1、xx房地产（集团）股份有限公司项目经理实用工作手册xx房地产（集团）股份有限公司项目经理实用工作手册前 言 为方便项目经理上岗开展相关工作，提高工程管理效能，提升工程品质，工程成本管理中心特编制第一版xx地产项目经理实用工作手册（以下简称“手册”）。手册共四章 29 节，其中包含：部门和岗位职责及工作内容、节点管理、系统管理以及关键工程管理等四章内容。手册在明确工程部、项目部以及项目经理的基本岗位职责和工作内容的基础上，系统阐述了项目经理在工程开发建设管理过程中应关注的主要工作、工作要点等，汇编了项目开发工程风险清单一览表和工程停止检查点一览表以方便项目经理日常使用。手册的编写得到了相关单位的2、大力支持，特别鸣谢广东xx房地产开发有限公司、xx华南实业有限公司、xx（成都）实业有限公司和xx(武汉)房地产开发有限公司等子公司为本手册编制工作提供的帮助和支持。目目 录录 第一章 职责和工作内容第一章 职责和工作内容 1.1 工程部职责和工作内容工程部职责和工作内容 1.2 项目部职责和工作内容项目部职责和工作内容 1.3 项目经理职责和工作内容项目经理职责和工作内容 第二章 节点管理第二章 节点管理 第一部分第一部分 施工准备阶段的管理施工准备阶段的管理 2.1 土地接收环节的管理土地接收环节的管理 2.2 场地围蔽环节的管理场地围蔽环节的管理 2.3 临水临电开通环节的管理临水临电开3、通环节的管理 第二部分第二部分 工程施工阶段的管理工程施工阶段的管理 2.4 基坑支护和基础施工环节的管理基坑支护和基础施工环节的管理 2.5 地下室主体结构施工环节的管理地下室主体结构施工环节的管理 2.6 正负零以上主体结构施工环节的管理正负零以上主体结构施工环节的管理 2.7 售楼部、样板房开放展示准备环节的管理售楼部、样板房开放展示准备环节的管理 2.8 砌筑和抹灰施工环节的管理砌筑和抹灰施工环节的管理 2.9 楼内水电配套安装环节的管理楼内水电配套安装环节的管理 2.10 外墙装饰和屋面工程施工环节的管理外墙装饰和屋面工程施工环节的管理 2.11 公共部位装修施工环节的管理公共部位装4、修施工环节的管理 2.12 市政园林施工环节的管理市政园林施工环节的管理 第三部分第三部分 交付收尾阶段的管理交付收尾阶段的管理 2.13 交付及维修环节的管理交付及维修环节的管理 第三章 系统管理第三章 系统管理 3.1 计划管理计划管理 3.2 技术管理技术管理 3.3 合同管理合同管理 3.4 质量管理质量管理 3.5 现场沟通协调管理现场沟通协调管理 3.6 成本管理成本管理 第四章 关键工程管理第四章 关键工程管理 4.1 消防工程消防工程 4.2 电梯工程电梯工程 4.3 人防工程人防工程 4.4 永久用水工程永久用水工程 4.5 永久用电工程永久用电工程 4.6 燃气工程燃气工程5、 4.7 节能工程节能工程 附件附件 附件一附件一 项目开发工程节点流程图项目开发工程节点流程图 附件二附件二 三表一书（示例）三表一书（示例）附件三附件三 项目开发工程风险清单一览表项目开发工程风险清单一览表 附件四附件四 工程停止检查点一览表（示例）工程停止检查点一览表（示例）附件五附件五 常用基坑支护形式一览表常用基坑支护形式一览表 附件六附件六 地基基础工程检测内容一览表地基基础工程检测内容一览表 附件七附件七 不应办理签证内容一览表（示例）不应办理签证内容一览表（示例）附件八附件八 样板房电梯、水电保障维护内容一览表样板房电梯、水电保障维护内容一览表 第一章第一章 职责和工作内容职责6、和工作内容 1.1 工程部职责和工作内容工程部职责和工作内容 1.1.1.负责公司所有工程项目生产的管理工作，对公司所有工程项目实施质量控制、进度控制、成本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工作。1.1.2.执行公司标准化文件，完善施工工艺标准化做法，规范工程管理动作。1.1.3.负责根据项目规模组建项目部，指派项目管理人员。1.1.4.编制和完善项目前期调度会中与工程相关的资料内容。1.1.5.参加工程招标中技术标评标工作。1.1.6.参加工程项目装修、水电、空调等材料的选型定板工作。1.1.7.组织或配合办理项目开发所需的证照。1.1.8.指导、监督项目部对项目进度、成本、质量和7、安全的管理，并对管理成效进行考核。1.1.9.配合公司开展第三方评估工作。1.1.10.监督、指导项目部完成项目的专业验收、综合验收和竣工备案。1.1.11.配合客服部完成项目交付工作，对项目部维修管理的工作成效进行考核。1.1.12.配合集团工程管理中心各项工作，执行集团工程管理中心下发的各项文件内容。1.1.13.指导督促前期项目策划,包括项目样板房展示区策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划、项目重难点策划等 1.1.14.与技术部、预算部、营销部、客服部等多部门多线融合，推动项目进展，制定并完善公司制度以及相应工艺标准。1.1.15.规范各项目部的日常工作，帮助发现、分析项目部存在8、问题，指出问题、解决问题，为各个项目建立一个平台，通过这个平台对上与工程管理中心平台对接，对下各项目部输出管理标准动作。1.2 项目部职责和工作内容项目部职责和工作内容 1.2.1.负责工程项目生产的全面管理工作，对工程项目实施质量控制、进度控制、成本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工作。1.2.2.负责工程监理、施工等合同的签订和合同管理工作。1.2.3.负责审批项目监理实施细则，审批施工组织设计及专项施工方案。1.2.4.负责日常的工程质量检查，按月编写项目工程简报，定期向公司汇报工程质量状况和存在的问题。1.2.5.负责重要分项工程和分部工程等样板验收工作。1.2.6.按公司9、下发的节点计划完成项目工程建设管理工作。1.2.7.按公司的质量管理制度和程序开展现场质量管理工作。1.2.8.负责对工程项目的安全生产、文明施工进行监督和管理。1.2.9.负责对施工单位每月报送的施工形象进度、工程量清单进行审核，负责核实工程现场签证。1.2.10.协助营销部完善现场销售形象。1.2.11.参与或组织项目建设中涉及的各类政府职能性验收工作。1.2.12.按公司的要求，完成工程建设资料的收集、整理和归档等管理工作。1.2.13.负责与质监站等项目开发业务相关的政府相关部门之间的沟通协调工作。1.3 项目经理职责和工作内容项目经理职责和工作内容 1.3.1 负责安排现场工程师的各10、项管理工作。1.3.2 负责编制工程管理策划方案、项目建设计划等内容。1.3.3 配合预算部完成安装施工、材料设备等招标工作。1.3.4 负责安排相应的现场工程师完成施工招标、质监站报监等施工前期的各项建设手续办理工作。负责安排相应的现场工程师完成施工许可证办理等施工前期的各项证照办理工作。1.3.5 组织设计及图纸会审。1.3.6 负责组织召集各专业工程师审查施工组织设计、重大专项技术方案、专项施工技术措施等现场技术管理类文件，并提出合理建议，经部门经理和主管副总审批后实施。1.3.7 负责协调各专业工序配合、科学合理进行施工分区和组织交叉作业施工。1.3.8 负责项目部工作计划，定期总结每11、周工作完成情况并安排好下周工作计划。1.3.9 审核项目工程简报，报部门领导审定后报送公司相关领导及部门。1.3.10 审核由施工单位编制的工程造价资料的合理性和完善性。如工程签证、进度申请、结算申请及竣工资料等。1.3.11 负责协调组织永久水电气等专业工程的施工管理、竣工验收等事宜。1.3.12 负责项目的专业验收、综合验收和竣工备案等工作。1.3.13 负责组织专业工程师对监理工程师的工作按照监理合同和监理实施细则进行检查督促。1.3.14 负责协调监理、设计、施工、质监、安监等单位解决工程问题。1.3.15 负责在工程建设的各个环节中，以预见、预测、预控的方法，进行质量、节点工期、安全12、文明施工、投资的管理，避免较大的工程技术管理失误和成本超限，杜绝安全和质量事故发生。及时就工程推进中，现场出现的各种问题向公司汇报，按公司规定的程序开展实施工作。1.3.16 完成公司安排的其他任务。第二章第二章 节点管理节点管理 第一部分第一部分 施工准备阶段的管理施工准备阶段的管理 2.1 土地接收环节的管理土地接收环节的管理 2.1.1 土地接收的前提条件 2.1.1 土地接收的前提条件（1）公司具备以下法律手续文件：1）土地出让合同；2）土地交接书；3）建设用地批准书或固有土地使用权证。2.1.2 土地接收环节的主要工作 2.1.2.1 查勘放线 2.1.2 土地接收环节的主要工作 213、.1.2.1 查勘放线（1）项目经理应与开发部以及城市规划测量队共同复核坐标点、界桩点等控制性点位。2.1.2.2 交接界桩 2.1.2.2 交接界桩（1）对于测放好的界桩点，项目经理应安排人员加以保护（如已确定土建总包单位，可安排施工队现场共同参与，或安排砌筑围墙的队伍或拆迁队进行界桩加固保护），避免界桩遭到损坏造成界线不明。2.1.2.3 周边环境及地下管线调查 2.1.2.3 周边环境及地下管线调查（1）项目经理应参与红线周边供水、供电、电讯、燃气、排水排污等市政配套分布情况以及红线内地下暗埋管线分布情况等工程环境的调查。2.1.3 土地接收环节需组织或参加的会议及内容 2.1.3 土地14、接收环节需组织或参加的会议及内容 环节 环节 会议主题 会议主题 会议组织 会议组织 会议时间 会议时间 与会部门 与会部门 和人员 和人员 会议内容 会议内容 备注 备注 土地 接收土地 接收 定位调度会 计划部 项 目 获取后三周内召开定位调度会。营销部作为主要责任部门，工程部、技术部、预算部、开发部、财务部参加 项目定位调度会要确定项目经济效益目标、营销定位、初步明确总平方案、制定开发前期工作的节点计划 “”数量代表会议的重要程度。为项目经理务必参加；为项目经理尽量参加；为项目经理需关注结果。本章后续表格中按同一标准备注。2.1.4 土地接收环节的工作目标“”数量代表会议的重要程度。为项15、目经理务必参加；为项目经理尽量参加；为项目经理需关注结果。本章后续表格中按同一标准备注。2.1.4 土地接收环节的工作目标（1）土地原始状况应形成电子影像记录，项目经理应重点关注涉及拆改、迁移、调整等易引起投资增加的事项内容是否记录清晰完整（如：暗管沟渠、部队电讯电缆、鱼塘、暗坟等）。2.1.5 土地接收环节工作要点指引 2.1.5 土地接收环节工作要点指引（1）定位调度会在项目获取后三周内召开。会前工程部应组织计划部、开发部、技术部、营销部、客服部等相关部门对项目交通、周边配套和场地条件（包括但不限于地貌、标高、资源条件）进行现场考察，分析项目场地条件和不利因素。（2）土地接收期间，项目经理16、应注意防止将公司相关信息、土地开发信息等对外泄密和透露。（3）供水：项目经理应了解项目周边市政供水管道网络的现状及近期规划，给项目永久供水设计提供依据。（4）供电：项目经理应了解周边可用的临电电源接驳点，以及初步调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠的供电方案。（5）燃气：项目经理应了解项目所在片区燃气配套建设的总体规划，给项目永久供气设计提供依据。2.2 场地围蔽环节的管理场地围蔽环节的管理 2.2.1.2.2.1.场地围蔽的前提条件 场地围蔽的前提条件（1）公司已取得建筑用地规划许可证。2.2.2.2.2.2.场地围蔽环节的主要工作场地围蔽环节的主要工作 2.217、.2.1.2.2.2.1.场地围墙施工 场地围墙施工（1）项目经理应安排和督促相关人员按照股份公司下发的项目施工现场统一形象标准施工红线围墙。（2）项目经理应与营销部沟通确认广告围墙围闭方案和范围。2.2.2.2.2.2.2.2.项目周边临时水电接驳口调查 项目周边临时水电接驳口调查（1）项目经理应组织开发部、总包单位迅速了解项目周边施工临电、临水（给排水）的接驳点，确定临时水电接驳和排污方案，并尽快实施。（2）对于山地建筑，项目经理应协调技术部门在方案阶段先进行土方平衡测算，优化施工方案。2.2.2.3.2.2.2.3.管线迁移（若有）管线迁移（若有）（1）项目经理通知开发部与管线权属单位对18、接，并明确管线迁移路径、方式和时间节点。2.2.2.4.2.2.2.4.土壤检测 土壤检测（1）落实土壤氡浓度检测等相关工作（检测单位及检测报告）。2.2.2.5.2.2.2.5.场地平整 场地平整（1）项目经理应组织相关单位尽快完成地块内的地表清表工作，为地块的地质勘查创造条件。（2）项目经理应了解地块内暗埋管线等地下不明物体的调查和物探结果，为合理进行施工组织提供相关信息。2.2.2.6.2.2.2.6.土方、基坑先期施工证照办理 土方、基坑先期施工证照办理（1）项目经理应根据项目特点，办理临时施工复函或者协调相关政府监管部门许可先期施工。2.2.2.7.2.2.2.7.地质勘查 地质勘查19、（1）项目经理应注意：初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成；规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进行详细勘察。（2）对于钻孔工程量应拍照记录，形成台账并及时存档。现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后尽快出柱状图（一般为 15 天内）并按合同要求提供勘察报告。2.2.2.8.2.2.2.8.土建总包单位进场 土建总包单位进场（1）项目经理应在土建总包单位进场后对其项目经理和技术负责人的管理能力、管理责任心等进行初步评估。2.2.2.9.2.2.2.9.工程管理初步策划 工程管理初步策划（1）项目经理应组织项目部全体人员对项目标段划分、关键节点计划、基坑基20、础方案、分阶段的平面布置、退场方案、工程重难点分析等内容进行初判、策划和设想预控方案，并整理成书面文件。2.2.2.10.2.2.2.10.场地看守 场地看守（1）项目经理应重点关注场地看守人员到位事宜。2.2.3.2.2.3.场地围蔽环节需组织或参加的会议及内容 场地围蔽环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 场地场地 围蔽围蔽 方案调度会 计划部 定 位 调度会召开之后，四周内召开方案调度会。技术部作为主要责任部门，工程部、营销部、预算部、开发部、财务部参加 要深化经济效益分析21、，根据目标成本，制定项目经济效益和现金流的内控目标，形成项目稳定的技术方案，制定明确的项目整体推货计划和生产组织方案，为进场施工提供明确的方案指导和条件保障。2.2.4.2.2.4.场地围蔽环节的工作目标 场地围蔽环节的工作目标（1）落实场地看守的组织和人员。（2）基本了解清楚暗埋管线和构筑物的分布、规模、权属及影响。（3）获取土方方格网原始记录图。（4）编制完成定位提报资料中工程管理部分的相关内容。（5）获取地质勘查中间报告。（6）总包单位主要管理人员到岗到位。（7）取得土壤氡浓度检测报告。2.2.5.2.2.5.场地围蔽环节工作要点指引 场地围蔽环节工作要点指引（1）关于场地围墙施工：项目22、经理应注意，围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑，避免在后期施工中拆除后又重新砌筑，这些因素主要有：1）围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；2）围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况；3）围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高。（2）关于地质勘查：1）项目经理应注意审核岩芯照片、钻孔工程量、勘察报告柱状图的一致性。（3）对红线内过路管线应提前了解相关情况，尤其当地块内有军用过路管线时务必摸查清楚；在军用过路电缆附近，严禁采用挖掘机进行相关作业。（4）项目经理应要求现场各作业人员遵守现场封闭管理规定。（5）项目经理应根据方案调度会的内容进行工程初步策划，并将工23、程初步策划的内容融入 定位报告 的工程管理板块。工程部应对标段划分、开发既定关键节点的计划拆分（开工、销售、验收）、工程质量控制目标、重要分部工程（基坑、土石方、基础）方案比选、分阶段平面布置、工程重难点分析及建议、“四新”应用等方面形成意见及工作计划。（6）方案调度会时，对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目，项目经理应关注室外挡土墙设计、室外管线设计等内容，根据挡土墙、管线、主体建筑之间的平面及标高关系，提出优化设计意见，从而确定各部位室外结构、管线、主体建筑的先后施工顺序；具备施工条件的情况下，将需提前施工的室外大型结构、主要管线等在前期工程阶段组织施工完成。2.3 临水临电申报环节的管24、理临水临电申报环节的管理 2.3.2.2.3.2.临水临电申报环节相关工作的前提条件 临水临电申报环节相关工作的前提条件（1）公司已取得建筑工程规划许可证或报建审核书。（2）开盘销售展示方案、推货计划已形成。2.3.3.2.3.3.临水临电申报环节的主要工作 2.3.2.1.临水临电申报环节的主要工作 2.3.2.1.场内施工道路设置 场内施工道路设置（1）根据地块内分区施工、分阶段施工的情况，进行临时施工道路的规划和设置。2.3.2.2.2.3.2.2.临水临电申报 临水临电申报（1）安排水电配套工程师与供水分包、机电分包等相关单位共同进行施工临时用水用电的申报，并密切关注申报进展情况。2.25、3.2.3.2.3.2.3.土方开挖 土方开挖（1）估算土方工程量并报公司确定土方作业单位。（2）项目经理应要求土方开挖、基坑支护及基坑监测按事先审批的方案进行作业，并应加强作业过程的管理。2.3.2.4.2.3.2.4.临设布置 临设布置(1)土建总包单位编制的施工组织设计应满足xx房地产（集团）股份有限公司项目工程总体策划管理办法中的相关规定，项目经理负责审核。(2)项目经理应重点审核施工组织设计中临时设施布置规划方案（包含但不限于材料堆放区、材料加工区、项目办公区、集中生活区、塔吊、人货梯位置及塔吊吊臂覆盖半径等内容），项目经理在签字确认后应报工程部审批。(3)项目办公区等临时设施的布置26、应严格按工程部审批后的方案执行。?2.3.2.5.2.3.2.5.外联事宜沟通 外联事宜沟通（1）项目经理应积极拓展和维持良好的外围关系，保障证照缺少时项目可以顺畅施工。2.3.2.6.2.3.2.6.监理单位进场 监理单位进场（1）督促总监编制监理实施细则。（2）督促监理单位监理人员尽快进场，并对进场监理进行现场执业能力面试审核。2.3.2.7.2.3.2.7.计划编制 计划编制（1）根据展示区开放时间节点，开盘节点、交楼节点等倒排各专业工程出图计划以及招标计划，编制项目开发总计划，并将上述计划报工程部审批。2.3.4.2.3.4.临水临电申报环节需组织或参加的会议及内容 临水临电申报环节需27、组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 临水临水临电临电 开通开通 施工调度会 计划部 总 平 方案批复后四周内召开。技术部作为主要责任部门，工程部、技术部、营销部、预算部、开发部参加 施工调度会要确定项目最终的内控经济效益指标，完善项目技术方案和施工方案，完成项目后续开发各个环节的风险评估分析，形成统一明确的开发计划和生产组织方案。2.3.5.2.3.5.临水临电申报环节的工作目标 临水临电申报环节的工作目标（1）完成工程管理整体策划书；（2）场地开始出土作业；（3）在施工调度会中明确28、各专业出图、招标采购、推货及展示等项目开发计划，并形成会议纪要报总经理签批执行。2.3.6.2.3.6.临水临电申报环节工作要点指引 临水临电申报环节工作要点指引（1）项目部办公室一般宜选在项目地块附近，且应相对固定，不宜在项目开发周期内反复搬迁。（2）项目经理宜在施工准备阶段即落实必需的办公设备（如：实测实量检测工具、照相机、投影仪等），为日后的管理、交底和例会通报等工作做准备。（3）设置场内施工道路时，如室外管线设计已出图，可考虑将化粪池提前分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路，应尽可能在道路施工前完成化粪池施工。（4）设置场内临时施工道路时，应充分考虑小区永久道路提前施工29、作为施工临路的可能性，将施工临时道路与规划市政路合二为一，并注意提前预埋过路套管，同时需注意，作为临时施工道路使用时，永久道路只施工到结构基层，待后期再进行饰面层施工（摊铺沥青或进行面层铺装）。（5）在土方开挖时，对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且在室外场地标高设计中无需保留的，可组织提前施工这部分土方工程。（6）在编写工程管理策划书时，应重点考虑当项目售楼区域开放或分期开发的项目前期交付后进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，确保施工道路通畅且不影响交付区生活出行。（7）对于洋房、别墅等占地区域和开发体量较大的项目，在临电申报时，临时变压器宜遵循“小容量、多台数、分批投30、入”的原则，尽量采用500KVA 变压器，保障启、停方便。（8）对于高层集中开发，且体量较大的项目，在临电申报时，尽量采用630 KVA 变压器，且应安装配套容量的电容器进行功率因数补偿，降低电费。（9）在临电现场规划时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设的需求，避免“二次迁移”。（10）在临电现场敷设时，施工用电线路应采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时应预埋钢套管以保护电缆免遭破坏，同时做好地面标识。（11）在售楼期间,应采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。（12）施工调度会前，工程部应根31、据标段划分、涉及的专业分包种类提交招采计划及合约规划与预算部门共同确认。应根据已确定的关键节点对现有的各专业报建及设计提出建议；根据已确定的交付标准从质量、进度的角度提出建议；对已确定的销售推货计划及展示区范围提出建议。第二部分第二部分 工程施工阶段的管理工程施工阶段的管理 2.4 基坑支护和基础施工环节的管理基坑支护和基础施工环节的管理 2.4.1.2.4.1.基坑支护和基础施工的前提条件基坑支护和基础施工的前提条件 （1）超前钻（若有）已完成。（2）具备以下图纸和方案：总平坐标图、桩基施工图（含试桩）、基坑支护方案等。（3）具备以下合同：基坑支护合同、基坑监测合同（若有）、桩基施工合同、桩32、基检测合同等。2.4.2.2.4.2.基坑支护和基础施工环节的主要工作基坑支护和基础施工环节的主要工作 2.4.2.1.2.4.2.1.基坑支护施工基坑支护施工 （1）项目经理应参加基坑支护方案审查会，重点关注基坑侧壁阳角处支护方案、流塑性较强透水层的防护措施、基础相邻建筑物结构特点及防护要求等内容。（2）项目经理应根据工程经验参照常见基坑支护形式一览表（手册附件五）对基坑支护方案的经济性、施工适宜性和安全性给出相应的建议。（3）项目经理应关注当地建设主管部门关于深基坑支护设计方案的要求。一般情况下，深基坑支护设计方案在组织专家评审并取得评审意见后再组织施工。2.4.2.2.2.4.2.2.基33、坑监测基坑监测 （1）重点关注位移、水位等数据，在汛期期间以及汛期后的一周内还应密切关注倾斜、沉降等数据。（2）异常情况须及时通报，并立即采取应急预案中的控制措施。2.4.2.3.2.4.2.3.基坑支护质量控制基坑支护质量控制 （1）对运用较多的喷锚工程，应重点关注锚杆的间距、锚杆的打入深度、钢筋网间距、喷锚砼的厚度等施工情况。（2）对于挡土灌注桩，应重点关注隐蔽记录，并要求现场工程师和监理做好相应的影像记录。2.4.2.4.2.4.2.4.临水临电接驳临水临电接驳 （1）组织水电工程师检查施工用水、生活用水、消防用水接驳位置是否按审批的方案进行施工。（2）组织水电工程师检查高压环网线路的敷34、设情况，并对线路的危险和敏感部位提出相应的管理要求（如：设立警示桩等）。2.4.2.5.2.4.2.5.场地排水体系建立场地排水体系建立 （1）项目经理对土建总包单位提交的施工现场排水方案应按以下原则进行审查：1）遵循雨污分流原则；2）污水集中处理原则；3）保证防涝原则。（2）重点关注排水分区、隔油池位置、边坡护坡方式、排水死角位置、场外泄水能力等事项。2.4.2.6.2.4.2.6.废浆淤泥渣土排废浆淤泥渣土排放许可证办理放许可证办理 （1）关注淤泥排放许可证的办理进度。（2）鉴于在中考、高考、城市马拉松活动等城市大型活动或节假日期间，政府对渣土运输有禁运限制要求，项目经理应考虑上述情况对渣35、土外运的影响，提前进行工期的统筹策划。2.4.2.7.2.4.2.7.桩基报建桩基报建 （1）项目经理应根据当地报建流程对桩基工程进行报建，邀请建管站安全和质量监督员进行桩基施工的日常监督，以及参加桩基验收会。2.4.2.8.2.4.2.8.地基处理（桩基施工）地基处理（桩基施工）（1）软弱地基处理的范围应经充分论证后确定，除采用天然地基形式的建筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要求较高的部位也应进行地基处理。（2）项目经理应关注进场钢材的验收和复试工作，严禁假冒伪劣钢筋进场。（3）项目经理应采取措施防止基坑长时间泡水。2.4.2.9.2.4.2.9.桩基检测 桩基检测（1）项目经理应36、提前考虑基础检测方式，检测方式应综合考虑现场实际情况，如静载试验应考虑桩的位置是否符合静载试块的堆载面要求，以及对后期施工进度、对成本变化等方面的影响因素。（2）督促检测单位及时编制基础检测方案，并及时报建管站审批备案。（3）督促相关单位提前准备好检测所需的现场条件，如：预制桩桩头及时截桩完毕，灌注桩的混凝土桩帽制作完成且达到了一周以上的龄期。2.4.2.10.2.4.2.10.白蚁防治进场施工 白蚁防治进场施工（1）在土方开挖期中期即开始安排白蚁防治工作的申报、合同办理、施工方案的确定等工作；对防治施工、验收以及取得白蚁预防验收合格证明的相关节点计划应掌控清楚。2.4.2.11.2.4.2.37、11.永久用电报装 永久用电报装（1）因电力系统行业特点，项目经理应在基坑作业阶段即组织排列永久用电报装事宜的计划。（2）永久用电工程详见4.5 永久用电工程。2.4.2.12.2.4.2.12.施工许可证办理 施工许可证办理（1）施工许可证办理的流程范例见下图。（各地办理施工许可证的流程会不同，详细的流程及所需资料应到当地相关政府部门查询）建设工程项目报建登记监理许可证取得建设工程项目报建表一式六份资金到位证明施工合同备案1.招投标情况书面报告2.中标通知书（原件）3.监理合同（原件副本）两份4.监理合同备案表5.建设规划许可证6.立项批准文件7.监理单位资质证书、营业执照、项目监理人员的资38、格证书、监理项目部成员一览表（复印件）8.中标通知书及评标报告（复印件）9.监理单位总监委托书10.监理许可证取得施工报建段1.施工合同三份2.施工合同备案表3.安全文明措施费支付证明建筑工程质量监督登记档案馆办理备案合同新型墙体材料专项基金征收文明施工开工验评商品混凝土预付款支付及登记缴纳建筑意外伤害保险安全监督登记安全施工措施审查1.