1、 发展农村住宅建筑市场探析 - 石弘华 杨 英 2003年中央农村工作会议指出：实现全面建设小康社会的宏伟目标，最繁重、最艰巨的任务在农村；没有农村的小康就没有全国人民的小康，没有农村的现代化就没有国家的现代化。不容置疑，作为拥有全国人口总数三分之二，占国土面积三分之二的广大农村必将成为今后一段时期内国家小康目标建设的重点；农村住宅作为衡量农民生活质量的一个主要指标将会被推向社会的前台。 一、 现实意义和作用 1、有利于农村城镇化的建设。城镇化建设是促进农村工业化和农村经济结构转型的地域载体，也是加快推进农业和农村现代化的重要突破口。发展农村住宅建筑市场，通过有计划、有组织地将分散的自然村改造2、为人口和房屋相对集中的中心村和小城镇，实行既有规划设计，又有规模的住宅建设，减少单家独户所需投入的基础建设投资。例如地基、各户可合用的墙壁、给水排水、公共房、牲畜置放处等场所可作为公共工程加以规划，以节省建设资金；同时，共建共享设施，不断完善城镇所具有的配套功能，提高公共设施的利用率。在经济发达的地区，引进农村住宅商品化概念，对农村住宅逐步实行商品化运作。这些都将十分有利于中国农村城镇化的建设。 2、有助于农村经济的发展。当前，中国大部分地区，特别是正在摆脱贫困走向富裕的中西部地区，建房仍是农民的头等大事和必需投资。考虑到农民建房用的劳动力是农民工，用的砖瓦沙石等建筑材料都是乡镇企业生产的产品3、，一定数量的房屋建设一旦动工，马上就可以拉动农村建筑业和建材业的发展，创造出许多的就业岗位，在农村内部形成一轮接一轮的消费投资循环。使投资的乘数效应较充分地发挥出来，形成农村经济新的增长点，对扩大农村市场，增加农民收入将具有难以估量的推动作用。 3、有益于农民生活质量的提高。全面建设小康社会，说到底，就是要不断改善人民的生活环境，提高人民的生活质量。发展农村住宅建筑市场，综合利用资源，发挥规模效应，共建共享公共设施，通过规划设计，合理安排居住房、农具及车辆房、牲畜置放处、垃圾堆放处等场所，并对住宅的朝向、采光、给水排水及房内布局进行科学处理，尽可能作到与周围的环境协调统一，既可大大减低当前因卫4、生状况差而引起的各种传染病的突发率，又能体现各地农村建筑风格特色，这都将十分有益于农村居民的生理健康和心理健康。在经济发达的地区，鼓励农民原地或异地购买商品房，以打破农民长期固守一隅的封闭局面，形成人口流动，彻底瓦解自然半自然经济。让农民树立起与现代社会相适应的市场经济意识，并结合自身优势，发展特色产业，可拓宽增收渠道，提高农民的生活水平。 二、现状及存在的问题 1、中国农村大多以历史上形成的自然村为主，村庄小而分散，因缺少规划，在农村住宅建设中，一方面耕地不断地被占用，另一方面土地利用率却不高。例如，各家自动单元零散分布，屋舍间空余地多，村道弯曲；兼之民房屋层数低，未形成集体建房效应，子女结5、婚需要建房时，往往要另外占用耕地。不少农民视土地为私有，又受风水观念的影响，因而盲目追求在新的地理位置上建造新房，而旧宅则废弃不用，以至逐渐形成断壁残垣随处可见的废弃旧村。同时，新村虽新，但也杂乱无章。 2、中国大部分农村住宅建设还以自建为主，即使在经济发达的地区出现所谓的“包工包料”等建房现象，但都由于无正规的规划设计图纸，无施工合同，施工队靠“招兵买马”临时拼凑而成，承建者不具有施工主体资格，使得大部分农村的住宅品质差、外观也差。农宅缺少必要的给水排水设施，特别是厕所和牲畜圈栏，污臭不堪，在江南一带，由于春夏季雨水充沛，常常使得污水四溢，又加之天气炎热，蚊虫、苍蝇繁衍极为迅速，致使一些传染6、疾病突发率较高；另外，如在河北，一些新盖民宅没有开设北窗，形不成穿堂风，夏天闷热。有的朝向虽好，但屋檐板悬得太长，而使得房间采光差。从村落的整体看，农宅高低参差，所向不一，产前难有开阔之地。从室内布局看，也不太讲究科学。有的家庭家具乱放，甚至鸡虱满屋，苍蝇乱飞，极不利于人体身心健康。 3、农村所建住宅，绝大多数的地方都没有进行过房屋所有权登记，没有核发过房屋所有权证。致使产权不清，产籍不明的现象普遍存在。在一些乡村房屋未批先建、少批多建、东批西建。