1、置业有限公司商业街建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月42可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章项目概述61.1项目名称61.2项目承建单位61.3项目负责人61.4项目建设地址6第二章项目背景82.1xx市情82.1.1基本市情82.1.2自然条件2、与资源92.2xx市经济社会发展状况122.2.1经济发展122.2.2社会事业发展142.3城市发展现状152.4xx高新区发展现状172.5项目的提出21第三章项目建设的必要性和可行性243.1项目建设的必要性243.2项目建设的可行性27第四章xx市房地产市场发展现状与预测314.1房地产业发展现状314.2市场需求量预测314.3市场价格预测334.4产业趋势分析354.5结论36第五章项目建设单位情况375.1企业简介375.2项目法人简介37第六章项目建设条件分析396.1项目建设地址396.2项目建设条件396.3项目建设环境416.4结论41 第一章项目概述1.1项目名称xx高3、新区xx商业街建设项目1.2项目承建单位xx高新区xx置业有限公司1.3项目负责人xxxx高新区xx置业有限公司董事长1.4项目建设地址xx高新区xx商业街建设项目位于xx高新区xx路中段麻李村段东西两侧，道路东侧北起渭河医院南界，南止金牛商场北界，道路西侧北起麻李村商场用地南界，南止xx厂区东门北界。 1.5项目建设规模1.6项目开发投资及成本费用1.7项目收入估算及资金筹措1.8项目建设工期1.9主要技术指标1.10主要经济指标1.11项目可研报告编制依据1、xx市城市总体规划（19962010年）；2、xx市城市近期建设规划；3、xx高新技术产业开发试验区中西部控制性详细规划；4、xx市4、国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010年）；5、xx高新技术产业开发试验区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010年）；6、xx高新区经济发展局关于xx高新区xx商业步行街项目立项的批复（渭高经发2003102号）7、xx高新区管委会关于xx高新区xx商业步行街建设用地规划定点的批复（渭高规批200320号）8、xx高新区管委会关于xx高新区xx步行街规划设计方案变更的批复（渭高新发200638号）9、项目单位提供的有关资料；10、xx高新区xx置业有限公司关于编制xx高新区xx商业街建设项目可行性研究报告的委托书。第二章项目背景2.1xx市情2.1.1基本市5、情xx市位于黄河中游，陕西关中平原东部。地理坐标为东经1085811035，北纬34133552。东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，南北长182.3公里 ，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。xx市下辖一区（临渭区）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、 潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和xx高新区，196个乡、镇、办事处，其中建制镇107个，办事处13个，3235个行政村。2006年底总人口546万人，其中非农业人口96.4万人。国土总面积13136、4平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。xx市交通便利，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩 、南同蒲等6条铁路与108、310国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路总里程为268.4公里，均居陕西省各市之首。xx中心城市距省会西安60公里，距咸阳国际机场90多公里。通讯便捷，固定电话用户已达100万部，移动电话用户128万部，互联网宽带用户5.3万户，均居陕西省第二。2.1.2自然条件与资源1、地形地貌xx市地处我国内陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断7、陷的阶梯状地堑构造。地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域：秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。地势南北高，中间低，东西开阔，海拔在3302645米之间。2、气候水文xx市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时2528.1小时，年均气温11.513.6，0以上积温4250.35022.9，在于10积温3780.84509.4，光能辐射量118.7134.18千卡/平方厘米，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天224天，年降水量508毫8、米608毫米，年均降水量570毫米。风向以东北风为主，年平均风速2.56米/秒。xx市地表水资源量8.88亿立方米，地下水资源量15.1亿立方米，全市水资源总量20.06亿立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量的4.4%。流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量486.92亿立方米，可利用量5.55亿立方米。