1、运营入门工具之：报建及验收知识运营入门工具之报建与验收知识（适用于郑州市）2020 年 9 月运营入门工具之：报建及验收知识小序小序首先，感谢在本成果编制过程中给予了大力支持的各位内外部大咖们！没有他们的无私分享，成果质量将大打折扣！现就成果的学习使用做如下提示：一、实际业务总在动态调整一、实际业务总在动态调整。在实际操作中，一些节点及流程是动态调整的，在实际业务开展前，务必到政府主管部门咨询最新要求，避免经验主义误事。二、各节点敏感点统计不足二、各节点敏感点统计不足。因阅历浅，过程资料匮乏，节点的敏感点梳理是很不全面的。其实无论是报建、还是验收，重要的是尽可能依据规范设计、施工，任何一处不符2、合规范之处都可能在推进中产生障碍。三、各节点工期为正常工期三、各节点工期为正常工期。工期只是个一般化参考，具体需结合外部资源的整合能力而定。能力强，则可能缩短到“不可想象”，能力弱，则可能拖延到“不可想象”。例如：过往，曾有标杆实现了第一天竣验，第二天取质监报告，第三天取备案表的“不可想象”；当然，也有项目交付数年尚未完成产权登记最后，强调一点：若您发现文中存在错误或过时之处，敬请及时反馈，以便尽快更正，避免持续地“贻害众生”。编制：云之鹰运营入门工具之：报建及验收知识目录目录第一章 节点全景图.11.1 前期报建节点全景图.21.2 验收交付节点全景图.3第二章 前期报建知识汇.42.1 建3、设用地规划许可证.52.2 不动产登记证（土地证）.202.3 建设工程规划许可证.272.4 建筑工程施工许可证.582.5 商品房预售许可证.71第三章 验收交付知识汇.873.1 主体及分项工程验收.883.2 配套工程验收.1063.3 竣工验收.1143.4 竣工备案.1163.5 产权办理.124附章 快开盘指导.128附 1 快开盘路径图.129附 2 快开盘指导工期与实现策略.130运营入门工具之：报建及验收知识1第一章 节点全景图1.1 前期报建节点全景图1.2 验收交付节点全景图运营入门工具之：报建及验收知识21.1 前期报建节点全景图前期报建节点全景图2017 版运营入门4、工具之：报建及验收知识31.2 验收交付节点全景图验收交付节点全景图2017 版运营入门工具之：报建及验收知识4第二章 前期报建知识汇2.1 建设用地规划许可证2.2 不动产登记证（土地证）2.3 建设工程规划许可证2.4 建筑工程施工许可证2.5 商品房预售许可证运营入门工具之：报建及验收知识52.1 建设用地规划许可证建设用地规划许可证运营入门工具之：报建及验收知识6建设用地规划许可证2.1.1摘牌外部主管部门国土资源局，网址：http:/ 份）。所有复印件加盖单位公章，单位资料两页以上须加盖骑缝章。提交资料应是具有法人资格的合法有效证件或者合法的自然人居民身份证件。（不同辖区不同地块的申5、报资料一般有个性化要求，需根据宗地要求准备资料）运营入门工具之：报建及验收知识7经办流程出让流程：出让流程：土地出让信息发布申请竞买缴纳保证金获得竞买资格在竞价期报价竞价取得网上竞得证明报资料办理资格后审查（取得资格批复文件）签订土地成交确认书。缴纳保证金流程：缴纳保证金流程：在系统竞买过程中选择银行得到保证金账号打印保证金账号回执通过银行往保证金账号交纳足额保证金，可分多次交纳系统确认申请人已经交纳足额保证金后，自动为申请人颁发竞买资格。工期与抢工策略工期：工期：从挂牌至签订成交书约需 35 天：挂牌竞买期（申请 30 天/20工作日+后延 2 工作日竞买）成交签订土地成交确认书（2 工作日6、内）。抢工策略抢工策略：挂牌竞价期既定，可在签订土地成交确认书环节压缩工期：提前准备申请资料，争取竞得土地后当天能通过审核，签订成交书。输出成果土地成交确认书。敏感点、风险点提示安置配地：要协调尽量设置出让条件，避免土地被抢；或时刻关注报名情况，及时劝退报名企业。参与拍地前需详细了解地块的背景信息（是否是城改配地、有无出让条件等），瑕疵信息（有无高压线穿过、是否是古墓高发地区、有无难以协调拆除的军事构筑物/光缆等），必要时实地考察，避免拿地后长期无法开工或额外成本投入。提前调查统计分析周边土地成交价格，争取熔断后报出相对合理的房价或地价。纯招拍挂地要做好竞地价和竞房价两手准备，建立速算模型便于7、快速决策。运营入门工具之：报建及验收知识8相关标准城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。郑州市国有建设用地使用权网上挂牌出让交易管理办法。郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知。郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法。河南省国土厅关于印发宅基地复垦券交易细则的通知。关于我省之基地复垦在全省域内公开交易全力支持易地扶贫搬迁等工作有关问题的通知。郑州市关于贯彻落实河南省宅基地复垦券在省域内公开交易全力支持易地扶贫搬迁等工作有关问题的通知（涉及复垦券）。备注郑州各区土地交易全部网挂。竞拍保证金一般要求按照土地出让起始价缴8、纳。从 2017 年 1 月 15 日起，郑州市土地竞拍人必须提前购买与土地同等新增面积的复垦券，才能参与土地竞买。经开区、郑东新区实行地价熔断后竞房价机制；其他实行地价熔断后最后一次报价机制。详见郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法。运营入门工具之：报建及验收知识9建设用地规划许可证2.1.2土地合同签订外部主管部门国土局。启动条件土地成交确认书。申报资料土地成交确认书。企业相关资料。经办流程即时办理。工期与抢工策略10 工作日。一般要求签订土地成交确认书后 10 工作日内签订土地合同，合同签订后 10 工作日内完成剩余土地款支付，签合同后一定时限内（如 3 个月内）9、按承诺标准完成交地。输出成果国有建设用地使用权出让合同。敏感点、风险点提示土地合同签订日期可根据土地款筹备情况，若已备好急着开工，则尽快完成合同签订；或按约定的底线日期缴纳。一般约定签订合同后一年内须取得施工证，取得施工证后一个月内须动工，取得施工证后两年内竣工。运营入门工具之：报建及验收知识10法规规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关10、部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。相关标准土地管理法。城市房地产管理法。运营入门工具之：报建及验收知识11建设用地规划许可证2.1.3缴纳出让金外部主管部门土地交易中心财务处。启动条件土地合同签订。申报资料土地出让合同。经办人及法人资料等。经办流程提报资料交易中心领取缴费通知书交易中心财务处盖章缴费转账交易中心盖章。工期与抢工策略1 工作日。输出成果电子发票。敏感点、风险点提示出让金缴纳有时限限制，勿延迟缴纳。相关标准国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知。运营入门工具之：报建及验收知识12建设用地规划许可证2.1.4注册公司外部主管部门工商局、税务局等11、。启动条件公司章程、相关任命文件等资料准备齐全。申报资料名称核准：1、全体投资人签署的企业名称预先核准申请书2、全体股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。工商登记：1公司登记（备案）申请书。2指定代表或者共同委托代理人授权委托书及指定代表或委托代理人的身份证件复印件。3 全体股东签署的公司章程。4 股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。5 董事、监事和经理的任职文件（股东会决议由股东签署，董事会决议由公司董事签字）及身份证件复印件。6 法定代表人任职文件（股东会决议由股东签署，董事会决议由公司董事签字）及身份证件复印件。7 住所使用证明。8企业名称预先核准通知书。刻章：营业执照副本12、法定代表人身份证、委托书等。经办流程名称预先核准（资料齐全，即时办结）工商登记（五证合一）7 工作日刻章国地税信息登记办理银行开户。输出成果公司证照、公章等。运营入门工具之：报建及验收知识13相关标准关于加快推进“五证合一、一照一码”登记制度改革的实施意见。运营入门工具之：报建及验收知识14建设用地规划许可证2.1.5开发资质办理（暂定级）外部主管部门房管局。启动条件执照、专业职称证资格证数量齐全。申报资料房地产开发企业资质申报表。工商营业执照正、副本。委托书。企业法定代表人任职文件和身份证明、总经理任职文件(原件)和身份证明，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(原件）。当年企业在册人员13、统计表，专业技术人员统计表，资格证书、身份证、社会保险缴纳凭证。固定办公经营场所及相应的技术装备证明。外商投资设立的房地产开发企业除提供以上 1 至 6 项材料外，还须提供对外经济贸易行政主管部门的批准文件。其他需要提供的材料提供以上需要的所有材料及同步网上注册登记并录入信息。专业人员信息编辑过程中需录入以下证件的扫描件（提前收集做好备份）：1)身份证原件扫描件；2）职称证书原件扫描件；3)专业人员电子版相片；4)劳务合同扫描件原件；5）社保证明原件扫描件。经办流程运营入门工具之：报建及验收知识15资料齐全网上资料填写书面材料提报大厅窗口受理初审资料并出具审批意见勘验现场初审副处长复审主管副局14、长审批发证、归档。工期与抢工策略30 工作日。可委托专业的第三方资质办理单位协助办理，加快办理进度。输出成果资质证书。敏感点、风险点提示工程师资格证不能同时在郑州市两家单位挂靠。相关标准城市房地产开发经营管理条例。房地产开发企业资质管理规定。关于进一步规范房地产开发企业资质管理工作的通知。备注暂定级资质房管局办理，其他需审批至省住建厅并上会。运营入门工具之：报建及验收知识16建设用地规划许可证2.1.6发改委备案（投资项目备案）外部主管部门区发改委，网址：http:/ 1 亿以内现场工作人员查看，投资规模超 1 亿主管副局长查看）信息录入系统区发改委审批区政府规划科审批市发改委城市发展处审批处15、长等签审完成备案。