1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论71.1项目名称、地址71.1.1 项目名称71.1.2 项目地址71.2 项目建设单位概况81.3 报告编写依据及范围2、101.3.1 报告的编写依据101.3.2 报告研究的范围101.4 可行性研究主要内容11建设必要性11建设内容与规模16项目管理与实施16投资估算与资金筹措17问题与建议171.5项目建设单位的发展战略及要求18第二章 项目所在区域xx市政治经济自然社会环境及发展状况192.1xx概况19xx市是一座钟灵毓秀的人文古城19xx市是一座正在崛起的工业城市20xx市是一座环境优雅的宜居，开明开放的移民城市212.2xx历史沿革222.3xx自然地理242.4xx交通 、邮电和旅游272.5人文环境292.5.1 文化软实力292.5.2 卫生与体育32小结322.6宏观政治经济环境33江西省3、国民经济发展概况33小结442.6.2 江西总体发展视觉下的xx经济实力45小结482.6.3 xx市宏观经济环境分析49小结582.7 区域发展规划和趋势59xx市城市发展规划概况59xx市城市发展趋势分析64小结662.8 建设条件67自然地理条件67场地地理条件68基础设施条件68建设材料及运输条件69第三章 项目地点分析703.1项目地块位置及周边状况703.1.1 项目地块位置70项目地块周边配套71项目地块周边状况723.2需求市场的邻近程度733.2.1 城南片区发展分析73项目区域与xx市各潜在需求市场的邻近程度743.3项目地点优劣势分析81小结84第四章 整体旅游业发展情况4、分析854.1旅游业的行业特点854.1.1 旅游业的产业特性854.1.2 旅游的产业地位86旅游产业的作用884.2中国旅游业整体环境92国内旅游市场综述924.3xx市旅游业发展概况95旅游资源简介95xx旅游“后花园”97xx市旅游市场发展概况984.4xx市旅游发展总体规划（2008年2020年）1014.5xx市旅游业主要特点110xx旅游特点110xx旅游优势111xx旅游弱势111第五章 整体酒店市场分析1125.1中国酒店市场整体环境112中国旅游酒店业发展概况1125.1.2 2008年2010年中国酒店发展状况1125.2 xx市酒店业市场整体环境&发展现状1175.3 5、xx市酒店业未来预测&星级酒店供需发展趋势预测1215.4 xx市及周边星级酒店个案介绍123xx春龙大酒店123北湖宾馆1255.4.3 xx望江国际酒店128华瑞宾馆130悦华商务酒店1315.4.6 万年青商务大酒店133仙女湖国际大酒店(筹建中)135周边酒店星级酒店调查：宜春市1355.4.9 周边地区星级酒店调查：吉安市1415.4.10 xx市及周边主要酒店调查汇总分析141第六章 项目相关的主要业态市场调查&分析1416.1xx市商业市场调查&分析1416.1.1 商业发展概况1416.1.2 商业市场调查&分析1416.2 xx市餐饮市场调查与分析1416.3 xx市休闲娱乐6、市场需求情况分析1416.4xx市会议市场特点和需求分析1416.5 xx市写字楼公寓需求情况1416.6关于企业总部经济基地业态调查141小结141第七章 项目的总体构思定位、产品规划建议、与运营模式建议1417.1 总体构思定位141城市格局分析141物业市场分析1417.1.3 土地属性分析141核心引擎导入1417.2.2 总体定位141总体功能定位&布局1417.2.4 总体功能系统汇总表1417.2.5 总体经济技术指标1417.2.6 项目开发愿景1417.3 酒店定位141酒店总体定位1417.3.2 酒店主题定位141酒店客户定位1417.3.4 酒店功能布局及设施推荐1417、7.4 整体规划建议1417.5 总体运营模式建议1417.5.1 开发策略建议1417.5.2 经营模式建议141第八章 项目经济评价分析和社会效益评价1418.1项目投资测算与财务评价141项目实施进度计划141项目投资估算1418.1.3 项目资金筹措1418.1.4 项目财务评价1418.2社会效益评价1418.2.1 互适性分析1418.2.2 社会效益141第九章 风险分析与对策1419.1 风险分析1419.2 风险规避141第十章 项目管理与实施进度安排14110.1项目管理14110.2项目实施进度141第十一章 劳动安全、职业健康及消防14110.1 劳动安全保护、职业健康8、14110.2消防及安全141第十一章 结论141第一章 总论1.1项目名称、地址1.1.1 项目名称 项目名称：xx市xx娱乐休闲航母项目（暂定名，以工商部门最后批复的名称为准。以下简称“本项目”）建设单位名称：xx市xx实业有限公司建设单位法定代表人：xx建设单位地址：xx市高新技术产业开发区xx工业园xx街1.1.2 项目地址1、抱石公园北大门旁。2、项目地块用地总面积：114500平方米，约171.75亩；表格 1：项目地址（地块）示意图资料来源：xx市xx实业有限公司1.2 项目建设单位概况xx市xx实业有限公司法人代表：xx注册资金： 500万美元注册地：xx高新技术产业开发区工业9、园注册时间：2005年5月公司介绍：xx市xx实业有限公司（下称xx公司）是一家港商独资企业，公司占地面积达150多亩（约为100000平方米），按照行业标准进行厂房布局设计，各项生产、生活设备及其配套设施齐全。公司秉乘以市场为向导，以客户为中心，以技术为依托，不断加强质量提升，提高服务水平；公司还将坚持“开发创新、服务为本、质量保证、面向市场”的服务宗旨，不断地为客户提供优质的服务和高性能的产品，以满足更多客户的需求，为二十一世纪高新材料的应用和推广贡献xx人的力量！目前公司的主营业务包括：化工业：公司以生产不饱和聚酯树脂为主，产品主要以玻璃钢树脂、洁具树脂、大理石树脂、PE涂料树脂、工艺品10、树脂为主，还有其他纽扣树脂、船用树脂、阻燃树脂、耐腐蚀的乙烯基树脂、缠绕树脂、轮船树脂等，尤其在不饱和树脂方面，本公司掌握了行业领先的生产技术，在国内市场占据主要市场竞市场份额。公司年设计生产能力为100000吨，2010年销售额约12亿元人民币，根据公司财报，2010年公司营业利润为6亿人民币，2010年上缴税款共计1.2亿。房地产：公司根据企业自身实力，在xx市参与开发了多个房地产项目，其中名为凤凰花园、水木清华等项目，定位为当地中、高档住宅小区，开发面积约20万平方米，此项目现已基本开发完毕。 矿产业：公司在江西九江拥有铜矿两座，探明铜矿金属储量为50000吨，根据市值58000元/吨计11、算，预期收入可达30亿元人民币。探明锰铁矿金属储量为250万吨，根据市值1000元/吨计算，预期产值可达30亿元。预期营业利润可达6亿元人民币。本公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：突出的资源获取能力、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，公司在未来五年将在维持国内化工业领先地位的情况下，增加对商用地产、第三产业的投入，加大对布局二三线城市的力度，形成家用、商用地产相结合的特点，在房地产领域更上一层楼。1.3 报告编写依据及范围1.3.1 报告的编写依据1) 项目可行性研究报告编制委托合同；2) xx市城市总体规划12、（20022020年）；3) xx市旅游发展总体规划（2008年2020年）；4) 国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；5) 国家计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6) 国家计划委员会发布的投资项目可行性指南；7) 中华人民共和国建筑法;8) 住宅建筑设计规范GBJ96-86;9) 民用建筑设计通则JGJ3738;10) 建筑物抗震设计规范GB5019193;11) xx市历年统计年鉴；12) 创意设计集团关于本项目初步规划方案；13) 其它相关法律、法规、标准和规范；14) 其他相关依据资料及实地调查资料；15) 项目单位提供的有关本项目13、的基础资料、技术资料等。1.3.2 报告研究的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我公司对项目建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、总平面布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目管理与实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。1.4 可行性研究主要内容1.4.1建设必要性n xx自然环境简介xx，是神话传说中七仙女下凡的地方，是江西最美丽的城市，也是一座快速崛起的现代工业城市，一座环境洁静、绿树成荫的城市14、，一座全国卫生城市、全国乒乓球重点城市和全国“双拥”模范城市，一座哺育过国画大师傅抱石先生的城市。xx，一座充满生机和希望的城市。 她，位于江西省中西部，浙赣铁路线上，辖县四区(辖分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区、xx经济开发区、仰天岗管委会),面积3178平方公里，人口114万。 xx城市环境十分优美。“一城五区，两江四岸”的城市框架进一步拉开，“两环四纵五横”的城市道路骨架基本形成。城市化速率达49.5，位居江西省第一。森林覆盖率居全省前列，城市人均公共绿地面积达10.6平方米。城市三面环山，一面傍水，孔目江、袁河绕城而过，城南有抱石公园天然湿地，城北有仰天岗森林公园，城东有江西省最大的城15、市生态型沿江休闲绿地孔目江湿地公园，城西有国家重点风景名胜区、4A级旅游景区仙女湖，城中点缀着北湖、仙来湖、长林湖、南湖、晚晴湖。n xx市旅游发展总体规划（2008年2020年）主要内容：一、主题-xx开物之城、浪漫魅力之都“xx开物之城”体现xx的悠久历史和为世界科学技术所作的贡献，“浪漫魅力之都”则体现在七仙女下凡的美妙传说中，两者的结合从历史和现实两个时间序列，城市和水体两个空间层面对xx的旅游进行高度概括，体现自身的独特地位和作用。二、战略目标1、国家级旅游度假区（背景：打造以度假、休闲为主的旅游城市，也是xx未来的旅游发展目标）2、国家级生态园林城市（背景：xx市2005-202016、年城市发展总体规划目标）3、国家级节庆活动东方情人节（背景：民间喜闻乐见的“仙女下凡”故事原创地）三、功能定位（一）中国最具仙女文化特色的休闲度假旅游目的地 中国最具仙女文化特色城市概念的提出，是跳出江西看江西，站在全局的角度，以更加宽阔的视野定位江西旅游业发展思路的结果，是新世纪江西省旅游业发展的目标之一。基于xx市的区位条件、仙女湖的资源优势、文化内涵以及景区环境等因素，在经过认真思考分析后中总结而成。大众观光旅游仍然是今后xx入境旅游市场的重要客源，但xx要在国际旅游市场上取得一定的分工地位，必须依靠自身最具国际性的比较优势，挖掘在国际上有重要影响力的xx开物这本书，建设xx开物元素主题17、城市，使一本书扬名一个城市。钢铁工业和太阳能产业是xx的特色产业，也是强势产业，依靠产业集聚发展商务旅游，具有现实的资源优势，有进一步发展的巨大潜力。xx开物是一部总结我国明末以前农业和手工业技术成就的百科全书，叙述我国古代乃粒、乃服、彰施、粹精、作咸、甘嗜、陶埏、冶铸、舟车、锤链、燔石、膏液、杀青、五金、佳兵、舟青、曲檗、珠玉等物品的原料出产和制造过程，从生活资料到生产资料，从民用机械到国防武器，当时有关国计民生的产品，应有尽有，内容广博。并以中、日、法、英、德等国文字传遍世界，在全世界发行了16个版本，印刷了38次之多，产生广泛的国际影响。（二）华东最具魅力的生态宜居城市xx市经过近几年的18、建设，城市生态环境日益改观。城区兴建了国家级的孔目江湿地公园，全国唯一以画家名字命名的名人公园-抱石公园，以及城市中大大小小城市绿地和道路绿化，使xx的环境比以前明显好转。xx市政府审时度势，推出了整体搬迁江西二化、控制新钢公司污染物排放，新上项目确保环保达标等一系列措施。使xx的城市环境一天比一天好转。仰天岗森林公园是“xx之肺”， 是xx城区的“靠山”。对仰天岗森林公园进行保护性建设，充分保护其生态环境，在自然生态的基础上，美化彩化其观赏效果，使其为xx成为华东最具魅力的生态宜居城市添砖加瓦。国家级园林城市的创建，使xx的城市面貌、城市环境、城市建设在一定程度上都有质的提高，使xx成为“园19、中城，城中园”式的园林城市。进而达到华东最具魅力的生态宜居城市。（三）江西最具活力的商务旅游目的地xx具有将“钢”文化旅游、教育旅游以及太阳能产业旅游三重文化资源融合在一座城市的魅力。新钢是省属国有特大型钢铁联合企业，拥有600多个品牌、2500个规格、新钢公司船板产量跃居全国同行之首。新钢在外的声誉在某种程度上讲甚至超过了xx，来新钢进行商务活动的客商逐年增多。xx的职业教育被教育部称为“xx现象”，在30万城市人口的xx市区，拥有9万人的职业教育学生，占城市人口近三分之一。xx每年接待的职业教育考察团就有50余个。太阳能产业是xx近年来发展起来的新兴产业，江西赛维LDK太阳能高科技有限公司20、是目前亚洲规模最大的太阳能多晶硅片生产企业。目前公司正致力于发展成为一个“世界级光伏企业”。赛维LDK是江西省企业有史以来第一次在美国上市的企业，正在崛起的世界“硅都”，使每年来LDK工作的国际专家、参观考察的国内外专业技术人员、进行国际商务活动的商人日益增多。 四、全市旅游发展总体格局根据江西旅游业发展总体规划和xx市政府关于加快发展服务业的决定中对旅游业的发展目标要求。结合xx市旅游资源的分布特点、旅游产业发展的相关基础设施的现状，将未来xx市旅游发展空间结构布局划分为“飞鸟型”总体布局。这一布局呈孔雀西南飞态势，使游客有回家的感觉。飞鸟型结构也意寓xx旅游从此腾飞，展翅翱翔。“龙头”：即21、以仙女湖和大岗山景区为“龙头”，带动xx形成高位突破和产业升级。“核心”：即以xx市中心城区为“核心”，组织和带动xx全市旅游产业的有序发展。“两翼”：依托资源密集分布，内外交通联系便捷的优势，在全市范围内形成各具规模特色的两翼旅游功能区片：即北部蒙山区块（右翼）和东部百丈峰区块（左翼）。n xx市中心城区 核心（市区-仰天岗“生态新城”综合区）未来xx旅游业的进一步发展应依托xx市中心城市强有力的旅游辐射和带动作用，充分发挥其经济资源和区位优势，加大力度做好对现有旅游资源的整合和改造，使本区成为未来xx旅游整体形象的核心代表。将其打造成为以集休闲、观光、旅居及综合服务为主的功能片区。规划应重22、点开发具有产业优势的“钢铁是怎样炼成的”、“太阳能是怎样利用的”“夏布是怎样生产出来的”的 “工业旅游”，打造江西省职业教育培训中心，开发与城市零距离的xx城区周边观光游、农家乐休闲游，兴建抱石艺术品市场，重点开发建设xx开物博览城，力争成为xx旅游叫响全国，走向世界的另一张名片。因其具有适宜人居的优美环境、山水资源，将其定位于宜居、休闲为主的功能片区。xx市xx实业有限公司在广泛的市场调研的基础上，为加快xx市中心城区核心区的开发速度，完善文化、酒店、娱乐休闲、商业、商务等旅游服务设施，所以提出建设该项目。1.4.2建设内容与规模项目用地总面积114500平方米（约170亩），总建筑面积计划23、 约212000 (容积率 1.68 )。具体情况见下表：项目数值项目数值规划用地总面积/m2114500容积率1.68 建筑用地面积/m245100建筑密度39%总建筑面积/m2212000绿化率40%其中：地上建筑192000地下建筑20000功能区建筑面积（m2)百分比层数1.五星级酒店3200015.09%22F2.总部基地B区3000014.15%10F3.会展中心100004.72%3F4. 皇室假期水疗会所130006.13%2-6F5.皇室俱乐部80003.77%2-4F6.酒吧街100004.72%1-3F7.文化交流活动中心80003.77%3F8.xx地坛馆+xx广场1024、000.47%2F9.风情美食街50002.36%2F10.总部基地A区+商业精品馆7000033.02%28F11.商业精品馆50002.36%2F12地下室200009.43%-1F13停车位室外600个；室内600个；共1200停车位合计212000100.00%1.4.3项目管理与实施本项目建设单位为xx市xx实业有限公司。为做好项目的各项工作，建设单位成立了项目公司，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等各项工作。项目建设期约4年。1.4.4投资估算与资金筹措本项目总投资62262.20万元，资金筹措方案为：建设单位自筹30,000万元，银行借款资金15000万元，项目经营收益（总部25、基地经营收益）再投入17262.20万元。具体投资估算与资金筹措见下表:序号项目合计（万元）建设经营期（年） 单位：万元2010年下半年2011年2012年2013年1投资总额62262.20 6358.05 19603.72 27315.38 8985.05 2建设投资62262.20 6358.05 19603.72 27315.38 8985.05 3资金筹措62262.20 6358.05 19603.72 27315.38 8985.05 3.1自有资金30000.00 6358.05 12603.72 11038.23 0.00 3.2银行借款资金15000.00 0.00 50026、0.00 5000.00 5000.00 3.3经营收益再投入17262.20 0.00 2000.00 11277.15 3985.05 1.4.5问题与建议建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。1.5项目建设单位的发展战略及要求n 发展战略本项目立足于依托当地优越的文化旅游资源，结合xx市的经济和社会发展状况，依据xx市政府促进旅游业发展的相关政策，整合当地资源，本着引领、带动当地旅游业发展的目的，打造一个综合性的集合文化、酒店，娱乐休闲、商业、商务功能的城市旅游配套综合体，从实际需求出发，无论在功能布局，还是设计理27、念上都处于十分领先的地位，其完善的多功能的场所将为xx市旅游业的整体环境补上一块重要的版图。在未来，更将作为本地旅游业的一个龙头企业，为本地旅游业的发展提供极大的推动作用。n 需要政策扶持的要求1、 申请享受xx市政府颁发的文件加快xx经济发展优惠办法通知中的相关政策；2、 申请成为xx市政府重点工程项目；3、 申请获得xx市政府颁发的文件xx市政府关于国有土地使用权出让金列支拨付的意见的优惠条件。4、 申请享受xx市政府相关文件中建设规费减免优惠政策；5、 申请在项目投资建设期间减免政府相关费用；6、 申请在项目初步经营3年内在地方税费方面得到鼓励、支持和返还；7、 希望政府大力支持发展地块28、周边环境的配套工程；8、 希望政府鼓励支持项目的经营，提供稳定的消费群体，特别是积极引进企业进驻本项目的总部经济大楼。第二章 项目所在区域xx市政治经济自然社会环境及发展状况2.1xx概况xx是江西省的一个新兴工业城市，1963年因钢设市，1983年复市，全市人口114万，面积3178平方公里，辖一县一区，工业化率达513，城市化率达566，是全国唯一的国家新能源科技城、全国22个国家森林城市之一、国家园林城市、全国金融生态示范城市、全国社会治安综合治理优秀城市、中国十大最具安全感城市，中国光电产业最佳投资城市。2.1.1xx市是一座钟灵毓秀的人文古城n xx市位于江西省中部偏西，袁河中下游，29、是江西省直辖市。东距省会南昌市150公里，距宜春64公里。n 东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。xx市是赣西的中心城市，是赣西地区交通枢纽和经济重镇。n xx市位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内，同时位于庐山、井冈山两座名山之间。京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞和武吉三条高速公路在xx市交汇。省级公路有上新、清萍、吉新3条。n xx市为省辖市，现辖分宜县、渝水区、经济开发区、仙女湖区和仰天岗管委会，全境东西最长处101.9公里，南北最宽处65公里，总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%30、），人口114万，其中渝水区面积1785.92平方公里。n xx市历史悠久，人文底蕴丰厚，山川秀丽，资源丰富。远在新石器时期，人类就在此繁衍生息。三国吴宝鼎二年(公元267年)建县，迄今已有1740年的建城史。 1960年建市，1963年撤市，1983年恢复为省辖市。n xx市人才辈出，江西第一个状元卢肇，北宋江南第一个宰相王钦若，明朝权臣严嵩，著名国画大师傅抱石，医学巨子何大一都是xx市人。明代宋应星的世界科学巨著xx开物在xx市完成。毛泽东同志在xx市主持召开了著名的“罗坊会议”和闻名于世的“兴国调查会”。2.1.2xx市是一座正在崛起的工业城市n xx市是江西省的钢铁工业基地，是个古老而31、年青的城市。n xx市以工业发展迅速和城市建设日新月异而瞩目，是江西省工业化水平最高、城市化速率最快的城市。素有“钢城”之称，工业化率为49.6%，现已形成以钢铁、光伏、电力、新材料四大支柱和金属冶炼及压延、光伏、纺织服装、机械电子、电力、食品医药、化工建材、采掘业等八大产业体系。境内钢铁工业产值、产量、利税均居省内第一位；煤炭、电力等工业亦占重要地位。农业发达，是全省粮棉生产基地。n 新钢公司产钢量居全球第57位，正致力于打造全国管板基地。n 电力资源丰沛，是赣西电力负荷中心，建有江西目前最大的输变电工程。n 矿产资源富饶，已发现铁、铜等32种矿藏，其中硅灰石储量居全国第二位。n 经济开发区32、良山工业基地、分宜工业园区发展高歌猛进，民营企业异军突起，多元格局初步形成，支撑工业经济快速发展的能源体系、人才体系、物流体系、金融体系进一步加强。n xx市的城市建设被誉为“深圳速度”，近10年新增城区面积15平方公里，其规模、速度、效益在全国中小城市中罕见。自实行市管县新体制以来，经济发展迅速，是全国1979年1983年建市的75个中小城市中，5个工业发展速度最快，经济效益最好城市之一，城市面貌发生了深刻的变化。2.1.3xx市是一座环境优雅的宜居，开明开放的移民城市n xx市境内山清水秀，生态优美，森林覆盖率达53.8%。“七仙女下凡”之地仙女湖，是湖泊型国家4A级重点风景名胜区。一批33、以孔目江湿地公园为标志的城市重点工程全面推进，主城区面积51平方公里，人口近65万，城镇化率56.38%，人均公共绿地面积，城市管道煤气入户率等多项指标达到“中国人居环境奖”评定标准，已列为江西省首批园林城市、全国绿化先进城市、全国卫生城市、全国双拥模范城市、全国职业教育先进城市、全国社会治安综合治理先进城市。n xx市位于吴头楚尾过渡地带，自古以来就有兼收并蓄、包容一切的文化传统。新中国成立后，xx市人以海纳百川、共建家园的胸襟，吸引了一大批来自上海、浙江、湖南、湖北等地的优秀人才参与国家重点工程建设，为xx市的改革开放和现代化建设做出了突出贡献。n xx不但有十多万上海人，还有很多在这里创34、业有成的福建人和广东人。袁河大桥一带的开发就是福建人搞的。因此，xx正在发展成为一个准移民城市。移民城市的一个显著特点是开放的心态，没有长期延续下来的历史纠葛。n 2009年末，xx市累计中心区城市人口64.29万人，随着失地农民大批转入城市户口，市中心区城市人口将快速增长，2009年底全市总人口114.03万人。2.2xx历史沿革xx市历史悠久。在市区东北部拾年山原始社会遗址出土的大量石器、陶器表明，远在5000年前的新石器时代，先人就在这里繁衍生息。自三国吴宝鼎二年（267）置新渝县（分宜春置新渝，因境内有渝水，故名）以来，其行政建制几经变更。隋朝开皇九年（589）撤县，并入吴平县。开皇十35、八年(598)由宜春划出复置新渝县。唐朝武德五年（622）撤县，分新渝东北部置始平县，县西南地域为西吴州。武德七年始平、西吴州俱废，复置新渝县。唐朝天宝元年（742）县名因传写之误将渝改为喻，以后相承作喻。元朝元贞元年（1295）因有人口5万余户，升为州。明朝洪武二年（1369）改州复县，隶属xx府。清沿明制。中华民国时期亦为县建制。 第二次国内革命战争时期（19301934年），在中国共产党领导下，先后建立大片革命根据地。 1930年5月在良山镇的上木元村成立新喻县苏维埃政府，下辖东区、西区、南区。1932年3月，新喻、峡江两县苏维埃政区合并，成立新峡县。新喻设水口、丰城、东路、姚泗等4个区36、。1934年10月，红军长征，苏区全部丧失。中华人民共和国成立以后仍为县建制。1949年7月14日，新喻解放，属袁州专区（专员公署驻宜春）。1953年，新喻县属南昌专区（袁州、南昌两专区合并，称南昌专区，专员公署驻南昌）。1957年5月，国务院公布，将新喻改名xx，沿用至今。 1958年，xx县属宜春专区（专署驻地由南昌迁宜春，改名宜春专区）。1960年9月，为适应钢铁工业发展，经国务院批准撤销xx县设立xx市，由省直辖。1963年，由于xx钢铁工业建设规模压缩，撤销xx市，恢复xx县，仍属宜春专区（后改称宜春地区）。以后，xx地区工业建设得以复苏并迅速发展，以钢铁工业为主体的多门类工业形成体37、系，1983年7月经国务院批准恢复xx市，并将宜春地区的分宜县划归xx市管辖。1983年10月，江西省人民政府批准在原xx县管辖的范围内设置渝水区。 2000 年 3 月，市委、市政府决定设立中共xx市仙女湖风景名胜区委员会和xx市仙女湖风景名胜区管理委员会，赋予其县级党政管理职能。 2001 年 11 月，中共xx市高新技术经济开发区工作委员会和xx市高新技术经济开发区管理委员会成立，分别为市委、市政府的派出机构，正县级建制。 