3、动物植物生态条件多样，生物资源丰富。全市有野生维管植物190余科800多属2500余种，栽培植物150多种，其中粮食作物17种，经济作物7种，蔬菜作物34种。野生动物360余种，其中鸟类211种，兽类150多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物23种。秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐9、迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。家禽家畜20多种，人工栽培干鲜果树种类20种226个品种上，绿化树种20多种，观赏植物50科120属400种1000多个品种。林业用地38.7万公顷，林木蓄积量868.1万立方米，森林覆盖率达29.3。天然草场14.8万公顷。4、矿产资源xx境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。已探明矿藏51种，可开发利用的矿产资源38种，其中能源矿产3种，煤、铀、地热；金属矿产13种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；非金属矿产22种，粘土、白云石、水晶石灰岩、大理岩、长石、料石、石英岩等。原煤地质储量255亿吨，已探明储量50亿吨，主要集中10、在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。钼矿探明储量150万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉2.76万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。黄金储量和产量均居全国地级市第三位。石灰石探明储量1.08亿吨，大理石储量1.3亿立方米，年产水泥240万吨。分布在9县(市、区)的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。5、人文旅游xx市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇瑰丽。丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源511、456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级24处，居全省各市第二。有国家级重点风景名胜区两处。以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立，72峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。省级风景区2处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被12、及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。2.2xx市经济社会发展状况2.2.1经济发展“十五”期以来，xx市紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标，坚持以科学发展观为统领，以加快发展为主题，以项目建设为重点，抓住加快中心城市建设、新型工业化、农业产业化和服务业现代化等关系全市经济社会发展的关键领域，团结一心，奋力拼搏，全市经济社会呈现又好又快的发展态势。2006年，全市生产总值完成350亿元，增长12%，其中第一产业完成63.6亿元，增长7.3%；第二产业完成161.2亿元，增长13.9%；第三产业完成125.2亿元，增长12%。农业优势明显。初步形成了以粮棉油、果菜、奶畜、林果为主体的特色产业链13、。现有西北地区唯一的国家优质小麦基地、陕西省唯一的以秦川牛为主导产业的国家农业科技园，有国家苹果生产百强县5个，有国家优质棉花基地县1个和商品鱼基地县3个。全市现有水果面积158万亩，其中绿色果品面积86万亩，是陕西省最大的绿色果品生产基地。全年水果产量稳定在150万吨以上，绿色果品、优质果品、加工专用果品比重逐年增加。全市粮食总产稳定在200万吨左右，棉花产量7万吨，油料产量6.84万吨，素有陕西“粮仓”、“棉库”之称。果品冷藏库容超过20万吨，以澄城海升、合阳恒兴、白水安得利、富平三阳等企业为主的果汁加工企业，年加工能力达21万吨，是陕西最大的果品冷藏群和全国最大的果汁生产基地。现代工业初14、具规模。能源、化工、食品、建材、有色、机械、医药等产业发展较快，是陕西乃至全国重要的能源重化工基地。秦岭、韩城、蒲城三大发电厂和星罗棋布的地方发电站，年发电167.7亿度，占陕西省总发电量的1/3强。以韩城、澄合、蒲白三大矿务局为主体、地方煤矿相辅助的煤炭工业，年产原煤1191万吨。以渭河煤化工集团、陕西华山化工集团公司等企业为主的化肥工业，年产化肥60万吨，约占全省产量一半。以西北地区三大钢铁企业之一的龙钢集团为主的冶炼工业，年产钢材153万吨，占到全省产量的近一半。以量子高科、容厦、荣国、利君恒心堂、美邦、博爱等制药企业为主的现代医药工业发展较快，在全省具有重要的位置。2006年全市规模以15、上工业增加值达到126.5亿元，实现利税总额75亿元。xx高新技术开发区占地31平方公里，基础设施完善，投资环境良好，现已形成现代医药、精细化工、设备制造、电子信息等6个产业园，近三年生产总值均增长30以上，是全市经济增长最快的区域。韩城龙门生态工业园被国家环保总局确定为循环经济示范园。全社会固定资产投资持续增长。