1、美好建筑 美好生活上海诚园项目交付后维修经验分享汇报人：二二年六月九日2017年6月项目样板区完整呈现，第一批住宅实现开盘即售罄。2018年12月项目第一批住宅全面交付（其中精装修268套，毛坯281套）。2019年9月项目第二批住宅交付（其中精装修140套,毛坯226套）。2020年1月、4月项目第三批（05地块）住宅实现开盘售罄。2020年6月第三批（05地块）住宅即将实现竣工交付（其中精装修154套，毛坯377套）。上海诚园获得了委托方、社会各界及客户的认可，在此，我把诚园项目精装修管控经验与各位同仁进行交流，不足之处敬请批评指正。上海诚园精装修营造历程一项目介绍二项目精装修案例分享三总2、结与思考一、项目介绍（一）项目概况（一）项目概况B0401、B0501、B0601地块合计单位一、总规划用地面积89745.8二、规划总建筑面积208314.82其中地上建筑面积146314.82其中住宅建筑面积130771.43保障房建筑面积7200.9商业及配套建筑面积5068.53架空层面积（不计容）2163.12地下建筑面积62000三、计容建筑面积143593.2四、容积率1.6五、占地面积22437六、建筑密度25%七、总绿地面积30025.03其中集中绿地面积10024.46其他绿地面积20001.17 八、绿地率30%九、总户数1446户十、总人口4049人十一、机动车位1573、2辆B0601地块6#-12#交付B0401地块交付B0601地块1#-5#交付B0501地块1#-5#、10#、11#交付交付时间交付时间2018年12月30日2019年9月30日2019年11月15日2020年6月30日2020年9月30日交付套数交付套数268套260套281套377套154套交付地块交付地块收房率收房率B0501地块6#-9#交付98.9%100%94.9%暂未交付暂未交付交付满意度交付满意度交付服务：96%维修服务：80%物业服务：96%总体满意度：88%交付服务：89%维修服务：82%物业服务：91%总体满意度：86%暂无暂无交付服务：89%维修服务：82%物业服务4、：91%总体满意度：86%（二）项目交付概况（二）项目交付概况一、项目介绍（三）（三）精装修效果展示园区出入口生活体验馆大堂136样板房实景128样板房实景一、项目介绍（三）（三）精装修效果展示一、项目介绍售楼处实景展示（三）（三）精装修效果展示一、项目介绍生活体验管实景展示（三）（三）精装修效果展示一、项目介绍新古典风格实景展示（三）（三）精装修效果展示一、项目介绍现代风格实景展示（三）（三）精装修效果展示一、项目介绍施工样板实景展示一、项目介绍（四）（四）精装修团队介绍项目实施过程也是一个不断学习和总结的过程，在此将项目以上特点在实施过程中的管控经验进行交流探讨。上海诚园项目共有精装修员工5、3人。具体情况如下：明确责任分工：各工作界面职责清晰，专业线配置充分；设定标段负责人：结合不同地块的推进情况，04、05、06三个地块分别设定标段负责人，责任分工明确。鼓舞团队士气：面对艰巨的交付任务，采用任务考核与绩效直接挂钩的方式，加强考核，鼓舞团队干劲。诚园精装修系统人员分布精装修总负责：傅云骥B0601、B0401、B0501B0501B0401地块负责人地块负责人地块负责人一项目介绍二项目精装修案例分享三总结与思考满意度和不满点：整体功能性齐全，面积利用率高，室内收纳空间略少。优化建议主要问题：1、入户门正对电梯，风水上有影响；2、屋内收纳空间较少 3、客厅与小书房存在折角，空间感不6、好；4、北房间小且紧贴北设备阳台，恐有噪音改进方式：方式1、电梯往中间移，去掉部分连廊长度，错开入户门位置。方式2、南书房拉平，多余面积给到阳台，增加阳台长度。次要问题：阳台面积较小，厨房窗户较小。改进方式：方式1：缩小南书房位置，增加阳台面积方式2、更改下厨房墙体位置，可采用半开式厨房，增加采光面。次要问题：北面连廊导致中间套隐私感较差，现行格局较难解决。