2005 年更名为xx市经济开发区。2009年更名为江西xx高新技术产业园区。xx县的行政区域自唐朝武德七年后几无变化。 中华人民共和国成立后，1953年，xx东部区38、域稍有变动；1959年，xx北部行政区域有少许变化。2.3xx自然地理xx市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段，地处北纬27332805，东经1142911524。全境东西最长处101.9公里，南北最宽处65公里，东距省会南昌市150公里，东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）,其中渝水区面积1785.92平方公里,分宜县面积1391.76平方公里。赣粤高速公路、沪瑞高速公路分别自北向南、自东向西穿越市境。 xx市土地利用构成大体是“六山半水二分田，分半道路和庄园”。xx市区土壤共划7个土类39、：水稻土、潮土、紫色土、石灰土、红色石灰土、山地黄壤。 xx市处于九岭、武功山、峰顶山交接地带，地跨扬子准地台、华南褶皱系两大构造单元，地质构造较为复杂。南部褶皱基底由元古界变质岩系组成，局部有多期花岗岩、基性岩、超基性岩浆侵入，构造线方向呈北北东、北东和北东东，构造的干扰作用十分强烈。 境内多数山地，是由变质岩系、花岗岩、石灰岩、砂质岩组成。北面蒙山由花岗岩组成，山峭谷深。西北边境山地为石灰岩，由北向西呈现鹄山、人和、欧里、界水等乡镇一带的山峦，南面的高丘陵区，如九龙山、良山和百丈峰，均为变质岩组成。 中部是新生代红土层，以红壤、砂质岩为主，因冲刷、流失的长期作用，形成地势起伏较平缓的低丘陵40、，河谷宽展，发育着小范围的冲积平原。 袁河平原是由粉砂、粗砂、砾石堆积而成，地势低平，起伏不超过20米。 xx市地貌，根据江西省地貌图划分，隶属于赣西中低山与丘陵区（大区）之“萍乡-高安侵蚀剥蚀丘陵盆地（亚区）和赣抚中游河谷阶地与丘陵区”（大区）中段，南北高，中间低平，袁河横贯其间，东部敞开。地貌基本形态有低山、高丘陵、低丘陵、岗地、阶地、平原6种类型。地貌成因类型有侵蚀构造地形、侵蚀剥蚀地形、溶蚀侵蚀地形和堆积地形。 境内山地，大部分布在境界边缘，南部为武功山和九龙山，北部为蒙山，西南部为大岗山。海拔高度为5001000米，成为与邻县的边界线或分水岭。山脉走向，以由北到西南为主。由于地质结构41、关系，一般表现为山峰耸立、山势险峻、沟谷深壑。地处分宜县西南部的大岗山主峰海拔1091.8米，为境内第一高峰；蒙山主峰海拔1004.5米。市区的西北边界山地沿北向西南发展，即人和、欧里、界水一线；南面山地相对高度为120200米。山脉由西向东延伸至百丈峰，形成与峡江、吉安、新干等县的山地边界。袁河是流经xx市的主要河流，属赣江水系，横贯东西，境内河段长116.9公里。袁河发源于萍乡市武功山北麓，自西向东，经萍乡、宜春两市，在分宜县的洋江乡车田村进入xx市，从渝水区的新溪乡龙尾周村出境，于樟树市张家山的荷埠馆注入赣江。市内各小河溪水，大都以南北向注入袁河，整个水系呈叶脉状。袁河在xx境内有17条42、支流：塔前江、界水河、周宇江（即划江）、天水江、孔目江、雷陂江、安和江、白杨江、陈家江（即板桥江）、蒙河、姚家江、南安江、杨桥江、凤阳河、新祉河、苑坑河、陂源河。xx气候具有典型的亚热带湿润性气候特征，多年平均降水量1600毫米。具有四季分明、气候温和、日照充足、雨量充沛、无霜期长、严冬较短的特征。年平均气温为17左右，最冷为一月，平均气温为5左右，而最热则是七月，平均气温为29左右。2.4xx交通 、邮电和旅游xx市交通便捷、城市功能完善、全市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成，使xx市越来越成为投资者的热土。xx交通便捷，水陆通行。xx火车站是沪昆铁路线上主要车站之一。公路四通43、八达，已形成“半小时经济圈”，经高速公路通达昌北机场仅需1个多小时。袁河水道经赣江入长江。xx通信设施先进，形成了较为完备的现代化通信网络。xx交通区位优势明显，投资环境优越。浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在xx交汇，成为全国680多个城市中少有的高密度高速公路通过的城市，构建了xx与“长珠闽”对接的5小时经济圈。率先在全省实现村村通水泥公路，形成了1小时交通经济圈。2009年全年交通运输、仓储和邮政业增加值38.57亿元，比上年增长5.0%。 表格 2：2009年各种运输方式完成客货物运输量、周转量及增速 指标单位绝对数 比上年增长% 旅客运输量万44、人 2020 0.9 铁路 万人 206 8.7 公路 万人 1784 -0.3 水运 万人 30 30.4 旅客运输周转量 万人公里 70928 0.1 公路 万人公里 70368 平 水运 万人公里 560 15.5 货物运输量 万吨 7323 2.1 铁路 万吨 660 6.5 公路 万吨 6581 1.7 水运 万吨 82 -1.2 货物运输周转量 万吨公里 1198336 1.8 公路 万吨公里 1198067 1.8 水运 万吨公里 269 -7.9 2009年末全市民用汽车保有量达到46081辆，比上年末增长26.0%，其中私人汽车保有量25311辆，增长47.0%。民用轿车保有45、量15784辆，增长52.3%，其中私人轿车11336辆，增长87.3%。 2009年全年完成邮电业务总量20.1亿元，比上年增长24.3%，其中电信业务总量19.1亿元，增长25.5%。固定电话年末用户22.11万户。新增移动电话用户8.84万户，年末达到76.79万户。年末全市固定及移动电话用户总数达到98.90万户，比上年末增加6.77万户，电话普及率达到87部/百人。宽带网用户9.31万户，增加2.42万户。2009年全年旅游人数达403万人次，比上年增长11.9%；旅游总收入22.4亿元，增长8.0%。入境旅游人数1.17万人次，增长13.0%。旅游外汇收入259.2万美元，增长7.46、4%。2.5人文环境2.5.1 文化软实力xx具有渊远的人文底蕴。新时器时代的拾年山、棋盘山遗址，源远流长五千年的袁河文化、蒙山文化，哺育了一大批英雄豪杰、学者名流。xx是江西第一个状元卢肇、北宋江南第一个宰相王钦若、明朝宰相严嵩、当代著名国画大师傅抱石、当代世纪风云人物、著名医学教授、美籍华人何大一的故乡。 世界科学巨著xx开物,是宋应星在分宜任教谕期间完成的。1930年，毛泽东同志在这里主持召开了著名的“罗坊会议”，并写下了兴国调查这一光辉著作。挖掘独具xx特色的仙文化、抱石文化、xx文化以及钢铁文化等丰富文化资源，不断兴起社会主义文化建设新高潮，着力打造文化大市。xx民办职业教育享誉全国47、，连续5年居全省第一，被国家教育部称为“xx现象”，拥有各级各类职业教育机构52所，其中万人以上的职业院校就有4所，在校生近9万人，累计向全国输送各级技能型人才25万多人，是全国最大的蓝领技术人才培训基地之一，xx将通过二三年的努力，达到在校生15万人，建成万人以上高职学院4所、省级重点职业学校10所以上，在全国率先创办太阳能职业学院，培养太阳能技术人才。基础教育全省领先，有4所全省优质高中，高中教育普及率达84。xx少儿艺术驰名全国，多次获得全国金奖，三进北京、两进中南海演出，受到了党和国家领导人的多次亲切接见。高雅文化提升城市品位，联合拍摄了欢天喜地七仙女、会说话的风筝、傅抱石、铁血四平等48、多部影视作品，广播剧重返鄱阳湖获全国“五个一”工程奖，中央电视台品牌栏目“同一首歌”、“激情广场”、“欢乐中国行”“锦绣梨园”“军旅情 双拥行”先后走进xx。2007年成功举办了“仙女湖杯”世界旅游形象大使冠军总决赛，2008年成功举办了首届xx蜜橘节和抱石文化艺术节。中国音乐家协会已将10个考级项目放在xx，户均钢琴拥有量居全省前茅。xx是全国乒乓球重点城市，曾多次承办全国、全省重大体育赛事。2009年年末全市共有艺术表演团体1个，文化馆3个，公共图书馆3个，博物馆2个，建成农家书屋252个。广播电台1座，电视台1座，有线电视用户13.45万户，有线数字电视用户0.28万户。年末广播节目综合49、人口覆盖率为98.76%；电视节目综合人口覆盖率为98.85%。 卫生与体育2009年末xx市共有卫生机构202个，其中医院、卫生院44个，社区卫生服务中心（站）27个，妇幼保健院（所、站）244个，疾病预防控制中心（防疫站）3个，卫生监督所（中心）3个，诊所及其他118个。卫生技术人员4328人，其中执业医师和执业助理医师1715人，注册护士1653人。医院和卫生院床位3141张。乡镇卫生院31个，床位708张，卫生技术人员944人。2009年xx市运动员在国内重大体育比赛中共获得金牌3枚、银牌1枚和铜牌1枚，全民健身活动全面展开。小结n xx市地理位置、基础设施都很理想，土地资源与自然资源50、丰富，投资条件非常优越，随着经济的发展，xx渐渐成为江西省的一块投资热土。n xx市发展空间大、发展机会多，发展潜力足，这种后发优势将越发凸现。n xx市历史悠久，很早就具有了独特的文化内涵。人文资源丰富，形成了xx特色的仙文化、抱石文化、xx文化以及钢铁文化等丰富文化资源，历史名人、遗址众多，人文旅游具有很大潜力。n xx民办职业教育享誉全国，连续5年居全省第一，被国家教育部称为“xx现象”。xx领先的民办职业教育吸引着来自全省乃至全国的莘莘学子，并向全国输送了大批技术型人才。教育的发展也将进一步带动xx的经济发展。2.6宏观政治经济环境2.6.1江西省国民经济发展概况近年来，江西省国民经济51、持续较快发展。初步核算，2009年全年全省生产总值7589.2亿元，比上年增长13.1%，连续五年实现12%以上增长。下表显示了0509年度江西省GDP的增长情况：表格 3：2005年-2009年全省生产总值绝对数及增长率走势图 资料来源：江西省统计局网站其中，第一产业增加值1098亿元，增长4.5%；第二产业增加值3890亿元，增长17.1%；第三产业增加值2601亿元，增长10.7%。人均生产总值17185.2元，比上年增加3764元。三次产业结构调整为14.6：53.7：31.7，二三一结构得到进一步强化和巩固。多种经济成分共同发展的格局基本形成，非公有制经济增加值2855.0亿元，增长52、16.3%，占GDP的比重达52.2%。 如下表显示：表格 4 江西省2009年产业增加值及增长分析表产业增加值(亿元)增长%三次产业结构第一产业1098 4.5%14.6%第二产业389017.1%53.7%第三产业260110.7%31.7%资料来源：江西省统计局网站财政收入增长加快。2009全年财政总收入突破900亿元，达929亿元，比上年增长13.7%，已是第五年保持10%以上的增幅。其中，地方财政收入581亿元，增长18.9%，财政结构优化，税收收入占财政总收入的比重提高。全年税收收入556.6亿元，增长32.0%，比财政总收入增幅快3.8个百分点。其中，企业所得税94.0亿元，增长53、52.4%。财政收入快速增长为进一步加强和改善宏观调控、大力实施“民生工程”等提供了强大的财力支持。全年财政支出1549亿元，增长28%，同比加快5.1个百分点。其中，医疗卫生、教育、科学技术等领域快速增长，分别达87.9%、54.9%、51.3%。如下表显示：表格 5 江西省财政收入及增长分析表资料来源：江西省统计局网站2009年居民消费价格下降0.7%。其中，城市下降0.6%，农村下降0.8%。从八大类别看，食品类价格上涨0.1%，烟酒及用品类上涨0.4%，家庭设备用品及服务类、医疗保健及个人用品类均上涨1.1%，娱乐教育文化用品及服务业上涨0.3%，其他类价格均呈不同幅度下降。商品零售价54、格下降0.9%。工业品出厂价格下降7.0%。原材料、燃料、动力购进价格下降9.3%。固定资产投资价格下降3.9%。农产品生产价格下降3.2%。表格 6江西省2009年居民消费价格比涨跌幅度 单位：%项 目涨跌幅度居民消费价格-0.7食品0.1 其中：粮食3.6 油脂-21.2 肉禽及其制品-9.3 蛋2.6烟酒及用品0.4衣着-1.5家庭设备用品及维修服务1.1医疗保健和个人用品1.1交通和通信-2.7娱乐教育文化用品及服务0.3居住-3.5资料来源：江西省统计局网站2009年末从业人员2445.2万人，比上年增加40.7万人。全年城镇新增就业人员47.5万人。年末城镇登记失业率为3.4%。n55、 农业江西省粮食连续六年实现增产，2009年全年总产量首次突破400亿斤，达400.5亿斤，增长2.3%。全年粮食种植面积3604.6千公顷，比上年增长0.7%；油料种植面积716.4千公顷，增长8.7%；棉花种植面积75.5千公顷，增长13.4%；蔬菜种植面积509.7千公顷，减少0.6%。2009年全年完成造林面积243.2千公顷。全年肉类总产量300.9万吨，增长15.0%，其中猪肉增长15.4%。生猪出栏2814.5万头，增长10.9%。年末生猪存栏1680.1万头，增长9.8%。2009年全年水产品产量205.3万吨，增长7.8%。表格 7 主要农产品产量及其增长速度单位：万吨产品名56、称产 量比上年增长%粮食2002.62.3 其中：稻谷1905.92.4油料102.011.8 其中：油菜籽61.018.2棉花12.511.6烟叶4.3-10.4茶叶2.613.0水果327.118.8蔬菜1088.60.3肉类300.915.0水产品205.37.8资料来源：江西省统计局网站2009年末省级以上龙头企业407家，全年实现销售收入1200.1亿元，比2008年增长13.3%；实现利润48.5亿元，增长9.0%。规模以上农产品加工企业2192家，增长19.0%；实现销售收入1293亿元，增长20.1%。农民专业合作组织8416个，增长90.1%；合作组织成员8.9万户，增长8457、.4%。2009年全年农田有效灌溉面积达1840.4千公顷，新增有效灌溉面积14.0千公顷。2009年末农业机械总动力3358.9万千瓦，比2008年末增长14.0%，其中农用排灌动力机械825.9万千瓦，增长20.2%；联合收割机达3.8万台，增长31.0%。实际机耕面积达2579.4千公顷；机械收获面积1994.6千公顷，占农作物总播种面积的比重达37.1%，提高1.7个百分点。农用化肥施用量（折纯）135.8万吨，增长2.1%。n 工业和建筑业2009年全年工业增加值3170.1亿元，比上年增长18.4%，占生产总值的比重达41.8%。其中，规模以上工业增加值2610.8亿元，增长20.58、1%。支柱产业保持较快发展。六大支柱产业完成工业增加值1484.5亿元，增长18.6%，对规模以上工业增长的贡献率为53.9%。表格 8 2009年江西省规模以上工业增加值及其增长速度单位：亿元指 标增 加 值比上年增长%规模以上工业2610.820.1 其中：轻工业877.120.9 重工业1733.619.7 其中：国有及国有控股企业629.54.6 其中：集体企业26.11.0 股份制企业851.618.2 外商及港澳台投资企业427.923.2 私营企业998.326.9资料来源：江西省统计局网站2009年全年规模以上工业原煤产量2982.5万吨，增长15.3%；钢材1647.4万吨，59、增长29.1%；水泥6153.2万吨，增长17.7%；机制纸及纸板139.6万吨，增长18.8%；汽车28.5万辆，增长35.0%；十种有色金属94.2万吨，增长9.1%。表格 9 2009年江西省规模以上工业主要产品产量及其增长速度产品名称单 位产 量比上年增长%纱万吨62.0 39.5布亿米6.8 11.7机制纸及纸板万吨139.6 18.8卷烟亿支529.0 5.0 彩色电视机万台91.0 103.9家用电冰箱万台91.3 20.1房间空气调节器万台132.7 1.6原煤万吨2982.5 15.3原油加工量万吨450.1 10.0发电量亿千瓦小时496.4 12.7火电亿千瓦小时447.60、4 16.1水电亿千瓦小时48.6 -11.9粗钢万吨1620.9 30.8钢材万吨1647.4 29.1十种有色金属万吨94.2 9.1水泥万吨6153.2 17.7硫酸万吨213.6 12.9烧碱万吨24.5 -28.0汽车万辆28.5 35.0 其中：轿车万辆8.1 21.5大中型拖拉机台3904.0 13.2工业锅炉蒸发量吨1144.3 44.3金属切削机床台959.0 -29.7资料来源：江西省统计局网站2009全年规模以上工业产品销售率98.8%，比上年提高0.3个百分点；实现主营业务收入9814.2亿元，比上年增长16.3%；实现利润496.8亿元，增长49.5%；实现利税94261、.7亿元，增长34.0%。在37个行业中，有34个行业实现了盈利，其中利润增长20%以上的有32个。工业经济效益综合指数233.8%，提高14.9个百分点。2009年末入园投产工业企业达7936家，比上年增长4.9%；全年安置从业人数139.1万人，增长3.2%。全年园区完成工业增加值2102.7亿元，增长21.6%；主营业务收入、利润、利税分别完成6687.3亿元、348.0亿元和627.6亿元，分别增长19.4%、34.9%和25.4%。年主营业务收入超100亿元的园区达20家，比上年增加7家，其中南昌高新技术产业开发区达537.8亿元，南昌经济技术产业开发区325.7亿元。2009年全年62、具有建筑业资质等级总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值1285.0亿元，增长24.2%；按建筑业总产值计算，全员劳动生产率人均17万元，增长12.4%。n 固定资产投资2009年全年全社会固定资产投资6642.4亿元，比上年增长40.0%。其中，城镇固定资产投资6006.7亿元，增长38.9%。分产业看，第一产业投资225.8亿元，增长67.5%；第二产业投资3630.9亿元，增长40.7%，其中工业投资3607.5亿元，增长40.7%；第三产业投资2785.7亿元，增长37.3%。非国有投资增势强劲，完成投资4860.0亿元，增长43.3%，占全社会固定资产投资的比重由上年的71.5%63、提高到73.2%。表格 10 2009年江西省分行业全社会固定资产投资及其增长速度 单位：亿元行 业投 资 额比上年增长%总 计6642.4 40.0 农、林、牧、渔业225.8 67.5 工业3607.5 40.7 采矿业171.0 59.1 制造业3121.5 36.4 其中：化学原料及化学制品制造业297.0 59.3 非金属矿物制品业463.5 34.8 黑色金属冶炼及压延加工业95.9 -34.0 有色金属冶炼及压延加工业239.7 12.3 电气机械及器材制造业339.0 45.4 通信设备、计算机及其他电子设备制造业178.2 65.8 电力、燃气及水的生产和供应业315.0 864、5.9 建筑业23.4 42.2 交通运输、仓储和邮政业357.1 40.0 信息传输、计算机服务和软件业48.3 48.2 批发和零售业170.3 89.8 住宿和餐饮业160.7 38.6 金融业21.6 182.9 房地产业921.6 21.2 租赁和商务服务业57.7 49.7 科学研究、技术服务和地质勘查业27.1 85.6 水利、环境和公共设施管理业576.6 45.0 居民服务和其他服务业34.3 125.7 教育110.9 1.3 卫生、社会保障和社会福利业52.3 105.2 文化、体育和娱乐业74.4 56.4 公共管理和社会组织172.8 44.8 资料来源：江西省统计局65、网站2009年，德兴至南昌、上饶至武夷山等7条高速公路相继开工；鹰潭至瑞金、石城至吉安等高速公里进展顺利；瑞金至赣州高速公路建成通车。全年新增高速公路通车里程117公里；硬化改造农村公路11500公里。衡茶吉铁路全面开工，昌九城际、向莆等铁路建设进展顺利，京九（北段）、峰福等铁路电气化改造全面完成。全年改造铁路281.8公里。昌北机场扩建加快推进。贵溪电厂、景德镇电厂“上大压小”项目开工建设，华能井冈山电厂二期、新昌电厂1号机组建设投运，统调电力装机新增162.5万千瓦。500千伏鄂赣回建成投运。江西艺术中心、江报传媒大厦等重大社会公益性项目进展顺利。2009全年房地产开发投资634.5亿元，66、比上年增长15.9%。商品房竣工面积1646.8万平方米，增长3.8%；商品房销售额602.8亿元，增长63.4%。n 国内贸易2009全年社会消费品零售总额2484.4亿元，比上年增长19.3%。分城乡看，城市市场1330.6亿元，增长19.4%；县及县以下市场1153.8亿元，增长19.2%。住宿和餐饮业快速增长，实现零售额278.6亿元，增长22.3%；批发零售贸易业实现零售额2185.6亿元，增长19.0%。在限额以上批发零售业零售额中，汽车类实现零售额114.3亿元，增长70.3%；家具类3.6亿元，增长1.5倍；金银珠宝类7亿元，增长20.1%；化妆品类5.7亿元，增长35.3%；67、电子出版物及音像制品类2.5亿元，增长26.4%。2009年年成交额在亿元以上的商品交易市场88家，实现成交额1047.6亿元。其中，年成交额在10亿元以上的有23家，成交额825.2亿元。n 对外经济2009全年进出口总额126.65亿美元，比上年下降7.0%，比上半年收窄9.4个百分点。其中，出口73.64亿美元，下降4.7%；进口53.01亿美元，下降10.0%。在出口中，外商投资企业出口额32.26亿美元，下降14.6%；私营及其他企业30.97亿美元，增长32.8%；国有企业出口额10.40亿美元，下降35.8%。2009年全年纺织服装、鞋类等传统大宗商品出口分别增长12.7%、1868、.5%。机电产品出口19.33亿美元，增长24.5%。对美国、香港、东盟等国家或地区出口保持增长，分别增长29.9%、9.7%和8.9%。表格 11 2009年江西省进出口总额及其增长速度单位：亿美元指 标绝 对 数比上年增长%进出口总额126.65-7.0 出口额73.64-4.7 其中：一般贸易49.49-6.6 加工贸易20.89-7.9 其中：机电产品19.3324.5 其中：高新技术产品13.92-7.8 进口额53.01-10.0 其中：一般贸易32.17-4.3 加工贸易11.67-7.3 其中：机电产品17.3230.0 其中：高新技术产品8.4763.7 资料来源：江西省统计69、局网站2009全年新批外商投资企业821个，增长19.2%，其中新批合同外资1000万美元以上大项目94个。实际使用外商直接投资40.24亿美元，增长11.7%。全年新增具有世界500强投资背景的企业1家，总数达37家。实际引进省外单项投资5000万元以上工业项目资金1367.1亿元，增长24.2%。九江城西港、上饶“无水港”建成运营；开通南昌宁波、吉安厦门、吉安深圳铁海联运班列，铁海联运线路增加至9条，江西至沿海主要口岸的出海通道全部打通；新增南昌仁川定期包机和南昌台北空中直航两条国际（地区）航线。国际友好城市增加8对。2009年全年对外承包工程、劳务合作和设计咨询合同项目233个，合同金额70、10.67亿美元，增长39.5%；完成营业额7.56亿美元，增长34.4%。n 交通、邮电和旅游2009全年铁路、公路、水运完成旅客运输量70491.7万人，增长7.0%；完成货物运输量85630万吨，比上年增长6.7%。机场旅客吞吐量453.8万人，增长21.0%。其中，昌北机场旅客吞吐量393.8万人，增长18.3%。表格 12 2009年江西省铁路、公路、水运完成客货运输量及其增长速度指 标单 位绝对数比上年增长%旅客运输量万 人70491.77.0 铁路万 人5469.64.9公路万 人64769.06.9水运万 人253.1133.7旅客周转量亿人公里790.1-0.1 铁路亿人公里71、510.5-3.7公路亿人公里279.27.1水运亿人公里0.431.8货物运输量万 吨85630.36.7铁路万 吨5228.9-3.0公路万 吨75102.06.9水运万 吨5299.414.8货物周转量亿吨公里2350.62.3 铁路亿吨公里675.7-1.2公路亿吨公里1536.52.8水运亿吨公里138.416.3资料来源：江西省统计局网站2009年全年完成邮电业务总量624.2亿元，比上年增长26.3%。其中，邮政业务量31.1亿元，增长15.9%；电信业务量593.1亿元，增长26.8%。年末局用电话交换机总容量619.5万门。固定电话用户748.5万户，其中城市电话用户448.72、0万户，乡村电话用户300.5万户。新增移动电话用户270万户，年末达到1547.3万户。宽带网用户达245.9万户，增长36.2%。2009年全年共接待国内旅游人数9303.3万人次，比上年增长16.0%；国内旅游收入655.5亿元，增长21.0%。共接待入境旅游人数96.4万人次，增长20.2%；旅游外汇收入2.9亿美元，增长15.1%。n 金融、证券和保险业2009年末金融机构人民币存款余额9296.4亿元，比上年增长29.0%，同比加快6.9个百分点。其中，企业存款余额2598.3亿元，增长40.8%；城乡居民储蓄存款余额5092.7亿元，增长22.2%。金融机构贷款余额6347.0亿73、元，增长39.7%，同比加快21.5个百分点。其中，短期贷款余额为2666.7亿元，增长36.8%；中长期贷款为3368.4亿元，增长45.6%。全年金融机构现金收入18589.1亿元，金融机构现金支出18155.6亿元，收支相抵，净回笼货币433.5亿元，下降3.5%。2009年，新组建省信用担保公司及农业产业化、科技、旅游、外贸等专业性担保公司，全年担保融资53亿元。批准设立小额贷款公司31家，提供贷款12.4亿元。引进14家金融机构入赣。全年境内上市公司直接募集资金42.8亿元。年末证券公司营业网点130家，全年证券交易额1.7万亿元。年末期货公司营业部17家，全年成交金额7147.3亿74、元，比上年增长61.8%。2009年全年保险公司保费收入187.1亿元，比上年增长9.2%。其中，财产险保费收入44.1亿元，寿险保费收入130.1亿元，健康险保费收入8.7亿元，意外伤害险收入4.3亿元。