2006年全社会固定资产投资完成127.7亿元，增长22.1%。重大项目建设进展顺利，市政府确定的69个市级重点建设项目完成投资78.7亿元。招商引资成效显著，全市共签订招商引资合同212个，总投资157.3亿元，到位资金40.6亿元，增长11.3%。消费市场稳中趋旺，第三产业较快增16、长。全年实现社会消费品零售总额102.8亿元，增长13.6%；居民消费价格指数上涨1.7个百分点。旅游业持续快速发展，接待游客人次、旅游综合收入分别增长14.8%和15.7%。信息、咨询等新型服务业发展较快，传统服务业市场活力增强。全年完成外贸出口总额0.78亿美元，增长21.5%；吸引外商直接投资3100万美元，增长34.8%。地方财政收入增长加快，社会保障体系日趋完善。全市地方财政收入完成12.02亿元，增长33.4%。就业和再就业工作力度进一步加大，城镇新增就业人数4.69万人，城镇登记失业率3.7%。2.2.2社会事业发展各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。全市共有各类科研17、机构25家，科技人员6.8万多人。高新技术企业发展到12家。民营科技企业发展到350家，技工贸总收入达5亿元。各级各类学校3132所，在校学生95.6万人。其中，全日制高等院校2所，在校学生2.5万人。职业教育发达。各类职业技术学校发展到277所，年输出各类技术人才4.5万人。“xx技工”是陕西五大职教品牌之一，xx技术学院成为全国“职教名校”。全市新型农村合作医疗试点工作稳步推进。现有四个县市区的154万农民参加了新型合作医疗保险。全市共有医疗机构324个，从业人员17169人，床位10680张，4个试点县参合农民154万人，参合率86%，医疗条件不断改善。电视和广播综合覆盖率达89.52%18、和85.52。xx体育馆设施良好，曾成功多次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。华县皮影戏、合阳提线木偶戏、华阴老腔多次出国演出，五味什字、千树万树梨花开等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。2006年，全市农民人均纯收入2043元，城镇居民人均可支配收入7451元。2.3城市发展现状xx中心城区处于渭河冲积平原区，海拔330500米，地势南高北低，气候温暖，年均气温13.113.6，0以上积温4900，年降水量520毫米620毫米，年太阳总辐射118.3130.9千卡/平方厘米。年均风速1.6米/秒。xx中心城市历史悠久。自公元360年城池始建至公元1934年间，城市发展局限于氵尤河以19、东区域。解放初，城区面积仅2平方公里，人口2万有余。陇海铁路通车后城区开始向氵尤河以西区域发展，至七十年代城区已发展至现今的解放路一带，城区面积发展到10平方公里，人口10万人左右，并在现今的市政府区域形成城市中心。改革开放以后，特别是撤地设市十年来，随着经济、社会的发展，城市建设日新月异，城区向西发展至零河，城市中心也由以前的市政府区域向西迁移到东风大街与前进路交汇区域。目前，xx市中心城市东西绵延15公里，南北宽2公里，建成区面积31.6平方公里，现有人口33.5万人，形成了南靠陇海铁路，北依渭河的带状城市格局。xx市是陕西省新兴的工业城市和关中东部交通要道，市域政治、经济和文化中心，以能20、源、化工、机械、轻纺、食品和旅游为主导产业，工商贸协调发展的新型现代化中等城市。撤地设市以来，中心城市建设累计投入资金13亿元以上，完成了60多项重点工程，城市基础设施水平进一步提升，城市功能日趋完善。建成水厂2座，日供水能力10万吨；污水处理厂一期建成，日处理污水6万吨；天然气管网55公里，年供气600多万立方米；改建和新建广场3个，城市公共绿地面积达到90公顷，绿化覆盖率达到24.61%，有24家单位被命名为省、市级“园林式单位”；城市公交车辆130台，公交线路11条213公里；城区出租车辆近千台。加快xx中心城市建设，是xx市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。xx市第二次党21、代会报告指出“经过二十年或更长一段时期的努力，把xx建成西北地区的社会进步的文明城市、环境优美的生态城市、实力雄厚的经济强市”。根据xx市城市发展规划，到2020年，城市人口将达到50万人，城市建成区面积达到50平方公里。xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“十一五”时期，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区，加速 “西进北扩”步伐，力争到2010年，使中心城市建成区面积达到40平方公里以上，人口达到40万人以上。重点是依据城市总体规划，按照适度超前、配套完善、统一规划、建设精品的22、思路，着重搞好道路、供排水、供电、供热、供气、绿化、治污等项目建设，逐步完善城市基础设施体系。2.4xx高新区发展现状xx高新技术产业开发试验区（xx高新区）地处xx中心城市西部，是xx中心城市的组成部分，是中心城市“西进北扩”发展战略的重点区域。陕西省人民政府1988年批准设立xx经济开发区，1992年又批准设立xx高新技术产业开发试验区。xx高新区是国家关中高新技术产业开发带的重要组成部分，是xx市对外开放的窗口，是xx科技创新和体制创新的基地和实验区。xx高新区位于城市西部渭清路以西。西与西安市临潼区毗邻，南以陇海铁路为界，北至渭河，辖区面积31平方公里，规划建设用地面积18平方公里，建23、成区面积6平方公里，辖良田、崇业路2个办事处，16个行政村，人口3.3万人，是城市新兴的工业企业区和居住区。xx高新区交通便捷。