1、尚格名称招商定位株洲概况市区概况 株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有9项，多2、年来，出口创汇一直居湖南省首位，是中国33个外贸综合出口商品基地之一。株洲市具有较强的综合经济实力。006年全市生产总值突破600亿元大关，达605.3亿。人均GDP为16526元。天元区概况 株洲高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，位于株洲市湘江西岸，规划区总面积35平方公里。建区十多年，株洲高新区的变化日新月异，已发展成为一个规划布局科学合理、基础设施完善配套、高新技术产业发展迅速、社会事业管理有序的现代化高科技新城区。2004年，被评为“湖南省十大投资环境诚信安全区”，2005年，被评为“湖南省十大和谐行政示范区”。截至2005年底，全区拥有各类企业893、8家，其中高新技术企业129家（已成功申报国家“863”项目17项），三资企业68家，上市公司8家，已形成新材料、光机电一体化、电子信息、生物医药四大新型高科技产业。2005年完成地区生产总值97亿元，完成工业总产值238亿元，完成财政收入6.97亿元，在国家53个高新区中排名35位。06年经济概况及消费点 株州市全年社会消费品零售总额突破200亿元大关，达208.5亿元，增长15.1%。扣除价格上涨因素，实际增长13%。城市和农村分别实现社会消费品零售额129.4亿元和79.1亿元，分别增长16.4%和13%。餐饮业、批发零售贸易业增势强劲，分别实现营业收入25.1亿元和179.9亿元，分别4、增长16.9%和15.0%。项目概况 尚格名城位于株州市体育中心东南侧，南临株洲大道，北依湘江，对望石峰公园，西靠庐山路。路经车次有45路，18路，59路等，尚格名城总占地面积800亩，总建筑面积近120万平米，总居住人口可达3万余人。商业面积18.54平米，普通商业面积10.54平米，综合商业面积4万平米，酒店办公面积4万平米，幼儿园面积6000平米，会馆面积1万平米，小学面积2.1万平米。 市场定位据调查天元区2006年，全区社会消费品零售总额12.75亿元，住宿餐饮业亿元，批发零售贸易业为消费支柱，分别为3.61亿元，8.92亿元，并且天元区人均生产总值为26411元，消费能力强，。一期5、以满足社区住户各种需求的生活配套为主，形成一个小型社区商业，包含业态有餐饮、超市、便利店、烟酒店、洗衣店、茶楼、运动健身等。 后期随着住宅的滚动开发，形成以娱乐、休闲、购物为特色的卖场区域，如特色女人区，儿童区，酒吧运动区等专业性卖场，在专区内合理的引入满足各社区的生活配套商家。 一期具体商业定位： 4号楼：家装公司及家居行业。 11、12号楼一层及负一层：生活配套区 12、13号一层及负一层：购物区 11、12、13号楼2层：大型餐饮、网吧、健身等面积在500平米以上的商业机构 15号楼：精品商业区商业定位SWOT分析优势分析1、初期招商难度较易，商家对卖场调剂那及相关政策要求不高。2、资金6、投入小，只需花费少量的媒体广告及资料制作费用。3、市场容量大，依托尚格住宅群显性消费者人口规模达3万人以上，随着周边房地产项目的不断开发，入住人口将不断增加，隐形消费人口达10万人以上。4、周边没有成型的商圈，我商圈能够形成很强的市场聚集效应，营造出与当前社区商业原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念及消费场所，在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。5、现在市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。劣势分析项目开发周期较长，许多经营户和投资商抱着持币观望的态度。交通劣势，现经过本项目的公交线路仅59路，18路，45路，商业辐射范围小。现7、株洲消费者三大消费地点分别是市中心商圈，芦淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商业氛围，商家品牌、规模，交通方面都存在劣势。株洲商业空营业用房空置高，06年商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，商业地产呈现供过于求的状态。 3、 市场威胁 1、湘银房地产在距离本商圈1000米处，正在建设一个临街商业中心。 2、庐山春天及庐山恋，城市风景的工程的逼近，预计在今年首期住宅将交房，商铺也可同时交付使用。招商原则实行“二个重点四个优先”的基本原则 1、二个重点 1、重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。 2、对名家、名企、名品重点招商2、四个优先1、厂家优先：厂家直接合作优先8、答约；2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。5、租赁面积到500平米以上优先引进重点招商对象服装内以品牌生产厂家为主；市、省内较知名的商业机构，如运动时空，阳光足浴等；有丰富营销经验的地区级品牌代理商：招商政策租金不实行递增，以最后一年租金为标准租金，前几年的租金实行租金折扣制；放水养鱼政策，针对商户租赁面积及经营业态的不同实行不同的优惠政策。以500平米为基数，租赁500平米含500平米以下的商户视为普通商户，租金免5个月。租赁面积达500平米1000平米或市内品牌视为重点客户，以每19、00平米为基数递增一个月的租金免租期，如600平米免6个月，700平米免7个月。可提供宣传单页或优惠卡等宣传资料，我公司可义务帮其提供给在我尚格购房的业主。租赁面积达1200平米以上或省以上品牌，视为VIP客户，租金免一年，在享受第二条优惠政策的同时，在我商圈做媒体推广的同时，可免费为其宣传。客户领袖制，针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已签订租赁合同的客户若能带领其它客户，签订租赁合同（非租赁协议），我公司可免其一个月的物业管理费。 放低入场门槛，入场押金根据商家的不同而不同。小型及普通商家，如普通的便利店、烟酒店等只需普通装修的商家，入场押金定为10、1万元，大型及品牌商家，租赁面积在500平米以上或具有市区（市区以上）品牌效应的商家，入场押金定为6000元。 八、营销推广 营销费用推广标准：总租金的20%用作营销费用，从2007年7月算起，按头一年租金全免计算，11号楼及4号楼租金在第二年及第三年租金总收益达689494元，营销费用为137898.8元。 营销费用的花销：1、公关费用：2、媒体推广费用：了解报纸媒体，点对点短信，户外广告的费用后，再做详细斟酌3、资料制作费用：了解宣传单页费用后4、DM策略，邮寄资料九、招商流程市场调研和目标客户分析(招商部)客户信息归档完善、招商资料准备就绪(招商部、策划部)目标客户开发，拜访、接洽(招商部) 客户分类、确定重点客户(招商部) 填写租赁协议（招商部、客户） 客户资格考察、评估核准(招商部) 确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、财务部、客户) 与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商部） 招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（招商部、物业中心） 进行装修、备货、上柜、营业（客户）招商部周载坤2007-4-2