1、xx.xx住宅小区智能化系统建设技术方案目 录1XX.XX住宅小区概况32系统概述43自动抄表系统7项目基本情况与技术要求7方案设计74可视对讲系统7系统概述7系统配置描述8系统设备功能85周界防范系统13需求与分析13系统概述13系统设计156闭路电视监控系统15需求分析15系统概述15系统设计17小区巡更系统18需求与分析18系统概述18方案设计187家居智能化系统（备选系统）21EHM328智能化系统的主要功能21EHM328家庭智能单元（eHIU）介绍23家庭智能单元eHIU及外围设备23家庭智能单元eHIU功能介绍24家庭智能单元eHIU的报警监控27智能单元eHIU的智能控制30四2、表数据采集、传输和统计31小区信息广播和家庭留言31系统配置318公共广播系统32需求与分析32系统概述32公共区域的背景音乐系统32紧急事故广播系统33系统设计说明339给排水自动监测系统34系统设计功能34系统设计方案3410机电设备控制系统36照明监控系统36电气监测系统36电梯系统3811路灯照明自动控制系统39智能照明管理系统的特点39系统设计4012智能卡“一卡通”系统40一卡通系统功能要求42各子系统功能描述42发卡管理系统42门禁管理子系统42停车管理子系统4313电子公告牌系统45概述45工程设计方案及说明4514小区综合布线系统47系统设计原则48结构化网络布线方案要求483、设计依据49设计标准49安装与设计规范4915信息网络子系统50总体目标52网络系统可靠性设计52系统将来的扩展5216小区综合管理系统53系统平台设计54小区综合管理系统55系统管理模块55安防系统模块55一卡通系统56物业管理模块56收费管理模块59小区服务模块6017小区增值服务系统6018工程实施内容60系统设计60系统施工61线路测试61系统联调61工程验收61文档6219服务及技术支持631 xx.xx住宅小区概况2 系统概述随着科学技术的进步和国民经济的发展，人们对生活居住环境的要求也越来越高，希望有一个安全、舒适、便捷的家。因此，继建设“智能大厦”的迅猛浪潮之后，建设“智能化住4、宅”的浪潮也逐步席卷全国。经过几年的发展，在国内不少城市，特别是大城市和经济发达的东南沿海地区，已建成了不少具有一定智能化功能的住宅小区。智能化建设是一项综合性的系统工程，它涉及到现代计算机技术、计算机网络技术、信息及通信技术、电子技术、电气控制技术及机电一体化等诸多学科和领域。在设计过程中，我们充分考虑整个系统的技术先进性，又充分考虑投资开发商的意见及消费者的实际情况。我们对小区智能化系统总体技术设计目标包括以下几个方面：l 先进性：小区智能化系统中采用的网络结构和设备在适用寿命期间，应具有一定的先进性，以免因技术陈旧造成整个住宅小区智能化系统性能不高和过早被淘汰；l 成熟性：在充分考虑先进5、性的同时，系统立足于用户对整个系统的具体要求，优先选择成熟技术，最大限度地发挥投资效益；l 可靠性：系统的软、硬件全部采取多种保护措施，保证系统可24小时不间断正常运行，并充分考虑系统权限安全措施，进一步保证系统的可靠性；l 开放性：系统选型的设备与网络拓扑结构，均保证良好的开放性，用户可以根据需要变化，对系统扩展或升级；l 兼容性：小区内智能化系统中的相关产品，以先进性和成熟性为基础，优先选择按照国家标准设计、生产的标准化产品，以免因兼容性差造成系统难于升级或扩展；l 实时性：网络操作系统与应用软件均选择具有良好的实时性，在信息共享和处理速度上具有快速的响应能力。根据小区的规划设计和实际情况6、，充分考虑到整个智能小区在安全性、先进性、智能性、扩展性和实用性等方面的要求，参照我公司在智能社区设计建设管理方面的丰富经验，特别是考虑到所涉及各个系统在技术上的前瞻性，我们在传统项目的基础上，进行了创新的设计，如选用了代表智能卡系统最新技术的基于计算机网络系统的一卡通系统，系统功能更强大，更灵活；为加强小区管理的服务质量，我们建议建设采用基于CTI技术的Call Center，以现代通讯技术、计算机技术为基础，更彻底地改善服务质量，使小区管理上到一个新的水平，提供给住户一个真正意义上的“五星级的家”。 根据小区的规划，整个小区将分多期建设完成，我们提供的系统虽然是一个完整的系统，但采用的都是7、标准化的技术，每个系统可独立建设，一个系统也可分期建设，只要完成一定的基础建设，基本系统就可开通，后建的系统与先建的系统可完美地结合在一起，不会影响到整个系统完整的性能。只有规模数量的差别，而无性能的差异。系统建设分以下几部分内容：1自动抄表系统l IC卡表l 电力载波抄表系统l 485总线方式抄表系统2安防系统l 周界报警系统（红外线对射系统）l 闭路电视系统l 可视对讲系统l 门禁系统（IC卡一卡通系统）l 电子巡更系统3家居智能化系统l 智能家居布线及信息接口l 家居报警系统l 家电远程控制系统4. 物业管理系统l 车辆出入及停车场管理系统（IC卡一卡通系统）l 公共广播系统l 机电设备8、自动控制系统（机电设备监控、管理）及路灯控制系统l PDS布线（每户2信息点）l 信息网络系统（主干千兆，10/100兆交换到每个住户）l 小区综合服务中心（物业管理，GIS系统，采用CTI技术小区服务系统等综合服务）l 小区增值服务（VOD系统）智能小区综合管理系统建成后，能够向住户提供全面周到的社区智能服务，为住户创造出21世纪知识经济条件下全新的生活方式。以下对所要建设的各子系统进行概括的技术要求描述。 3 自动抄表系统自动抄表系统有三种方式，包括IC卡表、电力载波、485远传抄表。 3.1 项目基本情况与技术要求自动抄表系统包括自来电表、水表、纯净水表、煤气表的自动抄表管理。系统将实现9、如下功能： 实时准确抄收每块表的数值 统计、计算、分析和管理抄表数据 计算费用，打印报表 各种参数设置 预留与相应职能部门的接口数据文件 其他用户提出的功能3.2 方案设计承建方可根据上述要求提供详细的设计施工方案。4 可视对讲系统4.1 系统概述楼宇对讲系统是智能小区的最低要求，目前，可视对讲防盗门控制系统开始逐渐成为智能小区的标准配置。对讲系统已经成为现代多功能、高效率的现代化住宅的重要保障。现代楼宇对讲系统符合当今住宅的安全和通讯需求，把住宅的入口、住户及监控中心的通讯包含在同一网络中，并与其它保安系统配合，为住户提供安全、舒适的智能小区生活。早期的楼宇对讲系统实现了住户室内与本栋楼梯口10、对讲的简单功能，随着技术的进步，逐步实现了由非可视到可视，由双方对讲到住户、访客、值班人员三方对讲等各项功能的改进与完善。现在的楼宇对讲系统从功能上分为可视与非可视两种类型，从结构上分为联网型与独立型，从用户显示模式上则分为彩色与黑白两种。楼宇对讲系统一般由系统管理中心主机、单元门口主机、小区出入口主机、住户室内分机以及单元门口防盗门电控锁组成，其工作过程如下：在小区管理中心安装系统管理中心机，在各单元门口安装防盗门及对讲主机，在小区出入口安装出入口主机，在住户室内安装分机，当访客来到小区出入口时，可通过出入口主机呼叫管理中心或住户家中，在确认来访者身份后，开启小区门禁允许来访者进入小区。来访11、者到达单元楼梯口时，通过单元门口主机呼叫住户，住户同意后，按下“开门”按键即可打开单元门让来访者进入本楼。小区住户在楼梯口可通过门口主机的密码开门、呼叫监控中心开门、呼叫家中其他成员开门、钥匙开门等多种方式打开单元门口防盗门，还可以用IC刷卡开门，有些门口主机自带刷卡开门功能。4.2 系统配置描述小区每幢楼的首层安装可视室外主机和网络连接器各一台；楼宇每层管道井内安装分层解码器一台，每户室内各安装一个可视室内机；实现全面联网，监控中心设置多媒体式或键盘式管理主机一套，管理主机对每个门口主机及每台可视分机进行全面控制。