1、1绍绍兴城兴城市市投资投资研研究究报告报告2017年年4月月一一、城市宏观研究城市宏观研究 二二、房地产市场研究房地产市场研究 三三、房地产板块分析房地产板块分析四四、重点关注板块进入重点关注板块进入策策略略2一一、城市宏观研究城市宏观研究3河网密布：境域内河道密布，湖泊众多，素以“水乡泽国”之 称而享誉海内外，主要河流有曹娥江、浦阳江和浙东运河，主要湖泊有30多个，其中水域面积在2平方千米以上的湖泊有6个。历史悠久：绍兴从新石器时代中期的小黄山文化开始，至今已有约9000年历史。越国古都建于公元前490年，距今已有2500多年建城史。名士之乡：绍兴是“一座没有围墙的历史博物馆”，文人荟萃，是2、鲁迅、周恩来、秋瑾、王羲之、陆游等名人的故乡。1.11.1 城市印象城市印象江南水乡江南水乡，鲁迅故里鲁迅故里，人文历史悠久人文历史悠久首批国家历史文化名城首批国家历史文化名城 全国科教兴市先进市全国科教兴市先进市 中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市中国最具幸福感城市中国最具幸福感城市 中国人居环境范例奖中国人居环境范例奖中国民营经济最具活力城市中国民营经济最具活力城市（两次两次）联合国人居奖联合国人居奖中国城市旅游竞争力排行榜中国城市旅游竞争力排行榜第第2020位位中国城市文化竞争力排行榜第中国城市文化竞争力排行榜第5 5位位1 1.2 2城城市荣誉市荣誉1 1.3 3城城市区位市区位绍兴市为3、浙江第四大城市绍兴市为浙江第四大城市，位于浙江省中北部位于浙江省中北部、杭州杭州湾湾南岸南岸,二线城市二线城市。东连宁波市东连宁波市，南临台州市和金华市南临台州市和金华市，西接杭州市西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴北隔钱塘江与嘉兴市市相望相望。“四山三盆两江一平原四山三盆两江一平原”为绍兴地貌的基本特征为绍兴地貌的基本特征，地势总趋势由西南向东北倾斜地势总趋势由西南向东北倾斜。1 1.4 4对对外交通外交通嘉绍大桥杭甬高铁高速高速、高铁通达的长三角交通枢高铁通达的长三角交通枢纽纽城市城市经嘉绍大桥，沪杭高速，绍兴至上海约1.5小时；经杭甬高速经杭甬高速，绍兴柯桥至杭州绍兴柯桥至杭州约约20-3024、0-30分钟分钟；经杭甬高铁，绍兴至宁波约54分钟；经上三高速、甬台温高速，绍兴至台州约2小时。未来还有杭州二绕和杭绍城际地铁未来还有杭州二绕和杭绍城际地铁，将与杭州无缝对接将与杭州无缝对接。上虞绍兴81 1.5 5长长三角地位三角地位长三角城市群长三角城市群中中II II型大城市型大城市，融入融入 “一带一路一带一路”、“长江经济带长江经济带”，接轨沪接轨沪、杭杭、甬甬。“五圈”指的是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都 市圈、宁波都市圈，四带则是沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭 甬发展带、沪杭金发展带。按城区常住人口划分，城市规模等级有5类。上海为超大城市，人口 1000万以上；南5、京为特大城市，人口500万-1000万；杭州为型大城市，人口300万-500万；宁波、绍兴、台州为型大城市，人口100万-300万；湖州、嘉兴、舟山、金华、义乌、慈溪为中等城市，人口50万-100万。91 1.6 6浙浙江省地位江省地位杭州湾城市群杭州湾城市群6 6大城市之一大城市之一，杭州都市圈副中心杭州都市圈副中心。浙江拥有杭州湾、温台沿海、浙中三个城市群，其中杭州湾城市 群包括杭州、宁波、嘉兴、绍兴、湖州、舟山。杭州都市圈是国家六大都市圈之一，以杭州市区为中心，湖州、嘉兴、绍兴市市区为副中心，辐射杭州湾、接轨大上海，组团打造长三角“金南翼”。10绍 兴 市 区温 舟 慈 余 宁 嘉 德 6、诸 海 海 湖 义 永 嘉 长 玉 州 山 溪 姚 波 兴 清 暨 盐 宁 州 乌 康 善 兴 环 市 市 市 市 市 市 县 市 县 市 市 市 市 县 县 市 区 区区区平 温 台 嵊 安 丽 乐 金 桐 瑞 衢 东 临 湖 岭 州 州 吉 水 清 华 乡 安 州 阳 海 市 市 市 市 县 市 市 市 市 市 市 市 市 区区区区478525158649545469494674745359448874450643714 436184326643193 4319243126 42823 42662 42512 42238 41438 4122940816 3967635716 3503837、0000200001000004000050000义 宁 玉 诸 慈 瑞 舟 绍 乌 波 环 暨 溪 安 山 兴 市 市 县 市 市 市 市 市区 区乐 余 海 温 嵊 温 安 海 台 金 平 嘉 永 德 长 湖 桐 东 嘉 临 衢 丽 清 姚 宁 岭 州 州 吉 盐 州 华 湖 善 康 清 兴 州 乡 阳 兴 海 州 水 市 市 市 市 市 市 县 县 市 市 市 县 市 县 县 市 市 市 市 市 市 市 区区 区区区区 区图图.浙江三四线城市城镇居民浙江三四线城市城镇居民人均可人均可支支配收配收入入对比对比（20152015年末年末），），元元60000 565861 1.7 7浙浙江省8、地位江省地位图图.浙江三四线城市浙江三四线城市20152015年年人均人均GDPGDP情况情况 元元绍兴市区富裕程度是浙江各绍兴市区富裕程度是浙江各 县市区名列前茅县市区名列前茅，民营经济民营经济 发达发达，人人均均GDPGDP排首位排首位。1.81.8 融杭战融杭战略略杭绍城际铁路杭绍城际铁路杭绍城际铁路工程杭绍城际铁路工程，始始于于杭州杭州市市萧山萧山区区香樟香樟路路站站，向向东下东下穿穿杭杭 金衢高速公路金衢高速公路，最终抵最终抵达达柯桥柯桥笛笛扬路扬路终终点站点站。途设途设衙衙前站前站、杨杨 汛桥站汛桥站、钱清站钱清站、轻纺轻纺城城站站、万万绣路绣路站站、稽稽山山路站路站，共共8 8个9、个站站，线径长度约线径长度约21.221.2公里公里绍兴与杭州有天然融合基因绍兴与杭州有天然融合基因，杭州众多早期居民原籍来自杭州杭州众多早期居民原籍来自杭州，20162016年规年规划划 中杭绍城际铁路连接中杭绍城际铁路连接5 5号线号线，城区融入杭州加快城区融入杭州加快。1.91.9城城市区划与人口市区划与人口201165.2672.5877.74107.273.4643.77201265.5572.7277.85107.3573.4643.91201374.4664.2977.95107.6573.3743.94201474.8164.9878108.0473.3143.9201575.10、0965.3677.98107.9473.0543.691201008060402002010越城区65.04柯桥区72.2上虞区77.64诸暨市106.96嵊州市73.43新昌县43.65单位单位：万人万人20132013年柯桥上虞并入市区年柯桥上虞并入市区，目前绍兴已达大城市人口规模目前绍兴已达大城市人口规模绍兴市下辖三区二市一绍兴市下辖三区二市一县县：越越城城区区、柯柯桥区桥区、上虞上虞区区、诸诸暨暨市市、嵊嵊州市州市和和新昌新昌县县。