1、番番禺禺汽汽车车城城智智汇汇区区一一期期项项目目可可行行性性研研究究报报告告二二 二二 一一 年年 四四 月月番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告1目目录录第一章第一章 概述概述.1 11.1 项目基本情况.11.2 建设单位简介.11.3 编制依据及内容.11.4 项目概况.41.5 问题与建议.10第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性.11112.1 项目的建设背景.112.2 项目区域发展现状.172.3 项目建设的必要性.19第三章第三章 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模.23233.1 需求分析.233.2 建设规模.31第四章第四章 建设地点与建设条2、件建设地点与建设条件.35354.1 场址现状.354.2 规划条件.384.3 建设条件.414.4 市政配套设施.42第五章第五章 建设方案建设方案.44445.1 指导思想.44番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告25.2 建设原则.445.3 主要设计依据.455.4 项目定位.465.5 项目总体规划方案.465.6 建筑设计方案.495.7 结构设计方案.535.8 室外景观工程.555.9 配建的市政道路.565.10 其他工程.59第六章第六章 公用工程公用工程.61616.1 给排水工程.616.2 消防工程.656.3 供电工程.676.4 通风及空调工程.716.5 弱3、电系统.756.6 燃气工程.79第七章第七章 绿色建筑与节能绿色建筑与节能.80807.1 相关法律法规、标准、规范.807.2 项目绿色建筑总体目标.807.3 绿色建筑评价指标.827.4 节能节水.98番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告3第八章第八章 海绵城市海绵城市.1011018.1 海绵城市规划建设总体思路.1018.2 编制依据.1028.3 规划原则.1038.4 规划目标.1038.5 海绵城市建设及措施建议.103第九章第九章 环境影响评价环境影响评价.1081089.1 编制依据及执行标准.1089.2 环境影响分析.1089.3 环境保护措施.1109.4 环境影4、响评价结论及建议.115第十章第十章 劳动安全卫生劳动安全卫生.11611610.1 设计原则及采用标准.11610.2 生产过程危害因素分析.11710.3 劳动安全设计中采用的主要防范措施.11710.4 预期效果及评价.118第十一章第十一章 建设管理模式、组织机构与人力资源配置建设管理模式、组织机构与人力资源配置.11911911.1 项目建设管理模式.11911.2 建设单位组织机构与人力资源配置.119第十二章第十二章 项目实施进度计划及工程招投标项目实施进度计划及工程招投标.12012012.1 建设期进度计划.120番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告412.2 工程招标.15、22第十三章第十三章 项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措.12312313.1 投资估算编制依据.12313.2 编制范围.12313.3 估算编制说明.12313.4 投资估算.12513.5 资金筹措.133第十四章第十四章 财务评价财务评价.13413414.1 编制依据.13414.2 编制说明.13414.3 项目财务分析.13414.4 财务分析结论.140第十五章第十五章 风险分析风险分析.14414415.1 主要风险.14415.2 风险影响程度评估.14615.3 风险防范对策.147第十六章第十六章 社会评价社会评价.15015016.1 项目对社会影响分析.16、5016.2 项目与所在地互适性分析.15116.3 社会评价结论.151第十七章第十七章 结论与建议结论与建议.153153番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告517.1 研究结论.15317.2 建议.153番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司1第一章第一章 概述概述1.11.1 项目基本情况项目基本情况项目名称：番禺汽车城智汇区一期项目。项目地点：项目地块位于番禺区石楼镇与化龙镇交界，金山大道南侧，广汽智联新能源汽车产业园北部。项目建设单位：XX有限公司。项目建设性质：新建。1.21.2 建设单位简介建设单位简介XX有限公司成立于 2017 年，注册资本为24600 万元7、。公司为番禺区属一级国企，为番禺汽车城基础设施开发建设的主体单位。公司经营业务范围包括：机动车安全技术检测服务；企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）；企业管理咨询服务；酒店管理；餐饮管理；资产管理（不含许可审批项目）；企业自有资金投资；房地产开发经营；汽车产业园的招商、开发、建设；自有房地产经营活动；房屋租赁；场地租赁（不含仓储）；物业管理；房地产中介服务；房地产咨询服务；投资、开发、建设、经营管理物流设施；养老产业投资、开发；风险投资；投资咨询服务；投资管理服务；市场调研服务；市场营销策划服务等。1.31.3 编制依据及内容编制依据及内容1.3.11.3.1 编制依据编制依据项目可行性研究8、报告编制要求参考依据项目可行性研究报告编制要求参考依据（1）国家计委办公厅关于出版 投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215 号）；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司2（2）投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325 号）；（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2.国家、广东省、广州市和番禺区有关政策文件及规划依据国家、广东省、广州市和番禺区有关政策文件及规划依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（2）新能源汽车产业发展规划（2021-2039、5 年）国办发 202039 号；（3）智能汽车创新发展战略（发改产业2020202 号）；（4）珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020 年）；（5）广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（6）广州市国民经济和社会发展十三五规划纲要；（7）广州市番禺区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（8）番禺区功能片区土地利用总体规划调整完善（省国土厅备案版）；（9）广州番禺经济开发区产业发展规划（2017-2030）；（10）广州市提高工业用地利用效率实施办法（穗府办规20194 号）；（11）广州市产业园区提质增效试点工作行动方案（2018-2020年）；（12）广州智能网联新10、能源汽车产业园控制性详细规划（2017年）；（13）广州番禺智能网联新能源汽车产业园控制性详细规划番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司3交通评估专项（2017 年）；（14）广州番禺智能网联新能源汽车产业园政府储备用地（番禺区 BD0502 规划管理单元）控制性详细规划修正（2020 年）；（15）广州市规划和自然资源局关于（穗规划资源业务函 2020 14877号）。3.国家现行的有关法律法规及建设标准、规范国家现行的有关法律法规及建设标准、规范（1）民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；（2）工业企业总平面设计规范（GB50187-2012）；（3）建筑设计防火规11、范（GB50016-2014，2018 年修订版）；（4）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；（5）人民防空地下室设计规范（GB 50038-2005）；（6）工业建筑节能设计统一标准（GB51245-2017）；（7）无障碍设计规范（GB 50763-2012）；（8）屋面工程技术规范（GB50345-2012）；（9）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；（10）建筑抗震设计规范（GB50011-2010，2016 版）；（11）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；（12）建筑照明设计标准（GB 50034-2013）；（13）国家现行的其他有关规范12、规定和标准等。4.项目建设单位提供的其它相关资料；项目建设单位提供的其它相关资料；5.项目可行性研究报告编制委托合同。项目可行性研究报告编制委托合同。1.3.21.3.2 编制内容编制内容番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告（以下简称可研报告）的编制内容主要包括：项目建设的必要性、需求分析与建番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司4设规模、项目选址与建设条件、建设方案、公用工程方案、环保、节能与绿色建筑、海绵城市、项目实施进度计划与招投标、建设管理方式与组织机构、投资估算与资金筹措、财务分析、社会效益与风险分析等方面的内容。1.41.4 项目概况项目概况1.4.11.4.1 项13、目提出的理由项目提出的理由番禺汽车城位于番禺区东北部化龙镇和石楼镇，总体规划面积55 平方公里，主体范围东至狮子洋，南至莲花大道，西至京珠高速、新化快速，北至珠江主水道。汽车城区位图如图 1.4-1 所示。汽车城核心区域约 10km，从 2008 年启动建设，至今已完成投资约 250 亿元。目前已入驻国家企业技术中心广汽研究院，入驻广汽乘用车、广汽菲克、广汽新能源 3 个整车工厂以及 29 个汽车零部件项目，已形成传统能源汽车 51 万辆/年、新能源汽车 20 万辆/年的产能规模。根据番禺区汽车城发展思路，番禺汽车城重点发展创客区、智能制造区、生活商业区等三大重点区域。创客区主要集创业孵化、总14、部经济、商业贸易、生活服务、文化旅游等功能于一体，发展为国际化、专业化的汽车城核心区；智能制造区主要定位为汽车产业发展枢纽；生活商业区主要定位为高端人才居住、商业、办公、教育集聚区。番禺汽车城三大重点发展区域图如下图 1.4-2 所示：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司5图图 1.4-11.4-1 番禺汽车城区位图番禺汽车城区位图番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司6图图 1.4-21.4-2 番禺汽车城三大重点发展区域图番禺汽车城三大重点发展区域图为落实广州市加快推进“中国制造 2025”试点示范城市建设，2016 年广汽集团与番禺区结合广州市发展战略，整体考虑15、统一规划，提出了建设广汽智联新能源汽车产业园（以下简称“智联产业园”）的规划。2017 年 4 月 27 日，智联产业园正式在番禺区奠基建设，智联产业园规划面积 5km，由智能制造区、智汇区、汽车小镇三部分组成。智联产业园将以新能源、新材料、智能装备制造等产业为重点，打造完善的智能网联新能源汽车产业集群和产业链条。智联产业园的智汇区规划总用地面积 5569 亩，东至南大干线，南至广汽智联新能源汽车产业园规划四路，西至东二环高速、金湖工业区，北至展贸南路北延段。具体智汇区规划范围图如下图 1.4-3所示。图图 1.4-31.4-3 智汇区规划范围图智汇区规划范围图智汇区以汽车产业为主题，以绿色16、化、智能化发展为主线，通番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司7过建设集办公、商业、生活、休闲、文化、旅游等复合型城市功能的新型城市空间，重点发展创业孵化、总部经济、商业贸易、生活服务、文化旅游等产业，推动汽车城产城融合发展步伐，形成全球顶尖研发人才、高端技术等资源集聚区，打造宜业宜居宜商的国际化、专业化与智能化的汽车新城核心区。根据智汇区的开发规划设想，智汇区分启动区、智造区及文旅区。根据建设计划安排，本项目为智汇区一期项目，位于启动区。启动区项目定位为：通过建设布局合理、环境优美、设计时尚的企业办公空间，营造浓厚的大众创业、万众创新氛围，打造中央商务区、科创孵化中心、政务服务中17、心、检测认证平台、宣传推广平台、融投资服务平台、人力资源服务平台，引入一批具有发展潜力、自主创新能力强的新能源智联汽车、智能装备、生物医药、IAB、人工智能等企业。智造区定位为积极引入一批系统集成商、软件开发商、设备供应商、科研院所等创新产业链上下游企业。建立 VR、AI、无人驾驶等体验园、汽车特色博物馆，打造汽车文化特色的汽车广场。努力构建智能制造为主流、工业互联网广泛覆盖的制造业发展格局，打造智能制造战略性新兴产业集群，引进一批绿色环保的战略性新兴产业，鼓励、协助企业开展智能化技术改造。文旅区为结合汽车城的产业特色和丰富的生态资源，积极发展汽车文化旅游和全域生态旅游，完善生态廊道建设工程，18、营造高标准生态廊道景观。具体智汇区建设规划图如下图 1.4-4 所示：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司8图图 1.4-41.4-4 智汇区建设规划图智汇区建设规划图2020 年 12 月 8 日，经广州市番禺区人民政府批准，广州市规划和自然资源局番禺区分局以挂牌的方式出让智汇区一期项目地块（项目用地规模为 61640，其中可建设用地面积为 48318，代建道路用地面积为 13322）使用权。XX有限公司以 16307.325 万元的价格竞价成功获得该地块的使用权。为推进智汇区一期项目的前期工作，XX有限公司于 2021 年 1 月委托XX有限公司进行编制番禺汽车城智汇区一期项19、目可行性研究报告。1.4.21.4.2 建设目标建设目标项目立足于番禺区汽车城的产业基础，积极把握粤港澳大湾区的建设机遇，坚持创新驱动发展，通过智能研发创新吸引高端创新资源集聚，带动智能装备制造、人工智能等新兴产业集聚，打造国番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司9家级汽车产业创新示范区及大湾区智联制造产业高地。1.4.31.4.3 主要建设内容与规模主要建设内容与规模项目用地规模为 61640（其中可建设用地面积为 48318，代建道路用地面积为 13322）。项目总建筑面积 230414（其中地上建筑面积 190830，地下建筑面积 39584），代建的道路面积为 13322。20、项目主要建设内容包括：生态厂房 9 栋、公寓 1 栋、地下室、绿化道路、广场以及代建的规划路等内容。1.4.41.4.4 建设周期建设周期项目建设周期为 36 个月，计划于 2021 年 1 月至 2023 年 12 月，其中 2021 年 9 月开工，2023 年 12 月完成竣工验收工作。1.4.51.4.5 项目投资与资金筹措项目投资与资金筹措本项目总投资估算为 128704.13 万元。其中建设投资 121429.63万元，建设期利息 7274.50 万元。项目建设资金由建设单位自筹、银行贷款等渠道筹措解决。1.4.61.4.6 项目经济技术指标表项目经济技术指标表表表 1.4-11.21、4-1 项目主要经济技术指标表项目主要经济技术指标表序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量备注备注一项目用地面积616401.1可建设用地483181.2道路用地13322二项目建筑面积2304142.1地上建筑面积1908302.1.1生态厂房 1#1080012 层，楼高 60m。2.1.2生态厂房 2#5943512 层，楼高 60m。2.1.3生态厂房 3#5943512 层，楼高 60m。2.1.4生态厂房 4#55205 层，楼高 24m。2.1.5生态厂房 5#55205 层，楼高 24m。2.1.6生态厂房 6#55205 层，楼高 24m。2.1.7生态厂房 7#5520522、 层，楼高 24m。2.1.8生态厂房 8#55205 层，楼高 24m。2.1.9生态厂房 9#55205 层，楼高 24m。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司102.1.9公寓2484012 层，楼高 60m。2.1.10连廊面积32002.2地下建筑面积39584三项目建筑占地面积18056四项目绿地面积9664不含代建道路绿化面积五项目道路广场面积20598不含代建道路面积六项目代建道路面积13322七容积率3.95八绿地率20.00%九建筑密度37.37%十机动车位个967十一公用工程主要指标11.1最高日用水量m/d1270.9211.2变压器总装机容量kVA16023、00十二建设工期月36十三项目总投资万元 128704.13十四地块投资强度元/26636.89十五项目财务内部收益率（税前）7.16%十六投资回收期(含建设期)（Pt）年10.681.51.5 问题与建议问题与建议1.建议有关部门大力支持，推进项目建设进度，促使项目早日建成；2.本项目资金筹措由企业自有资本与银行贷款相结合，建议业主充分落实项目建设资金，保证资金及时足额到位，确保项目按计划顺利建成；3.由于项目规模及投资较大，建议严格控制建设进度和施工时间，制定切实可行的安全保障措施；4.项目建设前期应重视整体规划方案设计的合理性、项目建设模式的可操作性；5.建设期间应强化项目进程中的投资、24、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司11第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性2.12.1 项目的建设背景项目的建设背景2.1.12.1.1 全球汽车产业发展现状及格局全球汽车产业发展现状及格局汽车行业是一个资金密集型、技术密集型、劳动密集型的现代化产业，经过一百多年的发展，汽车制造已经形成了一条庞大的产业链，已成为世界上规模最大、产值最高的重要产业之一，在全球制造业中占有相当大的比重。汽车产业对各国工业结构升级和相关产业发展有很强的带动作用，具有产业关联度高、涉及面广、技术要求高、综合性强、零部25、件数量多、附加值大等特点，同时具有明显的规模效应。正是由于汽车产业规模效应显著、上下游产业关联度强，汽车全产业链的形成是产业成熟的标志。随着经济全球化进程显著加快，汽车产业链包括投资、生产、采购、销售及售后服务、研发等主要环节也日益全球性配置，例如，过去跨国公司在本国建立、保持研发机构，对于目标国市场采取复制产品的方式进行投资，而现在则采取将各个功能活动和能力分配给全球市场的方式，由此导致了新的专业化分工协作模式的出现，特别是整车装配与零部件企业之间呈现分离趋势，零部件的跨国公司越来越多，零部件企业与整车装配企业之间以合同为纽带的网络型组织结构日趋明显。当前，全球新一轮科技革命和产业变革蓬勃发26、展，汽车与能源、交通、信息通信等领域有关技术加速融合，电动化、网联化、智能番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司12化成为汽车产业的发展潮流和趋势。新能源汽车融汇新能源、新材料和互联网、大数据、人工智能等多种变革性技术，推动汽车从单纯交通工具向移动智能终端、储能单元和数字空间转变，带动能源、交通、信息通信基础设施改造升级，促进能源消费结构优化、交通体系和城市运行智能化水平提升，对建设清洁美丽世界、构建人类命运共同体具有重要意义。近年来，世界主要汽车大国纷纷加强战略谋划、强化政策支持，跨国汽车企业加大研发投入、完善产业布局，新能源汽车已成为全球汽车产业转型发展的主要方向和促进世界经济27、持续增长的重要引擎。2.1.22.1.2 我国汽车及其后服务产业将面临新的机遇与挑战我国汽车及其后服务产业将面临新的机遇与挑战我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段转化，目前已进入高质量发展的关键时期，经济高质量发展将推动产业布局和产业结构的深层次变化，从而带来发展新机遇，对汽车及后服务产业亦是如此。2020 年 4 月，国家发改委联合各部门下发了关于稳定和扩大汽车消费若干措施的通知，旨在进一步支持和推动汽车产业稳定发展，促进经济平稳运行。汽车产业是推动新一轮科技革命和产业布局的重要力量，是建设强国的重要支撑，是国民经济的重要支柱。汽车产业健康、可持续发展，事关人民群众的日常出行、社会资源28、的顺畅流通和生态文明的全面跃升。当前，新一代信息通信、新能源、新材料等技术与汽车产业加快融合，产业生态深刻变革，竞争格局全面重塑，我国汽车产业进入转型升级、由大变强的战略机遇期。机遇一：汽车电动化、智能化、网联化逐步融合，智能网联化加速发展。伴随着智能化，汽车功能属性、竞争要素将发生巨变，番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司132025 年后电动化、智能化、网联化将进入融合发展时期。机遇二：汽车保有量持续增长。2019 年中国新车销量增速虽有下降，但汽车保有量持续增长，达 2.6 亿辆。尽管 2020 年由于新冠疫情导致的整体经济的不景气和不确定性已经表现比较明显，但还是仍然可以29、发现积极因素。在国家层面，国家已经对汽车产业发展的宏观经济发展的情况做出微调整，包括促基建、金融政策都在放宽，包括减费降税，对于整个宏观经济的增长有一个保障的措施；从市场层面分析，乘用车属于消费品的特性，中国高收入人群比较稳定，购车还是不受影响；从终端消费者的角度出发，分析市场中拥有驾驶证和车辆的现状，有充足的后备驾照持有人大军。随着更多年轻一代进入市场，三四级市场渠道的开发，市场需求量必将出现回暖现象。机遇三：汽车保有量持续增长将会对汽车后服务产业提供更为广阔的发展空间。汽车后市场经济已快速成长的万亿级，但与发达国家相比，中国汽车服务后市场可挖掘空间仍然较大，具有可持续的高潜力；市场规模来看30、，车龄介于 4-9 年的车辆占比超过 50%，维修和保养将迎来高峰期；机会空间来看，中国汽车产业后服务市场利润占比 7%，与美国汽车产业后服务市场占比 39%存在很大潜力，中国汽车后市场经济将快速向发达国家靠近。机遇四：特色科技小镇成为产城融合发展的新趋势。汽车产业园区的建设，正值国家实施新型城镇化、大力推进特色小镇建设时期，产城融合成为新型城镇化建设的重要模式。汽车行业是一个多层次一体化的行业，能够在一定程度反映国家的经济发展运行情况。近年来，中国经济保持中高速增长，居民收入与消费水平稳步提高，工业化水平逐步提高，中国汽车产销量番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司14整体提高。31、根据中汽协统计数据显示，20112017 年，我国汽车产销量处于不断增长态势。2018 年，我国汽车产量为 2780.9 万辆，汽车销售为 2808.1 万辆，销量连续十年蝉联全球第一。但受到经济增速回落，中美贸易战、消费信心下降以及购置税优惠政策推出的影响，我国汽车产销量均出现小幅回落，2019 年，我国汽车累计产销量分别完成 2572.1 万辆和 2576.9 万辆，同比分别下滑 7.5和 8.2。受疫情期间政府出台扩大内需战略以及各项促进消费政策等影响，2020 年 111 月，汽车产销分别完成 2237.2 万辆和 2247.0 万辆，同比分别下降 3和 2.9，降幅较 110 月分别32、继续收窄 1.6 和 1.8 个百分点。2.1.32.1.3 广东省汽车产业集群效应显著，产业建设发展全国领先。广东省汽车产业集群效应显著，产业建设发展全国领先。广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要指出：“加快制造业结构调整。实施优势产业培育行动，围绕装备制造、汽车、石化、家用电器、电子信息五大产业的龙头企业和重点项目，着力突破产业链关键环节，推动产业做大做强”。广东省是汽车产业大省，在汽车整车制造、汽车零部件制造、新能源汽车等领域均居全国领先地位。目前，产业链逐步完善，集群效应不断增强，广东省已经围绕整车制造建立了完善的产业链。近年来，广东汽车制造业企业数量和规模保持稳定增长。截至 33、2020 年三季度末，全省共有规模以上整车制造企业 27 家，汽车零部件企业 876 家。随着比亚迪、广汽传祺等自主品牌发展壮大，小鹏汽车、腾势汽车、广汽蔚来等新能源造车企业逐步发展，全省已形成日系、欧美系和自主品牌多元化产业发展格局，汽车产量连续三年居全国首位。据广东省发展汽车战略性支柱产业集群行动计划（2021-2025年），广东省作为全国汽车生产和消费第一大省，汽车产业集群番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司15发展优势明显：一是汽车制造业规模大，拥有整车及零部件研发、设计、生产、销售等较为完备的产业链；二是依托基础雄厚的电子信息制造业，新能源、智能网联汽车等新兴领域的跨行34、业融合合作具有领先优势；三是汽车产业集聚效应不断增强，形成了广州花都、番禺、南沙以及深圳坪山等高度集聚产业园区。面临的挑战主要有：一是国际国内车市整体上呈下行态势；二是国家逐步放开外资投资汽车产业的股比限制，自主品牌产品市场竞争力和抗风险能力亟待增强；三是电动化、智能化、网联化和共享化汽车业新趋势冲击现有格局，国际国内兼并重组将进一步提高汽车产业集中度，这些都对汽车产业集群建设带来新考验。2.1.42.1.4 广州市发布汽车产业战略规划，产业创新体系进一步完善。广州市发布汽车产业战略规划，产业创新体系进一步完善。为贯彻落实习近平总书记在吉林考察的讲话精神，根据交通强国建设纲要、广州市汽车产业 35、2025 战略规划以及广州市建设国家级基于宽带移动互联网智能网联汽车与智慧交通应用示范区要求，市工信局对广州市汽车产业进行认真分析、研究和论证，起草了 广州市促进汽车产业加快发展的意见（以下简称“意见”）。意见提出“万亿战略，智车之城”的目标，即到 2025 年，全市汽车产业加快发展初见成效，广州市汽车产能突破 500 万辆，规模以上汽车制造业产值力争达到 1 万亿元，世界级汽车产业集群基本形成；实现氢燃料电池汽车初步商业化运营，新能源汽车年产能进入全国前三；建成全国领先的 5G 车联网标准体系和智能网联汽车封闭测试区，基本建成国家级基于宽带移动互联网智能网联汽车与智慧交通应用示范区；形成较完36、备的世界级汽车零部件产业供应体系。2019 年，广州市汽车制造业总产值实现 5461 亿元，汽车产量番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司16292 万辆，产量已占全省 90%以上、产值占全省近 70%，整车产量规模在国内城市中排名第一。目前，广州已初步形成了日系品牌、欧美品牌和中国品牌共同发展的多元化汽车品牌格局，拥有广汽传祺、东风日产晨风、广汽比亚迪和北汽 4 个新能源汽车自主品牌，以及恒大恒驰、宝能汽车、小鹏汽车、广汽蔚来等一批造车新势力。