当访客通过单元门口主机呼叫住户时，住户可通过室内分机的荧屏看到访客的图像并可实12、行双向通话及开启电控锁。5 周界防范系统5.1 需求与分析l 周界须全面设防l 探测器抗不良天气环境干扰能力强l 防区划分适于报警时准确定位l 报警中心具备语音/警笛/警灯提示l 中心通过显示屏或电子地图识别报警区域l 翻越区域现场报警，同时发出语音/警笛/警灯、警告l 报警中心可控制前端设备状态的恢复l 进行报警中心报警状态、报警时间记录上述用户需求全部属于当前专业系统中主流产品的技术特色，我们设计的重点在于为用户选择高性价比的产品及考虑配置整套系统的经济性。其中报警中心的报警显示功能目前的监控电脑软件上均有电子地图显示，我们自主开发的挂墙式周界防越报警系统模拟屏也具有模拟地图的功能，但更加13、方便报警信息的传输及中心值班人员的观察：中心内值班人员在听到报警警号时，在中心内任何角落抬眼一看，即可立即反应出来是小区范围内哪段围墙出现报警，而不必坐在电脑前观察显示器上的电子地图，挂墙式模拟屏的使用，一方面减少了中心值班人员的数量，一方面提高了紧急情况的反应速度。5.2 系统概述周界防范报警系统一般由前端检测部分、传输部分及接警显示及处理部分组成。系统中主要的电气设备均随着电子、计算机及通信技术的不断发展而不断更新与进步，相应的传输模式也随着电气设备的发展而有所变化。技术发展的主要趋势是：前端探测设备综合应用多种探测技术，对环境的适应性不断加强，为系统的准确性、可靠性提供强力支持。前端探测14、部分当前的主流产品有两种：主动对射式红外探头和室外栅栏式红外探测器，其中主动对射式红外探头是沿用了非常长时间的检测手段，经过多年的应用到目前为止已经成为周界防越报警系统前端检测设备中最常见的设备，适应全天候工作及比较规范的监测区域。近两年逐步应用开来的室外栅栏式红外探测器是针对监测现场的情况及要求非常严格的周界防范系统开发出来的。相比而言，主动对射式红外探头是性价比高的选择。传输部分采用RS485通讯线。接警显示及处理部分核心设备为通讯报警主机，报警主机接收来自探头的模拟信号（基本防区）或编码后的数字信号（总线防区）后，在键盘上显示防区状态，操作者根据键盘显示即可了解系统情况，还可配电脑及接警15、软件或使用周界模拟显示屏迅速了解报警位置。周界防越报警系统设计的基本措施是在小区四周围墙上安装主动对射式红外探测器，4波束探测器则消除了来自阳光和其他光源直接照射的干扰，户外恶劣条件下性能稳定。正常情况下，发射探测器发出的红外线无阻挡地到达接收探测器，而当有较大物体穿越对射探头防范区域时，接收探测器没有接收到红外线，接收探头立即发出开关信号或直接报告报警主机或编码后报告报警主机，报警主机根据系统当前状态决定是否声光报警提醒值班人员到现场查看，对于小范围数百米的周界采用多组主动红外探测器可以在值班室判断入侵方位，与电脑联接则在显示屏地图上可标定入侵地段。或报警主机发出联动信号，使相应探测器附近的16、闭路监视系统联动起来，为中心值班人员提供现场的视频信号。5.3 系统设计承建方据上述要求详细提出设计及施工方案。6 闭路电视监控系统6.1 需求分析l 对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监视l 中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录l 报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制l 系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控中心图像视频上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号l 视频失落及设备故障报警l 图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控l 报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、17、存储、查询及打印。上述需求可根据用户实际情况在做具体调整，我们要求的重点在于为住户选择高性价比的产品及考虑配置整套系统的经济性。为满足用户的上述需求，中心的设备需选择两大块设备：一是视频矩阵，一是数字硬盘录像主机。视频矩阵用来实现视频图像的显示序列编程、切换和与报警系统报警信息的联动、前端设备的遥控等功能，数字硬盘录像满足多媒体视像显示、计算机控制与管理及图像记录。6.2 系统概述闭路监视系统（Closed Circuit Television system 简称CCTV系统）属于应用电视技术范畴，是电视技术在安全防范领域的新应用。它是一种先进的、防范能力极强的综合系统，通过遥控摄像机及其辅助18、设备（变焦镜头、电动云台等）直接观看被监视场所的一切情况；可以把被监视场所的图像内容、声音内容同时传送到监控中心，使被监控场所的情况一目了然；用户可根据实际的使用情况，决定什么时候实现人工或自动记录的方式把现场的图像信号与音频信号一起记录下来，方便日后查阅或作为相关证据。同时，闭路监视系统还可以与防盗报警系统等其它系统联动运行，实现一定程度的自动化功能，提高管理水平与管理效益，使防范能力更加强大。尤其近几年来，多媒体技术的发展以及计算机图像文件处理技术的发展，使闭路监视系统在实现自动跟踪、实时处理等方面有了长足的发展，一方面加强了安全防范系统的有效作用，一方面使闭路监视在整个安全防范系统中具有19、更加重要的地位。闭路监视系统的另一重要特点是它可以把被监视场所的图像及声音全部或部分地记录下来，为日后对某些事件的处理提供了直观的依据。闭路监视系统一般包括前端部分、传输部分、显示记录及控制部分三大组成部分。前端部分主要设备为摄像机，以及保证摄像机适应各种环境的相应配件如镜头、支架、防护罩及云台等，是整个系统的“眼睛”。它布置在被监视场所的某一位置，使其视场角能覆盖整个被监视的各个部位。必要时，对于超出视场角范围的场所，为了节省摄像机的数量、简化传输系统及控制显示系统，为摄像机配置可遥控的电动变焦镜头，使摄像机能观察的距离更远、更清晰，有时还把摄像机安装在电动云台上，通过控制中心的控制，使云台20、在水平和垂直方向的转动，从而使摄像机能覆盖的角度、面积更大。前端部分的基本功能是把被摄物体的光信号转换成为适合传送的电信号。传输部分是系统的图像信号通路。一般情况下仅指传输图像信号。但是在某些要求比较高的场合如银行或国家专政机关的闭路监视系统中除图像外，还要把现场的声音信号传输到监控中心。监控中心要对现场摄像机的变焦镜头、电动云台、护罩等进行控制，因而在传输部分中还有控制信号的传输。传输方式的选择对整个系统的整体性能起着非常重要的作用，控制信号一般采用适合工业场合传输的RS485网络传输，无中继情况下可保证1200米的有效传输，图像信号的传输要根据现场的实际情况灵活选择。视频图像信号传输方式的21、选择由传输距离及现场情况决定，在摄像机与监控中心距离较近、布线方便的情况下，采用普通的视频同轴电缆有线传输；在摄像机与监控中心距离较远或无法布线的情况下，采用光纤传输方式或射频无线传输模式。一般情况下，对图像信号的传输，基本要求是在图像信号经过传输后，不产生明显的噪声与失真（色度与亮度均无失真），保证原始信号的清晰度和灰度等级无明显下降等等。对传输部分的性能选择着重在信号衰减、噪声引入、幅频特性和相频特性四个方面。当前闭路监视系统大部分采用视频基带传输方式，一般选用75同轴视频电缆作为传输介质，通常型号为SYV-75-3和SYV75-5，这两种电缆对视频信号的无中继传输距离一般为300-50022、米，线径越大，对视频信号的衰减越弱，传输的距离也就越远，在必要情况下，可以选择SYV75-7 或SYV75-9以保证较远距离传输时的图像质量，或者是增加视频放大器提高传输距离与传输质量。