（2013年10月，撤销绍兴 县，设立绍兴市柯桥区，撤销县级上虞市，设立绍兴市上虞区；将原绍兴县的孙端镇、陶堰镇、富盛镇划归绍兴市越城区管 辖。）201511、2015年全市户籍人口年全市户籍人口443.11443.11万万，其中其中越越城区城区占占16.95%16.95%，柯柯桥桥区占区占14.75%14.75%，上上虞区虞区占占%17.6%17.6%。2010-2015年年各各地户地户籍籍人口人口1.101.10城城市人口市人口增增长率长率6543210-12010-2015年各地人口自然增长年各地人口自然增长率率-2201020112012201320142015-6.00201020112012201320142015越城区1.421.831.461.864.272.15越城区0.731.682.951.920.411.73柯桥区0.170.12、520.010.863.831.02柯桥区5.574.761.982.696.805.07上虞区-0.57-1.02-0.290.091.26-0.37上虞区3.412.511.901.36-0.410.34诸暨市0.510.421.310.893.19-0.02诸暨市2.372.191.052.020.66-0.47嵊州市-0.12-0.220.21-0.280.98-0.15嵊州市1.041.05-0.26-0.84-1.48-1.39新昌县0.44.842.460.6520.07新昌县1.051.121.070.55-2.67-3.988.006.004.002.000.00-2.00-13、4.002010-2015年各地人口机械增长年各地人口机械增长率率人口增长较慢但势头较好人口增长较慢但势头较好 越城区和柯桥区人口自然增长率较高，上虞区人口自然增长率较低，2015年仍处于负增长状态。2015年柯桥区人口机械增长率远高于越城区和上虞区，而诸暨市、嵊州市和新昌县人口机械增长率为负，说明流动人口不断涌入市区，越城区和柯桥区成为流动人口主要集聚地。1.111.11城城市人口市人口密密度与建度与建成成区区面积面积2011109.47472438.140.5192012114.71472638.140.8192013121.46492738.141.4192014108.9452.83014、41.8941.4192015113.653.83243.941.4201401201008060402002010越城区100.06柯桥区45上虞区23.5诸暨市38嵊州市39.4新昌县19平方公里平方公里2010-2015年各地建成区面年各地建成区面积积20115961154433239228136181382303720125714154722994228176180052311120136130131202887028255177222312620146867123072600025791177082310520156610121492436924588176452184535000315、000025000200001500010000500002010越城区6500柯桥区16044上虞区33038诸暨市28147嵊州市18637新昌县22974人人/平方公里平方公里2010-2015年各地人口密年各地人口密度度人口密度略有下降人口密度略有下降，建成区扩张程度较小建成区扩张程度较小 2013年柯桥部分镇并入越城区导致越城区人口密度变大，2010-2015年其他各地人口密度稍有下降。2010-2015年各地建成区面积处于不断扩张状态，但是扩张程度较小。1.121.12城城市经济市经济发发展展2009201020112012201320142015越城区 4070806 4676516、25 5472817 5922456 6688507 7065996 7220486柯 桥 区 6566045 7787729 9345982 1E+07 1.1E+07 1.1E+07 1.2E+07上虞区 3685100 4378658 5264922 5805102 6299441 6810338 7257528诸 暨 市 5272224 6229324 7427615 8254371 9064800 9811166 1E+07 345302214000000120000001000000080000006000000400000020000000万元万元2010-2015年各年各地地G17、DP元元2010-2015年各地人均年各地人均GDP200000180000160000140000120000100000800006000040000200000201020112012201320142015越城区719838400790554899859467396338柯桥区108178129113139907167707176077184263上虞区564786776974619808668734293058诸暨市583186936676945843249097695068嵊州市372004460649435538415768160798新昌县495205888864775702518、27599578849市区三区经济独立运行市区三区经济独立运行，柯桥是经济重区柯桥是经济重区 2010-2015年各地GDP保持高速增长（10%），其中柯桥区GDP年均增长10.84%，越城区GDP年均增 长10.88%，上虞区GDP年均增长13.15%。2015年越城区、柯桥区、上虞区人均GDP普遍超过9万元，其中柯桥区高达184263元（26759美元）。1.131.13城城市经济市经济发发展展20112012201396239102831956007058880868964364520048566530733778244474508312683631596363192826332417319、75612014201589043919129525711662456857621505428759262418454641541977451431400001200001000008000060000400002000002010越城区84344柯桥区64407上虞区39850诸暨市31629嵊州市22912新昌县24284元元/人人2010-2015年各地人均存年各地人均存款款元元2014-2015年各地人均可支配收入年各地人均可支配收入50000450004000035000300002500020000150001000050000越城区柯桥区上虞区诸暨市嵊州市新昌县20143593120、408503360236434314923109220153887044358365803966834284338903.002.502.001.501.000.500.00越城区柯桥区上虞区诸暨市嵊州市新昌县2014-2015年人均存款和人均可支配收入比年人均存款和人均可支配收入比较较2014201520152015年柯桥区人均存款最高年柯桥区人均存款最高，超过超过1111万万，同时人均存款占人同时人均存款占人均均 收入比重位列六城市之首收入比重位列六城市之首，消费倾向较保守消费倾向较保守。