1、 西安大区渭南信达广场项目招商方案2013年3月12日西安大区渭南信达广场项目招商方案第一部分：项目基本信息3一、项目地址：3二、项目名称：4三、项目商圈环境分析：41、商圈区位分析 52、商圈主要商家调查分析53、商圈消费客群分析6四、项目概况61、项目性质、体量、各项经济指标72物业条件分析7第二部分：项目周边环境分析81、项目周边商家区位图82、项目周边商家租金及业态调研9第三部分：项目招商方案 10一、项目招商业态定位分析111、业态定位依据122、招商业态组合建议13（1）招商业态组合方案一：14二、租金水平及策略建议151、整体租金水平162、各招租单元租金水平17 第一部分：项目2、基本信息渭南市下辖：1个市辖区（临渭区）、2个县级市（韩城市、华阴市）、8个县（华县、潼关、大荔、澄城、白水、合阳、富平、蒲城）和国家级渭南高新技术产业开发区、省级渭南经济技术开发区、省级渭南卤阳湖现代产业开发区，196个乡镇/办事处，3221个行政村，总人口556万人（至2010年末），总面积约1.3万平方公里。11个县、市、区地名构成一幅对联：三城关大水，二华平渭河（蒲城、澄城、潼关、大荔、白水、华阴、华县、富平、临渭区、合阳）。56.5公里区域主要经济指标：一、项目地址：渭南市前进路信达广场二、项目名称：西安大区渭南信达广场招商方案三、 项目商圈环境分析：1、商圈简介：东风街商圈是渭南市3、核心商圈，范围：以东风大街与前进路交汇处为核心，西到金水路、东到解放路、北到南京路、南到朝阳路，交通便利，人流较集中。2、商圈主要商业形式与商家：东风街商业形式主要以沿街商铺、百货商场、专业商场为主，业态主要以传统百货、超市、电子电器商场及生活配套类为主。主要商家有国际贸易商厦、阳光购物广场、华润万家、国美电器、苏宁电器、国宁电器等。3、消费群体分析：以当地居民消费为主，人均收入15918元，是劳动力输出城市，主要以本地居民消费为主。四、项目概况1、项目性质、体量、各项经济指标（1）物业整体指标介绍总建筑面积：20846平方米 总使用面积13875平方米 电器店面积（使用面积）：5715平米 4、总招商面积：8160平米。项目楼层：1-4层 招商楼层：1-4楼。 层高（净高）：6M（2）项目租金概况：单价1.8元/平方/天，总租金1363.67万（建筑面积计算，大区反馈）。（3）项目其它部分物业构成：529F写字楼。2物业条件分析西安大区信达广场项目整体物业基本情况有无塔楼 商业楼层楼层净高（m）楼层业态描述建筑面积()使用面积()招商区域建筑面积()招商区域使用面积()得房率(%)有 无1层6商业544323072698114442.4若有，必须选择(必选项)2层6商业521436242368164669.53层6商业508638051646123174.84层6商业510340515、5103413981.1住宅酒店式公寓写字楼5-29层3.9办公物业业主方有无转租限制*层有 无*层若有，必须选择(必选项)休闲娱乐 餐饮 生活配套 零售合计主入口宽度（m）：外租区独立入口：有 无外租区独立入口数量(个)：21楼外墙结构：玻璃幕墙 实墙主入口位置：朝西 朝东 朝北 朝南外租区独立入口宽度(m)：外租区独立入口位置：空调系统：中央空调分体空调无中央空调主机数量可 否（独立控制）独立空调数量功率（kw/台）可 否 （电费：独立核算）功率（kw/台）物业整体消防系统一次报验消防合格证有无若无，描述进展二次报验消防合格证有 无二次报验消防合格证是否含外租区：有 无若无，描述进展每个楼6、层消防通道分布：数量（个）：楼层位置描述：物业整体电梯情况扶梯数量（个）：12楼层位置描述：外租区电梯情况扶梯数量（个）：楼层位置描述：若无，是否具备加装条件：可否客梯数量（个）：2楼层位置描述：客梯数量（个）：楼层位置描述：若无，是否具备加装条件：可否货梯数量（个）：1楼层位置描述：货梯数量（个）：楼层位置描述：若无，是否具备加装条件：可否外租区餐饮功能水需求：有 无给水总进水管市政进水总管(DN: MM)可否改造：可 否各楼层给水管管径(DN: MM)各楼层给水管数量(根)排水管各楼层排水管管径(DN: MM)各楼层排水管数量(根)燃气需求有 无数量(个)：容量(m/个)：外租区燃气总量(7、m)：可否改造：可 否隔油池需求有 无数量(个)：容量(m/个)：可否改造：可 否烟道需求有 无数量(根)：烟道管径大小(/根)可否改造：可 否整体项目物业总电量总电容量（KVA）：租赁区域(含外租区)总电量总电容量（KVA）：可否增容：可 否变压器数量（台）：租赁区域独立使用变压器数量（台）：整体项目物业卫生间(个)：外租区各楼层独立使用卫生间数量(个)：整体项目物业停车位(个)：外租区可独立使用停车位数量(个)：整体项目整体店招数量(块)：外租区可独立使用店招数量(块)：物业交付条件调查分析 通道出入口与对招商业态影响分析：无影响 消防设施现状及影响分析：暂无 空调系统影响分析：暂无 餐饮8、条件影响分析：暂无无餐饮条件 配电房及电容分析：正常 外立面形象及广告位分析：可在一楼和四楼增加广告位 其它影响分析：无第二部分 项目招商方案一、项目招商业态定位分析1、业态定位依据 商业环境影响：处于商圈核心位置，交通方便，人流量较集中。 