支付各类赔款及给付55.8亿元，下降3.2%。其中，财产险赔款22.5亿元，寿险给付28.0亿元，健康险赔款和给付4.0亿元，意外险赔款1.2亿元。n 人口、人民生活和社会保障根据人口变动情况抽样调查统计，2009年末常住人口为4432.16万人，比上年末增加32.0万人。65岁及以上老年人口为375.85万人，占总人口的比重为8.5%，比上年提高0.1个百分点。全年出生人口61.25万人，75、出生率为13.87；死亡人口26.41万人，死亡率为5.98；自然增长率为7.89。表格 13 2009年江西省人口数及其构成 单位：万人指 标年 末 数比 重 %常住人口4432.16 100 其中：城镇1913.81 43.2 乡村2518.35 56.8 其中：男性2271.71 51.3 女性2160.45 48.7 其中：0-14岁982.61 22.2 15-64岁3073.70 69.3 65岁及以上375.85 8.5 资料来源：江西省统计局网站2009年全年农民人均纯收入5075元，比上年增长8.0%；城镇居民人均可支配收入14022元，增长9.0%。农村居民恩格尔系数为4576、.6%，城镇居民恩格尔系数为39.9%，比上年分别下降3.8个和1.8个百分点。年末农村居民人均住房面积39.53平方米，城镇居民人均住房建筑面积38.6平方米，比上年末分别增加1.97平方米和1.36平方米。小结n 通过对江西省各项经济指标进行了分析，可了解到江西省经济走势平稳，全省GDP及人均GDP历年保持着快速的增长趋势。n 物流业方面，2009年完成货运量平均增长6.7%，完成货物周转量平均增长2.3%，完成客运量平均增长7.0%，完成旅客周转量平均增长1.2%。n 经济投资方面，由于受经融危机的影响，江西省的对外经济有所下降，但是在江西省政府的积极调控下，江西省对内经济各项指标却得到77、了较大的提高，2009全年社会消费品零售总额2484.4亿元，比上年增长19.3%。分城乡看，城市市场1330.6亿元，增长19.4%；县及县以下市场1153.8亿元，增长19.2%，做到了东方不亮西方亮。n 旅游方面，江西省2009全年共接待国内旅游人数9303.3万人次，比上年增长16.0%；国内旅游收入655.5亿元，增长21.0%。共接待入境旅游人数96.4万人次，增长20.2%；旅游外汇收入2.9亿美元，增长15.1%。从以上数据可以看出，江西省的旅游业呈现出迅猛的发展态势。而目前全区星级宾馆的接待住宿能力，仍然处于相对低下水平，酒店业发展空间潜力巨大。n 江西省有巨大的发展空间和潜78、力，在后金融危机时代，省政府以科学发展观为指导，认真贯彻国家“扩内需、保增长、调结构”的政策措施，使得江西省能在金融风暴过后，仍然能保持经济走势平稳增长。金融危机过后，整个江西省经济呈现先低后高的发展趋势，经济增长已经缓慢回升。随着国内需求的逐步扩大，江西省能源、原材料等主要产品的市场需求也会扩大，营造了良好的投资环境，带动整体经济增长。 江西总体发展视觉下的xx经济实力xx市是一个小城市，而且起步较晚，所以xx市的GDP总量和江西省其他大城市相比比起来略有不足，但是，根据2008年的统计，2008年xx市人均地区生产总值为35629元，排名江西省第二名，仅仅落后于省会南昌市（36105元）。79、表格 14 2008年江西省各地区生产总值地 区Region地 区人均地区生产总值生产总值GDP(元)南 昌 市 Nanchang1660084736105景德镇市 Jingdezhen321975620646萍 乡 市 Pingxiang387636621002九 江 市 Jiujiang700598414785新 余 市 Xinyu402321835629鹰 潭 市 Yingtan256621823222赣 州 市 Ganzhou834848610017吉 安 市 Jian505004610571宜 春 市 Yichun615000011336抚 州 市 Fuzhou4340532112380、3上 饶 市 Shangrao62833829718资料来源：2009年江西省统计年鉴2010年5月份的GDP增长速度达到了惊人的17%，连续五年增长速度超过10%，在江西省名列第一名。表格 15 2010年5月份的各地区GDP数值与增长速度序号区市生产总值增长率1南昌市448.1413.1%2赣州市222.0812.9%3九江市186.4915.6%4上饶市170.3415.4%5宜春市155.5313.2%6吉安市114.2716.8%7抚州市111.8216.6%8萍乡市107.6415.4%9xx市104.5217.0%10景德镇86.0015.6%资料来源：江西省统计局根据最新的统计81、数据，xx市的2010年上半年的各项主要经济数据的增长速度都名列全省前茅。表格 16 2010年5月份江西省各区市主要经济数据的统计表全省各设区市主要经济指标及排名地 区生产总值（GDP）（1季度）（亿元） 财政总收入（亿元）地方财政收入（亿元）社会消费品零售总额 （亿元）绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%全 省1754.6714.4 465.73 34.9297.55 31.6 1117.3719.1 南昌市448.14 13.1 102.33 32.0 54.86 25.5 294.59 19.5 景德镇86.00 15.6 16.02 34.5 10.73 32.0 56.82、84 19.7 萍乡市107.64 15.4 27.03 40.0 17.06 47.0 59.83 18.4 九江市186.49 15.6 42.62 55.9 26.25 49.4 106.38 19.4 xx市104.52 17.0 28.36 48.5 17.42 54.2 38.04 18.7 鹰潭市53.83 15.9 17.64 66.4 9.16 70.2 36.37 19.9 赣州市222.08 12.9 53.99 25.3 32.80 19.2 136.20 18.8 吉安市114.27 16.8 33.79 42.2 21.68 37.0 75.30 18.2 宜春市183、55.53 13.2 36.14 35.1 20.87 36.4 104.06 18.2 抚州市111.82 16.6 29.35 51.2 20.86 51.1 85.49 19.2 上饶市170.34 15.4 43.85 30.3 26.23 23.9 124.27 19.2 地 区规模以上工业增加值（亿元）规模以上工业销售收入（亿元）规模以上工业实现利税（亿元）工业经济效益综合指数（%）绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%指数提高值全 省1150.1425.90 4645.58 50.1424.91 60.1 241.7445.06 南昌市230.49 20.08 933.99 32.84、2 93.91 47.7 272.63 39.21 景德镇61.07 29.12 221.39 45.4 13.97 55.9 200.71 34.65 萍乡市79.43 22.00 298.93 45.3 45.09 77.4 320.46 80.71 九江市131.96 22.50 500.77 54.1 51.41 17.8 235.00 29.94 xx市103.13 27.90 429.39 65.7 28.47 93.7 279.46 74.26 鹰潭市75.44 20.00 493.28 78.6 35.15 68.1 301.81 74.74 赣州市105.13 22.30 485、11.78 55.2 35.00 86.6 218.37 43.63 吉安市85.61 37.93 336.76 61.7 35.99 90.2 282.78 62.50 宜春市99.46 24.81 359.70 38.9 42.28 66.6 229.79 49.21 抚州市57.82 25.88 246.34 48.7 14.54 51.4 238.53 24.22 上饶市99.61 22.54 414.69 51.6 30.58 88.4 284.48 58.72 地 区固定资产投资 （亿元）工业投资 （亿元）农民人均现金收入（1季度）（亿元）城镇居民人均可支配收入（1季度）（元）绝对86、值增长%绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%全 省2066.96 30.7 1090.64 29.31441.22 10.7 4027.009.5 南昌市532.04 27.6 217.97 15.3 2421 10.9 4656 9.8 景德镇97.65 27.3 65.05 48.5 1591 10.8 4266 11.1 萍乡市145.97 34.4 107.03 39.9 1690 10.5 4228 9.8 九江市228.05 37.6 141.48 50.6 1379 11.8 3790 9.8 xx市148.26 30.2 92.06 10.6 1639 9.5 4957 8.787、 鹰潭市49.40 30.1 35.58 43.1 1630 10.9 4380 12.5 赣州市190.61 34.4 79.18 25.3 945 9.4 3997 12.3 吉安市135.61 34.3 89.73 40.5 1144 10.3 3805 9.9 宜春市142.89 37.3 89.22 30.4 1322 10.8 3992 9.6 抚州市125.42 37.6 74.91 33.2 1408 14.0 3641 13.7 上饶市220.81 27.0 98.42 22.3 1233 10.9 3988 9.0 地 区进出口总额(万美元)出口总额(万美元)外商直接投资实88、际使用金额(万美元)实际利用省外5000万元以上项目资金(亿元)绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%全 省68057061.9 385203 56.7178859 12.6 696.9622.3 南昌市158818 42.4 101494 29.7 53473 20.3 91.62 21.6 景德镇34373 43.3 33239 63.7 1153 48.6 45.38 22.9 萍乡市21062 449.8 20853 465.3 5749 37.9 56.19 23.4 九江市45654 172.5 29424 232.4 29828 51.8 75.37 21.6 xx市189、17676 10.3 54691 13.7 17741 2.3 46.72 25.7 鹰潭市142426 124.0 6727 -11.5 1638 80.6 41.97 21.2 赣州市54673 56.6 42597 51.9 23531 14.2 76.33 21.5 吉安市34212 142.7 29768 170.7 13152 47.0 69.59 22.3 宜春市19394 55.1 16415 56.3 9565 -9.3 74.15 22.1 抚州市21573 42.7 21183 40.7 5717 1.9 46.36 22.5 上饶市30709 77.0 28814 9890、.7 17312 27.5 73.28 22.4 资料来源：江西省统计局小结n 整个江西省经济总量来说，由于xx市受地域范围和历史情况限制，在江西省所占比例不大，但是xx市第二、三产业经济发展却尤为突出；近年来xx市的GDP增长率名列前茅。n 通过历史数据显示，江西省的经济实体大致可以分为两大类，第一类为经济先发地区（如南昌）；第二类为经济后发地区，xx市属于第二类，xx市经济起步晚与新中国建国以后xx市的行政层级变化有关，但是近年来xx通过对第二产业的深度挖掘以及对第三产业的大力投入，使得xx市越具后发之势，同时我们知道第三产业的发展将逐步成为相对发达城市、地区未来发展的主要方向，也就是说从91、经济总量的角度来看，xx市第三产业经济发展有很大的空间。n GDP增长率表示一个地方经济总量的增长速度，速度的大小，表示该地区经济发展的态势的大小，它象征了该经济实体生命力的旺盛与否。通过上表数据显示，xx市生产总值和人均生产总值对比各地市增速排名靠前，经济将有持续发展增长空间。n 居民消费指数是对一个城市居民生活水平和消费水平的具体表现，从上表中我们可以看到，xx市的居民消费水平在江西省的排名第一，同时我们从增长率可以看出xx市人民的消费能力还有很大的增长空间。2.6.3 xx市宏观经济环境分析n 经济概况xx是江西省工业化程度比较高的城市，2009年经济总量（GDP）居全省第9位，而全部工92、业增加值居全省第4位；工业对经济增长的贡献率超过70，工业化率达到56.9。江西省委、省政府规划的三个“千亿工程”有两个在xx，即以新钢为核心的钢铁产业主营业务收入达到千亿元工程，以江西赛维为核心的光辐产业主营业务收入达到千亿元工程。2000年，xx市GDP为69亿元，仅占江西省的3.4%。经过十年来尤其是近5年的发展，xx经济发展阔步向前，取得了骄人的成绩。2005-2009年连续5年经济发展居江西首位；2009年xx市GDP已达484.17亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%，增速比全省平均水平高出0.4个百分点。 2004-2009年，xx市GDP年均增长16.3%，比江西同期年均93、增幅分别高3.5；经济总量在江西的排位由2003年的第10位（江西共有11个设区市）上升到2009年的第9位，提高了1位。2009年，xx市人均GDP达43229元（按美元折算人均达6000美元以上），居江西省第2位，仅次于省会城市南昌,是江西省平均水平的2.4倍。按照钱纳里的工业化发展阶段理论，xx市已进入了工业化发展高级阶段（人均GDP为4800-9000美元）。表格 17 2004年-2009年xx市GDP及规模工业发展情况指 标城市单位2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP及同比增幅xx亿元134.00 177.30 214.27 278.12 402.3294、484.17增幅%16.3 17.1 15.3 15.8 17.1 13.5人均GDPxx元121121593519174247793561043229规模工业增加值及同比增幅xx亿元46.02 61.81 93.41 146.27 212.61 226.46增幅%29.1 30.9 40.2 31.7 30.4 20.42资料来源：xx市统计年鉴2009年，xx市三次产业结构为6.9：58.5：34.6，农业比重自上年开始已低于8%，整个产业结构已初具我国沿海城市经济发展轮廓。与2003年比较，xx市农业比重下降了6.6个百分点，以工业为主的二产业比重提高了6.0个百分点。表格 18 20095、3-2009年xx市产业结构变化情况(%)城市2003年2009年新 余13.5：52.5：34.0 6.9：58.5：34.6资料来源：xx市统计年鉴n 居民生活水平2009年全年农民人均纯收入6445元，比上年增长9.1%；城镇居民人均可支配收入15610元，增长10.4%。表格 19 xx市2008年-2009年人均收入总表年份2008年2009年同比增长(%）城镇居民可支配收入（元）141381561010.4农民人均收入（元）590764459.1资料来源：xx市统计年鉴分城乡看，城市市场消费品零售额63.16亿元，增长17.8%；县及县以下市场消费品零售额31.67亿元，增长23.96、3%。分行业看，批发业零售额7.28亿元，增长14.5%；零售业零售额65.53亿元，增长19.7%；住宿和餐饮业零售额21.81亿元，增长29.5%；其他行业零售额0.22亿元。表格 20 xx市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表年份2008年2009年同比增长(%）批发、零售贸易业（亿元）60.2572.8120.8住宿和餐饮业（亿元）16.8421.8129.5资料来源：xx市统计年鉴n 固定资产投资2009年全年全市固定资产投资507.48亿元，比上年增长43.1%。其中，城镇投资470.38亿元，增长40.0%；农村投资37.09亿元，增长99.5%。分产业看，第一产业投97、资38.3亿元，增长3倍；第二产业投资311.65亿元，增长15.9%；第三产业投资157.52亿元，增长106.9%。表格 21 xx市2006-2009年固定资产投资总表资料来源：xx市统计年鉴表格 22 2009 年各行业固定资产投资及其增长速度表 行 业 投 资 额（万元） 比上年增长 % 总 计 5074784 43.1 农、林、牧、渔业 383029 303.8 采矿业 353865 137.1 制造业 2521933 8.1 电力、燃气及水的生产和供应业 240637 15.8 建筑业 71 - 交通运输、仓储和邮政业 162281 281.2 信息传输、计算机服务和软件业 8098、54 151.7 批发和零售业 12682186.1 住宿和餐饮业 121812 275.0 金融业 7330 - 房地产业 408719 28.1 科学研究、技术服务和地质勘查业 2409 - 水利、环境和公共设施管理业 471311 188.3 居民服务和其他服务业 14633 631.7 教育 101766 160.2 卫生、社会保障和社会福利业 41374 83.4 文化、体育和娱乐业 88363 143.0 公共管理和社会组织 20376 -36.9 资料来源：xx市统计年鉴2009年全年新开工项目556个，竣工投产项目595个。实施重点项目131个，完成投资169.1亿元。新钢3099、0万吨薄板工程全面建成，赛维万吨级硅料等重大项目顺利投产；吉阳恒基太阳能电池、力德永磁电机、华电螺杆膨胀动力机等项目加快推进。33个城市基础设施工程项目完成投资45.2亿元，其中仙女湖大道、污水收集管网等7个项目竣工；茶山新城小区、仰天岗大道改造等6个项目基本完工；袁河生态治理工程等顺利推进。2009年全年房地产开发投资24.14亿元，比上年增长3.7%。其中，商品住宅投资20.46亿元，增长12.0%。房屋施工面积528.13万平方米，增长13.2%；房屋竣工面积91.85万平方米，增长17.4%；商品房销售面积150.66万平方米，增长28.7%。n 工业和建筑业2009年全年全市工业增加100、值248.46亿元，比上年增长12.9%，占生产总值的51.3%。规模以上工业增加值增长20.42%，其中国有及国有控股企业增长2.7%，集体企业下降12.0%，股份制企业增长16.5%，外商及港澳台商投资企业增长21.4%，私营企业增长33.4%。轻工业增长25.3%，重工业增长17.7%。三大支柱产业完成增加值169.56亿元，增长18.3%，占规模工业的比重达74.9%。高新技术产业增加值比上年增长24.6%，占生产总值的比重达14.46%。表格 23 2009 年规模以上工业企业实现利润及其增长速度 指 标 利润总额（亿元） 比上年增长 % 规模以上工业 52.85 平其中：国有及国有101、控股企业 4.03-55.3集体企业 0.60368.8股份制企业 19.8849.1外商及港澳台投资企业 17.27-46.4私营企业 14.34117.9资料来源：xx市统计年鉴主要工业品产量大幅增长，原煤比上年增长27.7%，布增长1061%，水泥增长19.4%，钢材增长29.5%，电解镍增长67.6%，发电量增长44.6%。 表格 24 2009 年主要工业产品产量及其增长速度产品名称 单 位 产 量 比上年增长 % 原煤 万吨 270.9327.7乳制品 吨 805931.0配混合饲料 吨 11069333.0冷冻饮品 吨 2132016.7大米 万吨 187.4787.3纱 吨 5102、669950.0布 万米 40121061.0苎麻布 万米 841664.1服装 万件 1009124.4皮鞋 万双 516-23.4油漆 吨 429421.2焦炭 万吨 25153.8水泥 万吨 227.1019.4生铁 万吨 642.9241.2钢 万吨 685.4626.6钢材 万吨 658.2229.5电解镍吨 1724267.6铜材吨 38354-16.7发电量 亿千瓦小时 52.3944.6资料来源：xx市统计年鉴2009年全年规模以上工业产品销售率98.7%，与上年持平；实现主营业务收入804.83亿元，比上年增长5.3%；实现利润52.85亿元，与上年持平；实现利税74.77亿103、元，下降0.8%。工业经济效益综合指数256.76%，下降25.5个百分点。 2009年年末入园投产工业企业达190家，全年安置从业人数3.73万人，下降5.8%。全年园区完成工业增加值113.77亿元，增长15.9%；实现主营业务收入320.23亿元，增长17.6%；实现利润、利税分别为28.86亿元、33.01亿元。2009年全年全市建筑业增加值34.85亿元，比上年增长16.8%。资质以上建筑企业完成产值44.87亿元，下降15.4%。n 对外经济2009年全年全市进出口总额23.81亿美元，比上年下降43.1%。其中，出口10.47亿美元，下降46.4%；进口13.33亿美元，下降40104、.6%。 全年新批合同外资项目12个，实际使用外商直接投资金额4.28亿美元，增长15.2%，其中现汇进资3.92亿美元，现汇进资比重91.53%。全市内资项目558个，实际进资170亿元，增长82.6%，总量和速度均创历年之最，其中省外5000万元以上工业项目资金96.08亿元，增长26.7%。 表格 25 xx市进出口总额和实际利用外资情况表指 标城市2005年2006年2007年2008年2009年实际利用外资(万美元)xx716312434296003720042800进出口总额(万美元)xx1735250993131000418500342800资料来源：xx市统计年鉴小结n 近六年105、来，xx市GDP总量和人均GDP总量连续五年创历史新高，平均年增长速度接近16.7%，高于全国年平均增长水平。增长速度全省名列前茅，随着xx市GDP的增速趋势，将会牵引xx市整体消费水平的提高。n xx市2007年人口统计只有111.92万，人口统计基数少是人均GDP水平高的重要原因。近五年来的人口增长速度平稳，增速不高，人口基数少和增长速度不高也是日后制约xx市经济全面发展的瓶颈。n 近六年来，xx市人均居民可支配收入以每年平均约11%的速度增长，表明居民的消费能力强劲，而且这一增长速度还将持续下去，可以预见xx市居民的可支配收入将继续增加，从而带动消费水平的增加。n xx是一个开放、发展的106、城市。根据2008年的江西省综合竞争力排名，全省而言，xx市的综合经济实力排在第4位，资金实力排在第6位，人力科技排在第2位，开放程度排在第6位，基础设施排在第5位，生活质量排在第2位。综合分析，xx市目前综合竞争力排在第3位。n 同地域相邻、存在竞争与协作的宜春、萍乡、吉安三市相比，xx市综合经济实力在赣西地区处于首位。2.7 区域发展规划和趋势2.7.1xx市城市发展规划概况按照xx市城市总体规划（20082030年）提出的城市定位，围绕xx市国民经济与社会发展十一五规划，战略规划将xx市的整体发展规划为：n 城市发展的总体目标：“国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳湖生态经济区副中心107、，环境优美的山水旅游城市。”n 人口规模：市域人口规模：近期2015年134万人；中期2020年147万人；远期2030年人口170万人。中心城区人口规模：规划近期2015年 63万人；中期2020年75万；远期2030年96万人。n 规划六座新城，四个新市镇六座新城：滨河新城，孔目江新城，仙来新城，城东新城，仰天新城，霞江新城(高铁新城);四个新市镇：下村，良山，罗坊，河下。+ L6 ?- B) T8 b3 |7 5 1 1 y3 b: c2 N+ N5 新市镇解释：又称计划城市，指事先经过周密计划所兴建的新城市或大型社区，取代现有都市市中心向四方扩张的发展模式。新市镇通常位于城市的郊区，主108、要目的是解决和舒缓市中心过多的人口和由此而产生出来的种种社会问题，- m m9 + F, a# e& j# j新市镇既不同于城市，又不同于城镇，是介于城市和城镇之间的一种模式，从人口规模上来讲可列入小城市之列。n “一城五区”的空间布局xx市行政区按照现实情况将分成“一城五区”的空间布局， 以xx城区为中心，以分宜县为次中心，以铁路两侧沿线为纽带的“两区一线”经济主体架构基础上，将xx市划分为五大区域：1、以城市服务业和人口居住功能为主的城市功能区；2、以基础工业区、新型工业区、城镇工业平台等为主体的工业集中区；3、以农业和农副产品加工为主要功能的综合农业区；4、以袁河水系、孔目江湿地、仙女湖109、等构成的水域生态涵养区；5、以森林为主体的林业生态区。表格 26：规划区空间结构规划图表格 27 市域总体规划图&市域镇域空间结构规划图xx市区分宜县城罗坊镇下村镇良山镇河下镇表格 28 中心城区空间结构规划图&规划区交通规划图老城片北湖片园区片仙来片城市中心袁河东绿轴袁河西绿轴浙赣铁路绿轴孔目江绿轴城际高铁大广高速沪瑞高速表格 29 住房建设空间分布板块图&住房建设用地分析图2.7.2xx市城市发展趋势分析n 行政区域和城市现状功能布局u xx市辖渝水区、仙女湖风景名胜区、高新技术经济开发区和分宜县，设17个乡、15个镇、2个办事处。整个中心城区占地约30公里，以铁路线为界，形成城南和城北两110、个区域中心。u 城南区在浙赣铁路以南，袁河以北部分，区域用地面积15.3平方公里。其中以新周铁路分隔为两个组团：以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。u 城北区域在浙赣铁路以北，孔目江以西部分，主要是行政文教生活区域，该区域以仙来大道为骨架展开建设，区域用地面积约9.6平方公里。