二、项目精装修案例分享（一（一）客户产品反馈户型分析:75小高层户型次要问题：1、入户走道较宽，面积有些浪费；2、开门正对厨房，风水上相冲主要问题，可优化：1、设计开放式厨房，增加厨房采光。2、主卫与书房位置交换，增加主卫通风性主要问题：17、两房朝北，2、主卫暗卫通风采光不佳；3、厨房通风采光较差，并且窗口与书房相连，容易串味；4、一梯三户居住密度较大 满意度和不满点：满意：客厅尺度宽敞，双套房设计互不干扰，客户接受度较高 不满意：两房朝北，不符合上海地区购房需求，主卫暗卫通风采光不佳次要问题，可优化：1、可拉宽厨房面积，扩大厨房使用空间；2、内开门改为外开，更加舒适。（一（一）客户产品反馈户型分析:88 B3小高层中间套户型二、项目精装修案例分享精装修风格 现代风格：75-128主打现代风，整体布局清爽简约，其中88B3户型以日系原木风为主，有所创新；本案目标客群主要为25-40岁中青年群体，现代及日系风格颇受客户好评。新古典8、风格：136以新古典风格为主，配以红棕色木饰面，整体较为庄重，适合中老年群体，年轻群体对该风格接受度不高。（一）（一）产品总结样板房二、项目精装修案例分享 精装修标准（设施设备、品牌档次）：本案装修标准约2500元/，周边同价位项目装标在800-1200元/。因上海限价精装修房和毛坯房并未拉开实际差价，精装房售卖存在亏本现象，同时让购买毛坯的客户有心理落差；未来可适当降低精装标准至1200-1500元/更为贴近上海实际市场情况。项目材料（设备）名称品牌地面瓷砖卡路仕/诺贝尔墙面壁纸欧雅分户门钢木复合门春天分户门锁人脸识别、机械钥匙、密码三合一、智能分户门锁海贝斯设备空调日立设备地暖威能橱柜整体9、橱柜欧派洗涤盆水槽（单双）弗兰卡洗涤盆龙头水槽用高抛龙头弗兰卡灶具双头燃气灶老板吸油烟机吸油烟机老板热水器燃气壁挂炉威能精装建议1设施设备：保留基础装修内容，取消德国威能地暖；取消墙纸，乳胶漆交付。精装建议2品牌档次：用国内一线品牌替代国际品牌，例如日立空调改为格力/美的等国内品牌；（一）（一）产品总结样板房二、项目精装修案例分享（1）维修工作的安排（2）维修过程监控：确定维修负责人、备案维修授权委托确定维修负责人、备案维修授权委托人资料、成立维修小组人资料、成立维修小组 明确维修流程并及时销项明确维修流程并及时销项 统一形象、统一培训统一形象、统一培训 计划维修关闭时间，及时反馈计划维修关闭10、时间，及时反馈 维修前后巡查维修前后巡查 维修结果确认维修结果确认 客诉问题预控及解决客诉问题预控及解决 拒收客户、重点客户一对一跟进拒收客户、重点客户一对一跟进 连同物业及时与业主沟通反馈连同物业及时与业主沟通反馈 陪同业主复验提升满意度陪同业主复验提升满意度（3）业主沟通反馈：（二）（二）交付后维修管理二、项目精装修案例分享（二）（二）交付后维修管理二、项目精装修案例分享与业主保持持续沟通，确定方案、多次磨合，以达到业主满意度业主满意度成立维修小组、规范维修制度邀请业主复验维修结果客服、物业及时与业主反馈交流维修情况工程、客服、物业对维修过程验收监控三次交付后集中维修问题总量3857条，维11、修销项率达95%以上三次交付后集中维修期，工程、客服、物业的维修复查率达95%二、项目精装修案例分享（二）（二）交付后维修管理2019年度磨合期业主满意度年度排名第三（三（三）改进案例地下室结露二、项目精装修案例分享问题概况：地下车库潮湿、易结露，造成霉变、消防设备等的损坏及地面湿滑容易发生安全事故。原因分析：1、地下室通风效果较差；2、项目靠海较近，上海气候较为潮湿；3、物业在处理通风及管控力度上较弱。措施方案：地下室增设除湿机。（三（三）改进案例外墙装饰套二、项目精装修案例分享措施方案：协调施工单位安装装饰套。问题概况：外立面有破口，无装饰套圈。原因分析：1、施工过程中未做好沟通协调；2、12、一房五验提出后未及时整改；3、交付后业主提出半年多仍未解决。