地产住宅商业街办公-答客问销售说辞电话话术.zip
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- 答客问-住宅-三华园答客问上海北北.doc--点击预览
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- 答客问-住宅-某著名地产公司销售说辞百问百答.doc--点击预览
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- 销售说辞-滨海新城-5小区劣势解读.doc--点击预览
- 销售说辞-滨海新城-6物业管理客户群体.doc--点击预览
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- 销售说辞-滨海新城-8蒲河深度解读.doc--点击预览
- 销售说辞-滨海新城-9介绍开发商.doc--点击预览
- 销讲说辞-文案梳理.doc--点击预览
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1、江苏沿海国际农产品交易中心答客问江苏沿海国际农产品交易中心答客问服务江苏 辐射全国 面向国际服务江苏 辐射全国 面向国际一资料篇一资料篇1、面积1、面积项目总规划用地 511 亩，总建筑面积约 35 万平方米，总投资 15 亿元。分 2 期建设，其中一期占地 236 亩，建筑面积 16 万平方米。容积率商业 1.1 住宅 1.596建筑密度商业 37.86%住宅 15%绿化率商业 20%住宅 40%商铺数 4200 多个 住宅 416 户2、层高2、层高2-27#楼 1 楼层高 4.5 米 2-3 楼层高 3.9 米 3、商铺情况3、商铺情况商铺开间 4 米-8 米，进深 7-10 米、通道宽2、度、通道宽度南北通道宽 12-20 米，东西通道宽 10-18 米,环城路宽 110 米 、电压、电容、电价、电压、电容、电价电压：220，冷冻区 380V 预留接口到户 电容量：18000，电价：按正常商业用电计算6、店铺门的材料6、店铺门的材料一楼：卷帘门、玻璃门，二楼玻璃门，三楼玻璃门 7、店铺面积7、店铺面积主力面积 30-50 平米不等，因为是框架结构，可以随意分割组合。8、停车场面积8、停车场面积地面可停靠约 4000 辆小型车辆及 1000 大型车辆 机动车 870 非机动车 2315 9 9、配配 套套 规规 划划经营业态分布：30000 平方米蔬菜、水果、水产交易大棚，2003、00 吨保鲜库、15000 吨冷冻库，5000 平方米猪肉轨道系统交易区，3000 平方米活禽交易区，30000 平方米农产品礼包选购区，20000 平方米自助海鲜、苏北小吃一条街，50000 平方米配套高档住宅，50000 平方米办公楼、宾馆、酒店、商场、公寓、购物休闲广场，自助海鲜一条街、农产品精品礼包、进口食品、台湾特产购物一条街；综合楼配套：配备检验中心、食品安全检测中心、电子结算系统、电子远程交易系统、农产品展示中心，并设有工商、税务、公安、卫生、银行、保险等服务机构。后期运营：近期公司准备投入 1000-3000 亩蔬菜、水果大棚种植基地，投入 2000 亩水产、生猪、活禽养殖基地4、，并与合作社、种植大户、养殖大户及当地农民签订产、供、销联手合作协议。明后年向政府征地 300 亩，用于建设蔬菜、水产、肉类、家禽等农产品精加工基地，实行产、供、销一条龙服务，把苏北农产品销往全国各地，销往国际市场，力争在五年内打造一个绿色、环保、安全、产供销为一体的全国最大的农产品交易中心。