质监登记表2.合同备案登记表3.图审合格书4.建管手签联系单5.质量监督费1.缴纳墙体材料专项费用2.甲方按建筑面积缴纳1.文明施工2.开工现场勘验单3.计划生育1.签订合同后在综合窗口服务中心缴纳商砼及交易费2.商砼交易费3.商砼质监费4.商砼保证金1.在综39、合窗口服务中心缴纳建筑意外伤害保险2.乙方按工程造价比例缴纳1.现场验收1.安全措施八条装订成册施工许可证取得起重机械设备使用登记办理各项建设管理手续2.4.2.13.2.4.2.13.图纸会审 图纸会审（1）详见第三章技术管理。2.4.3.2.4.3.基坑支护和基础施工环节需组织或参加的会议及内容 基坑支护和基础施工环节需组织或参加的会议及内容 环节 环节 会议主题 会议主题 会议组织 会议组织 会议时间 会议时间 与会部门 与会部门 和人员 和人员 会议内容 会议内容 备注 备注 基坑 支护 和 基础 施工 基坑 支护 和 基础 施工 基坑支护和 地基基础 方案讨论会 项目部 地勘中间报告40、形成后一周内召开。技术部（含专家）、预算部、工程部、土建总包、基坑支护单位、监理单位、土方施工单位等 1、方案的便捷施工、工期、成本综合比对和讨论。2、土方开挖顺序、预留运输坡道位置等方案内容讨论。图纸会审 会议 项目部 项目首开区建筑施工图、结构施工图、水电预埋图等下发至现场后，10天内召开。技术部、设计院、预算部、项目部、监理单位、土建总包等 审查图纸国家规范符合性、图纸内容明确性、施工工艺操作性以及客户体验感等各方面存在的问题。桩基施工 监理例会 项目部 桩基施工阶段每周召开监理例会。项目部、监理、土建总包、桩基单位等 开展施工过程中的计划部署、协调问题、通报情况等相关工作，要求按图施工41、。年度推货及销售方案 细化会 营销部 营销部根据公司月度经营分析会中的要求，确定开会时间。计划部、营销部、技术部、预算部、工程部经理、项目经理 展示区范围及工期细化讨论。桩基验收会 项目部 桩基工程完工，并出具桩基检测合格报告后。总包、桩基分包、项目部、设计院、勘察院、桩基检测单位、监理、建管站 验收通过后，进行承台或筏板施工。2.4.4.2.4.4.基坑支护和基础施工环节的工作目标 基坑支护和基础施工环节的工作目标（1）不发生基坑坍塌安全事故。（2）桩基工程按计划如期完工。（3）监理人员按合同到岗齐全。2.4.5.2.4.5.基坑支护和基础施工环节工作要点指引基坑支护和基础施工环节工作要点指42、引 （1）当基坑支护深度超过 5m 时，项目经理应关注项目是否需在开挖前报建，是否需要在取得对应的施工许可后方可开工。（2）基坑作业阶段，项目经理应要求现场严格按施工方案分层开挖、分层支护、严禁超挖。（3）对淤泥、流沙等地质条件较差的基坑：1）在开挖前，要求相关单位做好土方反压或回填砂包等应急抢险准备；2）在开挖时，要求相关单位适当减小分层开挖高度，或采取间隔开挖等方式进行开挖。（4）项目经理需要弄清办理施工许可证的整体流程，将资料逻辑关系搞清，采取“部分资料提前介入，部分资料后补提交，部分资料在沟通后变通处理，牵扯几条线资料时同步推进”等手段方法，以此提高施工许可证的办理效率。（5）对于基坑43、支护工程：1）重点关注基坑的位移及变形监测，并经常巡视基坑边坡；2）在基坑底开挖承台基础遇下大雨等影响基坑稳定性的情况发生时，督促相关单位加密基坑监测及巡视频次。（6）对于管桩，应关注以下控制重点：每根桩桩位偏差、施工期间桩身垂直度、施工完成前收锤标准（最后三阵贯入度）。同时，项目经理应注意：1）事先在施工场地内回填足够厚度的砖渣层。2）严格按桩基施工组织方案推进管桩施工，严禁利用已经施工完毕的桩作牵引来拖桩。3）已经施工完成的桩边 5m 范围内严禁大型机械通行。4）定期复核场地标高，避免发生因打桩施工造成地面隆起而影响桩基承载力的质量事故。5）提前考虑主体施工塔吊布置的位置，提前将塔吊桩施工44、到位。6）条件具备的情况下，应将基坑角桩、边桩等距基坑边较近的桩在基坑开挖前采用送桩的工艺提前施工。7）对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之外且距离基坑坑顶轮廓线一定范围内（一般为 10 米）的管桩，应在基坑开挖前完成该部分桩基施工，且如地质条件较差时，则该侧基坑支护设计时应限制水平位移值，施工时严格按设计要求施工。8）管桩施工时，应采取工程量“双控”措施，一方面针对每根桩施工进行旁站作出每根桩的桩顶标高、配桩长度的记录，另一方面针对每批次管桩进场复核管桩规格及数量，定期对两方面记录进行汇总复核，从而控制管桩工程成本。（7）对于人工挖孔桩：1）人工挖孔桩工程安全防范的重点是孔内防触电、防涌45、水、防塌方、防高空坠物、防有害气体、防缺氧等内容。2）人工挖孔桩工程施工质量的关注重点是桩底终孔时岩性的鉴定，以及浇灌砼时孔内渗水的处理，砼护壁强度及质量的稳定。3）挖孔遇1.5m 流砂层、淤泥层时，宜采用减少每节护壁高度、打插钢筋、木板条、塞稻草麻袋等方法穿越。4）开挖厚层淤泥或含水砂层时，采用堵截法止住泥、砂、水的涌入以保证安全施工。5）如出现桩孔内大量涌水、涌砂等异常情况，应立即停止开挖并将作业人员撤出孔外，采取从孔顶用提升机械向孔底运送沙包止水或止砂等抢险措施，并立即请求设计单位提供处理意见。（8）基坑顶堆载严禁超过设计规定值，未考虑行车荷载的边破坡顶不得行车。2.5 地下室主体结构施46、工环节的管理地下室主体结构施工环节的管理 2.5.1.2.5.1.地下室主体结构施工的前提条件地下室主体结构施工的前提条件 （1）土建总包单位已进场，主体结构土建及安装工程合同已签署。（2）桩基工程已验收通过，并形成了会议纪要。（3）施工工法及效果样板展示区已建立。2.5.2.2.5.2.地下室主体结构施工环节的主要工作地下室主体结构施工环节的主要工作 2.5.2.1.2.5.2.1.基础验收基础验收 （1）天然基础 1）在地基验槽时，地基承载力经检验后，通知技术部、设计院、勘察院、监理、土建总包单位共同到场签字验收确认是否开挖至持力层。质监站是否到场验收视各地管理具体要求而定。（2）桩基础 47、1）基础验收前应按相关验收规程完成桩基静载、小应变、超声波或基础砼强度检验并出具检测报告，具体检验检测工作要点见2.4.2.9 桩基检测。2）监理、桩基或土建总包单位应分别提交基础分部工程监理总结及施工总结。（3）桩基单位与防水单位、土建总包单位等办理施工作业面移交手续，项目经理应组织安排专人对场地移交时标高等情况进行复核。2.5.2.2.2.5.2.2.防雷报建防雷报建 （1）在桩基检测阶段项目经理应安排现场水电工程师进行防雷报建，并关注当地政府对以下施工阶段的防雷检测验收要求，包括但不限于：1）完成桩与承台的连接时。2）完成承台与地梁的连接时。3）完成各层间柱筋引下线的焊接时。4）完成每道48、均压环与柱筋引下线连接和均压环与外墙金属门窗的连接时（高层建筑）。5）完成玻璃幕墙与接地系统的连接时。6）完成避雷针、网、带的敷设及天面金属物体的等电位连接时。2.5.2.3.2.5.2.3.管理交底 管理交底（1）项目经理应组织并召开现场第一次管理交底会，要求现场所有监理人员、总分包单位现场负责人以及施工管理人员等全部与会，内容包括：合同及人员交底、工期关键节点交底、现场管理方式和要求交底（含材料进场验收等）、请款流程和资料交底等。2.5.2.4.2.5.2.4.施工技术方案审查和优化 施工技术方案审查和优化（1）重要施工作业的技术措施方案应提交项目部审查批准后实施。审查内容包括：方案的安全49、性、风险性、可靠性和经济性。2.5.2.5.2.5.2.5.结构施工质量起步阶段管控（建立工程停止检查点检查秩序）结构施工质量起步阶段管控（建立工程停止检查点检查秩序）（1）项目经理应从结构工程起步阶段进行严格要求，明确项目部质量管理原则和底限。（2）项目经理组织项目部其他成员、监理所有成员以及总分包现场负责人开展工程停止检查点检查秩序的交底。（工程停止检查点一览表（示例）见附件四。）2.5.2.6.2.5.2.6.人防预埋和安装 人防预埋和安装（1）项目经理应关注人防结构预埋、人防门到货及安装等事宜的进展情况。2.5.2.7.2.5.2.7.防水施工管控 防水施工管控（1）项目经理应抽查底板50、防水、侧墙防水及顶板防水的施工质量，重点关注应力突变的拐角、阳角、穿墙预埋管周边、后浇带周边等部位。2.5.2.8.2.5.2.8.塔吊安装 塔吊安装（1）项目经理应关注塔吊报装登记手续办理及实体安装的进展情况。2.5.2.9.2.5.2.9.专业单位进场 专业单位进场（1）消防、人防、防水等专业单位进场施工，并进行合同和管理交底。2.5.2.10.2.5.2.10.地下室结构验收 地下室结构验收（1）总包单位应及时邀请质监站开展基础工程验收，并形成会议纪要。2.5.2.11.2.5.2.11.地下室土方回填 地下室土方回填（1）项目经理应与人防办沟通，在满足人防结构验收要求后，督促总包单位及51、时对地库侧墙进行回填，以扩大施工作业面，并消除基坑安全隐患。（2）在地库周边土方回填阶段，项目经理应有意识地提前考虑砌筑地库穿墙套管周边水电室外检查井的可能性。2.5.2.12.2.5.2.12.城市规划测量队验线 城市规划测量队验线（1）当地库顶板施工完毕，项目经理应及时通知相关部门邀请城市规划测量队到场，以完成楼栋定位红线验线等验收职能流程动作。2.5.2.13.2.5.2.13.施工场地调整 施工场地调整（1）当地库顶板施工完毕，各楼栋出正负零后，项目经理应督促土建总包单位按工程管理策划方案部署现场的平面布置。2.5.3.2.5.3.地下室主体结构施工环节需组织或参加的会议及内容 地下室52、主体结构施工环节需组织或参加的会议及内容 环节 环节 会议主题 会议主题 会议组织 会议组织 会议时间 会议时间 与会部门 与会部门 和人员 和人员 会议内容 会议内容 备注 备注 地下室主体结构施工 地下室主体结构施工 管理交底会 项目部 桩 基 工程检测及验收完成后，桩墩承台或垫层施工前召开管理交底会。项目部、监理、消防、桩基、土建总包以及其他分包等单位 管理流程交底、管理要求交底、关键节点和计划交底，同时明确现场奖惩原则，树立管理威信。明确工程停止点检查秩序。（任何一家新单位进场，都要进行管理交底。）项目统一 建造标准 讨论会 技术部 技 术 部和营销部商议时间，项目部与会。技术部、营销53、部、预算部、项目部、监理单位、土建总包等 根据场地、工期、季节施工特殊性等特点确定统一建造标准。施工技术 方案审查 及优化会 项目部 筏 板 底板防水工程完成后，筏板底板钢筋绑扎前，召开施工技术方案审查及优化会。项目部、技术部、预算部、设计院、土建总包 明确马凳筋、管线上方抗裂分布面筋、封闭而无法取出的坡屋面封闭模板、赠送面积部分的在规划验收前的隐蔽与规划验收后的拆除等施工技术措施费用。地下室结构 验收会 土建总包 主 体 结构出正负零后，结构龄期满足规范要求，即开展地下室主体结构验收。项目经理 基础分部工程验收，由总包单位组织，项目经理参与。2.5.4.2.5.4.地下室主体结构施工环节的工54、作目标 地下室主体结构施工环节的工作目标（1）地库底板不渗水，地库侧墙不渗水；（2）施工场地按工程管理策划的相关内容重新调整完成；（3）地库顶板后浇带保护完善。2.5.5.2.5.5.地下室主体结构施工环节工作要点指引 地下室主体结构施工环节工作要点指引（1）天然基础土方开挖到达持力层时应经勘察、设计等单位确认；如开挖至一定深度后仍无法到达持力层，应会同勘察、设计等单位确定基础处理方案。（2）对于天然基础，在雨季进行土方开挖时，项目经理应组织采取彩条布覆盖等措施避免雨水浸泡地基。（3）施工技术方案在审查和优化阶段，应重点关注方案的可靠性和经济性。（4）在施工技术方案审查和优化阶段，应安排我司人55、员负责编制会议纪要，把双方讨论一致的优化建议或决定记录备案。（5）在地下室结构施工时：1）对地下室侧墙及顶板，验收时除检验常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固。2）地下室抗渗要求较高的项目，对地下室外墙、底板砼外加剂的选用应组织召开专题研究会，公司技术部、砼搅拌站、砼外加剂单位及有关专家参加。3）为保证今后地下室设备安装方便，在地下室顶板浇注前于地下室顶板适当位置应预留设备吊装出入口。2.6 正负零以上主体结构施工环节的管理正负零以上主体结构施工环节的管理 2.6.1.2.6.1.正负零以上主体结构施工的前提条件 正负零以上主体结构施工的前提条件（1）结构图纸会审结果已明确。（256、）模板支架分项工程工序交底已完成。2.6.2.2.6.2.正负零以上主体结构施工环节的主要工作 2.6.2.1.正负零以上主体结构施工环节的主要工作 2.6.2.1.沉降观测预埋（若有）沉降观测预埋（若有）（1）根据建筑物级别、当地政府要求以及设计文件，按照沉降观测预埋方案，督促总包单位开展预埋工作。委托质监站认可的有资质的观测单位，按方案开展观测活动，并按期提供观测报告。2.6.2.2.2.6.2.2.垂直运输报装 垂直运输报装（1）督促总包单位尽早报装人货梯等垂直运输装置，并尽快完成安装。（2）项目经理应关注施工塔吊及垂直运输设备基础的标高及平面位置（在工程管理策划方案的基础上，高度以景观57、设计标高为准，平面位置需避让水电等管线施工且兼顾后续拆除时方便吊车定位吊装，避免后期产生费用）。（3）条件具备的情况下，进场后的砌体宜通过垂直运输设备散落于结构楼层各部静置。2.6.2.3.2.6.2.3.正式电梯土建施工参数确定 正式电梯土建施工参数确定（1）电梯导轨固定梁、电梯基坑基座及设备机房预留洞口位置，电梯呼叫器及消防报警器位置尺寸等应在一层柱施工前细化确定。（以电梯厂家提供参数为准，原建筑施工图中的相关设计参数会有变动）2.6.2.4.2.6.2.4.标准层建筑、装修及水电图纸二次深化（精装交付工程）标准层建筑、装修及水电图纸二次深化（精装交付工程）（1）若楼栋为精装修交付工程，在58、砌筑工程大面展开施工前，组织水电工程师提前熟悉其中的水电部分，并提出优化意见反馈技术部，以便大面动工前及时完成设计调整。2.6.2.5.2.6.2.5.外架方案落实 外架方案落实（1）督促土建总包单位按工程管理策划方案和施工组织设计中明确的悬挑及悬挑封闭方案搭设外架。（2）结构施工阶段，项目经理应根据项目具体情况采取管理措施，对外架安全网的破损和污染情况进行管理。对面向销售的展示面应尤为关注，禁止安全网上出现明显的污垢或大面破烂破损情况从而影响销售形象。2.6.2.6.2.6.2.6.日常巡楼抽查 日常巡楼抽查（1）维持每 2 天至少 1 次对各在建楼栋进行巡查的频率，巡查内容包含安全、文明、59、质量、进度、防盗、工艺、施工组织条理性以及是否存在潜在隐患（安全隐患、成本增加隐患、二次拆改隐患、交付后群诉隐患）等内容，对发现的问题应及时与土建工程师、现场总监沟通，起到“协防补位”的作用。2.6.2.7.2.6.2.7.材料样板间设置和建立材料进场验收管理秩序 材料样板间设置和建立材料进场验收管理秩序（1）项目经理需参加主要材料的选型定版工作（如：瓷砖、烟道、护窗栏杆、减速板等等）；从工程施工的便易性、可控性以及投入使用后的适用性、耐久性和耐候性等角度，给予选型定板意见。（2）项目经理应在现场安排设置材料样板间（面积不小于 10）；同时，材料样板间应指定专人管理，并建立材料样板入库台账、借60、用台账和变更台账。（3）在施工阶段，项目经理需重视和加强材料进场验收的管理工作，要求监理和现场工程师认真核查材料品牌、材质、规格型号、颜色、断面几何尺寸、复合加工工艺等是否满足相关规范要求，是否符合合同及样板要求；分批进场的材料，应有台账注明材料进场批量、使用部位、预计使用时间。2.6.2.8.2.6.2.8.砌筑抹灰和水电预埋等穿插施工的管控 砌筑抹灰和水电预埋等穿插施工的管控（1）具备工作面时，在满足工作面不闲置和能形成流水作业的前提下，督促相关单位开展砌筑工程、抹灰工程、水电预埋等工程的施工。（2）要求现场工程师和监理按照工程停止检查点一览表（手册附件四）中的停止检查点进行现场质量管控，61、项目经理对管控行为进行抽查和考核。（3）对于临街楼栋，项目经理应关注是否有泛光照明的相关要求。若有，应关注泛光照明的结构管线预埋。详见2.9 楼内水电配套安装环节的管理。（4）砌筑抹灰工程见2.8 砌筑和抹灰施工环节的管理，水电预埋工程见2.9 楼内水电配套安装环节的管理。2.6.2.9.2.6.2.9.主体结构验收 主体结构验收（1）督促土建总包单位邀请质监站对主体结构分部工程进行验收。对楼板砼厚度抽测、钢筋保护层厚度抽检、钢筋间距抽检、砼强度检测、砌体植筋拉拔强度检测等宜提前与相关责任部门沟通。2.6.2.10.2.6.2.10.质量和计划管理 质量和计划管理 见第三章计划管理和质量管理。62、2.6.2.11.2.6.2.11.永久用水和天然气报装 永久用水和天然气报装（1）项目经理应在主体结构施工阶段即组织开展永久用水和燃气工程的报装事宜。（2）永久用水工程详见4.4 永久用水工程，燃气工程详见4.6 燃气工程。2.6.3.2.6.3.正负零以上主体结构施工环节需组织或参加的会议及内容 正负零以上主体结构施工环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 正负正负零零 以上以上主体主体结构结构施工施工 月度工程 综合大检查 结果通报会 项目部 结 构 出正负零，工地进入正常施63、工流水节奏后，每个月召开。项目部、监理单位、现场所有总分包现场负责人以及管理人员 根据合同，进行奖罚通报，形成“比、学、赶、超”的施工氛围。监理周例会 监理 正常施工阶段每周召开监理例会。项目部、监理单位、现场所有总分包现场负责人以及管理人员 主要有（包含但不限于）：（1）各总分包单位汇报上周进度，及本周计划，以及需要协调的问题。（2）监理对现场质量、进度、安全文明施工等方面存在的问题进行通报。（3）对个别总分包之间协调难点，形成协调共识，并入会议纪要。（4）传达管理文件，及进行阶段管理结果通报。（5）下周工作计划部署。（会议持续到交付后半年）管理晨会 项目部 每天早上召开工作晨会。项目部全体64、成员 会议维持在 15 分钟内，各现场人员汇报当天工作内容以及工作中存在的问题。主体结构 验收会 土建总包 主体封顶后，结构龄期满足规范要求，即开展主体结构验收。土建总包、监理单位、项目部、设计院、质监站、质量检测中心 为取得主体结构分部验收合格会议纪要，进行工作部署。2.6.4.2.6.4.正负零以上主体结构施工环节的工作目标 正负零以上主体结构施工环节的工作目标（1）主体结构按期封顶，现场无安全责任事故发生；（2）在第三方评估考核中，取得较好成绩；（3）现场施工协调环境良好，各总分包现场负责人及管理人员能积极面对现场施工中的各种问题，不隐瞒，不讲究，不为后续工程留诟病隐患。2.6.5.2.65、6.5.正负零以上主体结构施工环节工作要点指引 正负零以上主体结构施工环节工作要点指引（1）对转换层，在验收时除检查常规项目外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固，梁柱接头钢筋密集处浇砼措施是否考虑，框支柱及框支梁钢筋锚固长度是否足够，保护层抗裂钢丝网有无设置。（2）对第一个正负零以上标准结构层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查功能性项目（各部位的标高关系，烟道、卫生间排气扇洞、排污管洞等预留预埋位置）。（3）对顶层墙柱及屋面梁板，验收时除检查常规项目外，还应重点检查：1）模板支撑系统稳定性是否牢固（特别是高支模斜屋面）。2）顶层锚固长度是否足够。3）大坡度斜屋面是否有确保砼浇注密实到66、位的措施。2.7 售楼部开放展示准备环节的管理售楼部开放展示准备环节的管理 2.7.1.2.7.1.售楼部开放展示的前提条件售楼部开放展示的前提条件 （1）展示区各项设计计划、施工计划、展示区软装小品布置及展示区开放展示计划已在施工调度会阶段由各部门签字确认并形成会议纪要，且会议纪要已由总经理签发并列入各部门的考核指标。（2）取得了售楼部临时施工复函。2.7.2.2.7.2.售楼部开放展示准备环节的主要工作售楼部开放展示准备环节的主要工作 2.7.2.1.2.7.2.1.确定装修确定装修图纸、销售展示参数以及图纸、销售展示参数以及关键工程关键工程施工方案施工方案 （1）图纸：售楼部和样板房结构67、工程、建筑工程、装修工程、水电工程、空调工程等图纸；售楼部、展示区幕墙（含外墙砖、石材、涂料等开线图）、铝合金等图纸；绿化园林施工图。（2）参数：销售阶段临时电梯运行参数、展示区围闭范围面积、销售通道形式参数等；（3）方案：售楼部临水临电供给方案、展示区范围内楼层遮挡方案、样板楼层断水方案等。2.7.2.2.2.7.2.2.售楼部、样板房和展示区施工管控售楼部、样板房和展示区施工管控 （1）售楼部、样板房和展示区计划节点编排及落实。（2）售楼部、样板房和展示区的土建、装修和饰面等工程进度、效果以及耐久性质量施工管控。2.7.2.3.2.7.2.3.外架悬挑方案落实外架悬挑方案落实 （1）同2.68、6.2.4 外架方案落实。2.7.2.4.2.7.2.4.设计设计效果效果现场现场指导指导 在图纸会审结束后至样板房展示区开放迎客前，邀请技术部及设计院的项目负责人每周至少安排一次设计回访以解决施工中遇到的图纸问题，以及确认建筑和装修实物效果方案。具体有：（1）邀请设计人员对售楼部、别墅和洋房的建筑幕墙分格、外立面线条设置以及落水管、雨棚、信报箱等定位效果和设置效果进行现场指导、调整或优化。（2）对创意样板间和精装交付标准样板间：1）总包单位在进行分户墙和分隔墙砌筑时，应邀请装修设计师进行现场指导，按装修要求进行砌体管线预留、水电定位和门洞高度定位，以避免多余砌筑或后续拆改。2）精装图审后，土69、建毛坯具备向精装修移交工作面的条件时（方正平整性、功能性和配套性等事项的检验检测已合格），应邀请装修设计师进行现场设计交底，并明确室内外标高衔接及精装图纸未包含的样板房周边及过度区域的设计做法。3）吊顶作业时，吊顶放线后应先邀请装修设计师到场指导，检查复核梁底高度与设计高度是否冲突、土建管线位置与装修设计是否冲突、实际开间和进深尺寸与装修设计尺寸是否冲突等内容，并由设计师提出解决冲突的方案。4）厨卫客厅墙地砖铺贴作业时，在预铺排版完毕后，应先邀请装修设计师到场指导，明确发砖顺序，明确大小头规避或抵消的处理原则。5）墙面木基层作业时，应邀请设计师到场对保障耐久稳固的施工做法、应力集中部位的处理方70、法、软硬装空间尺寸间距的控制等内容进行现场指导。6）安装作业前，厨卫以及背景墙细小部件的定位，应先经过装修设计师的确认。2.7.2.5.2.7.2.5.售楼部、展示区移交售楼部、展示区移交 （1）在售楼部和样板房开荒前，通知营销部、客服部、物业公司等共同召开现场移交会，对售楼部、展示区、样板房的钥匙、水电接驳位、安防注意事项等进行交底和移交。2.7.2.6.2.7.2.6.精装交付样板房出街展示前的后评估精装交付样板房出街展示前的后评估 （1）精装交付样板房在移交给营销部或物业公司时，各部门应开展后评估工作：1）技术部和预算部开展精装交付样板房设计后评估；2）营销部开展精装交付样板房销售前的后71、评估；3）项目部开展精装交付样板房工程后评估。2.7.2.7.2.7.2.7.展示区及红线周边巡查 展示区及红线周边巡查（1）在展示区施工期间以及展示区开放展示以后，项目经理应每天对售楼部、展示区以及红线周边等区域进行一次巡查，对发现的细小问题（如：破损、开裂、脱胶、污染、沉降等质量问题以及安防不到位等问题）及时处理和解决，对红线周边的施工、堵路、开挖等作业行为加强关注和了解。2.7.3.2.7.3.售楼部开放展示准备环节需组织或参加的会议及内容 售楼部开放展示准备环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议72、内容会议内容 备注备注 售楼售楼部部 开放开放展示展示准备准备阶段阶段施工施工 展示区施工 综合协调会 项目经理 展 示 区施工阶段以 2天为周期，每2 天的晚上开会检查进度节点落实情况和协调现场 项目经理、各总分包现场负责人、总监、现场土建工程师 以 2 天为一周期，每2 天的晚上进行开会总结和协调，确保施工进度节点计划的落实落地。设计效果现场指导会 技术部 售楼部、展示区施工阶段，每周至少开展一次设计效果的现场指导。项目经理、技术部、设计院 指导建筑细节处理。售楼部、展示区、样板房 移交会 项目部 售楼部、展示区和样板房等在各自分别完工后，立即开展管理权移交工作。技术部、项目部、客服部、物73、业公司、安防、及水电控制位（售楼部灯具、空调、室外水泵、泛光、街景灯管等）交接。2.7.4.2.7.4.售楼部开放展示准备环节的工作目标 售楼部开放展示准备环节的工作目标（1）售楼部、展示区、样板房按照施工调度会的会议决议和公司制定的开发销售计划如期开放。2.7.5.2.7.5.售楼部开放展示准备环节工作要点指引 售楼部开放展示准备环节工作要点指引（1）在售楼工程抢工时期，应协调督促施工单位将人力物力优先投放到与售楼工程有关的关键线路及关键部位。具体如下：1）售楼区域之内的楼栋主体优先施工；2）主楼要尽快完成至售楼处及样板房上一层，尽快完成售楼处及样板房砌筑及抹灰工程并移交精装修单位施工。3）74、样板房砌筑时，优先砌筑厨房和卫生间，并安排厨房和卫生间的精装作业提前进场；4）如在地下室顶板或室外架空平台上做售楼环境，应尽快完成地下室或架空平台结构；5）应尽快督促形成挑架，为管网和园林景观硬质基层提供施工条件。（2）售楼工程工期过紧，按传统施工工艺不能满足工期或质量要求时，项目经理可采取技术加强措施，以保证售楼工期和质量。一般措施有：1）为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝网；2）为压缩墙体抹灰时间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂海吉布、的确良布等；3）如样板房设在首层，首层楼板宜直接做成结构板；4）为保证室外施工尽早插入，对于层数较高的主楼，可考虑在一定75、楼层高度处设置挑架并在样板房单元入口处做双层防护棚。（3）项目经理应注意，售楼展示抢工期间，需加强设计及合约方面的计划管理，并做前瞻性考虑及时消灭问题：1）将本项目存在的所有二次设计、材料定样、合约分判、甲供材项目等都罗列出来，并充分考虑好各专业分项间的前后逻辑关系及间隔时间，提前规划好各专业分项的完成时间并定期跟进，执行过程中发现偏差时及时采取相应纠偏措施。2）提前编制好施工总进度计划，以此作为各专业、各工种的配合依据。各专业、各工种根据施工总进度计划，提前将人力、材料、机械、技术等准备工作安排就绪。现场一旦具备工作条件，相关专业及工种即展开施工，将工序搭接时间减小到最低程度。2.8 砌筑和76、抹灰施工环节的管理砌筑和抹灰施工环节的管理 2.8.1.2.8.1.砌筑和抹灰施工的前提条件 砌筑和抹灰施工的前提条件（1）砌体提前进场，现场静置时间满足规范要求。（2）砌筑排版图已审核签字，对于窗台、门连窗等细部工序施工方式，已充分交底。（3）砌筑效果、构造柱效果等现场实物样板已建成。（4）栏杆安装、门窗安装工序样板已完成，并对现场监理、安装分包班组等充分交底。（5）主体结构分部工程验收已完毕。（6）户内精装修图纸已出（若为精装修交付）。2.8.2.2.8.2.砌筑和抹灰施工环节的主要工作 2.8.2.1.砌筑和抹灰施工环节的主要工作 2.8.2.1.