1、“旧城改造”涉及到的契税计税依据和纳税义务发生时间的确定【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】案例A房地产开发有限公司（下称“A公司”）以5亿元竞得取得一宗以“毛地”形式出让的旧城改造项目地块。A公司将上述支出计入“开发成本-土地成本-土地出让金”科目中。同时，政府与A公司约定：该地块的拆迁补偿工作由A公司垫资进行，拆迁完成后，政府对垫资款项予以返还。半年后，拆迁完成，A公司总计支出拆迁补偿款0.8亿元，计入“开发成本-土地成本-拆迁补偿支出”中，政府部门返还A公司代垫资金0.6亿元后，A公司冲减了相应的 “开发成本-土地成本-拆迁补偿支出”。问题1、契税计税依据是5亿元、5.8亿元还是5.2亿元2、？从土地出让程序分析，国土资源部在关于加大闲置土地处置力度的通知中明确规定，建设用地使用权应当“净地”出让。这一规定，明确了政府的拆迁主体责任。即拆迁补偿应由政府在土地出让前完成，土地出让价格应当为净地价格。上述案例中，应当认定5亿元即为净地出让价格。从会计处理角度分析，按照企业会计准则第16号政府补助规定，企业收到的与资产相关的政府补助应当冲减资产账面价值或者计入递延收益。上述案例中，A公司在收到返还的垫资款后冲减了资产的账面价值，账务处理符合规定。从税务处理角度分析，国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函2009603号）明确，通过招标程序承受国有土地使用权的，应3、按照土地成交总价款计征契税；财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。上述案例中，为达到净地出让条件累计支出拆迁补偿款0.8亿元，其中，政府负担0.6亿元，A公司负担0.2亿元。综合上述分析，笔者认为A公司的契税计税依据应当认定为5.2亿元，这既符合土地出让法规的要求，也符合会计和税务处理的原则，能够做到各项规定的衔接一致。2、纳税义务发生时间是合同签订日还是款项结算日？中华人民共和国契税暂行条例第八条规定，“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转4、移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”中华人民共和国契税暂行条例细则第十八条规定：“条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。”上述案例中，土地出让金5亿元的契税纳税义务发生时间，即为签订国有土地出让合同的当天。那拆迁补偿款项支出的契税纳税义务发生时间如何确定？拆迁补偿相关协议及单据，并非权属转移的合同性质凭证，而是民事补偿的凭证。另外，在签订合同时，房地产开发企业无法确定需垫付的拆迁补偿的金额及将来与政府结算的金额，因此该项支出不确定，也就无法将纳税义务5、发生时间确定为合同签订日。该项支出何时纳税，目前也尚无法规予以明确。上述案例中，笔者建议，以款项实际结算日即取得政府返还拆迁补偿支出凭据的当天作为拆迁补偿款的契税纳税义务发生时间，由A公司按照实际结算金额向税务机关申报缴纳契税。总而言之，企业财务人员通过税收筹划，将税收杠杆的制约导向功能有机地融会到企业财务决策和战略选择中，以期优化企业市场价值取向，促使企业整体理财行为的科学化，最终实现企业的最大效益。同时，随着税收筹划活动在企业经营活动中价值的体现，税收筹划风险应该受到更多的关注。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。