人均可支配收入高人均可支配收入高，藏富于民藏富于民 2015年柯桥区规模以上工业总产值3472亿元，列21、六个城市第一位。2015年柯桥区和上虞区第二产业比重占比54%，第三产业比重占比43%和40%，以第二产业为绝对主导。越城区主要以发展文化、旅游和商贸等都市服务业为主，内部工业根据不同类型分别向柯桥、江滨区和杭州湾上 虞经济技术开发区转移，故工业总产值较低，而第三产业所占比重较高。1.141.14城城市产业市产业特特征征柯桥工业为主柯桥工业为主，越城区发展旅游相关第三产业越城区发展旅游相关第三产业、总部经总部经济济260434042424354354535051396596020406080100120越城区柯桥区上虞区诸暨市嵊州市新昌县2015年年各各地地产产业业比比重重第一产业第二产业第三22、产业12193472420 23001723 61340003500300025002000150010005000亿元亿元2015年年各各地地规规模模以以上上工工业业总总产产值值越城区柯桥区上虞区诸暨市嵊州市新昌县工业总产值南部以生态经济为主 导、休闲养生为 特色中部以服务经济为主 导、都市经济为 特色北部以工业经济为 主导，新兴产 业为特色片区片区区域区域产业分布产业分布北部北部江滨区生命健康、通用航空、高 端装备制造、电商物流、生态农业等柯桥滨海工业区纺织新材料、机电机械装 备等杭州湾上虞经济 技术开发区精细化工、整车制造、临 港装备、新材料等中部中部越城文化、旅游和商贸业镜湖新区金融、23、商务和休闲高新区都市型工业和科技研发、文化创意、商务商贸等袍江新型材料、节能环保、现 代物流等柯桥城区商贸、会展、创意设计柯桥经济技术开 发区高端纺织装备、纺织新材 料、新型建筑工业化等上虞城区商贸商务、文化休闲等上虞经济开发区城市服务经济、电子信息、新能源等高新技术南部南部鉴湖-柯岩区域城市运动休闲基地会稽山区域养老养生服务基地兰亭区域特色文化休闲基地曹娥江区域国家级文化型水域风景区四明山区域乡村休闲基地1 1.1 15 5城城市产业布局市产业布局北工北工、中服中服、南闲南闲1.161.16城城市财富市财富地地图图地区规模以上工业企业数（个）规模以上工业总产值（万元）越城区57112189824、32柯桥区122734724692上虞区66917225391诸暨市113423001761嵊州市5194195522新昌县2326126648571571个个，12191219亿亿669669个个，17231723亿亿519519个个，420420亿亿232232个个，613613亿亿12271227个个，34723472亿亿11341134个个，23002300亿亿规模以上工业企业主要分布在柯桥区和诸暨市规模以上工业企业主要分布在柯桥区和诸暨市，其次为上虞区和越城区其次为上虞区和越城区。1.171.17城城市总体市总体规规划划一个密集区一个密集区 二大组群二大组群 三三条轴线条轴线城市发展25、总目标城市发展总目标：把绍兴建设成为历史文化与现代文明融为一体的把绍兴建设成为历史文化与现代文明融为一体的“特色产业特色产业城城市市、文化休闲城市文化休闲城市、生态宜居城生态宜居城市市”。战略部署战略部署市域城市域城镇体镇体系系空间空间结结构构重构绍兴产业重构绍兴产业 重建绍兴水重建绍兴水城城1.181.18城城市发展市发展方方向向利用交通优势，对接上海、杭州，向北发展柯桥柯桥袍江袍江越城越城镜湖镜湖行政中心行政中心商圈主要在城市北部商圈主要在城市北部万达万达商圈商圈柯桥柯桥C CB BD D蓝天蓝天商圈商圈迪荡迪荡商圈商圈解放解放路路商商圈圈迪迪荡荡CBD中中 心心城市发展方向城市发展方向：26、整体城市发展重心往北整体城市发展重心往北地理上考虑南山北湾，区位和交通上考虑融入杭州和上海越越城城区区越城越城国家历史文化名城核心区、水城 特色风貌区镜湖新镜湖新 区区行政中心和公共服务中心高新区高新区国家级高新技术产业开发区袍江袍江国家级经济技术开发区、生产性 服务新城柯桥柯桥区区 绍兴中心城市的重要组成部分，是城 市能级提升的战略性新城区，是成为世界纺织业制造、贸易、创意中心的主要基地。着力打造 国际纺织之都、现代商贸之城1.191.19城城市功能市功能规规划划主城片主城片：是全市政治是全市政治、经经济济、文文化化、科科教教、商商贸中贸中心心；上虞片上虞片：是中心城市东是中心城市东部部具有27、具有滨滨江特江特色色、功功能能相对相对完完善的善的综综合性合性新新城区城区；滨海片滨海片：是绍兴城市拓是绍兴城市拓展展的重的重要要区域区域，是中是中心心城市城市北北部生部生态态环境环境优优良的良的产产城融城融合合新新城城区区。主城主城片片分分区区功功能能明明细细规划形成规划形成 “一一心心、三三片片、三楔三楔”的的空间结构空间结构1 1.2 20 0城城市空间规划市空间规划一心一心：由镜湖国家城市湿地公园和 其南部的镜湖新区共同组成的区域三片三片：越城片区、柯桥片区和袍江 片区三楔三楔：北部镜湖绿楔、西南部鉴湖 绿楔和东部湿地绿楔高速公路网络结构为高速公路网络结构为“一通一通、三纵三纵、三横三28、横、三连三连”；国省道和区域干线公路网络国省道和区域干线公路网络为为“五纵五纵、八横八横、六连六连”。市区规划建市区规划建设设6 6条地铁线条地铁线，1 1号线已获国务院批复号线已获国务院批复。绍兴正逐步确立“长三角地区重要的交通枢纽之一”的 交通地位，实现“杭绍都市区内一小时通达”，“绍北 城镇密集区内半小时通达”和“市域一小时交通圈和两 小时旅游圈”的目标。1.211.21重重大交通大交通规规划及建设划及建设1 1.2 22 2总结总结1 1、浙江第一梯队浙江第一梯队,高收入城市高收入城市从整体经济和人口规划来看，是浙江第一梯队城，人均可支配和GDP均是名列前茅，尤其是柯城区。2 2、定位29、杭州都市圈城市副中心定位杭州都市圈城市副中心经济上，融入杭州湾经济圈，向上海、杭州靠拢，区域上主动融入杭州，加快与杭州交通建设。3 3、三区独立发展三区独立发展，柯桥最为突出柯桥最为突出市区柯桥区、越城区、上虞区独立发展，柯桥是经济重区，越城区行政、旅游、文化区，导致房地产市区区 域性，各区不融合。