1、弘元临港经济开发区地块项目营销方案杭州易广达广告有限公司2020.09开门见山说重点重点重点1 1：住宅产品，既要冲量也要冲价住宅产品，既要冲量也要冲价一个项目，三类产品：住宅、底商、公寓一个项目，三类产品：住宅、底商、公寓1、本案规划约35000公寓产品，项目南向弘临新居与北向花样年公寓销售情况良好，市场已被教育且为可接受产品。但，从销售节奏与竞品对比分析：但，从销售节奏与竞品对比分析：公寓产品2021年10月供货，见利周期长；弘临新居与花样年公寓产品皆为80-115类住宅产品，房型格局与常规住宅无异，且民用水电（其中花样年商业燃气），本案公寓为商业水本案公寓为商业水电且为小面积户型，居住舒2、适度上无优势电且为小面积户型，居住舒适度上无优势。2 2、本案规划、本案规划2000020000一拖二商业，从周边消费情况分析：一拖二商业，从周边消费情况分析：周边住宅区入住率低，人气氛围低迷；南向弘临新居商铺未售，未来直接威胁本案商业销售；北向海岸城商场，人气不足且商业业态丰富，分流商家与消费群体本案必须将住宅产品打造成为流量产品，也必须保证住宅产品的溢价能力，才能保证整盘收益最大化重点重点2 2：明确未来客群，实现精准拓客明确未来客群，实现精准拓客1 1、从临港新城目前在售项目及二手房数据反应、从临港新城目前在售项目及二手房数据反应，临港新城可定义为江阴价格洼地；2 2、从弘临新居了解，、3、从弘临新居了解，其客户构成60%周边乡镇进城客，其次为地缘性客户，再者为江阴市区、外地投资客；3 3、从项目规划分析：、从项目规划分析：90-128户型段，相较于恒大悦府，面积段下沉，控制总价；社区内部配置缺少核心亮点本案实则定位于纯刚需盘本案所要解决核心问题显而易见纯刚需盘如何成为临港新城乃至江阴刚需客的购房首选品牌恒大深耕江阴，朗诗对门而立喊不出口号产品住宅纯高层产品且无亮点配置谈不上亮点配套虽与海岸城一路之隔但非独享无绝对优势地段城市向西，价值高地价格洼地城市发展极户型面积下沉且空窗期、总价可控机会切入点地段+户型，就能构建本案的绝对购买力？从牌面分析易广达认为：易广达认为：地段和户型只4、是本案基础的价值支撑，我们应以此为据塑造项目的核心价值！一切，从项目未来客群说起刚需客刚需客+投资客投资客刚需客的基本诉求刚需客的基本诉求2 类同1 期许1 1、主城外溢刚需客主城外溢刚需客：工作在市区，房价过高无力承受，退而求其次房价便宜，且离工作地不远，期待享受工作生活双重便利房价便宜，且离工作地不远，期待享受工作生活双重便利2 2、进城型刚需客、进城型刚需客/工厂职工群体工厂职工群体：脱离破旧低端的居住环境，渴望便利生活、改善居住品质价格便宜，配套齐全，交通便利价格便宜，配套齐全，交通便利在最恰当的位置，选最好的房子，过最舒心的日子在最恰当的位置，选最好的房子，过最舒心的日子刚需客购房核5、心诉求刚需客购房核心诉求投资客的核心诉求投资客的核心诉求板块有投资潜力，项目有价格优势，户型小出手方便板块有投资潜力，项目有价格优势，户型小出手方便对标客群诉求，解决2大挑战处临港新城，如何诠释最恰当的位子规划无亮点，如何包装出最具购买力的房子挑战一：处临港新城，如何诠释最恰当的位子首先，从板块说起，重塑信心首先，从板块说起，重塑信心江阴风华正盛在临港江阴风华正盛在临港省级经济开发区，距离成立于2006年的临港新城，当前已经是第十五个年头，目前新区内聚集1万多家企业，拥有世界500强40家、上市公司12家、国家级平台11个1515年前的一纸规划，如今已成现实且正成熟，未来更加可期年前的一纸规划6、，如今已成现实且正成熟，未来更加可期政府背书、产业聚集、板块价值持续强化政府背书、产业聚集、板块价值持续强化其次，看开发热度，强化潜力其次，看开发热度，强化潜力从开发现状分析从开发现状分析恒大持续加码，再入一地，楼面价为3091元/；大唐地块楼面价为3212元/。