根据规划，广州汽车产业发展的战略定位是：大力发展中国品牌，推进智能网联新能源汽车产业化，健全创新开放共享体系，把广州打造成为具有国际影响力37、的汽车产业“两区一高地”。其中两区分别是：打造中国品牌汽车标杆引领区，积极引导广州市的中国品牌走出去，培育 12 个世界知名的中国品牌。打造国家智能网联新能源汽车产业化示范区，构建以“广州为中心、大湾区协同、全国多地支撑”的智能网联汽车战略布局，在广州形成“一核三翼”的产业布局，逐步推进智能网联汽车封闭示范区、半封闭示范区和开放示范区的布局建设。2.1.52.1.5 番禺区将推进汽车产业转型升级，加快建设广汽新能源智能番禺区将推进汽车产业转型升级，加快建设广汽新能源智能网联汽车产业园区。网联汽车产业园区。“十三五”以来，番禺区始终坚持制造业立区不动摇，加快建设以先进制造业为支撑、以现代服务业为38、主导、以战略性新兴产业为引领，持续推动现有产业集群向千亿级提质扩张、重大平台向千亿级产业集聚区加速发展，其中，“十三五”期间全区“汽车制造业”年产值最高超过 800 亿元，“互联网、软件和信息服务业”营业收入均两位数增长。2018 年 7 月 30 日，番禺汽车城获省政府批复同意设立广州番禺经济技术开发区，填补了番禺区无省级经济开发区的空白，标志着番禺区战略性发展平台建设迈上新台阶，进一步提升番禺区在粤港番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司17澳大湾区城市群中的战略地位。2019 年 5 月，广汽新能源智能生态工厂一期正式投产，2019 年底，产能已达 8000 辆/月；202039、 年上半年，尽管受到疫情与外部经济环境影响，广汽新能源在落实常态化疫情防控工作下有序复工复产，新能源汽车产量超 2 万台，带动番禺区规模以上工业总产值降幅持续收窄。AION S 累计销量成为国内第二的车型（仅次于特斯拉 Model 3），AION V、AION LX 也在 2020年上市并取得不错销量，广汽新能源汽车产业整体加快向“电动化、智能化、网联化、共享化”的方向发展。2.22.2 项目区域发展现状项目区域发展现状2.2.12.2.1 番禺区番禺区番禺位于广州中南部，地处珠三角和粤港澳大湾区的地理中心位置，珠江口西北岸，总面积约 530 平方公里，辖区内 6 镇 10 街道，在番禺居住、40、工作、生活的人超过 300 万。2019 年，番禺入选首批国家全域旅游示范区、2019 年度全国绿色发展百强区、2019 年度全国投资潜力百强区、2019 年度全国科技创新百强区。经济发展质量不断提升。2019 年番禺区全年实现生产总值2079.50 亿元，比上年（下同）增长 3.1%。其中，第一产业增加值33.67 亿元，增长 3.3%；第二产业增加值 728.83 亿元，下降 1.6%；第三产业增加值 1316.99 亿元，增长 6.6%。第一、二、三次产业增加值的比例为 1.6:35.1:63.3。按常住人口计算，2019 年人均 GDP 达到 11.54 万元。年末全区常住人口 18241、.78 万人，城镇化率为 89.28%。户籍人口 103.35 万人，户籍人口出生率 18.05，户籍人口死亡率3.97，自然增长率为 14.08。来穗人员 161.85 万人，其中居住满半年以上的来穗人员 135.62 万人。全年一般公共预算收入 102.69 亿元，比上年增长 1.9%；一般公共预算支出 182.83 亿元，增长 22.4%。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司18税收总额（不含海关代征）357.50 亿元，下降 8.2%。年末全区工商注册登记个体、私营企业共 27.16 万户，比上年增长 6.7%；注册资金 4528.50 亿元，增长 8.2%。近年来，番禺42、区对重大平台建设成效显著，大力建设广州南站商务区、汉溪长隆万博片区、广州国际科技创新城、番禺汽车城四大发展平台，形成产业发展的有力载体。“十三五”以来，番禺区大力推进营商环境优化工作，在行政审批改革、优化项目审批、优化商事服务、促进跨境贸易便利化、推进建设“亲”“清”新型政商关系等方面工作成效显著。番禺还拥有世界上规模最大的高校人才集聚地广州大学城，汇集了中山大学、华南理工大学、广州大学等 12 所高校、20 多万师生以及院士、博导等高层次人才 1300多名，是广州市的城市“最强大脑”和“人才高地”。当前，番禺区紧紧把握粤港澳大湾区建设的历史性机遇，按照高质量发展要求，深入实施创新驱动发展战略43、，正以广州大学城为“智核”，以地铁 7 号线、南大干线为纽带，着力打造广州国际创新城、番禺汽车城、万博商务区、广州南站商务区等重大平台，形成产业、人才、资本、技术、管理、创新等高端要素集聚的强大吸附器和辐射源，全力构建联通珠三角东西岸城市带的创新走廊，加快构建高端高质高新现代产业新体系，奋力开创新时代经济社会发展新篇章。2.2.22.2.2 化龙镇化龙镇化龙镇本地人口约 3.3 万人，外来人口近 4.5 万人，辖区内有沙亭村、柏堂村、莘汀村、东南村、塘头村、水门村、草堂村、复甦村、明经村、潭山村、山门村、西山村、眉山村共 13 个行政村，化龙社区和盛龙社区 2 个社区居委，1 个轿车生产研发基44、地。近年来，番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司19广汽、展贸城等重点项目在镇内不断发展壮大，为化龙的经济发展迈上了新台阶。2019 年实现地区生产总值（GDP）152.29 亿元，完成规上工业总产值 494.5 亿元，完成固定资产投资 43.6 亿元，线上商业实现销售额 426.4 亿元，实现税收收入 24.5 亿元。2.2.32.2.3 石楼镇石楼镇石楼镇位于番禺区东部狮子洋畔，美丽的珠江贯穿全镇南北，南濒深圳、珠海特区和香港、澳门，东邻东莞，北通广州，与黄埔港隔江相望。全镇面积 126.5 平方公里，下辖 22 个行政村和 3 个社区。现有常住人口 18.7 万人，户籍人口45、 10.1 万人、流动人口 10.4 万人。2020 年 110 月，全镇完成地区生产总值 110.3 亿元，规模以上工业产值 214.1 亿元。2.32.3 项目建设的必要性项目建设的必要性2.3.12.3.1 项目建设是项目建设是全面贯彻粤港澳大湾区发展规划纲要与全面贯彻粤港澳大湾区发展规划纲要与广广州州汽车产业汽车产业 2025 战略规划战略规划等规划的需要。等规划的需要。粤港澳大湾区发展规划纲要中指出，粤港澳大湾区汽车产业创新发展领航区的建立，将立足珠三角国家自主创新示范区创新发展基础，积极把握粤港澳大湾区规划建设机遇，发挥番禺开发区在珠江三角洲核心区产业功能布局中的独特作用，加快整合46、珠江西岸先进装备制造产业带和珠江东岸电子信息产业带资源，积极探索两化深度融合新模式，加快推动产业创新，支持企业开发应用新技术、新设备、新产品，延伸拓展汽车产业上下游产业链和价值链，促进汽车产业向品牌化、绿色化、智能化、服务化方向发展，成为粤港澳大湾区汽车产业创新发展领航区。广州汽车产业 2025 战略规划中提出：近年来，广州市贯彻落实创新驱动发展战略，加强规划引领，加快结构调整，强化核心番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司20能力培育，推动广州汽车产业由制造向创造，由速度向质量，由产品向品牌转变，实现了新常态下跨越式发展。目前，广州市是全国三大汽车生产基地之一，也是国家汽车及零部47、件出口基地、国家节能与新能源汽车示范推广试点城市。汽车产业发展总体形势良好，支柱产业地位突出，是拉动广州经济社会发展的强大引擎。项目的建设将形成工业总部集聚、集约、集群的强大效应，促进技术、人才、资金、产业等创新要素汇聚番禺，融入粤港澳大湾区建设，提升番禺区在大湾区的战略地位，为粤港澳大湾区汽车产业和实体经济发展提供更加优质的新平台，注入更加强大的新动能。2.3.22.3.2 项目的建设是打造番禺汽车城智能网联新能源汽车产业集项目的建设是打造番禺汽车城智能网联新能源汽车产业集群、产业链条区和产业配套服务设施的需要。群、产业链条区和产业配套服务设施的需要。新能源汽车产业发展规划（2021-20348、5 年）指出，汽车与能源、交通、信息通信等领域有关技术加速融合，电动化、网联化、智能化成为汽车产业的发展潮流和趋势。智能网联新能源汽车产业链长，经济带动能力强，是当前技术革命的趋势所在。目前番禺开发区已初步形成了以汽车制造为主体的主导产业，拥有广州汽车集团乘用车有限公司（整车工厂）、广州汽车集团股份有限公司汽车工程研究院（研发中心）、广汽菲亚特克莱斯勒汽车有限公司广州分公司（整车工厂）、广汽新能源整车工厂等核心产业项目，同时也配套了一批汽车钢铁、汽车内饰等相关汽车零部件企业。但是目前落户园区的其他产业项目还较少，特别是新能源、新材料、智能装备制造、节能环保等新兴产业尚处于起步阶段，无法为原有汽49、车产业向新能源汽车、智联网汽车方向转型提供产业配套支撑。汽车上下游产业链的汽车检测认证、汽车物流、汽车展贸、汽车金融、汽车文化、汽车后市场等产业链发展水平还不高，汽车番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司21产业发展主要依托广汽集团，相关配套的中小型汽车零部件企业和汽车服务企业数量少、实力弱，尚未形成集群化发展格局。同时，由于规划建设起步较晚，产业及园区发展基础相对薄弱，组织管理机制尚不健全，基础设施及公共服务设施配套也不够完善，高端要素吸引集聚能力和产业承载能力还有待进一步提升，文化娱乐、购物、餐饮、体育健身等生活性服务设施配套不完善，产城融合程度和产业承载能力目前还不能满足经济50、和社会可持续发展需要。项目的建设有利于打造番禺汽车城智能网联新能源汽车产业集群、产业链条区和产业配套服务设施的需要。2.3.32.3.3 项目建设是项目建设是广州番禺区产业广州番禺区产业经济高质量发展的强大引擎经济高质量发展的强大引擎。目前我国已经进入了经济发展新常态阶段，增速换挡、结构优化、动能转换、方式转变的特征更加明显。经济增长新动力正在加快孕育，经济长期向好基本面没有改变。同时在适度扩大总需求的同时，加快推进去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板（简称“三去一降一补”）的供给侧结构性改革。经济新常态供给侧结构性改革加快推进，汽车产业供给能力不断增强，汽车产业结构调整稳步推进，汽车产业对51、外开放步伐加大，汽车产业作为国民经济支柱产业的地位没有改变，有利于保证汽车产业长期向好。这为番禺区产业经济的高质量发展提供良好环境。番禺汽车城的产业建设发展，以创新驱动为引擎，以提质增效为中心，以做大做强中国品牌汽车为主线，探索智能网联和新能源汽车的多维度、深层次融合发展，形成具有国际竞争力的信息产业现代企业集群，成为番禺区强大的利税营收来源。聚集产业资本、商业资本、金融资本与全球高端产业技术人才，高起点、高规格谋番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司22划打造高端高质高新现代产业体系，强化自主品牌汽车及智联新能源汽车产业特色，着力推进汽车产业供给侧结构性改革，引领带动广州乃至中国52、汽车产业向新能源、智能化、网联化方向发展，打造具有国内乃至国际竞争力的新一代汽车产业行业标杆，形成良好的经济效益和社会效益。综上所述，项目的建设是是全面贯彻粤港澳大湾区发展规划纲要与广州汽车产业 2025 战略规划等规划需要；是打造番禺汽车城智能网联新能源汽车产业集群、产业链条区和产业配套服务设施的需要，是广州番禺区产业经济高质量发展的强大引擎。项目的建设是必要的。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司23第三章第三章 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模3.13.1 需求分析需求分析3.1.13.1.1 番禺汽车城产业现状分析番禺汽车城产业现状分析番禺汽车城位于番禺区东北53、部化龙镇和石楼镇，总体规划面积55km，主体范围东至狮子洋，南至莲花大道，西至京珠高速、新化快速，北至珠江主水道。汽车城核心区域约 10km，从 2008 年启动建设，至今已完成投资约 250 亿元。目前已入驻国家企业技术中心广汽研究院，入驻广汽乘用车、广汽菲克、广汽新能源 3 个整车工厂以及 29 个汽车零部件项目，已形成传统能源汽车 51 万辆/年、新能源汽车 20 万辆/年的产能规模。2017 年，番禺汽车城实现产值 764 亿元，税收 72.2 亿元，实现汽车产销 64 万辆。2018 年，汽车城实现总产值 632.8 亿元，税收 52.1亿元，汽车产销 50 万辆。2019 年，汽车54、城实现总产值 426 亿元，税收 16.08 亿元，汽车产销 32 万辆（其中，新能源汽车实现总产值 70亿元，新能源汽车产销 4.2 万辆）。2016 年广汽集团与番禺区结合广州市发展战略，整体考虑、统一规划，提出了建设广汽智联新能源汽车产业园（以下简称“智联产业园”）的规划。2017 年 4 月 27 日，智联产业园正式在番禺区奠基建设，2018 年 6 月入选广州市十大价值创新园，2018 年 8 月升级为省级经济技术开发区，番禺区汽车城产业加快向“电动化、智能化、网联化、共享化”的方向发展。智联产业园规划面积 5km，总投资约 450 亿元，由智能制造区、智汇区、汽车小镇三部分组成。智55、联产业园预计在 2025 年基本建成，番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司24届时将形成智能网联新能源汽车 40 万辆/年的产能规模。智联产业园达产后预计年产值超 1700 亿元，年税收超 420 亿元。图图 3.1-13.1-1 番禺区汽车城发展现状图番禺区汽车城发展现状图目前已落户整车工厂项目 1 个、核心零部件项目 6 个。其中，总投资 47 亿元的新能源整车一期项目（产能 20 万/年）已正式投产；时代广汽动力电池、广汽时代动力电池系统、尼德科汽车驱动系统、广汽爱信变速箱、广汽动力总成以及广汽部件（番禺）产业园项目番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司25等 56、6 个核心零部件项目预计在 2021 年内陆续建成投产。下一步智联产业园将以新能源、新材料、智能装备制造等产业为重点，进一步完善智能网联新能源汽车产业集群和产业链条。3.1.23.1.2 番禺汽车城现状问题番禺汽车城现状问题根据广州市社会科学院、广州汽车集团股份有限公司和社会文献出版社联合发布的 广州蓝皮书：广州汽车产业发展报告（2019），番禺汽车城存在以下几方面的现状问题：目前新能源、新材料、智能装备制造、节能环保等新兴产业尚处于起步阶段，无法为原有汽车产业向新能源和智联网汽车方向转型提供产业配套支撑；汽车上下游产业链的汽车检测认证、汽车物流、汽车展贸、汽车金融、汽车文化、汽车后市场等产业57、链发展水平还不高，相关配套的中小型汽车零部件企业和汽车服务企业数量少、实力弱，尚未形成集群化发展格局；文化娱乐、购物、餐饮、体育健身等生活性服务设施配套不完善。项目周边基本为大型厂房，现状居住及商业服务设施基本缺失。3.1.33.1.3 市场需求市场需求广州城建开发设计院有限公司在 2020 年 12 月编制番禺汽车城智汇区一期项目前期策划时，对项目市场需求进行了专门的调研分析。调研分析主要结合广州市汽车城案例，从广汽集团、大湾区汽车生产商及研发机构等需求出发，明确项目的功能定位、服务对象以及功能布局等。3.1.3.1 广州市其他汽车城案例1.花都汽车城花都汽车城花都汽车城计划依托华南理工大学58、汽车学院培养一大批汽车产番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司26业发展所需的多层次使用型人才，并借助东风日产世界级的汽车研发中心和省级汽车工程研发中心，形成一个完整的集“产、学、研”为一体的汽车产业链。同时花都汽车城内的赤坭园区中小企业建设孵化园，推进汽车中小企业择优发展、集群发展，实现优势互补、资源共享。2.南沙汽车城南沙汽车城黄沙汽车城规划定位为“黄阁国际汽车小镇”，包含汽车产业集聚区、汽车出海大通道、汽车后服务市场等三大重要组成部分。汽车产业集聚区重点发展汽车电子控件系统和关键零部件生产；汽车出海大通道引进汽车物流配送、展示销售、综合服务等项目；汽车后服务市场打造集汽车展示59、试驾、销售、交易、金融、文化、展览等服务于一体的汽车后服务市场。同时黄阁国际汽车小组建设南沙汽车 mall，主要集聚新能源研发、名车展销、维修保养、汽车主题酒店、金融保险等多个业态（专业试车跑道、汽车主题酒店、新能源研发中心、品牌 4S 店）。3.黄埔汽车基地黄埔汽车基地黄埔汽车基地建设小鹏汽车智能网联汽车智造基地，形成涵盖投融资总部、研发测试、生产销售和智能出行为一体的完整的全价值链产业闭环。同时，引进百度智能汽车生态基地以及自动驾驶运营基地项目，提供自动驾驶及车路协同的研发与测试。黄埔汽车基地聚集从事汽车产品研发、认证检测、标准制定等业务的国家级科研机构。通过对上述汽车城案例的研究分析，60、项目可参考借鉴的市场需求为：（1）广州市各大汽车生产品牌的研发中心及展销中心：花都（东番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司27风启辰）、从化（广汽比亚迪）、黄埔（北汽）等（2）智能物联汽车零部件、操作系统及应用软件研发中心：依托周边已有智能物联汽车产业、大学城及新造片区高校科研孵化及人才输出资源（3）汽车关联中小企业孵化园：汽车产业上下游关联企业（互联网及 IT 企业、新能源开发技术服务企业、汽车保险企业等）的创业办公基地。3.1.3.2 广汽集团需求广汽集团及其上下游企业有意愿入驻智汇区，对于智汇区建设，广汽集团建议以下几点：（1）设置形象展示类项目，如汽车博物馆、汽车展厅、汽61、车公园，可沿金山大道临路一侧布局，也可设置无人驾驶示范区；（2）设置商业服务类项目，如酒店公寓、餐饮等，广汽定期会有供应商与零部件商前来拜访；（3）设置适量的标准厂房以考虑研发智能网联零部件（传感器）。3.1.3.3 大湾区汽车生产商需求根据统计数据，广东 2018 年度汽车产量 366.7 万辆，2020 年度汽车产量 313.23 万辆。具体 2018 年各城市产量如下表所示：表表 3.1-23.1-2 广东各大城市汽车产量广东各大城市汽车产量城市城市汽车品牌汽车品牌产量产量广州广州本田6 万263.5 万万北汽11 万东风日产乘用车60 万广汽本田60 万广汽丰田50 万广汽乘用车35 62、万番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司28城市城市汽车品牌汽车品牌产量产量广汽菲亚特克莱斯特16 万广汽埃安新能源20 万广汽比亚迪新能源客车0.5 万广汽日野5 万深圳深圳比亚迪20 万67 万万长安标致20 万比亚迪戴姆勒4 万陆地方舟20 万五洲龙3 万佛山佛山一汽大众30 万33.5 万万福田（拓陆者）3 万陆地方舟20 万套电动车关键零部件飞驰0.5 万珠海珠海银龙电动客车0.6 万1.1 万万广通客车0.5 万汕尾汕尾比亚迪0.5 万0.5 万万梅州兴宁梅州兴宁云山0.3 万0.3 万万东莞东莞宏远新能源客车0.8 万0.8 万万番禺汽车城智汇区一期项目前期策划调研时63、对大湾区的肇庆新能源汽车与佛山汽车产业进行了分析，具体分析如下：1.1.肇庆新能源汽车肇庆新能源汽车肇庆新能源汽车产业存在专业人才与产业标准体系两大短板：（1）专业人才短板：高端研发人才不足、专业应用型人才短缺，现有人才培养模式难以支撑汽车产业发展；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司29（2）产业标准体系短板：智能网联汽车相关协议标准、性能检测标准、评价标准等领域体系不完善。2.2.佛山汽车产业佛山汽车产业佛山汽车产业的龙头企业一汽大众和北汽福田总部均不在佛山，研发投入不大。且佛山汽车及零部件产业存在产品种类少、产业链短、企业间关联度差、产业配套程度低等短板。针对上述大湾区汽车64、生产商的研发分析，项目存在以下市场需求：（1）第二总部：深圳、佛山、肇庆等地的汽车品牌年产量超过120 万，且在传统汽车生产和新能源智联转型的过程中有众多短板，可以吸引生产商在此设立第二总部，开拓广州市场并有利于完善产业链；（2）大型服务机构分部：汽车产业关联的人才培训、信息服务及金融投资服务机构在此设立分部，与周边汽车制造业提供配套公共服务；（3）汽车专业人才培训基地：以靠近大学城高校的区位优势，培养专业型人才输出到大湾区各地汽车产业园；（4）标准制定科研机构：以专业科研机构接收大湾区各地的汽车零部件进行认证检测、标准制定。3.1.3.4 研发机构需求根据 2019 年的番禺区国民经济和社会65、发展统计公报，番禺区全年开发重点科技项目 131 项；全区高新技术企业总数 1900 家，比上年增长 5.4%；全区企业研发机构总数达 496 家，增长 2.8%，其中省级 101 家、市级 305 家、区级 90 家。规模以上工业企业研发机构覆盖率从 2018 年的 45%提升至 49%。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司30番禺区通过科技产业园区联盟，推动园区招商，中铁建、光华科技等一批知名企业落户，12 个科技产业园区进驻企业超 4500 家，成为全区科技创新重要载体。同时，番禺区也正在加速建设粤澳青创国际产业加速器与粤港澳青年创业孵化器，两家科技孵化平台已进驻 31 家66、港澳企业。目前，番禺区高新技术企业数量持续上升，工业企业建立研发机构比例进一步提升；孵化器及产业园进驻企业众多，需求强烈。因此，项目可为番禺区汽车研发机构提供办公空间载体，满足番禺区科技创新需求。3.1.43.1.4 项目需求项目需求1.1.目标客群目标客群通过上述的市场需求分析，项目目标客群以番禺汽车城产业项目的上下游企业（广汽、广汽菲克、广汽埃安新能源、广汽乘用车、广晟等）为核心，将广州各大汽车基地作为重点客群，积极拓展大湾区、更外围的上下游产业以及高新技术企业的总部基地，吸引世界知名科技企业与外资车企的研发设计中心。2.2.功能业态功能业态项目功能业态主要包括智能制造、科创孵化、产业服务67、生活配套等四大业态。综合考虑场地条件、市场趋势和产业基础，基于本项目发展定位，建议业态具体设置如下。（1）智能制造：通过相关优惠政策，引入智能制造相关产业企业，并提供多种类型生产空间；（2）科创孵化：园区打造全智能制造产业链孵化模式，致力打造智能企业孵化运营基地和创新创业服务平台；（3）产业服务：提供开放办公空间、共享设施设备、产业服务番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司31平台、后勤管理等产业服务；（4）配套服务：打造环境友好、低碳生态、优质配套的产业园区。提供公寓、健身运动场地等综合配套。3.23.2 建设规模建设规模3.2.13.2.1 地上建设规模地上建设规模根据广州市68、规划和自然资源局关于（穗规划资源业务函 2020 14877号），项目总用地性质为一类工业用地与城市道路用地，总用地面积为 61640（其中可建设用地面积为 48318，道路用地面积为13322），容积率为 2.04.0，总计容建筑面积为 96636 193272。项目为番禺汽车城智汇区的一期项目，将立足于番禺区汽车城的产业基础，通过智能研发创新吸引高端创新资源集聚，带动智能装备制造、人工智能等新兴产业集聚，打造国家级汽车产业创新示范区及大湾区智联制造产业高地。项目高定位，高标准，高起点，结合国内外汽车城案例，也进一步充分利用工业用地，提高使用效率，根据初步的策划方案，计容积率建筑面积为 1969、0830m。根据广州市规划和自然资源局关于（穗规划资源业务函 2020 14877号），位于价值创新园内的普通工业用地的配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容建筑面积的 15%，则不超过190830 15%=28624.5。据前期策划调研成果，广汽集团建议设置商业服务类项目，如公寓、餐饮等，广汽定期会有供应商与零部件商前来拜访，住宿需求较为强烈。考虑汽车城目前已入驻国家企业技术中心广汽研究院，入驻广汽乘用车、广汽菲克、广汽新能番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司32源 3 个整车工厂，同时番禺汽车城周边暂无其他酒店设施，项目考虑配套建设公寓设施。根据初步策划方案，项目70、暂提供 540 间公寓房间，建筑面积为 24840，在一定程度上可缓解住宿需求。除公寓部分剩下的可配套建设的行政办公及生活服务面积约为 3784.5，报告初步策划为设备用房、商业服务用房及少量办公用房。考虑到目前进驻企业需在招商引资阶段明确，各业态用房规模（除行政办公及生活服务用房外）现阶段尚不能确定。在前期策划阶段，策划单位根据调研结果、场地条件、市场趋势和产业基础对各业态作了较简单的预判，初步建议业态比例如下，以总部研发为最主要业态，占比 40%，科创孵化占比 25%，生产制造占比 20%，配套服务占比 15%。番禺汽车城智汇区一期项目前期策划也建议现方案应为后续阶段提供类型多样与灵活可变71、的使用空间，为不同发展阶段的企业提供更多的选择空间。因此，结合实际调研结果，项目将建设生态厂房 9 栋、公寓 1 栋等建筑物。3.2.23.2.2 地下建设规模地下建设规模根据广州市建设项目停车配建指标规定，项目位于 B 区，工业厂房、仓储设施类型的机动车停车配建指标位为0.3 泊/100m（计容建筑面积）。考虑到项目定位为打造国家级汽车产业创新示范区及大湾区智联制造产业高地，包括总部办公、科创研发、生产制造以及配套服务等四大业态，有别于一般工业厂房类型的停车位需求，项目停车位需求较大，建议项目按 0.5 泊/100m考虑。项目的计容建筑面积为 190830，则项目需设置的停车位为 967 泊72、。由于地上建筑密度较大，初步将停车位全部设置在地下。项目地下室标准 停 车 位 按 40m /泊 计 算，即 地 下 室 停 车 库 建 筑 面 积 为96740=38680m。同时考虑将水泵房、柴油发电房等部分设备用房番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司33设置于地下室，面积暂按 904 考虑。根据广东省人民政府办公厅关于加快新能源汽车推广应用的实施意见（粤府办201623 号规定，新建住宅配建停车泊位应100建设充电设施，办公及配套功能预留 30%，经计算，项目需配置充电桩 96730%=290 个。根据广州市人民防空管理规定第二十七条规定：民用建筑的新建、扩建以及涉及人民防73、空工程的改建，应当按照以下规定同步配套修建防空地下室：（一）十层以上或者基础埋置深度 3m 以上的民用建筑，应当按照不低于地面首层建筑面积修建防空地下室；（二）除第（一）项规定以外的其他民用建筑，地面建筑总面积在2000 以上的，应当按照地面总建筑面积的百分之五修建防空地下室。开发区、工业园区、保税区等各类经济功能区和重要经济目标区内除前款第(一)项规定以外的民用建筑，且属于相同建设单位的，可以按照一次性规划地面总建筑面积的百分之五集中修建防空地下室。根据上述第二十七条规定，项目公寓栋需考虑建设人防地下室，暂按照不低于地面首层建筑面积修建防空地下室，则所需人防面积为 2070。项目考虑防空地下74、室兼作地下停车库，不另新增地下室面积。综上所述，本项目地下室建筑面积为 39584m。