1、湖南省郴州市旅游景区开发建设工程可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1、总则11.1 项目概述11.2项目背景11.3 规划依据21.4编制原则31.5研究范围41.6研究结论41.7经济技术指标62、项目建设的重要意义72、2.1建设项目所在地概况72.2郴州旅游发展概况82.3项目建设的必要性83、现状建资源、建设条件分析与评价103.1 自然地理概况103.2 历史、人文资源123.3已开发旅游项目123.4xx旅游业发展建设存在的问题133.5旅游资源对项目建设影响评价143.6 开发建设条件综合分析154、市场分析与预测174.1度假产业分析174.2度假市场需求状况204.3度假市场供给状况234.4客源市场分析234.5xx旅游度假区市场定位294.6游客规模预测315、建设方案335.1xx旅游度假区总体布局335.2一期工程建设内容和规模366、节能及资源综合利用486.2节能措施486.3节水43、97、拆迁安置及社会经济发展指导规划497.1征地拆迁情况497.2农村居民社会调控规划507.3经济发展引导规划507.4安置费用测算528、公共安全与消防528.1公共应急中心528.2安全保卫528.3消防539、环境和生态影响评价549.1生态环境现状549.2项目建设对环境的影响549.3环境影响对策5410、项目组织与管理5610.1项目建设期管理5610.2经营期管理5811、项目施工进度计划5911.1项目建设期限5911.2项目实施方案5911.3工程建设计划安排6011、投资估算与资金筹措6211.1 投资估算6211.2 资金筹措6612.项目效益评价6612.1经济效益4、评价6612.2社会效益评价7112.3生态效益评价7113、招标管理7213.1编制依据7213.2招标管理7313.3招标组织形式及方式73附：1、xx旅游景区区位图2、xx旅游度假区总体规划土地利用图3、xx旅游度假区总体规划总体布局图4、xx旅游景区开发建设工程（一期）建设规划图1、总则1.1 项目概述项目名称郴州市xx旅游景区开发建设工程（一期）项目拟建地点郴州市xx旅游度假区内项目类别旅游配套基础设施项目项目主管单位xx区旅游局项目建设单位郴州市xx区xx投资有限公司成立于2007年，是郴州市xx区人民政府基础设施建设及重大项目建设的融资和投资管理的产权代表。公司内设四部一室，即办5、公室、规划建设部、资产资源管理部、财务及融资管理部和综合协调部，现有员工28人。公司通过与国家开发银行、农业发展银行及其他商业银行开展开发性金融合作，融资工作成效显著，截止2011年8月31日，公司注册资金10000万元，资产总额38.5亿元，自2009年来，信贷融资贷款41365万元，BT模式民间融资85700万元，完成项目投资13亿元。目前已经完成的基础设施项目有郴州市xx新区xx等项目，在建的项目有滨河路、西河带状公园、西河流域重金属污染治理工程等。1.2项目背景近年来，京珠高速公路、厦蓉高速公路、武广铁路客运专线等重要区域性交通设施的规划建设，提升了郴州市的交通区位条件，改变了郴州市的6、对外交通格局，也影响了郴州市的城市发展方向，泛珠三角区域合作战略也给作为湖南省南大门的郴州带来了新的机遇，为此，郴州市委、市政府提出了将郴州建设成为湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市的“两城”建设战略目标。加快发展郴州旅游业是“两城”建设一张重要名片，旅游业正成为国民经济新的经济增长点和第三产业的支柱产业之一，为推动郴州旅游业可持续发展，“林中之城、休闲之都”成为郴州旅游新的定位目标，围绕这一目标，2010年开始实施旅游项目攻坚年活动，强力推进100个旅游项目建设，2011年，郴州市又编制完成了郴州休闲旅游总体规划，实现旅游产品由观光向观光与休闲并重的重大转型，因此，根据这一旅游需求市场的7、特点，为打造旅游精品项目，充分挖掘和利用xx旅游资源，由xx区人民政府引进浙江万邦置业有限公司以打捆方式综合开发 “xx旅游度假区”，在保护xx生态环境的同时，重新整合xx优势旅游资源，发挥更大经济效益。项目建设得到了郴州市人民政府、郴州市旅游局、郴州市xx区委、xx区政府的大力支持，项目建设对发展xx、五盖山旅游事业乃至全市旅游经济的发展都具有重要意义。同时，大xx旅游开发也是xx区区委、区政府提出的大力实施“一城两园三区四地”的“十二五”建设总体战略，是郴州构建“林中之城、休闲之都”生态格局的重要举措。1.3 规划依据中华人民共和国森林法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国野生动物保8、护法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国文物保护法、中华人民共和国固体废物污染环境防治法；中华人民共和国森林法实施条例、国务院关于保护森林资源制止毁林开垦和乱占林地的通知、森林防火条例、中华人民共和国野生动物保护条例、中华人民共和国陆生野生动物保护实施条例、中华人民共和国水生野生动物保护实施条例、自然保护区条例；旅游度假区等级划分标准（GB/T26358-2010）、森林公园总体设计规范（LYT51 32-95）、风景名胜区规划规范（GB50298-1999）、旅游规划通则（GB/T18971-2003）、公园设计规范（CJJ48-92）、旅游区（点）质量等级评定评分细则（修订本）国家9、旅游局2000年；郴州市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要、郴州市城市总体规划（20092030年）、郴州市旅游发展总体规划（20112030年）、xx区旅游发展总体规划（20082020年）、xx旅游度假区总体规划（20122020年）；国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；其它有关国家法律、法规、行业标准、技术标准；项目拟建地110000地形图。1.4编制原则贯彻落实国家关于旅游业发展政策，符合国家有关法规、规范及标准；遵循旅游项目规划的原则和要求，项目建设规划远、近相协调，使旅游接待设施同道路、防灾、环保等基础设施统一规划建设，促进五盖山、xx综合旅游开发和旅10、游经济的发展。贯彻国家旅游业工作方面的方针政策，精心编制，做到技术先进、经济合理、安全适用。根据郴州市xx旅游度假区总体规划，统一规划，分期、分阶段建设的原则，配套设施项目建设、管理统筹兼顾近期与长远发展。因地制宜的根据客观实际，在保证处理效果的前提下，尽量节省工程投资，节省用地、节省能源，并降低运行费用。积极稳妥地引进、采用先进技术、先进设备、新材料，提供运转的可靠性，尽可能减轻工人的劳动强度，减少日常维护检修工作量。1.5研究范围本次可行性研究报告编制范围包括：核心区旅游接待设施等旅游服务配套设施工程、度假区主干道路及配套设施工程、公用动力及附属设施工程、林相改造工程、防灾、环保等工程。根11、据国家和地方的有关政策、法律和法规，研究分析建设项目的必要性、技术可行性、对当地旅游发展的经济合理性、实施可能性，确定本工程设计规模。根据拟定的规模和技术要求，确定项目建设方案及其他配套设施方案，以及进行建设项目投资估算和效益分析。其研究内容包括：项目建设背景分析与项目建设的必要性建设条件分析与评价市场分析与预测项目建设方案、内容与规模拆迁安置及社会经济发展引导规划环境影响与环境治理方案经营管理机构及劳动定员项目建设期管理项目实施进度计划投资估算与资金筹措项目效益评价招标管理1.6研究结论本可研报告对项目在郴州市xx旅游度假区内布局、建设条件、建设项目总平面布置、市场分析、建设方案、项目经营管12、理、工程投资与社会经济效益分析等方面进行了论证，得出主要结论如下：项目建设是对xx旅游风景区旅游资源的有效开发和利用，将提升五盖山、xx风景区接待能力和旅游价值，对“两城”建设具有重要的战略意义。项目建设将推动五盖山、xx旅游风景区旅游业发展，实现旅游经济跨越式发展，增加就业，促进当地旅游事业乃至郴州市的旅游经济发展具有现实意义。 通过项目的建设，对xx局部地段生态环境的改善和保护，有利于聚集人气，带动相关产业的发展，最大限度地发挥其生态效益、经济效益和社会效益。 根据郴州市xx旅游度假区旅游设施布局，建设项目选址的局部地段，有较系统的盘山道路、机耕道路，能保证工程建设所需的水源、电、路、通讯13、，加之项目建设得到了市、区两级政府及有关职能部门的大力支持，建设条件较好。xx旅游度假区规划面积2599.04公顷，包括城市休闲区、山水人间区、逍遥养仙区、云海仙境区、仙踪奇缘区、观山五福区等六大功能片区。本次可研主要建设内容：核心接待区主入口广场20360；核心接待区旅游接待中心28855（含水利建设工程）；东湖水闸工程1座；东湖驳岸及绿化、铺装建设工程518200；核心区中巴站31800；大壁口景观水坝1座；度假区主干道路及配套设施工程：26m宽道路长1.1km（观山大道南延伸段），20m宽道路长5.56km（西河东路南延段环东湖道路），12m宽道路长0.78km（核心区旅游接待中心至xx14、国际会议中心），7.5宽道路长4.19km（核心区环东湖绿道），6m宽道路长8.06km（度假区北入口经山水人间区、逍遥养生区至相山寺），4m宽道路长4.76km（其中xx国际会议中心至逍遥养生区福地会馆长2.85km，学院路至相山公园长1.91km）；相山寺建设工程，占地面积71400（含种植用地），建筑面积33571。1.6.6经测算，项目总投资为79907万元，其中：工程建设费用49804万元，其它投资费用21450万元、预备费5650万元、建设期贷款利息3003万元；项目建设期3.5年。规划期内实现土地收益287926万元；全部国民经济内部收益率FIRR36.399%，经济净现值（I=15、12%）FNPV64325.02万元，投资回收期Pt4.23年，贷款偿还期9年（含建设期）。从项目各项国民经济指标看，经济上是可行的。1.7经济技术指标序号项目单位数量备注1主要建设内容1.1核心接待区主入口广场203601.2核心接待区旅游接待中心28855含水利建设工程1.3东湖水闸工程座11.4东湖驳岸及绿化建设工程5182001.5核心区中巴站318001.5大壁口景观水坝座1钢筋砼1.7度假区主干道路及配套设施工程26m宽道路km1.1道路断面6m14m6m20m宽道路km5.56道路断面3m14m3m12m宽道km0.78道路断面2.5m7m2.5m7.5宽道路km4.196m宽道16、路km8.064m宽道路km4.761.8桥梁座61.9相山寺建设工程33571占地面积714002总投资万元799072.1工程建设费用万元498042.2其它投资费万元214502.3预备费万元56502.4建设期贷款利息万元30033资金筹措万元799073.1财政资金万元349073.2申请银行贷款万元450004投资效益4.1整理配套开发用地亩5534观山五福区4.2规划期内土地收益万元2879264.3国民经济内部收益率FIRR%36.399经济净现值（I=12%）FNPV万元64325.02投资回收期Pt年4.23项目贷款偿还期年9含建设期项目建设期年3.52、项目建设的重要意义17、2.1建设项目所在地概况地理、水文、气象及工程地质条件郴州位于湖南省东南部五岭山脉北麓，南与广东韶关、清远毗邻，东界江西赣州，北接衡阳、株洲，西邻永州。地理座标：东经11214至11414，北纬2454至2651，面积1.94万平方公里。郴州市城区位于风景秀丽的xx岭下，蜿蜒曲折的郴江河穿城而过，郴州市城区地势南高北低，自东南向西北呈箕形倾斜，属低山丘陵地形；中亚热带和南亚热带过渡地带气候，受季风影响，日照充足，春季低温多雨，夏季高温酷热，暴雨集中，秋冬干旱少雨；年平均气温17.7，年平均降水量1545毫m；城区地质构造属华南褶皱体系，区域构造稳定，地震基本烈度小于6度。社会经济概况2011年18、全市生产总值1346.4亿元，比上年增长14.3%。其中，第一产业增加值159.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值767.1亿元，增长18.4%；第三产业增加值419.6亿元，增长11.2%。三次产业比重调整为11.8：57.0：31.2。按常住人口计算，全市人均GDP 29305元，增长13.8%。2011年末全市共有国家等级旅游区（点）16家，其中A级及以上旅游区（点）8家，比上年新增1家。全年接待国内旅游者2215.2万人次，接待入境旅游者21.9万人次。实现国内旅游收入132.1亿元，旅游外汇收入7776.5万美元。城市人口概况到2010年末，市中心区建成区面积约63km2，非农业人19、口52.8万余人，规划2015年城市人口规模6065万人，其中常住人口5055万人，暂住人员10万人。2.2郴州旅游发展概况“十五”期间，全市共接待国内外游客2592.3万人次，年均递增15.08%；旅游综合收入136.66亿元，年均递增28.45。郴州市先后被授予“中国优秀旅游城市”、“中国温泉之乡”等称号。截至2011年底，全市拥有全市共有国家等级旅游区（点）16家，其中A级及以上旅游区（点）8家（国家4A级5家）、国家工业旅游示范点1处、省级工农业旅游示范点4处、全国百个红色旅游经典景区1处；旅游星级饭店37家（五星级1家、四星级3家）、旅行社35家（国际组团社1家），旅游业直接从业人员20、逾2万人。2011年，全市接待国内旅游者2215.2万人次，接待入境旅游者21.9万人次。实现国内旅游收入132.1亿元，旅游外汇收入7776.5万美元。全市基本形成了以生态休闲、漂流探险、寿地福城、温泉健身、红色摇篮为主要特色的生态旅游产品。预计到2015年，全市年接待游客4600万人次，其中入境游30万人次以上，旅游总收入330亿元，成为全市重要的支柱产业。2.3项目建设的必要性项目建设符合国家产业发展政策和郴州旅游业发展需要，具有良好的社会效益、经济效益和生态效益。