1、上海地产大厦改建工程技术措施初步评估报告,2016.03.29,项目概述,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦，东湖路9号，1997年设计，2000年投入使用。,原用地性质为住宅用地。,原大楼的空调系统以风冷热泵中央空调系统为主，部分空间设置了VRV空调系统,地下2层，地上24层，其中裙房4+1层（不含转换层），裙房顶标高22.75m。框架-核心筒结构，塔楼部分框架柱为异形柱，局部柱存在转换。,2004年进行过一轮装修改造，目前功能为：塔楼办公，裙楼为办公、KTV、会所，影院等服务功能。,裙楼部分建筑层高6.6-9.35米，塔楼部分建筑层高3.4米,塔楼标准层建筑面积610平2、米，共计：11590平米裙房部分标准层面积1398平米，共计6202平米地下两层共计5075平米。总建筑面积：22867平米,工作维度,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,城市更新,风貌保护,功能更新,设施更新,收益评估,PART 1,东湖旧事,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦3、改建工程改造措施初步评估报告,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,PART 2,项目初探,潜在问题与技术目标,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,结构问题,与现行结构规范不符,原结构存在扭转不规则、侧向刚度不规则、承载力突变、上下柱墙不连续 等不规则情况，按现行抗震规范属超限高层建筑。标准层采用异形柱，且高位转换，现行规范不建议采用。,潜在问题与技术目标,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,建筑问题,原建筑满足办公消防要求，且与现行规范相比不存在大的冲突，无原则性问题。,1.公寓部分按照公寓式办公设置。与商业共用安全出口可按以下措施设置。2.垂直交通建议分区（裙房商业娱乐，塔4、楼公寓办公），可能将在合适位置增设电梯。3.建议裙房以上部分垂直管道井贯通，以便所有裙房以上部分可以灵活使用（可做开敞式办公或高级公寓办公）4.建议公寓厨房采用电厨形式，避免煤气或天然气进户带来新的麻烦。5.如各层结构补板，需要考虑施工可行性问题（现场条件逼疚、施工对环境的影响等）6.商业部分消防问题需视实际业态布置具体讨论。,引用条文沪消发（2003）257号租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定租赁式公寓、公寓式办公楼底部设置的商业场所，应采用防火墙和耐火极限不低于1.50h的楼板与公寓和办公用房完全分隔，且其安全出口应分开设置。当建筑符合下列要求时，公寓式办公用房可与商业场所共用安全出5、口：（1）公共部位和室内各部位均设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统；（2）商业场所的疏散出口采用与火灾自动报警系统联动的电子门锁，火灾报警后，电子门锁能联动开启。注：此规定2003年颁发，已经历两版国家消防规范变更，虽未废止，但是否适用解释权仍在消防部门，建议提前征询。,潜在问题与技术目标,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,设备问题,原设备的性能和容量部分不能满足新功能的需求。需要进行必要的更新和增容。,给排水系统：1、屋顶水箱48m3，消防18m3生活30m3，消防生活合用，违反现行规范强条。2、消防水量不满足现行规范要求，原设计室外消防水量30L/S，喷淋水量30L/S均太小。6、3、如果裙房增加大面积餐饮，方案需考虑在地下隔油的可能性,潜在问题与技术目标,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,建筑问题,原设计结构超限，与现行规范不符。,结构问题,设备问题,最低改造成本,最简审批流程,最大运营收益,原建筑满足办公消防要求，且与现行规范相比不存在大的冲突，无原则性问题。层高偏低。,原大楼的水、电、冷热源基本能满足新改造功能的需求，但需要根据改造的方案、规模和范围进行必要之调整或改造。,现有电梯的数量、速度是否能够满足改建后的功能需要？,消防及结构问题，因事涉规范新旧版本更替，建议征询主管部门意见，争取有利改造因素，以期节约改造成本。