1、PART1 财务逻辑 PART2 开发逻辑 PART3 操盘逻辑 PART4 项目价值体系PART5一个极强的文化符号 PART6 一个极强的现场打造 PART7 推广体系目目录录财务逻辑Financial logicPART1关于财务逻辑的建议根据开发成本设立销售目标在项目入市的第一年，收回所有开发成本之后享受时间红利，从财务角度实现利润最大化开发逻辑Development of logicalPART2回答三个问题1、为什么要拍下这块地？2、为什么要在海边建一个四合院？3、为什么要将四合院建在海边？“人是万物的尺度。”普罗泰戈拉建筑的原点是人，我们一定是为人在建房子那么，我那么，我们们的目2、的目标标客客户户是一群怎是一群怎样样的人的人？从古至今，他们都选择住在哪里？(1)四合院郭沫郭沫若若郭沫若居住在北京大院胡同9号 宅院是清朝的多罗贝勒府建国后不久，郭沫若即被安排住在这里 住在大院胡同的郭沫若意气风发也是他一生最有作为的年代老老舍舍“祈家的房便是在葫芦胸里，街门朝西，斜对着一棵大槐树 胡同口是那么狭窄不惹人注意，使（祈老人）觉得安全（就是）没有格局南北房不能相对”四世同堂四合院是他们家族使命延续的地方 他们祖祖辈辈都住在这里四合院是一个可以让他们双脚接地的地方(2)公馆周恩周恩来来1946年1947年国共谈判期间 周恩来在上海周公馆工作、生活并曾在此接待美国总统特使马歇尔 与国3、民党政府代表邵力子、吴铁城及第三方面代表沈钧儒、黄炎培等交换意见 还举行过中外记者招待会离离宫别宫别馆馆公馆者，公宫与公所为也。郑 玄 注：“公 所 为，君 所 作 离 宫别 馆 也。”宫宫室室大夫次于公馆以终丧。礼 杂 记 上 注 ：“公 馆，君之 舍 也。”公家公家馆馆舍舍礼曰：公馆复,私馆不复。礼 曾子问疏：“谓公家所造之馆。”住住所所以孝昌三年十月廿日薨于长安之公馆。北 魏 元 暐 墓 志 。民国 有 张 公 馆 等。市中心的大面积住宅满足复合功能的空间，聚集名流的生活圈 公馆，为他们勾画了一幅名仕生活的蓝图(3)滨海顶级别墅纽约长岛全球最富有中央别墅区云集800万全球富人及全球作家、4、模特、商业奇才名流聚集地科学发明家尼古拉 特斯拉宋庆龄通用CEO杰克.韦尔奇美国总统克林顿美国总统富兰克林 罗斯福金融大鳄乔治 索罗斯石油帝国洛克菲勒家族好莱坞王牌导演斯蒂芬 斯皮尔伯格从发展的历程中，文、政、商界名流选择的主要居住形态：四合院1包含中国祖辈传承的文化底蕴2脚踏实地公馆1大面积、市中心、名流居所2满足生活、办公、会客等多种需求滨海别墅1占有得天独厚的自然资源2乐享闲适多彩生活从古至今，这群人的选择从来都未变过从宋朝的第一个地契开始，这些产品就不是为老百姓建造的他们之所以会这样选择，是源于本质的需求 需求决定需求决定购购买买他们绝不是仅虚图面子的人 产品一定要有面子来匹配身份但一5、定也要满足第一居所、第二居所、会所的复合型功能他们绝不会人云亦云只有面子和里子同在的产品才符合他们的需求 不需要跟他们教育生活方式只需要做好本职工作打造极致的空间，提供最好的服务他们的事业不在山东，不在中国，在世界他们拥有国际化视野，他们的圈子没有空间概念他们有企业家精神他们是为社会解决问题而去赚钱 而不是为了赚钱而赚钱他们有社会责任感因为企业精神，他们得到社会的仰视他们喜好古董收藏，对艺术品有强烈追求他们开始喜好收藏，研读国学，修养文化品位70%的千万富豪喜欢收藏，而亿万富豪有80%喜欢收藏他们有文化，就算缺文化，他们也希望用这些东西去补文化住四合院、公馆、滨海别墅不浪费，不需求面子绝不人云6、亦云，面子里子同在视野国际化，圈子无空间企业家精神，社会责任感有文化，缺文化补文化客客群群这这群人需要怎群人需要怎样样的建筑的建筑？建筑建筑识识人，人人，人识识建建筑筑这群人需要的一定不是普通别墅，而是一个真正的四合院家族别墅艺术思想权力财富聚居提纯输出创造形成传播世界因此转动 家族因此永续为什么是四合院？