建设生态大市、旅游名市，是郴州市委、市政府加快全市经济社会发展特别是旅游经济发展的重大战略举措。xx旅游风景区是郴州市xx区21、“三山一泉一道”的旅游精品项目之一，如何保证xx旅游风景区可持续发展、提升整体品位，xx旅游度假区的规划建设正是充分考虑其优势资源基础上，适应当前旅游消费需求特点的旅游精品项目，这对促进xx，乃至五盖山周边村镇区域经济非常有益，而旅游接待设施及相关配套服务基础设施建设即是满足旅游消费需求，也是对xx生态环境的保护，社会、经济、生态效益相互促进、相互发展。项目建设是完善、提高大xx旅游业综合竞争力的需要。xx旅游资源虽然丰富，但在各层次的客源市场开发研究与针对不同层次的客源市场如何提高服务设施标准、人员素质、服务水平、营销水平等方面是一个薄弱环节；另一方面，xx靠近五盖山，周边旅游资源较为丰富，22、但尚未开发出来，五盖山国际狩猎场是单一旅游项目，主要面向国际游客，但相关旅游基础配套设施不完善，造成需求与市场脱节，随着近几年在xx五盖山区域山地户外运动、休闲旅游的发展，给xx旅游带来了新的活力，因此，以市场为导向，将xx周边区域的旅游资源进行整合，在旅游业里面形成成熟的旅游线路和产业链条，这对提高xx五盖山区域旅游业综合竞争力非常必要。鉴于此，根据xx五盖山区域旅游发展现状，依托独特的自然地理环境，以保护绿色生态资源为前提，通过升级改造，主要面向国内、外高端市场的游客打造一个上规模、上档次的设施完善、功能齐全、环境优雅的旅游度假区。项目建设是合理开发利用生态资源，保护生态环境的需要。xx原23、始生态环境保护完好，非常具有观赏价值的天象景观、名贵植物、树种较多，旅游开发潜力大，但部分地段由于2008年的冰灾给道路、山体、植被造成了一定的破坏，此外，对地下矿产资源的乱踩、乱掘，使生态环境遭到严竣挑战，因此，通过完善本项目的规划建设，达到保护xx生态环境的目的。项目建设是xx旅游基础设施、旅游地产相互促进发展的需要旅游地产是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面，一般包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产等。随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家24、人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。通过本项目建设，可以盘活度假区内可用于旅游地产开发的土地，带动旅游地产的开发建设，同时可为度假区旅游景点、基础设施建设提供资金来源。3、现状建资源、建设条件分析与评价3.1 自然地理概况地理位置xx，古名王相山，位于郴州市中心城区白水组团南面，京港澳高速公路及郴州大道互通口东南侧。地理位置介于东径11301461130820，北纬254715255145之间，东临柿竹园矿后营山，南连五盖山林场，西邻坳上镇，北接郴州市中心城区白水组团。南北长约5公里，东西宽5公里。现状xx公园出入口距京港澳高速公路郴州出入口仅1公里，距广州市350公里25、，长沙市300公里，地理位置优越，交通十分方便。 地形地貌与土壤规划区由xx、小xx、人心岭、水源山、虎形山及桃树垄、青山垄、阴石垄等10余座峰岭及垄谷组成，范围内山脉南北走向，由西向东相间形成了中山、低山、低山丘陵3种不同的地貌类型，中南部高峻，向北渐低；东北坡平缓，西南坡陡峻。山脊线以xx为主，呈东西走向，并向周围延伸出很多小型山峰，山峰中形成垄，如触手状复杂地表形态，海拔在3501000m之间、全区地形起伏变化较大，山势较陡。地貌划为河谷洼地、河谷阶地、斜坡漫岗、陡坡谷地、峡谷山地5种区域类型。境内成土母岩有板页岩、砂岩、花岗岩、砾岩、和石灰岩。土壤垂直分布为海拔500m以下是红壤，5026、0700m为黄红壤，7001000m为山地黄壤、并有少量山地草甸土。 气象、水文xx风景旅游区属亚热带季风湿润气候区，平均气温17.8，最高气温27.3，年降水量1487mm，年日照1617小时，无霜期295天，多年降雪日6.4天，结冰持续期为5.5天，主导风向在冬季盛行北风，夏季盛行偏南风，平均风速1.6ms。景区内四季分明，景色各异，宜全年开展各种旅游活动。景区水文，以地表水和地下水为主，地表水由河谷经流所组成。景区内流域面积2km2以上溪流共6条，主要有白水、王仙水、濂溪、蝴蝶溪等，降水多年平均流量0.4立方米秒，濂溪、蝴蝶溪多年平均流量0.2m3s，流径狭窄，落差大，随地势形成多个梯级27、瀑布。地表水化学类型为碳酸钙和碳酸镁型，矿化度0.20.8克升，总硬度3.5616.77德度，PH值5.47.8，为低矿化中性软化，水质良好无污染，宜用于各项生活用水。地下水因受地质、地貌、气候、植被等诸多因素的控制和影响，易成井，供水较大，水质较好；由于森林的水源涵养作用，山泉水清澈见底、甘甜醇洁、无污染。自然资源生物资源xx风景旅游区植被属中亚热带，南部含有华南区系热带成分的常绿阔叶亚地带。在海拔500米左右，主要分布人工杉木群落、人工楠竹群落，以及檫、樟、槠、栲类常绿与落叶阔叶混交群落，以及耐寒的杜鹃花、茅栗、山苍子、黄檀、原朴、甜槠、蕨等落叶灌木群落，海拔800米以上，则为山顶灌木丛或28、山顶草丛。景区内林木繁茂，植被覆盖率达90。其中阴石垄、青山垄、相山峡、王仙峡九龙坡一带有四处为保护完好的原生性常绿阔叶次生林，其层次丰富，种类较多，郁郁葱葱，其为壮观，具有相当高的观赏、生态价值。矿藏、水资源主要水系为西河，该河发源于大奎上乡平水庵，流经凉伞坪水库、高峰水库、玛瑙山矿区、观山洞、朱家桥、香山坪、金田、黄草、雅市坪，在xx区许家洞俞家寨附近汇入郴江。全长40.18km，流域面积149.16 km2,平均坡降14.75,多年平均降雨量1649.2mm，年产水量2.273亿m3，多年平均径流量1.384亿m3。在南部山区上游段，蕴藏着丰富的水力和矿产资源，水力发电装机1.25万kw29、，多年平均发电量约为4500万kwh；钨、锡、钼、铋、铅、锌、铁、锰、锑等多种矿藏分布于各条山脉，有以玛瑙山矿区为主的多金属矿床。境内有相山瀑布等山泉飞瀑多处。地下水储量大、水质好、无污染。xx的山泉水，清澈明净，各项矿物质含量均符合国家标准，是上乘的健身饮料。3.2 历史、人文资源xx自古就有“四面清山列翠屏，草色化光尽是春”的美誉，有古郴州八景之一的相山瀑布，广为流传的王仙xx斗法传说，有着“镶嵌在省级历史文化名城郴州市近邻的翠屏”的美称。古往今来，引无数文人骚客来此。早在汉朝，就有了xx和王仙的神话传说，山中的寺庙也曾经是郴州老百姓烧香祈福的去处。相传宋代著名画家王茂悦将相山瀑布入画，作30、郴州白水奇清图，精细的描绘了相山瀑布的美丽景色由于历史上的各种原因，度假区内中的人文景观仅存有少数遗址，尚待今人修复。如：义帝祠、濂溪书院、露仙观、风谷庵、炼丹坪、王仙寺等。旅游区由一岭(xx)，二峰(东峰大王仙，西峰小王仙)，三湖(翠屏湖、天鹅湖、王仙湖)，四寺(濂溪书院、义帝祠、王仙寺、风谷庵)，五瀑(相山瀑、蝴蝶瀑、濂溪瀑、叠翠瀑、百风瀑)等自然人文景观组成，形成以溪湖瀑布、险径雄峰、古林竹海，寺院亭阁为特色，溶雄、奇、秀、旷、幽为一体的优美风景，人称“湘南翠屏”，峰岭雄姿，郴州市区举目可望。3.3已开发旅游项目xx旅游区是湖南百景、湖南二十佳休闲景区之一。以原生性植物群落、瀑布、峡谷、31、峰岭等森林地貌景观为特色的具有游览观光、休闲度假、科普考察等功能的市级郊野型旅游风景区。目前开发局限于小xx，主要设施包括入口广场、四星级标准的别墅休闲山庄、战国时期的国宝编钟展示区、水上乐园、xx假日饭店、佛教圣地普济寺、王仙庙等，形成以溪湖瀑布、险径雄峰、古林竹海，寺院亭阁为特色，溶雄、奇、秀、旷、幽为一体的旅游风景区。此外，小xx有始建于唐宋年间的露仙亭、相山亭、九龙坡等人文古迹。小xx景区气温比市区低35度，冬季全天云雾妖娆，负氧离子含量比普通地区高500倍 ，展现出一幅“ 山为锦屏何须画，水作琴声不用弦 ”的优美诗境，被誉为“湘南翠屏、天然氧吧”；相山瀑布自250多m高的断崖直泻而下32、，色皎如练，声鸣似雷，气势磅礴，为郴州古八景之一。3.4xx旅游业发展建设存在的问题由于xx旅游区开发较晚，在总体规划、产品设计、基础设施建设及市场营销等方面都存在着一些薄弱环节，不可避免存在许多问题。森林旅游资源利用程度低，许多可利用资源未得到有效开发根据上版总体规划，除小xx景区外，其它相山景区、虎形岭景区、相山景区、天鹅湖景区、阴石垄景区、观山洞景区建设均尚未起步，丰富的旅游资源未得到充分的开发利用。旅游定位与市场脱节，造成客源市场促销不畅武广高铁的开通，客源市场扩大，原有的旅游发展环境也发生了很大的变化，近年来，随着高山休闲、户外运动火爆，丰富的高山休闲、户外运动条件，为xx旅游业开发33、创造了巨大的潜在市场，但由于在此之前的总体规划、产品设计不能适应当前市场需求，所以目前也还没有一定的促销方式来赢得游客，扩大游客消费需求，无形中也造成了游客资源浪费。“林中之城、休闲之都”适当郴州旅游最准确的定位，因此，xx从观光旅游向休闲度假旅游目的地的转型升级是大势所趋。旅游开发建设资金不足得天独厚的旅游资源，缺乏吸引游客的投资者的旅游产品设计，缺乏名牌效应，单一的资金渠道使得旅游开发建设资金严重不足。因此，新的配套旅游产品设计，多方筹措资金，改善基础设施条件是当前xx旅游业走出困境首要条件。附属设施建设滞后制约旅游业的市场开发构成旅游的要素没有形成体系与规模，规划区道路交通、水电等基础设34、施建设等滞后，直接成为影响旅游区发展的因素。其它硬件设施山上游人逐年增多，使xx森林防火、安全及应急疏散等设施亟待加强。森林防火基础设施薄弱，主要山峰制高点尚未修建和完善森林防火瞭望台。3.5旅游资源对项目建设影响评价3.5.1旅游气候资源评价xx及周边区域属亚热带湿润季风区，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温17.8，森林覆盖率达97.68%，是清新的大氧吧，凉爽的大空调，有益于人体身心健康，是最佳的户外山地运动、高山度假、避暑胜地之一，全年有300-330天可以进行户外体育训练和比赛。 旅游资源及其评价地文资源：全区地貌可划分为河谷洼地、河谷阶地、斜坡漫岗、陡坡谷地、峡谷山地五种类型。山顶平缓35、开阔，山体北向坡度在2050，山体底部地带坡势趋缓，山脚谷地地势较平坦。这种地貌成为定向越野（徒步定向、工具定向皆可）、群众登高、山地自行车、攀岩、岩降、溶洞探险、科考、摄影等户外山地运动项目建设独特特征；崎岖弯路也是越野E族玩车之胜地。规划内有10余座峰岭及垄谷，山顶奇石，异树，奇花异草令人叹为观止。水文资源：奇特的山泉、瀑湖资源是横渡、溯溪、溪降、攀瀑、瀑降、搭索过涧、溜索等户外运动项目理想场所；景区内西河上游有十二渡垄、凉伞坪、高峰三座水库，此外还有多条水溪，水质较好，可以通过梯级利用水资源，形成梯级瀑布景观和若干个面积较大的水体，改善景区内用地条件，并结合水域在周边建设旅游配套设施。生36、物资源：森林景观资源、高山草甸资源丰富，是开展丛林定向与定位、丛林探险（丛林穿越、丛林宿营、丛林觅食、丛林联络、丛林急救、紧急救援）、山地高尔夫等户外运动的优势资源。人文资源：宗教文化资源有以普济寺为代表的佛教文化，以xx、王仙为代表的道教文化和福文化，与xx自然风光形成一个环境幽静的世外桃源。历史文化资源方面，xx自古就有“四面清列翠屏，草色化光尽是春”的美誉，有古郴州八景之一的相山瀑布，有着“镶嵌在省级历史文化名城郴州市近邻的翠屏”的美称。古往今来，引无数文人骚客来此。相传宋代著名画家王茂悦将相山瀑布入画，作郴州白水奇清图，精细的描绘了相山瀑布的美丽景色。充分利用历史文化资源打造墨客户外写37、生之旅。天象资源：xx，春天百花争艳、峰青峦秀、林木茂盛、翠谷鸟鸣、令人心旷神怡；夏日山风送凉、气候适宜、是良好的避暑胜地、令人留恋忘返；秋季凉风送爽，红叶飞舞，呈现出壮丽的景色；隆冬万里雪飘、登高远眺、山舞银蛇、原驰腊象。雪景、丽景、云海、朝晖、夕阳、雾滩等天象资源极为丰富，是摄影爱好者的天然素材。3.6 开发建设条件综合分析区域位置条件xx旅游度假区北面临郴州大道，距京港澳高速公路郴州市出入口处仅1km，交通区位优势明显。生态环境条件区域内空气清新，山水清澈，无污染，生态环境质量良好，环境空量空间较大，具有很强的旅游吸引力和开发潜力。回归自然，亲近自然等是开展生态旅游活动、休闲度假的极佳之38、地。政策环境条件在国家大力发展旅游业的政策指导下，打造“林中之城、休闲之都”是郴州市旅游业发展的主要目标，使xx旅游度假区开发面临着大好机遇。郴州市人民政府、xx区政府积极发挥规划、指导、政策调节等作用的同时，大力度对旅游地基础设施进行投资建设，形成了极为良好的社会政策环境和投资环境。服务设施与社会经济条件xx旅游度假区现有餐饮、商店、娱乐集中在西入口处沿道路两侧布置，各类设施21处（其中门面12处，餐饮点2处，照相点4处，游乐点2处，娱乐点1处），服务设施普遍档次较低，且分布不均衡。xx旅游度假区规划面积2551.13公顷，用地范围涉及6个林场、观山洞村4，5，6，7，8，9，10组、一个拆39、迁安置居民区和郴州长虹实业有限公司的水上乐园项目及其服务设施用地。现人口约1486人，其中非农业人口130人，为水上乐园项目职工：农业人口1356人，包括观山洞村4、5、6、7、8、9、10组、虎形山景区入口安置居民和六个林场职工。度假区外围现有单位以高等院校和住宅区为主，其它还包括少量行政单位、宾馆、住宅以及若干小型企业等。现有高等院校2所，分别为湘南学院和职业技术学院，学生约2.25万人，教职工约0.13万人，学校占地面积约1.15平方公里；其它用地为御景城市花园、风华园等住宅区，规划区内有林场6个，其中xx林场为国营林场，职工约15人，其他有索石轿、上白水、下白水、板桥村、观山洞五个小型40、林场，职工各约13人不基础设施条件道路交通对外交通：目前进入景区的主要出入口只有一个，不利于景区线路组织。内部道路交通：除小xx景区外，景区内道路是因xx林场而修建的，全部为黄泥路，路面较窄，大约为4米，高低不平，行车较难，公路已通至桃树垄以上，全长约7公里。小xx现有景区内的步行道比较狭窄，旅游旺季的时候行人拥挤，地形险峻，缺少扶栏。