1、xx水电开发有限责任公司xx集控中心大楼项目物业管理服务方案xx水电开发有限责任公司xx集控中心大楼项目管理方案目录第一章：公司简介第二章：主体设计及土建开始动工期间的物业服务及费用组成一、 服务形式二、 提供服务的项目简介三、 规划设计阶段顾问服务内容四、 此阶段顾问时间及顾问费用第三章：大厦主体动工后及内部设备安装期间的顾问及现场物业管理服务及费用一、 此阶段的顾问及现场物业管理服务内容二、 大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理的顾问内容三、 施工期间的物业安全管理人员驻场管理服务四、 此阶段顾问时间及顾问费用第四章：物业管理顾问工作流程及方式第五章：结束语第一章、公司简介公司管理层及各2、项目经理均系长年从事大型物业管理、设施设备管理、高级酒店管理的资深专业人士，并汲取戴德梁行多年来作为国际物业管理大师先进的管理理念、优秀的项目培训与成熟的操作经验，确保了我们管理质量的始终如一和公司发展良好的资源储备。为了确保公司能全力为物业业主、业主及物业使用者提供国际级的专业物业管理经验，充分提高物业之管理运作质素并延长物业与相应设备之运行能力，更使其物业不断保值、增值为目标，成都xx物业管理公司于2002年初通过了ISO2000版国际质量体系和英国皇家认证认可委员会UKAS认证，使公司在国际化、标准化及专业化运行和管理迈上了一个新的台阶。在2005年3月，公司获得了“首届成都市最具竞争力3、物业管理企业”称号，证明我们的管理水平、服务质量得到了政府主管部门和同行业的广泛认可。公司自成立以来所奉行的服务宗旨是：以科学精良的管理，优质细微的服务，在尽力提高物业运作质素、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之发展商、业主及使用者的各种服务需求。公司管理架构及特点1. 公司管理架构xx集团 成都xx物业管理有限公司公司行政人事部公司设备管理部风尚国际管理处锦屏苑管理处审计署驻成办管理处xx广场管理处公司财务部xx基地管理处xx花园管理处西城花园管理处公司项目部成都七中管理处2 公司特点：1. 成都xx物业管理公司是xx集团旗下的全资子公司，实力雄厚、信誉卓著，公司成4、立之初即聘请了全球知名房地产顾问机构作为公司的全程管理顾问至今，全面导入了先进的国际化管理运行模式。2. 公司下设：项目部，负责公司对外拓展、各个项目的质量以及现场指导和专业管理；设备管理部，负责各个项目现场指导和设备专业管理；行政人事部，给公司各个项目提供坚实的后盾支持，新员工的入职培训等，充分体现了公司各项目人力资源、技术支持、管理经验共享的原则。3. 公司拥有多年从事设施设备管理、物业管理、酒店管理工作经验的人力资源储备，能胜任各种不同类型物业的管理，并具有充分的实际经验；公司于2002年初通过了ISO9002质量体系UKAS认证，为公司管理运行程序化、规范化奠定了基础，也使我们的每一位5、顾客能获得质量如一的服务。4. 作为一家优秀的物业管理公司，我们有为摩托罗拉、惠普、思科系统、富士施乐等全球知名跨国公司和机构提供高素质多元化物业管理服务的经验和能力，并深受客户的一致好评。5. 我们也管理着xx水电开发有限责任公司成都基地，通过近两年来对xx成都基地的全面管理和服务，我们深刻了解了作为特大型国有企业综合后勤保障工作的物业管理服务的重要性，加之在写字楼、高档住宅小区、学校等不同类型物业管理的优异业绩和丰富经验，因此我们对于物业管理模式的移植和拓展工作有充分的能力和信心。项目管理的服务宗旨、经营理念、企业文化、质量方针1 我们的的服务宗旨是：以科学精良的管理，优质细微的服务，在尽6、力提高物业运作质素、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之业主、及使用者的各种服务需求。根据市场变化和客户需要，我公司的物业管理服务已突破了传统的物业管理范畴，每一个项目的管理服务方案均是精心为客户量身打造而成，并将服务延伸至客户的各种不同需求。比如在xx成都基地项目，我们根据客户需要，为客户提供了除基本的物业管理公共服务之外的各种高素质之：会务接待服务、综合商务服务、食堂餐饮服务、招待所管理服务、行政内勤服务等，为业主方xx水电开发公司实施企业全面市场化和社会化进程提供了坚实的后勤保障。2我们的的经营理念为：“完美无瑕的服务源自每一个细节的精雕细琢”。