为行政、文化区域，以xx市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。u 城东区为高新技术经济开发区，在孔目江以东，浙赣铁路以北部分属xx市高新技术经济开发区，为工业生活区域，以仙来大道为轴线展开建设。目前有前卫化工厂、福润、新华公司、北大高新生111、物等企业，占地面积4.9平方公里。目前为省级重点经济工业产业发展区域，是xx市工业产业新兴发展的主力区域。n 城市建设发展总方针东拓、西延、北优、南蓄u 城南区：老城商贸、居住和工业区，浙赣铁路以南部分，建成区面积13k，以袁河、新周铁路为分隔呈两片区。老城片区，范围是新周铁路以东部分，为商贸居住区，这是xx市历史形成的老城区，以抱石大道和胜利路十字型骨架展开建设。城西片区：新周铁路以西部分，为工业区，布置有新钢、电厂、二化、钢丝厂、电工厂等大中型企业，建设布局较分散。u 城北片区：行政文教生活区，范围：孔目江以西，浙赣铁路以北部分，浙赣铁路以北，孔目江以西部分，总用地面积15.6k，建成区面112、积约11k，现状以仙来大道为骨架展开建设。u 城东片区：工业生活居住功能区，孔目江以东、浙赣铁路以北部分，属xx市高新技术经济开发区，以仙来大道为轴线展开建设，建成区面积6k。其中城东片区区以东、浙赣铁路以北部分，生活居住功能区。u 仙来片区：为商贸居住工业综合区，范围：袁河以南。依托袁河二岸景观体系，总用地2.3平方公里。u 孔目江片区：孔目江新城力争建设成为全国一流，全省最美的环境优美、景色宜人、适宜居住，集休闲、娱乐、购物、工作、生活于一体的新城区。u 高铁新城：定位为xx的交通枢纽和商务功能型的城市副中心。今后5年，高铁新城将成为具有国际水准、展示xx特色、市民引以为豪的标志性新城。小113、结n 优势 交通便捷，文化、教育基础力量雄厚，可挖掘旅游资源雄厚，周边生活配套成熟繁荣，市民生活十分便利。 随着鄱阳湖生态经济区上升为国家战略，xx市积极融入，主动对接，积极融入鄱阳湖生态经济区、未来必将建设成为国家新能源科技城。 xx交通区位优势明显，投资环境优越。浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在xx交汇，成为全国680多个城市中少有的高密度高速公路通过的城市，构建了xx与“长珠闽”对接的5小时经济圈。n 不足 随着近年xx市工业的进一步发展，工业流动性人口会越来越多，加上xx民办教育发展而形成的受教育流动人口的增多，来回的人潮容易形成城市瓶颈。 114、城市虽有较快的发展，但区域、中心城区地位不突出，第三产业相对滞后，城市综合功能尚不完善。 城市环境虽然有较大改善，但局部工业污染较严重，一些地块环境质量仍然较差。 城区内中央、省属企业较多，受计划经济体制的影响，各自为战，条块分隔，“大单位、小社会”现象突出，缺乏协调机制，未能实现设施共建、资源共享。 城市化进程的加快、扩张迅速，由于管理和规划不当出现众多“城中村”，急需改造和完善建设。 公共绿地建设滞后，规划的公益性用地被经营性用地侵占较多。2.8 建设条件2.8.1自然地理条件n 1、地理位置：xx市为省辖市，位于江西省中部偏西，赣江支流中下游，距省会南昌约160km。地理坐标为北纬273115、3-2805，东经11429-11524。本市地域东西长101.9km，南北宽65km，东邻樟树，南与吉安、安福、峡江接壤，东南与新干交界，西接宜春，北面与上高，高安为邻，总面积3164km2。xx市高新开发区位于xx市东部，地理坐标为：东经11455-11502，北纬2749-2751。东起水西集镇，西至孔目江，南起浙赣铁路，北以沪瑞高速公路为界，总面积40.125平方公里。n 2、地质地貌及资源：xx市地处武功山东北麓和邵阳湖平原边缘，属丘陵、平原区。除西北、西南部有少量丘陵和低山、中部和东部有海拔30.50米的河谷平原外，几乎全境都是逶迤起伏的低丘岗地。山地面积约占总面积的3，丘陵占11116、，低丘岗地占70、平原占14，水域占2。地势周高中低、西高东低。山峰以境西北的蒙山为最高，海拔1004米。项目所在地为低矮丘陵，起伏不大，地势北高南低，海拔高度一般在5065米。该地属七度以下地震烈度区，一般建筑物无需考虑防震措施。项目所在地植被种类基本上以人工培养为主，树种单一，乔木为马尾松，灌木主要是油茶林。其余的为农作物如：蔬菜、水稻等。n 3、气象气候：区内属东亚季风湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量充沛，年平均降雨量为1568mm，日最大降雨量1543mm：年平均气温为178，最热月为7月，极端最高气温40.OC，最冷月为1月，极端最低气温为-7.2。最热月平均温度29.4，最冷月117、平均温度5.5：年平均无霜期283天；年平均大气压10072hpa：全年平均风速1.3ms，夏季平均风速1.6ms，冬季平均风速1.0ms，年主导风向为东北偏东风，春季、秋季主导风向均为东北偏东风，夏季主导风为偏南风。n 4、河流水文特征：xx市区内地表水体主要是袁河。袁河源自萍乡市南部的武功山北麓新泉乡，是xx市的最大水系，属赣江一级支流，其上流长235km，流经宜春、xx、在樟树附近汇入赣江，流域面积3898k。袁河在xx市境内长125km，由西向东横贯全市；是全市工农业用水和纳污的主要河流。河床平均坡降比为万分之二点六。河面宽100250m，枯水期最小流量2.0ms，丰水期流量为535m118、s，平均流量104.8ms，最大洪水流量5860ms，最高洪水位48.87m。孔目江是xx市区重要的水源地，发源于分宜县的双林镇和洞村镇，途经分宜县的双林镇、洞村镇，渝水区的欧里镇、观巢镇、下村镇、城北办事处、城南办事处，在城南办事处观下村委附近流入袁河。场地地理条件场地位于xx市中心城南片区，整个项目区域除个别地方有丘陵地外，地势平坦，目前已经做好场地平整工作；基础设施条件n 1、供、排水拟建场地水源由城市自来水网提供，能满足项目建设要求。拟建场地中，将布置雨、污分流排水管道，排入市政管道中。n 2、供电拟建场地电源来自华东大电网。所需电源由市供电局配送，可满足项目要求。n 3、通讯xx市建119、有程控电话交换网络，开通了移动电话、无线寻呼、国际互联网和邮政快递业务，移动电话、无线寻呼信号覆盖全市。拟建场址市政道路上现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。宽带网接市广电网，电话接市电信局区域线。n 4、交通场地交通便利，交通条件优越。建设材料及运输条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由xx、南昌及周边建筑材料市场供应。第三章 项目地点分析3.1项目地块位置及周边状况3.1.1 项目地块位置n 地块所属城市：江西省xx市n 地块行政区域：xx市渝水区n xx市地处赣西中部n 下辖1区(渝水区)1县(分宜县)n 地块区位位置：渝水区旧城区城120、南版块（注：附图红星位置为地块位置）n 城南板块：袁江以北，沁园路以东，铁路以南划为城南板块；n 地块周边人口分布：地块属于市中心地段，人口分布十分稠密。由于该地段地价较高等原因，本地块中高收入水平居民所占比重较大，消费水平较高。3.1.2项目地块周边配套n 交通配套：xx火车站，城东汽车站；n 生活配套：胜利北路商业街；n 医疗配套：新刚中心医院，xx人民医院，xx妇幼保健院；n 教育配套：新钢职工大学，xx第二中学，xx第三中学，xx第九中学，新钢中学，渝水第三小学，新钢一小分校；n 文化体育休闲配套：新钢体育场，抱石公园，魁星阁，傅抱石纪念馆，人民广场，地王城市广场；n 周边现有楼盘：公121、园一号，康盛世纪花园，锦绣花园，富康花园，孔目江一号，新钢宿舍等。图片拍自：胜利北路商业街 图片拍自：孔目江一号3.1.3项目地块周边状况n 地块四至图表格 30：地块四至图资料来源：现场调查实拍3.2需求市场的邻近程度3.2.1 城南片区发展分析n 各板块特征对比表格 31 各板块特征对比城块名称板块功能定位总用地(平方公里)景观/配套依托城北板块新城CBD10.6市政府,北湖公园,新且成熟配套孔目江板块滨江生活区4.8孔目江景观带,较成熟配套城东板块物流/产业开发区20.9经济技术开发区城西板块工业生产/职业教育14.1暂未开发城南板块老城商业中心5.1老城区,成熟配套,商业中心仙来板块景122、观商贸/居住区2.3滨江,暂未开发由上表显示，目前城南片区是老城市商业中心，目前以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。城南片区目前的土地使用饱和度已较高。n 城南片区未来定位与发展分析 作为xx市最早和最繁荣的老城区，一些道路（如胜利路及团结路），显得特别狭窄，两边的大部分建筑不是破破烂烂的六七十年代的老建筑，就是大批新建的火柴盒式建筑，毫无特色特点，很多外地人一下火车出了火车站，第一眼的印象就象一个县城，但是，随着旧城改造工作的进行，未来几年政府将要循序渐进改造这一城区； 大力发展高层建筑，如恒基国际广场（31层），地王城市广场（123、26层），钢城经贸大厦（25层），水务集团商住楼（24层左右），天恒大厦（20层），玉紫山商业中心（20层），还有几栋正在审批和规划中，暂未列出。相信两三年后这些大厦耸立在城南区的时候，整个城区给人的感觉将会有很大不同，至少像县城的感觉应该会淡很多。 加快抱石公园及滨江公园两大项目的改造，滨江公园位于袁河和孔目江的交汇处，作为连接仙来区，城南区及孔目江新城区的枢纽地带。表格 32 xx市中心棚屋区改造示意图项目区域与xx市各潜在需求市场的邻近程度n 休闲娱乐市场xx是一个高消费的城市。据统计，2009年，xx市城镇居民人均消费性支出为12351.20元，比去年增加3258.80元，增长35.8124、%。而其中教育文化娱乐服务类人均支出1709.13元，同比增长104.2%。由此可以看出休闲娱乐是居民消费的一个高增长点。xx的休闲娱乐市场极具潜力，亟待开发。如前面章节所述，城南片区是老城市商业中心，目前以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。按照规划要求，本项目将建设成为xx最大最高规格的集高端酒店（五星）、演艺中心、水疗会所、酒吧、KTV夜总会、影视厅、VIP会员俱乐部、中西餐厅、康体健身中心、名吃街为一体的专业休闲娱乐场所。这将大大填补xx市高端休闲娱乐市场的空白，吸引大量休闲娱乐的客源。n 会议会展市场项目地点地处市中心，毗邻抱石公园，且邻近xx火车站，城东汽车125、站，交通十分便利。此外，项目地点距离xx市会展中心（xx最大的会议中心）也只有2.8公里路程。xx市的酒店及会议中心，是江西省乃至国家级机关、单位、外资企业的短期会议的热门选择。此外，xx市有“太阳能之城”的美誉，也是全国光辐能源、新材料、钢铁的重要产地，全年都将有大量相关行业的会议在xx举办。相对xx同类型商业区，本项目地点具有近水楼台先得月的优势，不单可以为客户提供休闲娱乐、商务配套产品，还节约了交通成本。因此，本项目的建成，应能够以相对便捷的交通与出色的休闲娱乐、商务配套产品吸引部分该市场的客源。n 商务市场项目区域目前以酒店、演艺中心、水疗会所、酒吧、KTV夜总会、影视厅等休闲娱乐场所126、为主，与其他城市CBD区域相比，吸引商务客源方面处于劣势。但是，随着商业区的落成，各种生活配套设施的完善，预期将会刺激项目区域的商业发展和活力，进而为拟建项目带来相当数量的商务客源。假设项目酒店建成后，会吸引大量的大型国有外资企业入驻项目后期地块拟建的“企业会所”作为企业接待，公关，研讨的基地，企业既是项目酒店的消费者，也是项目酒店的营销者，相信会吸引相当数量的商务客源。n 旅游市场项目集中开发了一系列高规格的演艺中心、水疗会所、酒吧、KTV夜总会、影视厅、VIP会员俱乐部、中西餐厅、康体健身中心、名吃街。加上周边的胜利北路商业街等购物场所；抱石公园，魁星阁，傅抱石纪念馆等文化资源，相信项目建127、成后本身将会提供充足的休闲客源。此外，xx市的旅游资源十分丰富。国家重点风景名胜区、4A级旅游景区仙女湖；全省最大的城市生态公园仰天岗森林公园；全省一流的集休闲、文化、娱乐为一体的公园抱石公园。目前，仙女湖旅游景观大道、佛教文化园、体育公园、龙华国际休闲中心、xx开物城、自然科学博物馆等一批旅游基础设施建设正顺利推进，已形成景点旅游、城市旅游、文化旅游与休闲旅游互为补充的发展格局。总的来说，本项目是xx旅游发展战略不可或缺的配套工程，建成将极大地适应和满足旅游市场发展需求。此外，xx与赣西地区实行区域联动，加强与周边地区合作，打造“井冈山-仙女湖-明月山”精品线路，培育“庐山西海-八一南昌-佛128、教圣地仙女湖”大旅游品牌，建设“xx、宜春、萍乡”赣西绿色精粹旅游区域协作圈。孔目江湿地公园仙女湖度假区罗坊会议旧址大岗山表格 33 xx市主要旅游资源分布图n 老牌工业企业“xx市钢铁有限责任公司”客源调查xx市钢铁有限责任公司(简称新钢公司)位于xx市城南区西部，占地面积约28508亩。是国有大型钢铁联合企业，企业占地面积 20031516.51m 2 ，集团公司现有 1 家上市公司xx钢铁股份有限公司，直属单位及全资子公司 15 家，还有控股、参股企业及其他企业 15 家。xx市因钢立市，钢铁工业成为xx市工业主体。新钢职工多，收入较好，消费购买力较强，居住较集中，都是能有效吸纳的区域客129、户群。表格 34 xx市钢铁有限责任公司调查表企业名称职工人数职工收入水平（元/月）现居住区域备注xx市钢铁公司2009 年底，在岗员工 26462 人，有专业技术人员 4587 人，其中高级专业技术人员 454 人，中级专业技术人员 1628 人。普通员工月收入25003500元，中高级技术人员年收入510万元，中高级管理人员1030万元。主要居住区在抱石公园以南，铁山路以东，新周铁路以西2009年实现销售收入 240 亿元，实现利税 10.5 亿元，利润 2 亿元。新钢集团公司名列“ 2009 中国企业 500 强”第 193 位，名列“ 2009 中国制造业企业 500 强”第 96 位130、。n 新型龙头企业“江西赛维太阳能公司”客源调查江西赛维LDK太阳能高科技有限公司是目前亚洲规模最大的太阳能多晶硅片生产企业。工厂坐落于江西省xx市经济开发区，专注于太阳能多晶硅铸锭及多晶硅片研发、生产、销售为一体的高新技术光伏企业，拥有国际最先进的生产技术和设备。公司注册资金11095万美元，总投资近3亿美元。2006年4月份投产，7月份产能达到100兆瓦，8月份入选“RED HERRING亚洲百强企业”，10月份产能达到200兆瓦，被国际专业人士称为“LDK速度奇迹”。荣获“2006年中国新材料产业最具成长性企业”称号。 目前公司正致力于发展成为一个“世界级光伏企业”。 2007年6月1日131、，赛维LDK成功在美国纽约证交所上市，成为中国企业历史上在美国单一发行最大的一次IPO；赛维LDK是江西省企业有史以来第一次在美国上市的企业，是中国新能源领域最大的一次IPO。员工人数超过3000人以上。n xx市重点企业客源调查表格 35 xx市重点企业一览表钢铁、冶金：xx市钢铁有限责任公司新华金属制品股份有限公司xx市良山钢管有限责任公司xx市长城铜产品开发有限公司xx市永盛工贸有限公司xx市钢城实业公司新材料：江西赛维LDK太阳能高科技有限公司江锂新材料科技有限公司春龙控股集团有限公司xx市赣锋锂业有限公司江西凯通新材料科技有限公司xx市信安新型建材有限公司江西清华消防发展有限公司生物132、制药：江西欧氏药业有限公司江西青春康源制药有限公司建材：分宜海螺水泥有限责任公司电力电子：赣西供电公司xx市发电有限责任公司江西分宜发电有限责任公司江西华电电力有限责任公司江西飞宇电子科技有限公司xx市惠元电子有限公司江西中电国能电力科技有限公司江西华通电工城投资发展有限公司江西大众电子衡器有限公司xx市八达电子有限公司纺织：xx市华源远东纺织有限公司xx市天翔纺织印染有限公司xx市华源地毯产业园有限公司江西恩达家纺有限公司电脑软件：xx市伯乐软件有限责任公司江西华威软件有限公司农业食品：江西珊娜果业有限公司仙女湖渔业开发联营公司xx市洪鸭食品有限公司xx市百乐工贸有限公司xx市金土地粮油有限133、公司沈洪杨（江西）物产有限公司五金机械：江西省分宜驱动桥有限公司江西钢丝厂新德工业泵有限责任公司财富科技园（江西）有限公司xx市灵顿沃斯锻压有限公司江西澳力特缸套有限公司江西信达长林有限公司化工：xx市凯光橡胶有限公司江西第二化肥厂江西新王龙实业有限公司xx市绿洲橡塑有限公司3.3项目地点优劣势分析n SWOT矩阵表优势（S）劣势（W）地块位置佳交通方便xx市政府对本项目发展给予高度重视集酒店、购物、文化娱乐、休闲为一体的商业区项目整体布局合理周边市政配套项目齐全居民消费能力较高，投资欲望高周边地区商务企业客源众多城市人口的快速增长工业及高新科技产业吸引大量外来人口第三产业发展状况成为重要瓶颈134、客户的分流近年来高端酒店业发展出现停滞酒楼饭馆难以满足外地游客需求批发零售业发展滞后机会（O）威胁（T）商业地产的整体发展趋势是向上的无同质类商业区出现在建的旅游商业物业很多，商务人士流动将会很频繁旅游开发带来的消费增长当地居民对娱乐休闲类消费需求较大人口规模是一个关键制约工业污染的威胁n SWOT分析要点根据上面章节宏观环境及市场调查的结果分析，本项目开发的SWOT要点如下：优势（S）：1、 地块位置佳，属于市中心黄金地段。位于抱石公园近侧，人流众多。2、 交通方便，本项目地块位于城市主干道旁，沪昆铁路穿过其中，邻近xx火车站。3、 xx市政府对本项目发展给予高度重视，在区域发展力度和政策上135、得到极大的支持。4、 本项目是集酒店、文化、购物、文化活动、娱乐、休闲为一体综合性的大型城市活动中心，自身的功能配套和其前卫理念已经是一个强有力的卖点。5、 项目整体布局合理，定位明确，能满足消费者全方位需求。6、 本项目附近已有且将建设中小学校，教育资源将有效提升市场吸引力。7、 居民消费力强劲，多次置业投资现象普遍。8、xx市xx民办职业教育发达，优质的教育资源将吸引来自全省乃至全国的学位房买家。9、城市化进程加速，拆迁及农民征地规模逐年扩大，带来城市人口的快速增长。10、周边市政配套齐全，会对项目开发效果起促进作用。11、 xx市一座新型工业移民城市。钢铁、光辐能源、新材料是xx市的三大136、支柱产业，高新科技的发展吸引着来自全国各地乃至外国（以德国为主）的专家、技术工人来此就业，这将极大带动本地消费。劣势（W）：1、三产一直是xx经济最薄弱的环节，发展滞后于工业化进程。这种滞后现象将极大制约消费的扩张。2、xx市的富豪有在国内大城市置业的趋势，会造成客户的分流。3、据统计，xx市近三年来没有星级酒店出现，高端酒店市场发展出现停滞。4、酒楼饭店档次不高，且以赣菜为主，难以满足外地游客（特别是江浙、广东地区）的需求。5、xx批发零售业发展滞后。沃尔玛、麦当劳最终没有选择进驻xx，也是一个证明。xx各大商场和专卖店，相比周边地市（南昌、宜春等）是价格最高的。机会（O）：1、xx市商业地137、产整体发展趋势是向上的，金融危机的影响不大。2、目前xx的综合性商业区开发项目不多，规模不大，水准较低，本项目若凭借创新的开发理念，定将成为xx市的模范品牌社区，开发的娱乐、休闲产品定会满足xx现有的客户需求，占据了市场竞争的主动。3、xx规划与在建的商业物业很多，商务人士流动将会很频繁，将来必会带动本项目物业的出售与短/中/长期租赁。4、为带动第三产业跨越式发展，不断提高其占国民经济的比重，xx加快了以仙女湖景区、仰天岗森林公园开发建设为重点的旅游业发展。仙女湖、仰天岗等优质旅游资源的开发将极大拉动外来消费。5、xx市民对娱乐休闲的消费需求十分旺盛，星级酒店平均开房率长期超过60%，有时甚至138、达到90%，酒吧、夜总会、KTV等也十分火爆。威胁（T）：1、xx市的消费是否可以保持目前的消费能力，人口规模是一个关键制约。2、工业污染的威胁。n SWOT分析总结SO战略（发挥优势，抢占机会）1、发挥xx市规划优势，迅速树立高端综合性商业区领导者形象。2、满足中高端客户的购买需求，打造xx市品牌休闲、娱乐产品。3、在xx市首推“总部基地”“企业会所”，利用新产品可吸引大批投资客。4、充分利用当地文化、旅游资源，打造有地方特色、文化内涵的新型社区。WO战略（利用机会，克服劣势）1、引进商业区大型超市，以此为中心，营造商业氛围。2、开设高档酒楼，容纳各地菜式，满足各地游客需求。3、提供旅游大巴139、接送游客到xx周边主要景点，为游客提供优质服务。4、以高品质的豪宅吸引xx外流客户。ST战略（发挥优势，转化威胁）1、打造差异化产品，形成差异化竞争。2、加强商业区周边绿化。3、强化自身的排污处理效率。WT战略（减少劣势，避免威胁）1、强强联合（园林、产品设计、施工、物管、销售执行），控制成本、提高品位、提升项目价值2、通过前期规划准确定位，确立产品特色。小结n 项目地附近居民消费能力较高，能消化项目建成后产生的派生需求。n 本项目地块位置佳，可以较为便利地到达xx市其他区域。周边配套设施齐全。开发风险较低。n 本项目是集酒店、购物、娱乐、休闲为一体的商业区。整体布局合理，定位明确，能满足消费140、者全方位的需求。n 本项目是按照规划要求建设xx最大最高规格，集高端酒店（五星）、演艺中心、水疗会所、酒吧、KTV夜总会、影视厅、VIP会员俱乐部、中西美食、康体健身中心、名吃街为一体的专业休闲娱乐场所。将最终建设成为全省一流、辐射全国的文化休闲超级娱乐航母。n 本项目与xx现有商业区、娱乐场所有明显差异，在竞争上实现了差异化，规避了同类型竞争。降低了竞争风险。第四章 整体旅游业发展情况分析4.1旅游业的行业特点旅游业不是物质生产部门，它不像工业部门或是农业部门，通过采掘天然物质财富，对原料进行加工或者通过种植、畜牧等生产活动为社会提供各种工业或农副产品；旅游业也不同于一般商业部门，通过商品购141、销活动，把社会生产和消费联系起来。旅游业是向旅游者的旅行和游览提供旅游品和服务的行业。提供旅游服务的过程就是旅游商品的生产过程，也是旅游商品的消费过程。作为一个与传统行业不同的产业，旅游业具有自己的基本特点。4.1.1 旅游业的产业特性n 1旅游业是经济性产业旅游业作为一项产业，其根本目的在于通过对旅游需求的推动、促进和提供便利服务来从中获取收入。虽然旅游业的经营活动要接受国家旅游政策的指导，要遵循并有义务贯彻执行国家规定的其他有关方针政策，但是这不能改变旅游业作为一项产业的营利性质。旅游业必须进行经济核算，是国民经济的组成部分，从根本上来说是一项经济性产业。n 2旅游业是综合性产业旅游业通过142、提供旅游产品来满足旅游者的需求。旅游者的需求是多种多样的，为了满足旅游者的多重需求，就要有多种不同类型的企业为旅游者提供商品和服务。这些不同类型的企业按照传统的产业划分标准分别隶属于若干相互独立的行业，但满足旅游者的需要这一业务关系把它们联系到一起，成为一个集合体，因而使得旅游业具有了综合性的特点。n 3旅游业是劳动密集型的服务性产业旅游业属第三产业即服务业，这是因为旅游业的产品主要是为旅游者提供满足其需要的服务。同制造业相比，旅游业不存在销售成本或销售成本较少，工资成本在总费用中占据了较高的比例，这决定了旅游业的劳动密集性。因此，旅游业是劳动密集型的服务性产业。n 4旅游业是涉外政策较强的产143、业任何一个国家的旅游业在开展入出境旅游业务方面，都不能违背本国的对外政策。我国的旅游业除此之外，还需要执行和体现我国的海外侨务政策和统战政策，需要配合改革开放工作宣传有关的方针政策和我国社会主义建设的伟大成就，是一项政治性较强的行业。n 5旅游业是脆弱性产业旅游业的经营随时会受到多种因素的影响。旅游业的生存和发展依赖于相关行业和部门的通力合作和协调发展，要求旅游业内部各企业之间、旅游业及其相关行业之间都必须密切配合，协调发展，其中任何一个相关行业和部门出现脱节，都会影响旅游业经营活动的正常运转，都会降低旅游业的经济、社会、环境和文化效益。旅游业的生存和发展依赖于自然的、社会的、经济的、政治的等144、各种因素，其中有些因素对旅游业的影响还可能是致命的。4.1.2 旅游的产业地位n 1旅游业的产业地位分析旅游业是新兴的第三产业，其产生和发展是人类物质、精神文明发展的必然趋势。首先，旅游业是在社会经济较高发展水平的基础上，为满足人们的高层次需要而发展起来的，是国民旅游中重要的组成部分；其次，旅游活动已经成为人类的一种高层次的享受资料和发展资料，这既是一种经济消费形式，也是一种文化消费形式，对提高人的素质、增进身心健康有重要作用；再次，旅游业的发展开辟了社会产品和社会劳动（服务）分配的新途径；最后，旅游业是世界经济体系中一个越来越重要的组成部分，是参与中国市场分工的新兴产业。旅游业是一种劳动密集145、型、资金密集型和知识密集型结合的新兴产业、朝阳产业，在一定条件下可以成为某一国家、地区和城市的先导产业、主导产业或支柱产业。n 2旅游业在我国国民经济与社会发展中的地位1964 年7 月22 日，中华人民共和国国家旅行游览事业管理局正式成立，后改名为国家旅游局，标志着旅游行业管理条块模式的形成；1978 年改革开放后，我国旅游业进入新的发展时期；1981 年，国务院作出关于加强旅游工作的8 项决定，提出适合我国国情的旅游发展道路；1984 年，国务院发布文件，提出加快旅游基础设施的建设，要实行国家、地方、部门、集体、个人一起上，自筹资金与利用外资一起上的方针；1986 年，旅游业作为一个单独的146、产业，正式列入国民经济与社会发展计划之中；1988 年、1991年，国务院办公厅两次发布文件，进一步明确了旅游行业和行业管理的范畴，并成立了国家旅游事业委员会，作为隶属于国务院的跨部门、跨行业的非学设议事协调机构；1992年，中共中央、国务院在关于加快发展第三产业的决定，把旅游业列为加快发展的重点产业；1995 年，中共中央十四届五中全会又把旅游业确定为第三产业中积极发展的新兴产业序列的第一位。n 3旅游业在我国地方国民经济中的地位我国财税体制改革以后，在“分灶吃饭”的推动下，各地方政府发展旅游业的积极性大大增强。