汇集着公路、铁路的便捷优势，陇海铁路、西潼高速公路、310、108国道、101省道穿境而过。距西安国际航空港98公里，空运也十分便利。区内“井”字型骨干道路框架形成，其中5060米宽的主干道18公里，道路总长32公里。连接陇海线的14公里的xx铁路专用线建成投运。xx高新区基础设施完善。高新区依据xx市总体规划编制了面向21世纪的分区规划和产业规划。设置了工业园、高科技园、教育科技产业园、物流产业园、农副产品加工园、休闲度假区、中央商务区、行政管理区和高尚住宅小区。基24、本实现了“六通一平”（供水、排水、污水、道路、供电、通讯、土地平整）。xx高新区服务体系健全。金融、保险、法律、劳务、仲裁、信息等经济中介服务机构健全，国有四大银行均设有分支机构。教育体系完善，幼儿园、小学、初中、高中、职业教育等各类学校达到20余所。区内住宿、餐饮、娱乐设施齐全，渭河宾馆、蓝宝石酒店、东府酒店、金穗大厦、安仙宾馆、龙云酒楼、保龄球馆、华怡美食城、万国商贸娱乐城等十多家较高档次的住宿餐饮、娱乐场所，可提供满意的休闲娱乐服务。渭河医院、高新区股份医院医疗设施先进，技术服务优良，居家乐、同普园连锁超市和集贸市场日趋兴旺。所有这些，都将为您的商务和生活提供良好的服务。近年来，xx高新25、区凭借优越的地理位置、优良的投资环境、优惠的投资政策吸引了美国、日本、澳大利亚、香港、台湾等多个国家和地区的投资，已初步形成了以机械工业、电子工业、医药制造业、精细化工业、新材料研发、农副产品加工为主的六大产业园区。现有渭河化工集团、金钼科技、美国线艺、大农饲料、八鱼油脂、陕西恒心堂制药、容厦药业、雄风药业、西北实业、量子高科等企业260家，总投资超过70亿元。2002年，xx市委、市政府出台关于加快xx高新区发展的决定，提出要把xx高新区作为全市经济发展的龙头和中心城市的现代化新区，举全市之力，促其加快发展。2003年高新区按照“高标准、高起点、超前发展”和“规划先行，分步实施、滚动发展，形26、成特色”的原则，修订了分区规划，并纳入市区整体规划。制定了以“现代化的xx城市新区”为发展目标，以“工贸技”型为方向，实行“一区多园”的产业规划。从而实现了高新区建设、城市建设和产业发展的有机结合。目前，xx高新区建设已步入高速发展的“快车道”，发展势头强劲、前景良好。引进、建设和培育具有一定规模的高新技术产业集群，创造人居环境优良和人才聚集的“高地”，外引东部和国外大项目落户，内联西安和杨陵高科技企业，进一步优化管理机制和发展环境，强化招商引资和产业聚集功能，搭建区位和资源优势转化为经济发展实力的新平台。2002年以来，在xx市市委、市政府的高度重视下，高新区坚持以创新促开发、以开发求发展，27、不断完善软硬环境建设，倾力招商引资，区内经济社会高速、协调发展，全区主要经济指标连续四年增幅均达到30%以上，截止2006年底，全区技工贸总收入完成32.73亿元，同比增长32.7%；工业总产值完成24.44亿元，同比增长37.1%；实现生产总值16.05亿元，同比增长36.63%；固定资产投资完成10.56亿元，同比增长31.3%；财政收入1918万元，同比增长22.63%；全区经济总量是2002年底2.4倍，在全市经济发展中的带动、辐射、示范作用将进一步得到凸现和发挥。从xx高新区近年来入驻的工业企业看，规模以上企业工业产值占全区工业总产值的93.3%，是高新区经济超常规发展的主要力量。截28、止2006年底，高新区有规模以上企业十三家，完成工业总产值16.63亿元，同比增长31.2%；实现增加值7.2亿元，增长39.5%，增幅提高8.6个百分点，产销率达到98%。其中5亿元以上企业一家，占规模以上企业工业总产值的48%；亿元以上企业两家，占规模以上企业工业总产值的26%；亿元以下企业八家，占规模以上企业工业总产值的26%。规模以上企业中，精细化工类的3家，工业产值完成32007万元，占规模以上工业企业总产值的53.3%；农产品加工类企业3家，工业产值完成20590万元，占规模以上工业总产值的34.3%；医药加工类企业2家，工业产值完成4104万元，占规模以上工业总产值的6.8%。由29、此可以看出，精细化工、农产品深加工业、医药加工业是目前构成西区工业经济的主框架。如果再加上区内现有的中小企业，以及正在建设的双甲项目、无铅汽油添加剂项目、钼系列产品深加工项目、利君恒心堂中药研发基地建设项目、安泰堂保健品生产项目、海姆制药认证生产项目、八鱼25万吨双低油菜籽综合利用深加工项目等，其工业年产值都将超过千万元，这些将是提高xx高新区工业总量，拉动高新区经济增长的支柱性企业。另外，机械电子工业正在该区悄然兴起，北人印机、京华机电、方圆机械、合容电抗器、电容器生产线、海泰新型电子材料、印刷包装自动套色控制系统，大容量新型集合式高电压并联电容器项目等，也将在该区经济总量构成上占居一定的比30、例，这些企业的建成投产，将在xx高新区经济发展过程中起到举足轻重的作用。2.5项目的提出xx高新技术产业开发试验区（xx高新区）是xx中心城市的组成部分，是中心城市“西进北扩”发展战略的重点区域。根据xx市城市总体规划和xx市城市近期建设规划，xx高新区是xx城市新兴的工业企业区和居住区。2002年，xx市委、市政府出台关于加快xx高新区发展的决定，提出要把xx高新区作为全市经济发展的龙头和中心城市的现代化新区，举全市之力，促其加快发展。2003年高新区按照“高标准、高起点、超前发展”和“规划先行，分步实施、滚动发展，形成特色”的原则，修订了分区规划，并纳入市区整体规划。制定了以“现代化的xx31、城市新区”为发展目标，以“工贸技”型为方向，实行“一区多园”的产业规划。作为xx城市新兴的工业企业区，近年来xx高新区凭借优越的地理位置、优良的投资环境、优惠的投资政策吸引了美国、日本、澳大利亚、香港、台湾等多个国家、地区和国内企业的投资，形成了以机械工业、电子工业、医药制造业、精细化工业、新材料研发、农副产品加工为主的六大产业园区，入区企业达到260家，工业经济快速发展，连续四年增长达30%以上。