1、金科大连双 D 港项目概念方案设计 Jinke Dalian Double D Port Conceptual Scheme Design 区位分析 项目位于辽宁省大连市，是中国东部沿 海重要的经济、贸易、港口、工业城市。 本案位于金州区的双 D 港产业园区核心位 置， 近年发展迅猛， 吸引了众多高素质人才， 且区域近 5 年无可供开发住宅土地。 SITE 庄河市 普兰店 瓦房店 瓦房店 甘井子 丹东市 鞍山市 营口市 大连市 金州区 辽阳市 沈阳市 抚顺市 锦州市 盘锦市 本 溪市 SITE 项目区位尚可，发展潜力巨大 上位规划上位规划 项目所在区域为双 D 港产业园区核心区域，区内近几年无2、居住土地供应， 后续土地供应有限。周边企业均为高精尖人才，客户多为刚需，以结婚和 就近上班居住为主，及部分旅游投资者。 项目用地 产业用地 产业用地 产业用地 项目周边用地性质： 周边以产业用地为主 住宅用地有限 项目周边客群类型： 主要客群为周边庞大的企业职工 1KM 9KM 2KM SITE 大连市金州区政府 育才小学 辽宁省中医药大学 双 D 港站 小窑湾站 3 号线 第十高级中学 大连财经学院 大连理工大学 核心商圈 大连民族大学 大连开发区第九中学 金源医院 金源商城 鹤大高速 淮河中路 淮河东路 黄海东路 地块周边 3km 内医疗资源、商业配套匮乏。 地块北侧为淮河东路，南临辽河东3、路，道路通达性良好。 地块距离金州区政府及核心商圈约 9KM。 海 港 大 道 大 窑 湾 疏 港 高 速 周边交通及配套 交通通达性较好，其他配套还对欠缺 周边现状 13 2 1 2 北侧临近环河东路南侧临近数字三路 地块整体较为平整 西侧临近大连机床 数字湖 英特尔 大连机床 苏尔寿泵 3 4 淮河东路 4 SITE 地块整体较为平整，南侧毗邻数字湖，景观资源丰富 地块特征 地段地处开发工业园区，具有很强的发展潜力 环境南侧临近双 D 数字湖，景观资源丰富 规划稀缺住宅性质用地，庞大的企业职工客群 交通在建地铁 3 号线，距离最近站点约 1.2KM 配套医院、商业配套匮乏，待完善 地处大连4、市双 D 港产业园核心，升值潜力巨大 项目定位 首置为主 首改为辅 以高品质 高性价比 高溢价为导向的 “三高”宜居社区 规划设计条件 城市主干道 城市次干道 数字湖 商办用地 商办用地 大连机床 英特尔 杏树底河 苏尔寿泵 公园绿地 规划路 规划路 规划路 本案可出现的产品业态有：洋房、小高层、高层 三个地块 用地面积：186083 容积率 2.0 建筑密度： 25% 计容面积：372166 255M 310M 252M 350M 194M 170M 196M 用地价值分析 商办用地对地块南侧 景观视线有一定遮挡 level1level2level3level4 本案可出现的产品业态有：8F5、11F-18F、33F 大户型 大户型 大户型 中户型 中户型 中户型 中户型 中户型 中户型 小户型 小户型 小户型 小户型 小户型 小户型 小户型 城市主干道 城市次干道 数字湖 商办用地 商办用地 大连机床 英特尔 杏树底河 苏尔寿泵 公园绿地 规划路 规划路 规划路 产业园区 幼儿园位置选择 幼儿园位置：地块 A 西侧，留出完整土地给住宅用地幼儿园与水泵房结合，避免破坏其他地块的完整性 城市主干道 城市次干道 数字湖 商办用地 商办用地 大连机床 英特尔 杏树底河 苏尔寿泵 公园绿地 规划路 规划路 规划路 水泵房 幼儿园设置在最下面地块东南角 与水泵房结合，避免破坏其他地块的完整性6、 幼儿园 城市主干道 数字三路 数字湖 商办用地 商办用地 大连机床 英特尔 杏树底河 苏尔寿泵 公园绿地 规划路 规划路 规划路 商业位置选择 