四合院代表的是当代士大夫的精神不是老庄精神，是兰亭序精神兰亭序代表的是中国有史以来最唯美的生活场景 在玩的同时，把国家治理了四合院代表的是生活礼秩“礼”为中国古代“六艺”之一并集中地反映了封建社会中的天人关系 阶级和等级关系、人伦关系、行为准则等 是上层建筑的重要组成部分而四合院一进阔、二进7、尊 三进隐的三进院深隐格局 体现了中国的礼秩章法四合院提供的是决策、冥想的隐秘空间“口”字形称为一进院落 “日”字 形 称 为 二进 院 落 “目”字形称为三进院 落 大 宅 院 中，第 一 进 为 门 屋第二进为厅堂，第三进为私室 自古云：庭院深深深几许 庭院越深，越不得窥其深奥四合院是宗法家族观念在建筑中的体现传统的四合院是按照中国儒家思想的宗法家族观念组合的有层次序列的前后院落 体现在其空间格局上具有明确的轴线，反映方正严明的哲理思想和秩序表现出建筑群体组合中的渐进的层次向心的朝内院的家族组合体，堂屋是家庭生活的核心，为礼仪性建筑 家族团聚，也是人生的大美时刻四合院是极具文化品位的圈层聚8、会场所当代士大夫家国情怀生活礼秩冥想、决策的私密空间家族聚会圈层聚会四四合合院院的的场场域域精精神神住四合院、公馆、滨海别墅不浪费，不需求面子绝不人云亦云，面子里子同在视野国际化，圈子无空间企业家精神，社会责任感有文化，缺文化补文化客客群群冥冥次次法法则则 东东方方哲哲学学的的道道法法自自然然怎怎样样的的环环境才能匹配境才能匹配这样这样的的人人怎怎样样的的资资源才能匹配源才能匹配这样这样的建筑形的建筑形态态纽约长岛富人在海长岛位于美国东海岸，长190千米，宽约20到30千米，从纽约港伸入北大西洋长岛面积4463平方公里，人口超800万长岛三面环海，岛上布满森林，雨量充沛，气候湿润 被认为是世界9、上最适于人类居住的地区之一这里也是富人聚集的地区，很多美国富人，包括国外富豪都在这里置办了房产 长岛上许多小镇的别墅也是各具特色，到长岛小镇观光也是这里的旅游项目之一纽约长岛，正是以其得天独厚的繁华都市里的水岸长度 与生俱来的“自然竞争力”在城市与休闲生活之间实现了理想的结合 成为了众多名流青睐的尊尚住宅区从长岛看青岛山海相见的青岛老城，风水相继，万物生长 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候 空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明自古无数历史名人在此风云际会王统照：（18971957年）字剑三，曾用名：息庐，源蒙、梅如等，著名作家，山东诸城人。王献唐：（18961960年），山东日照人。历10、史考古学家。毛汉礼：（19191988年），浙江诸暨人，中国物理海洋学家、教育家。冯沅君：（19001974年），原名冯淑兰，河南唐河人。现代作家、教育家。陆侃如：（19031978年），江苏海门人。现代作家、教育家。老舍：（18991966年）北京人，原名舒庆春，字舍予，笔名老舍，著名作家。华岗：（19031972年），浙江龙游人，史学家、学者、教育家。朱树屏：（1907 1976年），字锦亭，山东昌邑人，海洋生态学家、水产学家和教育家。刘知侠：（19181991年），河南汲县人。现代作家。束星北：（19071983年），江苏江都人。著名理论物理学家、海洋物理学家和教育家。沈从文：（190211、1988年）湖南凤凰人，原名沈岳焕，别名小兵，笔名懋林、休芸芸、甲辰、王旋若等。杨振声：（18901956年），山东蓬莱人，现代作家、教育家。张玺：（18971967年），河北平乡人，中国海洋动物学家、教育家。洪深：（18941955年）：字伯骏，号浅哉，江苏武进人，中国早期电影开拓者、剧作家。闻一多：（1899-1946年），本名家骅，湖北浠水人，现代学者、诗人，从事诗歌创作，出版有红烛、死水诗集，在全国有很大影响。赫崇本：（19081985年），辽宁凤城人。物理海洋学家、海洋教育学家，1949年任国立山东大学教授。康有为：（18581927年），原名祖诒，字广厦，号长素，广东南海县人。梁实12、秋：（19021987年）浙江杭县人，翻译家、作家、学者。萧红：（19111942年），女，黑龙江呼兰县人，原名张乃莹，笔名悄吟，作家。宋春舫：（18921980年），浙江吴兴人，现代戏剧家。青岛银沙滩西海岸新区国家级新区中的唯一国家级旅游度假区仅次于上海浦东、天津滨海新区的国家级新区集高端旅游度假、影视文化、海洋产业等新兴产业 2096平方公里陆地面积，5000平方公里海域面积 承载青岛旅游业、高端物业发展的未来山东最顶级低密度假板块 凤凰岛旅游度假区全国唯一一个属于国家级新区的国家级旅游度假区 离胶州新机场最近的高端板块拥有青岛凤凰山、唐岛湾湿地公园及青岛最好的大海沙滩资源 20公里海岸线13、青岛最顶级五星及超五星级酒店群涵碧楼、希尔顿、海信酒店、温德姆至尊酒店大唐银沙滩酒店、净雅酒店、紫檀山四季春天酒店海上西湖 唐岛滨海公园总投资1.7亿元因唐太宗李世民驻军于此而得名 