，尽量减少对周边居民日常生活的影响，加强安全生产的监督和管理，制定应急救援预案，保障安全生产，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 96 第十七章 结论与建议 17.1 研究结论 1、项目建设是抑制新冠疫情全球蔓延趋势，提振经济发展的需要；是增强生物安全风险防控，维护国家公共卫生安全的需要，是黄埔区广州开发区布局 IAB+NEM 产业的战略需要，是189、是实现集群发展，推动区域经济的需要。2、项目拟建地点 本项目地块位于中新广州知识城国际生物医药创新园区内，创新大道以西，智慧路以北，拟建项目用地面积 36323 。3、项目建设规模 拟建疫苗生产基地项目用地面积 36323 ，总建筑面积 126635 ，其中地上建筑面积 106045 ，地下建筑面积 20590 。容积率为 2.92，建筑密度 45%，绿地率为 15.4%。建设内容包括 4 栋疫苗综合厂房（含地下车库及设备房），1 栋动物实验厂房（含地下污水处理站），1 栋危险品库和 1 栋门卫室。项目建设内容与规模如下所示。项目建设内容与规模 表 17-1-1 序号 单体名称 建筑面积（）主190、要功能 1 高层 厂房 疫苗综合厂房 A 28737 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 B 26258 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 C 22726 生产厂房、办公、质检、实验 疫苗综合厂房 D 20872 生产厂房、办公、质检、实验 2 危险品库 180 3 动物实验厂区 7222 动物实验 4 门卫室 50 门卫室 5 5 计容建筑面积计容建筑面积 106045106045 6 停车库 19390 机动车停车位 340 个，非机动车 1000 个 7 污水处理站兼废品废物间 1200 污水处理站，位于地下 8 8 不计容建筑面积不计容建筑面积 2059020590 污水191、处理站，公用设备房，车库污水处理站，公用设备房，车库 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 97 9 9 总建筑面积总建筑面积 126635126635 10 景观绿化 5598.81 11 道路广场 12563.69 1212 总用地面积总用地面积 3632336323 4、建设周期 项目建设包括项目前期准备和项目实施两个阶段，总工期约 14个月。项目前期准备阶段：包括可行性研究报告编制，设计招标、初步设计，编制可行性研究报告，项目前期工作，方案深化，概预算阶段，报建等，预计需要 4个月。项目实施阶段：包括监理、施工招标，土建、安装工程施工，设备采购及安装，竣工验收、移交192、使用等工作，预计需要 10 个月完成。5、投资估算 项目总投资包括建设投资、建设期利息及流动资金。建设投资为 75634.52 万元，其中工程费用 59518.97 万元，工程建设其他费用 8029.74 万元，土地费 1330.94 万元，工程预备费用 6754.87万元。项目拟向银行融资 53870 万元，约占项目建设投资的 70%，贷款期限为 15 年，贷款利率按现行 5 年期以上贷款的基准利率 4.9%计算，则建设期利息为 1319.82 万元，详见财务分析报表的还本付息表。因此总投资为 75634.52+1319.82=76954.33 万元。6、财务分析结论 以项目建设期 1 年，193、运营期 19 年，合计 20 年作为计算期。运营期内项目总收入约为 193130 万元（含税），净利润总额为 43710万元。项目投资内部收益率（税前）7.53%，投资回收期（税前）11.57年，净现值（税前）为 10178 万元。动态投资回收期 17.46 年。项目投资内部收益率（税后）6.04%，投资回收期 12.79 年，净现值为 255 万元。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 98 资本金内部收益率（税后）8.23%，投资回收期 13.88 年，净现值为 6617万元。所得税前后的内部收益率均大于基准收益率 6%，财务净现值均大于 0，项目具有较好的盈利能力，项194、目财务可行。7、社会效益结论 项目建设有利于贯彻落实广州市及开发区领导大力发展生物医药产业的批示指示，努力形成以广州黄埔区为中心、产业分工明确、区域协同发展的生物医药产业链条，打造粤港澳大湾区一流的生物医药产业创新发展聚集区，尽早将黄埔区建设好生物医药产业示范区；有利于发挥产业先导作用，促进产业结构调整和带动区域经济发展、提升区域经济竞争力；对增加就业机会、吸引高端人才和促进当地基础设施、社会服务容量和城市化进程也有积极的推动作用。17.2 发展建议 1、建议将中新广州知识城国际生物医药创新园 ZSCB-A3-4 作为疫苗生产基地项目意向用地。后续与 ZSCB-A3-5 地块合并归宗，并统一核195、定整体用地规划指标，合宗后占地面积约 3.6 万平方米，整体用于建设疫苗（生物药）生产基地。2、鉴于疫苗（生物药）生产工艺的特殊性，建议整体用地的土地规划性质为一类工业用地（M1），出让年限为 20 年，容积率为 2.0-3.0（高层厂房建筑层高 8 米以下以单倍计算计容面积），建筑密度45%，绿地率20%，建筑限高55m。3、建议进一步加大招商引资工作，确定入驻园区企业的行业范围，量化入驻园区企业标准，签订相关的战略合作协议，使园区尽快发挥示范效应，尽早见成效。4、建议学习和借鉴省内外其他园区做法的基础上，进一步创新园区GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 99 管理体制196、和运营机制，制定一系列切合发展实际的园区管理体制和运营机制，推动园区经济实现超常规跨越式地发展。5、建议建设单位应及早做好工程建设策划，并尽早委托有关单位进行环评等前期工作。GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 100 附表：财务分析表 项目营业收入和税金及附加估算表 附表 1 单位：万元 序号 项目名称 合计 运营期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 1 收入合197、计（含税）193130 4471 5813 7462 8886 9374 9374 9887 9887 10375 10400 10888 10888 11401 11401 12011 12036 12646 12646 13281 收入合计（不含税）177184 4102 5333 6846 8153 8600 8600 9071 9071 9519 9541 9989 9989 10460 10460 11019 11042 11602 11602 12184 1.1 生产厂房租金收入生产厂房租金收入 188307 188307 4367 4367 5678 5678 7296 7296198、 8664 8664 9152 9152 9152 9152 9640 9640 9640 9640 10129 10129 10129 10129 10617 10617 10617 10617 11105 11105 11105 11105 11715 11715 11715 11715 12325 12325 12325 12325 12935 12935 出租比例（%）50%65%80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%出租面积（）107045 107045 107045 107045 107045 107045 10704199、5 107045 107045 107045 107045 107045 107045 107045 107045 107045 107045 107045 107045 出租单价（元/月）68 68 71 71 75 75 79 79 83 83 87 87 91 91 96 96 101 101 106 1.2 车位租金收入车位租金收入 4823 4823 104 104 135 135 166 166 222 222 222 222 222 222 247 247 247 247 247 247 271 271 271 271 271 271 296 296 296 296 296 29200、6 321 321 321 321 321 321 346 346 出租比例（%）50%65%80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%出租数量（个）433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 433 出租单价（元/个/月）400 400 400 450 450 450 500 500 500 550 550 550 600 600 600 650 650 650 700 1.3 补贴收入 1.4 经营期末出租物业处置收益 5 增值税 201、9473 0 0 0 0 0 0 0 0 96 829 868 868 909 909 958 960 1008 1008 1059 5.1 销项税 15947 369 480 616 734 774 774 816 816 857 859 899 899 941 941 992 994 1044 1044 1097 5.2 进项税 547 13 16 21 25 27 27 28 28 29 29 31 31 32 32 34 34 36 36 38 5.3 抵扣固定资产进项税 5927 357 464 595 709 748 748 788 788 731 0 0 0 0 0 0 0 0 202、0 0 6 税金及附加 22711 519 666 848 1005 1058 1058 1115 1115 1178 1254 1312 1312 1372 1372 1445 1447 1519 1519 1594 6.1 城市建设维护税 474 0 0 0 0 0 0 0 0 5 41 43 43 45 45 48 48 50 50 53 6.2 教育费附加 284 0 0 0 0 0 0 0 0 3 25 26 26 27 27 29 29 30 30 32 6.3 地方教育费附加 189 0 0 0 0 0 0 0 0 2 17 17 17 18 18 19 19 20 20 21 203、6.4 土地增值税 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6.5 房产税 21262 492 640 822 978 1032 1032 1089 1089 1142 1145 1199 1199 1255 1255 1322 1325 1392 1392 1462 6.6 土地使用税 502 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 项目费用估算表 附表 2 单位：万元 序号 项目名称 合计 运营期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 204、年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 1 维修及管理费用（含税）9657 224 291 373 444 469 469 494 494 519 520 544 544 570 570 601 602 632 632 664 2 维修及管理费用(不含税)9110 211 274 352 419 442 442 466 466 489 491 514 514 538 538 567 568 597 597 626 3 折旧摊销费用 64166 3377 3377 33205、77 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 3377 4 财务费用 23454 2640 2516 2387 2251 2109 1960 1803 1639 1467 1286 1097 898 689 470 241 0 0 0 0 5 出售物业建设成本(不含税)0 6 期末处置物业摊余价值 0 7 合计（含税）97276 6240 6184 6137 6073 5955 5806 5675 5511 5363 5183 5018 4819 4636 4418 4219 3979206、 4009 4009 4041 合计（不含税）96730 6228 6168 6116 6048 5929 