商业位置选择：沿数字三路布置，与融创商业互动打造 商业位置选择： 城市主干道为快速路不适宜设置商业 数字三路与公园绿地交叉处景观最大化 临近快速路，商业价值不高 出入口设置 不适合开口道路 主出入口设置： 主出入口设在两地中间的规划道路上 人车共用，具有一定的私密性 根据道路等级、便捷性以及规划要求，合理设置出入口位置 城市主干道 城市次干道 数字湖 商办用地 商办用地 大连机床 英特尔 杏树底河 苏尔寿泵 公园绿地 规划路 规划路 规划路 主出入口7、 主出入口 主出入口 主出入口 产品选择 间距解读 洋房产品层数选择：8F，更省间距 8F 9F 8F H=38.25 H=42.84 H=42.5 H=(8X3+1)X1.7X0.9 H=(9X3+1)X1.7X0.9 15 15 偏 15 度更省间距更易出量 住宅间距图示： H=(8X3+1)X1.7 10F H=47.43 H=(10X3+1)X1.7X0.9 15 11F H=52.02 H=(11X3+1)X1.7X0.9 15 产品选择 消防及报审角度 小高层层数选择：15F，得房率更高 常规 18F 住宅户型平面 15F 住宅户型平面 目前目前规范 18F 需外廊层层连通 伪南北8、通品质差、得房率低 根据以往当地项目经验 15F 住宅仍 可做 1 楼梯 1 电梯户型 方案测算之前 分析周边竞品 进行产品选型 根据以上分析得出本案的产品有： 8F 洋房、15F 小高层、33F 高层 79 89 95 110 2 房 2 厅 1 卫 3 房 2 厅 1 卫 3 房 2 厅 1 卫 3 房 2 厅 2 卫 30% 50% 10% 10% 周边竞品 SITE 金湾山城 淮河东路 2.3KM 1.6KM 3.5KM 黄海东路 聚美东湾 海 港 大 道 青国青城 康馨一品 容积率：2.0 产品：高层 / 小高层 / 洋房 面积段：78/80/88 售价：6500 元 / 容积率：29、.0 产品：小高层 / 高层 面积段：75/85/95 售价：7500 元 / 容积率：2.0 产品：小高层 / 高层 面积段：65/76/82 售价：7500 元 / 容积率：2.0 产品：小高层 / 高层 面积段：65/70/85/74 售价：7300 元 / 金湾山城 康馨壹品 聚美东湾 青国青城 竞品分析 竞品分析 金湾山城 占地面积：20 万 总建面：40 万 容积率：2.0 产品：小高层 / 高层 78 2 室 1 厅 1 卫 南向 1 面宽 缺点： 户型冗长不方正 南北不通透 次卧朝北向 80 2 室 1 厅 1 卫 南向 2 面宽 缺点： 暗卫 户型走道过多浪费 面积 88 210、 室 1 厅 1 卫 南向 2 面宽 缺点： 次卧朝北向 75 2 室 1 厅 1 卫 南向 1 面宽 缺点： 暗卫 户型冗长不方正 南北不通透 次卧朝北向 结论：70 段户型南向 1 面宽；80 段户型 2 面宽。 竞品分析 聚美东湾 占地面积：15 万 总建面：30 万 容积率：2.0 产品：小高层 / 高层 76 2 室 2 厅 1 卫 2 面宽 缺点： 次卧朝北向 82 2 室 2 厅 1 卫 2 面宽 缺点： 次卧朝北向 餐厅位置局促 结论：76 ，82 户型 2 面宽。 竞品分析 康馨壹品 95 3 室 2 厅 1 卫 3 面宽 85 2 室 2 厅 1 卫 2 面宽 缺点： 次卧11、朝北向 餐厅位置局促 缺点： 次卧朝北向 餐厅位置局促 占地面积：4.9 万 总建面：10.6 万 容积率：2.0 产品：洋房 / 小高层 / 高层 结论：85 户型 2 面宽；95 户型 3 面宽。 