位于监控中心的视频显示记录及控制部分是整个系统的“心脏”和“大脑”，是实现整个系统功能的指挥中心，也是行业技术发展的重点。主要完成视频信号的放大与分配、图像信号的校正与补偿、图像信号的切换与记录、摄像机及其辅件（变焦镜头、电动云台、护罩）的控制、图像的显示。为了节省投资，并且很少会出现全部被监视场所同时发生意外的情况，没有必要为每台摄像机配备一台监视器，只需保证每隔适当的时间间隔显示一下摄像机的图像即可，一般都23、选择平均四到八台左右摄像机共用一台监视器的配置。当前闭路监视系统的技术发展趋势也集中在视频显示记录与控制设备上，模块化的大型视频矩阵具有功能齐全、安装方便等突出优点；多媒体技术发展的产物数字硬盘录像系统取代传统的录像机加录像带的记录方式，在记录图像清晰度、记录查询速度等方面产生了质的飞跃。极大地提升了闭路监视系统的档次，为网络化的闭路监视系统作好了技术准备；视频图像的数字化，使后台监视可以实现更高的自动管理化程度，充分发挥系统在安防系统中的重要作用和保证系统操作方面的简易性，同时保证系统本身的防破坏能力。6.3 系统设计承建方据上述要求详细提出设计及施工方案。由于此系统涉及众多设备且设备性能各24、品牌之间差异较大，希望承建方合理提供设计方案，并尽可能提供对比方案。小区巡更系统6.4 需求与分析l 实现巡更路线的设定、修改l 实现巡更时间的设定、修改l 在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点l 中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况l 巡更违规记录提示上述要求是目前小区巡更管理系统的基本功能。目前，在小区智能化系统中，巡更管理系统以其功能完善、造价相对比较低成为基本上所有新建小区的基本配置。巡更系统行业中一般有在线式和离线式两种解决方案，其中离线式巡更管理系统以价格优惠、性能稳定可靠、多家厂商支持而应用非常广泛，本设计方案中也推荐离线式巡更管理系统。6.5 系统概述小区安保从管理25、的角度可分为人防和技防，人防是使用人来进行安全防范,用一定的保安人员在特定的区域巡视以保证小区的安全，防止不法之徒进行蓄意破坏；技防是技术防范，借助高科技的电子产品来对重要的区域进行保护，如报警系统在有人非法入侵时可以通知有关人员，闭路电视监控系统可以观察并记录出入人员的相貌及动作，而门禁系统则提供更主动的防范，它既可以控制来客的流向，又可以管理内部人员按照一定的级别和工作允许区域走动，但无论人防或者技防在现实生活中都不能尽善尽美，所以，完善的安全管理系统始终强调着人防和技防的完美结合。电子巡更系统的作用在于更有效利用高科技电子的管理手段，高效、合理地管理巡逻人员以达到人防的目的。6.6 方案26、设计根据小区规模可以分为多个巡逻区域，每个区域可以设置两条或两条以上的巡检路线，保安人员主要在区域的各个出入口处、小区中心不易察觉到的地方以及停车场等进行巡逻。由于小区外围有红外线探测器这个技术防范，因此巡逻的侧重点就落在两个区域的内部，为了充分发挥人防的作用，应在某个时间段对特殊的地方进行巡逻管理，住户上班时间要对楼房、停车场等进行特殊的巡逻，住宅区晚上加强巡逻管理，节假日在人多的路口和商铺的巡逻工作要到位，真真正正从时间、空间上对小区实施全方位的巡逻管理，因此小区巡检点的分布相当重要；每个区域需要巡逻的地方均可根据实际保安巡逻情况设立一条巡逻路线。每条路线需要不同的保安人员轮班手持巡更棒巡27、逻，遵循固定路线巡逻并采集路线中的每一个巡检点。路线中巡检点（信息钮扣）根据各计划所涉及地理范围来平均布置，确保巡逻队伍可以到达小区的每一个地方，保证保安人员能巡检到小区各处。系统运作平台，同时放置一台电脑数据传输器。保安人员每到一处巡检点，只要接触信息钮扣，信息就记录在巡棒内；依路线按照规定时间段巡更完毕后，借助辅助设备，系统管理人员就可以根据采集回来的信息制成不同的报表，以供分析考察，可以用来调节小区的巡逻路线是否合理，帮助管理层制定巡检计划及了解巡逻人员的工作情况，从而提高管理工作的水平。保安人员在巡更过程中，按照路线，他必须经过每一个地方，行走到哪儿，就应该在那起到人防的作用；巡逻队伍28、的结构要合理，若有事件发生就可以快速反应，对事件作出相应的措施；巡逻点的平均分布，例如在小区中心发生意外的事，其他在巡逻的队伍可以立即从巡更路线过来支援，因此，使保安人员坚守岗位是十分重要的，使用电子巡更系统的目的就在于此！在设计好的计划中，保安人员没有实施到的，将全部反映在运作的系统内。由此可以提高管理水平，另一方面，小区管理及正常运作也得到了保证。管理好了，整个形象同时即可得到一定的提升，亦会令住户认为服务有水准，觉得宾至如归。7 家居智能化系统（备选系统）此系统可作为增值服务系统供住户选择。随着人们生活质量的日益提高，人们对家庭安全、家居智能化的要求也越来越高，以适应21世纪现代化居住生29、活的需求，实现家庭住宅的智能化、信息化。在炎热的夏天，你可以在下班前在办公室通过电脑打开空调，回到家里便能享受清凉；在寒冷的冬季，则可以享受到融融的温暖。回家前启动电饭煲，一到家就可以吃上香喷喷的米饭。如果不方便使用电脑，打个电话回家一样可以控制家电。当你在家中，可以操起任何一部电话来控制家中的电器。用智能显示键盘你同样可以对家中的电器进行集中控制。当家里发生报警，你会得到通知，并可通过电脑上网察看家里的情况。如果你离家较远，来不及回家处理紧急事件，不要紧，小区管理中心已经通过联网报警系统接到报警，保安员正在电脑前监控事态发展，派出的人员已经赶赴现场。报警处理结果通过广播系统通知在家庭留言板上30、，你回家后可以察看。8 公共广播系统8.1 需求与分析l 在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，由管理中心集中控制l 平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等l 当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播上述用户的需求正切合目前智能化小区中公共广播的基本要求，一方面在平时可用来播放背景音乐，紧急情况下兼为报警广播以便有序组织住户撤离危险地带，不再单独设立紧急广播系统，而是前端共用放音设备，控制中心自动或手动强制切换到紧急广播音源，避免平常是个摆设，紧急情况时却可能是“哑巴”的不利局面。8.2 系统概述公共广播系统简称PA系统（31、PUBLIC ADDRESS）。基于现代化住宅小区注重舒适、幽雅、大方的生活环境的特点，现代化的智能建筑均设置公共广播系统。目前我们常谈论的公共广播系统包括两部分：公共区域的背景音乐系统、紧急事故广播。以下我们将根据小区的具体情况对背景音乐系统做具体陈述。8.2.1 公共区域的背景音乐系统 优美、舒缓的音乐会带给人们精神上的快感，可以起到放松紧张的心情和消除疲乏的作用。在公共区域设置背景音乐，起源于星级酒店，用以创造舒适、和谐的氛围。随着人们文化水平的不断提高和思想意识的不断更新，现在对于公共区域背景音乐的使用已不再局限于大型的饭店及宾馆了，它已经被广泛的使用于所有的现代化建筑中。根据使用地点32、的不同，它要根据投资方的要求和场地具体功用作相应改变。设计一套好的背景音乐系统，应由专门的技术人员根据设计师的最初意愿和投资方所选用的具体设备进行二次设计。投资方在选用设备时，应根据资金情况尽量选用性能稳定、使用寿命长的设备。 8.2.2 紧急事故广播系统 紧急事故广播在智能建筑的设计中，通常被列为消防自动控制的一个联动部分，而实际施工中它是作为公共广播的一部分进行的。