3.2.33.2.3 项目建设规模项目建设规模根据项目前期策划方案，项目总建筑面积 230414（其中地上建筑面积 190830，地下建筑面积 39584），配建的道路面积为13322。项目主要建设内容包括：生态厂房 9 栋、公寓 1 栋、地下室、绿化道路广场以及配建的规划路等内容。具体建设内容与规模番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司34如下表 3.2-1 所示：表表 3.2-13.2-1 项目建设内容与规模表项目建设内容与规模表序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量备注备注一项目建筑面积275、304141.1地上建筑面积190830包括无偿移交给番禺区政府 3000 的产业用房与作为粤港澳大湾区众创空间以及技术成果转化区的产业用房10000。1.1.1生态厂房 1#108001.1.2生态厂房 2#594351.1.3生态厂房 3#594351.1.4生态厂房 4#55201.1.5生态厂房 5#55201.1.6生态厂房 6#55201.1.7生态厂房 7#55201.1.8生态厂房 8#55201.1.9生态厂房 9#55201.1.10公寓248401.1.11连廊面积32001.2地下建筑面积39584番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司35第四章第四章 建设76、地点与建设条件建设地点与建设条件4.14.1 场址现状场址现状4.1.14.1.1 地点与地理位置地点与地理位置番禺汽车城位于番禺区东北部，横跨化龙镇和石楼镇，是广州市汽车产业南部重要战略板块之一，总体规划面积约 55 平方公里。东至狮子洋，南至莲花大道，西至京珠高速，新化高速，北至珠江主水道。项目地块位于番禺汽车城，具体位于番禺区石楼镇与化龙镇交界，金山大道南侧，广汽智联新能源汽车产业园北部。图图 4.1-14.1-1 项目位置图项目位置图项目建设选址番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司36图图 4.1-24.1-2 项目位置图项目位置图4.1.24.1.2 场地现状场地现状地77、块现状为空地，内部基本平整，无不利因素。具体项目地块现状图如下图 4.1-3 至 4.1-5。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司37图图 4.1-34.1-3 地块现状图地块现状图图图 4.1-44.1-4 地块现状图地块现状图番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司38图图 4.1-54.1-5 地块现状图地块现状图4.24.2 规划条件规划条件项目地块用地性质包括道路建设用地与一类工业用地（M1），总用地面积为 61640，其中道路用地面积为 13322，一类工业用地面积为 48318。根据广州市规划和自然资源局对本项目地块规划条件的复函（穗规划资源业务函202078、14877 号），项目具体规划条件如下：一类工业用地容积率2.0 且4.0，建筑密度30%，绿地率20%，计算容积率建筑面积96636 且190830（以上指标均按可建设用地面积 48318 计算），建筑限高60m。1.根据广州市总体规划（2011-2020）（国函201636 号），项目地块全部位于适建区，且不涉及“四线”。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司39图图 4.2-14.2-1 项目地块与城市总体规划符合性分析图项目地块与城市总体规划符合性分析图2.根据番禺区功能片区土地利用总体规划调整完善（省国土厅备案版），项目地块全部为城乡建设用地。图图 4.2-24.2-2 79、项目地块与土地利用总体规划符合性分析图项目地块与土地利用总体规划符合性分析图3.根据番禺区工业产业区块划定方案，项目地块位于 PY049 工业产业区块范围内，属于一级控制线。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司40图图 4.2-34.2-3 地块与产业用地规划符合性分析图地块与产业用地规划符合性分析图4.项目用地范围涉及危险化学品安全控制范围（“两重点一重大”）安全管控范围。图图 4.2-44.2-4 项目地块与安全管控范围符合性分析图项目地块与安全管控范围符合性分析图番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司414.34.3 建设条件建设条件4.3.14.3.1 地形地80、貌条件地形地貌条件番禺区位于广州市南部，东有狮子洋，西有陈村水道，南有沙湾水道，北是珠江后航道，地处北纬 2226至 2305、东经 11314至 11342之间，总面积 529.94 平方公里。番禺地处珠江三角洲西、北江下游滨海地区，四面环水，境内市桥水道以北是市桥台地（俗称“大箍围”），以低丘岗地为主，坡地平缓，较高的山岗有大乌岗（海拔 226.6m）、青萝嶂（海拔 198.2m）、浮莲岗（海拔 116.6m）、莲花山（海拔 105m）；市莲路以南是番禺冲缺三角洲冲积平原。4.3.24.3.2 工程地质条件工程地质条件现阶段尚未进行地质勘探工作，参照项目周边广汽生活区15#19#楼工程岩土81、工程勘察报告（距项目地点约 700m），项目周边地块土层主要为杂填土、淤泥、粉质黏土、淤泥质砂、粉细砂、中粗砂、粉质黏土、全风化粉砂质泥岩层、全风化含砾粗砂岩层、强风化粉砂质泥岩层。4.3.34.3.3 气象、水文条件气象、水文条件本项目所在区域属南亚热带，亚热带季风季节。由于背靠大海，海洋性季风气候特别显著，气候温和，雨量充分，光热充足、温差较小，年平均气温为 21.8；雨量充沛，年平均降雨量为 1699.8 毫米，日最大降雨量为 284.9 毫米，集中在梅雨季节（46 月）和台风季节（79 月），最长连续降水日数为 33 天，最长连续无雨日数为 69 天。79 月份为多台风季节，经常遭受六82、级以上大风袭击或影响。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司424.44.4 市政配套设施市政配套设施4.4.14.4.1 交通条件交通条件番禺区汽车城智汇区一期位于广州市番禺区东北部，位于南大干线西边，南至广汽智联新能源汽车产业园规划四路，西侧为东二环高速，北侧为展贸南路北延段，金山大道贯穿园区，区内主干次支路网体系完整。番禺区汽车城智汇区一期工程北侧为金山大道，东边临近南大干线。临近出入口，出入口距离基地 400m 的高速有广州 1 号公路、广澳高速、北京-港澳高速公路、广台高速与金山大道过江隧道；临近的地铁站有广汽基地站、蒙地站、化龙站与莲花站。图图 4.4-14.4-1 项83、目周边交通条件图项目周边交通条件图4.4.24.4.2 给排水条件给排水条件项目的生活和消防用水可取于项目金山大道的市政给水管网，污水经规划道路的污水管网收集后送项目附近的污水处理厂进行处番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司43理，项目的施工用水可从北侧金山大道供水点接入。4.4.34.4.3 供电条件供电条件园区内现有 220kV 化龙变电站、110kV 复苏变电站、110kV 谭山变电站、110kV广汽变电站；以上共有供电能力约85万kVA。110KV明经变电站规划建设，预计可供电约 19 万 kVA，项目的施工用电可从北侧金山大道电网系统接入。4.4.44.4.4 燃气条件84、燃气条件园区 LNG 天然气站建有 13 个 150m立式低温 LNG 储罐，具备储存、气化、调压加臭、配送功能，可储存液化天然气 850 吨(液态1950m)，气化能力达 3 万 m/h，目前供气量为 32 吨/日(折合约 4万 m)。项目所在地属于管道天然气覆盖区，能够保障项目的用气需求。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司44第五章第五章 建设方案建设方案5.15.1 指导思想指导思想1.执行国家有关规定、标准，贯彻落实科学发展观，结合当前实际，着眼长远规划，尽量节约投资，以取得较好的经济和社会效益。2.立足功能，结合环境，综合考虑番禺区汽车城的发展需求，达到布局合理，功能85、完善的目的。3.按照统一规划、统一设计、统一建设、统一管理的要求，配套建设。5.25.2 建设原则建设原则1.1.以人为本的原则以人为本的原则在环境塑造、功能配备、尺度选择、流线构建、单体规模等方面以方便人的使用及满足市场需求作为出发点，确保使用安全、便捷。2.2.生态发展的原则生态发展的原则充分挖掘建设项目及周边现有的生态系统的机理，保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性和多样性，实现项目的建设与自然环境的和谐。3.3.整体协调的原则整体协调的原则强调规划、建设和管理的高度统一，以保证项目建设的顺利实施。4.4.可持续发展的原则可持续发展的原则综合把握番禺区推动产业高质量发展的经济发展趋势，86、近期为番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司45适应当前形势进行建设，远期应结合城市发展的需求，及时更新设施、功能，促进可持续发展。5.35.3 主要设计依据主要设计依据1.广州市城乡规划技术规定；2.工业建筑设计规范（ZBBZH/GJ 19）；3.民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；4.旅馆建筑设计规范（JGJ62-2014）；5.办公建筑设计规范（JGJ67-2019）；6.车库建筑设计规范（JGJ100-2015）；7.住宅建筑规范（GB50368-2005）；8.工业建筑节能设计统一标准（GB51245-2017）；9.建筑设计防火规范（GB 50016-287、014，2018 年版）；10.工业建筑防腐蚀设计标准（GB/T 50046-2018）；11.广东省公共建筑节能设计标准（DBJ 15-51-2020）；12.自动喷水灭火系统设计规范（GB 50084-2017）；13.建筑内部装修设计防火规范（GB 50222-2017）；14.火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-2013）；15.人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；16.人民防空工程设计防火规范（GB 50098-2009）；17.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）；18.低压配电设计规范（GB 50054-2011）；19.建筑采88、光设计标准（GB/T50033-2013）；20.城市工程管线综合规划规范（GB50289-2016）；21.装配式建筑评价标准（GB/T51129-2017）；22.电动汽车分散充电设施工程技术标准（GBT51313-2018）番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司4623.电动汽车充电基础设施建设技术规程（DBJ/T15-150-2018）；24.建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；25.城市道路工程设计规范（CJJ 37-2012，2016 年）。5.45.4 项目定位项目定位项目通过智能研发创新吸引高端创新资源集聚，带动智能装备制造、人工智能等新兴产业89、集聚，打造国家级汽车产业创新示范区及大湾区智联制造产业高地。5.55.5 项目总体规划方案项目总体规划方案5.5.15.5.1 总平面布置总平面布置项目地块形状规则，北侧为现有金山大道，南侧与东侧均为规划道路，西侧为河涌。项目以场地东西向为主轴线，沿东西向沿轴线布置建筑，中间形成园区主要景观带及活动空间。项目沿地块纵深方向布置低高层厂房，体现层次感与空间感。同时在东西北方向用室外大平台将各栋建筑物融为一体，形成整体感。项目沿着金山大道分别设置一个主出入口与一个人行出入口，同时在东侧规划路设置一个车行出入口。具体项目总平面布置图如下图所示：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司47图90、图 5.5-15.5-1 项目总平面布置图项目总平面布置图5.5.25.5.2 交通组织流线交通组织流线项目道路交通以“人车分流、步行优先”作为设计原则，以高效便捷和安全为主，营造宜人、安全的工作环境。地块内部道路兼具消防车道功能，可直达各栋建筑。内部广场则留有硬铺地，可作为消防扑救面。车辆主要从东侧的出入口进入地下室，人流从北侧的人行出入口进入地块，实现人车分流。主出入口作为主要步行出入口，入口设置前广场作为缓冲人流集散的场地。具体交通组织流线图如下图 5.5-25.5-3 所示：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司48图图 5.5-25.5-2 人行流线图人行流线图图图 5.91、5-35.5-3 消防流线图消防流线图5.5.35.5.3 竖向设计竖向设计项目结合周边规划市政道路的标高确定场地标高与规划地块内道路标高，尽量减少土石方工程量，场地标高原则上高于市政道路标高 0.3m，主体建筑室内地面标高高于室外地坪标高约 0.3m，内部番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司49道路标高应考虑与市政道路的合理衔接。项目建议利用现有场地与周边道路的高差，在建筑红线内建设地下室。竖向布置使建设场地完整、具有有效的雨水排水系统。同时，项目地块西侧为规划河涌，但相关资料暂提供，建议在下阶段设计单位在竖向设计时充分考虑河涌防洪标准等要求。5.5.45.5.4 无障碍设计无92、障碍设计本项目建筑物主要出入口均设残疾人无障碍坡道，公共卫生间设残疾人专用厕所，各建筑内根据需求设置垂直交通，所有公共走道宽度均满足无障碍设计规范要求。5.65.6 建筑设计方案建筑设计方案5.6.15.6.1 平面方案平面方案项目建筑主要建设生态厂房 9 栋、公寓 1 栋。其中公寓房间现阶段暂按一房一厅（约 25）的类型考虑，下阶段结合实际需求可进一步丰富公寓房间类型。具体各栋建筑的基本信息表如下表 5.6-1所示，以及各栋建筑物的效果图如下图 5.6-1 所示。表表 5.6-15.6-1 各栋建筑物的基本信息表各栋建筑物的基本信息表序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积/楼楼高高/m/m93、层数层数备注备注1生态厂房 1#108006012标准层高为 5m2生态厂房 2#594356012标准层高为 5m3生态厂房 3#594356012标准层高为 5m4生态厂房 4#5520245标准层层高 4.8m5生态厂房 5#5520245标准层层高 4.8m6生态厂房 6#5520245标准层层高 4.8m7生态厂房 7#5520245标准层层高 4.8m8生态厂房 8#5520245标准层层高 4.8m9生态厂房 9#5520245标准层层高 4.8m10公寓248406012标准层高为 5m11地下室3958451层高 5m番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司50图图94、 5.6-15.6-1 项目效果图项目效果图番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司515.6.25.6.2 立面方案立面方案项目生态厂房建筑物立面主要采用透明大玻璃为结构形式，同时在东西北方向用室外大平台将各栋建筑物融为一体，形成整体感。其中公寓考虑台阶递减的结构形式，丰富建筑立面层次及建筑活动空间。生态厂房 4#9#利用玻璃与墙体两种不同的材质，形成立面的虚实对比关系。图图 5.6-25.6-2 项目立面效果图项目立面效果图 1番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司52图图 5.6-35.6-3 项目立面效果图项目立面效果图 25.6.35.6.3 装修方案装修方案项95、目旨在打造国家级汽车产业创新示范区及大湾区智联制造产业高地，定位高，建设装修标准定为中高标准。项目建筑内部装饰装修工程所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定，当设计无要求时应符合国家现行标准的规定，严禁使用国家明令淘汰的材料。建筑装饰装修工程所用材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定。建筑装饰装修工程所用材料的燃烧性能应符合现行国家标准 建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）。项目装修内容主要为生态厂房 1#9#的外装修，生态厂房 1#9#公共区域的内部装修，生态厂房 1#9#厂房区域现以毛呸为主及公寓内外部装修。1.1.建筑外装修建筑外装96、修项目建筑物以大玻璃结构形式为主，生态厂房 4#9#以大玻璃番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司53结构与加气砼砌块为主。屋顶分上人屋面（除楼梯间屋顶外）与不上人屋面（楼梯间屋顶）。2.2.建筑内装修建筑内装修楼地面：石材、高档地砖地面、耐磨地砖及防滑砖等；墙体：轻质混凝土砌块；门窗：普通杉木、铝合金窗框、中空钢化玻璃；顶棚：石膏板吊顶、乳胶漆；墙面材料：乳胶漆。5.6.45.6.4 垂直交通方案垂直交通方案项目垂直交通以客梯、货梯（兼作消防电梯）及疏散防烟楼梯为主。据前期初步策划，项目共设置 16 部客梯、12 部货梯及 14 部楼梯。每个防火分区须设置 1 部消防电梯，消防电97、梯必须设置前室，面积建议不应小于 6。前室内应设有机械排烟或自然排烟的设施。项目建议选用集成变频驱动、微机控制、模块化系统及先进的自检程序为一体的全电脑控制电梯，同时可以与监控系统接口，实现远程监控功能。同时，项目建议垂直交通方案设计时考虑无障碍电梯的设计。5.75.7 结构设计方案结构设计方案5.7.15.7.1 本工程的自然条件本工程的自然条件本工程的基本风压值按 50 年重现期取 0.50kN/m计算，地面粗糙度类别为 B 类，不考虑雪荷载，体型系数为 1.3-1.4。本工程所在地区的抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第一组，场地特征周期 Tg=098、.35s，在多遇地震作用下，水平地震影响系数最大值max=0.04，结构阻尼比取=0.05。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司545.7.25.7.2 建筑分类等级建筑分类等级本建筑物结构设计使用年限为 50 年，建筑结构安全等级为二级,抗震设防类别属标准设防类按 7 度设防烈度。项目各生态厂房与公寓建议均采用钢筋混凝土框架结构，结构耐火等级为一级，火灾危险等级暂设为丁类。地下室防水等级为二级，设备用房为一级。5.7.35.7.3 设计荷载取值设计荷载取值根据广州市提高工业用地利用效率实施办法（穗府办规20194 号），本项目厂房为普通工业用房，厂房及各建筑楼面荷载如下表所示。99、表表 5.7-15.7-1 屋面和楼面均布活荷载标准值、分项系数及准永久值系数屋面和楼面均布活荷载标准值、分项系数及准永久值系数序号荷 载 类 别标准值（kN/m）分项系数准永久值系数1厂房1.1首层12.01.30.81.223 层8.01.30.81.34 层及以上6.51.30.82公寓2.01.30.43不上人屋面0.51.00.04上人屋面2.01.30.45屋顶花园3.01.30.86空调机房、电梯机房7.01.30.87停车库4.01.30.6注：1.楼面、屋面如有大型设备等较大集中荷载时，应按实际荷载采用。2.计算地下室外墙时，室外地面活荷载取 10kN/m。3.首层消防车道按100、每辆消防车 300kN 计算楼面等效均布活荷载。5.7.45.7.4 基础与基坑支护方案基础与基坑支护方案项目地基基础设计等级为乙级。根据本项目周边相关工程经验及地质资料，拟选用桩基础，选用稳定的强风化岩作为桩基持力，局部地下室无上部结构的部分，充分考虑桩抗拔的抗浮作用，不足部分增设抗浮锚杆抵抗水浮力。根据详细岩土勘察报告作进一步研番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司55究。根据初步的地下室方案，地下室层高为 5m。项目北挨金山大道，西临河涌。参考同类项目基坑支护经验，项目初步考虑在北边与西边采用管桩支护方式，在南边与东边采用放坡开挖+喷锚支护的方式。5.7.55.7.5 土石方101、工程方案土石方工程方案根据现场踏勘可知，项目场地现状较为平整，场地西南区场地标高低于现金山大道约 1m，场地其他区域场地标高高于现金山大道约 1m2m。根据“5.5.3 竖向设计”，场地标高原则上高于市政道路标高 0.3m，主体建筑室内地面标高高于室外地坪标高约 0.3m。项目地下室为一层，层高为 5m，建筑面积为 39584。经计算，项目土石方工程开挖量为 395845.5=217712m。5.85.8 室外景观工程室外景观工程项目计划设置多功能与多主题的广场，为园区提供了适应承载多种展示、交流、休闲活动的可能性。同时打造高品质的地面景观，为这些活动创造舒适宜人的空间环境，吸引聚集人气，提升102、项目的格调与价值。室外景观工程主要包括主入口广场、中心景观、音乐广场、次入口广场等四大区域。各类广场和硬地均铺装透水广场砖，其渗透铺装率不低于 70%。具体的室外景观工程平面图与景观意向图如下图所 5.8-1 所示：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司56图图 5.8-15.8-1 室外景观平面图室外景观平面图5.95.9 代建的市政道路代建的市政道路根据广州市规划和自然资源局国有土地使用权网上挂牌出让公告（穗规划资源挂出告字2020111 号），宗地红线范围内的规划道路由竞得人负责出资建设，建成后无偿移交给广州市番禺区政府相关部门。根据广州市规划和自然资源局关于（穗规划资源业务103、函202014877 号），项目配建的市政道路面积为 13322，具体红线范围详见下图 5.9-1 所示。因规划部门对项目配建市政道路的道路等级、时速、横断面等均未作具体要求，报告根据城市道路工程设计规范，并结合番禺区市政道路案例，暂定东西向道路等级为次干路，南北向道路等级为支路，时速均为 30km/h。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司57图图 5.9-15.9-1 配建市政道路红线范围图（黄色区域）配建市政道路红线范围图（黄色区域）5.9.15.9.1 项目路面结构方案：项目路面结构方案：1.1.车行道车行道4cm 细粒式透水沥青混凝土（AC-13C）；5cm 中粒式透水沥104、青混凝土（AC-20C）；7cm 粗粒式透水沥青混凝土（AC-25C）；1cm 沥青透层和封层30cm 5%水泥稳定级配碎石；20cm 4%水泥稳定级配碎石；垫层：15cm 碎石；总厚度 82cm。2.2.人行道人行道道路两侧人行道结构为：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司585cm 彩色透水砖；2cm 中砂找平层；15cm5%水泥稳定碎石；总厚度 22cm。5.9.25.9.2 横断面设计方案横断面设计方案东西向的规划道路：道路标准横断面布置为双向四车道：20m=3.0m（人行道）+7.0m（车行道）+7.0m（车行道）+3.0m（人行道）。具体横断面图如下图 5.9-2 所105、示：图图 5.9-25.9-2 横断面图方案一横断面图方案一南北向的规划道路：道路标准横断面布置为双向两车道：15m=3.5m（人行道）+4.0m（车行道）+4.0m（车行道）+3.5m（人行道）。具体横断面图如下图 5.9-3 所示：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司59图图 5.9-35.9-3 横断面图方案一横断面图方案一5.9.35.9.3 管线工程管线工程因资料欠缺，参照市政道路经验做法，现阶段考虑配建给排水、电信、电力、燃气等管道，具体接入点、管道尺寸及走向等具体方案建议在设计阶段进一步明确。同时建议项目工程管线需与城市道路交通、城市环境、给水工程、排水工程、电力工106、程、燃气工程、电信工程、防洪工程、人防工程等专业规划相协调。5.105.10 其他工程其他工程5.10.15.10.1 装配式建筑装配式建筑2017 年 4 月，广东省人民政府办公厅印发关于大力发展装配式建筑的实施意见（粤府办201728 号），大力发展装配式建筑，推动建造方式创新，促进建筑产业转型升级。同时要求珠三角番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司60城市群到 2020 年年底前，装配式建筑占新建建筑面积比例达到 15%以上，其中政府投资工程装配式建筑面积占比达到 50%以上；到 2025年年底前，装配式建筑占新建建筑面积比例达到 35%以上，其中政府投资工程装配式建筑面积107、占比达到 70%以上。根据广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见（穗府办规201714 号）及广州市近年来装配式建筑发展经验，并结合地块出让条件，项目实施装配式建筑的面积不低于该地块总建筑面积的 30%。项目总建筑面积为 230414，项目装配率按 30%考虑，则装配式建筑面积为 69124。项目装配式建筑主要考虑在生态厂房与公寓部分实施。具体的装配式技术措施如下：1.装配式混凝土建筑应模数协调，采用模块组合的标准化设计，将结构系统、外围护系统、设备与管线系统和内装系统进行集成；2.装配式混凝土建筑应按按照集成设计原则，将建筑、结构、给水排水、暖通空调、电气108、智能化和燃气等专业之间进行协同设计；3.装配式混凝土建筑设计宜建立信息化协同平台，采用标准化的功能模块、部品部件等信息库，统一编码、统一规则，全专业共享数据信息，实现建设全过程的管理和控制；4.装配式混凝土建筑应满足建筑全寿命期的使用维护要求，宜采用管线分离的方式。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司61第六章第六章 公用工程公用工程6.16.1 给排水工程给排水工程6.1.16.1.1 编制依据编制依据1.广东省用水定额（DB44T1461-2014）；2.建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009 年版）；3.建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；4109、.城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；5.民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；6.二次给水工程技术规程（CJJ140-2010）；7.室外给水设计标准（GB 50013-2018）；8.