10、广告宣传10、广告宣传前三年由开发公司确保每年投入亿元广告费,对项目进行全方位、立体化推广，三年后由经营公司根据市场需要投放广告，估计每年在 3000 万左右.11、安保系统11、安保系统24 小时安保监控系统12、商铺预订12、商铺预订缴纳 20000 元/间商铺预订金，总价:15-45 万，首付5、:50%13、交房时间13、交房时间预计在 2012 年 12 月 30 日14、经营分类14、经营分类粮油交易区、南北干货交易区、副食品交易区、肉类交易区、活禽交易区、水果交易区、蔬菜交易区、水产交易区、水发交易区、进口食品交易区、台湾农产品交易区、精品礼包与名特优产品交易区、海鲜交易区、冷冻品交易区等交易区域。15、建筑结构15、建筑结构全框架16、得房率16、得房率一楼 92%二楼 87%三楼 76%，17、管理模式17、管理模式统一形象、统一宣传、统一管理、统一招商、统一推广18、商铺总数18、商铺总数4200 间(建成后)19、营业时间19、营业时间外围沿街商铺不做时间规定，整体营业6、时间为 24 小时营业，部分品种分午市和夜市交易。20、空调外机20、空调外机预留空调机外机位置本项目的建筑格局21、开发商名称，曾经操作运营的项目有哪些？21、开发商名称，曾经操作运营的项目有哪些？答：开发商是江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，已经成功运作上海海台农副产品批发市场（奉贤区），每天的成交量占了上海禽类交易总量的 80%、蔬菜交易总量的 60%，并与家乐福、欧尚、乐购达成战略合作。22、建筑公司是哪家，曾经案例？22、建筑公司是哪家，曾经案例？答：江苏金华宇建筑有限公司二问题解答二问题解答1、经营模式？1、经营模式？答：答：我们的模式为：苏南模式+浙江模式，即先确定经营定位，再7、选地：区别于一般的房产开发公司先拿地，再做市场。总结为：我们是做市场的，不是卖房子的！2、经营业态收益分析表 2、经营业态收益分析表经营业态劣势租金行业利润建材1 辐射范围小，只能辐射市场周遍区域。2 竞争激烈。3 附加值低。4 行业门槛太低。5 受住宅行业影响大。30 元/平米/月10%小商品1 附加低2 市场容量小。义乌小商品市场已经形成了小商品批发行的 3/4。本地小商品市场难以解决货源等问题。3 门槛太低。全国各地都建有小商品批发市场。4 新商业业态的冲击。超市、卖场、专卖店。3050 元/平米/月3%农产品行业1 关系民生行业。2市场容量大。100 元/平米/月15%3、为什么在东台8、建农产品交易中心？、为什么在东台建农产品交易中心？答：答：东台内有新长铁路、沿海高速、宁靖盐高速，赣太高速、宁溱一级公路（在建）、204国道贯穿境内南北，高兴东公路干线途径境内 10 余公里，且东连连通高速，西接盐宁、京沪高速。距盐城、南通等机场仅 70 多公里。盐城-仁川国际航班拉近了东台与韩国的距离，从仁川机场出发到东台仅需 2 个小时左右。紧邻南通港、上海港等国际港口，欧亚大陆桥连云港港口近在咫尺；水陆空交通十分便利。拥有通榆运河、泰东河等黄金水道，距盐城 63公里，连云港 250 公里，南京 259 公里，上海 200 公里，苏州 210 公里，杭州 300 公里。4、城市选择？城市选9、择？答：答：长三角农产品经济主要以苏中、北区域为主，东台是苏中区域城市之一，且位于沿海中部区域中心位置，地理位置优越，交通方便便捷。5、为什么没有选择在苏州无锡？、为什么没有选择在苏州无锡？答：答：1）苏州无锡的农产品产业基础相对不雄厚，很难形成聚集效应。2）运营成本高，不利于市场持续性发展。6、市场能不能形成？