1、山东文化旅游风景区项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论7第一节 项目名称及承办单位7第二节 研究工作的依据与范围7第三节 简要研究结论及主要技术经济指标8第二章 项目提出的背景及必要性10第一节 xx市区位2、概况10第二节 产业发展分析11第三节 文化旅游产业分析12文化建筑景观系统构建意向18第四节 旅游产业分析18第五节 项目建设的必要性20第三章 市场分析25第一节 旅游市场分析25第二节 营销策略28第四章 建设规模32一、用地规模测算32二、人口规模测算33第五章 建设地点与建设条件33第一节 建设地点33第二节 建设条件36第六章 工程建设方案37第一节 上位规划情况37第二节 设计依据和原则38第三节 总体思路、目标与定位40第四节 项目分区及建设方案42第五节 道路交通组织43第六节 景观绿化45第七节 水系建设50第七章 环保和节能51第一节 生态环境影响分析51第二节 节能分析3、53第八章 项目管理和运营56第一节 项目管理56第二节 项目运营57第九章 项目招标方案57第一节 招标投标的基本原则57第二节 招 标58招标基本情况表59第十章 投资估算与资金筹措60一、投资估算范围60二、编制依据60三、投资估算61五、资金筹措61第十一章 风险分析61一、政治风险61二、自然风险61三、经济风险62四、金融风险62五、设计风险62六、施工风险62七、管理风险63八、市场风险63xx综合整治、xx文化旅游产业园项目招商引资和PPP推介资料68一、xx概况68二、xx发展旅游业优势68三、xx重点招商推介旅游项目69 Xx文化旅游风景区简介 xx市委、市政府将文化旅游产4、业列入国民经济的战略性支柱产业，规划了6平方公里文化旅游产业园和10公里xx文化旅游风景区，以xx文化、远古文化为主题，以高端规划、全力推进为前提，以水资源、水生态为依托，以休闲娱乐、科教惠民为目标，努力做大做强文化旅游产业。 xx文化旅游风景区成为近年来城乡建设的头号工程、民生事业的重点工程、文化传承的核心工程、旅游开发的基础工程，规划了12处特色鲜明的主题景观。项目总体规划、分步实施，一期工程启动了2个工作面，已经建成了体现xx治水功成盛世的夏都聚落、象天法地、文明足迹、时代韵律4个精品广场和以深度净化第一污水处理厂外排尾水为主要功能的2公顷潜流3公里表流人工湿地景观。 xx文化旅游风景区5、依地形、顺河势而建，确保河道排涝泄洪第一功能的发挥。景观充分体现人文、生态、休闲、娱乐、惠民、净水等特点，成为城市滨河景观带，弘扬了xx文化，完善了旅游要素。景区的建成，大幅提升了xx城市形象、两岸土地价值、市民幸福指数、客商投资欲望。先后被评定为国家级水利风景区、国家级湿地公园试点，人工湿地圆满完成海河迎查任务并获最好成绩。第一章 总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称xx市xx文化旅游风景区二、承办单位： 1、单位名称： xx市xx文化旅游风景区项目投资建设管理公司 2、住所：xx市三、建设地点山东省xx市xx城区段四、项目建设投资单位xx市文化产业领导小组五、可行性研究报告编制单位 6、潍坊xx建筑设计有限公司第二节 研究工作的依据与范围一、研究工作的依据1、国家发改委关于编制可行性研究报告的有关规定；2、产业结构调整指导目录（2014年本）；3、德州市城市总体规划（2006-2020）； 4、xx市城市总体规划（2004-2020）；5、山东省xx市旅游发展总体规划（2008-2020）；6、国家有关法律、法规及产业政策；7、项目承办单位提供的基础资料；二、可行性研究工作的范围1、项目提出的背景、必要性和产业发展分析；2、市场分析；3、建设规模；4、建设地点及建设配套条件；5、工程方案；6、环境保护、节能；7、组织管理；8、施工进度安排；9、投资估算及资金筹措；10、经济分7、析；11、风险分析。第三节 简要研究结论及主要技术经济指标山东省xx市xx文化旅游风景区项目依据xx市人民政府规划的城市建设方案，沿xxxx城区段规划建设，自xx杨庄大桥上游825米处起，跨越杨庄大桥、骇河街桥、京沪铁路桥、学院街桥、鬲津桥、老西大桥及北外环桥7座跨河大桥，至北外环桥下游500米处止，全长10公里，宽约300米，面积4500亩。景区以xx文化、水文化展示为核心，创新规划建设天演佳境、运筹帷幄、九水象法、九州河图、象天法地、文明足迹、时代韵律、夏都聚落、天晷社稷坛、禅贤台、天地之心、五谷石阵12个特色鲜明的主题景观，文化融入节点建设，节点弘扬夏禹文化。建设全长3公里的表流湿地，规8、划面积700亩。经测算项目总投资100000万元，资金由政府投资20000万元，其余单位自筹。依据项目实施后正常年份保守估算接待旅客人数约60万人次。该项目的建设，必将提升城市整体形象、两岸土地价值、市民幸福指数、客商投资热情，吸引更多的国内外消费者、文化创意企业、文化界人士、画家、民俗艺术家、商业企业来到xx休闲、旅游、经商、居住，不仅能够推进xx市的旅游发展，还能够带动山东省的文化产业的发展，对xx市建立新的经济增长点起到重要作用。项目的建设符合国家和省相关产业政策。通过研究可以看出，本项目依据条件较好，具有良好的经济效益和社会效益，将有力的促进xx市旅游业和文化产业的发展。本项目的建设是9、十分必要的。73第二章 项目提出的背景及必要性第一节 xx市区位概况一、地理位置xx市区位优越，市区位于省会济南50公里，是省会济南的“卫星城”属于济南半小时经济圈，处于鲁西北平原环渤海经济开发圈，京津塘和山东半岛的交汇点。xx市道路交通发达，是鲁西北地区重要的交通枢纽和物资集散地，有4条设站铁路（京沪、济邯、京沪高铁、太青客运专线）；2条高速公路（京福、青银）；1条国道（308）；2条省道（101、316）穿境而过，距济南国际机场50公里，北京400公里，天津300公里，青岛400公里。xx因4000年前xx在此发明水利工程技术并组织领导指挥民众冶水，取得历史性成功而得名，是xx功成名就之地10、。这里是龙山文化发祥地之一，历史悠久，文化底蕴丰厚，全市土地面积990平方公里，人口52万，辖9镇、1乡，2个街道办事处；1处国家级高新技术产业开发区；3家上市公司。xx自然资源丰实，基础设施完善，主城区面积36平方公里绿化覆盖率40%，被列为国家生态示范区，荣获中国功能糖城、中国食品馅城、国家高技术生物产业基地、中国多肽肥料生产基地、中国半精纺毛纱名城、山东省最具发展潜力十佳市、山东省最佳投资城市等荣誉。第二节 产业发展分析一、xx产业发展条件分析1、区位条件xx紧邻100万人口的德州主城区，700万人口的济南主城区，承接主城区产业辐射和实现差异发展的区位条件十分突出；2、自然资源条件xx依11、托资源条件形成的化工、功能糖、新能源机械等产业都有良好的发展态势，现代农业和农产品加工业都有很好的发展基础和前景。3、文化资源条件xx具有xx文化、龙山文化等具有浓厚地方特色的文化主题，文化资源是带动文化产业和旅游产业发展重要的条件。4、水景观条件xx主城区依水而建，xx洛北干渠穿城而过，水景观资源条件突出，具有发展水旅游、度假旅游、休闲旅游等产业的良好条件。二、xx文化旅游风景区发展建议基于对xx未来产业发展趋势的判断，依托文化产业项目区、湿地公园项目区、现代生态农业项目区、现代物流项目区，xx文化旅游风景区将成为推动未来xx第三产业发展新的增长点。在xx文化旅游风景区发展建议中，主要依托x12、x文化、水文化、鬲津文化、农垦文化等产业的龙头带动作用，拉动休闲、旅游、文化产业和商业服务业居住等产业发展。第三节 文化旅游产业分析一、文化旅游产业开发目标 以“xx”文化为旗帜和符号，以齐鲁文化、龙山文化、水文化为主题，以特色文化景观建筑为物化形态，集湿地公园、主题广场、特色桥涵、文化创意核心功能为一体，依托济南都市圈，辐射整个山东地区，面向京津冀，具备吃、住、行、游、购、娱乐综合接待能力、产品多样的大型xx文化主题景区。二、文化旅游产业开发条件1、市场条件山东省文化和旅游丰厚，现已形成了以济南、泰山、青岛、曲阜为核心的“山水圣人”山水文化旅游体系。但由于文化资源的产业化这一层面发展不足，对13、文化资源挖掘不够，大多仍停留在文化资源观光旅游阶段，文化创意产业的发展、文化资源的产业化、商品化、市场化还有很大潜力可以挖掘，从这个方面，xx文化旅游区，可以从特色市场的打造入手，以齐鲁传统文化的挖掘和商业化开发为起点，逐步提升和打造山东省xx文化产业基地。