室外排水设计规范GB50014-2006（2016 年版）；9.建筑设计防火规范（GB 50016-2014，2018 年）；10.自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；11.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；12.汽车库、修理库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）；13.气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；14.人民防空110、工程设计防火规范（GB50098-2009）；15.给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）；16.消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）。6.1.26.1.2 给水系统给水系统1.1.水源水源本项目市政供水干管拟从项目金山大道接入，供水能满足建设、生活和消防用水要求。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司622.2.用水量的估算用水量的估算本项目用水分为生产和生活用水、绿化道路用水和不可预见用水。估算采用广东省用水定额的用水指标，初步估算：项目用水量约为 1270.92m/d。项目用水量计算见下表。表表 6.1-16.1-1 项目用水量估算表项111、目用水量估算表序号序号用水单位用水单位用水定额用水定额总数量总数量时间时间小时变小时变化系数化系数（K）日最高日最高用水总用水总量量（m3/d）最大时最大时用水量用水量（m3/h）数量数量单位单位数量数量单位单位1生态厂房5.2L/d 162790 d121.2846.5184.652公寓300 L/人d432人d242129.6010.803地下室3L/d 39584d121118.759.904绿化用水2L/d 30262d5160.5212.105小计1155.38117.456未预见水量（10%）115.5411.757共计1270.92129.203.3.给水系统给水系统（1）室外给112、水系统本项目室外给水管网环状敷设，应沿项目内道路平行于建筑物敷设，宜敷设在人行道或绿化带下，管道的外壁距建筑物外墙的净距适宜小于 1m。（2）室内给水系统室内建筑给水系统分为生活给水系统和消防给水系统。暂定分区为三层及以下的建筑由市政管网直接供水，四层及以上 建 筑 由 变 频 供 水 设 备 加 压 供 水，供 水 点 的 压 力 控 制 在0.150.20Mpa。6.1.36.1.3 排水系统排水系统1.1.室外排水室外排水项目所在区域排水体制为雨污分流体制。项目地块室外排水采用雨、污水分流的排放方式。室外地面雨水通过雨水井，经室外雨番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司63水113、暗管排至市政雨水管网中；室外污、废水排放系统由污水井、化粪池、暗埋污水管组成。化粪池收集室内卫生间污水、废水，经在构筑物沉淀发酵后，由污水井及埋设暗管通过校内现有污水管排向市政污水管网。2.2.室内排水室内排水本项目的排水量按用水量的 90%计，污水排水量按照日排水量的 100%计，地块最大日污水量约为 985.37m/d。项目内的生活污水、公共卫生间采用污、废水合流排放。室内污、废水经集水坑收集由泵提升或重力流的方式直接排入室外污水管网中。地下室集水坑废水采用潜污泵提升排入室外污水井，消防电梯坑排水，设潜污泵局部提升至室外污水管网。3.3.雨水工程雨水工程（1）雨水量项目的雨水量采用以下公式114、计算。经计算，项目设计雨水流量为10000QFqQ设计雨水流量（L/s）径流系数，绿地取 0.15，其它取 0.9F汇水面积（ha）q设计降雨强度（L/shm）设计暴雨强度公式：0.7511.259)+(t）0.438LgP+1（3618.427q P设计重现期，室外地面采用 5 年重现期；一般建筑屋面采用 10 年重现期，重要公共建筑屋面采用 50 年重现期。t集水时间。（2）汽车库的坡道处设雨水沟截流，排至雨水泵坑，用潜水泵番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司64提升排至室外雨水管道。雨水泵设两台，一用一备，交替运行，当一台泵来不及排水达到报警水位时，两台泵同时启动并报警。（115、3）#超过重现期的雨水通过天沟外的屋顶斜坡送流排除。6.1.46.1.4 热水系统热水系统项目初步计划在公寓每户单独设置燃气热水器或电热水器供应生活热水。6.1.56.1.5 管材系统管材系统室外给水管采用胶圈电热双密封聚乙烯复合给水管，室内冷水给水管材采用薄壁不锈钢管，室内热水给水管材采用 CPVC 给水管。室内排水管选用普通 UPVC 排水管。室外排水管材采用 HDPE 双壁波纹管。6.1.66.1.6 排水管施工方法排水管施工方法目前管道铺设常用方法，主要是放坡开挖、支护开挖、牵引施工和顶管施工等方法。放坡开挖埋管施工适用在场地开阔、地质条件较好、管道埋深较浅、地下水较深或降水较容易的条116、件下使用，该方法施工简单适用。支护开挖埋管施工适用场地受到限制，管道埋深较深，地下水较深或降水较容易的条件下使用。该方法施工比放坡开挖埋管施工稍复杂，技术难度也较大，工程造价也较大。牵引管施工属于非开挖技术的一种，通过导向、定向钻进等手段，在地表极小部分开挖的情况下（一般指入口和出口小面积开挖），敷设、更换和修复各种地下管线的施工技术，对地表干扰小，因此具有较高的社会经济效果。该工法适用于管道管径小于 DN600，埋深较深，施工场地较小或受周围条件限制的情况。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司65顶管施工适用于管道埋深较深，施工场地较小或受周围条件限制，或有特殊要求的地方，如穿117、越既有的铁路或公路或其它可穿越的建（构）筑物。该法虽然有技术要求，但施工工艺比较成熟，在广东珠江三角洲、长江三角洲的上海、江浙等地管道施工中经常使用，有比较成熟的施工经验。结合项目实际特点，采用支护开挖与放坡开挖的方式，具体方案下阶段确认。6.26.2 消防工程消防工程6.2.16.2.1 编制依据编制依据1.人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；2.建筑设计防火规范（GB50016-2014，2018 年）；3.自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；4.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；5.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2118、014）；6.建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；7.火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；8.消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014。6.2.26.2.2 消防分区消防分区本项目建筑消防分区应严格按照建筑设计防火规范（GB50016-2014，2018 年）规定进行划定。项目地上区域防火分区面积按2000 设置；地下室设备区防火分区面积按1000 设置，地下车库每个防火分区面积按4000 设置。防烟分区面积按每个500 设置，地面以上部分防排烟主要采用自然排烟与机械排烟相结合，地下部分每个防火分区设置排烟竖井，主要依靠机械排烟。番禺汽车城智汇119、区一期项目可行性研究报告XX有限公司666.2.36.2.3 消防给水系统消防给水系统1.1.消防水量消防水量项目按建筑设计防火规范(GB50016-2014，2018 年）要求计算，消防用水量包括室外、室内消防栓用水、自动喷水灭火用水，经测算，一次消防用水量为约 972m，消防用水量一览表如下所示。表表 6.2-16.2-1 消防用水一览表消防用水一览表用水项目用水项目用水量标准用水量标准用水单位用水单位用水时间用水时间(h)/作用面积作用面积（）一次灭火用水量一次灭火用水量(m)室外消火栓40L/s3432室内消火栓40L/s3432自动喷水系统6L/（min*）160108小计9722.120、2.消火栓系统消火栓系统室外环形供水管上设置室外消火栓，间距合理控制。每层均布置室内消火栓，给水系统采取消防泵房集中供水，保证两股水柱同时达到每一个位置。消防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车取水向室内消火栓管网供水。消防供水设备建议采用智能全自动气压消防给水设备，室内消火栓建议设置远距离启动消防水泵的控制装置。3.3.自动喷淋灭火系统自动喷淋灭火系统根据建筑防火设计规范(GB50016-2014，2018 年），应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统。除不宜用水扑救的部位外，其它部位均应设置闭式自动喷水灭火系统。喷淋系统用水由消防泵房的全自动消防给水设备提供。同时设置水流指121、示器。管网压力最不利处设稳压设备。4.4.气体灭火系统气体灭火系统番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司67在不能采用水灭火的部位建议设置七氟炳烷（HFC-227ea）洁净气体灭火系统。5.5.灭火器材配置灭火器材配置灭火器材按建筑防火规范的有关规定设置。根据建筑特点，火灾种类，每层每个防护区内均配置适量的手提式灭火器，以方便扑救初始火灾。变配电室建议设推车式磷酸铵盐干粉灭火器，其余各楼层建议设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。6.36.3 供电工程供电工程6.3.16.3.1 编制依据编制依据1.民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2019）；2.供配电系统设计规范（GB 50052-122、2009）；3.低压配电设计规范（GB 50054-2011）；4.通用用电设备配电设计规范（GB 50055-2011）；5.建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）；6.建筑物电子信息系统防雷设计规范（GB 50343-2012）；7.火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-2013）；8.建筑照明设计标准（GB 50034-2013）；9.电力工程电缆设计规范（GB 50217-2007）；10.建筑设计防火规范（GB 50016-2014，2018 年）；11.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）；12.民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB 5123、0198-2011）；13.综合布线系统工程设计规范（GB 50311-2007）；14.智能建筑设计标准（GB/T 50314-2015）；15.有线电视系统工程技术规范（GB 50200-94）；16.安全防范工程技术规范（GB 50348-2018）；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司6817.入侵报警系统工程设计规范（GB 50394-2007）；18.视频安防监控系统工程设计规范（GB 50395-2007）；19.出入口控制系统工程设计规范（GB 50396-2007）；20.电子信息系统机房设计规范（GB 50174-2017）。6.3.26.3.2 负荷等级及供124、电电源负荷等级及供电电源1.1.用电负荷等级用电负荷等级项目生态厂房 1#、2#、3#及公寓属一类高层建筑，生态厂房 4#9#属于多层建筑。根据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）的规定，消防控制室、火灾自动报警及联动控制装置、火灾应急照明及疏散指示标志、防烟及排烟设施、自动灭火系统、消防水泵、消防电梯及其排水泵、网络机房、安防系统、电信机房、建筑设备监控室等为一级用电负荷。一般照明、地下车库一般照明、电动扶梯、电梯、生活给水系统等为二级用电负荷；空调制冷系统、立面泛光、广告及景观照明等其他所有用电负荷为三级用电负荷。2.2.供电电源供电电源本工程高压采用单回路 10kV 供电，由125、市政电网供给。10kV 高压电缆埋地引入项目变配电房。根据项目负荷等级情况，为满足上述负荷对供电连续性及可靠性的要求，本项目选用柴油发电机组 1台作为应急备用电源。应急柴油发电机组与市电设有机械联锁和电气联锁，不能并网运行。当市政 10kV 电源中断供电时，能在 15s 内自动启动柴油发电机组对下述几个范围的负荷供电：消防设备用电、消防水泵、消防电梯、事故照明及疏散照明用电、保安设施、通迅、报警装置等设备用电、业务与管理电脑系统用电等。6.3.36.3.3 负荷计算与变压器选型负荷计算与变压器选型项目用电负荷根据 按照全国民用建筑工程设计技术措施/电气番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX126、有限公司69指标计算，另根据广东省人民政府办公厅关于加快新能源汽车推广应用的实施意见（粤府办201623 号），广州地区新建公共建筑应按照不低于停车位总数的 30%建设充电设施或预留安装充电设施接口。本项目地下车库停车位数为 967 泊，拟配置 290 套充电桩设施，充电设施配备率为 30%。充电桩单桩输出功率 30kW 考虑。项目用电补偿后功率因数取 0.92，经计算，项目视在负荷计算值为 12322.08kVA，考虑变压器容量选择上负荷率控制在 70%85%。初步考虑选用环氧树脂浇注干式变压器，设置10台1600kVA变压器。本工程设置 1 台 1500kW 的柴油发电机作为备用电源。另外127、，安防中心、网络中心、设备监控室等机房设备均采用 UPS 作为应急电源，应急照明另设置 EPS 作为确保电源。具体项目用电负荷计算如下表所示：表表 6.3-16.3-1 项目用电量估算表项目用电量估算表序号序号内容内容指标指标（W/W/）数量数量（）（）估算负估算负荷荷(kW)(kW)需要需要系数系数(K(K)有功计有功计算负荷算负荷(kW)(kW)功率功率因因数数COSCOS无功负荷无功负荷视在负荷视在负荷(kVA)(kVA)1生态厂房7016599011619.30.89295.44 0.8 6971.58 11619.302公寓55248401366.20.81092.96 0.8819128、.721366.203地下室1039584395.840.8316.670.8237.50395.844绿化广场530262151.310.8121.050.890.79151.315充电桩3029087000.32610.00 0.9 1264.082900.006小计13532.6513436.129383.67 16432.657同时系数0.8511420.77976.128无功补偿0.93-3349.979计算负荷（补偿后）11420.74626.15 12322.086.3.46.3.4 供配电系统供配电系统低压配电系统采用 380V/220V 三相五线供电，配电设备选用抽屉式配电柜129、。低压系统在正常情况下变压器采用独立运行方式。三番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司70级负荷采用放射式供电。二级负荷（消防设备用电等必须持续供电的场所、弱电机房、电信机房等）均由正常母线和应急母线分别供电，并在供电线路的末端设置双电源切换。二级负荷中的事故照明、疏散指示照明等由发电机应急母线供电，保证持续供电，应急电源考虑柴油发电机。低压配电采用放射式引至各建筑；各建筑树干式配电至各层楼配电箱，各楼内从首层至顶层，设强电竖井，配电线路从配电房经竖井引至各层，非消防负荷选用阻燃铜芯塑料电线、交联铜芯电缆穿管明敷或金属桥架线槽明敷；消防负荷选用交联铜芯耐火电缆，采用穿金属管或金属线130、槽及桥架敷设，竖井处用金属桥架保护。配电系统采用 TN-S 系统。6.3.56.3.5 照明系统照明系统电气照明分正常和事故照明。项目的设备房、监控室等场所及停车库和公用设备区、消防控制室、电梯机房的事故照明和正常照明同时使用，照明电源可自动切换。对分散的事故照明，采用设置应急照明灯的方式。办公用房等主要以节能高效日光灯/LED 灯为主。在各层楼梯间、走道及电梯前室装设配应急电源的出口指示灯、疏散指示灯及应急照明灯，连续供电时间不少于 30min。室外道路采用高压钠灯。项目的正常照明照度标准如下：办公厂房：300 lX公寓：150 lX设备房、控制照明：150 lX门厅 走廊：150 lX绿化131、广场、停车场照明：30 lX番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司71室外广场照明：50 lX6.3.66.3.6 防雷接地及用电安全防雷接地及用电安全按广州市平均雷暴日和其所处位置特点计算，项目建筑属于二类防雷建筑物。按照有关设计规范，项目内的建筑应有防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入的措施。在建筑顶层，采用装设避雷网（带）接闪器，利用钢筋混凝土屋面板、梁柱和基础的钢筋焊接成环形接地网。电气设备保护接地就近与环形接地网相连，并将电缆进出线的进出端和电缆的金属外皮、钢管与电气设备接地相连，接地电阻应小于 1。在各建筑物的四周和道路、广场，根据场地空旷的特点，加设避雷针，使道路、广场132、绿地活动的人员，均在防雷保护范围之内。设置避雷针时除考虑保护范围外，还应注意和场地景观的协调。对于电子设备可根据各种不同类型，分别加装各种系列电子避雷器、直流电源浪涌吸收装置，配电系统过电压保护装置等等。6.46.4 通风及空调工程通风及空调工程6.4.16.4.1 编制依据编制依据1.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB 50736-2012）；2.建筑设计防火规范（GB50016-2014，2018 年）；3.汽车库建筑设计规范（JGJ 100-2015）；4.夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）；5.夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（广东省实施细则DBJ15-5133、0-2006）；6.民用建筑设计通则（GB50352-2005）；7.工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2013 年版）。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司726.4.26.4.2 空调空调工程工程1.1.室外设计参数室外设计参数夏季干球温度34.2夏季湿球温度27.8冬季温度5.3夏季月平均相对湿度83%冬季月平均相对湿度74%夏季平均风速1.8m/s冬季平均风速2.4 m/s夏季大气压力100.287kPa冬季大气压力102.073kPa2.2.室内计算参数表室内计算参数表表表 6.4-16.4-1 室内空调计算参数室内空调计算参数季节季节热舒适度等级热舒适度等级温度134、（温度（）相对湿度（相对湿度（%）风速（风速（m/s）冬季级222430600.2级1821600.2夏季级242640700.25级2728表表 6.4-26.4-2 室内通风换气次数室内通风换气次数序号房间名称换气次数（次/小时）1变压器房202配电房103水泵房104升降机房255空调机房106卫生间107停车库6番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司733.3.空调方案空调方案（1）冷源冷源项目生态厂房 1#3#与公寓建议采用中央空调系统，生态厂房4#9#采用多联机空调系统。空调面积初步按计容建筑面积的 85%计取，则为 162205.5，单位面积冷负荷指标取 120W/，135、则项目冷负荷量为 19464.66kW。（2 2）空气处理系统）空气处理系统办公区与会议室采用风机盘管加独立新风系统以满足工作人员随时开关、调节的实际使用需要，后期结合装修更加灵活、美观。新风机组采用全热回收型，新风换气机将室外的新鲜空气经过滤后送入室内，同时将室内污浊的空气排出室外，通过换热器利用室内排出空气的冷量对新风进行预处理达到能量回收的目的，热回收效率在 65%以上。变配电室、电梯机房等散热量大的房间若通风不能满足散热要求时可采用自带冷源的空调机组降温以满足房间内的温度要求。（3）其它通风系统）其它通风系统设备用房、卫生间、电梯等设置排风系统。各空调房间均设置通风装置。设备用房的排风136、系统与排烟系统合并，风机平时运行排风，火警时由消防中心控制或自动控制，作排烟运行。（4）自动控制系统）自动控制系统冷冻机房内各机组均独立由随机的微处理器控制系统及电气控制元件、执行元件对主机的开停、能量控制、安全保护、各运行参数等进行单机控制或群控，保证送风的温、湿度。机组自动控制系统应与楼宇自动控制系统连接，可对冷冻机组、番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司74冷冻水泵、冷却塔等进行程序控制，应能根据室内温度的变化，自动、灵活地实时监控空调设备按实际负荷供冷，使机组工作在最佳状态，减少冷源损耗，降低运行费用。6.4.36.4.3 机械通风系统机械通风系统地下停车库设机械进风系统137、和排风系统，用以满足该部位设备的通风要求。机械通风系统按防火分区设置。设有直接对外车道的防火分区进风由车道自然补进，其余的防火分区由风机经管井机械补进。地下车库排风量按每小时 6 次换气次数计算。地下室的设备用房设机械排风系统，补风由风机送至设备用房走道，再经短管利用负压引入室内，以满足该部位设备的通风要求。变压器室、高、低压配电室设置空调系统冷风降温。制冷机房设置事故排风系统，事故通风系统与平时通风系统兼用，通风机采用双速型，事故通风量按 12 次/时换气计算。各楼层公共卫生间换气次数约 10 次/时，污浊气体经低噪声风机直接排出室外。6.4.46.4.4 防排烟系统防排烟系统本项目地上建筑138、大部分区域均设置可开启的外窗，开窗面积满足自然通风条件及有关防火规范的要求；局部不满足自然排烟条件的场所设置机械排烟系统，补风由门窗负压补入。地下车库采用平时通风兼消防排烟系统，设备用房设置平时通风和消防排烟系统，有直接对外车道的防火分区由车道自然补入，其他区域补风采用机械补入。防烟楼梯间及其合用前室分别设置正压送风系统，其中地上与地下部分合用一套系统，风量按叠加计算；其他不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室，按防烟楼梯间设置机械正压送风系统考番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司75虑；当大楼发生火警时，空调、通风设备应自动切断电源，同时启动火灾区域的消防排烟系统和正压送风系统139、，以保障楼内人员安全疏散。风管穿越防火分区、空调机房处均设置有防火阀。穿越有隔墙变形缝两侧的风管均设置防火阀。6.56.5 弱电系统弱电系统6.5.16.5.1 设计依据与技术规范设计依据与技术规范1.智能建筑设计标准（CB/T50314-2015）；2.建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；3.建筑和建筑群综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）；4.民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB50198-2011）；5.有线电视系统工程技术规范（GB/T50200-2018）；6.安全防范工程技术规范（GB50348-2018）；7.电子计算机机房设计规范（GB50174-201140、7）；8.建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB 50343-2012）；9.厅堂扩声系统设计规范（GB 50371-2006）。6.5.26.5.2 综合布线系统综合布线系统综合布线系统是建筑物内信息通信网络的基础传输通道，根据建筑的性质，使用功能，可按甲级标准进行设计，以满足语音、数据、图像等业务信息传输的要求。管理工作区按 510 设置双孔信息插座（含一个数据口，一个语音口）。主干布线数据传输采用万兆光纤，桌面信息点传输采用 6 类或超 6 类网线非屏双绞线，并按每个语音点口两对线确定主干电缆。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司766.5.36.5.3 通信网络系统通信网络141、系统通信系统是为了满足用户对通信容量的需求，为用户提供方便、快捷、高效、可靠的通信服务。通信系统分为固定通信系统、移动通信系统。通讯网络纳入综合布线系统。固定通信的设备将放置在地下层的电信机房内。移动通信系统是指手机用户的无线网络的覆盖系统，无线移动通讯系统主要由中继收发通信设备、信号传输网络、信号接受和发送天线组成。本项目建筑空间大，地下层及上部其他区域由于屏蔽效应可能出现移动通信盲区，应设置移动通信中继收发设备（移动通信直放站），保证建筑内的移动用户能在 90以上的区域、99以上的时间内可与外界进行通信。中心设置专用的移动通信机房，主要用来防止通信设备，室内天线根据建筑的内部具体布局放置各142、处。地下层设有电讯机房，分别提供给移动运营商、5G 运营商等使用。6.5.46.5.4 计算机网络系统计算机网络系统计算机网络系统能为本建筑物的管理者及各个使用者提供高速、可靠、安全、有效的信息服务。它将分散在中心内的所有计算机、信息终端、数字监控设备、工作站、服务器等设备通过网络通信设备和通信线路互相连接起来，在网络通信协议和网络操作管理软件控制下，实现互相通信、资源共享和分布处理的目的。数据网络系统是整个中心各智能化子系统实现相互通信的基础通信平台，同时也是与中心外信息网络通信连接的通信平台。它是各种信息流的支撑系统，应利用先进、成熟的网络互连技术，构造高速、稳定、可伸缩的计算机网络平台。143、番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司77网络系统主要分为三个部分：硬件平台部分、软件平台部分和网络安全部分。硬件平台包括：网络设备、负载均衡、服务器、存储设备、工作站等；软件平台包括：基本软件、网络管理等；网络安全包括：防毒软件和网络备份等。网络系统物理功能上分为三个层次，即核心层、汇集层和接入层组成。网络系统应采用标准的网络协议，实现统一的网络管理。6.5.56.5.5 建筑设备监控系统建筑设备监控系统机电设备数量庞大，分布着冷水机、电梯、高低压变配电柜、大量的空调风柜、照明配电箱、给排水泵等机电设备，为提高设备的运行效率，减低设备的运行费用，必须通过建筑设备监控系统集中监视和144、控制。