在各地经济社会发展战略中，经常会看到诸如先导羔、龙头产业、支柱产业、旅游大省、旅147、游兴市、重要产业、优先发展产业及亚太国际旅游中心等旅游业的定位。（1）旅游业在当地为发达产业的省、直辖市旅游业在当地为发达产业的省、直辖市有北京、海南、云南、浙江、大连等，其标志是旅游业的比例大、地位高，对地方国内生产总值的贡献率在10%以上，确实起到龙头和支柱作用。北京市旅游业收入已相当于第三产值的30%，占全国旅游总收入的20%。当然，所谓的发达产业，无论从百分比，还是从绝对值来看，均是相对而言的。与境外旅游业发达地区、城市还有很大的差距，比如美国夏威夷州的旅游业收入相当于该州国内生产总值的40%左右。（2）旅游业在当地为发展产业的省、直辖市旅游业在当地为发展产业的省、直辖市、自治区有广东148、江苏、上海、福建、西藏、四川等，旅游业对地方经济的贡献率在3.7%左右。根据规划，这些省、直辖市、自治区的旅游业还有相当的发展潜力，贡献率还有继续提高的可能，将成为当地国民经济中的支柱产业。江苏、广东等省份由于经济发达，国内生产总值的基数相当大，要大幅度提高旅游业占国内生产总值的比例有一定的困难。但由于旅游资源丰富，交通发达，旅游业发展拥有客观优势条件，因此，旅游接待人数和旅游收入的绝对量仍会有较大的增长。在21世纪，这些省份的旅游业有希望成为发达产业。（3）旅游业在当地属于增长产业的其他省、直辖市、自治区除了旅游业在当地属于发达产业和发展产业的省、直辖市、自治区，旅游业在当地属于增长产业的149、其他省、直辖市、自治区，旅游业收入相当于当地国内生产总值的比例在2.5%以下。这些省、直辖市、自治区已制定了进一步发展旅游业的规划，将加大投资，采取各种措施，扶植旅游业的发展。可以预见，这些省、直辖市、自治区的旅游业收入将呈现较大幅度递增的态势。旅游产业的作用n 1值得权衡的短期作用旅游业投资少、见效快，可以带动相关产业发展，还能明显增加城镇居民的收入和就业机会（尤其对弱势群体而言）。但是，旅游产业的短期作用是值得权衡的：经济效益的背后往往是经营主体的利益驱动、管理部门的利益冲突，非理性的开发利用必然会缩短旅游产业的生命周期。（1） 旅游产业的辐射作用传统观念中，“兴旅游、旺百业”，旅游活动可150、以直接刺激提供消费资料和服务的餐饮、建筑、交通、房地产、纺织、文娱等部门的发展，继而带动为其提供生产资料的重工业和农业的发展。旅游业的辐射作用毋庸置疑，但它不是引擎产业，不能靠自身发展实现城市经济的腾飞。事实上，旅游业的发展也要依托于配套设施、基础设施的建设和信息、技术、交通等相关产业的发展，否则难以持续下去，旅游收入发生漏损的问题也会比较严重。对于资源枯竭型城市来说，可以依赖旅游和文化来振兴经济，而新型工业化作为经济发展计划的核心也必须被整合到经济中。因为只有在城市整体经济繁荣的背景下，旅游涉及的各产业之间才会出现很强的融合趋势，融合之后的产业结构将形成很高的附加值和溢出效应，产生极大的区域151、聚集和经济带动作用，进一步加快城市化进程。（2）发展旅游与促进就业在旅游业在发展初期，旅游业可以吸纳学历水平低、劳动技能差的弱势群体就业的优势。随着供给能力的增强和市场需求的变化，旅游活动不再囿于传统概念上的观光、休闲、度假等项目，而旅游业则泛化为人们提供具备趣味性、艺术性、知识性、刺激性等特性的体验消费的一系列产业。旅游产业对科学技术和组织结构的依赖会越来越强，交通、信息技术为旅游者决策提供便利，而高效的经营管理将提高企业的劳动生产率。因此，旅游产业也会面临升级、转型的问题，也会出现低级劳动力的过剩、中高级劳动力短缺的现象。不仅如此，人们关于旅游促进就业的认识主要来自住宿、餐饮、运输、零售等152、行业，而这种认识并不全面，如：旅游景区占地面积广、耗资巨大，在开发建设过程中创造很多就业机会，但是在日常经营管理过程中所提供的就业机会是较少的。对于资源枯竭型城市来说，如果旅游产业的辐射作用和关联效不能充分发挥，那么旅游创造的就业远远低于逆工业化造成的大量失业。（3）增加收入和环境保护旅游活动实现了消费者向旅游目的地的空间位移，也促成了其食、住、行、游、购、娱等一系列消费行为的发生，这样就可以弥补地区内部需求的不足。但是，绝大多数城市的旅游活动都是季节性的，随季节变动而增加的收入只能暂时地提高地区和居民的收入，不能从根本上改善城镇居民的生活问题，而且其剧烈波动会增加地区经济的不稳定性。另一方面153、，很多自然、文化旅游资源都具有公共物品的属性，经营者、企业和部门会为获取私利而损害公利，造成浪费资源、破坏环境的公共地悲剧。在自然、文化资源转化为旅游资源的过程中，科学规划、创意设计和商业化运作都是不可缺少的元素。但是，过分商业化运作和追求经济效益，将使旅游地经营者忽视自然、历史遗产在保持本土特色方面的作用。旅游经济的波动性对旅游地的生态系统的破坏也比较严重，波峰期人满为患、波谷期人员萧条，这种动荡对居民生活环境产生很大影响。虽然旅游收入为地区环境保护提供了资金，但是旅游活动造成的生态破坏难以在短时间内修复。因此，在社会、经济、美学需求被实现的同时，应注重保持文化的完整性、生物的多样性、生态进154、程的不可或缺性和生命支持系统的稳定性，以实现旅游业的可持续发展。n 2需要关注的长期作用在可持续发展的背景下，旅游业对城市发展的长期作用是难以估量的：吸引投资、积聚人气，增强居民的自信心、改善城市形象，带动相关产业发展并集聚人气，进一步促进城市经济繁荣，形成良性循环。（1）增强城市竞争力事实上，发展旅游业既是将文化资源转化成优势的过程，也是宣传文化优势的重要途径。发展旅游业的过程中，城市会尊重历史文化遗产、发掘自身文化潜能，将文化创意与规模化生产相结合，生产出附加值高、差异化大的工业产品，发展以体验和文化为基础的新型经济。此外，旅游产业会产生极大的区域聚集和经济带动作用，形成游憩区、度假区、会155、展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。因此，旅游产业在增强城市竞争力、提升城市功能方面发挥重要作用。（2）促进就业与调节收入旅游业是一个传统服务业和现代服务业、生产型服务业和生活型服务业相结合的产业，是劳动密集型和资金、知识密集型相统一的产业。发展旅游业会引起传统行业的复兴，尤其是编织、刺绣、烹饪等家庭作坊式的手工业和其他行业；带动宾馆饭店、景区景点、度假场所等旅游接待行业的兴旺，以及交通、金融、房地产、零售、食品加工等相关产业的发展。因此，旅游业在可持续发展的条件下，能为目的地提供形式多样、灵活多变的就业机会，尤其是解决弱势群体的失业问题156、。发展旅游业还有利于增加居民收入和调节居民的收入差距。一方面，旅游消费是较高层次的消费，消费主体是外地和本地的较高收入者。外地游客消费额相对多，本地游客消费频度相对多，他们的消费部分转化为当地弱势群体的收入，可以适当调节居民贫富之间的收入差距。另一方面，旅游经济中很大一部分是外向型经济。外地游客的消费可以部分转化为增加当地的财政收入，这些收入可部分用于对失业人群进行社会救助和职业技能培训，引导他们再就业；也可以用于改善城市公共交通和医疗卫生设施，增加当地居民的福利并减少其相关支出。4.2中国旅游业整体环境国内旅游市场综述n 国内旅游市场发展概况1、旅游消费需求总量迅速增大。据统计2001年我国157、国内旅游者为7.84亿人次，国内旅游收入为3522亿元人民币。到2020年我国国内旅游人次数将达到19.82亿人次，大致相当于每个国民一年出游1.5次，国内旅游收入将达到30436.6亿元，相当于2020年国内生产总值的8.7%左右，仅国内旅游的贡献就足以确立旅游业的支柱产业地位。2、国民的非工作时间更长，旅游休闲的机会更多。我国的“十五”规划纲要已经明确规定：在“十五”期间将推行职工带薪休假制度，合理调整居民的非工作时间将增至3-4周，这就意味着国民的非工作时间将增至130-140天，闲暇时间的增多势必为国民创造更多的出游机会。20年后，工薪阶层一年出游23次将成为寻常之事。3、国民出游的空158、间范围进一步扩大，出境旅游将成为国民的重要旅游活动。据世界旅游组织预测：到2020年，我国的出境旅游将跃居世界第四位，年出境人数将达到1亿人次。随着消费出境旅游将从目前的边境、港澳、毗邻国家等近距离的出境旅游逐渐向中远程的洲际旅游转变，由目前的观光旅游逐渐向休闲度假旅游发展。4、旅游消费渐趋理性化、个性化。“半军事化、拉练式、追求看最多景点的观光旅游”逐渐转向“追求舒适静谧”为主要目的的休闲度假旅游和“体现个性审美”的民俗文化、生态环保、体育健身等特色旅游。出游方式也将从目前“随团出游”逐渐转向自行组织、自驾私家车的“自助旅游”。n 三大旅游市场概况2008 年，全年国内旅游人数可达17 亿人159、次，增长约6%；国内旅游收入8700 亿元，增长约12%；入境旅游人数1.30 亿人次，下降约2%；入境过夜旅游人数5300 万人次，下降约3%；旅游外汇收入400 亿美元，下降约5%；出境旅游人数4600 万人次，增长约12%；旅游总收入可达1.14 万亿元，增长约4%。尽管遭受了一些不利因素的影响，我国的三大旅游市场中，除入境旅游市场由于奥运的挤出效应影响而下降外，出境旅游市场和国内市场保持了持续的增长。1入境旅游市场情况2008 年我国入境旅游累计人数达13002.74 万人次，同比下降1.4%，增幅比上年同期下降了6.95 个百分点；入境过夜旅游累计人数达5304.92 万人次，同比下160、降3.05%，增幅比上年同期下降了12.68 个百分点；旅游外汇收入累计408.43 亿美元，同比下降2.57%，增幅比上年同期下降了26.05 个百分点。2008 年，入境旅游市场的人数先高后低，每个月的增长率也是先高后低，后半年的金融危机对我国的入境旅游造成了极大的冲击。2008 年，我国的远程旅游市场全线下滑，主要客源市场中，除香港、俄罗斯两大市场依然保持平稳增长外，韩国、日本两大市场降幅均达两位数，其中欧美等远程客源市场呈现全线下滑趋势。总的说来，入境旅游市场依然是我国旅游业的短板。2出境旅游市场情况2008 年国内居民出境人数达4584 万人次，增长11.9%。其中因私出境4013 161、万人次，增长14.9%，占出境人数的87.5%。2008 年在金融危机的冲击下我国公民出游旅游依然保持了高增长。其中因私旅游占比较去年提高了2.2 个百分点，公民因私出境旅游增长较快。2008 年，中国的出境旅游中，非洲游更热，美国游更上新台阶。自从美国2007 年正式成为中国公民的旅游目的地后，美国游便逐渐开始赢得游客的青睐。随着近年来人民币对美元汇率的走高以及国内居民收入的提高，去美国旅游将会更多的被提上议事日程。据前段时间的调查显示，最让北京居民期待的旅游目的地就是非洲的肯尼亚，这说明非洲作为旅游目的地被越来越多的消费者所肯定。随着中国居民出境旅游次数的增多，非洲更加原始的风光和神秘的色162、彩将会吸引更多的国内游客前往旅游。3国内旅游市场情况2008 年，国内旅游继续平稳发展，旅游人次和旅游收入都再创新高。2008 年，国内出游人数达17.1 亿人次，较2007 年增长6.3%，出游率进一步提高；国内旅游收入8749 亿元，较2007 年增长12.6%。2008 年，从短期来看，金融危机对国内旅游还没有造成太大的影响，虽然我国居民收入增长速度有所减少，但也要看到，对于不同的群体影响是不一样的，而且总的来说收入还在持续增长，所以国内旅游总体上还是呈上升趋势，但近期速度可能会有所下降。n 2010年上半年国内旅游业运行情况表格 36 2010年上半年国内旅游经济运行表2007年累计累163、计同比（）%2008年累计累计同比（）%2009年累计累计同比（）%2010年上半年累计累计同比（）%国内旅游人数（亿人次）16.1015.517.126.320.201810.978.6国内旅游收入（亿元人民币）7770.6224.78749.3012.610041.4614.8605520.6接待入境旅游者人数（万人次）13187.335.513002.70-1.412417.06-4.565505.5旅游外汇收入（万美元）419.1923.5408.43-2.6375.55-8.121514.5 资料来源：国家旅游局由上表数据可得出:2010年上半年旅游经济运行总体良好，增长动力比较充足164、，旅游消费保持旺盛，旅游市场较快增长，企业经营效益明显好转。同时，由于北方冬春寒冷期较往年偏长以及大范围旱涝等自然灾害，国内旅游人数增长略低于预期的10%增速；上海世博会有效带动了东部地区旅游客源增长，但对东北和中西部地区客源产生了一定程度的分流效应；人民币升值进一步刺激出境旅游。4.3xx市旅游业发展概况旅游资源简介xx市目前共有4A级旅游景区、国家风景名胜区1家，国级湿地公园、国家城市湿地公园1家，省级森林公园2家，全国农业旅游示范点1家。全市目前共有23家经江西省旅游局批准的国内旅行社，均为有限责任公司。拥有丰富多彩的旅游商品：皮蛋、红心咸鸭蛋、仙女湖野生鱼、仙女湖纯正茶油、xx蜜桔、五165、蛇酒、马洪水酒都是馈赠亲友的首选礼品；中国夏布之乡的“双林夏布”、渝州绣品都是独特的馈赠佳品。表格 37 xx市旅游景区一览表名称地点简介仙女湖风景名胜区xx城区西南20公里景区总面积298平方公里，其中水域面积50平方公里，湖中99座岛屿星罗棋布，湖叉港湾扑朔迷离，动植物种类繁多，森林覆盖率达95%，共有220种，765属，3000多种，占全国总科62.3%，有各种鸟兽类76种，拥有亚洲最大的亚热带树种基因库。孔目江湿地公园暨阳水岸两旁孔目江湿地公园是江西第一个国家湿地公园，位于xx市仰天岗开发区，规划总面积1563.9公顷。依托xx的母亲江孔目江，有河滩湿地8000余亩，水田湿地30004166、000余亩，这是一个国家级生态湿地公园。抱石公园抱石大道1号为纪念xx籍国画大师傅抱石所建的抱石公园，位于xx建设路西端的龙虎山，占地面积公顷。这是中国首座以美术家名字命名的公园。是江西省重点文化设施之一。仰天岗森林公园仰天岗区内仰天岗森林公园位于xx市渝水区城北办事处仰天岗，总面积6.7平方公里。仰天岗本名仰岗、仰山，因北宋新喻道童黄希障曾显身助国，力退金兵，被宋钦宗教封为“仰天岗开山得道护国孚惠石丘黄公真人”后改名仰天岗。 xx文化健身广场孔目江以西广场位于孔目江以西，南临仰天东大道，总征地面积494.265亩，广场占地425.112亩。其中体育场，位于广场中心，是文化健身广场的主要体育场167、馆，设计观众座位20240个，建筑面积为34283平方米，投资额7676.69万元，可满足举行国际、国内的大型田径及足球比赛要求。北湖公园北湖公园北湖公园水域面积15万平方米，占全园面积的1/3左右，是公园的灵气和核心部分。公园水质清澈、水岸线长，形成多个自然水湾、半岛及堤岸。为了凸现以人为本、亲水特色，北堤岸主要景点布局为木栈桥、亲水平台、钓鱼亭、背景林带等。东岸堤以杨柳岸青晓风林景观为主题，与休闲为主的东岸背景林带形成湖光绿色生态的围合堤岸。蒙山分宜县境内蒙山，地处上高、xx、分宜三县之间，也临近高安、清江二县。过去这五县，分属袁州、瑞州、xx三府，故上面晏诗说它“向背分三郡”。它方广一百168、多里，最高的白云峰高一千多米，是赣中一座大山。桃花洞分宜县操场乡上松村桃花洞在分宜县城北九十里地的操场乡上松村的一个山岗上。洞口比严嵩洞小些，高约四、五米，宽六、七米。洞内宽广开阔，不亚严嵩洞。洞顶、洞壁形态多姿的钟乳石，因未遭到破坏，加上有或明或暗的阳光照射，却比严嵩洞漂亮得多。大岗山分宜县境内大岗山，是江西分宜县最高的山峰，该山界接分宜、安福、袁州三县（区），主峰海拔1091.8米，为分宜县南屏障；大岗山有如黄毛洞等80米以上的瀑布12处原始森林、自然保护区属国家级重点保护的珍稀动植物40多种：虎、猴、獐、鹿、兔、石樟、银杏、水杉等，目前已建成一个国家级森林生态站一个。 万年桥仙女湖风景名169、胜区钤阳湖南部万年桥，又名万岁桥，俗称东门桥，横亘于仙女湖风景名胜区钤阳湖南部，全长米，通宽米，是一座拥有孔的大型石拱桥，也是古分宜城通往南方的主要通道。 神牛洞分宜县洞村乡南村神牛洞位于江西省分宜县洞村乡南村的一座大山之下。神牛洞雄伟绝特，绵延13华里，是我国已发现的罕见峡谷型溶洞，它因洞口有一横卧巨石神似水牛而得名。入洞沿行，两侧峭壁陡立，气势磅礴，中间河谷深切，令人目眩，酷似实物的石床、石桌遍布，云盘阡陌，有如长城蜿蜒，石戏台硕大无比，岩顶“天幕”波澜起伏，钟乳石千姿百态，出神入化。置身其间，神清气爽，心旌摇动。表格 38 主要旅行社一览表名称地址xx市大自然旅行社北湖西路82号xx九洲170、旅行社xx市政府对面xx市教育旅行社江西省xx市胜利南路xx春秋旅行社xx市仙来中大道13号4.3.2xx旅游“后花园”为带动第三产业跨越式发展，不断提高其占国民经济的比重，xx加快了以仙女湖景区、仰天岗森林公园开发建设为重点的旅游业发展。国家重点风景名胜区、4A级旅游景区仙女湖，是1600多年前，东晋干宝搜神记中“七仙女下凡”故事的发祥地。仙女湖集“水文化”和“仙文化”于一体。群岛狭谷曲水、植物基因种库、水下千年古城，称为景区“三绝”。仰天岗森林公园是全省最大的城市生态公园，将打造成中国仙道文化名山、国内一流的生态新城区和江西最美的城市森林公园。抱石公园将改造成为国内知名、全省一流的集休闲、171、文化、娱乐为一体的公园。目前，仙女湖旅游景观大道、佛教文化园、体育公园、龙华国际休闲中心、xx开物城、自然科学博物馆等一批旅游基础设施建设正顺利推进，已形成景点旅游、城市旅游、文化旅游与休闲旅游互为补充的发展格局。4.3.3xx市旅游市场发展概况n xx近几年旅游市场发展情况2009年全年国内旅游人数达404万人次，比上年增长12.3%；旅游总收入22亿元，增长5.9%。入境旅游人数1.19万人次，增长15.8%。旅游外汇收入246.5万美元，增长2.2%。表格 39 xx2007-2009年旅游市场统计表旅游市场分类2007年累计累计同比（）%2008年累计累计同比（）%2009年累计累计同172、比（）%国内旅游人数（万人次）295.625.336021.8404.1412.3国内旅游收入（亿元人民币）17.322620.7821.4225.9接待入境旅游者人数（人次）4046281031435.31194615.8旅游外汇收入（万美元）110.226241.320.3246.52.2资料来源：xx市旅游局表格 40 xx市&国内旅游市场发展对比表n 2010年上半年xx市旅游市场运行情况今年上半年，xx市全市上下以积极融入鄱阳湖生态经济区、加快建设国家新能源科技城为主线，围绕加快旅游产业发展这一中心，突出“山水游、文化游、工业游”三大主题，积极打造“绿色家园、江南佛教圣地、中国太阳能173、城”三大品牌。旅游经济保持了良好发展势头，旅游产业不断壮大。2010年上半年，xx市国内旅游人数与旅游收入分别比去年同期增加了21%和20.6% ,远远高于国内平均增长水平。表格 41 xx市2010年上半年旅游市场运行情况表2007年累计累计同比（）%2008年累计累计同比（）%2009年累计累计同比（）%2010年上半年累计累计同比（）%国内旅游人数（亿人次）16.115.517.126.320.21810.978.6xx市旅游人数（万人次）295.625.336021.8404.1412.3244.521国内接待入境旅游者人数（万人次）13187.335.513002.7-1.41241174、7.06-4.565505.5xx市接待入境旅游者人数（人次）4046281031435.31194615.8709820.9国内旅游收入（亿元人民币）7770.6224.78749.312.610041.4614.8605520.6xx市国内旅游收入（亿元人民币）17.322620.7821.4225.913.1519.5国内旅游外汇收入（万美元）419.1923.5408.43-2.6375.55-8.121514.5xx市旅游外汇收入（万美元）110.226241.320.3246.52.2159.219.74.4xx市旅游发展总体规划（2008年2020年）n 一、主题-xx开物之城、175、浪漫魅力之都“xx开物之城”体现xx的悠久历史和为世界科学技术所作的贡献，“浪漫魅力之都”则体现在七仙女下凡的美妙传说中，两者的结合从历史和现实两个时间序列，城市和水体两个空间层面对xx的旅游进行高度概括，体现自身的独特地位和作用。n 二、战略目标 1、国家级旅游度假区（背景：打造以度假、休闲为主的旅游城市，也是xx未来的旅游发展目标）2、国家级生态园林城市（背景：xx市2005-2020年城市发展总体规划目标）3、国家级节庆活动东方情人节（背景：民间喜闻乐见的“仙女下凡”故事原创地） n 三、功能定位（一）中国最具仙女文化特色的休闲度假旅游目的地 中国最具仙女文化特色城市概念的提出，是跳出江176、西看江西，站在全局的角度，以更加宽阔的视野定位江西旅游业发展思路的结果，是新世纪江西省旅游业发展的目标之一。基于xx市的区位条件、仙女湖的资源优势、文化内涵以及景区环境等因素，在经过认真思考分析后中总结而成。大众观光旅游仍然是今后xx入境旅游市场的重要客源，但xx要在国际旅游市场上取得一定的分工地位，必须依靠自身最具国际性的比较优势，挖掘在国际上有重要影响力的xx开物这本书，建设xx开物元素主题城市，使一书扬名一个城市。钢铁工业和太阳能产业是xx的特色产业，也是强势产业，依靠产业集聚发展商务旅游，具有现实的资源优势，有进一步发展的巨大潜力。xx开物是一部总结我国明末以前农业和手工业技术成就的百177、科全书，叙述我国古代乃粒、乃服、彰施、粹精、作咸、甘嗜、陶埏、冶铸、舟车、锤链、燔石、膏液、杀青、五金、佳兵、舟青、曲檗、珠玉等物品的原料出产和制造过程，从生活资料到生产资料，从民用机械到国防武器，当时有关国计民生的产品，应有尽有，内容广博。并以中、日、法、英、德等国文字传遍世界，在全世界发行了16个版本，印刷了38次之多，产生广泛的国际影响。（二）华东最具魅力的生态宜居城市xx市经过近几年的建设，城市生态环境日益改观。城区兴建了国家级的孔目江湿地公园，全国唯一以画家名字命名的名人公园-抱石公园，以及城市中大大小小城市绿地和道路绿化，使xx的环境比以前明显好转。xx市政府审时度势，推出了整体搬178、迁江西二化、控制新钢公司污染物排放，新上项目确保环保达标等一系列措施。使xx的城市环境一天比一天好转。仰天岗森林公园是“xx之肺”， 是xx城区的“靠山”。对仰天岗森林公园进行保护性建设，充分保护其生态环境，在自然生态的基础上，美化彩化其观赏效果，使其为xx成为华东最具魅力的生态宜居城市添砖加瓦。国家级园林城市的创建，使xx的城市面貌、城市环境、城市建设在一定程度上都有质的提高，使xx成为“园中城，城中园”式的园林城市。进而达到华东最具魅力的生态宜居城市。（三）江西最具活力的商务旅游目的地xx具有将“钢”文化旅游、教育旅游以及太阳能产业旅游三重文化资源融合在一座城市的魅力。新钢是省属国有特大型179、钢铁联合企业，拥有600多个品牌、2500个规格、新钢公司船板产量跃居全国同行之首。新钢在外的声誉在某种程度上讲甚至超过了xx，来新钢进行商务活动的客商逐年增多。xx的职业教育被教育部称为“xx现象”，在30万城市人口的xx市区，拥有9万人的职业教育学生，占城市人口近三分之一。xx每年接待的职业教育考察团就有50余个。太阳能产业是xx近年来发展起来的新兴产业，江西赛维LDK太阳能高科技有限公司是目前亚洲规模最大的太阳能多晶硅片生产企业。目前公司正致力于发展成为一个“世界级光伏企业”。赛维LDK是江西省企业有史以来第一次在美国上市的企业，正在崛起的世界“硅都”，使每年来LDK工作的国际专家、参观180、考察的国内外专业技术人员、进行国际商务活动的商人日益增多。 n 四、旅游目的地的重点支撑品牌（一）七仙女下凡之地 1、山水观光产品仙女湖的青山绿水吸引了xx及周边地区的游客，但在国内知名度并不高。将其与人文景观结合起来，使旅游观光与历史文化典故结合起来，使游客在游玩中掌握许多历史文化和xx的地方史知识，如仙女湖、洪阳洞、万年桥、卢肇读书台、严嵩故里等。2、休闲度假产品仙女湖诗情画意般的山水，烟波浩瀚的空濛景观，是文人墨客创作的绝好去处，仙女湖自然清新的空气，远离城市的繁华，是商贾巨富休闲放松的绝佳地段；仙女湖与城市近距离的接触，也是工薪阶层周末放松的好地方。结合上述不同层次不同人群的不同需求，181、开发建设适合不同人群的产品，是仙女湖全方位开发其度假旅游产品的宗旨 3、水上体育产品在仙女湖选择合适地点，建设大型水上体育活动场所，提供游泳、戏水、滑水、划船、赛艇、水上滑翔等活动，满足不同年龄、不同层次游客体育活动和参与体育活动的需求，使之成为能够吸引游客和留住游客的水上乐园，成为仙女湖旅游的一个增长点。若乘游艇于水中，可赏万年之古桥。成立游艇俱乐部和仙女湖体育健身基地。4、七仙女下凡主题园产品将搜神记中七仙女与董永结合的美丽动人故事，通过营造一座大型的主题公园的形式来充分烘托仙女湖这一不可多得的民间文化主题。其旅游产品有游客参与，七仙女下凡情景展示，董永智取毛衣以及生活情景，这些场景用光、182、声、电的现代科技手段再现当年的情景，栩栩如生，参与性项目诸如婚礼服务活动，游客参与情景表演、性爱博物馆等。主题园通过游路与场所结合起来，将其打造成为名副其实的参与性旅游典范。这一主题园产品的开发建设，是仙女湖做大做强、名扬天下的依托，也是其壮大、进一步提升其旅游竞争实力，不同于其他山水湖（千岛湖）的不同之处，是仙女湖的特色所在。5、环仙女湖自行车专用道：在仙女湖周边，兴建环仙女湖自行车专用道，将其打造成为南方自行车赛事基地。6、浙商、赣商会所：为浙商、赣商成功人士兴建沟通、切磋经验、娱乐、休闲度假的会所。7、自驾游服务中心（二）xx开物之城xx开物城重点打造该书记实的各类工农业生产、军事的场景183、，将游客游园与参与性活动、科学知识的掌握，物理变化，化学反应等科技知识融为一体。将其打造成为全国的科技著作名城，吸引学生、科技工作者、考古家、农民、工人等各阶层人群来该城游玩，学生可以通过除了参观以xx开物为元素的城市景观，还可以参与娱乐。科技工作者可以看到古代的再现我国古代农民在农业的贡献以及流传至今的工具和技术；工人可以知道原始的冶炼技术，如何发展成为现实的大工业化生产总之，xx开物城的开发建设是xx需要巨力打造的，可以使xx走向世界的“爆发点”。