10公里海岸线、海鸥翔集8处观海平台观光栈桥、3处浮码头、近7万平方米的游艇码头 全国人居经典建筑规划设计方案竞赛的环境金奖海陆空立体交通网 轻松接驳自然与繁华离新机场最近顶级板块 中国北方最优良天然港口 胶济铁路链接青岛和黄岛的第二条海底隧道 地铁1、2号线5条高速公路，2条主干道青岛银沙滩六百年文化底蕴20公里 海岸线城市精粹沉淀国家级旅游度假区资源特权30分钟海陆空立体交通人建筑环境冥次法则 东方原则 道法自14、然岛上的家族 海岸线上活着的中国非物质文化遗产生活方式弥 藏 海 岸 的 文 物 级 四 合 院PART3操盘逻辑operate the logic从从购买动购买动机出机出发发第一居所第二居所公馆会所一个极具打动力的现场一个极强的文化符号极强的三合一物业服务极致做工传奇历史巅峰体验专属权利无敌资源项目价值体系Project value systemPART4传奇历史百年青百年青岛岛，享誉世界的，享誉世界的“东东方瑞士方瑞士”18912019年，满清、德、日、民国、共和国时代焦点之地，100多年时间酝酿，青岛在欧美地区 的知名度远超北京、上海，外国把青岛称作“东 方 瑞 士”。以百以百鸟鸟之首命15、名的国家之首命名的国家级级旅游区旅游区凤凤凰凰岛岛凤凰岛旅游度假区自1995年经省政府批准设立以来，拥有国际旅游业最为推崇的“阳光、沙滩、大海”等“3S”资源，是“中国北方唯一、不可复制”的滨海度假资源，旅游度假开发价值与潜力无限。唯一能代表唯一能代表“中国中国”的建筑形的建筑形态态：四合：四合院院四合院历史悠久，早在3000多年中国西周时期就有完整的四合院出现。四 合院建筑和格局体现了中国传统的尊卑等级思想以及阴阳五行学说。青青岛岛的人文价的人文价值值，堪比北京，堪比北京长长安安街街11任总督、3位亲王、1位帝师、3位总统、2位民国总理、7位共和国领导 人、近200位人文大师曾寓居青岛，人文16、价值堪比北京长安街。极致做工科技用材科技用材结结合合传统传统院落，在此之前，院落，在此之前，难难得一得一见见梁、柱、砖、瓦等，均以防火、防白蚁、防腐、可长久传承为前提进行选材，大量高科技新型建材，刻画出院落的传统形制与韵味。汉汉白玉白玉为为台，三千年的九五排台，三千年的九五排场场汉白玉，堪称皇家之石。院隐须弥门当、石狮、柱础，均以精美的汉白玉为材 精心打磨。镁铝镁铝合金瓦，院子合金瓦，院子顶顶上的首上的首饰饰院隐须弥的瓦、简瓦、板瓦、瓦当、滴水，均全部采用镁铝合金材质，不仅美 观精致，其耐久性与强度均完全超越传统材质。知名大知名大师师匠心手作，宛自天匠心手作，宛自天开开垂花、窗花、美人靠等细节17、之处的雕花，均以技艺精湛的大匠师进行手工雕琢，再现中国传统建筑细节处理的经典手法。中空中空LOW-E艺术艺术玻璃，妙写玻璃，妙写传统传统形形神神院隐须弥采用隔热保温的双层LOW-E玻璃，保证室内通透而恒温。巅峰体验十大节点接待动线(根据现场定制)一个极具打动力的现场东方七大智慧园林专属权利红墙御医 问道养生A&k高端奢侈旅行顶级文化会所无敌资源西海岸新区国家级新区中的唯一国家级旅游度假区山东最顶级低密度假板块 凤凰岛旅游度假区海上西湖 唐岛滨海公园20公里海岸线一个极强的文化符号A very strong cultural symbolPART5客户特性住四合院、公馆、滨海别墅不浪费，不需求面18、子绝不人云亦云，面子里子同在视野国际化，圈子无空间企业家精神，社会责任感有文化，缺文化补文化习惯以投资眼光去研判资产圈层哲学的忠实拥趸与倡导者喜好古董收藏，对艺术品有强烈追求以社会使命践行者的身份，去满足自我实现的心理需求客客群群在马斯洛自我需求中 当人达到了富裕阶段道德和自我超越便是他追求的最高层次 而与道德最直接的就是宗教类书籍佛家 道家 儒家 礼记在道德超越的境界中 他们善意而大度他们以德行而立天地他们德富财茂大爱、大义、大举他们的圈子越来越小 但世界越来越大他们从悦己退让于悦他他们于风云际会的当代舞台潜心积淀家族基业他们延续的不只是生命 而是让家族精神延绵传承他们掌控了所有能掌控的资源19、 他们本就是世界的中心在现实生活中，他们是世界的中心而在佛学中，这个世界的中心就是须弥山据佛教解释，我们所住的世界中心是一座大山，叫须弥山 须弥的意思是“妙高”、“妙光”、“善积”等须弥山下四周有大海环绕，依次有七重海，七重山。七重山外是大咸海，海外有铁围山。咸海四周分布着四大洲，依次为东胜神洲，南赡部洲，西牛贺洲，北俱卢洲。此四大洲又称四天下，其间有一个太阳，一个月亮，昼夜不停地转动，照亮此四天下。