1、大 唐 大 唐 玺 樾 玺 樾 DesignofXinchengXianJingRiverNorthShoreProject 新 城 西 安 泾 河 北 岸 新 城 西 安 泾 河 北 岸 规 划 设 计 方 案 我们有什么他们要什么我们做什么我们怎么做 一环两心三轴十一馆 1-上位规划 2-地理区位 3-景观资源 4-文体资源 5-基地周边 1-西安市场分析 2-客群意向分析 3-客群定位分析 4-客群需求分析 1-主题、大盘打造 2-完善配套引入 3-生态、运动植入 1-规划策略2-示范区策略 4-单体形象 3-产品研发 社区级配套 邻里级配套 湿地公园 生态环 私家庭院 起步阶段 升级阶2、段 大盘呈现 分期推演 概念引入 规划详解 示范区形象 别墅形象 高层形象 组团入口形象 商业形象 高层产品 城、街、坊、馆 用地条件 交通、产品分析 物管分析 空间层级分析 示范区概念 主题植入 功能分析 流线分析 流线展示 挖资源定客群“三重奏”“四步曲” 别墅产品 条件输入 多方案强排 洋房产品 针对项目区位及资源 分析项目潜在价值 我们有什么 前期分析区位 Preliminary analysis of the location 位于西咸新区泾河新城核心区，战略性新兴 产业和高端装备制造业，城乡统筹田园示范园区。 西安市中心 咸阳站 西安北站 国际机场 项目地点 泾阳县中心 永乐店站 3、泾阳县高庄镇 舒唐王小学 唐李村 崇文塔 坡底村陕西交通技术学院 东大街 西大街 泾阳中学 大曲子村 先 锋 大 道 秦 汉 大 道 泾县人流来向 项目周边道路均未修建，市区人流经秦汉大道及省道 208，从北侧到达基地。 前期分析交通 Preliminary analysis of the location 主城区人流来向 前期分析交通 Preliminary analysis of the location 基地东侧紧邻先锋大道，为双向六车道，2019年上半 年扩建完成；北侧紧邻高泾南路，双向八车道，2018 年年底通车。西侧现有省道为目前城内人流的主要通道。 高泾南路（在建） 泾河湿地公园4、 一期 二期待开发 规划道路 先锋大道（待建） 前期分析文化资源 Preliminary analysis of the location 吴家大院 戏台 吴家大院 瀛洲春草 崇文塔 文庙 汉阳陵 渠首遗址 崇陵 柳毅传书 泾河龙王 郑白渠歌 基地附近有着丰富的历史文化积淀，2.5公里外有泾阳文庙，10公里外有崇文塔，19公里外有吴家大院等，还有泾河相关的诸多文化传 说，如柳毅传书、泾河龙王的故事等，文化积淀丰厚。 前期分析配套 Preliminary analysis of the location 茯茶小镇 奥特莱斯小镇 崇文塔景区 乐华城 欢乐世界 黄冈中学 恒大童世界 泾河湿地公园 泾5、阳县政府 泾河智慧农业园 先锋小学 泾阳中学 泾阳大剧院 卢卡小镇 泾华学校 西安理工高科学院 泾干中学 3km 5.5km 5km 项目地点 紧邻泾河沿岸绿化带和泾河湿地公园，生态景观资源丰富。东临先锋大道，北 临高泾南路，南侧为规划中的泾河外滩湿地公园。北侧在建泾阳大剧院，区域附近 有泾阳中学。 附近的吴家大院、恒大童世界、茯茶小镇等文旅项目在带动区域旅游人口导入。 乐华城欢乐世界 泾河智慧农业园 茯茶小镇 崇文塔景区 泾河湿地公园 泾阳中学 恒大童世界 卢卡小镇 前期分析景观 Preliminary analysis of the location 借用古运河，打造宜居、慢行、悠闲、怀旧6、的好地方，发挥 资源功能最大化，体现历史与现实、传承与创新的有机结合 泾河 前期分析基地现状 Preliminary analysis of the location 场地基本为生地，植有树苗种有庄 稼 1、场地东侧地下有石油管道，需 退距550m； 2、场地南侧有成片坟地。 3、场地南侧沿泾河分布污水降解 池，分布范围约300m 4、泾河县城生活污水管道穿过项 目地界 5、项目上空为咸阳机场固定航道， 噪音明显 6、场地内有高压线路，需考虑 7、中部有一户人家。 8、基地外东南侧即为卢卡小镇入 口。 