1、案例分析篇本次分析重点选取了三个销售型商业的成功案例针对龙湖西区的具体情况进行详细剖析，案例概况如下所示：（由于搜集资料有限，故每个案例分析侧重点略有不同)宁波联盛商业广场北京六佰本 华南mall1案例一宁波联盛商业广场成功经验1定制模式：先定位再招商后规划销售型商业街：招商和具体销售紧密联系，独立产权商铺能够依托国际购物中心提升商业价值。成功经验2持有+销售：50%以上的商业物业面积作为大型主力店不分割销售，从根本上保证了项目经营的持续繁荣。销售型商业街：在独立产权的商业步行街商铺中，联盛集团也设定了一些能带来巨大人流的次主力店，如麦当劳餐厅、咖啡店、时尚餐厅和到数百平方米的专卖店，确保独立2、商铺的人流量。宁波联盛商业广场：建筑面积40万，其中销售面积20万，为购物中心、写字楼、商业步行街设计者：马达思班1案例一宁波联盛商业广场成功经验3独特：独特的建筑景观和具有创造力的内部景观，给独立产权商铺带来巨大的经营价值销售型商业街：除了依托国际购物中心主力店外，空间变化极为丰富，拥有大型景观广场、挑高的商业步行街，内街层层退台设计，让每层都能享受到尺度适宜的景观内庭。C区一层平面图C区二层平面图景观广场1案例一宁波联盛商业广场成功经验4竞争+合作：与万达商业广场形成竞合，与南部商务区和其他商业板块形成新的南部商圈，会辐射整个宁波成功经验5长期租约模式：售后由经营管理公司统一经营20年，并3、由经营管理公司提取一年租金的5%作为经营管理费用，从经营上实现双赢，不仅解决了投资客的诸多后顾之忧，同时也使联盛更能掌握物业的经营权，从而为维持物业的持续增值作了有效的探索。万达广场宁波联盛商业广场竞合关系B区模型地标式的“大门洞”2案例二北京望京六佰本商业步行街六佰本功能：餐饮、娱乐、购物、休闲总占地面积：3.59公顷建筑面积：10万平米销售面积：3万平米（自持与销售比7:3）层数：地上四层（1-3F=4.5m，4F=3.5m），地下两层建筑高度：17米左右沿街长度：600米1、优势及特点地理位置好，交通便利。“双首层”步行街和里外街模式的设置，聚集人流并解决商业街内外的联系问题600米长得4、建筑体量和“集装箱码头”独特的建筑形象，使其成为城市地标，吸引人流。自持型商业与销售型商业互补互惠。2、阶段性问题销售型商业没有形成良好的业态分区和互补，目前正处于“换血”阶段。过于前卫的建筑形象不适合商业定位，展示面过于封闭单一大多数入口处扶梯朝外设置，失去了将人流引入商业街内部的可能性。入口扶梯二层内部主街街景沿街透视图2案例二北京望京六佰本商业步行街销售型商业的典型铺位分析位置：首层和二层面积：共3万平米（总量的30%）规模：小铺（50平米商铺面积150平米）尺度：面宽以8.4米为主，进深最小6米，最大不超15米，进深/面宽C临主内街A临主外街B临次外街D临次内街首层内部商街内景内部扶梯5、电梯双侧临街的商铺3案例三东莞华南mall加州海岸商业街商业面积：47万平米；商业业态：shoppingmall；娱乐城；美食城销售形式：自持+销售；华南mall业态比例：娱乐23%餐饮10%购物42%酒店12%休闲13%其中商业街基本数据商业面积：4.9万平米；商业业态：中高档百货销售形式：销售；商铺数量：825个；50以下店铺：462个；50100店铺：260个；100以上店铺：103个餐饮 加州品牌折扣街（本次研究对象）游乐城百货/旗舰店游乐城精品店酒店特点：业态全面，规模庞大 特点：以小商铺为主构成分析3案例三东莞华南mall加州海岸商业街周边分析步道景观+步行街与本案相对的步行街，不6、同方向，且有一定距离步行街周边是各种超市与娱乐城，与步行街的消费模式交相呼应步行街的入口都是与主入口相连，并且在景观节点周围主要流线贯穿各种业态，周围都有景观围绕，为重复消费创造机会。3案例三东莞华南mall加州海岸商业街店铺组合分析端头大店铺+内部小店铺长外廊与自动扶梯相结合中庭与双内街相结合沿中央水景的最佳景观面中庭的设置能够增加逛街的乐趣，但是增加了公摊面积端头、中间三个节点着重处理，能够吸引人流与活跃气氛沿主街店铺端头店铺内街店铺沿中心水景店铺客人走道人流来源优势：周边资源丰富，业态互补，紧邻入口，景观优势明显不足：流线复杂，与同类型业态毗邻，以品牌折扣店为主的业态值得商榷。差异化消费鼓励重复消费延长顾客停留时间品牌折扣店餐饮超市旗舰店回环往复的流线与良好的景观交错的业态与主入口直接相连人来的理由：1.大规划的流线引导；2.业态鲜明；人留下的理由：1.有逛的内容（品牌折扣）；2.景色优美，久逛不累。规划策略总结商铺形式总结商铺数量分配比例：大商铺：中等商铺：小商铺=1:2:4商铺特点：街道尺度总结46m为主，放大可达10m左右，最小可至2m（一般位置较偏僻）4销售型商业总结