1、“加州阳光小区东组团加州阳光小区东组团”物业管理方案物业管理方案第一项第一项物业管理服务的整体策划与构想物业管理服务的整体策划与构想一、物业概况一、物业概况加州阳光小区位于麓谷新城中心位置，东邻麓谷生态公园，南接麓谷中心小学，西连加州阳光小区西组团，北望麓谷坐标小区和高新技术开发区管委会。该项目物业系长沙万豪盛房地产公司 2006 年开发的纯电梯房高档楼盘，分三期开发，一、二期系东组团于 2007 年 2 月交付使用，三期系西组团于 2009 年 4月交付使用。小区东组团项目共计 9.5 万平方米，绿化面积约 0.37 万平方，由11 层到 17 层不等的电梯房组成，其中 1、2、3 栋为 12、7 层各 4 个单元；4 号栋为原售楼部；5、6、7、8 为 13 层的电梯房共 8 个单元；9 栋为 11 层的电梯房共 4个单元；10、11、12 栋为 15 层的电梯房共 4 个单元。小区共有 780 户，目前入住率 92%；区域门面 108 间，启用率 96%以上；地下停车位 159 个，已出售 30个；电梯 30 台。小区设有西门（正大门） 、北门（车库入口） 、南门（侧门）共三个出口，因 1 栋 2 栋独立于小区外围，在旗台处加设移动岗亭。高低压配电室、消防综控室及与加压水泵房等配套设施，公变用电，业主自行向供电局购电；水为物业公司代售，全部采用 IC 插卡式；小区未设垃圾站，垃圾3、需倾倒至西组团垃圾站；小区虽设有监控系统，但处于瘫痪状态，需行修复，否则无法实现功能；各单元门禁系统部份已经老化或损坏，需进行修缮；门岗配有道闸系统，但地面未进行车位划分，人车分流不尽如意，交通拥堵时有发生。小区（目前）相关收费标准：住宅物业服务费 1.0 元平方；水费为 2.35元吨。门面物业费 1.8 元平方，水费 2.8 元吨，电为 1.14 元度。考察小区存在的问题：考察小区存在的问题：1、由于前期物业交接明细未到位，竣工图纸、相关说明书等相关图纸资料不全；2、由于没有及时对地下排水、排污管道进行清理，现部分污水井、管道严重堵塞；3、车辆停放管理无序，地下车库未充分利用，地面车辆乱停乱放较为严重；4、小区内随处可见白色垃圾，垃圾容器严重不够，部分垃圾容器损坏未及时更换。5、647 平方米物业管理用房均被置换；6、部份房屋存在渗漏水质量问题严重，影响到物业服务费的收费率；7、电梯三方