竞品分析 青国青城 95 3 室 2 厅 1 卫 2.5 面宽 缺点： 次卧朝北向 85 3 室 2 厅 1 卫 2 面宽 缺点： 次卧朝北向 餐厅与厨房共用 占地面积：67400 万 总建面：151200 万 容积率：2.0 产品：小高层 / 高层 结论：85 户型 2 面宽；95 户型 2.5 面宽。 我们需与竞品持平或超越，实现产品畅销 79 2 面宽 89 2.5 面宽 95 2.5/312、 面宽 周边竞品 79 3 面宽 89 3 面宽 95 3/3.5 面宽 产品选型 我们的产品如何选型？ 高层占地最小化、景深最大化 洋房最大化 用足面宽及进深 产品分布与用地价值吻合 内部造景营造尊贵感 “榨干”土地价值 规划设计原则 方向 1 全小高方向 全 15F 量不足，少 2W 方向 2 常规方向 - 洋房最大化 33F+8F 方向 3 高层最少化 33F+15F+8F 强排对比 结论：我们的产品组合方式 33F+8F 或 33F+15F+8F 方案一- 高层观景户数最大化 洋房户数最大化 高层遮挡洋房日照和景观，洋房通透性差东边地块长边较长，能摆下更多的高层，保证 视野更开阔，且景13、观能与西侧绿地结合打造 洋房最大化可能性 1洋房最大化可能性 2 结论：高层沿东边布置，洋房最大化 高层范围 高层范围 方案二- 洋房区域集中化 洋房独立地块可能性 1 高层范围 高层范围 洋房独立地块可能性 2 结论：高层放在东边地块最出量，可满足有纯洋房地块 西侧两地块较小，高层不出量高层集中到较大地块更易出量 方案三- 提升产品品质，T2 产品最大化 33F 范围 15F 范围 33F+8F 方案 1 北高南低 高层观景户数最大化 洋房户数最大化 方案一 总平面图 景观 规划中轴对称 布局中央大景观 方案一 效果图展示 方案一 效果图展示 方案一 效果图展示 方案一 技术经济指标 方案一14、 产品分布图 洋房 (8F)： 89 95 110 89 79 高层 (33F)： 图例： 方案一 交通分析图 图例： 城市道路 小区主要车行道 次要车行道 商业人行流线 消防登高场地 小区出入口 地库出入口 方案一 景观分析图 中央景观轴 景观轴 景观节点 湖景 图例： 方案一 日照分析图 日照分析标准： 1、日照标准日：大寒日 有效日照时间带：8:0016:00 2、计算高度：1.2米 3、最小连续日照时间：10分钟 4、时间间隔：5分钟 33F+8F 方案 2 高、多层分地块排布 分期开发 资金回流最快 洋房区品质感高 方案二 总平面图 景观 规划中轴对称 布局中央大景观 方案二 效果图15、展示 方案二 效果图展示 方案二 效果图展示 方案二 技术经济指标 方案二 产品分布图 洋房 (8F)： 89 95 110 89 79 高层 (33F)： 图例： 方案二 交通分析图 图例： 城市道路 小区主要车行道 次要车行道 商业人行流线 消防登高场地 小区出入口 地库出入口 方案二 景观分析图 中央景观轴 景观轴 景观节点 湖景 图例： 方案二 日照分析图 日照分析标准： 1、日照标准日：大寒日 有效日照时间带：8:0016:00 2、计算高度：1.2米 3、最小连续日照时间：10分钟 4、时间间隔：5分钟 提升更多的产品品质的空间 方向 1： 33F+8F方向 3： 33F+15F+16、8F 还有更多可能性吗？ 