4 4、城市重心往北城市重心往北，沿杭州湾发展沿杭州湾发展从环杭州城市考虑从环杭州城市考虑，绍兴值得进入绍兴值得进入二二、房地产市场研究房地产市场研究262.12.1商商品住宅品住宅市市场分析场分析109537087985896170200040006000 80009864 1000012000030、5000001000000150000020000002500000绍兴市区历绍兴市区历年年商商品品住住宅宅供供求求量量价价走走势势2013年2014年2015年2016年2017年1-3月供应量成交量成交均价120001000080006000400020000350000300000250000200000150000100000500000绍兴市绍兴市区区2016年至今月度商品住宅供求年至今月度商品住宅供求量量价走势价走势1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月2016年2017年供应量成交量成交均价绍兴住宅市场近几年供需平衡绍兴住宅31、市场近几年供需平衡，20172017年年初爆发年年初爆发。绍兴市场因2011-2012年土地供应大，致使2013、2014年供大求，价格企稳，一直徘徊在万元区间。2015-2016年是去库存年，2016年价格涨幅有限，直至2017年供应无法跟上，价格上涨15-20%，尤其是柯桥区，涨幅最大。2.22.2 20162016年年住宅楼盘排行住宅楼盘排行项目名称项目名称板块板块总成交套数总成交套数（套套）总成交总成交面面积积（万万方方）销售均价销售均价（元元/）御香园会稽山4337306911520中海世纪公馆袍江新区693719676282长业天悦城镜湖新区707712157558永成天御湾袍江新32、区671699575976景瑞曦之湖城西603616616439勤业镜悦府镜湖新区517563147907新盛大滩六号院镜湖新区3064976812874望湖名都城东443489929989金地蘭悦城东3914511310164华升南山郡城南1313899212458越城区前几名成交面积越城区前几名成交面积在在6 6-7 7万方左万方左 右右。20162016年绍兴市区商品住宅销售面积前十年绍兴市区商品住宅销售面积前十备注：无柯桥数据2 2.3 3主主力户型力户型面积段2015年2016年成交同比成交套数成交套数80以下394257-35%80-902270269019%90-1009291533、4767%100-1201445187230%120-144407943627%144-180546443-19%180-100019971472-26%21%12%34%15%4%12%成交主力集中在成交主力集中在120-144120-144平方平方、80-9080-90平方平方，且改善比例大于刚需户型且改善比例大于刚需户型。2016年各面积段成交占比分析，120-144方改善户型占比最高达34%，其次是80-90平方刚需户型；100-120平方次改善户型有大幅增长，而别墅户型和高端改善出现下降趋势，但总体来说，改善客户占65%左右，说 明绍兴客户购买能力强。2016年各面积段成交占年各面积34、段成交占比比情况情况分析分析80以下80-9090-100100-120120-144144-180180以上2%201220132014201520162017宗数32435133164出让面积()1181711391327817楼面均价(元/)212723079801886430952000600050004000300020001000越城区和柯越城区和柯桥桥区区土地土地市市场场年年度成度成交交趋势趋势1801601401201008060402002 2.4 4土土地供应地供应分分析析注：以上数据截止到2017年3月31日注：以上数据截止到2017年4月19日近几年土地出让在合理范围内35、近几年土地出让在合理范围内，并逐年下降并逐年下降，但土地楼面价大幅攀升但土地楼面价大幅攀升，后后续续开发商对绍兴市场看好开发商对绍兴市场看好。从年度土地市场从年度土地市场来来看看：2013年以后，市区住宅成交土地逐年下降，即使 2016年，成交量还是减少。但2016年开始楼面价攀升，改写绍兴板块价 格，中心城区达到9500元/平方，柯桥预计2017年上市产品价格将平稳上 扬。楼面均价(元/)22819294 0 8613343 0月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月2016年2017年宗数4 2 0 4 1 0 0出让面积(万方)9 6 0 15 4 0 000 5 0 36、0 0 4 0 00 45 0 0 0 17 0 00 6495 0 0 0 5200 0 070006000500040003000200010000越城区和柯越城区和柯桥桥区区土地土地市市场场月月度成度成交交趋势趋势504540353025201510501 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 320162016年至今的年至今的土土地地市场市场表表现来现来看看：16年上半年土地市场活跃，但2016年 9月后土地市场再次活跃，越城区市中心土地出让出现地王楼面价达9476 元/方，进入进入20172017年祥年祥生生拿拿柯柯桥区桥区三三地地，溢溢价价率率再次再次攀攀升升，37、最最高高达达1 16 64 4%，楼楼 面达面达67416741元/方，将房价推入快速上涨通道。2 2.4 4土土地供应地供应分分析析22738130933212723079801886 5200010002000 267 40002253054300050006000450400350300250200150100500越城区和柯越城区和柯桥桥区区历年历年土土地地市市场成场成交交走势走势201220132014201520162017总体量(万方)楼面均价(元/)381184.46182.32257.38262.721.201.000.800.600.400.200.001.801.60 338、21.631.40450400350300250200150100500越城区和柯桥区历年土越城区和柯桥区历年土地地供应供应可可建面建面积积与住与住宅宅销售销售面面积积比比20122013201420152016总体量（万方）住宅销售量（万方）地楼比注：以上数据截止到2017年3月31日从住宅销售量来从住宅销售量来看看：2012-2016年间，共计去化1206万平方，平均去化241万平方。从地楼比来看从地楼比来看：2012-2014年市区地楼比比较高，2015年开始下降，5年间地楼比108%，趋于平衡。2012年2013年2014年2015年2016年出让宅地宗数(宗)3243513316可建39、宅地总体量(万方)227382309267129住宅销售量（）184.46257.36182.32262.72321.63地楼比123%148%169%101%40%土地供应逐年减少土地供应逐年减少，2012-20162012-2016年年5 5年总地楼年总地楼比比108%108%，处于平衡状态处于平衡状态。