根据机电设备分布的特点，项目按集中管理，分散控制这种集散式监控结构的设计原则来实现整体功能。该系统是由中央操作站、网络控制器直接数字控制器（DDC）等组成的。本项目建筑设备监控系统的监测和控制包括下列方面：空调系统、通风系统、冷冻机房系统、给排水系统、变配电系统、升降机系统、消防系统、照明系统。6.5.66.5.6 有线电视系统有线电视系统有线电视系统由信号源、前端设备、传输干线和用户分配网络等组成。信号源主要来自卫星地面站、城市有线电视网、摄像机、录像机、影碟机信号等；前端通常指信号处理设备站，配备滤波器、图像伴音调制器、频率变换器、频道放大器、卫星接收机、信号均衡器、功分器、导频信号145、发生器、调制解码器、系统监视计算机等设备。6.5.76.5.7 综合安全防范及一卡通系统综合安全防范及一卡通系统本工程综合安全防范及一卡通管理系统包括 CCTV、门禁等各种番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司78功能，它以出入口控制为基础，以集成软件为核心，不但各个子系统之间可由本身的软件进行内部的协调和操控，进行内部联动，而且可为第三方提供开放的数据借口和控制接口，实现硬接点联动，通过 RS232 接口可与 CCTV 控制柜阵实现联动，使整个综合安全防范及一卡通系统融入大楼的 BMS 楼宇管理系统中。闭路电视监控系统、门禁系统、考勤管理等子系统均是各自独立的系统，可单独运行。6146、.5.86.5.8 停车库收费管理系统停车库收费管理系统本系统采用先进远距离感应卡技术、计算机网络和自动化控制技术于一体，组成拥有严密防盗功能的高度自动化停车场管理系统，对进出停车场的车辆进行管理与控制。6.5.96.5.9 火灾自动报警系统火灾自动报警系统根据相关规范规定，在本项目卫生间外，均应设置火灾自动报警系统。火灾自动报警系统将与消防控制系统、防排烟系统及消防水泵等设备联动。本项目在主楼区域、裙楼均设置火灾自动报警系统控制屏及配套设备以及控制室，其中以厂房区域的消防安保控制室为主控制室，对整个项目的火灾情况进行监控。6.5.106.5.10 弱电子系统的集成弱电子系统的集成弱电子系统的147、集成是一种高层次的弱电系统管理，利用高速的以太网对项目内的弱电系统进行集中监视和控制，以及对有关信息进行显视、播放、处理及储存。帮助物业管理人员统一了解各弱电系统的运作情况，方便物业管理的运作，提供工作效率，节省物业管理的费用。系统按智能建筑设计标准甲级标准设计，以综合布线系统番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司79为物理支撑，以 IP 网络为核心，建立基于 OPC 的智能建筑集成管理系统。所有子系统都应提供 OPC 标准接口，以便于集成。主楼及裙楼的智能化系统集成可在以太网上互相通讯，在通讯接合上更为紧密，并为将来引进新弱电系统提供高弹性的平台。6.66.6 燃气工程燃气工程项148、目气源主要是天然气，拟从市政燃气管网上接入，供气范围主要为项目的餐饮。根据城镇燃气设计规范，本项目取用气定额为 1600MJ/人年，假定项目餐饮人数为 5000 人。根据综合能耗计算通则中天然气低位发热量为 35544kJ/m计算，则用气量为1600MJ/人年5000 人35544kJ/m=22.56 万 m。考虑 10%不可预见用气量，则年用气量共计 24.81 万 m。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司80第七章第七章 绿色建筑与节能绿色建筑与节能7.17.1 相关法律法规、标准、规范相关法律法规、标准、规范1.广州市绿色建筑和建筑节能管理规定（广州市人民政府令第 92 号149、）（2013 年）；2.关于加快发展绿色建筑的通告（穗府20121 号）；3.广州市建筑节能与墙材革新管理办公室关于新建建筑全面实施绿色建筑标准贯彻落实意见的函（穗墙建函201790 号）；4.广州市绿色建筑设计指南；5.民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；6.绿色建筑评价标准（GB50378-2019）；7.广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T 15-83-2017）；8.广东省民用建筑节能条例；9.其他相关法律法规、规范、标准等。7.27.2 项目项目绿色建筑总体目标绿色建筑总体目标根据广州市城建领导小组办公室关于明确绿色建筑标准执行有关事项的通知穗城建领办20211号，20150、21年1月1日起,新立项的民用建筑(含工业用地范围内用于办公、居住等民用建筑功能的建筑)应当按照绿色建筑评价标准(GB/T50378-2019)基本级或以上进行建设,其中政府投资公益性建筑和大型公共建筑应当按照二星级及以上绿色建筑标准进行建设;建筑面积大于10万平方米的居住小区按照一星级及以上绿色建筑标准进行建设。本项目不属于上述范围，且出让条件未规定绿色建筑等级，因此项目绿色建筑等级为一星级符合相番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司81关规定要求。根据绿色建筑评价标准（GB50378-2019），绿色居住建筑评价指标体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居5类指标151、组成。每类指标包括控制项与评分项，详见表7.2-1。表表 7.2-17.2-1 绿色建筑评价分值绿色建筑评价分值控制项控制项基础分基础分值值评价指标评分项满分值评价指标评分项满分值提高与提高与创新加创新加分项满分项满分值分值安全耐安全耐久久健康舒健康舒适适生活便生活便利利资源节资源节约约环境宜环境宜居居预评价分值40010010070200100100评价分值400100100100200100100绿色建筑评价的总得分按下式进行计算：Q（Q0+Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+QA）/10式中：Q总得分Q0 控制项基础分值，当满足所有控制项的要求时取 400 分；Q1Q5分别为评伦指标体系 5 152、类指标（安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居）评分项得分；QA提高与创新加分项得分。表表 7.2-27.2-2 一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求一星级一星级二星级二星级三星级三星级围护结构热工性能的提高比例，或建筑供暖空调负荷降低比例围护结构提供5%，或负荷降低 5%围护结构提供10%，或负荷降低10%围护结构提供20%，或负荷降低15%节水器具用水效率等级3 级2 级番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司82一星级一星级二星级二星级三星级三星级住宅建筑隔声性能室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及153、卧室楼板的撞击声性能达到低限标准限值和高要求标准限值的平均值室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声性能达到高要求标准限值室内主要空气污染物浓度降低比例10%20%外窗气密性能符合国家现行相关节能设计标准的规定，且外窗洞口与外窗本体的结合部位应严密注：1.围护结构热工性能的提高基准、严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低基准均为国家现行相关建筑节能设计标准的要求。2.住宅建筑隔声性能对应的标准为现行国家标准民用建筑隔声设计规范外窗气密性能 GB 501183.室内主要空气污染物包括氨、甲醒、苯、总挥发性有机物、氛、可吸入颗粒物等，其浓度降低基准为现行国家标154、准室内空气质量标准 GB/T18883 的有关要求。7.37.3 绿色建筑评价指标绿色建筑评价指标根据绿色建筑评价指标体系，本项目的绿色建筑措施初步建议详见表 7.3-1。设计阶段可结合项目的实际情况，对部分绿色建筑的措施进行调整。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司83表表 7.3-17.3-1 绿色建筑措施建议表绿色建筑措施建议表评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施（一）安全耐久控制项1场地应避开滑坡、泥石流等地质危险地段，易发生洪涝地区应有可靠的防洪涝基础设施；场地应无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，应无电磁辐射、含氡土壤的危155、害。2建筑结构应满足承载力和建筑使用功能要求。建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护的要求。3外遮阳、太阳能设施、空调室外机位、外墙花池等外部设施应与建筑主体结构统一设计、施工，并应具备安装、检修与维护条件。4建筑内部的非结构构件、设备及附属设施等应连接牢固并能适应主体结构变形。5建筑外门窗必须安装牢固，其抗风压性能和水密性能应符合国家现行有关标准的规定。6卫生间、浴室的地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层。7走廊、疏散通道等通行空间应满足紧急疏散、应急救护等要求，且应保持畅通。8应具有安全防护的警示和引导标识系统。评分项1采用基于性能的抗震设计并合理提高建筑的156、抗震性能，评价分值为 10 分。安全2采取保障人员安全的防护措施，评价总分值为 15 分，并按下列规则分别评分并累计：1 采取措施提高阳台、外窗、窗台、防护栏杆等安全防护水平，得 5 分；2 建筑物出入口均设外墙饰面、门窗玻璃意外脱落的防护措施，并与人员通行区域的遮阳、遮风或挡雨措施结合，得 5 分；3 利用场地或景观形成可降低坠物风险的缓冲区、隔离带，得 5 分。3采用具有安全防护功能的产品或配件，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 采用具有安全防护功能的玻璃，得 5 分；2 采用具备防夹功能的门窗，得 5 分。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司84评价指157、标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施4室内外地面或路面设置防滑措施，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 建筑出入口及平台、公共走廊、电梯门厅、厨房、浴室、卫生间等设置防滑措施，防滑等级不低于现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T 331 规定的 Bd、BW 级，得 3 分；2 建筑室内外活动场所采用防滑地面，防滑等级达到现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T 331 规定的 Ad、Aw 级，得 4 分；3 建筑坡道、楼梯踏步防滑等级达到现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T331 规定的Ad、Aw 级或按水平地158、面等级提高一级，并采用防滑条等防滑构造技术措施，得 3 分。5采取人车分流措施，且步行和自行车交通系统有充足照明，评价分值为 8 分。6采取提升建筑适变性的措施，评价总分值为 18 分，并按下列规则分别评分并累计：1 采取通用开放、灵活可变的使用空间设计，或采取建筑使用功能可变措施，得 7 分；2 建筑结构与建筑设备管线分离，得 7 分；3 采用与建筑功能和空间变化相适应的设备设施布置方式或控制方式，得 4 分。耐久7采取提升建筑部品部件耐久性的措施，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 使用耐腐蚀、抗老化、耐久性能好的管材、管线、管件，得 5 分；2 活动配件选用长寿命产品159、，并考虑部品组合的同寿命性；不同使用寿命的部品组合时，采用便于分别拆换、更新和升级的构造，得 5 分。8提高建筑结构材料的耐久性，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1 按 100 年进行耐久性设计，得 10 分。2 采用耐久性能好的建筑结构材料，满足下列条件之一，得 10 分：1)对于混凝土构件，提高钢筋保护层厚度或采用高耐久混凝土；2)对于钢构件，采用耐候结构钢及耐候型防腐涂料；3）对于木构件，采用防腐木材、耐久木材或耐久木制品。9合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料，评价总分值为 9 分，并按下列规则分別评分并累计：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司85评价指160、标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施1 采用耐久性好的外饰面材料，得 3 分；2 采用耐久性好的防水和密封材料，得 3 分；3 采用耐久性好、易维护的室内装饰装修材料，得 3 分。（二）健康舒适控制项1室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合现行国家标准室内空气质量标准GB/T 18883 的有关规定。建筑室内和建筑主出入口处应禁止吸烟，并应在醒目位置设置禁烟标志。2应采取措施避免厨房、餐厅、打印复印室、卫生间、地下车库等区域的空气和污染物串通到其他空间；应防止厨房、卫生间的排气倒灌。3给水排水系统的设置应符合下列规定：1 生活饮用161、水水质应满足现行国家标准生活饮用水卫生标准GB 5749 的要求；2 应制定水池、水箱等储水设施定期清洗消毒计划并实施，且生活饮用水储水设施每半年清洗消毒不应少于 1 次；3 应使用构造内自带水封的便器，且其水封深度不应小于 50mm；4 非传统水源管道和设备应设置明确、清晰的永久性标识。4主要功能房间的室内噪声级和隔声性能应符合下列规定：1 室内噪声级应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限要求；2 外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限要求。5建筑照明应符合下列规定：1 照明数量和质量应符合现行国家标准建筑照162、明设计标准GB 50034 的规定；2 人员长期停留的场所应采用符合现行国家标准灯和灯系统的光生物安全性GB/T 20145 规定的无危险类照明产品；3 选用 LED 照明产品的光输出波形的波动深度应满足现行国家标准LED 室内照明应用技术要求番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司86评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施GB/T 31831 的规定。6应采取措施保障室内热环境。采用集中供暖空调系统的建筑，房间内的温度、湿度、新风量等设计参数应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736 的有关规定；采用非集中供暖空163、调系统的建筑，应具有保障室内热环境的措施或预留条件。7围护结构热工性能应符合下列规定：1 在室内设计温度、湿度条件下，建筑非透光围护结构内表面不得结露；2 供暖建筑的屋面、外墙内部不应产生冷凝；3 屋顶和外墙隔热性能应满足现行国家标准民用建筑热工设计规范GB 50176 的要求。8主要功能房间应具有现场独立控制的热环境调节装置。9地下车库应设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。评分项1控制室内主要空气污染物的浓度，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1 氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度低于现行国家标准 室内空气质量标准 GB/T 18883规定限值的 10%，得164、 3 分；低于 20%，得 6 分；2 室内 PM2.5 年均浓度不高于 25g/m3，且室内年均浓度不高于 50g/m3，得 6 分。室内空气品质2选用的装饰装修材料满足国家现行绿色产品评价标准中对有害物质限量的要求，评价总分值为 8 分。选用满足要求的装饰装修材料达到 3 类及以上，得 5 分；达到 5 类及以上，得 8 分。3集中生活热水、游泳池水、采暖空调系统用水、景观水体等的水质满足国家现行有关标准的要求，评价分值为 8 分。水质4生活饮用水水池、水箱等储水设施采取措施满足卫生要求.评价总分值为 9 分，并按下列规则分别评分并累计：1 使用符合国家现行有关标准要求的成品水箱，得 4 165、分；2 采取保证储水不变质的措施，得 5 分。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司87评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施5所有给水排水管道、设备、设施设置明确、清晰的永久性标识，评价分值为 8 分。6采取措施优化主要功能房间的室内声环境，评价总分值为 8 分。噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 4 分；达到高要求标准限值.得 8 分。声环境与光环境7主要功能房间的隔声性能良好，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 构件及相邻房间之间的空气声隔声性166、能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 3 分；达到高要求标准限值，得 5 分；2 楼板的撞击声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 3 分；达到高要求标准限值，得 5 分。8充分利用天然光，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1 住宅建筑室内主要功能空间至少 60%面积比例区域，其采光照度值不低于 300lx 的小时数平均不少于 8h/d，得 9 分。2 公共建筑按下列规则分别评分并累计：1)内区采光系数满足采光要求的面积比例达到 60%，得 3 167、分；2)地下空间平均采光系数不小于 0.5%的面积与地下室首层面积的比例达到 10%以上，得 3 分；3)室内主要功能空间至少 60%面积比例区域的采光照度值不低于采光要求的小时数平均不少于 4h/d，得 3 分。3 主要功能房间有眩光控制措施，得 3 分。9具有良好的室内热湿环境，评价总分值为 8 分，并按下列规则评分：1 采用自然通风或复合通风的建筑，建筑主要功能房间室内热环境参数在适应性热舒适区域的时间比例，达到 30%，得 2 分；每再增加 10%，再得 1 分，最高得 8 分。2 采用人工冷热源的建筑，主要功能房间达到现行国家标准民用建筑室内热湿环境评价标准 GB/T50785 规定168、的室内人工冷热源热湿环境整体评价级的面积比例，达到 60%，得 5 分；每再增加 10%，再得 1 分，最高得 8 分。室内热湿环境番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司88评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施10优化建筑空间和平面布局，改善自然通风效果，评价总分值为 8 分，并按下列规则评分：1 住宅建筑：通风开口面积与房间地板面积的比例在夏热冬暖地区达到 12%，在夏热冬冷地区达到8%，在其他地区达到 5%，得 5 分；每再增加 2%，再得 1 分，最高得 8 分。2 公共建筑：过渡季典型工况下主要功能房间平均自然通风换气次数不小于169、 2 次/h 的面积比例达到70%，得 5 分；每再增加 10%，再得 1 分，最高得 8 分。11设置可调节遮阳设施，改善室内热舒适，评价总分值为 9 分，根据可调节遮阳设施的面积占外窗透明部分的比例评分。（三）生活便利控制项1建筑、室外场地、公共绿地、城市道路相互之间应设置连贯的无障碍步行系统。2场地人行出入口 500m 内应设有公共交通站点或配备联系公共交通站点的专用接驳车。3停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件，并应合理设置电动汽车和无障碍汽车停车位。4自行车停车场所应位置合理、方便出入。5建筑设备管理系统应具有自动监控管理功能。6建筑应设置信息网络系统。评分项1场地与170、公共交通站点联系便捷，评价总分值为 8 分，并按下列规则分别评分并累计：1 场地出入口到达公共交通站点的步行距离不超过 500m，或到达轨道交通站的步行距离不大于800m，得 2 分；场地出入口到达公共交通站点的步行距离不超过 300m，或到达轨道交通站的步行距离不大于 500m，得 4 分；2 场地出入口步行距离 800m 范围内设有不少于 2 条线路的公共交通站点，得 4 分。出行与无障碍2建筑室内外公共区域满足全龄化设计要求，评价总分值为 8 分，并按下列规则分别评分并累计：1 建筑室内公共区域、室外公共活动场地及道路均满足无障碍设计要求，得 3 分；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报171、告XX有限公司89评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施2 建筑室内公共区域的墙、柱等处的阳角均为圆角，并设有安全抓杆或扶手，得 3 分；3 设有可容纳担架的无障碍电梯，得 2 分。3提供便利的公共服务，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1 住宅建筑，满足下列要求中的 4 项，得 5 分；满足 6 项及以上，得 10 分。1)场地出入口到达幼儿园的步行距离不大于 300m；2)场地出入口到达小学的步行距离不大于 500m；3)场地出入口到达中学的步行距离不大于 1000m；4)场地出入口到达医院的步行距离不大于 1000m；5)场地出入口到达172、群众文化活动设施的步行距离不大于 800m；6)场地出入口到达老年人日间照料设施的步行距离不大于 500m；7)场地周边 500m 范围内具有不少于 3 种商业服务设施。2 公共建筑，满足下列要求中的 3 项，得 5 分；满足 5 项，得 10 分。1)建筑内至少兼容 2 种面向社会的公共服务功能；2)建筑向社会公众提供开放的公共活动空间；3)电动汽车充电桩的车位数占总车位数的比例不低于 10%；4)周边 500m 范围内设有社会公共停车场（库）；5)场地不封闭或场地内步行公共通道向社会开放。服务设施4城市绿地、广场及公共运动场地等开敞空间，步行可达，评价总分值为 5 分，并按下列规则分别评分173、并累计：1 场地出入口到达城市公园绿地、居住区公园、广场的步行距离不大于 300m，得 3 分；2 到达中型多功能运动场地的步行距离不大于 500m，得 2 分。5合理设置健身场地和空间，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 室外健身场地面积不少于总用地面积的 0.5%，得 3 分；2 设置宽度不少于 1.25m 的专用健身慢行道，健身慢行道长度不少于用地红线周长的 1/4 且不少于番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司90评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施100m，得 2 分；3 室内健身空间的面积不少于地上建筑面174、积的 0.3%且不少于 60m2，得 3 分；4 楼梯间具有天然采光和良好的视野，且距离主入口的距离不大于 15m，得 2 分。6设置分类、分级用能自动远传计量系统，且设置能源管理系统实现对建筑能耗的监测、数据分析和管理，评价分值为 8 分。智慧运行7设置 PM10、PM2.5、CO2 浓度的空气质量监测系统，且具有存储至少一年的监测数据和实时显示等功能，评价分值为 5 分。8设置用水远传计量系统、水质在线监测系统，评价总分值为 7 分，并按下列规则分别评分并累计：1 设置用水量远传计量系统，能分类、分级记录、统计分析各种用水情况，得 3 分；2 利用计量数据进行管网漏损自动检测、分析与整改，175、管道漏损率低于 5%，得 2 分；3 设置水质在线监测系统，监测生活饮用水、管道直饮水、游泳池水、非传统水源、空调冷却水的水质指标，记录并保存水质监测结果，且能随时供用户查询，得 2 分。9具有智能化服务系统，评价总分值为 9 分，并按下列规则分别评分并累计：1 具有家电控制、照明控制、安全报警、环境监测、建筑设备控制、工作生活服务等至少 3 种类型的服务功能，得 3 分；2 具有远程监控的功能，得 3 分；3 具有接入智慧城市（城区、社区）的功能，得 3 分。（四）资源节约控制项1应结合场地自然条件和建筑功能需求，对建筑的体形、平面布局、空间尺度、围护结构等进行节能设计，且应符合国家有关节能176、设计的要求。2应采取措施降低部分负荷、部分空间使用下的供暖、空调系统能耗，并应符合下列规定：1 应区分房间的朝向细分供暖、空调区域，并应对系统进行分区控制；2 空调冷源的部分负荷性能系数（IPLV)、电冷源综合制冷性能系数（SCOP)应符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189 的规定。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司91评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施3应根据建筑空间功能设置分区温度，合理降低室内过渡区空间的温度设定标准。4主要功能房间的照明功率密度值不应高于现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 规定的现行值；177、公共区域的照明系统应采用分区、定时、感应等节能控制；采光区域的照明控制应独立于其他区域的照明控制。5冷热源、输配系统和照明等各部分能耗应进行独立分项计量。6垂直电梯应采取群控、变频调速或能量反馈等节能措施；自动扶梯应采用变频感应启动等节能控制措施。7应制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源，并应符合下列规定：1 应按使用用途、付费或管理单元，分别设置用水计量装置；2 用水点处水压大于 0.2MPa 的配水支管应设置减压设施，并应满足给水配件最低工作压力的要求；3 用水器具和设备应满足节水产品的要求。8不应采用建筑形体和布置严重不规则的建筑结构。9建筑造型要素应简约，应无大量装饰性构件，并应符合178、下列规定：1 住宅建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于 2%；2 公共建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于 1%。