现有的步行道主要有：虎形山四周，虎形山至麻石垄，虎形山至王仙湖，虎形山至青山垄。虎形山至九龙坡一带的步行道比较陡，不利于行走。电力电信xx旅游风景区内现有小型水电站一座白水电站，景区内利用该电站的电较少，主要对外输出。在旅游服务基地有一变电站，从郴州市区引入电力41、线。景区只有在水上乐园有公用电话亭，虎形山一带无通信设施，游人对外联系不是很方便。给水与排水xx旅游风景区内的用水全部是利用山上来的自来水，供水比较充足，在水上乐园四周现有3处蓄水池。景区内现有污水处理站，只有水上乐园有3处埋地式生活污水净化装置。4、市场分析与预测4.1度假产业分析定义及产业链度假产业是旅游业的重要组成部分，是指为度假者提供度假活动中所需的各种有形产品和无形服务的诸多行业和部门组成的有机整体。度假区及其所在区域的旅游资源（景区）是度假产业重要载体和支撑。度假产业涉及的行业相当广泛，涵盖了第一、第二、第三产业中诸多行业和部门。按产业关联度分析可以将其划分为度假核心产业和度假相关42、产业，度假核心产业是指直接打造度假区核心功能并直接服务于度假者的产业，包括度假房产、娱乐休闲项目、餐饮；度假相关产业是指丰富度假区功能并提升度假区整体价值的产业，包括购物、交通、物业管理、其他配套等。度假产品市场及模式海滨度假区、山地度假区、温泉度假区、森林度假区、湖滨度假区、乡村度假区、特色度假产品（小型豪华度假区、别墅式度假区、室内水上乐园度假酒店）等。xx旅游度假区是集山地度假区、森林度假、乡村度假、特色度假产品于一体的综合性旅游度假区。旅游度假区的发展趋向随着度假旅游的快速发展和旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向43、。这些趋向具体表现在以下几个方面：主题性所谓主题，即是度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。度假区的主题是与其形象联系在一起的。随着度假旅游需求的日益多样化，度假区的类型也日益增多，除了综合性的度假区继续发展外，具有特定主题和专门内容的度假区得到了较快发展。如“海南博鳌”会议型度假地，作为以官方为鲜明特色的高层次论坛的会议型度假地，其“自由”、“合作”与“互信”的主题与政治形象非常鲜明。土耳其南安塔利亚海滨度假区，则以其“生态”、“健康”和“人文”主题著称于世。墨西哥坎昆旅游度假区则以“古老文明”与“现代休44、闲”有机结合的主题特色吸引了大批的国内外旅游者。作为具有鲜明地方特色的高档次商务会议型度假地，苏州太湖国家旅游度假区的规划突出了“生态、文化、科技”3个主题。 通过文化与生态的锲入，以及现代科技的应用，形成度假区特色和舒适宜人的度假环境，提升度假区在长江三角洲地区的区际比较优势，并产生多元化的旅游产品，从而实现综合效益的极大化。文化性文化是度假区的灵魂，是度假区能够存在与发展的源泉，是度假区形成特色的主要组成部分，因为文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容。如印尼巴厘岛的特色文化主要是巴厘传统习俗和社会习俗。国外游客到巴厘岛休闲度假的主要目的之一便是去领略其浓郁的地方特45、色文化。度假区的文化一般有地域特色文化和现代休闲度假文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求为目的。韩国庆州波门湖度假区则以地方古老文化和国际文化的兼容为特色。墨西哥坎昆大型海滨度假区以玛雅文化为中心。苏州太湖国家旅游度假区的文化则形成并集中展示了传统地域文化(吴地的地域文化)和现代休闲文化的有机结合。生态性目前世界上被公认为取得很大成功的旅游度假区有印度尼西亚巴厘省的杜阿岛、韩国庆州波门湖、墨西哥坎昆、多米尼加波多普拉塔、土耳其南安塔尼亚、西班牙加那利蓝岛。这些度假区之所以成功，据世界旅游组织委托的有关专家的考察，是因为这些度假区都采取了一种“充分考虑本地区的环境、经46、济和社会文化的平衡发展，严谨规划、认真实施”的综合开发模式。对度假区生态环境建设的重视，一方面源自度假区生态环境的退化，另一方面则是旅游者对良好生态环境的追求。保持优良的生态环境和人文环境是旅游业赖以生存和发展的重要根基，将“环境、旅游设施、旅游服务”视为旅游产品整体框架的一部分，重视旅游产品的生态含量，克服旅游业发展中忽视环保与生态的短视行为，实现旅游业的持续发展。景观性(园林化)开发利用度假区内的风景资源并着力营造一种令人赏心悦目的景观是旅游度假区的又一趋势。一些度假区选择在风景区内或风景区附近，正是出于这样的目的。如印尼巴厘的杜阿岛、多米尼加波多普拉度假区、土耳其南安塔利亚度假区和西班牙47、加那利蓝岛度假区，以及我国的武夷山度假区、无锡马山度假区、苏州太湖度假区和昆明滇池度假区等，无不设置在风景优美的地方。武夷山度假区距武夷山风景区只一河之隔。滇池度假区则直接融人于滇池风景区之中。强调度假区的景观性一则因为景观本身是度假环境的重要组成部分，另一方面，它是休闲度假的重要旅游内容。对度假区而言，其旅游吸引物主要包括 3个方面：舒适康益的度假环境；丰富多彩的休闲活动、保健康疗服务，以及优美风景的观光游览。到苏州太湖国家旅游度假区的游客以观光游览为主要目的的占了68.3。对度假区的景观设计，通常是通过度假区原有景观系统，结合度假区的绿化、园林化设计，山水景区景点划分与策划、人工景点与小品48、及建筑等的布局与设计，营造一种令人赏心悦目的景观，构筑度假区的观光游览系统，使度假区成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。休闲性从严格意义上说，休闲与度假还是有一定区别的。所谓休闲，是指对闲暇时间的消磨，而闲暇时间消磨的方式可以是多种多样的，可以逛街，可以观光游览；可以在家，也可以出门旅游度假，还可以出席各种其他活动。将休闲性充实为度假区的一大特征，是由于消磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容，而度假区所具有的良好的环境，丰富的旅游内容为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验。随着休闲时代的到来，度假区将成为人们消磨闲暇的重要场所。因此，针对度假区旅游时间较长和较高的重游率，增加度假区的休闲设49、施和内容，有利于丰富度假区内容，提升度假区档次。健身性度假区选址在旅游风景区内，除了旅游风景区观光外，更重要的一个因素是良好的生态环境是人们健身、养生的好去处，特别是近年来流行的山地户外运动，兼有竞赛性和休闲性，是一种把旅游、运动、文化、人际交流结合起来的活动，使人们以贴近大自然的方式参与体育运动，以轻松心态参与社会活动，这种活动已成为全民健身中一个重要项目，而目前国内的户外运动俱乐部也有近千家，参与户外运动的人数以每年近百分之三十的速度增长，在促进旅游和度假产品开发方面具有广阔的市场。4.2度假市场需求状况针对游客市场，目前我国度假产业细分市场主要有旅游度假市场、休闲度假市场、商务度假市场、50、养老度假市场等。旅游度假市场主要是远距游客旅游度假；休闲度假主要以城市居民郊区休闲或近距离游客休闲度假为主；商务度假市场以接待商务、会议及各中介机构团体的工作、会务、学习、比赛等交流活动为主；养老度假主要开发以老年人养生及心理需求的老年公寓、家庭自助式度假公寓等。我国休闲度假业的市场发展空间广阔 对于中国而言，经济的增长和生活观念培育着一个不可忽视的休闲度假市场，2011年我国人均GDP（国内生产总值）为5431.8美元，城镇居民人均纯收入21810元人民币，农村居民人均纯收入6977元人民币。郴州市人均GDP（国内生产总值）为4536美元，接近湖南省平均水平；城镇居民人均可支配收入1760651、元人民币，农村居民人均纯收入6230元人民币，两项指标均高出湖南省平均水平；城镇居民恩格尔系数为37.6%，农村居民恩格尔系数为49.9%，超出湖南省平均指标。按照欧美经济学界的认识，人均GDP达到1000美元，进入旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元则开始进入成熟的度假经济时期。从以上全国、郴州GDP情况看，这说明中国已进入度假旅游发展阶段，旅游形式体现为观光休闲+度假。相对于湖南省来说，郴州城乡收入水平高，而恩格尔系数偏高，说52、明郴州旅游度假市场潜力大，而临近郴州周边经济发达省市是郴州旅游度假市场重点开发的目标市场。国民对休闲度假的整体认知度还较低 一方面是旅游度假配套设施建设滞后、档次较低，无法通过营销手段提高知名度，旅游产品、旅游形式无法实现由观光向观光休闲+度假转型；另一方面，为满足消费者新鲜感的长距离及出国观光旅游仍然抢占较大市场份额。大众的休闲度假形式趋向多样化随着国家对假日结构适时调整，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场潜在市场的增长。目前的发展状况看，在经历了多次黄金周之后，国内旅游者开始变得成熟，随着人们物质生活的提高，旅游者的心理需求进入了更高的层次，旅游目标上升到体验人生、完善自我和实现自我价值53、的高度。人们对旅游的要求也日益提高，对旅游产品的选择更加理性、更加多样化，这对旅游市场开发提出了更高的要求。从旅游产品的供给市场看，度假市场从早期的针对国际入境游客、针对高端游客逐步转向国内新兴中产阶级。在一些区域市场上，家庭游、散客自助游、自驾游的比例近年来有明显提升。这部分消费群体构成了中国度假产业现实的市场基础。近城休闲度假成为中国居民的喜好从需求市场来看，中国城镇居民休闲度假游比例逐年上升; 随着经济连续增长、中国居民生活水平提高，近年来的旅游市场表明，中国旅游业正从单一的观光旅游向观光、度假旅游相结合的趋势发展，休闲度假已经形成了规模化的市场需求。尤其在沿海地区，随着经济发展，居民旅54、游消费需求不断升级，出现了周末郊区度假游、长假国外游的旅游热潮。值得注意的是，休闲度假作为更高层次的旅游消费行为，必定也像网络、手机等新鲜事物一样，遵循“少数人消费大众化普及成为一种生活方式”这样一种规律。目前，休闲度假即处于向“大众化普及”发展的阶段，中西部地区城市近城休闲度假区建设前景看好。针对大众消费群体的农业休闲游成为新时尚 在中西部地区城市，由于原先度假市场高端定位，同时缺乏综合型旅游度假区，城市近郊的农业休闲游成为城市新兴中产阶级新时尚。针对这种发展趋势，2010年，农业部、国家旅游局联合下发了农业部、国家旅游局关于开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动的意见55、（农企发【2010】 2号），休闲农业与乡村旅游产业已上升为国家战略，作为破解“三农”问题的战略支撑点，建设新农村和小康社会的有效载体，促进旅游业发展新的增长极，作为“十二五”期间乃至今后更长时期的工作重点加以推进。今后将重点建立“农旅结合、以农促旅、以旅强农”的推进机制，推动典型示范工程、服务体系建设工程、标准统计体系建设工程、人员培训和宣传推介等五大工程建设，通过示范县和星级企业创建、精品推介、全国欢乐乡村游、高层论坛和乡村旅游节等系列措施，更为有效地推动休闲农业与乡村旅游产业持续健康发展。这样，一些星级休闲农业企业（庄园）如雨后春笋地发展了起来，但是大多数休闲农业企业（庄园）由于所处地域56、资源环境有限，产品开发单一，产业不能升级发展。4.3度假市场供给状况 根据旅游度假区等级划分标准（GB/T26358-2010），旅游度假区划分为2个等级，从高到低依次为国家级旅游度假区、省级旅游度假区。目前全国国家级旅游度假区12家，湖南省内比较有影响力的省级度假区有岳阳洞庭湖旅游度假区、常德柳叶湖旅游度假区、常德花岩溪旅游度假区、宁乡灰汤温泉旅游度假区、资兴东江湖旅游度假区等，其中灰汤温泉旅游度假区已正式申报国家级旅游度假区。除国家级旅游度假区外，省级和未定级的旅游度假区越来越多，全国旅游度假产业发展状况概括起来有如下几个特点：度假产业吸引了众多参与主体；各地区纷纷提出开发休闲度假产品规划57、；休闲度假产品模仿现象严重，缺乏精品；国外著名旅游企业加快中国市场布局；市场供给休闲度假产品逐步丰富。4.4客源市场分析客源市场总量分析湖南省旅游市场基本情况湖南省旅游业保持较快增长，各指标均稳年提高。入境旅游收入与国内旅游收入均列全国中上水平。2011年全省旅游总收入1785.78亿元，比上年增长25.3。接待入境旅游者228.63万人次，增长20.4，旅游外汇收入10.4亿美元。接待国内旅游者2.51亿人次，增长23.3，国内旅游收入1718.2亿元。湖南省旅游发展概况旅游总人数(万人次)旅游总收入(亿元)入境旅游人数(万人次)外汇收入(亿美元)2011年25328.631785.782258、8.6310.42010年20390142581908872009年1625410551267952008年124428511107332007年108874773271120576422006年9195085883997085032005年717198453577198392004年6468343715955343132002年5756622465662312001年498506210504627备 注2003年为“非典”特殊年，所以没有加以比较(资料来源：湖南省国民经济与社会发展统计公报通过统计和分析，湖南省国内旅游市场中，本省游客占50以上的市场份额；省外市场中份额较大的为广东、湖北、北59、京、江西等地。从湖南省客源分布来看，60的国内客源市场集中在周边500公里的区域范围内。由此表明，湖南省客源市场主要集中在本省、周边省市、珠三角、长三角、北京等地。xx区旅游市场基本情况xx区近年来旅游取得了一定的发展，旅游接待总人次逐年增加。2007年全区接待游客人数为86.61万人次，2008年全区接待游客人数为96.11万人次，2009年全区接待游客人数为121.3万人次，2010年全区接待游客人数为130.1万人次，2011年全区接待游客人数为们140.4万人次。 