须弥山是诸山之王，是世界的中心 须弥山是佛祖居住的地方案名院隐须弥备选案名掬海国院禔福春秋其它备选案名须弥国院海棠春秋 院隐海棠 兰亭国院定位语弥 藏 海 岸 的 文 物 级 四 合 院广告语院 20、隐 须 弥德 立 春 秋备选广告语德行立春秋VI 2VI 3一个极强的现场A very strong spotPART6建筑细节建议售楼处包装系统五感体五感体验验售楼处音乐建议听铁观音绿茶西湖龙井极品大红袍金骏眉AAA云南普洱昆仑山雪菊张裕收藏级馆藏干红张裕爱斐堡大香槟法国2005加龙河酒塔牌20年十年古越龙山38度参茸劲酒院隐须弥售楼处酒水单建议味嗅售楼处香氛定制建议精油熏香镇镇定安神定安神组组合合：檀香2滴+熏衣草1滴 适用场合：卧室功效：平衡中枢神经，起到镇定情绪、放松精神、安抚心灵的作用；并能明显改善高血压，舒缓 头痛及神经系统引起的不适。静心冥想静心冥想组组合合：迷迭香+薰衣草+柠檬21、+紫苏适用场合：书房功效：提振精神，帮助澄清烦乱的思绪，增强记忆力，集中注意力，适合调整情绪、静心思考。舒舒缓压缓压力的放松力的放松组组合合：茉莉+依兰+百花香 适用场合：卫浴室功效：安抚神经，放松身心，减低血压，平抚心慌。精力充沛的活力精力充沛的活力组组合合：迷迭香+薰衣草+柠檬 适用场合：客厅+功能厅功效：提振精神，消除身心倦息感，让人活力充沛。视打造一个极具东方古典气息，又不失现代感的接待中心售楼处文物墙售楼处文物墙售楼处文物墙售楼处藏品区售 楼 处 藏 品 区售楼处装点法蓝瓷“c h i n a”is China，瓷器是中国老祖宗的发明。有感于瓷器作为中华民族细致精巧的文明结晶，然而 22、近百年来国际陶瓷产业却仅由欧美品牌独领风骚，陈立恒先生于2001年创立了法蓝瓷（FRANZ）品牌。法蓝瓷生产基地位于千年瓷都江西景德镇。十七世纪末，中法两国领袖-中国康熙皇帝与法王路易十四透过法国传教士白晋(Joachim Bouvet)进 行交流，康熙皇帝即曾致赠中国瓷器予法王路易十四，象征两国友好情谊。为纪念瓷器的灿烂历史及中法交流的美好情谊，故宫博物院与法蓝瓷（FRANZ）共同邀集法国顶级柏 图瓷器（BERNARDAUD）、昆庭银器（CHRISTOFLE）、及百乐水晶（BACCARAT）共同合作，打造由故宫博物院监制、法蓝瓷设计、法国工艺制作的顶级精品餐具组，再现皇家风范的设计与工艺。h23、ttp:/ Wedgwood 维基伍德 售楼处水杯建议 售 楼 处 水杯 建 议售楼处销售物料及礼品建议触户型拓模户型拓模名片DMDM楼书楼书楼书资料袋礼品礼品礼品黑陶茶壶礼品到访接待体系以上为f20步法精减版，根据现场实际情况会进一步扩展细化VIP专专区建区建议议设设立立专专属属VIP接待接待区区打造打造顶级顶级至尊至尊级级奢享服奢享服务务1、禅境枯山水褆福裡2、活动空间禅茶书院3、琴房雍琴愁荒4、棋屋对弈观心5、书院运筹万里6、画室丹青墨翊7、禅茶一期一会8、花道万锦一芳9、熏香乘风入魂10、静思禅堂11、食养膳房12、须弥酒廊处处皆文化，处处皆传奇，处处皆故事，路有路名、道有道名、桥有桥24、名；7大园林故事，销讲文化落地文化园林打文化园林打造造东方般若园胜道园道峰云海儒涵园儒生桃源莲佛园十莲卧佛禅意园志清禅悟孔贤园琴韵孔语朝熹园玲珑熹观阳明园阳明如意方向一方向二不在场感：以小品景观打造中国文脉的场景，但没有人在场，大香台、阳明竹园、大茶 台、大棋台、文物墙、禅台、瑜伽台、服务：香槟台、烤肉BBQ、面包机、家教辅导表演（冬季除外）主题故事胜道园：老子道德经人法地 地法天 天法道 道法自然 引导术主题故事莲佛园：菩提树 明镜亦非台（铭牌讲故事、雕像）主题故事儒涵园十三经 孝治天下 义利之辨 大德小惠主题故事朝熹园：朱熹神笔镇流 鹅湖论学主题故事禅意园：枯禅 禅台 以一化万 以万归一 25、禅茶一味 一期一会的哲学（铭牌 讲故事、雕像）主题故事孔贤园：孔子圣迹图之学琴师襄“仁者爱人”、己所不欲，勿施 于人”、“为政以德”主题故事阳明园：王阳明龙场悟道 心学 心即理 致良知 知行合一（铭牌讲故事、雕像）如玉如玉桥桥烟波烟波桥桥群群贤贤路路兰兰亭亭丝丝竹竹“兰亭丝竹，高会群贤，其人如玉。曲水流觞，灯前细雨，檐花簌。”魏晋名诗路桥命名体系：观观云云起起烟波烟波桥桥 松亭松亭道道松亭松亭道道“临流而弹，竹涧焚香，坐看云起，松亭试泉，曲水流畅，烟波钓叟”魏晋名诗路桥命名体系：会所打造建议须弥座曾几何时，现代的别墅/豪宅，都以设计 红酒房、雪茄房，为时尚，为高端。