1、商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注关于瑞特国际商业步行街招商方案在对市场调查分析的基础上，根据本商业项目的特点，结合我们商业项目操作经验，建议采用“以租赁形式自主经营统一管理的模式。为了更好的迅速发展，起带动整个市场的影响力,引进业内部分主力品牌。该招商模式可以直接保障投资者三年内稳定的投资收益，拉动商铺价值。一、项目简介瑞特国际商业步行街地处南华县中心城区成熟繁华中心区，南 大道，北临 六路，街区呈H型交合辐射状，总长约 米，规划用地面积 平方米，总建筑面积约 万，其中商业街区面积约 万，地下停车场约有近 2、个停车位，由 房地产有限公司开发，是南华县规模最大的商业步行街，市、县重点工程、南华县迄今最大的商业地产项目和城市对位开放的标志性工程之一。 项目名称：瑞特国际商业步行街 形象定位：区域性生活休闲娱乐中心 市场定位：立足南华县，辐射南华县及周边地区，餐饮为主、娱乐为辅。 项目特色：项目位于南华县 广场，两侧长 米纯商业楼，项目总建筑面积约 平方米，项目集休闲、娱乐、购物为一体的特色商业步行街，为周边区域消费顾客提供一个吃、喝、玩、乐、购的平台。购物：品牌电器城、男女品牌专卖店、时尚店中店、潮流服饰，儿童服饰、床上用品及生活用品等为消费者提供非常便利的购物场所。休闲娱乐：电影城，电玩娱乐城、KT3、V、网吧、洗浴中心、书吧等特色项目为当地老百姓提供一个丰富业余生活的最佳休闲场所。 经营模式：统一规划、统一管理、统一推广、独立经营。 地理位置：项目地理位置得天独厚，位于南华县商业中心，与南华商业中心融为一体，南华汽车站距此紧 米，周边汇聚近 万消费人流。项目处在 大道，门前日车流量达 辆次，交通极其便利。项目主题定位：XX商业步行街项目业态定位：品牌男女服饰、皮具箱包、品牌电器、潮流服饰、儿童服饰、时尚精品饰品、休闲会所、美容美发、瑜伽健身、特色餐饮、婚纱摄影、电玩城等。项目特色定位：八大特色主题街区，咪依噜风情街、野生菌电子商务街，社区商业街，龙城大道-汽车美容配件街，小商品批发街，风味4、特色美食街、时尚精品街、休闲娱乐街。二、功能规划（一）楼层分布 一层：品牌男女服装、品牌皮鞋皮具、时尚鞋包类、品牌运动装、休闲服饰、精品饰品、钟表眼镜、黄金珠宝、文体用品、数码、工艺品、美容美甲、婚纱摄影、面包房、美发店、休闲餐饮、茶庄、超市等。 二层：家电城、潮流服饰、休闲会所、儿童服饰、琴房、婴儿早教中心、孕婴用品、儿童摄影、儿童玩具等 三层：电玩城、健身会所台球城、量贩式KTV网吧、书吧、美容院、特色餐饮、休闲会所等。（二）招商品类 服饰区：男正装、淑女装、青春少淑女装、品牌运动装、休闲服饰、潮流服饰等 皮鞋皮具区：男女皮鞋，女时尚鞋类，箱包类，运动休闲鞋类等 配饰区：时尚精品、饰品、美5、甲、头饰围巾类、十字绣等 化妆品区：彩妆、护肤品类等 珠宝：黄金珠宝、玉器、银饰等 儿童用品区：儿童服装、童鞋、儿童玩具、亲子教育、童车童床、儿童文具、婴儿早教中心、孕婴用品等 家电：品牌家电城 休闲娱乐：休闲会所、电玩城、健身会所台球城、量贩式KTV网吧、书吧、休闲会所等。 餐饮：咖啡厅、西餐厅、中餐厅、肯德基、麦当劳、味千拉面、仙踪林、海底捞、元绿寿司、日本料理、南北特色风味、铁板烧、北方面点等。 工艺品类：干花类、字画、时尚工艺等家纺用品街: 床上用品、单件组合、儿童系列、被子系列、枕芯系列、夏令系列、婚庆系列、酒店用品系列、窗帘布艺、布艺台布、沙发巾、冰箱洗衣机台照、高档布艺台灯照。 6、配套：电影院，婚礼宫，美容院、婚纱摄影、美发厅三、招商策略经营模式：统一租赁、统一管理、统一推广、自主经营。租金标准：按照商业标准二楼租金为一楼租金的60%，三楼租金为一楼的45%的标准比较合理；一层： 20-30元/二层： 12-18元/三层： 9-13元/在确定了项目整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。（一）租金细化方案：可根据以下几条来细化各商铺租金价格商铺使用率：同等条件下使用率越高租金越高，使用率越低，租金越低。项目使用率差异较大导致租金差异变化较大。商铺面积和整体租金水平：商铺的面积越大，同等条件下总体租7、金越高，在区域行业的承受能力内，面积越大，单价相应比同等位置商铺越低些。