2、文化资源（1）山东省文化资源山东是中华文化最重要的发祥地之一，五千年的文明史为山东留下了丰厚的物质和非物质文化遗产。山东省的物质文化资源具有很强的地域性，如曲阜孔子故里、临淄齐文化故里，泰山等。而非物质文化遗产遍布民间，文学、书画、曲艺、手工艺等十分丰富。（2）xx本地文化资源xx文化是xx最重要的城市名片。因此xx本地的文化资源主要从14、xx文化方面挖掘。三、文化旅游产业开发思路xx文化旅游风景区的各色景观是依托河道资源，发挥生态优势，布局特色景观，科学融合而来，景区内文化景观建成之后的很长一段时间内难以改变，国内外成功文化旅游项目无一不是依托良好的经营获得持续的盈利得以不断发展，因此需要处理好外部形态和经营内容这对表里的关系。xx文化旅游风景区的产业开发思路就是找到一种适合的文化经营模式，获得相关政策支持，引入合适的文化业态，再将经营内容纳入物质空间的过程。1、经营模式xx文化旅游风景区项目由于项目特殊性，经营模式上并不能单一依托“门票经济”和地产经济，投资方、合作方和地方政府都需要从中找到自己的盈利点。从合作方来说，通过文15、化平台在更大范围内获得文化产品的产出是其主要关注点，从地方政府来说，通过整个项目的开发，带动城市产业升级、宣传城市品牌、拉动税收和就业是主要的目的。因此多元化的投入渠道、多样化的经营模式，满足各方利益关节是经营的主旨。依托优势区位条件，通过文化产业、旅游产业和休闲业几个龙头，不断集聚人气来带动地产销售，拉动文化产业和商业的发展，逐步形成持续的盈利和税收保障是主要手段，最终使整个产业区成为城市产业的一部分并形成多方共盈的局面。2、经营内容凭借文化产业区,湿地公园区开发及运营方的自身条件，结合对山东省文化及旅游市场的研究及判断，文化产业区经营性产业主要是以xx文化为核心的产业，以xx主题为载体的观16、光旅游产业、以水系绿地开放空间为载体的商务休闲、文化体验、科普教育产业，以文化旅游产业延伸出来的旅游纪念品、衍生品、手工艺品，发掘农村的自然生态资源、传统文化资源、现代生产资源。从支撑这几类产业发展的条件来看，xx市已具备了一定的市场基础。3、空间载体各类产业经营需要相对应的空间载体，通过市场分析，找准产业切入点，并为各类产业发展搭建平台。在项目策划阶段安排的各类项目的空间载体与经营项目都作了一一对应的考虑，形成“两大主题、二大开放空间、十二大核心节点”的格局。（1）两大主题区文化产业和湿地公园两大主题区共同构成文化、观光旅游的空间载体，能够最大程度的满足商业居住等高品质的需求。（2）二大开放17、空间文化产业区、湿地公园区有较大面积的水系和绿地开放空间，除景观绿化和休闲游憩之外，这类开放空间也被赋予了节庆及展演产业载体的功能，能够不断为文化产业创造持续的价值。文化产业区：结合xx文化长廊、禹王亭博物馆，形成大型的文化产业区。湿地公园区：结合生态、环保、科普、教育、休闲等功能，形成拥有极好的滨水景观的城区公园。四、十二大核心节点1、天演佳境：由近代伦理学专著天演论的核心思想演绎而来，整体思想表达宇宙过程中的自然力量与伦理过程中的人为力量相互激扬、相互制约、相互依存的关系。此处命名为“天演佳境”，意在传达史前人类在治水，应对洪泛的过程中，与自然过程博弈的空间意象。保留原有场地自然风景河心岛18、，设计形式优美、有张力的木栈廊桥跨于岛之上，提供游者近距离感受自然力量的野趣空间。2、运筹帷幄：xx时代神龟出现于洛水，身负后天洛书。场地设计上以“河图推演”的石阵广场为起点，将游人带入丰富的洛书文化亲水体验空间。暗喻xx治水之初凭借洛书，已成竹在胸。设置亲水木栈道及游船码头，提供亲水空间，充分感受xx的河滨风貌。 3、九水象法：“相土尝水，象天法地”意为了解土质和水情,观天象和看风水。用现代设计手法进行转译，运用自然形式的滩涂、粗犷自然的石阵来比喻天象，风水。让游者感受自然，了解xx治水象天法地之深厚文化。4、九州河图：xx得洛书遂治水成功，划天下为九州。随地形起伏种植色彩斑斓的地被花卉，可19、作为拍照散步的绝佳场地。木栈长桥凌空架于花田之上，在此俯瞰一望无际的花田美景，顺着木桥前行，直达滨河小平台。花田间的砾石小路从木栈长桥下交织穿行，充满野趣。5、象天法地广场：“天地”，一阴一阳也。xx治水得盛世后，开始优化自然环境与人类生存繁衍的关系。于是则有了人类宜居的建筑群体及风水之地的说法。设置大型同心圆台阶水池，通过水下灯光照明和音乐喷泉，打造表现天象主题的舞台场景。圆心中央设置“滴水穿石”的水景雕塑，水从上空方形盒子透过环形石垂直流入水池中。周边环绕条石椅，可承载大量人群活动，此处着重突出水文化，使人与水亲近。水池上方，空中360全景线走廊，内视俯瞰池中天象，外视则远眺江景。6、夏都20、聚落：“夏都聚落文化”在夏禹断代史上占有极为重要的分量。夏禹王时代一场洪水几乎隔绝了之前三皇五帝时代的文明，xx治水时洛水出现神龟身负后天洛书，从夏朝开始中国进入了“家天下”王朝更替的时代，xx治水得法而得盛世夏都。空间设计上增设硬质铺装，依地形砌台层式毛石挡墙，建立不同小场地，给游者提供相对独立的私密空间，中央轴线打造精致水景，挡墙亦可作为园路小径,遍种桃杏。7、文明足迹广场：作为“夏都聚落”的延续，沿用其中轴对称的设计手法，结合现有场地地形，打造从堤路到水边的阶梯式广场。设计语言采用线性元素，运用在场地中的景墙、石凳及道路。沿河的亲水木平台掩映在水生植物的野趣当中，漫步其中，增添不尽的活力21、。8、时代韵律广场：作为西大桥周边广场空间的点缀，设计为分散式休闲小场地。与相邻的大水景和气势对称的广场景象相呼应，给人提供休闲自然的河畔小场地。9、天晷社稷坛 ：古人功成名就之时当“筑坛”以示后世。xx得法河图洛书，治水九州，循天道而利社稷，功勋卓著。在空间设计上留出一条贯穿城区和xx文化园的轴线，气势宏大，以突出xx治水核心景观区之表现力度。易数钩隐图则以空间构筑的方式放置在广场中央，作为xx的标志性的构筑，即：以条石搭筑的圆拱型石阵门，环绕5个以圆为基本型的石阵空间。10、禅贤台：跨过禅贤桥可看见依地形垒砌的台层式毛石挡墙，台层上布有旗阵，在旗阵的最高点处置八卦石阵。“万千旌旗飘扬”，尤22、见当年千军万马驰骋九州治水之壮景。11、天地之心：xx治水之功，不仅于水利，更在于营国。易数钩隐图复见天地之心。河口处营造漫滩地带，形成良好的生物栖息环境。12、五谷石阵：五谷丰登，是为盛世。五色土，象征着全国的疆土。重现古代祭祀场景，结合大地艺术和景观雕塑展现粗犷、原始的农业景观。五、文化旅游景观营造文化景观营造是提升旅游观光吸引力的直观要素，也是文化旅游产业开发的直接表现形式。文化景观营造应当摆脱一步到位的设计思路，而应为文化创意机构和团队提供足够的空间充分发挥其智慧，通过各种文化活动进行不断积累的过程。文化建筑景观系统构建意向文化产业区：xx像、地面雕刻、浮雕景墙等，建筑元素中突出先秦与23、齐鲁文化时期景观敦实厚重粗放特点。湿地公园区：以xx两岸景观带等为核心的生态科教展示区、毛石铺地、喷泉、标识、小品装饰等代表元素第四节 旅游产业分析一、旅游景点规划体现多种文化的景观体系有机渗透到功能分区中，打造能够体现文化旅游产业区、湿地公园和xx地方文化特色的旅游景点。二、旅游活动策划1、日常旅游活动每日安排较为固定的旅游活动，制造旅游客兴奋点，有计划的引导或分流游客，组织浏览过程。项目的旅游体系中设定了多种日常型的旅游活动项目，以一系列小事件来吸引各种知越的游客。2、重大节庆活动策划组织风景区旅游项目全年的兴奋点、高潮点是旅游策划的重要内容。重大的旅游活动本身就是旅游吸引物，也是文化旅游24、产业区的主要形象塑造方式，更是物业产品，公共设施的激活因素和带动人气、吸引投资、带动开发的催化剂。（1）元宵焰火晚会迎合中国传统节日元宵节观灯的习俗，于整个影视文化内张灯结彩，并推出花灯游船、社戏等传统活动。（2）夏季篝火晚会在晴朗夏夜举办消夏晚会，每月一次，节目内容不同，可有时装表演专场、歌舞茶会、青年联谊舞会。（3）xx花博会安排在夏末秋初，依托文化产业区良好的文化氛围和服务设施条件，举办花博会，并在产业区设立永久性的花卉信息中心。（4）秋季全球狂欢节在民俗文化村举办全球狂欢嘉年华，展现全球各地的狂欢节文化，将一年的文化旅游活动推出一个高潮。（5）xx文化论坛设立一年一届的xx文化论坛，通25、过这一国家级的文化名片，让全国各地的xx文化学者、水利学者代表汇聚于此，就“开放”与“发展”展开讨论与合作。（6）金秋赏月灯会于每年中秋节进行水上赏月、猜灯谜、水上放灯等活动，同时可于水上舞台进行歌舞晚会、时装表演，开辟夜游赏月活动等。第五节 项目建设的必要性一、项目符合国家社会经济发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五规划纲要？