为此，公司一直致力7、于维护二十四小时客户服务、安全保卫和工程运行系统，以便能迅速及时地响应客户需要，处理客户问询投诉及应对各种紧急事故，我们采取更具弹性及创新的方式，在传统与非传统的物业管理服务之间寻求平衡；以保证物业以最佳、最有效的方式运作，从而提高效率、降低成本、塑造物业形象，充分满足符合客户的需要。3我们的企业文化是：感受荣誉、拥有安全、赢得快乐、卓越成长。 我公司企业文化的观点所重视的是企业与员工的互动成长，与公司“荣辱共存”是我们每一位员工所信守的理念，公司为每一位员工所提供的也不仅仅是就业机会，而是无限的发展空间和平台。4“质量成就经典、专业创造辉煌”是我公司的质量方针。公司所拥有资深而专业的管理团队8、，旨在为客户提供最出色的服务。我们通过优质的客户服务和高水平的表现，为我们的业主获取最大的物业收益，同时也让客户感受到成都xx物业管理公司高效而专业的运作方式。管理项目介绍第二章 主体设计及土建开始动工期间的物业服务及费用组成一、服务形式1、服务期间，我司物业专家团队将根据甲方设计需求对项目的设计方案进行专业顾问； 2、为此项目成立的专业顾问小组根据项目需要不定期的到现场进行实地考察、调研并督导实际工作。3、我司将派资深物业管理高级顾问组，每周到现场一次，会同甲方工程技术管理人员对设计情况进行指导、督促、顾问，专项负责本项目物业管理顾问工作。4、为了确保顾问项目的质量，根据甲方需求，我司还特派9、驻场工程师对现场工作进行跟踪管理。5、我司全面参与本物业管理的前期指导工作，按现代化、国际化的管理模式为本物业的物业管理进行指导，便于本物业投入使用后达到国际物业管理水平。二、提供服务的项目简介1、 建筑布局及功能设计。2、 设施安排及功能设计。3、 人流、车流分区引导设计。4、 广场标识系统。5、 防水处理设计。6、 管理用房适合位置和配备。7、 员工通道。8、 停车场规划设计。9、 供配电系统。10、 消防报警系统。11、 广场智能化管理系统。12、 广场照明设计。13、 公共监控及电视系统。14、 通讯、广播系统。15、 卸货区域规划。16、 审核施工组织设计，提出意见和建议。17、 指10、导制订施工管理制度及消防安全管理制度。18、 发现可能存在的隐患，提供给开发商，由开发商督促施工、监理单位解决。19、 了解工程实际情况，已便于为后期物业管理制定相应的管理方案。20、 提供设备选型意见。三、规划设计阶段顾问服务内容（一） 方式：1、 对项目进行实地考察；2、 研究、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备以及环境工程类图纸）、项目模型等数据。（二） 目的：了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助发展商对项目设计进行优化，降低不必要的投入和开支，提升物业的性价比和竞争力，减少后期管理中的纠纷隐患，为销售推广创造11、有力条件。（三） 从物业管理各专业角度提出专业评估和建议的方向：1、 评估各机电房的规划位置；2、 给排水系统设置评估与建议；3、 消防系统设置评估与建议；4、 安防监控系统设置评估与建议；5、 评估小区绿化、景观、环卫、环保规划评估及建议；6、 采光通风设计评估与建议；7、 配套设施的评估建议；8、 评估小区智慧化建设；9、 评估物业管理用房的配置；10、 成本分析；等等。11、 研究设计图纸，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；12、 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；13、 对建筑物外立面统一化管理相关的事项进行评估和建议；14、 房屋设备设计、施工建12、议，其中包括：设备选型、系统设计方案等；15、 对电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；16、 设备机房的环境、通风等是否满足要求；17、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等），提出纠正及修改建议；18、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；19、 对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议；20、 根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保的角度，提出建议；21、 对商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；22、 对该项目商业的经13、营招商、管理协助进行策划与分析指导；23、 从物业经营管理角度提出专业建议；24、 针对发展商对智能化工程的要求，对智能化设计提出合理化建议；25、 对安防系统的配置、设计提出合理化建议。