1、墅立宸央 温州归心,奥园大发宸央4月阶段性策略方案,核心重点：调动一切可利用资源，树立本案稀缺低密的整体再认知基础上，强化项目产品价值输出，突出本案与周边项目对比的绝对性优势，线上通过系列活动为项目品质价值站台。,下阶段营销任务:,阶段主题,广告出街,发布时间：3月中旬发布通路：户外大牌、官微、网络媒体等,阶段节点,阶段一：重塑项目豪宅形象圈层再发声,阶段动作,3月,奥园大发宸央下阶段营销铺排,4月,高端客户证言活动,阶段二：强化项目产品价值输出，突出本案与周边项目对比的绝对性优势，线上通过系列活动为项目品质价值站台,销售,来访客户邀约、详登客户邀约,客户活动邀约、持续接待,主题,活动,推广线2、：重塑后的主形象出街客户线：地段+稀缺性产品认可和升华销售线：案场重新组建、培训,推广线：活动+资源嫁接推广客户线：活动邀约+产品认同销售线：续销卖压氛围营造，持续接待,渠道,电营、商超巡展点、圈层酒会、流动派单、中介带看、竞品拦截、市外拓展等,造星运动,3月20日广告出街,墅立宸央 温州归心,十八家面馆外卖订单广告植入,节点铺排,“宸央说”启动,一、项目价值输出（细化输出项目配套价值，通过对比周边居住环境，突出叠墅产品给人们生活所带来的差异化生活与亮点）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（稀缺性角度建议1）；,通过项目与国际一线奢侈品品牌/豪车等做对标，突出项目限量稀缺的核心价值3、。（叠墅藏品仅30席，限量发售）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（稀缺性角度建议2）；,通过项目与全球珍稀物种做对标，突出项目限量稀缺的核心价值。（叠墅藏品仅30席，限量发售）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（稀缺性角度建议3）；,通过项目与圈层人士的生活演义角度做对标，突出项目限量稀缺的核心价值。（叠墅藏品仅30席，限量发售）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（建筑立面价值）；,新亚洲美学著品 艋舺式瞰景高层（经久不衰的铝板立面，加上流线型美学设计；更前言，更时尚，更自信）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（圈层价值）；,30席 墅说城央（4、30席的圈层人物 大不同）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（社区配套价值）；,情景生活 贴心演绎（不一样的社区配套，更前言，更自信，更生态）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（社区代建绿化价值）；,三公园环绕 加倍环氧中山公园墨池公园口袋公园（不一样的生活环境、更健康）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（1.9容积率价值）；,“环氧场“眼里只有你（城央生活 不一样）,一、网络+自媒体媒介,朋友圈项目价值贴片输出（物业配套价值）；,定制您的私人管家（专业物业服务 定制不一样）,二、项目价值软文刷屏,规划1：,#墅类产品稀缺性的全方位价值解读#墅说，温州城央生5、活！（政策角度：限墅令；生活角度：城央更难得、有天有地的居住生活；体量角度：仅此XX席）,二、项目价值软文刷屏,规划2：,#项目配套及软性服务加持价值解读#城央之上 吾谁与归？（政策角度：限墅令；生活角度：城央更难得、有天有地的居住生活；体量角度：仅此XX席）,二、案场阵地包装（通过对现有的案场阵地包装，结合项目阶段主题进行价值输出落地包装，并针对性提出整改建议）,一、现有阵地包装,案场入口处桁架（同步户外延展）,参观动线（叠墅价值点桁架）,二、阵地包装优化建议,与儿童游乐区相邻的不规则墙体处；,建议在该不规则墙体上通过绘画上一些墙体的艺术彩绘，将该区域的展示面做的更为缤纷、童趣一些，与儿童游6、乐区做一个相对的融合。,二、阵地包装优化建议,与儿童游乐区相邻的不规则墙体处；,整体呈现缤纷、趣味感,二、阵地包装优化建议,售楼处门口休闲伞休憩处；,建议将该空间的对外展示面打造成与本案叠墅产品下叠的门前院落氛围，让前来看房的客户能在此处能有一种住叠墅享受前庭后院的自在舒适感，让客户更能切身地感受到未来购买宸央叠墅的居住氛围。