楼面价持续上涨，品牌房企持续深耕，足见板块价值潜力土地热势临港板块价值已深入人心最后，坐实地块占位，突出优势最后，坐实地块占位，突出优势临港经济开发区临港经济开发区本案本案中央商务区中央商务区本案沿五星路向东4公里可达市区、万达广场临港经济开发区以长达路为起点向西延伸，本案正位于临港经济开发区头排之位本案一路之隔对面即为海岸城临港新城7、板块内最大商业配套本案所在地位为临港经济开发区的核心之地中央商务区板块（CBD）双城交汇双城交汇+时代头排，坐享新城发展利好与市区便捷繁华时代头排，坐享新城发展利好与市区便捷繁华结合板块的发展潜力、土地热度和地块所在位置的优势结合板块的发展潜力、土地热度和地块所在位置的优势本案地段价值包装语言输出时代头排时代头排 双城中心双城中心挑战二：规划无亮点，如何包装出最具购买力的房子户型面积段下沉，是本案的切入点，但绝不是最后的底牌，我们应当站在竞争层面建立项目的购买力板块内竞争恒大悦府恒大 悦府本案本案同为临港新城，本案位于中央商务区、配套更繁华、距离市区更便捷地段、配套价值更强劲同为120-1308、面积段，本案四开间朝南，恒大124三开间朝南居住更舒适同为高层产品，本案主力户型90-112，恒大在售主力125起恒大 悦府当前均价11000元/，减去精装报价和折扣约8500元/，以90-128平米户型面积段，本案按照9000元/计算本案总价810000-1152000元之间，恒大 悦府则为1062500元起总价更诱惑板块内竞争朗诗 未来街区同120-130面积段，本案四开间朝南，朗诗 未来街区128三开间朝南居住更舒适地段相近、配套相等，朗诗 未来街区户型面积段为104-143，本案为90-128，相近单价，功能相同总价更低本案本案朗诗未来街区地段好同为临港新城，地段配套更强 PK 恒大 9、悦府房型好同为大三房，四开间朝南 PK 恒大 悦府+朗诗未来街区价格好同临海岸城，入手门槛低 PK 朗诗 未来街区性价好相近单价段，总价更诱惑 PK 恒大 悦府+朗诗未来街区主力竞品价值对比临港最优性价比好房 首选弘元房板块外对比恒大悦府1、江阴各板块楼面价，临港新城板块内楼面价最低当前在售项目均价最低2、南京理工大学已开学，未来形成庞大的消费群体，江阴独一无二的价值高地价格洼地，极强的投资价值结合本案与市区的空间距离和房价分析，华晟地块与金地地块楼面价已破6000元/，长江 御珑府高层精装均价17500元/，向东2-4公里，房价几乎为本案未来售价1.5倍江阴房产投资 首选临港新城投资临港新城10、 首选弘元房板块投资价值结论由此，构建项目的核心价值全临港，最具性价比的好房子全临港，最具性价比的好房子全江阴，最具投资性的好房子全江阴，最具投资性的好房子项目营销核心策略好位子，好房子，好日子，好投资，好未来好位子，好房子，好日子，好投资，好未来 五好同位五好同位强化地段潜力强化地段潜力 