26、 对管理用房位置确定及设计、装修标准，提供参考意见。（四） 评估物业设计 我司将针对本项目之设计，建筑材料，公用设备及设施做出建议，并因应需要与发展商建筑师及施工单位举行会议，使物业之各项设备功能符合国际管理水平。（五） 评估影响物业管理运作及收费的因素 根据本项目的整体设计，选用材料，设施设备等等，拟定物业管理费的收费标准。各种影响管理营运收费的因素在不同的发展项目不尽相同，有些因素能长远降低管理营运14、支出，并能提高管理水平及效益。（六） 评估物业规划设计及建设 从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见，如停车场出入口的位置、公共设备及电梯的设置位置等，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见。 从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。 站在使用者的角度对有关工程设备之选择提供意见。 参与有关工程联系会议，对可能影响日后执行管理工作的事项提供建议。 提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。 提供功能布局的有关专业管理意见，减少日后管理期间操作成本及使物业经济效益增长。 建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害。 协助管理15、公司工程人员提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，保 证楼宇的安全启用，正常运行。 协助物业的竣工验收接管，及订定物业商铺交付使用之程序，使小业主能有秩序接收商铺，减少不必要之争执。（七） 评估各机电房的规划位置，原机电设备合理充份利用及布置建议物业内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之适当位置，使日后管理运作能更为畅顺，节省资源，并协助制定管理维修保养计划。（八） 水电供应容量问题在规划设计中，不仅须考虑群楼部分的日常营运用水及用电，亦同时须考虑整个物业之公共照明用电、清洁、绿化用水之容量问题；避免管理费预算透支，将是规划建设中不可忽视的问题。（九） 消防设备的设置在建筑设计中，消防16、设备的配套须严格按国家有关规范要求，并应重视各种消防死角；所以我司建议在各消防死角预留位置并设置入口配合消防车行动。（十） 评估物业绿化、景观、环卫规划按照规划，提供绿化区的保养方案，保持物业之美观及风格。四、此阶段顾问时间及顾问费用：1、 时间为合同签定日起开始计算，以月为单位：2、 每月总价格为：贰万元整3、 工程设计项目人员工时费：；4、 管理者佣金：；5、 会议服务及其它行政开支：。 第三章 大厦主体动工后及内部设备安装期间的顾问及现场物业管理服务及费用为更好的为项目开发商服务，我公司在获取合同正式接管项目之前将向招标方提供以下顾问服务，其费用由双方协商确定，顾问期限至项目竣工验收交付17、为止。五、 此阶段的顾问及现场物业管理服务内容l 大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理及顾问服务l 施工期间的安全管理服务二、大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理的顾问内容（一） 针对周边现存有关影响未来的管理问题，提出实施改进建议，使发展商能有时间考虑增减设施；减省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免给实质运作管理带来影响：1、 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；2、 从使用及管理的角度对公共部分、房屋内装修材料的选用提出合理化建议；3、 协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案；4、 协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的智能18、化产品和服务分包商；5、 建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害；（二） 协助发展商对会所及商业铺面的招商策划，回馈客户需求，以便在施工建设中及时调整优化。