,二、阵地包装优化建议,售楼处门口休闲伞休憩处；,整体增加周边绿植、草皮覆盖率，换档次更高一些的遮阳伞，可再布置一些秋千、小范围跌水景观等。丰富整体的叠墅庭院氛围。,二、阵地包装优化建议,售楼处门口水景憩处；,建议在该水景中摆放象征项目的精神雕塑（站立在城中央的一整只白鹿7、衔花姿态）。给客户在进入售楼处大门前就感受到高贵优雅的项目气质，给客户灌输高端盘的第一印象。,二、阵地包装优化建议,售楼处门口水景憩处；,通过定制的白鹿雕塑与案场门口的水景相结合，展现豪宅高贵优雅的精神符号。,杭州万科西雅图实景参考,二、阵地包装优化建议,售楼处水景前的异型玻璃墙体；,建议可在该异型玻璃墙体上制作展示一些温州这座城市在历史发展潮流中所经历的关键时间节点及关键发展事件的时间轴，给客户一种“情怀博物馆”的感受。让项目周边具有深深老城情怀的客群充分感受到内心的共鸣。,二、阵地包装优化建议,售楼处水景前的异型玻璃墙体；,结合项目位于老城城央，具有温州的历史情怀，售楼处配合陈列展示在对外8、的玻璃体上，可让客户在进入售楼处参观之前就有浓烈的内心共鸣。,二、阵地包装优化建议,落地LOGO前的异型玻璃墙体；,建议可在该异型玻璃墙体上同步用单透玻璃贴来延展当下的户外出街主形象,结合上下都有项目LOGO，给到客户前来售楼处参观第一视觉的连贯性。,二、阵地包装优化建议,落地LOGO前的异型玻璃墙体；,同步户外展示面，强化视觉整体性，增加路过售楼处的意向客户导流。,二、阵地包装优化建议,售楼处门口墙体；,建议可将该墙体打造成具有豪宅氛围包装的墙面展示，可铺贴大理石/叠加镌刻木艺等形式优化。,二、阵地包装优化建议,售楼处门口墙体；,做一些大理石干挂、发光字LOGO/木艺雕塑在墙体上展示，体现豪9、宅的高端调性。,二、阵地包装优化建议,售楼处外围的悬空玻璃墙体；,建议可在该玻璃墙体上点缀一些项目相关的价值元素，例如白鹿衔花、建筑立面剪影、发光字等。整体不用太复杂，稍作点缀即可。,二、阵地包装优化建议,售楼处外围的悬空玻璃墙体；,在玻璃墙体上利用一些色彩元素或相关项目价值元素点缀，优化整体的视觉体验。,三、下阶段活动线建议（结合项目高端豪宅的本质属性，进一步通过线上线下活动拔高客户对项目的整体认知，强化项目的稀缺、低密属性）,目前在疫情未完全结束之前，主推线上活动为主，线上活动配合炒作项目高端豪宅调性，加深客户认知，在朋友圈、各大V媒介中广泛传播，加强意向客群间的口碑传播。,线上活动炒作建10、议：,线上活动建议一：,宸央喜获大奖，且颇具分量，这是换取曝光率和美誉度的捷径,造星运动迈向国际奖台的宸央,营销动作,荣获一个国际大奖,奖项建议：CNBC2020国际房地产大奖亚太最具美学建筑,CNBC地产界的奥斯卡小金人,奥园大发宸央-地产圈的奥斯卡你不知道的那些事/ICON五马商圈里中山公园旁#世界豪宅的温州高定版#,奥园大发宸央-2020地产圈的奥斯卡花落谁家？/ICON五马商圈里中山公园旁#世界豪宅的温州高定版#,奥园大发宸央-成功捧杯！世界地产圈的温州骄傲/ICON五马商圈里中山公园旁#世界豪宅的温州高定版#,参考画面示意,认知,转发,自豪,线上由项目公众号发声，通过温州大V配合转发11、，讲述奥园大发宸央的获奖历程,CNBC 2020国际房地产大奖揭晓！奥园大发宸央荣获亚太最具美学建筑奖丨源于温州，面向世界奥园大发宸央 价值基因全面解读,由奖项发声全方位传播,线下由温州若干权威媒体广泛转发，传播,认知,转发,自豪,在一轮对项目获奖信息的广泛传播后，必在本案的业主群以及周边的居住人群以及意向客群中产生共鸣。为自己买的房子而感到自豪。短期内让奥园大发宸央霸屏人们的朋友圈。#“我买到获奥斯卡的房子啦”#“听说了吗？今年获奖的那个楼盘，就在咱们家对面呢！“#“地产界的奥斯卡，能获这个奖的楼盘肯定不错，一起去看看”收集相关话术，以微信朋友圈刷屏贴片的形式引发病毒式传播,认知,转发,自豪12、,转发项目效果图/照片信息/当下相关活动及获奖信息至朋友圈，集满18个赞即可前往奥园大发宸央展厅领取居家/办公防疫礼包一份。,礼品建议：,防疫五星防护包,电子体温计,洗手液套装,高端客户证言,执行细节：考虑到肖像及人物配合的问题，可以选择不上肖像的做法，通过实景+购买理由（高净值客群采访语录），呈现本案的背后价值。