,塔楼改造的两种可能性（裙房部分业态7、空间未明，暂不计入评估）,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,在现有结构空间范围内进行改造,常规方案,扩建方案,增加标准层面积每层可增加约105平方米，20层共计增加2100平方米,PART 3,常规方案,主体结构不变的情况下，塔楼部分改造的三种模式,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,纯办公模式,纯酒店式公寓模式,垂直社区模式,Lifestyle business,Lifestyle business,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,公寓平面图,办公平面图,710户,一室一厅+两室一厅+一室户,6-8种户型,办公单元面积应小于300平米，每层最少两个单元,技术比较：空调8、系统与通风系统,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,技术比较：给水排水系统与消防系统,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,技术比较：强电系统,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,技术比较：弱电系统,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,技术比较：土建施工,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,装修标准比较,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,办公,公寓,3700元/平方米,3000元/平方米,2500元/平方米,4500元/平方米,4000元/平方米,3000元/平方米,造价综合比较,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,常规方案总结：不变,上海地产大厦改建9、工程改造措施初步评估报告,主体结构不变。主要墙体不变。办公部分保留公卫。公寓增加卫生间部分不做降板改造，地面构造利用门槛处理。设备主系统和主管井不变,酒店式公寓,根据现场勘查，初步估算现有两台变压器（2x1600KVA）能够满足改造后使用需要。配电部分：维持现有配电主干线（变电所至各楼层）不变或根据设备个别调整，楼层表箱至末端根据公寓或办公格局划分改造表箱出线,水箱容量基本满足新功能要求。,开放式办公,电梯,塔楼单一功能不需要改变。公寓量偏少时也不需要改变。仅需考虑提速。,常规方案总结：可能的改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,开放式办公,公寓部分：室内简易厨房部分（如果方案设计有10、）需要增加烟道。,酒店式公寓,当原有的空调系统与修改的格局有冲突时，通过改送、回风口位置，局部调整管道等较小工程量满足新的使用要求。,给排水系统：,目前屋顶热水箱无参数，容量暂时无法复核。但应无大调整。,空调新风系统：,消防系统：,公寓房间内喷淋点需要依据新的平面重新布置，并改为侧喷。,电力系统：,计量：楼层表箱至各户加表计量，采用集中空调时，建议采用物业费分摊方式控制用电，单独计量时需空调系统更改，费用及工程量较大,常规方案流程：,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,因不涉及主体结构体系，同时也不改变结构传力体系，顾应按照装修流程进行审批，重点仅在室内消防。东湖路属于衡复风貌保护道路，11、裙房立面需要报风貌处。,审批流程,垂直分区,建议公寓置于高区，公寓内的烟道可以直接伸出屋面，不影响办公区域的空间。同时获得更好的城市景观。,基本改造成本,空调系统送风、回风口的位置调整。室内消防喷淋点位的调整。以及可能增加的排水、给水立管的增加。,PART 4,扩建方案,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,增加标准层面积每层可增加约105平方米，20层共计增加2100平方米以10元/平方米的单价估算，每年可带来约750万元的额外收益。,但由于标准层面积的增加，引起的消防、结构、设备、审批流程和收益等一系列的变化。,开放式办公,酒店式公寓,上海地产大厦改建工程改造措施初步评12、估报告,增加标准层面积每层可增加约120平方米，20层共计增加2400平方米以9元/平方米的单价估算，每年可带来788万元的额外收益。,但由于标准层面积的增加，引起的消防、结构、设备、审批流程和收益等一系列的变化。,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,结构加固,不改变原结构体系，控制荷载增量，并对原结构适当加固后，改建是可行的。增加电梯，不涉及改变结构体系，是可行的。电梯只落入地下一层，接驳停车场，不进入地下二层，以免与人防系统产生矛盾。,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,结构加固,原则：,不改变主体结构-剪力墙、框架梁、框架柱，楼板不大开洞。不大13、面积增加荷载（建筑面积增加、装修荷载增加）。尽可能使用轻质隔音材料：地坪、隔墙、吊顶等,不必依据现行抗震规范设计，对原结构适当加固，提高抗震性能。避免大面积加固，控制造价。,目标：,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,结构加固,标准楼层补板初步计算结果：,1、上部结构总质量约增加4.3%，小于5%。2、建议局部构件加固。