指出：大力发展文化产业、大力发展旅游业。全面发展国内旅游，规范发展出境旅游。合理开发和保护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设，规范旅游市场秩序。继续发展观光旅游，开发休闲度假以及科普、农业、工业、水利等专题旅游，完善自助游服务体系。继续推26、进红色旅游。加快旅游企业整合重组。鼓励开发特色旅游商品。项目的建设将促进国内文化旅游业的发展。二、项目符合山东省国民经济和社会发展规划山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：壮大发展新兴服务业。要抓住居民消费结构升级的机遇，大力发展旅游、文化、房地产、信息等市场潜力大的行业，使其成为支撑国民经济发展的支柱产业。旅游服务业。采取多种方式、多种渠道，鼓励社会参与投资旅游基础设施建设，改善重点旅游城市、旅游景区的交通、通讯、食宿、娱乐条件，为提升旅游产品的兑力和档次水平奠定良好基础。推动旅游资源整合和市场深度开发，巩固提高山水圣人、齐文化、黄金海岸、民俗文化等传统优势线路，开发建设一批旅游27、精品线路，打造沿黄河生态旅游品牌，构筑大旅游网络。三、山东省旅游业发展分析山东省旅游业发展“十二五”规划纲要指出：解放思想，更新观念，以市场为导向，以改革开放和体制机制创新为动力，充分发挥旅游业在服务业中的先导和带动作用，实施“政府主导，社会参与，市场运作”的发展战略，科学整合资源，完善产业体系，提高产业素质，发展大旅游，开发大市场，建设大产业，将山东建设成为旅游形象鲜明、产品特色突出、产业结构合理、环境优美舒适、基础设施配套完善的中国重点旅游区和国际旅游观光与休闲度假旅游目的地，为实现向国民经济主导产业的跨越和旅游强省战略目标奠定坚实的基础。山东省旅游业根据各地资源优势和特色，重点开发建设十28、大旅游文化品牌，该项目完全符合山东省旅游发展规划。四、项目实施的价值以文化产业为核心，启动文化产业开发模式与多元化的生活模式，从本质上提升本项目，使之成为兼具、文化、生活、旅游,居住、商业的大型文化旅游目的地。1、文化价值xx文化旅游风景区项目作为xx重要的文化旅游发展项目，其最直接的价值体现在通过项目的影响力和宣传力让世人更加了解xx文化，为xx的城市文化注入全新的活力。2、提升xx文化的价值从我国改革开放30年的发展进程来看，吸收和学习世界先进发展理念为我所用已经成为主流，xx文化所代表的“海纳百川，开放包容”的务实高效和接纳创新的精神符合我国在改革开放进程的思想要求。同时，xx文化在海外29、，尤其是东亚国家有着深厚的文化传承和积淀。通过确立以“xx”文化的物质和非物质遗产，从物质层面到精神层面全面展现xx文化的博大精神，并通过文化平台加以广泛传播，达到艺术表现和文化传播的完美结合。3、经济价值xx文化旅游风景区项目的开发，不仅能够一定程度地拉动城市经济和产业结构的转变，而且能够提升项目周边区块的土地价值，带动城市向西拓展，并有效地拉动城市旅游产业的开发。（1）提高旅游产业价值城市主题观光和度假旅游产业已越来越成为旅游地经济发展的重要组成部分，xx依托优越的自然山水风光和人文历史遗产，可以将旅游业作为未来发展的重要主导产业。旅游经济能够带来更多相关产业的延展，通过项目的开发，间接带30、动度假旅游业的发展，增加地方经济收入、拉动就业，同时推动相关旅游商品的开发，形成完善的产业键，提高地区的综合效益。（2）拉动周边土地价值xx文化旅游风景区项目是巨大的城市文化旅游项目，按照国内外相关项目发展，围绕这些区块的周边土地开发能够快速推进，土地和房屋价值也能够提到极大的提升，是拉动城市向西发展的重要因素。（3）优化城市产业结构xx处在工业化中期阶段，工业在国民经济中的比重较大，从城市产业健康和可持续发展的角度来看，通过该项目的龙头作用，逐步发展文化、旅游等具有高附加值的绿色产业，能够给城市经济带来持续发展的动力和活力。4、社会价值xx文化旅游风景区项目的开发建设在带来巨大的经济效益的同31、时也为城市发展带来显著的社会效益。主要表现在项目开发建设所能带动城市生态和环境的优化：通过标志性建筑景观和文化元素突出城市特征，通过旅游人流带动资金流、人才流、文化流，促进区域经济社会全面发展。（1）改善生态景观环境通过对xx水系统疏通改造，打造xx环城水系，为城市下游水系水质净化提供最直接的价值：完善地块雨水蓄积系统和污水处理、中水回用系统等手段，改善整个区域的水环境，打造北方地区稀缺的城市滨水生态空间和高效的水利用模式。通过项目开发，推动农业生产逐步退出城区范围。消除农业生产生活对生态的影响，消除区块现有生活废弃物任意排放的弊端。（2）带动农村社会改造，拉动城市就业据世界旅游组织专家测算，32、发展中国家每增加3万美元的旅游收入，将为社会增加2个直接就业机会和5个间接就业机会。通过xx文化旅游风景区项目的开发，推动地块内农村社区的改造，推动现状农业人口向城市人口转换，同时通过各种三产和文化旅游项目带动农村就业向第三产业转移，带动其收入提升。（3）提升xx城市面貌xx文化旅游风景区项目多个主题场景的建筑景观和各个主文化节点，形成特色鲜明突出的城市标志性建筑群，形成xx新的城市标志物，提升城市面貌，强化城市特征，打造新的城市名片。四、符合国家产业政策本项目属文化产业开发项目，符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2014年本）第一类“鼓励类”，第三十六项“教育、文化、卫生、体育服33、务业”，第5款“文化艺术、新闻出版、广播影视、科普设施建设”和第9款“广播影视制作、发行、交易、播映、出版、衍生品开发”的产业政策要求，为国家鼓励发展的产业。第三章 市场分析第一节 旅游市场分析一、旅游区位分析xx处于济南交通半小时区域、经济区为xx旅游产业发展提供了更高层次的经济区位。1、xx位于鲁西北旅游板块：打造成为济南经济圈内一座赋有鲜明个性的精品旅游小城市。2、xx位于山东鲁西北城市群：把xx建设成为文化娱乐休闲度假城市。3、xx位于济南、北京之间。汁将xx建设成为逍遥旅游目的地的核心体验板块。二、区域旅游发展的博弈分析1、从山东省旅游发展层面的分析（1）概况山东省有着秀丽的自然风光34、，众多的人文景观，旅游资源十分丰富。全省拥有旅游景区、景点509处，其中泰山和曲阜列入世界遗产名录，青岛、烟台、威海代表了中国海滨旅游。全省旅游资源品位高，各类全，分布广，综合条件好。山东旅游业经过不同时期的开发和建设，目前已经初步形成了行、游、住、食、购、娱相配套且具有一定规模的综合旅游产业体系。山东省旅游发展总体规划确定形成三个板块，分别是青岛为中心的“仙境海岸”海滨旅游游板块，以曲阜、临淄为中心的“东方圣地”旅游板块，以济南为中心的山水游的山东中部旅游板块。（2）xx文化旅游风景区项目的发展博弈分析：区别于“仙境海岸”板块的滨海度假和“东方圣地”板块的文化旅游，项目所在的北部旅游板块并不35、具备独一无二的旅游资源，多元主题化、功能复合化的旅游项目是整合这一板块旅游资源、增加旅游特色的较佳选择。2、xx市旅游发展背景（1）概况xx市游客来源主要以国内游客为主。（2）xx市旅游发展总思路xx市旅游发展的主要思路是以xx文化、水文化和生态农业旅游为卖点，以逍遥为核心主题，将民俗生态、田园观光、滨河湿地、文化名人等旅游要素资源一体化，并衍生出新的内涵。逍遥田园游：以禹王亭博物馆、湿地公园、xxxx文化长廊为重点旅游建设项目为载体，合力打造逍遥田园游产品。（3）项目的发展博弈分析：xx文化旅游产品系列以资源导向型的产品开发为主导，以观光休闲和生态度假为主要功能，缺乏整合型的互动的旅游项目。36、项目所在地块处于城市过渡区域，本身并无可以利用的旅游资源，在此背景下导入文化旅游主题的复合型旅游项目，可填补这一区域缺乏参与性强旅游项目的市场空白。三、xx文化旅游发展分析1、xx旅游资源分布（1）自然旅游资源xx：位于xx市城西，属平原地带。规划总面积1634公顷。xx治水功成名就之地是文化旅游资源的主要热点，遗址文化主要为龙山文化遗址、具丘山文化遗址。（2）xx旅游发展特征和问题xx文化旅游产业发展相对薄弱，旅游规模很小，缺少有目的的性的旅游包装和旅游设施营建，外地来xx旅游人数较少。目前旅游景点主要分布在城郊地区，以禹王亭博物馆为主，景点相对单一。景点知度度较低，关注度相对较低。2、从x37、x文化旅游发展层面的分析以xx文化、水文化、生态休闲度假为开发主导，以休闲购物、会展节事、科普教育、康体养生、商务会议、生态休闲度假为核心功能进行整体打造，以建设“休闲体验天堂”为目标的旅游目的地。