33F+15F+8F 方案 3 增加 15F 小高产品 进一步提升产品品质 货值最大化 缩短建设周期 方案三 总平面图 景观 规划高层景观户数最大化 布局组团景观 方案三 效果图展示 方案三 效果图展示 方案三 效果图展示 方案三 技术经济指标 方案三 产品分布图 洋房 (8F)： 89 95 110 89 89 79 79 高层 (33F)： 高层 (15F)： 图例： 方案三 交通分析图 城市道路 小区主要车行道 次要车行道 商业人行流线 消防登高场地 小区出入口 地库出入口 图例： 方案三 景观分析图 中央景观轴 景观轴 景观节点 湖景 图例： 方案三 日照分析17、图 日照分析标准： 1、日照标准日：大寒日 有效日照时间带：8:0016:00 2、计算高度：1.2米 3、最小连续日照时间：10分钟 4、时间间隔：5分钟 方案 1：北高南低 33F+8 F方案 2：高多层分地块排布 33F+8F 方案 3：增加 15F 小高产品 33F+8F+15F 总建面37.20 万 洋房面积11.94 万 高层面积24.33 万 总建面37.20 万 洋房面积9.26 万 高层面积27.03 万 总建面37.20 万 洋房面积9.58 万 高层面积 (33F)17.74 万 高层面积（15F）8.96 万 总图对比 总图对比 方案 1方案 2 方案 3 Part 218、 产品篇 超大面宽 - 超越竞品 规范解读 - 户型偷送方式利用 适应当地市场需求 - 独立家政间 全明户型设计 - 户型结构上超越竞品 产品设计策略 户型偷送方式总结 1、沿街住宅不能偷送 ( 如房间偷一半阳台面积，将来改造涉及到外立面的改动易 引起业主投诉）但封闭阳台（客厅前）可不认为是偷送； 2、设备平台可偷送，无面积要求，但目前项目沟通审批较难； 3、飘窗必须是真飘窗； 4、可附赠首层地下室（不计容） 结论：据以往项目经验面积偷送困难。 户型展示与分析 T2-110+110(8F) 户型展示 南向 3.5 开间南向 3.5 开间 110户型(8F-1T2) 四房两厅两卫 3.5 开间朝19、南 南向 3.5 开间 阳光、美景兼享 独立家政间设计 符合当地市场需求 方厅理念 满足多元生活模式 赠送可改造阳台 极大提升附加值 主卫四件套 奢华升级 1 2 3 4 5 全赠送面积 半赠送面积 3 4 2 5 1 南向 3.5 开间，12.7 米面宽 T2-110+110(8F) 户型展示 南向 3 开间南向 3 开间 三房两厅两卫 3 开间朝南 南向 3 开间 阳光、美景兼享 双流线设计 凸显尊贵气质 南北通透 通风极佳 赠送可改造阳台 极大提升附加值 主卫四件套 奢华升级 1 2 3 4 5 全赠送面积 半赠送面积 3 4 2 5 1 南向 3 开间，10.6 米面宽 110户型(820、F-1T2) T2-95+95(8F) 户型展示 南向 3.5 开间南向 3.5 开间 95 户型 (8F-1T2) 三房两厅两卫 3.5 开间朝南 南向 3.5 开间 阳光、美景兼享 独立家政间设计 符合当地市场需求 赠送可改造阳台 极大提升附加值 1 2 3 全赠送面积 半赠送面积 3 2 1 南向 3.5 开间，11.8 米面宽 T2-95+95(8F) 户型展示 南向 3 开间南向 3 开间 95 户型 (8F-1T2) 三房两厅两卫 3 开间朝南 南向 3 开间 阳光、美景兼享 独立家政间设计 符合当地市场需求 赠送可改造阳台 极大提升附加值 主卧配独立衣帽间 奢华升级 1 2 3 21、4 全赠送面积 半赠送面积 3 4 2 1 南向 3 开间，10.1 米面宽 T2-89+89(8F) 户型展示 南向 3 开间南向 3 开间 89 户型 (8F-1T2) 三房两厅一卫 3 开间朝南 南向 3 开间 阳光、美景兼享 独立家政间设计 符合当地市场需求 赠送可改造阳台 极大提升附加值 1 2 3 全赠送面积 半赠送面积 3 3 2 1 南向 3 开间，10 米面宽 T2-89+79(15F) 户型展示 南向 3 开间南向 3 开间 79户型(15F-1T2) 二房两厅一卫 3 开间朝南 南向 3 开间 阳光、美景兼享 独立家政间设计 符合当地市场需求 赠送可改造阳台 极大提升附加22、值 南北通透 通风极佳 1 2 3 4 全赠送面积 半赠送面积 3 4 2 1南向 3 开间，9.6 米面宽 2T4-89+79+79+89(33F) 户型展示 南向 3 开间南向 3 开间南向 2 开间南向 2 开间 Part 4 立面篇 首开区探讨 街角展示 彰显品质 门庭礼序 简约亲和 气质水苑 大气纯净 禅意庭园 意境小景 亲子乐园 趣味纷呈 花园剧场 悠闲自然 以精致景墙、 植被草花， 及昭示性强的精神堡垒 展示社区品质。 