xx区旅游人数发展概况年份20072008200920102011接待人数（万人）86.6196.11121.3130.160、140.4根据旅游地生命周期理论，目前，xx区旅游业正处于旅游发展成长期的前期，这一时期的主要特点是旅游地旅游产业快速增长，旅游业对当地经济系数的拉动大，游客人数快速增长，服务人员劳动熟练程度和服务质量大幅度提高，旅游产品渐渐提高其知名度，市场规模和范围不断扩大，入境旅游接待量呈跳跃式增长，处于高速增长阶段。xx区在这一旅游发展阶段应着力改进旅游产品，进一步完善基础设施的配套建设，提高旅游地的可进入性。密切各行各业之间的联系与协调，增强企业的接待能力(旅游产品的生产能力)。同时，根据旅游者的信息反馈，增减一定的活动内容，规范服务技巧，培训员工，狠抓产品特色和服务质量，以吸引更多的潜在旅游消费者61、，进一步扩大市场占有率。客源市场特征分析根据对xx区各大景区游客600份抽样问卷调查，结合相关统计资料的分析，xx区旅游客源市场因旅游者不同的个人背景情况，其旅游需求和旅游偏好各异。反映在诸如年龄、职业、教育程度、经济收入、出游动机等因素上，表现为不同的旅游消费习惯和旅游方式的选择上。旅游客源市场人员构成及消费特征分析旅游客源市场年龄构成xx区游客年龄结构抽样调查表 年龄组比重17岁以下18-30岁31-45岁46-60岁60岁以上比重（%）9.2337.731.716.544.83从年龄层次来看，赴xx区旅游的游客中，1830岁年龄段的最多，占37.7；其次为3145岁年龄段，占31.7；再62、次为4660岁年龄段和17岁以下年龄段，分别占1654和9.23：最少的为60岁以上年龄段，仅占4.83。由此可以看出游客的年龄结构呈单峰状分布，中青年型旅游者(1845岁)占到半数有余，是游客构成的主体。另外，少年和老年游客市场也有一定的比重。消费特征中年人旅游市场特征：年富力强，收入较高，较讲究食宿和享乐条件；以观光、会议、商务旅游者居多，携家庭度假旅游的也不少；较看重与自己年龄和身份相称的游乐项目。老年人旅游市场特征：一般有经济积累，又很少再有子女负担，闲暇时间充裕(尤其是退休者)；无工作压力或压力小，旅游兴趣较浓；以观光休闲、探亲访友者居多。青年人旅游市场特征：消费水平不高，人数众多；63、精力、体力都处于最佳状态，无论时间还是金钱上的障碍，几乎都不能遏制其旅游的激情。少儿旅游市特征：一般由学校组织或成人带领；通常选择具有教育性、游乐性的旅游项目；注意安全、卫生、近便等条件。旅游客源市场教育程度构成xx区游客教育程度抽样调查表 教育程度比重初中以下高中或中专大专本科或本科以上比重（%）11.939.825.422.9从赴xx区旅游的游客所接受的教育程度来看，高中或中专学历所占比重最大，为39.8；其次为大专和本科及以上，分别占25.4和22.9；最少的为初中及以下，仅占11.9。由此可见xx区旅游客源市场的文化程度处于中等水平，与xx区旅游发展阶段、市场规模和社会经济发展水平相当64、，基本反映了文化程度对出游率的影响。职业构成分析xx区游客职业结构抽样调查表职业比重公务员商务管理人员专业技术人员工人服务销售人员教师学生农民个体营业员离退休人员军人暂时无业比重(%)20.210.267.7810.510.2614.65.512.219.652.795.21.04从职业层面上看，xx区的客源市场中公务员所占比重最大，为20.2，这部分人多为公务出差进行旅游活动，消费层次较高；其次为教师、商贸管理人员、服务销售人员、个体营业员、工人等，所占比重在10左右(见上表)，这部分人收入水平较高，闲暇时间较多，所以出游率较高；而学生、农民受经济支付能力的影响，出游率较低，分别占5.51和65、2.21；军人、离退休人员和暂时无业人员由于受多种因素的影响，所占比重较低，分别占5.2、2.79和1.04。旅游客源市场地域构成及消费特征分析旅游客源市场地域构成xx区游客地域结构抽样调查表 区域比重郴州衡阳长株潭粤港澳其它比重（%）53.83.3117.1616.858.88从地域分布来看，郴州本地市场占53.8，其它客源市场相对集中于长株潭和粤港澳，分别占17.16和16.85。可以看出，客源数量分布较为集中的地域位于xx区周围，且客源地经济较为发达。根据绝大多数游客“旅速游缓”的旅游倾向，xx区的主要客源多将xx区作为一日游或两日游的出游选择。另外，粤港澳及其他省份的游客比重25.7366、%，并有上涨趋势，是发展旅游度假产业的基础。消费特征郴州旅游市场特征：旅游人次稳定，所占比重大；游客以观光、休闲、娱乐为主；在旅游消费上倾向于大众化消费；出游方式上以个人或亲朋结伴比例最大，旅行社组织较少。长株潭旅游市场：大众化市场基数大，再访率高；观光客为主，其次是度假和疗养；对旅游线路选择考虑的首要因素是旅游景点本身的景致，其次是“安全性”、“旅游消费”和“景点的知名度”。在住宿设施的需求上，大多选择实惠型和舒适型饭店。粤港澳旅游市场特征：管理人员、学生和一般工作人员是目标市场的主体；目标市场主要是家庭形式；观光、游览为主要出游目的，消费者最喜欢山水风光游览类的旅游；商务旅游具有一定的市场67、；目标市场最信任的媒介是口碑传送，其次是互联网和报纸报道和介绍。游客年均用于旅游消费金额分析xx区游客年均旅游消费金额抽样调查表 年旅游花费(元)比重1-499500-10001000-20002000-40004000以上比重（%）18.1623.3525.3119.5813.6从上可以看出xx区旅游者年均旅游消费处于中等水平及中等以上水平的所占比例较大，因此在旅游产品和服务档次上应考虑这一因素，使旅游产品适合不同消费水平旅游者的需求，尤其是中等偏上的消费群体。在相关旅游消费高低的调查中，普遍反映出游客对xx区旅游产品档次偏低或不高的评价。游客对xx区景区(点)感知分析在“最感兴趣的景点”中68、，所占比重最大的依次是飞天山、xx岭(这二项高于20)，接下来就是xx、天堂温泉(这二项高于10)，再次为湘粤古道古民居、五盖山、烈士公园等红色旅游区(这三项高于5，低于10)，六寨沟、龙潭湖等低于5。表明游客和潜在游客认为最有吸引力的景点有较高的集中度，集中于三山一泉(飞天山、xx岭、xx、天堂温泉)。度假区游客市场趋势判断根据旅游度假区等级划分标准（GB/T26358-2010）规定，省级旅游度假区过夜游客平均停留天数应不低于2天，那么度假区游客市场主要集中在省外、境外游客及以下几种特征的游客。 “自助游”游客这类游客主要集中在一些大中城市具有一定经济实力的游客，山地户外运动爱好者等，主要69、以休闲、度假、娱乐、健身、求知、探险和满足个人特殊爱好等消遣性目的为主，对旅游目的地和行程的确定、交通方式和食宿标准的选择、游览项目的安排等方面拥有个人自主权。目前自助旅游者的队伍在不断壮大。自驾车游客随着私家汽车和驾照持有人的增多、交通条件的布点改善，自驾车出游成为有车族首选的出游方式。此外，租车旅游业成为自驾车出游的另外一种方式。自驾车旅游分为2个大的群体，80的为亲朋好友结伴同行的休闲型家庭旅游，目的地主要是居住城市周边的景区(点)。1015的为“酷车一族”偏爱长途越野或是驾车探险旅游，汽车俱乐部是他们交流聚会的好去处。商务、会议以及单位团体游客。其他国内游客爱好旅游摄影者；热爱大自然、70、自然空气，爱好休闲度假旅游者等。入境游客市场特征及趋势根据有关统计资料、结合xx区旅游资源特色，其入境客源市场主要集中在港澳台、东南亚、东亚、欧洲和美国等地。研究表明，随着旅游需求的多层次化、旅游活动和组织形式的灵活化，国际旅游市场的消费特点及其趋势表现为：非观光的复合型旅游蓬勃兴起，包括商务、探险、康复、疗养、民俗等多种形式。这对xx区入境客源市场定位有着重要的指导意义。4.5xx旅游度假区市场定位功能定位以本土民俗文化福文化为核心理念，结合湘南地区道教、佛教等宗教文化元素，形成集青山、湖泊、小镇、宗教建筑、自行车道、山地运动设施于一体的以山水观光、生态养生、山地运动、休闲度假、寻仙祈福、商71、务会议、文化娱乐、摄影写生为主题的多功能、综合性省级旅游度假区。远期，结合大五盖山旅游，发展成为国家级旅游度假区，湘粤赣区域休闲度假的核心地区，作为郴州对外开放的窗口，外事接待的主要场所。客源市场定位以国内市场为主体，积极开拓海外和国际市场。基础市场主要以xx区为依托的整个郴州区域，包括北湖区、桂阳、资兴等周边主要城市居民，适应5+2模式的需要(5天工作，两天休假)。这一市场空间距离近，交通便利，具有较好的出游条件，出游目的为休闲、度假，出游率高，到达xx旅游区的车程在1.5小时以内。重点市场三区一带：武汉地区、粤港澳地区、长株潭地区，以及连接三区的京广铁路、京港澳高速、武广高铁三条交通动脉形72、成的经济带。这些城市经济发达，居民收入水平高，出游力强，是本旅游区重点开拓的旅游客源市场。机会市场机会市场包括上述基础市场和重要市场以外的其他地区，主要是厦蓉高速沿线；以京、津、唐为代表的环渤海湾地区：以上海为中心的长江三角洲地区；以湘南区域成熟景区的分流客源；以广州、深圳、长沙等地的航空港为依托的海外游客。消费档次定位以中档为主（占45%），兼顾高（占40%）、低档（占15%）。在度假区产品设计上坚持中档消费产品居主导，一是符合大多数旅游才会有普遍需求；二是兼容性弱，高消费者、包括部分海外旅游者可以接受，低消费者也能承受；三是可塑性大，视市场的变化，即可升级换代，又可日后降为低档消费产品。高73、档消费产品不可无。一是国内部分游客有此种需求；二是推向国际旅游市场之必须；三是推动旅游度假区优化升级的需要；四是业主厚利经营的需要；五是度假旅游产品发展的必然。低档消费产品不可缺。一是国内大众旅游者的需求：二是投入少、建设快，经营调整迅速；三是可实现边建设、边经营，滚动式建设发展的模式。这主要是国内度假旅游目前还处在速度型和规模型发展时期，薄利多销应是度假旅游经营者的主要策略。但低档消费并不等于低品位、低格调，农业观光、徒步野营、帐篷木屋、背包旅行等，此类经济实惠的旅游活动，同样是一种高尚的精神享受。引资方向定位筹资渠道多元化，开发方式多样化。一是招商引资开发，以浙江万邦置业有限公司为龙头进行74、综合开发。二是实行“政府主导型”战略，由政府主管部门牵头，结合城乡建设、交通、邮电、水利、农业、文化、宗教、体育、卫生等有关部门和企事业单位，实行联合开发。三是在统一规划和管理下，推行项目承包开发和承包经营，吸收民间闲散资金开发中小项目。发展模式定位边开发建设，边宣传促销，采取滚动发展战略。4.6游客规模预测xx区游人规模预测xx区国民经济、旅游发展情况旅游总人数(万人次)旅游总收入(亿元)旅游总人数增长情况(%)国内生产总值（亿元）GDP增长情况（%）旅游综合收入占GDP比例2011年140.410.27.9179.115.005.70%2010年130.110.77.2144.0028.175、67.43%2009年121.368.0426.27112.3620.437.16%2008年96.116.5510.9793.3016.557.02%2007年86.615.3913.1980.0531.086.73%平均增长水平14.4(资料来源：历年xx统计年鉴)对xx区历年游客量Y与xx区对应年份的国内生产总值(按可比价指标)进行相关分析、建立回归模型。线性回归模型为:y=a+bxxx区国民生产总值与旅游总人数对比关系表年份20072008200920102011合计国民生产总值（亿元）x80.0593.30112.36144.00179.1608.8旅游人数（万人次）y86.619676、.11121.36130.1140.4574.6x26408.08704.912624.820736.032076.880550.50y27501.39237.114728.216926.019712.268104.8Xy6933.18967.113636.018734.425145.673416.2n=5，由上述数据代入求得参数b=0.954、a=33.53，Y=33.53+0.699X式中Y游客量(万人次/年)根据郴州市国民经济与社会发展十二五规划纲要、xx区国民经济与社会发展十二五规划纲要、郴州市城市总体规划（20092030年），近期（至2015年）GDP年均增长率为13%以上，中远期77、（至2020年）GDP年均增长率为10%，按此增长率测算，GDP总量分别达到265.3亿元、427.3亿元。按此推算，xx区年游客量为：2015年219万人次，2020年为332万人次。xx游客规模预测由于旅游景区（点）的地域特性、资源特点在很大程度上决定了游客的类型，因此在特定范围内，去除营销因素，游客对该区域的旅游景区（点）的感知度、选择性变化不大，游客规模将随着旅游景区（点）、旅游设施的不断完善而不断扩大，游客对区域范围内旅游区（点）感知度在一定程度上决定游客在该区域的分配流向。根据xx区旅游发展规划，xx区境内主要旅游景区（点）为“三山一泉”，即飞天山、xx岭、xx、天堂温泉，在前面“78、市场特征”分析中，飞天山、xx岭景区的游客感知度超过20，“三山一泉”是xx区游客市场中集中度较高、最有吸引力的景点。xx景区靠近中心城区，随着城市发展和景区功能不断完善，其游客感知度将不断上升，本次规划在现状调查的基础上，预测xx景区在xx区旅游市场中游客的感知度为20%，那么根据游客对xx区范围内旅游景区（点）的感知度分配游客，预测未来年内xx景区最大游客规模：2015年为44万人次，2020年为66万人次。5、建设方案5.1xx旅游度假区总体布局规划结构xx旅游度假区的主体确定为居于中央的大xx和小xx，两座山岭侧重发展风景游览功能，辅以一定的度假休闲性质，根据资源条件展开相应性质的内容79、配置。旅游区内部分景区侧重休闲娱乐度假，具有相当的城市公园性质，包括观山五福区、城市休闲区、山水人间区三个景区，它们既是旅游区的有机组成部分，又各自具有相当的独立性，与所处的社区环境具有更密切、更广泛的日常联系。概括为“两轴六区”的空间结构。“两轴”指南北景观轴和东西景观轴；“六区”指城市休闲区、山水人间区、逍遥养仙区、云海仙境区、仙踪奇缘区、观山五福区等六大功能片区。5.1.2功能分区与布局依托原有的自然资源，包括地形地貌、植被、自然水系、山体、自然景观等，以保护自然，保护生态，建设自然特色的生态旅游区为总的规划指导思想，充分利用自然条件，为人们提供一个以生态旅游、娱乐休闲、郊野度假和户外运80、动为主要内容的生态旅游环境。