本项目所在的城市旅游发展组团的发展定位：以xx文化体验为核心，结合发展商务会展、城市休闲、时尚运动、品尚人居、生态度假等重要功能，把本组团打造一个宜居、宜业、宜游的山东最具有特色的旅游城区。四、市场定位1、细分旅游市场定位：2、两个基础市场：济南德州一体化的市民文化休闲市场；鲁西北城市群家庭为主的文化休闲度假市场；3、客源定位以北京、天津、济南、德州为核心的城市群的度假和本地市民休闲市场。第二节 营38、销策略1、营销目标（1）营销目标中国最具活力的xx文化旅游风景区山东文化旅游新景观德州重要的AAAA级旅游景区（2）阶段目标2015年2016年：以“文化体验”为主题，率先树立xx文化旅游这一部分的旅游主题形象。2017年2018年：以“中华xx文化之旅”为主题，推出xx文化旅游风景区项目的主题形象。2018年2020年：以“齐鲁故里、民俗文化、生态新城”为主题，全面推出文化产业区完整的主题形象。2、营销方案（1）营销对象鲁西北都市圈的市民休闲：一小时交通圈地区之间的观光旅游、度假休闲旅游、商务会议及国内其他市场的文化观光休闲。在这里开始，发现中华文化起源；营销的主要目标为青年、银发、家庭、企39、业度假、公务商务旅游、自助旅游；凸显“xx文化之旅”品牌特征，并在此基础上表现休闲度假主题；经常在重点城市举行各种旅游活动和新产品的推介；重视对休闲度假旅游、会议旅游、商务旅游等多种产品的营销；常规营销手段如电视、报刊杂志、户外广告、互联网等为主，灵活运用。以寻根祭祖旅游及时尚购物为主的东亚及东南亚游客形象宣传口号：xx治水；营销的主要目标为韩日及东南亚地区华人华侨及外国人的寻根祭祖旅游、购物旅游、文化观光、美食旅游等旅游市场；着力推广中华文化发源地、古山文化、xx治水之地这三大主题。与曲阜孔子故里、泰山等知名文化景点联合营销；与知名航空公司建立合作伙伴。勘访旅游与青岛、泰山等山东知名景点联合40、营销；与南京、杭州、上海、北京等重点旅游城市的对外旅游经销商建立合作伙伴；与各类旅游群体、俱乐部建立合作关系。（2）营销手段大众传播媒体：媒体+网络媒体+平面媒体重要举措：主题节庆活动点对点直销小众媒体：旅游类+时尚生活+金融类针对的群体：企业会所+俱乐部+行业协会+个人集团客户开发举办xx文化旅游风景区商业及旅游项目推介会3、策销推广策略根据xx文化旅游风景区目标市场的特征进行产品的主体化包装。针对不同细分市场的需求，结合景区的基本要素，包装特色旅游主题产品。旅游营销策略建设“xx文化旅游风景区项目”主题网站，开展网络宣传和广告营销活动；包价和线路：组织包价产品和开发旅游线路，以适应细分市场41、的需求；与携程、金龙等知名旅游服务商合作推出瓜州旅游优惠产品组合；媒体考察旅行：组织专题记者和媒体代表开展教育旅游；与旅游指南合作：与旅游指南建立良好的合作关系，将xx文化旅游风景区申报成为：AAAA景区；大力推介xx文化旅游风景区：在国内外的重要旅游推介平台推荐xx文化旅游风景区的旅游节庆活动；xx旅游册：发行针对特定细分市场的旅游宣传册，在重点客源市场地的商业中心和大型交通枢纽摆放宣传；事件营销：针对xx文化旅游风景区的主题形象策划系列活动，如嘉华等大型活动。产品直邮：通过邮件渠道来邀发潜在顾客。在重点客源地设置xx文化旅游风景区旅游信息点。创办影视旅游和项目招商推广专利。第四章 建设规模42、一、用地规模测算xxxx文化旅游风景区总用地规划规模4500亩。通过对各项规模进行分解，获得各类用地比例构成。1、水系及绿地水系：规划范围内xx长16.34公里，现状水域通过扩展和疏通等措施，规划水域及湿地。绿地：项目内部的公共绿地面积按照xx总体规划要求，为城市提供互相联系的滨水绿地空间，同时大幅度改善地块内部的公共空间环境。按照城市绿地平均水平，并综合考虑项目需要打造一部分的城市开放空间的要求，适当提高绿地比例，滨水地区两岸控制各50m的滨水绿化带，按照常住人口规模推算，公共绿地面积约为240亩左右。2、公共设施用地：包括商业用地以及城市道路广场、公共停车场、市政公用设施等用地，约占20%43、。二、人口规模测算按照用地比例及开发强度分析，项目常住人口规模约2万人。商业经营人口约1.2万人。第五章 建设地点与建设条件第一节 建设地点一、场地现状分析1、用地现状解状规划范围内现状用地以河道用地、水域为主。场地整体上较为平整，适宜建设。2、现场道路xx文化旅游风景区项目与西部商贸区相邻，毗邻京沪铁路101省道、306省道，距火车站2公里，距汽车站1公里，交通便利，能满足交通需要。3、现状水系景区内部现状水系属xx水系，主要由地表溪流、滞水水域构成，水域均属季节性河流。4、现状植被本区域代表性植被是常绿落叶混交林，生态结构复杂，特有成分突出，形成特殊的北温带植物区系。用地内生态基础好，自然44、环境景观优美。5、适建性综合评价评价因子：（1）地形地貌（2）坡度（水体流失，生态稳定性、改造）的适宜性（3）现状水系的景观价值以及生态价值（4）景观视野（5）周边在建项目（6）交通的便利性以及通达性（7）自然水体的控制蓝线（8）土壤（9）其他确定因素根据基地的特征，综合上述的评价因子，并选取了地形、水体、植被、建筑现状的等因子，按一定标准赋予每种因子不同的权重，然后对诸因子的影响程序逐一评价，叠加后得出用地综合评价图，作为功能选择、布局与开发强度控制的主要依据。其中一级、二级、三级用地均为主导开发区：一级、二级用地条件较好，无需拆迁即可进行建设；三级地内现状有一些村民居住建筑，要进行一定的前45、期拆迁才能进行建设；四级用地为次级开发区；五级用地现状为河道等非建设用地。6、结论项目位于中心城区与西城区连接处，是xx未来的行政文化、度假旅游及生活居住板块，依托完善的交通基础设计条件和优美的自然山水风光，将成为十年内城市开发建设的主要区域。周边已有和在建项目将提升区域的空间价值，同时文化产业区项目的定位和功能布局也需要根据周边功能进行合理的分析。二、建设地点综合评价优势：1、景观条件优势，生态充分，宜居宜游；2、周边道路全部形成，交通十分便利；3、项目周边的行政、商业、文教项目提升整个区域的土地价值；4、xx历史文化氛围浓厚，为项目提供了多方面的题材；5、位于城市的门户地带，是展现城市风貌46、的主要节点区域；劣势：xx水量受季节影响明显，对营造亲水环境有一定难度；机遇：1、我国旅游产业和文化产业发展方兴未艾，为本项目带来巨大的机遇；2、xx未来主要发展方向向西向东，本项目在城市发展的主轴上；挑战：1、我国文化产业园区发展迅猛，数量众多，xx项目相比启动较晚，面临挑战；2、项目规模较大，而xx本地的住宅和商业市场较小，对项目定位和策划的准确把握提出较高的要求；3、周边地区类似的居住、旅游等功能对项目构成的挑战。第二节 建设条件一、交通区位概况xx是山东的交通枢纽，距济南50公里，至北京40公里。xx内京沪高速、101、306国道、京沪铁路横贯南北，公路、铁路、空运、邮运四通八达。小结47、：随着内外交通条件的全面改善，xx交通区位条件已经得到极大的改善，这将为未来城市发展、商贸、旅游等产业发展带来重大机遇。二、自然条件1、气候xx地处北温带季风区，气候属暖温带大陆性季风气候。冬冷夏热，四季分明。春秋季节较为舒适。2、水系xx内地下水较多，水系发育较为密集，城区水系主要有xx洛北干古河道水系。水系多为以西南东北和南北流向，呈放射状。从径流特点看，大部分属季节性河流，受大气降水影响较大。第六章 工程建设方案第一节 上位规划情况一、xx市城市总体规划1、发展战略xx城市总体规划明确了城市发展方向、目标和空间布局等重大问题。2、中心城市发展战略xx中心城市按照“东扩西延”的发展战略，规48、划主要形成“四大板块”，即中心城区，重点发展服务业；东部高新技术开发区，重点发展高新技术产业；西部商贸物流园区，重点发展物流业，xx文化旅游风景区项目区重点发展文化旅游产业。3、结论（1）xx是距离济南、德州主城较近的副中心，具有最先接受主城产业和资本资源辐射的空间和区位优势。（2）随着济南工业北拓，xx旅游的率先启动，两地在工业和旅游方面已经率先实现了对接和共建共享。（3）xx文化旅游风景区项目位于xx东西发展主轴上，根据城市的发展策略，项目的建设将推动城市区域的发展，加快城市西进的步代。（4）xx文化旅游风景区项目位于总体规划确定的城市西部区域的核心位置，具有带动和衔接周边区域的发展的重要49、使命。（5）按总体规划的要求，以文化旅游产业为主。