城镇居民违规占用村集体土地建房现象时有发生。在经济发达地区，如珠江三角洲一带农村，乡镇、个体、私营企业“家家点火，户户冒烟”，农村住宅的买卖、租赁等7、交易行为日益频繁。但大多农民买卖房屋不签订书面合同，成交后不办理房屋过户手续；农民与承租人口头议定租赁事项，不办理房屋租赁登记手续；甚至一些村集体违规向城镇居民工出售坐落在集体土地上的房屋，变相出卖集体土地。 三、制约因素分析 1、思想观念。广大农村长期以来处于一种封闭的自然、半自然经济格局。农民或少存在保守排外、小富则安、故步自封、专制甚至愚昧等意识形态，封建迷信思潮未尽，特别注重所谓“风水”。农民的思想观念未能得到转变，他们的思维和创造力也不同程度地受到禁锢。农村住宅很难有比较系统合理的规划和设计，也就很难有推陈出新，整个农村住宅建筑市场更不能有长足的发展。 2、资金来源。目前，发展农村住8、宅市场的最大的障碍是缺少资金。尽管经过了20多年年的改革开放，广大农村通过实行家庭联产承包责任制和兴办乡镇企业为农民提供了一定的经济基础。但是由于现阶段，农民对未来不确定现金收入流缺乏信心，而住宅建设的投资量比较大。有些农民一生也就只能建那么一次房，虽想在住宅的使用功能和外观上有所创新，可迫于经济压力而不得不从简。另外，中国政府关于住宅的大部分工作及资源和财力只是针对占总人口不足30的城镇居民，对农村住宅市场的支持力度可谓是小之又小；并且对农村长期抱有轻视、逃避、疏远甚至排斥的态度，给农民那点政策性的小额贷款通常被严格限定于只能用于农业性生产方面。 3、制度因素。农村土地所有者主体模糊，土地集9、体所有权利残缺不全，农民的应得权益得不到保障，土地的集体所有权和农产使用权之间的责权利关系也很模糊。这一系列现行土地制度上的弊端使得土地流转不畅，土地配置效率低下，严重阻碍和制约着农村住宅建筑市场的发展；另外，过于死板的户籍制度和相对落后的行政管理体制将广大的农民束缚于故土，很难真正流动，这使得农村住宅很难进行市场运作。 四、措施和建议 1、提高认识。当前，有很大一部分人仍心存疑虑，“中国农村的贫困状况依然严重，农民有能力规划建房吗？”这就是问题的关键。要发展农村住宅建筑市场，就先得过思想这一关。既要事实求是，正视当前农村的困难；又要坚定信念，认识到未来农村的发展。由于农民受教育程度总体水平不10、高，科学文化素质较低，从众心理十分明显，在思想上很难作到自身解放。因此，需要寻找一种力量来引导农民。笔者认为，针对农民的从众心理，利用“示范效应”可达到较好的效果。通过活生生的实例，让农民在思想上产生飞跃。这需要各级政府的领导者和决策者们首先提高认识，加强交流，并深入基层，深入群众，多与农民沟通。 2、广辟财源。要克服发展农村住宅建筑市场的资金约束，就必须广辟资金来源，建立多元化的投资体制。从当前扩大内需，激活农村消费市场，促进经济增长，缩小城乡贫富差距，加强社会稳定等因素考虑，国家有必要加大对农村住宅建筑市场中公共工程和公共设施的投资力度；农村信用社等金融机构也应进行金融工具的创新，开展农村11、住宅建设小额专项贷款业务，帮助农民解决一部分建设资金不足问题；同时，也可启动民间投资，鼓励和引导多种投资主体筹资(如民间集资，农民带资，乡镇企业筹资和房地产商投资等)。集中统建，发挥和扩大规模效应，降低建房成本，避免不必要的损失。如四川德阳市新园村统一设计建造的100多户住宅，比农民自建的房屋既省钱，又提高了质量。 3、深化改革。土地是农民安身立命的保障；同时又是住宅建筑的基础。改革现行落后的土地制度是发展农村住宅建筑市场很重要的环节之一。2002年8月29日，全国人大常委会以罕见高票通过的农村土地承包法就是广大农民对改变现行土地制度的迫切要求的一个体现；另外，为今后逐步推进农村住宅商品化，鼓励农民原地或异地购买商品房，也有必要适当取消户籍制度的限制，允许人口合理流动。针对当前农民法律意识淡薄及农村住宅建筑市场管理中所存在的问题，有必要转变相关政府部门的职能，加强农村住宅建筑市场法律、法规的宣传，公开审批登记手续，公开收费标准，让农民知道有法可依，有章可循，使得农村住宅建筑市场健康有序地发展。(作者单位:暨南大学经济系)