突出性价比突出性价比板块潜力在这里，与江阴共未来临港新城，前15年，从规划到实景，风华正茂；下一个十五年，将代表江阴城市未来地段价值在这里，尊享头排之名临港经济开发区CBD核心、门户之地，启幕临港未来盛世配套价值在这里，一步海岸城临港经济开发区最大商业体，新城繁华源点交通价值在这里，一路享尽城市精粹五星路，11、江阴重要资源轴，汇集永安公园、长江国际会展中心、红心美凯龙、海宁皮革城环境价值在这里，咫尺长江之心公园向北，对望长江之心公园；向东，咫尺永安公园，双公园环绕产品价值在这里，精致空间全能生活90-128极致空间，每一寸精心研磨，全功能、纯享受立面价值在这里，启幕镜面时代同步都会级城市建筑风华，以玻璃营造外立面高级美感，从立面到镜面优性价比在这里，轻松入籍城市中心超高性价比，对线每一位奋斗在江阴的人留在新城中心的梦想投资价值在这里，赢下未来财富价格高地，价值洼地，江阴唯一值得投资宝地澄江未来极境，一席弘元九锦澄江未来极境，一席弘元九锦项目价值体系建立项目案名主推弘元弘元 澄品澄品1、江阴市，简称澄12、，古称暨阳，以城市简称作案名，体现项目的代表性和高级感；2、澄品，具备积极向上的词性，匹配本案之于客群的精神表达；项目案名辅推1弘元弘元 世纪新宸世纪新宸1、从板块价值出发，重点强调临港经济开发区的未来潜力；2、宸，北极星（北辰）的所在之处。后借指帝王所居，又引申为王位、帝王的代称既代表方向，也代表高端居所3、世纪新宸，旨在代表为当代奋斗在城市人群开启全新的生活篇章。项目案名辅推2弘元弘元 春风之城春风之城1、春风，有“桃李春风”、“春风得意”等诸多意象，展现浪漫、繁华、蓬勃盛放的意境；2、项目所在临港经济开发区，15年大有城就，繁华蔚然；3、项目毗邻长江之心公园，春风之城与绿境葱茏的诗意相得13、映彰；4、春风带来希望，春风之城，也是理想之城，恰如其分地传达了本案塑造理想人居的时代精神。项目定位语1正对海岸城正对海岸城 1212万方万方精奢著区精奢著区海岸城作为临港经济开发区唯一且最大的商业体，具备极强的标示性同时，作为刚需客群，主打商业配套价值，强调生活便利项目定位语2中央商务区中央商务区 五优五优+好房好房强调地段价值和项目的“好位置、好房子、好日子、好性价、好未来”的五好价值项目定位语3海岸城海岸城 临港芯临港芯 菁英著区菁英著区项目形象广告语主推人生得意正澄品人生得意正澄品结合客群、临港新城板块成熟度、项目的定位，3者合一，传达出在板块正好的时代、在人生最美好的年纪，选择最恰当14、的房子项目形象广告语辅推1春风又盛春风又盛 江南岸江南岸从板块价值出发，强调当前正是临港经济开发区最适合的机会点潜力巨大、产业完备、房价洼地、配套成熟等，对刚需购房群体和投资客实现双向刺激其他建议：宸启 世纪更新时光的锦绣 时代的风华567战略明确我们来聊聊战术Double Strength项目入市策略项目入市策略关于推广，鉴于项目节奏快、品牌力弱，建议推广动作要素落实处、入人心、扣策略在前期入市阶段，结合项目定位和客群定位，推出“成就“成就梦想”梦想”两部曲整盘营销排期建议：整盘营销排期建议：1212月月1212日日营销节点营销节点临展开放临展开放首开首开加推加推销售动作销售动作护照办理护照15、办理入市宣传、项目初步亮相入市宣传、项目初步亮相整盘占位输出整盘占位输出项目价值打造项目价值打造1010月月8 8日日 临展开放临展开放购房护照同步办理购房护照同步办理+奖品信息奖品信息节点活动：临展开放节点活动：临展开放/产品说明会产品说明会+网红歌手网红歌手话题活动：话题活动：与澄江与澄江 共启橙共启橙/送车活动送车活动重点物料：重点物料：护照护照/项目折页项目折页正展正展/示范区示范区认筹认筹验资验资1212月月1212日日 正展开放正展开放精奢示范区精奢示范区同步开放同步开放开盘预告开盘预告项目入市期项目入市期项目形象落地期项目形象落地期销售冲刺期销售冲刺期9 