第二节 设计依据和原则一、设计依据中华人民共和国城乡规划法（2008）城市规划编制办法（1991）城市规划编制办法实施细则（1995）城市道路分类与规划建设用地标准建设GBJ137-90城市道路交通规划设计规范GB50220-95城市给水工程规划规范GB502828-98城市排水工程规划规范GB50318-2000城市电力规划规范GB50293-1999城镇燃气规划设计规范（2002年版）GB50028-93城市用地竖向规划规范CJJ83-99城市工程管线综合规划规范GB50289-93德州市城市总体规划（2006-2020）xx市总体规划（250、004-2020）山东省xx旅游发展总体规划（2008-2020）xx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要xx市志xx统计年鉴（2008）德州统计年鉴（2008）二、设计原则1、生态优先原则项目位于城市山水相交区域。场地自身拥有极高的生态禀赋，规划采取生态优先策略，优先规划水系和绿地系统，按照科学实施、合理布局、水续利用的策略，通过保护生态价值提升土地价值。2、文化凸显原则xx文化旅游风景区项目不仅是各种建筑的简堆砌，更肩负着展示和弘扬xx文化的重任。因此在设计中通过在各类建筑景观和文化活动中穿插齐文化等地方特色文化符号来达到文化元素的全面展现。拉动xx文化产业发展，推广文化产业区项目，打造51、xx的城市名片，带动城市产业提升，凸显项目文化主题和城市文化底蕴。3、产业和经营原则xx文化旅游风景区的概念不是简单的文化场景的展示，是通过持续不断的以文化和旅游产业积累带动的不断发展的过程，应当十分突出本项目的产业性和经营性。在产业中，文化产业以及其衍生的商业、旅游是景区的核心经济支柱，各种文化主题场景为产业经营提供了平台。4、坚持经济、社会与环境效益统一的原则xx文化旅游风景区项目是xx文化产业发展的亮点项目，是提升城市品牌的重要手段，同时也是重要的社会公共工程，项目开发应当十分关注社会效益。与此同时，项目开发和运营资金投入巨大，作为企业行为，必须进行细致的市场调研，制定严谨务实的开发策略52、，使项目形成良性滚动发展的趋势。第三节 总体思路、目标与定位一、总体思路近年来我国文化产业蓬勃发展，以文化产业区为标志的硬件开发方兴未艾，其规模大，数量之多都是前所未有的。具有本土文化特色的题材、建筑、日趋多元和成熟的市场，是我国xx文化发展的优势和机遇。xx文化产业区的发展不具备先发优势，并且在项目位置等方面的特殊性决定其难以套用我国其他xx文化的现有模式。对于这个项目来说，它位于城市中心西部，并且体量巨大，必须拥有基本的城市功能。因此，xx文化产业区可以探索一种新的文化产业模式，将文化产业和城市功能有机融合的模式。二、发展目标1、城市核心休闲商务区延续城市文化旅游商业轴线，打造城市休闲商务53、区，与城市滨水空间、文化主题紧密结合，充满休闲氛围的城市。2、城市滨水湿地公园依托稀缺的上游水源构筑城市滨水开放空间；水资源高效收集和循环利用的生态公园；多样化的水岸空间，丰富的亲水体验。3、多元文化主题区不同文化主题的场景和旅游区，满足不同文化产业开发的设施，多种建筑、景观风格的建筑。三、定位分析1、总体定位项目将形成一个由xx文化研究基地，具有特殊性、唯一性，我们将其定位于集旅游休闲、文化产业功能于一体的城市生活综合体，并努力将其打造成山东地区现代城市生活的新目标。2、项目定位原则融合地块位于未来的城市中心地区，项目应当主动融入城市空间，满足城市功能，贯通城市水系绿化空间，展现城市的整体风54、貌；复合项目应当植入多种城市功能，并使这些功能无缝衔接，自由切换；多元满足文化品质的要求；满足旅游度假对项目新奇体验的要求；满足商业对客流的要求。可持续符合城市发展、项目开发各方利益平衡的要求；项目开发能够满足后续旅游、文化产业开发的要求。四、主题概念1、xx治水，文化之城结合本项目文化主题特色及场地条件特色，确定以“xx文化”为设计主题。以xx文化开放包容为精神核心，以中华文化的精神为表现形式。以xx文化题材为依据，以特色建筑为载体，以时代发展为线索，以地域文化为资本，代表文化为主题。通过主题展现，突出xx文化“歉收并蓄、开明豁达、睿智求实、勇于创新”核心精神内涵。2、齐鲁文化为代表的传统中55、国文化山东是齐鲁之地，也是中华文化的发源地，齐鲁文化博大精深，在本项目概括为中国文化的起源和代表，促进对中华优秀传统文化的再认识、再升华。第四节 项目分区及建设方案在项目策划上主要有两大板块：xx文化区、湿地公园区，主要从以下两个方面作为主要出发点。一、xx文化旅游风景区1、总体说明xx文化旅游风景区位于xx西北端，是xx文化产业区政务、商务区发展的轴线，也是文化产业区项目衔接城市功能的主要区域。区块主要以xx文化设施布局。并拥有大片水域及滨水湿地公园、广场。2、开发指标xx文化旅游风景区总用地面积约4500亩。可开发地块面积1200亩。3、主要建设内容xx文化核心区：天演佳境、运筹帷幄、九水56、象法、九州河图、象天法地广场、夏都聚落、文明足迹广场、时代韵律广场、天晷社稷坛、禅贤台、天地之心、五谷石阵12主题节点。湿地公园区：湿地公园区沿xx右岸分布，全长3公里。第五节 道路交通组织一、交通组织原则项目内部交通组织方案主要依照以下三个原则：1、内外衔接原则xx文化旅游风景区地块为和城市片区联系，尤其是由北向南交通流向要求来说，应当开辟南北向的沿河城市道路，东西向配套河城市道路，同时，地块中央纵深较大，从内外交通衔接也需要城市道路为其服务。2、有机串联原则各个功能片区之间应当能通过道路交通取得较为便捷的联系，减少不必要的迂回。3、机非分离原则内部设计时应考虑步行交通和机动车交通有效分离，57、以营造安全、宜人的空间环境。二、综合交通规划结合多种模式对外分析，在道路交通组织方案选择上，我们确定以下三级道路划分。1、城市道路道路南北向沿河道路和东西向成市次干道。2、片区内部主路各个片区内部道路按照分期实施的需要，形成独立的主路，作为各个功能片区内部道路组织的主体。3、片区内部次路串接在片区主路上，主要为片区内部各个功能团的交通组织道路。4、停车场结合各个分区开发，在地块主要出入口位置设置公共停车场，停车泊位数约500个。公共停车场主要分布在主要的公共设施和地块对外出入口位置，面向社会车辆使用。5、步行系统规划设置慢行系统为辅助交通系统，步行系统也是联系各个文化景点和公共区域的陆上旅游线58、路。主要步行道为滨水景观道，路面宽度4.5-6.0米，局部结合景观地形等条件进行细化设计。次要步道主要指内部步行街道。步行通道建议采用原生材料如原木、石板等铺砌，并与自然地形紧密结合，在河道的局部应保持亲水性，位于河道上的步行桥应采用石拱桥或木栈道的方式铺设。6、公共交通根据城市综合交通规划要求，结合项目分布情况，设置港湾式公交站，公交站结合各区的主要出入口设置。三、桥梁的规划设计区域内丰富的水系，因此，对于桥梁的规划设计将是规划需重点考虑的内容之一。桥梁的功能主要体现在交通性和景观性两方面。规划结合不同的功能分区，并充分融合周边环境，共同营造富有文化韵味的主题河道景观。规划以石桥、木桥构架为59、主要形式，形成现代、古代的不同风格。第六节 景观绿化规划将文化产业区内部绿化、环城水系及xx的蓝绿景观有机串联。一、景观结构规划规划打造一条环绕文化产业区的带状水系作为串联各个景区的主要景观轴带，在各个功能组团内部营造中小尺度的景观节点空间。在片区之间通过带状绿地，使核心水绿景观和建筑空间充分融合贯通，形成水绿交融的景观空间格局。二、开放空间构建规划开放空间以带状水系为纽带，通过串连起地块内外的滨水空间和区块内部集中绿地、城市广场等开放空间要素，将各个功能分区连为一体，形成点、线、面结合的绿化网络。沿水系的滨水岸区域通过形成预留10-20米的公共绿化带，形成丰富多样的开放空间，作为居民、市民、60、旅游者的主要公共活动载体。三、植被配置策略1、植物配置的原则（1）整体优先原则遵循自然规律，利用xx所处的气候环境、土壤特征，自然景观，城市性质等进行科学建设或改建。充分研究和借鉴xx市当地的自然植被类型、景观格局等，在科学合理的基础上，达当增加植物配置的艺术性越味性，使之具有人性化和亲近感。（2）生态优先的原则在植物材料的选择、树种的搭配、草木花卉的点缀，草坪的衬托以及新品种的选择等方面寻求最大限度地改善场地前的生态环境、以提高生态质量为出发点，尽量多地选择和使用乡土树种，创造出稳定地植物群落；充分应用生态位原理和植物他感作用，合理配置植物，选择最适合的植物种类，发挥出最大的生态效益。（3）61、可持续发展原则以自然环境为出发点，按照生态学原理，合理布局、科学搭配，使种植物种群和谐共存，群落稳定发展，达到调节自然环境与城市环境关系，在城市中实现社会、经济和环境效益的协调发展。