设备房审查 设备房审查 项目经理应组织开77、展设备房完善性和合理性的审查，具体为：（1）设备房完善：指高低压配电房、变压器房、柴油发电机房、制冷机房、裙房屋面冷却塔、集中供暖锅炉房、电信交接间、消防安防车管等控制中心、消防生活水池及泵房、物业用房及客户接待中心等等是否设计考虑齐全。（2）设备房位置合理：服务半径合理性，风管、冷冻供回水等大口径管路在车库内路径较近，地下室进出风口不影响业主观瞻及运行时噪声烟气不干扰业主，餐饮油烟烟道排放位置无投诉风险，水泵冷却塔等设备运行噪声及振动不对周围使用者产生干扰，设备房严禁设置在结构后浇带及施工缝处，系统计量方式合理等等。2.8.2.2.2.8.2.2.砌筑和抹灰工程管控 砌筑和抹灰工程管控（1）78、?结合xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准中的相关要求，安排及指导相应的现场工程师对砌筑和抹灰工艺、工效及效果进行管控（地下室中的砌筑抹灰工程同步推进）。2.8.2.3.2.8.2.3.二次结构施工管控 二次结构施工管控(1)项目经理应着重关注构造柱浇筑质量、飘窗台板浇筑质量等。(2)结合xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准中的相关要求，安排及指导相应的现场工程师对二次构造进行管控。2.8.2.4.2.8.2.4.栏杆安装管控 栏杆安装管控(1)着重关注栏杆避雷预埋落实情况。(2)栏杆最边缘竖向栏杆与墙面之间的缝隙宽度以及最下面横向杆件与栏杆安装反梁之间缝隙宽度79、均不应大于?0.11m。(3)结合xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准中的相关要求，安排及指导相应的现场工程师对栏杆安装工程进行管控。?2.8.2.5.2.8.2.5.门窗安装管控 门窗安装管控（1）?结合xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准中的相关要求，安排及指导相应的现场工程师对门窗框安装工程进行管控。2.8.2.6.2.8.2.6.户内烟道安装管控 户内烟道安装管控(1)项目经理应重点抽查烟道竖向卸载的施工情况。(2)结合xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准中的相关要求，安排及指导相应的现场工程师对烟道安装工程进行管控。?2.8.2.7.280、.8.2.7.水电预埋同步推进 水电预埋同步推进（1）见2.9 楼内水电配套安装环节的管理。2.8.2.8.2.8.2.8.正式电梯井道移交 正式电梯井道移交（1）在主体结构封顶前一个月左右，项目部应通知电梯生产厂家按合同生产电梯。（2）电梯进场时间、电梯井道工作面移交时间以及电梯安装完成的时间应有项目部、土建总包、电梯安装分包三方共同签字留底，作为指导各自工作的依据。（3）项目经理需注意，电梯所有设备（尤其是部分小构件）在施工垂直运输设备拆除前要运送到屋顶机房。（4）在电梯安装调试过程中，电梯机房防火门应安装完毕，电梯机房防火门钥匙应由电梯安装队伍单独保管。2.8.2.9.2.8.2.9.土81、建防水施工管控 土建防水施工管控（1）?结合xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准中的相关要求，安排及指导相应的现场工程师对地库顶板防水作业工程、厨卫防水作业工程和屋面防水作业工程进行管控。2.8.2.10.2.8.2.10.过程分部工程验收 过程分部工程验收（1）根据国家质量验收规范和各地建管部门的要求，取得相应的过程质量监督验收报告。2.8.2.11.2.8.2.11.外联关系维护和沟通 外联关系维护和沟通（1）进入标准化、流水化较为顺利的施工节奏后，项目经理应主动外联沟通，建立工作感情和友谊。2.8.3.2.8.3.砌筑和抹灰施工环节需组织或参加的会议及内容砌筑和抹灰施工环82、节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 砌筑砌筑 和和 抹灰抹灰 施工施工 现场三层 联合会验 项目经理 结 构 进入二分之一以上楼层施工，砌体进入标准层施工后。技术部、预算部、土建总包、强弱电分包、精装总包、项目部、监理单位 三层标准层砌筑完成后，在砌体上标注管线走向、线盒位置以及门洞位置和高度，从装修效果、客户体验等角度对建筑构造和布局提出优化意见，并形成会验纪要（图纸修正内容纪要、成本优化内容纪要等）。监理周例会 监理 正常施工阶段每周召开监理例会。项目部、监理单位、现场所有总83、分包现场负责人以及管理人员 主要有（包含但不限于）：（1）各总分包单位汇报上周进度，及本周计划，以及需要协调的问题。（2）监理对现场质量、进度、安全文明施工等方面存在的问题进行通报。（3）对个别总分包之间协调难点，形成协调共识，并入会议纪要。（4）传达管理文件，及进行阶段管理结果通报。（5）下周工作计划部署。（会议持续到交付后半年）2.8.4.2.8.4.砌筑和抹灰施工环节的工作目标砌筑和抹灰施工环节的工作目标 （1）工程按计划顺利推进，施工质量可控。2.8.5.2.8.5.砌筑和抹灰施工环节工作要点指引砌筑和抹灰施工环节工作要点指引 （1）关于标准层三层联合会验：项目经理应关注三层联合会验工84、作，即在大面积砌筑抹灰施工开始前，应立即对每种户型和电梯前室各选取一套作砌筑样板，砌筑样板施工完成后组织公司技术部各专业设计师、项目部各专业工程师共同验收。主要从客户体验角度研究和验收功能性、耐久性、施工便捷性问题，通过对实物进行检查并分析以下内容（包含但不限于）：1）室内墙体定位有无调整，空间交接部位、露坎处如何弱化视线观感，如何修改或补充；2）户内强电箱、弱电箱能否左或右对齐居中，能否装修隐蔽；3）冰箱、洗手台盆与灶台位置关系是否合理；燃气热水器挂设位置有否考虑，是否合理；4）开关线盒位置是否合理；5）空调挂设位置、高度是否合理，空调风口方向是否合理；6）公共部位消防箱消防主立管位置是否合85、理；消防箱半埋或全埋的优劣性；7）消防水平环管隐藏方式是否合理；8）砌筑过程中存在哪些质量问题，如何调整。（2）关于砌筑勾缝：墙体砌筑时应灰缝饱满，在外墙一侧必须勾缝密实，以确保墙体本身有一定的防渗漏作用。同时，剪力墙和结构柱等对拉螺杆穿墙孔亦必须注浆封堵密实，确保无渗漏隐患。（3）关于首层防潮层：项目经理应关注首层防潮层的设计和施工事宜，尤其当室外地坪标高高于室内地面标高时，是否应在外墙面、外保温下增设防水层应单独提出征求技术部意见。（4）关于门窗工程：1）门窗洞口：户内墙体砌筑留设门窗洞口时，实际留设洞口的尺寸按设计尺寸加两边的抹灰厚度来控制。2）门窗安装前置准备工作：门窗单位进场前需按要86、求进行进场交底。同时，门窗“三性”试验、门窗图纸会审、门窗材料样板确认、门窗安装工序（尤其门连窗、大块窗户玻璃）等质量控制前置工作应完善。3）门窗安装样板：门窗正式安装前应要求先安装一樘具有典型意义的完整门窗安装样板报项目部确认，要求窗边塞缝、防水、土建收口及面层均做到位，项目部主要检验安装效果及质量是否满足要求，经确认后方可大面积安装。4）门窗工序安排：在土建拆外架前完成门窗框安装，门窗玻璃安装时间可适当延后，门窗五金配件安装及调试宜安排在入户门门扇及门锁安装后进行。5）项目经理应关注栏杆和门窗的成品保护，条件具备的情况下，栏杆、门窗型材及执手等都应贴保护膜，入户门下槛应扣保护罩。（5）关于87、栏杆工程：栏杆正式安装前应先安装一樘典型安装样板报项目部确认，我司主要检验安装进出位是否合适，立杆间距及形式、栏杆有效防护高度及形成的通道宽度是否满足规范安全要求，经确认后方可大面积安装。（6）关于室内地坪：1）项目经理应注意，在室内地坪施工前，除卫生间防水施工前要求结构蓄水 48 小时试验外，要求室内所有其他房间地坪均蓄水 24 小时检验楼板结构有无渗漏。如楼板结构存在渗漏，则需进行专项处理直至蓄水试验不渗漏时为止方可进行地坪施工。2）在地坪施工前，必须对室内给水管道进行打压，检验是否存在渗漏情况。2.9 楼内水电配套安装环节的管理楼内水电配套安装环节的管理 2.9.1.2.9.1.楼内水电88、配套安装的前提条件 楼内水电配套安装的前提条件（1）标准层三层联合会验已完成，图纸优化结果已出。（2）燃气合同已签署、楼内竖向管道具备施工条件。（3）水表、表前阀等具备安装条件。2.9.2.2.9.2.楼内水电配套安装环节的主要工作 2.9.2.1.楼内水电配套安装环节的主要工作 2.9.2.1.管线综合排布协调会 管线综合排布协调会（1）组织召集消防分包、供水分包、机电总包（含强电、弱电等单位）、土建总包等单位，就消防风机的高度位置、消防风口的高度朝向、暖通风管的位置和开口方向、管井内强弱电管线及表位位置等内容，在会上进行细化明确，并提出施工要求以及安装期间的相关注意事项。2.9.2.2.289、.9.2.2.地下室管线设备安装管控 地下室管线设备安装管控(1)地下室管线设备安装工艺见xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准。(2)项目经理需重点关注地库中管线穿墙穿板后的洞口收边收口以及封堵情况。?2.9.2.3.2.9.2.3.户内及公共部位管线设备安装管控 户内及公共部位管线设备安装管控(1)户内及公共部位管线设备安装工艺见xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准。(2)项目经理需重点关注管井中管线穿墙穿板后的洞口收边收口以及封堵情况，以及管井内顶面、墙面、地面的饰面施工情况。?2.9.2.4.2.9.2.4.外架拆除 外架拆除（1）楼栋外保温施工完成，外墙90、纸皮砖铺贴完成，兼做施工架的外架开始拆除，为市政管网和园林绿化施工创造条件。2.9.2.5.2.9.2.5.塔吊拆除 塔吊拆除（1）屋面工程（防水、防雷、饰面等）完工后，塔吊在建管站报备拆除，为市政管网和园林绿化施工做准备。2.9.2.6.2.9.2.6.人防验收 人防验收（1）项目经理根据当地政府关于人防验收的相关要求，组织相关验收，并取得人防验收备案证。2.9.2.7.2.9.2.7.永久水电气配套工程施工 永久水电气配套工程施工（1）见第四章 关键工程管理。2.9.3.2.9.3.楼内水电配套安装环节需组织或参加的会议及内容 楼内水电配套安装环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主91、题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 楼内 水电 配套 安装 管线综合 排布协调会 项目部 结 构 封顶，外架落地，进入楼内管井或地下室管线密集施工阶段。消防单位、强电单位、弱电单位、装修单位、总包、项目经理、水电配套工程师 管线布局优化、管线施工交底等 监理周例会 监理 正常施工阶段每周召开监理例会。甲方工程师、全体监理人员、现场所有总分包现场负责人以及 管理人员 主要有（包含但不限于）：（1）各总分包单位汇报上周进度，及本周计划，以及需要协调的问题。（2）监理对现场质量、进度、安全文明施工等方面存在的问题进行通报。（3）92、对个别总分包之间协调难点，形成协调共识，并入会议纪要。（4）传达管理文件，及进行阶段管理结果通报。（5）下周工作计划部署。（会议持续到交付后半年）人防验收会 项目部 地 下 室消防工程等完工后，即可组织开展人防工程验收。人防办公室、土建总包、人防分包、监理、设计院、项目经理、现场工程师 人防工程验收，取得人防验收备案证。见第四章人防工程。2.9.4.2.9.4.楼内水电配套安装环节的工作目标楼内水电配套安装环节的工作目标 （1）永久供水主管和支管打压不渗水；（2）消防主管打压不渗水；（3）管线穿板穿墙封堵美观、实用。（4）拿到人防验收备案证。（5）永久水电气施工进度满足施工计划的要求。2.9.93、5.2.9.5.楼内水电配套安装环节工作要点指引楼内水电配套安装环节工作要点指引 （1）关注管线穿墙穿板事宜，强电桥架等穿板封堵应采用防火泥进行封堵，且应提前制作封堵样板。（2）在地下室管线方面：1）开始施工前，应组织水电工程师和各分包单位在图上进行预布线，找出关键节点部位，避免不必要的转弯及交叉。2）预布线时应以大面积等高的梁底为起点，在个别较低的大梁处再局部调整。在可能行车位置应尽可能提高管道标高以保证净空；如管道不能满足净空高度的要求，需考虑管道穿梁、扁风管等技术措施。3）在各种管线交叉的位置应遵循风管优先、消防管次之、给水管再次、桥架最后的原则进行翻弯避让。4）在施工过程中，多种管线可94、同支架敷设，管道支架要埋设平正牢固，防锈漆及饰面漆按设计涂刷到位。（3）在人防工程方面：1）关注人防门与结构、水电的关系，避免冲突，尤其注意避免人防门与防火卷帘门轴及风管的碰撞。2）DN100 以上管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理。3）压力管道穿人防墙及顶板要装闸阀，闸阀与墙、板的距离控制不大于 30CM。（4）在地库排水方面：1）项目经理应要求地下室车道坡道出入口设置两条排水沟，坡顶排水沟应直接排向室外的雨水井，坡底排水沟应通过地下室内周边的排水沟引至集水坑。2）集水坑的排水泵应进行分水位控制、自动化监控处理（主要是泵房和消防电梯的排水泵），将信号引至控制室。（5）对95、于地库中后区用房：1）变电房及开闭所在地下室宜要求将设备基础至少提高 800mm 以上，避免因渗水和地下室内水管线爆裂等原因对电器设备造成破坏。2）重点关注防火门的尺寸大小、等级与设备房功能的匹配问题。一般在消防大队和供电局组织验收后宜加挂锁钩，进行二次锁闭管理。（6）对于正负零以上公共部位管道：1）一般高层项目转换层的管道有两种处理方式，对截面较大的梁采取在梁上预留套管的方式，对截面较小的梁采取管道在板面转换的方式，但具体是在何处转换，涉及到建筑美观问题，需要在管线综合排布协调会中予以明确。2）高层建筑竖向 UPVC 排水立管在转换层处的转换接头应更改成铸铁管件或加厚管件，并用角铁支架支撑，96、以免竖向压力太大击穿接头而漏水。（7）对于生活阳台：1）生活阳台上洗衣机、热水器等设备与水电气管线众多，并且燃气管线与热水器、电气插座的安全间距严格，需在三层联合会验时，与技术部共同对每种户型的生活阳台绘制生活阳台设备、管线定位图，并重点考虑燃气表阀及管道与电气插座、给水龙头、热水器、排水立管之间的布置关系。（8）对于厨房：1）厨房及阳台排水排入小区污水系统，不得进入雨水系统。2）精装交付时，厨房内的燃气管道必须明装，不能安装在吊顶或地柜内。3）燃气接炉具的高度一般为 90 厘米，注意燃气接软管的球阀与灶具的间距不能小于 30 厘米，燃气预留软管长度不能超过 2 米。4）当厨房设置有煤气或天然97、气时，关注煤气或天然气泄露报警探头是否有留设考虑。（9）对于卫生间：1）为保证每种户型卫生间设备管道预留的准确，需要在施工前绘制卫生间设备管道布置图，经三层联合会验施工样板确认后方可大面积预留预埋。在施工过程中，应注意意排气扇插座和排气洞不得与排水管位置冲突，否则在三层联合会验时就应及时提出并调整。（10）对于楼栋首层大堂：1）入户大堂内原则上不应安装任何给排水管道，给水管道穿越大堂时应尽量抬高，保证大堂吊顶高度；外立面的雨污水、给水、燃气、电气等立面管道及设备应尽量避开大堂外侧正面。（11）对于电梯前室：1）消防立管不应放置在电梯前室，消防立管宜放在电梯前室以外的部位，通过支管与消防箱连接。98、2）消防分区的环管位置应考虑穿梁的预埋，避免影响前室的吊顶，其吊顶应预留阀门管线的检修孔。3）电梯前室的桥架应尽量抬高，保证吊顶高度。4）电梯前室吊顶施工时应做好预埋管线的交底和标识，不得打破预埋的线管。5）移动、联通、电信等信号基站放大器应预留安放的位置，并同物业交底清晰，避免在交付后随意安防，从而破降低入住品质。（12）对于水电管井：1）要求对水电管井内的设备管线统一进行排布。2）充分考虑管井门和配电箱的开门空间及可能维修部位的空间预留。3）考虑给水立管到每层的支管阀门安装位置，保障检修方便和美观实用；4）关注给水管井地面找平找坡和地漏设置的情况，避免水管泄漏时积水。（13）对于屋面部位的99、管线工程：1）在管道安装之前，结合上人屋面通行情况对管道进行整体规划。2）屋面风机与风机基础之间应采取可靠的减震措施，避免风机振动和噪音惊扰屋面户型的业主，从而降低交付品质。3）立面泛光照明的主要电源线路应在结构施工时预埋管道，支路电路应在外墙抹灰时敷设管道。立面光源点要横平竖直、间距均匀；电源线路要通畅，便于维修。2.10 外墙装饰和屋面工程施工环节的管理外墙装饰和屋面工程施工环节的管理 2.10.1.2.10.1.外墙装饰的前提条件 外墙装饰的前提条件（1）外墙保温施工样板已完成，保温细部处理方式（窗侧、窗台、阳台推拉门侧、外墙线条处等部位）已明确。（2）外墙设计为涂料时，外墙开线图已确认100、，涂料涂布率（若有）亦确认。2.10.2.2.10.2.外墙装饰和屋面工程施工环节的主要工作 2.10.2.1.外墙装饰和屋面工程施工环节的主要工作 2.10.2.1.外墙保温和屋面保温施工管控 外墙保温和屋面保温施工管控(1)保温施工工艺见xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准。(2)项目经理应重点关注飘窗周边、阳台推拉门周边、保温收口处等部位的施工大样，谨防上述部位形成渗水隐患。?2.10.2.2.2.10.2.2.外墙水电气主管道施工管控 外墙水电气主管道施工管控（1）当设计无管井时，给水主立管应尽量放在建筑物的凹面，视线不宜看到的地方。（2）项目经理需注意，燃气上升立管不101、能隐蔽安装，且应尽量不要布置在建筑主立面上。（3）排水立管应放置在建筑的凹面或天井内，视线不宜看到的地方，且应考虑每 30 米设置卸力弯道。2.10.2.3.2.10.2.3.幕墙工程（外墙饰面砖或仿砖涂料工程）管控 幕墙工程（外墙饰面砖或仿砖涂料工程）管控（1）项目经理应组织召开幕墙工程（石材幕墙、玻璃幕墙、铝扣板幕墙等）施工专项协调会。会议内容参见2.10.3 幕墙工程协调会。（2）对于仿砖涂料外墙，项目经理应要求施工单位对阳台范围内墙面仿砖的开线图进行二次细化，并按照细化后的效果图进行施工。（3）对于纸皮砖外墙，重点关注外墙线条、外墙阳角、窗眉、窗侧等部位的外墙砖施工。（4）外墙饰面砖或102、仿砖涂料作业时，应对门窗框、玻璃以及阳台落水管的成品保护提出要求，不得形成大面污染。2.10.2.4.2.10.2.4.屋面防水施工管控 屋面防水施工管控（1）?屋面防水施工工艺见xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准。2.10.2.5.2.10.2.5.屋面避雷带、钢爬梯、烟道等安装施工管控 屋面避雷带、钢爬梯、烟道等安装施工管控(1)项目经理应采取管理措施，避免避雷带因外墙涂料施工而被吊篮压弯和扭曲。(2)在屋面钢爬梯安装时，项目经理应重点关注膨胀螺丝及周边的收口处理方式、防渗处理方式。(3)屋面烟道施工工艺见xx房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺与质量标准。?2.10.103、2.6.2.10.2.6.屋面机房施工管控 屋面机房施工管控（1）按建筑统一构造做法标准、交付标准和后勤用房标准等进行机房天面、墙面和地面的施工。（2）项目经理应关注并要求相关单位于机房内预留空调电源线。2.10.2.7.2.10.2.7.施工升降机（人货梯）拆除 施工升降机（人货梯）拆除（1）拆除须严格按审批通过的施工升降机拆除专项施工方案进行。（2）拆除时驱动梯笼运行必须将加节按钮盒或操作盒移至梯笼顶部操作，且要求任何人不允许在梯笼内操作。（3）在拆除期间，严禁任何非拆除人员乘坐升降机（尤其是正式电梯的安装作业工人）。2.10.2.8.2.10.2.8.电梯验收 电梯验收 见第四章电梯工程104、。2.10.2.9.2.10.2.9.室内环境检测（毛坯交房部位）室内环境检测（毛坯交房部位）（1）委托建管站认可的建筑工程质量检验检测中心进行检测，并在日常维护良好的社会合作关系。（2）项目经理应提前沟通抽检房间，并提前开启这些房间的窗户，采取设置风扇等措施，保障抽检房间的户内空气流通。2.10.3.2.10.3.外墙装饰和屋面工程施工环节需组织或参加的会议及内容 外墙装饰和屋面工程施工环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 外墙外墙 装饰装饰 和和 屋面屋面 工程工程 施工施工105、 幕墙工程 协调会 项目部 幕 墙 工程图纸会审完毕，施工样板形成，即可召开幕墙工程协调会。技术部、项目部、监理、幕墙分包等相关人员 明确幕墙工程中块材搭接、收口、线条、受力点等各节点部位的施工详图和要求。电梯特检 验收会议 电梯分包 正 式 电梯安装调试完毕，通过现场验收后，即报特种设备监督检验所进行验收。特检所、电梯公司、土建总包、物业、监理、项目部相关人员 根据五方对讲、电梯迫降、消防平层、设备运转等检测情况，评定电梯是否通过特检所验收。室内环境 检测现场 协调会 项目部 砌 筑 抹灰工程完毕，厨卫防水及防水保护层施工完毕，门窗可以锁闭，即邀请相应的建筑工程质量检验检测中心进行室内环境检106、测。土建总包、电梯分包、建筑工程质量 检测中心 为取得合格的室内环境检测报告，对现场各项工作进行部署。2.10.4.2.10.4.外墙装饰和屋面工程施工环节的工作目标 外墙装饰和屋面工程施工环节的工作目标（1）屋面不渗水。（2）外墙整齐一律，细部处理合理一致。（3）取得特检所验收合格证。（4）取得合格的室内环境检测报告。2.10.5.2.10.5.外墙装饰和屋面工程施工环节工作要点指引 外墙装饰和屋面工程施工环节工作要点指引（1）应关注外窗台有无保温设计和施工要求，避免后期窗泄水孔被外窗台保温板堵死。（2）在外墙施工时：1）应关注外墙砖勾缝剂、粘结剂以及朝天缝封堵材料的颜色和性能。2）对外墙为107、面砖和石材的项目，在面砖和石材粘贴前，根据规范要求应按设计做法做抗拔试验，经抗拔试验检验合格后方可施工。3）每一面外墙在贴砖时，项目经理应要求先弹出外墙排砖图，排砖弹线时需充分考虑门窗洞口边、墙水平及竖直转角处、收口收边等部位的美观要求，经设计师确认后方可施工。（3）对外墙各管道，项目经理应关注拉结件、锚固点对外墙保温的破坏以及破坏后的收口防水修复方案。2.11 公共部位装修施工环节的管理公共部位装修施工环节的管理 2.11.1.2.11.1.公共部位装修施工的前提条件 公共部位装修施工的前提条件（1）给水进户管线已打压，无渗漏。（2）强弱电进户管线已穿线，无堵管。（3）公共部位的装修图纸已进108、行了图纸会审。（4）电梯主机落位、轿厢拼装等已完成，电梯可以起落运行处于程序调试和楼层精平阶段。2.11.2.2.11.2.公共部位装修施工环节的主要工作 2.11.2.1.公共部位装修施工环节的主要工作 2.11.2.1.首层大堂及室外台阶施工 首层大堂及室外台阶施工(1)工艺见 xx房地产（集团）股份有限公司精装修工艺与质量标准。(2)项目经理应在施工前协调园建单位和公共部位装修单位做好关于标高的衔接。(3)在单元门外预留后续物业管理时需要挂彩照明的照明线路。?2.11.2.2.2.11.2.2.标准层电梯厅施工 标准层电梯厅施工（1）项目经理应要求电梯厅地面铺砖时，发砖顺序宜为从业主进户109、门开始向过道防火门发砖，不能规避的地砖大小头归集到防火门槛下。2.11.2.3.2.11.2.3.后勤用房及地库大堂装修施工 后勤用房及地库大堂装修施工（1）在对后勤用房装修工程进行图纸会审时，应重点关注设备间的联系、设备的安全防护以及后续物业检查检修操作等是否有风险。（2）项目经理应根据当地气候特点等内容，判定是否需在地库配电房外增设挡水墙。2.11.2.4.2.11.2.4.精装交付之土建精装工作面移交（若有）精装交付之土建精装工作面移交（若有）（1）对于土建移交精装修界面，项目经理重点抓 9 个方面的检查，即：毛坯房各部位裂缝检查、抹灰空鼓检查、机电安装预埋检查、房间地坪平整度检查、厨房110、卫生间渗漏性检查、房间方正度检查、墙面垂直度检查、天花平整度检查。2.11.2.5.2.11.2.5.精装交付之甲供材管理（若有）精装交付之甲供材管理（若有）（1）详见第三章3.3 合同管理。（2）对于墙纸、瓷砖等甲供材料，项目经理应提醒施工单位对于同批次同机器（或炉窑）的材料需多下单备料，避免后续在局部维修整改时因批次号不同而形成色差。2.11.2.6.2.11.2.6.成品保护 成品保护（1）?详见xx房地产（集团）股份有限公司精装成品保护管理办法。?2.11.2.7.2.11.2.7.标识标线及地库地面工程管控 标识标线及地库地面工程管控（1）对于有行车道路的小区，在取得门禁系统、交通引111、导系统和平立面标识系统图纸后，应要求标识标线施工单位进行预放线，项目经理与技术部、客服部、物业服务中心等相关人员共同对交付区域“走场”，从业主入住体验的角度对标识系统进行优化，提高交付入住品质。2.11.2.8.2.11.2.8.白蚁备案 白蚁备案（1）按照当地建设管理程序，跟进白蚁验收备案事宜，并取得回执。2.11.2.9.2.11.2.9.防雷验收 防雷验收（1）按照当地建设管理程序，跟进白蚁验收备案事宜，并取得回执。2.11.3.2.11.3.公共部位装修施工环节需组织或参加的会议及内容公共部位装修施工环节需组织或参加的会议及内容环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议112、时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 公共公共部位部位装修装修 竣工验收调度会 计划部 竣 工 备案前 4 个月召开。工程部及客服部部作为主导部门，开发部、技术部、营销部、财务部、预算部、物业公司参加。竣工验收阶段项目调度会应形成的会议成果包括：项目施工进度和专项验收工作情况汇报，项目竣工验收和交付工作计划，项目规划图纸、消防图纸与现场的对比分析报告，售楼图纸与现场的核对情况报告，内部验收查验的问题及其整改情况报告，工程合同结算计划，最新版本的动态成本、财务结转成本及结转阶段的盈利规划。对精装交楼的，应在交标施工样板工程完成后进行售楼图纸与现场核对工作。环节环节 会113、议主题会议主题 会会议组织议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 公共公共 部位部位 装修装修 施工施工 成品保护 协调会 项目部 可 融 入监理例会召开。门窗、天然气、永久供水、永久供气、永久供电、土建总包、公共部位装修分包、明确过程穿插施工中成品保护的原则、方式以及注意事项。标识标线 系统优化会 项目部 在 标 识标线单位进场并图审后，召开标识标线系统优化会。项目部、技术部、客服部、物业服务中心、标识标线分包单位 与技术部、客服部、物业服务中心共同对交付区域“走场”，对有疏漏、需补强或应调整的标识标线，由上述四部门在现场联合确定并形成会议纪要和114、修改图纸，再报公司领导确认后实施。以此，保障交付入住品质。2.11.3.12.11.3.1 工程部应制定详细的竣工验收交付工作计划，计划应包含设计成本、技术、客服、销售等各专业线的工作配合内容。应制定收尾工程、工程质量查验及整改工作计划，制定交付风险的应急预案。应制定移交物业及业主的工作计划，同时应搭建交楼工作小组并专门制定集中交付阶段的职责分工及工作计划。对于物业查验、第三方交付评估揭示的交付风险应形成专门的应急整改工作计划。2.11.4.2.11.4.公共部位装修施工公共部位装修施工环节的工作目标环节的工作目标 （1）在第三方交付评估和季度评估中取得较好成绩。