工期与抢工策略10 工作日。申请表需填报经济技术指标表中的数据，不要求与报规划完全一致，可在方案基本确定后即可办理。输出成果运营入门工具之：报建及验收知识17河南省企业投资项目备案确认书。相关标准河南省企业投资项目备案办法。运营入门工具之：报建及验收知识18建设用地规划许可证2.1.7用地证取证外部主管部门规划局。启动条件发改委备案完成。申报资料申请书。法定代表人或委托代理人身份证明材料；委托代理的授权委托书。营业执照、事业单位法人证书或组织机构代码证。国有土地使用权出让合同。建设工程批准、核准或备案文件（发改委备案）。现状地形图（宗地图）。复印件均需核对原件。经办流程宗地图16、：签订地形图测绘合同规划局下测绘院测量出图纸（3 至 5天）。用地证：提报材料材料预审看现场公示 7 工作日审批领证。工期与抢工策略从签土地合同至用地证取证需 30 天（若有资质影响）。输出成果建设用地规划许可证。敏感点、风险点提示运营入门工具之：报建及验收知识19宗地图和控规数据可能不一致，需协调处理。相关标准城乡规划法备注用地证公示采取政府网站和建设项目现场方式进行。批前公示期一般为 7 个工作日。用地证自核发之日起满一年，建设单位未申请建设用地使用手续的，用地证自行失效。确需延期的，应当在期限届满三十日前向规划局提出申请，经批准可延期一次，延期期限不得超过六个月。运营入门工具之：报建及验17、收知识202.2 不动产登记证（土地证）不动产登记证（土地证）运营入门工具之：报建及验收知识21不动产登记证（国土）2.2.1用地批复外部主管部门国土局。启动条件用地证取证、土地出让金缴纳完成取得正式发票。申报资料土地出让金发票。建设用地规划许可证。委托书和受委托人身份证明。企业法人证明、执照等。经办流程由土地交易中心经办人负责批复工作的办理，时长为 5 个工作日。工期与抢工策略5 工作日。输出成果批复文件。相关标准中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。土地登记办法。河南省工业用地招标拍卖挂牌出让实施细则。备注运营入门工具之：报建及验收知识22工业用地需提供环评报告及发改委备案文18、件；教育用地需提供发改委备案文件。运营入门工具之：报建及验收知识23不动产登记证（国土）2.2.2税费缴纳（契税等）外部主管部门土地交易中心。启动条件用地批复。申报资料缴纳申请表。土地出让合同。用地批复等。经办流程提报资料缴纳审核出票。工期与抢工策略1 工作日。输出成果缴税凭证。相关标准中华人民共和国契税暂行条例。财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知。河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知。备注运营入门工具之：报建及验收知识24根据关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土19、地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得土地使用权的，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。运营入门工具之：报建及验收知识25不动产登记证（国土）2.2.3土地证取证外部主管部门不动产登记中心（国土局直属单位）。启动条件税费缴纳完成。地籍调查完20、成。申报资料申请表。出让合同。用地批复。出让金正式发票、契税凭证。地籍调查表、宗地图等。执照、代码证。法人代表证明。经办流程领取正式发票（契税后 1-2 天）市局用地批复（5 工作日）宗地图、地籍调查表（批复后 1-2 工作日）地籍处审查（2-3 工作日）出征工期与抢工策略从用地批复至出征需一周。输出成果不动产登记证（土地证）。相关标准运营入门工具之：报建及验收知识26不动产登记操作规范（试行）。不动产登记暂行条例。郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告。郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局关于建立房屋交易和不动产统一登记协作机制的通知。运营入门工具之：报建及验收知21、识272.3 建设工程规划许可证建设工程规划许可证运营入门工具之：报建及验收知识28建设工程规划许可证2.3.1地名批复外部主管部门郑州市民政局。郑州地名网：http:/ 尺寸+（设计院）工程设计出图专用章。项目鸟瞰图，彩色 A4 尺寸。现场照片，彩色 A4 尺寸。经办流程1.政策咨询。申请人在正式办理名称申报前，可对拟申请的居住区或建筑物名称及办理程序等事项进行免费查询、咨询。咨询电话：67172379。2.提出申请。申请人在新建居住区或建筑物的项目立项规划，并取得运营入门工具之：报建及验收知识29建设用地规划许可、国有建设用地使用权等合法手续时，向地名管理部门提出名称申请，并提交相关材料。22、3.受理审核。地名管理部门受理申请后，依据国家有关法规、规章和政策规定，通过实地踏勘、调查论证等程序，对新建的居住区或建筑物的备案名称予以审核。4.研究备案。地名管理部门以会议等形式对申请人提出的居住区或建筑物名称进行研究，并通过郑州地名网进行公示（公示期 5 天）后做出备案决定。5备案批复。地名管理部门对依法批准的居住区及建筑物名称制发备案通知，通知申请人领取文件。申请人在申办居住区及建筑物的其他事项中，均应以批准的地名为准。工期与抢工策略20 工作日。暂未取得土地证可用出让合同代替。输出成果关于使用“XXX”备案名称的通知。敏感点、风险点提示避免使用地名管理规定中明令禁止使用的字眼儿，如“23、环球、国际、皇、御、帝、豪、国、邦、洲、市、区、镇、海、岛、街、门、世家”等，详见郑州市城镇住宅区及建筑物名称管理规定。相关标准河南省地名管理办法。郑州市地名管理规定。郑州市城镇住宅区及建筑物名称管理规定。运营入门工具之：报建及验收知识30建设工程规划许可证2.3.2环评（建设项目环境影响评价文件审批）外部主管部门环保局。启动条件土地证、方案（不用批复）。申报资料申请书。建设项目环境影响评价文件（报批版）。下一级环境保护行政主管部门审查意见。建设项目主要污染物总量指标备案表。法人身份证复印件。企业名称预先核准通知书或企业法人营业执照。河南省企业投资项目备案确认书或项目建议书的批复或可行性研究批24、复或政府投资计划等立项文件。符合环境保护规划、土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划、水资源保护规划以及环境功能区划要求的证明文件（规划部门选址意见或土地部门预审意见）。行业主管部门预审意见(有行业主管部门的)。技术评估意见（需要技术评估的项目）。备注：涉及南水北调饮用水源保护区的需提供南水北调部门意见；涉及水土流失重点预防区和重点治理区的需有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。经办流程运营入门工具之：报建及验收知识31环评公司评价出报告（从启动至报告 20 至 30 天）环保局受理专家评审会（3 日）公示（10 工作日）审核（2 日）下发批复。工期与抢工策略从受理至批复 20 天。应25、协调提前定环评公司，启动环评。输出成果环评报告的批复。相关标准中华人民共和国环境保护法。中华人民共和国环境影响评价法。郑州市人民政府关于印发郑州市控制扬尘污染工作方案的通知。大气污染物综合排放标准。饮食业油烟排放标准。建筑施工场界环境噪音排放标准。声环境质量标准。污水综合排放标准。运营入门工具之：报建及验收知识32建设工程规划许可证2.3.3交评（交通影响评价）外部主管部门规划局。启动条件方案上会后基本确定。申报资料规划设计条件通知书。项目总平图 cad。项目地面或者地下各层的机动车、非机动车布局详图 cad。项目方案的设计说明。项目建设开发计划。项目效果图、鸟瞰图。项目自身简介。项目内部机动26、车、非机动车、行人、消防通道的交通流线分析图。经办流程方案上会通过区规划局出对接单给市规划局市局交研中心受理下发至经办人我方委托交评公司评价（3 家可选）出报告（15 至 20 天）交评单位内部审核（7 天）交研中心审核（3 天）报市规划局出红头批复（3 天，过程中有意见需修改，无专家评审环节）。工期与抢工策略45 天。方案基本确定前，协调区规划局提前开具对接单；审批环节紧盯，时运营入门工具之：报建及验收知识33间有缩短空间。输出成果交通分析报告交通规划意见敏感点、风险点提示出入口位置、地下车位一定量后需要 3 个出入口对交通流量的评价，若很拥堵，会要求降低容积率或拓宽道路（占用用地）。相关标27、准CJJT141-2010 建设项目交通影响评价技术标准。郑州市交通影响分析(评价)编制管理暂行办法。运营入门工具之：报建及验收知识34建设工程规划许可证2.3.4文勘外部主管部门文物局。启动条件总平图（设计盖章即可）。申报资料千分之一航测图。规划总平面图。规划总平面图电子版。经办流程申报文物局报件大厅审核勘验现场出具文堪协议书（双方盖章）进场文勘制作勘探报告文物局审批取得文勘报告。工期与抢工策略30 天。可先行委托设计院出具暂定总平图用于大厅资料报送；一般会要求场地全勘。输出成果文勘报告、考古发掘备案意见书。敏感点、风险点提示若地下存在文物，考古约需 2 个月。相关标准运营入门工具之：报建及28、验收知识35中华人民共和国文物保护法。河南省文物钻探管理办法。运营入门工具之：报建及验收知识36建设工程规划许可证2.3.5日照及指标复核外部主管部门审查单位、规划局。启动条件方案确定。（惠济：方案批复后一周完成日照指标复核）申报资料总规图，带经济技术指标。成套设计图纸的电子文档。（平立剖、日照分析图等）。经办流程方案确定选择核算单位签订合同规划局发送至核算单位计算日照及指标出图。工期与抢工策略15 天。报规方案及图纸完成后，可先协调做测算；若上会后有重大面积、楼位置调整，需重新做。输出成果签章图纸。敏感点、风险点提示方案设计前需充分调研项目周边建筑情况，包括违建。