卢卡小镇 一期264亩 二期500亩 居住用地 居住用地 居住用地 农林用地 农林 用地 农7、林 用地 农林 用地 农林用地农林用地 规划湿地公园 规划农林用地 规划湿地公园 规划湿地公园 EP（2018）一期地块 规划净用地面积：176000 容积率：1.7 密度：35% 高度： 100米 EP（2018）二期地块 规划净用地面积：333350 容积率： 2 密度： 35% 高度： 100米 规划条件分析 Planning Condition Analysis 规划 公共 服务 用地 规划居 住用地 规 划 商 业 用 地 周边地块上位规划尚在调整，不做为本次规划依据 地块特征 地段地处城市新区核心区，土地目前为未被开发的生地 环境紧邻泾河沿岸绿化带和泾河湿地公园，生态资源好 交通周8、边道路未修建，紧靠先锋大道及高泾南路，临近秦汉大道，未来交通便利 配套地块周边规划重点中学及诸多中小学、幼儿园、公园、医院等生活配套 市场主城区土地供应稀缺，泾河新城等外围区域发展节奏快；处于大西安价值洼地，在限购政 策下，将有效承接主城区外溢及投资需求；东侧卢卡小镇属于超级大盘，竞争激烈。 现状为生地，缺乏配套，规划前景好，发展潜力大 需要解决的三大问题： 1.生地如何吸引客群 2.如何利用有限配套营造氛围 3.如何植入文化 熟地社区的六大特征 4.集中公共资源形成社区中心 5.核心区高密度低容量 3.成熟的公共界面 6. 生活文化提升知名度及认同感 1.活力城市街区生活 2.完善的配套体系9、 开发“生地”的策略 营造场景 完善配套 社区营造 街区生成 景观体系 大盘形象 “公园里”的大唐文化社区 针对项目区域 分析潜在客群及需求 他们要什么 谁来买？ 买什么？ 重点客户：北郊产业人口 50% 主力客户：周边区域产业人口、先富阶层 30% 次要客户：西安或者外地的投资客户 20% 区域目前处于发展起步阶段，价格处于洼地，10月份 市场价格约5000元/，可承接西安以及西咸 新区其他版块外溢需求。 2017年9月，西安限购开始升级，主城区禁本 市户籍三套， 禁非本市户籍三套。泾河新城不在限购范围内; 可有效承接主城区外溢改善需求以及投 资客关注。 重点客户 主力客户 次要客户 确定项10、目潜在客户 补充客户西安或者外地的投资客户20% 置业目的：第二居所和投资 工作背景：个体户 关注因素：配套、产品、地段价值以及升值潜力生态环境 主力客户周边区域产业人口、先富阶层30% 置业目的：自住 工作背景：机场工作人口，中高层；周边乡镇如泾阳、高陵 等生意人口、政府官员等。 关注因素：看重区域上班近，配套、产品 重点客户北郊产业人口50% 置业目的：自住加投资 工作背景：方欣、雨润、建材等北郊生意人口，以及长庆等 能源产业人口 关注因素：项目品牌、品质、交通以及升值潜力 次要客户 (20) 西安或者外地 的投资客户 主力客户 (30%) 周边区域产业人口、 先富阶层 重点客户 (50%11、) 北郊产业人口 数据来源：新城营销部门 关键词: 示范区打造 多产品类型 试水市场 客群来源 北郊产业人口投资客户 周边乡镇如泾阳、高陵等生意人 西安或者外地的投资客户 机场工作人员、 政府官员 客群特征 多样性需求 购房需求 多类型需求 产品类型 高层、洋房、联排、别墅 首开区阶段 起步阶段 客群来源 北郊及主城区投资客户 周边改善型客户 客群特征 富裕、寻求价值洼地 健康、高素质、郊区二居 购房需求 总价控制、品牌及口碑升值潜力 生态环境、产品舒适度 产品类型 大量别墅 + 适量高层 关键词: 增值 舒适感 高品质 关键词: 刚需 便捷 轻资产 客群来源 周边乡镇刚需客群 少量投资客及改12、善客户 客群特征 控总价、性价比 购房需求 产品、配套、品质、居住舒适度 价格及升值潜力 产品类型 多量高层 + 少量别墅 升级阶段 关键词: 改善客群 便利生活 健康活力 客群来源 机场工作人员、 政府官员 改善型客群 客群特征 有地位、高素质、 健康、经济 购房需求 教育资源、商业配套、 品质、精神文化 产品类型 适量高层（滨水） + 大量别墅（滨水） 大盘呈现阶段 目标客群需求总结 生态环境 教育资源 总体价格 产品力 主题品牌 配套物业 生态环境 教育资源 总体价格 产品力 主题品牌 配套物业 主题品牌、教育资源 配套物业、总体价格 生态环境、产品力 起步阶段打造 升级阶段展现 大盘整13、体呈现 产品力 复合配套 生态环境 周边先富阶层客户 生态环境 教育资源 总体价格 产品力 主题品牌 配套物业 西安或者外地的投资客北郊产业人口投资客户 目标客群总结 开发阶段客群类型客群需求产品类型卖点 首开区 （2018） 试水市场全类型产品满足多种需求高层、洋房、联排、别墅故事性示范区 起步阶段 （2019-2020） 北郊产业人口投资客户 关注性价比高； 有良好教育资源、商业配套 第一阶段大量别墅主题规划、生态环境、 产品设计、庭院设计、 赠送面积、景观展示第二阶段少量高层+别墅 升级阶段 （2020-2022） 周边乡镇如泾阳、高陵等 生意人口等。