（2）不出现楼层水管爆裂而烧毁115、电梯主板等质量事故。2.11.5.2.11.5.公共部位装修施工公共部位装修施工环节工作要点指引环节工作要点指引 （1）项目经理应注意，在施工人货梯拆除前，公共部位的装修材料应提前运送至楼层存放。（2）项目经理需关注装修饰面材料的样板确认和材料进场时的对板验收工作，样板确认包括包括材料品种、规格、厚度、颜色、光泽、质感等方面。（3）项目经理应邀请技术部在施工过程中及时跟进中间装修效果并及时组织调整和完善，避免完工后效果不理想而大量返工，中间装修效果包括排砖、块材拼接、颜色搭配等。（4）项目经理应注意，在公共部位楼板施工固定龙骨的吊钩时，需采用措施避免破坏顶板内的预埋管线。（5）项目经理应注意，116、将公共部位精装修施工放到最后，一般安排在室内粗装修及主要管道安装完成后再开始施工。2.12 市政园林施工环节的管理市政园林施工环节的管理 2.12.1.2.12.1.市政园林施工的前提条件市政园林施工的前提条件 （1）园林园建图纸已会审完毕。2.12.2.2.12.2.市政园林施工环节的主要工作市政园林施工环节的主要工作 2.12.2.1.2.12.2.1.室外管线工程管控室外管线工程管控 （1）一般项目可在主体工程完毕、外架拆除后开始室外管线施工。（2）对于工期较紧的售楼工程，在主体结构施工阶段应采用挑架形式，当主体结构挑架形成后，及时清除售楼展示区的施工材料，开始插入室外管线施工。（3）对117、于工期较紧、楼层较高的非售楼工程，在主体结构施工阶段应采用挑架形式，在主体砌筑完成后，及时清除室外的施工材料，插入室外管线施工。（4）对于建筑密度较大、楼层较低的别墅项目，项目经理应组织相关单位在主体工程开工前将小区主干道路基及主管线提前施工完成，以利后续别墅片区的施工组织。2.12.2.2.2.12.2.2.室外室外园林和园林和园建工程管控园建工程管控 （1）关注展示区园林保养维护情况，时刻保持最好形象（花常开，水长流）。（2）督促相关单位按计划进行园林工作面的移交。（3）参与结构复杂或大型水景等园建图纸会审，关注基础处理及大量石材加工、防水处理、异形金属构件等问题的落实。（4）关注消防验收118、规划验收、竣工备案验收、交付验收等四大节点的园林所要达到的形象及工期。（5）协调总包、装修、市政、管线单位与园林单位交叉施工的各项事宜。（6）关注雨季施工及交付工期紧张时园林单位采取的加班措施、成品保护措施到位情况。2.12.2.3.2.12.2.3.消防验收消防验收 见第四章消防工程。2.12.2.4.2.12.2.4.节能验收 节能验收 见第四章节能工程。2.12.2.5.2.12.2.5.城建档案验收（1）城建档案验收（1）按照当地建设管理程序，跟进建设档案存档备案事宜，并取得回执。2.12.2.6.2.12.2.6.水电气路接驳 水电气路接驳（1）完成自来水通水到户、强电挂表送电、天119、然气干管碰头接驳等事宜。2.12.2.7.2.12.2.7.建管站综合验收 建管站综合验收（1）关于综合验收，项目经理应：1）验收前两个月，项目部应组织公司技术部、客服部及监理、施工单位联合自检，重点检查建筑通病，并处理完毕。2）验收前一个月，重点检查项目有无违反强制性条文内容。3）验收前半个月，检查各单位关于验收的书面资料，重点关注相关单位或专业负责人签字及加盖公章的落实情况。4）有条件的情况下，请建管站相关人员开展预验收并沟通注意事项，提前进行相关问题的处理。2.12.3.2.12.3.市政园林施工环节需组织或参加的会议及内容市政园林施工环节需组织或参加的会议及内容 环节环节 会议主题会议120、主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 市政市政园林园林施工施工环节环节 室外管线 施工综合 协调会 项目部 结 构 封顶，外架落地，进入室外管线密集施工阶段。土建总包、园林园建分包、水电气及消防分包、技术部工程配套设计师、监理等 根据各单位预放线的结果，对管线施工顺序、关键部位要求、质量细节要求及工期等进行明确和交底。节能验收 项目部 外立面及门窗工程完工，即申请开展 节 能 验收。保温分包、土建总包、门窗分包、监理、项目部 为取得节能登记备案表，进行工作部署。消防验收 项目部、消防分包 消 防 工程基本完工后，即申请开展消防验收121、。消防分包、总监、设计负责人、项目经理、土建总包、防火门分包、应急灯和疏散指示牌供货商、电梯分包以及公安消防局 为取得消防验收意见回执，进行工作部署。规划验收 项目部 地 面 及地下停车位基本形成，现场无大型施工机械机具后，即申请开展规划验收。相关人员 为取得规划验收合格证，进行工作部署。质监综合 验收 项目部 工 程 完工，各分部及其他政府职能性验收已完毕。土建总包、勘察单位、设计单位、监理、项目经理、土建工程师 为取得竣工验收备案证，进行工作部署。2.12.4.2.12.4.市政园林施工环节的工作目标市政园林施工环节的工作目标 （1）顺利取得竣工验收备案证。2.12.5.2.12.5.市政122、园林施工环节工作要点市政园林施工环节工作要点指引指引 （1）项目经理应重点关注管线施工图综合以及各配套工程管线施工前的现场预放线等两项工作，召开室外管线施工综合协调会，减少施工中的盲目性及完工后需返工或无法修改的被动现象。（2）关于管线干线综合布置，项目经理应：1）对于处于淤泥质等地质条件较差的室外主干管，在室外主干管开挖前应采取水泥搅拌桩加固或抛石挤淤等措施预防室外主干管日后发生沉降而影响使用。2）在室外工程施工前，对整个室外工程各种管线走向、标高以及室外园建构造、标高要有全面的认识和了解。（3）关于室外强弱电管井及线路，项目经理应：1）关注强弱电管井与附近雨水井的排水连通应按图纸施工到位。123、2）关注室外强弱电箱防水措施应按图纸施工到位。3）关注水下灯具、埋地灯具及其配件防锈防水措施应按图纸施工到位。4）要求各单位在施工中标明位置并且及时清理井内垃圾，以免堵塞。（4）关于室外燃气管道，项目经理应：1）要求小区燃气管标志桩按现场实际走向绘制竣工图以便于后期维修。2）对根系发达的榕科乔木周边需做管沟、隔离墙等防护犯措施的部位，应先绘制工程量平面图报技术部签字后，再组织施工。3）对分期开发、分期入伙的项目，注意对已入伙通气的室外燃气管道采取双层围墙等隔离措施进行保护，避免后一期施工机械室外作业时破坏燃气管道酿成燃气泄漏事故。（5）对于室外管线竣工图，项目经理应要求各单位根据修改变更情况如124、实绘制，便于日后管道破裂时可根据图纸及时找到渗漏点进行维修。（6）对于游泳池等室外大型园建，项目经理应在工作面具备后尽早组织相关单位进行施工，并重点关注结构的防水作业。（7）对于室外园建结构，项目经理应重点关注基础沉降的防范措施是否到位。（8）对于室外园建饰面工程，项目经理应：1）关注园建材料样板确认工作，了解各主要材料的品种、规格、厚度、颜色、光泽、质感等情况；重点关注园林园建材料进场时的对版验收工作。2）在园建施工、乔木进场和乔木栽植过程中，邀请园林设计师对排砖、块材拼接、颜色搭配、种植位置等涉及园林园建效果的工作内容进行指导，避免完工后效果不理想而大量返工，造成浪费。第三部分第三部分 交125、付收尾阶段的管理交付收尾阶段的管理 2.132.13 交付交付及维修及维修环节的管理环节的管理 2.13.1.2.13.1.实体交付的前提条件实体交付的前提条件 （1）已取得竣工验收备案证。（2）自来水通水到表；天然气燃气卡已取得；供电局正式电表挂表到位，且临电和正式电线路的切换已完成。2.13.2.2.13.2.实体交付环节的主要工作实体交付环节的主要工作 2.13.2.1.2.13.2.1.配合物业进场查验配合物业进场查验 （1）安排监理、总包（精装交付时为精装总包）等对查验问题进行拍照取证记录；同时制定销项计划并对销项进展情况进行跟踪管理。（2）查验期间，项目经理应重点关注防盗管理的方案126、和措施。2.13.2.2.2.13.2.2.管理权管理权移交移交 （1）资料移交：参建物业公司资料移交清单列表。（2）钥匙移交：信报箱钥匙、单元门钥匙、进户门钥匙、厨卫阳台门钥匙。（3）注意事项交底：生活水箱清洗及注水注意事项、装修垃圾集中管理等。（4）实物移交：后区用房移交、楼栋主体移交等。2.13.2.3.2.13.2.3.召开召开交楼动员会交楼动员会 （1）项目经理与客服部协商确定时间，组织客服部、技术部、物业服务中心、监理、总包、分包等相关人员召开交楼前的动员大会。（2）负责验房接待的人员很关键，应做到“重点客户重点接客”，所有验房接待人员在验房过程中应与业主建立良好的验房沟通氛围。2127、.13.2.4.2.13.2.4.突突发情况应对处理发情况应对处理 （1）集中交付时，若有突发事件发生，项目经理应立即号召人员进行疏散、引导和隔离，防止形成群体效应而影响其他人正常收楼。2.13.2.5.2.13.2.5.维修保修维修保修管理管理 （1）专项管理：指定专人（甲方人员）跟进维修保修事宜，并做台账记录，进行管理和工艺经验总结。（2）责任判定：项目经理根据经验和当前面对业主的形势，判定质量问题是业主二次装修责任还是施工单位责任，是总包责任还是分包责任。以证据为导向，公平公正对待供方（总分包单位）。（3）与业主索赔谈判原则：就个别业主的恶意性索赔及时进行谈判，防止事态扩大。2.13.2128、.6.2.13.2.6.办理结算 办理结算（1）见第三章3.6 成本管理。2.13.2.7.2.13.2.7.办理保证金退返手续 办理保证金退返手续（1）项目经理应按当地政府规定的流程办理农民工工资保证金、墙改节能材料使用保证金（含不使用散装水泥）、商品砼使用保证金等各项保证金退返手续。2.13.2.8.2.13.2.8.编写项目后评估 编写项目后评估（1）2.13.3.2.13.3.见xx房地产（集团）股份有限公司工程后评估编写指导手册。实体交付环节需组织或参加的会议及内容实体交付环节需组织或参加的会议及内容环节环节 会议主题会议主题 会议组织会议组织 会议时间会议时间 与会部门与会部门 和129、人员和人员 会议内容会议内容 备注备注 实体实体 交付交付及及 维修维修 项目管理权 交接会 客服部 具备移交条件，正式交楼前二周左右。品质部、客服部、项目部、监理 单位、物业中心、1、是否达到移交条件的判定。2、不满足移交条件的问题的整改计划及整改要求。交楼动员会 项目部、客服部 正式交楼前三天。客服部、技术部、物业服务中心、监理、总包、分包等相关人员 明确交楼说辞、组织流程、交房突发事件应急处理方案、快修队人员安排等内容。2.13.4.2.13.4.实体交付环节的工作目标 实体交付环节的工作目标（1）项目部与项目物业中心顺利完成管理权交接。（2）顺利完成交楼目标。2.13.5.2.13.5130、.实体交付环节工作要点指引实体交付环节工作要点指引（1）项目经理应重点关注钥匙的管理，后期钥匙保管应有专人负责。（2）查验期间，项目经理应根据楼交付区各楼栋内外穿行通道或门窗等分布的特征制定相应电线、电缆、水龙头等贵重物件的防盗管理措施。（3）集中交付期间，对尖锐矛盾或突发问题，项目经理应尽量把问题分解至片面，并控制在基层面能直接解决的范围。（4）项目经理应了解与工程相关的物业管理工作运转情况（如：报修维修管理、服务性物资准备、抢险性物资准备等情况）。（5）项目分区交付后，项目经理应就相关事宜重点提醒物业服务中心，如：生活水箱清洗时不得损坏水箱内浮球止水阀的连接，游泳池蓄水防止池壁马赛克脱离等131、。（6）项目分区交付后，项目经理应对小区的装修垃圾堆放地以及铲除和外运方式与物业经理提前沟通，因地制宜，提前准备。（7）交付初期以及灾害天气情况下，项目经理宜早晚巡楼，对于物业安防、防漏电防窒息等有漏洞不到位的地方及时进行提醒。第三章第三章 系统管理系统管理 3.1 计划管理计划管理 3.1.1.3.1.1.计划管理综述计划管理综述 （一）项目计划管理的组成（一）项目计划管理的组成 1、项目的计划首先以公司销售节点为依据，划分出施工区段，制定出项目总的进度计划节点，形成总进度计划。2、根据总进度计划，涉及协调其他部门工作的，应分别制定出：开发计划（计划部、技术部、工程部），设计、材料定板计划（132、技术部），招标、采购计划（预算部）；3、依据总进度计划，根据项目不同阶段的特点，制定出分阶段工作计划，包括：开工计划、配合售楼计划；竣工验收交楼计划；（二）项目计划制定的原则（二）项目计划制定的原则 1 1、周密性原则、周密性原则 （1）计划是全过程计划；（2）计划控制最重要的工作是对不同层面上提供的进度信息进行分析，分析研究完成计划节点的条件，将影响工程的问题逐一提出来，并有针对性的提出解决问题的措施，以协调统一参与各方的行为。（3）详细的计划除了拟定工作进度，还需要对具体的执行措施、工作分工、工作程序以及衔接和协助。（4）计划要考虑到一切有利及不利因素，既要积极可靠，又留有余地；2 2、积133、极主动密切协调原则、积极主动密切协调原则 项目计划涉及到各个部门，计划部负责总进度控制计划的检查和调整，工程部负责施工进度计划的检查和调整，相关部门负责各具体实施计划的检查和调整原。在实际工作中，要求项目部要有大局观，从项目的整体角度考虑问题，综合协调各部门工作，为项目部所用。因此各项目经理：（1）积极主动地与各个部门紧密协调和配合；（2）充分发挥计划部协调功能。3、动态管理原则 3、动态管理原则 项目经理应以“动态”的视角来管理项目：（1）项目部要充分理解领会并熟练使用“PDCA 循环”原理管理项目工作。每一过程（工作）应有：策划、实施、检查、改进（即 PDCA 循环）。（2）掌握“5W1H134、”原则。每一过程（工作）必须明确：做什么？为什么做？何时何地？谁来做？如何做。（三）计划编排过程（三）计划编排过程 1、任务分解。对工程的重要管理过程和施工过程，及其对应的工作任务进行分解。统一的过程、任务分解表如下表（示例）。项目过程项目过程 任务任务 备注备注 设计过程 方案设计 图纸、设计说明 初步设计 施工图设计 施工图设计审查 专业设计、细部设计协调等 工程招投标 确定项目合同结构 施工单位与合同 编制招标一览表 编制招标计划 制订工程招标文件 招标与投标 工程合同管理等 材料、设备招标和采购 编制甲供材料、设备一览表 供货商与合同 编制招标和采购计划 制订招标、询价文件 招标与采购135、 材料、设备合同管理等 施工过程 制订工程施工进度计划 满足要求的合格产品 提供场地和工作面 基础施工 主体结构施工 管线与机电设备安装 室外园林绿化 室内外装修 质量验收和安全文明施工检查 设计及工程变更管理 工程款支付和工程结算等 市政配套过程 办理规划手续 满足市政要求的项目 办理设计手续 办理施工手续 办理各项配套设施手续 办理交付手续等 交楼和开业准备 设备总体试车和调试 物业移交 竣工前检查 竣工验收 工程保修准备等 2、细化计划。在项目过程、任务分解的基础上，项目经理带领项目部进行任务分解深化，直分到能区分的工作任务小到足以做详细计划的子项为止，在此基础上制订出可实施的工作计划。136、工作任务计划表的格式如下（示例）：工作 项目 工作内容 主办 部门 配合 部门 开始时间 完成时间 200 年 月至 200 年 月 周 日 一 二 三 日 1 2 3 4 室内精装修 计划 实际 公共部位精装修 计划 配套用房装修 实际 实际 整体式橱柜 计划 实际 铝合金窗 计划 实际 售楼电梯 计划 实际 智能化 计划 实际 入户门 计划 实际 防火门 计划 实际 楼梯间 计划 实际 3.2 技术管理技术管理 3.2.1.3.2.1.技术管理综述 技术管理综述 1、项目部主要成员应了解项目的前期规划设计、方案设计和扩初设计，清楚项目的定位和建设标准，做好与技术部的设计交接工作；协助技术部137、对施工图设计的进度、质量进行管理，特别应以项目产品的品牌管理、成本控制为中心进行过程管理，协调公司领导、技术部、销售部审查确定项目建设标准，保证项目产品的综合素质。2、项目部对于接收的施工图纸、文件，应及时进行审核工作，并反馈意见，特别对于设计变更，应明确修改原因，对增加的造价应予以控制；对于分发的施工图纸、文件应作好接收单位的签收，对在施工中因设计变更而过期的设计文件应标识并及时处理。3、项目部做好技术交底和图纸会审工作，图纸会审前，应先预审提出意见。4、项目部在施工过程中对于图纸错误或明显不合理处应及时提出，协调技术部负责组织设计单位在确定的时限内处理回复。5、合同规定由施工单位（或供货单138、位）承担的深化设计，项目部负责组织安排分工，按合同规定的具体技术、质量及规范要求由承包商负责深化设计，协调技术部、设计院审核批准，作为加工制造和正式施工的依据。6、施工组织设计和专项施工方案，经监理批复，项目部审批同意后，方可施工。各施工单位必须按批复审批意见进行施工。7、所有建筑物统一轴线与水准点测设均由总包单位负责，项目部应指导测设工作的开展。在分包单位进场后，项目部应督促总包、监理和各施工单位在现场交底，办理交接手续。8、工程试验管理和工程检验检测，由项目部负责，技术部协助。9、竣工资料由总包单位统一组卷。竣工图由承担工程施工单位负责，现场工程师及项目部经理需在每份竣工图上签名确认。3.139、2.2.3.2.2.设计交底和图纸会审 设计交底和图纸会审 图纸会审重点解决以下 10 个方面的问题：（1）理解设计意图和业主对工程的要求。（2）审查结构是否安全，设计深度是否满足指导施工。（3）贯彻国家及行业规范、标准情况。（4）建筑、结构图与各专业图有无矛盾。（5）项目部位、高程、尺寸及材料标准等是否准确一致。（6）新技术、新工艺、新设备、新材料的采用是否有问题。（7）根据设计要求，审查施工单位是否具备组织施工的条件。（8）设计图纸上标明的内容与施工合同的工作范围有无差异，对工期和费用的影响应由业主决定。（9）注意屋面、外墙、地下室涉及防水等部位的构造措施是否完备；（10）从客户体验感的角140、度对建筑平面、立面等布局情况进行优化，如：进户门与防火门开启位置与方向、生活阳台及卫生间是否存在对视或者串户等情况。3.2.3.3.2.3.方案审批 3.2.3.1.方案审批 3.2.3.1.施工组织设计审核 1、施工组织设计审核 1、施工组织设计审核时，可参照以下原则进行：（1）是否符合国家的技术政策，是否考虑施工合同规定条件及法规条件，突出“质量第一”的原则。（2）对工程的特点及难点是否具有很强的针对性。（3）施工组织设计内容是否具有可操作性和被监督检查性。（4）是否具有完善的质量管理和技术管理体系及保证措施。（5）施工顺序是否合理，平面布置和进度计划与施工方案是否协调。（6）施工安全、环141、保、消防和文明施工措施是否符合有关规定并切实可行。2、施工组织设计审核的重点：2、施工组织设计审核的重点：主要内容 审查情况 施工总平面规划与布置，特别注意一定要与公司项目销售的顺序，展示区的开放需求相协调 主要施工过程的施工方法和资源配置是否科学合理 资源配置计划应包括主要材料、劳动力和机械设备用量计划 施工进度计划和阶段性工期计划是否满足合同要求，分段流水及立体交叉是否合理 现场临时设施的布置 场区测量方案 场地排水方案 混凝土供应方案 垂直运输方案 重要结构施工方法 施工方案的针对性及“四新”技术的推广应用的可行性 施工组织设计与协调 信息技术与资料管理能否体现动态管理及现代管理手段运用142、 二次结构、装修、机电安装的穿插安排 总质量目标及质量保证措施 安全和文明施工目标及措施等 3.2.3.2.3.2.3.2.专项工程施工技术方案审核 专项工程施工技术方案审核 1、一些重要的专项工程，项目经理应要求施工单位在施工前做施工专项技术方案报监理、项目部、甲方工程部审批，具体见 施工技术方案审查及优化会一般情况下，以下各专项施工方案均应做专项技术方案：主要内容 审查情况 测量工程施工方案 沉降观测施工方案 降水工程施工方案 土方工程施工方案 基坑支护工程施工方案 地基处理施工方案 桩基础工程施工方案 外脚手架工程施工方案 塔吊拆、装施工方案 施工电梯拆、装施工方案 模板工程施工方案（特143、别是高支模）钢筋工程施工方案 结构转换层施工方案 大体积混凝土施工方案 预应力混凝土工程施工方案 防水工程施工方案 幕墙施工方案 大型构件现场预制施工方案 钢结构工程施工方案 水、电、设备、空调、市政、园林等工程施工方案 电梯安装施工方案 装饰装修工程施工方案 特殊安全防护施工方案 其它有特殊要求的工程施工方案 其他临时性的或辅助性的工作 3.2.4.3.2.4.设计变更 1、设计变更 1、投资、规模较大的设计变更，技术部应组织设计单位、项目部、施工单位参加会审，确定变更方案后，施工单位编制调整预算报预算部审定。2、2、施工单位提出的设计变更需求可通过设计洽商函形式提出，经监理工程师签署意见后144、，上报项目部。项目部加意见后报技术部、设计院。设计院在此设计洽商函上回复意见，并可出具设计变更图纸。3 3、项目经理对小业主提出的变更要求，应严格禁止。4 4、施工合同中未规定的或未包含的工作内容和服务内容的增减，由项目经理签发工程联系单，施工单位实施。5 5、所有下发现场的设计变更、设计洽商函、工作联系单等书面文件务必由项目部统一下发，施工单位不得接受其他单位关于设计变更及成本变更类的文件。6 6、在项目实施过程中，项目经理宜交底和指导资料员在日常的工作中采用“贴补丁”的管理法管理设计变更，即现场留存一套完整的图纸，有了设计变更后，即在图纸上标示、标注或贴补文件、图纸，此套图纸即能反映所有变145、更，对变更过程也形成了记录。7 7、工程竣工后，由项目经理负责，做项目技术变更情况总结，分析变更的种类、原因，以及由此产生的费用增加等，为公司其他项目的设计控制和成本控制作参考。3.2.5.3.2.5.开工放线管理开工放线管理 1 1、项目开工前，项目部根据场地情况和项目报建进展情况，联系开发部，请规划管理部门测放红线及各单位工程控制点，测放本项目（场地）的坐标与高程控制点。2 2、项目部负责红线桩的检核复测及引桩测量与保护，具体落实到相关施工单位。对控制点必须进行保护并引放到安全地带，确保其不易受到破坏和变形，在平面图上进行标注。在测放控制点时，可向规划部门测量人员了解场地附近的城市控制点的146、座标和高程，一旦场内的控制点受到破坏或发生变形，可据城市控制点的座标和高程进行校核。3 3、在现场，项目部在开发部的协助下，与城市规划测量队进行红线点、控制点移交签字。4 4、总包单位负责实施依据红线桩坐标建立施工测量平面控制网，项目部、监理公司检查复核。总包单位根据规划局提供的坐标及高程控制点及项目总平面图组织编制平面主轴线和高程控制点控制图，在场地内建立平面和高程控制标桩，必要时，可以从规划部门测放的控制点再引放桩点，作为控制点。在此过程中，应将总平面、红线图与现场桩点进行核对，若发现问题，应及时与开发部和技术部反映，研究处理。5、5、项目经理及责任工程师必须在现场向施工单位移交平面及高程147、控制标桩。责任工程师必须代表项目部与施工单位在平面主轴线和高程控制点图上签章确认，进行书面移交。6、6、总包单位负责实施建筑物统一轴线与水准点测设，项目部部、监理公司检查复核。7、7、所有专业专项分包项目线位控制，在分包进场前，由项目部督促总包单位完成布点测设，并在分包进场后，由总包单位在现场交底，办理交接手续。3.3 合同管理合同管理 3.3.1.3.3.1.合同及材料设备管理概要合同及材料设备管理概要 1、工程管理以合同为核心，通过“合同管理”管理好施工单位。2、项目经理负责代表公司行使工程合同中赋予甲方的权利，履行合同中规定的甲方应负的责任和义务。3、项目部应督促监理、施工等单位严格按合148、同办事，全面承担乙方的义务。4、合同管理贯穿工程管理的整个过程中，并与项目的其它管理职能协调。3.3.2.3.3.2.合同管理要点合同管理要点 1、合同管理的一般原则（1）工程施工前必须正式签定合同。（2）工程合同必须要有明确的标的。合同应清楚地界定、描述双方的责任和义务，尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式。如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等）。（3）采用公司标准合同版本，没有标准合同版本的工程尽量延用以往类似的合同，但要根据具体情况补充存在差异的内容。2、合同交底（1）项目部负责以专题会和书面形式相结合向各相关人员进行合同交149、底，介绍合同基本情况、合同执行计划、各部门的执行要点、合同管理程序、合同管理措施、合同履行注意事宜等，将合同责任分解、具体落到实处。（2）合同交底是合同管理的一个重要环节，各级管理和技术人员在合同交底前，要认真阅读合同，进行合同分析，发现合同问题，提出合理建议，避免走形式，以使合同管理有一个良好的开端。（3）向乙方进行合同交底，明确合同承包范围，双方的责任与义务，工期计划，质量和安全管理目标，总分包管理约定，合同价款变更、付款、签证、结算约定，售楼配合、竣工验收配合等约定。3、索赔管理 项目部负责协调各部门采取预防措施，避免合同索赔情况。3.3.3.3.3.3.材料、设备采购管理 1、材料、设150、备采购管理 1、项目部根据工程进度计划安排，提前编制详细的甲供材料、设备招标供应和进场计划。2、2、对于有年度标/集团战略合作单位的材料、设备供应情况，项目部协调技术部提供图纸技术参数，要求合作单位报价格给预算部，预算部审核确定后确定价格及厂家；3、3、对于无年度标/集团战略合作单位的材料、设备供应情况，由项目部协调技术部提供图纸、技术参数，要求预算部根据我部计划确定厂家和价格。由预算部牵头负责组织考察和招标，并最终同供货厂家签订合同。3.4 质量管理质量管理 3.4.1.3.4.1.质量控制的依据和质量控制原则质量控制的依据和质量控制原则 1、合同文件、设计文件、国家及政府有关部门的法律、法151、规性文件、有关质检与控制的专门技术法规性文件（有关标准、规范、规程或规定），是质量控制的依据。2、坚持质量第一的原则；坚持以人为核心的原则；坚持以预防为主的原则；坚持质量标准的原则。3.4.2.3.4.2.质量控制的三个阶段质量控制的三个阶段 1、事前控制。事前控制。施工准备阶段主要应做好监理及施工单位资质核查。组织机构到位，设计交底和图纸会审，施工组织设计的审查，施工生产要素配置质量审查及开工申请审查等工作。2、事中控制。事中控制。施工过程质量控制主要应做好技术交底、工序样板分析（确定相关施工流水和工序参数）、制定质量控制点、巡视或旁站检查，工作面（工序或专业）交接检查与反交接（落实成品保护152、），隐蔽工程质量控制，分部及分项工程质量验收，工程变更的审查等工作。3、事后控制事后控制。竣工验收质量控制主要包括竣工质量检验，工程质量评定，技术质量文件审核等工作。3.4.3.3.4.3.质量管理方法质量管理方法 质量管理的主要方法为：“方案先行、样板引路、技术交底、工序验收、成品保护”，具体如下：1、制定质量控制措施：对重要的分项工程、分部工程或关键工序提出质量预控措施，设置质量控制点，并监督落实。2、原材料控制：对单位工程主要原材料、成品、半成品进场的质量进行核查。3、方案先行：要求各专项工程开工前，必须上报专项施工方案，经审批后才可施工。4、样板引路：主要分部及单项工程开工前，必须先做153、施工样板。5、技术交底：主要分部及单项工程开工前，施工单位必须进行技术交底，项目部应检查落实；6、隐蔽验收：隐蔽工程验收由项目部负责，必要时须拍照、摄录像备查。对土方、基础等必须现场测量的工程项目必须由监理、工程部项目主管签字方为有效。7、试验核查：对试验和检测检验的结果进行核查。测试工作直接为竣工验收提供参数依据，是工程建设中极为重要的环节，工程部应自始至终参加有关专业的测试工作，项目主管应抽检参加各专业的测试工作。各项测试均必须达到图纸或有关规范要求并做好测试记录。