（三）工业旅游：“世界硅都”江西赛维LDK太阳能高科技有限公司是目前亚洲规模最大的太阳能多晶硅片生产企业。将太阳能多晶硅片的制作工艺流程经过整合184、包装，形成特色工业旅游产品，推向市场，让游客了解太阳能生产这一高新技术，也使公司从中取得一部分经济效益。xx钢铁有限责任公司是省属国有特大型钢铁联合企业，钢产量列世界钢铁企业第57位。2007年钢产量达560万吨，销售收入突破200亿元。2007年公司船板产量达到了136万吨，公司船板产量已跃居全国同行首位。（四）职业教育、职业旅游地处赣西中部的xx市，聚集了各级各类职业教育机构53个（民办49），教职工4100多人，在校学生总数8.0万人，生源遍及除港澳台之外的全国31个省区、市，被教育界誉为“xx现象”。职业教育的壮大，为xx走向全国，壮大旅游产业带来不仅仅是旅游本身的壮大，而是一个全方185、位的系统工程。8万名在校学生每均每年2.7万名学生的增长速度，按一个家庭3人的连带效应，并且计算在其亲戚、同学中的影响，这样发展下去，只要稍加引导，xx扬名全国只日可待，并且也会为xx的旅游发展带来更加快速的发展。2007年xx接待了来自全国各地的50多个职业教育考察团。主要品牌支撑xx市职业技术学院（xx市职业教育中心）xx高等专科学校江西渝州科技学院（五）名人之乡、抱石故里万年桥、严嵩故里、黄子澄故里、卢肇读书台等一批具有历史文化价值的景点，和全国唯一的以名画家名字命名的城市公园-抱石公园，在此基础上，充分挖掘其文化价值，提升景点的品味、开展其作品、史事，事迹等方面的展览，使游人游览xx的186、山水景观之后，得知xx的历史也“源远流长”，会不知不觉地游览一番。 n 五、旅游节事产品开发（一）现有旅游节事活动xx历史文化悠久，又是经济强市，各种类型的节事活动数量几乎每年都在举行。现有节事活动中，有些是政府出面举办的，有些是企业举办的，还有各地民间举办的。按照节事活动的稳定性，又可分为经常性节事活动和临时性节事活动。xx是目前相对稳定且具有较大影响的节事活动有仙女文化节。（二）旅游节事活动的开拓依托现有各种规模和形式的节事活动，形成整个全市联动的春夏秋冬四季旅游节事活动。1、中国xx东方情人节 聘请全国著名的导演，创作编排一台反映仙女生活情趣；娱乐、嬉戏的大型歌舞，提升仙女湖品味；通过情187、歌节这种在全国范围内造势的节事活动，突出塑造“ 仙女”形象，扩大仙女湖的影响和知名度。2、国际xx开物旅游节以宋应星出版xx开物的时间或xx开物博物馆开馆日为节日，邀请向海内外，国际友人来xx参加国际xx开物节，将这世界巨著发挥出最大的经济效益。将xx开物的连环效应发挥出来，如xx开物首发式、xx开物馆开馆，xx开物诞辰 XX 年，xx开物的作者宋应星诞辰XX年等。 n 六、全市旅游发展总体格局根据江西旅游业发展总体规划和xx市政府关于加快发展服务业的决定中对旅游业的发展目标要求。结合xx市旅游资源的分布特点、旅游产业发展的相关基础设施的现状，将未来xx市旅游发展空间结构布局划分为“飞鸟型”总188、体布局。这一布局呈孔雀西南飞态势，使游客有回家的感觉。飞鸟型结构也意寓xx旅游从此腾飞，展翅翱翔。“龙头”：即以仙女湖和大岗山景区为“龙头”，带动xx形成高位突破和产业升级。“核心”：即以xx市中心城区为“核心”，组织和带动xx全市旅游产业的有序发展。“两翼”：依托资源密集分布，内外交通联系便捷的优势，在全市范围内形成各具规模特色的两翼旅游功能区片：即北部蒙山区块（右翼）和东部百丈峰区块（左翼）。 n 七、打造相互协调的飞鸟型旅游功能区块的开发思路根据xx市旅游资源的特点，旅游业的发展水平，交通和配套的旅游服务设施状况，以及自然地理特征，按照区域主导性、完整性、区内一致性与区外互补性以及交通便189、捷性等原则，并适当照顾行政区划，xx市域旅游发展布局可概括为“飞鸟型”结构，即“龙头核心两翼”的飞鸟型结构。（一）xx西南部旅游功能区 龙头（仙女湖-大岗山“创意山水”度假区）由于该区域在xx的旅游业中举足轻重，是xx旅游的“龙头”。规划应做好做足“文化”与“休闲度假”文章，以仙女湖为载体，依托“七仙女下凡”的美丽传说，将自然风光与“仙女”文化巧妙地合起来，通过现场演绎、参与、雕塑布置点缀等形式，突出仙女下凡之地这一主题，提升景区文化品味，增加景区内休闲、娱乐功能，开发一批以休闲娱乐为特色的新的景区景点，将其打造成为中国最具仙女文化特色的休闲度假旅游目的地。在上述基础上，在仙女湖度假城设立“情190、爱圣地”主题园、赣商、浙商会所，环仙女湖自行车专用道、游艇俱乐部、自驾游服务中心及仙女湖体育健身基地，大岗山自然保护区地处xx市西部，交通不便，目前尚未充分开发。大岗山景区是江西的九寨沟，现有丰富的瀑布、龙潭旅游资源和原生态自然环境等特点，重点开发其健身、休闲、度假旅游产品，利用其资源优势，开发其潜在的度假旅游商机，形成与仙女湖“山水”相依、相宜的景点格局。因其具有良好的森林资源、夏季凉爽的气候，以及优美的自然景观瀑布群。因此，开发大岗山自然保护区是丰富xx旅游项目、挖掘旅游潜力、提升xx旅游档次，具有重要的现实意义。将其打造成为xx旅游休闲度假、避暑的旅游胜地，从自然和人文两方面进行有计划地191、开发，将开采矿山限制在一定的范围内。将其打造成江西的避暑度假胜地。（二）xx市中心城区 核心（市区-仰天岗“生态新城”综合区）未来xx旅游业的进一步发展应依托xx市中心城市强有力的旅游辐射和带动作用，充分发挥其经济资源和区位优势，加大力度做好对现有旅游资源的整合和改造，使本区成为未来xx旅游整体形象的核心代表。将其打造成为以集休闲、观光、旅居及综合服务为主的功能片区。规划应重点开发具有产业优势的“钢铁是怎样炼成的”、“太阳能是怎样利用的”“夏布是怎样生产出来的”的 “工业旅游”，打造江西省职业教育培训中心，开发与城市零距离的xx城区周边观光游、农家乐休闲游，兴建抱石艺术品市场，重点开发建设xx192、开物博览城，力争成为xx旅游叫响全国，走向世界的另一张名片。因其具有适宜人居的优美环境、山水资源，将其定位于宜居、休闲为主的功能片区。（三）xx北部旅游区片 右翼（蒙山-洞村“自然秘境”探幽区）华东地区密度最大的溶洞群是其开发建设的资源基础，且峡谷型溶洞更是国内罕见。因此将其开发为溶洞观光为主的新形式旅游溶洞探险旅游和自助式旅游、科考及农业休闲为主的区片。使这一区域的上述景点在功能上互补，在新形式上创新。并在此基础上兴建溶洞探险俱乐部。昌坊旅游度假村现已具有一定的旅游接待规模，在原有基础上，充份利用其资金、水资源及地理位置优势，兴建生态茶园，生态果园。对旅游度假村进行提升，提高其品位。夏布之乡193、出的夏布纯手工创作，舒适浑爽，吸收性好，适气性强，穿着舒适清爽，越穿越柔软、舒适、夏布生产工艺优良，有着悠久历史，生产的夏布曾是朝廷贡品。产品主要出口韩国、日本以及东南亚地区。其中在韩国市场上拥有绝对的市场份额。规划在夏布之乡兴建“中国夏布之乡”主题园。（四）xx东部旅游区片 左翼（罗坊-百丈峰“快乐老家”休闲区）本区是“飞鸟”两翼中的左翼，其旅游资源与上述区域旅游资源在功能上互补协调，除罗坊会议纪念馆已建成外，其它目前处于原始未开发状态，其开发思路为：将这一区片确定为以乡村旅游和红色旅游为主题的区片。以百丈峰森林公园的休闲，体验农家野味为主的乡村旅游，辅以度假养身的旅游方式作为补充，以新溪、194、南安等乡村开展乡村旅游，体现农家农事。有新农村建设类、有休闲类、有古民居保护类，形成各具特色的乡村旅游，带动这一区域的经济发展。将其打造成为“休闲老家、美丽乡村”为主题的乡村自驾车旅游基地。完善罗坊会议中心纪念馆及以兴国调查为主题的红色旅游项目，扩建为罗坊军事博物馆；建设现代化农业生产科技示范园；并对新溪、南安等乡村的古名居进行修缮。 4.5xx市旅游业主要特点xx旅游特点n xx市旅游客源市场的主要群体在空间上呈现明显的地理临近性，主要客源市场在xx3小时交通圈内。江西省内游客占旅游人数的60以上。观光旅游仍是国内旅游者来xx的首要目的。n 随着xx旅游资源的进一步整合开发，对外宣传力度的加195、大伴随知名度的提升，旅游接待设施的特别是高端酒店及娱乐设施的丰富完善，预计在未来五年内，xx的国内游会出现一个高发高峰。n xx市入境客游市场的现状特征如下：一是入境市场呈现爆发性增长态势，但总量规模较小；二是美国和意大利是xx入境客游市场最主要的两个客源国，也是最主要的入境光客游国；三是意大利和韩国市场近年来增幅较大，商务旅游是其主要目的；四是港台同胞入境探亲是港台旅游主要的入境目的。xx旅游优势n 历史文化积淀深厚。具有世界级的巨著xx开物，是xx旅游做大做强的“引爆点”。广为传颂的仙女下凡故事发源地和傅抱石文化公园，是xx旅游做出品牌、做出知名度的“推动器”。n 旅游资源比较丰富，并且与196、周边城市资源互补性较强。n 具有数量众多和丰富的自然、人文景观资源。n 具有得天独厚的钢铁、职业教育和太阳能多晶硅三大旅游产业文化。发达的旅游职业教育为旅游业发展提供了人才保障。区域经济发达，产业支持和旅游投资能力较强。n 区位优越，交通便捷。具有赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和浙赣铁路，将xx旅游纳入到整个江西省大旅游、大交通体系之中。n 旅游业发展的社会环境优越，市委、市政府高度重视。4.5.3xx旅游弱势n 地处中国四大名山之一的庐山、革命胜地的摇篮井岗山和南昌等发达旅游地的“阴影区”之中。n 旅游开发层次低，资源整合度不高，旅游产业链尚未成型。还没有很好地开发利用现有的旅游资源，尚未形成197、品牌优势。n 旅游行政管理机构薄弱，景区管理出现多头管理、归属不一、权责不明等现象。现有行政区划管理体制、机制，对xx旅游发展不利。n 长期以来“工业城市”的定性，使得外来人员对xx旅游认可度较低。n 环境污染问题比较突出。新钢的环境污染以及处于xx上水向的地理位置。n 旅游产品定位不明晰，市场促销力度不够。第五章 整体酒店市场分析5.1中国酒店市场整体环境5.1.1中国旅游酒店业发展概况随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，都为我国酒店业更好的发展创造了良好的外198、部环境。从总体上看，目前我国旅游经济正处于加快发展的战略机遇期，特别是国务院关于加快发展旅游业的意见的出台为旅游经济发展创造了良好的政策环境，2009年接待国内国外旅游者人数突破20亿人次，国内旅游收入接近1万亿元。 2009年，我国酒店业目前发展十分迅速，住宿与餐饮业营业总额突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的199、发展和新的动向。5.1.2 2008年2010年中国酒店发展状况n 全国饭店业发展情况基本健康2008年末，全国共有星级饭店14099家，比上年末增加516家，增长3.8%；拥有客房159.14万间，比上年末增加1.76万间，增长1.1%；拥有床位293.48万张，比上年末减少3.47万张，下降1.2%。2008年，全国星级饭店的全年营业收入总额为1762.01亿元，比上年增加114.98亿元，增长7.0 %。截至2008年底，全国共有五星级饭店432家，比上年末增加63家，共有15.69万间客房；四星级饭店1821家，比上年末增加226家，共有36.96万间客房；三星级饭店5712家，比上年200、末增加405家，共有64.70万间客房。表格 42 2008年全国星级酒店发展情况2008年增长率数量全国星级饭店总数（间）3.8%；14099客房间数（间）1.10%159.14万床位（张）-0.012293.48万全年营业收入总额7.00%1762.01亿元全国五星级酒店四星级酒店三星级酒店数量（家）43218215712比上年增加（家）63226405客房数（间）15.68万36.96万64.70万资料来源：国家旅游局表格 43 20032008 年我国旅游酒店整体规模及增长情况单位200320042005200620072008旅游饭店数数量家975110888118281275113201、58314099增长率%9.8111.668.637.86.53.8客房供应总量数量万间99.28123.79133.21145.99157.38159.14增长率%10.6624.687.619.67.81.1床位供应总量数量万张188.77236.66257.17278.55296.94293.48增长率%9.1525.378.678.316.6-0.12资料来源：国家旅游局表格 44 2008年我国酒店按星级分类比例及开房率统计表n 2009年全国星级酒店运行情况&分析1、总体情况：2009年平均每家星级饭店实现营业收入1125.91万元，同比下降8.22%；实现利润133.41万元，下202、降42.06%；客房出租率60.58%，下降0.67%；平均房价298.61元，下降6.08%；员工流动率9.38%，下降1.97%。2、分星级情况：从客房出租率看，2009年一星级饭店为49.6%，同比下降1%；二星级饭店为62.62% ，下降0.61%；三星级饭店为63.13%，增长0.57%；四星级饭店为62.01%，增长1.92%；五星级饭店为56.31%，下降4.26%。从平均房价看，一星级饭店为110.78元，同比下降1.95%；二星级饭店为138.74元，增长0.08%；三星级饭店为202.39元，下降4.35%；四星级饭店为350.33元，下降2.83%；五星级饭店为622.8203、0元，下降10.08%。3、分地区情况：从客房出租率看，2009年东部地区星级饭店为58.70%，同比下降2.99%；中部地区星级饭店为59.99% ，增长0.21%；西部地区星级饭店为65.17%，增长3.76%。从平均房价看，东部地区星级饭店为342.21元，同比下降9.16%；中部地区星级饭店为236.20元，下降0.04%；西部地区星级饭店为242.61元，增长7.81%。4、简要分析： 金融危机对饭店业的影响主要表现为，饭店以降低房价来维持一个相对稳定的客房出租率。 五星级饭店下滑幅度较大，二、三、四星级饭店经营较为稳定。 不同地区星级饭店经营情况差异明显，东部地区下滑较大，中西部地204、区客源市场较为稳定。这说明东部地区星级饭店经营受金融危机、甲流感等的影响较大，市场波动明显。 饭店积极应对金融危机、调整市场策略取得了一定的效果，但平均房价下降的趋势依然严峻。n “星级越高、效益越好”的特点近几年来，中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,经营呈现“星级越高、效益越好”的特点。近几年，我国酒店行业赢利集中于两个热点：高档酒店（四、五星级）和经济型酒店，据中国饭店业统计，近几年五星级饭店整体平均住宿率和平均房价均远远高出四星级和三星级酒店；而平均房价与二星级酒店相当的经济型连锁酒店的出租率更是高达90%205、以上。各等级饭店的每间客房平均收入也是五星级最高，比四星级高出300元左右，但四星级跟三星级的差距仅在130元左右。下表显示了中国星级酒店按星级划分的2010年第一季度年平均开房率与房价情况：表格 45 2010年第一季度全国星级饭店经营情况统计表（按星级分） 项目星级饭店数量平均房价 (元/间夜)平均出租率（%）合计7847 280.37 52.78 一星级182 106.29 39.37 二星级2643 132.80 49.88 三星级3368 195.10 52.33 四星级1314 320.81 54.98 五星级340 635.08 54.08 表格 46 2010年第一季度三大区域206、各星级平均值比较区域 指标 星级东部地区中部地区西部地区平均房价（元/间夜）平均出租率（%）平均房价（元/间夜）平均出租率（%）平均房价（元/间夜）平均出租率（%）一星108.3441.9887.2831.46101.5339.01二星151.0149.58121.2555.64108.7948.21三星215.6951.75162.6559.16162.8950.72四星341.1755.64239.4958.91279.7151.22五星670.1654.70423.3363.43485.4349.18下表显示了2007年中国星级酒店按星级划分的酒店客房数量比例与营业收入比例情况：表格 4207、7：2007年中国星级酒店的客房比例与营业收入比例表资料来源：国家旅游局，从上表说明中国的高星级酒店（四星、五星）的客房数量只占中国星级酒店客房总量的27.8%，但是营业收入占有率超过5成。进一步说明了中国酒店市场“星级越高、效益越好”的特点。5.2 xx市酒店业市场整体环境&发展现状n 酒店业市场整体环境 xx酒店留宿游客比重总体偏小，1 3家住宿企业2006年全年营业额82246万元，其中住宿费281 93万元。xx市2007 年26482万人次的旅游人数，平均每人次的住宿费为1 06元。 xx市酒店分布相对比较密集，空间布局不够合理，主要集中在北城区、南城区；与其他江西省旅游中心城市的地208、位以及游客接待量比较仍然存在较大的距离。 xx市的星级宾馆规模都较小，酒店档次不高、装修陈旧，多以招待所、小型宾馆为主。二星以上（含二星）星级宾馆所拥有的房间数总共只有1504间客房，高星级酒店极少，全市目前仅有两家四星级标准酒店（北湖、春龙）。多数酒店无暇翻新，趋于简陋。由此可知xx当地的宾馆以中低档为主，高端市场需求难以满足。另外xx市宾馆业的发展注重住宿功能酒店硬件落后而缺乏举办全省、全国、乃至国际大型商务会议的能力，尤其缺乏高星级酒店，会展活动难以开展和推广。北城区 xx市酒店服务质量不高、规范标准均不达标，酒店产品配备普通或不齐、酒店管理和服务理念亟待加强。北城区南城区表格 48 x209、x市酒店分布图n xx市酒店业发展现状xx现有的星级宾馆中等规模，档次一般，其他住宿设施规模小，档次低。根据2007年底的统计显示，xx市共有12家星级宾馆(酒店)，其中四星级宾馆2家，三星级宾馆(酒店)5家；二星级宾馆(酒店)5家。但直至2010年7月份为止仅增加一家四星级标准的酒店（春龙国际大酒店）与两家三星级酒店（xx望江国际酒店、新都酒店），虽然目前在仙女湖旅游区正在兴建一家五星级度假酒店，只能满足旅游区高端客人度假需求，而城区内仍无一家五星级酒店，根本无法满足xx城区高端商务客人的入住需求，无法带动xx市高端酒店服务业发展，无法成为城市的亮点。这说明xx星级酒店的发展速度远远低于全国210、同类酒店的平均发展水平，与GDP发展递增速度极不对称。表格 49 xx旅游星级宾馆（酒店）基本情况（2010年）序号宾馆名称星级客房数床位数开业时间1春龙国际大酒店四星标准2342006年2北湖宾馆四星2574931994年3钟山国际大酒店 二星标准2002008年4万年青商务大酒店三星1052105金爵酒店三星931646华瑞宾馆三星1943952005年7悦华商务宾馆三星1272342005年8新都酒店三星682008年9xx望江国际酒店 三星1302008年10明珠大酒店二星5610311金城宾馆二星12523012大富豪酒店二星1032002006年13新海鹰宾馆二星731262003211、年14分宜金豪大酒店三星8415015分宜大酒店二星53106资料来源：xx旅游网表格 50 xx市旅游星级宾馆客房情况星级客房数（间）床位数（个）四星491三星6031153二星410765表格 51 2009年4月xx市星级饭店住宿接待情况汇总表资料来源：xx旅游网n 小结 规划布局：近年来，xx酒店开始由集中式布局转向分散式布局。 酒店类型：就酒店的功能定位分类而言，xx市酒店主要分为三种类型：休闲度假型酒店、商务会议型酒店、综合型酒店。 酒店经营：xx市酒店经营情况良好，入住率平均达到60%以上，且无明显淡旺季。经济型酒店占较大比例性价比较高，入住率高，高星级酒店的入住率也维持在65%212、以上。5.3 xx市酒店业未来预测&星级酒店供需发展趋势预测n 酒店业未来预测根据调查，目前xx市酒店开房率平均达到60%以上。以xx近几年来的发展速度作预算推测，至2015年，xx经济总量将比2009年增加60%以上。根据xx市旅游总体规划，xx市至2015年游客总量预测为65491万，xx市旅游星级宾馆总量将增加到57家，住宿设施床位需求总量增加到17047张， 6000个客房和11548个床位。规划全市三星级以上宾馆近期2010年达到1 8家、24 00个客房和4389张床位，分别新增7家，1440个客房和2743张床位。就目前经济发展水平及其趋势，未来xx酒店将向高端服务打造，会展酒店213、异军突起，逐渐成为本地区市场的主导力量之一。n 项目所在地星级酒店（含3星以上）供需发展趋势预测近10多年来xx经济在迅猛发展，2009年xx市人均GDP达35610元（按美元折算人均达5210美元）。随着xx的经济的推进，块状产业优势明显，在国内乃至世界上都占据着领先地位，来自全球各地的国内外商务客人日益增加，同时派生出相当数量的商务会议和展览，届时xx市会展业将进入高速发展阶段，因此对xx市当地服务业的服务水平提出了更高的要求。然而，当前整个xx市的服务业在整个产业体系中所占的比例较少，服务业不发达，总体服务水平不高，很大程度上满足不了高档商务会议的需求，因此xx的酒店将不断向高端发展。x214、x高星级酒店业市场将会变得规模化、细分化。xx酒店业将步入一个上升的行业景气周期。综合来说，未来xx酒店业市场需求看好以下三个市场：商务市场、休闲旅游市场、会议/奖励旅游市场。5.4 xx市及周边星级酒店个案介绍xx春龙大酒店交通：距离xx火车站7.5公里，抱石公园10.6公里；北湖公园7.6公里距离项目所在地：8.1公里基本概况介绍：xx春龙国际大酒店座落在江西省xx高新经济开发区，按四星标准建造，是一座集商务、会议、住宿、餐饮、康体及娱乐于一体的多功能、智能化会议式商务酒店。春龙国际大酒店总建筑面积36000平方米。可同时接待500余人入住、用餐。基本概况表：基本概况酒店名称xx春龙大酒店215、开业时间2006年星级标准4星标准地理位置经济开发区赛维大道建筑外观风格设计一般客房房数、房型房价详见价格明细表会议室大会议室可容纳3000人小会议室可容纳200人设备设施情况齐全类型及相应价格餐饮潮粤、上海本帮菜、本地风味等康体娱乐Ktv（停业）、游泳池、健身房、棋牌、美容美发中心、桑拿客源 会议客、旅行团、商务接待、外籍专家、散客客房概况：酒店共有234间客房，包括1间总统套房、8间行政套房、50间商务豪华单人房、20间豪华双人房和残障人房间。另有155间豪华标准间、标准间面积为30平方米。全部配备宽带上网。客房概况表：房型门市价折扣价高级房A1288260高级房B1188260豪华房（单216、）1588400豪华房（双）1588400国际会所商务房（单）1788447国际会所商务房（双）1788447豪华行政套房2800717总统套房199995000标间平均面积30平方米会议场地概况表：名称国际厅御花苑鉴湖厅西湖厅南湖厅太湖厅人数400180100508060会场租金6800元/场4800元/场3800元/场1500元/场2000元/场1600元/场面积700M2306M2153M281M2117M2100M2餐饮概况豪华包厢46个（可同时容纳10人用餐），特大豪华包厢5个（可同时容纳20人用餐）。北湖宾馆基本概况介绍：xx北湖宾馆水域面积420余亩，陆地面积180余亩，绿化覆盖217、率达非常高。交通:距离市中心10分钟车程；距离火车站15分钟车程；抱石公园3公里，孔目江国家湿地公园西门3公里。 距离项目所在地：3.8公里。基本概况表：基本概况酒店名称北湖宾馆开业时间2008年星级标准四星地理位置北湖中路508号建筑外观风格外观普通客房房数、房型房价详见价格明细表会议室大会议室20余间小会议室设备设施情况齐全类型及相应价格餐饮粤菜、湘菜、赣菜、高档海鲜康体娱乐桑拿浴室 足浴、网球场、游泳池、健身中心客源 会议、团队、政务、商务接待、公司客、散客、外籍客人客房概况：宾馆共有五栋大型建筑，其中听湖楼、翠湖楼拥有总统套房、豪华套房及商务房49间，天湖楼拥有豪华套房及标准间208间218、套，共257间客房。客房概况表：房型门市价折扣价普通标准房338188豪华标准房398270普通大床房388280豪华大床房488380豪华大床房（听湖楼）688460豪华标准房（听湖楼）588460标准间平均面积40平米共257间客房会议场地概况：宾馆共有五栋大型建筑，会见厅与多功能会议室各1个；大会议室各2个，小会议室6个。大小会议室10个，最小会议室可容纳20人会议，最大会场可以同时容纳1000人。会议场地概况表：类型可容纳人数（人）价格（元/场）影剧院（借用会展中心）10014500（会议）、6500（演出）多娇厅4010006F会议室40600贵宾厅301000高新厅301000渝水219、厅251000多功能厅剧院式：400课桌式：360回型式：2483500餐饮概况：天湖楼，可同时容纳1200人就餐。豪华包厢共19间，内设中餐、西餐、茶座、酒吧。动态：近期计划扩建、提档为五星级酒店。5.4.3 xx望江国际酒店交通:临近三叠公园，距市中心0.5公里，车程2分钟；距火车站2.5公里，车程3分钟。距离项目所在地：3.3公里基本概况：xx望江国际酒店地处城南新欣南大道,集客房、 餐饮、娱乐、康体桑拿等项目于一体的四星级酒店。基本概况表：基本概况酒店名称xx望江国际酒店开业时间2008年星级标准地理位置江西xx新欣南大道xx大桥桥头建筑外观风格简陋、普通客房房数、房型房价详见价格明细220、表会议室大会议室300人左右小会议室50 人左右设备设施情况类型及相应价格餐饮中餐康体娱乐美容美发、夜总会、卡拉OK客源 公司协议、会议客、商务散客、团队客房概况：酒店拥有130多间客房。房型门市价（元）折扣价（元）舒适大床间318138舒适标间318138商务标间518168商务大床间508168豪华标间528198豪华大床间518198休闲娱乐大床间388238休闲娱乐标间418248总统套房88881900标间平均面积20平米会议场地概况表：会议室可容纳人数价格大型会议室3001000元/场小型会议室50600餐饮状况：望江楼国际中餐厅。