（4）文化原则在植物配置中坚持文化原则，使城市绿地向布满人文内涵的高品位方向发展，使不断演变起伏的城市文化脉络在城市绿地中得到体现，形成具有xx特色的城市园林景观。2、植物配置方法（1）顺应地势，划割空间植物空间的合理划分，就顺应地形的起伏程度，水面的曲直变化及空间的大小等依地的现实自然条件和欣赏要求而定。以达“自成天然之超，不烦人事之工”的目的。（2）空间多样，统一布局强调植物造景，保证植物种类多样，进深、空间大62、小相济，以避免一览无余，并有豁然开朗之意境。植物品种的选择要在统一的基调上力求丰富多样。（3）主次分明，疏落有致据植物的形态、高低、大小、落叶或常绿、色彩、质地等，做到主次分明、疏落有致。开朗中有封闭，封闭中有开朗，以无形之虚造有形之实，体现自然环境美。（4）立体轮廊，均衡韵律群植景观，讲求优美的林冠线和曲折回荡的林缘线。植物空间的轮廊，要有平有直，有弯有曲。（5）环境配置，和谐自然在植物景观设计时，要注意植物与其周围建筑小品以及水体等环境的和谐。（6）一季突出，季季有景恰当运用植物的显著特色使其变换的季节性景观，一年四季都可赏景。3、植物配置（1）滨水绿地植物配置采用多种多样的组合与种植方式63、，乔木、灌木、针叶、阔叶、常绿、落叶等不同类型植物适当的安排组合。滨河绿化树种采用常绿阔叶树种、开花树种以及部分落叶树种，如黄葛树、大叶香樟、秋枫、含笑、大头茶、木荷、常绿杨、黄花槐、小叶黄杨、枫香、深山含笑、黄栌、刺槐水杉等树种。（2）公共绿地树种种植根据景观需要，选择地域特征，尽可能的做到树种的多样化与经济性、生态性相统一。依据生物的生态习性、生物学特性和园内自身的立地条件，合理安排各类观赏植物；在植物的布局与配置上，力求使植物的个体美和群体美从景观的角度得到更好的充分的展示。植物的配置宜采用群植、带植、片植、孤植等手法，沿道路两侧以带植为主，主要观赏区以片植为主，建筑和景点周围以点植孤植64、，而背景植物则以大面积的群植为主。（3）重点绿化树种栽植包括主要景观节点和道路交叉品等区域，在主要节点上根据其主体选择有象征意义和文化内涵的树种，烘托主题营造的气氛，为整体景观带来变化和趣味，这些植物不仅是四季的使者，更是文化传承的使者；商业休闲区域应重点处理，增植色叶及花香植物，营造热烈氛围。在主要道路交叉口以当地特色的植物群落为主充分体现江律的地域特色。（4）行道树栽植行道树树种选择结合道路绿化和景观的需要，使是每条道路都要自己特色的树种，形成不同的道路绿化景观。建议常绿乔木与开花植物间植，增加植物的季相变化。具体可选择黄葛树、栾树、香樟、天竺桂、杜英等树种。对不同功能道路种植要求如下：交65、通性道路：两侧密植高大乔木，树种变化不宜过多，树种树冠宜较高大，种植间距在25-50米，中央分隔带种植灌木。景观性道路：种植景观性树种，强调树木种类、高低、色彩的搭配，营造层次丰富的景观形象。生活性主干道：应终止观赏性较强、树冠茂密的树种，夏季可为行人遮阳蔽日。第七节 水系建设一、水系现状现状水系主要分布在xx，水量丰富。现状水系驳岸主要以原生态的草坡和陡坎为主。二、水系改造原则1、生态性原则水系建设需要以提高人工水系的生态性为基本前提，以完善xx环城水系为目标，以满足多种要求的宜人的滨水空间为根本目的。水系建设不应以损害现有的水系及水岸生态结构为代价。规划水系在流动过程中利用梯级水坝、苇塘湿66、地等形态对山溪汇流、雨水及生活中水进行净化，改善下游水系水质。2、多样化原则规划依托xxxx水系充足的水源条件和场地高差变化情况，形成河、湖、溪、池等多种水系类型，极大的丰富了项目的水景观系统。结合冬季北方地区水源不足以及水系形态的改变，设计了旱溪等处理手法。3、结合场地实际原则由于场地水、岸间高差较大，场地内的水系轮廊基本按照现有水系及冲沟形态进行勾画，减少不必要的土方工程。对现状已经形成的区域和较好的滨水绿化进行保留。对需要一定亲沙的地块进行滨水岸线改造。对主要的城市功能区，对驳岸进行工程加固。第七章 环保和节能第一节 生态环境影响分析一、主要污染源、污染物及采取的措施项目日排水量按用水量67、的80%计算，全部排入污水管网，就近输送到污水处理厂进行集中处理。二、环境影响预测分析1、项目对水环境的影响分析项目建成后对环境的影响，主要是新增流动人口生活娱乐活动带来的污染。2、城市生活垃圾影响分析城市生活垃圾是城市固体废弃物的主要组成部分，具有分布广、产量大、复杂等特点。项目运营后，所产生的生活垃圾全部运送到垃圾处理厂进行无害化集中处理，不会对项目环境造成影响。3、声学环境影响分析项目运营后，过往机动车辆的增加及娱乐设施的增多将导致区域声学环境质量下降，噪声污染将成为突出的环境问题。4、环境空气影响分析项目建成后对环境空气质量造成影响很小。三、生态环境保护措施1、施工期拟采取的防治措施（68、1）施工现场设置围栏，并洒水降尘。运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。还应避免水泥扬尘的产生。（2）施工人员的生活污水经污水处理设备处理后进入污水厂进行深度处理后排放。（3）夜间应停止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。（4）施工场地周围设置围墙，可起隔声挡灰作用。（5）施工期间生活垃圾、施工残土等送往市政部门指定场所统一处理。2、营运期拟采取的防治措施（1）项目建成后不产生废气。（2）项目除生活污水外，无其它废水产生，污水经管道收集后排入污水处理厂进行深度处理后达标排放。（3）生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式69、，确保环境整洁美观。（4）为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与建筑保持一定的缓冲距离。四、环境影响分析通过对项目场址环境现状、建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破坏。通过对铺设排水管道加强对污染源的治理，植树绿化，项目建设能达到环境保护要求。第二节 节能分析一、政策法规本项目严格执行中华人民共和国节约能源法。国家发展改革委能源发展“十二五”规划发改能源2007653号国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知 发改投资20070、62787号国家质检总局、国家发展改革委关于印发加强能源计量工作的意见的通知 国质检量联2005247号山东省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知鲁政办发200742号二、标准1、建设部关于推进节能省地型建筑发展的指导意见2、设备及管道保温技术通则GB4272-923、民用建筑节能管理规定4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、绿色建筑评价标准GB/T50378-20066、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20017、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20048、建筑照明设计标准GB50034-20049、建筑采光设计标准GB/T500371、3-2001一、建筑节能措施按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。2、墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。3、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。4、采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。屋面：100厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；外墙：240厚烧结实心砖，外做4072、厚聚苯颗粒保温层；不采暖楼梯间隔墙：采用240厚烧结实心砖，外做30厚聚苯颗粒保温层；门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃，封阳台采用双玻璃钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为III级。