在公共广播系统中消防广播具有绝对优先权，它的信号所到的扬声器应无条件畅通无阻，包括切断所有其它广播和处于开启或关断的音控器，相应区域内的所有扬声器应全功率工作。消防规范上有明文规定消防广播应为N+1形式。 设计中消防系统应提供给33、公共广播系统相应消防分区的各个节点信号与公共广播系统的消防界面相接，当消防系统向本系统发出二次确认后的报警区域信号时，本系统将不做任何单独确认的执行该信号，并自动实现N+1功能，同时自动启动已录好的广播信息或人工播放事故广播，另外消防分区控制器应还具有手动切换和全切两种功能，供用户根据消防系统的实际需要做相应安排。8.3 系统设计说明背景音乐既可播放背景音乐，又可实现消防紧急广播功能，还可在特定区域内实现广播找人，群呼等功能。公共场所等处提供背景音乐同时全区域提供紧急广播。根据背景音乐声场均匀，紧急广播声压须达到90db以上的要求。另外，有些场所不需求背景音乐或音量需自己调节，分成若干小的区域34、，每个区域可装一带紧急切换器的音量控制开关，即使关掉背景音乐也可强制接通紧急广播。小区内系统扬声器公传输方式 背景音乐和紧急广播共用一套传输系统及扬声器，定压110V分区馈送。9 给排水自动监测系统水泵房监测系统运用先进的通讯及计算机技术，将以前的人工现场查看改变为遥控遥测，监视人员只需在监控中心就可以一目了然目前各个水泵的工作状态，加强了集中监控水平，提高了工作效率。对泵房的污水水位进行检测，超出警戒水位声光报警；对泵房的净水水位进行检测，对泵房内水泵的运行状况实时监测。9.1 系统设计功能对于泵房的无人值守控制必须达到：l 平时，系统对泵房水箱水位进行连续不断的监测，同时在计算机显示器上直35、观地显示水位高低，高低水位报警；l 对进水电磁阀的开关状态进行监测；l 监视变频泵的运行状况：停止、运行、故障；l 检测设备的电源参数：电压、电流。10 机电设备控制系统机电设备自动控制系统所要实现的总体目标是：将建筑设备管理与控制子系统进行分散控制、集中监视与管理，从而提供一个舒适、安全的生活与工作环境，通过优化控制提高管理水平，达到节约能源和人工成本，最终实现物业管理自动化的目的。10.1 照明监控系统照明监控系统的控制目标就是按照小区物业管理部门要求，分工作日、节假日、晚上等情况定时开关各种照明设备，采用智能开关方式和定时自动控制、方式实现公共照明及环境灯光的自动控制，从而达到优化整个小36、区的灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的，达到最佳管理，最节能的效果。同时统计各种照明的工作情况，以供物业管理部门参考。基本监控内容如下：l 公共照明控制及状态。l 建筑物轮廓泛光照明控制及状态。l 节假日照明控制及状态。公共照明分路进行控制，控制功能为：l 晚上开全部灯光；l 深夜开部分灯光；l 根据日期自动确定每日灯光系统开闭时间。l 根据室外光线强弱，调整开闭时间。建筑物景观及庭院照明，其主要控制功能为：l 根据日期自动确定每日相关灯光系统开闭时间；l 根据室外光线强弱，调整开闭时间。10.2 电气监测系统对小区供电系统的实时监控，可以保证小区供电的正常化，合理分配电源，保证小区居民的37、正常生活供电，同时，使得变配电系统的可靠运行并降低设备的故障率。基本监控内容如下：l 监测各变压器的温度、超温报警。l 监测各高压进线柜的开关状态。l 监测各高压主出线柜的开关状态。l 监测各低压主出线电路的电压、电流、频率。l 监测各低压配电柜的开关状态。l 监测发电机组运行状态。l 监测各低压联络柜的开关状态。控制功能内容为：l 根据变压器温度，控制变压器的冷却风机，使变压器室温度控制在一定范围内。l 当小区内的用电量出现负荷峰值时，按照优先次序切断不重要的负荷，保证居民用电的正常工作。l 计算机软件对用电量进行累计计算，并打印报表，以供物业管理部门利用。l 对高压，低压配电的电流，电压，38、功率因素进行监察，与计算机内的参数进行比较，有5以上的误差，将会报警。高压供电部分 高压进线主开关的分合状态及故障状态检测；高压进线三相电流检测；高压进线AB/BC/CA线电压检测；频率检测； 功率因数检测；电量检测；变压器温度检测。以上参数送入楼宇自控系统中，由系统自动监视及记录，为电力管理人员提供高压运行的数据，便于管理及分析。监视主开关的状态，发生故障及时报警。监视用电情况。负荷的变化情况，便于管理人员分析。低压供电部分 各低压配电开关的分合状态及故障状态检测。楼宇自控系统采集以上供配电系统的信息，其作用如下：监视运行参数，如电压、电流、电量等等。特别对于低压配电部分来说，由于低压的每个39、供电回路，其供电对象比较具体，如供冷水机用电、供照明用电、供水泵用电等等。因此，这些参数对小区的管理人员非常有用，基于这些参数，可以分析小区内各主要用电设备的用电情况，为更有效率的用电，或科学的用电提供帮助。 监视各主要开关的分合状态及故障状态，可以使管理人员在中央控制室就能看到整个供配电的状况，知道各个开关的状态及哪个开关是在故障状态。中央控制室楼宇自控系统的显示器上以图形的方式画出了供配电的系统图，如果供配电系统中有什么问题，管理人员可立即发现，并很快确定故障位置，从而及时处理问题。10.3 电梯系统电梯系统是小区大楼的主要出入通道，对电梯系统的实时监控，可以保证电梯设备的正常运行，降低系40、统的故障率，从而提高小区物业管理的质量。电梯运行监视系统的最主要目标是保证业主使用电梯的安全性。因为意外原因导致电梯运行故障时，监控中心要能自动发出声光报警信号，或业主在电梯内遭遇非法侵害时可以使用电梯内的对讲系统与紧急呼救系统，尽最大可能保护业主的安全。运行监视系统要求电梯供应单位提供标准RS485接口，由系统集成商完成协议转换后上传给监视电脑显示并记录意外事件的历史，为物业管理单位提供电梯维护保养的基本数据。系统大致分为通讯控制模块、区域集中器、管理中心组成。通讯控制模块完成电梯供应单位提供的标准RS485接口所不含的功能（主要是紧急呼救功能）并进行协议转换；区域集中器是为保证系统稳定性、41、可靠性所设置的中间设备，一台区域集中器根据现场情况可管理8-16台电梯；管理中心包括管理电脑与报警显示屏，其中报警显示屏与周界防盗系统合用，当电梯发生故障或乘客呼救时，显示屏即时有该位置的指示灯闪烁，并有声光报警信号提醒值班人员。系统的主要功能有：l 电梯实时运行状态显示l 电梯运行故障自动报警显示l 乘客报警呼救指示l 运行历史记录l 提供联动信号给闭路监视系统l 报警时GIS系统自动弹出报警界面11 路灯照明自动控制系统照明环境不仅要满足建筑群环境的实际的节能的需要，而且还应满足人的生理、心理及精神上的需要。高质量的照明环境能提高人的视力，优质的视觉效果能改善人的情绪。因而照明环境在现代生42、活、工作中是非常重要的。照明控制系统将提供一个舒适、简单、人性化的照明环境。其主要的特点可概括为：简单、方便、经济、灵活。同时可以大大的节省能源，方便管理。11.1 智能照明管理系统的特点智能照明管理系统可以完成各种复杂的照明任务。其主要特点：l 线路简单，安装方便，易于维护，节省建筑开发商的投资成本和维修费用，缩短安装工期，提高投资回报率。l 可实现单点、双点、多点、区域、群组控制，定时开关、亮度手/自动调节、红外线监测、遥控、集中监控等多种照明控制任务，节约电能。l 传统照明配线若要达到多个开关控制同一负载，必须在开关与开关之间特别配线，设计复杂而且消耗大量线材，延长施工时间。尤其在大型建43、筑物里，以传统式配线实现多点控制是非常困难的。而奇胜C-BUS系统，开关只需并联到C-BUS总线上，用软件设定开关的控制地址即可轻易实现多点控制。l 根据用户需求和外界环境的变化，仅仅是修改软件设置，而非改造线路，就可以调整照明布局和扩充功能，适合于商业、工业、居家的不同使用要求。