西安或者外 地的投资客户 关注交通状14、况，关注基础设施和 生活配套，看中项目品质 第三阶段大量高层生态环境、规划、 产品设计、赠送 面积、物业第四阶段高层+少量别墅 大盘呈现阶段 （2022-2023） 机场工作人员、 政府官员 关注生活圈层， 注重生活便利性和生活品质 第五阶段大量高层（滨水） 生态环境、配套、物业 第六阶段大量别墅（滨水） 我们卖给谁他们要什么我们有什么我们怎么做开发进展 针对客群需求 分析如何打造本项目 我们做什么 催熟生地 、打造大盘的四大策略 3.尽快形成成熟的公共街区生活界面 4.打造示范区形象,提升知名度及认同感 2.配套先行，提供完善的社区服务 1.合理地控制开发节奏、制造引爆点 对标案例分析 Ca15、se Analysis 美国加州 西拉古纳社区 上海浦东 碧云国际社区 无锡 拈花湾小区 理念生长体验 社区中心步行体系社区组团 加州西拉古纳社区 新城采用了经典的规划手法，将美国传统小镇的建设手法 与现代城市开发手法相结合，成为具有代表性的经典社区 以社区中心为核心，明确服务半径 步行体系为骨架，划分社区组团 回归经典社区开发模式 Traditional Neighborhood Development TND 本规划采用街区模式的原因 1 充满活力的城市街区生活向周边辐射 2 培养强烈的社区感，促进社区人群交往 3 降低市政开发成本，提高配套利用效率 4 景观开放，将绿化贡献给社区 5 增16、加社区人流出现路径，均匀分散社区车流， 降低社区外围道路的交通压力 上海浦东碧云国际社区 对地块资源的充分利用，构建出集居住、商业、商务、 休闲、教育等多功能交错的综合型国际社区 碧云别墅 南区 碧云花园 北区 碧云花园 别墅组团多层、高层组团配套 碧云别墅 世茂湖滨花 园 维诗凯 亚 浦东花园 别墅 220M 1490M 380M 配套先行 核心区高密度低容量 成熟的公共界面 持续生长 380M 320M 400M 420M 380M 460M 可持续生长型社区 2004年2月 世茂湖滨花园 金桥爱建园 上海实验 学校 浦东花园 银东大厦 体育中心 碧云别墅 （三期） 碧云别墅 （二期） 碧17、云花园 （二期） 至2004年2月碧云国际社区有五个住宅区建成，碧云别墅 三期在建中，配套部分又增加了两所学校，一个体育中心一 栋办公楼，office pack始建,碧云体育公园建成.社区内道路 网框架形成，整个社区初见规模。 绿地 住宅 学校 Office pack （始建） 碧云体育公园 上海德威 国际学校 协和国 际学校 碧云体育公园 碧云体育公园 医院 商业 公园 中天碧云苑 碧云花园 2000年11月 罗山花苑 银泰花园 家乐福 永乐电器 金桥酒店公寓 幼儿园 中欧国际 工商学院 新金桥大厦 碧云别墅 （一期） 妇幼保健医院 华山医院 百富丽山庄 平和双 语学校 2000年11月的碧18、云国际社区大部分用地还未开发，只有极 少量的住宅，但大部分的商业、学校、服务公寓和医院等相 关配套设施都已投入使用。主要路网只有碧云路和云山路、 红枫路北段。 住宅 学校 医院 商业 服务公寓 服务公寓 信和花园 至2008年4月碧云国际社区没有新建住宅，碧云别墅南区 建成，地块东侧金桥产业服务园Office pack区建成和公园 试独栋商业建成，另链接内环和中环的锦绣路修通，加强了 项目的可达性，和交通便利性。 碧云别墅 （南区建成） 2008年4月 Office pack （建成） 公园式独栋商业 绿地 住宅 学校 医院 商业 公园 配套先行住宅建成景观完善 拈花湾度假小镇 引入禅文化提升19、物业价值，配套小批量住宅。集吃、住、 游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。 