1、别墅地下赠送别墅地下赠送面积适应性研究面积适应性研究前策产品部年4月1 1、什么是地下室？、什么是地下室？房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2的，称为全地下室全地下室。全地下室较难采用侧墙采光的方式解决采光问题。房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3 ，且小于等于1/2 者称为半地下室半地下室。这类地下室一部分在地面以上，可利用侧墙外的窗解决采光和通风问题。半地下室半地下室2 2、何种地下室可以做到“赠送”？、何种地下室可以做到“赠送”？要搞清楚为何存在“赠送”地下室这样的可能，首先要区分“建筑面积”、“计容面积”和“产权面积”这几个概念。1、总建筑面2、积=计容积率面积+不计容积率面积=地上建筑面积+地下建筑面积通常地上建面部分绝大多数计容，地下建面部分绝大多数不计容（包括大多数的地下车位，和别墅的地下建筑部分）。但地上建面部分有不计容（底层架空等公共服务空间） ，地下建面部分也有计容的特殊情况存在。2、计容建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积（底层架空等公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高多倍计容部分）+地下计容面积3、产权面积对于有些地区，不计容的建面=无产权证，在这样的地区：产权面积=计容建筑面积，但在有些个别地区，有些不计容积率的地下建筑（储藏室、地下室）也可以办理产权。此时：产权面积=计容建筑面积+不计容但可3、办产权部分对于客户来说：别墅地下室不计入产权面积（在拆迁补偿或交易时才有影响），不妨碍日常使用，买的时候开发商也没有对这部分建筑面积单独计价（“赠送”的由来）。对于开发商来说：别墅地下室不计容积率，就不需要付出土地成本和大多数税费，但付出了建安成本（不是无成本），提升了计价部分的单价（可能会提升利润），且让客户感到实惠（可能会加快销售速度）。适当的赠送面积对买卖双方都有利2 2、何种地下室可以、何种地下室可以做到做到“赠送”？“赠送”？因此，实现“赠送”的前提是地下室部分不计容，必须要参考各地方对于容积率的相关计算规定。以沈阳市容积率计算规定为例：第三第三条：条：计容的地下建筑面积包括含有商业、娱乐等经营性功能的(非经营性功能包括停车场、设备用房、人防工程等配套性工程)地下建筑物建筑面积。第五第五条：条：建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项不计入该项目容积率目容积率：室外地面以上部