l 传统配线或一般的二线式照明系统安装完成后，若需要更改设计或扩充功能，就会重新配线或增加控制元件，不但增加费用，还会影响建筑物照明系统的正常运行。而C-BUS可以用软件更改其功能及所控制的负载回路。l 当建筑物停电后，由于C-BUS系统中每个输入输出元件里都存有系统状态和控制指令，因此在恢复供电时，系统会重新恢复正44、常工作，实现无人值守化。l 控制回路与负载回路分离，控制回路的工作电压为安全电压DC15-36V，确保人身安全。系统具有开放性，利用辅助单元可以和其它建筑管理系统（BMS）、楼宇自控系统（BA）、闭路监控系统、保安及消防系统结合起来，符合现代化生活的发展趋势。11.2 系统设计承建方据上述要求详细提出设计及施工方案。12 智能卡“一卡通”系统IC卡一卡通技术已广泛应用于社会的各个领域，在智能化系统建筑领域也不例外。我公司近几年来通过对一卡通技术的开发应用以及智能建筑工程的实践，深感一卡通技术的应用对于大厦、小区的智能化有着强烈的推动作用。首先，该技术扩展了智能化系统集成的应用范围，不但可以实现45、一卡通系统内部各分系统之间的信息交换、共享和统一管理，而且可以实现一卡通系统与建筑物各子系统之间的信息交换，统一管理和联动控制。其次，一卡通技术增强了整个建筑物的总体功能。在智能建筑工程中应用一卡通系统，目前已经覆盖了人员身份识别、员工考勤、电子门禁、出入口控制、电梯控制、车辆进出管理、员工内部消费管理、人事档案、图书资料卡和保健卡管理、电话收费管理、会议电子签到与表决和保安巡更管理等等。由此可见，一张小小卡片，已经渗透到了企业管理和物业管理的各个环节，使得各项管理工作更加高效、科学，为人们日常的工作和生活带来便捷和安全。具体目标为：1. IC卡各子系统的工作站和上位机居于系统的高速管理信息域46、，采用以太网，通过路由器可连接小区局域网和广域网，包括Intranet和Internet。2. 通讯工作站与现场控制点之间采用传统的控制网RS-485作为分散的控制设备、数据采集设备之间的通信连接。3. 一卡通系统数据库采用同一数据库管理，数据库平台用SERVER7.0，支持ODBC访问，自控系统集成可通过局域网与其建立通讯连接，并对其数据库进行读、写访问。4. 基于TCP/IP协议及SOCKET通讯方式，使得所有IC卡在管理中心授权（发卡或挂失）后无须再到各子系统进行任何授权操作，便可实现身份识别、电子门禁、巡更、消费、停车场出入、图书借阅、电梯控制、医疗保健等多种功能，真正做到“一卡通行”47、。小区一卡通系统涵盖社区消费、住户管理费用划扣、门禁、出入口车辆管理等系统，除小区出入口车辆管理有特殊要求外，其它系统均无特殊要求，所以我们重点分析出入口与停车场管理系统。12.1 一卡通系统功能要求本系统要求具备下列各功能子系统：（1) 发卡管理子系统：用于管理一卡通的所有设备，包括主机、控制设备等等，负责设置其各种通讯参数，包括主机号、串号口、波特率等；（2) 门禁管理子系统：实现电子门锁控制，出入时间记录；（3) 消费管理子系统：对小区内部人员消费实现统计、查询；（4) 停车场管理子系统：对进出大厦停车场的所有车辆实现集中控制和管理；（5) 卡片发行子系统：在一卡通实施的范围内进行各类授48、权操作；（6) 医疗保健子系统：用IC卡实现医疗收费及药品管理；（7) 电梯管理子系统：用IC卡实现电梯门、楼层自动管理。12.2 各子系统功能描述12.2.1 发卡管理系统发卡本着一人一卡的原则。卡片发行后，可以在一卡通实施的范围内进行各类授权操作，如门禁、消费、巡更、停车、电梯控制、图书、医疗保健等。发卡管理系统包括操作员权限管理、卡片管理、通讯管理及数据备份与恢复等功能模块。12.2.2 门禁管理子系统门禁管理系统是PK非接触式IC卡一卡通系统的系统之一，它实现人员出入权限控制及出入信息记录。门禁系统主要功能有：权限管理：对人员出入权限设置、更改、取消、恢复。 开门可设置3个时间段，每个49、时间段起始值任意定义。 每张卡均可设置休息节假日，一周内任意定义。 对一个人员进行多个门禁同时授权或对一个门禁进行各个人员同时授权。 发卡中心可远程控制开门 开门延时可设定存储功能：存储人员出入的日期、时间、卡号、是否非法等相关信息。脱机可储存卡片15000张，信息15000条 集中管理：后台管理工作站可建立用户资料库，定期或实时采集每个出入口的进出资料，同时可按各用户进行汇总、查询、分类、打印等。 实时监控：在控制中心可以实时监控到每个门的开关状态。门禁监控图标的状态提示:门禁常闭-门禁出现通讯故障-门禁常开- 联动报警：非法闯入，门锁被破坏会发出实时报警信息；当出现火警等情况时，可实现消防50、联动，由中心统一开启出入通道；重要出入口可启动CCTV实现联动监控。12.2.3 停车管理子系统停车场管理系统是PK非接触式IC卡一卡通系统的子系统之一，其目的是为了实现车辆进出停车场的自动化管理，包括收费、判断车牌等。停车场管理系统之主要功能特点：适用多种感应IC卡：Ti/EM/HID/Motorola/Mifare等。感应距离远50mm1000mm具有长期卡/月租卡/临时卡/管理卡等多种收费或不收费管理方式。收费标准由用户设定，电脑自动核算。对于临时卡的发放，采用自动出卡机自动发行。具有LED中文显示屏：显示时间、收费金额、车位满、卡有效期等。具有防砸车功能：只要车辆在道闸下，道闸不会下落51、，车辆离开后道闸自动下落。语音提示功能：误操作或非法操作等做出语音提示。对讲功能：保证各出入口和管理中心的联络。图象识别功能：车辆入场时通过摄像机摄取车辆外型、颜色、车牌号等图象。出场时将出口图象和入口图象比较，确保车辆安全。脱机运行功能：各出入口具有联网功能，保证数据一致性，当网络断开，处于脱机状态时，系统正常运行，网络接通，数据自动恢复。软件功能强大：基于Windows95/98/NT环境下的中文菜单软件，界面友好，易于操作，多级密码，权限实行分级管理。13 电子公告牌系统13.1 概述LED显示屏是集光电技术、微电子技术、计算机技术、信息处理技术于一体的显示系统，是目前国际上较先进的显示52、媒体之一，它以其色彩鲜艳、动态范围广、亮度高、寿命长、工作稳定可靠等优点，成为税务、银行、医院、邮电、车站、金融、海关、商场等场所信息显示的优选媒体。13.2 工程设计方案及说明该信息显示屏是作为物业管理者在小区公布各种重要的信息、通知的一种媒体。物业管理者利用计算机串行通讯RS-232接口将信息输入，计算机选择通讯路由，将内容显示在信息屏上。系统说明：1、 屏体屏体是显示屏的终端显示单元，本显示屏系统的屏体为积木式结构，模块间用信号线级联。2、 主控系统主控系统是显示屏的控制核心，使用计算机串行通讯控制，接口标准RS-232可脱机自动显示，线路上设计掉电保护功能，确保系统的可靠性。3、 结构53、考虑信息屏幕放置在公共区域，在结构上需采用防水防腐蚀，又有足够的散热效果。因此屏体采用铝合金槽杆来支撑框体，外框采用不锈钢成型，面板采用进口板，后板采用亚光不锈钢板在下端冲百叶窗作气流交换孔，周边采用防水处理。工程实施中的技术保证措施LED显示系统是公共场所的重要配套设施，为确保工程质量，采取以下措施：1、 元器件选用：本系统大部分控制器件严格挑选，并进行高低及老化试验，大功率器件在电路设计中有保护措施，LED模块选用进口LED管。2、 采用容差、容错设计技术：系统的元器件使用、电路设计均采用容差设计，容差额在20%以上。系统软件、工艺、工程设计均采用容错设计，当有部分电路不正常时，整个系统仍54、能正常显示。3、 维护考虑：系统采用模块化设计，任一组件出现故障，可在短时间内在线、离线修复或更换。