项目楼高及位置设计应充分考虑29、日照影响。若必定影响周边居民日照，需被影响住户签字同意。运营入门工具之：报建及验收知识37相关标准GB 50352-2005 民用建筑设计通则。GB 50180-93 城市居住区规划设计规范。GB50096-1999 住宅设计规范。GB/T 50947-2014 建筑日照计算参数标准。GBT 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范。备注托儿所、幼儿园的主要生活用房，应能获得冬至日不小 3h 的日照标准；小学、中学教学楼应满足冬至日不小于 2h 的日照标准。老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，疗养院半数以上的病房和疗养室应能获得冬至日不小于 2h 的日照标准。医院（含社区卫生服务中心）30、病房楼应满足冬至日不小于 2h 的日照标准。每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。住宅日照标准应符合下表的规定：气候区划/VII 气候区气候区/气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数(h)231有效日照时间带(h)816915计算起点底层窗台面备注：气候分区参见“建筑气候区划”。运营入门工具之：报建及验收知识38建设工程规划许可证2.3.6方案批复（取得复函或纪要并图纸签章）外部主管部门规划局。启动条件报规文本/图纸设计完成。申报资料办理方案审批的申请。建设工程复函审批表。规划设计条件复印件。规划方案专家评审31、会议纪要复印件。电子光盘。规划设计方案文本图册。日照分析图。户型面积配比表。公司资料(营业执照、资质证书、组织机构代码证、税务登记证)。经办流程申报（三套方案，一主二陪）规划局初审专家会（根据意见修改）区规划局会审定（根据意见修改）取得复函图纸签章。惠济（无专家会）：申报受理区规划局开会（每周一次）调整方案回复或二次上会与规划局就方案调整达成一致意见并调整完毕图纸签章。工期与抢工策略运营入门工具之：报建及验收知识3930-60 天。方案需满足规范要求；针对规划局审查意见快速调整；报建能力与内部资源支持。输出成果复函或会议纪要。敏感点、风险点提示主要依据规范、控规和郑州市城乡管理技术规定审核，楼32、间距、退界、车位配建、配套设施要符合要求。惠济区要求在退界规范的基础上加退两米，且按建筑的最外轮廓线退。注意海绵城市要求及绿色建筑要求。备注惠济区无专家会评审环节，直接上规划局会议，但耗时较长，需 4 个月以上。运营入门工具之：报建及验收知识40建设工程规划许可证2.3.7地勘外部主管部门无。启动条件楼位基本确定（方案完成）。申报资料总平面图。地勘布点图。经办流程签订合同现场具备作业条件勘探出报告。工期与抢工策略30 天。一般现场勘探后 10 天可协调出中间报告，以抢桩图和施工图设计。输出成果地勘报告。敏感点、风险点提示现场勘探中工程人员需做好过程监督，避免勘探单位偷工减料。相关标准CJJ 533、7-2012 城乡规划工程地质勘察规范。GB 50021 岩土工程勘察规范。JGJ72-2004 高层建筑岩土工程勘察规程等。运营入门工具之：报建及验收知识41备注地勘后才能出桩基施工图，做抗震审查，推进施工图设计。地勘结果取得后，需结合地质条件，评估是否需试桩，若需则提前打测试桩。运营入门工具之：报建及验收知识42建设工程规划许可证2.3.8抗震审查（建设工程抗震设防要求确定）外部主管部门地震局。启动条件总平图盖章（规划局）。申报资料抗震审批表（大厅窗口领取）。经办人委托书(原件)及经办人身份证（复印件）。总平图（原件）。建设场地岩土工程勘察报告（原件 1 份）。建设场地地震安全性评价报告（34、地震动参数复核报告或地震勘测报告）（原件 1 份）。建设单位资质证明（复印件）。规划用地许可证（复印件）。营业执照正副本（复印件）。组织机构代码证（复印件）。经办流程与指定单位签合同付款评价出报告（7 天）报地震局受理审查取得抗震设防要求确定书。工期与抢工策略从地震局受理至取得确定书，地震局承诺 3 个工作日。可协调在总平盖章前办理。运营入门工具之：报建及验收知识43输出成果抗震设防要求确定书。相关标准河南省防震减灾条例。中华人民共和国防震减灾法。河南省实施地震安全性评价管理条例办法。郑州市建设工程抗震设防要求管理办法。运营入门工具之：报建及验收知识44建设工程规划许可证2.3.9人防核定、批35、复外部主管部门人防办。启动条件方案基本确定（不上会也可），人防图。申报资料防空地下室建设设计要求审查申报表（技术部提供相关数据）。申报材料目录（用 A4 纸打印，标明建设单位、项目名称、申报期次，并加盖公章）。建设单位法人授权委托书，委托代理人身份证复印件。建设单位法人代表身份证复印件。建设单位机构代码复印件。建设单位营业执照复印件。建设单位资质证书复印件。建设项目土地证复印件或其他能够证明土地权属的文件。建设项目民用建筑设计文件：申报图纸目录（用 A4 纸打印并加盖单位公章）；总平面图、建筑设计说明、经济技术指标；单体建筑首层平面图、标准层平面图、地下室（含地下空间）平面图、基础平面图、主剖36、面图、正立面图各一张。建设项目总平面图（A4 或 A3 纸打印），本次申报单体建筑楼号位置用浅灰色填充标明，拟建防空地下室位置边线用细斜线填充标明；标明项目周边道路（无道路侧标示毗邻建筑物）。提供以上两项所有图纸 autoCAD 格式的电子文件光盘。运营入门工具之：报建及验收知识45经办流程提供图纸及相关资料报送人防办审核，上会研究（7 个工作日）审批取得人防要点核定书报送人防施工图纸（图纸设计7-10个工作日）相关审图资质的审图机构进行审图修改审核，出具审图合格证人防办下设的设计院复核经办人负责流程及签字（4 个工作日）取得人防图纸备案批准书。工期与抢工策略40 天。方案批复前，提前启动；人37、防上会、人防图设计时间有压缩空间，在办理中应加大跟催力度。输出成果人防要点核定书、人防图审合格证、人防图纸备案批准书。敏感点、风险点提示人防面积、人防图需核算准确，人防面积需符合规定或略大。超过一定规模要求上专家会。相关标准GB50098-2009 人民防空工程设计防火规范。GB50225-2005 人民防空工程设计规范。GB50038-2005 人民防空地下室设计规范。河南省实施办法。河南省关于规范人防工程建设有关问题的通知。郑州市人民防空工程建设维护使用管理办法。郑州市关于贯彻落实人防建设有关收费问题的通知。郑州市关于调整防空地下室易地建设收费标准的通知等。运营入门工具之：报建及验收知识438、6备注郑州市人防审批对地下室面积的相关标准要求：郑州市人防审批对地下室面积的相关标准要求：1新建 10 层（含）以上或者基础埋置深度超过 3 米（含）以上的民用建筑，按地面首层建筑面积建 6 级以上防空地下室。2新建除一款规定和居民住宅以外的其他新建民用建筑，按地面总建筑面积的 4%修建 6 级以上防空地下室。3新建除一款规定以外的新建（包括翻新）居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室。郑州市人防易地建设费缴纳标准：郑州市人防易地建设费缴纳标准：1新建 10 层（含）以上或者基础埋置深度超过 3 米（含）以上的民用建筑，按地面首层建筑面积建 6 级以上防空地下室；易地建设费按39、应建防空地下室 1900 元/。2新建除一款规定和居民住宅以外的其他新建民用建筑，按地面总建筑面积的 4%修建 6 级以上防空地下室；易地建设费按应建防空地下室面积 1900 元/。3新建除一款规定以外的新建（包括翻新）居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室；易地建设费按地上建筑面积 60元/。以下类型的项目可以减免人防易地建设费：以下类型的项目可以减免人防易地建设费：1新建幼儿园、学校教学楼、养老院,以及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑予以减半收取。2享受政府优惠政策建设的廉租房、公共租赁住房、经济适用房和棚户区改造安置住房等保障性住房予以免收。3中小学校舍安全工程予以40、免收。4临时民用建筑和不增加建筑面积的危旧住房翻新改造予以免收。5因遭受水灾、火灾或者其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原建筑运营入门工具之：报建及验收知识47面积重建的民用建筑予以免收。运营入门工具之：报建及验收知识48建设工程规划许可证2.3.10绿化审查（建设工程项目绿化设计方案审查）外部主管部门园林局。启动条件方案批复。申报资料 郑州市建设项目绿化设计方案审查申请表。经办人身份证复印件.法人委托书。控制性详规中报审项目地块控制指标复印件。市政府对报审项目控制性详细规划批复复印件。项目总平面图 1:500 或 1000 及电子文档 CAD.JPG 格式各 1 份必须与提供规划局一致，项目总平41、图需图例清晰，注明地下空间开发轮廓线、地开空间开发工程顶板覆土厚度，如有屋顶绿化，需注明屋顶绿化覆土厚度。绿化设计总平面图 1：500 或 1000 及电子文档 CAD 格式、JPG 格式各 1 份，本图标明绿地范围内的景观、水系、乔木位置、健身场地。绿化设计平面图设计院景观设计资质复印件。申请单位统一信用代码。经办流程受理审核办结。工期与抢工策略5 工作日。运营入门工具之：报建及验收知识49方案批复后，可加快绿化总平图的出图时间。输出成果建设工程项目绿化设计方案审查证明。敏感点、风险点提示因核算标准差异，绿化总平和项目总平中的绿化数据可能不一致，若绿化总平低，需补绿化。相关标准国务院城市绿化42、条例。郑州市城市园林绿化条例。郑州市城市园林绿化建设管理条例实施细则。备注居住区（含居住区、居住小区、居住组团）绿地率不低于 30%，其中绿地面积应当占总用地面积的 10%以上。运营入门工具之：报建及验收知识50建设工程规划许可证2.3.11规模批复（套型比例批复）外部主管部门房管局。启动条件方案批复后（指标与规划局最终认可的要一致）、地名批复。