1、目目 录录1项目背景2基础分析3发展定位4建设条件5建设规划6市场分析10融资计划11项目愿景12附 录7投资分析8财务分析9风险控制A顺应大峡谷旅游区急需的配套、特色极限运动旅游、休闲度假旅游风行世界的时代潮流。B有效解决武陵源核心景区的接待设施压力以及环境承载力问题，是将山田资源转化为旅游资源，打造大峡谷旅游综合服务中心的重要举措。C推动张家界旅游城市综合改革试验区旅游转型升级，寻求跨越式发展的必然要求，是落实省委省政府“四化两型”、“三量齐升”要求，发展绿色经济的一次重要实践。1.1.项目背景项目背景2.2.基础分析基础分析010203项目区位市场需求导向开发模式2.1 项目区位项目区位2、2.1.1位置分析项目地正对张家界大峡谷景区入口，位于张家界市慈利县三官寺乡，紧邻世界自然遗产、世界地质公园张家界武陵源风景名胜区。慈利县位于湖南省的西北部，张家界市东部，地处武陵山脉东部边缘，澧水中游，是风景名胜张家界的重要一翼，一县便拥有4A国家风景区4个。慈利县是一个“七山半水分半田，一分道路和庄园”的山区县。慈利素有“金慈银澧”之称这喻示慈利物华元宝，富饶美丽。秦时称慈姑，隋朝时，改零阳县为慈利，取“土俗淳慈，产物得利”之义。现被誉为“杜仲之乡”、“大理石之乡”和“温泉之乡”。2.1 项目区位项目区位交通分析张家界荷花机场至张家界大峡谷停车场驾车约56.4公里张家界火车站至张家界大峡谷3、停车场驾车约55公里张家界汽车客运站至张家界大峡谷停车场驾车约55公里交通2.1.22.1 项目区位项目区位交通分析距离黄龙洞8.3公里距离武陵源15.9公里距离宝峰湖16.4公里距离龙王洞风景区5.9公里距离张家界市区40.8公里2.1.3项目地项目地张家界市张家界市宝峰湖宝峰湖武陵源核武陵源核心景区心景区黄龙洞黄龙洞天门山天门山+老道湾老道湾+土家风情园土家风情园龙王洞龙王洞2.2 市场需求导向市场需求导向市场需求导向（红网时刻）张家界8月20日讯（记者 姚冶 通讯员 罗克文 武斌）创下世界最高最长玻璃桥等多项纪录的张家界大峡谷玻璃桥开放运营已整一年时间。红网今日获悉，在从2016年8月24、0日至2017年8月19日一年间，张家界大峡谷景区玻璃桥共运营338天，总接待人次达395万人次，纳税过亿元。2.2.12.3 开发模式开发模式2.3.12.3.22.3.3顺应：以休闲度假需求为主的八大需求：休闲度假、康疗养生、高端度假、婚庆蜜月、家庭度假、文化旅游、传统观光、第二居所。整合：以大峡谷为主的四大资源：自然资源、人文资源、旅游资源、山体资源。开发：以休闲度假为主的八大产品：航空体验、IP体育馆、商业街、主题民宿、主题酒店、度假别墅、特色极限运动、矿泉SPAK康养。3.3.发展定位发展定位发展目标：本案的设计思路为将此地块打造为“大峡谷的后花园”。本案功能为既可以服务于旅游人流，5、亦可单独运营，可提供直升机飞行体验，高层观光酒店，特色民俗等。项目定位：“新科技，新娱乐，新体验”张家界天空之城开发程序可设定为：1、直升机旅游项目、热气球鸟瞰、探空飞梭、高空飞人项目（建造成本低、速度快、空间要求小、回报快。在40天内可以完成施工，投入费用在80-100万元）2、推出”天空之城”主题馆（项目游乐的特色主题，一期推出同步建造）3、根据项目开发进度设置野奢酒店、时尚酒店等尽管买飞机对普通市民来说仍然遥不可及，但享受一次私人飞行可并不遥远。乘坐直升机飞上蓝天，在空中鸟瞰张家界天空之城全景。航线可俯看天空之城、玻璃桥，饱览地标酒店、野奢。01项目进度02战略合作03地理分析4.4.建6、设条件建设条件1政府协议2会议纪要3项目推进会4项目进程4.1 项目进度项目进度（附件）（附件）1授权2战略协议3华星资质4.2 战略合作（附件）战略合作（附件）1服务体系2项目参考3概念规划5.5.