10选用的建筑材料应符合下列规定：1500km 以内生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的比例应大于 60%；2 现浇混凝土应采用预拌混凝土，建筑砂浆应采用预拌砂浆。评分项1节约集约利用土地，评价总分值为 20 分。节地与土地利用2合理开发利用地下空间，评价总分值为 12。03采用机械式停车设施、地下停车库或地面停车楼等方式，评价总分值为 8 分，并按下列规则评分：1 住宅建筑地面停车位数量与住宅总套数的比率小于 10%，得 8 分。番禺汽车城智汇区一期项目可行性179、研究报告XX有限公司92评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施2 公共建筑地面停车占地面积与其总建设用地面积的比率小于 8%，得 8 分。4优化建筑围护结构的热工性能，评价总分值为 15 分，并按下列规则评分：1 围护结构热工性能比国家现行相关建筑节能设计标准规定的提高幅度达到 5%，得 5 分；达到 10%，得 10 分；达到 15%，得 15 分。2 建筑供暖空调负荷降低 5%，得 5 分；降低 10%，得 10 分；降低 15%，得 15 分。节能与能源利用5供暖空调系统的冷、热源机组能效均优于现行国家标准公共建筑节能设计标准 GB50189 180、的规定以及现行有关国家标准能效限定值的要求，评价总分值为 10 分。6采取有效措施降低供暖空调系统的末端系统及输配系统的能耗，评价总分值为 5 分，并按以下规则分别评分并累计：1 通风空调系统风机的单位风量耗功率比现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189 的规定低 20%，得 2 分；2 集中供暖系统热水循环泵的耗电输热比、空调冷热水系统循环水泵的耗电输冷（热）比比现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736 规定值低 20%，得 3 分。7采用节能型电气设备及节能控制措施，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 主要功能房间的照明功率密度值达到现行国181、家标准建筑照明设计标准GB 50034 规定的目标值，得 5 分；2 采光区域的人工照明随天然光照度变化自动调节，得 2 分；3 照明产品、三相配电变压器、水泵、风机等设备满足国家现行有关标准的节能评价值的要求，得 3分。8采取措施降低建筑能耗，评价总分会为 10 分。建筑能耗相比国家现行有关建筑节能标准降低 10%，得 5 分。降低 20%，得 10 分。9结合当地气候和自然资源条件合理利用可再生能源，评价总分值为 10 分。10使用较高用水效率等级的卫生器具，评价总分值为 15 分，并按下列规则评分：节水与水番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司93评价指标评价指标项目项目序号182、序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施1 全部卫生器具的用水效率等级达到 2 级，得 8 分。2 50%以上卫生器具的用水效率等级达到 1 级且其他达到 2 级，得 12 分。3 全部卫生器具的用水效率等级达到 1 级，得 15 分。资源利用11绿化灌溉及空调冷却水系统采用节水设备或技术，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1 绿化灌溉采用节水设备或技术，并按下列规则评分：1)采用节水灌溉系统，得 4 分。2)在采用节水灌溉系统的基础上，设置土壤湿度感应器、雨天自动关闭装置等节水控制措施，或种植无须永久灌溉植物，得 6 分。2 空调冷却水系统采用节水设备或技术，183、并按下列规则评分：1)循环冷却水系统采取设置水处理措施、加大集水盘、设置平衡管或平衡水箱等方式，避免冷却水泵停泵时冷却水溢出，得 3 分。2)采用无蒸发耗水量的冷却技术，得 6 分。12结合雨水综合利用设施营造室外景观水体，室外景观水体利用雨水的补水量大于水体蒸发量的 60%，且采用保障水体水质的生态水处理技术，评价总分值为 8 分，并按下列规则分别评分并累计：1 对进入室外景观水体的雨水，利用生态设施削减径流污染，得 4 分；2 利用水生动、植物保障室外景观水体水质，得 4 分。13使用非传统水源，评价总分值为 15 分，并按下列规则分别评分并累计：1 绿化灌溉、车库及道路冲洗、洗车用水采用184、非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于 40%，得 3 分；不低于 60%，得 5 分；2 冲厕采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于 30%，得 3 分；不低于 50%，得 5 分；3 冷却水补水采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于 20%，得 3 分；不低于 40%，得 5分。节材与绿色建材14建筑所有区域实施土建工程与装修工程一体化设计及施工，评价分值为 8 分。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司94评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施15合理选用建筑结构材料与构件，评价总分值为 10 分，并按下列规则评185、分：1 混凝土结构，按下列规则分别评分并累计：1)400MPa 级及以上强度等级钢筋应用比例达到 85%，得 5 分；2)混凝土竖向承重结构采用强度等级不小于 C50 混凝土用量占竖向承重结构中混凝土总量的比例达到 50%，得 5 分。2 钢结构，按下列规则分别评分并累计：1)Q345 及以上高强钢材用量占钢材总量的比例达到 50%，得 3 分；达到 70%，得 4 分；2)螺栓连接等非现场焊接节点占现场全部连接、拼接节点的数量比例达到 50%，得 4 分；3)采用施工时免支撑的楼屋面板，得 2 分。3 混合结构：对其混凝土结构部分、钢结构部分，分别按本条第 1 款、第 2 款进行评价，得分取186、各项得分的平均值。16建筑装修选用工业化内装部品，评价总分值为 8 分。建筑装修选用工业化内装部品占同类部品用量比例达到 50%以上的部品种类，达到 1 种，得 3 分；达到 3 种，得 5 分；达到 3 种以上，得 8 分。17选用可再循环材料、可再利用材料及利废建材，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1 可再循环材料和可再利用材料用量比例，按下列规则评分：1)住宅建筑达到 6%或公共建筑达到 10%，得 3 分。2)住宅建筑达到 10%或公共建筑达到 15%，得 6 分。2 利废建材选用及其用量比例，按下列规则评分：1)采用一种利废建材，其占同类建材的用量比例不低于 50187、%，得 3 分。2)选用两种及以上的利废建材，量比例均不低于 30%，得 6 分。18选用绿色建材，评价总分值为例不低于 30%，得 4 分；不低于 50%，得 12 分。（五）环境 控制项1建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周边建筑的日照标准。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司95评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施宜居2室外热环境应满足国家现行有关标准的要求。3配建的绿地应符合所在地城乡规划的要求，应合理选择绿化方式，植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求，并应采用复层188、绿化方式。4场地的竖向设计应有利于雨水的收集或排放，应有效组织雨水的下渗、滞蓄或再利用；对大于 l0hm2的场地应进行雨水控制利用专项设计。5建筑内外均应设置便于识别和使用的标识系统。6场地内不应有排放超标的污染源。7生活垃圾应分类收集，垃圾容器和收集点的设置应合理并应与周围景观协调。评分项1充分保护或修复场地生态环境，合理布局建筑及景观，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1 保护场地内原有的自然水域、湿地、植被等，保持场地内的生态系统与场地外生态系统的连贯性，得 10 分。2 采取净地表层土回收利用等生态补偿措施，得 10 分。3 根据场地实际状况，采取其他生态恢复或补偿措施，得 1189、0 分。场地生态与景观2规划场地地表和屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制，评价总分值为 10 分。场地年径流总量控制率达到 55%，得 5 分；达到 70%，得 10 分3充分利用场地空间设置绿化用地，评价总分值为 16 分。4室外吸烟区位置布局合理，评价总分值为 9 分，并按下列规则分别评分并累计：1 室外吸烟区布置在建筑主出入口的主导风的下风向，与所有建筑出入口、新风进气口和可开启窗扇的距离不少于 8m，且距离儿童和老人活动场地不少于 8m，得 5 分；2 室外吸烟区与绿植结合布置，并合理配置座椅和带烟头收集的垃圾筒，从建筑主出入口至室外吸烟区的导向标识完整、定位标识醒目.吸烟区设置190、吸烟有害健康的警示标识，得 4 分。5利用场地空间设置绿色雨水基础设施，评价总分值为 15 分，并按下列规则分别评分并累计：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司96评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施1 下凹式绿地、雨水花园等有调蓄雨水功能的绿地和水体的面积之和占绿地面积的比例达到 40%，得3 分；达到 60%，得 5 分；2 衔接和引导不少于 80%的屋面雨水进入地面生态设施，得 3 分；3 衔接和引导不少于 80%的道路雨水进入地面生态设施，得 4 分；4 硬质铺装地面中透水铺装面积的比例达到 50%，得 3 分。6场地内的环境191、噪声优于现行国家标准声环境质量标准GB 3096 的要求，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1 环境噪声值大于 2 类声环境功能区标准限值，且小于或等于 3 类声环境功能区标准限值，得 5 分。2 环境噪声值小于或等于 2 类声环境功能区标准限值，得 10 分。室外物理环境7建筑及照明设计避免产生光污染，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 玻璃幕墙的可见光反射比及反射光对周边环境的影响符合玻璃幕墙光热性能GB/T 18091 的规定，得 5 分；2 室外夜景照明光污染的限制符合现行国家标准室外照明干扰光限制规范GB/T 35626 和现行行业标准城市夜景照明设计规范192、JGJ/T 163 的规定，得 5 分。8场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1 在冬季典型风速和风向条件下，按下列规则分别评分并累计：1)建筑物周围人行区距地高 1.5m 处风速小于 5m/s，户外休息区、儿童娱乐区风速小于 2m/s，且室外风速放大系数小于 2，得 3 分；2)除迎风第一排建筑外，建筑迎风面与背风面表面风压差不大于 5Pa，得 2 分。2 过渡季、夏季典型风速和风向条件下，按下列规则分别评分并累计：1)场地内人活动区不出现涡旋或无风区，得 3 分；2)50%以上可开启外窗室内外表面的风压差大于 0.5Pa193、，得 2 分。9采取措施降低热岛强度，评价总分值为 10 分，按下列规则分别评分并累计：番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司97评价指标评价指标项目项目序号序号内容内容符合情况符合情况 建议采用措施建议采用措施1 场地中处于建筑阴影区外的步道、游憩场、庭院、广场等室外活动场地设有乔木、花架等遮阴措施的面积比例，住宅建筑达到 30%，公共建筑达到 10%，得 2 分；住宅建筑达到 50%，公共建筑达到20%，得 3 分；2 场地中处于建筑阴影区外的机动车道，路面太阳辐射反射系数不小于 0.4 或设有遮阴面积较大的行道树的路段长度超过 70%，得 3 分；3 屋顶的绿化面积、太阳能板194、水平投影面积以及太阳辐射反射系数不小于 0.4 的屋面面积合计达到75%，得 4 分。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司987.47.4 节能节水节能节水7.4.17.4.1 编制依据编制依据1.中华人民共和国节能法；2.民用建筑节能管理规定建设部令第 143 号；3.国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787 号；4.公共建筑节能设计标准GB50189-2015；5.建筑照明设计标准GB50034-2013；6.建筑采光设计标准GB/T50033-2013；7.广东省公共建筑节能设计标准（DBJ 15-51-2020）；8.国家和地方195、颁布的有关设计规范和标准。7.4.27.4.2 项目所在地能源供应状况项目所在地能源供应状况拟建项目使用的能源主要为电能，项目选址所在区域供电配套设施、市政给水管网和燃气管网完备，电力、供水和燃气供应完全能满足项目建设和建成投入使用后需要。7.4.37.4.3 能耗分析能耗分析项目总建筑面积约 230414m。项目建成投入使用后其能耗主要是电、水、天然气，供电能耗包括设备动力、通风系统、照明系统等，年最大耗电量约 2858.31 万 kWh，年最大耗水量约 39.68 万 m，年天然气量为 34.81 万 m。项目的主要能源及含能工质年消耗量见表 7.4-1。表表 7.4-17.4-1 主要能196、源及含能工质年消耗量表主要能源及含能工质年消耗量表序号序号项目项目折算标煤系数折算标煤系数年耗能量年耗能量标煤标煤/实物单位实物单位数据数据实物单位实物单位年消耗量年消耗量折标煤吨折标煤吨1电tec/万 kWh1.229万 kWh2858.313512.86番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司992水kgce/m30.0857万 m346.339.683天然气kgce/m31.2143万 m324.81301.274合计3853.817.4.47.4.4 节能措施节能措施本项目的节能工作重点包括建筑节能和设备节能，项目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计及引导人197、们行为节能等综合节能措施加以实现，本项目的节能措施主要包括：1.1.建筑节能建筑节能（1）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。（2）加强园区内的绿化。种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木，以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温度、湿度，降低空调冷负荷。（3）在建筑楼房的设计上，充分考虑广州地区气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。（4）建筑设计执行有关建筑节能技术标准，按要求做好建筑节能设计审查。（5）项目使用期的热水系统建议采用空气源热泵加太阳能辅助系统，充分利用太阳能。2.2198、.设备节能设备节能拟建项目耗能设备主要包括：空调、照明、通风设备等，设备节能可采取如下措施：（1）在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合理布置负荷流向，减少线路长度，以利于降低能耗。（2）减少配电线路的损耗，调节功率因数、实现合理的配电方番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司100式，通过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗。（3）确定各功能区的照度，根据照明场所建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质、规模等，合理选择照度，防止电能的无效耗费。（4）选用高效、长寿、节能的光源和灯具，选用多组合控制开关，分区、分功能控制，按199、实际需要进行开关。（5）在机电设备的选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在价格合理的情况下尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以利用有效降低产品的能耗。如选择节能型的变压器，节能型风机、水泵等。（6）选用节能、环保、低碳的燃气用具。（7）配备必要的能源计量器具，针对项目能源消耗进行分类计量，设置相应的计量器具。3.3.节水措施节水措施（1）节水器具采用节水设备和节水器具如：卫生间节水设备、洗漱间节水设备、节水管网、节水马桶、节水龙头、感应水嘴以及电磁阀等。（2）按用途设置用水计量水表对不同用途的用水分别计量，通过计量数据的分析以达到漏水探查监控的目的200、。为了保证水表的工作精度，建议对水表进行经常性检查。（3）提倡科学合理节水，加强对节水问题的宣传教育、建立完善的规章制度，实施节水目标责任制。（4）项目绿化采用节水喷灌方式，同时设置雨水回收利用系统，通过雨水收集，经处理后，用于绿化、道路浇洒、景观补水等。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司101第八章第八章 海绵城市海绵城市8.18.1 海绵城市规划建设总体思路海绵城市规划建设总体思路海绵城市是指以核心问题为导向，以市政设施为基础，以生态廊道及生态基础设施为载体，综合运用“渗、滞、蓄、净、用、排”理念，构建源头、过程、末端全过程管控的分散型海绵系统。海绵城市建设应遵循生态优先等201、原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。为深入贯彻落实国家生态文明建设和国务院办公厅关于推荐海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）的相关要求，解决广州市城市内涝、黑臭水体等水问题，促进广州市经济社会全面、协调、可持续发展，根据住房城乡建设部关于印发海绵城市专项规划编制暂行规定的通知要求，广州市国土资源和规划委员会编制了广州市海绵城市专项规划（2016-2030202、）。广州市海绵城市专项规划（2016-2030）中提出总体建设目标为通过海绵城市建设，将广州市 70%的降雨就地消纳和利用。到 2020 年，城市建成区 20%以上的面积达到目标要求；到 2030 年，城市建成区 80%以上的面积达到目标要求。此外，规划近期广州市水域面积率应达10.15%，远期要达 11%以上；森林覆盖率近期应达到 42.5%，远期达44.15%以上。为推进广州市海绵城市建设，根据国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见(国办发201575 号)、广东省人民政府番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司102办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见(粤府办201653 203、号)等有关文件，市住房和城乡建设委员会、水务局、国土资源和规划委员会、林业和园林局等单位联合编制了广州市海绵城市规划建设管理暂行办法。根据广州市海绵城市规划建设管理暂行办法，政府投资项目在项目建议书中应对海绵城市建设设施适宜性进行阐述明确；在可行性研究报告中应提出海绵城市建设的目标及措施，对技术和经济可行性进行全面分析，并提出投资估算。图图 8.1-18.1-1 海绵型城市示意图海绵型城市示意图8.28.2 编制依据编制依据1.国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）；2.广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办201653 号）；3.广州市海绵城204、市建设工作方案；4.广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；5.海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司1036.广州市海绵城市专项规划（2016-2030）；7.海绵城市建设绩效评价与考核办法（试行）；8.广州市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）；9.广州市海绵城市规划设计导则低影响开发雨水系统构建（试行）；10.国家、广东省及广州市相关法律法规。8.38.3 规划原则规划原则1.生态优先、保护原有生态环境从水文循环的角度，发挥山水林田湖等原始地形地貌对降雨的自然积存、渗透、净化作用，最大限度保护原有自然水生态基础设施，尽可能减少205、城市开发对自然生态环境的冲击。2.实施低影响开发模式及技术结合项目所在地的地形地貌特点，确定符合自身需要的海绵城市建设目标，合理选用下沉式绿地、雨水花园等低影响开发技术，科学确定生态基础设施的功能布局。8.48.4 规划目标规划目标项目严格按照广州市排水管理办法实施细则（穗水规字20185 号）要求，采用雨污分流排放体制。同时按照广州市建设项目雨水径流控制办法的有关规定，采取雨水径流控制措施，年径流总量控制率 75%；建筑物的室外可渗透地面率不低于 40%；项目的人行道、室外停车场、步行街、自行车道和建设工程的外部庭院分别设置渗透性铺装设施，其渗透铺装率不低于 70%。8.58.5 海绵城市建206、设及措施建议海绵城市建设及措施建议根据海绵城市建设的相关政策文件要求并结合本项目建设区域的实际情况，建议采取以下措施；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司104除行车道路外其余铺装 100%渗透铺装；绿化用地增加海绵措施产生的土方、填层、施工成本等；每个地块均设置雨水滞蓄设施（雨水池/雨水罐）。图图 8.5-18.5-1 本项目海绵城市设计策略本项目海绵城市设计策略1.1.建设用地选择及优化建设用地选择及优化（1）本着节约用地、综合协调设施布局的原则，结合现状地形地貌进行场地的选择及优化设计；（2）优先考虑使用原有绿地、河湖水系、自然坑塘、废弃土地等用地，结合城市景观进行规划设计207、，以自然为主，人工设施为辅。（3）结合项目建设区域环境条件，合理选择低影响开发雨水技术设施及其组合系统，包括生物滞留设施、雨水罐、渗井等小型、分散的低影响开发设施，还可结合集中绿地设计渗透塘、湿塘等设施，并衔接整体场地竖向与排水设计。2.2.建筑建筑（1）建筑低影响开发设计应充分考虑雨水的控制与利用，应采取措施将屋面雨水进行收集消纳和排放。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司105（2）根据气候特点，选择适合当地种植的植物种类用以吸收雨洪期间多余的雨水径流、通过植物根净化过滤。不宜选择根系穿刺性强的植物种类，不宜选择生乔木和灌木植物；（3）屋面雨水宜采取雨水收集系统，屋面周边应有208、安全防护措施。3.3.绿地绿地（1）根据不同的绿地类型，采用常规绿地和下沉式绿地结合布置方式。下沉式绿地应低于周边铺砌地面或道路，下沉深度宜为50mm200mm，且不大于 200mm，下沉式绿地内一般应设置溢流口，保证暴雨时径流的溢流排放，溢流口顶部与绿地地面的高差不宜超过 100mm。（2）道路两侧、广场以及停车场周围的绿地宜设置植草沟。植草沟与其他措施联合运行，完成输送功能的同时满足雨水收集及净化处理要求。植草沟断面形式宜采用抛物线型、三角形或梯形，顶宽不宜大于 1500mm，深度宜为 50mm250mm，最大边坡宜为 1:3，纵向坡度不应大于 4%。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告209、XX有限公司106图图 8.5-28.5-2 下沉式绿地下沉式绿地4.4.给排水给排水（1）建筑屋面雨水管应与室外雨水管道断接，并利用高位花坛、雨水花园等雨水收集回用设施实现雨水的散排、滞留、错峰和收集回用；（2）渗滤树池和渗滤花池可利用树池或花池，设计地面需低于周围地面标高 0.1m 左右，每隔 35m 预留 20cm 左右开口，方便雨水进去。渗滤树池和渗滤花池主要由五部分组成，自上而下依次是：蓄水层、树皮覆盖层、种植土层、人工填料层和砾石层。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司107图图 8.5-38.5-3 渗透树池和渗透花池渗透树池和渗透花池（3）绿化灌溉采用微灌、滴灌和210、低压管灌等高效节水灌溉方式。建立智能喷灌系统；（4）雨水调蓄池可采用室外地埋式钢筋混凝土水池；（5）生态水循环系统的雨水收集策略，利用生态植草沟、下凹绿地、雨水花园、可渗透铺地、渗滤树池或花池、透水管渠或检查井等来收集过滤净化雨水。此设计是有湿地植物、卵石过滤层，并经由管道将过滤过的雨水排到河涌。建筑屋面雨水管应与室外雨水管道断接，并利用高位花坛、雨水花园等雨水收集回用设施实现雨水的散排、滞留、错峰和收集回用。图图 8.5-48.5-4 雨水花园雨水花园番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司108第九章第九章 环境影响评价环境影响评价9.19.1 编制依据及执行标准编制依据及执行标211、准1.中华人民共和国环境保护法；2.中华人民共和国水污染防治法；3.中华人民共和国大气污染防治法；4.中华人民共和国环境噪声污染防治法；5.中华人民共和国固体废物污染环境防治法；6.中华人民共和国水污染防治法实施细则；7.环境空气质量标准（GB3095-2012）；8.城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；9.建设项目环境保护管理条例（2017 年修订版）；10.大气污染物综合排放标准（GB1629-1996）；11.污水综合排放标准（GB8978-1996）；12.广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）；13.地面水环境质量标准（GB3838-2002）；14.广东省大气污212、染物排放限值（B44/27-2001）；15.轻型汽车污染物排放限值及测量方法（m、IV 阶段）（GB8352.3-2005）；16.建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）；17.其他有关的法规与标准。9.29.2 环境影响分析环境影响分析9.2.19.2.1 项目建设过程中的污染源分析项目建设过程中的污染源分析1.大气环境影响施工期对空气环境的影响主要是扬尘。