申报资料公司申请文件（公章、签发人）。企业法人营业执照。企业开发资质等级证书。建设用地规划许可证。国有土地使用者。土地出让合同。市地名办对项目名称的命名批复。工程建设自由资金 30%以上的银行证明（不含土地款）。房地产开发项目建设目标及户型面积统计表。43、房地产开发项目总平面图（图纸加盖设计院出图专用章、国家注册建筑师个人印章、技术经济指标要全面反映、要注明阳台、物业用房、社区综合用房等相关指标面积。经办流程纸质版：受理初审现场勘验处长复审分管局长/局长终审归档。网上系统：待纸质签后形成编号上报网上系统，经把人科长主管副局长市局主管书记。运营入门工具之：报建及验收知识51工期与抢工策略7 工作日。输出成果批复文件。敏感点、风险点提示开发资质要与建设规模一致。现场勘验是否达到土地平整、高压入地。相关标准国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。关于落实新44、建住房结构比例要求的若干意见。郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见。运营入门工具之：报建及验收知识52建设工程规划许可证2.3.12建筑节能评审外部主管部门建委。启动条件方案批复（签章）、日照指标复核、节能方案。申报资料建设用地规划许可证。申请书。节能方案 3 套。总规图 3 张。发改委备案。地名批复等。经办流程节能单位评价（建委名下）出报告专家会设计院整改与回复专家确认签章节能单位盖章建委审批。工期与抢工策略10 工作日。输出成果节能评审意见书。敏感点、风险点提示符合节能规范；节能表需与报规数据一致。运营入门工具之：报建及验收知识53相关标准JGJ 134-2010 夏热45、冬冷地区居住建筑节能设计标准。JGJ/T 132-2009 居住建筑节能检测标准。GB 50189-2005 公共建筑节能设计标准。河南省建筑节能施工图审查技术标准。河南省固定资产投资项目节能审查实施细则。郑州市固定资产投资项目节能评估和审查办法的通知。郑州市建设委员会关于加强民用建筑工程建筑节能备案管理工作的通知等。运营入门工具之：报建及验收知识54建设工程规划许可证2.3.13配套费缴纳外部主管部门规划局、财政局。启动条件建规证审批完成。经办流程建规证审批完成财政局核费、人防办、墙改办、文物局签字下缴费通知单缴费领建规证。工期与抢工策略1 天。相关标准郑州市城市基础设施配套费征收管理办法（46、2017）。备注郑州市配套费征收办法 2017 版较 2007 版的变化：新办法把航空港区明确纳入城市配套费开征范围；对于保障性住房的住宅类建设项目，由此前的减半征收变为免缴。明确列出了如教育、养老、医疗结构等建设项目按相关文件规定减免城市配套费。老办法规定“开征城市配套费后,原市政公用设施配套费、市政公用设施增容费、城市绿化费及暖气、天然气入网费停止征收”，新办法则规定“按本办法开征城市配套费后,暖气、天然气、自来水入网费停止征收”，二者停收范围表述的口径不同。运营入门工具之：报建及验收知识55建设工程规划许可证2.3.14惠济区：国安批复、空军批复外部主管部门国安驻郑办事处、省军委。启动条47、件用地证、地名批复。经办流程申报受理审核审批。工期与抢工策略3 至 10 天。输出成果批复文件。备注空军批复权限可能收回济南军区，预计所需时间将延长至四个月左右。运营入门工具之：报建及验收知识56建设工程规划许可证2.3.15建规证取证外部主管部门规划局。启动条件文勘、节能、规模、抗震、人防、节能等批复完成。申报资料申请报告。委托书。委托人身份证复印件。国有土地使用证及国有使用权土地出让合同。1：1000 数字化地形图。总平图、施工图纸、指标图、日照图。开发规模（房管局出具）。建设用地规划许可证。文勘报告。人防图纸审核意见书。抗震审查。平、立、剖、基础的报批蓝图两套，总规平面图 6 张。设计院48、提供的户型面积统计表。批前公示单。规划院出的指标审核图，日照分析图。建筑节能审查等。（惠济要求：国安批复、空军批复）运营入门工具之：报建及验收知识57经办流程报送分局受理审批 3 日规划许可证批前公示（10 工作日）审批（分局 4 人，市局 4 人）联合收费办缴费输微机数据，领证（缴费审批，3 工作日）。工期与抢工策略受理后 30 天。个别地方规划公示期可协调往前写，郑州市五区难度大。输出成果建设工程规划许可证。运营入门工具之：报建及验收知识582.4 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证运营入门工具之：报建及验收知识59建筑工程施工许可证2.4.1施工图蓝图审查外部主管部门蓝图审查单位（郑州49、市六家）。启动条件建规证取证（取证后摇号抽选图审单位）。申报资料全套施工图蓝图。经办流程建规证取证蓝图出图、摇号确定图审单位签订合同、缴费图审改图审核出合格证。工期与抢工策略15-20 天。建规证前施工图应具备蓝图出图条件，确定单位后即协调开始图审，图审意见取得后加快设计院修改回复时间。若有可能，需协调提前预审，且在摇号环节确保抽中预审单位。输出成果施工图设计文件审查合格证。运营入门工具之：报建及验收知识60建筑工程施工许可证2.4.2消防设计审核外部主管部门消防队，网址：http:/ 的航测图并加盖建设单位公章用红线画出申报建筑的外轮廓，标明其与周围现有、在建、拟建构筑物、建筑物之间的外墙间50、距。建筑图纸一套包括总平面图、建筑平、立、剖面图，暖通空调、防排烟、电气、消防给水、固定灭火装置和火灾自动报警系统等设计图纸资料，高层建筑需要附全套图纸光盘。委托书、身份证复印件（都需要盖公章）。经办流程报送资料看现场（违规开工）审图出具意见整改回复批复出审查意见。工期与抢工策略10 工作日（从受理至出初步审查意见）。协调提前审图；督促设计单位根据意见尽快改图回复。输出成果运营入门工具之：报建及验收知识61消防设计审核意见书。敏感点、风险点提示高层、商业、地下、学校必审必验。相关标准中华人民共和国消防法。河南省消防条例。建设工程消防监督管理规定。GB 50016-2014 建筑设计防火规范。G51、B 50045-20053 高层民用建筑设计防火规范。GB 5022295 建筑内部装修设计防火规范。GB50084-20055 自动喷水灭火系统设计规范。GB50116-986 火灾自动报警系统设计规范。GB50098-989 人民防空工程设计防火规范。GB 50140-2005 建筑灭火器配置设计规范等。备注具有下列情形之一的新建、扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)等建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：大型的人员密集场所大型的人员密集场所1建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共52、展览馆、博物馆的展示厅。2建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。3建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的运营入门工具之：报建及验收知识62病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍。特殊建设工程特殊建设工程1设有上述六类大型的人员密集场所的建设工程。2国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼。3前两项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。4国家标准规定的一类高层住宅建筑。上述许可事项不适用住宅室内装53、修、村民自建住宅、救灾和其他非人员密集场所的临时性建筑的建设活动。运营入门工具之：报建及验收知识63建筑工程施工许可证2.4.3施工监理招投标外部主管部门建委。启动条件建规证公示、全套施工图。经办流程内部确定单位、确定招投标代理单位确定陪标单位、招标文件招标公示（邀请招标 20 天，公开招标 35 天）建委招标处看现场（违规开工）开标、评标（规证公示后 20 天）公示 3 工作日（不含开标当天)发中标通知(建委盖章，前提取得图纸合格证）签订合同,录入系统完成合同备案（从领取中标通知至备案完成，需 3 至 5 日）。工期与抢工策略35 天。建规证公示时协调启动招标。输出成果中标通知书、备案合同。54、敏感点、风险点提示国有资金投资占控股或者主导地位的项目必须走公开招标手续，公开招标在投标启动前需招标公告且不少于 4 个工作日，招标公示期 35 天。股份中若没有国有成分，可以在建规证后直接发包，3 日内可完成合同备案。相关标准运营入门工具之：报建及验收知识64中华人民共和国招标投标法。中华人民共和国招标投标法实施条例。备注2017 年 9 月份，国家发改委已经发布关于修改招标投标法 招标投标法实施条例的决定（征求意见稿），修改情况：招标投标法第五条增加一款，作为第二款：“国家鼓励利用信息网络进行电子招标投标。数据电文形式与纸质形式的招标投标活动具有同等法律效力。”；第二十四条修改为：“招标人55、应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日，采用，采用电子招标投标在线提交投标文件的，最短不得少于十日（增加部分）电子招标投标在线提交投标文件的，最短不得少于十日（增加部分）。”等。具体调整情况，请关注正式发布版。施工单位负责办理的劳务合同备案、商品混凝土合同需在施工合同备案后同步办理。运营入门工具之：报建及验收知识65建筑工程施工许可证2.4.4办理质量监督外部主管部门建委。启动条件合同备案完成。申报资料工程质量监督登记表。施工图设计文件、施工图审查合格证。施工、监理企业中标通知书及合同56、。建设工程规划许可证。建设、施工、监理、勘察、设计资质证书。建设、施工、监理单位加盖公章的现场管理机构人员组成确认表。工程项目负责人签署的质量终身责任承诺书等。经办流程受理审核资料登记备案。工期与抢工策略即使办理。