作为xx城市新兴的居住区，近年来xx高新区投入大量资金，加快城市基础设施和生活配套服务设施建设，吸引了xx职业技术学院新校区、xx技术学院新校区、xx中学等多家学校（职业培训中心）落户文化教育园区，32、吸引了以贸易广场、酒店等为代表的一批服务性企业入驻区内，区内先后开发建设了绿景园住宅小区、小区、鑫汇纺织职工住宅小区、北人印机职工住宅小区、公安住宅小区等一批住宅小区项目。随着进入高新区的生产企业和搬迁入区的市、区单位的不断增加，高新区内的常住人口快速扩大，致使区内现有的商品住房和商业服务用房建设已经不能满足需要。特别入区企业员工队伍的迅速壮大，加之商品住房房源短缺，为了解决企业内部职工的困难，部分企业和单位不得不在市区内为员工整体租房或集体购房，这不仅加大了职工购房成本和生活负担，也造成了市区内房价增长和资源浪费。xx路是高新区的主干道和南北向的中轴线，是高新区的商业中心区。由于xx路中段两33、侧靠近麻李村村民的民居，没有得到较好的开发利用，其作为商业街的价值和作用没有得到应有的发挥，不仅造成了城市资源、土地资源的浪费，也不能满足周边居民生活住房的需求，不能满足高新区作为城市西区总体发展的需要。为了解决高新区内人口快速增长形成的住房市场需求，解决区内居民与企业员工住房需要和商业服务设施落后的矛盾，促进高新区城市功能提升，加快商业、服务业的产业发展，在xx路中段按照城市规划要求，进行商业服务用房和商品住宅开发具有较高的市场价值和重要的意义。因此，实施建设xx商业街项目是紧迫的、必要的。第三章项目建设的必要性和可行性3.1项目建设的必要性3.1.1 项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开34、发效益的需要根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。本项目建设依据城市规划原则与要求，集中建设居民住宅小区和商业服务街，无疑将加快高新区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。3.1.2项35、目建设是加快促进房地产业发展，壮大城市经济的需要xx市作为拥有540万人口的大市，但城市建设和城市经济发展缓慢，对全市经济社会发展的带动辐射作用不强。加快xx城市建设，是xx市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。根据xx市国民经济和社会发展经十一个五年规划纲要，“十一五”时期，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区。高新区xx路xx商业街的开发建设坚持“以人为本，责任为重，科学管理，稳健经营”的理念，立意高远，规划科学，设计超前，功能完善，不仅实现了城市存量资产的增值增效，促进了高新区36、乃至全市房地产业的发展，为促进高新区和xx中心城市经济发展具有积极意义。3.1.3 项目建设是满足高新区居民和企业职工日益增长的住房需求的需要改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。目前，市区居民收入已达7600余元，人们的收入水平与现时商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，建设各类经济实用房，解决城区居民住房需求，是目前小区开发建设的优势所在。自2002年以来，作为xx城市新兴的工业企业区，xx高新区凭借优越的地理位置、优良的投资环境、优惠的投资政策，吸37、引了国内外企业投资办厂，目前入区企业达到260家，加之xx职业技术学院新校区、xx技术学院新校区、xx中学等一批学校（职业培训中心）和商业服务性企业入区发展，以及搬迁入区的市、区单位的不断增加，高新区内的常住人口快速扩大，致使区内现有的商品住房和商业服务用房建设已经不能满足需要。特别入区企业员工队伍的迅速壮大，加之商品住房房源短缺，为了解决企业内部职工的困难，部分企业和单位不得不在市区内为员工整体租房或集体购房，这不仅加大了职工购房成本和生活负担，也造成了市区内房价增长和资源浪费。xx商业街项目属商业用房和商品住宅综合开发项目。项目建成后，能够满足高新区居民和新建企业员工的住房需求，帮助企业解38、决员工生活、住房等后期后勤社会化问题。因而，从帮助企业解决后顾之忧，稳定员工生活，保证企业正常生产，促进企业快速发展方面而言，从满足居民生活服务需求来讲，实施xx商业街建设项目是非常必要的。3.1.4项目建设是促进消费增长、加快经济发展的需要近20年来，我国国民经济稳步发展，人民生活水平不断提高，温饱问题基本解决，沿海发达地区及部分大中城市已经走向小康。1995年撤地设市以来是xx经济社会发展最快最好的时期。据有关部门统计，2006年xx市全市生产总值（GDP）达到312.4亿元，是xx撤地设市初期的1995年（115.7亿元）的2.7倍，全市城镇居民家庭人均可支配收入7451元，是1995年39、（2568元）的2.9倍多；全社会消费品零售总额达到102.8亿元，是1995年（29.8亿元）的3.4倍。但是，从拉动经济增长的因素上分析，xx市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到65%以上，而消费对经济增长的贡献率仅35%左右。也就是说，xx经济的快速增长主要得益于国家实施西部大开发战略和积极的财政政策的机遇。然而，随着国家积极的财政政策向稳健的财政政策的转变，随着国家宏观调控政策的深入实施，全市投资规模增幅将逐步下降，投资对经济增长的拉动作用将缩小。