建设规划建设规划5.1 服务体系服务体系Hotel 酒店You can rest hereWait here for boarding,sightseeing and sightseeing5.2 项目参考投影幕墙多元化的住宿环境 除了旅馆与饭店之外，民宿是提供给游客住宿时的另一个选择，在了解现在这种旅行趋势后，本项目建设过程中可以去建造摩押帐篷、圆顶帐篷、集装箱民宿、印第安式帐篷或树屋，而这样的7、投资要比建造一个大型的木屋或者房子的成本要低得多。因为这种民宿离景区更近、更舒适、更接地气也更经济，人们也更倾向于选择这样的民宿。风格迥异的民宿，形成大规模的多元化的发展趋势，且改变了游客传统的住宿和消费习惯。和传统的旅游宾馆相比，实现了完美的替代，形成以多元化的住宿为特色景点，让住宿的人在不同的房间看到不一样的风景有不同的体验。以山野、乡野、郊野、田园等区域为背景，乡土建筑为外观，内部豪华奢侈的接待酒店。野奢酒店在最原始或最荒野的地方修建与环境融为一体的豪华“帐篷”或“小屋足人们对自然和奢侈的双重欲求。朴拙的外表下则是一应俱全的豪华酒店设施。这类酒店的经营者都自诩与环保和生态旅游沾边，将对当8、地自和文化资源进行科学管理和合理利用，创造出更多价值用以改善当地居民的生活.野奢酒店 Rusticluxuryhotel 建地标性建筑，与玻璃桥相呼应打造出极具震撼视觉效果的地标性建筑，旅客可以在其中有不一样的体验。集装箱式酒店由集装箱改装而成，俨然一间不错的设计酒店！这是一个别致的工业概念设计，营造特别的空间感。此地的亮点，是等待日出的早晨，晨光闪耀在桂河曲线的末端。集装箱式酒店餐 厅RestaurantRestaurant主题餐厅全息投影餐厅“感受饭桌前的全息投影”好吃的和好看的都有了，那么还需要点好玩的。3D投影技术，让你来感受一个不一样的等餐环境。点菜不无聊，改变用餐习惯，来此只要默默9、看桌上就好了啊。画面种类太多还不够，你先还要看看这个。四周的墙幕都有光影了，现在轮到桌子上了!等餐前，感受一下锦鲤们在桌上游荡吧！这种沉浸式的体验，只有C2光影餐厅才有喔。3D全息投影？湘菜？“这家餐厅有点香这家餐厅有点香”湘菜也可以做的如此高颜值这里还是情侣约会最佳场地在这里用餐时简直太仙了全息投影餐厅在此餐厅内品尝美食同时，还会被各种不同光影艺术所环绕，从而也让该餐厅成为不少“饕餮”族的新去处。这不仅仅是一家餐厅，更是一处光影流转的幻影空间。主题餐厅The Airplane Restaurant飞机主题餐厅Lunch,Brunch,Dinner,Full Bar,Highchairs Av10、ailable,Parking Available,Reservations,Seating,Serves Alcohol,Takeout,Waitstaff,Wheelchair AccessibleThe airplane restaurant 主题餐厅主题餐厅是通过一个或多个主题为吸引标志的饮食餐厅场所，希望人们身临其中的时候，经过观察和联想，进入期望的主题情境，譬如“亲临”世界的另一端、重温某段历史、了解一种陌生的文化等。调和您的口味，契合您的品味！飞机主题餐厅竹林茶舍(环境)科幻主题馆（概念）向旅客解读主旨立意的主要场馆。科幻主题馆5.3 概念规划概念规划VR体验馆（概念）运用VR技11、术，在特定地域玩冒险类游戏，让玩家有更深刻的体验VR体验-野外求生虚拟幻影成像厅全息成像是由透明材料制成的四棱锥体，观众的视线能从任何一面穿透它，通过表面镜射和反射，观众能从锥形空间里看到自由飘浮的影像和图形。四个视频发射器将光信号发射到这个锥体中的特殊棱镜上，汇集到一起后形成具有真实维度空间的立体影像。体验电影版钢铁侠的高科技，绘声绘色，虚幻莫测全息成像体感游戏用身体去感受的电子游戏，是一种通过肢体动作变化来进行（操作）的新型电子游戏。