亲，别闹了，我知道那些，都是26、浪费性空间。但你真正需要的，其实是，一席喝茶的书 房，十几平米就够，让你做回一个得体的 中国人。人类自古与自然为伴，现代家居限于格局，多失去此情此景，中国素来讲求天人合一，品茶之学更以此为终极追求，故茶室设计 必须符合此大前提，【茶书房】倡导的现 代茶室即遵循纳自然于室内，用科学以补 不足，希望由品茶而得以体检传统美学。【茶书房】是为个人而设的私人天地，体 现居住者习惯、个性、爱好、品位和专长 的场所。功能上创造禅茶静态空间，以幽 雅、宁静为原则。同时提供主人书写、阅 读、创作、研究、书刊资料贮存以及兼有 会客交流的条件。【茶书房】在家中营造一方安静，借一缕茶香，打造一个修身养性、品茗思考的空27、间，让爱茶 的您在家中也能与茶友谈天论地，体味属于自己独有的居室茶文化。茶书房的格局主要以如下 几大功能为主，可以依据主人的性格和偏好自由地选择相应的配饰，量身打造居室饮茶新理念！【闲坐间】可为主人平时读书听乐所用，以大杯泡的绿茶花茶等淡茶为饮，或是邀请的宾友赴 会有先后，先在此入座，奉水奉茶，奉烟奉果均可。【茶仓】为藏茶之用，置恒温恒湿机，设置在20度摄氏60度相对湿度，不能有直射灯光，选茶 时以手电筒辅助，使茶叶能安稳的自然演变，保证内质。纳茶空间根据茶叶包装的常规而定其 尺寸。预留拉板式的操作台和存放矿泉水的空间。【茶具阁】根据茶具的常规尺寸而制定带独立照明的空间，以多宝格和抽屉结合，并28、垫上绒布，确保茶具安放。【洗涤台】以洗涤槽，超声波洗涤机，消毒柜组成，先将茶叶在洗涤槽冲走，再将茶具平放在 超声波机中安全洗净，最后在消毒柜以高温烘干，既可避免带化学残留的洗涤用品，又能避免 碰撞破损名贵茶具，高温消毒可使茶具不受毛巾中的细菌污染。【品茶台】以一桌数椅组成，视乎主人的品味而定调，中西古今均可为用，适宜陈设一二名贵 书画或陶瓷或雕塑，凸显主人品味，并供客人流连。如户外品茶则适宜矮几矮凳，舒适自然，与花木鸟鱼打成一片。【净手池】为品茶前洁净双手而设，只为洗涤灰尘和护手霜，不需备有洗手液，只需洁净毛巾。室内会所会客厅儿童娱乐空间琴棋书画熏香厅红酒雪茄会客厅室内健身房半田-室内绿色农田29、宠物乐园等佛堂（宗教信仰等）效果图制作建议极致工艺是建筑的灵魂。自然山水之美，意境是亘古不变的主题。效果图的整体风格，在现有的效果的基础上，进一步增强氛围。加强光影效果，细化材质，提升美感。并以极致的角度，突出环境的优势、领袖栖息之地的文、逸、幽、雅、禅。进而提升海边四合院产品独特、超然的大家气魄。氛围背景：日景+黄昏建议角度：从海中以半鸟瞰的角度看向 项目，充分体现项目与海的关系，及项目周边的自然 环境资源。示例图片 仅供参考海边四合院整体效果图四合院大海景观效果图氛围背景：日景+日出建议角度：从四合院的二层或三层的室内空间看向大海。体现中式四合院建筑与海的关系。体现海与四合院的完美融合。示30、例图片 仅供参考四合院四季景致生活效果图春示例图片 仅供参考四合院四季景致生活效果图夏示例图片 仅供参考四合院四季景致生活效果图秋示例图片 仅供参考四合院四季景致生活效果图冬示例图片 仅供参考四合院内部效果图氛围背景：日景建议角度：从水景中仰看庭院表现手法：通过水波纹看庭院，让庭院 更有生气的同时，也更具诗意示例图片 仅供参考建筑局部细节图建议：建筑工法、细节局部 特写。示例图片 仅供参考单体图示意氛围背景：如图示调性，日景+黄昏 建议角度：建筑近距离仰视+庭院俯视表现手法：突显四合院的气场与庭院的别致景观示例图片 仅供参考室内效果图（中式）氛围背景：如图示调性，中式、禅意 建议角度：广角、能31、体现整体感示例图片 仅供参考室内效果图（欧式）氛围背景：如图示调性，欧式、现代 建议角度：广角、能体现整体感示例图片 仅供参考室内效果图示例图片 仅供参考会所外景效果图示意氛围背景：如图示调性，日景+夜景 建议角度：仰视建筑，俯视园林表现手法：体现整体建筑气势，加强与园林的相映衬关系，同时烘托幽静的禅意示例图片 仅供参考会所外景效果图示意氛围背景：如图示调性，日景+夜景 建议角度：平视建筑与园林表现手法：体现整体建筑气势，加强与园林的相映衬关系，同时烘托幽静的禅意示例图片 仅供参考会所会客厅示意氛围背景：如图示调性建议角度：体现会所部分功能及幽静禅意的氛围。示例图片 仅供参考园林效果图示意示例32、图片 仅供参考园林效果图示意示例图片 仅供参考园林效果图示意示例图片 仅供参考酒店接待大堂特写效果图氛围背景：日景+黄昏建议角度：正面平视+侧一定角度表现手法：大堂整体特写，体现接待大堂的气势感。