保持经济快速增长，加快经济社会发展，关键是要刺激消费增长，扩大消费规模，提升消费效益水平，加大消费对经济增长的贡献率40、和拉动力。而对于xx高新区，近年来入区企业快速增加，工业经济发展迅速，但是服务业设施建设落后、规模小，服务业在高新区经济发展中所占地比重很小，造成了高新区产业结构的非均衡性，造成了与既定的高新区发展方向的偏差。本项目的实施，对刺激高新区房地产消费的增长，扩大房地产消费规模，对促进高新区商业设施的完善提高，加快服务业发展，推动高新区经济发展向工业和服务业共同发展的转变具有重要意义。3.2项目建设的可行性3.2.1项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求九十年代初，我国住房制度改革已实质性启动，目前已基本完成了从福利房到成本房到商品房的过渡，适应市场经济条件下的住房制度也已逐步健全。国家已明确41、规定，取消福利分房政策，党政企事业单位用于住宅建设的征地一律停止，通过房地产综合开发公司开发经济适用房和商业银行推行住房贷款政策来满足城镇中低收入家庭的住房需求，通过政府实施安居工程来解决城镇困难家庭的住房问题，以逐步达到居民住房的小康目标。本项目的建设开发完全按照市场规律运作，从各项手续的审批办理，直到销售方案批准等所有程序皆符合中、省、市有关城市规划、土地以及房地产开发销售管理等相关的法律、法规和政策规定。因此，在国家法律法规、政策规定以及产业发展导向的层面上讲，本项目的建设是允许的、可行的。3.2.2项目建设符合高新区城市规划和发展方向xx高新区xx商业街项目位于xx高新区xx路中段麻李42、村段东西两侧，道路东侧北起渭河医院南界，南止金牛商场北界，道路西侧北起麻李村商场用地南界，南止xx厂区东门北界。根据xx市城市总体规划、xx市城市近期建设规划、xx高新技术产业开发试验区中西部控制性详细规划，高新区xx路两侧土地用途属二类商业住宅用地。高新区xx商业街项目规划设计定位为以商品住宅和临街商业用房开发为主的综合开发项目。其规划和定位符合城市总体规划和高新区中西部控制性详细规划的土地用途要求。高新区xx商业街项目以解决高新区居民和新建企业员工住房生活问题为主，以提升高新区xx路临街商业用房规模与价值为目的。项目设计、建设坚持超前的理念，遵循美观大方，经济实用，环境优雅，设施完善的原则43、，在住宅开发上将坚持新古典主义与现代风格相结合，户型设计上既体现端庄大气，又彰显时尚美感，在套形大小上大中小兼有，以经济实用的中型套形为主，小区环境上突出绿色园林式的环境艺术，整体气势恢宏，在配套服务设施上坚持以人为本，完善到位，满足住户生活需求。在临街商业用房开发建设上，规划超前，设计科学，结构合理，美观实用，既能体现xx路作为高新区主干道和商业中心街的功能，又能彰显高新区快速发展和城市建设的价值，因此，从土地使用、开发定位以及发展风格、发展方向上来讲，高新区xx商业街项目符合城市规划要求，符合城市住宅小区的发展要求，是合理的、可行的。3.2.3项目建设得到了高新区管委会及有关部门的大力支持44、高新区xx路是高新区主干道和南北向中轴线。但由于其中段两侧紧邻麻李村村民住宅，道路两侧的综合开发建设一直比较落后，建筑的密度、规划的科学性较差，土地价值和商业价值没有得到的开发利用。同时也影响了高新区城市发展的整体形象和服务业的快速发展。xx商业街开发建设项目作为高新区管委会确定的一项旧城改造项目和城市基础设施重点建设项目，项目的实施对于加快xx路两侧的土地综合开发，提升xx路两侧土地资源和商业价值，推动城市建设和城市品位、功能的提高，促进高新区房地产业、商贸流通业、服务业的发展，对于解决高新区居民和新建企业员工的住房困难，满足群众快速增长的物质生活需求，均具有较大的促进作用和积极意义。高新区45、管委会对xx商业街项目的实施一直给予了高度重视和支持。要求管委会有关工作部门和单位要大力支持，积极为项目的建设创造良好的外部环境和条件。3.1.4项目建设赢得了金融部门的肯定和支持xx高新区xx置业有限公司自成立以来，公司资产良好，财务管理规范，先后被税务部门授予“模范纳税人”、陕西省消费者协会授予“诚信单位”等荣誉称号，具有良好的信誉度和声誉。此次，高新区xx置业有限公司在xx高新区管委会的大力支持下，在高新区实施xx商业街这一旧城改造工程，建设住宅小区和临街商业区，其规划设计功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，在住宅面积、户型、价格等方面定位准确，符合高新区房地产市场需求实际，符合高新46、区居民和新建企业员工的愿望和购买力，销售前景良好，资金回笼快。经过与有关商业银行接洽后，均看好高新区xx有限公司的xx商业街项目，表达了愿意给予资金支持的愿望。因此，在资金保障上xx商业街项目是可靠的、可行的。第四章xx市房地产市场发展现状与预测4.1房地产业发展现状xx市房地产业起步较晚，但近几年随着住房制度改革的推进、房地产业市场化的逐步成熟和城镇居民购房住房观念的转变，房地产业得到快速发展，成为城市经济发展的亮点之一。2005年，全市房地产业增加值达到11.5亿元，占全市第三产业增加值的14.2%，占全市生产总值（GDP）的5.5%，其中房地产开发与经营业增加值达到4.3亿元。随着房地产47、业的发展，全市建筑业也得到快速发展，建筑业增加值达到19亿元，占到全市生产总值（GDP）的9.2%。全市现有800万元以上注册资金的房地产开发企业59家，物业管理企业27家，形成了光运地产、信达地产、恒昌地产、海兴地产、鑫佳地产、齐月置业、摩天置业、泰安地产、恒生地产、新洲地产、昌龙地产等一批知名房地产开发企业，涌现了惠园小区、绿景园、乐天花园、福乐花园、太仓银苑等一批高品位的房地产开发小区。一处处小区的建成和一幢幢住宅楼的崛起，不仅极大地改善了城市居民的生活条件，还带动了城乡一体化进程。