根据郴州市政府关于建设两型社会示范带的发展战略，结合自然、交通等综合条件，xx旅游度假区景区、景点内容布局划分为六大区域：城市休闲区该区位于小xx，占地约327.91公顷。主要服务于城市居民周末休闲度假游及外部客源短途游客。主要包括游客服务中心、xx广场、商业街、山水居高档住宅、星级酒店、小xx生态公园、主题酒店等多个项目。山水人间区位于大xx北部山脚下，湘南学院与郴州高职院之间，占地约210.39公顷。是体现“山脚是人间，山顶是仙界”规划理念中“人间”的部分，有效利用景区北入口周边地块与学院及市体育中心的功能对接，提供同时服务于城市居民和游客的游憩空间。同时通过对81、郴州古八景之一相山瀑布主题化、艺术化包装后，成为游客了解王仙文化、福仙文化、感受人间浮华与短暂的快乐天地。主要功能是以森林游憩为主的，集观光、游览、养生、高端住宅于一体的多功能综合型区域。主要景点相山公园、相山溪、相山瀑布、垂直观瀑梯、乐龄养生园等。逍遥养仙区位于半山腰天鹅湖区域，占地约180.20公顷。该区域以王仙传说为平台、以“悟文化、养身心、享生活”为目的，以王仙文化中的“中医药”元素作为该区的表现主题，主要以中医养生、文化体验、生态休闲、高端居住等功能为主，是游客了解中医药国粹、观赏珍奇中草药、品位中医养生文化、体验传统养生之道的修炼养生之地，同时还创造性的将传统的制药工艺、器具旅游化82、娱乐化包装，使游客在参与活动的过程中，感受中国传统中医药养生的无穷魅力。该区域将打造成为郴州市高端的养生基地，是一个中高端结合的次核心区域。主要景点设施包括天鹅池、云海茶楼、福星高照、接待中心、王仙居、福地会馆、国际女子臻美园、珍奇药材花卉展示苑、中华百草园、瑶药馆、中药趣味苑、森林养疗SPA、演艺中心、茶园、濂溪文化观、瑶池仙居等多个项目。云海仙境区位于大xx山顶处，占地约622.90公顷。该区域将体现“构建休闲度假新境界”的规划理念，是xx生态旅游度假区最精彩的核心区域，是整个度假区的灵魂所在。该区域主要以拜佛祈福、寻仙悟道、观光游览等功能为主，是体现“山脚是人间、山顶是仙界”规划创意中83、“仙界”的部分，通过充分利用山川秀美、云雾缭绕、登高望远的良好生态环境，艺术化、景观化地营造纯美如画、如梦似幻、意境非凡的仙境氛围，同时将该区域打造成湖光山色、幽静私密、豪华舒适、能够满足游客修仙悟道的基本体验的高尚休闲度假天堂。主要包括相山寺、通仙福梯、群仙广场、瑶池等景点和设施。仙踪奇缘区位于大xx东北部，占地约668.99公顷。主要以康体健身、极限体验、休闲娱乐等功能为主，主要包括仙踪谷、极限运动基地、拓展训练营地等多个项目。其中，极限运动基地包括峡谷漂流、峡谷蹦极、滑板雪橇、攀岩等户外运动；拓展训练营地包括丛林野战、露营地等项目；仙踪谷包括亭、台、楼、阁、榭及大面积栽种的杜鹃林、竹林、84、樱花林、桂花林等，营造竹林阵阵、鸟语花香、移步皆景的优美画卷。观山五福区位于大xx东部，占地约588.65公顷。该区域是xx旅游度假区的主入口，同时也是泛五盖山旅游区的游客服务集散中心。是体现“提升人居新品质”规划理念的区域，主要以文化观光、旅游体验、餐饮购物、旅游地产、演艺娱乐等功能为一体的文化旅游产业集聚区。主要设施、景点包括溪流之翼、旅游接待服务中心、福、禄、寿、喜、财园、水主题乐园、配套酒店、国际青少年智能营地、xx国际山地会议中心、度假酒店等项目。xx旅游度假区规划用地平衡表xx旅游度假区功能分区图5.2一期工程建设内容和规模观山五福区旅游基础设施核心接待区旅游接待中心既旅游度假区的85、游客综合服务中心，同时也是整个泛五盖山旅游区的游客接待服务集散中心。为大体量的现代生态建筑群，包括散客及团队接待区、景区宏观多媒体展示区（景区内部分区实时直播画面、电子信息终端等）、旅游自助定制区、票务服务及相关配套服务区等（问询、银行、兑换、超市、简餐等）。区域日游客接待量不少于8000人次，瞬间容量不小于5000人，未来伴随周边设施和公园景观带集散功能的增强，达到日接待万人的规模。规划总建筑面积28855，该工程需结合东湖水利工程建设统一施工。核心接待区主入口广场位于核心接待区旅游接待中心四周，规划占地面积20360，以铺装、绿化小品为主。东湖水闸工程工程设计位于前营大道跨西河大桥处，根据86、水利水电工程等级划分及洪水标准（SL2522000）规定，本坝属等工程，主要建筑物为3级，次要建筑物为4级；考虑到郴州市城市防洪标准，本坝设计洪水标准重现期为50年，通过东湖、大壁口水库建设提高到100年一遇，则。水闸闸型为145.03.8m (扇宽高)钢坝闸门，闸顶宽45m，全翻后与河道平行，形成宽顶堰，河床高程为176.70m。正常蓄水位的确定从亲水性和景观性考虑，正常蓄水位力求高一些，但不宜高于西河50年一遇设计洪水位，同时考虑到与上游闸水位衔接的需要，初拟正常水位为180.5m。闸室布置选用钢坝闸门，其正常水位为180.5m。主要建筑物包括闸室、闸下消能防冲设施等。溢流闸选用钢坝闸门，87、总溢流宽度为45m，分为两孔，单孔宽22.5m，闸底板高程为176.70m，基础开挖至弱风化基岩，根据布置要求，闸室宽9.5m，闸底板采用砼浇筑，砼强度等级为C25，闸底板垂直水流方向分永久缝，缝距为1520m不等，缝间设橡胶止水。堰上设底轴旋转闸门，宽25m，轴径为1.0m，闸顶高程为180.5m，门业高度3.8m，闸顶可溢流，为降低工程造价，设计闸顶溢流高度为0.2m。为尽量不缩窄河道行洪宽度，钢坝闸门两侧启闭机室位于两岸堤防内，启闭机室内各安装一台2000KN液压驱动装置及配套电气设备控制闸门启闭，启闭机室净空尺寸为17.03.2m，闸室内各设一渗漏集水井，尺寸为5.572.0m，启闭机88、室内设爬梯与地面交通，爬梯顶部设进人孔，尺寸为11m。启闭机室为钢筋混凝土结构，临河侧厚0.8m，其余厚度为0.5m，基础座落在基岩上，砼均采用C25砼，其抗渗等级为W8。控制值班室布置枢纽东岸，尺寸为4.27m，层高3.3m。在闸门下游布置消力池，在消力池下游布置厚度为0.23m，雷诺海漫。各工程设计高程依据最终确定的洪水位、河床高层确定。东湖驳岸及绿化建设工程该工程主要包括沿东湖（西河）两岸的防洪护堤工程7.8km、绿化建设工程518200。该区域绿化以滨湖景观地带建设为主，通过双层设计的理念，使其具备由城市向景区自然过渡的功能。靠近外围的一侧规划为市政公园性质景观游憩区，靠近景区内侧为景89、区配套精致景观游憩带。外围的景观游憩区主要服务于本地群体，也是城市发展的延伸；内侧的景观游憩带则更多起到旅游景观氛围营造和景区形象展示的功能。设计思路由现状的水系而来，在自然的背景下以生态的手法进行雕琢，使该区域呈现自然与人性化精巧设计美妙共鸣的美感。 核心区中巴站位于西河东侧，靠近核心接待区旅游接待中心，占地面积31800。大壁口水库砼坝坝址位于现状大壁口电站上游150m处，坝底长30m、高程205m，坝顶长75m，高程225m。浇筑砼9500m3。5.2.2度假区道路工程5.2.2.1交通规划对外交通外围交通网络：度假区对外交通主要依托郴州大道、后营大道、槐万公路三条道路。规划沿西河修建旅90、游区主干道，对接观山大道、西河东路，联系中心城区及五盖山，路幅宽度为2026m。对外交通衔接：外围社区主要集中在旅游区北部，因此考虑人行、车行交通均设在郴州大道及观山大道，南部倾向车行，交通衔接设施各有侧重。规划对外交通衔接点总共有4个，分别是小xx衔接点、茶园路入口衔接点、北观山洞衔接点和玛瑙山衔接点。小xx衔接点服务于城市休闲区的游客。采用直接到达模式，停车场已经提供了35个车位，基本满足要求。观山洞衔接点为旅游区主入口，为整个旅游区及相关地产项目服务，同时该区域也是泛五盖山旅游区的交通集散中心。采用停车换乘接驳模式，利用游客接待服务中心的立体交通集散中心进行换乘（电瓶车、旅游大巴车、房车91、租赁汽车、山地自行车等），该集散中心规划容纳100辆景区内观光大/中巴，50辆区域观光电瓶车及300量各类其它类型交通工具（房车、特种越野车等）。在接待中心外侧规划大型生态停车场，根据接待服务群体不同分为两类：一类是滨水景观延伸区域中的散点停车场，主要服务于本地群体的非过夜停车，规划约1500个散点分布停车位；另一类位于旅游接待服务中心周边，规划具备接待3000辆私家车和150辆外来旅游大巴的集散和过夜停放的功能。后塘衔接点为南入口。采用停车换乘衔接模式，主要换乘电瓶车及自行车，停车换乘点规划370个社会车辆停车位。茶园路衔接点为北入口，该入口规划280个社会车辆停车位。在远期应考虑临郴州大92、道处设轻轨站点，进入景车后人行可采用垂直电梯解决相山瀑布高差问题内部交通设计要求和原则根据各功能分区的特点、活动内容，游人需求和管理需要，园路系统结合现状地形条件，依山就势确定其路线，力求形成环路，不走回头路。尽量利用现有路基，减少道路建设对环境与景观的破坏，并加强各功能区和景点的相互联系。道路等级旅游区内道路分一级道路、二级道路、三级道路、游憩小道、索道五个等级，其中一、二、三级道路为景区车行道。一级道路是旅游区对外联系的主要道路，规划红线为2026m。二级道路主要为连接各个功能片区的道路，规划红线宽度为6m。三级道路主要为连接局部片区的道路，规划红线宽度为4米；游憩小道主要指旅游点和居民点93、内部的步行道路，包括木平台、沙石路、石板路、溪水栈道和岩壁栈道等形式，规划宽度12米。索道2条，逍遥养仙区云海仙境区；大壁口水库云海仙境区。5.2.2.2一期道路工程平面、纵断面设计观山大道南延伸段道路：路幅宽26m、长1.1km，其中车行道宽14m，人行道26m。西河东路南延段环东湖道路：路幅宽20m，长5.56km，其中车行道宽14m，人行道23m。核心区旅游接待中心至xx国际会议中心段道路：路幅宽12m，长0.78km，其中车行道宽7m，人行道22.5m。核心区环东湖绿道：路幅宽7.5m，长4.19km，仅设车行道，紧急时兼作消防通道。度假区北入口经山水人间区、逍遥养生区至相山寺道路：路94、幅宽6m，长8.06km。xx国际会议中心至逍遥养生区福地会馆道路：路幅宽4m，长2.85km；学院路至相山公园道路：路幅宽4m，长1.91km；该级别道路局部地段拓宽至56m，作错车道。度假区核心接待区道路最大纵坡控制在8%以内，考虑其他景区道路以盘山公路为主，道路纵坡控制在13%以内，平曲线最小半径不得小于9m。路基、路面、人行道结构设计路基所有道路路面采用直线型路拱，横坡为1.5%；人行道为直线型横坡，坡度2.0%。12m、20m、26m宽道路采用沥青砼路面，7.5m宽道路采用彩色沥青砼路面，4m、6m宽道路采用水泥砼路面，根据规范要求压实度必须达到以下标准：填挖类别路面底面以下深度（c95、m）压实度%填方路基路床08095路堤8015093路堑150以下90零填及路堑路床95路基排水路堑排水通过路面排水系统进入雨水管网；盘山公路在挖方地段为防止山坡水、泥土冲到人行道，在车行道外侧设置5050cm的边沟，再进去1m的落碎台，挖方坡顶外在坡口5m外设浆砌片石截水沟，防止边沟对路堤的冲刷，把边沟水引入下水管。路面结构设计12m、20m、26m宽道路车行道总厚度为65cm，其中，4cm细粒式改性沥青砼（AC-13C），粘层油（0.55L/)，6cm粗粒式沥青砼（AC-25C），稀浆封层（SBS改性沥青，ES-3型，厚10mm），18cm 5水泥稳定碎石上基层（压实度98%），18cm 96、5水泥稳定碎石下基层（压实度98%），18cm级配碎石（压实度96%）。7.5m宽道路，面层彩色沥青砼路面厚4cm，上基层为15厘米水泥稳定碎石，下基层为15厘米级配碎石。4m、6m宽道路，面层为24厘米水泥混凝土（抗折强度5MPa），上基层为15厘米水泥稳定碎石，下基层为15厘米级配碎石。人行道、侧石、平石人行道总厚度为18cm，其中5cm厚人行道步道石、3cm厚的13水泥砂浆、10cm厚的砂垫层，土基压实度（重型）90%。侧石设计：采用麻石，规格为：高度15、25、35cm，厚度10、12cm，长度100cm。平石设计：采用麻石，规格为：宽度40cm，靠车道厚8cm，靠人行道厚5cm，长度97、100cm。5.2.2.3道路公用服务设施规划公交站点20m、26m宽道路，按站距为300500m，规划公交停靠点，本道路工程采取拓宽车道的方式设置港湾式公交停靠站6处。停靠站站台长30m，并在人行道上设候车廊。照明系统路灯照明布置在车行道外侧，为机动车道照明，采用普通单臂路灯，灯具安装高度为8m，路灯间距为30m，以满足道路安全行车照明要求；核心接待区游道绿化带内设装饰效果灯，灯具采用白炽灯， 灯型采用庭园灯式。交通设施规划所有路段设必要的警告、指示标志（如T形交叉警告标志、注意行人警告标志，人行横道指示标志等）和标线。5.2.3相山寺（普济寺搬迁）建设工程建设规模该工程建筑采取岭南寺庙的建98、筑风格，结合湘南古建筑的特色，融合现代建筑的先进技术，整个建筑给人以雄伟、壮观、庄严肃穆的感觉。主要建设内容有大雄宝殿、天王殿以及观音殿、财神殿、往生殿、延生殿等副殿，藏经楼、方丈楼、居士楼、斋堂、斋菜馆、千佛塔、钟鼓楼等主体建筑，配套工程有旅游商品街、自养门面、山门、广场、道路、停车场、绿化等工程，规划总用地7.14ha，总建筑面积33571，建筑密度18.3%，容积率0.63，绿化面积39269。序号项 目单位数值占（%）备 注1规划总用地71398.52规划总建筑面积335712.1旅游商品街60332.2斋菜馆64472.3居士楼111022.4自养门面45472.5天王殿2742.699、钟鼓楼1352.7副殿9432.8斋堂2062.9方丈楼1432.10讲佛堂、藏经楼11102.11大雄宝殿9582.12塔楼13932.13王仙殿2803规划建筑基底面积130744建筑密度%18.35容积率0.56绿地率%55主要经济技术指标建筑方案建筑布置基本上“四合院式”建筑布局。天王殿、大雄宝殿、副殿、王仙殿均单层宫廷式、回廊式建筑设计，外观造型上采用宋时仿古建筑风格，楼堂金碧辉煌，古香古色；斋菜馆等其他建筑采用湘南民居回廊式建筑风格。居士楼，四层，总建筑面积11102，为湘南民居建筑风格，楼前视野开阔，楼后青山绿树。