、市场能不能形成？答：答：市场能不能形成最重要的是市场的定位1.）农产品行业是新兴行业，行业容量大。目前竞争性因素相对较小。2）东台本身属于农产品产源城市，同时也是当地的支柱产业，有市场基础。2、市场需求非常大1、）中国目前是一发展中国家，最近几年经济飞速发展，而农产品行业又与人们的生10、活息息相关。民以食为天，农产品行业被誉为“永远的朝阳产业”。2）江苏沿海国际农产品交易中心是市政府定位招商引资的重点项目，也是江苏省服务业重点项目，是市政府定位招商引资的项目。每年享受省市专项特批扶持资金。东台市政府、江苏省委省政府服务及中央行业机构领导多次亲临市场给予项目大力支持。3）商业的成败与开发商的商业经验及拥有的商家资源有很大关系，而我们的开发商在上海已经成功开发了海台农副产品批发市场，有着多年成功管理经验及合作商家。4）我们只销售 50%，开发商自己持有 50%。开发商也是市场的大股东，为了自身利益也会尽全力把市场运营成功。7、为什么要销售，不自己经营？、为什么要销售，不自己经营？11、答：答：我们只销售 50%，开发商自己持有 50%。开发商也是市场的大股东，为了自身利益也会尽全力把市场运营成功。1、全部自营模式优点：每年可以有稳定的租金收入缺点：资金周转慢这会极大的影响公司成为国内最强市场运营商的目标。我们可以看看万达模式：1/3 自己经营：2/3 销售；这样的优势有：1、）保证市场内稳定的经营户（经营户自己购买）2、）资金周转速度快，能做大市场。3、）可以保证每年有稳定的租金收入。4、）可以保证市场持续性发展，后期广告持续投入的资金。8、市场的终端客户在哪里？、市场的终端客户在哪里？答：答：1、）东台的食品、餐饮企业、经销商、代理商2、）长三角区域内的批发零售消费群3、12、）国内外的食品餐饮企业、经销商及代理商据初步统计，每年这些终端群体消费达到万亿元以上。9、你怎么吸引你的终端客户？、你怎么吸引你的终端客户？答：答：通过广告宣传，把本项目的知名度打开1）行业杂志广告2）网络广告。国内知名的食品及农产品行业网站3）通过各种专业的展会，宣传本项目4，）引进国内外会展管理先进模式，加强与知名会展公司的合作与交流，每年定期的在市场举办采购会，博览会。5）通过东台乃至江苏、全国的报纸、电台、电视以及户外煤体宣传本项目10、保证市场产品有竞争力？、保证市场产品有竞争力？1）招商时对经营户有严格审核，保证产品质量。2）引进国内外知名的食品及农产品行业的厂商及经销商，依托知名13、企业的品牌效应。3）由 公司对市场进行现代专业化管理 11、你们怎么卖？、你们怎么卖？答：答：1、统一招商、统一规划、统一管理、统一经营、统一推广。全程委托经营。2、业主 3 年内每年稳收 8%,前 3 年租金一次性支付,前 3 年累计为 24%租金回报.第四年至第十年按实际租金与商管公司一九分成,于每年第一季度予以支付.12、你们怎么招商？、你们怎么招商？答：答：1、免 3 年广告宣传费;免 2 年市场管理费;税收按 3 年 2 减半优惠政策实行;子女入学享受与本地居民同等待遇;统一外装门面装修,享受开业期间部分装修费用补贴;租赁期满后,在同等条件下离有优先购买、续租权。我们自进驻东台市场以14、来，就以“招商先行”为宗旨，沿海国际农产品交易中心凭借着多年来丰富农贸市场建设经验，招商工作优势及东台本地的农业产业链优势，使得我们交易中心招商进展十分顺利。1、在外围招商上，依托东台农产行业优势以与海腾水产，兴禾，乐万家，花凤禽业，银台蔬果，等品牌企业达成入场协议。目前进驻的品牌有娃哈哈，金锣，光明，双汇，洋河，康师傅等2、针对经营户，我们还提供经营、理财等一系列培训服务。