二、电气节能措施1、本工程采用紧凑型荧光灯、T5高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。2、本工程各套内及公用场所功率密度按现行的建筑照明设计标准执行。3、每个开关控制不超过一个灯具，公共场所采用声光控自熄开关，利于节能。三、节水措施项目用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。2、设计中应采用节水型卫生洁具，强制推广使73、用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。3、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。4、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时进行，避免水份较快蒸发。5、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。6、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。第八章 项目管理和运营第一节 项目管理一、项目管理体制1、由地方政府、投资合作单位授权的xx文化旅游风景区项目投资建设管理公司开发建设，该公司负责整个文化产业区开发建设、宣传招商、日常运营等工作。地方政府负责重大节庆项目的组织和运作。2、建立现代企业管理制度，引进先进的74、管理，组建勤勉实干高效的员工队伍。3、形成高效的培养和引进中高级经营管理人才的机制。包括设立长期的专家顾问团；选拔培养优秀苗子到国内外知名文化产业区学习锻炼或考察等。二、服务保障1、建立完善的服务体系；包括旅游接待中心，多语种图文标识系统，满意度管理中心，急救系统与旅游信息发布系统等。2、建立和扩大合作平台，利用多种合作方式，与外省旅游景点等建立合作和信息共享。第二节 项目运营项目立足于通过文化经营理念和商业运营手段，打造文化、旅游、商业为一体的综合性景区。整个项目以文化产业为支柱，带动旅游、商业等相关产业发展。从满足各个功能的不同要求以及运营架构建设的先后顺序，规划构建“可玩、可游、可商”的75、整体运营策略。第九章 项目招标方案第一节 招标投标的基本原则根据中华人民共和国招标投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资。防范和化解工程建设中的违规、违法行为。保护国家利益，本项目建设的各主要环境应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：一、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实现招标信息，招标程序公开。二、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等到的权利，并履行共同的义务。三、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。五、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过76、程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。六、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。第二节 招 标一、招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：（一）建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。（二）发布招标广告或招标通知书。（三）对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。（四）编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。（五）工程开标。由招标单位支持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决算。（六）签订标包合同，中标企77、业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签订的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。二、招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。（一）设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。（二）施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。（三）材料及设备招标。主要通过招标确定供货厂家。三、对中标单位的要求（一）对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，78、且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。（二）本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。（三）对设备、材料名称、型号、规格、生产厂家的产品供货，未经甲方同意不得变更。招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标式委托招标公开招标邀请招标勘查设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他第十章 投资估算与资金筹措一、投资估算范围包括项目所需拆迁补偿费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设、开发间接费、管理79、费用等。二、编制依据1、国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目经济咨询评估指南；3、全国市政工程投资估算批标；4、山东省市政工程消耗量定额；5、山东省建筑工程消耗量定额；6、山东省安装工程消耗量定额；7、山东省建筑工程费用构成及计算规则；8、有关行业规范、规定、标准；9、建设单位提供的有关基础数据资料；10、有关专业提供的资料及文字说明；11、xx地区的主要建材价格；12、当地同类建筑工程预算或结算资料。三、投资估算经测算，本项目总投资估算为100000万元。五、资金筹措项目资本金2亿元，争取专项建设债券投资1.4亿元。其他项目开发资金申请部分贷款解决。第十一80、章 风险分析一、政治风险是指项目所在地政治背景及变化可能带来的风险。稳定的政治环境会对文化产业区项目产生有利的影响，否则将给旅游者等市场主体带来顾虑和阻力。旅游业是典型的敏感性产业，旅游活动又是通过旅游者从客源地向旅游目的地的移动才得以实现的，因此文化产业区项目所在地政治环境的稳定性极为重要。二、自然风险这是指自然因素带来的风险，如环境污染，自然景观的退化，项目的建设过程中出现超标准，洪水、暴雨、地震、飓风等。文化产业区项目对自然环境有很高的依赖性，特别是休闲、疗养、养老观光类项目，当地的自然环境状况和质量对项目的运营有直接的影响。三、经济风险国家和地区的宏观经济环境和经济发展水平、人均生活质81、量和水平决定着居民的消费能力和档次。文化项目是较高层次的消费活动，人们只有具备了一定的消费能力之后，才有可能选择旅游消费，这决定了项目未来的市场需求状况。经济环境应是项目投资者最为关注的因素。四、金融风险在各类金融指标中，银行利率和市场收益是两个关键性的指标，因为这将决定项目未来的收益，并对投资者是否愿意将资金投入到项目中、投入到什么类型的项目中以及投入的程度等起着根本性作用。五、设计风险这是指文化产业区项目在概念、设计阶段，由于技术问题使项目的主题、策划或布局存在某些缺憾。设计风险将直接关系到项目建成投入使用后在市场上的竞争力和经营的持续性，这种风险一旦发生对项目影响深远。六、施工风险这是指82、项目在施工建设阶段，由于技术原因或承包商偷工减料、以次充好等行为，使项目的施工质量受到影响。另外，承包商是否胜任项目的建设，也会影响施工进度和建设费用。七、管理风险项目建设一般由项目管理师全权负责。项目管理的管理能力和经验将直接影响项目的施工质量和进度，尤其是管理师个人的风险偏好也会在某种程度上增加项目建设的风险。