文化主题旅行度假 复合化综合业态 街区组团尺度 本规划街区模式 禅意主题商业街区（香月花街） 度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷） 佛教论坛会议区（禅心谷） 生态禅谷区（鹿鸣谷） 旅游综合服务区（云门谷） 胥山大禅堂 “五谷”“一街”“一堂” 体验 文化 居住 酒店 餐饮 商业 娱乐 休闲 规划中融入复合化业态 商业餐饮 娱乐休闲 文化体验 酒店居住 针对项目特点如何分步骤实现 西安第一生态文化大盘 我们如何实现 迅速把“生地”生成“熟地”面貌 营造生活文化、提升大盘形象 熟地策略大盘策略 强排原则 别墅总量20、最大化（高溢价最大化） 户型品质最大化 规划布局最优化（好产品在好位置） 城市形象最优化(城市到达界面低密度气质) 基地北侧、东靠近市政道路，受道路噪音干扰 基地西侧为空地，开发周期未知 基地中心相对静谧，未来打造内部核心景观 地块南侧靠近湿地公园区域居住价值最优 居住价值：优 居住价值：最佳 居住价值：良 可达性及价值分析 高泾南路 先锋大道 价值优 基地北侧紧邻城市道路高泾路，东 侧靠近芷先锋大道。交通可达性良好， 北侧为城市高速，为主要的人车流 进入基地的方向。 北侧高泾南路18年底通车，小区开口设 置于此。 一期地块 二期地块 产品定位 改善型产品决定了项目溢价空间及高度 甲方建议产品21、选择：高层 + 联排/合院 但由于项目体量较大，开发时序较长，我司建议适度增加洋房/叠墅等产品， 丰富产品线与产品梯度 规划产品组合可能性 平均层数=容积率/建筑密度 平均层数一期=1.7/0.35=5层 二期=2.0/0.35=6层 地块容积率为1.7，我们如何打造？ 一期 规划净用地面积：176000 容积率：1.7 建筑密度：35% 建筑高度：100米 二期 规划净用地面积：333350 容积率： 2.0 建筑密度： 35% 建筑高度： 100米 设计任务书条件输入 高层+叠加+别墅（34F、5F、3F） 高层+洋房+别墅（18F、6F、3F） 全洋房（6F） 高层+别墅（34F、3F）22、 18F得房率高，但售价相对于34F，溢价率有限。 选择34F产品。 分为三种规划模式 绝高绝低模式高低配模式 34F、9F、3F 产品价值最大化 大盘产品单一 地块容积率为1.7/2.0，我们如何打造？ 6F 全多层模式 量做不足 6F+3F 34F、3F 节省覆盖率 多做溢价率产品 “U”布 局 “L”布局 “组团”布局 高层落位分析 “混合”布局 6种布局模式 “中间高”布局 南北分布局 通过穷举进行强排测算，挖掘最大土地价值 头脑风暴 绝 高 绝 低 模 式 高 低 配 模 式 34F高层+3F常规联排+L型别墅34F高层+3F常规联排+L型别墅 34F高层+6F叠拼+3F常规联排+L23、型别墅 34F高层+6F叠拼+3F常规联排+L型别墅 34F高层+6F洋房+L型别墅 34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排 34F高层+3F常规联排+L型别墅+6F洋房 34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排 货值：73.523亿货值：73.885亿 货值：74.437亿货值：75.621亿货值：75.167亿 货值：75.264亿货值：74.663亿 货值：75.036亿 全 多 层 模 式 6F洋房 货值：68.80 货值：74.965亿 强排测算高层落位 “南北”布局“L”布局“混合型”布局 满足容积率 满足日照 界面品质感 别墅最大化 北侧城市界面 泾河景观 34F高层+24、L型别墅+3F常规联排 一期高层一字排布+二期高层组团布局 增加叠墅洋房产品、产品多样化 北侧城市形象不佳 别墅大盘形象不佳 条件：小高层总量30%，叠拼55%，别墅15% 34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排 高层L型布局，最节地，高层无单独组团，内 部组团景观差 别墅产品最大化 大盘形象不佳 34F高层+3F常规联排+L型别墅 一期高层L型+二期高层组团花布局 一期高层线性布局,全景观化布局 增加叠墅洋房产品、产品多样化 配套位置好 货值：74.437亿 货值：75.621亿货值：75.264亿 强排测算 结论:竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力 25、“南北”布局“L”布局“混合型”布局 “南北”布局“L”布局“混合型”布局 强排空间形态 货值：74.437亿 货值：75.621亿货值：75.264亿 结论:竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力 梦回大唐 亭台楼阁 错落有致 漫步其中 我们细细的回忆着你的点点滴滴 大盘社区特征大盘社区特征 城、街、城、街、坊、坊、馆馆 组成变化丰富的空间肌理， 构成长安特有的宜居空间。 