从合同备案完成至质监完成 1-2 日。申请资料需提前准备充分。输出成果建设工程质量监督申请表。相关标准建设工程勘察设计管理条例。运营入门工具之：报建及验收知识66建设工程质量管理条例。运营入门工具之：报建及验收知识67建筑工程施工许可证2.4.5办理安全监督（安全施工措施审查）外部主管部门建委。启动条件合同备案、保险缴纳、相关合同签订完成等。申报资料建设工程安全施工措施审查备案表。建57、设单位工程施工安全保障措施。建设单位工程安全监督方案及责任机制。建设工程安全监督方案及责任机制。建设安全监督计划书。受监建设工程项目开工前现场安全状况审查表。临时设施安全检查验收表。工程合同（中标通知书、施工合同、监理合同、公益广告合同、安全评估合同、监控合同、基坑监测变形评审合同（建委指定单位）、建设单位确认的安全文明施工措施费、扬尘治理专项费用支付计划及施工单位确认的安全文明措施及扬尘治理资金到位证明，不低于总造价 4.8%）。授权委托书（施工企业出具的项目负责人授权委托书、监理企业出具的人员授权委托书）。工程管理证书（建筑施工企业安全生产许可证，监理企业资质证书）。安全责任书及承诺书。运58、营入门工具之：报建及验收知识68安全机构及管理人员名册、证件。安全制度。机械设备。安全施工组织设计。重大危险源及应急预案。建筑工程团体人身意外伤害保险合同复印件。现场照片（门头、门卫、围墙、办公、宿舍、食堂、场地、道路、排水、排污、消防等临时设施、设备的现场照片）。费用：建工险费率一般为中标价的 1.6-1.9；农民工工伤保险为中标价 1.3；电子监控一般为 6 万元。经办流程受理审核资料现场核查（违规开工等）审批登记。工期与抢工策略2-5 工作日。前置工作（如广告合同、缴纳保证金等）需提前办理，现场核查有前置空间；施工单位、监理单位需准备的资料及手续也需提前安排。输出成果建设工程安全施工措施59、审查备案表。敏感点、风险点提示相关合同须提前签订。相关标准建设工程安全生产管理条例。建筑工程施工许可管理办法。运营入门工具之：报建及验收知识69建筑工程施工许可证2.4.6施工证外部主管部门建委。启动条件质量监督、安全监督、消防审核。申报资料建筑工程施工许可证申请表。不动产登记证（国土）。建设工程规划许可证。施工图纸审查合格证（与规划面积一致）中标通知书(监理中标、施工中标)及合同。工程质量监督登记表。安全施工措施审查备案表（与规划面积一致）、施工合同、监理合同、劳务分包合同备案登记表。消防设计审核意见书。商品混凝土合同。农民工工资保障金承诺书。项目资金到位证明。施工单位资质及安全生产许可证、60、监理单位资质。建设单位法人委托书、代码证、办理人身份证等。经办流程申请录系统（0.5 至 1 天）并联审批（0.5 至 1 天）录资料打印出征（从并联结束至出征 1 天）。运营入门工具之：报建及验收知识70工期与抢工策略2-3 工作日。输出成果建筑工程施工许可证。敏感点、风险点提示资金有有效期，须避免过期。运营入门工具之：报建及验收知识712.5 商品房预售许可证商品房预售许可证运营入门工具之：报建及验收知识72商品房预售许可证2.5.1预测绘外部主管部门房管局。启动条件建规证、蓝图审查。申报资料委托书、经办人身份证明复印件。房屋面积预测合同书。建设工程规划许可证、附件（验原件，收复印件）、红61、线图。人防工程意见核定书（含盖章人防图）。公共部位详细说明，含外墙厚度。阳台封闭情况说明。设计院的整套蓝图及电子版。经办流程测绘：接件及时受理签订测绘合同分件 1 天勘丈绘图 13 天质检审查 4 天队长签字 1 天转房管局测绘管理科审核科长签字主管领导签字缴费取得测绘报告。工期与抢工策略30 天。建规证公示后即可协调受理，画图可协调提前作图，我方对接人需保证足够的时间投入，持续紧盯，避免被压件或插队。输出成果运营入门工具之：报建及验收知识73商品房预售测绘报告。敏感点、风险点提示预测绘图纸若有错误，可能在预售证办理环节打回重画，需设计人员及时与绘图人员沟通，及时解决绘图人员疑问，确保准确率。62、相关标准郑州市房屋建筑面积测绘细则。GB/T 50535-2005 建设工程建筑面积计算规范。GB/T17986-2000 房产测量规范。建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知。郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则。备注根据面积计算规范，主体结构内的阳台、结构层高在 2.20 米及以上的地下室等计算全面积；主体结构外的阳台、结构层高在 2.20 米以下的地下室、窗台与室内楼地面高差在 0.45 米以下且结构净高在 2.20 米及以上的凸（飘）窗等计算半面积。下列项目一般不会计入建筑面积：与建筑物内不相连通的建筑部件。骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道。舞台及63、后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等。露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在 2.10m 以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。运营入门工具之：报建及验收知识74窗台与室内地面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m 以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在 0.45m 及以上的凸（飘）窗。室外爬梯、室外专用消防钢楼梯。无围护结构的观光电梯。建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、64、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。面积计算规则，详见规范。运营入门工具之：报建及验收知识75商品房预售许可证2.5.2楼盘表确认外部主管部门房管局。启动条件预测绘、施工证。经办流程提报资料初审根据意见测绘队修改初审复审修改复审初审、复审签字确认终审打印确认单。工期与抢工策略15 天。输出成果确认单。敏感点、风险点提示确保数据准确性，减少审核环节反复。运营入门工具之：报建及验收知识76商品房预售许可证2.5.3物业招标外部主管部门房管局。启动条件建规证。申报资料郑州市物业管理项目招标备案登记表。招标决议。招标公告。招标文件。建设工程规划许可证和土地证。经规划部门批准的规划65、总平面图。物业管理用房说明。物业管理区域划分证明材料等。经办流程区域划分申请表盖章（街道办）房管局出具划分意见（验建规证原件）办理招标备案通知书发出招标公告（若公开招标，投标报名时间自公告之日起不少于 5 个工作日）投标（自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止最短不得少于 20 日）开标评标办理中标备案（需提供预测绘报告）取得市物业招标证明（即可启动预售证办理）签订合同合同备案取得合同备案表。工期与抢工策略运营入门工具之：报建及验收知识7730 天。建规证公示时可协调启动物业区域划分工作。取得中标通知书后可协调办理预售证。输出成果物业招标证明。敏感点、风险点提示物业费备案价格需合理66、且有一定前瞻性，一旦完成备案，想再调增难度较大。根据物业管理条例规定，物业费调整需经过总户数及占有物业项目总面积半数以上（即双过半）的业主同意。相关标准郑州市物业管理招标投标办法。运营入门工具之：报建及验收知识78商品房预售许可证2.5.4资金监管外部主管部门房管局。启动条件预测绘、施工证。申报资料郑州市商品房预售款监管协议。建筑工程施工许可证。项目剩余工程及建设资金证明表。建设工程规划许可证。国有土地使用证（土地为解押状态）。房屋预测绘报告。项目总平图。自有投入资金证明。楼盘表等。经办流程银行开资金监管账户准备并提交资料（7 天）递交资金监管协议（银行、施工、监理、甲方盖章）科长审批书记审批67、领取资金监管证明（受理至出证明 5 天）。工期与抢工策略5 天。无须抢工，一般不占关键线路。运营入门工具之：报建及验收知识79输出成果郑州市商品房预售款监管证明。相关标准郑州市商品房预售款监管办法。郑州市商品房预售款监管实施细则。备注预售项目建筑面积在五万平方米以下的，预售人只能设立一个商品房预售款专用存款账户；在五万平方米以上的，不得设立超过三个商品房预售款专用存款账户。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上 20%不可预见的费用支出即监管资金=项目建设工程资金总额（1+20%）。运营入门工具之：报建及验收知识80商品房预售许可证2.5.5价格备案外部主管部门房管局。启动条件预测绘。申报68、资料商品房买卖合同。价格表。申报商品房预售成套住宅价格申报表。经办流程报送资料受理上会（限价管控，每月上会一次）审批备案。工期与抢工策略30-45 天。输出成果预售价格表。敏感点、风险点提示备案价按政府限价执行，备案价格会相对较快；若高于限价，则需协调突破；或改为精装、捆绑销售方式（有风险）。相关标准郑州市新建商品住房销售价格备案管理办法。河南省住建厅联合国土资源厅发布关于加强近期住房及用地供应运营入门工具之：报建及验收知识81管理和调控工作的通知（2017.6）。备注根据通知要求：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016 年 10 月份周边新建商品住房价格水平。运营入门工具之：报69、建及验收知识82商品房预售许可证2.5.6规划验线外部主管部门规划局。启动条件工程主体出正负零。经办流程招标验线单位签订合同现场测量（1 天）出测绘成果（3 天）报区规划局审核出验线报告（从规划局受理至出报告，2 个工作日）工期与抢工策略2 工作日。验线合同提前签订。输出成果验线报告。敏感点、风险点提示建筑位置及正负零标高、管线工程及附属设施位置等的实际数据需尽量符合报规及放线要求。相关标准郑州市人民政府关于进一步加强地下管线工程验线与规划核实管理的意见。