2 2.5 5库库存分析存分析区域显性库存（万方）隐形库存（万方）共计库存（万方）2016年月均去化（万方）去化周期（月）备注越城区19215534713.2526.1隐性库存主要集中2016年两地王，将近61万平方，显性库存别墅占 30%左右柯桥区2513315813.511.7柯桥中心40、区域库存少，乡镇、滨海 区销售速度慢库存积压备注：隐形库存根据开工在售项目未取得预售证和未开工土地计算柯桥区显性库存按照在售项目实地考察计算两区全库存为两区全库存为505505万平方万平方，去化周期为去化周期为18.8718.87个月个月，处于合理范围内处于合理范围内；柯桥区由于需求增幅大柯桥区由于需求增幅大，去化周期只有一年去化周期只有一年，因此房价涨幅也高于越城区因此房价涨幅也高于越城区。2.62.6需需求分求分析析：拆迁拆迁拆迁货币安置产生及时需求拆迁货币安置产生及时需求，也是也是20162016年去库存一大功臣年去库存一大功臣，后期还有大量拆后期还有大量拆迁迁。拆迁政策拆迁政策：货币安41、置奖励提高货币安置奖励提高、“房票房票”三区通用三区通用货币化安置奖励达到20%，被征收户可以拿到120%的安置补偿款，可以在整个市区购房，不仅可以购买新建住宅商品 房，还可以购买二手房和非住宅商品房。拆迁计划拆迁计划：20172017年年，全市全市计计划实划实施施城中城中村村拆迁拆迁项项目目7474个个，涉涉及及2627326273户户，拆拆迁迁面积面积727.07727.07万平万平 方米方米，总投资总投资529.38529.38亿元亿元。其其中市中市区区计划计划拆拆迁项迁项目目5858个个，涉及涉及2241222412户户，拆拆迁面迁面积积590.97590.97万万平平方方 米米，计划42、投资计划投资429.65429.65亿元亿元。区域村庄数户数拆迁面积（万平方米）投资估算（亿元）越城区236999112.7784.264袍江开发区10258754.938.57滨海新城13510.6柯桥区98953303.3223.22合计4318574471.97346.654上虞区上虞区越城区越城区柯桥区柯桥区2.62.6需需求分求分析析：拆迁拆迁2.62.6需需求分析求分析：杭绍城杭绍城际际铁路铁路群贤路萧山新区 土地价格3 万/方城际路线柯桥区土6670元/方 房价11000元/方巨大房价差巨大房价差，已存在需求外溢可能性已存在需求外溢可能性，加之杭绍城际铁路建设缩短与杭州时间成本加43、之杭绍城际铁路建设缩短与杭州时间成本。实地调研得出：柯桥金地自 在城，已有一定杭州客户比例，刚需加部分投资。从城际铁路走线分析，杨汛 桥镇、钱清镇、柯桥区群贤 路附近区域受益。杨汛桥 镇钱清镇2 2.7.7 市场市场健康度健康度分分析析城市2016年成交套数（套）2016年成交面积（万方）2016年均价（元/）2016年人均可支配收入（元）房价收入比金华14652164.0789273715924绍兴29280321.8496744683621台州10396139.399813691527湖州20487248.3777573431623嘉兴35246418.274944892615注：计算房价44、收入比的时候，假设房屋面积为100平米从各城市人均可支配收入与房价之间作对比从各城市人均可支配收入与房价之间作对比，绍兴内生需求还是旺盛绍兴内生需求还是旺盛，购买力强购买力强，但但 房价多年未涨房价多年未涨，目前价格偏低目前价格偏低。2 2.8 8重重点房企点房企分分析析房企名称销售总额（亿元）销售占比本地元垄房产15.48114.28海亮地产15.17614.00宝业房产8.6167.95金昌集团8.3977.75华宇集团10.6219.80外地金地集团14.30513.20光明地产12.3211.37龙湖地产8.4687.81景瑞地产8.0537.43世茂集团6.9456.41房企项目名称45、体量（平方米）占比元垄房产新都会8117610%大都会124979龙湾府304175海亮地产御景园900002%宝业房产四季园52500036%新桥风情1380000金昌集团香湖郡1236792%华宇集团兰园1123075%城市之星150000金地集团自在城2166894%光明地产传奇27696814%檀府75000兰山370000龙湖地产原著4000008%景瑞地产望府45000014%曦之湖274487世茂集团天樾2700005%本地与外地品牌房企旗鼓相当本地与外地品牌房企旗鼓相当，外地企业金地外地企业金地、光明深耕多年光明深耕多年，20172017年祥生在柯年祥生在柯桥连拿桥连拿3 3地46、加码地加码。20162016年恒大年恒大、融创以越城区中心位置楼王身份首入绍兴融创以越城区中心位置楼王身份首入绍兴。20162016年年TOP10TOP10房企销售金额房企销售金额占占比比房企项目体量占比房企项目体量占比2 2.9 9小结小结1 1、去库存胜利在望去库存胜利在望，20172017年市场爆发年市场爆发由于土地出让不断缩减和需求上升，需求达到平衡，去库存胜利在望。也是绍兴5年房价未涨的事态改变，2017年出现房 价大幅上涨。2 2、越城区与柯桥表现各不同越城区与柯桥表现各不同越城区由于土地出让过多，但缺乏对上虞和柯桥两区的需求吸引，客户内生，目前来看去化周期还要29个月，但还在合 47、理范围。柯桥目前基本无法可售，所有库存去化周期已不到一年。3 3、多种因素决定需求旺盛多种因素决定需求旺盛城区拆迁力度、同时绍兴本身藏富于民购买力强，加上城际铁路与城区地铁建设与杭州融合度提高，也会增加杭州部分 需求，尤其柯桥区域。4 4、改善户型是需求主力改善户型是需求主力从户型面积成交比率来看，120-144平方改善户型占比最大，同时总改善户型占比达65%，另一个侧面证明绍兴内生需求 的购买还是很强。三三、房地产板块分析房地产板块分析393 3.1 1板板块划分块划分及及特点特点柯桥柯桥中心城区中心城区镜湖镜湖袍江袍江城城西西市区市区城城 东东主要可以划分为以下几个板块主要可以划分为以下几48、个板块：城东城东，城南城南，城西城西，市区市区（内环内环），），袍江袍江，镜镜湖和柯桥区湖和柯桥区。板块板块特点特点城城东东迪荡新城，CBD总部经济城城南南居住组居住组团团，一一路路直直达达市市中中心心，1号号线地铁线地铁规划规划城西城西居住组团，无利好，二绕外市区市区（内环内环）文化旅游区，绍兴市中心柯桥中心柯桥中心国际纺织中心、经济重区镜湖镜湖“城市绿心”，市“行政中心”袍江袍江以高新技术产业为主导的现代化工业新城区高新区高新区 生生态园区态园区东湖、越城区工业区，居住组团 绍兴房价最低城区生态园区生态园区城南城南会稽山会稽山3 3.2 2各各板块客板块客户户地图地图柯桥柯桥镜湖镜湖袍江袍49、江城城 西西市区市区（内环内环）城东城东板块板块客户客户城城东东城东本地改善客户东边乡镇进城客户，如皋埠、陶堰内环外溢客户少部分杭州投资客城城南南拆迁户城南区域外溢客户南边乡镇进城客户，如诸暨、北平镇 鉴湖镇本地客群城西城西西边乡镇进城客户，如福全镇、漓渚镇 本地改善客户、拆迁户城西区域外溢市区市区（内环内环）其他区域富裕阶级 区域本地改善客户柯桥柯桥拆迁户柯桥周边乡镇进城客户本地改善客户，以轻纺产业客户为主部分杭州外溢客户镜湖镜湖拆迁户北部周边乡镇进城客户，斗门、马山镇 市区外溢客户东浦镇本地客户袍江袍江拆迁户周边乡镇进城客户 本地客户产业区员工生态园生态园皋埠镇本地客户刚需园区职工少量市区50、外溢和东边乡镇客户客群区域性强客群区域性强：柯桥和越城区基本柯桥和越城区基本无无客户客户交交集集，越越城各城各区区以区以区域域地缘地缘客客户户，区区域周域周边边乡镇乡镇 进城为主进城为主生态园区生态园区会稽山会稽山城南城南3.33.3主主要板要板块商品住宅销售情况块商品住宅销售情况成交分析成交分析：柯桥市中心柯桥市中心、镜湖新区镜湖新区、袍江新区是成交主要区袍江新区是成交主要区，其次是城南其次是城南、城西城西、城东城东。