人行主入口旨在营造亲 和感，给人门庭礼序的 感受，凸显“礼”。 在售楼处前后场可以欣 赏水苑美景，进入充满 禅意的镜面水空间。 通过禅意庭院将售楼处 与样板房连接23、，使得空 间更具有意境与品质感。 功能复合的趣味亲子园， 彰显社区未来生活方式。 现代时尚的花园剧场， 变化丰富的高差设计， 精致的乔灌木搭配，使 人身心放松， 享受自然。 花园剧场 悠闲自然 街角展示 彰显品质 气质水苑 大气纯净 空间分析 售楼处 趣味乐园 乐趣纷呈 禅意庭院 意境小景 门厅礼序 气势门楼 售楼处 一重体验 二重体验 三重体验 四重体验 五重体验 六重体验 停车后或直接步入主入口空间，简约现代风格 以亲和力，空间体验正式开始。 禅意庭院打破空间的单一属性， 结合置石、 铺装、 绿植等元素让空间更具可游性。 水苑空间充满气质与禅意，充满诗意的造景树、 富有艺术感的雕塑、别具匠24、心的下沉卡座，都 极富诗意。 功能复合的趣味亲子园展示社区未来美好生活 愿景。 展示公园利用高差创造趣味游走空间，精致园 艺灌木结合设计感强烈的硬景设计，自然与现 代感相得益彰 样板楼通道体验 情景体验分析 1 2 3 6 6 5 4 入口效果图 售楼处后场空间效果图 售楼处入口效果图 趣味游走空间效果图 样板区效果图 售楼处沿街效果图一 售楼处沿街效果图二 高层立面分析 大连印象 东北之窗北方明珠 浪漫之都 大连环境绝佳，气候冬无严寒， 夏无酷暑，是中国东北对外开放 的窗口和最大的港口城市。 大连是中国著名的避暑胜地和 旅游热点城市，依山傍海，气 候宜人，环境优美，适于居住 大连是中国首批“25、优秀旅游城市”，不 仅有丰富的中国近代人文历史旅游资源， 还有许多风景奇秀的自然旅游资源。 立面设计分析 现代 细节 自然 odern M D N etails atural 立面设计 延续大连印象，传承文化禀赋，打造独特的立面风格 现代典雅新新古典简约法式 中式元素精髓的提炼，融合典雅现代 的元素，全新的建筑风格。 摈弃繁琐中式细节，将现代简约的形体， 材质与之融合，独一无二的新风格。 借鉴传统法式表现手法，结合现代风格， 发展出具有地域特征的简约法式风格。 立面设计分析 立面风格 : 现代典雅 Modern Elegant Style 01 立面设计分析 立面设计分析 建筑材质以米白色系为26、主，深咖色为辅助，意在营造舒适，温馨，典雅的体验氛围。 建筑材质总体可分 为三段： 顶部颜色丰富 中部米白色典雅 底部浅色鲜明大气 材质色彩： 米白色 浅黄色 米白色 基座 中间段 头部 深咖色 材质颜色营造温馨典雅的色彩氛围 立面效果展示 立面风格 : 新新古典 New classical style 02 立面设计分析 材质颜色营造沉静，淡雅的色彩氛围立面设计分析 米白色 米黄色 深咖色 深咖色 基座 中间段 头部 建筑材质总体可分为三段： 顶部以深咖色为主，简洁轻快 中部米白色为主，营造沉静，淡雅的色彩氛围 底部米黄色为主，沉稳温馨 立面效果展示 立面风格 : 简约法式 Simple French Style 03 深咖色铝板 仿石涂料 米白色石材 黄色石材 立面设计分析 立面效果展示 感谢聆听