1、雁塔区城中村改造策划方案（铁一、铁二、王家村）美灵机构2007年9月目 录第一部分 项目基础资料及评价第二部分 项目定位及依据第三部分 项目目标客户群分析第四部分 项目地规划构想第五部分 项目效益分析第六部分 项目规划设计概念提示铁一、铁二、王家村第一部分 项目基础资料及评价铁一、铁二、王家村第一部分 基础资料及评价“青龙寺组团”隶属于西安市雁塔区大雁塔街道办事处，地处城东南，位于西安市西延路以东，青龙寺北路以南，于西影路南北方向、雁翔路东西方向和博源路以东分布。“青龙寺组团”位于雁塔区与曲江新区的交接地带，南依交大科技园和西安理工大曲江校区，西邻西安观音庙村，东面的经七路发展成为海鲜餐饮一条2、街，北面是西安规模较大的南二环餐饮金腰带，由于经九路的开通，西部家具城、西部酒店用品城、西部经九路电动自行车批发商城初具规模。“青龙寺组团” 处于未来城南小寨“一核多心”超广域商圈商业中心之一的重要位置，离交大科技产业园约1公里，离西安市中心约5公里，距绕城高速约4公里。“青龙寺组团”属西安房地产市场的城南板块。在西安房地产市场的八大区域（城东、城西、城南、城北、城内、曲江、高新、长安）中，软硬件配套优越，人居环境和生活氛围条件佳，又是西安教科研区、文化产业区，聚集着西安人口数量最多的“三高”（高学历、高收入、高消费）人群。一、项目地理位置 说明：因此次纳入城中村改造的铁炉庙一村（以下简称铁一3、村）、铁炉庙二村（以下简称铁二村）、王家村的地理位置相邻，周边环境一致，从城中村改造全局及土地统筹开发、统一布局、统一规划、统一招商的角度出发，将铁一、铁二、王家村合并策划，以下并称为“青龙寺组团”。铁一、铁二、王家村第一部分 项目基础资料及评价项目区位图：项目区位图：曲江小寨钟楼交大产业园铁一、铁二、王家村二、项目地现状第一部分 基础资料及评价1、村域：铁一村 东临浐灞开发区，西邻曲江开发区，南临交大产业园，北接南二环，东西向有西影路，南北向有雁翔路从村中心穿过。铁二村 东临铁一村、交大科技园，西临王家村，南临岳家寨，北邻青龙寺。王家村 北临青龙寺北路，南临铁一村，东临铁二村，西临观音庙村。4、铁一、铁二、王家村第一部分 基础资料及评价二、项目地现状范围 户数 人口 备注 村民 983户4，206人居民 213户524人祖遗户13户50人 暂住人口 24，600人合计120929，380人、户数及人口统计：铁一、铁二、王家村三个村总统计：铁一村范围 户数 人口 备注 村民 365户2，026人 居民 128户192人 暂住人口 11，000 合计493户 13，218人第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、户数及人口统计：铁二村铁一、铁二、王家村范围 户数 人口 备注 村民 350户1，500人 居民 39户200人 祖遗户13户50人 暂住人口 12，000合计402户 13，75、50人王家村范围 户数 人口 备注 村民 268户680人 居民 46户132人 暂住人口 1，600 合计314户 2，412人第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、土地面积统计：铁一村地块 面积 位置 备注 DK-1 40.78亩 经七路和西影路交叉口东北角 旧宅基地 DK-270.28亩 经七路和西影路交叉口西北角 （包含规划路16.22亩）旧宅基地 DK-3177.227亩 雁翔路东，交大产业园北 出租 DK-415.779亩 铁道部第一勘测设计院西安分院南侧 出租 DK-52.337亩 雁翔路西，陕西伟捷制衣印染有限公司北 姑娘楼 DK-657.721亩 位于经七路西，青龙寺东 青6、龙寺扩建用地 DK-712.30亩 位于经七路西，铁一中东 出租 合计：426亩 可开发土地面积323.307亩铁一、铁二、王家村三个村总面积：1192.02亩；可开发面积：676.217亩第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、土地面积统计：铁二村地块 面积 位置 备注 DK-1 34.22亩北临西影路，南临王家村，东临省建三公司，西临707部队 集体（租赁） DK-2109.2亩南临岳家寨，西临总装备部，东临自来水厂 集体（租赁） DK-31.62亩 北临铁一村，南临交大科技园，西临雁翔路，东临延兴门 集体（租赁） DK-43.29亩 北临西影路，西临冶金研究所家属院，东临伟达公司，南临干7、休所 集体（租赁） DK-5128.3亩 西影路北（包含规划路53.84亩）宅基地 合计：276.63亩 可开发土地面积222.79亩 铁一、铁二、王家村第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、土地面积统计：王家村地块 面积 