我们还将发挥自己经营专业市场的产业链优势，为经营户联系供货商和联合相关金融机构，为经营户提供经营贷款帮助。目前我们已经和各大银行达成战略合作伙伴关系3、政府承诺交易中心投入运行 10 年内，不在规划建设同类农副产品批发市场15、，并整顿现有农产品批发市场，支持向沿海国际农产品交易中心集聚发展。13、三年或五年后你们还会这么投入广告吗？、三年或五年后你们还会这么投入广告吗？答：答：我们将投入 2.5 亿元的市场培育金来培育市场.三年或五年后,广告力度不会这么大,也不需要大量的广告投入。义乌小商品现在的广告力度比前几年少了很多。我们在市场培育阶段的广告投入的力度非常大，随着市场逐步形成，广告收入的力度开始减弱，但每年还是保证一定的广告量。14、位置太偏了？、位置太偏了？答：答：1）市场不需要设在市区最繁华的位置，应该设在靠近交通比较便捷的地方。专业市场的行业属性决定了农产品交易中心也必须要有发达的物流和完备的仓储。作为专16、业市场，它的选址要考虑行业属性、产业基地、仓储物流、交通配套等，一个城市的市中心是一个城市的繁华之地，寸土寸金，每到上下班时将面临繁重的交通压力，显然专业市场都设在市中心，这是不科学的。2、现代城市规划的一个重要理念就是农贸设施要移到城市周边去，城市经济中心功能要弱化，强化政治、文化、科技、教育中心功能。3、我们市场正处于东台专业市场群的核心位置上，是政府打造的农贸物流仓储集群版块。真正形成“信息流、物流、资金流、商流”四流合一。市场交通方便、物流便捷，以后在东台将不会有这么好的位置的市场了。目前东台的农产品市场规模较小，散落在市中心。一方面阻碍了城市交通，另一方面又影响了城市形象。老市场建设17、比较早，周围的基础设施跟不上，造成了一定交通阻塞，经营户和客户的车辆被经常交通部门处罚，在一定程度上影响了市场的信誉。未来城区农产品批发市场店面外迁是必然的局面。15、你们同其他市场竞争有什么优势？、你们同其他市场竞争有什么优势？答：答：同老市场对比硬件软件税收知名度终端客户业态管理我们中心好好优惠一般稳定统一好老市场差差一般高稳定杂乱差1、硬件设施、硬件设施1、）本市场集产品集散、商品展示、交易完成、信息汇聚、价格形成、生产引导和质量监督、品牌打造等功能为一体，形成“大市场、大流通、大生产”的良性循环格局，催生精品、名品，实现“信息流、物流、资金流、商流”四流合一，成为国内外商家抢夺万千商机18、的大平台，同时可以增加政府的财政收入，有效缓解社会就业压力，具有显著的经济效益和社会效益。建有大型的物流停车场仓储区等现代高科技交易市场。为经营户提供各种便利，创造良好的经营环境。共计 5000 多个停车位。2）老市场硬件设施：场地问题突出，没有空余地，市场拓展以及进一步建立仓储、配送展示展销、大型停车场等多功能的服务信息网络比较困难。尤其是停车，一直是市场的老大难问题。3）软件设施：4）老市场软件设施根不上2、优惠的条件、优惠的条件：税收按 3 免 2 减半优惠政策实行：免 2 年市场管理费；市场实行闸口式管理。子女入学享受与当地居民同等待遇。与各大银行签定战略合作伙伴关系并协助经营户申请经19、营流动资金贷款。3、经营业态、经营业态我们通过 2 年的市场调研，对市场经营业态规划做了充分的论证，避免同其他市场的同质化；另一方面在招商时对经营户进行严格的审核，避免了市场经营的杂乱现象。4、老市场的管理比较混乱，没有专业的市场经营公司管理。17、给客户分析下市场成功、不成功原因及市场发展的新方向、给客户分析下市场成功、不成功原因及市场发展的新方向目前国内的市场模式有：）温州模式 市场加工厂，市场销售本地的一些产品，市场经营状况良好，但市场做不大，而且规模普遍偏小。）