8、工程日志记录：作为一项经常性的工作，项目经理应督促现场工程师管理日志应每天坚持认真完成，其内容包括:天气、会议记录、技术问154、题的处理方法、质量事故的原因、处理经过及结果、各专业工程进度、隐蔽工程的验收、各种原因造成的停工窝工等。9、成品保护：工完场清，注意务实开展作业面的移交与作业完成面的反移交。3.4.4.3.4.4.质量过程控制质量过程控制 3.4.4.1.3.4.4.1.日常巡场制度日常巡场制度 项目部必须每天巡视所管现场区域至少二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。项目经理对现场工程师巡场情况进行管理、监督和考核。凡属质量控制点都应旁站监督，项目经理都应强调仔细监督，并加大亲自抽查频次。下面是一般工程的关键环节：1、基础工程 深基坑支护和降水、深基坑开挖及监测、基础各轴线尺寸控制、桩基工程中的缩颈155、偏位和断桩、不同性质的基础持力层、打桩中的振动噪声扰民、大体积混凝土的施工及养护。2、主体结构 梁柱墙定位轴线、楼面预留孔预埋件、楼面板负筋在浇注过程中的固定、节点核心区密集钢筋交叉穿越、模板内特别是梁柱节点处的垃圾清理、钢筋保护层措施的落实、非常规高度的模板支撑方案、大体积混凝土梁等构件的施工及养护、不同标号混凝土间的施工缝、阳台栏杆与墙体连接点是否牢稳。3、门窗工程 窗框底槽内水泥砂浆填满、窗框顶滴水线、飘窗台侧壁、窗两侧底糙及射钉枪射钉固定块的接缝防水。4、外墙及饰面 框架结构外墙砌筑质量、砖混结构顶层转角墙体砌筑质量、外墙饰面平整度及阴阳角平直度、空调遮蔽栏杆等附属构件与墙体连接是否牢156、稳。5、防水 地下室的防水措施和施工质量、卫生间和屋面的防水层施工质量、防水层泛水处理、落水口处理。外墙空调机会找坡，外墙线条找坡、空调百叶下横百叶框开孔。6、管道连接：固定卡位置与保温板，底部地库转换横管与撑托。7、其他 所有金属构件的防雷接地和安全接地系统、外墙预留孔及窗台面的泛水。上述关键环节的检查内容：施工材料、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范，规程及批准的施工组织设计或方案执行。3.4.4.2.3.4.4.2.月度检查制度月度检查制度 质安部（工程部）建立工地质量大检查制度，工程部经理召集人，可以与月度安全大检查共同进行。其目的是检查质量保证体系的各项工作、各个环节的运作情况157、以及重点工程、关键项目的具体实施情况，以实现工程项目高速度、高质量、高工效、低成本的目标。月度检查制度、方式、内容及结果运用由各子公司自行制定。3.4.5.3.4.5.样板引路、材料选型样板引路、材料选型 1、项目经理在审查施工单位的施工组织设计时，应注意有关样板引路的章节，叙述笼统，缺乏具体内容的应建议退回重新编制。2、2、样板必须经项目经理、监理单位、技术部等共同验收，对样板的效果有异议的由项目经理和总监理师到场做出结论。调整工艺或整改完善后需经复验直至达到满意的要求。3、3、项目经理在日常的现场巡视时，须检查监理单位是否在以样板为验收标准，控制着大面积铺开的工艺操作质量。4、4、以下施工158、环节和工艺操作必须做到样板引路（1）砌筑工程。（2）装饰工程。（3）综合管线工程。（4）外墙装饰工程。（5）室外埋地管井。3.4.6.3.4.6.材料选型和封样 材料选型和封样 1、目前土建施工部分的主要材料、设备选定主要包括以下内容：水电材料设备；铝合金门窗幕墙（含型材、玻璃、铝板、石材、结构胶、五金件）材料；阳台栏杆；飘窗栏杆；防火门；烟道；外墙涂料；砌体；文化石；GRC；屋面瓦；防水材料等。从成本控制的角度出发，采用定厂、定价的办法，所以，材料、设备的选定除了技术部意见之外，还要经过预算部的确认。对于影响装修效果的，原则上还应该经过技术部、营销部审核。预算部在向总包单位下发关于“甲定”材159、料、设备的工作联系单时，应同时出具该产品的封样样品和书面质量指标，封样的样品上必须有供方不可磨灭和否认的印记。样品的选定由上述相关单位责任人签字确认，交材料样板间存档。2、2、成品批量进场时，监理单位凭封样标准验收，发现有差异的应立即报告甲方，对总包采购的成品，项目经理做出决定后，由监理单位告知总包处理；对甲供或甲方指定成品，项目经理应报告工程部经理，并协助工程部经理处理。3、3、对于不符封样质量标准的甲供或甲方指定成品，施工单位有权拒绝使用，如项目经理强行指令施工单位使用而引起质量事故的，项目经理应负失职责任。4 4、以下外购成品必须封样、以下外购成品必须封样（1 1）门窗样品）门窗样品 包160、含所有型材的断面，附件和五金样品的展板一块，已组装完成的同系列中定货数量最多的一种规格实样一套，如现场条件许可，样品可以直接安装到永久性位置上，以观实效。施工其间的成品保护由总包负责。（2 2）外墙涂料）外墙涂料 在现场选一个面积较大的墙面拐角处(其中一面应向阳)，要求表面毛糙度与施工墙面基本一致，并能保留到外墙涂料施工结束之前。由供方提供材料和工艺标准，由施工单位的油漆工在旁站的供方技术员现场指导下，在两个互成角度的墙面上各涂布二到三平方。精确计量所用的主副料，并按涂布实际面积折算成单方用料。将贴有完整标签的用剩空桶作为封样保存。（3 3）内墙涂料）内墙涂料 与外墙涂料的做法基本一致，只是样161、板选择在室内。（4 4）外墙贴面）外墙贴面 包括玻璃幕墙，面砖，石板。在结构主体上选择一处便于观察的墙面拐角（其中一面应向阳）。完全使用供方提供的主副料，由已确定的专业施工单位试贴或试安装。试贴面积根据观察需要由现场决定，预计在正式施工时需要凿除而毁坏的，应另向供方索取样品封样保存，如面砖至少两箱，各种材质石板的规格料至少十块（或 2）。（5 5）金属或玻璃料的阳台拦杆，飘窗栏杆，栏板和扶手）金属或玻璃料的阳台拦杆，飘窗栏杆，栏板和扶手 可直接在已纵横拉线定位的阳台上按设计要求制作安装。其式样，用料，颜色由设计单位确认，现场成品保护由总包负责。铁艺栏杆的预埋和焊接连接方式，必须做样板验收以指导162、施工。（6 6）各种预埋和外露的管材及配件）各种预埋和外露的管材及配件 同时采用不同厂商牌号的，由监理单位贴好厂商标签妥善保管。（7 7）各种电器插座、开关、户用配电箱）各种电器插座、开关、户用配电箱 由监理单位贴好厂商标签妥善保管。（8）防水、保温材料（8）防水、保温材料 卷状和块体状的材料以实物封样，流质状的材料以供方提供的包装样品封样。并在实地进行样板施工，精确计量单方耗用量。对新型材料，必须在实地试验铺装，即在供方的指导下采用供方建议的操作工艺进行样板施工，其效果由设计单位确认。（9）装修材料（9）装修材料 装修所用主要材料，如石材、砖、天花板、不锈钢、玻璃、木饰面、墙纸（布）、涂料、163、地毯、灯具、开关、面板、五金件、地漏、龙头、管材、橱柜面板等材料样板应在招标时确认，封板封样。定标后，由施工单位根据投标材料样板，一式三份送板，技术部签字确认后，封板留现场，此过程中原则上不许施工单位更换品牌及材料。监理公司、项目部根据样板验收现场材料。3.5 现场管理现场管理 3.5.1.3.5.1.总则 总则 1、现场管理包括：总包的管理、监理的管理、安全生产文明施工的管理，及现场工作的协调。通过“控制好监理，监管住总包”，全面管理工程现场。2、安全文明施工管理及其重要，确保项目无重大伤亡责任事故，确保“安全生产不放松”。3、项目应成立以施工单位为主的安全文明施工管理小组，我司项目经理及监164、理总监（总监代表）应参加管理小组工作，加强对施工单位的安全、防火、文明施工的监督与管理，落实岗位责任制。4、各类施工组织设计（或方案），必须包含安全、文明管理措施，否则不予审批。5、建立安全文明施工定期检查与巡视检查制度，工程部项目主管及现场监理人员应每天巡视检查，发现问题及时处理。监理每周至少一次组织对施工现场检查，纠正违章行为，对存在问题及隐患，提出整改通知，限期整改。6、由质安部（工程部）定期对各建设工地组织进行安全文明施工检查，将检查出的问题和奖罚情况在通报中反映。3.5.2.3.5.2.监理管理 3.5.2.1.监理管理 3.5.2.1.作业目的 作业目的 全面管理监理单位，充分调动165、其积极性，为项目部所用，全力配合我司项目管理，保证工程项目各项工作正常开展。3.5.2.2.3.5.2.2.作业依据 作业依据 xx房地产（集团）股份有限公司工程质量管理制度；监理合同。3.5.2.3.3.5.2.3.工作条件 工作条件 完成合同的签订。3.5.2.4.3.5.2.4.作业描述 3.5.2.4.1.作业描述 3.5.2.4.1.监理范围 监理范围 开发建设项目，均按国家法律法规委托监理，包括土建工程、装饰工程、消防工程、电气及设备安装工程、给排水及排污工程、周边道路和绿化工程等。3.5.2.4.2.3.5.2.4.2.监理内容和权限监理内容和权限 在施工单位进场后，项目部应书面166、将监理范围、内容和权限通知各施工单位。监理进场编制的监理实施细则中应包含：1、审查施工单位各项施工准备工作。2、审查施工单位编制的施工组织设计、施工方案并监督检查实施。3、督促施工单位施工管理制度及质保体系的建立、健全与实施。4、复核建筑物控制轴线及控制标高，抽查、复核建筑物的施工轴线及沉降。5、督促、检查施工单位严格按照施工合同及国家标准、规范、规程及设计图纸进行施工。检查施工过程中的各个部位、环节以及隐蔽工程的施工质量。6、对用于本工程的主要材料设备、构配件的出厂合格证、材料质保书等进行核定；对施工过程中需用的材料，提出抽查及复核意见，责成施工单位进行检查，防止不合格的材料设备、构配件等用167、于本工程。7、监督施工单位对建筑材料及试件的常规试验。8、对于施工过程中发现的一般质量问题，及时要求施工单位进行整改，如整改不力或发现较大的质量问题，有权向施工单位发出书面整改通知单，直至要求停工整改（发布停工令需事先征得甲方同意）。处理工程中出现的全部质量问题。9、根据施工承包合同的各阶段、各部位、各环节、各分部分项工程的检验申请报告，负责组织初验，签署检查验收报告。10、根据施工承包合同的付款规定，对已完成部分的施工质量和数量核实后，审核并签署施工单位的工程款支付凭证。11、督促、检查施工单位编制的施工总进度及分进度计划及其实施情况，检查签收施工单位填报的周、季、月等报表。12、督促、检查168、文明施工、安全生产及安全防护措施；13、审查竣工验收资料。14、参加甲方组织的竣工验收。3.5.2.4.3.3.5.2.4.3.监理例会监理例会 1、项目部负责协调现场各单位事务，控制工程质量和进度。2、监理公司负责全面监控工程质量、进度、安全，及时传递信息。3、监理公司负责组织监理例会。4、每周一次监理例会。5、总监主持会议。6、施工单位总结上周工作，提出下周计划进度，提出需甲方落实的问题。7、监理公司针对施工过程中存在问题进行分析，提出指导意见。8、工程部负责落实施工单位、监理公司提出的需甲方解决的问题。9、工程部传达公司领导新的指示。10、监理公司负责整理监理例会会议纪要。3.5.2.4169、.4.3.5.2.4.4.监理与业主内部会议制度监理与业主内部会议制度 项目部应与监理公司定期召开内部工作会议，统一思想认识，明确监理内部分工，工作经验交流，梳理工作思路，明确下步工作重点、难点。最终，团结监理项目部在我方项目部的周围，为我所用。3.5.3.3.5.3.安全文明施工管理安全文明施工管理 3.5.3.1.3.5.3.1.作业目的作业目的 “安全第一、预防为主”是我国的安全生产方针，“安全生产、责任重于泰山”是我们各级管理人员的职责，做好安全生产、文明施工是工程建设的可靠保证，坚持安全生产、文明施工是对企业和个人最好的保护。3.5.3.2.3.5.3.2.作业依据作业依据 （1）中170、华人民共和国宪法第 42 条规定：“劳动的权利和义务”；（2）中华人民共和国刑法第 134 条规定：“重大责任事故罪”；第 135 条规定：“重大劳动安全事故罪”；第 136 条规定：“危险物品肇事罪”；第 137 条规定：“工程重大安全事故罪”；第 115 条规定：“消防事故责任罪和失火罪”；（3）中华人民共和国劳动法；（4）中华人民共和国建筑法；（5）建筑工程安全生产管理条例；（6）XX?市建筑管理条例；（7）xx房地产（集团）股份有限公司安全管理规章制度汇编；（8）施工合同。3.5.3.3.3.5.3.3.工作条件 工作条件 已签订施工或管理合同。3.5.3.4.3.5.3.4.作业描述171、 3.5.3.4.1.作业描述 3.5.3.4.1.项目安全管理三项内容 项目安全管理三项内容 1、对劳动者的管理。依据有关政策、法规约束劳动者的不安全行为，消除或减少主观上的不安全行为。2、对劳动手段与劳动对象的管理。改善工艺、改进设备性能，消除和控制过程中危险因素，减轻对劳动者的威胁和造成财产损失。3、对劳动条件（环境）的管理。防止、控制施工中高温、严寒、粉尘、震动及有毒物质对劳动的伤害，改造和创造良好的环境条件，防止职业伤害，保护劳动者身体健康和生命安全。3.5.3.4.2.3.5.3.4.2.项目安全管理原则 项目安全管理原则 1、管生产同时管安全（领导和机构）2、坚持安全管理的目的性172、（人、物、环境）3、贯彻预防为主的方针（安全第一，预防为主）4、坚持“四全”动态管理（全员、全过程、全方位、全天候）5、安全管理重在控制。对人的不安全行为和物的不安全状态是动态管理的重点。6、在管理中发展提高。摸索新的规律，总结管理、控制办法与经验，使其不断上升到新的高度。3.5.3.4.3.3.5.3.4.3.施工项目安全目标 施工项目安全目标 使在项目施工过程中安全工作要达到的预期效果：1、控制伤亡事故发生的指标。2、控制交通事故发生的指标。3、尘、毒治理要求达到的指标。4、控制火灾发生的指标等。3.5.3.4.4.3.5.3.4.4.施工项目安全管理措施 施工项目安全管理措施 充分利用总173、包管理现场的安全生产及文明施工，具体措施如下：1、总包合同中明确由总分包配合费，各分包单位进场后必须与总包签订总分包管理协议，明确管理责任；总包依据总分包管理协议收取安全管理押金，根据协议管理各分包队伍。2、各分包单位工程款由总包审批后，再报送监理公司，竖立总包威信；3、建立例会制度。每周总包召开总分包协调会议；3.5.3.4.5.3.5.3.4.5.安全巡查制度 安全巡查制度 充分发挥监理的作用，每周项目部参加由监理组织的安全大检查，复查老问题、查找新问题；3.5.3.4.6.3.5.3.4.6.具体安全管理措施 具体安全管理措施 1、建立安全生产领导机构，实行责任管理。2、安全教育：安全思174、想、安全技术、安全法规和纪律。3、安全检查：查思想、查管理、查制度、查隐患、查事故处理，安全检查的组织准备、形式，消除危险因素。4、安全设施管理（脚手架、安全帽、安全带、安全网、操作平台、防护栏杠、临时用电等）。5、专项技术方案：（1）深基坑支护设计与方案；（2）高边坡支护设计与方案；（3）桩基工程及地基处理方案；（4）深基坑及地基沉降方案；（5）高支摸方案；（6）大体积混凝土浇筑；（7）外排栅搭设及安全通道方案；（8）消防及防火方案等。6、安全技术措施：（1）技术准备、物质准备、现场准备。（2）施工阶段：土方工程、模板工程、塔吊、井架、电梯等。3.5.4.3.5.4.协调工作 3.5.4.1175、.协调工作 3.5.4.1.作业目的 作业目的 通过协调公司内部各部门、协调项目各专业队伍配合、协调外围关系，为项目创造良好的条件和环境，保证项目各项工作正常开展。3.5.4.2.3.5.4.2.作业依据 作业依据 监理合同；施工合同。3.5.4.3.3.5.4.3.作业描述 3.5.4.3.1.作业描述 3.5.4.3.1.项目外围协调工作 项目外围协调工作 合作合作 性质性质 单位单位 合作事宜合作事宜 备注备注 合同合同 关系关系 监理单位 受我司委托，负责监理工作 设计单位 受我司委托，负责设计工作 勘察单位 受我司委托，负责勘察工作 各检测 单位 受我司委托，负责工程检测工作 各施工176、 单位 承接工程，负责根据合同约定，按图纸施工，通过验收，移交我司。政府政府 配套配套 单位单位 供电局 负责审批接通项目永久用电；自来水 公司 负责审批接通项目永久用水 煤气公司 负责审批接通项目煤气 政府政府 职能职能 部门部门 安监站、建管站、建设局、负责发放施工许可证，监管项目质量、安全，办理竣工验收及工程备案。规划局 负责审批规划，发放建设工程规划许可证，办理规划验收及发放规划验收合格证。环保局 负责审批环保条件，出具环保意见书，办理环保验收及出具环保验收合格意见书。消防局 负责审批消防报建，出具消防报建意见书，办理消防验收及出具消防验收合格意见书。城管局 监管项目外围形象，logo177、 悬挂，出土处罚，违章违建等。无证施工时，由城管监管 市政 园林局 负责审批项目占道，开口等手续 街道 协调项目相邻关系 派出所 负责辖区治安 3.5.4.3.2.3.5.4.3.2.项目现场协调工作 项目现场协调工作 项目部通过图纸会审、交底会议，专题会议等形式，协调专业深化设计，各专业、各工序之间进场顺序，合理穿插施工，保证项目有序高效进行。3.5.4.3.3.3.5.4.3.3.项目协调会议类型（常见如下）项目协调会议类型（常见如下）1、例会。如监理例会，业主监理例会、周安全巡查例会；图纸会审技术交底会 2、交底会。新单位进场交底会；3、技术类会议。如图纸会审，设计协调会议，技术交底会。178、4、专题协调会；5、验收会议，包括隐蔽验收会议，分项验收会议，分部验收会议，专业验收会议，综合验收会议。3.5.4.3.4.3.5.4.3.4.专项工程深化设计协调工作专项工程深化设计协调工作 子项子项 工程工程 深化设计单位深化设计单位 重点协调事项重点协调事项 钢结构钢结构 钢结构施工单位 1、节点的处理要出大样图。2、钢结构深化设计在结构施工之前必须完善。3、钢结构深化设计要以运输和现场吊装、安装条件为前提。4、钢结构深化设计要考虑钢筋绑扎和砼浇灌的实际需要。5、钢结构深化设计图纸须经主体结构设计院审核。幕墙幕墙 幕墙施工单位 1、幕墙埋件图必须在结构达到0.00 至前完成。2、幕墙的结179、构做法和荷载等方面的参数，须与主体结构设计人员协商。3、幕墙设计方案、颜色、出外墙百叶风口的位置尺寸等，须经建筑师审核。4、幕墙板块要考虑置换措施。5、具有幕墙工程的工程，均应设置擦窗机，能够环四周运行。擦窗机擦窗机 专业厂家 1、深化设计须在结构封顶前完成。2、对擦窗机需要探出的长度、行走运行的轨道应该到达的部位、吊篮起重的重量进行深化设计。3、结构做法和荷载等方面的参数，须与主体结构设计人员协商。发电发电 机房机房 专业厂家 1、确定发电机房平面布置和各功能房间的一般装修要求。2、确定消声降噪措施，烟气处理方案。3、提出配电柜分路开关和低压配电室联络开关之间互锁的二次联络控制的要求。4、提180、出同低压联络开关之间几个方面的接口处理。厨房厨房 厨房公司 1、深化设计前要明确厨房的用途和装修标准。停车场停车场标识标识 专业公司 1、利用一切可利用的面积尽可能多布置停车位。游泳池游泳池 专业公司 1、孔洞预留，包括供回水、排水的接口等，要及时与设计院沟通。2、池底、池邦的防水构造要仔细审查。水景水景 专业公司 1、大型水景采用泵房和过滤罐形式，设过滤和消毒装置。2、泄水管尽可能大些，并在泄水口设过滤网，防止堵塞。3、管材采用不锈钢管。4、池旁设一阀门，供清洗水池用。灯光灯光 专业公司 1、灯光设计要与建筑师、景观设计师协商。2、要向主体设计院电气工程师提供灯具控制回路图。3、外墙灯具固定181、方式要与幕墙单位协商。3.5.4.3.5.3.5.4.3.5.地下室外墙穿墙管线协调工作 地下室外墙穿墙管线协调工作 地下室外墙上的穿墙管审核情况一览表 分类 管材材质 管径 轴线 位置 标高 污水干管 雨水干管 压力流排水（污）干管 给水干管 消防水给水干管 室外水景池供、回水干管 电力高压进户管 发电机油箱进油管 室外冷却塔电力电源和 控制线路 室外水景池电力电源和 控制线路 室外景观照明电力电源和 控制线路 出外墙弱电各专业管线 电讯进户管 室外冷却塔冷却水供、回水管 室外冷却塔补水管 煤气干管 备用管：室外强、弱电进户部位要在原设计要求基础上适当增加几根备用管。3.5.4.3.6.3.182、5.4.3.6.地下室集水井和地下室采光井 地下室集水井和地下室采光井 1、在底板结构施工前，工程部负责组织土建、给排水、电气和弱电施工单位在现场共同核对各专业设计图纸，逐个核实集水井位置、尺寸及用途，防止集水井遗漏。2、地下室采光井要设地漏。3.5.4.3.7.3.5.4.3.7.重点设备机房协调重点重点设备机房协调重点 机房名称机房名称 重点协调事项重点协调事项 高低压变配电室高低压变配电室 1、核对进线出线位置 2、检查土建结构是否影响设备安装和是否对日后维修有影响（如开关柜后边离墙太近）。3、高低压变配电室以上的楼面要作防水。4、高低压变配电室内是否有水管，风管。弱电机房（通讯机弱电机183、房（通讯机房、计算机房、消防房、计算机房、消防控制中心、网络中心控制中心、网络中心机房等）机房等）1、确定架空地板的高度和机房装修标准。2、弱电机房以上的楼面要作防水。3、空调安装排水设置。空调主机房空调主机房 1、提前确定供货厂家，按确定的方案由设计院进行主机房设计。2、安排土建专业做好设备基础。3、审核机房排水明沟的走向、深度是否合理。楼层空调机房楼层空调机房 1、核对空调机组的新风进口外墙百叶，是否与机组的风量匹配。2、与幕墙核对新风进口的截面和风口百叶的位置、尺寸、标高。3、核实机房消声降噪措施。4、核实机房防水措施。5、核实机组的基础。水泵房水泵房 1、安排土建专业做好设备基础。2、184、审核机房排水明沟的走向、深度是否合理。电梯机房电梯机房 1、安排土建预埋和主机重量相匹配的吊钩。3.5.4.3.8.3.5.4.3.8.结构施工中的预留孔洞 结构施工中的预留孔洞 1、标注在建筑结构图上的孔洞由土建预留，安装单位在现场核查。2、其它孔洞由各安装单位预留，土建单位配合。3、切断钢筋的加固措施必须同设计院具体沟通。4、消防喷淋管尽量做穿梁套管。3.5.4.3.9.3.5.4.3.9.屋面工程 屋面工程 在屋面防水层施工前，项目部务必组织总包、安装及有关施工单位进行联合检查，检查项目如下表：专业 施工项 检查内容 完成情况 存在问题 专业 施工项 检查内容 完成情况 存在问题 电气 185、电气 出屋面管、防雷引线、设备出线口、灯光照明、广告牌 水 水 污水透气管、雨水落口、水箱基础 通风 通风 屋顶风机基础、出屋面风管、风机电源 空调 空调 水箱基础、冷却塔基础、水管托架 弱电 弱电 出屋面管、天线基础 土建 土建 楼梯间出口雨棚预埋件、栏杆预埋件 3.5.4.3.10.3.5.4.3.10.管线综合 管线综合 项目部部要督促各单位做好综合管线平衡，具体包括：子项工程子项工程 深化设计单位深化设计单位 重点协调事项重点协调事项 吊顶综合吊顶综合 管线图管线图 机电总承包单位负责。如无机电总承包单位，可由消防单位或空调单位负责 1、部位包括：公共部位（走廊、电梯厅）、户内、地下室186、车库、电房、水泵房等部位。2、确定各专业管道、管线的标高、位置，包括通风管道、风口位置，各种灯光、消防探头、喷淋头、吊顶检查口位置、机械排烟口位置等 管道井设备管管道井设备管道排列图道排列图 机电总承包单位负责。如无机电总承包单位，可由消防单位或空调单位负责 包括新风、排风、送风风道；空调冷冻水供回水管道、生活热水干管；给、排水干管；消防水干管等 强、弱电管井强、弱电管井 平面布置图平面布置图 机电总承包单位负责。如无机电总承包单位，强电井由水电单位负责；弱电井由弱电单位负责 包括电缆桥架、插接母线、动力及照明箱；线槽、端子箱、接线控制箱等 首层室外首层室外 管线综合图管线综合图 园林单位 包187、括给水管、排水管、煤气管、电缆沟、消防管、弱电管等等 卫生间电气管卫生间电气管路走向布置图路走向布置图 装修公司 包括卫生间插销管、电门管、化妆台插座开关、镜箱灯、剃须刀插座、防雾镜电源、按摩浴缸水泵控制电源、小便器感应器、高级坐厕感应器、照明灯具等。卫生间给排管卫生间给排管路走向布置图路走向布置图 装修公司 包括卫生间内的给水管，冷水、热水管，空调冷凝水管；排水管，水阀门设置；各种龙头高度及位置；3.6 成本管理成本管理 3.6.1.3.6.1.总则 总则 1、工程款支付和工程结算的发起由工程部办理。2、合同签订后，预算部负责要及时完成施工图预算。技术部、工程部配合。3、所有设计变更、现场签188、证均应记录在案，对由此而产生的工程量变更应及时会同监理进行核查，并以此作为工程结算的依据。4、甲乙双方有争议的现场签证应先做好工程量的核实备案后报请公司领导处理。5、合同变更和索赔报请公司领导处理。6、接到施工单位的工程结算申报后，工程部先进行初审后移交档案室，并通知预算部安排审结。3.6.2.3.6.2.工程款支付 3.6.2.1.工程款支付 3.6.2.1.作业目的 作业目的 根据项目建设进展的实际情况，及时、准确的办理工程款申请工作，有计划、可控制地办理工程款的领取支付工作，满足建设项目的资金需求，保证工程建设项目正常开展工作。3.6.2.2.3.6.2.2.作业依据 作业依据 xx房地189、产（集团）股份有限公司成本管理文件；工程合同、协议、工程联系单。3.6.2.3.3.6.2.3.工作条件 工作条件 完成相关合同的签订，有办理工程款支付的依据：现场工程进度、工程质量、安全生产及文明施工满足合同约定的要求；结算款的支付，已办理了工程结算；3.6.2.4.3.6.2.4.作业描述 3.6.2.4.1.作业描述 3.6.2.4.1.作业范围 作业范围 工程部负责施工报建、监理、土建、装修、安装、检测、建筑材料、设备等物资采购费用，供水、供电、煤气、电信等公共事业性收费，以及招标代理费、各项验收政府收费，与建设有关的行政事业性收费的领取和控制。3.6.2.4.2.3.6.2.4.2.190、工程款审批流程 工程款审批流程 1、正常工程款支付流程：（1）工程款支付由工程部办理。（2）施工单位按照合同规定的时间根据工程实际完成工程量申报当月工程量（一般为每月 25 日前），按监理程序编制付款申请单，一式四份提交总包单位审核，后送监理公司审核，监理公司必须经办人及总监代表双签。（3）施工单位在提交付款申请单的同时，还应提交质量总结和安全文明施工总结。（4）项目部接获付款申请单后，应立即进行审核，经办人与项目经必须双签。项目部必须仔细审核后附资料，资料应齐全、有效，包括申请单、请款依据、工程量计量明细，资金计划等。项目部核实工程量及付款条件后，明确审核意见。必要时通知预算部进行现场计量与191、审核。项目部负责公司内部付款会签流转。公司内部审核流程为明源网上流程，一般为：项目部发起公司请款流程工程部经理、主管副总审批预算部计划部财务部财务总监公司总经理归档打印公司总经理签字董事长签字财务部出纳收到税务发票等资料后支付工程款。（5）根据工程款数额，签字权限不同：X 万以上，董事长，总经理均签；Y万-X 万，总经理签；Z 万以下总经理授权主管副总签（XYZ 等具体签字授权的数额由各子公司根据经营情况，自行确定）。（6）付款审批表审批完毕，由经办人通知领款单位领取工程款。经办人出具付款证明书予领款单位，领款单位去税局开税务发票。领款单位在规定时间内凭税务发票、单位授权委托证明书、经办人身份192、证复印件领取工程款支票；如为转账，则需领款人另外提供公司账号证明。（7）质保金的支付由客服部经办。3.6.3.3.6.3.签证管理 3.6.3.1.签证管理 3.6.3.1.作业目的 作业目的 现场签证是指在工程实施过程中发生的施工图预算以外、且不在合同承包范围内的工作量的核实确认。现场签证是工程造价增加的重要因素，因而是工程造价容易失控的主要环节。