位置备注经九路西侧 110.12亩经九路西侧 （租用）经九路东侧 215.7亩经九路东侧 城市绿地（地裂带80亩，）西影路南 20亩 北邻铁二村，西邻观音庙村宅基地,理工大占用，土地未转性青龙寺规划 50亩 东邻铁一村，北邻青龙寺北路，南临青龙寺规划用地规划路 93.57亩 公建合计：489.39亩可开发土地面积130.12亩铁一、铁二、王家村项目地块示意图项目地块示意图8、第一部分 基础资料及评价铁一、铁二、王家村第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、房屋面积统计：铁一、铁二、王家村地块类别面积住宅1、2层总建筑面积 35.97 万 3层总建筑面积 14.66万 3层以上建筑面积 18.06万 小计68.69万 其他办公用房总建筑面积0.20万 企业用房总建筑面积27.82万 公用设施总建筑面积 1.08万 小计29.1万 三个村房屋面积统计：第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、房屋面积统计：铁一、铁二、王家村地块类别面积住宅1、2层总建筑面积 9.73万 3层总建筑面积 3.00万 3层以上建筑面积 5.76万 小计18.49万 办公用房总建筑面积0.09、6万 企业用房总建筑面积4.11万 公用设施总建筑面积 0.20万 其他临建设施总建筑面积 0.70万 小计5.07万 铁一村第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、房屋面积统计：铁一、铁二、王家村地块类别面积住宅1、2层总建筑面积 10.24万 3层总建筑面积 3.66万 3层以上建筑面积 1.62万 小计15.52万 其他办公用房总建筑面积0.01万 企业用房总建筑面积7.71万 公用设施总建筑面积 0.02万 小计7.74万 铁二村第一部分 基础资料及评价二、项目地现状、房屋面积统计：铁一、铁二、王家村地块类别面积住宅1、2层总建筑面积 16.00万 3层总建筑面积 8.00万 3层以上10、建筑面积 10.67万 小计34.67万 其他办公用房总建筑面积0.13万 企业用房总建筑面积16.00万 公用设施总建筑面积 0.35万 小计16.48万 王家村第一部分 基础资料及评价二、项目地现状5、计划改造的项目地范围： “青龙寺组团”可供改造开发的土地主要包含： 铁一村：DK-1、DK-2、DK-3、DK-4，共323.307亩 铁二村：DK-1、DK-2、DK-3、DK-4、DK-5，共222.79亩 王家村：经七路西侧110.12亩、西影路南20亩，共130.12亩可开发土地总面积： 676.217亩以下土地被征用或规划为城市绿地，经本次改造全部转为国有土地： 铁一村： DK-511、DK-6、DK-7、规划路共102.693亩 铁二村：规划路53.84亩 王家村：经七路东侧、青龙寺规划和规划路，共359.27亩不可开发土地面积：515.803亩 铁一、铁二、王家村三、项目地周边环境（1）自然人文环境 项目环抱西安著名旅游景点西安青龙寺遗址公园 项目位于比周边地势高10-20米的西安乐游原 旅游景点：大雁塔、大雁塔北广场、陕西戏曲大观园、陕西民俗大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、乐游原、青龙寺等。（2）交通环境 发达的城市路网 西安的交通主干道南二环、西影路、经七路、经九路、西延路呈网状分布，距绕城高速曲江入口仅3公里之遥，交织成了一张四通八达的交通路网。 地铁规划：根据12、规划，西安地铁3号线将经过大雁塔。 公交线路：共约30余条。 经七路：25、45、48、118、 221、525、606、607、308、48、311区间； 西影路：19、34、 41、 44、237、242、400、 408、 521、526、701、 游6； 南二环：二环1号线、 二环2号线、 25、31、34、 208、 308、411、702、716、游9； 第一部分 基础资料及评价铁一、铁二、王家村三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境 商业配套：地块周边商业一方面缺乏上档次的邻里型连锁超市，银行、电信服务厅等生活配套不足，美容、美发、服务便民店，另一方面根据周边居住人口量，也暂无13、大型连锁购物中心来满足地区人群的日常消费需求。 家具市场：西部家具城、西部酒店用品城、西部经九路电动自行车批发商城已 初具规模，商业价值较高。 品牌餐饮：经七路餐饮一条街为西安盛唐置业公司承包，开设有天回镇酒楼、 顺风肥牛、四川味道、雁翔莊、重庆刘一手、汉唐天下、皇都粥府等；向北近邻的南二环餐饮带开设有元太祖、新文豪食府、大通渔港、黄鹤楼大酒店等。