义乌模式建市场，销产品，通过市场带动产业的发展，形成产销互动的平台，聚集了周边的产业优势，辐射周边及全国的模式。）边贸市场模式20、利用当地市场的区位优势，如新疆的边贸市场。）销地市场模式主要分布在全国各个地方性市场，辅射面很窄。值得一提的是，温州人办市场的直接目的是为了销售当地的产品，而义乌则是先办市场，后来逐渐搞第二产业。2、目前国内比较成功的市场在转变的方向（义乌小商品市场、海宁皮革城）、目前国内比较成功的市场在转变的方向（义乌小商品市场、海宁皮革城）1、）由内销为主转向外销和内销并存的模式2）市场的软硬件更新换代3）周边的配套设施的完善4）电子商务平台的运用5）经营产品档次由抵挡向中高档转变6）品牌产品的进入7）发展会展经济 8）发展旅游经济基础 如海宁皮革城的周末购物旅游18、目前国内新建市场经营不成功的原因？、21、目前国内新建市场经营不成功的原因？答：答：1、）效仿老市场最初的模式，依托本地的产业优势，建一个大规模的市场，市场超出了市场的容量和承载力，因为仅依靠本地的产业基础不可能支撑过于庞大的市场体量。2、）经营定位的重要性，新建市场经营定位同老市场经营定位重叠很严重，没有特色。3、）市场内的产品档次，偏低、混乱。4）考虑建场，没有考虑建市。只为了招满，而不求质量。19、现代化的科学管理19、现代化的科学管理我们交易中心的模式、1）我们交易中心是 35 万平方米的建筑规模，是立足东台乃至长三角农产品批发零售、仓储、物流的格局格局现状与前景的前提下，把握东台发展大趋势下的前瞻性和可行性的判断定论。2）浙22、江模式+苏南模式，浙江模式就是先造市后建厂，苏南模式就是先建厂后造市。我们市场将两者结合，强强联手，优势互补，依据东台的农业生产基础，采用浙江模式的营销推广，发展东台农产品的流通、批发、零售，进行“产源型市场经营”。3）内、外贸一体化发展，内销、外贸，做全球生意。您的生意要想做大，就得“走出去，请进来”，国内产品外贸化，国际产品内销化。20、周边有类似的项目，规模比你们大，都没有运营成功，你们怎么保障项目运营成功？答：他们开发项目的目的是卖房子，我们开发项目的目的是做市场。他们只是单纯地产商，而我们是专业运营商。（我们开发的上海海台农副产品批发市场已经成功运营了 4 年，年销售额在 100 亿23、以上）。沿海国际案场销售经理王恒；15150393868 合作愉快。答客问答客问一、基本资料类一、基本资料类1.楼盘名称是什么？1.楼盘名称是什么？答：答：楼盘的名称是“三华园”。2.项目地理位置？2.项目地理位置？答答：新沪路 1073 号3.基地面积多少？总建筑面积多少？3.基地面积多少？总建筑面积多少？答答：占地面积 5257，总建筑面积约 12000。4项目的容积率为多少？4项目的容积率为多少？答答：容积率 2.25.项目的建筑密度为多少？5.项目的建筑密度为多少？答答：建筑密度 30%6.项目的绿地率为多少？集中绿化面积多少？6.项目的绿地率为多少？集中绿化面积多少？答答：35%，集24、中绿化排除7.项目的得房率是多少？7.项目的得房率是多少？答：答：80 以上8.项目房型的面积范围？8.项目房型的面积范围？答答：北面主力面积约 40，南面主力面积约 44,少量为 57，61、89。9.土地使用权年限为多少年？9.土地使用权年限为多少年？答答：商业 40 年10.楼盘的售楼处在哪里？10.楼盘的售楼处在哪里？答：答：具体地址：新沪路 1073 号。11.本项目的销售热线电话是什么？11.本项目的销售热线电话是什么？答：答：12.规划中都包括哪些建筑形态?12.规划中都包括哪些建筑形态?答:答:写字楼，酒店式公寓，13.预计何时开盘？