宾馆式平面设计，配独立卫生间，每套40平方米，可一人居、二人或三人100、居，供居士们作长期住修或短期学修使用，或供老年人安享晚年用。千佛塔，佛教建筑，共九层，塔高59米，衣座宽24米，具有旅游功能，观赏价值极高，采用现代科技手段装饰，白昼金光灿烂、光芒万丈，夜晚灯光闪烁、火树银花，犹如一颗硕大的夜明珠镶嵌在夜幕里。塔内供奉9999尊菩萨，形态各异、万德庄重，故名千佛塔。基础配套设施工程5.2.4.1供电工程建设目标采用洁净能源，按照中等容量、标准化系列规划电力工程，做好负荷预测，满足xx分期发展需求，并留有发展余地。使规划对电力建设起指导作用。简化电压等级。采用10kV、380V二个电压等级。使供配电网安全可靠，满足使用要求。合理规划变电站布局，严格控制高压架空线101、路跨越核心景区，充分预留电缆通道，处理好电力设施与城市建设的矛盾。负荷预测用电量标准为每床位用电标准平均值1000W/床，居民用电标准为300W/人，服务人员用电标准为200W/人，其它用电总负荷为50KW。规划期末景区用电量共计32577KW。供电电源根据建筑物规模，供电电源分别为10KV或380V/220V。采用10KV供电的建筑物应自设变电房。xx景区山水人间区供电电源：10KV电源由茶园路城市管网系统直接接入，民用电等级380V/220V。xx景区观山五福区供电电源：10KV电源由观山洞片区城市管网系统直接接入，民用电等级380V/220V。xx景区城市休闲区供电电源：10KV电源由郴102、州大道城市管网系统直接接入，民用电等级380V/220V。xx景区仙踪奇缘区供电电源：10KV电源由观山五福区接入，民用电等级380V/220V。xx景区云海仙境区供电电源：10KV电源由山水人间区接入，民用电等级380V/220V。峡谷内沿途设置箱式变电站，供各个旅游景点用电。线路规划电力线路一般沿道路一侧埋地敷设。景区内架空高压线应尽量避免穿过核心景区，低压供电线路严禁采用架空线。20m、26m道路人行道内预留10KV电力电缆管沟管空间，电力电缆沟管规格为DN200，覆土深度为0.7m，小于0.7m时，路面应作加固处理，车行道下管群采用钢筋混凝土保护形成管块，人行道处的电缆检查井采用全覆盖103、方式，地面采用活动铺装层并作好标记，车行道处采用钢纤维井盖。路灯用电设计系采用10kV电源环网供电及0.4kV配电。考虑到将来沿线公共照明与公共市政设施的用电需求，路灯箱变容量均取120kVA。5.2.4.2弱电工程观山五福区在20m、26m道路人行道内设弱电管，其他景区由就近城市道路接入弱电线路，采用架空线。弱电管数为12孔，全部采用直埋式通信用PVC-U（重型）DN110管埋地敷设，覆土不小于0.7 m，小于0.7 m时路面应作加固处理。规划敷设弱电管线7740m。5.2.4.3给水工程供水现状现状村落用水主要取自山泉水。xx旅游区内的用水全部是利用山上来的山泉水，供水比较充足，在水上乐园104、四周现有3处蓄水池。城市总体规划要求为梯级利用西河上游水资源，同时提高西河防洪能力，规划在观山洞电站修建40.6公顷的水面作为郴州的东湖；在东湖上游大壁口发电站处规划大壁口水库（水面积17.4公顷）。供水规划需水量预测旅游区规划用水量预测表类 别规 模用水量指标用水量（m3/d）备 注宾馆住宿接待设施1347床500L/床日673.5居住人口103547200 L/人日20709.4旅游服务点330人200 L/人日66.0寺庙、道观教众500人200 L/人日100.0小计21548.9其它及未预见用水3232.3包括：园林绿化、浇洒道路、洗车及未预见水量等合 计24781.2供水工程在观山105、五福区处，接入观山洞片区给水管网系统，12m、20m、26m道路人行道预留给水管敷设空间，消火栓布局按国家相应的规范要求，间距不大于120m。管径为200mm。在山水人间处，由茶园路接入城市给水管网系统，管径大小为200mm。在城市休闲区处，直接接入郴州大道的城市给水管道，管径大小为200mm。近期各无供水设施的用水点(例如相山寺，瑶池仙居，露营地等)以山泉水作为水源，设置独立的小型生活给水设施，设置高位水池，就近供水，并加强水源卫生防护，各给水设施应针对源水水质作相应的净化处理，生活给水水质严格执行国家生活饮用水卫生标准，在景点处共规划设置5处蓄水池；远期规划统一采用城市供水管网作为水源，在106、各景点设置加压泵站和高位水池进行供水。供水工程建设规模一览表序号类别建设内容规模1给水管网含消防栓等10275m2给水设施蓄水池、抽水泵等6座5.2.4.4排水工程污水排水现状景区内现有污水处理站，只有水上乐园有3处埋地式生活污水净化装置。污水量预测根据室外排水设计规范，污水量可按当地用水量的80%90%采用。本工程按用水量的90%，则污水量为22303.1（m3/d）。 污水排水规划为提高环境质量，保护水体，规划将对景区内产生的所有污水、废水都进行处理，严格执行国家污水综合排放标准(GB8978-96)一级标准，达标后排放。对景区环境不造成任何污染。由于各景点相距较远且地形复杂，为降低管网投107、资费用，规划不采用全景区集中的生活污水处理系统。而采用各景点自成独立的生活污水排水系统及生活污水处理系统。在出入口东、西、北处建设用地内，污水收集在一起，直接汇入城市污水管道系统，管径大小为400mm。观山五福区沿20m、26m道路敷设污水管，污水排至沿观山大道、西河东路敷设的城市污水管网，每隔30m距离设污水排水检查井。在污水量较大的景点分别修建一座污水处理设施，对该地区的污水收集后进行集中处理，共有五处污水处理设施。对景区内污水量较小的景点，设置小型污水处理装置，就近处理，达标后通过依山就势暗敷的污水管排至农田或用于林木浇灌。对餐厅和停车场等含油废水设隔油池，经局部处理后排入污水管道系统。108、拟在景区内设若干生态公厕。雨水排水规划将因地制宜，利用有利地形以自然散排为主，结合景区建设和道路建设，相应配套修建必要的雨水明沟、截洪沟，雨水就近排放至附近水体。观山五福区在机动车道下敷设dn6001000mm的雨水管，机动车道两侧每隔30m设雨水口，雨水收集后沉淀后直接排入前营大道以北的西河；每隔30m距离设雨水排水检查井。q=（44.143+21.907lgP）/(t+20.152)0.886 (mm/min)式中 P设计重现期，年t设计降雨历时，t=t1+mt2t1地面集水时间，min t2管内流行时间，minm折减系数， 暗管2.0，渠道1.2排水工程建设规模一览表序号类别建设内容规模109、1污水管沟6660m2污水处理简易污水处理设施5座5.2.4.5环卫设施垃圾处理在每个入口接待设垃圾转运站，收集垃圾并及时运至城市垃圾处理厂集中处理。沿途每隔5070米设一处果皮箱。公厕设置与粪便污水处理在景区服务中心及主要景点设置公厕，主要游线沿途每隔2公里设置公厕一处。有给水排水的地方，应依附于给水排水系统冲洗公厕，粪便污水由污水处理设施统一处理。在无排水系统的地方设置的公厕，应设化粪池处理污水，尾水投加漂白粉消毒后自然渗浸处理或引向农田、林地，剩余污泥可作农肥或清运至景区处理。另外在无排水系统的地方设置的公厕，可考虑采用新型无水厕所，排泄物定时清运至景区外处理。6、节能及资源综合利用6.110、2节能措施建筑设计节能道路照明、场地照明尽量采用风能太阳能设备，配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯,镇流器选用节能型电感镇流器，采用光电控制等。绿色能源的利用在景区内充分利用太阳能，风能，沼气能等其他环保型新能源。采用节能设备，各景区之间内部交通，尽量采用电瓶车或自行车。制冷采暖采用最新的地下水热交换式空调。6.3节水充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源；建造雨水收集利用系统，充分利用当地雨水资源用于人工水体水量补给。应用节水设备尽量选用节水型卫生设备，给排水管道采用新型材料，减少管网漏水量，减低管网能耗，节约用水量与降低水压要求。6.4资源综合利用由于各景区分散，不利于统111、一收集污水，规划分别在用水相对集中区域收集污水，利用生活污水制沼气；不能制沼的污水净化处理后，通过依山就势暗敷的污水管引至山下耕地或附近林木灌溉。7、拆迁安置及社会经济发展指导规划7.1征地拆迁情况项目拟用地范围内的房屋拆迁主要集中在东湖水域淹没区及沿岸绿化用地，该区域属观山洞村4、5、6、7、8、9、10组集体土地，拆迁人口统计情况详见下表。xx旅游度假区内现状人口情况表名称户数（户）人口（人）观山洞村4组（张家湾）52180观山洞村5组（欠岭脑上）40140观山洞村6组（曹家湾）63220观山洞村7组（叶家）46160观山洞村8组（段家）32110观山洞村9组（五广头）50180观山洞村1112、0组（东头岭）44156总计3271146核心接待区需征用的水域、绿化用地范围内需拆迁房屋面积30347，其中砖混结构房18208，砖木结构房12139。7.2农村居民社会调控规划7.2.1严格调控度假区人口严格控制人口增长，区内要通过法定程序，实行 “只出不进”，只特许少数专业技术人才进入的政策。7.2.2村民点划分根据景区发展和管理需要，并与旅游业的发展进程相对应，将景区内农村村民点划分为搬迁型、控制型。搬迁型处于核心景区范围，对旅游影响大的居民点属于搬迁型居民点。这类居民点远期应迁离核心景区，以保证旅游资源不受破坏，旅游区用地完整张家湾、曹家湾、欠岭脑上、竹山里、唐加冲属搬迁型村民点控制113、型处于旅游内部，对旅游影响不大的居民点属控制型，后塘、双园冲属于控制型村民点。此类居民点必须严格控制人口规模和用地规模，可适当设置用于旅游接待的民俗客栈，旅游设施建设应控制规模，建筑风貌保留当地民居风格，在运营上要注意民族乡土文化的发掘，突出建设地方特色。剩余劳动力转移到风景旅游和无污染工副产业中去，未来应逐步搬迁。7.2.3村民安置规划区范围内的拆迁安置按一户一宅，每户90，建筑层数五层的安置标准执行。采用集中安置的方式，安置用地位于观山五福区的福园北侧，临近后营大道。规划安置对象为观山洞村4、5、6、7、8、9、10组，总户数为327户，规划安置用地9.81公顷。7.3经济发展引导规划针对114、xx旅游度假区现状条件和地位特点，规划提出其经济发展方向是：加强风景保护和生态建设，以旅游业为基础，调整产业结构，大力发展特色生态种植业、养殖业，积极发展旅游商品加工业以及商业、服务业，走可持续发展之路。具体安排是：7.3.1积极发展特色生态种植业经济林结合林业结构调整和景观改造的需要，在仙踪谷等不影响景观游览的地方开辟若干经济林，主要以油茶、油桐、板栗、杨梅等观赏果林和经济林为主，既丰富了景观，又创造了一定的经济价值。 王仙有机茶园在逍遥养仙区莲池西侧山坡，结合中华百草园发展建立xx有机茶园。向游客展示茶文化，销售茶叶、茶油及相关产品。中药种植园以养生为主题，种植中草药，了解中医养生文化，学115、习体验传统的制药工艺。7.3.2大力发展旅游休闲服务旅游服务主要集中在旅游服务中心、服务点和服务站等，主要服务对象针对游客。生态休闲农庄在凤谷庵西侧，主要为农家乐拓展训练营地在旅游建设用地内选择适宜地点，针对本地居民，可进行观光、休闲、娱乐、康体、运动和教育活动，包括自行车趣味赛场、攀岩、滑板雪橇、丛林野战等。7.3.3副食、土特产及旅游纪念品生产加工规划在旅游区观山洞地段建副食、土特产及旅游纪念品生产加工基地。利用较好的用地条件和基础设施，积极发展食品加工业，引导和鼓励个体、民营企业利用丰富的资源条件，开发茶叶、菌类、竹笋、土鸡等具有地方特色的食品工业；大力发展旅游工艺品加工企业及传统手工业116、，生产多样化的，具有地方风情的旅游商品。7.3.4生产发展用地设想据规划统计，项目建设占用的耕地数量约为60公顷（约900亩）计算，生产发展用地需预留不少于72亩（规划按耕地数的8%预留）。主要是用于村民自行开发建设为居民日常生活服务所需的公共服务设施项目，包括菜市场、餐饮、商场、百货等，开发方式可以采用底商上住、外商内住的形式，可以以底层或多层建筑围合成的街坊为基本单元，结合街、巷的组织方式，使每户都有临街的铺面，生产发展用地可以与安置地统一考虑。7.4安置费用测算序号项目单位数量金额（万元）备注1拆迁安置补偿303472416自拆自建1.1砖混结构182081639含附属设施1.2砖木结构117、12139729含附属设施1.3其它安置补偿户12548搬家400元次/户，过渡6个月，500元月/户2拆迁安置三通一平工程亩434303安置地征用亩43258合计31048、公共安全与消防8.1公共应急中心在度假区内结合游客服务中心或度假区综合管理机构设置度假区公共应急中心，随时与市、区两级各类公共卫生中心、救灾减灾指挥中心保持联系，并做好突发事件的“应急措施”、“应急预案”，确保度假区游客生命财产安全。8.2安全保卫度假区内应设立全区报警系统，在各景点、了望台、重点路口及公共活动场所设置紧急报警电话，配设安全保卫专业部门与人员，保证游客、度假者、古树名木的安全。步行游览道在地形险要地段和临118、悬崖地段，应设置安全警示语、安全防护设施、短暂休息场所等，满足以人为本的要求。其他建筑内部和外缘，凡游人正常活动范围边缘临空高差大于1.0m处，均应设置护栏设施，护栏设施必须坚固耐久且采用不易攀登的构造。水上娱乐区应根据设施规模配备救生衣，救生船只。瀑降、溪降、攀岩、岩降、溶洞所在天坑周围应设置护拦，并有警示标志，严禁分专业攀爬、投掷物品。溶洞内服务设施必须符合有关设计规范，电力线必须有安全保护措施。8.3消防度假区内林地较多，一旦发生火灾则影响较大，波及面广，因此，有必要防患于未然，在规划和管理中做好保护与防火工作。道路沿线、各功能区重要景点周围在不影响景观的前提下配置不易燃烧树种为主的防火119、隔离带，隔离带宽度一般为2030m，最低宽度不应小于树高的1.5倍。利用高山草场和开敞绿地空间作为紧急疏散场地。加强游客安全意识，严格 管理。在各个功能区内设消防点、配备相应的消防设施，如消防水池、消火栓等消防设施，度假区车道均设置直径不小于100mm的给水管，确保消防用水；杜绝使用易燃材料作建筑装饰，主要建筑室内按国家有关规范要求设置防火分区和各类消防器材。