9月月1010月月8 816、日日1111月月2727日日1 1月月1 1日日产品价值强推期产品价值强推期产品力价值集中强化产品力价值集中强化人生得意正澄品人生得意正澄品正对海岸城正对海岸城 1212万方精奢著区万方精奢著区2 2月月6 6日日产品说明会产品说明会诚意报名启动诚意报名启动推广阶段推广阶段推广主题推广主题活动配合活动配合节点活动：正展开放节点活动：正展开放话题活动：话题活动：办护照送车办护照送车话题活动：百万金条话题活动：百万金条/天天抽大奖天天抽大奖人气活动：人气活动：返乡置业礼包返乡置业礼包业主答谢宴业主答谢宴1212月月2525日日样板房开放样板房开放1111月月2727日日 产品说明会产品说明会梦然亲17、临助阵，圆梦新城芯梦然亲临助阵，圆梦新城芯1 1月月1 1日日 震撼开盘震撼开盘首付首付2424万起万起 入主临港头排入主临港头排认筹截止倒计时认筹截止倒计时首开爆红首开爆红 加推宣传加推宣传首开爆红首开爆红 加推在即加推在即续销期续销期第一阶段：第一阶段：项目入市期项目入市期时间：9月下旬-10月8日本阶段传播策略总纲以话题和事件活动引发关注，扩大项目知名度以临展开放收口，聚拢第一波人气推广层面第一阶段：临展开放前第一阶段：临展开放前成就成就本阶段主要以项目入市和临展开放工作为重，鉴于品牌力弱，建议以事件营销先声夺人，快速扩大项目知名度核心事件建议：与澄江与澄江 共启橙共启橙具体执行：全城海18、派橙子，通过地推快速建立项目的知名度，具体操作建议建立地推部队，在临港新城的海岸城、公司、工厂和市区万达、八佰伴等闹市区进行扫码送橙子活动，扩大项目知名度的同时增加公众号粉丝与澄江 共启橙系列微信1 1与澄江 共启橙系列微信2 2与澄江 共启橙系列微信3 3线上城市共鸣：作为弘元地产首入江阴之作，线下线上城市共鸣：作为弘元地产首入江阴之作，线下“与澄江与澄江 共启橙共启橙”实现共鸣，线上推出系列品牌致敬城实现共鸣，线上推出系列品牌致敬城市，实现对话市，实现对话线上推出“橙语录”活动，客户关注公众号即可参与，写下与澄江、与橙子有关的段子或励志的语句，并由项目上制作成语录，可印制在临展开放的随手礼19、上 网络推广紧跟发布会主题，趁热打铁网络推广紧跟发布会主题，趁热打铁江阴主流媒体、大V为代表的媒体，线上统一发声，助力“与澄江 共启橙”活动通过送橙子活动，派发临展开放电子邀请函，告知客户临展开放时间和奖品内容，邀约客户参与电子邀请函临展开放当天，延续“与澄江 共启橙”的主题，临展开放当天搭建大型签到墙，到访客户在橙子上签到完毕后将橙子投入到签到墙里面，最后形成“与澄江 共启橙”的主题“弘元弘元 澄品澄品 橙意十足橙意十足”墙墙1.1.10.710.7晚搭建完成，晚搭建完成，10.810.8惊艳亮相；惊艳亮相；2.2.现场请客户在橙子上写下心愿并放入橙墙内；现场请客户在橙子上写下心愿并放入橙墙20、内；致敬城市橙语录致敬城市橙语录1.1.统一形象包装，印上专属二维码；统一形象包装，印上专属二维码；2.2.