这里的餐饮不仅特色突出（海鲜），而且商贾聚集、客似云来，成为西安一处餐饮亮点。第一部分 基础资料及评价铁一、铁二、王家村第一部分 基础资料及评价铁一、铁二、王家村周边配套环境示意：西 影 路经九路雁 翔 路 青 龙 寺 北 路博 源 路11西部电动自14、行车批发城西部电动自行车批发城22西部家具城西部家具城西部酒店用品城西部酒店用品城33西部辅料建材城西部辅料建材城44西安第四十五中学西安第四十五中学655中国工商银行中国工商银行66西安理工大学曲江校区西安理工大学曲江校区西安理工大学曲江校区西安理工大学曲江校区7西安交大附中西安交大附中8西安交大附中西安交大附中9铁设院铁设院经七路餐饮一条街经七路餐饮一条街101212武警医院武警医院西安铁路中心医院西安铁路中心医院南二环经 七 路10111113141314西铁一中国际合作学校西铁一中国际合作学校国美电器国美电器三、项目地周边环境第一部分 后村基础资料及评价铁一、铁二、王家村（4）周边基础15、配套环境 教育： 大学：长安大学、西安科技大学、西安建筑科技大学、西安财经学院、西安理工大学曲江校区等；中学：西安铁一中、交大附中、育才中学、西安市45中、西安市85中等；小学：翠华路小学、大雁塔小学；交大科技产业园的教育基地更提升了文教优势。 医院: 铁路中心医院、武警医院、中铁一局、正和医院、西安国医肿瘤研究所等大中医院。 其他: 银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅均有分布，但普遍距项目地较远，数量略有不足。 （5）周边住宅情况 沿西影路、西延路、雁翔路有乾唐雁月、水木兰亭、苏格兰风笛、交大数码家园、泊澜地、城南锦绣等商品房； 附近家属区有陕建五公司家属院、707部队家属院、铁16、路新村等。第一部分 后村基础资料及评价后村周边环境及产业示意图铁一、铁二、王家村四、项目地总体评价第一部分 后村基础资料及评价铁一、铁二、王家村、优势：（1）区位优越 “青龙寺组团” 项目紧靠南二环外，毗邻曲江新区，是西安城市的重点景观地区，受小寨、曲江商圈的辐射影响。在西安城区住宅用地存增量稀缺、城南板块寸土寸金的情况下，其稀缺的区位、人文、环境优势放眼城南乃至整个西安都是具备唯一性、独占性的资源，甚至堪称西安市区内仅存的动静相宜、配套完善的风水宝地，将为未来项目提供很高的文化、教育、景观、居住、交通等宜居条件，区位优势十分明显； 目前曲江新区内可开发土地存量已呈不足之势，未来在西安城区内可17、以承接曲江高端居住功能的地区已所剩无几，按目前的发展势头来看，项目地紧接曲江北辖界的区位优势必将曲江房产市场高房价、高增长、高消费的特性逐渐扩散到更大范围内，以拉动项目地整个房产市场的快速发展；（2）配套完善 “青龙寺组团”属城市化发展较为成熟的区域，周边商业配套十分发达，生活配套较为完善，其中经七路、南二环餐饮带和西铁一中、交大附中及铁路中心医院、武警医院等配套将起到强大的支撑作用；（3）文脉资源丰富 青龙寺历史悠久、景致风光独特，乐游原自唐起就是著名的人文风景胜地，具有深厚的软性价值可供挖掘； “青龙寺组团”所能利用的文化资源十分丰富，包装项目地自身的历史文化、宗教文化、休闲文化、异域文化18、，嫁接曲江新区的盛唐旅游文化，将对本项目的文化品味起到极大的提升作用。四、项目地总体评价第一部分 基础资料及评价铁一、铁二、王家村、优势：（4）交通畅达 在人们对时间成本看重的今天，交通成为房产热销的一条标准。组团地块北邻西安交通动脉环线南二环，近邻绕城高速连通省内外，通行经过30余条公交线路，出行十分便捷。（5）政策刺激 随着西安土地调控将进一步加强，土地增量供应的控制将加剧对于存量土地的竞争，在目前西安市二环以内基本已无开发用地的情况下，取得项目改造置换出的土地将成为开发商竞争的热点，也将会促使开发商更加注重可开发土地的整合，减少土地资源闲置的压力。 项目组团四、项目地总体评价2、劣势：（19、1） 组团地块不完整，呈分散不规则布局，且存在市政代征地、市政绿地绿化带、市政道路、宗教文化古迹等众多因素分割、占用土地，特别是王家村近3/4的土地面积不可用（城市绿地、绿化带占用），在一定程度上导致了整个组团单位土地开发成本的提高；（2）铁一、铁二、王家村合围“青龙寺”，使得地块组团必须在青龙寺的文保规划下进行可用地的整体规划、布局，不利于地块价值的最大化提升，同时也给未来项目施工建设造成一定的不确定性；（3）组团内铁一、铁二、王家村目前的形象均较差，且毗邻的观音庙村尚未纳入城市化改造，未来将不利于西影路以北的整个地块的形象重建（自然村落的环境较差，对社区有一定的视线污染和噪音干扰）；（4）20、未来地块开发将不可避免的涉及到与青龙寺保护开发的协调问题，将可能牵涉到宗教、旅游、文物等不同利益的主管部门，增大了项目改造复杂程度，时间投入、资金投入均比较大。