价格分析价格分析：市区内环售价最高市区内环售价最高达达1615016150元元/方方，但基本无房可售但基本无房可售，其次柯桥中心其次柯桥中心、城东城东。城北城东城南城西会稽山镜51、湖新区袍江新区生态园区市区（环柯桥市中 内）心成交面积75516888820696322501610330643824936158911880610427485124成交均价1434011392101629603159471000768487190161501276018000160001400012000100008000600040002000060000050000040000030000020000010000002016年各区域成交情年各区域成交情况况3.43.4各各板板块商品住宅分面积段情况块商品住宅分面积段情况0%2%0%1%2%68%0%3%25%17%22%17%27%25%52、29%3%0%4%8%4%20%18%6%3%40%8%16%30%14%11%7%16%40%53%39%29%32%34%30%29%0%3%2%3%6%2%5%4%20%7%15%11%9%7%30203%22%43%0%20%40%60%80%100%120%城北城东城南城西镜湖新区袍江新区市区（环内）生态园区会稽山80以下80-9090-100100-120120-144144-180180以上各区户型面积各有侧重各区户型面积各有侧重，城东改善户城东改善户型型120120-144144方占一半以上方占一半以上，城西城西、镜镜 湖湖、袍江各面积占比类似袍江各面积占比类似，同时占比均匀同53、时占比均匀，刚需客户相对多刚需客户相对多。2016年绍兴市区户型面年绍兴市区户型面积积成交成交占比占比3.53.5分分板块库存板块库存显性库存（万方）隐形库存（万方）共计库存（万方）2016年月均去化去化周期（月）城东19.33857.31.4738.9城南9.9413.91.728城西39.04847.041.8725.1镜湖新区15.92035.93.659.8柯桥区8.94149.94.0412.3袍江新区45.461863.463.0121生态园区25.6328.90.9929.19市区（环内）10.316575.310.09-去化周期来看去化周期来看，柯桥区柯桥区、镜湖新城镜湖新城、54、城南相对合理城南相对合理；城区去化周期长城区去化周期长，在售均是销售多年老盘在售均是销售多年老盘，已交付已交付。3.63.6分分板块土地供应板块土地供应20172017供地计划供地计划：柯桥区出柯桥区出让让9 9宗宗地地，总总面面积积为为12911291亩亩；城城西出西出让让1 1宗宗地地，总总面面积积为为100100亩亩；镜湖出镜湖出让让4 4宗地宗地，总面总面积为积为404404亩亩；迪荡迪荡出让出让2 2宗宗地地，总总面积面积为为314314亩亩；袍江袍江出让出让3 3宗宗地地，总总面面 积积550550亩亩。镜湖镜湖袍江袍江迪荡迪荡城西城西宗数地块面积（亩）城西1100镜湖4404迪荡55、2314袍江3550柯桥91291柯桥区柯桥区3.73.7板板块块竞争格局竞争格局5312511381528274011452709504510022150250200各板块房企各板块房企项项目目体量体量（万万方方）世茂集团 景瑞地产 龙湖地产 光明地产 金地集团 华宇集团 金昌集团 宝业房产 海亮地产重点重点房房企基本进入柯桥区企基本进入柯桥区，元垄在柯桥区的市场占有率很元垄在柯桥区的市场占有率很高高22%5%7%9%19%17%20%元垄房产 金昌集团 华宇集团金地集团 光明地产 龙湖地产 景瑞地产柯桥区柯桥区元垄海亮宝业金昌华宇金地光明龙湖景瑞世茂3 3.8 8小结小结热门板块热门板块：56、柯桥中心区域柯桥中心区域、镜湖新区镜湖新区，袍江新区袍江新区，库存小去化周期合理库存小去化周期合理柯桥中心柯桥中心、镜湖新区镜湖新区、袍江新区是目前市区成交主力袍江新区是目前市区成交主力，区域内库存小区域内库存小，去化周期合理去化周期合理，房价上涨速度快房价上涨速度快。城东城东（迪荡新城迪荡新城），），随着房价提高和区域发展随着房价提高和区域发展，区域由纯刚需向改善与高端刚需转变区域由纯刚需向改善与高端刚需转变，块板块热度高块板块热度高，但区域内可上市住但区域内可上市住宅宅土地有限土地有限。城南区域和袍江新区是刚需市场城南区域和袍江新区是刚需市场，袍江以客户区域性和周边乡镇为主袍江以客户区域性57、和周边乡镇为主，城南是城区外溢和乡镇客户为主城南是城区外溢和乡镇客户为主。四四、重点关注板块进入重点关注板块进入策略策略484 4.1 1区区域板块域板块筛筛选选板块理由重点关注板块柯桥区柯桥区临杭州临杭州、城际铁路城际铁路、经经济济水平水平高高、库库存存小小镜湖新区城市发展方向、行政中心、去化量大谨慎关注板块市区（内环）市中心、但地少城南供应少、地铁规划预期袍江区域销售主力区域，去化周合理暂不关注板块城东供应充足，住宅供地少城西配套差去化周期长生态城开发区，离城区远、去化慢4 4.2 2柯柯桥区区位桥区区位柯桥柯桥柯桥西杭州萧山区相邻柯桥西杭州萧山区相邻，距离萧山区中心距离萧山区中心161658、公里公里，距离钱江新城距离钱江新城3030公公 里里。高速至彭埠德胜出口高速至彭埠德胜出口3535公里公里，车程大概车程大概2020分钟分钟。未来城际铁路完工未来城际铁路完工，联通联通5 5号线号线，将与杭州萧山区无缝对接将与杭州萧山区无缝对接。钱江新钱江新城城 30km30km萧山中萧山中心心 16km16km城际铁城际铁路路 链接链接5 5号线号线4 4.3 3柯柯桥区经济桥区经济柯桥区萧山区慈溪市988821063921103271153780201320142015201615124417600418414818849713418213830914309015190120000018059、00016000014000012000010000080000600004000020000元元2013201420152016柯桥区44821468095074154410萧山区44412471955149055712慈溪市41254435264718250828 5000040000300002000010000060000元元柯桥是绍兴经济重区柯桥是绍兴经济重区，全国纺织基地全国纺织基地；人人均均GDGDP P、城镇可支配收入高于萧山城镇可支配收入高于萧山 区区，但但房价不及萧山一半房价不及萧山一半。