Motion Sensing Game室内主题馆 动漫馆（概念）Theme Park星际迷航概念图民俗文化街（概念）以湘西土特产、旅游工艺品、民族服饰为 主；12、其他如张家界风光明信片、画册、书等旅游纪念品、个性化旅游纪念品等；也包含国内其他地方特别有名的特色旅游产品。民族服饰、饰品、张家界土特产药材、菌类 野菜类、腊制品；冷饮、奶茶、糖水店等快捷饮品。炫酷夜景风格大胆,独树一帜，强调空间、水、光线的建筑风格理念,体验艺术与生活的完美融合市场前景6.6.市场分析市场分析营销策略市场前景：1.2015年，张家界全市接待游客首次突破5000万人次，达5050万人次、实现旅游总收入339亿元，同比分别增长36%、30%。据国家旅游局统计数据显示，其增速在全国同类风景旅游城市中名列第一，创下该市10年以来增幅之最。2.2016年，张家界实现接待旅游总人次61413、3万，旅游总收入443亿元，同比分别增长21%、30%。3.2017年，张家界市共接待国内外游客7335.81万人次，同比增长19.41%，完成全年目标任务的104.8%；接待过夜游客3469.44万人次，增长21.45%，完成全年目标任务的103.3%；接待入境游客355.89万人次，下降20.44%；全市全年实现旅游总收入623.78亿元，增长21.86%，完成全年目标任务的117.7%。4.张家界旅游总体目标：全面实现到张家界旅游总体目标：全面实现到20202020年旅游人次、境外人次、旅游总收入分别年旅游人次、境外人次、旅游总收入分别达到达到1 1亿人次、亿人次、10001000万人次14、万人次、10001000亿元的目标。亿元的目标。6.1 市场前景市场前景6.2.1 营销组织流程建立 战略定位的贯彻需要与企业从营销组织结构和流程管理上进行全方位的紧密配合。张家界天空之城营销时在对市场的反应和管理上，管理链条不应过长，对市场的反应和顾客的需求要及时反馈，保持信息畅通，如此才能把握竞争先机。6.2 营销策略营销策略6.2.2 品牌塑造 中国景区，特别是主题公园，娱乐产品线同质化，重复建设现象十分严重，大多数景区没有品牌运作思路，都还处在产品营销阶段，而几个全国性的品牌，如：欢乐谷、宋城、大唐芙蓉园等品牌形象尚未得到强化，品牌个性彰显乏力，无法引导行业的品牌化发展。张家界天空之15、城是融旅游观光休闲度假四个层次为一体的第四代主题公园。6.2 营销策略营销策略6.2.3 张家界天空之城的品牌概念 张家界天空之城：以自然资源为基础；以科技文化为灵魂；以时尚建筑为载体；以天空世界为主题。6.2 营销策略营销策略开创现代高科技娱乐自然游的全新领导者。它就是张家界天空之城的创新开拓者张家界自然环境与现代高科技娱乐荟萃一个极具震撼力的品牌概念和响亮的品牌，它既具有天然的独占性，又准确有力的传达出了张家界天空之城是什么。通过个性鲜明的口号和科技文化的深挖，赋予了张家界天空之城现代、时尚、活力的精神内涵，切合人们对美的追求、对创新的期待。6.2.4 张家界天空之城目标消费者 锐意求知进16、取、喜欢接受新鲜事物、追求新潮的生活方式，对新的娱乐方式有天生的亲近感。敢于打破传统，讲究生活的品味和质量的具有中等收入以上的所有家庭人员。“仁者乐山，智者乐水”，他们是天生的旅行家，去探索一切美好的事物，并用心去慢慢的享受，去领悟生活。6.2 营销策略营销策略6.2.5 张家界天空之城的形象包装 设置项目独有的吉祥物“飞儿飞儿”，并以其为主的一系列海报、立牌、背景板、POP等物料，各类媒体上的系列报广和各类软文炒作，可让张家界天空之城鲜明的时尚活力、亲和人性化的品牌形象，迅速传达到千家万户。6.2 营销策略营销策略6.2.6 欢乐营销，整合传播显威力 张家界天空之城在规划这几年的品牌整合传播17、中，应紧紧围绕行业特征，针对“张家界自然环境与现代高科技娱乐荟萃”这个主题进行传播注意传达一个声音，一个形象，以此积极展开轰轰烈烈的品牌推广冲击波活动6.2 营销策略营销策略1航空项目7.7.