示例图片 仅供参考请 及时沟通推广体系Extension systemPART71、关于推广“少说为上”A/少说：园林or四合院？谁买？具体使用方式？NO.一切少说为妙！B/出街：千万级不动产，大谈细节？NO.现场（而不是广告）更适合诉求和理解“大开间、挑空、平台、花园、双首层、砖”的价值。C/尊贵感:大凡高消费、奢侈消费、顶级消费都少不了“消费尊贵感”，这是必须的。结论结论：说说的越多，效果越差的越33、多，效果越差。推广原则：少说不是不说广告是干什么用的？广告真正的作用，在于让客户带着观点来看房！（即：符合营销的引导方向）结论：广告是营销管理中的一把“六脉神剑”。Next我们说什么？（定位问题）2、以四合院形象带动酒店式公寓四合院产品是推广和销售的重点，也是难点 线上以四合院产品形象带整个项目的形象 小户型产品在线下去化推广原则：推广推广节节奏奏铺铺排排表表11月12月春节10月1月4月5月6月渠道：户外（形象）微信围挡炒作：网络软文事件营销：名人谈四合院 物料：DM（整体形象）第一阶段 预热期2月3月第二阶段价值输出蓄客期第三阶段 强势蓄客期渠道：户外（1、项目形象；2、产品形象）微信+朋34、友圈围挡（形象+产品价值）网络软文炒作杂志投放圈层活动（商会赞助、意向客户寄礼品）事件营销物料：楼书、DM、礼品等推广推广节节奏奏渠道：户外（产品形象系列户外）微信+朋友圈围挡（形象+产品价值）网络软文炒作杂志投放 圈层活动 事件营销物料：楼书、DM、户型手册、礼品等9月2019-2020年第一阶段：10月1日11月20日形象入市形象入市期期(节点：10月中旬外展点开放)战术一：通过在高端酒店设外展点，提前启动蓄客及推广1、一个醒目且具识别度、标志性的装置垂花门关于外展点的包装及推广建议：建议在外展靠近酒店主入口一侧的门口设置一个垂花门 让来到洲际酒店的人都能被吸引，愿意移步前往观看了解外展点35、的包装建议：2、定制级尊享接送服务关于外展点的包装及推广建议：在外展点配备1-2辆奔驰S系以上高端轿子接受酒店住客预约接送机服务（通过预约登记卡，采集客户信息）3、接待点五感体验关于外展点的包装及推广建议：接待点的规格及品质体验，要以MINI版项目会所的要求来打造从视、听、嗅、味、触，以及现场服务等方面，塑造项目高端的形象形象户外形象围挡微信一篇H5战术二：一性场引起话题的炒作性事件营销建筑、文化界名人评议“海 边 四合 院”目的：目的：通过专业人士和文化名人从不同的角度阐述自己对“海边四合院产品”的独到见解说说明：明：向建筑、文化界名人约稿，通过网络、微信、杂志等渠道进行炒作和传播，引发市 36、场热议，形成一轮社会化营销，提升项目的知名度。陈丹青马世方梁文道王王澍澍1963年生于新疆，在西安生活，现 任中国美术学院建筑艺术学院院长、博士生导师。他喜欢箫管，擅长书法 和山水画，执著践行中国本土建筑学 理念，享有“中国最具人文气质的建 筑家”美誉。代表作品有世博会宁波 滕头案例馆、苏州大学文正学院图书 馆和中国美术学院象山校园等。49岁 的王澍是获得这项有着“建筑界诺贝 尔”之称的第一个中国公民，也是年 龄倒数第四的年轻获奖者。陈陈幼幼坚坚1950年生于中国香港，著名设计师，曾荣获香港乃至国际奖项400多个，在纽约、伦敦、东京等地名声大噪。1996年，被设计界视为圣经的Graphis杂志37、将 陈幼坚设计公司选为世界十大最佳设计 公司之一，1997年，海报及艺术挂钟被 美国旧金山市现代美术博物馆纳为永久 收藏品。陈幼坚认为，2002年其在日本 举办的个展东情西韵的展览比所获得荣 誉更能涵括他的设计特点和艺术追求。梁志天梁志天(Steve Leung)香港十大顶尖设计师之一，拥有香港 大学建筑学学士，城市规划硕士多个 显赫学历，积累了丰富的设计经验。1997年创立了梁志天建筑师有限公 司及梁志天设计有限公司。1999-2010九度获得素有室内设计奥斯卡 之称的Andrew Martin International，被甄选为全球31位 著名室内设计师之一。第二阶段：19年11月21日38、20年1月20日蓄客期蓄客期（形象及（形象及项项目价目价值输值输出出）形象户外19年11月21日20年1月20日产品户外20年1月20日20年5月21日杂志广告根据户外主形象，杂志同步推广春风云抛身后，静默修德行世人惊羡我那“成功企业家”的标签，我却唯独在意“院子主人”这一身份。