内生需求的购买力强内生需求的购买力强，房价有上涨空间房价有上涨空间。各城市人均各城市人60、均GDP对比对比各城市城镇人均可各城市城镇人均可支支配配收收入对比入对比备注：百强县前十名对比4 4.4 4柯柯桥区规划桥区规划城市西部相连杭州城市西部相连杭州，北部北部是是C CB BD D中心和轻纺城区体育中心中心和轻纺城区体育中心、南部发展旅游业南部发展旅游业。柯桥区城市空间结构柯桥区城市空间结构：一城三片一城三片、一核两轴一核两轴、环网相扣环网相扣；城中心发展空间有限城中心发展空间有限，南部为山区南部为山区，城市发展向北城市发展向北，东连杭州东连杭州。城区建有自城区建有自身身CBDCBD中心和体育中心中心和体育中心。4 4.5 5柯柯桥区土桥区土地地市场市场2013-20162013-61、2016年出让土地基本年出让土地基本以以乡镇乡镇、滨海滨海区区域为域为主主，柯柯桥桥中心中心区区域供域供应应少少。年份宗数出让面积()其中：城区出 让面积建筑面积()其中：城区建 筑面积楼面均价(元/)溢价率2012年929379316694556949040066818911%2013年237045252914091615972784699210516%2014年4110197411567642319260388397.479802015年18537029569561019365111289.210691%2016年9253599127428.5494874290790.5164320%2062、17年3月4174477152024325332284917.15200138%4.64.6土土地市地市场场近期情况近期情况出让时间地块名称性质占地面积（）容积率建筑面积（）成交价（万元）楼面价（元/）溢价率项目2016/1/14柯岩Q3-5地块商住37221.34839204942350嘉华项目2016/2/24柯桥城区CBD-12地块住宅485212.21067461374212870元垄项目2016/2/24柯桥城区G-21b地块住宅82882.218234243613360元垄项目2016/5/25柯岩I2-A-73地块住宅379501.66072020300334334.37元垄项目63、2016/9/21柯桥城区BF-6a地块商住348262.58706522700260753.92元垄项目2016/9/21柯桥城区E-02b地块商住357942.2787461140014481.36个人2017/1/20柯桥城区G-33地块住宅595412.3136944612004469114.09祥生项目2017/1/20柯桥城区G-47a地块住宅464501.674320501006741162.48祥生项目2017/1/20柯桥城区G-48地块住宅460331.673653488006626158.31祥生项目土地市场主要由元垄土地市场主要由元垄、祥生购买祥生购买，祥生创造今年地王64、祥生创造今年地王，67566756元元/平方平方，开发商重视柯桥中心城区的楼开发商重视柯桥中心城区的楼市市,近期土地溢价率高近期土地溢价率高。4 4.7 7成成交走势交走势20122013201420152016住宅销售面积87.8122.896.45106.25161180160140120100806040200柯桥区域住宅需求稳步柯桥区域住宅需求稳步，有逐年稳定上升区域有逐年稳定上升区域。区域库存为区域库存为158158万万，按按20162016年月均去化量年月均去化量13.513.5万方计算去化周期为万方计算去化周期为11.711.7个个，其中其中：现总库存现总库存为为49.949.965、万平方万平方，以以20162016年月均去年月均去化化4.014.01万方计算万方计算，去化周期去化周期12.312.3个个月月。柯桥区柯桥区2012-2016年年住住宅宅销销售面售面积积（万万方方）4 4.8 8拆拆迁计划迁计划序号项目名称户数拆迁面积（万平方米）1齐贤兴浦村960492柯岩阮三、阮 四、中巷、东 江、茶浜、先 锋村6村3059803华舍湖门村914344华舍沙地王村130633.55湖塘湖塘村103928.36安昌国际村3039.17安昌东昌居57223.48齐贤阳嘉龙村50028.759齐贤高泽村30017.25合计8953303.320172017年年，柯桥区计柯桥区计66、划划实施城中村拆实施城中村拆迁迁项项目目9 9个个，涉涉及及89538953户户，拆拆迁迁面面积积303303万平万平方方米米。4 4.9 9供供地计划地计划序号 地块名称土地性 质地块面积（亩）地块说明1中心城建管 委G-44地块住商78.21近柯桥CBD、体育中心2中心城建管 委G-42地块住商25近柯桥CBD、体育中心3中心城建管 委R-14地块住商170.62纯居住区、临地铁、环水系4中心城建管 委R-15地块住商226.69纯居住区、临地铁、环水系5中心城建管 委R-16地块住商177.15纯居住区、临地铁、环水系6柯岩街道K-02地块（夏 威夷商务中 心）住宅205.88风景区、三67、面环水适合别墅7柯岩街道B-47住宅地块住宅76.31与B-51号地块紧邻8柯岩街道B-51住商地块住商131.3东西狭长地块南向公园一线景观9柯岩街道C-32住商地块住商199.82别墅集中区、临高尔球场合计129020172017年柯桥区供地共年柯桥区供地共计计9 9宗宗，总面积总面积12901290亩亩。体育中心城际地铁祥生地王6741元/方元垄科岩地块3343元/方4.104.10区区域板块域板块筛筛选选板块理由重点关注板块柯桥区临杭州、城际铁路、经济水平高、库存小镜湖新区镜湖新区城市发展方向城市发展方向、行政中行政中心心、去去化化量大量大谨慎关注板块市区（内环）市中心、但地少城南供应68、少、地铁规划预期袍江区域销售主力区域，去化周合理暂不关注板块城东供应充足，住宅供地少城西配套差去化周期长生态城开发区，离城区远、去化慢4 4.9 9供供地计划地计划序号 地块名称土地性 质地块面积（亩）地块说明1中心城建管 委G-44地块住商78.21近柯桥CBD、体育中心2中心城建管 委G-42地块住商25近柯桥CBD、体育中心3中心城建管 委R-14地块住商170.62纯居住区、临地铁、环水系4中心城建管 委R-15地块住商226.69纯居住区、临地铁、环水系5中心城建管 委R-16地块住商177.15纯居住区、临地铁、环水系6柯岩街道K-02地块（夏 威夷商务中 心）住宅205.88风景69、区、三面环水适合别墅7柯岩街道B-47住宅地块住宅76.31与B-51号地块紧邻8柯岩街道B-51住商地块住商131.3东西狭长地块南向公园一线景观9柯岩街道C-32住商地块住商199.82别墅集中区、临高尔球场合计129020172017年柯桥区供地共年柯桥区供地共计计9 9宗宗，总面积总面积12901290亩亩。体育中心城际地铁祥生地王6741元/方元垄科岩地块3343元/方4.114.11镜镜湖新区湖新区区区位位镜湖新区绍兴市市级行政中心绍兴市市级行政中心，绍兴向北发展重心之一绍兴向北发展重心之一，同时起到联通柯桥同时起到联通柯桥、袍江新区的功能袍江新区的功能。