14 小区综合布线系统智能小区最终将体现为利用计算机网络、自动控制和信息交互管理等信息技术和控制技术，建立一个由物业管理和信息服务中心、通信接入网和家庭智能化系统组成的小区服务与 管理集成系统，对各种信息实现全面、实时、有效的接收、传递、采集和监控。智能小区信息系统为运营商和住户提供实现住宅小区智能化、信息化的全面解决方案。综合布线系统是建筑物或小区建筑群内部之间的传输网络。它能使建筑物或小区建筑群内部的语音、数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管理设备等系统之间彼此相联，也55、能使建筑物内通信网络设备与外部的通信网络相联。它是一个模块化的，开放性的、灵活性极高的建筑物或小区建筑群内的配线系统，是建筑物内的信息高速公路，能综合传输语音、数据、图像等信息。综合布线系统由各种系列的部件组成，包括传输介质（含铜缆或光缆）、电路管理硬件（交叉连接区域和连接面板）、连接器、插座、适配器、传输电子设备（调制解调器、网络中心单元、收发器等）、电气保护装置（电浪涌保护器）以及支持的硬件（安装和管理系统的各类工具）。综合布线系统能支持多种不同的应用环境，即它的所有信息插座能由它所支持的不同种类的设备共享，这就是说同一标准信息插座，可方便地通过跳线定义后，即可接插不同通讯协议不同种类的信56、息设备。结构化综合布线系统是在传统布线方法上的一次重大革新，其线缆的传输能力百倍于旧的传输线缆，接口模式已成为国际通用的标准，并把旧的各种标准兼容在内，因此用户无需担心目前和日后的系统应用和升级能力，它采取了模块化结构，配置灵活，设备搬迁，扩充都非常方便，从根本上改变了以往建筑物布线的死板、混乱、复杂的状况。综合布线系统一般由六个独立的子系统组成，采用星型结构布放线缆，可使任何一个子系统独立的进入综合布线系统中，其六个子系统分别为：l 工作区子系统（Work Area Subsystem）l 水平子系统（Horizontal Cabling Subsystem）l 通讯间子系统（Telecom57、munications Closet Subsystem）l 垂直干线子系统（Riser Backbone Subsystem）l 设备间子系统（Equipment Room Subsystem）l 建筑群子系统（Campus Subsystem）以上的子系统可以根据实际的使用情况进行调整。而综合布线系统所要求遵循的国际标准为ISOIEC11801及北美标准TIAEIA-568-A。国内综合布线系统标准也由邮电部于1997年12月30日正式颁发有关中华人民共和国通信行业标准大楼通信综合布线系统规范，并于1998年1月1日正式执行实施。14.1 系统设计原则下述关键设计原则有助于提高结构化布线系58、统的性能和灵活性。l 水平和主干电缆系统采用星型拓扑结构。l 水平电缆的最大长度被限制为90米，另外10米用于连线、软线和设备电缆等。超出10米的部分必须从水平布线系统的90米限制中扣除。l 选择主干电缆介质（铜/125微米多模渐变系数光纤。距离大于2000米时，建议使用单模光纤。l 各通讯间的话音、数据和控制主干电缆彼此分开。l 在主交叉连接和每个通讯间将话音、数据和控制端接分开。l 小区住户均接有一根IBDN4对24 AWG专用水平电缆。为满足未来的建筑物布线需要，建议在所有水平布线应用中，安装IBDN PLUS型和相关的NORDX/CDT公司5类硬件产品。l 各具体应用控制器和现场设备采59、用4对22 AWG 5类专用水平IBDN增强型控制电缆。l /125微米引出光纤。l 每栋楼至少设一个通讯间(如超出90米的水平电缆最大长度准则，需配置多个通讯间)。14.2 结构化网络布线方案要求结构化布线解决方案在综合布线系统具有以下主要优点：1. 兼容性2. 灵活性3. 可靠性4. 先进性：14.3 设计依据方案设计必须符合以下标准。14.3.1 设计标准严格遵守以下标准：TIA / EIA 568-A北美综合布线标准TIA / EIA 569北美建筑通讯线路间距标准TIA / EIA 570北美住宅和小型商用通讯布线标准TIA / EIA 606北美商用建筑通讯基础结构管理规范TIA 60、/ EIA 607北美商用建筑通讯接地要求ANSI FDDI美国国家标准：分布式光纤数据接口国际电子电气工程师协会：CSMA/CD接口方法国际电子电气工程师协会：令牌环接口方法NFPA 70美国国家电力章程ISOIEC 11801国际综合布线标准EN50173欧洲大楼综合布线系统标准EMC欧洲电磁兼容性标准14.3.2 安装与设计规范中国建筑电气设计规范。工业企业通信设计规范。中国工程建设标准化协会标准建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范。城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准。IBDN综合布线系统设计总则。大楼通信综合布线系统(YD/T 926-1997)。民用建筑电气设计规范(JGJ/T 61、16-92) 。电信专用房屋设计规范 (YD5003-94) 。城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准 (YD5047-97) 。工业企业通信设计规范(GBJ 42-81)。用户接入网工程设计暂行规定(YD/Y5023-96)。自动用户交换机进网要求(YD344-90)。15 信息网络子系统计算机与网络系统的设计，综合考虑信息管理的现状和发展要求，满足系统先进性、实用性、开放性、可扩充性、升级的简便性、安全可靠性、易管理和效益投资比高等原则制定方案。系统的建立基于开放式网络平台，结合计算机技术和通信技术的最新发展。为便于数据资源的共享，软件系统的移植和推广，硬件设备和网络设备的更新和扩充。在系62、统建设中，需要充分发挥系统平台、网络和软件等总体集成效能，特别是要充分考虑利用计算机近年来发展的新技术：l 互联网INTERNET技术。l 多媒体技术。l 数字通信技术，宽带网络技术。小区的信息网络系统包括以下两个方面：1）INTERNET：a、连接64Kbps-2M的数据线，住户免除拨接，速度要快得多，价格便宜b、可享受远程教育、远程医疗服务c、电子商务的便利d、“社区首页”储存区，供网友及业主查寻。 2）EXTERNET：a、社区公告板b、提供社区电子交通地图及资料。c、社区电子公布栏。d、管理委员电子圈选服务。e、社区管理费之催收。f、社区意见电子信箱服务。g、社区公共设施之定期维护报告63、。网络的拓扑结构为星形，网络设备由SERVER（服务器）、SWITCH（交换机）、DDN MODEM（DDN专用调制解调器）或专线等组成，满足小区带宽的要求。其中SWITCH又分为中心SWITCH（用于小区内中心机房）和边缘SWITCH（用于楼道单元）。15.1 总体目标计算机网络系统的总体目标是建立一个小区内部的现代化管理和通讯的核心系统，提供一个良好的计算机应用环境，实现内部的电脑互联、资源共享及信息互访，以及与Internet的连接，满足住户的生活多样性，提供丰富的资源共享，提高物业管理的科学性和工作效率，及业务系统、办公自动化方面、小区视频图象传送等全方位的信息管理和为领导层的辅助决策64、提供支持，实现一网多用，促进工作合理化、规范化、系统化。网络系统必须有良好的兼容性，做到无缝升级。同时还要兼顾小区未来的发展，要求有良好的可扩充性和足够的可靠性，满足住户不断增长的需求。15.2 网络系统可靠性设计网络作为各台机器之间的联系纽带，如果一旦发生问题，将会导致系统的崩溃，所以网络的可靠性设计是非常关键的一步。方案提供商必须着重考虑解决以下两方面可能问题：线路问题：如果线路出现问题，将会使得机器与网络设备之间、网络设备与网络设备之间无法进行通信。