（三） 介绍、应用与物业管理相关的高新技术科技成果。（四） 解答发展商及物业管理公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。合理利用法律法规，保障发展商与物业管理公司的权益，避免纠纷，规避风险。（五） 协助选聘和培训物业公司工程人员提前介入重点工程安装过程，使其能监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。同时可以熟悉楼宇中的各种设备和线路，以降低日后物业设备管理难度。（六） 站在使用者的角度对有关工程设备的选择19、以及对于供货商的售后质量保障服务标准提供意见。（七） 必要时参与有关工程联系会议，对可能影响物管实施的事项提供建议。三、施工期间的物业安全管理人员驻场管理服务1、 装修工程及物料运送控制程序为确保小区环境与安全及客户便利，对业主装修工程及材料运送、垃圾转运等提出要求并实施监管，以免妨碍物业的正常使用，确保业主及用户的权益。2、 装修安全控制装修中的安全管理涉及：建筑结构安全、给排水安全、电气系统安全、消防安全以及人员人身安全等方面，本公司特别向管理公司提供有关的安全守则及管理规程，根据项目实际情况加以培训、指导实施，严格管理，保证装修期间的安全。3、 安全控制此期间的秩序维护顾问工作，将包括小20、区内全部公共地方、机械及机电室及小区外围范围等的秩序维护评估。指导物业管理公司严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保小区于此期间的安全运作。4、 迁入控制为防止物业楼板承重超过建筑法规及违法材料、器材进入小区，顾问将配合管理公司制定有关管理程序以实施管理，配合业主的迁入搬运安排。5、 外观与环境控制顾问将建议和指导物业公司采用有效手段对业主的装修行为予以规范，使其自觉遵守关于防盗网安装、阳台封闭及环境维护等规定，维护小区统一、协调的外观，使小区优美的环境保持完好。四、此阶段顾问时间及顾问费用：1、 时间为合同签定日起开始计算，以月为单位：2、 每月总价格为：贰万陆仟元整3、 工程现场监理人员21、工时费：；4、 驻场安全监理人员费用： (四人)5、 管理者佣金：；6、 会议服务及其它行政开支：。第四章物业管理顾问工作流程及方式企业探访，明确咨询意向提交顾问咨询方案签订咨询合同，确定咨询项目企业调研，编写顾问实施计划项目验收提交顾问工作总结报告客户方：1、 配合顾问工作进程2、 评估顾问工作续效3、 调整工作计划4、 及时彻底实施整改组建项目协调小组评审咨询实施计划咨询公司组建项目咨询小组顾问方：1、 按计划实施咨询和培训2、 定期与不定期检查、评估3、 提交阶段工作报告或整改建议4、 根据反馈调整工作方案和进程客户方成立内部领导小组与企业沟通，确定咨询实施工作计划和方案定期报告、沟通、22、协调、记录备注:1. 顾问公司指定项目负责人调度项目咨询项目小组，提出项目咨询计划并协调实施进程。2. 建议客户方成立领导小组进行全面协调，配合项目的实施以及对实施计划进行调整。3. 所有计划须经客户方物业公司领导小组的认可后方可执行。4. 顾问按计划进行培训或现场指导，并提供培训材料。5. 实施过程中，顾问将会采取临时现场抽查的方式以检核物业管理体系运行的可靠性。6. 每一进度执行完成后，顾问将向最高管理者提交工作汇报，征求客户评价意见并确认下一步的工作。第五章 结束语深信贵公司由上述建议书内容中，可深刻了解本公司对参与集控中心项目物业管理工作的兴趣及意愿，并希望能有机会为贵公司提供服务。对23、委任本公司执行该项目的物业管理，本公司有绝对的信心能胜任此职，原因有下列几点： 本公司对物业管理有丰富之实际操作经验并掌握了现代化的专业管理技术与运作程序，各项服务计划能符合贵公司需求。 本公司能依据贵公司物业及其内部工作人员的特定要求，设计一套周全、完善及业主可以接受的物业管理和综合服务方案。 本公司深信能在入住前引进物业管理概念及专业顾问意见予物业的业主并树立优质物业管理形象以次对整个项目的市场形象及经济效益起到正面作用。 通过本公司提供的专业管理，能保障贵公司开发转而由广大业主投资的物业因为通过上述专业服务，物业的价值不会因时间日久而降低，反因优质的管理使其提升。 通过物业管理而提供给物业中的所有使用人的各项优质服务，是经过精心策划和由一队专业服务人员所执行的。而这种服务倡导和最终的效果就是一种无障碍的服务。xx物业管理有限公司能够做到！