院子于我，是上天的一份恩赐，在这里，海拥院子，院藏5000年的华夏精髓；海边院子里的会晤，没有风云与波澜，唯有禅定时刻。夏莲仰花檐 达观五蕴莲子千年亦可萌芽，院子千年仍在传承，色蕴、受蕴、想蕴、行蕴、识蕴，是它们的精神所在，也是智慧所在；面对这些世间珍物，时间存在的意义仅是为其加冕。秋闻庭所悦 月满秋圆院子围合一家人，39、围合一份圆满。在浑然天成的私家天地里远离城市喧嚣，家族相聚，执盏品茗，饲鸟养鱼、或是宴饮对弈，任意秋天红了枫叶，圆了明月，暖了团聚的念想。冬踏雪归来，心净无痕雪中的院子，是一座城市的诗意。梅花凌寒开，小雪如絮舞，这场极具东方神韵的盛宴启幕，映着地上深深浅浅的鞋印，合着淡淡的树木、花香气息，轻轻的一场雪啊，就让院子的大美意境展现得淋漓尽致。杂志炒作软文一座什么一座什么样样的四合的四合院院让东让东方大地等了方大地等了5000年年5000年来，海的涵养与院的包容一脉相承庭院深深，岁月浩荡另一种海边，另一处人间一梁、一柱、一瓦、一池、一木每一座四合院，都是一群匠人的伟大与骄傲战术一：通过定期给意向客户40、邮寄物料和礼品，增加客户粘性2）1月 给客户邮寄春联+预约名家 书写定制版春联在楼书中附上邀请函。客户可通过 信息的确认预约，在春节获得名家亲 笔书写的春联一幅。沈鹏原中国书法家协会主席，现任中国书法家协会名誉 主席2）3月 给客户邮寄春茶随礼品附上一封问候信，并邀请参加4-5月中国文化系列活动，预告展示区开放信息战术二：通过与企业家商会合作，进入圈层进行推广1）赞助企业家商会的年终活动在12月跟各企业家商业沟通赞助合作，为商会组织年终会活动、或冠名商业其它活动（如：高尔夫球等）战术三：设立临时会所，开展圈层活动增加客户粘性1、为什么要增设一个临时会所关于外展点的包装及推广建议：原因：1现海尔41、洲际酒店外展点的空间比较小，较难承载蓄客活动需要的空间要求2接待点的空间是开放式的，私密性较差，不利于与高端意向客户进行较长时间 的沟通3外展点的位置离项目所在地有一定距离，客户没有办法切身感受到项目自然环 境资源的优势。2、临时会所位置及形式建议关于外展点的包装及推广建议：位置建议：1）在项目所在地温德姆酒店租一处景观最好的总统套房位置建议：2）在项目旁的银沙滩打造一座玻璃临时会所打造建议：正向海的一面是要全开阔、无遮挡其它玻璃墙面，可通过局部贴青砖的形式，让会所有现代感 的同时，亦能体现出中式的文化底蕴3、临时会所蓄客活动1、体验艺术文化生活系列活动格布林Gobelin蓬皮杜总统专程为毛主42、席带来了一块题为“亚马逊河”的色彩缤纷、构图优美的“格布林”式艺术壁毯邓小平则赠送了希拉克醴陵釉下五彩瓷器鸳鸯挂盘胡锦涛主席将中国文房四宝制砚艺术大师郑寒雕刻的中国龙砚作为国礼，赠送与希拉克中法建交50周年 习近平夫妇赠与法国的国礼 价格约8000元中法建交以来首次在巴黎大皇宫举办的庆典活动，许多中国人钟爱的法国奢侈品牌也不失时机地一一亮相，Chanel、Dior、Van Cleef&Arpels等众多一线国际奢侈品牌纷纷展示自己最好的一面，而与它们同台的唯一一个中国奢华品牌是中国高端定制女鞋品牌 sheme，国礼“秋水”便是由该品牌为此次盛会量身定制，最终赠送给予戴高乐之孙Yves de G43、aulle。在历届时尚潮流中，许多高定秀场上不少法国顶级奢侈品牌都擅长运用中国元素打造了款款颇具中国情结的时尚精品。在这款“秋水”女鞋中，sheme为契合本次巴黎大皇宫中国之夜金碧辉煌的皇家气派，以工笔描绘出古代帝王龙袍边襟图案“海水江涯”，再以丝丝 金缕一针一线绣于鞋面，将极具震撼力的涛涛巨浪凝固为永恒之美，寓意中法两国国泰民安、万世升平，美轮美奂又颇具时尚气质，令法国民众品味到中国源远流长的历史和中国式人文，并近距离的欣赏到经历着传承与蜕变的中式优雅。价格：30008000元战术三：一场文化性公益事件活动、形成炒作话题形式：邀请和会文化人士在国外宣讲中国国学文化并通过国际杂志网站炒作，宣言44、国学精神陈丹青马世方梁文道让让5000年国学文化再走年国学文化再走15万公万公里里第三阶段：20年5月21日开盘强强势势蓄客蓄客期期战术一：一场只属于业主定制珐琅展强化文化感、级别感，锁定潜在客户的偏好，制定专属感1、传传世世珐珐琅琅展展以国际化的中国传统工艺掐丝珐琅为50位四合院业主定制专属珐琅屏风，每一扇屏风都有业主的姓氏订制 艺术特权 传世工艺身份的象征 稀缺的价值英女王珐琅御座F1赛场上的传世珐琅奖杯A&K创立人Geoffrey Kent世界知名企业家、探险家、慈善家战术二：开展文化类主题系列活动，从艺术偏好角度与客群对位1、品味中国文化系列活动问道青藤白玉锦绣（国贸商城）青花法兰瓷245、品味中国文化系列活动修身3、品味中国文化系列活动品性4、品味中国文化系列活动悦舞战术三：通过事件营销，进一步提升项目形象事件营销一 BLOOMBERG设计大奖BLOOMBERG国际地产大奖始于1995年伦敦，为一历史悠久、获业界高度 推崇的国际级地产奖项，有地产界的奥斯卡奖之称。