距离商场入口铺位：商场入口处铺位租金高，距离商场入口越远，租金越低 ；人流动线通畅铺位：人流动线通畅，有回流的铺位租金高；铺位方正与否：方正的铺位好利用，租金高，不方正的铺位视其不方正程度相应定价 ；铺内有无柱子：铺内无柱子好利用，价值高，有柱子视其影响程度相应定价；光线好坏铺位：光线好铺位体现良好通透性，心理舒适度高，价值高，光线差铺位租金相应下调；人流汇集处铺位：“十”字型、“井”字型人流汇集处铺位租金高；开间进深比例合理铺位：铺位开间、进深比例在1：2的铺位好利用，市场接受程度高，租金高；开间小、进深大的铺位价值低；8、开间大、进深小的铺位价格视配比情况，相比开间小进深大的铺位价值高 ；主通道铺位：主通道铺位比次通道铺位价值高，次通道铺位价值比死角位铺位价值高；（二）招商政策及各部门执行权限； 招商专员和商家洽谈中可在最高租金标准上优惠商家2-4元/，免租期1-3个月；招商部长和商家洽谈中可在最高租金标准上优惠商家4-6元/，免租期3-6个月；分管招商副总和商家洽谈中可在最高租金标准上优惠商家8-10元/，免租期6-9个月；注：不包含以上条件的特殊商家需要报公司董事长签字，方可执行。（三）招商策略细化： 目标定位招商：锁定目标客户，主动出击，按规划（计划）招商； 效应招商：引进国内外主力店、服装、餐饮知名品牌9、，利用其品牌效应吸引其他品牌进驻，从而加快招商进度； 阶段招商：采用不同阶段运用不同的优惠条件，吸引客户入驻； 放水养鱼：利用短期优惠条件吸引部分客户进驻，形成良好的招商开端，从而达到推动招商进度的作用； 特色为先：寻找特色客户，营造独特氛围，吸引其它租户进驻。促销方式：一次性付租一年，免租期3个月。即只收取九个月的租金。一次性付租二年，免租6个月。即只收取十八个月的租金。一次性付租三年，免租9个月。即只收取二十七个月租金。抢铺策略： 月 日前签约者 折优惠， 月 日前签约者 折优惠。送广告位使用权：名牌、品牌、特色商家，免费提供一定期限广告位使用权，一般为 月，国际知名品牌送户外广告位（只针10、对少数大商家），一般送室内广告位。（四）目标客户： 本地风味餐饮商家、楚雄市娱乐商家、外来加盟品牌（五）招商对象楚雄州及南华地区的品牌代理商家。国内服装、皮鞋皮具品牌代理商家。特色餐饮知名品牌形象店。南华县及周边经销商、个体户、经营户等。三、 招商执行（一）（二）执行流程1、意向洽谈2、确定意向3、达成商务条件4、填写商家审批表（需招商部长，招商总监，总经理签字）5、审批结束无问题可签订租赁合同，物业合同（三）物业管理费标准 元/月，包括公用水电、清洁、保安、电梯、绿化及设备设施维护保养费用。1、其它费用：电话、宽带上网费：待定自用水电费：单间按独立电表计算，柜台按实际用量计收。工商税费：自行11、负责（四）租赁期限：三年（五）租金、管理费付款方式一次性付租：管理费、自用水电费每月 日前交上月电费。（六）、租赁手续办理 所需证件：1、以公司名义签约的：公司营业执照复印件；法定代表人身份证复印件。 非法定代表人办理的，需法定代表人委托书及经办人身份证复印件；2、个人名义签约的：身份证原件及复印件。 租赁程序：1、商户带齐所需证件，到招商处咨询有关铺位的具体价格和面积，挑选位置；2、交定金5000元/个商铺，开具定金缴付单，或直接付清全款后签订租赁合同，交定金者在交定金后七天内付清全款并签订租赁合同；否侧铺位定金不予退还。3、凭租赁合同到招商运营部、物业公司办理入场进场装修手续；填写装修申请12、表、交纳装修押金，装修完毕，由招商运营部、物业公司验收合格后退还押金；（七）招商进度：本项目招商分三个阶段，力争项目招商率达到 %。项目从 日正式招商， 月 日正式开业，招商时间为四个月，即 月 日至 年 月 日，具体进度如下： 推广阶段：1、预热阶段（招商咨询）： 月 至 月 日。宣传内容：项目简介，诉求“做什么”。 宣传方式：户外广告、报纸软文、电视软文、户外LED、车身广告、。同目标客户进行第一轮沟通洽谈，对客户进行全面摸底。2、招商阶段： 月 日至 月 日，力争完成项目招商面积的 %，约 。宣传内容：配合招商进行推广，诉求“为什么做”及“怎么做”。宣传方式：以专业报纸软硬性广告，车体广13、告，电视及户外广告为主。