第一部分 基础资料及评价铁一、铁二、王家村第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村一、项目命名：1、项目名称：推荐名称：乐游 新天地 备选名称：乐游 七松居 / 乐游 上苑 / 乐游 尊域 / 易居丽舍 2、命名说明：乐游 新天地新天地既可指青龙寺周边住宅有天有地、视野开阔的绝佳景观效果，另一方面也可为未来的青龙寺主题商业中心作前期铺垫；乐游 七松居白居易新雪诗中有：“不思朱雀街东鼓，不忆青龙寺后钟。唯忆夜深新雪后，新昌台上七株松。”21、（注：新昌台即指唐长安青龙寺所在的新昌坊）乐游 上苑上苑的涵义在于“上品”、“上宅”、“原上”、“上林苑”之意；乐游 尊域名称表征地块九五高地至尊的地理文脉价值；易居丽舍唐朝诗人喜欢登上乐游原作诗抒怀，大诗人白居易即在乐游原上青龙寺附近有居所一间，并作新昌新居书事四十韵因寄元郎中张博士对其景致进行了详细的描述（“丹凤楼当后，青龙寺在前。市街尘不到，宫树影相连。”）；第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村二、项目定位：1、产业定位： 中高档高层住宅+社区商业（便利店、日常餐饮、连锁超市、超市、服务配套、美容美发店、服饰精品店、生活家居店、休闲娱乐场所及中型购物中心）+主题商业（主题餐饮、休闲22、旅游、娱乐）+专业市场（家居市场、酒店用品市场、电动车市场）； 2、文化定位： 以盛唐文化为根本，结合日本景观特征，放大青龙寺、乐游原历史文脉，突出历史传统上的假日休闲、避暑概念； 3、消费方向定位： 中高档住宅及旅游休闲娱乐、社区生活服务等，涉及到服务业、零售业、餐饮业等消费业态；4、视觉定位： 将盛唐气象的大气、九五之地的尊贵、真言宗家的禅意、日式园林的精致融合在一起，以骨子里的盛唐情结演绎具有现代人文精神的宜居景观社区。 第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村 项目定位描述：“青龙寺”组团是以区域城市化改造为契机，以景观居住生活功能为主，以社区商业功能为辅，以承接小寨商圈辐射和未来23、发展趋势，充分融合未来青龙路主题商业中心的功能定位，改造成为容纳居住、商业、文化旅游等多种功能，建设成为配套设施完善、居住环境良好的综合开发组团。 三、项目定位依据：1、中高档高层住宅定位依据： （1）地块文脉依据： 地理位置的优越性：“青龙寺组团”环抱青龙寺，坐拥乐游原，从古长安城市布局来看，青龙寺与大雁塔以及大兴善寺同处九五高坡，属 “飞龙在天，利见大人”位极尊贵之地，结合西安地理的现状，应当可成为唯一的一处风水宝地。 人文历史的丰富性：“青龙寺组团”处在乐游原（少陵原）之上，唐长安时，乐游原是唐长安的至高点，是与曲江盛名并存的风景地，每逢正月、上已、重阳等节日京城人首选乐游原（其次才是曲24、江）进行登原踏青、游赏抒怀，以致“乐不思归”。 （2）地段价值依据： “青龙寺组团”紧邻南二环，交通便利，在城区内土地稀缺，市场受土地制约严重的情况下，谁占有了地段、占有了土地，谁就占有了市场。 “青龙寺组团”环抱青龙寺，坐拥乐游原，在此稀缺土地资源上，为最大化利用土地价值，住宅容积率势必大幅度提高。参考目前西安城南、西高新及城内的楼盘价格，本项目的地段和环境优势凸显，市场前景将十分看好。 第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村三、项目定位依据：第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村1、中高档高层住宅定位依据： （3）景观价值依据： 依据西安市城市总体规划，项目现状地的王家村将有26525、.7亩地规划为城市绿地，再加上青龙寺未来开发形成的景观区将使这一地区的绿地面积不少于400亩，地区绿地率及人均绿地指标将远远高出西安城市的平均水平。从居住的景观价值、生态价值考量，在项目地内开发中高档高层住宅定位切合，升值潜力巨大； 从共享稀缺的景观资源来看，利用现状用地高差建设的高层住宅将可以在上空俯览青龙寺、乐游原以及杜陵原，以高层的建筑形式既可以满足“绿色氧吧”式的生态居住条件，同时充满时尚感和现代感的高层建筑又能将景观资源发挥到最大效益，其视野开阔、采光通风良好，安全品质高等优点，具有充分的需求支撑 。 （4）投资收益依据： 由于项目属城中村综合改造的性质，开发前期所需的迁安成本十分巨26、大，从项目投资收益的现实情况出发，只有在政策审批允许的情况下提高项目开发的总体容积率指标，以中高档住宅定位于项目地，最大化产出单位土地的价值，最大化项目预期的增值空间，才能够保证整个组团项目开发的盈利。