投资分析投资分析2商业街3IP主题馆7.1航空项目7.投资分析投资分析直升机项目投入产出分析表直升机项目投入产出分析表项目项目工作量工作量价价 格（万元）格（万元）营业收入（万元）营业收入（万元）运营成本（万元）运营成本（万元）利润利润(万元万元)机身广告冠名机身广告冠名全年1010 10空中宣传空中宣传30小时1.5万/小时451827媒体航拍媒体航拍60小时2万/小时1203684飞行观光飞行观光6018、0小时1.8万/小时1080360720直升机婚礼直升机婚礼10小时2万/小时20614公务飞行公务飞行60小时2万/小时1203684合计合计760760小时小时 13951395456456939939 备备 注注运营成本包括直升机飞行成本、空域审批费用、航材油料养护维修费用、机组和地勤人员费用、以及车辆、办公开支。表中报价为税后价格。航空服务中心投入分析表航空服务中心投入分析表建筑面积建筑面积1000平米350万规划土地规划土地3亩90万商业街7.投资分析投资分析7.2商业街投入产出分析商业街投入产出分析类型类型科目科目面面 积积 单单 价价 合计合计投入投入建筑用地投入12000（平米19、）2000元2400万规划用地投入10亩30万300万产出产出民宿8000（平米）7000元5600万元铺面4000（平米）30000元1.2亿IP主题馆7.投资分析投资分析7.3IPIP主题馆投入产出分析主题馆投入产出分析类型类型科目科目面面 积积 单单 价价 合计合计投入投入建筑用地投入3000*2层（平米）3500元6000万规划用地投入6亩30万180万产出产出游客150万人次50元/人7500万元其它投入明细表其它投入明细表类型类型科目科目合计合计 土地成本土地成本流转722万拆迁400万8.8.财务财务分析分析总投资额（元）9800万预期净利润(税后利润)第一期（2018-201920、）投资1500万第二期（2019-2021）投资2700万第三期（2022-）投资5600万回报率62.6%回报率652%回报率134%939万1.76亿7500万 备注投资收益率净利润总投资额100%此表中“总投资额”项的金额等于资金需求合计9.9.风险控制风险控制创业风险创业风险分析分析对策对策行业风险行业风险一家竞争（天门低空飞行）对方位置在张家界荷花机场附近受航空、地理限制。政策风险政策风险无国家鼓励低空项目，张家界有需求。市场风险市场风险无 技术风险技术风险无 资金风险资金风险财务可控有医院等实体支撑管理风险管理风险无有专业运营团队环境风险环境风险无 其他风险其他风险 1 10 0.21、项目愿景项目愿景01核心价值观03我们的愿景04我们的目标05我们的定位06我们的承诺02我们的使命1 11 1.附附 录录 1.项目规划图PPT资料2.政府批复文件资料3.各类证件文件资料 经过前期的工作开展，确立了本项目的基本开发思路，并不仅仅只是对张家界旅游产业的带动，将会牵涉张家界市旅游经济及整个旅游产业生态升级的发展大局。我们以全局的战略眼光来规划本项目，时刻保持与整个城市发展建设协调同步，并对整个张家界旅游经济产生互相补充互相推动的作用。因此我们在规划上设置了大面积的公益项目及特色旅游服务，并将在未来的时间里继续在业态布局上反复论证，以求全力打造一个既有自身独特亮点、又能在旅游配套上对张家界旅游经济进行强力支撑的休闲度假文化新地标。感谢各位领导在百忙之中抽空关注本计划。随着对本规划工作的不断深化，我们有信心将本案规划建设成张家界市的“国际度假休闲窗口”，并通过青山梦境旅游度假区的开发运营，进一步做大做强“张家界精品旅游”，在西线旅游经济圈这个强大的旅游经济平台枢纽上，为张家界增添一股强劲的经济推力。