建议在网络设计中考虑对整个网络采用冗余线路的设计方案设备问题：网络设备出现故障，可能导致整个网络或部分网络瘫痪要考虑网络主要设备的冗余方案。65、15.3 系统将来的扩展当新的住宅单元楼建成后，现有系统可方便将之纳入，成为一个新的、全面的系统。16 小区综合管理系统现代的小区管理日趋多元化，要提高管理水平，必将借助先进的管理方法与管理模式，为此，管理系统紧跟当前的发展形势，采取现代化电脑管理手段，以数据库技术、网络技术、Internet技术、CTI技术、GIS技术相结合，构造全新的综合管理系统平台，提高工作效率、及实施管理的准确性、科学性。该系统的主要作用体现在：l 系统各管理功能按需定制整个综合管理系统功能齐全，但不同的管理人员使用的只是其中的一个或几个功能，我们的应用系统可根据实际工作人员的工作范围及工作权限，开放应用系统中相应的功66、能供其使用，这样，管理人员各尽其职，系统管理灵活方便。如保安人员可赋予其安保系统的操作权限，其能使用的只是整个系统的这一部分功能，其他功能是不可操作的，这些只要通过系统管理功能进行定义就可以了。但管理功能权限改变时，如给保安部门人员增加设备维护功能时，不需修改任何应用系统，只需修改系统中相应应用模块的权限就可实现目标。l 完善、多样的系统功能综合管理系统集成了CTI技术、网络技术、数据库技术、GIS、多媒体技术等各项信息应用技术，系统功能空前强大，多种技术的结合提供了多样的系统解决方案，丰富了管理手段，提高管理效率。如CTI技术的使用使用户服务突破了时间与空间的限制，实现了全天候服务；以GIS67、为平台的物业管理系统以图形与数据库结合的方式向管理人员提供所需的信息，极大地提高了管理效率。l 强大的查询及报表打印功能小区综合管理中涉及的资料繁多，在这么多的资料要快速查找定位某一信息，通过手工是不堪设想的，但借助计算机辅助管理，可以随时按业主名称、房号、房类、朝向、面积等多种条件任意查询，更可以按综合组合条件查询，减少了大量重复工作，工作效率也大大提高，加速了管理的现代化。l 完整的工程及服务档案提高管理水平小区综合管理除了涉及房产、业主和客户管理之外，更要提供工程设施维护、维修、装修服务与管理。计算机完整的工程档案与服务档案可以使管理人员随时了解最新的情况，更可以规范维护、服务标准，帮助68、管理人员合理安排工作时间。l 方便快速的费用计算小区综合管理中涉及的费用计算多（如水、电、气、管理费、车位费、各种公用摊派费等等）及费用查询、汇总、统计；而在我们的系统中则较全方位地考虑了各种费用的计算的问题，运用计算机管理加速了运算速度快，准提高了准确率，使得各项费用的计算统计汇总工作既简单、方便又能轻松自如。l 自动控制各项管理费用收缴保证公司利益管理费用的收缴是管理公司能够正常经营的保证，也是管理公司利益实现的重要环节。通过客户自觉交费和人工催收，往往效率较低，难以应付自如。综合管理系统可以随时监控客户交费和欠费情况，以多种手段自动发送催款通知，提高收费效率，有效加强资金的回收速度。l 69、灵活、准确的收费提高财务工作效率管理面积越大、户数越多，财务收费工作越繁重，大量的水电费、管理费等其他费用收费不但繁杂，而且容易产生差错。计算机管理收费，灵活性、准确性大大提高。客户不但可以分项付款，还可以预付各项费用，财务收费人员劳动强度和工作量都大大降低，工作效率得到提高。l 全面的统计分析及时提供决策依据在物业管理的市场竞争中，计算机快速、自动、强大的统计汇总功能和丰富的报表打印系统，使各项数据的统计汇总、分析表格一应俱全，物业公司领导可以随时查阅到最新的详尽情况，并依此作出快速、准确的决策，提高物业公司的管理水平与竞争力。16.1 系统平台设计小区网络系统的建设是在网络布线的基础上，采70、用TCP/IP协议，完成连接小区内各自分散的管理模块，在其上架构更高一层的信息共享与通信平台，并将网络端点延伸到住户，且连接Internet，实现全部小区的信息交换与对外交流。小区管理中心既是小区管理系统的中枢，又是小区与外界进行网络通信的桥梁，小区管理中心一方面通过代理服务器及计费网关连入Internet，另一方面完成内部域名解析。16.2 小区综合管理系统小区综合管理系统由小区物业管理、财务管理、保安管理、服务管理等等组成，各部门内的工作站通过交换机直接连接服务器，运行客户端软件，整个系统共用一个系统数据库，模块共享，界面与操作方式统一。系统实现了模块化，整个软件系统需提供以下各功能模块。71、16.2.1 系统管理模块 对操作员进行管理、日志管理、三表费率更改、系统数据字典维护以及系统注销、登录等功能，对操作员起到监督作用。功能定义：根据操作人员的具体工作，分配不同的权限，操作人员可使用系统的部分或全部功能，每一个功能都是根据管理工作需要定制的。如保安部门人员可使用保安管理的功能，但无法操作物业管理部分的系统功能。系统管理员拥有系统权限分配等最高权限。安全定义：用于设置进入系统的每个用户的操作权限，公司可以根据每个操作人员的实际工作内容由系统管理员分配其操作权限。数据备份：用于定期数据备份和数据恢复。数据导入：用于导入其它软件系统中已经录入的数据，无须用户重复录入。更换操作员：系统72、可以在无须退出系统的情况下直接更换操作员，方便操作。16.2.2 安防系统模块 安防系统包括智能家居报警系统、周界防范系统、闭路电视监控系统、设备监控等部分，以电子地图的方式，提供报警点的位置的详细情况，以多种模式向各部门、单位报告，并对报警信息进行记录。包括以下部分内容：l 家居安防系统管理。l 闭路电视系统管理。可实时显示各监控点的图象，也可调用已存储的图象。l 电子巡更系统管理。定义电子巡更线路，并进行系统管理。l 设备运行监控：电梯运行监控、水泵状态监控、消防设备监控。16.2.3 一卡通系统 一卡通系统包括系统发卡、门禁、考勤、消费、停车等功能。具体内容见一卡通系统部分介绍。16.273、.4 物业管理模块 物业管理以GIS系统为平台，采用将管理系统融入GIS平台的方法，充分发挥GIS的功能，当使用房产管理、住户管理、设备管理等等功能时，都有相应的图象，结合系统的数据库，提供给管理人员参考及操作，以提高整个管理系统的效率。系统分以下各部分内容：l 房产管理楼盘登记：快速登记公司管理的楼盘、大楼和房间，通过对各种类型大楼的定义，一次性生成所有房间和相应的基本资料。注：这里的房间泛指进行管理的各类房产，如：住宅、写字楼、公寓、别墅、商铺、车位等等。房产资料：针对物业管理公司所管理的一切房产，对朝向、面积到房屋类型、种类、权属、使用状态以及内部配备设施进行有效的管理,同时可直接绘制房74、间结构图、工程图, 并可接受图片等的扫描输入。房产验收：针对业主入伙时物业管理公司会同业主进行房产验收时对验收的情况进行登记备案。装修管理：从装修申请、审批、装修队情况到完工验收进行全面管理，随时掌握各个房间装修的进展状况。维修管理：从物业管理公司自身对房产的维修到为客户提供全面的维修服务，系统提供灵活方便的管理和统计功能。统计报表：房产管理中的各类统计报表。l 住户管理入伙登记：在业主入伙时登记业主的相关资料和入伙时需缴纳的各项费用。住户管理：详细登记各个住户的档案资料，可以根据房号、姓名、性别、身份证、暂住证等各种信息进行查询。投诉管理：对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要75、组成部分，我们协助对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。统计报表：住户管理中的各类统计报表。l 设备管理设备台帐：对物业管理公司内所有各类设备及自有固定资产进行分类管理，从其采购到安装和更换，对其位置、数量、价格、折旧、维修保养等方面进行全面管理。大修档案：对主要设施设备的维修和日常保养进行登记，便于随时了解各类设施设备的运行状况和维修保养情况。 