郑州市城乡规划局关于加强地下管线工程验线工作的通知。运营入门工具之：报建及验收知识83商品房预售许可证2.5.7工程主体达到预售条件外部主管70、部门房管局。经办流程预约房管局预售科看现场、拍照。相关标准郑州市商品房销售管理办法。备注根据销售办法，商品房预售应当符合下列条件：六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上（含地下室）高层建筑完成五层以上结构封顶工程。运营入门工具之：报建及验收知识84商品房预售许可证2.5.预售证取证外部主管部门房管局。启动条件物业招标、资金监管、价格备案、规划验线、工程预售条件等。申报资料营业执照+资质证书。国有土地使用证、用地证附图。建筑工程规划许可证、建筑红线图、验线报告。物业招投标证71、明。建筑施工许可证、建设工程施工合同。商品房资金监管证明。商品房预售方案、工程进度说明、施工进度计划、横道图、商品房预售楼盘表（含确认单）。商品房房屋面积预测绘报告书。规模批复（套型比例批复）。商品房买卖合同。预售价格申报表和价格表。公示责任书、预售许可前后信息公示表。图纸（验原件收复印件）。企业信用档案。规划验线报告。委托书等。运营入门工具之：报建及验收知识85经办流程价格上会通过网签系统录入价格市场处确认价格预售科受理 3看现场（同步做预售证公示 5 天）出现场勘验报告 1 至 2 天处长签字 1 天局长签字 2 天出征网签系统解锁。工期与抢工策略8 天。个别区域公示期开始日期可协调。输出72、成果商品房预售许可证。敏感点、风险点提示工资资质信息和营业执照信息需一致，若执照信息变更，资质相关信息需同步变更，否则会产生制约。相关标准郑州市商品房销售管理办法。郑州市城市房地产开发经营管理条例。运营入门工具之：报建及验收知识86运营入门工具之：报建及验收知识87第三章 验收交付知识汇3.1 主体及分项工程验收3.2 配套工程验收3.3 竣工验收3.4 竣工备案3.5 产权办理运营入门工具之：报建及验收知识883.1 主体及分项工程验收主体及分项工程验收主体分项验收3.1.1室内环境检测外部主管部门无。由检测单位检测，检测报告是竣工验收要看的文件。启动条件门窗安装完成，室内基本完工（批白、地73、坪、内装修）。申报资料我方与检测单位签订合同，进场检测。经办流程签订合同进场检测（封闭 24 小时，可能抽检，也可能逐户）出检测数据（3 天）出检测报告（7 至 15 天）。工期与抢工策略从进场至出报告，预计需要 15 天至 30 天，视抽检比例而定。现场检测可协调，尽快出检测数据；一般都是非关键线路，无需抢工。输出成果检测报告。敏感点、风险点提示无风险。需注意精装修房可能需一户一测量，避免交付后业主染病归因于甲方用材不合格，引发诉讼事件；定单位前需提前了解建委/质监站是否指定或推荐检测单位。相关标准GB/T18883-2002室内空气质量标准。运营入门工具之：报建及验收知识89备注节能检测和74、室内环境检测可由一家单位检测。运营入门工具之：报建及验收知识90主体分项验收3.1.2防雷检测外部主管部门建委/防雷中心。启动条件防雷完工，金属窗框栏杆完工（接地）。申报资料防雷装置竣工验收申请书。委托书(含受委托人身份证复印件)。施工单位的资质证和施工人员资格证书。防雷装置竣工图电子文档。防雷产品出厂合格证书复印件。防雷产品安装记录复印件。防雷装置设计核准意见书。防雷装置检测报告（新建、改建、扩建建（构）筑物防雷检测报告由审批部门委托有关机构开展并提供）。经办流程受理审核委托检测出具检测报告（递交资料审查出具证书。）工期与抢工策略从受理至出报告 5 工作日。非关键线路，无需抢工。输出成果检测75、报告或防雷工程竣工验收证书。运营入门工具之：报建及验收知识91敏感点、风险点提示金属窗框栏杆需接地；低压配电箱中需安装 SPD（浪涌保护器）；屋顶金属物有无与防雷网络相连；总等电位须连接；卫生间等电位是否真实，连主筋。相关标准GB50601-2010 建筑物防雷工程施工与质量验收规范。备注因前期的防雷设计独自审查已取消，防雷验收已有质监站统管，作为竣工验收的要件。运营入门工具之：报建及验收知识92主体分项验收3.1.3节能检测外部主管部门无。由检测单位检测，检测报告是竣工验收要看的文件。启动条件保温、幕墙、门窗、屋面、采暖、空调、电气、照明、通风等完工。申报资料我方与检测单位签订合同，进场检测76、。有外墙节能构造实体检验、外窗气密性现场检测、系统节能性能检测和系统联合试运转与调试、其他相关技术文件及相关材料、部品的检测报告等；有设计、施工、监理等单位分别签署的节能专项质量合格文件。经办流程签订检测合同检测检测（含查验资料和检测质量）出具检测报告。工期与抢工策略过程检测出检测报告，约需 20 天。非关键线路，无需抢工。输出成果检测报告。敏感点、风险点提示保温材料的保温性能需满足要求；照明照度需满足要求；各分项工程需满足节能系数要求，材料质检合格文件等；满足“供电电压偏差、公共电网谐波、三相电压不平衡”等电能质量规范。相关标准运营入门工具之：报建及验收知识93GB50411-2007 建筑77、节能工程施工质量验收规范。郑州市民用建筑节能工作专项验收实施意见。运营入门工具之：报建及验收知识94主体分项验收3.1.4人防设施验收外部主管部门人防质监站。启动条件人防门安装完成；地库人防区安装完成。申报资料工程施工许可证（或开工报告批复）。人防工程立项批复（人防工程建设要求核定书）。施工图设计文件审查意见（人防工程施工图设计文件备案书）。人防工程质量监督计划书。人防工程质量保证体系审查表。主体结构工程验收记录。工程竣工验收报告。单位工程质量综合验收文件（施工单位工程质量竣工报告、勘察单位质量检查报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量 评估报告、防水检测报告）。人防防护设施生产厂家78、资质、产品合格证。设计变更报告。人防工程平战转换预案。施工单位签署的工程质量保修书等。经办流程提报验收资料受理审查通过验收（需 7 至 10 天）整改（工期需运营入门工具之：报建及验收知识95根据问题严重度确定）复验（7 至 10 天）出验收报告。工期与抢工策略约需 30-60 天。输出成果人防工程质检/验收报告、备案证。敏感点、风险点提示人防设备需结合人防质监站意见或认可，避免验收时因产品品牌问题影响验收通过进度。开工前须报人防质量监督；桥架管道穿人防区需封堵严密；通风要能满足要求等。相关标准GB50134-2004 人民防空工程 施工及验收规范。河南省人民防空工程管理办法。人民防空工程质量79、检验评定标准。运营入门工具之：报建及验收知识96主体分项验收3.1.5电梯检测外部主管部门河南省特种设备安全检测研究院。启动条件完成调试，通电运行，完成自检。申报资料检验申请单。自检报告及自检记录。告知书、告知书回执。整机合格证。装箱单。安全部件型式试验报告。检验费缴款凭证。经办流程对申请资料齐全的申请人，在受理申请之日起，5 个工作日内安排检验现场检验（1 至 7 天，根据电梯数量）检验工作完成后，在 10 个工作日内出具检验报告和安全检验合格标志。工期与抢工策略20 工作日。非关键线路，无需抢工。若拖成关键线路，需协调加快，工期可按 15 天考虑。输出成果电梯监督检验报告。运营入门工具之：80、报建及验收知识97相关标准电梯监督检验规程。GB10060-1993 电梯安装检验规范。GB7588-1995 电梯制造与安装安全规范。运营入门工具之：报建及验收知识98主体分项验收3.1.6消防验收外部主管部门消防队。启动条件消防完工（防火卷带、喷淋、管网等完工）、路基、通风、保温完工，打压测试完成，联动调试完成。申报资料建设工程消防验收申报表。工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸。消防产品质量合格证明文件。具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件。消防设施检测合格证明文件。施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件。工商营业执照81、等合法身份证明文件。建设工程消防设计审核意见书。经办流程完工消防检测出报告报验进场验收（7 天）整改（根据问题量和整改难度时间）复验（7 天）审批出意见书。工期与抢工策略30 天。消防验收相关的合格文件、检验资料等需在过程中留存；一般由消防施工单位协调验收，甲方协助，需在前期选择有属地关系的施工单运营入门工具之：报建及验收知识99位。输出成果消防验收意见书。敏感点、风险点提示消防疏散通道、登高面符合设计要求；消防联动需正常；要求双电源并现场试验切换；模拟自动报警、灭火等；保温防火等级满足要求等。地库、学校、商业、高层必检，多层实施抽检制。相关标准建设工程消防监督管理规定。GB50261-20082、5 自动喷水灭火系统施工及验收规范。GB50166-2007 火灾自动报警系统施工及验收规范。GB-50243 通风与空调工程施工质量验收规范等。运营入门工具之：报建及验收知识100主体分项验收3.1.7环保设施验收（环境后评估）外部主管部门环保局。启动条件环保设施完工，化肥池完工，雨污完工。申报资料建设项目竣工环境保护验收申请或登记卡。环境保护验收监测报告（调查报告）或监测表（调查表）。验收组（或验收委员会）现场验收意见等。经办流程请监测单位（与环评不能是一家）监测（15 天）提交监测报告及验收申请验收，公示 5 工作日（环保局进场验收）审批（10 至 20 日）出具验收申请的批复。工期与抢83、工策略30 天。一般非关键线路，无须抢工。输出成果环保验收申请的批复。敏感点、风险点提示化粪池大小规格应满足要求；污染物排放应符合环境影响评价文件和设计文件提出的标准及核定的污染物排放总量控制指标等。相关标准运营入门工具之：报建及验收知识101建设项目竣工环境保护验收管理办法。噪声污染防治法。水污染防治法。固体废弃物污染环境防治法。郑州市/国家大气污染防治条例等。运营入门工具之：报建及验收知识102主体分项验收3.1.8规划核实外部主管部门规划局。