,精英聚焦加强客户演绎 深入一线精英圈层,线上活动建议二：,奥园大发宸央-我向来挑剔但宸央比我更挑剔这一次被宸央的品质细节和施工工艺标准打动私营业主周先生ICON五马商圈里中山公园旁#举世所仰 归境宸央#,奥园大发宸央-我追求颜值这一次令我怦然心动从立面到样板房到空间宸央，每次都让会13、让我我情不自禁的多看一眼保时捷车主陈女士ICON五马商圈里中山公园旁#举世所仰 归境宸央#,奥园大发宸央-我一直都在徘徊但它让我不再犹豫宸央告诉我真正的低密好房应该是什么模样温州大学教授徐先生ICON五马商圈里中山公园旁#举世所仰 归境宸央#,参考画面示意,客户证言软文配合投放平台：本案微信公众号、温州房产圈、楼市温州、瓯越楼市等官媒大V。执行概述：描摹客户身份，从客户的角度解析本案的高端改善的品格，并在产品价值的输出环节放大低密稀缺的项目特质。,软文话题1我一向比较挑剔，但这一次我竟然找不到不买的理由,软文话题2看遍了温州所有的“豪宅”，还是TA最让我心动,开展“宸央说”,执行细节：考虑执行14、的落地性，访谈人物的选择尽可能选取与本案有一定相关联系的圈层资源，一是后续便于沟通访问，二是可以在对话访谈的过程中，能尽多地客观展现项目的价值优势。,每周一期举办温州封面人物对话访谈,线上活动建议三：,访谈对象建议：,大发集团温州区域总经理段晓素,温州市房地产估价师与经纪人协会会长 叶维坚,温州日报报业集团温州日报房产部主任 林孟,温州万豪地产董事长 潘明荣,“宸央说”访谈预告与后续解读相结合（每周一贴片一软文对应输出）访谈预告：贴片形式，XXX大咖受邀到访“宸央说”，大咖0距离。后续解读：以软文形式，记录大咖们的访谈内容，从各专业领域的角度出发，解读对宸央项目的期待与认可。,预告1因为稀缺 15、所以高贵 神秘大咖 做客宸央,后续解读1XXX大咖 做客宸央 带着老温州的情怀 解读立足温州中心的稀贵基因,“宸央说”访谈预告与后续解读,预告2低密墅质 高贵基因 业内大咖 做客宸央,后续解读2XXX大咖 做客宸央 带着对生活的理想追求 解读宸央的低密墅质,“宸央说”访谈预告与后续解读,预告3城市中央 总有一种稀贵的气质在吸引着我,后续解读3XXX大咖 做客宸央 带我们走进温州城市中央 探寻走不出的三街五巷,目前在疫情未完全结束之前，在要求客户做好一定的防护措施前提下，可通过预约/集中前往售楼处的形式参与现场活动，同步线上的价值输出口径以及销售端的阶段性暖场活动，针对性的对线下活动做统一的包装16、建议。,线下活动炒作建议：,周末暖场活动建议一、高端产品线下1元拍卖会,执行概述：携手跨界高端资源品牌（例如奢侈品、威斯汀行政套房、豪车的私人订制服务等）进行高定钜惠专场，以竞拍的形式体验圈层性的高端服务及消费体验。,周末暖场活动建议二、抖音直播豪车试驾/现场新车发布会,与温州保时捷协会合作，组成看房“豪车队”，并邀请会员嘉宾在周末前来售楼处直播保时捷试驾体验及互动驾驶乐趣，通过线上再吸引一波周边的意向圈层客户。结合线下的共同圈层资源提前预约邀约，在售楼处做新车发布会活动。,售楼处现场持续性活动建议：,宸央大牌奢侈品巡展，不仅能看，还能免费抽！奥园大发宸央大牌奢侈品系列抽奖活动启幕活动地点：奥17、园大发宸央售楼处活动规则及形式：在售楼处现场进行对系列奢侈品的美陈包装（可放置在各个玻璃体展架中供客户参观），每日到访的客户在进行身份登记后均有且只有一次的抽奖券领取机会。每周末定期在售楼处现场开奖。活动目的：来访次数越多，中奖概率越大，进而提升售楼处的整体人气热度。,附：线下资源嫁接推广建议（特殊时期结合项目续销，打通当地外卖门店商家，资源整合推广）,十八家面馆外卖订单广告植入,推荐理由一,其为当地知名连锁品牌，老温州文化深入人心，品牌美誉度高。,老温州文化的第一受众印象，与本案所在的老城城央地段，意向客群的老城情怀不谋而合。,推荐理由二,其外卖单量高、单均消费高、消费客群购买能力强。,利用其庞大的订单数量，可将本案的出街广告进一步地扩大受众覆盖面。,外卖消费客群数据分析消费客单价,饿了么平台,美团外卖平台,数据来源:平台截图2019年全年单均,数据来源:平台截图,推荐理由三,其人群覆盖广，涵盖各年龄阶段、各人群类型。,其主要消费客群年龄段的分布，正好与本案的成交客户年龄层不谋而合。,顾客年龄分布25岁以下11%25岁-40岁占64%40岁-50岁占14%,成功案例,之前绿城和白鹿泡泡合作过，以深夜烧烤的配送形式进行推广。,附：话题引流构思,THANKS,