开盘时销售价格大概是多少？13.预计何时开盘25、？开盘时销售价格大概是多少？答：答：开盘时间预计在 2011 年 9 月，销售价格尚未确定。（预计均价 27000）14.小区什么时候交房？14.小区什么时候交房？答：答：交房时间 2011 年 12 月 31 日前。15.产证办理时间？产权性质？15.产证办理时间？产权性质？答：答：产证办理时间 2012 年 1 月 31 日前与客户至交易办理手续。产权性质为商业。16.小区共有几户？16.小区共有几户？答：答：192 户（3-8 层）。17.目前施工进度?17.目前施工进度?答：答：进入内部装修阶段。18.目前景观施工进度?18.目前景观施工进度?答：答：植被、路面铺设19.项目采用何种建26、筑风格？19.项目采用何种建筑风格？答：答：ART DECO 建筑风格20.套内的建筑层高是多少？净高是多少？20.套内的建筑层高是多少？净高是多少？答：答：建筑层高 3.5 米，净高 2.8 米。二、建筑规划类二、建筑规划类1.项目景观规划有些什么特色？植被是否四季常绿？是否有水景？是否是坡地景观？1.项目景观规划有些什么特色？植被是否四季常绿？是否有水景？是否是坡地景观？答答：北美风格景观设计，无大水系，2.项目层高是多少？2.项目层高是多少？答：答：地面 8 层，总高 35m。3.栋距是多少?3.栋距是多少?答:答:按照施工图测量3.项目有几栋楼，有多少层？有电梯吗？几梯几户？3.项目有27、几栋楼，有多少层？有电梯吗？几梯几户？答答：1 栋，8 层，4 部电梯 一层 32 户。4.建筑结构是什么？4.建筑结构是什么？答答：框架结构5.房屋抗震几度？5.房屋抗震几度？答答：7 度6.房屋交付时是毛坯还是装修的？装修标准如何？6.房屋交付时是毛坯还是装修的？装修标准如何？答答：送精装修及部分家电，拎包可入住。7.变电站的位置？7.变电站的位置？答答：会所西南角8.项目停车位有几个？地上、地下的比例？地下车车位是否与大楼电梯相连？8.项目停车位有几个？地上、地下的比例？地下车车位是否与大楼电梯相连？答：答：地面 94 个（部分机械式停车位）9.车位是租还是卖的?售价或租金是多少?9.车28、位是租还是卖的?售价或租金是多少?答：答：车位出租，租金待定。（参考周边小区 150-200 元/月）10.有几个人防车位？10.有几个人防车位？答：答：无地下，无人防11.小区是否有非机动车位？有几个？11.小区是否有非机动车位？有几个？答：答：出租，基本保证剩余 20 个车位13.小区内的安全系统是什么样的?13.小区内的安全系统是什么样的?答：答：门禁系统，刷卡入内14.小区今后的出入口在哪里？出入口有什么安防措施?14.小区今后的出入口在哪里？出入口有什么安防措施?答:答:沿新沪路出入，门口设保安岗亭15.小区是否有会所，会所里有哪些功能设施？开放的对象？如何收费？15.小区是否有会所29、，会所里有哪些功能设施？开放的对象？如何收费？答：答：会所，有办公，娱乐配套17.项目有哪些商业？17.项目有哪些商业？答：答：便利店，商务中心，高档餐饮，咖啡厅，药店，洗衣店。18.规划中商业面积多少?单套面积是多少？18.规划中商业面积多少?单套面积是多少？答：答：1-2 层约 250019.小区商业街的商铺是租还是卖?租金或售价是多少?19.小区商业街的商铺是租还是卖?租金或售价是多少?答：答：只租不卖，租金 5 元20.项目道路是否做到人车分流？道路用什么材料铺的？道路宽度多少？20.项目道路是否做到人车分流？道路用什么材料铺的？道路宽度多少？答：答：人车不分流，沥青水泥路面加局部石材30、21.一楼是否垫高？垫高多少？21.