严格控制工程施工现场的签证，是成本控制的一项不可忽视的日常工作。3.6.3.2.3.6.3.2.作业依据 作业依据 xx房地产(集团)股份有限公司施工现场签证管理规定等。3.6.3.3.3.6.3.3.工作条件 工作条件 现场发生属于我司责任的费用193、增加，并且现场工程师知晓且报已我司现场项目经理确认。3.6.3.4.3.6.3.4.作业描述 作业描述 具体见xx房地产(集团)股份有限公司施工现场签证管理规定，项目经理应注意以下签证注意事项：（1）当产生签证的工作发生时，施工单位应当通知监理和工程部现场管理人员见证，并及时确认工程量。未经认可造成事后无法确认工程量的，由施工单位承担责任。（2）当对工程造价影响较大的签证工作发生时，项目经理应负责通知公司预算部参加现场见证。（3）严禁出现重复签证。一般情况下，能通过竣工图反映出来的工作，就在竣工图上反映，不另签证；严禁出现签证和竣工图出现重复内容的情况。（4）签证依据应充分。将产生变更的工程联194、系单、图纸要求、变更通知单等作为签证附件；并且应说明完成情况、是否满足质量要求等。（5）现场应严格遵循“一单一算”、“一月一清”、“先审批后施工”等签证管理原则。3.6.4.3.6.4.工程结算管理 3.6.4.1.工程结算管理 3.6.4.1.作业目的 作业目的 盘实项目开发成本，配合项目清算工作。3.6.4.2.3.6.4.2.作业依据 作业依据 xx房地产（集团）股份有限公司结算管理制度等。3.6.4.3.3.6.4.3.工作条件 工作条件 完成合同约定内容，通过各方验收，结算资料齐全。3.6.4.4.3.6.4.4.作业描述 3.6.4.4.1.作业描述 3.6.4.4.1.工作责任 195、工作责任（1）项目部及时下发结算通知书，组织各专业工程施工单位上报结算资料。（2）审核结算资料，并存入资料室。（3）协助成本管理部和计划部完成结算的初审、二审工作。3.6.4.4.2.3.6.4.4.2.主要工作程序 主要工作程序 1、通知办理结算，组织资料上报。（1）结算资料包括：1）结算书；2）施工合同；3）竣工图等。2、审核结算资料，并将合格的结算资料存入资料室。3、在成本管理系统中发起结算审批。4、根据公司盖章确认的工程结算书，办理结算请款手续。第四章第四章 关键工程管理关键工程管理 4.1 消防工程消防工程管理管理 4.1.1.4.1.1.作业目的作业目的 本作业的各项步骤穿插于项目196、开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求项目管理人员从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区主管单位的办事流程和节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与政府主管部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成消防配套工程及验收工程。4.1.2.4.1.2.作业依据作业依据 中华人民共和国消防法、建筑工程防火设计审核、验收规范、高层民用建筑设计防火规范；建筑工程消防设计审核意见书。4.1.3.4.1.3.作业描述作业描述 4.1.3.1.4.1.3197、.1.消防报建和验收流程简介消防报建和验收流程简介 1 1、消防报建流程、消防报建流程 消防申报，需提供以下材料：（1）建筑工程自动消防设施设计审核申报表，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的建筑工程消防设计审核意见书复印件；（2）消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明；（3）火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明；（4）防排烟系统的平面图、系统图及说明；（5）其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；2 2、消防验收流程、消防验收流程 （1）工程（包括消防系统、防火门、装修、土建、水电、发电机、电梯、弱电等）基本竣工；（2）完成系统调试验收；（3）完成第三方消198、防检测，取得检测报告；（4）汇总消防验收资料，取得竣工验收报告报进消防局；（5）正式报案前，安排消防单位私下约消防局经办人员提前来现场预验收，争取整改时间；（6）报案后，积极沟通消防局，安排现场查验；一般第一次消防局现场查验，会提很多整改问题，一般会做退案处理；（7）项目部安排消防单位积极沟通消防局后，协调设计迅速出整改图纸，立即安排加快整改；（8）二次入案，安排消防局现场验收；二次验收仍有问题，则加大沟通力度，并加速整改；（9）最后整改通过后，项目部采用“值班遵守”的策略，验收科经办人（双签）科长处长主管副局长-法制科打印意见书并盖章送窗口发验收意见。科长秘书会跟进各环节，沟通好科长秘书也很199、重要。（10）一般商业综合体，会二次报案，二次现场验收后，会通过验收；（11）一般住宅项目，网上申报，消防局抽检，如被抽中，则一般会至少一次报案，二次现场验收；如未被抽中，资料齐全，则可直接验收通过；4.1.3.2.4.1.3.2.工程项目实施过程的管理工作 工程项目实施过程的管理工作（1）消防单位应在地下室底板施工前进场，但往往由于图纸不齐全，消防单位无法招标。则安排总包单位负责消防套管的预埋工作。待图纸齐备后，尽早安排消防单位进场，最迟在标准层施工前，消防单位必须进场；（2）审核消防施工图纸，提出审图意见，组织施工图会审；（3）在消防工程大面积开工前，项目部借出消防局出具的消防审核意见，与200、现场施工图核实实际情况。如发现异常，提前协调设计，进行调整；（4）审查施工单位分项工程进度计划，并检查监督执行情况。（5）负责本专业的工程质量检查及隐蔽工程验收工作，负责协调处理本专业与各工种在交叉施工过程中的矛盾。如协调土建管井与消防管线，地下室及塔楼标准层管线综合；地下室天花墙面抹灰刮白与消防管线施工先后关系；风机房土建与风机进场顺序；装修天花封闭与喷淋施工打压及风管安装顺序等各种矛盾。4.1.3.3.4.1.3.3.消防工程施工阶段的注意事项消防工程施工阶段的注意事项 （1）消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书；（2）土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有防火201、功能的材料和成品的产品合格证书。（3）防火门单位提供防火门产品合格证书；4.1.3.4.4.1.3.4.向公安消防机构办理向公安消防机构办理工程工程项目项目消防竣工验收消防竣工验收 1 1、建筑工程消防验收前准备条件建筑工程消防验收前准备条件 （1）消防施工单位对所负责的水、电、自动报警、防排烟等各子系统分别调试完成，各系统联动调试完成，且自检合格；（2）与消防工程相关的室内建筑、结构、装修工程基本完成；（3）室外消防道路、消防登高面、消防回车场、疏散通道等施工完成；消防验收产品资料基本齐全；（4）组织设计单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目经理等进行验收，验收合格后方可向公安消202、防机构申请验收；验收时施工单位应准备必要的验收装备及器材，建设单位、设计单位、施工单位、监理单位负责人及技术人员均应参加。2 2、消防竣工验收需提供消防竣工验收需提供以以下资下资料料 （1）建设单位出具的申请函；（2）建筑工程消防验收申请表；（3）建设单位申办人有限身份证明（包括法人授权书，被委托人身份证明文件）（4）历次消防审核意见书的复印件；（5）土建、系统和装修施工单位、工程监理单位合法身份证明及资质等级证明文件，建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（6）消防产品市场准入资料；（7）工程竣工验收报告和消防系统开通调试报告；（8）具有防火性能装修材料见证检验告知单、XX 省建设工程内203、部装修防火材料见证取样和抽样检验抽样单及见证检验报告；（9）工程竣工图，蓝图包括：1）建筑图纸：总平面图、楼层平面图、能反映建筑高度的立面或剖面图；2）消防系统图纸：消防平面布置图、系统图、室内外消防给水图、水泵房及屋顶水箱平面图、气体灭火系统平面图,火灾自动报警联动控制系统的逻辑关系图及说明书原件；3、建筑工程消防验收的主要内容及重点 3、建筑工程消防验收的主要内容及重点（1）总平面布局和平面布置中涉及消防安全的登高面、防火间距、消防车道、消防水源等；（2）建筑防火防烟分区和建筑构造；（3）幕墙防火层间封堵及走火梯垂直封堵；（4）重点关注裙楼、地下室、设备房、避难层等公共区域；（5）安全疏散204、和消防电梯；（6）消防给水和自动灭火系统；（7）防烟、排烟和通风、空调系统；（8）消防电源及其配电；（9）火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志；（10）火灾自动报警系统和消防控制室；（11）查验消防产品有效文件和供货证明。（12）防火门送烧情况，以及防火门上的防火标示标签。4、建筑工程消防验收前工作重点指引 4、建筑工程消防验收前工作重点指引（1）检查竣工图纸、资料和建筑工程消防验收申报表的内容及与消防机构审核意见是否与工程一致；（2）检查 建筑工程消防设计审核意见书 中提出的消防问题，在工程中是否予以整改。（3）检查各类消防设施、设备的施工安装质量及性能。（4）抽查测试消防设施功能及联动情况205、。（5）验收时楼层严禁住人。（6）验收前至少半个月内应重点对照消防报建审批意见检查设计及施工落实情况，对现场实际完成情况与消防报建审批意见不符的部分应组织施工力量重点整改。（7）验收前应对常见的建筑消防问题重点检查，如：自然通风电梯前室窗开启面积、无烟楼梯间窗开启面积、单元式住宅屋面是否连通、消防楼梯通道净宽及无障碍是否满足、高层住宅相临两户是否满足防火隔断要求、室外消防通道宽度、坡度、转弯半径及路基承载力是否满足消防规定、有无按规定形成消防环路、室外消防通道净宽及净高是否满足消防规定、建筑物消防扑救面是否有外挑结构或种植有高大乔木妨碍扑救等。4.2 电梯电梯工程工程管理管理 4.2.1.4.206、2.1.电梯工程注意事项电梯工程注意事项 4.2.1.1.4.2.1.1.电梯安装阶段电梯安装阶段 （1）项目经理应注意，土建单位依据施工蓝图和经技术部确认的电梯技术文件进行电梯井道、机房的施工，在具备电梯安装条件后，由监理组织土建施工单位、电梯安装单位，对土建工作面进行验收和移交，项目部监督协调移交过程。（2）对于工作面移交发现的问题，总包和电梯公司约定整改时间，在约定时间内未完成整改的，甲方追究总包责任，依据合同及相关规定予以处罚。4.2.1.2.4.2.1.2.电梯验收阶段电梯验收阶段 （1）电梯机房及井道土建结构施工完毕；如正式电源尚未开通而采用施工临时用电供电，应确保供电电源稳定可靠207、；（2）电梯设备机械、电气等各系统安装调试完成，并按电梯验收规范调试自检合格；（3）机房排气扇、回风口、电源开关箱等附属设施安装完毕，电梯层站厅门两侧墙体砌筑、塞缝、抹灰及贴装完成，井道底坑集水井设施安装完成。4.2.1.3.4.2.1.3.施工用梯阶段施工用梯阶段 （1）电梯未经特检所验收，未取得准用证，严禁使用。（2）在施工用梯阶段，由电梯公司向甲方指定的主要用梯单位(毛坯交房为土建总包，精装修交房为精装修总包，以下简称“总包”)移交电梯管理责任，项目部作为第三方参与移交。（详附表三）（3）总包负责施工用梯阶段的电梯使用和管理责任。（4）电梯公司应对接收电梯管理的用梯单位进行用梯和报修培训208、，同时应对用梯单位的日常用梯行为进行监督，发现不良用梯行为应予以提醒，屡次不听劝阻的有权通知甲方暂时停止用梯；（5）电梯单位在施工用梯结束后，对磨损及正常使用损坏配件进行更换，进行一次全面的维修保养，确保电梯移交物业后的使用。4.2.1.4.4.2.1.4.电梯移交阶段电梯移交阶段 （1）交房前项目预留一个月电梯集中维保、调试时间，主要是对施工用梯阶段故障的排除、保养、损耗件（或损坏件）的更换、综合调试，确保电梯移交业主使用的安全及性能，在综合调试期间原则上不允许大量施工用梯。（2）电梯移交前重点排查的隐患包括但不限于：电梯基坑是否有积水（电梯基坑及水泵由总包单独向物业移交），基坑内的相关配件209、是否有生锈、腐蚀的情况；电梯是否有困人、掉层的隐患。4.2.1.5.4.2.1.5.交付使用阶段（质保期内）交付使用阶段（质保期内）（1）电梯正式移交物业后，在电梯质保期内电梯的管理工作由物业负责。（2）物业应做好业主正常使用电梯的宣传及告知，对业主用梯行为进行管理，特别是装修期间装修工人的电梯使用行为。（3）电梯公司必须设立专用仓库，配备足够数量的易损坏配件和少量维修周期较长的大件（例如主机电路板等）,专用仓库由物业公司负责提供,电梯公司自行保管和使用,专用仓库的照明由物业公司提供。4.3 人防人防工程管理工程管理 4.3.1.4.3.1.作业目的作业目的 “人防工程”是指按照国家有关规定，210、对城市新建民用建筑，结合修建战时可以用于防空的地下室的简称，用以提高城市整体防护能力。人防工程为配套工程之一。4.3.2.4.3.2.作业依据作业依据 中华人民共和国防空法；XX 省人防办关于结合民用建筑修建防空地下室的意见；XX 市人民防空工程竣工验收备案管理暂行规定；防空地下室建设意见书。4.3.3.4.3.3.作业描述作业描述 4.3.3.1.4.3.3.1.工程项目实施过程的管理工作工程项目实施过程的管理工作 1、人防设备安装单位应在桩底板施工前安排进场；2、审核人防施工图纸，提出审图意见，组织施工图会审；3、审查施工单位分项工程进度计划，并检查监督执行情况。4、负责本专业的工程质量检211、查及隐蔽工程验收工作，负责协调处理本专业与各工种在交叉施工过程中的矛盾；如人防工程与土建结构施工安装顺序；人防门、人防地漏与土建地面施工先后顺序；5、人防工程施工阶段的注意事项：（1）人防工程的施工单位必须妥善保管所有人防材料和设备的产品合格证书；（2）穿人防区墙的管线应采取特殊措施；4.3.3.2.4.3.3.2.向市人防办办理向市人防办办理工程工程项目人项目人防竣工验收防竣工验收 1 1、建筑工程建筑工程人人防验收前准备条件防验收前准备条件 （1）人防门框门扇安装、人防风管电箱地漏、排污泵、照明、人防逃生口封板、穿墙空洞封堵、地下室地面、墙身装修完成等工程完工；（2）施工单位已经签署人民防212、空工程质量保修书；（3）防护设备安装单位已经签署设备安装质量保修书；（4）个别地区需消防验收后，才可开始人防验收。2 2、人、人防竣工验收需提供防竣工验收需提供以下资以下资料料（一式两份）（一式两份）（1）委托书；（2）人防验收申请表；（3）现场情况检查表；（4）市或区（县级市）人防部门出具的防空地下室建设意见书；（5）人民防空工程施工图设计文件的审查意见（6）人民防空工程竣工图纸资料（含建筑、结构、风、水、电）；（7）施工单位签署的工程质量保修书（8）防护设备安装单位签署的设备安装质量保修书；（9）人民防空工程质量控制资料核查记录 1)建管站对人防地下室主体结构的质量监督报告，质量监督报告中213、包括顶板、侧板、底板、门框墙厚度及钢筋分布等指标，或委托第三方检测机构出具检测报告；2)人防面积测量报告；3)人民防空工程质量监督报告；4)人民防空工程设计质量检查报告；5)人民防空工程验收记录。6)人民防空工程专项竣工验收备案表；7)平战转换预案；3、建筑工程人防验收的主要内容 3、建筑工程人防验收的主要内容（1）建筑防护分区；（2）人护区顶板、地板及防护墙；（3）战时人防出入口、洗消间、滤毒室、除尘室；（4）防护门、超压排气阀、防爆地漏、呼唤按钮；（5）穿越防护区的各类管线；（6）查验人防设备产品有效文件。4、建筑工程人防验收工作重点指引 4、建筑工程人防验收工作重点指引（1）人防验收办理214、时限为 10 个工作日；（2）人防区地面工程完成，清理干净；人防门、人防地漏及各种人防设备全部安装完成；（3）具有防护板、墙的结构检测报告；（4）检查竣工图纸、资料的内容是否与工程一致；（5）检查各类人防设施、设备的施工安装质量及性能。4.4 永久用水工程管理永久用水工程管理 4.4.1.4.4.1.作业目的作业目的 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成自来水配套工程。4.4.2.4.4.2.作业依据作业依据 建设工程规划许可证、红线图、总平面图；XX 省城市供水管理规定；XX 市城市供水管理办法。4.4.3.4.4.3.作业描215、述作业描述 4.4.3.1.4.4.3.1.项目前期报建阶段项目前期报建阶段 各地自来水报建所需资料各有不同，可以根据各地具体情况准备收集各项资料。施工用水报建手续所需资料参见下列1-10条。下面所列为XX市自来水公司报建、接通所需资料：（1）用水申请书（2）接驳用水工程委托书（3）消防报建批复文件(复印件)（4）管道报装许可证（5）用地红线图(复印件)（6）国有土地使用权有偿出让合同书复印件（7）建设用地批准书（8）建设工程规划许可证（9）市规划局报建审核书（产生污染的单位还应有环保批文复印件）（10）建设用地红线图、总平面图（11）室内外给水设计图纸(包括各给水布置平面图,给水系统透视图,216、泵房及水池、水箱大样图、消防图纸)，卫生间给水的大样图四置图（12）填报（用户申请用水登记审查表 XX市自来水公司报装登表 XX省城市供水合同）（13）建设工程规划验收合格证（竣工验收，装表通水前提交）4.4.3.2.4.4.3.2.施工图设计阶段施工图设计阶段 在给排水总平面图、各单体给排水施工图、蓄水池、泵房等施工图设计之前，水电配套工程师要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。同时，水电配套工程师要深入了解附近自来水接驳情况、寻求成本低、可行性高的接驳方案；自来水设计院出图报规划局审批时，水电配套工程师要积极做好沟通、督促工作，有问题要及时带217、领设计勘察现场、阐明情况，直到设计图纸的最终确认。4.4.3.3.4.4.3.3.工程施工及竣工验收 工程施工及竣工验收 自来水工程施工主要分以下阶段：（1）市政道路开挖（2）自来水管道敷设（3）自来水主管道开叉接驳（4）冲洗水管（5）清洗水池、消毒、水质检测（6）取得规划验收合格证后装表、通水。以上流程指小区排管、接水、装表工程，开发建设单位在小区红线以外具备自来水管线条件的基础上，方能实施小区内自来水配套。而小区红线以外市政道路上的自来水排管工程，尚须按计划（自来水公司的内部施工计划、市道监办掘路计划、市市政设施建设计划等）实施。4.4.3.4.4.4.3.4.永久用水工程工作重点指引 永218、久用水工程工作重点指引（1）自来水主管道管径DN100，自来水公司有权自己出方案；管径DN100的，供水接驳方案需报市规划局审批，提出修改意见后，返回自来水公司设计室，完善后出最终方案。（2）供水主管开叉接驳规定：供水支管的管径不得大于主管管径的二分之一。（3）办理正式用水申请时，由自来水公司用户服务中心受理，查勘人员到现场查勘后进行设计。同时，自来水公司尚有一条不成文的规定，自来水的设备必须得到他们的认可后才能使用，水表、电磁流量计等最好购买自来水公司或其认可的单位，否则不予办理通水手续。（4）根据用水性质不同、水表分为生活水表、商业水表、办公水表、消防水表、绿化水表等，其水费缴纳标准不同。219、（5）自来水设施维护管辖分界：水源侧的管道和附属设施（含计费水表）由供水人负责维护管理。另侧的管道及设施由用水人的物业管理单位负责维护管理，或者有偿委托供水人维护管理。（6）务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向自来水公司办理拆表手续。4.4.3.5.4.4.3.5.审批新建项目供水工程程序（见附表）：审批新建项目供水工程程序（见附表）：4.5 永久用电工程管理永久用电工程管理 4.5.1.4.5.1.作业目的 作业目的 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成供电配套工程。4.5.2.4.5.2.作业依据 作业依据 建设工程规划许可证、220、红线图、总平面图、规划验收合格证；电力供应与使用条例（国务院令）；供电营业规则（电力工业部 8 号令）。4.5.3.4.5.3.作业描述 4.5.3.1.作业描述 4.5.3.1.招标 招标 协助预算部组织供电工程招标，签订工程合同。招标方式有两种：（1）建筑设计院确定项目用电负荷、用电方案、电房位置后，我司将用电方案报批、设计及施工送电整体打包招标外电施工单位；（2）我司自行报批用电方案，方案获批后，再招标外电施工单位；两种方式，各地区可参照本地实际情况参考选用。4.5.3.2.4.5.3.2.临时接电费 临时接电费 临时施工用电还需缴纳相应报装容量的临时接电费。需注意，部分地区若在3年内拆221、除临电设施，该笔费用将退还用电单位。项目经理应了解清楚，在临电拆除时，核实是否向供电局申请退还该笔费用。4.5.3.3.4.5.3.3.前期报装阶段 前期报装阶段 外电报批供电流程包括：申请用电负荷签订供用电方案协议、公用电房协议电房定位、施工图设计电房施工、设备安装验收送电；凡属基建项目，通常情况下，在上报可行性报告前应向所在地区供电局书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。供电所局在30个工作日内书面予以答复初步意见，有效期限为一年，项目逾期尚未成立，需重新办理征询。4.5.3.4.4.5.3.4.用电申请资料 用电申请资料 下面所列为 XX 市供电公司报建、接通所需资料：（1）222、用电申请报告（原件）；（2）客户报装申请表（原件）：客户用电报装表2份，负荷分布明细表一份（其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80-120平方米，120-150平方米，150平方米以上等四档面积按4KW、6KW、8KW、10KW分类统计表。）（3）委托书（原件）；（4）国有土地使用证（查验原件留复印件）；（5）坐标用地规划红线图；（6）建设用地批准书（查验原件留复印件）；（7）建设工程规划许可证（含附件：建筑功能指标明细表、报建工程审核书、总平面图，查验原件留复印件）；（8）公司、企业的企业法人营业执照；（9）门牌呈批表；（10）电费单、或表号、户号（仅对于更名过户及增容报建有223、此要求）；（11）其他证明：企业内部改制文件、企业名称更换证明文件等；4.5.3.5.4.5.3.5.签订电房协议资料 签订电房协议资料（1）建筑立面图、剖面图（2）首层建筑平面图（3）电房平面布置图（4）地下室给水平面图（5）地下室排水排污平面图（6）地下室消防喷淋平面图（7）室外综合管线走向图（8）小区总平面图（详规）4.5.3.6.4.5.3.6.客户新装用电申请业扩及竣工验收流程 客户新装用电申请业扩及竣工验收流程 4.5.3.7.4.5.3.7.电房定位及施工图设计阶段 电房定位及施工图设计阶段 及时与供电设计部门和项目设计单位做好积极的沟通，对于供电部门的特殊要求要及时传达和沟通，224、注意事项如下：（1）供电局规定，12层以上为高层建筑，12层及以下为多层建筑，以上层数不计地下室部份。（2）多层建筑允许的单台变压器最大容量为630KVA，高层建筑允许的单台变压器最大容量为800KVA。（3）高层建筑低压出线柜至每户电表箱使用插接母线，多层建筑为分支电缆。（4）公变指仅提供居民住宅生活用电的变压器，如：住宅用电、公共照明用电、电梯用电、生活水泵用电等。专变指仅提供商业及办公性质用电的变压器，如：商场、商铺、游泳池、物业管理处、地下室照明部分、地下室动力部分、消防水泵、弱电机房、园区路灯等等。（5）公变房、综合房、开关房面积要求：净长6米、净宽4米、净高4米。房内不得有水管、消225、防管、煤气管等任何与电房无关的管线。电房上方无卫生间沉箱等存在漏水隐患的设施。电房门洞要求为：净宽2米，净高2.5米，必须有专用通道至电房，通道要求与消防车道标准相同。（6）高层建筑公变房可设在地下室的非最底层，多层建筑公变房必须设在首层，多层、高层建筑开关房统一要求必须设在首层。竣工送电后，公变房、开关房产权移交供电局所有、专变房产权为开发商所有，所有电房维护、维修责任由供电局负责。（7）高层建筑设置综合房、公变房、专变房、低压配电房。多层建筑设置综合房、专变房。（8）公变房、综合房最多同时容纳两台变压器。双公变房（综合房）面积要求：8*6*4（单位：米）（9）多层建筑低压配电柜出线以后至电226、表箱下桩部分的产权属供电局所有，高层建筑此部分属用户所有。（10）高层住户电表箱层层安装在电缆管井，多层建筑住户电表箱集中安装在电表房。（11）高压部分室外线路必须敷设电缆沟，低压部分室外部分线路可根据实际情况选择电缆沟、电缆槽盒、直埋波纹管。低压线路供电半径300米。（12）用电红线外的高压电缆线路必须走东南向，红线内视具体情况而定。4.5.3.8.4.5.3.8.工程施工 工程施工 项目部相应负责人必须严格按照施工规范要求管理监督供电施工的整个过程，统筹供电与其他专业单位的管线布置和施工顺序，避免重复破坏及开挖。积极与管线周边单位沟通磋商、排除困难。4.5.3.9.4.5.3.9.竣工验收227、 竣工验收（1）变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。（2）变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。（3）供电局开具验收合格证明后，水电配套工程师督办相关部门办理完路名及门牌号后安排承包单位向供电局无偿领取分户电表，并派装表班安装就位。（4）供电局开具工作票通知高压班送电。（5）供电承包单位提供安装及验收资料交开发商建档保存，同时开发商与供电局签署永久供用电合同。4.6 燃气工程管理燃气工程管理 4.6.1.4.6.1.作业目的 作业目的 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用228、之前，办全所有的申办和报批的手续，完成燃气配套工程。4.6.2.4.6.2.作业依据 作业依据 城市燃气管理办法（建设部62号令）；XX省燃气管理条例；XX市城市燃气管理暂行规定。4.6.3.4.6.3.作业描述：4.6.3.1.作业描述：4.6.3.1.招投标 招投标 协助预算部组织施工程招标，签订工程合同；我司委托施工单位负责报装、施工、验收、通气等各项工作。4.6.3.2.4.6.3.2.办理报装手续 1、煤气管道报建所需资料办理报装手续 1、煤气管道报建所需资料：（1）建设用地规划许可证及审核书、红线图。（复印件）（2）建设工程规划许可证及审核书、附图（小区规划图）。（复印件）（3）综229、合管线平衡图及审核书。（复印件）（4）1：500XX市地下综合管线图（XX市规划局购买）（一式三份）。（5）小区规划图（电子文件）。2、施工图设计所需资料 2、施工图设计所需资料 每栋楼房各层建筑平面图（电子文件）及厨房、卫生间大样图。注：申请报告中要写明用气地址、用气户数、公福用气性质（职工饭堂、对外营业、幼儿园及学校等）4.6.3.3.4.6.3.3.煤气工程建设程序流程（见下表）煤气工程建设程序流程（见下表）4.6.3.4.4.6.3.4.注意事项 注意事项（1）建设单位委托的管道燃气工程设计单位、监理单位、施工单位必须具备政府主管部门颁发的相应资质。