1、中高档高层住宅定位依据：（5）西安城南商品房发展依据周边新盘销售普遍火爆，房价持续看涨 三、项目定位依据：第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村序序号号名称名称建筑面积建筑面积（万（万）出售均价出售均价/ /出租均价出租均价销售状况销售状况建筑形式建筑形式地址地址1 1哈佛公馆哈佛公馆5.85.838003800元元/ /高层高层西安交大科技园对面西安交大科技园对面2 2水木兰亭水木兰亭27、4.536003600元元/ /一期售磬一期售磬高层高层城东西影路城东西影路5号号3 3乾唐雁月乾唐雁月6.0336003600元元/ /售磬售磬高层高层城东西影路与雁翔路城东西影路与雁翔路什字向东什字向东200米路北米路北4 4康桥边的院子康桥边的院子11.53600元元/平平方米方米在售在售高层高层城南区交大科技园中城南区交大科技园中小学东隔壁小学东隔壁第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业，其业态28、具有较强的地块人群针对性。 “青龙寺组团”周边目前仍未出现以大型超市、商业广场，娱乐场所组合形成的社区商业中心，难以满足周边居民的多种层次消费需求，从大的社区人群基数考虑，合理的布局超市、美容美发店、药店、冲印店、蛋糕店、干洗店等社区商业，使住户从家门步行5分钟即可到达便利店，步行10分钟即可到达超市和餐饮店，15分钟可到达购物中心，根据现实与潜在的需求来看，商业前景将十分广阔。三、项目定位依据：2、商业定位依据：社区商业定位依据社区商业分布类型社区商业分布类型优点优点缺点缺点圈地街铺型圈地街铺型商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度29、上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型入口街铺型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性弱。入口集中型入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。城市道路城市道路入口街铺型社区商业布局示意第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村社区商业的业态类型社区商业定位依据第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村三、项目定位依据30、：2、商业定位依据：主题商业定位依据 根据“十一五”规划，未来的小寨商圈将形成新业态和传统业态交织互补、特色鲜明的商业中心。曲江新区大唐不夜城等项目的落成，将为项目地的商业发展迎来更大发展机遇。 根据未来的小寨商圈升级改造方案，到2010年后西安城南地区将形成以小寨商圈“甲”字形都市副中心为核心，电视塔复合商业中心、青龙路主题商业中心等多个中心构成的超广域商圈。客流决定着人气，人气影响着活力。商圈内车流通畅、交通便捷，并不等于人流顺畅，能否建立适合项目地区域商业发展的人流导向体系，才是推动项目地商业繁华和活力的核心因素。事实上，随着青龙寺组团改造的不断纵深推进，将满足核心商业地段对客流量的苛求31、，也必将会带动青龙寺周边环状道路人气的一路飙升。 在项目地区域，以教育（西安理工大、西安交通大学、西安工程技术学校等）、科研（交大科技园、地质研究院、铁设院、水电研究院等）、高尚社区（水木兰亭、钱塘雁月、康桥边的院子等）为主力的高消费群正在聚集形成，将在此形成一大批消费能力较高、年龄在20-40岁间的固定消费人群。具有年轻化、个性化特征的运动健身、休闲娱乐等消费将成为未来青龙路主题消费圈的一大特色。三、项目定位依据：2、商业定位依据：主题商业定位依据第二部分 项目定位及依据铁一、铁二、王家村 依据商业“散中有聚、聚中有散、链条扩散”的原则，西部电影集团、西部家具城、西部酒店用品城、西部辅料建材32、城、电动车批发商城、品牌餐饮等现有产业将有利于催生出个性化家居生活Mall、酒店用品、定制建材、电动车、商业厨房用品等一批衍生产业和专业街店，使项目地主题商业形成有灵魂的、品位较高的、具有良好的品牌知名度的商业业态。 在项目地合理发展主题性商业一方面将与我们高尚社区的住宅定位相呼应，有利于塑造良好的整体形象。另一方面以项目经营面积以底商形式为主，其经营的面积较大，除了满足社区商业的要求外，为优化分布经营，突出端口位置，也应考虑中型以上商业的设置。