域，现有水现有水域面积域面70、积16.8平方公里平方公里，占辖区总面积的占辖区总面积的22.1%，犭央 犭茶湖为绍兴市最大的天然淡水湖。镜湖湿地为省内首个国家 级城市湿地公园，地处镜湖新区的中心区域，总面积15.6平方 公里，被誉为绍兴大城市的“生命之肾”和“天然氧吧”。绍兴中心城市生态绿心绍兴中心城市生态绿心，镜湖新区是江南水乡的经典之地，境内河道密布，湖泊众多，向有“水乡泽国”的美誉，是绍虞平原上水网最为稠密的地袍江新区柯桥区越城中心区4.124.12镜镜湖新区湖新区规规划划规划目标规划目标：绍兴中心城市的行政管理中心区绍兴中心城市的行政管理中心区、生态功能调节区生态功能调节区、城市休闲城市休闲旅旅 游观光区和服务全市71、的中央智力区游观光区和服务全市的中央智力区。空间结构空间结构：“两核两核、八屿八屿”两核两核：湿地核心和水城核心湿地核心和水城核心八屿八屿：高铁屿高铁屿、高教屿高教屿、东浦屿东浦屿、大树江屿大树江屿、家私城屿家私城屿、大滩屿大滩屿、梅梅东东 屿屿、湖东屿湖东屿功能分区功能分区：六大功能区六大功能区，综合配套服务区综合配套服务区、环湖生态休闲区环湖生态休闲区、高铁科高铁科教教 区区、东浦古镇保护区东浦古镇保护区、现代服务业发展区现代服务业发展区、居住综合区居住综合区 2月8日，浙江省发展改革委正式发布省发展改革委关于 绍兴市城市轨道交通1号线一期工程试验段可行性研究报告 的批复，透露了更多绍兴地72、铁的细节。绍兴市城市轨道交通1号线主线起于迪扬路站（不含），终 点为鉴湖镇站，路线长24.2公里，全为地下线，设车站18座；支线起于柯桥客运站，终点为站前大道站，线路长7.1 公里，全为地下线，设车站6座。本次实施试验段工程为镜 湖 中心站-火车站站，路线长4.5公里，全为地下线，设车站 4座（换乘站1座），平均站间距1.5公里；同期实施镜湖中 心站，为1号线主线、2号线和预留线换乘站。本试验段工程，是绍兴市城市轨道交通1号线一期工程的关 键节点工程，先行实施可为绍兴市城市轨道交通1号线全线 施工提供经验。1、省发改委批复绍兴地铁1号线试验段工程，工期4年投资约28.5亿。绍兴市城市轨道交通173、号线一期工程（试验段）线路走向示意图（图中红色线条）4.134.13中中心区域心区域轨轨道交通道交通规规划划1 1、2 2号双地铁规划号双地铁规划，1 1号在中心区域有号在中心区域有3 3个站点个站点，分别是奥体中心站分别是奥体中心站、镜湖中镜湖中心站心站、风林路站风林路站；1 1号线西接杭绍城际铁路号线西接杭绍城际铁路。62体育中心体育中心绍兴市政府绍兴市政府镜湖乐园镜湖乐园佳源广场佳源广场行政中心行政中心图书馆图书馆科技馆科技馆金融保险总部金融保险总部越商总部越商总部镜湖广场镜湖广场镜湖儿童公园镜湖儿童公园梅山湿地公园梅山湿地公园4.144.14中中心区域心区域公公建建镜湖新区核心集中绍兴74、最优质公建镜湖新区核心集中绍兴最优质公建：奥体中心奥体中心、镜湖乐园镜湖乐园、图书馆图书馆、科技馆科技馆、绍兴市民绍兴市民中中 心心、镜湖儿童公园镜湖儿童公园。4.154.15供供求量价求量价走走势势5143 12267 100671000714000 120001400000120000010000008000006000004000002000000201320142015201610663 10000800060004000200002017年3月镜湖新镜湖新区区商商品住宅年品住宅年度度供供求求量价走势量价走势供应量成交量成交均价1400012000100008000600040002075、00060000500004000030000200001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2017年镜湖新区商镜湖新区商品品住住宅宅月月度度供供求求量价量价走走势势2016年供应量成交量成交均价镜湖新区镜湖新区20132013、20142014年是上市高峰期年是上市高峰期，去化量因上市减少而减少去化量因上市减少而减少，库存主要积压在别库存主要积压在别 墅墅，刚需户型去化良好刚需户型去化良好。目前总库存目前总库存35.935.9万平方万平方，按照按照20162016年的月均去化量年的月均去化量3.653.65万方计算万方计算，去化周期为去化周期为10176、0个月个月。644.164.16镜镜湖新区湖新区土土地市场地市场出让时间地块名称性质（平出让面积方米）容积率建筑面积（平方米）（元成交楼面价/平方米）溢价率(%)项目2011/10/19 镜湖新区绍齐公路A地块商住165811.2198974548.4250.83汤成项目2012/08/13 镜湖新区中心区5号地块商住54291.72.6141158.423230.410屹男项目2012/12/05镜湖新区JH-07-02号商住795862.51989651869.670长业项目2012/12/28镜湖新区裕民路1号商住1104921.4154688.82424.220景瑞项目2013/01/77、30镜湖新区大树江3号商住645722.51614301870.770裕隆，勤业，东 美项目2013/02/28 镜湖新区中心区4号地块商住1628712.3374603.33630.50佳源项目2013/10/29镜湖新区中心区3-5号地 块商住784181.4109785.26120.950越发项目2015/12/15镜湖新区中心区8-2号地 块商住1051481.8189266.223539.990农工商项目2015/12/15镜湖新区中心区8-4号地块商住548141.687702.43648.70农工商项目镜湖镜湖2011-20152011-2015年共出让年共出让9 9块用地块用地78、，从从20162016年至今未成交土地年至今未成交土地。4 4.1 17 7供供地计划地计划地块名称土地性质地块面积（亩）地块说明镜湖中心区8-5号地块居住、商业102镜湖中心区域三面环水地铁镜湖中心区8-6号地块居住、商业87镜湖中心区域 三面环水、地铁杭绍台高速 公路附近待 开发地块居住97周边有待成熟、地铁中心区3-5号 地块居住、商业118.00镜湖中心区域，临奥体中心三面环水、地铁合计40420172017年镜湖新区供地共年镜湖新区供地共计计4 4宗宗，总面积总面积404404亩亩。体育中心地铁1号线4.184.18重点关注板块综合进入策略及建议重点关注板块综合进入策略及建议柯桥区立品牌品质标杆镜湖区立品牌 市场占有别墅+公寓土地同时拿城际铁路区域三块地，是融信品牌萧 山自然延伸；柯桥区富裕阶层多，拿柯岩区别墅地，建品质标杆，同时有丰厚利润融创、恒大以中心城区地王势头进入 越城区，而现中心城区无地出让。建议：同时取得中心8-5、8-6两地，大盘运作，利用板块、水系优势，建 立品牌。越城和柯桥是两个独立区域越城和柯桥是两个独立区域，需要需要柯桥区+镜湖新区同时进入