此项评选 经由国际地产行业相关专家组成之独立评判团分6个地区(分别为:美洲、阿拉伯、亚太区、欧洲、非洲及英国)严格甄选，由来自欧、美、亚等不同国家的45位权威评委进行评选，堪称世界至高规模的大型房地产评选活动之一。今年是“国际房 地产大奖”第十六届举办，由Bloomberg电视台主办，并得 到google、纽约时报等46、数百个著名国际性媒体鼎力支持。另外 Bloomberg严格按照国际惯例来操作，只收取各参选代表的 报名费，不涉及其他任何费用。因此，对各个参选代表不存在 任何承诺，以确保奖项的公平、公正。相关资料显示，这届“2010 国际不动产大奖”的评审团由连任十年的英国国会议 员，英国保守党主席EricPickles担任主席，同时还有法国不 动产联合会国际国际关系委员会主席Kirkor Ajderhanyan、世界著名房产顾问公司 Berendes&Partners公司主席Hans-Ulrich Berendes及其他的知名媒体总编、在房产、设计、建 筑方面的著名的专家，房地评论家等。事件营销二苏富比夜拍47、专场苏富比夜拍专场蘇富比拍卖行始创于2044年，是全球历史最悠久、规模最大的国际知名艺 术拍卖行，业务包括艺术拍卖、私人艺术买卖及艺术贷款。蘇富比业务遍及全球40个国家，包括北京、莫斯科及多哈等新兴市场；主要拍卖中心设在美国纽约约克大道、英国伦敦新邦德街、巴黎圣多诺黑 区街及香港，并定期在另外6个拍卖中心举行拍卖，蘇富比拍卖行于纽约 证券交易所上巿，代号为BID。蘇富比拍卖行亦为第一家在香港成立之拍卖行，设于1973年，同年并举行首个拍卖会。蘇富比分别于1994年及2007年在上海及北京设立代表处，并于1995年起在中国大陆举行拍卖预展。事件营销三当代名士文化直播讲堂我们所理解的东方智慧蒋蒋琼48、琼耳耳（爱马仕旗下品牌“Shang X i a”总负责人）中国式精致，不敢只是传承张张永和永和（中国院子建筑设计师）一个中国院子，十三年的故国记忆冯冯唐唐（诗人、作家、医生、商人）万物生长，乡关何处陈陈丹青丹青（画家、文艺评论家、作家）在什么都不确定的时代，艺术算什么梁文道梁文道（作家、书评家、时事评论员等）人对品位的本能冲动11月12月春节10月1月4月5月6月渠道：户外（形象）微信围挡炒作：网络软文事件营销：名人谈四合院 物料：DM（整体形象）第一阶段 预热期2月3月第二阶段价值输出蓄客期第三阶段 强势蓄客期渠道：户外（1、项目形象；2、产品形象）微信+朋友圈围挡（形象+产品价值）网络软文49、炒作杂志投放圈层活动（商会赞助、意向客户寄礼品）事件营销物料：楼书、DM、礼品等推广推广节节奏奏渠道：户外（产品形象系列户外）微信+朋友圈围挡（形象+产品价值）网络软文炒作杂志投放 圈层活动 事件营销物料：楼书、DM、户型手册、礼品等9月2019-2020年营销营销线线形象形象线线业业内内线线事件事件线线暖暖场场线线渠道渠道线线案案场场线线舆论舆论线线战术铺战术铺排排表表11月20日10月1日1月20日3月1日3月15日10月20日5月20日之后让5000年国学文化再走15万公里建筑、文化界名人评议“海 边 四合 院”1月10日户外、公众微信、杂志、企业家 商会、软文炒作等3月20日营销中心、50、会所、园林、展示区包装、五感体验包装、导视等12月10日10月1日项目围挡包装5月20日围挡、道旗更新11月10日10月1日是一座什么样的四合院让东方大地等了5000年4月10日5月20日之后4月5日9月春节2月3月风云抛身后 静默修德行10月11月院隐须弥 德立春秋12月1月院隐海藏 心观自在4月6月3月20日业内炒作形成口碑5月莲仰花檐 达观五蕴6月1日临时会所包装、楼书、DM、礼品3月10日艺术生活体验系列活动 红墙御医健康咨询BLOOMBERG苏富比夜拍专场当代名士文化直播讲堂品味中国文化系列活动/云 门 舞集英国皇家御用私人定制旅行/百 年 莱 卡 相机 展青岛惊现2亿一栋的豪宅送春茶1月22-3月8日送春联12月送楼书