业态类型业态类型定位依据定位依据时尚名品店时尚名品店周边各研究院、大学、中学及周边高尚住宅业主的需求支撑周边各研究院、大学、中学及周边高尚住宅业主的需33、求支撑连锁超市连锁超市满足理工大学及周边高尚住宅业主的消费需求满足理工大学及周边高尚住宅业主的消费需求家居家具家居家具经九路西部家具城的产业链延伸及根据周边新楼盘进行档次定位扩展经九路西部家具城的产业链延伸及根据周边新楼盘进行档次定位扩展酒店用品酒店用品西安旅游酒店业的持续发展与经九路原西部酒店用品城的升级扩展西安旅游酒店业的持续发展与经九路原西部酒店用品城的升级扩展仿古餐饮、商业厨房用品仿古餐饮、商业厨房用品经七路餐饮一条街有稳定消费支撑，业态的延伸与扩展经七路餐饮一条街有稳定消费支撑，业态的延伸与扩展第三部分 项目目标客户群分析铁一、铁二、王家村一、目标开发商分析第三部分 项目目标客户群分34、析铁一、铁二、王家村“青龙寺组团”是铁一、铁二、王家村的联合拆迁安置，拆迁户多，土地面积大，因为邻近南二环，也是西安城中村改造的样板形象工程，因此对开发商的开发资质、融资能力，管理水平都有较高要求，如：深圳华侨城、大华地产、融侨地产、富力地产、碧桂园、北京城建、中海地产、深圳万科、珠江地产等 这类投资商投资时主要决定因素有： A 有合理的投资收益回报，毛利率一般在15%左右。 B 机会成本，取决于面临的多个投资机会的比较分析。 C 投资者认为风险可控。 D 当地人民政府的支持平台。 E 业态区域市场特殊性和可操作性。 F 投资同类业态近五年的产业发展趋势以及产业经济收益增长趋势。 G 投资城市35、及区域近年商品消费增长指数。 二、消费人群第三部分 项目目标客户群分析后村1、住宅类客户群特征分析 年龄：在2545岁的人群 家庭年收入：集中在1015万元 职业：以城南从事教育、研究、商业贸易、私营业主和科技业、文化业为主力消费群，另外省外、境外的人群也不可忽视 购房：主要为首次置业，部分观景较好的户型有二次置业需求。 2、底商类客户群特征分析 住宅底商的投资回报高，一般来说，投资住宅的回报率为6%-10左右，而投资住宅底商的回报率则高达15-17，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。从商人逐利、择邻购买、专业汇集的角度出发，本项目底商类客户可分为以下几大类： 有投资底商经验的投资客； 36、周边商户迁址更新经营； 专业商业投资运营机构； 大型餐饮、百货、超市连锁物业投资，经营自用； 第四部分 项目地规划构想 一、项目地规划基础因素分析第四部分 项目地规划构想铁一、铁二、王家村1、客观影响因素：（1） 西安城市规划对“青龙寺组团”的策划包装影响很大，需要提供多套方案（2） “青龙寺组团”由于土地征用、规划路、绿化等原因，地块临街面短，分布 凌乱，对于项目整体规划不利，商业定位不能形成规模效应。（3）王家村的规划绿地多，如不能土地转性，无法采取市场招商方式进行改造。（4）项目拆迁人口多、面积较大，使得将来的容积率提高，影响建筑品质。 规划主要用途为居住用地城市设计要求：预留翠竹公园在37、爱国路上的入口。 2、考虑因素：（1）根据本地块的市场环境，最大化土地价值。（2）西部家具城的现状和市场开发的前景。（3）项目容积率必须满足开发商对投资利润的要求。（4）对将来的规划路对项目的影响充分考虑。（5）适当开发商业体量，配套大型社区和西影路的消费需求二、项目地规划总体构想第四部分 项目地规划构想铁一、铁二、王家村 规划总体原则：改善旧村及周边的环境，提升规划区整体环境面貌；增加村内公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设；妥善解决旧村改造中村民及各方面利益关系。方案1、铁一、铁二、王家村组团开发，主要分布：青龙寺周边地块开发高尚居住社区，主要建筑形式为高层住宅和底商；西影路和经七路转38、角位置开发高层住宅和底商；西影路以南、雁翔路以东的区域开发高层和底商；经九路西侧地块内的大型商业建筑体保留；雁翔路以西，西影路以南的区域内地块全部作为村民安置用途。方案2、铁一、铁二、组团开发，分布安排相同，王家村由政府拆迁安置并划拨安置用地或者给与开发商货币补偿。为了实现安置社区的形成，规划拆除南侧707部队以东的现企业用地区（现集体租赁给一批家具厂）和干休所、水厂之间的109.2亩土地（现集体租赁给一批汽修厂）作为村民安置小区；原宝王家村村民居住的215.7亩地和50亩地拆迁完成后保持原状；勘测有低裂带轴线经过青龙寺及王家村绿地，对改造地块的规划影响较小，规划中的高层居住区的建筑高度对整体39、景观影响不大。