5779 5647 5483 5333 5154 4987 4789 4604 4385 4185 3945 3974 3974 4004 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 101 项目利润表 附表 3 单位：万元 序号 项目名称 合计 运营期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第207、 18 年 第 19 年 1 营业收入（不含税）177184 4102 5333 6846 8153 8600 8600 9071 9071 9519 9541 9989 9989 10460 10460 11019 11042 11602 11602 12184 2 税金及附加 22711 519 666 848 1005 1058 1058 1115 1115 1178 1254 1312 1312 1372 1372 1445 1447 1519 1519 1594 3 总成本费用（不含税）96730 6228 6168 6116 6048 5929 5779 5647 5483 533208、3 5154 4987 4789 4604 4385 4185 3945 3974 3974 4004 4 补贴收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 利润总额(1-2-3+4)57743 -2644 -1501 -118 1100 1613 1763 2309 2473 3007 3133 3690 3889 4483 4702 5390 5650 6109 6109 6586 6 弥补以前年度亏损 4263 1100 1613 1550 7 应纳税所得额 51866 -2644 -1501 -118 0 0 149 759 2473 300209、7 3133 3690 3889 4483 4702 5390 5650 6109 6109 6586 8 所得税 14032 0 0 0 0 0 37 190 618 752 783 922 972 1121 1175 1348 1412 1527 1527 1647 9 净利润 43710 -2644 -1501 -118 1100 1613 1725 2119 1855 2255 2350 2767 2917 3362 3526 4043 4237 4582 4582 4940 10 息税前利润（利润总额+利息支出）81197 -5 1015 2269 3352 3723 3723 41210、12 4112 4474 4419 4787 4787 5172 5172 5631 5650 6109 6109 6586 11 息税折旧摊前利润（息税前利润+折旧+摊销）145363 3373 4392 5646 6729 7100 7100 7490 7490 7851 7796 8164 8164 8549 8549 9008 9027 9486 9486 9963 项目投资现金流量表 附表 4 单位：万元 序号 项目 合计 建设期 运营期 第 1 年 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第 11 年211、 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 1 现金流入 199992 0 4471 5813 7462 8886 9374 9374 9887 9887 10375 10400 10888 10888 11401 11401 12011 12036 12646 12646 199992 1.1 营业收入(含税）193130 4471 5813 7462 8886 9374 9374 9887 9887 10375 10400 10888 10888 11401 11401 12011 12036 12646 12646 1212、93130 1.2 补贴收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.3 回收资产余值 6862 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6862 1.4 回收流动资金 0 0 2 现金流出 117380 75635 742 957 1221 1449 1527 1527 1609 1609 1697 2604 2725 2725 2852 2852 3003 3009 3160 3160 117380 2.1 建设投资 75635 75635 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7213、5635 2.2 流动资金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本（含税）9657 224 291 373 444 469 469 494 494 519 520 544 544 570 570 601 602 632 632 9657 2.4 应纳增值税 9377 0 0 0 0 0 0 0 0 0 829 868 868 909 909 958 960 1008 1008 9377 2.5 税金及附加 22711 519 666 848 1005 1058 1058 1115 1115 1178 1254 1312 1312 1214、372 1372 1445 1447 1519 1519 22711 2.6 维持运营投资 0 0 3 所得税前净现金流量（1-2）-75635 3729 4856 6241 7437 7847 7847 8278 8278 8678 7796 8164 8164 8549 8549 9008 9027 9486 9486 4 累计所得税前净现金流量 -75635 -71905 -67050 -60808 -53371 -45524 -37676 -29398 -21120 -12442 -4646 3518 11682 20231 28780 37789 46816 56302 65787 215、5 调整所得税 0 254 567 838 931 931 1028 1028 1118 1105 1197 