气势磅礴气势磅礴的大盘社区，活力多元活力多元的街道风情。 圈圈层文化层文化的里坊风情，静静怡怡舒缓舒缓的公馆体验。 城城坊坊 馆馆街街 城、街、坊、馆 延续大唐古城脉络 西市东市 内城外郭 朱26、 雀 大 街 开远门 金光门 通化门 春明门 延兴门延平门 方林门兴安门 启厦门安定门 “城城”城在古代是指城邑四 周的墙垣，一般分为两种，里面 的叫城，外面的叫郭。城字单用 时，多包含城与郭。城、郭对举 时只指城。 “街街”本指四通的道路。战 国以后的里坊制城市，坊间道路 称街，坊内道路称巷。街中又以 通城门的为主干道，如汉长安城 的“八街”，唐长安城的“六 街”。隋唐时，里坊面积增大， 坊内开辟十字干道，称十字街， 坊内支路称曲。 坊，方也。坊，方也。据唐元典， “两京及州县之郭内为坊,郊外为 村”。坊就是一个长方形的居民 区。坊的概念也慢慢发生了变化， 成了街道的名称。 馆馆，客舍也客舍27、也。五十里有市, 市有候馆。候馆有积。周 礼遗人 官署、学塾、书房、商坊、展 览处所等都可命名为馆。公馆 复。礼记曾子问 打造 磅礴的大盘气势 城街坊馆 建立 一横两纵规划轴线 规划 复合型街区 控制 合理组团规模 结构生成 城 街 坊馆 西市 东市 里 坊 街 西 市 街 乐 林 馆 安 兴 馆 怀 德 馆 居 德 馆 安 定 馆 永 和 馆 永 安 馆 百 福 馆 福 禄 馆 长 乐 馆 乐 福 坊 永 福 坊 南 里 坊 北 里 坊 怀 居 坊 兴 乐 坊 总平面图 The General layout 城整体布局，并营造城的气势 街明确串联各功能点的公共轴线 坊赋予街区属性及层级形成复28、合街区 馆大社区小组团，控制合理组团规模 总图指标总图指标 一期地块:主要技术经济指标 项目指标单位备注 一 规划建筑用地面积176654.0 二 总建筑面积389097.5 地上计容面积299760.0 其中 住宅面积287760.0 其中 34F高层住宅176120.0 3F合院52760.0 3F联排17120.0 洋房/叠墅41760.0 幼儿园3000.09班幼儿园 商业6000.0 配套3000.0 地下面积89337.5 其中 机动 车库 非人防66774.11辆/32 人防11772.01辆/38 非机动车库10791.4 四净用地 容积率1.701.7 五 居住户数2327户29、 六 居住人数6981人 七 建筑密度35.0%35% 八 场地限高100m 九 绿地率30.0% 十 车位 非机动5995辆2辆/100 机动车2980辆 1辆/100且1辆/户 其中 地上583辆 地下2396 其中 非人 防 2087辆 人防310辆 二期地块:主要技术经济指标 项目指标单位备注 一 规划建筑用地面积333000.0 二 总建筑面积732891.8 地上计容面积667300.0 其中 住宅面积643800.0 其中 34F高层住宅454920.0 3F合院126720.0 3F联排18080.0 洋房/叠墅44080.0 幼儿园4500.012班幼儿园 商业13000.030、 配套6000.0 地下面积65591.8 其中 机动 车库 非人防23949.01辆/32 人防17620.01辆/38 非机动车库24022.8 四净用地 容积率2.002.0 五 居住户数5329户 六 居住人数15987人 七 建筑密度35.0%35% 八 场地限高100m 九 绿地率30.0% 十 车位 非机动13346辆2辆/100 机动车6635辆1辆/100且1辆/户 其中 地上1568辆 地下5067 其中 非人 防 4603辆 人防464辆 总技术经济指标 项目指标单位备注 一 规划建筑用地面积509654.0 二 总建筑面积1314394.3 地上计容面积967060.031、 其中 住宅面积931560.0 其中 34F高层住宅631040.0 3F合院179480.0 3F联排35200.0 洋房/叠墅85840.0 幼儿园7500.0 商业19000.0 配套9000.0 地下面积347334.3 其中 机动 车库 非人防278745.11辆/32 人防33775.01辆/38 非机动车库34814.2 四净用地 容积率1.901.9 五 居住户数7656户 六 居住人数22968人 七 建筑密度35.00% 八 场地限高120m 九 绿地率30.0% 十 车位 非机动19341辆2辆/100 机动车9600辆1辆/100且1辆/户 其中 地上2151辆 地下32、7463 其中 非人 防 