,建议加固转换梁（设备层）,建议加固柱,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,空调系统,主系统不变，仅需对室内区域空调通风末端进行必要的局部变更。,物业反馈：目前，空调冷热源采用的5大+1小的热泵，小热泵不使用，大热泵以往最多开4台已够14、用。增加室内的风机盘管、送风口、回风口及供水支管；新增区域的管路建议设置独立的立管至供水总管处接入原系统；增加室内新风支管，新风口。需增加的厨房卫生间的通风设施与方案一要求相同。,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,电力与给排水系统,尽量减少变更,点位增加可能导致主机总容量不足，增加消防机柜或更换主机系统需确认现有消控室是否满足。,给排水每层增加喷淋数量，会导致报警阀组数量不够，增加报警阀组会导致管井空间太小。,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,消防系统,现有容量不足。,新增房间后，消防的喷淋、火灾报警系统的主机等数量都不满足要求。需要增加。消防方15、面恳请业主方与消防主管部门进行协商，以避免按照新的规范标准审查、验收为妥，否则消防水量、水压、报警、控制方式等均无法满足新规范，需要调整水箱、水泵等设备，工程量相对较大。,扩建方案：改变,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,额外增加基础改造费用,结构加固：150万加建面积：250万设备增容：600万电梯更换：80万小计：1080万元,增加面积装修：800万,额外增加装修费用,扩建方案：改变,扩建方案：报建流程,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,需依照正常报建流程进行审批。,消防局意见,总体设计消防批复,扩建方案：施工流程,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,报建一次到位，施16、工分期实施。有助于降低前期成本，,第一阶段：完成报建，完成现有空间更新。为下一阶段增加面积做好基础准备。,第二阶段：完成报建，完成现有空间室内装修,上海地产大厦改建工程改造措施初步评估报告,纯办公模式,纯酒店式公寓模式,垂直社区模式,增容模式,常规+扩建=3+1模式,仍然有待探讨的问题：,作为上海城市更新的项目，设计的重点还在于对城市公共性的贡献。,城市更新：,裙房的改造基于功能和空间的尚未明确，目前有较大的不确定性。但塔楼和裙房的消防疏散应该分两套系统。和塔楼部分统一做系统考量。,风貌保护：,裙房改造：,东湖路作为衡复的历史风貌保护道路，外立面和空间的改造需要符合保护规划的相关技术规定。,P17、ART 5,提升设计,更新时代以质取胜唯智服务,空气,净水,照明,环控,绿色,效率,质,智,空气,优质空气推荐改造项：新风系统改造目的：把氧气浓度维持在适宜、健康的水平位，提高人员在室的舒适性。改造要点：更换新风机组，增设变频器。改造描述：本项目，办公或公寓业态，均属人员在室率较高且时间较长的业态。故拟更换大风量的新风机组（图1），并设置变频装置（图2），适当加大新风量，提高人员舒适度。根据二氧化碳浓度，控制变频器，将室内的二氧化碳浓度和氧气浓度维持在合理、健康的水平。,空气,优质空气推荐改造项：加湿系统改造目的：空调系统如果不设置加湿器，由于冬季新风较干燥，通常会使在室人员感觉到皮肤干燥、眼18、睛干涩、喉咙不适等感觉。改造要点：在新风机组上增设加湿装置。改造描述：通过在新风机组中增设湿膜加湿段（见图3），提高室内空气的相对湿度，寻求令人较为满意的室内湿度环境。,图3：加湿器改造投资：约增加投资2万元。,优质空气推荐改造项：PM2.5过滤及空气净化改造目的：因近年来，室外大气中的PM2.5指标经常超出健康水平，影响人员的健康，也影响输送新风的品质。为提高送风品质，增设空气净化装置。改造要点：在新风机组上增设PM2.5过滤段（图4）。改造描述：通过设置PM2.5过滤段，实现PM2.5完全滤除，保证室内的送风空气品质。条件允许时，室内在空调末端处增设空气净化装置（图5），对房间室内装修材料19、散发甲醛、TVOC、苯等有机物进行分解氧化。,图4：新风机用空气净化装置,图5：室内风机盘管用空气净化装置改造投资：新风机组用空气净化装置造价约为7万元 室内风机盘管用空气净化装置造价每平米预计造价为30元。,优质空气推荐改造项：创意办公空调系统改造目的：办公各区域的运行时间不一，常有加班工况。为保证加班区域的空调系统正常高效运行，避免出现低负荷时的大马拉小车现象，对原有的空调系统进行必要的改造。改造要点：如大楼仅为办公业态时，考虑夜间低负荷运行工况，在冷热源侧并联4台45kW的模块化风冷热泵冷热水机组（图6）。如有公寓业态时，则无需增加热泵机组。改造描述：仅有办公业态时，日间正常运行时，开启20、大系统风冷热泵机组；当有局部区域加班工况时，开启新增设的小型风冷模块冷热水机组即可。新增的热泵机组单独设置小型循环水泵，降低运输能耗。,图6：风冷模块冷水机组改造投资：增加风冷热泵机组的造价约为：40万元。