公共设备：对管理各类公共设备进行分类，对其位置、数量、价格、维修保养等方面进行全面管理。分包工程：对物业管理公司分包给其它公司的工程进行管理，包括工程内容、费用、进展状况等。统计报表：设备管理中的各类统计报表。76、 l 保安管理重大事件：登记各时间段内的保安巡楼状况，对发生的重大事件进行详细记录。违章处理：登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。停车场管理：对停车场内的车辆类型、车号、车主、停车卡号码、停车费等资料进行登记。统计报表：保安管理中的各类统计报表。l 清洁管理清洁管理：对清洁用品的使用标准、使用情况进行统筹管理，保证正确使用，减少不必要的浪费；植被绿化：对绿化植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理。同时对绿化植被进行科学、有效的管理，提高植被成活率。统计报表：清洁管理中的各类统计报表。l 社区文化管理社区活动：记录社区活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对小区社77、区活动的统一管理。公共关系管理：记录和小区发生各类关系的各类机构和经办人的资料，如派出所、城管、卫生防疫、街道办事处等机构的资料。计报表：社区文化管理中的各类统计报表。l 财务管理费用输入：由物业部负责将每月水电表的读数输入电脑，同时输入过程中系统提供自动提示功能，对读数偏大或偏小的输入提供自动报警功能，最大限度降低输入的误差率，另外系统支持水电表的更换和清零重转。费用记帐：对物业部输入的水电表读数自动计算出应收的水电费，同时系统自动生成其它的常规收费项目，如管理费、租金等。应收帐款：用于查询各个住户每月的应交款项。收款登记：收款时只需输入住户代码，则该住户所有应交的款项立即全部显示在屏幕上，78、一目了然，包括本月/季应交和之前的所有欠款，财务部可对所有的应收款任意选择收取，并可立即打印出收款收据，如收款后发现有错，可随时修改并可立即重新收取，之后可随时查询任意一笔收款的明细。系统提供银行自动转帐服务，只需将应收款数据拷贝到软盘上交给银行即可，银行划款后会返回一份软盘，经过系统读取后即可打印出所有已划款和未划款住户清单。统计报表：财务管理中的各类统计报表。月末处理：每月收费结束后系统统一进行月末处理，使系统管理直接进入到下一个月重新开始新的收费流程。参数设定：用于设定滞纳金比例、记帐项目等系统必需的各项参数，同时各项参数可以随时修改，支持物业管理公司的动态管理。总表及分摊：系统支持对各79、类总表和公用表的读数按照各类方式（如按户数、面积、用量等）进行自动分摊。l 维修管理维修项目管理，根据维修工程量的大小，设定维修的类别（大、中、小）；维修人员的管理，根据维修项目的居然体情况，确定维修人员的参加，安排等；维修费用的管理，根据维修量、难度等，评估计算费用。l 住户投诉管理住户投诉登记，记录住户每次的投诉时间、事件、原因；处理登记，记录住户投诉带处理、已经处理、结果等状态；投诉回访，根据住户投诉处理结果，访问住户满意程度等；投诉处理明细表，记录没笔投诉处理的人员、事件、原因、满意程度等； l 小区GIS系统整个物业管理系统的基础平台。处理图形图象资料的输入，根据需要将住宅小区的各种80、图形、图象资料输入系统保存，提供每个区间的图形及文字资料介绍，当管理人员点击某个功能模块时，弹出图形并配备详细文字说明，充分提高管理工作的效率。16.2.5 收费管理模块 小区内统一收费，主要包括水、电、煤气三表收费、房租、停车费、保安、卫生、有线电视等，每计费月自动计算出每个住户应付费额，从小区银行各户的户头上自动扣除相应费用，同时向用户发出E-mail或电话等形式收费通知。或住户通过小区服务中心，以电话或网络方式付费。各类收费经计算机汇总，由小区工作人员统一转入小区内外各个收费单位。如住户欠费，则通知工作人员注意，进行人工或自动处理。收费管理模块与一卡通系统结合，小区住户可向管理部门提出申81、请，开通消费功能，每一次持卡消费，都从其存入的款项扣除相应的金额。为保证付款的灵活性，可允许住户IC卡一定金额的透支。住户可通过IC卡，可完成每月的缴费。另外，住户持有含身份标识的IC卡，通过一卡通系统，可在小区会所及各服务设施内消费。在消费过程中，系统通过以下五步骤的验证来保证支付的安全：1 鉴权：要求每个IC卡机首先证明消费者身份。2 授权：系统一旦证明其身份即可控制登录特定资源。3 保密性：要保证授权各方之间传输的信息的安全性。4 一致性：要保证传输信息到达目的地后仍保持发送时的格式。5 来源的不可否认性：要确保在某一方发出经过鉴权的电子数据后，该方随后不能否认该数据的来源和内容。16.82、2.6 小区服务模块一个高品位的小区，除了完善的硬件设施外，小区所能提供的服务就成了一个主要的问题。如何加强内部管理，提高服务质量是一个小区管理者所面对的最主要的问题。我们以呼叫中心技术为核心建立完善的客户服务中心系统，为小区住户提供全方位的服务，彻底改善服务质量，以无所不在的快捷、多样、周到的服务，实现真正意义上的为住户提供一个“五星级的家”。17 小区增值服务系统方案提供商可以根据整个小区的网络架构提供一个可行的增值服务方案，要求如下：采用小区宽带网络的解决方案在小区宽带网络及门户网站建设完成的前提下，建设小区视频点播及在线电视系统。可完成计算机网络上的电视会议，广播领导讲话，楼宇监控，网83、上培训教学，电视节目播放，现场实况转播，多媒体资料和动态视频节目检索、点播（VOD），发布信息等，使传统的计算机网络成为具有多种用途的多媒体网络。在现有的计算机网络上，实现了视频节目的广播、点播等功能。18 工程实施内容18.1 系统设计方案提供商可根据我方的要求完成上述各系统的详细设计方案。18.2 系统施工在系统施工过程中，承建方需提供固定专业培训工程师实施技术性的指导和非技术性的工程管理、协调。l 线缆的布线指导l 设备的安装及线缆接续l 各系统的安装和联结l 完成所有系统以及系统连调。18.3 线路测试1、线缆测试：工程完工后，将选用专用仪器对系统中水平区的线缆进行导通、接续测试，并提84、交测试报告。2、故障定位根据获得的时域和频域两个测试结果，可对故障准确定位。插头接触不良以及电缆特性异常等。3、电缆测试指标自动测试仪器自动完成一系列测试，给出通过/不通过的指标。18.4 系统联调在系统的线路测试后，进行设备安装。对所有设备进行联通测试，并提供测试报告。并完成系统的联调。18.5 工程验收完成上述两项测试后，双方签字认定工程验收完毕。18.6 文档验收后，我方将以文本文式，向贵方提供系统设计与方案配置、施工记录等在内的文档。提供下列文档：（1）线缆及接口分布平面图；（2）设备配置资料表；（3）系统结构配置图；（4）系统测试报告。19 服务及技术支持城建方将为工程实施的每一阶段85、提供全面的支持服务，以全面满足用户的需求。所提供的服务包括：系统建设、人员培训、系统维护、技术支持等。所有设备提供一年的免费保修服务。当项目确定后，城建方将按合同规定，准时派出项目实施小组，并依据双方确定的工程实施进度计划，保质保量、按期完成各阶段的任务。城建方在工程初步验收后的一个月内，如用户需要，城建方需派一至二名工程师在现场为用户提供一个月的系统维护服务，使用户能完全熟悉系统及管理系统，并帮助用户解决实际使用时碰到的一些问题，及排除可能出现的设备或其他系统故障。城建方所提供的系统在安装期、试运转期及最终验收后的保修期内，由于设备在系统设计、设备制造上等技术和质量问题而产生故障影响正常运转，以及买方无法处理的主要问题，城建方均需免费提供修理及设备更换服务，及时解决设备中存在的各种问题和设备的修理问题。