观在度假区山顶设了望塔（台）、观测站等巡逻了望工程，必须通视良好、视野宽阔、控制范围广，其设置位置、结构形式、色彩和高度，均应与度假区景观相协调。设专职火警监督人员，制定巡视制度和火警处置办法，重点部位应当设置明显的禁烟禁火标志。9、环境120、和生态影响评价9.1生态环境现状xx原始生态环境保护完好，但部分地段因自然灾害给道路、山体、植被造成了一定的破坏，此外，对地下矿产资源的乱踩、乱掘，使生态环境遭到严竣挑战。9.2项目建设对环境的影响项目建设带来的环境问题，主要体现在以下三个方面：一是项目建设过程中，对所在区域的自然环境和资源的破坏，如占用林地、水土流失、植被破坏、有可能产生的地质灾害等；二是在施工期产生的噪声、废气、尘埃等，使沿线的环境质量降低，人们的生产生活环境受到污染；三是项目建成后，在运营期的有可能发生火灾、大气及土壤污染、废物垃圾等问题。 9.3环境影响对策9.3.1地质灾害防治规划规划区域内可能产生的地质灾害主要是山121、体滑坡和泥石流。规划提出如下防治措施：项目建设尽量少切土方，注重山体绿化植被的整体安全和保护，避免建设过程中造成水土流失。在场地平整开挖过程中，应分级放坡和放缓边坡。土质边坡每级坡高8m左右，坡比一般不宜大于1：1.5；岩石边坡每级坡高15m左右，坡比一般不宜大于1：0.35。在形成永久边坡后应及时采取挡土墙等支挡措施，避免发生滑坡。填方施工过程中，要首先清除淤泥，并分层压密夯实填土。形成填方永久边坡后应及时采取挡土墙进行支挡，避免发生滑坡。在挖方施工过程中，应对人工边坡的稳定性加强监测，设专人对开挖边坡附近进行巡查。应做好工程地质勘察工作。9.3.2水土保持规划按照水土保持法的要求，建设方应122、在建筑大砌方地段即时恢复植被，在容易造成滑坡、泥石流地段设置挡土墙，切实有效地保护园区的自然生态环境。溪降、瀑降、攀岩、岩降等项目及溶洞所在天坑周围整理时，必须做好水土保持方案。 9.3.3水体环境保护措施度假区取水水源应予绝对保护，距离大面积水体周边20m以内附近林木不得随意砍伐，以提高土壤涵养水源的能力，减少水土流失。水上游憩活动应严格按照规划有组织地开发进行，禁止严重污染水质的水上活动。9.3.4生态环境保育规划做好度假区，原始生态林区、特殊植物观赏区等区域的定界与标示围栏工作，严禁砍伐古树名木开辟透视线。本着“防重于治”的方针，以“筑巢引鸟”、“放养”等措施，增加鸟类等野生动物的品种与123、数量，积极开展树木病虫害的生态防治。景观生态环境的分级保育规划根据各功能区生态环境和规划建设特征，应建立分级保护制度，制定不同的管理措施。9.3.5大气污染防治措施规划区内普及电力、太阳能等无污染能源，取消燃煤、燃木等低级污染型能源利用现象。生态休闲农业观光区种植提倡采用有机肥料灌溉，禁止使用对人体有害、对大气环境有污染的化学农药。规划该区环境空气质量一类区，执行环境空气质量标准确定的一级标准。9.3.6土壤保护措施完善管理机制，加强度假区管理，对局部水土流失地区加强绿化，有保护的开发经济林，维持xx生态环境。特别重视保护原始生态林区和园内已长成的植被植物。9.3.7环卫规划规划在各服务网点及124、休憩点，设置垃圾收集点与公共卫生间，沿园区交通线按70m距离设置果皮废物箱。度假区垃圾实行分类收集，专人专职，定时回收处理，对不可分解的垃圾应统一收集外运至垃圾填埋场，对可分解的垃圾则应综合利用。 严禁向水域内、溪水乱扔垃圾，避免由此造成的湖水污染。依靠公众环保意识、深化教育和宣传，达到较少固体废弃物随意丢弃的现象。10、项目组织与管理项目的组织管理分为两个阶段：项目建设期管理阶段和经营期管理阶段。10.1项目建设期管理 10.1.1实施原则与步骤10.1.1.1项目的实施首先应符合本地的建设审批进度，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。10.1.1.2考虑项目牵涉面广，成立郴州市xx125、区xx投资有限公司下属的xx旅游度假区基础设施建设工程项目部（以下简称项目部）负责项目实施的组织、协调和管理工作。10.1.1.3设项目部经理，作为项目的法人及用户代表。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责。经理向xx投资公司负责，xx投资公司对项目经理进行监督，检查。10.1.1.4在项目实施过程中，项目部作为项目执行单位应与项目的设计、材料供应、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行。10.1.1.5与有关项目履行单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。10.1.2组织机构与分工考虑项目投资较大、建设期限126、较长，为了确保项目的顺利进行，成立由市主要领导参加的、市直主管部门及xx区人民政府等为成员的“xx旅游度假区建设领导小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。“领导小组”下设办公室，全面督促项目的实施工作。领导小组作为项目执行单位，全面督促项目的实施工作。拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。前期开发及项目建设工作由项目部下面四个部门具体分工：10.1.2.1办公室：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。协助建设工程技术部主持设计图纸会审、处理有关技术问题。10.1.2.2财务室：负责项目的财务计划和实施计划安排127、与项目施工单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续，按规定编制财务、统计报表。10.1.2.3工程技术部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。10.1.2.4拆迁开发部：负责项目范围内拆迁安置工作、项目报建、土地征用等工作。项目部组织机构图拆迁开发部xx投资公司旅游度假区基础设施建设工程项目部工程技术部办公室财务部10.1.3员工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。根据工程建设项目人员编制有关规定经，定员的初步安排如下：员 工 定 员 表 序号部门人员（人）备注1项目部1.1128、工程技术部3可外聘1.2办公室2可外聘1.3拆迁开发部5可外聘1.4财务室2由xx投资公司财务兼任2合计1210.2经营期管理10.2.1组织机构项目建成后的管理和维护是旅游度假区可持续发展的重要保障。一期项目建成后以及今后个景区景点建设管理、绿化、市政维修、道路管理、卫生以及度假区旅游产业发展等，由xx区人民政府主导成立的xx旅游度假区管理委员会管理管理。该单位拟设为副县级单位，作为xx区人民政府派出机构，旨在协助投资者合理开发，有效保护旅游资源；加快打造xx旅游目的地形象，加强旅游宣传促销力度，实现无障碍旅游。其主要职能是：根据郴州市和xx区的城市总体规划及经济社会发展规划，编制度假区总体129、规划和经济社会发展规划，报经区委、区政府批准后组织实施；协助办理度假区内的各类投资、建设项目的审核报批工作；根据批准的度假区总体规划，协助有关部门做好度假区内土地的规划、征用、开发管理和工程建设管理、房地产管理等工作；按规划要求建设和管理度假区内的各类基础设施和公共设施，发展旅游产业，兴办和管理度假区内的公益事业；负责度假区内经济发展工作；按照有关法律法规和规章的规定，负责做好度假区内的财政、国有资产、统计、审计、物价、环境保护、安全生产、度假区内农业（林业）、园林绿化等管理工作，配合有关部门做好相关行政执法工作；协调配合有关部门派驻度假区的分支机构或派出机构的工作。10.2.2xx旅游度假区130、管理委员会人员编制人员编制表 序号部门人员（人）备注1领导职数22经济发展科3负责区域内招商引资和旅游项目的开发工作；旅游产品研制与开发；制定开拓旅游客源市场计划，并组织实施；国内旅游景区、旅行社的联络、合作；度假区内产业规划。3规划建设科3组织实施度假区总体规划、负责规划建设的项目编报和项目资金的争取工作；负责区域内开发项目规划的审核、评审工作；土地、房产管理；4旅游管理科3办公室日常管理；人事编制管理；旅游度假区的门票管理和指导监督所属单位的经营管理；旅游度假区综合协调管理；旅游区公共突发事件应急指挥；旅游接待管理等。5文化与教育科2负责区域内从业人员的培训和管理，度假区旅游网页的制作、更131、新和维护工作；度假区文化品牌的形象设计、策划和对外宣传工作6景观与环境保护科3负责区域内的文明创建、资源保护、环境保护和社会治安综合治理。7审计财务科2负责度假区内的财政、国有资产、统计、审计等工作合计1811、项目施工进度计划11.1项目建设期限本工程项目建设工期为3.5年。2012年10月份之前完成项目立项及可行性研究审批、规划等前期工作，11月底之前完成各项目设计任务；12月底之前完成图件审批、落实建设资金、场地整理等工作；2013年1月2015年12月完工，具体分部工程施工进度见项目实施几度计划表。11.2项目实施方案11.2.1积极筹措资金，尽早做好各项工程的前期工作，抓紧设计方案的132、审批，积极协调好与工程建设有关的专业、部门的规划设计和计划安排11.2.2建设单位在具体实施过程中，应做到精心策划，认真组织，严格管理，尽量减少施工对其周边环境和居民的影响，并确保施工安全和工程质量，按期完成工程建设。11.3.3为节省工程费用、保证各分部工程的质量，对所有工程的建设、监理实行招投标管理。11.3.4设计因切合实际，与周边环境相协调。根据总体规划布局，注意轻重缓急，分期分批建设各功能区的建设项目。11.3工程建设计划安排2012年69月，完成工程测量、编制可研环评及项目审批。2012年912完成项目施工图设计审批，12月正式开工。2013年1月2014年9月，完成东湖及用水水闸133、建设工程。2013年1月2014年3月、度假区主干道路及配套设施工程。2013年36月，完成核心接待区主入口广场建设工程。2013年4月2014年12月、完成核心接待区旅游接待中心建设工程（含水利建设工程）。2013年4月12月，完成东湖驳岸及绿化一期建设工程（接待中心下游）；2014年10月2015年12月，完成东湖驳岸及绿化二期建设工程（接待中心上游）。2014年1月2015年3月，完成大壁口水库砼坝建设工程。2014年4月2015年9月，完成相山寺建设工程。2015年16月，完成核心区中巴站建设工程。项 目 实 施 进 度 计 划 表 序号项 目2012年2013年2014年2015年3134、41234123412341编可研、环评及审批2工程测量、地质勘察3施工图设计与审批4核心接待区主入口广场建设工程5核心接待区旅游接待中心6相山寺建设工程7核心区中巴站建设工程8东湖驳岸及绿化建设工程9东湖及用水水闸建设工程10大壁口水库建设工程11主干道路及配套设施工程11、投资估算与资金筹措 11.1 投资估算估算依据及说明A、土建工程参照湘建价计（2008）22号2008湖南省建筑工程概算定额及有关文件估算；B、材料、设备按郴州市建设工程定额管理站2008年第四期郴州建设造价发布的价格及当地市场价格进行调差；C、勘察、设计费估算根据工程勘测设计收费标准（2002修订本）及国家有关规定，结135、合当地实际计算。勘察钻孔按类基价107元/m估算。E、建设监理费以当地市场价，按工程费用2.2%估算；F、建设单位管理费，根据郴州市有关基础设施投资政策以工程建设费的3%计算；G、预备费，按工程建设费的10%计算，投资一年以上计算涨价预备费，费率2%； n 注：涨价预备费计算公式：PCIt(1f)t1 t=1 式中：PC涨价预备费 It 第t年的工程费用 f涨价预备费率或建设期价格上涨指数 n建设期；H、建设期贷款利率取6.6%计算；I、拆迁、征地费用按郴政发【2009】5号郴州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法及有关国土资源政策。11.1.2工程建设资金构成本项目投资共分四大部分：建设单位可根136、据投资结构，调整项目建设成本费用，合理配置资源和调度建设资金。建设工程费：包括主入口广场建设工程、旅游接待中心建设工程（含水利建设工程）、东湖水闸工程、东湖驳岸及绿化建设工程、中巴站建设工程、大壁口水库砼坝建设工程、道路及配套设施工程、相山寺建设工程等投资。其它投资费用：包括各种规费、勘察、设计费、建设监理费、建设单位管理费以及征地、拆迁补偿、安置等；预备费：包括基本预备费、涨价预备费；建设期利息。经测算，项目总投资为79907万元，其中：工程建设费用49804万元，其它投资费21450万元，预备费5650万元，建设期贷款利息3003万元（详见投资估算表）。