1、机密资料 2020年8月 产业地产香港上市概览 2 1我国产业地产行业概览3 2香港REITs介绍及通过REITs上市的企业8 3香港上市基本要求及工作计划12 4香港交易所对产业地产的关注点21 5香港上市可比公司估值24 6交银国际介绍及产业地产经验26 目录 1. 我国产业地产行业概览 4 产业地产行业简介 产业地产开发企业与其他房地产企业之区别 产业地产开发是指由工业地产开发主体在特定规划区域范围内，通过明晰产业定位、搭建功能平台、开发产业载体、完善基 础配套等，向园区落户企业及其雇员提供综合配套服务。产业园区担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等 一系列重要使命。 产业地2、产开发企业其他房地产企业 经营目标 追求企业效益的同时，也体现了突出的社会效应：承担 如工业功能、贸易功能、保税功能、金融开发及高新技 术开发等不同的功能 多以企业短期利益最大化为经营目标；仅有少数房地产 企业在政府推动下从事经济适用房开发等项目 盈利模式 在物业租售的收入的基础上，借助企业的资源优势和产 业特色，围绕产业地产开展具有明确盈利模式的配套、 增值服务 主要以土地开发、房屋销售为主要盈利点，通过对取得 地块进行规划、建设，并提供商品住宅的销售及提供其 他服务获得利润 目标客户 符合招商引资条件的入园企业。园区的定位在某种程度 上也限定了产业地产开发类企业的目标客户范围 根据各个区域3、项目品质的不同对目标客户进行定位， 大致分为低、中、高端客户进行分类 受调控政策影响 并未直接提出针对性很强的调控政策，企业经营活动受 到的负面影响比较有限，受冲击程度远小于其他房地产 类企业 为抑制房价过快上涨，宏观调控政策整体上是从紧态势； 从事商品住宅销售的房地产企业受到资金、项目、资源 等多方面的限制 产业地产开发行业属于房地产的细分行业之一，与一般的从事普通商品住宅及非普通商品住宅开发及销售的房地产开发企业有明显的不同 5 产业地产运营模式对比 纯二级开发为主，建设标准化或定制化园区物业，以租 赁，出售或合资形式经营 代表企业 联东U谷盈利模式 纯地产开发为主的模式 1 65% 15% 20% 65% 物 业 租 售 收益，租售结 合模式 20%税收收益，园区与政 府合作招商，税收分成 15%运营收益，园区运营， 广告运营，企业服务 除了开发，更多为政府提供产业规划，服务与导入