华瑞宾馆交通:距离孔庙0.5公里，xx古城区0.5221、公里，罗坊会议和兴国调查会旧址1.5公里，距离xx火车站(1.0公里)；抱石公园1.5公里：北湖宾馆4.4公里。距离项目所在地：1.5公里基本概况：xx华瑞宾馆是家商务型酒店，位于抱石大道561号。宾馆拥有各类客房196间，总床位362位。宴会单间31间中、西餐厅共拥有1000多个餐位。 基本概况表：基本概况酒店名称华瑞宾馆开业时间2005星级标准三星地理位置抱石大道561号建筑外观风格普通、简陋客房房数、房型房价详见价格明细表餐饮粤、川、湘、赣等风味的精美佳肴康体娱乐美容美发足浴中心，桑拿健身按摩中心等综合服务设施客源 商务客、协议客、团队、散客客房概况表：房型门市价折扣价温馨双床48618222、8温馨大床486188商务双床596228豪华大床888298客房数量（间）196接待床位（个）362标准双人房面积26平米餐饮： 共有1000多个餐位。悦华商务酒店交通：距离北湖公园约1.3公里，xx市火车站2公里，城北汽车站850米，抱石公园2.5公里，孔目江国家湿地公园西门3公里。距离项目所在地：3公里。基本概况：按四星标准建造装修的集住宿、餐饮、咖啡、娱乐休闲、会议、商务、健身为一体的商务酒店。地处xx市城北人民广场。华中楼隶属xx悦华商务酒店，共有800个餐位， 22个包房。基本概况表：基本概况酒店名称悦华商务酒店开业时间2005年星级标准三星地理位置江西省xx市长青北路1号 建筑外223、观风格普通客房房数、房型房价详见价格明细表会议室大会议室300人小会议室80设备设施情况类型及相应价格餐饮华中楼，湘菜、燕鲍翅，兼有地方赣菜康体娱乐健身客源 商务客人、散客、会议、单位接待、团队客房情况：楼高10层，客房124间。标准间、商务标准间、单人间、商务单人间、标准套房、豪景房，豪华套房、总统房等。房型门市价折扣价标准间318168单人间318168商务标间368180豪商标间548230商务单间368158标准套房698338豪华套房1168588总统套房99995000蜜月房999518女士房318168房间数124间房间平均面积（平米）24餐饮:华中楼：共有800个餐位，主营湘菜224、燕鲍翅，兼有地方赣菜， 22个高档包房。5.4.6 万年青商务大酒店 交通：距离xx市汽车站1.7公里，抱石公园5.1公里，北湖公园约900米。距离项目所在地：3.7公里基本概况：万年青是一家三星级的旅游涉外酒店，座落于xx市仙来中大道305号（市委市政府对面），酒店主楼高为46米，共12层。基本概况表：基本概况酒店名称万年青商务大酒店开业时间星级标准三星地理位置仙来中大道305号 建筑外观风格普通客房房数、房型房价详见价格明细表会议室大会议室20600人小会议室设备设施情况类型及相应价格餐饮湘、赣菜客源会议、商务客人、公司协议客、政务接待、散客、团队客房情况表：客房部拥有各种不同类型的客房225、105间，共200个床位。房型门市价折扣价豪华套房220188豪华商务间200170豪华标准间168158标准间158128单人间158128餐饮情况：餐饮部设有多功能宴会大厅，大小包厢15个，可容纳400人左右同时就餐，可接待400多人的各种规格的会议、商务活动。 仙女湖国际大酒店(筹建中)仙女湖国际大酒店式华东南武夷山旅游开发有限公司投资，由中国建筑设计研究院上海分院按五星级宾馆标准设计的度假型酒店。项目占地209亩，总建筑面积83000m2，其中地上建筑48800m2，地下34200m2，项目分宾馆主题和vip客房两期进行，第一期投资2.5亿元人民币。主楼土建工程于2010年6月份动工，226、年底封顶，年内计划投资1.2亿元人民币，主体部分于2011年10月1日投入试营业，vip客房于2012-2013年建成并投入使用。周边酒店星级酒店调查：宜春市n 博能宾馆基本概况：博能宾馆是一家按四星级标准设计规划的豪华酒店，地处宜春市政治、商业、文化中心地带，宾馆设有可同时容纳500人就餐的宴会厅，26个豪华包厢。基本概况表：基本概况酒店名称博能宾馆开业时间2010星级标准按4星设计地理位置宜陽大道19號建筑外观风格普通客房房数、房型房价详见价格明细表会议室大会议室300小会议室30设备设施情况齐全类型及相应价格餐饮湘赣、本土、西餐康体娱乐KTV、桑拿、沐足、按摩客源商务客人、会议、团队、公227、司客、散客客房情况：宾馆建筑面积3万平方米，楼高17层，拥有客房200套。房间分设休闲、标准、豪华、行政楼层。 楼层房型门市价折扣价休闲楼层单间（电脑）528258标间468228套件（电脑）798388标准楼层单间（电脑）548268标间508238套件（电脑）868418豪华楼层单间（电脑）598288标间548278套件（电脑）948478豪华标间（电脑）708358行政楼层单间708358标间708358套件998498豪华行政标间748378总统套房108885888标双客房面积（平米）34会议场地：拥有400平方容纳300人宴会的多功能厅，六间大中小型会议室适合各类会务活动，VIP228、接待室。会议室面积（平米）价格（元/半天）人数博能厅3832000260华丽厅1181600100华泰厅1151600100华硕厅108100080华丰厅66100030华润厅68100018Vip接待室45100010-12餐饮：拥有大小宴会厅3个、豪华包房27间n 青龙大酒店基本概况：青龙酒店，地处宜春市东风路283号，按四星级标准兴建，共有建筑面积8万平方米，楼高14层（包括地下室）。基本概况表：基本概况酒店名称青龙酒店开业时间1997星级标准三星地理位置东风路283号建筑外观风格普通客房房数、房型房价详见价格明细表会议室大会议室1200小会议室40设备设施情况齐全类型及相应价格餐饮川、229、粤、湘、赣及本地菜系康体娱乐保龄球、乒乓球、桌球、宽带上网服务、健身、桑拿客源会议、商务及政务客人、散客、旅行社客人、散客客房情况：青龙酒店拥有客房380间，床位数561张，客房内设有中央空调、闭路电视、宽带上网等现代化设备，平均入住率达60%以上，年接待住客量达20万人。房型门市价折扣价标准大床房358218标准双人房358228标双客房面积（平米）25餐饮：拥有大、中、小宴会厅3个、包房46个，能同时容纳1200人就餐。餐厅菜肴以赣菜、湘菜为主，还有宜春本土菜肴。宴会小厅可同时接纳120人就餐。会议室：名称 人数 类型 备注一号会议室 350人 课桌式 总结、产品介绍、联欢 二号会议室 1230、30人 课桌式 产品介绍、行政会议 三号会议室 40人 U型桌五号会议室 160人 课桌式 总结、行政会议 六号会议室 20人 圆桌 n 宜春德和大酒店基本概况宜春德和大酒店是采用东南亚建筑风格，是一家商务型酒店，宜春德和大酒店主楼19层，两栋四层商用裙楼，总建筑面积38000余平方米；中西餐厅共拥有800余个餐位，拥有多功能厅、商务中心、商务会议室。基本概况表：基本概况酒店名称宜春德和大酒店开业时间2005星级标准四星地理位置袁州区 朝阳路36号建筑外观风格东南亚建筑风格客房房数、房型房价详见价格明细表会议室大会议室200人小会议室40人设备设施情况齐全类型及相应价格1400元/4小时餐饮闽231、粤、川、湘、赣等风味康体娱乐美容美发中心、桑拿中心、健身中心、咖啡厅、KTV、演艺厅等综合服务设施客源商务客、公司接待客、散客、团队、会议客房情况：客房215间房型门市价折扣价单人508318行政单人668388行政标间668388普通套房880438豪华套房980508标间428308标间平均面积（平米）40餐饮：餐饮设施中、西餐厅设计新颖，设施齐全，共拥有800余个餐位德和厅主营粤/湘/赣菜可容纳330人同时就餐、巴黎春天西餐厅可容纳160人同时就餐n 宜春锦绣山庄酒店 基本概况：宜春锦绣山庄酒店为园林景观式设计四星商务涉外酒店。宜春锦绣山庄酒店附楼贵宾会所按五星级酒店标准设计装修。基本232、概况表：基本概况酒店名称锦绣山庄酒店开业时间2007-星级标准四星地理位置宜春市秀江西路210号建筑外观风格现代客房房数、房型房价详见价格明细表餐饮中餐厅 大堂吧 限时送餐服务康体娱乐桑拿、足浴、美容美发、KTV、酒吧、棋牌室、游泳池、健身房、网球场、保龄球客源商务客、会议、团队、散客、公司协议客、旅行社客房情况：标准房、商务房、套房、总统套房等客房139间。房型门市价（元）折扣价豪华标间480￥298.0豪华单间520￥309.0商务标间568￥348.0豪华商务单间588￥348.0豪华商务单套798￥479.0行政三套2800￥1478.0表双客房面积（平米）26会议室情况：大小会议室6233、个，其中多功能会议中心可容纳250人左右。餐饮情况：餐厅有大小包厢18间，大厅可举办多达300人的宴会，小型的多功能宴会厅可容纳110人。5.4.9 周边地区星级酒店调查：吉安市n 华拓国际大酒店基本概况:酒店占地面积2万多平方米，绿化面积1万多平方米。吉安华拓国际大酒店主楼高十三层，裙楼高四层。基本概况表：基本概况酒店名称华拓国际大酒店开业时间2006星级标准四星地理位置江西省吉安市青原大道美陂西路建筑外观风格一般客房房数、房型房价详见价格明细表餐饮海鲜、地道赣菜康体娱乐桑拿、足浴及美容美发等客源会议、商务协议客、团队、散客客房情况：拥有各种客房135间。房型门市价折扣价高级双人房58023234、8高级大床房580238豪华双人房620268豪华大床房620268标双客房面积（平米）29会议室情况：可容纳500余人的多功能厅。n 吉安文山国际大酒店基本概况：吉安文山国际大酒店于2003年12月19日开业。酒店拥有各类客房，内设水吧、酒吧、中、西餐厅和宴会厅（待建），可提供1000多个餐位（现700人/次），各地名菜一应俱全。吉安文山国际大酒店还设有一个大型会议室、四个小型会议室及一个新闻发布厅。基本概况表：基本概况酒店名称吉安文山国际大酒店开业时间2003星级标准四星地理位置吉安吉州区井冈山大道118号建筑外观风格一般客房房数、房型房价详见价格明细表餐饮水吧、酒吧、中、西餐厅和宴会厅康235、体娱乐台球室、乒乓球室、网球场、健身房、大型室内游泳池、桑拿中心、美容美发中心及ktv房客源团队、散客、会议、商务客、协议客、订房中心客客房情况：房型门市价折扣价标准间￥498.00￥274.00商务双床房￥580.00￥319.00商务大床￥580.00￥319.00三人间￥598.00￥329.00行政单间￥680.00￥374.00行政标间￥680.00￥374.00商务套房￥798.00￥439.00标双客房面积（平米）15n 井冈山天乐府大酒店基本概况：井冈山天乐府大酒店地处井冈山市天街步行街， 2005年4月开业，2006年7月正式四星挂牌是目前井冈山规模较大，提供餐饮、住宿、娱乐236、保健按摩、汉方洲足道、会议商务等。井冈山天乐府大酒店能够同时接待800人用餐，300人开会，停车80辆，各种娱乐、桑拿、足浴、酒吧。基本概况表：基本概况酒店名称井冈山天乐府大酒店开业时间2005星级标准四星地理位置井冈山市天街步行街建筑外观风格普通客房房数、房型房价详见价格明细表康体娱乐迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、健身室、按摩室、桑拿浴、SPA客源商务客人、公司协议客、团队、会议、散客客房情况：井冈山天乐府大酒店能够同时接待360人入住。房型房间面积门市价（元）折扣价（元）天公馆标间28平方米666260天乐府标准间32平方米666340天乐府大床单间23-25平方237、米688340天乐府豪华标准间42平方米999380天公馆三人间36平方米7883905.4.10 xx市及周边主要酒店调查汇总分析表格 52：周边星级酒店的调查分析表酒店名称春龙大酒店北湖宾馆望江国际酒店华瑞宾馆悦华商务酒店万年青商务大酒店博能宾馆宜春锦绣山庄宜春青龙酒店星 级达四星四星三星三星三星三星四星标准四星三星客房总数（间）234257130194127105200139380床位数(张)500493210395234210350213561主会议室容量（人）400400300200300400300250350标双方门市价（元）128833831846831815854850835238、0标双房实际卖价（元）260188138188180128388318228客源构成会议客、旅行团、商务接待、外籍专家、散客会议、团队、政务、商务接待、公司客、散客、外籍客人商务客、协议客、团队客、散客商务客、协议客、团队、散客商务客散客、会议、单位接待、团队会议、商务客人、公司协议客、政务接待、散客、团队商务客人、会议、团队、公司客、散客商务客、会议、团队、散客、公司协议客、旅行社会议、商务及政务客散客、旅行社客人、散客标双方面积（平米）304020262424303040调查分析小结： xx市目前拥有的高星级酒店只有2家，客房规模为230-260间，其余的低星级经济型酒店众多，客房规模为1239、00-200间。 xx市目前的酒店的客房平均房价普遍较低，除了春龙大酒店标准房价达到266元外，其余的酒店房价低于200元，处于100180元左右水平。 大部分酒店配备了电脑、麻将桌，以满足住客休闲娱乐的主要需求，但由于酒店住房出租率过高，多数酒店无暇翻新，趋于残陋。由此可知xx当地的宾馆以中低档为主，高端市场需求难以满足。 xx市目前的酒店客房标准不高，除了北湖宾馆标准房开间达到40平方以外，其余的酒店标准房开间低于30平方以下。 反观宜春市的酒店，无论客房标准，客房数量，客房房价等方面，都大大超越了xx市。 xx及其周边地区酒店同质化倾向严重，低、中、高三档酒店数量呈正态分布。目前xx及其240、周边酒店的类型单一，同质化倾向十分严重，缺乏规范的度假酒店(包括产权式或时权式度假酒店)、经济型旅馆、全球连锁的青年旅舍等其他类型酒店，已注册的住宿企业多为旅游星级宾馆，酒店多处于中档水平，这直接导致高消费群体偏爱的高档星级酒店、度假酒店市场无法满足，同时大众游客倾向的经济型宾馆数量严重不足，低中高三档酒店数量呈现出典型的正态分布，酒店市场远没有达到均衡状态。 现有设施无法满足潜在需求。 xx市目前有12家星级宾馆（指正式挂星酒店），酒店消费需求很大。开房率普遍较高。但xx市目前的高星级酒店并不多，开发的潜力较大，虽然每万人拥有客房数量高说明其住宿设施数量充足，但一旦xx旅游大市格局形成，同时241、市域内旅游交通网络形成，届时到xx市的旅游人口规模必将上升，大量的旅游人口的涌入，将暴露出xx市旅游宾馆现存的数量不足和档次分布不合理等问题。 宾馆硬件设施落后，功能单一。xx市域的星级宾馆规模相对较小，四星级宾馆平均拥有的客房数为257间，低于300间的标准水平，同时xx市现有宾馆多注重宾馆的住宿功能，不重视宾馆其他功能的开发，因此xx市现有宾馆多缺乏举办全省、全国、乃至国际大型商务会议的能力，尤其缺乏集大型会展中心、众多商务客房、高档中西餐厅等的硬件条件，以及提供各种商务服务、康体娱乐活动等高水准软件服务的花园式高星级酒店。 分布集中，空间布局不合理从空间格局上分析旅游星级宾馆主要集中在x242、x市中心城区和分宜县，而作为旅游重点地区的仙女湖景区虽然正在兴建一家五星级宾馆，但距离市中心约18公里，只能作为旅游区的配套项目，对提升仙女湖的品牌形象起到一定作用，但却无法满足xx高端会议、高端商务客人和外地访客的活动需求。随着xx北部新城规划项目的实施，届时xx市人口和外来人口北移的趋势也将进一步扩大。现阶段xx市城区宾馆拥有量虽然按人口配比相对充足，但是与其所处中心城市的地位及未来游客接待量相比，无论从数量还是档次上仍然存在较大的差距。 品牌力较弱，酒店管理理念落后。xx市的高档酒店普遍缺乏品牌影响力，与国外高档酒店（如希尔顿酒店）相比竞争力不强。虽然国内旅业集团已经入驻xx市，但至今尚243、无国际高档连锁酒店进驻xx市，同时这也是新兴高档酒店抢占xx市酒店高端市场的契机。另一方面，xx市现有酒店普遍缺乏先进的管理理念、高标准的服务水准，软件的缺失终是xx市酒店业发展的一个瓶颈。随着社会经济的发展，旅游者对旅游住宿的要求将会多元化，除上述住宿形式的多样性外，还要强调设施的完美、服务的周到，因此需要整体提升住宿服务业的档次。 本项目将建设高星级的酒店，因此很大程度上将会与其他星级宾馆形成差异化竞争，而本项目酒店方面的主要竞争对手为当地的星级宾馆。随着社会经济的发展，旅游者对旅游住宿的要求将会多元化，除上述住宿形式的多样性外，还要强调设施的完美、服务的周到，因此本项目的开发需要达到整体244、提升xx市住宿服务业的档次的要求。第六章 项目相关的主要业态市场调查&分析6.1xx市商业市场调查&分析6.1.1 商业发展概况n 1、商业物业的发展轨迹阶段物业市场特征租售方式第一阶段临建商铺或由其他建筑物改建商铺，商住混合在楼宇的群楼自用经营为主非产权物业租赁为主第二阶段纯商业性质的物业，以商厦形式为主引发出投资商铺的营销概念，发展商忽视商铺日后经营管理产权物业销售第三阶段盛行返租约销售，以主力商家进驻带动商铺销售产权物业销售为主，租售并举第四阶段商业龙头以点带面形成商业网络,商铺带租约销售，发展商注重商铺的经营管理产权物业销售为主，租售并举n 2、xx商业物业市场存在的现实问题 xx市现245、有商业区发展相对滞后，模式单一，与xx市城市与消费发展水平不相适应。尤其缺少高品位的SHOPPINGMALL和国际高品牌专卖店。 商业物业产品同质化，住宅的同质化多见于产品，而商业物业多见于项目概念和推广手法上的克隆。 缺乏可感性强的形象力，知道这个项目就能马上想起来用什么词语去形容，而不单纯依赖地段等硬件设备。 营销策略单一。 建筑设计不能满足多功能的商贸需求，如服务配套设施、停车场、仓储运输、顾客休息等区域。 商业物业管理水平与项目开发水平不能同步发展。目前没有专业性的商业管理机构，只是发展商下属的一个子公司。 商业物业的开发缺乏金融机构的支持。n 3、xx商业物业类型表格 53 商业物业246、分类分类方法种类按市场形式分大型商厦专业市场小区商铺按商业用途分购物中心小区配套商铺专业市场批发及商贸中心餐馆及美食广场按建筑特征分商业大厦住宅区商铺临街商铺步行街露天商铺地下商城按物业区位分商业区物业住宅区物业近郊物业按经营方式分统一经营物业（产权式酒店）分散经营物业（除返租商铺）6.1.2 商业市场调查&分析n 1、商业总体分布目前xx市的商业圈主要分布在老城区与城北区，主要的商业街道分布如下图所示。表格 54 xx市商业总体分布图老城区商贸中心xx火车站老城区主要商业主干道北城区商住中心沿街住宅底商n 2、老城区商贸中心老城区商业氛围浓厚，主干道人流量较大。 xx市的商业中心在城南，即以247、胜利路为轴线的商业中心区。 人流量最大、商服繁华度最高、租金最高的商业街是胜利北路，租金最高达400-500元/月。 目前xx市规模最大、档次最高的商场是晶港城商城。 xx市经营最好的超市洪客隆购物广场，洪客隆购物广场以其优越的地理位置，良好的规划，较好的购物环境等，其市场认可度高，超市人流、销售额均高于其他超市，对整个xx市零售业影响较大。 公园北路、抱石大道、团结路、抱石步行街是12万新钢公司人口进出闹市区的必经路口； 欣南大道建成将与抱石大道组成一个人流、车流集中交汇的重要商业地段； 表格 55 老城区商贸中心图胜利北路解放路抱石大道n 3、城北区商住中心城北区商业氛围不足，主干道人流量248、较少，人气不足。 现状：城北内大部分楼盘沿街底商已建好，主要沿仙来大道建造。 价格：城北因其周边人气、商气不足，价格与市区差异较大，底商为一层40008000元/、二层30004000元/。 结构：两层联体商铺为主，面积80200，开间以3.6米、4.2米为主，框架结构，可自由打通。 现状：目前城北底商销售不畅，综合来看周边人气不足，人群支撑力度不够，沿街底商自身缺乏定位，经营户缺乏经营信心；看不到经营户经营，无法打动投资者购买。表格 56仙来大道 城北区商住中心图n 4、实地调查：根据调查走访，xx市的商铺众多，分散各地各区，主要的商铺群聚集在胜利北路，品牌店居多（金鸡、美特斯邦威等），同时249、有两家大型百货商店（步步高百货、洪客隆百货商场），而步步高百货是xx市首家真正意义上的SHOPPINGMALL，是xx市单体面积最大的集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心，这也是步步高百货在xx规模最大，功能最齐全的卖场。xx市最主要的商业区是胜利北路商业街。全长约775米，路幅平均宽度33米，主要大型百货商场有步步高百货和洪客隆百货，其间商铺包括饮食店、品牌服装店、超市、电玩场所等。根据市政府规划，胜利北路商业街未来不久将改造成步行街。相信改造完成后将提供更好的购物环境，吸引更多的人流。n 5、商业市场个案调研（城南）项目名称xx商城楼盘类型 三层高档连锁商场 楼盘地址胜利北路建筑面积 2250、0000平方米 开发商xxxx置业有限公司投资7000万元楼层价格沿街店面售价为20000元/平方米，里店面积是1020平方米/间，售价1020万元/间，面积为25平方米左右的租价为30000元/年，其为商城一楼，二楼一15平方米左右店面租价为800元/月。店铺租价平均在68元/平方米左右。分析小结本楼盘共属三层连锁商场，主营品牌服装、精品、化妆品、电脑电器及配件专卖，电梯配套。空店或转让店面目前占30%。项目名称新亚新商城楼盘类型 商业物业 楼盘地址胜利南路2号建筑面积 8万余平方米 开发商新亚新工贸集团总公司独资投资8000万元楼层价格店铺总户数127间，层高4.5-5.5米，最低价450251、0元/平米，最高价14500元/平米分析小结项目名称金马广场 楼盘类型 商业物业 楼盘地址胜利北路建筑面积 4500平方米 开发商xx市盛德房地产有限责任公司投资8000万元楼层价格商场统一规划，经营有超市、服装、家具、名品等物业。其一楼沿街两边店铺售价为20000元/平方米，中间5600元/平方米，二楼4800元/平方米，三楼3500元/平方米。分析小结该项目提出的一项是赣西地区首座观光旋转餐厅及本项的定位为公园式休闲购物中心。正大门采用浮雕欧式风格。商场规划统一。项目名称盛德商城楼盘类型 商业住宅综合 楼盘地址胜利南路2号建筑面积 10000平方米 开发商xxxx置业有限公司投资7000万252、元楼层价格盛德商城地下室及一、二楼为商场，一起出租，总面积为15000平方米，租价为18元/平方米，以上为四层住宅，西菀一、二楼为店铺，一楼售价为65009500元/平方米，层高3.5米，面积31200平方米/间，二楼售价为3800元/平方米。台湾超市“大润发”台湾“大润发”xx渝水区超市建于渝水区劳动路与白竹路口处,项目总投资2500万美元,占地面积25亩,总建筑面积达3.5万平方米,预计在2011年底实现开业营运。渝水区“大润发”超市开业后,将成为xx市规模最大、品种最全、软硬件设施最好的大型综合超市。它不仅可以提高xx市超市零售业发展水平,还可吸纳500人就业,而且每年可为当地增加税收约253、2000万元人民币。“大润发”是台湾润泰集团投资创办的大型连锁超市,1998年7月在上海开了第一家店。截止2009年上半年,大润发已经在大陆地区开了115家门店,员工总数超过十万人。公园一号开发商：江西省xx市立天唐人房地产发展有限公司；地址：xx市抱石大道与公园北路交汇处抱石公园广场对面占地面积：31086.67 总建筑面积：138430.38建筑形态：高层 容积率：4.48 绿化率：38.61%；定位：集高尚居住、商业休闲于一体。项目共建9幢高层，分别为1幢22层，1幢26层，7幢32层的高层。6.2 xx市餐饮市场调查与分析xx市主要高档酒楼有清华园，上水食府，城乡渔村，秦皇食府，大蓉和254、，利口福等。其中菜系以赣菜（本地菜）为主，口味偏辣。对外地游客（尤其是非辣食地区）有一定排斥性。据统计，xx市共有中高档酒肆20多家，每家餐位约400500个，包厢20-30个。其他零星小型餐馆食肆总共200多家 ，规格相对较低，服务水平总体偏下，无大型广式茶楼。通过我们对xx市中心城区及周边县区饭店、茶室等餐饮点的调查发现，xx的酒楼消费有以下特点： 一是，价格不菲，但消费力高。一般高档酒楼的人均消费达到60元左右，显示出xx市餐饮消费水平之高，已经接近沿海一线城市水平。 二是，消费很旺盛，特别是高档酒楼。从重点走访的5家饮食场所来看（利口福、清华园、山水食府、城乡渔村、秦皇食府），中午平均255、的上座率接近约60%，晚上的平均上座率则超过的80%以上。 三是，非赣菜系外邦菜系以及各国风味的特色餐厅、酒楼食肆少之又少，从当地唯一粤菜馆的上座率和运营情况可以看出粤菜在当地也有一定市场，品尝粤菜的大多数为本地人，因此外邦菜系不光是满足外地游客的需求，而且对本地客源也同样具有很大吸引力，有很大的发展空间。本项目的主要竞争对手是城内高档酒楼，而在这方面的市场需求还没有得到充分满足，只要我们坚持走产品差异化竞争路线，发展空间仍较大。 6.3 xx市休闲娱乐市场需求情况分析xx市的休闲娱乐场所主要集中于暨阳路一带，场所众多，仅暨阳路一带就有不下10间娱乐市场极其火爆，每天夜幕降临，暨阳路就成为了x256、x市居民的欢乐场，各色人群穿插其中，享受属于夜晚的狂欢。由于xx市人均收入近年来增长迅速，xx市人均消费能力也随着加强，2009年xx市人均消费排名江西省第一，而且由于xx市地处内陆地区，夏天天气炎热，居民多选择在夜晚外出放松，这也是xx市休闲娱乐场所需求旺盛的一个主要原因。但是近年来，xx市的娱乐场所同质化、单一化趋势严重，而且随着居民个人可支配收入的增加，xx市居民急需一种崭新的、更高级的休闲、娱乐场所和方式，人们将更多的从追求刺激的感官方式转变多样性、多层次的娱乐感官方式，这也成为xx市休闲娱乐市场的未来趋势。综合来说，xx的休闲娱乐市场目前现状表现为三低”：品位格调低、服务规范和经营管257、理水平低。尤其是桑拿和沐足场所，档次设施及其简陋，服务项目少、服务素质差；水疗SPA概念尚未引进，该项目处于完全空白状态。6.4xx市会议市场特点和需求分析通过对9家星级酒店的调查统计发现，全年平均每月在xx市召开的会议多达4050场，会议多为xx市本地会议和部分省级会议，全国会议极少，这是因为xx市旅游资源没有完全开发和整合，当地的会议市场多表现为省内市场。