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：百叶窗滑块使用效果较差，门窗单位给出承诺可使用2万次，但使用时滑块滑动费力且个别滑动4至5次发生脱落或失去使用效能等情况，与其承诺偏差较大。原因分析：1、供应厂家的产品品质较差，未能达到使用效果及功能。措施方案：1、发函至供应厂家，让其落实解决问题的方案；2、提醒业主使用过程中需注意；3、过程中发现问题安排人员解决问题。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：窗户滑块距离飘窗大理石较近，阻碍滑块使用轨迹，影响使用功能原因分析：1、施工过程中协调管理薄弱，未及时13、规避、发现问题；2、一房五验提出后，整改力度较弱措施方案：1、阻碍滑块轨迹处对大理石进行切割，使其达到使用功能；2、切割大理石的周边做好美化处理，（切割在交付后进行，造成业主较多投诉）；3、严格考察供应商资质，确保供应货品品质过硬。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享措施方案：1、缝隙处安装压条进行覆盖；2、确定方案后统一实施，不进行个性化设计；3、加强装修单位管控问题概况：窗户与飘窗大理石有1-2厘米间隙，存在死角难打扫的问题原因分析：窗框与玻璃处存有高低差，导致石材与玻璃间隔较远（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：主卧窗帘槽未到底部，此处为梁，影响窗帘遮光14、效果。原因分析：窗帘盒挂置梁底导致吊顶高度过低，采用包梁装饰。措施方案：1、做好沟通工作，安抚业主情绪；2、建议业主采用一端固定式窗帘。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：天然大理石裂纹明显，恐有断裂、起翘等情况的发生。原因分析：1、此为天然大理石的纹路，其不是裂纹，为大理石的天然纹路，属于正常，且不会发生断裂情况；2、但个别出现断裂严重但仍安装的问题。措施方案：可打磨抛光处理，且与业主做好解释说明等沟通工作，若有断裂进行更换。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：木饰面的破损、掉漆等。原因分析：1、施工过程中及材料运输过程中未做好成品保护。措施方案：15、1、提高验房整改力度；2、提升维修品质，加强维修品质管控。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：1、墙纸色差明显；2、墙纸接缝较大、较明显；3墙纸起翘、起鼓等。原因分析：个别户墙纸批次选用不一致。措施方案：1、色差明显的墙纸进行更换。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：个别户内弱电箱线头杂乱，且线路不明确原因分析：1、安装鞋柜前未经过系统性整理，导致鞋柜安装到位后不便处理。措施方案：协调施工单位进行二次整理。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：橱柜拉栏太紧。原因分析：橱柜安装的零部件（阻尼）不灵活，拉篮刚性差，多次使用后变形。措施16、方案：厂家进行更换拉篮。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：个别户内锅炉进出水管管径不一致，细管达不到出热水标准，导致热水间断性停歇原因分析：1、施工单位私自更换辅材配件，未使用原厂配件。措施方案：1、施工单位出现更换材料的违约问题，进行相应扣款或采取其他措施；2、针对未使用正确管线户内进行更换。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享原因分析：插座位置不正确，与居家安全规范有冲突。措施方案：增设防溅盒。问题概况：厨房下柜分水器下有插座，插座无盖板，有安全隐患。