因此，项目投资者和管理师都应具有优化配置（即风险最小化和收益最大化）并协调和充分利用各种客观条件和资源的能力。八、市场风险指项目建成投入使用后对市场的适应情况。由于项目自最开始时的市场分析到建成后进入市场，有一段较长的时间差，当初的市场分析是否符合现在的情况、目前市场竞争状况、消费者83、需求的变化等都会对项目的市场前景造成影响。许多项目开发建设时轰动，建成后经营惨淡，都是市场风险的一种体现。总投资估算表xx文化旅游风景区投资估算表序号项目工程量单位估算单价（元）估算总价（万元）备注一xx文化旅游风景区1公共建筑1640平方米5400885.6不包括神箭塔在内的商业建筑、综合管理用房2广场铺装硬质铺装44880平方米8003590.4塑木6576平方米700460.323园路铺装16913平方米9001522.174绿化318150平方米51016225.655水体改造7362平方米910669.946景观构筑物1696平方米3500593.6包括廊架、长廊、连廊等7雕塑12个84、65000788景石130个700003909景观柱120个340000408010景墙800平方米5000400包括浮雕墙、石雕景墙等11景观桥88平方米680059.84包括两座桥12树池、花池3323平方米1050348.91513停车场机动车停车位1390平方米900125.1非机动停车位330平方米125041.2514配套设施果皮箱、电话厅、休闲坐凳等15驳岸及挡土墙9000平方米1890170116土方工程挖方30000平方米150450填方200000平方米125250017给排水工程395511平方米1907514.709018照明工程395511平方米4517797.99585、19背景音响395511平方米48018984.52820合计78423.017二不可预计费用21576.983三投资估算总计100000 xx文化旅游风景区项目区两大主体功能区：（文化产业区项目投资183850万元； 湿地公园区项目投资744590万元）共计928440万元。综合评价优势：1、xx市委、市政府高度重视xx文化旅游风景区项目区建设，高度重视xx湿地公园区的治理建设；2、xx文化旅游风景区项目区水景观条件优越，生态良好，宜居宜游；3、基地周边道路全能形成，交通十分便利；4、项目周边的行政、商业、文教项目提升整个区域的开发价值；5、xx历史文化氛围浓厚，为项目提供了多方面的题材；686、位于城市的门户地带，是展现城市风貌的主要节点区域；7、依托xx文化的平台优势，为项目推广提供良好渠道。劣势：1、项目内部有几个规模较大的村庄，搬迁量较大；2、现状水系污染较重，对营造亲水环境有一定难度。机遇：1、xx经济发展以及空间隔合为项目提供了较大的客户群体和市场支持；2、我国文化产业发展方兴未艾，为本项目带来巨大的机遇；3、xx未来主要发展方向向东向西，本项目即位于城市发展的主轴上。挑战：1、我国文化产业园区发展迅猛、数量众鑫，xx文化旅游风景区项目相比启动较晚，面临挑战；2、项目规模较大，而xx本地的住宅和商业市场较小，对项目定位和策划的准确指导握提出较高的要求；3、周边地区类似的文87、化、商业、居住、旅游等功能对项目构成的挑战；4、项目规模巨大，对开发商投融资面临考验；5、项目规模巨大，对政府供地面临考验。xx市xx综合整治、xx文化旅游产业园项目招商引资和PPP推介资料一、xx概况xx市位于山东省西北部，历史悠久，文化丰厚，是xx治水功成名就之地，是龙山文化的发祥地之一。唐朝天宝元年（公元742年）设xx县，1993年撤县设市。全市总面积990平方公里，人口52万，辖8镇2乡2街道和1处省级高新技术产业开发区，5家上市公司，是国家高技术生物产业基地、中国功能糖城、国家级生态示范区、山东省县域经济最具发展潜力十佳县市和最佳投资城市。二、xx发展旅游业优势（一）区位优越交通便88、利。xx是省会济南的卫星城，距济南40公里（机场45公里），北京350公里，青岛400公里。境内4条铁路（京沪高铁、太青高铁、京沪铁路、济邯铁路）、4条高速（京福、京沪、青银、青兰），国道、省道纵横贯穿、四通八达。xx既是省委、省政府“一圈一带”战略叠加区，又是省会城市群经济圈的紧密层，紧紧把握德州市列入京津冀一体化发展发展的战略机遇，坚持创新驱动，优势明显、机遇空前。（二）资源丰富空间巨大。禹疏九河之一的xx蜿蜒穿城，是xx全线436公里仅有的3座流经市区的城市之一，水资源十分充沛；我们规划储备的6平方公里的文化旅游产业园多年来没有开发建设，是一块风水宝地，极具开发价值。xxxx文化遗存丰富89、，底蕴深厚，建有国家3A级旅游景区禹王亭博物馆，文化旅游区与主城区贯通，发展空间巨大。xx乡村旅游、工业旅游、农业旅游发展迅速，禹西、鳌龙、向阳坡、维多利亚牧场等一批旅游项目不断壮大，旅游接待服务设施完善，形成了链条完整的旅游业态。通过发展文化旅游产业，建成济南后花园、京津休闲区乃至全国旅游点，优势得天独厚、推进正逢其时。（三）全市上下强力推动。xx成立了文化旅游项目建设指挥部和xx综合整治指挥部，全面推动xx文化旅游产业园工作开展；市委常委会、市政府常务会议、党政联席会议、经济工作会多次专题研究、推进发展；市直有关部门单位和乡镇街道以发展为重、以大局为重，密切配合，推进项目建设。全市高度关注90、，各方联动支持，旅游业发展氛围浓厚。xx人脉资源丰富，是包括现任省委书记姜异康在内的几任省委书记的工作联系点，省直46个部门跟进帮扶、对口支持，中央部委和省直部门多位同志曾在xx挂职锻炼。xx全市上下心系发展，重商亲商，政策优惠，落实到位，发展环境优良。三、xx重点招商推介旅游项目（一）xx综合整治项目。项目自xx南外环杨庄大桥上游825米处起，沿xx城区段规划建设，至北外环桥下游500米处止，全长10公里，宽约300米，面积4500亩。通过河道综合整治和沿河景观建设，打造集观光旅游、休闲娱乐、康体健身、科普教育为一体的滨河景区。在保障防洪排涝功能基础上，秉承xx治水“因势利导”理念，以xx文91、化、水文化展示为核心，规划了天演佳境、运筹帷幄、九水象法、九州河图、象天法地、文明足迹、时代韵律、夏都聚落、天晷社稷坛、禅贤台、天地之心、五谷石阵12个特色鲜明的主题景观，把文化融入节点建设，弘扬夏禹文化。项目自2013年10月动工，已建成夏都聚落、象天法地、文明足迹、时代韵律4个精品广场和3公里的人工景观湿地。目前，一期后续工程正在进行，重点建设鬲津桥两侧景观及堤顶路建设，安装路灯、监控、音响等设施。景区荣膺国家级水利风景区、国家级湿地公园试点等诸多荣誉称号，为市民提供了娱乐休闲的理想场所，改善了两岸居住条件和生态环境，拓展了城市发展空间。该项目已列为德州市第一批政府与社会资本合作（PPP）92、项目，xx市将鼓励各类社会资本通过政府购买服务、股权合作等多种方式参与建设，xx将通过两岸土地出让收入和土地异地置换出让等资源匹配方式实现双方合作。（二）xx文化旅游产业园。xx因xx治水功成名就而得名，xx精神世代相传，挖掘弘扬xx文化、发展文化旅游产业是xx的优势所在、潜力所在。xx市委、市政府顺势而为，科学决策，作出了大力发展文化旅游产业的战略决策，计划投资百亿元打造6平方公里的xx文化旅游产业园，使其成为经济发展的增长极和社会进步的重要引擎，形成以xx“一线”为基础、以禹王亭“一片”为核心、以泺清河“一带”为辅佐的水利风景区和xx文化旅游产业园互补互促、相得益彰的发展格局。1、规划范围93、。以禹王亭博物馆为中心，由北外环，京沪铁路和xx所围成的占地6平方公里的近似扇形地块。2、开发现状。人民路北延、鬲津桥、旅游路等工程相继竣工，xx文化旅游产业园内路网、水网综合整治全面推进，奠定了良好的园区基础。已开展2次规划策划，举办了3次以发展旅游业为主题的研讨活动，初步勾勒出以xx“一线”为基础、以禹王亭“一片”为核心、以泺清河“一带”为辅佐的xx文化旅游产业园的规划建设蓝图。3、招商意向。以xx文化为主题，以水文化为主线，积极引进大型游乐休闲设施、现代度假体验、养老康体休闲等项目，打造国内闻名的xx文化传承弘扬之地、水文化科普教育基地。围绕现代旅游业链条，引入高端服务业，力争建成集文化体验、旅游观光、会馆会所、度假娱乐、康健疗养、生态休闲功能为一体综合性旅游景区。4、PPP合作模式。xx文化旅游产业园已被列为德州市首批PPP对外合作项目，我们将按照市委、市政府确定的基本原则，完善体制机制，广泛需求合作采用土地异地置换、景区周边土地出让等方式，对投资商投资项目给予不同形式回报，达到富民、富商和富财政的目的，实现经济效益和社会效益有机统一。