分析发现，通过对xx市旅游资源的开发和整合，将xx从现在的旅游途经站变成旅游目的地，吸引外来旅客的到来，进而带动xx市的会议市场的增长。同时随着xx文化健身广场的竣工，xx市逐渐成为省内大型体育赛事的举办产地，这同时带动了与体育相关的各类258、会议在xx的召开。预计在未来，旅游会议和体育会议会成为xx会议市场的两个新的增长点。反观xx市各星级酒店的会议场所除了北湖宾馆外大都空间狭小（最大会议容量为300人），设备相对落后，而且规格同质化趋势严重，高规格、设备现代化的星级会议场所在xx市还是空白。6.5 xx市写字楼公寓需求情况xx市写字楼市场不发达。很多写字楼出租都转作民居用途。据调查，步步高百货楼上的写字楼分别800元（50平米）、900元(60平米)、1000元（70平米）。物业管理费为1.3元/平米，公用水电费为2.8元/平米。随着xx经济的进一步发展，这方面的需求会进一步增加。 步步高七层以上作为写字楼和公寓进行出售，面积分259、为3090平方米不等，租金也从8001700元/月不等，但据步步高物业管理处透露，本地中低档写字楼市场需求不大，公寓多以家用为主。从另一层面我们了解到xx市的外资企业众多，企业总部也多在xx市（如塞维LDK），高档写字楼的需求强劲，但是高档写字楼市场供应却为零，所以xx市的高档写字楼市场远远还没达到均衡状态，市场出现严重的供不应求状态。6.6关于企业总部经济基地业态调查n 企业总部基地总部基地，是上世纪末兴起的总部经济概念驱动下的直接产物。国际上一般统称为business park ，作为一种独特的土地开发形式，成为所在区域特有的优势资源吸引企业总部集群布局，汇聚办公、科研、产业、会展、休闲、260、公寓、物流为一体的功能，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道。最近几年在我国伴随着经济高速发展，一经推出就引起了巨大的市场反响并取得销售上的成功。大批国内外企业集团总部入驻，形成总部集聚效应，从而引领全国形成了建设企业总部、产业基地的浪潮。目前在国内享有较高知名度的企业总部基地有如：上海总部经济园区、北京中关村丰台科技园总部基地、武汉盘龙城企业总部基地、郑州创新产业园、中国矿业企业总部经济基地（青岛）。其作用体现为：1）为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应，带起一方经济的腾飞。2）提高区域知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优261、化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化发展。n 企业会所（COTEL）l COTEL是一个新创的英文组合词，由CO+TEL组成，来源于英文单词corporation/company和hotel缩写的合成。l 企业会所是为关注企业行为，满足为企业发展需求的新产品类别，其功能有别于别墅、写字楼、酒店等地产产品单一功能。从功能上来说是集中展示企业文化和形象的基地，从类别上来说是酒店中的酒店、企业酒店联盟、企业酒店群落。l 区位：远离企业本部，一般位于著名风景区或度假区。l 功能：度假、培训、会议、研发、公关；l 产品：1000-2000m2，有各类高级客房，小262、型食堂、餐厅，小型娱乐设施，中小型会议厅等；配先进的通讯设施；l 配套：必须有五星级的酒店（一般是度假酒店）配套，以补充COTEL自身资源的不足；有足够的休闲度假设施（如游艇、GOLF）；l 管理：传统的物业管理不能满足COTEL的要求，需要五星级酒店的管理。l 在全时空营销中，COTEL的意义在于：进驻企业既是消费者，又是营销者，为度假区的酒店与相关休闲康体娱乐配套带来源源不断的消费者，为度假区的销售性“企业会所”培养稳定的潜在客户和购买者。l 下面列举全国各地两个较成功的企业会所（COTEL）为定位的项目案例：1）亚龙湾COTEL企业使馆区：104,093平方米，34栋极品建筑，占据亚龙湾263、最后一段一线海岸，构建世界首个企业展示沟通特区，中国名企文化形象展示群落，向世界延展企业形象。同济，共荣，互动，企业从此从竞争走向竞合，开创中国企业腾飞新起点。2）武汉光谷软件园企业公馆项目：占地3.7万平方米，总建筑面积约1.7万平方米，面积716.682129.7的14栋独立商务别墅，沿曲折的湖湾错落分布。专为领袖型高科技企业量身打造的纯生态商务办公别墅群，由此吸引了众多知名高科技企业竞相入驻。光谷软件园企业公馆 北京丰台科技园总部基地郑州创新产业园企业总部基地小结n xx市的酒楼食肆消费旺盛。尤其是中高档酒楼食肆的上座率很高。但目前xx市缺少超一流的酒家，能够满足高端消费者的奢侈消费需求264、。同时xx市酒楼多以辣菜为主，缺少外邦特色菜系，对外地游客有很大排斥性。n xx市现有商业区发展相对滞后，模式单一，与xx市城市与消费发展水平不相适应。虽然胜利北路具有一定的商业氛围，但商业经营业态分布较为零散。同时，周边商业整体环境相对较差，从而影响了该区域商业的档次及品味。n xx市写字楼市场不发达。相信随着经济尤其是第三产业的发展，会带动此方面的需求增长。n 通过对潜在竞争对手的分析，我们可以看出xx市的商业市场主要满足中低端的市场需求，高端消费市场并没有得到充分的开发n xx市目前的商业布局呈现仍集中于城南中心的特点，主要集中在胜利北路，商业档次及品味涵盖不同阶层，而且各个商业物业相互265、补充，逐步有形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心的趋势。n 目前xx市的商用物业供应量持续增加,存在竞争压力；传统商业街区仍是商家热点首选；集休闲、娱乐、购物、商务办公于一体的综合性商业中心是发展的趋势，新起的步步高商场就是一个综合性商业中心。n 目前，xx市商业零售以本地商业零售商品牌为主，外来的商业零售商目前还没有大批进入的趋势，竞争还不算激烈。但是，外地品牌的商业零售商大批进入是大势所趋，外来零售商的进入将加大了现有xx市商业市场的竞争，特别是本土的一些实力较弱的零售商面临的挑战将更加激烈，这种竞争将会促进xx市商业市场的更快发展。n xx的房地产、酒店、餐饮、夜总会以及休闲娱266、乐等经营场所较普遍存在同质化经营倾向，品位和档次较之沿海发达城市大都滞后5至6年左右，亟待政府指导提升。n 本项目应是一个集酒店、购物、娱乐、休闲于一体的高端商业区。它需要在硬件设施、服务等各个方面完成对xx现有行业形态的顶点超越，以实现差异化竞争。n 以集群化的企业总部基地（business park）和企业会所（COTEL）为定位的项目在全国各地大的经济城市正在引领新的旅游项目开发理念。总体来讲，真正的以集群化的企业总部基地和企业会所（COTEL）建设的项目在江西地区目前仍为一片空白。本章结论：xx作为一个后来崛起的地级新兴经济强市，其第三产业以及相关的文化配套项目与其经济地位失衡，三产硬267、件、管理服务、品味和水准严重滞后，尤其是高端设施产品的基本空白严重削弱了xx作为江西经济重镇的形象。因此有必要将项目打造成城市的最新亮点和展示xx实力、城市形象的橱窗、打造成为全方位满足xx市民和外地访客的商旅住宿、商购、美食、文化、娱乐、休闲生活的综合活动中心。第七章 项目的总体构思定位、产品规划建议、与运营模式建议7.1 总体构思定位对该项目的总体构思主要着力于以下四个概念因素考量：1、打造xx新城市地标：展示xx精神、xx实力，提升xx形象，表现时代元素的城市中心亮点，打造xx城市名片、城市中心地王标志的顶级CBD建筑群落。将成为赣西地区全新的多功能城市综合体，集总部基地、休闲、娱乐、文268、化、餐饮、商业精品名店及服务等功能于一身。2、总部经济孵化器基地概念：以前瞻性开发理念，为企业提供高效、多能、全方位的中枢式经营氛围和高速发展通道；以xx为中心辐射赣西乃至江西的“中心外围效应”，为企业提供全新的发展空间和管理视野。将吸纳xx及周边地区外商、外企的入驻。相信这个基地无论是政府资源，还是成本优势；无论是硬件设施，还是软性服务；无论是企业核心技术诉求，还是对于企业品牌形象的提升，都将为高成长企业理想的总部办公首选，成为了xx乃至赣西地区首屈一指的国际型企业总部集群。 总部基地集教育、居住、餐饮、娱乐等生活、商务配套服务于一体，不但是对xx城市功能的完善和补充，还将更加活跃和丰富整个269、xx市的内涵和意义，完善区域服务功能，完善区域经济的生态循环链条。3、体现一种新型的市场功能模式：按照规划要求建设xx最大最高规格的集高端酒店（五星级）、演艺中心、水疗会所、酒吧、KTV夜总会、影视厅、VIP会员俱乐部、中西餐厅、康体健身中心、名吃街为一体的休闲娱乐场所，并以独特的运作模式经营，最终打造成为全省一流、辐射全国的文化、商务、娱乐休闲的超级航母。4、极大满足经济发展和市场需求： 根据相关的市场业态以及市场需求调查表明，xx地区的酒店、娱乐休闲、旅游、文化产业的硬件、档次、规模、管理服务水准、经营理念都显得相当落后，高端服务产品处于几乎空白状态，中高端需求得不到满足，而市场的需求十分270、强劲旺盛，项目的建成正好顺应时势填补了这一市场空白，极大满足了xx市民和外地访客的中高端消费需求。 本项目作为xx“三加一”发展战略的重点示范项目，打造最新概念的商贸、娱乐休闲、文化生活、科普、吃住行服务一条龙城市大型综合活动中心，对提升xx作为新型旅游城市形象，将起到不可估量的作用。为此我们拟通过充分了解、研究xx城市、城南片区的功能定位、经济构成、发展方向以及人口影响力；通过各物业市场调查、研究，确定项目业态选择、发展方向；针对旅游休闲地产、旧城区改造、休闲娱乐业态等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素综合分析，最终确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品概念性方向。具体分析阐述271、如下：7.1.1城市格局分析n 交通条件 xx市交通便捷、城市功能完善、全市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成。 水陆通行，袁河水道经赣江入长江。 xx火车站是沪昆铁路线上主要车站之一，离项目地近在咫尺。 公路四通八达，已形成“半小时经济圈”，经高速公路通达昌北机场仅需1个多小时。 浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在xx交汇，构建了xx与“长珠闽”对接的5小时经济圈。 率先在全省实现村村通水泥公路，形成了市内1小时交通经济圈。 建设中的沪昆高铁建成后（设xx北站），xx至南昌、长沙的时间分别为半小时，至上海不到3小时，极大地缩短了xx市与长272、株潭及长三角城市群的时空距离，同时通过衔接京广客运专线、沪昆高铁长沙至昆明段，实现与珠三角、中原城市群及大西南的快速通达。使xx加速成长为赣西区域的中心城市。 宜丰上高xx峡江铁路、xx新干铁路也在拟建之中，将彻底解决xx市南北向交通运输瓶颈问题，提高xx对周边区域的物流辐射能力。n 经济产业 xx改变了过去“一钢独大”经济结构，基本形成了新能源、钢铁、新材料为支柱的多元发展格局。 xx市GDP连续七年保持15以上的增幅，规模以上工业主营业务收入连续四年增长45以上，财政收入每三年翻一番，人均主要经济指标居全省前列。 xx市人均GDP水平在江西省排名第二，居民消费水平在江西省的排名第一。 xx273、市综合经济实力在赣西地区处于首位。 江西省鄱阳湖生态经济区上升为国家战略，xx市积极融入鄱阳湖生态经济区、加快建设国家新能源科技城。 2009年，xx市的三次产业结构为6.9：58.5：34.6，第三产业比重为34.6%，而目前发达国家第三产业所占的比重为70%，这意味着第三产业的发展还有着广阔的空间。n 城市规划 城市定位：“国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳湖生态经济区副中心，环境优美的山水旅游城市。” 市域人口不断扩张。 城市建设发展总方针东拓、西延、北优、南蓄。 城市化进程的加快，旧城区改造工程不断加快建设，国家级的孔目江湿地公园，抱石公园，袁河抬水等工程促进了城市的生态宜居性。274、 xx市中心城区规划成为未来xx旅游整体形象的核心代表。将其打造成为以集休闲、观光、旅居及综合服务为主的功能片区。n 人文旅游资源 独具xx特色的仙文化、抱石文化、xx文化以及钢铁文化等丰富文化资源。 xx具有渊远的人文底蕴。新时器时代的拾年山、棋盘山遗址，源远流长五千年的袁河文化、蒙山文化。 1930年，毛泽东同志在这里主持召开了著名的“罗坊会议”。 xx市目前共有4A级旅游景区、国家风景名胜区1家，国级湿地公园、国家城市湿地公园1家，省级森林公园2家，全国农业旅游示范点1家。 拥有丰富多彩的旅游商品。n 分析总结 xx人文旅游资源丰富、文化多元化，未来具有良好的规划潜力，交通便利快捷，城市275、向心力强，交通条件的不断完善，将是xx继续崛起的重要支撑。 目前xx的城市发展动力十足。 必将成为鄱阳湖生态经济区的一颗明珠。7.1.2物业市场分析n 酒店市场 xx市星级酒店市场整体结构不合理，低星级酒店市场已趋于饱和，高端市场产品有待于进一步挖掘。 xx低中高档的酒店市场出租率非常理想，平均达60%以上，且无明显淡旺季，经济型酒店占较大比例性价比较高，入住率高，高星级酒店的入住率也维持在65%以上。随着区域空间吸引力进一步提升，出租率和价格空间都会进一步放大。 未来区域星级酒店市场供应日趋放大、区域内酒店市场将进一步细分，xx将迎来专业化酒店市场时代。 未来已规划开发的高星级酒店将加剧区域276、市场竞争，特色酒店产品接受度广泛，商旅商务会议型酒店将为市场主要争夺点。 xx未来酒店的运营客源，需考虑特定客户导向为主，并兼顾其他。n 商业市场 xx商业市场主要形成老城区商贸中心、城北商住中心，商业整体档次一般。 区域商业功能同质化严重，缺乏特色商业形式，商业业态有待于进一步丰富，商业集聚能力有待于进一步增强。 xx商业市场还普遍停留在传统商业层面，缺乏商业精品和亮点。 商业形态以沿街商铺、小区网点房为主；商铺价格区域差异性明显，市中心最高。市中心沿街店面售价为20000元/平方米，租金最高达400-500元/月；一层里店面售价为10000元/平方米，租金最高达100元/月；二层以上商店店277、铺售价为3500-5000元/平方米，租价平均在68元/平方米左右。 xx整体商业业态有待升级，品质有待提高。n 办公市场 目前xx写字楼市场基本被城北区与市中心区域所垄断。 写字类产品市场接受度不高，租金和售价都处于较低的水平，平均租金1520元/平方米/月，平均售价30004000元/平方米。 xx写字楼市场处于发展初期阶段，写字楼市场不发达。很多写字楼出租都转作民居用途。n 休闲娱乐市场 xx市的休闲娱乐场所主要集中于暨阳路一带，场所众多。 xx市休闲娱乐场所需求旺盛。 xx市的娱乐场所同质化、单一化趋势严重。 xx市居民急需一种崭新的、更高级的休闲、娱乐场所和方式，人们将更多的从追求刺278、激的感官方式转变多样性、多层次的娱乐感官方式，这也成为xx市休闲娱乐市场的未来趋势。 xx的休闲娱乐市场目前现状表现为三低”：品位格调低、服务规范和经营管理水平低。 水疗SPA概念尚未引进，该项目处于完全空白状态。n 住宅市场 xx市住宅楼盘主要分为三个板块:传统老城区城南板块、商住核心区城北板块、经济开发区城东板块。 城南板块：住宅楼盘分布相对集中，土地可开发面积少。 城北板块：住宅楼盘以仙来大道和西湖路为中心向外展开并扩散。 城东板块：住宅楼盘开发量大。 市中心住宅形态以多层、小高层为主。 住宅销售总体情况好，去化抗性小。 住宅均价在2200-3200元/平米左右。 住宅面积在90-120279、平米，一次置业需求为主。 传统城市中心板块市场供应量小，市场竞争较其他区域小。n 总体市场xx的酒店、娱乐休闲、旅游、文化产业的硬件、档次、规模、管理服务水准、经营理念都显得相当落后，高端服务产品处于几乎空白状态，中高端需求得不到满足，而市场的需求十分强劲旺盛。n 分析总结 酒店市场：区域星级酒店市场供应日趋放大,高星级酒店将加剧区域市场竞争特色酒店产品接受度广泛，商旅商务会议酒店客源将为市场主要争夺点。本案方向：打造高星级、特色精品型、综合型酒店，品牌酒店管理公司管理，树立品牌形象。 商业市场：商业市场集聚能力将进一步增强，消费升级促进商业精品的开发；本案方向：打造休闲商业街区，形成精品购物280、中心、奢侈品购物体验。 休闲娱乐市场：娱乐场所同质化、单一化趋势严重，水疗SPA概念尚未引进；本案方向：打造一种崭新的、更高级的休闲、娱乐场所和方式，形成特色酒吧街、风情美食街、水疗SPA馆、高档娱乐中心，文化交流中心。 办公市场：办公类市场产品有待于提升档次，将突破传统单一写字楼的形式，产品形态将多样化；本案方向：打造高级酒店式商务、行政公馆，特色企业会馆总部基地，形成产品差异。7.1.3 土地属性分析n 城市区位 本项目位于xx市旧城中心区，交通便捷，项目所处位置与周边联系紧密，将为项目导入大量的商业人流、商务旅客、基础消费。 xx与宜春相隔60公里，与吉安、萍乡、井冈山、抚州、南昌等旅游281、城市车程约1个半小时内。n 片区规划 城南片区以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。沿。 地块周边的袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地、周边有大量的生活居住区、生态公园，商业中心区。 项目地块处于抱石公园北部，处于城南片区核心位置及城市绿肺轴线内，属于启动引擎项目和城市公共项目，承载着城南片区旧城区改造腾飞的希望。n 自然资源 地块东南边有抱石公园作为景观配套； 南门靠近抱石公园有部分坡地山体资源，通过规划利用可以适合打造区域亮点；n 交通规划 结合整个城南片区的交通路网考虑，通过外部、内部交通资源的整合、多种交通方式的组合、良好的系统建立，将交通可达性延伸至xx市每个282、区位； 并考虑项目地块的内部交通关系与市政路、水体、坡地的关系，营造一个充分以人为本的、各地块互为联系的、完善的交通体系。n 分析总结项目优势： 城市区位：xx位于鄱阳湖生态经济区内、定位建设为赣西区域中心城市；xx交通区位优势明显，投资环境优越，交通系统构建了xx与“长珠闽”对接的5小时经济圈；规划建设中的沪昆客运高速铁路xx北站建成通车后，将承担起赣西区域交通中心，城市辐射力将有较大程度的加强。 地块现状：旧油库区原址地块平整免拆迁之苦，旧油库区所在地是xx娱乐休闲航母现阶段发展的重点。旧油库区紧靠抱石公园，地块平缓，略有凹凸，可以完全配合项目高低起伏的需求。除了当地儿童乐园的一些建筑外，283、旧房子不多，为一块比较完整的项目地块，免除了拆迁所消耗的时间。 地块资源：地块拥有有抱石公园做景观配套；有部分坡地山体资源。 城市资源：项目处于市区中心，可共享城市各项设施。1、周边社区发展成熟：项目周边均为已发展多年的成熟楼盘、社区，发展至今已非常成熟，公园一号已落户新城，还包括恒基国际广场（31层），地王城市广场（26层），钢城经贸大厦（25层），水务集团商住楼（24层左右），天恒大厦（20层），玉紫山商业中心（20层），还有几栋正在审批和规划中，这为项目发展缩短了开发成熟时间。2、周边商业配套日臻完善：成熟胜利北路商圈、“大润发”购物中心即将落成、胜利北路步行街的改造、其区域商业配套日臻284、完善。 商旅资源：xx经济发达，工业区聚集，以及周边旅游资源丰富，将会为项目带来大量的人流、客流、商流。 交通通达性高：xx市抱石公园附近，由于地处市中心黄金地段，原来拥有的交通网络就是得天独厚的，是一个高度发达的交通网络枢纽。市政府将通过不断地完善其对外交通网络，过境交通与内部交通分离，提升交通效能，为打造一个新的城市核心奠定了坚实的基础。项目劣势： 二线城市：xx作为江西省的二线的城市，城市辐射力目前还是较低。 地块现状：地块内有规划市政路穿过，对于项目整体规划存在不利因素。7.2总体定位分析核心提示:“xx娱乐休闲航母”肩负城南新商业中心发展的使命，应采取怎么样的发展策略？走创新特色业态285、是xx娱乐休闲航母商业生存发展的必要条件：核心引擎导入n 主导引擎“创新型的休闲商务服务中心” 区域资源分析：城南片区在浙赣铁路以南，袁河以北部分，区域用地面积15.3平方公里。其中以新周铁路分隔为两个组团：以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较传统、浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。近年来，在高质素居住人口对商业需求累计的前提下，老城片区可定义为xx的RBD（休闲商务区），与xx市政府的城建规划，城南片区区为商贸居住区相吻合。本项目将打造成为RBD的核心休闲商业服务中心，并积极发展各类商业、服务业，在为xx市主城区服务的同时，积极提升产业结构，引进商务办公、金融、286、中介等现代服务产业。本项目的崛起将填补了xx商业的空白，同时也为xx的休闲商业发展开辟新领域，开创新局面。 RBD的诠释：RBD是英文Recreational Business District的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。根据StephenL. J. Smith（1990）（游憩与闲暇研究的概念词典），RBD的定义为：建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行的，因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 成熟商圈的创新中心：xx城南商圈对287、许多人来说已是轻车熟路，犹如上海的南京路、广州的北京路，是城内城外人必去的地方，但休闲配套设施比较单一、传统，在各个行业齐头并进的过程中，整个城区没有一个能够支撑起这场大变革的经济原点。本项目将坐落于此商圈核心地段的抱石公园旁，它将凭借着优越的央城区位以及紧靠抱石公园的自然生态条件，在融汇了历史文化的基础上快速构建起一座集山景、城市广场、休闲商业及总部经济基地于一体的新城市创新中心，城南腾飞，新怡新型城市综合体中心呼之欲出，将成为xx市经济崛起的“助推器”。n 辅助引擎“特色型的商旅集散地” xx的经济发达，旅游资源丰富，高新工业发展迅猛，工业区聚集，交通设施完善，将汇聚大量的人流、客流、商流288、。 坐拥抱石公园一线山景，新城拥有一线山景的自然生态环境，为项目开发带来了不可替代的客观条件，可通过规划设计利用自然生态资源打造特色型产品。 拥有庞大的潜在高端消费客户群：周边的公园一号等高尚住宅，使项目地被一线山景的高尚住宅区所包围；新钢的宿舍住宅区，往东比邻经济开发区，新型龙头企业“赛维LDK太阳能公司”等坐落于此，大量的外国专家、高管和金领阶层，为项目积累了庞大的潜在高端消费客户群，为商旅服务业的发展奠定了良好的客源基础。 毗邻新钢，物流、商流、消费流庞大而稳定：xx市因钢立市，钢铁工业成为xx市工业主体，新钢公司是国有大型钢铁联合企业，职工多，收入较好，消费购买力较强，居住较集中，都是289、能有效吸纳的区域客户群。2997.2.2 总体定位总体功能定位&布局n 五星级酒店作为商业中心的重要组成部分，酒店是提升商业中心品牌形象价值的一个重要手段，同时也作为该区域的地标性建筑形成强大的经济辐射力，体现出当地的地域特色，并引入国际化的设计理念，结合园林景观、大型雕塑，形成一个休闲娱乐的中心。酒店涵盖客房、商务会议、餐饮等，成为集娱乐、商务、会议、餐饮于一体的综合性酒店。n 商业精品屋此项目位于未来xx市的繁华地带，南靠公园，北临湖水。在项目地东侧，xx市将引入“大润发”大型超市商厦，其建筑面积约30000平方米。为避免正面竞争及为xx市及周边高端消费人群提供一个便捷的消费空间，本项目将290、拟建一间精品名店馆，打造时尚名店中心，主要经营国际一、二线品牌和领先潮流的优势品牌，强调突出时尚化、个性化、品牌化和国际化。吸引多个世界奢华品牌的进驻，及其他国际知名珠宝、名表、化妆品、精品服装等彰显品味的高档商品组合，将成为xx市内乃至赣西地区国际时尚精品的聚焦点。n 总部基地总部基地集教育、居住、餐饮、娱乐等生活、商务配套服务于一体，总部基地A区拟建于精品馆的上层，各楼高约28层。计划打造6种类型的小型企业公馆，公馆按不同面积，设置办公区、按待区、食宿区。以满足近年本地及周边新兴企业的接待、办公等商务需求。n 总部基地+会展中心随着xx市国民经济的不断发展，总部经济将全面引入并达到新阶段。291、更多的外资、外企将大量进入，为配合外资、外企的进入，本项目拟将推出总部基地来适应市场需求，提供更加周到的服务和全新的商务休闲体验：更新类型的集团会所，形成区域商业、办公与服务的一体化；会展中心的推出，则为地区招商和商业交流提供了一个大的展示平台。总部基地规划的实现，更加增强了xx市的区域吸引力和影响力。n 皇室假期水疗会所人类与水的亲近，源于天性。本项目依托中心湖得天独厚的水景景观，让人真正地与水“相会”，体悟静谧之美。独特的空间让客人产生新鲜感，而专业的理疗等服务则让客人彻底放松身心。优雅的自然景观，现代的建筑，主题与功能的完美结合，都另该水会别具一格，给人以独特的心理体验。本项目的设计将充292、分考虑护理区、按摩区、功能泡浴区的完美结合，引进深圳皇室假期管理团队的最时尚水疗SPA服务理念，柔和巴厘岛SPA产品五大元素，同时将餐饮、KTV、小影吧、台球房、水上乐园、棋牌房、网络服务全部融合一体，打造省内最时尚、最高端的水疗SPA休闲会馆。n 文化活动交流中心集大型演艺中心、I-MAX影剧院、星期八小镇于一体。星期八小镇是儿童情景体验基地，让孩子尝尝做大人的滋味！小镇里如同真实社会般存在着各行各业，可为孩子提供多种社会角色的扮演内容，孩子可以自由选择喜爱的角色亲自体验。小镇的设立可以让孩子提前感知成人世界，培育健全心理，增强社交能力，塑造健全人格。反之，也可让成人回归童年，找回童心的场所。多功能演艺中心是一个集各类综艺表演（引进湖南歌厅文化）、庆典集会、艺术交流、展示、学术研讨、休