湖南张家界鹭鸶湾大桥项目可行性分析报告（25页）.doc-地产文库

湖南张家界鹭鸶湾大桥项目可行性分析报告（25页）.doc

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上传人：焦** 编号：72973 2021-03-25 23页 5.92MB

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1、张家界张家界鹭鸶湾大桥鹭鸶湾大桥项目可行性分析项目可行性分析报告报告项目概况项目概况该项目位于湖南省张家界永定区鹭鸶湾大桥侧，土地范围为：北接崇文路，南临澧水河北岸，西起自来水厂，东至通达酒店规划红线。占地面积约为 380 亩，其中道路及其他城市公益性项目用地约为 85 亩，可开发建设面积约为 300 亩左右，容积率按 2.0，可开发建筑面积 400002 平方米，用地目前正在拆迁中。该项目通过招拍挂形式出让，宗地以 75 万/亩为“招拍挂”出让起价，超过此价部分收入，为本项目合作经营收益，具体细节，详查看合作开发协议。分析目的分析目的如果与对方合作开发此项目，项目如何2、定位，收益如何，是否可行。项目定位依据项目定位依据张家界永定区属于旅游资源丰富的城市，2008 年，永定区各景区景点直接接待国内外游客 451.24 万人次，实现旅游收入 20.32 亿元，项目处于澧水河岸，是市政府规划的澧水河风貌带，背依青山，被澧水环抱，环境舒适优雅。故把该项目定位成旅游地产，由于该地区居民收入不高，把洋房面积定位在以 7090 m 2 范围，作为本地中低收入客户群体购买目标，洋房面积 96100 m 2 范围作为当地政府、企业中高层客户群体购买目标。别墅项目作为二次置业，高收入客户以渡假、养老的形式进行定位。项目沿澧水河岸 1000 m 2，可做一条异度3、风趣的商业步行街，带动该区域的人起，提高该项目的商业价值，给后期项目开发打好更坚实的基础。小结小结张家界市 2008 年人均居住面积达到 46.11 平米，与国标确定的 18 28 平方米每人水平相比远远超出。根据张家界社会经济发展情况、当地居民收支情况、当地居民购房意愿等方面进行综合考虑，房地产各类产品消化速度较慢。张家界房地产市场在售余货约 10 万平米左右，预计 2010 年将推新货 44 万平米左右，总供应量在 54 万左右，市场竞争激烈。如果按 75 万元/亩的土地价格获得该项目地块，按可开发土地面积 300 亩计，容积率 2.0，折合楼面地价 562.5 万/平方米（根据当地商品房销售价格对比，此土地价偏高）。该项目以别墅+洋房+商业步行街模式组合，经过测算，土地成交总价 22500.万元，总开发成本 110538.99 万元（包括土地成本、报建费、规划设计

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