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：入户子母门错缝。原因分析：个别门扇发生变形。措17、施方案：协调厂家进行更换。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：1、电子门锁屏幕有问题；2、电子锁没电入户门无法正常锁闭；3、电子门锁有电，入户门无法正常锁闭原因分析：1、电池无电时设备无法回弹，需业主根据电量及时充电；2、低电量状态下无安全防御措施措施方案：1、加强供应商的选择；2、电子门锁产家对电子锁进行普查；3、加强电子锁测试效果；4、对电子锁有疑问的业主可直接联系电子锁厂家售后进行处理（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：阳台移门框被真石漆涂料污染，感官效果较差，业主自行不易清理原因分析：1、施工过程中未做好成品保护；措施方案：1、做好成品保护工18、作；2、加强过程中管控工作及交付前保洁工作；3、使用专业药剂进行清除。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：空调外机出风口被墙体遮挡1/2，制热制冷效果较差，影响空调正常使用。原因分析：1、设计时未考虑此问题；2、施工中未发现此类问题；3、施工过程中管控力度薄弱。措施方案：1、设计阶段加强预防；2、将空调机位侧放40度，安装出风的导流罩及加压设备。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：阳台渗水，水汽进入户内，导致客厅墙纸发霉、卧室地板发黑。原因分析：1、阳台做闭水试验，铝合金门窗与阳台交接处未做防水；2、外墙石材断裂；3、外墙PC胶未打好。措施方案：1、19、加强防水工作；2、加强过程中工程管控。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：墙纸发霉原因分析：踢脚线处上下口打胶密闭，外墙内保温板冷桥措施方案：一般发霉：拆除踢脚线进行基层离地防潮处理，踢脚线安装完成后下口不打胶。外墙内保温墙纸发霉：拆除保温板用保温砂浆替代保温板。（三（三）改进案例精装户内二、项目精装修案例分享问题概况：地暖循环泵不防水，淋雨被烧坏。原因分析：材料使用中存在问题，应考虑是否防水的情况。措施方案：更换损坏器件，加装防水罩。（三（三）改进案例毛坯户内二、项目精装修案例分享问题概况：毛坯个别户内内保温发霉。原因分析：一层水汽过重，导致内置保温板大面发霉。措施方案20、：1、选择适用于沿海地区保温板。2、拆除内置保温板，并重新粉刷。（三（三）改进案例毛坯户内二、项目精装修案例分享问题概况：地暖地面裂缝，影响观感，业主怀疑为质量问题。原因分析：地面铺设地暖，混凝土有不同程度沉降，未设置工艺缝。措施方案：1、销售期间告知客户此问题；2、统一交付说辞，与业主做好沟通工作。对接受度不高的业主进行自流平覆盖。（四）（四）增值服务封阳台二、项目精装修案例分享问题概况：部分业主阳台仅一扇，且开启扇与阳台固定门同侧，影响通风效果。原因分析：前期大面方案确定是业主进行沟通统计选择接受度高的方案统一制作。客户端口多，使用出发点不一。措施方案：与少部分业主进行沟通方案的功能性优势，方案确定的方式等等，说服业主需保证外立面统一。一项目介绍二项目精装修案例分享三总结与思考三、总结与思考设计阶段现场管理材料管控样板管理过程管控交付后维修客户满意度总结：设计阶段：1、产品在设计阶段要从以人为本的角度出发。初衷：产品出现的目的是要被人所使用的。2、充分考虑产品的实用性进行细部优化呈现整体效果。总结：交付后维修阶段：1、要从客户角度角度出发，进行维修。考虑客户对整体维修的感觉、考虑客户的使用感受。2、熟知购房买卖合同，关注维保条款，进行合理维修。3、进行流程化操作，做到一户一挡，一事一签单。源头把控营造过程把控交付后客户维护