8711辆 人防889辆 产品配比、货值产品配比、货值 一期房型配比 类型面积段户数面积比面积 34F高层 高层959581644.0%77520.0 高层11511534022.2%39100.0 高层12512547633.8%59500.0 小计163261%176120.0 13F合院 3F16016011435%18240.0 3F18018013446%24120.0 3F2002005219.7%10400.0 小计300.018%52760.0 3F联排3F1601601076%17120.0 洋房洋房14014528814.5%41760.0 小计433、07.039%111640.0 总计2327.0287760.0 二期房型配比 类型面积段户数面积比面积 34F高层 高层9595210850.0%200260.0 高层115115884101660.0 高层125125122429.0%153000.0 小计421671%454920.0 13F合院 3F160 3F18016016225920.0 3F20018030054000.0 小计20023433.6%46800.0 3F联排3F160696.020%126720.0 洋房洋房1401601133%18080.0 小计1453046.8%44080.0 总计809.029%18834、880.0 总房型配比 类型面积段户数面积比面积 34F高层 高层9595292450.0%277780.0 高层1151151224140760.0 高层125125170029.1%212500.0 小计584868%631040.0 13F合院 3F160160 3F18018027644160.0 3F20020043478120.0 小计28628.7%57200.0 3F联排3F160160996.019%179480.0 洋房洋房1401452204%35200.0 小计5929.2%85840.0 总计1216.032%300520.0 一期货值 面积单价（万元/）总价（亿） 35、34F高层176120.00.610.567 联排17120.01.22.054 合院52760.01.36.859 洋房41760.00.753.132 商业60001.50.900 合计29376023.512 二期货值 面积单价（万元/）总价（亿） 34F高层454920.00.627.295 联排18080.01.22.170 合院126720.01.316.474 洋房44080.00.753.306 商业130001.51.950 合计65680051.194 总货值 面积单价（万元/）总价（亿） 34F高层631040.00.637.862 联排35200.01.24.224 合36、院179480.01.323.332 洋房85840.00.756.438 商业19000.01.52.850 合计95056074.707 观 礼 街 口 袋 公 园 安 兴 馆 邻 里 中 心 生 活 服 务 轴 邻 里 商 业 极 乐 盛 宴 大 明 宫 生 活 效 率 轴 居 德 馆 小 镇 中 心 居 易 街 永 和 馆 滨 水 广 场 精 神 堡 垒 泾 河 百 福 馆 湿 地 公 园 安 业 馆 口 袋 公 园 长 乐 馆 福 禄 馆 怀 德 馆 乐 林 馆 景 观 轴 线 城城 西市-商业区 东市-启动区 200M 200M 70M 130M 90M 启动区 商业区两个核心区域37、“两核” 60M 30M 一期范围 商业+配套面积：6000商业+配套面积：14000 城城 沿街立面展示 城城 交通、商业街 标准段道路断面示意 一横两纵三条景观轴线“三轴” 550M200M 200M 240M 430M 街街 550M200M 200M 240M 430M 临水会所 商业中心 健身休区 儿童游乐 球类场地林荫大道 街街 街多元完善的配套设施 0.6万方 社区级配套（一期）社区级配套(二期)邻里级配套(一期) 1.4万方 邻里级配套(二期) 0.3万方0.5万方 1M6M3M6M1M2M2M 23 M 1M1M 入口处道路断面示意 小镇入口处示意 骑楼构筑物 一级入口 规划38、轴线 坊区划分各坊出入口 550M 250M 200M 200M 240M 200M 170M 550M 340M 160M 150M 430M 三条轴线划分出六街坊“六坊” 坊坊 完善交通流线“六坊” 二级道路一级道路各坊出入口三级道路四级道路 