4、项目地详细技术经济指标：第四部分 项目地规划构想综合数据指标合计规划用地面积总建筑面积其中居住户数建筑占地面积容积率建筑密度绿化率二、项目地规划总体构想铁一、铁二、王家村5、项目地规划总平图：第四部分 项目地规划构想项目总体规划建议：1、西影路将项目分为南北两区，同时，雁翔路将回迁区与商品房区分开，降低回迁区对于商品房价值的贬损2、村民回迁自住区设置于西影路以北原铁二村的两块企业租地上，由于近邻理工大宿舍区，可满足学生以及周边租房人群的需求3、博源路东西两区域可通过地下车库通道、天桥连接形成呼应，结合成整体社区4、沿西影路、雁翔路十字，将底商按不同等级分类设置于不同的退让距离40、铁一、铁二、王家村6、项目地规划鸟瞰图：第四部分 项目地规划构想铁一、铁二、王家村三、项目地功能区域划分功能分区构想： 第四部分 项目地规划构想 总体分为高层居住区、南安置居住区和商业集中区； 青龙寺组团安置区内分为安置东区和安置西区； 青龙寺组团高层居住区分为商业街、北住宅区、南住宅区；青龙寺规划地商 业 街商业集中区精致高层居住区村民南安置居住区安置西区安置西区安置东区商 业 街北住宅区南住宅区铁一、铁二、王家村四、项目交通规划构想项目地所处区域的道路规划： 第四部分 项目地规划构想在青龙寺组团所处的区域内，现存一横两纵的城市主干道路，东西方向将规划一条次城市干道与经九路、经七路相接；南北41、方向将规划一条沿现王家村综合市场通向南二环的城市次干道；顺应区域道路规划，社区内规划若干条社区内步行道。铁一、铁二、王家村西 影 路经 七 路雁翔路博源路经 九路第五部分 项目效益分析1、后村地处西安的会客厅大雁塔北广场旁边，紧临陕西省委，区位的重要性自不必说。后村的改造将大大改善大雁塔北广场至省委区域的城市形象，成为雁塔区城中村改造的标杆。2、后村的改造将全方位提升该区域的环境、卫生、治安等要素，全面优化生活环境和生活品质。3、后村定位的商业街将完善该区域的商业结构和商业层次，并将填补西安市该业态的空白。4、延续大雁塔地区在西安市灯饰行业的龙头地位，做大做强该产业，时尚灯具、装饰品、家具一条42、街的定位不仅强化了大雁塔地区作为西安灯饰产业中心的地位，还延伸到了家具、装饰品行业，完善了区域商业的产业链。5、商业街的开发，将增加雁塔区的税源。一.城市收益分析第五部分 项目效益分析铁一、铁二、王家村二.村民收益分析 第五部分 项目效益分析（1）村民居住环境的改善（2）村民生活品质的提高（3) 村民平均收入的增加（详细计算附后）（4) 实现村民自身及城中村的四个转变铁一、铁二、王家村三.项目投资收益分析城中村拆迁安置成本核算方法建议（一）计算公式： 根据我公司对西安市城中村改造有关规定和文件的研究，结合城中村改造的具体情况，提出城中村拆迁安置具体计算办法：(1) 1-2层住宅房屋拆迁补偿价格43、=建安成本（1700元/）建筑面积拆一还一(2) 3层住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价（1+综合环境修正系数）（1+层次调节系数）建筑面积(3) 3层以上房屋拆迁补偿价格=重置价（300元/）建筑面积(4) 临建房屋拆迁补偿价格=临建补差价（100元/）建筑面积(5) 营业用房拆迁补偿价格=区位基准价（1+综合环境修正系数）临街状态修正系数建筑面积第五部分 项目效益分析铁一、铁二、王家村(6) 办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格=区位基准价（1+综合环境修正系数）（1+层次差异调价系数）建筑面积(7) 住房过渡费=1-2层住宅房屋面积10元/月24月(8) 营业房过渡费=营44、业房屋面积25元/月24月(9) 营业房拆迁补偿费=营业房屋面积25元/月2月(10) 拆迁综合费=各类房屋拆除总面积320元/，拆迁综合费其中包含评估费、管理费、搬家费、奖励费、协调费、仲裁费、搬旧费、动迁费等；(11) 拆迁不可预见费=（各类房屋拆除总面积320元/）2%第五部分 项目效益分析铁一、铁二、王家村（二）后村拆迁安置费用概算 （1） 1-2层住宅补偿： 货币补偿：522751700元/=8886.8万元； 面积补偿：1997252000元/=39945.0万元 合计：48831.8万元 （2） 3层住宅补偿：116200850元/97%=9877.0万元 （3） 3层以上住宅补45、偿：144500300元/=4335.0万元 （4） 营业用房补偿：05200元/=0万元 （5） 办公用房补偿（公建、集体用房等）：671.31400.0元/=93.9万元 （6） 临建补偿：0100元/=05万元 （7） 住房过渡费=19972510元/月24月=4793.4万元 （8） 营业房过渡费=025元/月24月=0万元 （9） 营业房拆迁补偿费=025元/月2月=0万元 （10）拆迁综合费=513371320元/=16427.9万元 （11）拆迁不可预见费=513371320元/2%=328.6万元 拆迁安置补偿费合计：84687.5万元三.项目投资收益分析第五部分 项目效益分析46、铁一、铁二、王家村三.项目投资收益分析第五部分 项目效益分析（三）城中村改造优惠政策(1) 城中村改造过程中，安置村民的住宅建设项目免收城市基础设施配套费，发展经济的其他建设项目减半收取城市基础设施配套费，收取的城市基础设施配套费，转为城中村改造专项资金，全部用于城中村改造建设。