扬尘的产生主要来自场番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司109地的平整、道路的修建、填土的运输和压实，工地的粉尘、基础挖掘等环节；运送建筑材料的汽车在未铺砌的路面和场地上行驶也将产生较大的扬尘。此外，施工机械、汽213、车运输也产生少量的 CO、NO2、PM10 等。2.噪声环境影响施工期的噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆交通噪声。机械噪声主要由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混凝土搅拌机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸车辆的撞击声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声，施工车辆的噪声属于交通噪声。3.水环境影响施工期间主要废水有：施工机械跑、冒、滴、漏的污油及露天机械被雨水等冲刷后产生的污水；露天堆放的建筑材料、废弃物被雨水冲刷或淋溶产生的污染物；雨水对地面冲刷形成的污水；部分建筑材料、砂石在运输及使用过程中洒落到水体中产生污染；临时生活设施产生的生活污水。4214、.固体废弃物环境影响施工期产生的固体废弃物包括地基平整产生的弃土和弃石、建筑垃圾及施工人员的生活垃圾等。9.2.29.2.2 项目建成后的污染源分析项目建成后的污染源分析1.大气环境影响本项目建成后产生的废气污染源主要来汽车尾气，备用发电机尾气以及其垃圾暂存产生的恶臭对环境产生的影响。2.声环境影响项目运营期噪声主要来自于空调室外机、水泵、汽车行驶、地番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司110下车库换气风机及柴油发电机运行时产生的设备噪声。3.水环境影响本项目外排的污水为生活污水，以及道路及广场冲洗水等，主要污染物为 COD、BOD、SS、LAS、氨氮等。生活污水经化粪池后，排入215、城市市政污水管网。生活污水不会对附近水环境造成不利影响。4.固体废弃物环境影响本项目的固体废弃物主要为生活垃圾、备用发电机产生的废机油等。生活垃圾中的各种有机污染物和病菌随地表径流流入水体，将对水体造成污染。污水处理过程中的污泥及栅渣、化粪池污泥属于一般固体废物，应委托有资质的单位派车定期收运，作无害化处理。废机油委托有资质的单位处理。项目产生的固体废物经上述措施处理后基本不会对项目所在地造成环境污染。5.工厂建成后产生各类污染物据与建设单位沟通，项目生产制造主要以精密设备制造安装为主，对环境基本不产生影响。建议项目在实施过程中，建设单位与入驻企业严格按照相关法律法规等做好环境评价和保护工作。216、9.39.3 环境保护措施环境保护措施9.3.19.3.1 建设过程中的污染源防治处理措施建设过程中的污染源防治处理措施1.水污染防护措施本项目施工污水的特点是悬浮物浓度高，有机物含量相对较低。拟采用示以沉淀为主的处理工艺，经简易隔油沉淀池，辅以加药措施，隔油沉淀后出水回用于场地、道路冲洗、出入工区的车辆轮胎冲洗等，排放水必须达相关排放标准。管理措施如下：（1）施工场地污水经临时沉砂池沉淀后回用或排入市政污水处理系统中。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司111（2）施工废物不能随意丢。（3）严禁将施工中的废水、废料直接排入河道中。（4）加强施工管理，防止机械和车辆跑、冒、滴、漏217、污油，污染水环境。2.噪声污染防护措施施工时，尽量采用低噪声的设备，合理选择施工时间和方法，保护对象主要为樟边村等敏感点。须采取和强化如下措施：（1）本项目施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。强烈的噪声长期作用于人体，会诱发多种疾病并引起噪声性耳聋。噪声性耳聋除与噪声级的强度有关外，还与接触噪声的时间有关。为保护施工人员的健康，依据工业企业噪声卫生标准，承包商要合理安排工作人员轮流操作辐射高强噪声的施工机械，减少接触高噪声的时间，或穿插安排高噪声和低噪声的工作。同时，要注意保养机器和正确操作，尽量使筑路机械的噪声维持在最低声级水平。对距辐射高强噪声源较近的施工人员，除采取戴保护耳塞或头盔等218、劳保措施外，还应适当缩短其劳动时间。（2）施工时段安排：针对附近村的居民，建设单位应合理安排施工时间，噪声量大的施工作业安排在白天（7：0022：00），尽量避免或禁止夜间施工，夜间施工尽量安排噪声量小的工程作业，以减少对居民的影响；并要求取得城管部门和环保部门的夜间施工许可，并张贴安民告示，获取周围民众的理解。（3）本项目施工的噪声具有突发、无规则、不连续、高强度等特点。据调查和类比分析，施工现场噪声有时超出 4 类噪声标准，一般可采取施工方法变动措施加以缓解。如噪声源强大的作业可放在昼间（6：0022：00）或对各种施工机械操作时间作适当调整。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限219、公司112施工期间的材料运输、敲击、人员喊叫等作为施工活动的声源，要求承包商通过文明施工、加强有效管理加以缓解。昼间施工时对受噪声影响较大的敏感点可设置移动声屏障等环保措施，在高噪声设备周围和距离环境敏感点较近的施工场界设隔声墙，高度 2.5m，共500m，以缓解噪声影响，据初步估算，可削减噪声 10dBA 左右。（4）施工单位必须选用符合国家标准的施工机械和运输车辆，尽量选用低噪声或带隔声、消声的施工机械，如用液压工具代替气压工具，用低噪声的钻孔灌注桩代替冲击式或振动式打桩等。振动较大的固定机械设备应加装减振机座，同时应注意对设备的保养和正确操作，尽量使筑路机械噪声维持在最低声级水平。对强噪220、声施工机械采取临时性的噪声隔挡措施，料场、搅拌场等的选址应设置于距离声环境敏感点 200m 以外。（5）施工便道选址尽量远离居民点，尤其要远离敏感点，在居民区附近限速。（6）施工现场应设置施工屏障，施工机械可安排在屏障内进行。（7）在有市电供给的情况下禁止使用轻质柴油发电机组。（8）对高噪声设备（如振动式压路机、发电机组、空压机等）要进行适当屏蔽，作临时的隔声、消声和减振等综合治理。（9）施工前与敏感点各单位进行沟通，争取取得各单位的谅解。3.大气污染防护措施为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小程度，建议采取以下防护措施：（1）开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；221、对施工场地内松散、干涸的表土，也应经常洒水防止粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防止粉尘飞扬。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司113（2）加强回填土方堆放场的管理，要制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积。（3）运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在风景旅游区、交通集中区和居民住宅等敏感区内及道路交通繁忙时段行驶。（4）运输车辆加蓬盖，且出装、卸场地前将先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。（5）对运输过程中散落在222、路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（6）施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料或煤作为燃料燃烧。（7）施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。（8）靠近环境敏感点附近的施工现场采取封闭或半封闭施工方式。（9）厨房采用液化石油气为燃料，油烟经过除油烟设备处理后排放，并定期对除油烟设备进行清洗和检测。4.固体废弃物影响防治措施施工中的固体废弃物主要是工程弃土、建筑垃圾和施工人员生活垃圾，拟采取以下防护措施：（1）对工程产生的弃土全部回用，多余土方及时清运至临时弃土场，在回用、暂存和外运过程中按环卫部门和水土保持的要求进行处置和防护，减少水土流失。（2）建筑垃圾处理应遵守广州市223、垃圾收集处理管理办法，产生的建筑垃圾应分类堆放，并及时清运，做到工完场清，严禁凌空抛番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司114撒、私自倾倒，装运车辆应采取有效遮盖和清洗措施，不得抛撒滴漏及车轮带泥污染道路。（3）加强施工工区生活垃圾的管理，分片、分类设置垃圾箱，避免生活垃圾混入施工弃土（渣），并定期由环卫部门定期予以清运，以防生活垃圾经雨水冲刷后，随地表径流带入附近水体。（4）各施工单位加强对临时居住人员的教育和管理，不随地大小便，不随处随手乱扔垃圾，保证粪便和生活垃圾能集中处置。9.3.29.3.2 项目建成后的污染源防治处理措施项目建成后的污染源防治处理措施1.污水处理建议采224、用生活污水与粪便污水分流系统，根据市污水排放的有关规定，粪便污水与生活污水粪便排入市政排污管道。2.废气处理地下车库拟通过加强机械通风来减少小汽车尾气污染，根据 汽车库建筑设计规范，车库的换气率为 6 次/时，且设置多个排风口，机动车尾气均经排风井引至高于地面 2.5m 的排放口排放，排放口朝向绿化带，通过绿化带的吸收减少汽车尾气的影响。3.废弃物处理项目固体废弃物主要为日常生活垃圾。建设单位需根据广州市生活垃圾分类处理有关规定对固定废物进行分类收集、分类处理。项目生活垃圾应进行分类收集，对废纸、非金属、塑料、橡胶等可回收的垃圾由指定部门统一回收。剩余的花草、灰土等可填埋垃圾交环卫部门定期收集225、。项目产生的日常生活垃圾投放到指定地点的垃圾收集箱内，每天进行清理。4.设备噪音处理番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司115（1）变压器对变压器进行适当的基础减震处理，进一步降低变压器工作过程产生的震动，则本项目变压器产生的震动不会对周围环境产生明显的影响。（2）水泵、风机水泵风机噪声级约为 7085 dB（A），对水泵、风机进行隔声、减震处理，并对风机排风口进行消声处理。（3）机动车拟采取禁鸣喇叭，降低车速。9.49.4 环境影响评价结论及建议环境影响评价结论及建议本项目建设期间会产生一定的废水、废气、固体废物、噪声、水土流失等污染，对生态环境有一定的影响。但如果能有效地进行226、污染防治，积极落实各项环境保护措施和建议，强化污染监测制度，持续稳定达标排放，则从环境保护的角度，本项目是可行的。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司116第十章第十章 劳动安全卫生劳动安全卫生10.110.1 设计原则及采用标准设计原则及采用标准10.1.110.1.1 设计原则设计原则1.劳动安全及卫生必须惯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。2.因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。新建项目的劳动卫生防护措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。3227、.工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的浓度（强度），必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准。4.建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放、脚手架及食堂等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。10.1.210.1.2 采用标准采用标准1.中华人民共和国安全生产法；2.广东省安全生产条例（2013 年 9 月 27 日修订通过）；3.广东省劳动安全卫生条例；4.工业企业设计卫生标准（GBZ1-2010）；5.生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；6.民用建筑隔声设计228、规范（GB50118-2010）；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司1177.工业建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2015）；8.工业企业厂界环境噪声排放标准（GB 12348-2008）；9.建筑设计防火规范（GB50016-2014，2018 年）；10.建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；11.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；12.机械安全防止上下肢触及危险区的安全距离（GB23821-2009）。10.210.2 生产过程危害因素分析生产过程危害因素分析1.营运车辆产生的噪声会对现场工作人员带来一定的影响；2.229、营运车辆尾气影响虽然是局部的、短暂的，但对现场工作人员的健康会带来一些不良影响；3.包装车间安全因素主要指由于操作和管理疏忽，造成电、包装机械等对人身的危害。10.310.3 劳动安全设计中采用的主要防范措施劳动安全设计中采用的主要防范措施1.认真贯彻执行党和国家的安全生产方针、政策，严格执行部颁有关施工规范和安全技术规则，对施工人员进行岗前安全教育培训，牢固树立“安全第一、预防为主”和“管生产必须管安全”的思想意识。2.建立健全安全保证体系，使安全工作制度化、经常化，并贯穿施工全过程。重大施工项目都应编制安全施工方案。该体系以项目经理为安全生产的第一责任人，安质部设专职安全员，工班设兼职安全230、员。3.加强现场管理，搞好文明施工，建立良好的安全施工环境。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司1184.工程进行期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭的施工，施工人员应持证上岗，各司其责、各施其职、严禁无证上岗操作；并有措施防止非施工人员和车辆闯入，造成伤害事故。5.工程施工期间与运营期间的易燃易爆品及有害物品的存放，应按相关的部门申报，并按要求地点存放和妥善保管，专人管理。6.建设施工中的各类机械作业，均须按照有关的条文、规程规范、采取安全防护措施，加强机电设备的维修保养，施工警示等工作，防止安全隐患和工伤事故的发生。10.410.4 预期效果及评价预期效果及评价通过以上措231、施，可以有效防止伤亡事故，减少职业危害，保障工作人员的身心健康。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司119第十一章第十一章 建设管理模式、组织机构与人力资源配置建设管理模式、组织机构与人力资源配置11.111.1 项目建设管理模式项目建设管理模式考虑到项目专业性强，综合技术管理要求高，对工程的质量、投资、进度、安全文明生产管理要求也高，因此为了提高工程的投资效益和管理水平，项目计划采用 EPC 工程总承包管理模式，有利于在项目建设工程全过程投资控制的同时，能够更好地协调质量、工期、安全等目标，提升招标层次促进合同的全面履行以及项目的质量和工期。11.211.2 建设单位组织机构与232、人力资源配置建设单位组织机构与人力资源配置项目在建设期间，为了能按计划顺利完成该项目，建议成立领导小组，对项目实施和重大事宜的决策提供有力保障。广州市番禺区汽车城发展有限公司作为项目的建设单位，承担组织项目的实施工作，具体包括项目的前期工作、组织勘察、设计、监理、施工招标工作、项目的验收组织工作等各项工程建设管理工作，并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹管理和控制，直到办理竣工验收手续，资产确权和缺陷责任期等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司120第十二章第十二章 项目实施进度计划及工程招投标项目实施进度计划及工程233、招投标12.112.1 建设期进度计划建设期进度计划项目建设实施进度初步计划为 36 个月，即从 2021 年 1 月至 2023年 12 月，2024 年 1 月正式投入使用。本项目采用设计施工总承包（EPC）模式，工程总工期包括前期工作阶段、EPC 招标阶段、勘察设计阶段、工程施工阶段、竣工验收阶段五个阶段，具体建设进度初步计划如下：1.前期工作阶段（2021 年 1 月2021 年 3 月）：完成项目立项、可研报告编制、方案深化、备案等工作，工期 3 个月；2.EPC 招标阶段（2021 年 4 月2021 年 5 月）：开展设计施工总承包（EPC）招投标工作，工期 2 个月；3.勘察设234、计阶段（2021 年 6 月2021 年 8 月）：开展现场勘查、方案设计、初步设计及施工图设计工作，工期 3 个月；4.工程施工阶段（2021 年 9 月2023 年 10 月）：进行土建施工工作，工期 26 个月；5.竣工验收阶段（2023 年 11 月2023 年 12 月）：完成场地的清理及竣工验收工作，工期 2 个月。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司121表表 12.1-112.1-1 项目实施进度初步计划表项目实施进度初步计划表序号序号任务名称任务名称时间时间2021 年年2022 年年2023 年年1-34-67-910-121-34-67-910-121-34235、-67-910-121前期工作阶段3 个月2EPC 招标阶段2 个月3勘察设计阶段3 个月4工程施工阶段26 个月5竣工验收阶段2 个月番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司12212.212.2 工程招标工程招标12.2.112.2.1 招标依据招标依据1.中华人民共和国招标投标法（2017 年修订版）；2.广东省实施办法（2018 年修订版）；3.中华人民共和国建筑法（2011 年修订版）；4.必须招标的工程项目规定（国家发展和改革委员会令第16 号）；5.工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第 5 号，2013 年修订版）；6.工程建设项目施工招标投标办法（七部236、委 30 号令，2013年修订版）。12.2.212.2.2 招标范围招标范围本项目招标范围包括项目勘察、设计、施工与监理等。12.2.312.2.3 招标组织形式招标组织形式项目招标组织形式拟采用委托招标、公开招标的方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标，具体招标方案如下表所示：表表 12.2-112.2-1 招标情况表招标情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标EPC勘察设计、建安工程监理工程番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司123第十三章第十三章 项目投资估算与资金筹措项目投资估算237、与资金筹措13.113.1 投资估算编制依据投资估算编制依据1.广东省建设工程概算编制办法（2014 年）；2.建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；3.广东省建筑与装饰工程综合定额（2018 版）、广东省安装工程综合定额（2018 版）；广东省市政工程综合定额（2018版）；广东省园林绿化工程综合定额（2018 版）；4.最新的广州地区建设工程常用材料税前综合价格。13.213.2 编制范围编制范围项目设地块总面积约 61640（其中可建设用地面积为 48318，代建道路用地面积为 13322）。项目总建筑面积 230414 （其中地上建筑面积 190830，地下建筑面积 238、39584），配建的道路面积为 13322。本投资估算的编制范围为项目的工程费用、工程建设其他费用和预备费用。其中，工程费用包括土地平整、建筑结构、装修工程、安装工程和室外工程费用。工程建设其他费用主要包括建设用地费、建设工程监理费、建设项目前期工作咨询费、勘察设计费、施工图审查费、招标代理服务费、场地准备及临时设施费、检验监测费、工程保险费、城市基础设施配套费。13.313.3 估算编制说明估算编制说明1.建设单位管理费按（财建2016504 号）计取；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司1242.工程监理费按国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格200239、7670 号）计取，并按市场行情下浮。3.建设项目前期工作咨询费参考国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）及广东省物价局、广东省计划委员会关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（粤价20008 号）计取，并按市场行情下浮。4.工程勘察设计费参考国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）计取，并按市场行情下浮。5.招标代理服务费依据国家计委招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号）及关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）计取。6.场地准备费及临时设施费参考240、市政工程设计概算编制办法（建标20111 号）计取。7.检验检测费按关于调整我市工程检验监测费费率的通知（穗建造价201938 号）计取。8.工程保险费按建安工程费的 0.3%计取。9.城市基础设施配套费按广州市住房和城乡建设局关于进一步加强城市基础设施配套费征收管理的通知（穗建规字20193号）计取；10.建设用地费按建设单位竞拍价 16307.25 万元计列；番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司12511.建筑信息模型（BIM）技术应用费用按广东省建筑信息模型（BIM）技术应用费用计价参考依据计费，项目按设计施工两阶段计算 BIM 技术应用费用；12.造价咨询费按广东省物价局241、关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函【2011】742 号）计费；13.设计咨询费按关于开展工程建设设计咨询试点工作的通知（穗建技1999313 号）计费，项目按投资估算的 0.4%计取；14.预备费包括基本预备费、涨价预备费。根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340 号），涨价预备费费率取零。基本预备费按 7%计算；15.本项目资本金为 25000 万元，剩余资金为商业银行长期贷款。13.413.4 投资估算投资估算本项目总投资估算为 128704.13 万元。其中建设投资 121429.63万元，建设期利息 727242、4.50 万元，项目投资强度为 26636 元/，满足土地出让时“土地投资强度不得低于 20000 元/”的要求。项目投资估算详见表 13.4-1。