坊坊 四级道路 四级道路 三级道路 二级道路 200M 怀德馆 乐林馆 百福馆 居德馆 永和馆 长乐馆 福禄馆 安兴馆 永平馆 安定馆 安业馆 伍 贰 叁 200M 壹 200M 150M 肆 140M 170M 130M 130M 160M 零 拾 玖 捌 柒 240M 陆 180M 150M 250M 280M 130M100M 130M 20039、M130M 160M 160M 170M 200M 六街坊形成十一馆“十一馆” 馆馆 二级入口一级入口三级入口 二级入口 一级入口 三级入口 馆馆 空间意向空间意向 一 环一 环两两 核核三 轴三 轴六 坊六 坊十 一 馆十 一 馆 联排140 合院160 合院180 合院200 高层110+95 高层125+95 洋房145 产品分布产品分布 商业配套+售楼处 一期范围 高度分析高度分析 低层区（3F） 中高层区（8F） 高层区（28F-32F） 438M462M 34F 8F 3F 高层 洋房/叠墅 合院 视线分析视线分析 湿地+泾河 湿地+泾河 景观分析景观分析 四级景观三级景观二级景观40、 一级景观 日照分析 Sunshine analysis 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 7小时 8小时 日照计算依据： 有效日照时间：大寒日北京时间8时至16时 。 日照时间统计方式：采用不超过两段累积方式计算。 分析采样时间间隔：沿线及窗户分析 1分钟，阴影线 5分钟。 沿线分析采样点间距： 0.6米 经过日照计算，本方案区内住宅满足大寒日2小时日照要求。 分期开发 总体规划形成分区块展示整体风貌呈现 设计逻辑 销售逻辑 实施逻辑 部 分 公 园 展 示 社 区 级 配 套 优 质 教 育 资 源 大 盘 形 成 项目起步阶段项目升级阶段大盘呈现阶段 多 级 复 合 配 套41、 小 镇 中 心 生 态 体 系 形 成 一 期 住 宅 高 端 住 宅 展 示 高性价比、资金回流 泾河北岸生态园林 泾河北岸高端文化社区 新城生态活力大盘 制造引爆点 生态大盘 活力社区 新城泾河 回忆长安 临江临湖 归隐江湖 树立良好口碑 泾河新城生态活力园区 泾河新城高端精品社区 生 态 活 力 小 镇 罗山花 苑 银泰花 园 家乐 福 永乐电 器 金桥酒店公 寓 幼儿园 新金桥大 厦 碧云别 墅（一 期） 平和双 语学校 服务公 寓 信和花 园 第一阶段 碧云社区 本项目 金桥爱建 园 体育中心 碧云花 园（二 期） 碧云体育公 园 上海德威 国际学校 协和 国际 学校 碧云体育公 42、园 碧云体育公 园 中天碧云 苑 碧云花 园 碧云别 墅（二 期） 第二阶段第三阶段 配套先行住宅建成道路完善 2004年2月 世茂湖滨花 园 金桥爱建 园 上海实 验学校 浦东花 园 银东大 厦 体育中 心 碧云别 墅（三 期） 碧云别 墅（二 期） 碧云花 园（二 期） Office pack （始建） 碧云体育公 园 上海德威 国际学校 协和 国际 学校 碧云体育公 园 碧云体育公 园 中天碧云 苑 碧云花园 2002年6月2000年11月 第四阶段 碧云社区 本项目 第五阶段第六阶段 景观完善住宅建成高端住宅完善 维诗凯亚 碧云 别墅 （南 区） 碧云 花园 （二 期） 冰场 田幼 儿43、园 Office pack （建设中） 碧云 花园 （底 商） 晓园 金洋十 方庭 在建 碧云别墅银 杏苑 规划公 园+商业 办公楼 厂房 碧云别 墅（南 区建成） 2008年4月 Office pack （建成） 公园式独栋商 业 2005年11月2011年7月 高 层 ： 4.35 万 洋 房 ： 0.70 万 合 院 ： 0.85 万 联 排 ： 0.46 万 商 业 + 配 套 ： 0.6 万 首开阶段 阶段合计：7.26万 项 目 起 步 阶 段 项 目 起 步 阶 段 项 目 升 级 阶 段 大 盘 呈 现 阶 段 第一阶段 高 层 ： 5.92 万 洋 房 ： 1.39 万 合 44、院 ： 3.47 万 联 排 ： 0.64 万 阶段合计：11.42万 配 套 ： 0.15 万 第二阶段 阶段合计：12.84万 高 层 ： 8.84 万 洋 房 ： 2.09 万 合 院 ： 1.91 万 配 套 ： 0.15 万 第三阶段 阶段合计：20.13万 高 层 ： 20.13 万 第四阶段 阶段合计：15.14万 高 层 ： 7.49 万 联 排 ： 1.20 万 合 