(2) 除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上（含市级）重大公益建设项目外，二环以内57个城中村的现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目，全部用于城中村的改造。同时要做好三环以内城中村集体土地的规划定点、土地利用和城中村改造规划，保证城中村改造用地。铁一、铁二、王家村(3) 鼓励社会资金投资参与城中村改造项目47、，以弥补政府资金紧张状况。投入的资金首先要确保居民安置和土地转性。投资者享受一定比例的投资增长收益。(4) 将二环以内城中村的市政公用设施、市容园林建设管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍。条件成熟后，逐步向二环以外城中村推进。(5) 城市规划中涉及到城中村的城市基础设施建设项目在改造时，按照城市建设拆迁政策和标准，优先列入城市维护建设年度计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。第五部分 项目效益分析铁一、铁二、王家村三.项目投资收益分析（四）项目投入与收益分析概算 后村改造总用地面积为366.05亩，其中规划路占地4848、亩，安置用地40亩，可开发用地278.05亩。按照房地产市场开发运营15%左右的毛利率计算，可开发用地容积率应为3.45。 开发商投资收益计算结果： 拆迁安置总成本84687.5万元。 项目可开发用地总建筑面积667383 ，建安成本154623.6万元； 项目开发总体投资额为239311.2万元； 项目开发总收入为306968.7万元； 营业及附加税为16883.3万元 开发毛利润为50774.3万元，毛利润率为16.54%。 （附计算数据表）第五部分 项目效益分析铁一、铁二、王家村三.项目投资收益分析第五部分 项目效益分析(1) 1-2层货币补偿面积费用，按年10%收益计为 252000-49、199725=52275 522751700元10%=888.7万元(2) 3层及3层以上货币补偿费用，按年10%收益计为 14212万元10%=1421.2万元(3) 1-2层拆一还一多返村民面积，年出租收益为 39/人1841人=71799 165177-71799=93378 9337815元/月12月=1680.8万元（五）后村村民变为居民后可持续发展分析：铁一、铁二、王家村三.项目投资收益分析第五部分 项目效益分析(4)安置商业面积，年出租收益为3454840元/月12月=1658.3万元(5)村集体土地转性后，年出租收益为14亩666.673=28000.128000.140元/月50、=1120.0万元合计：（888.7+1421.2+1680.8+1658.3+1120.0）万元=6769万元6769万元1841人=3.7万元（3.7万元-2.5万元）2.5万元100%=48% 收益提高收益提高48%48%铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示1、项目设计视觉形象色彩建议： 本项目地处雁塔区区域内，北依青龙寺，南接曲江，处于具有丰富文脉的乐游原上。因此，该项目的建筑色彩以代表盛唐意向的红、乐游原传统民居的高雅灰，及与西安的历史文化与地理文脉相配的土黄。从整体视觉形象设计考虑，项目建筑色彩在大面上要体现出现代景观建筑的简洁实用；从建筑的细节色彩上看，又能让人细品出51、建筑色彩所传达而出的盛唐文化、关中文化、宗教文化情结。第六部分 项目规划设计概念提示一、项目设计视觉形象建议铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示整体建筑色彩提示铁一、铁二、王家村色彩提示黑白灰色系第六部分 项目规划设计概念提示铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示黑白灰色建筑视觉意向铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示黑白灰色建筑视觉意向铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示黑白灰色建筑视觉意向铁一、铁二、王家村色彩提示红色系第六部分 项目规划设计概念提示铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示铁一、铁二、王家村红色系建筑视觉意向红色系建筑视觉意向第六部分 项目规划设计概念提示铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示红色系建筑视觉意向铁一、铁二、王家村第六部分 项目规划设计概念提示红色系建筑视觉意向铁一、铁二、王家村红色系建筑视觉意向第六部分 项目规划设计概念提示铁一、铁二、王家村