（2）管道燃气工程设计方案必须报市规230、划局审批，并取得“管线工程规划许可证”。工程施工图需经有资质的审图单位审查通过后方可安排施工，否则煤气公司不予安排点火通气。（3）干管或庭院煤气管道开工及复土前要报市城市规划勘察设计研究院测量队进行工程放线及验线，竣工后应报市规划部门并取得管线工程规划验收合格证。（4）大型燃气项目必须报 XX 市市政工程安全质量监督站监督管理。客户申报、受理登记居民、住宅小区、工商公福等用户向XX市煤气公司提出申请用气；煤气公司市场发展部接受客户申请，进行开户受理登记。现场勘察，出具管道煤气开户申请受理书由煤气公司市场发展部进行现场勘察，主要是要确认供气管径、接驳口、煤气用量、压力等参数。凭受理书委托设计由设231、计单位自行进行煤气工程的报建、出图手续规划报建、出施工图由客户进行工程的发包并进行工程全过程管理。按煤气公司确认的参数，由客户委托有资质的设计单位。由客户委托有资质的监理单位。工程发包与工程管理市场发展部组织管网分公司、管线分公司、安全技术部等单位进行燃气工程的复查。煤气公司组织复查正式验收合格并备齐竣工资料后，由客户填写申请供气申请报告。申请通气报告组织工程验收客户组织设计单位、监理单位、施工单位进行工程竣工验收。凭受理书委托监理签订开户合同接驳带气由市场发展部安排管线分公司进行接驳带气。复查合格后，与煤气公司签订开户合同。通气点火交费签订合同10天内到煤气公司交纳管道煤气增容费及其他相关费232、用。签订管道煤气供用合同由市场发展部安排管网分公司给予通气点火。与所在地管网分公司签订XX 市管道煤气供用合同。（5）工程竣工并经验收合格后向煤气公司申请通气时，建设单位要组织填写“申请供气报告”和附上报告所要求的资料，由煤气公司按报告及资料组织复查。（6）建设单位要严格按照 GB/T50328建设工程文件归档整理规范和建设部 2005-136 号令城市地下管线工程档案管理办法整理、归档竣工资料，并于工程通气点火前移交相关档案管理单位。（7）对现有煤气管网范围外申请用气的，需延伸煤气管道的，外管建设拟由建设单位与煤气公司共同协商解决。4.7 节能工程节能工程管理管理 4.7.1.4.7.1.节233、能工程相关注意事项节能工程相关注意事项 4.7.1.1.4.7.1.1.建筑节能报建、施工、验收流程说明建筑节能报建、施工、验收流程说明 （1）项目定位完成后，技术部明确建筑节能设计要点、各项措施及具体要求，由设计单位按照国家和地方相关节能设计法规和设计任务书进行节能专项设计。（2）施工图审查过程中，提供上述材料给审图公司进行节能专项审查，取得节能设计审查意见书。（3）项目开工前，技术部提供所有节能设计文件（包括审图意见）给开发部，由开发部提交节能主管部门进行审查，取得审查合格意见后方可申领建设工程开工许可证。（4）建设工程开工许可证取得后，相关施工单位开始进行主体及节能相关工程施工,并需严格234、按图施工。（5）项目部根据项目进度计划编制项目竣工验收初步计划，明确节能验收各时间节点。（6）节能工程施工内容（包括门窗、外墙、屋面等）施工完成后，项目部和监理、施工单位对节能工程进行验收自检，及时发现问题、进行整改，提前采取应对措施。（7）在正式节能验收前，项目部通知相关部门和单位准备验收所需资料。资料齐全后，由项目部组织竣工验收五日前向市（区）建设局节能主管部门申请建筑节能专项验收，节能主管部门收文后出具受理回执。（8）节能主管部门对图纸、资料等审查合格后，由项目部与之确定现场验收时间；如资料审查不合格，由项目部领取资料补正意见，并通知相关单位对资料进行修改补充后重新提交。（9）在确定节能235、验收时间后，项目部发出节能验收通知，对节能验收前各相关部门的准备工作以及验收分组、验收路线等问题进行安排。（10）节能现场验收中，节能主管部门进行分组抽检。检查合格后建筑节能专项验收后 15 个工作日内，取得市民用建筑节能专项验收意见书；如检查结论为不合格，则需对存在问题进行整改完成后，重新申报现场验收。（11）有效期限为建筑节能工程设计文件规定的合理使用年限。民用建筑工程通过建筑节能专项验收并取得市民用建筑节能专项验收意见书后，建设行政主管部门方予办理竣工验收备案手续。4.7.1.2.4.7.1.2.节能验收现场需达到的条件节能验收现场需达到的条件 （1）项目主体工程完成；外墙、分户墙、屋面236、架空层砌筑与抹灰施工（包括保温层施工）及门窗安装工程完成；其他与节能工程设计和施工合同约定的室内建筑、结构、装修工程完成。（2）新建公共建筑和经过节能改造的既有公共建筑，采用集中供冷制冷方式的，已经安设分户用冷计量装置和室内温度调控装置；采用集中空调系统、有稳定热水需求、建筑面积在一万平方米以上的新建、改建、扩建公共建筑，已经安装空调废热回收装置；具备太阳能集热条件的新建十二层以下住宅建筑，已经为全体住户配置太阳能热水系统。（3）已组织进行节能预验收，对发现的问题整改落实完成。（4）现场施工记录、产品检测报告、出厂证明等资料齐全。（5）申请验收时间：对居住建筑，完成外立面装饰、外门窗工程；对237、公共建筑，完成外立面装饰、外门窗（幕墙）工程；完成室内装饰、照明、空调、锅炉等分项工程。4.7.1.3.4.7.1.3.节能工程验收工作要点指引节能工程验收工作要点指引 1、现阶段现场审查的主要内容一般是:（1）检查节能材料、施设是否与竣工图一致（如外遮阳、门窗、屋面墙体隔热材料等）；（2）抽芯实测保温层厚度；（3）实测门窗洞口几何尺寸是否与竣工图一致；（4）测量外门窗可开启面积是否符合标准规定；（5）检查空调、照明系统等的各项性能指标是否与竣工图要求一致。附件一 项目开发工程节点流程图 附件一 项目开发工程节点流程图 附件二“三表一书”（示例）附件二“三表一书”（示例）附件附件 2-1：XX238、 项目开工表（示例）项目开工表（示例）计划售楼部分 计划售楼部分 二层地下室部分（1、2、3 地块）二层地下室部分（1、2、3 地块）内容 内容 工期 工期 开始 开始 完成 完成 内容 内容 工期 工期 开始 开始 完成 完成 场平 30 2013 年 3 月 15 日 2013 年 4 月 14 日 场平 45 2013 年 3 月 15 日 2013 年 4 月 29 日 场平 30 2013 年 3 月 15 日 2013 年 4 月 14 日 场平 45 2013 年 3 月 15 日 2013 年 4 月 29 日 基坑支护（一层地下室）30 2013 年 4 月 15 日 201239、3 年 5 月 15 日 基坑支护（二层地下室）60 2013 年 4 月 30 日 2013 年 6 月 29 日 基坑支护（一层地下室）30 2013 年 4 月 15 日 2013 年 5 月 15 日 基坑支护（二层地下室）60 2013 年 4 月 30 日 2013 年 6 月 29 日 超前钻施工 15 2013 年 5 月 16 日 2013 年 5 月 31 日 超前钻施工 20 2013 年 6 月 30 日 2013 年 7 月 20 日 超前钻施工 15 2013 年 5 月 16 日 2013 年 5 月 31 日 超前钻施工 20 2013 年 6 月 30 日 2240、013 年 7 月 20 日 桩基础施工（管桩含检测）60 2013 年 6 月 1 日 2013 年 7 月 31 日 地基基础施工（基础形式未定、含桩基检测）90 2013 年 7 月 21 日 2013 年 10 月 19 日 桩基础施工（管桩含检测）60 2013 年 6 月 1 日 2013 年 7 月 31 日 地基基础施工（基础形式未定、含桩基检测）90 2013 年 7 月 21 日 2013 年 10 月 19 日 地下室结构 20 2013 年 8 月 1 日 2013 年 8 月 21 日 地下室结构 30 2013 年 10 月 20 日 2013 年 11 月 19 241、日 地下室结构 20 2013 年 8 月 1 日 2013 年 8 月 21 日 地下室结构 30 2013 年 10 月 20 日 2013 年 11 月 19 日 售楼部主体结构（2 层无地下室）20 2013 年 8 月 1 日 2013 年 8 月 21 日 靠近售楼部及 展示区园林回填部分 10 2013 年 11 月 20 日 2013 年 11 月 30 日 售楼部主体结构（2 层无地下室）20 2013 年 8 月 1 日 2013 年 8 月 21 日 靠近售楼部及 展示区园林回填部分 10 2013 年 11 月 20 日 2013 年 11 月 30 日 写字楼主体（1242、1 层）60 2013 年 8 月 22 日 2013 年 10 月 21 日 展示区园林及市政施工 20 2013 年 11 月 30 日 2013 年 12 月 20 日 写字楼主体（11 层）60 2013 年 8 月 22 日 2013 年 10 月 21 日 展示区园林及市政施工 20 2013 年 11 月 30 日 2013 年 12 月 20 日 售楼部装修进场 25 2013 年 8 月 22 日 2013 年 9 月 16 日 公寓主体结构（34 层，至售楼需施工 至 22 层）146 2013 年 11 月 20 日 2014 年 4 月 15 日 售楼部装修进场 25 243、2013 年 8 月 22 日 2013 年 9 月 16 日 公寓主体结构（34 层，至售楼需施工 至 22 层）146 2013 年 11 月 20 日 2014 年 4 月 15 日 售楼部幕墙 45 2013 年 9 月 16 日 2013 年 10 月 31 日 售楼部幕墙 45 2013 年 9 月 16 日 2013 年 10 月 31 日 售楼部装修 45 2013 年 9 月 16 日 2013 年 10 月 31 日 售楼部装修 45 2013 年 9 月 16 日 2013 年 10 月 31 日 样板房装修进场（样板房设定在 4 层）20 2013 年 10 月 3 日244、 2013 年 10 月 23 日 样板房装修进场（样板房设定在 4 层）20 2013 年 10 月 3 日 2013 年 10 月 23 日 样板房售楼梯安装及验收（4 层）40 2013 年 10 月 23 日 2013 年 12 月 2 日 样板房售楼梯安装及验收（4 层）40 2013 年 10 月 23 日 2013 年 12 月 2 日 样板房装修 40 2013 年 10 月 24 日 2013 年 12 月 3 日 样板房装修 40 2013 年 10 月 24 日 2013 年 12 月 3 日 样板层幕墙 40 2013 年 10 月 24 日 2013 年 12 月 3245、 日 样板层幕墙 40 2013 年 10 月 24 日 2013 年 12 月 3 日 园林展示区 园林展示区 2013 年 10 月 1 日 2013 年 12 月 15 日 2013 年 10 月 1 日 2013 年 12 月 15 日 具备开放展示条件 具备开放展示条件 2013 年 12 月 20 日 2013 年 12 月 20 日 附件 2-2：附件 2-2：XXXX 项目销售控制表（示例）项目销售控制表（示例）室内施工（按样板房设置在室内施工（按样板房设置在 7 7 层考虑）层考虑）节点 天数 完成日期 备注 7 层结构拆模（实际按完成至 10 层结构计）30 2012 年 246、8 月 10 日 7 月 8 日完成 3 层板浇筑，按一个月 7 层进度排 砌体批荡、水电安装 15 2012 年 8 月 25 日 涉及到铝合金、甲供入户门及 户内门、电箱订货 外墙批荡 10 2012 年 9 月 4 日 仅施工样板层及首层 铝合金、栏杆安装 5 2012 年 9 月 5 日 订货需 30 日 外墙砖施工 20 2012 年 9 月 24 日 订货需 30 日 精装修进场 2012 年 8 月 30 日 精装修完工 28 2012 年 9 月 27 日 剩余 1 日开荒，2 日软装 临时售楼梯电梯安装临时售楼梯电梯安装 节点 天数 完成日期 备注 电梯机房楼层清理 2012247、 年 8 月 20 日 按样板层在 7 层，机房设置在 9 层考虑，实际结构至 12 层拆模 电梯机房、井道施工及移交 7 2012 年 8 月 27 日 电梯安装及调试 30 2012 年 9 月 26 日 此日期不包含电梯通过 质量验收 完善图纸、定价、补充协议签订及付款 40 2012 年 8 月 15 日 需要营销补充内部联系单确定层数，其他各部门缩短流程 电梯排产 40 2012 年 9 月 24 日 日立电梯正常排产期为 45 日 电梯安装及调试 30 2012 年 10 月 24 日 此日期不包含电梯通过 质量验收 室外园林展示施工室外园林展示施工 节点 天数 完成日期 备注 3248、 号楼至首层结构 2012 年 7 月 11 日 以此日期为后浇带封闭 开始时间 后浇带封闭 30 2012 年 8 月 10 日 地下室侧壁防水及回填 25 2012 年 9 月 4 日 需回填土方、侧壁防水、后浇板结构施工，按从高压线线路 至 D2 栋 地下室顶板清理及防水施工 7 2012 年 8 月 17 日 土方回填 7 2012 年 8 月 24 日 管线施工 7 2012 年 8 月 31 日 道路浇筑 20 2012 年 9 月 20 日 按从高压线线路至 D2 栋 园林施工完成 30 2012 年 10 月 20 日 附件附件 2 2-2 2：XXXX 项目备案验收控制表（示249、例）项目备案验收控制表（示例）验收项目验收项目 验收节点验收节点 节点一节点一 节点二节点二 节点三节点三 备注 电梯验收电梯验收 安装调试完成（3 月 20 日）质监局验收（4 月 15 日）验收整改回复，取得验收合格证（5月 15 日前取得）协调事宜 消防验收消防验收 1、地下室设备安装（6月20日前完成安装及调试）；2、室内公共部分装修及防火门、消防设施施工（5月 20 日前完成）；3、室外消防管线（5 月 10 日前完成回填及室外管线施工）消防局至现场验收及后续整改工作（计划 6 月30 日前具备消防验收条件，7 月 15 日前消防局至现场，7 月 30 日前完成整改及回复）取得消防验250、收合格证（8 月 15 日前取得）协调事宜 永久用电永久用电(临电）预算审核（预算部临电）预算审核（预算部 4 4 月月 2525 日前日前完成）；永久用电至今未取得负荷；消防安装工程完成）；永久用电至今未取得负荷；消防安装工程如需检测需进行招标如需检测需进行招标 质监验收质监验收（含幼儿园（含幼儿园及商铺）及商铺）1、主体、节能、屋面、水电、装修、幕墙等各分部验收（计划 5 月 10 日前完成）；2、室内环境检测（装修大面积计划 5 月 30 日完，甲供单位5 月 30 日全部完成，6 月 10 日前进行现场检测，6 月 30 日前取得报告）；3、室外市政及园林（计划 4 月 30日移交园林251、，5 月 30 日前园林施工完成）1、收集各分包单位资料成册（根据消防验收及公共部分精装修进度，计划 6 月 20 日前完成）；2、报入建管站（计划 6 月 30 日前报入）；3、组织建管站现场初验及整改问题复检（计划 7月 10 日初验，7 月 25 日前完成整改及复检）4、组织现场竣工验收会议（8 月 10 日前完成）取得监督意见书及质监验收报告（计划于 8 月 30 日前取得）质监验收需消防、电梯验收完成后，公共部分装修及室外园林完成方可开展 协调事宜 室内环境检测确定单位及合同（需预算部配室内环境检测确定单位及合同（需预算部配合合 5 5 月月 2020 日前完成）日前完成）；各分部分252、项工程竣工资料（技术部于 6 月 20 日前完成确认）环保验收环保验收 1、现场市政接驳（计划 5 月 10 日完成）；2、报入永久排污接驳及水质检测（计划 5 月 30 日完成）；3、取得永久排污许可（计划 6 月 30 日前完成）；4、发电机噪音及排烟、风机、电梯、公共照明等节能检测（计划 7 月 10 日前完成）1、收集资料报入市环保局（计划 7 月 20 日前报入）；2、现场查勘及整改（计划 8 月 10 日前完成）取得环保验收批复（计划于 9 月 30 日前取得）由于该片区内大市政排水规划未定，无法办理防洪评估，致使永久排水排污许可办理存在困难，环保监测需招环保监测需招标标 协调事宜253、 1 1、节能检测单位需及早确认（预算部、节能检测单位需及早确认（预算部 6 6 月月 1010日前确定检测单位；日前确定检测单位；2 2、永久排水图纸及小区排水、永久排水图纸及小区排水图提供（技术部图提供（技术部 6 6 月月 1010 日前提供；日前提供；3、临时排水接驳许可未审批，周边市政道路和管道工程至今未施工，无法办理排水证 规划验收规划验收 1、完成室外园林地形具备验线条件（计划 6月 10 日前完成）；2、完成现场验线及内外检（计划于 8 月 15 日前完成）；3、现场验线出验线册（计划 8 月 25 日前）；4、自动化窗口审核（计划 9 月5 日前完成）；5、报入区规划局（计划254、 9 月 10 日前报入）区规划局至现场查勘及整改（计划于 10 月 15日完成）取得规划验收合格证（计划 10 月 30 日取得）协调事宜 提供规划验收竣工图纸（技术部提供规划验收竣工图纸（技术部 7 7 月月 1010 日前日前完成）；地下室车道划线单位招标（预算部于完成）；地下室车道划线单位招标（预算部于 7 7 月月3030 日前完成）；验线及自动化缴费（公司领导对对日前完成）；验线及自动化缴费（公司领导对对外办公缴费予以支持）外办公缴费予以支持）附件 2-2：XX附件 2-2：XX 项目备案验收控制表（示例）项目备案验收控制表（示例）验收项目 验收节点 验收项目 验收节点 节点一 节255、点二 节点三 节点一 节点二 节点三 备注 节能备案 节能备案 取得所有检测报告并报入节能办（计划于 7 月20 日前报入）完成节能审查备案（计划于 8 月 5 日取得）档案验收 档案验收 各分包单位提交资料成册（计划于 9 月 20 日前完成）组织现场验收（计划于 10 月 5 日前完成）取得档案验收合格证（计划月 10 月20 日前取得）档案验收必须取得规划验收及环保验收合格证方可提供验收合格证 竣工备案 竣工备案 各专业验收资料提供区政务中心（计划于 11 月 1日前完成）建设局资料审核（计划于 11 月 10 日前完成）完成竣工验收备案（计划于 11 月 20日完成）燃气验收 燃气验收256、 现场室外管线安装（计划于 7 月 30 日前完成）煤气公司验收（计划于 8 月 30 日前完成）通气点火（确保于交楼前完成）协调事宜 永久用水 永久用水 现场管道安装（管计划 6 月 30 日前完成）1、室外总表安装（预计 11 月 10 日前完成）；2、一户一表领取及安装（计划 11 月 20 日前完成）永久用水接通（预计 11 月 30 日前通水）协调事宜 永久用电 永久用电 1、电房土建、电箱电柜及电缆安装工程（计划于5 月 30 日前完成）；2、临时用电电缆安装（计划于 5 月 30 日前完成）；3、电梯、消防双电源电缆施工（计划 5 月 30 日前完成）临电送电（2013 年 7 257、月 30 日前满足临电供电要求）（户内用电）永久用电 部分电房设置在二期，验收考虑临电方案 协调事宜 消防验收永久用电方案确认（技术部 3 月 30 日前提供）；永久用电（临电）预算审核（预算部 4 月30 日前完成）；需公司领导确认临时供电是否由我司负现承担费用；永久用电至今未取得负荷 消防验收永久用电方案确认（技术部 3 月 30 日前提供）；永久用电（临电）预算审核（预算部 4 月30 日前完成）；需公司领导确认临时供电是否由我司负现承担费用；永久用电至今未取得负荷|防雷 防雷 1、收集资料报入防雷办（3 月 15 日前完成）；2、现场查勘及整改（计划 4 月 10 日前完成）验收合格证258、（5 月 30 日前取得）协调事宜 附件三项目开发工程风险清单一览表 附件三项目开发工程风险清单一览表 项目施工前阶段项目施工前阶段 序号序号 类类 型型 内内 容容 备注备注 1 分批次 开发风险 公司计划楼栋的开发顺序 分批次开发的各个楼栋的工期安排 设备房位置对分批次交付的影响 调整后开发顺序和设备房的位置 2 赠送加建 改造风险 加建内容、加建范围、加建工期 施工道路、设备、成品是否对加建有影响 临近开发商投诉、政府部门监管等外部环境对加建是否有影响 相关验收工作完成时间对加建工期的影响 3 销售宣传 风险 销售卖点（地铁房、学区房等）与实际规划核对 出街资料、宣传户型图等与设计图纸的259、核对 沙盘展示与设计图纸的核对 展示的小区路网与实际路网的核对 沙盘总平布置与设计图纸核对 周边不利因素（变电站等）的说辞与现场实际相符 项目施工前阶段项目施工前阶段 序号序号 类类 型型 内内 容容 备备 注注 4 销售图纸 风险 合同附图与设计蓝图、样板房蓝图的核对 非标准层合同附图和设计蓝图的核对（门窗位置、立面造型 变化等）总平、商铺顶、屋顶等赠送花园范围、面积、设备的核对 合同交付标准与实际设计交付标准核对 总平、商铺顶、屋顶等赠送花园内安装设备（风管等）合理性 5 其他 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号 序号 类 型 类 型 部 位 部 位 内 容 内 容260、 备 注 备 注 1 公共区域的装饰装修的设计和 施工风险 公区过道及窗户外侧的 结构板 营销方面是否销售给业主 销售给业主是否合规 该结构板与公区是否连通 如果后期业主封闭，对公区采光和 通风是否有影响而引起投诉 2 标准层公区装修 消防门安装位置和开启方向 管井门位置和高度 声光报点位的优化和安装质量 消防箱位置和嵌入墙体厚度 消防立管的位置以及与消防箱的 接驳角度 消防箱、消防立管对业主入户门的影响 管井门对业主入户门的影响 公区完成标高、消防楼梯完成标高、室内地坪标高的核对 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号序号 类类 型型 部位与内容部位与内容 备备 注注 3261、 地下室区域风险管控点 柱距布置合理性，满足车位画线条件 正式照明高度、位置、分区照明设计 给水管在停车位上方布置，冷凝水污染车辆 人防系统标高与建筑完成面标高核对，影响行车道使用，影响行人出入 停车位上有集水井的情况 集水井水泵立管阀门突入停车位，影响停车 主给水管阀门保护槽过宽，影响停车位使用 柱子侧边布置消防箱，影响停车效果 排风管道标高过低，影响停车位使用 后浇带止水钢板满焊、停滞隐蔽检查 防水附加层宽度，搭接宽度 防水范围内的止水螺杆使用及后期处理 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号序号 类类 型型 部部 位位 内内 容容 备备 注注 4 总平区域风险 管控点262、 非机动车道 出入口位置合理性，是否达到 人车分流条件 坡道整体宽度，车行道和 人行道宽度 车道设计坡度是否合理 车行道的防滑措施 5 附属设施、设备对业主的影响 垃圾房位置，是否使用 门房位置，考虑噪音污染对业主 的影响 排风井、出风口的噪音污染对业主的影响 高低压配电设备位置的合理性 煤气、自来水设备的位置合理性 6 其他 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号 序号 类 型 类 型 部 位 部 位 内 容 内 容 备 注 备 注 7 总平区域风险 管控点 景观部分 地面车位位置及施工工期 花园围闭范围和面积的核对 花园内的检查井、构筑物的 隔离 强弱电、煤气、自来水等263、设备美化处理 样板区与交付区景观标准一致性 8 标高核对 机动车道与市政道路 非机动车道与市政道路 入口门房、商铺与市政道路 小区消防车道、景观道路完成标高与各楼栋首层建筑完成面标高核对 9 其 他 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号序号 类类 型型 部部 位位 内内 容容 备备 注注 10 外墙区域风险 控制点 外墙线条过宽形成串户 外墙水平装饰线条 首层入口门头装饰线条 底层商业装饰线条 外墙安装设备布置 11 外墙渗漏风险 外墙涂料、面砖施工质量，日常检查手段 外墙施工洞口封堵质量 沉降缝、变形缝节点施工质量 门窗压顶、鹰嘴、找坡质量控制 门窗塞缝、发泡剂、打胶质264、量控制 门窗自身加工质量检查 12 其他 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号序号 类类 型型 部部 位位 内内 容容 备备 注注 13 外墙区域风险 控制点 空调 机位 空调机的位置、使用分配合理性 机位尺寸大小是否满足使用要求 空调孔和插座距离是否合理 空调机位的排水设置 空调孔之间的标高核对，避免倒坡 14 其他 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号序号 类类 型型 部部 位位 内内 容容 备备 注注 15 屋面区域风险 控制点 商铺及商铺屋面 商业部分考虑餐饮烟道的设置，以及烟道出风口对业主的影响 外墙消防箱与石材操作面的关系 商铺公共楼梯间265、等公区的装修标准、范围 商铺空调机位大小、位置的合理性 给排水点位合理性，是否影响业主后期 装修 室内消防管网布置的合理性，是否 影响业主装修 底商屋面煤气管网、设备是否 影响业主装修 16 主楼屋面 女儿墙安全高度、墙顶坡度 机房、烟道、花架等顶标高和规划高度 核对 消防管网对女儿墙安全高度的影响 风机等设备对赠送屋面花园的影响 屋面单元通道对女儿墙高度的影响 防水范围内止水导墙的成型质量 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号序号 类类 型型 部部 位位 内内 容容 备备 注注 17 标准层风险 控制点 门窗工程 入户门开启方向合理性 生活阳台门净宽度保证 600 阳台266、门窗与厨卫门窗是否 冲突 赠送方面门窗材料选择、安装位置合理性 18 安装工程 总开关箱、弱电箱位置 给水管主阀门位置 煤气表与热水器的安全距离 煤气管网布置的合理性 厨卫间安装点位优化 19 赠送空间、阳台（可能封窗）瓷砖粘贴范围不能影响业主后期封窗 门窗安装范围 排水点位设置 空调孔预留 施工图设计、审核和施工阶段施工图设计、审核和施工阶段 序号序号 类类 型型 部部 位位 内内 容容 备备 注注 2020 标准层风险 控制点 常规建筑 楼板、墙体裂缝 顶板极差 进深、开间尺寸 保温厚度范围 厨卫间止水导墙内的给水管布置 电梯隔音墙的技术措施和工期安排 2121 其他 项目验收和交付阶段 267、项目验收和交付阶段 序号 序号 类 型 类 型 部位与内容 部位与内容 备 注 备 注 1 1 验收风险 控制点 电梯验收的必备要素和可能存在的风险因素 消防验收的必备要素和可能存在的风险因素 质检、安检验收的必备要素和可能存在的风险因素 环境验收的必备要素和可能存在的风险因素 规划验收的必备要素和可能存在的风险因素 2 2 交付后风险 控制点 维修、投诉类问题的收集、整理 相关责任单位的工作安排及实际完成情况的掌握 维保后的信息反馈和消项 共性问题的集中处理并总结经验教训 配合兄弟部门控制不良影响范围 3 3 其他 附件四工程停止检查点一览表（示例）附件四工程停止检查点一览表（示例）工程停止268、检查点一览表工程停止检查点一览表（4 4-1 1）（示例）（示例）序号序号 检查部位检查部位 检查检查频次频次 检查内容检查内容 备注备注 1 车库底板防水 第一次隐蔽前全检；其余抽查 30 防水材料是否按合同要求购买；卷材搭接；转角部位增强层的设置；砖砌导墙和防水保护。