前期收集的橙语录印制在礼品盒上，作为随手礼送给客户；前期收集的橙语录印制在礼品盒上，作为随手礼送给客户；第二阶段：第二阶段：形象建立期形象建立期时间：10月9日-11月27日本阶段传播策略总纲本阶段分为本阶段分为2 2个步骤个步骤2 2个任务：个任务：形象树立、价值输出形象树立、价值输出+人气导入人气导入第一步：10月9日-10月31日项目形象树立期线上：输出项目形象；线下：启动渠道拓展线上：输出项目形象；线下：启动渠道拓展第二步：11月1日-11月27日产品说明会推广期线上：产品说明会21、造势线上：产品说明会造势+产品价值输出；线下：持续客户挖掘产品价值输出；线下：持续客户挖掘+产品说明会索票动作产品说明会索票动作第二阶段：临展开放后至正展开放第二阶段：临展开放后至正展开放梦想梦想考虑到项目节奏紧，从临展开放到开盘不到3个月时间，因此临展开放后持续导客、保证人气是工作的重中之重，因此本阶段工作主要围绕人气动作展开。为保证人气，主要通过持续线下动作、奖品刺激和节点活动完成主要推广核心为梦想2字，其中梦想分为2层含义理解第一层：通过线上项目形象和价值的树立，结合线下拓客手段，构建买得起的好房子，实现客群的买房梦；第二层：为增强人气导入，结合线下节点，推出壕礼，帮助客户实现买车梦本阶22、段工作重点：树立项目形象、输出项目价值（地段、配套、板块等）启动线下拓客，实现乡镇驻点第一波段：第一波段：10.910.9-10.3110.31人生得意正澄品人生得意正澄品前前1515年的厚积年的厚积只为下一个只为下一个1515年的盛世年的盛世板块价值板块价值临港经济开发区的未来价值2 2个时代的交汇个时代的交汇只为只为启幕头排荣光启幕头排荣光地段价值地段价值头排之位、双城交汇聚合城市精粹聚合城市精粹只为只为圆满居住理想圆满居住理想生活价值生活价值配套、交通、环境阶段爆点活动建议阶段爆点活动建议考虑本案客群的定位和人气爆破的需求，在产品说明会上以车作为奖品压轴，吸引客户前期关注度和参与度。具体23、操作：1、临展开放后，线上推出办护照抽好车活动，五菱新推出电动车2.88万起，必须是办理护照的客户才能参与；2、产品说明会现场抽奖，且作为真实抽奖送给中奖客户，以此动作建立客户对本案的信任度。办护照抽车共计举办两次办护照抽车共计举办两次第一次抽奖：产品说明会第二次抽奖：正展开放当天共计送出2辆汽车通过第一次抽车活动，引爆人气，并真实送出，建立市场和客户对本案的信任，第二次抽车将赢得更高的关注度和参与度阶段客户导入建议阶段客户导入建议一、乡镇展点设置一、乡镇展点设置基于对客户的初步判定，周边乡镇为重点客户拓展区域，建议设置乡镇展点，通过礼品、宣传道具邀约邀请，积累到一定数量后，统一安排至临展参与24、周末的暖场活动二、乡镇巡演二、乡镇巡演乡镇路演安插表演类节目（魔术、变脸等）+小型抽奖互动（答题赢奖），奖品建议为公仔、小风扇10-15元为主路演宣传画面参考路演背景画面参考三、三、干部饭局通过村长及村干部关系挖掘具有购买实力的客户，同时确定给予奖励政策。干部饭局不限人数，可单独宴请也可让干部带朋友参与村镇干部介绍客户成交（开盘后）介绍有购买需求和购买实力客户销售员跟踪挖掘成交奖励前期积累登记四、工厂定向推介会四、工厂定向推介会/团购客户挖掘团购客户挖掘临港经济开发区目前已有上万家企业/工厂，针对企业/工厂员工进行定向的小型推介会，主要推广项目的价值，将项目知名度打入企业内部。商会/协会成员宣25、讲会优质企业宣讲会本阶段工作重点：线上主推产品说明会信息+产品力（户型、建筑等）线下持续导客，围绕产品说明会开展派票、索票、少年好声音比赛等第二波段：第二波段：11.111.1-11.2711.27产品说明会推广期产品说明会推广期我们的客群都是这个时代的中流砥柱他们有梦想，有远见他们依然还是从前那个少年产品说明会产品说明会1111月月2727日日 产品说明会产品说明会音乐人梦然现场唱响网红少年音乐人梦然现场唱响网红少年 盛邀全城共聆盛邀全城共聆梦想的颜色梦想的颜色线下以活动索票的形式，进行本阶段的客户蓄水！