4.2市场需求量预测随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的48、加快发展，xx市城区房地产市场需求潜力巨大。2005年，建成区面积32平方公里，现有人口33.5万人，城市人均居住面积12平方米。按照中共xx市委第二次代表大会提出的建设小康社会“三步走”战略目标和xx市城市总体规划，到2020年xx中心城市建成区面积达到50平方公里以上，人口达到50万人以上。按照小康社会城镇居民人均居住面积30平方米的住房标准，未来15年内，xx中心城市将有1000万平方米的住宅需求。按照xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，到2010年xx市中心城市建成区面积达到40平方公里，人口达到40万人以上。按城镇居民人均住房面积20平方米计算，未来5年内，xx市中心城市将49、有450万平方米的住宅需求。由此可见，xx中心城市房地产开发潜力和空间巨大。4.2.1居住水平提高的需求全市2005年人均住房约12m2，2010年人均住房将达20m2左右，即每人住房面积比2005年增加8m2，按现有城市常住人口30万计算，全市房地产需增面积达240万m2。4.2.2人口增长的需求依据xx市城市总体规划（1996-2010年）中人口增长率的指标为：自然增长率每年6.08，机械增长率4.46计算，20062010年间净增常住人口约6万人；暂住人口及进城经商务工人口按总人口的10%计算，净增人口约0.6万人，两项合计6.6万人。按达到城市居民人均住房水平20m2计算，住宅需求面积50、130万m2。4.2.3危旧房屋及城中村改造新增需求xx城市前进路以东现状居住用房多为70年代建设，在结构、面积、功能等方面居民不断提高的生活水平的需求。特别是城中村居民住房基础设施落后，卫生条件和居住环境较差，多数已经破败甚至成为危房，已不能满足经济较好家庭的居住需求，进行危旧房屋和城中村改造势在必行。按照逐步推进的原则，“十一五”期间改造20%左右，东区现有11.6万人，按人均面积25m2计算，则住宅需求量为50万m2以上。4.2.4家庭投资的需求随着市场经济发展以及人们投资理财观念的变化，部分富裕家庭出于对不同居住环境的需求及保值等因素的考虑，把购置房产作为一种长期投资活动，这部分人约占51、总人口的7，按城市人口33.5万人，人均面积40m2计算，则需求量可达10万余平方米。4.3市场价格预测房地产市场价格主要受当地供求关系、土地价格、收入水平、银行利率及贷款政策等综合因素影响，由于目前银行利率及贷款政策相对较稳定，本次预测仅就市场供求、土地价格趋势及当地收入水平作预测。4.3.1土地价格预测xx市城市现状土地出让价格约为25万元/亩，目前城区建成区31.6km2。2010年规划建成区40km2，尚有8.4km2的开发空间，年均可开发土地约2400多亩。而城市规划中发展用地主要以商业、贸易及工业为主，住宅开发用地约占10%，即每年住宅开发用地240亩。随着房产市场开发力度加大，房52、产公司增加，城区未来可开发土地相当紧张，土地价格将呈逐年增长之势，预测增长幅度在810%。4.3.2收入水平2005年，中心城市城区居民人均可支配收入为7640元（高于全市居民平均收入水平810元）。按照xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出的目标，“十一五”期全市城镇居民家庭可支配收入年均增长9%以上。到2010年，中心城市城区居民人均可支配收入为11650元（高于全市居民平均收入水平1250元）。即城区居民收入年均增长800元左右，居民月均收入增长在6070元。依据国家公务员管理和工资改革政策、xx市经济社会发展趋势等预测，城区居民收入年均增长800元左右是可以实现的。4.3.353、供求关系预测xx市城居民人均住房约12m2，测算其城市住宅面积约400万m2左右，近年建成各类小区约70余万m2，由城市可供土地资源量所决定。2010年房产开发面积需增450多万m2左右，而城区住房需求随着收入的增长和城市人口的增加在不断扩大，以2010年前各年平均测算，年需求在8090万m2之间。从供给情况看，2006年及以后若干年，城市房地产市场供给稳中趋紧，市场需求较大，供求矛盾较为突出，居民住房市场价格必然呈逐步攀升趋势。而随着国家宏观调控的深入和能源建设的加快，受能源影响造成的建材价格过高的情况将逐步缓解。剔除能源、建材价格因素以外，住房价格平均增幅将略低于地方国民经济增长速度，基本54、与居民收入增长幅度保持一致，即预测价格升幅在8%以上。近年来，xx城市商品房价格持续上升，由2000年的800900元/平方米上升到目前的15001700元/平方米，年均增长15%左右。但与西安、咸阳、宝鸡以及河南的三门峡等周边城市相比，xx房产价格偏低，仅为西安的1/2，咸阳的2/3左右。随着xx市城市基础设施建设加快和城镇人口的不断增加，房地产市场化水平的快速提高，房产价格与升值空间较大。4.4产业趋势分析经过近年来的积累发展，xx房地产业发展后劲明显增强。产业内部的规范化运作水平明显提升，房地产企业科学管理、科学决策和市场化运营、理性化竞争、人文化发展的理念进一步加强，这为今后xx市房地55、产业的稳健发展奠定了良好的基础。xx市委、市政府明确提出，在“十一五”时期要加快xx市中心城市建设步伐，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区，这为房地产业的快速发展提供了广阔的空间。在政策与产业引导上，提出要围绕旧城改造和新区开发，建设一批经济实用住房，完善多层次的住房市场体系，规范房地产二级交易市场，鼓励发展住房消费信贷，提高居民购房能力，这为促进房地产业健康发展提供了良好的政策环境支持。