院 ： 2.05 万 洋房： 4.41万 第五阶段 阶段合计：20.67万 高 层 ： 20.67 万 第六阶段 合 院 ： 6.13 万 联 排 ： 1.14 万 洋 房 ： 4.41 万 阶段合计：11.6845、万 联排：5.6% 高层：51.8 % 洋房：12.2 % 合院：30.4 % 高层：68.9 % 洋房：16.3 % 合院：14.9 % 联排：7.9 % 高层：49.5 % 洋房：29.1 % 合院：13.5 % 高层：100 % 联排：9.8 % 洋房：37.8 % 合院：52.5 % 高层：100 % 商 业 + 配 套 ： 0.5 万 商 业 / 配 套 ： 0.5 万 商 业 + 配 套 ： 0.45 万 商 业 + 配 套 ： 0.45 万 卖给谁： 北郊产业客户（主要客户，投资、自住） 乡镇生意客户（次要客户，投资、自住） 买什么： 高层、联排、洋房、别墅 卖点： 主题规划、生46、态环境、产品设计、庭院设计、 赠送面积、景观展示 （关键词：慢生活、舒适感、高品质） 第一阶段第二阶段 高 层 ： 5.92 万 洋 房 ： 1.39 万 合 院 ： 3.47 万 联 排 ： 0.64 万 阶段合计：11.42万 阶段合计：12.84万 高 层 ： 8.84 万 洋 房 ： 2.09 万 合 院 ： 1.91 万 项目起步阶段 2018年2019年2020年2022年 项目升级阶段大盘呈现阶段 卖给谁： 周边乡镇如泾阳、高陵等生意人（主要客户，投资、 自住） 西安或者外地的投资客户（次要客户，自住） 买什么： 高层、联排、别墅、洋房 卖点： 生态环境、规划、产品设计、赠送面积47、物 业 （关键词：增值、便捷、轻资产） 项目起步阶段 2018年2019年2020年2022年 项目升级阶段大盘呈现阶段 阶段合计：20.13万 高 层 ： 20.13 万 阶段合计：15.14万 高 层 ： 7.49 万 联 排 ： 1.20 万 合 院 ： 2.05 万 洋房： 4.41 万 第三阶段第四阶段 商 业 ： 0.5 万 商 业 / 配 套 ： 0.5 万 卖给谁： 机场工作人员、政府官员（主要客户，自住） 乡镇生意客户（次要客户，投资、自住） 西安或者外地的投资客户（补充客户，投资） 买什么： 高层（滨水）、别墅（滨水） 卖点： 生态环境、配套、物业 （关键词：便利生活、舒48、适愉快、健康 活力） 项目起步阶段 2018年2019年2020年2022年 项目升级阶段大盘呈现阶段 第五阶段第六阶段 阶段合计：20.67万 高 层 ： 20.67 万 合 院 ： 6.13 万 联 排 ： 1.14 万 洋 房 ： 4.41 万 阶段合计：11.68万 商 业 + 配 套 ： 0.45 万 商 业 + 配 套 ： 0.45 万 总平面图 The General layout 若只有一期供地，方案如何实现? 车行出入口人行出入口 若有三期供地，方案如何实现? 一期 264亩二期 500亩 三期 700亩 示范区策略 PART 5 重温大唐盛世 演绎极乐盛宴 Memories49、, legendMemories, legend，revivalrevival， metropolitanmetropolitan 气势荣耀 唐梦 庭院礼序自然 装载东方避世的生活理想和处世哲学代表东方传统建筑理念的文化内涵体现东方“天人合一”的精神追求 东方文化特质 CULTURAL TRAITS 装载东方的思想观念和审美情趣 全院落式 规划布局层层递进 流线组织海绵城市 景观处理 院落层次 院落序列院落轴线调整建筑生成 中轴对称 十字轴线 序列是被排成一列的对象（或事件）；这样每个元素不是在其他元素之前，就是在其他元素之后。这 里，元素之间的顺序非常重要。 花园：中央水景区 入口：仪式区会50、所：庭院序列区 园林轴 GARDEN AXIS 园林轴基于东方园林艺术，通过庭院 层次、空间收方、山光潭影、堆山叠石 等元素，结合观者的思想内涵，修心养 性。 现代人的生活方式逐渐西化，但具有 文化认同的产品才能长久打动人心。园 林艺术使人们不仅获得心身之乐，也寄 托了人们返璞归真的精神理想。 成果展示 成果展示 成果展示 成果展示 1昭示入口2恭迎广场 3生态停车4迎宾礼阁 5礼制大门6礼制前场 7人文走廊8望水楼台 1 443 2 6 9 10 5 77 88 9人文景园 10 亲水榭邸 入口区 太平坊 示范区 极乐盛宴 售楼处区 大明宫 尺度分析 品牌旗舰店 门楼 连廊 精品餐饮区 会所