其它方式：招商人员直接带招商宣传手册上门拜访，组织客户参观考察等方式。在第一轮沟通基础上，按照大户先进，品牌优先，全面签约的原则招商。3、开业前期（后续招商）： 月 日至 月 日，力争完成项目招商面积的 %，约 。重点内容：开业宣传，后续招商，促进招商圆满成功。采取方式：以专业报纸软硬性广告，电视及户外广告为主。（八）招商前期准备1、项目现场条件及物料准备施工现场形象配合，工程进展顺利，保证现场整洁美观，项目宣传资料准备齐全（平面图、招商手册、招商条件表）项目介绍资料2、招商人员配置品牌商家招商工作由专职招商人员负责。招商经理具体负责品牌商家的联系及前期谈判，作好洽谈记14、录。招商人员应熟悉了解南华县商业现状、南华县发展前景及发展现状，南华县周边城镇的商业现状、项目的定位、规划及发展前景、项目周边商家大概租赁情况注：为保证招商工作的保密性，建议招商工作情况通报只限定为公司高层领导及主要招商人员，其它人员不予通报。3、招商条件明确招商人员在开始联系品牌商家前应明了基本招商条件：1）租赁范围面积：如以上规划2）免租装修期：建议45天4）租赁租金：建议平均为20元/平方米5）租金递增:年递增5%起6）租赁保证金：建议10000元7）商场移交装修标准：具体协商（九）各招商阶段工作重点及工作方式1、商家信息搜集阶段2、商家初步接触阶段时间：工作方式：由招商专职人员电话预约15、或直接登门拜访品牌商家，向商家大体介绍项目情况并派送项目资料，主力品牌商家由专人负责跟踪落实。工作重点：将项目基本情况及招商信息传递给品牌商家，并注意跟踪联系，约请品牌商家考察项目，向商家说明项目新调整，新规划。3、商家考察项目阶段时间：随时工作方式：由招商专职人员接送品牌商家考察项目及项目周边发展情况，协助商家提供南华县经济社会文化发展资料工作重点：陪同商家考察项目及项目周边环境，展示项目的发展前景，初步提出合作条件。4、重点商家筛选阶段工作方式：对考察项目后表示一定合作兴趣的商家由招商专职人员进行重点跟进，并加强与具体负责人员的联系，约请品牌商家代表考察公司，提出书面的合作条件工作重点：每16、个区域筛选三至四家商家作为重点跟进对象，书面提出初步合作条件注：对重点商家的相关人员应进行必要的应酬活动，以进一步了解商家的合作意向，为下一步具体谈判作好感情投资。5、意向商家具体招商条件谈判阶段时间：待定工作方式：对重点商家中有一定合作意向并具体提出招商条件的商家，由招商专职人员进一步深入沟通并组织必要的谈判会，由招商中心领导出面与商家代表进行具体合作条件谈判，谈判阶段期间应重视与商家相关人员的及时交流沟通。工作重点：与二到三家商家进行具体招商条件谈判，由招商经理牵头进行具体合作条件谈判，并由公司领导裁决。此阶段应注意谈判内容的保密性。6、商家签约交定阶段时间：待定方式：争取在项目基建阶段与17、品牌商家签约，邀请政府领导及有关媒体参加，并进行必要的炒作，为项目销售作好铺垫。五、招商推广 总体策略：选择主流媒体，集中优势卖点，进行有的放矢。（以最少的广告投入，获取最高宣传效益率。） 推广地域：以南华县本地为中心。 推广目的：为项目招商造势，形成强大的招商影响力，加快招商进度。塑造良好企业形象，让瑞特国际商业步行街深入人心。 具体策略：“入虎穴，得虎子”：以楚雄市、南华县、及周边地区的商家为招商对象，重点争取经营中餐饮商家、休闲娱乐商家，“走出去，请进来”：主力品牌商家昆明，楚雄为目标，及周边品牌等，力争部分商家在瑞特国际开连锁分店。巡回招商会：在楚雄定点招商（时间约为二周，具体视招商效18、果而定），组织商家现场考察、洽谈。将南华县分布在大街小巷的零散服装、鞋类、休闲娱乐商家集中到本项目。 宣传渠道：报纸媒体广告，广告载体选择当地主流媒体。突出软性新闻的发布。电视媒体广告：楚雄市电视台，南华县电视台。户外广告牌：位置选择在： 大道、 大道、 街、 路等可以有效吸引目标客户的关注。印发招商手册及海报等进行派发。六、费用概算：（略）七、其它说明因项目启动至今时间较长，与大部分商家已有过一定的接触，为保证招商工作的统一性，对商家的报价及合作方案以新确定方案为准。暂按以上方案与各品牌商家接触，了解商家的要求，结合实际情况再作适当调整。以上为招商工作的初步设想，请领导批评指正。 楚雄安目市场营销服务有限公司 2017年10月25日