启动条件主体完工、绿化覆草植树、车位与非机动车位划线、路基完工等。申报资料建设工程竣工规划核实申请表。建设工程项目竣工总平面图及平、立、剖面图原件。84、工程竣工验线回单。竣工实景照片。地形、面积、管网验线报告书。建设工程规划许可证复印件等。经办流程签订测绘合同竣工测绘 2-5 天出具测绘报告 10 至 15 天提报规划局受理看现场出具规划核实意见书（15 天）工期与抢工策略30 天。园区路基需先做出来，不要求铺砖打沥青；绿化部位原则上不裸土，需覆草；车位划线可先用水性漆画出临时车位等。输出成果规划核实意见书。敏感点、风险点提示运营入门工具之：报建及验收知识103依据报规指标测绘核算实际与规划的符合性。建设规模、立面造型、层数、高度、间距、密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、停车位、后退红线及交通出入口等符合规划许可文件的规定。建设单位须提高报85、规图纸质量，在报规后应尽量避免导致报规指标超限的变更。相关标准中华人民共和国城乡规划法。郑州市城乡规划管理条例。GBT 17996.12000 房产测量规范。CJJT8-2011 城市测量规范。GB/T50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范。郑州市关于容积率指标计算规则的通知。郑州市非机动车停车配建指标（试行）等。备注根据面积计算规则：建筑物的门厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在 2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2 面积。对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外86、围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。若项目有超容风险，规划核实期间门厅可不做封闭，走廊不加盖板。运营入门工具之：报建及验收知识104主体分项验收3.1.9分户验收（五大责任主体验收）外部主管部门无。启动条件主体竣工。申报资料由开发商组织其他主体进行联合验收。工期与抢工策略15-30 天。输出成果验收记录及意见。运营入门工具之：报建及验收知识105主体分项验收3.1.10其他验收（绿化/照明/弱电/安防/智能化/通讯等）外部主管部门无。启动条件分项工程完工，自检或监理验收合格。申报资料由开发商负责验收。经办流程施工单位申请验收整改复验出具87、合格/证明文件。工期与抢工策略7-20 天。运营入门工具之：报建及验收知识1063.2 配套工程验收配套工程验收配套验收3.2.1自来水验收外部主管部门自来水公司。启动条件工程完工，打压测试完成。申报资料建设工程规划许可证。市政建设配套费发票。二次加压申请表。院区红线图、院区综合管线规划图、单体建筑物给水图、单体及总体消防设计图等。经办流程监理等自检上报验收申请资料审核安排联合验收（表前验收）整改复验领表挂表表后验收通水。工期与抢工策略60 天。若需抢工，安排临时应急队伍协助整改；远传表安装相对较慢，需专业技术工，每位每天约能安装百个，应协调多上安装技工。输出成果运营入门工具之：报建及验收知识88、107供水协议，通正式水。敏感点、风险点提示室外管道上方不能种植乔木；室外井盖不能在积水部位；阀门井深度不能过深（景观地形影响）；主楼管道井立管须由自来水公司施工。相关标准GB50268-2008 给水排水管道工程施工及验收规范。GB50242-2013 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范。备注客户维权意识不断增强，临水（含临电）还是正式水交付是业主关注重点之一，需避免临水交付或提前做好临水交付风控预案及后期物业管理的收费问题。运营入门工具之：报建及验收知识108配套验收3.2.2电力验收外部主管部门供电局。启动条件工程完工。经办流程监理验收提报申请资料受理审核现场验收（7 天）整改复验（89、7 天）挂表验收通电。工期与抢工策略45 天。若需抢工，需安排多上施工人员，验收需提前梳理图纸与施工不符之处，提前协调关系，争取验收顺利。输出成果供电合同，通正式电。敏感点、风险点提示配电室需制冷空调；可能有积水处需有抽水泵；做供电方案阶段需注意电梯按民用电；同一地块若分批次开发分批次交付，则需尽量将配电房放在首批范围内，可避免首批交付时无法通过电力验收，临电交付；供电设备有可能需用供电局指定或推荐单位的产品，采购前需与供电局沟通确认，避免在验收环节卡壳。相关标准运营入门工具之：报建及验收知识109GB50168-92 电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范。GB50169-92 电气装置安装90、工程接地装置施工及验收规范。CECS49:93低压成套开关设备验收规程。GB50171-92 电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范。GB50254-96 电气装置安装工程低压电器施工及验收规范。GBJ147-90 电气装置安装工程高压电器施工及验收规范。GBJ148-90 电气装置安装工程电力变压器、油浸电抗器、互感器施工及验收规范。GBJ149-90 电气装置安装工程母线装置施工及验收规范等。运营入门工具之：报建及验收知识110配套验收3.2.3燃气验收外部主管部门燃气公司（华润燃气）。启动条件工程完工，打压测试完成。经办流程监理验收通过申请联合验收整改完成复验/回复碰管具备条91、件后通气点火。工期与抢工策略30 天。一般无需抢工，非关键线路。输出成果验收合格，具备通气条件。敏感点、风险点提示室外燃气管道上方禁止种植乔木；楼外上输气管需走厨房区并从厨房穿墙入户；精装修房室内管不允许从上往下引送；室内燃气管道与电气开关插座的距离需大于 30 厘米（若小于，则需临时加盖板）。相关标准CJJ126-2000 燃气用钢骨架聚乙烯塑料复合管件。CJJ95-2003 城镇燃气埋地钢质管道腐蚀控制技术规程。CJJ33-2005 城镇燃气输配工程施工及验收规范。运营入门工具之：报建及验收知识111CJJ63-2008 聚乙烯燃气管道工程技术规程。CJJ94-2009 城镇燃气室内工程施92、工与质量验收规范。运营入门工具之：报建及验收知识112配套验收3.2.4热力验收外部主管部门热力公司。启动条件工程完工，打压测试完成，热力泵房信号覆盖完成。经办流程监理验收通过提报资料申请审查资料现场验收下发整改通知现场整改复检验收合格开具供热指令。工期与抢工策略30 天。一般无需抢工，非关键线路。输出成果验收合格，具备通热条件。敏感点、风险点提示室外注意管道上方禁止乔木种植问题；管道井需有地漏，且做防水；热力泵房需有排水槽且做防水；阀门等部分设备需用指定或推荐品牌；热力泵房需信号覆盖；关注一户一表政策动态。相关标准GB50242-2013 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范。CJJ28-93、2015 城镇供热管网工程施工及验收规范等。备注运营入门工具之：报建及验收知识113若项目外部无热力管网，需提前向热力公司了解规划，避免营销承诺双气，实际却因外网无接口而引发维权。运营入门工具之：报建及验收知识1143.3 竣工验收竣工验收竣工验收3.3.1竣工验收（质监站）外部主管部门质监站。启动条件五大验收/分户、消防、规划核实、电梯、节能、室内检测、防雷、人防、档案初验合格证（如需）。申报资料建设用地批准文件、建设工程规划许可证、施工许可证（复印件）、规划（建筑）设计方案或修建性详细规划、初步设计文本及其批准文件。建筑总平面图、绿化总平面图、地下管线工程总平面图等竣工图纸。各单位工程竣工94、验收文件及环保、消防等部门出具的认可或准许使用文件等。经办流程申请初验（7 日内）整改回复正式验收（7 日内）整改复验或回复出监督报告（7 至 10 天）。工期与抢工策略30-45 天。在个别分项验收（如消防等）未完成的情况下，个别区域可协调先进场验收，但一般不会出质量监督报告。运营入门工具之：报建及验收知识115输出成果质量监督报告。敏感点、风险点提示违规开工项目需提供违规检测报告；重点关注前期各类资料的准备；不允许甲分包，若有，需出临时造合同。相关标准建设工程质量管理条例。运营入门工具之：报建及验收知识1163.4 竣工备案竣工备案竣工验收备案3.4.1劳务分包履约登记外部主管部门建委。启95、动条件竣工，民工工资结清。申报资料项目劳务作业人员实名制考勤及工资发放表。施工现场刷卡考勤系统考勤拍照记录。劳务分包单位出具的该项目民工工资已结清证明。施工日志。建设工程劳务分包履约登记表等。经办流程报资料受理审核审批盖章。工期与抢工策略10 工作日。输出成果履约登记表（签章）。敏感点、风险点提示建委下成立有专门的稽查人员，负责不定期项目巡检，日常需重点关注考勤打卡和工资发放等；民工要求实名制打卡，工资原则上不允许现金发放。运营入门工具之：报建及验收知识117相关标准郑州市建委关于加强建设工程劳务分包履约监管的通知。运营入门工具之：报建及验收知识118竣工验收备案3.4.2结算备案外部主管部门96、造价办。启动条件结算发票、劳务分包履约登记（如需）、质量监督报告（如需）。申报资料郑州市建设工程竣工结算备案表。法人委托书。郑州市工程定额劳保费用缴纳通知单。结算成果文件。工程概况表。施工合同，验原件。竣工结算备案工程款支付证明：1、建筑业发票，验原件；2、工程款支付证明。招标文件，验原件。投标文件，验原件。注：备案资料整理完毕送市造价办审验。第 4-7 项要装订成册，先报造价办审验，合格后装订。经办流程提交申请受理经办人审核资料签字流转、盖章。工期与抢工策略5 工作日。运营入门工具之：报建及验收知识119提前准备资料，开具发票并签章。输出成果结算备案表（签章）。敏感点、风险点提示造价或结算文97、件需有有资质的造价人员签章；留存好招投标文件的电子版。相关标准建筑工程施工发包与承包计价管理办法。郑州市建设工程造价管理规定。运营入门工具之：报建及验收知识120竣工验收备案3.4.3档案验收外部主管部门市档案馆。