1197 1293 1293 1408 1412 1527 1527 6 所得税后净现金流量（3-5）-75635 3729 4602 5674 6599 6917 6917 7250 7250 7560 6692 6967 6967 7256 7256 7601 7614 7959 7959 7 累计所得税后净现金流量 -75635 -71905 -67303 -61629 -55030 -48113 -41197 -33947 -26697 -19137 -12445 -5478 216、1489 8745 16001 23602 31216 39175 47134 计算指标：税前内部收益率:7.53%税后内部收益率:6.04%税前投资回收期（年）:11.57 税后投资回收期（年）:12.79 税前净现值（6%）:￥10,178 税后净现值（6%）:￥255 GDIECC 知识城创新型疫苗生产基地项目可行性研究报告 102 项目资本金现金流量表 附表 5 单位：万元 序号 项目 合计 建设期 运营期 第 1 年 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 217、14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 19 年 1 现金流入 199992 0 4471 5813 7462 8886 9374 9374 9887 9887 10375 10400 10888 10888 11401 11401 12011 12036 12646 12646 20143 1.1 营业收入（含税）193130 4471 5813 7462 8886 9374 9374 9887 9887 10375 10400 10888 10888 11401 11401 12011 12036 12646 12646 13281 1.2 补贴收入 0 0 218、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.3 回收资产余值 6862 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6862 1.4 回收流动资金 0 2 现金流出 156282 23084 5897 6112 6376 6604 6682 6719 6954 7383 7700 8542 8802 8852 9127 9182 9505 4421 4687 4687 4964 2.1 项目资本金 23084 23084 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 长期借款本金偿还 53870 219、2515 2639 2768 2903 3046 3195 3352 3516 3688 3869 4058 4257 4466 4685 4914 0 0 0 0 2.3 流动资金借款本金偿还 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.4 借款利息支付 23454 2640 2516 2387 2251 2109 1960 1803 1639 1467 1286 1097 898 689 470 241 0 0 0 0 2.5 经营成本（含税）9657 224 291 373 444 469 469 494 494 519 520 544 544 5220、70 570 601 602 632 632 664 2.6 应纳增值税 9473 0 0 0 0 0 0 0 0 96 829 868 868 909 909 958 960 1008 1008 1059 2.7 税金及附加 22711 519 666 848 1005 1058 1058 1115 1115 1178 1254 1312 1312 1372 1372 1445 1447 1519 1519 1594 2.8 维持运营投资 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.9 所得税 14032 0 0 0 0 0 37 190 618 75221、2 783 922 972 1121 1175 1348 1412 1527 1527 1647 3 税后净现金流量 43710 -23084 -1426 -299 1086 2282 2692 2655 2933 2505 2676 1858 2086 2037 2274 2219 2506 7614 7959 7959 15179 计算指标：项目资本金内部收益率：8.23%项目资本金净现值（6%）:￥6,617 静态投资回收期（年）：13.88 项目融资贷款还款付息表 附表 6 单位：万元 序号 项目 合计 建设期 运营期 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1222、4 15 1 期初借款余额 0 53870 51355 48716 45948 43045 39999 36804 33453 29937 26249 22380 18322 14065 9599 4914 2 当期借款 53870 53870 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 当期还本付息 78644 1320 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 5155 其中：还本 53870 0 2515 2639 2768 2903 3046 3195 3352 3516 3688 3869 4058 4257 4466 4685 4914 （建设期利息）1320 1320 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 经营期利息 23454 0 2640 2516 2387 2251 2109 1960 1803 1639 1467 1286 1097 898 689 470 241 4 期末借款余额 53870 51355 48716 45948 43045 39999 36804 33453 29937 26249 22380 18322 14065 9599 4914 0