工程建设资金构成序号项目投资（万元）137、占总投资比重（%）备注1工程建设费用4980460.991.1主入口广场建设工程7811.2旅游接待中心建设工程97271.3东湖壅水水闸工程13191.4东湖驳岸及绿化建设工程200831.5大壁口景观水坝建设工程12811.6中巴站建设工程5351.7道路及配套设施工程94741.8相山寺建设工程66042其它投资费2145014.892.1设计费12452.2建设单位管理费14942.3工程监理费9962.4农转地征地费用177153预备费56507.593.1基本预备费4980110%3.2涨价预备费6704建设期贷款利息300316.53贷款45000万元5总投资79907投 资 估138、 算 表 单位：万元序号项 目单位数量金额备注一工程建设费18498041主入口广场建设工程1.11.167811.1绿化203603051.2乔、灌木株40722451.3路灯套40481.4小品套100401.5侧缘石m5090611.6铺装4520822旅游接待中心建设工程97272.1建筑工程2885563482.2设备及安装工程600电梯、设备、沙盘、监控系统等2.3水利建设工程M3266852535钢筋砼及土石方工程2.4临时工程85围堰2.5环境保护102按2.12.3的0.9%2.6水土保持57按2.12.3的0.6%3东湖壅水水闸工程13193.1建筑工程175闸底板、驱动装139、置等3.2设备及安装工程17安装液压启闭机3.3金属结构设备及安装1047钢闸门3.4临时工程62围堰3.5环境保护11按3.13.3的0.9%3.6水土保持7按3.13.3的0.6%4东湖驳岸及绿化建设工程200834.1土石方工程55100019294.2绿化41456062194.3补植乔、灌木株8291249754.4座凳树池、园林凳套152614.5健身器材项151504.6园林景观灯套8309964.7铺装、麻石台阶20728037314.8防洪提工程M35320020227.6km5大壁口景观水坝建设工程12815.1建筑工程M39500903钢筋砼5.2设备及安装工程组2240140、发电机组5.3相关配套工程605.4临时工程60围堰5.5环境保护11按5.15.3的0.9%5.6水土保持7按5.15.3的0.6%6中巴站建设工程5356.1土石方工程15900486.2铺装318004776.3交通标志及相关配套10含调度室、设备等7道路及配套设施工程7.17.594747.1路基工程M31674土石方工程7.1.1土石方m3372000930挖方7.1.2砖砌水沟m310514366钢筋混凝土水沟盖板m364161局部路段浆砌片石挡土墙m383303177.2道路路面工程6009机动车道12m、20m、26m宽9871425677.5m宽314406924m、6m宽6141、74161348人行道50446100912m、20m、26m宽道路行道树种植棵8335012m、20m、26m宽道路照明工程盏428343含配电系统、电线、杆基砼7.3市政配套工程6827.3.1给水管网m102751547.3.2给水设施(蓄水池、抽水泵)6座48排水m666046620m、26m宽道路排水构筑物个1341412m、20m、26m宽道路7.4公交停靠站组13397.5桥梁工程107020m宽桥梁1座19605507.5m宽桥梁1座1590445麻石栏杆m620758相山寺建设工程6604普济寺搬迁建设8.1旅游商品街60339058.2斋菜馆64479678.3居士楼111142、0213328.4自养门面4547682烧香拜佛用品等8.5天王殿274508.6钟鼓楼135118.7副殿9432074座8.8斋堂206308.9方丈楼143218.10讲佛堂、藏经楼1110167法堂8.11大雄宝殿9582108.12塔楼13932508.13王仙殿280708.14绿化工程39270707含放生池等8.15道路、铺地、停车场190554768.16土方工程m32826071挖方8.17其他设施、设备安装工程448天王殿佛象雕刻座480四大金刚塑像铜钟、鼓套115副殿壁画雕刻幅440每座副殿1面墙壁大雄宝殿佛象雕刻座390燃灯佛、释迦牟尼、弥勒佛仿古山门座140仿古围墙143、m364088塔楼铸金佛座135王仙雕塑座130王仙殿壁画雕刻幅2302墙面二其它投资14214501设计费一2.5%1245参照计价格【2002】10号2建设单位管理费一3%14943工程监理费一2.2%996参照湘价服（2007）76号4拆迁安置、征地177154.1农民私房拆迁补偿3034724164.2安置地征用、三通一平工程亩436884.3车站、水域、绿化用地征用亩131611844核心接待区4.4道路用地征用亩37222324.5相山寺土地征用亩107535三预备费56501基本预备费4980一10%2涨价预备费670四项目静态投资一二基本预备费76234五建设期利息贷款4.5亿144、元3003分三个年度到位六项目总投资一二五7990711.2 资金筹措项目总投资79907万元，其中向申请银行贷款45000万元，其余34907万元来源于政府财政投入。项目资金使用分四年度安排：2012年安排1007万元；2013年安排26300万元，申请银行贷款15000万元；2014年安排26300万元，申请银行贷款15000万元；2015年安排26300万元，申请银行贷款15000万元。12.项目效益评价12.1经济效益评价评价方式本项目建设主要是改善、提高旅游度假区形象，改善投资环境，加速xx旅游业发展。由于该工程属基础设施建设，项目本身将不产生任何直接的经济效益，因此，本次研究所做的145、国民经济分析主要围绕项目修建后度假区内配套开发用地土地升值的影响来进行评价。12.1.2费用的调整与确定在前述所作项目投资估算的基础上，按有关规定要求对项目建设投资作如下调整：工程建设费用按换算系数法进行调整，计算系数为1.1，增调4980万元由于本项目处于旅游景区，土地价格受地段影响很小，根据其占有土地情况，建设用地全部为农用土地，土地影子价格=土地机会成本+新增资源消耗费用(机会成本：如土地补偿费、青苗补偿费；新增资源消耗费用：如拆迁费用、安置费用、养老保险费等；转移支付：如防洪基金、耕地占用税、耕地开垦费等），综合计算土地影子价格约为18万元/亩（不考虑土地出让金在内），土地费用增调投资146、14595万元。投资中，工程造价增涨的涨价预备费、建设期贷款利息属国民经济系统中的内部转移支付，应在国民经济评价中予以剔除，由此调减投资3673万元。经调整后，整个国民经济建设费用为95809万元，其具体构成对比分析见下表，项目有效施工期为3.5年，则2012年、2013年、2014年、2015年、2016年国民经济建设费用分配为1007万元、31600万元、31600万元、31602万元。项目总投资调整构成对比分析表单位：万元序号项目调整前调整后调整额（）1调整部分7617292074159021.1工程建设费用498045478449801.2预备费5650498001.2.1基本预备费4147、98049800涨价预备费67006701.3建设期贷款利息3003030031.4征地费用1771532310145952不予调整部分3735373502.1其他间接投资费用3735373503合计79907958091590212.1.3国民经济效益与费用分析效益识别旅游度假区内的观山五福区靠近中心城区，基础设施相对比较完善，因此，本次可研投资项目以该区域配套开发用地作为筹资用地。根据xx旅游度假区总体规划（20122020），观山五福区内的配套开发用地（包括居民社会用地、购物商贸用地等）约5534亩，其中居民社会用地约4830亩，购物商贸用地约704亩。根据旅游度假区总体规划以及配套开发148、用地所在地段的不同属性，预测观山五福区购物商贸用地每亩土地增值60万元/亩，其他居民社会用地每亩土地增值40万元/亩，以后平均升值按年增5%计算，从第三年起，该区域土地分8年进行开发，共计土地收益约287926万元，其升值收益测算如下表：新增土地收益测算表单位：亩、万元类别年份20142015201620172018201920202021合计购物商贸用地土地开发进度50163163163165704新增土地收益30001026911322131061203349730居民社会用地土地开发进度2203205207507507507507704830新增土地收益88001344022932347149、2936465382884020343339238196土地总收益1180023709342544783548498382884020343339287926从以上分析看出，在8年的开发期内，项目共获土地收益287926万元，除去建设成本79907万元，获利208019万元。经济现金流量分析根据上述投资调整和收益测算，本次研究对该项目进行了经济流量分析，其国民经济评价指标如下表：效益流量表单位：万元序号项目2012201320142015201620172018201920202021合计1效益流量11800237093425447835484983828840203433392879261.150、1新增土地收益11800237093425447835484983828840203433392879262费用流量1007316003160031602958092.1建设投资（不含投资利息）1007316003160031602958093净效益流量1007316001980078933425447835484983828840203433394累计净效益流量1007326075240760300260462178970287108575148778192117经计算：全部投资国民经济内部收益率EIRR36.399%国民经济净现值(Is12%)ENPV64325.02万元投资回收期：(N)151、4.23年综合以上评价，该项目的建设与旅游度假区规划期同步，建设经营期内，国民经济效益明显，在经济上是合理的，当国民经济净现值等于零时，国民经济内部收益率为36.399%，说明项目看市场风险的能力较大。因此，对于旅游度假区建设来说，应尽快提升旅游形象，加快土地增值，加大土地融资力度。12.1.4贷款偿还计划项目贷款偿还资金来源为由政府财政每年拨付建设单位基础设施投资建设专项资金、土地收益和利润等。详见下表：借款偿还计划表（单位：万元）序号年度项目2012201320142015201620172018201920202021合计1年初借款累 计750015495225172本年借款150015152、00015000450003本年应计利 息4951022148630034本年还本付 息10668997594808985849079954.1还 本750075007500750075007500450004.2付息3168247519801485990495105935还款来源118002370934254478354849838288402034333928792612.1.5旅游效益预测根据xx旅游度假区总规划（20122020年），规划至2020年为度假区经营的正常年，度假区游客规模将达到66万人次，年住宿人数按游客规模的20%考虑，平均停留天数为2天，旅游天数280天，约13.2万153、人次/年，住宿每人次按中档消费平均2000元/人次计算，则每年度假酒店销售收入2.64亿元；其他游客平均每人按400元消费，则实现旅游综合收入2.11亿元，则度假区年旅游综合收入约4.75亿元，如平均按6%的税率计算，则每年可为地方财政实现2850万元以上的税收。12.2社会效益评价 项目建设将促进xx旅游产业发展，其联动的社会效益是十分明显的，一方面可充分发挥xx林区生态资源优势，开展休闲度假、观光、养生、山地户外运动等，对调整xx及周边区域的产业结构，振兴经济将发挥重要的推动作用；另一方面，该项目的实施可拉动其它相关产业的发展，同时可带动促进当地第三产业的发展，扩大当地就业门路，增加了地方154、经济收入和国家的外汇收入；再次，通过xx旅游度假区这个窗口，让世人了解泛五盖山风景旅游区，提高该地区和企业的知名度，带动市场繁荣，促进了整个地区的经济和文化的发展。配套设施项目建成后将吸引更多的中外游客来此休闲旅游，这对促进该地区的经济腾飞将起到桥梁和纽带作用。 项目建成后，开展生态度假旅游、户外运动、文化交流的同时，也将成为对广大游客进行健康、环保和生态教育的天然课堂，既陶冶了情操又增加对健康、生态、生物、地理、资源、环境等知识的了解，对提高精神明建设水平和提高国民素质起到不可估量的作用。12.3生态效益评价项目建设过程中，将对xx部分地段生态环境进行综合治理。首先，项目的建设可使重金属污染155、较为严重的西河得到有效治理，促进湘江流域生态环境的改善，同时，通过东湖及大壁口水库建设，提高中心城区城市防洪能力。特别是沿河绿化带建设，保障区域内生态环境的恢复和改善，将进一步提高本地区的环境质量，对调节气候，涵养水源，保持生物多样化，保持森林植被，物种的完整性和连续性起到应有作用。其次，通过供水、防灾、林相改造等工程建设，将进一步加强对森林资源有效地保护和逐步改善xx及周边区域的生态环境，通过对各类自然资源的保护，必将促进整个区域内生态良性循环。通过旅游业的开发，适宜有效的控制xx林木采伐量，将本区域内的森林覆盖保持相应水平，使现有的地带性植被，原始次森林等得以休养生息，发展壮大，从而使xx156、及周边区域森林资源的开发利用走向良性循环。 再次，保护森林资源，森林景观，保持其净化环境功能，为世人创造一个优美洁净的环境，使人们提高生存质量，满足现代人们渴望回归大自然的愿望及对健康和精神享受的追求，促进森林资源的持续发展，功于当代，利在千秋。13、招标管理13.1编制依据A、中华人民共和国招标投标法B、国家计委发布的工程建设项目招标范围和规模标准规定C、国家计委政策（2001）1400号关于进一步贯彻中华人民共和国招标投标法的通知D、中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令建设项目可研性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定13.2招标管理根据国家计委发布的工程建设项目招标范围和规模157、标准规定中第三条、第七条规定，本建设项目属投资额在3000万元以上，关系社会公共利益，公众安全的公用事业项目，必须对项目勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备、重要材料等进行招标，并经有关部门审核，详见招标基本情况表及审批部门核准意见表。本项目建设严格按有关规定程序进行招标，做到公开、公平、公正竞争。13.3招标组织形式及方式项目招标工作部分自行招标，部分委托具有招标资格的机构进行招标。工程勘测、工程设计、工程监理采取自行邀标的方式；建安工程和工艺设备及器材采购，采取委托形式通过新闻媒体公开招标。招标基本情况表招 标 范 围招 标 组 织 形 式招 标 方 式不采用招标方式投资估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理设 备重要材料其 他情况说明： 建设单位盖章 年 月 日 注：情况说明在表内填写不下，可附另页。