4.5结论从近年来xx房地产发展现状和今后五年的发展趋势分析，立足土地供应、居民收入增长、市场供求关系，经过房地产市场需求量和房地产市场价格分析，认为房地产市场发展是比较健康的，56、房产价格与居民收入是比较接轨的。考虑到广大企业职工收入水平及家庭承受能力，建设户型合理、面积适中、价位较低的商业住宅区是科学的，是符合广大居民和企业职工需求和愿望的。高新区xx商业街项目是商品住宅和临街商业用房综合开发项目，商品住宅开发大中小户型兼顾，以中小户型为主，临街商业用房地处高新区商业中心，市场前景乐观。因此项目是可行的，也是必要的。第五章项目建设单位情况5.1企业简介xx高新区xx置业有限责任公司成立于2003年6月，注册资金1000万元，于2006年11月扩资变更后注册资本金达到1630万元。2005年4月经陕西省建设厅批准为具有四级开发资质的股份制房地产开发企业，证书编号为陕建等57、（2006）145号。xx公司位于xx高新区东风街西段46号，公司经营范围包括房地产开发、物业管理、装饰工程及建筑销售等。现有在册员工31人，其中具有专业技术职称人员18人，其中中级以上专业技术职称人员12人。xx置业公司近三年来主要开发并完成了白水临馨园小区建设项目。该小区占地面积52.2亩，总建筑面积53568平方米，绿化率38%，容积率1.55，截止2006年底实现小区商品房销售73%，其余基本预售完毕。今年，经过多方考察论证，xx公司拟与xx高新区周家村联合开发35251住宅小区，各项工程项目手续正在办理之中，计划于年底前开工建设。5.2项目法人简介xxxx置业有限责任公司法人代表xx58、，男，汉族，1960年2月出生，铜川耀县人。1979年12月参加工作，1988年1990年于xx市委学校经济管理专业毕业，大学学历，工程师。1979年1988年在xx市粮食局工业科工作。1989年1998年任xx市粮油食品厂副厂长。1999年以来从事房地产开发工作。2007年10月当选为临渭区政协会员。第六章项目建设条件分析6.1项目建设地址xx高新区xx商业街建设项目位于xx高新区xx路中段麻李村段东西两侧，道路东侧北起渭河医院南界，南止金牛商场北界，道路西侧北起麻李村商场用地南界，南止xx厂区东门北界。项目总占地面积亩，其中：项目建设用地亩，代征道路亩（具体界限以规划定点实测数据为准）。659、.2项目建设条件6.2.1气候气象条件项目区区内气候为暖温带半湿润大陆季风气候，春季温暖，夏季炎热，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。据xx气象站1953年2000年资料，多年平均气温13.5，最高42，最低-15.8，多年平均降水量578.11mm，最大年降水量835.6mm，最小年降水量301mm；多年平均蒸发量1336.2mm，是降水量的2.3倍，年内降雨量主要集中在7、8、9月份。6.2.2工程地质条件xx市区座落在渭河南岸的级阶地上，南依坡原，北濒渭河，沋河南北穿越而过。海拔在338405米之间，地势较为平坦，由南向北倾斜，坡度0.55之间，平均坡降3，土壤承载力为1222T/m2，60、属级非自重湿陷性黄土和级自重湿陷性黄土。xx市城区属汾渭地区渭河小区东部。其地质构造是汾渭内陆断陷西段的渭河地堑。南深北浅，箕状拗陷。地堑上充填着深厚的第四系地层，充填物皆由渭河及两岸支流冲积洪积经多次侵蚀和堆积的回旋，形成广阔阶地的平原格局。拟建地址处在二级阶地,地层上部为中更新世冲积黄土、亚粘土、砂砾石夹12层古土壤层，下部为亚粘土和卵石层，基座为三门系细砂到亚粘土。该区属鄂尔多斯块体南缘渭河新生代断陷盆地，为汾渭地震的西南部分，查陕西省地震烈度区划图为8区，应进行抗震设防，建构筑物应按基本烈度采取抗震措施。6.2.3给排水条件 高新区xx商业街用水类型主要为公建用水、生活用水及浇洒用水。61、项目规划区供水结合城市供水系统，由xx路供水干管接入，接入管径DN400mm即可满足给水需要。高新区xx商业街排水体制按照xx市城市总体规划，采取雨污分流制排水体制。项目区生活污水排入xx路城市污水管网即可；雨水按照地形采取管线最短就近排放的原则，汇集后排入城市xx路雨水管网即可。6.2.4供电条件项目用电由高新区变电站供应，xx路城市公网布线合理，接线方便，可满足项目建成后用电需求。6.2.5通信条件项目所在的xx高新区是xx市“十一五”发展的重点高科技产业园区，区内通信事业十分发达，目前固定电话交换机总容量达到50万门以上，移动电话容量达20万部以上，宽带网络通讯设施配备齐全。通信设备和能62、力完全可满足项目需要，并对项目的实施与运行具有极大的促进作用。6.2.6燃气供应条件项目区采取天然气供应。xx路天然气管道已敷设，可满足项目需要。6.3项目建设环境xx市委、市政府将实施项目带动战略作为实现经济社会发展的重要抓手，把优化投资和经济发展环境作为生命线工程给予高度关注。经过连续开展“项目建设年”活动和近三年的实践，保障项目建设环境，促进项目加快建设的意识已经深入人心。加快中心城市建设是市委、市政府确定的五项重点工作之一。重点发展高新区，完善城市功能，对于高新区xx商业街项目的实施，高新区管委会和有关部门给予高度重视和大力支持。因此，只要该项目的建设过程和程序符合城市规划和相关法律法规规定，无论是在政策环境、资金环境、行政执法环境、施工环境等方面均是有保障的。6.4结论高新区xx商业街地处高新区黄金地块，南、北均为高新区主干道东风大街和朝阳大街，位于高新区主干道xx路中段两侧，给排水、供电、供热、通信等外部设施系统齐全，距离近，保障性可靠，均可满足项目区建设需要。该项目的建设符合xx市国民经济“十一五”发展规划、城市近期建设规划、xx高新技术产业开发试验区中西部控制性详细规划以及有关的法律法规规定，项目建设的外部环境有保障。