1、 1 目 录 目 录 第一部分 南京市投资环境分析第一部分 南京市投资环境分析 3 一、南京总体社会经济分析 4 二、南京城市格局及发展分析 9 第二部分 商业地产状况综合调研及分析第二部分 商业地产状况综合调研及分析 12 第三部分 区域商业市场分析第三部分 区域商业市场分析 35 一、项目商业服务区界定 36 二、区域居民消费特征分析 38 三、商业供给分析 40 四、商业需求分析 42 第四部分 项目分析第四部分 项目分析 45 一、项目地块条件分析 46 二、区位分析 48 三、交通状况分析 50 四、项目周边环境分析 51 五、基地价值总体评价 52 六、项目 SWOT 分析 53 2、第五部分 项目商业定位第五部分 项目商业定位 55 一、商业定位综述 56 二、项目定位体系 56 三、运营模式建议 70 四、价格策略 71 2 第一部分 南京市投资环境分析 第一部分 南京市投资环境分析 3 一、南京总体社会经济分析 一、南京总体社会经济分析 （一） 、地理位置（Location） （一） 、地理位置（Location） 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬 3114-3237，东经 11822-11914， 总面积 6597 平方公里。南京东连长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接江淮平原。属北 亚热带季风气候，四季分明，冬夏长而春秋短。雨水充沛，年平均温度 16。3、夏季最高气温可达 38；冬季最低气温达零下 8。年平均降雨 117 天，无霜期长，年平均 239 天。 （二） 、地区生产总值（Gross Domestic Product） （二） 、地区生产总值（Gross Domestic Product） 2008 年南京地区实现生产总值 3775 亿元，同比增长 12.2， 全市完成工业增加值 1555 亿元，比上年增长 9.9%，固定资产投资额 2154.17 亿元， 比上年增长 15.3%，消费品零售总额达到 1651.82 亿元，比上年增长 19.7%。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 20002002200420062008 0 4 8 12 16 20 20002002200420062008 地区生产总值增长率地区生产总值增长率 单位：单位： % 南京地区生产总值（南京地区生产总值（G