启动条件消防验收、电梯监督检验报告、竣工验收。申报资料工程准备阶段文件。监理文件。施工文件。竣工验收文件。财务文件。整套竣工图等。经办流程报资料受理审核审批盖章。工期与抢工策略申请受理（即时）初验指导（半天）初验（半天）签发初验认可证申请受理指导（半天）档案移交 3 工作日档案合格证。抢工：请第三方协助办理。输出成果档案合格证。相关标准运营入门工具之：报建及验收知识121建设工程文件98、归档整理规范。河南省建设厅关于进一步加强城市建设工程档案管理工作的通知。河南省建设厅关于实施建设工程档案报送责任书建设工程档案初验认可证和建设工程档案合格证制度的通知等。运营入门工具之：报建及验收知识122竣工验收备案3.4.4竣工验收备案外部主管部门建委。启动条件质量监督报告、档案合格证、结算备案表等。申报资料建设单位法人委托书（原件 1 份）。建筑工程施工许可证；（正副本）。工程质量监督手续：1、郑州市工程质量监督登记表；2、工程参建单位质量责任制一览表。河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书。质量合格文件：1、单位工程验收记录：（1）竣工验收方案；（2）工程竣工验收意见表；（3）工程99、竣工验收报告；2、工程参建方工作情况报告；3、工程质量评估报告；4、（勘察、设计）质量检查报告；5、监理部门签署的竣工移交证书。地基与基础、结构工程验收记录；1、地基验槽记录；2、结构（地基与基础、主体）工程验收报告。规划部门认可的文件（建设工程规划许可证、规划核实意见书）。建筑工程消防设计审核意见书、验收意见书（必审必验）。环保部门出具的认可文件及批准使用文件（环境评价、环保验收意见书）。建设工程保修书（原件）。住宅工程质量保证书（原件）。运营入门工具之：报建及验收知识123住宅工程质量说明书（原件）。工程竣工报告（施工单位）。郑州市建筑工程竣工结算备案表。节能专项验收报告及方案。分户验收资100、料。建设工程档案合格证。工程质量终身责任承诺书（建设、勘察、设计、施工、监理）。防雷验收资料（防雷装置检测报告以及检测单位资质，防雷装置施工单位资质证和施工人员资格证书）。施工安全生产标准化考评（由建设安全监督机构出具）。经办流程报资料受理审核审批盖章。工期与抢工策略3 工作日。按要求提前准备资料，在质量监督报告取得后，第一时间完成备案；若有缺项，可写保证书或承诺书，承诺时限内提供，先行备案。输出成果工程竣工验收备案表。敏感点、风险点提示若违规开工，可能要求提供开工前图纸已报图审中心开始审查且未做变更的证明；消防若执行的是备案制，相关消防文件要求消防队盖章。相关标准建设工程质量管理条例。房屋建101、筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法。运营入门工具之：报建及验收知识1243.5 产权办理产权办理产权办理3.5.1面积实测外部主管部门房管局。启动条件竣工备案。申报资料单位的委托书，身份证复印件。建设规划许可证及红线图（验原件收复印件）。建筑施工图纸（如果变更：提供变更通知及相关资料）。工程竣工验收证明（验原件收复印件）。层建筑需提供共有公用部位详细说明（例如电梯，消防通道，楼梯等共有公用部分供哪些用户使用）。阳台封闭情况说明（阳台由*单位出资统一封闭或*单位阳台未封闭）。坐落证明：由当地派出所出具（验原件收复印件）。层分户定位表。经办流程申请签订测绘合同进场测绘公示（5 天）进场测绘形102、成测绘成果报房管局审核实测报告公示 5 工作日领取实测报告缴纳实测费缴纳维修基金，出具证明（交费后 3 工作日）楼盘表确认（办理房源解押）期转现，行政审批推送数据至不动产局。工期与抢工策略运营入门工具之：报建及验收知识12590 天。输出成果实测报告、楼盘表等。敏感点、风险点提示注意房屋面积超限问题。运营入门工具之：报建及验收知识126产权办理3.5.2产权首次登簿外部主管部门不动产登记中心。启动条件面积实测完成。申报资料申请书。执照、资质、法人、委托等资料。不动产证（国土），含宗地图。规划证。规划核实意见书。质量监督报告。不动产现场勘验报告。不动产权籍调查成果。房屋实测报告（含楼盘表、实测分103、户图等）。公安部出具的项目地址及门牌证明等。经办流程申请受理权籍调查（20 天）抵押登记手续办理（30-60 天，根据前期房管局办理解押次数，办理一次约需 2-3 个工作日，前期在房管局办理过几次也相应需需在不动产中心办理几次）产权登记受理（一周）首登科看现场（10-30 天）审批（一周）出征（一周）。工期与抢工策略运营入门工具之：报建及验收知识12760 天。输出成果首登证明或产权证明。运营入门工具之：报建及验收知识128附章 快开盘指导4.1 快开盘路径图4.2 快开盘指导工期与实现策略运营入门工具之：报建及验收知识129附附 1 快开盘路径图快开盘路径图运营入门工具之：报建及验收知识13104、0附附 2 快开盘指导工期与实现策略快开盘指导工期与实现策略提示：要实现快速开发，必须打破惯性思维，以工作前置、流程串改并、缩短节点工期等为关键突破思路，去快速推进设计、报建、施工。当看到某一节点工期时，也许会直观认定“这是不可能的”，但是市场上还有比这更短的！也许你认为拿地到开盘 10 个月已经算是快速度了，但是已有标杆公司在本地实现了 7 个月、6 个月、4 个月的不断突破。一句话需我们谨记在心：“只要思想不滑坡，办法总比问题多！”最后，强调一点：快开盘的核心目的是为快销、快回正服务，若营销部门的客户积累缓慢、不足，开盘去化没保证，那么快开盘相关的报建和工程抢工就显得很没价值，甚至是得不偿105、失。4.2.1 报建类节点指导工期及实现路径4.2.1 报建类节点指导工期及实现路径节点节点指导工期指导工期风控点风控点实现策略实现策略用地证30 天新公司注册发改委备案一、关于新公司注册一、关于新公司注册可提前在各辖区成立开发公司并完成资质办理，好处：提高竞地中标率；缩短办证工期。再次可通过变更已有闲置公司注册地址的方式解决。若以上两种都无法实现，则请有资源的第三方资质办理单位协助办理资质，加快办理速度。二、关于发改委备案二、关于发改委备案提前完成方案中经济技术指标，用于填写备案申请，提前启动备案工作。土地证15 天无/运营入门工具之：报建及验收知识131节点节点指导工期指导工期风控点风控点106、实现策略实现策略建规证75 天设计进度方案批复分项审查一、关于设计进度一、关于设计进度1、影响设计进度的有两个关键点启动前置与设计标准化。2、纯招拍挂地，在摘牌时应完成概念设计；城改配地在摘牌时应完成方案设计（个别企业做到了施工图深度）；应勘探先行，地勘应在方案基本完成时进场，便于尽早启动桩图和施工图设计。3、设计标准化也是影响设计工期和报建工期的关键制约，应建立不同系列产品的建造标准、备用复制图纸等；标准化设计成果应符合技术规范及区域性规范，避免在报建环节反复。二、关于方案批复二、关于方案批复1、日照是影响方案报批的敏感点之一，报规时要求日照影响区域的居民签字认可，影响教育用地的要求教育局确107、认认可。方案设计阶段时应充分调研项目周边情况，尽量满足周边居民的日照要求，若不能满足，则提前启动沟通工作。2、报规数据应满足地方性、个性化要求，可能需要做出适当牺牲，若牺牲在可承受范围内，原则上不做突破，避免长时间公关。三、关于分项审查三、关于分项审查1、分项审查需协调提前启动，比如环评、交评、人防等，在方案基本确定时启动，以便方案批复后能快速推进审批。运营入门工具之：报建及验收知识132节点节点指导工期指导工期风控点风控点实现策略实现策略2、分项审查需要报建人员足够的时间投资和资源支持，报建的岗位配置应满足要求，报建相关的作业制度和激励制度需起到指导、激励作用。施工证30 天蓝图审查施工招标108、一、关于蓝图审查一、关于蓝图审查1、蓝图审查重点关注建规证后摇号选择图审单位机制及突破，最具牺牲性的策略就是让 70%以上的图审单位都提前审，未被抽中的给予适当补偿。2、蓝审意见出具后，需安排设计人员紧盯设计院整改、回复，确保速度。二、关于施工监理招标二、关于施工监理招标1、股份中应规避国有资金占股，或协调让其临时性退出，可不走政府招投标手续。2、若走招投标，应选择邀标方式，减少招标工期。3、招标应协调在建规证公示时启动，内部定标须采用模拟清单或费率招标方式，走政府招标的须在建规证公示前定标。预售证70 天价格备案物业招标一、关于价格备案一、关于价格备案在限价前，价格备案不是关键线路，但限价后109、，价格备案就容易在开发商和房管局的博弈中成为关键制约。这一个点需要企业结合收益影响做权衡。二、物业招标二、物业招标运营入门工具之：报建及验收知识133节点节点指导工期指导工期风控点风控点实现策略实现策略物业招标在建规证后即可启动办理，一般需要 40 天左右，因工程周期影响，一般不会成为关键线路。物业招标一般由物业公司主导办理，需紧盯，确保及时启动。4.2.2 施工类节点指导工期及实现路径4.2.2 施工类节点指导工期及实现路径节点节点指导工期指导工期实现策略实现策略三通一平40 天提前启动临水临电报装，提前实施工地 7 个百分百（若等不及总包，应分包）。常规制约点：地块上方建筑物、构筑物、附属110、物清理。上层土方及支护15 天根据地库层数和首批土方量，若三层地下，再增加 10 天工期。打桩15 天根据楼栋单元数量确定桩数量，按一台桩机 6 至 10 天一栋楼考虑。若桩基工程工期紧张，打桩时需定检测单位，协调提前打检测桩。若地勘后土质复杂，需提前协调专家预审，确定是否试桩。开挖与桩检10 天单栋楼工期，下同。此阶段需提前向规划局、建委咨询开工处罚底线标准；若确定提前开工，提前梳理处罚事项及金额，处罚手续前置办理，尽可能将处罚手续办理对证件办理的影响降至最低。褥垫层2 天砖胎膜、垫层3 天运营入门工具之：报建及验收知识134节点节点指导工期指导工期实现策略实现策略防水层2 天防水保护层1 天筏板10 天主楼下带人防应增加 4 天；主体阶段需协调施工单位多备模、多上人，应在合同签订时约定总包合同，给予相应的措施费及奖惩。若来不及，需搭架子至预售楼层。负三层10 天负二层10 天负一层10 天一层7 天二层7 天三层5 天四层5 天