物业自身限制条件：无餐饮条件 周边消费基础需求条件：以当地周边3公里以内新建及在建小区居民消费为主。 租金承受水平分析：沿街商铺500平方以下租金5-8元/天/平方.2、招商业态组合建议招商业态建议综合分析：考虑到原门店（东风街店）要拆迁，需重新选址。该项目处于渭南市区核心商圈，交通方便，人流量较大，项目展示面较好。周边主要以百货、超市、电器商场及沿街商铺9、为主(如下图)。项目定位：渭南苏宁电器广场，总使用面积13875平方，根据电器广场标准业态规划，电器规划总使用面积5715平方，8160平方为我司租赁区域。租赁区主要规划业态：一层：餐饮、零售及生活配套。二层：餐饮、零售。三层：餐饮。四层：餐饮、娱乐。形成以电器为主力店，集餐饮、零售及娱乐的一站式购物广场。物业条件：该项目前期开发商规划为百货业态，在物业条件上，没有考虑到餐饮及娱乐业态的需求。我司如果整体租赁，需与开发商明确我司相关机电要求，符合我司后期租赁业态的物业条件。如果有后期的改造工程与费用由开发商完成。四楼租赁区规划餐饮与娱乐业态，需单独的出入动线，建议开发商增加2副直梯，引导顾客向10、上消费。项目收益：项目整体租金1363.67万（开发商报价1.8元/平方/天，按总建筑面积计算）。大区销售规模预计1.5亿，租赁区收益657.6万，电器租售比0.047.招商业态组合方案： 招租面积：8160平方（使用面积）。建议招商业态：零售、餐饮、娱乐及生活配套。一层平面图：内街前进路二层平面图：三层平面图：四层平面图：二、租金水平及策略建议1、整体租金：657.6万/年2、招租单元租金水平租金收益楼层铺位号业态使用面积建筑面积业态及品牌品牌商家使用面积租金单价（元/平方/天）建筑面积租金单价（元/平方/天）商铺租金(万）1F101餐饮108255 永和豆浆/中式快餐永和豆浆/中式快餐4111、.7 15.8 1F102餐饮127300 肯德基/必胜客肯德基/必胜客41.7 18.5 1F103生活配套1535 建设银行/中国银行建设银行/中国银行83.4 4.4 1F104零售94222 黄金珠宝区域连锁6.52.8 22.3 1F105零售65153 黄金珠宝区域连锁6.52.8 15.4 1F106零售98231 黄金珠宝区域连锁6.52.8 23.3 1F107零售207488 服装零售区域连锁62.5 45.3 1F108零售282665 药妆区域连锁62.5 61.8 1F109餐饮148349 咖啡/简餐区域连锁41.7 21.6 小计11442698 5.5 2.3 12、228.4 2F201餐饮243350 永和豆浆/中式快餐永和豆浆/中式快餐2.51.7 22.2 2F202餐饮246354 肯德基/必胜客肯德基/必胜客2.51.7 22.4 2F203零售107154 鞋/包区域连锁4.53.1 17.6 2F204零售85122 饰品区域连锁4.53.1 14.0 2F205餐饮2232 奶茶区域连锁6.54.5 5.2 2F206零售135194 鞋/包区域连锁4.53.1 22.2 2F207零售260374 服饰零售区域连锁3.52.4 33.2 2F208零售269387 服饰零售区域连锁3.52.4 34.4 2F209餐饮279401 咖啡13、/简餐区域连锁2.51.7 25.5 小计16462368 区域连锁3.3 2.3 196.6 3F301餐饮341456 特色餐饮区域连锁1.51.1 18.7 3F302餐饮357477 特色餐饮区域连锁1.51.1 19.5 3F303餐饮262350 特色餐饮区域连锁21.5 19.1 3F304餐饮271362 特色餐饮区域连锁21.5 19.8 小计12311646 1.7 1.3 77.1 4F401餐饮337416 特色餐饮区域连锁10.8 12.3 4F402餐饮342422 特色餐饮区域连锁1.21.0 15.0 4F403餐饮261322 特色餐饮区域连锁1.21.0 11.4 4F404餐饮709874 火锅区域连锁10.8 25.9 4F405休闲娱乐24903070 KTV区域连锁10.8 90.9 小计41395104 1.0 0.8 155.5 总计816011816 2.2 1.5 657.6 业态品牌使用面积()本年度租金单价（元/天）烘培米琪507.7百货阳光购物120001.5电器苏宁电器36000.7超市华润万家47000.8银行工商银行6006.3银行农业银行5006.7以上为大区提供的周边租金调研。