线下以活动索票的形式，进行本阶段的客户蓄水！线上联袂抖音，对活动进行全程直播线上联袂抖音26、，对活动进行全程直播产品说明会系列微信第三阶段：第三阶段：价值强推期价值强推期时间：11月28日-12月12日本阶段传播策略总纲本阶段本阶段推广主要围绕正展开放展开推广主要围绕正展开放展开线上输出正展开放信息和第二轮抽车活动，以奖品吸引市场关注度线下持续深挖客户，正展开放后启动全民经纪人政策，全力聚拢客户销售层面，开始初步洗客Step1Step1：线上推出弘元 澄品好房之道系列微信，通过对项目户型的全方位解读，如：128四开间朝南、90和100空间利用等，强化户型优势，并利用户型面积段优势释放总价优势，突出性价比好房之道澄品知道好房之道澄品知道Step2Step2：第二轮抽车活动推广，经过产品27、说明会上真实送车，已建立信任，正展开放当天再抽车，将最大化调动市场的参与度和关注度；此外，结合双12热点和正展开放节点，抽车活动上再叠加清空购物车的抽奖好房之道，说到做到好房之道，说到做到第二轮抽车活动正式启幕全网双12，宠你没商量，你购物我清空线下节点：展厅开放Step4Step4：正展开放1212月1212日精工展厅&实景示范区 雍华盛启不负一城所望，美好如约而至12月12日，向江阴交出这一回应时代的完美答卷诚邀全城前往品鉴同步诚意报名动作开启第四阶段：销售冲刺期第四阶段：销售冲刺期时间：12月13日-12月31日本阶段传播策略总纲本阶段推广任务以样板房开放和开盘为重点本阶段推广任务以样板28、房开放和开盘为重点线上持续释放诚意报名热度，营造火爆程度，实现倒逼形势线下举办天天抽黄金计划，为案场持续导客销售层面，一对一初步报价、落位1212月1313日-2424日每日14:0014:00结合样板房开放，每日准时抽金条保留展厅人气，扩大客户基数，同步线上系列微信炒作，打造江阴话题性活动全江阴 来取金线上动作：微信炒作，全城造势1010万大奖万大奖 金条每天送金条每天送1212月月1313日日-2424日日线下动作：全城派单，海量蓄客1010万大奖 金条每天送1212月1313日-1212月3131日金喜一惊喜刮刮乐，100%中奖凭单页至展厅领取相应奖品金喜二凭单页到访可参与每天准点抽金条29、活动刮刮乐单页盛大开盘1 1月1 1日全城仰盼全城仰盼 盛大开盘盛大开盘不负一城久侯，品质红盘，热势首开不负一城久侯，品质红盘，热势首开引爆引爆江阴江阴，首开即热销，首开即热销线下节点：线下节点：开盘开盘第四阶段：第四阶段：年前续销期年前续销期时间：1月2日-2月4日本阶段传播策略总纲本阶段营造首开红盘形象，为年前加推再蓄客本阶段营造首开红盘形象，为年前加推再蓄客线上系列动作营造返乡温情，同时推出红盘信息和加推信息释放线下举办老业主答谢会+春节购房大礼包更多方案资料关注公众号：精英策划圈一场温暖江阴的归家仪式线上欢迎回家 努力奋斗的你念念不忘是家乡H5核心内容：不管走多远，只是为了更好的归途，提炼最具江阴记忆、最值得说道点（建筑、人文、美食等）唤起对家乡的深情。线上配合媒介：抖音一轮憧憬未来的梦想感言时代向前，澄就不息寻找已成交业主、意向客户、江阴各行业人群说出自己2021年想对自己说的话线下弘元专车 温暖相伴一场温暖江阴的归家仪式弘元弘元 澄品接您回家澄品接您回家在春运前，打造“弘元专线”，免费将客户从高铁站、汽车站接送至家乡。线上配合媒介：抖音线下老业主答谢会一场宠爱业主的家庭盛宴在小年夜之前举办首轮业主答谢宴，推出老带新计划，释放2月加推信息敬请斧正