,优质空气推荐改造项：空调计费系统改造目的：各个区域的运行时间和耗冷耗热量不同，根据实际耗能计费更具合理性和说服力。改造要点：在各个需要独立计费区域的供水支管上设置能量计。改造描述：按照每个物业单元集中设置一组空调供回水管道，在空调的供水管道上设置能量计，计量每个物业单元的用能情况。,图7,图8,图9：工作原理改造投资：按目前各格局不变，每层增设2间房间的前提下，每层能量计费工程投资的费用约21、为：2-3万元。,净水,净化水源“健康建筑”在水专业上的表现水质：优良的水质是用水的前提，增加水处理设施。水压：分区供水并设支管减压阀，保证每处水压都在舒适的范围内管网：采用环保水管，例如 铜管或不锈钢管。,净化水源推荐改造项：原有水系统的水质改善改造目的：室内的洗涤和冲洗水质改善。改造要点：主要针对屋顶生活水箱的调整。改造描述：更换材质。采用环保的不锈钢拼装水箱，原水箱为生活消防合同，容积48m3比较大；更新水处理措施。采用效果较好的水箱消毒机。,图1：水箱消毒机改造投资：约增加10万元。,净化水源推荐改造项：新增直饮水系统改造目的：提升公寓户内和办公公共区域饮用水的便利性和卫生性。改造要点22、：增设公寓和办公区域的直饮水系统。改造描述：新增设施有：屋顶增加直饮水处理机房约5m2；增加一套直饮水管网系统。,图2：直饮水机房改造造价：造价约20万元。存在问题：目前国内直饮水市场存在很多不成功的案例，这主要与国人的消费观念和管理机制有关系，请业主慎重考虑。,提升效率推荐改造项：新增双层停车设备改造目的：满足按上海现行规范大楼裙房5层商业5870平米（去核心筒面积）需配套30个车位，楼上办公19层10450平米（去核心筒面积）需配套75个车位。现状地上有13个车位，地下有74个车位。改造要点：在地下一层层高满足经验值层高3.6米以上双层车库需求，可进行改造。推荐改造项：高速电梯改造目的：增23、加电梯上下运送人员效率改造要点：根据标准层面积及办公人数，通过本大楼电梯采用2.0-2.5米/秒速度的电梯改造描述：由于本楼塔楼部分层高3.4m，运用2.0速度电梯即可，2.5会导致加速过程不充分，从而增加后期能源成本。,效率,智能照明推荐改造项：智能照明系统改造目的：便于本建筑照明集中控制，并根据使用要求按需调整照明。改造要点：照明配电箱增加智能照明模块及预留BA 系统接口；采用智能调光系统时，需改造照明灯具并相应增加智能调光模块。改造描述：1、公共照明控制系统采用独立的智能照明控制系统，与建筑设备监控系统采用通讯接口方式实现监控,针对公共区域如走廊、门厅等采用周期性的分时多重传送信号技术的24、智能集中控制系统；公寓可采用家居型智能照明系统（图1）。设置多种照明模式，满足用户使用要求。办公区或公寓可智能照明控制系统主要对中心内的公共区域、重要应急回路进行监视和控制,满足本工程照明系统管理、节能、舒适、安全的需求特点。2、会议室、高档办公室等区域采用智能调光系统（图2），根据室内光光线强弱等因素，通过调光模块调整Led灯具发光量，达到最适照度。,图1：家居型智能照明系统,图2：智能调光系统,智能环境监控推荐改造项：公共建筑用能监测系统改造目的：建筑能耗数据自动采集、分析，并可根据实际需要选择是否上传至区级或市级能耗监测系统。改造要点：在变电所各出线回路及干线分支配电箱内增设智能计量仪表25、，该表具有标准通信接口。改造描述：公共建筑用能监测系统（图3）为目前绿色建筑规定，在变电所各出线回路及干线分支配电箱内设智能计量仪表，按出租单元照明、空调、动力和其他用电等分项计量，智能用电计量表及本工程建筑生活用水和用气远传表计均以通讯方式接入本工程建筑用能监测系统，通过自动采集、分析，直观的反应本建筑各项用能指标，便于物业管理、分析。,图3：公共建筑用能监测系统示意图,图4：智能计量仪表,智能环境监控推荐改造项：室内空气质量监控系统改造目的：针对人流量比较大的公共场所的空气质量进行监控，并根据所采集的数据进行空气质量分析，为最大限度改善空气质量提供有力的证据。改造要点：在管理中心设置空气质26、量监控主机，具备空气质量实时监测显示、统计、存储、分析、报警功能（图5）；在各机械通风设备的电气控制箱内设置空气质量控制器，控制器纳入BA系统。改造描述：1、在人员密度较高且随时间变化大的区域设置CO2、甲醛、PM2.5等传感器（图6），传感器以总线方式接入空气质量控制器。2、在地下车库分布设置一氧化碳传感器，传感器以总线方式接入空气质量控制器。3、空气质量控制器实时接收各传感器检测的浓度信号，并依据CO2浓度和CO浓度的变化，自动控制通风设备，使空气质量达到绿色环境要求。,图5：空气质量监控系统,图6：空气质量检测传感器,绿色升级推荐改造项：裙房屋顶绿化设计改造目的：通过一处室外的公共活动空间，既满足了裙房屋顶环境的塑造、又能够将人从街道引向屋顶，上屋顶间接增强商业人流在竖直方向上的流动性，提升商业价值。改造要点：在裙房屋顶设置具备休闲观景功能的室外屋顶绿化，通过与东湖路街道空间的融合，提供一处有特色的屋顶绿化空间，将人由地面带向裙房顶层。改造描述：1、设置裙房屋顶绿化，设置台阶以及相应的观景平台，供休憩。2、引入东湖路文化元素，在此露台上形成丰富的人文活动。3、设置玻璃围栏，使上下景色相互映衬，提供良好的观景视野。,图7：屋顶花园设计,推荐改造项目类与成本,