表表 13.4-113.4-1 项目投资估算总表项目投资估算总表序号序号项目名称项目名称估算费用估算费用/万元万元1工程费用86985.432工程建设其他费27602.553预备费6841.654项目建设投资121429.635建设期利息7274.506项目总投资128704.13番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司126表表 13.4-213.4-2 项目投资估算表项目投资估算表序号序号项目名称项目名称估算金额（万元）估算金额（万元243、）技术经济指标技术经济指标占投资额占投资额比例（比例（%）备注备注建筑工程建筑工程安装工安装工程程其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位造单位造价价/元元工程费用工程费用84586.4384586.43239923990 086985.4386985.43m2304142304143775377567.59%67.59%一一场地平整费用场地平整费用1106.031106.030 00 01106.031106.030.86%1.1土石方工程1088.561088.56m217712500.85%含外运1.2场地平整工程17.4717.478734200.01%二二地下室工程地下室工程13244、825.9813825.980 00 013825.9813825.9839584395843493349310.74%10.74%2.1基坑支护工程791.39791.394396.618000.61%旋喷桩或管桩支护、降水、土方开挖2.2主体结构工程989698963958425007.69%含基础2.3装修工程1385.441385.44395843501.08%2.4安装工程1702.111702.11395844301.32%2.4.1给排水工程197.92197.9239584500.15%2.4.2动力和照明工程316.67316.6739584800.25%2.4.3消防工程5245、93.76593.76395841500.46%2.4.4通风工程197.92197.9239584500.15%2.4.5弱电系统395.84395.84395840.31%2.4.5.1综合布线237.5237.539584600.18%2.4.5.2监控、安全防范系统79.1779.1739584200.06%2.4.5.3广播、通讯系统79.1779.1739584200.06%2.5人防工程51.0451.0412764000.04%三三地上建筑地上建筑63051.963051.90 00 063051.963051.91908301908303304330448.99%48.99%246、3.1生态办公厂房 1#3574.83574.81080033602.78%番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司127序号序号项目名称项目名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标占投资额占投资额比例（比例（%）备注备注建筑工程建筑工程安装工安装工程程其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位造单位造价价/元元3.1.1土建工程189018901080017501.47%3.1.2装修工程842.4842.4108007800.65%3.1.2.1室内装修（公共区域）194.40194.421609000.15%3.1.2.2外墙装修648.006488640247、7500.50%大玻璃3.1.3安装工程842.4842.4108007800.65%3.1.3.1给排水工程86.486.410800800.07%3.1.3.2动力和照明工程108108108001000.08%3.1.3.3消防工程162162108001500.13%3.1.3.4通风空调工程367.2367.291804000.29%中央空调3.1.3.5弱电系统118.8118.8108001100.09%3.1.3.5.1综合布线64.864.810800600.05%3.1.3.5.2监控、安全防范系统272710800250.02%3.1.3.5.3广播、通讯系统21.621248、.610800200.02%3.1.3.5.4门禁系统5.45.41080050.00%4.1生态办公厂房(2#3#)39345.980039345.98118870331030.57%4.1.1土建工程20802.2520802.25118870175016.16%4.1.2装修工程9271.869271.861188707807.20%4.1.2.1室内装修（公共区域）2139.662139.66237749001.66%4.1.2.2外墙装修7132.207132.2950967505.54%4.1.3安装工程9271.879271.871188707807.20%4.1.3.1给排水工249、程950.96950.96118870800.74%番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司128序号序号项目名称项目名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标占投资额占投资额比例（比例（%）备注备注建筑工程建筑工程安装工安装工程程其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位造单位造价价/元元4.1.3.2动力和照明工程1188.71188.71188701000.92%4.1.3.3消防工程1783.051783.051188701501.39%4.1.3.4通风工程4041.584041.58101039.54003.14%中央空调4.1.3.5弱电系统1307250、.581307.581188701101.02%4.1.3.5.1综合布线713.22713.22118870600.55%4.1.3.5.2监控、安全防范系统297.18297.18118870250.23%4.1.3.5.3广播、通讯系统237.74237.74118870200.18%4.1.3.5.4门禁系统59.4459.4411887050.05%5.1生态办公厂房(4#9#)1035000103503312031258.04%5.1.1土建工程5464.85464.83312016504.25%5.1.2装修工程2583.362583.36331207802.01%5.1.2.1251、室内装修（公共区域）596.16596.1666249000.46%5.1.2.2外墙装修1987.201987.2264967501.54%5.1.3安装工程2301.842301.84331206951.79%5.1.3.1给排水工程264.96264.9633120800.21%5.1.3.2动力和照明工程331.2331.2331201000.26%5.1.3.3消防工程496.8496.8331201500.39%5.1.3.4通风工程844.56844.56281523000.66%多联机5.1.3.5弱电系统364.32364.32331201100.28%5.1.3.5.1综合252、布线198.72198.7233120600.15%番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司129序号序号项目名称项目名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标占投资额占投资额比例（比例（%）备注备注建筑工程建筑工程安装工安装工程程其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位造单位造价价/元元5.1.3.5.2监控、安全防范系统82.882.833120250.06%5.1.3.5.3广播、通讯系统66.2466.2433120200.05%5.1.3.5.4门禁系统16.5616.563312050.01%6.1公寓9141.12009141.1224840368253、07.10%6.1.1土建工程4595.44595.42484018503.57%6.1.2装修工程248424842484010001.93%6.1.3安装工程2061.722061.72248408301.60%6.1.3.1给排水工程198.72198.7224840800.15%6.1.3.2动力和照明工程298.08298.08248401200.23%6.1.3.3消防工程447.12447.12248401800.35%6.1.3.4通风工程844.56844.56211144000.66%中央空调6.1.3.5弱电系统273.24273.24248401100.21%6.1.3254、.5.1综合布线149.04149.0424840600.12%6.1.3.5.2监控、安全防范系统62.162.124840250.05%6.1.3.5.3广播、通讯系统49.6849.6824840200.04%6.1.3.5.4门禁系统12.4212.422484050.01%7.1连廊640640320020000.50%四四室外及其他工程室外及其他工程4471447123992399687068705.34%5.34%1绿化工程241.6241.696642500.19%2道路及广场硬化720.93720.93205983500.56%3标识系统230.41230.412304141255、00.18%番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司130序号序号项目名称项目名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标占投资额占投资额比例（比例（%）备注备注建筑工程建筑工程安装工安装工程程其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位造单位造价价/元元4大门工程3030项31000000.02%5室外给排水68.8768.8730262230.05%6室外电气照明151.31151.3130262500.12%7高低压配电工程16001600kVA1600010001.24%81500kW 柴油发电机150150台115000000.12%9绿色建筑增加费954.256、15954.15190830500.74%一星级10充电桩（预留）2929个29010000.02%11自动停车管理系统4040项22000000.03%13外水外电工程2020项12000000.02%14电梯工程560560部282000000.44%15装配式建筑增加费用2073.732073.7369124.23001.61%参照同类项目造价。五五配建的市政道路配建的市政道路2131.522131.522131.522131.521332213322160016001.66%1.66%1道路工程2131.522131.521332216001.66%工程建设其他费工程建设其他费1309257、.261309.2626293.2926293.29 27602.5527602.5521.45%21.45%1建设用地费16307.25 16307.2512.67%2建设项目管理费2329.402329.401.81%2.1建设管理费985.86985.860.77%财建2016504 号）2.2建设监理费1343.541343.541.04%发改价格2007 670号3前期工作咨询费83.6083.600.06%计价格19991283号，按市场价下浮3.1可行性研究报告编制费14.8014.800.01%含评审费番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司131序号序号项目名称项目258、名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标占投资额占投资额比例（比例（%）备注备注建筑工程建筑工程安装工安装工程程其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位造单位造价价/元元3.2节能报告编制费20.0020.00项12000000.02%含评审费3.3策划方案编制费29.0029.00合同价3.4概念方案规划设计服务费19.8019.80合同价4勘察设计费3187.383187.382.48%计价格200210 号4.1工程勘察费695.88695.880.54%含初勘、详勘、超前钻等4.2工程基本设计费2111.442111.441.64%4.3施工图预算编制费211.259、14211.140.16%4.4竣工图编制费168.92168.920.13%5招标代理服务费86.6186.610.07%计价格20021980号6场地准备费及临时设施费434.93434.930.34%建标20111 号，按工程费用的 0.5%计取7检验检测费1739.711739.711.35%穗建造价201938号8工程保险费260.96260.960.20%建标2007164 号9地震安全性评价10.0010.00项11000000.01%暂列10环境影响评价费17.5117.510.01%计价格2002125 号11城市基础配套费1309.261309.261.02%穗建规字201260、93号11.1公寓267.03267.03124221500.21%番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司132序号序号项目名称项目名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标占投资额占投资额比例（比例（%）备注备注建筑工程建筑工程安装工安装工程程其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位造单位造价价/元元11.2生态厂房1042.231042.2310118.7103012建筑信息模型（BIM）技术应用费用719.81719.8123041431.24设计施工两阶段,粤建科2018136 号13绿色建筑服务咨询费及标识认证费用41.0441.04粤建节协2013261、09号14全过程造价咨询费625.50625.50粤价函【2011】742号15设计咨询费449.59449.59按工程费用的 0.52%计算预备费预备费6841.66841.65 55.32%5.32%1基本预备费6841.655.32%项目建设投资项目建设投资121429.6121429.63 32304142304145270527094.35%94.35%建设期利息建设期利息7274.507274.505.65%5.65%项目总投资项目总投资128704.13128704.1323041423041455865586100.00%100.00%番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX262、有限公司13313.513.5 资金筹措资金筹措项目资本金为 25000 万元，由企业自筹，剩余资金为商业银行长期贷款。按照项目建设进度，项目建设投资计划在 3 年内投入，分别为建设投资的 30%、40、30%。各年投资计划如下表 12.5-1。表表 13.5-113.5-1 投资计划与资金筹措表（单位：万元）投资计划与资金筹措表（单位：万元）序号序号项目项目合计合计2021202120222022202320231 12 23 3资金分年度使用计划30%40%30%1总投资128704.1337137.6550969.1040597.381.1建设投资121429.6336428.89485263、71.8536428.891.2建设期利息7274.50708.762397.254168.492资金筹措128704.1337137.6550969.1040597.382.1自有资金25000.007500.0010000.007500.002.2银行贷款本金96429.6328928.8938571.8528928.892.3建设期利息7274.50708.762397.254168.49番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司144第十五章第十五章 风险分析风险分析15.115.1 主要风险主要风险15.1.115.1.1 工程风险工程风险1.1.工程进度风险工程进度风险影响264、工程进度的因素很多，主要有以下几点：（1）设计不当造成的过多的设计变更；（2）外界配合条件不当造成的外部交通运输受阻、水电供应不及时、社会干扰、建设资金投入的延误等；（3）计划协调，业主、设计、监理、施工、设备供货各单位组织协调不力，造成停工待料和工序脱节；（4）突发事件和不可预见事件的发生，如恶劣天气、自然灾害等；（5）安全、质量事故的调查、分析，争执的调解、仲裁。2.2.工程质量风险工程质量风险影响工程质量的风险因素主要有人、材料、方法和环境等：（1）人的因素包括：设计工程师、监理工程师、计划、财务等主要管理人员的经历、技术水平、政策水平、管理能力、对本项目定位的理解能力和工作态度将直接影265、响工程的质量。（2）材料的风险因素：材料是工程施工的物质基础，是影响工程质量的重要因素。（3）方法的风险因素：方法指工程建设中所采用的技术方案、工程招投标及评标、施工组织设计、监理工作大纲及细则、质量检测制度及手段、项目管理的组织措施等。方法不当将严重影响工程番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司145质量。（4）环境风险因素：包括工程技术环境；工程管理环境；劳动环境。工程技术环境，如工程地质、水文、气象等。工程管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等。劳动环境，如劳动组合、劳动工具、工作面等。环境因素对工程质量的影响，具有复杂多变的特点。气象条件的变化直接影响工程质量，往往前一工266、序就是后一工序的环境，前一分项分部就是后一分项分部的环境。因此环境是工程质量的风险因素之一。3.3.工程技术风险工程技术风险工程采用技术的先进性、可行性、可靠性和实用性，也是工程风险之一。15.1.215.1.2 财务风险财务风险本项目属于资金密集型项目，而且项目周期较长，实施过程中可能出现较多的不确定因素，影响项目运营。15.1.315.1.3 市场风险市场风险广州市其他汽车城园区建设，对本项目发展可能产生一定的市场竞争压力，导致项目运营期两年后无法到达协议所规定的单位产值、税收等，增加项目风险。15.1.415.1.4 外部协助条件风险外部协助条件风险在项目实施过程中，市政工程和公共配套设267、施的建设，都由外部协作单位来建设完成。项目的市政配套工程直接影响项目建设进程，如果配套工程无法按照预定的时间完成，项目期限将被延长导致项目成本增加，同时对项目市场预期也会产生较大的负面影响。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司14615.215.2 风险影响程度评估风险影响程度评估15.2.115.2.1 风险等级划分风险等级划分风险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。1.一般风险，风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。2.较大风险，风险发生的可能性较大，或者发268、生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。3.严重风险，有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变成不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。4.灾难性风险，风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。15.2.215.2.2 风险评估风险评估将风险程度按灾难性风险、严重风险、较大风险、一般风险进行分类，并编制项目风险因素和风险程度分析表，如下所示。表表 15.2-115.2-1 风险因素及风险程度分析表风险因素及风险程度分析表序号序号风险因素名称风险因素名称风险程度风险程度说269、明说明灾难性灾难性严重严重较大较大一般一般1市场竞争力项目市场竞争力强，但不排除实施过程中的市场推行有一定风险。2技术风险项目技术成熟可靠，项目技术风险较小。2.1先进性2.2可靠性2.3适用性2.4可得性番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司147序号序号风险因素名称风险因素名称风险程度风险程度说明说明灾难性灾难性严重严重较大较大一般一般3工程风险工程地质情况将影响工程量及投资，有导致增加的风险；同时，项目工期较长，项目实施中容易出现管理不善而造成延期及投资增加的风险。3.1工程地质3.2水文地质3.3工程管理4资金风险项目的资金需求量大，对资金来源的可靠性和充足性提出较高的要求270、，有一定风险；项目贷款金额较大，汇率和利率的变动将会对项目产生影响，有一定风险。4.1资金可靠性4.2资金充足性4.3汇率4.4利率5政策风险当前我国社会稳定，随着我国多项产业政策出台，政策体系也进一步完善。项目符合国家及地方产业政策，符合广州市发展方向和规划，风险不大。5.1政治经济条件5.2政府政策6外部协作条件风险项目投资规模较大，项目的建设和建成运营后，对区域内交通运输、水电配套设施有一定压力。项目建成运营后，由于车流人流量增大，对区域交通疏散要求更高。6.1交通运输6.2供水6.3供电7外部环境风险目前，我国经济增长速度有放缓趋势，但我国整体经济运行平稳，项目外部整体环境良好，风险较271、低。7.1社会环境7.2经济环境7.3自然环境从上表中看出，本项目综合风险较小。15.315.3 风险防范对策风险防范对策为了减少风险损失，建议本项目制定风险管理计划和风险应对计划，确定风险管理的目标和岗位责任制，建立风险监测及控制机制。根据预测的主要风险因素及其风险程度，提出如下相应的控制和防范对策，以期减小可能的损失。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司14815.3.115.3.1 财务风险防范措施财务风险防范措施面对可能产生的财务风险，加强项目管理，实行全面的质量管理，提高项目建设质量，降低项目运营失败导致的财务风险。另外，制定积极有效的财务管理制度，规范项目财务工作规程272、，增强项目财务控制能力，降低项目财务风险。15.3.215.3.2 市场风险防范措施市场风险防范措施项目运作前期应加强项目的市场宣传工作，树立项目的品牌知名度，利用准确的项目定位增强项目优势，弱化项目劣势，吸引项目客户的进入。另外，积极完善区域的配套设施建设，营造良好的工业气氛，增强区域的市场竞争力，从而达到阻断项目市场风险的目的。15.3.315.3.3 社会风险防范措施社会风险防范措施为了规避风险，项目实施中应充分考虑对当地村民生活、就业的影响，加强和引导公众参与，吸纳利益相关者的意见，降低项目的不利影响。同时要与当地公安、消防、防疫等部门加强联系，共同创造良好的施工环境。提高经营管理水平273、，做好市场调研分析，制定系统可行投资方案，努力提高项目产值和投资效益，为地方创造足额税收；采用多元化经营手段，规避经营风险；建立项目投资效益预判机制，及时掌握项目运营情况，当项目收益不达标时，及时分析主客观原因，采取有效提振措施；在判定产值与税收不能如期达到约定时，及时与政府沟通协商，在依法依规经营和纳税基础上争取理解和时间宽限；同时及时组建律师团队，做好投资协议的法律风险防控，采取协商或法律途径争取时间宽限和损失补偿。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司14915.3.415.3.4 外部协助条件风险防范措施外部协助条件风险防范措施项目的市政、公共配套工程应依法依规挑选具有一定274、实力的施工单位承担项目相关配套工程施工建设，并与施工单位签定规范的合同文书，如发生施工单位逾期无法按时完成或造成工程质量问题等情况，应由施工单位承担相应的经济损失。利用与施工单位的合同约定，将有可能发生的协作风险转移至协作单位。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司150第十六章第十六章 社会评价社会评价16.116.1 项目对社会影响分析项目对社会影响分析1.1.对居民收入的影响对居民收入的影响项目的实施，直接增加了对地区建设材料、生产原材料和劳动力的需求，提高当地工业的发展水平，增加就业机会，从而直接或间接地增加居民的收入。2.2.对居民生活水平与生活质量的影响对居民生活水平与275、生活质量的影响项目的建设，能促进当地经济的发展，从而有利于促进居民收入水平的提高，这对提高当地居民的生活水平和生活质量有着积极的影响。但项目在施工期间，由于工程的建设施工，将可能会对施工周围的环境造成一定的负面影响。项目建成投入使用后，其污水、废气、噪声等少量污染物，经采取污染处理措施后，不会对周围环境造成明显影响。3.3.对居民就业的影响对居民就业的影响项目建设过程中可在勘察、设计、施工、监理等工作中给当地带来一定的就业机会。4.4.对不同利益群体的影响对不同利益群体的影响项目的建设，会提高与从事该项目建设与运营有关的材料供应商、设计、施工、监理、运输及建设用地区域商家等的收入。5.5.对弱276、势群体利益的影响对弱势群体利益的影响项目的建设，对项目所在地的老人、妇女、儿童、残疾人员等弱势群体不会产生负面影响。而项目有利于保障或促进当地的经济发展，增强政府的财政实力，从而使政府提高社会保障特别是对弱势群体的社会保障成为可能，从这个角度上项目对弱势群体有间接番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司151的正面影响；6.6.对城市基础设施、服务容量和城市化进程的影响对城市基础设施、服务容量和城市化进程的影响项目建成后，对基础设施如交通道路、供水、供电等有一定的需求量，但就项目的总体规划来看，项目对城市基础设施、服务容量不会产生较大的影响。同时，项目建设符合当地的发展规划，对当地的277、城市化进程有积极影响。16.216.2 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析本项目的建设，已充分考虑了未来的发展方向、布局形态和城市的发展规划和布局，同时考虑了其他公用事业如水、电、通信、交通等的协调性。项目场址基础配套设施相对完善，基本满足项目建设和建成后使用要求，项目建设基本上能够与所在地的社会环境、人文条件相适应。表表 16.2-116.2-1 社会对项目的适应性和可接受程度分析表社会对项目的适应性和可接受程度分析表利益群体利益群体对项目的兴趣对项目的兴趣对项目的态度和要求对项目的态度和要求权力权力直接利益群体广州市番禺区汽车城发展有限公司项目的直接受益者。对项目建设表示极大支持278、，希望项目尽快建成。很小在各级政府的领导和支持下，项目建设能顺利进行，希望项目建设各环节（设计、筹划、协调、管理和组织实施）能够如期完成。极力支持项目建设，与相关政府部门、设计、施工单位横向联系与协调，要求项目按计划建成。较大间接利益群体番禺区政府各级行政管理机构对项目进行审批，希望项目能够如期完成。支持项目建设，要求项目如期完成，对项目有宏观管理的权力。很大项目参建单位参加项目建设工作，能够取得经济收入，希望项目预期完成。极力支持项目建设。要求提供施工必备的条件。很小当地居民支持项目建设。对项目建设表示支持。很小16.316.3 社会评价结论社会评价结论根据上述对项目的社会影响分析与互适性分279、析，项目建设对弱番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司152势群体和当地的工业有着直接或间接的积极影响，项目与不同利益群体、当地组织机构和技术文化条件基本互相适应，不会产生大的社会矛盾。同时，本项目的建可解决广州市工业经济总部园区资源缺乏、场地不足，促进广州市经济的可持续发展和社会和谐发展，项目具有良好的社会效益。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司153第十七章第十七章 结论与建议结论与建议17.117.1 研究结论研究结论1.项目的建设是是全面贯彻粤港澳大湾区发展规划纲要与广州汽车产业 2025 战略规划等规划需要；是打造番禺汽车城智能网联新能源汽车产业集群、产业280、链条区和产业配套服务设施的需要，是广州番禺区产业经济高质量发展的强大引擎。因此，项目建设是必要的，也是迫切的。2.项目的建设符合国家与地方鼓励的产业发展方向。项目结合现番禺汽车城的发展现状与问题，在前期策划阶段对市场需求及项目的定位作了充分的调研与研究，也参照国内外汽车城及产业园的经验，初步策划项目建设方案，经项目财务分析论证基本可行。因此，项目是可行的。3.项目用地规模为 61640（其中可建设用地面积为 48318，代建道路用地面积为 13322）。项目总建筑面积 230414（其中地上建筑面积 190830，地下建筑面积 39584），配建的道路面积为 13322。项目主要建设内容包括：281、生态厂房 9 栋、公寓 1 栋、地下室、绿化道路广场以及配建的规划路等内容。4.项目盈利能力一般，贷款偿还能力有保证，本项目具有一定的抗风险能力，项目财务评价可行。17.217.2 建议建议1.建议建设单位深入调研项目需求，结合企业需求，在下阶段有针对性深化设计方案，合理控制规模，根据实际需求优化出售出租比例，为项目可持续运营提供依据。番禺汽车城智汇区一期项目可行性研究报告XX有限公司1542.项目可以为番禺区提供大量就业岗位，解决当地居民就业，有效推进产业和城镇化之间的融合发展，具有良好的社会效益，建议有关部门大力支持，推进项目进度，促使项目早日建成。3.项目建设资金较大，建议项目业主充分落282、实项目建设资金，保证资金及时足额到位，确保项目按计划顺利建成，同时根据项目投资限额，合理设定建设标准。4.严格控制建设进度和施工时间，制定切实可行的安全保障措施，严格安全管理，确保职工的人身安全。5.项目在设计和实施过程中，应充分利用原有的地形、地貌，注重环境保护措施，减少水土流失，减少噪音、灰尘等对周边环境卫生的影响。6.本项目建筑规模较大，在设计、施工、安装及将来的运营管理方面将带来一定程度上的不利因素。项目建设前期应重视整体规划方案设计的合理性、项目建设模式的可操性。建设期间应强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作，以保证项目按期高效完成。7.在设计和施工过程中，强调高速、高效是正确的，但不能在牺牲质量的前提下达到高速。方案阶段使用部门要对建筑方案及功能仔细推敲，避免在实施的过程中造成返工，带来不必要的经济损失。