2 基础底板钢筋、模板 第一次隐蔽前全检；其余抽查 30 主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；墙体插筋是否与建筑图吻合。3 正负零层梁板钢筋 第一次隐蔽前全检；其余抽查 30 主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合。4 首层顶板梁板钢筋 第一次隐蔽前全检；其余抽查 3269、0 主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合。5 屋面梁板钢筋 项目部参与全检 主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合。6 主体拆模质量 第一次必须到场，其余抽查 30 主要构件的断面尺寸及轴线偏差；结构开间尺寸；砼表观质量；模板漏浆情况；门窗洞口外观质量和定位偏差；带建筑图到现场核对是否与拆模结构吻合；结构净高检查。7 屋面防水、室内防水基层移交 第一次必须到场，其余抽查 30 突出屋面构造、管道是否按设计要求完成；基层是否具备防水施工要求；檐口抹灰尺寸和水平是否符合要求。8 屋面防水、室内防水施工、车库顶板防水、地下270、室外墙防水 第一次必须到场，其余抽查 30 防水做法是否按照图纸和洽商实施，防水层厚度，局部节点做法。9 屋面瓦 第一次必须到场 挂瓦条排布间距；瓦的色彩搭配是否正确；瓦的安装排列是否横平竖直。10 外保温工作面移交 第一次必须到场，其余抽查 30 墙面垂直度、平整度；门窗洞口偏差是否整改完毕；外保温是否可以无障碍实施。11 外保温向涂料单位和总包的文化石施工移交 第一次必须到场，其余抽查 10 保温板粘贴平整度，锚栓个数，耐碱性玻纤网格步与抗裂砂浆施工质量，保温板的拉拔试验。工程停止检查点一览表工程停止检查点一览表（4 4-2 2）（示例）（示例）序号序号 检查部位检查部位 检查检查频次频次271、 检查内容检查内容 备注备注 12 二次结构砌体砌筑 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30。门窗洞口尺寸，过梁标高，构造柱位置，房间开间尺寸，砌筑材料的强度检查。13 二次结构墙体抹灰 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 两种材料界面部位的挂网，砌筑砂浆强度。14 铝合金门窗钢附框安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 钢附框尺寸和固定方式，表面处理，副框后防水砂浆后塞口，JS 防水涂料是否实施。15 铝合金门窗安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 铝合金框的尺寸、外观，保护膜是272、否完整，玻璃、密封胶材料检查，五金配件。16 质感外墙涂料施工 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 与色彩方案是否相符，基层处理剂需要涂刷到位,与文化石交接部位收口的处理细部。17 铁艺栏杆施工 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 与结构连接可靠性。18 地下室房心回填土 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 土源，现场是否分步夯实。19 地下室管槽回填土 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 分层分步夯实，水夯至饱和状态。20 地下车库顶板排水层、滤水层 项目经理或骨干工程师第一次必须273、到场，其余由项目部至少抽查 30 找坡，是否按照分层做法进行实施。21 管道安装 项目部参与全检 管道材质、管道安装位置是否按设计要求施工，管道支吊架安装是否达到规范要求。22 排水管道闭水试验 项目部参与全检 试验过程是否按规范要求进行。23 给水干立管打压试验 项目部参与全检 试验压力是否达到规范要求。工程停止检查点一览表工程停止检查点一览表（4 4-3 3）（示例）（示例）序号序号 检查部位检查部位 检查检查频次频次 检查内容检查内容 备注备注 24 埋地 PP-R 管道打压试验及二次打压试验 项目部参与全检 试验压力是否达到规范要求。25 卫生间内埋地管道安装 项目部参与全检 管道安装274、位置，是否有破坏防水层现象。26 地采暖管道打压试验及二次打压试验 项目部参与全检 试验压力是否达到规范要求。27 管道保温、防腐 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 保温材料材质、厚度是否符合设计及规范要求，管道接口及破坏镀锌层地方是否进行防腐或二次镀锌。28 设备安装 项目部参与全检 设备安装位置尺寸，设备基础及减振是否满足设计要求。29 设备调试 项目部参与全检 单机试运转及系统联动调试。30 桥架、线槽安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 安装是否符合验收规范、设计要求，重点检查跨接地线及桥架接触面导电处理、连接片螺栓数量、防275、腐处理、安装的水平度和垂直度，支吊架的固定。31 电缆敷设 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查电缆排布、固定、标示牌、电缆头，绝缘摇测，现场抽样测试。32 导线敷设 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，导线接头、线路绝缘摇测，现场抽样测试。33 防雷接地系统 项目部参与全检 是否按图施工、摇测是否满足设计要求、接地测试点、接地端子箱安装是否符合验收规范要求、符合设计要求。34 保护接地系统 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否按图施工276、摇测是否满足设计要求，重点检查固定方式、搭接面积、连接方式、防腐处理。35 插接母线安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查支架吊架、母线安装平直度、稳定度、连接头、终端头、插接箱、跨接地线，绝缘摇测现场抽样测试。注：各子公司可根据各项目自身特点，在项目开工前梳理制定与项目相适宜的工程停止检查点清单。工程停止检查点一览表工程停止检查点一览表（4 4-4 4）（示例）（示例）序号序号 检查部位检查部位 检查检查频次频次 检查内容检查内容 备注备注 36 配电箱、柜安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查277、 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查基础槽钢的水平度、垂直度，箱柜安装位置是否符合设计要求、盘内布线、导线压接、标示及系统图、接地、门开启是否压挤元器件、元器件成品保护，箱柜的水平度、垂直度、接地，其中泵房配电箱柜需检查防水措施。37 开关、插座面板安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查接线、观感。38 灯具安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查接线、观感。39 单机调试 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否278、正常运行，运行参数及方式是否符合设计要求，有无短路及设备损坏等人为故障。40 系统调试 项目部参与全检 是否正常运行，运行参数及方式是否符合设计要求、故障情况。41 弱电系统布线 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查末端软管与接线盒及元件连接处理、标示、是否在强电管槽内走线。42 模块安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查模块固定、标示、是否安装于强电槽、箱内，导线的压接。43 机房设备安装 项目部参与全检 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查设备的固279、定、标示、跳线是否满足要求，导线的压接。44 弱电接地系统 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否按图施工、摇测是否满足设计要求，重点检查固定方式、搭接面积、连接方式、防腐处理，接地导线的截面面积是否满足规范要求。45 弱电末端设备安装 项目经理或骨干工程师第一次必须到场，其余由项目部至少抽查 30 是否符合验收规范要求、设计要求，重点检查压接线、安装的水平度、垂直度，固定是否良好，整体观感等。46 系统调试 项目部参与全检 是否正常运行，是否符合设计要求，达到既定功能要求、故障情况等。附件五常用基坑支护形式一览表 附件五常用基坑支护形式一览表 常用基坑支护形式一280、览表常用基坑支护形式一览表 序号序号 常用基坑常用基坑 支护形式支护形式 作用机理作用机理 适用条件和范围适用条件和范围 特点特点 工艺简述及工艺简述及 护坡方法护坡方法 注意事项注意事项 备注备注 1 放坡开挖放坡开挖 靠土体的自身稳定性保持基坑边坡稳定。适用于周围场地开阔、地下水不丰富、基坑土质整体性较好，周围无重要建筑物，对基坑稳定要求不高，基坑深度在 6m 以内，对基坑位移控制无严格要求的基坑。（无支护开挖深度最大值应限制在 10m 米以内）（1）优点：造价低廉，施工便捷，工期短，工艺简单，实际发生的工程量直观可控。（2）缺点：需要较大的工作空间，土方开挖量大，回填土方大，边坡坡顶不能281、承受大荷载，雨水多时易发生事故。根据土质具体条件按一定坡率放坡，用土工膜覆盖坡面，抹浆或喷砼（砂浆）保护坡面；编织袋装砂包反压坡脚坡面。（1）若基坑周边地下水位高于基坑底面，需要在基坑周边布置降水井或设置止水帷幕。（2）基坑裸露时间较长时，基坑坡面需设置泄水管，方便土体中的水及时外泄，防止因积水造成基坑坍塌。2 锚杆（土钉）锚杆（土钉）支护支护 通过在锚杆自由段施加预应力和在锚杆锚固段进行注浆的方式，将预应力筋与土层进行粘结，同时在基坑开挖坡面上喷射砼，使锚杆与岩土之间形成类似重力式挡土墙的作用，达到控制基坑位移，保证边坡稳定的目的。适用于无地下水的土层，如人工填土、粘性土以及弱胶结砂土的地层282、条件，基坑的深度不大于 8 米。多与放坡开挖结合使用。坡底有软弱土层影响整体稳定性时需慎用。不适用于深厚淤泥、淤泥质土层和地下水位以下的粉土、粉砂层等粘聚力小的土层。（1）优点：造价经济，坡度适应性大，对环境影响小，施工快速简便。（2）缺点：噪音较大，在喷射坡面面层砼时易造成一定的粉尘污染。（1）钻孔、插筋，然后灌浆；（2）铺设钢筋网然后喷射砼面层。（1）锚杆施工时要关注地质条件中土壤的流塑程度和含水状况的变化情况。（2）锚杆的实际施工长度应与设计长度吻合一致。3 钢板桩支护钢板桩支护 用带锁扣的压型钢板连接一体形成桩墙，通过设置合理的支撑以利用钢板自身的刚度抵御坡体压力，达到保证边坡稳定的目283、的。适用于市政基坑、基槽的施工，较多运用于水利工程，如：河道分洪、防护堤、堰墙等。在房建工程中，适用于垂直深度不大于 10 米的土层，可与锚杆支护结合使用。（1）优点：周转性好，综合经济指标优势明显；承载力强，自身结构轻；水密性好，可自然防渗；施工简便，作业占用场地较小，可减少基坑开挖土方量；作业高效，适于快速实施防洪、塌陷、流沙、地震等救灾抢险与预防；与其它单体构造物相比，墙体较轻且具有较大的适应变形能力，适于各类地质灾害的预防处理。（2）缺点：桩体长细比较大，容易绕变变形，需要合理设置支撑以满足安全需求。钢板桩打入施工时，形成的噪音和振动较大，环境影响较大。根据打入方式，可分为：单独打入和284、屏风式打入等；根据打设方法，可分为：冲击打桩、振动打桩、静力压桩等。（1）开始打设的一、二块钢板桩的位置和方向应确保精确，以便起到导向样板作用。（2）为确保安全施工，要注意观察和保护作业范围内的重要管线、高压电缆等。（3）钢板桩施工时，需重点关注转角和封闭合拢处的施工工艺和方法。常用基坑支护形式一览表 常用基坑支护形式一览表 序号 序号 常用基坑 常用基坑 支护形式 支护形式 作用机理 作用机理 适用条件和范围 适用条件和范围 特点 特点 工艺简述及 工艺简述及 护坡方法 护坡方法 注意事项 注意事项 备注 备注 4 排桩支护结构 4 排桩支护结构 采用特定的平面布置形式的桩群组成挡土结构来维285、护基坑的稳定。适用于中等深度（6-12m）的基坑，侧壁安全等级为一、二、三级的基坑非软土场地。当基坑不太深时，可采用悬臂式排桩支护结构；当基坑较深时，可与支撑、锚杆等配合组成挡土结构。（1）优点：成本不高，工艺简单，施工和布置灵活，对工作空间场地要求不高。（2）缺点：工期较长、整体性和止水抗渗性能一般。根据成桩工艺，可分为：钻孔灌注桩、人工挖孔桩、压浆桩和型钢砼搅拌桩等。（1）冠梁应严格按照规范和设计要求进行设置，特别在南方多雨的软土地区，冠梁是增加基坑安全储备的一项重要措施。5 地下连续墙 支护结构 5 地下连续墙 支护结构 采用现浇工艺形成地下土中的砼挡墙，保障基坑稳定。可广泛运用于多种土286、质，尤其能适用于软土、砂层等支护较为困难的场地土质。适用于深基坑工程(开挖深度12m)或超深基坑工程（开挖深度18m）；适用于周边有重要建筑物，对变形要求和防水抗渗要求高的深基坑工程；适用于逆作法深基坑工程。（1）优点：墙体刚度大，岩土体位移变形小，止水效果较好，安全性高；可以用作支护结构的同时，用作主体结构地下室外墙，降低较少主体施工时的工期。（2）缺点：相比排桩支护结构，造价较高；废弃土以及废泥浆处理难，粉砂地层比较容易造成槽壁塌落和渗漏问题，用特殊挖槽设备在泥浆护壁之下开挖深槽，然后下钢筋笼浇筑砼形成砼墙。（1）纵向接头：不得妨碍下一单元槽段的开挖；接头处不得有空隙；接头应能承受砼的侧压287、力，而不发生弯曲和变形。（2）水平接头：预埋件应便于连接，便于砼灌注；预埋件强度稳定，不能因泥浆浮力而产生位移或损坏。6 内支撑支护结构 6 内支撑支护结构 通过水平支撑和竖向支撑的联合作用，均衡传递支护结构外的水平和竖向力，达到保障基坑稳定，控制变形的目的。适用于各种土层和基坑深度。适用于安全等级高的深基坑工程。（1）优点：施工容易控制，安全稳定性高，受力形式合理，充分利用材料性能，不受基坑深度限制，经济性合理。（2）缺点：工期较长，占用土方开挖和结构施工的作业空间。按施工组织设计进行冠梁、围檩、支撑和立柱的施工。（1）支撑结构的安装与拆除顺序，应与砼基坑支护结构的计算工况一致。必须严格遵守288、先支撑后开挖的原则。（2）支撑立柱穿越主体结构底板以及支撑结构穿越主体结构地下室外墙的部位，应重点关注止水构造措施。注：1、基坑支护方式采用组合形式，能一定程度上减少成本，如：立面采用“放坡+喷锚”、“放坡+锚杆+排桩”等，平面采用“放坡+内支撑”、“排桩+锚杆”等。2、一般情况下，经济效益方面：开挖放坡锚杆（土钉）支护排桩支护地下连续墙内支撑支护结构。附件六地基基础工程质量检测的项目、方法和数量一览表 附件六地基基础工程质量检测的项目、方法和数量一览表 基础类型基础类型 检测项目检测项目 检测方法检测方法 检测数量检测数量 预制桩预制桩 桩身质量桩身质量 低应变法或高应变法 抽检数量不少于总289、桩数的 20%，且每个柱下承台不得少于 1 根。桩身完整性检测宜采用两种或多种合适的检测方法进行 承载力承载力 静载试验或高应变法 1、有下列情况之一的应当采用静载荷试验：（1）地基设计等级为甲级；（2）地质条件复杂、桩施工质量可靠性低；（3）属于本地区采用的新桩型或新工艺；（4）挤土群桩施工产生挤土效应；抽检数量不少于单位工程桩总数的 1%，且不少于 3 根；当单位工程桩总数在 50 根以内时，不少于 2 根。2、除 1 所列情形之外，当采用高应变法抽检时，抽检数量不低于 8%且不少于 10 根。小直径混凝土灌注桩小直径混凝土灌注桩 桩身质量桩身质量 低应变法或高应变法 对于地基基础设计等级290、为甲级或地质条件复杂、成桩质量可靠性较低的灌注桩，抽检数量不少于桩总数的 30%，且不得少于 20 根；其它桩基工程，抽检桩数不少于总桩数的 20%，且不得少于 10 根。除上述规定外，每个柱下承台还不得少于 1 根。桩身完整性检测宜采用两种或多种合适的检测方法进行 承载力承载力 静载试验或 高应变法 1、有下列情况之一的应当采用静载荷试验：（1）地基设计等级为甲级；（2）地质条件复杂、桩施工质量可靠性低；（3）属于本地区采用的新桩型或新工艺；（4）挤土群桩施工产生挤土效应；抽检数量不少于单位工程桩总数的 1%，且不少于 3 根；当单位工程桩总数在 50 根以内时，不少于 2 根。2、除 1 291、所列情形之外，当采用高应变法抽检时，抽检数量不少于单位工程桩总数的5%且不少于 5 根。大直径大直径(桩径桩径800mm)800mm)混凝混凝土灌注桩土灌注桩 桩身质量桩身质量 低应变法、高应变法、声波透射或钻芯法 1、对于桩径1500mm 的柱下桩，每个承台下的桩应采用钻芯法或声波透射法抽检，抽检数量不少于该承台下桩总数的 30%且不少于 1 根；2、对于桩径1500mm 的柱下桩和非柱下桩，应采用钻芯法或声波透射法抽检，抽检数量不少于相应桩总数的 30%且不少于 20 根；3、对未抽检到的其余桩，宜采用低应变法或高应变法检测。桩身完整性检测宜采用两种或多种合适的检测方法进行 承载力承载力 292、静载试验、高应变法或钻芯法 1.采用静载试验或高应变法，按本表小直径混凝土灌注承载力检测数量桩执行。2、当桩径1200mm 时确因试验设备或现场条件等限制，难以采用静载试验、高应变法抽测时，对端承型嵌岩桩（含嵌岩型摩擦端承桩、端承桩），可采用钻芯法对不同直径桩的成桩质量、桩底沉渣、桩端持力层进行鉴别，抽检数量不少于总桩数的10%且不少于 10 根。钻芯法抽检的数量可计入桩身质量抽检数量。承受竖向抗拔力或水平力承受竖向抗拔力或水平力的桩的桩 桩身质量桩身质量 低应变法、高应变法、声波透射法或钻芯法 根据桩型，分别按本表预制桩、小直径混凝土灌注桩、大直径混凝土灌注桩桩身质量检测数量执行。桩身完整性293、检测宜采用两种或多种合适的检测方法进行 承载力承载力 静载试验 不宜少于有竖向抗拔或水平承载力设计要求的桩总数的 1%，且不少于 3 根。当确因试验设备或现场条件等限制，难以进行单桩竖向抗拔、水平承载力检测时，应按有关规定由设计单位进行抗拔或水平承载力的复核验算；验算合格的，可以不进行静载试验。抗浮锚杆抗浮锚杆 承载力承载力 静载试验 抽检数量不少于锚杆总桩数的 5%，且不少于 6 根。基础类型基础类型 检测项目检测项目 检测方法检测方法 检测数量检测数量 天然土（含全风化岩）地基天然土（含全风化岩）地基 地基土性状 标准贯入试验、圆锥动力触探试验等 抽检数量为每 200m2 不少于 1 个孔294、，且总数不得少于 10 孔，每个独立柱基下不得少于 1 孔，基槽每 20 延米不得少于 1 孔。承载力 平板载荷试验 抽检数量为每 500m2 不少于 1 个点，且总数不得少于 3 点；对于各类岩土均应进行抽检；对于复杂场地或重要建筑地基还应增加抽检数量。岩石地基岩石地基 岩土性状或地基承载力 钻芯法或岩基载荷试验 1、应采用钻芯法，抽检数量不得少于 6 孔，钻孔深度应满足设计要求，每孔截取一组三个芯样试件；对于各类岩石均应进行抽检；地质条件复杂的工程还应增加抽样孔数。2、地基基础设计等级为甲级、乙级或岩石芯样无法制作成芯样试件的，还应进行岩基载荷试验；对于各类岩石均应进行抽检。处理地基处理地295、基 灰土、砂和砂石地基、土工合成材料、粉煤灰、强夯处理地基、不加填料振冲加密处理地基质量；换填土地基质量 标准贯入试验、圆锥动力触探试验、静力触探试验等 抽检数量为每 200m2 不少于 1 个孔，且总数不得少于 10 孔，每个独立柱基下不得少于 1 孔，基槽每 20 延米不得少于 1 孔；对于换填地基还必须分层进行压实系数检测，可选择土工试验方法标准GB/T50123 中的环刀法、灌砂法或其他方法进行检测，抽检数量：对大基坑每 50100m2 不少于 1 点，对基槽每 1020m 不少于 1 点，每个独立柱基下不得少于 1 点。预压地基质量 十字板剪切试验和室内土工试验 注浆地基质量 标准贯296、入试验、钻芯法 承载力 载荷试验 抽检数量为每 500m2 不少于 1 个点，且总数不得少于 3 点；对于各类地基均应进行抽检，对于复杂场地或重要建筑地基还应增加抽检数量。复合地基 复合地基 水泥土搅拌桩质量 单桩竖向抗压载荷试验和钻芯法 抽检数量不少于总桩（墩）数的 0.5%，且总不得少于 3 根。高压喷射桩质量 振冲桩桩体质量 圆锥动力触探试验或单桩载荷试验 砂石桩桩体质量 强夯置换地基质量 圆锥动力触探试验等 水泥粉煤灰碎石桩质量 低应变法或钻芯法 采用低应变法的，抽检数量不应少于总桩数的 10%。承载力 平板载荷试验 抽检数量不应少于总桩（墩）数的 0.5%，且不得少于 3 点；可选择297、多桩（墩）复合地基平板载荷试验或单桩（墩）复合地基平板载荷试验，也可一部分试验点选择多桩（墩）复合地基平板载荷试验而另一部分试验点选择单桩（墩）复合地基平板载荷试验，但试验点的总数不得低于总桩（墩）数的 0.5%，且不得少于 3 点；对不同布桩形式或有不同承载力设计要求的各处地基均应进行抽检。备注：检测数量应以最新版本的建筑地基基础检测技术规范为准；或以当地政府质检部门要求为准。附件七 不应办理签证内容一览表 附件七 不应办理签证内容一览表 分类 分类 工作内容 工作内容 备注 备注 施工措施 施工措施 施工材料堆放场地的整理；因地形影响造成的场内料具二次运输；完工清场后的垃圾外运；施工现场签298、证管理规定第六条 施工雨水的抽排；工程用水加压措施；施工现场签证管理规定第六条 孔洞预留及预留孔洞修补和缝隙封堵（包括防火封堵，含甲分包工程），线槽盒填缝抹平等零星工程；施工现场签证管理规定第六条 基础埋深 2 米以内挖土方的塌方；施工现场签证管理规定第六条 施工过程中，因工程停工造成施工单位窝工、停工、机械进出场、台班费、架管等材料设备租赁费、管理人员工资等费用；总包合同 P24第16.4条 施工平面布置未经甲方审批，因展示区、看房通道等销售原因造成现场临舍、材料加工场地等拆改、二次搭设。总包合同 P29第20.2条 由于施工单位的原因导致工期延误而采取的赶工措施；总包合同 P38第27.3299、条 施工单位为确保工程质量及进度，克服自然气候、道路、市政、水电等方面采取措施的；总包合同 P38第27.3条 施工单位原施工方案及组织不合理造成返工、赶工的（不因建设单位和监理单位已审核通过即视为认可）。总包合同 P38第27.3条 总价包干中，图纸工作内容（如施工范围、质量标准等）未发生变化，施工过程中不因施工工艺、施工方案变化而办理签证费用。技术措施 技术措施 由于施工单位原因导致工程质量不满足验收要求、材料不满足设计及合同要求，从而导致工程变更。总包合同 P38第27.3条 图纸、变更、技术资料存在明显错误，而施工单位未及时发现的；总包合同 P38第27.3条 在竣工图纸中可以体现的变300、更或技术联系单，不得办理签证。清单计价 清单计价 合同中约定的包干费用、文明施工、安全生产措施费、工程成品保护费等；施工现场签证管理规定第六条 土石方开挖外运时，非建设单位要求，不管何种原因引起的土方场区内多次倒运已在“挖土方、挖石方”报价中综合考虑。清单 PL010101、02 土方回填时，个别部位因使用小型机械而引起的施工降效已在“土方回填”报价中综合考虑。清单 PL010105 砌体中，小部分其他砖或材料（如素砼块）、砌体加固钢筋、拉结筋、在砼中的预埋或植筋等已在“砌筑砌体”报价中综合考虑。清单 PL010401 地下室剪力墙永久对拉螺栓（止水螺栓）及端头处理、剪力墙面压光、压槽等已在“301、现浇混凝土”报价中综合考虑。清单 PL010504 钢筋的搭接方式、措施筋等已在“（二次结构）钢筋制安”报价中综合考虑。清单 PL010601、02 天棚不抹灰增加的相应模板费用已在“混凝土模板”报价中综合考虑，天棚因平整度无法满足装修而进行的打磨、找补、抹灰不另行计算。总包配合 总包配合 精装修工程水电点位与总包预留不一致造成的微调、整改。为甲分包单位提供现有的施工机械，如垂直运输、脚手架等。其他内容 其他内容 后期补办的签证不予认可。工序移交时，移交单位施工质量不满足移交下一道工序的标准，由移交单位进行处理并承担相应返工维修费用。工序移交时，接收单位未发现的遗漏问题（隐蔽工程除外），由接收302、单位进行处理并承担相应的费用。各种规模的下雨、下雪、大风、高低温天气、停水、停电、节假日、政府大型活动等因素造成合同总工期、单项工程工期及关键节点工期延误；总包合同 P24第16.3条 施工关键工期线路上，建设单位拖延支付工程款60 天，或者建设单位提出的设计变更导致分部工程量增加10%；总包合同 P24第16.4（2）、（4）条 备注：1）当合同中关于以上内容的处理方式与以上各条款不一致时，按合同条款的相关约定执行；2）如因其他单位 B 的原因造成施工单位 A 的返工、维修、合同外施工，应同时给 A 单位办理签证、给 B 单位办理扣款签证。3）签证应尽量通过图纸反映工程量，避免签认人工工日、303、机械台班的数量。附件七 样板房电梯、水电保障维护内容一览表 附件七 样板房电梯、水电保障维护内容一览表 分类 分类 内容 内容 备注 备注 电梯容易电梯容易出现故障出现故障的问题 的问题 电梯电源跳闸停电 电梯死机困人 电梯泡水损坏配件 技术措施技术措施 了解电梯电源功率，确保电箱开关设置满足电梯使用要求 样板房电梯电源应从施工箱变专线引出，不能与工地其他大负荷设备共线，避免受其影响电压稳定性 确保电梯电源的稳定性，如有必要，增加电源稳压器；与电梯公司签订驻场维保协议，确保维保人员常驻项目，出现故障时能第一时间解决；完善样板房电梯临时信号覆盖及设置与电梯轿厢内通话的对讲机，确保电梯困人时，乘客304、能向外界求救及与救援人员沟通等；电梯轿厢内张贴电梯困人应急处理措施和救援预案；增加样板房电梯保养次数；做好电梯机房、井道和底坑的防水排水工作；成立巡查小组，制定相关检查制度，责任落实到人，每天对电梯机房、底坑、楼层等地方进行巡查，检查集水井是否有积水，潜水泵电源是否正常，自动泵是否正常运行，雨天时应增加巡查次数，加强对电梯底坑和机房的巡查力度。分类 分类 内容 内容 备注 备注 容易出容易出现故障现故障的问题 的问题 停电 停水 水压不够 技 术 措施技 术 措施 了解样板房用电功率，确保电箱开关设置满足样板房使用要求，尤其照明回路开关应加大（样板房灯具较多，使用功率远高于普通家用）样板房电源应从施工箱变专线引出，不能与工地其他大负荷设备共线，避免受其影响电压稳定性 确保电源的稳定性，如有必要，增加电源稳压器；了解样板房售楼部用水量，配置合理管径的给水管道；合理选择管线安装路线，减少开挖风险、搬动、迁改造成的停水停电 如工地临水水压不够，应在样板房售楼部前段安装加压稳压水泵；培训营销现管人员，能熟悉样板房电箱、管线的位置及路由，并熟练使用配电箱开关及水阀门等；成立巡查小组，制定相关检查制度，责任落实到人，每天对样板房、售楼部等地方进行巡查，检查电箱、架空线路、给水管道等是否正常运行，雷雨天气时应增加巡查次数，避免雷击造成电箱停电。