1、二手房估价模型调研 一、一、 研究研究背景背景 随着经济的发展，我国与房地产相关的经济活动越来越频繁， 二手房的交易 也尤为活跃。无论是从市场参与者的角度，还是从国家开征税费的角度，二手房 价格的衡量始终是一个热门话题，二手房评估工作受到更加普遍的重视。 房屋的价格影响因素诸多，这些因素对最终价格影响的优先级也不一样。 目 前经常使用的三大传统评估方法市场比较法、成本法、 和收益法在实际使用中对 操作人员的素质要求较高，缺乏对数理模型的使用，成本较高。 近年来特征价格理论被广泛使用， 该理论从消费者对住宅特征的需求角度全 面理解房价， 进行房价评估研究。在利用特征价格理论构建二手房估价模型过程2、 中， 一般使用多元线性回归方法进行回归预测，函数形式的选择对评估的效果影 响较大。而这种选择却常常依赖于人为的线性假定，容易造成较大误差。 国外学者开始将机器学习的方法广泛应用于房地产评估领域。 在该领域出现 的特征变量众多， 特征变量与价格也非传统的线性关系，采用机器学习的方法能 更好的挖掘特征变量与价格的关系，获得更好的评估效果， 这是以后国内发展的 行业趋势。 二、二、 相关相关理论基础理论基础 1. 传统的三大评估方法 市场比较法适用于已经有类似房屋成交记录的情况。 顾名思义市场法就是通 过与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行 比照， 然后依据实例价格3、再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算 所评估二手房的客观合理价格或价值。把三套房子的成交价格作为比较对象，加 入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。这种 方法也基本接近于基于特征价格理论的模型。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需的成本为依据而评估房地产价值 的一种方法，即以一处与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各 项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产的价值。 收益法则通过预测房产以后每年的纯收益，将未来现金流折现求和，以求取 该房产的合理价格。主要适用于估算用于投资或经营的房地产。 成本法、市场比较法、收益法分别从生产费用价值理论、经济学中的替代原 理、房地产价格形成的预期原理来进行评估。三种方法之间存在较大差异，一般 情况下， 收益法得出的估价最高， 市场比较法得出的价格其次， 成本法估价最低。 2. 特征