一楼是否垫高？垫高多少？答：答：不垫高23.小区的地下工程防水等级？23.小区的地下工程防水等级？答：答：无地下24.小区楼房的朝向和偏离角度？24.小区楼房的朝向和偏离角度？答:答:正南 176 度25.小区的楼高是多少？25.小区的楼高是多少？答：答：26 米26.是否有阳台（露台）？阳台是否可以封？露台是否可做阳光房？26.是否有阳台（露台）？阳台是否可以封？露台是否可做阳光房？答：答：无27.排风井有几个，在什么位置？有多高？27.排风井有几个，在什么位置？有多高？答：答：风烟二合一三、建材类三、建材类1.排水管采用什么水管？1.排水管采用什么水管？31、答答：中财 PVC 排水2.采用何种冷热水管？2.采用何种冷热水管？答答：中财 PPR 管3.小区使用何种品牌的分户门及其材料？该公司还为哪些知名楼盘提供产品？3.小区使用何种品牌的分户门及其材料？该公司还为哪些知名楼盘提供产品？答答：没有采用品牌4.小区每户使用何种品牌的窗及其材料？该公司还为哪些知名楼盘提供窗材？是否是双层玻璃？是否有断桥隔热处理？4.小区每户使用何种品牌的窗及其材料？该公司还为哪些知名楼盘提供窗材？是否是双层玻璃？是否有断桥隔热处理？答答：绿城房产指定供应，双层玻璃，断桥隔热处理5.外墙的隔热、防水处理?5.外墙的隔热、防水处理?答：答：外保温外墙设计，防水做三重防水设计32、6.保温系统优点？6.保温系统优点？答答：执行新规划标准的外保温7.一楼的防潮处理？7.一楼的防潮处理？答：答：标准防潮层设计处理。8.小区外墙的材料及其特点？什么颜色？8.小区外墙的材料及其特点？什么颜色？答答：干挂大理石石材。9.房子的墙体厚多少？楼板厚多少？9.房子的墙体厚多少？楼板厚多少？答：答：墙体厚度 190，楼板厚度 100。10.地下室的防水如何做？10.地下室的防水如何做？答：答：无地下室11.大堂的装修标准是什么样的？地面是什么材质，墙面是什么材质？公共部位的装修标准是什么样的？公共部位的地面、楼梯、墙面分别怎么做，用什么材料？11.大堂的装修标准是什么样的？地面是什么材质33、，墙面是什么材质？公共部位的装修标准是什么样的？公共部位的地面、楼梯、墙面分别怎么做，用什么材料？答答：大堂装修标准参考效果图，公共部位装修标准，地面高档诺贝尔地砖，墙面进口墙纸结合原木。12.阳台围栏是采用什么材质什么样式？12.阳台围栏是采用什么材质什么样式？答答：无阳台13.消防楼梯的交房标准？是否铺地砖？墙面是否铺面砖或者做其他装修？13.消防楼梯的交房标准？是否铺地砖？墙面是否铺面砖或者做其他装修？答答：水泥地面，墙面无装修。14.厨房中的油烟脱排问题如何解决？14.厨房中的油烟脱排问题如何解决？答答：专用烟道，适合做烟风道二结合15.空调机位有几个？分别在什么位置？可否将空调机悬持34、在外墙上？有无预留管孔？15.空调机位有几个？分别在什么位置？可否将空调机悬持在外墙上？有无预留管孔？答答：已铺设16.可否在屋顶架设太阳能热水器？16.可否在屋顶架设太阳能热水器？答：无，采用电热水器。17.屋顶是什么材质？顶层保温隔热，防水措施与材料？17.屋顶是什么材质？顶层保温隔热，防水措施与材料？答：答：聚合物隔热泡沫混凝土。18.窗户有多高？18.窗户有多高？答答：100 高19.电梯是何品牌？额定载重和速率是多少？19.电梯是何品牌？额定载重和速率是多少？答：答：三菱20.门进系统？可视对讲？黑白还是彩色？有的话是什么品牌什么功能？20.门进系统？可视对讲？黑白还是彩色？有的话是35、什么品牌什么功能？答：答：不可视，有保安及业主双重保障，可视不稳定，新加坡庄臣21.社区的安防系统有哪些？是否有居家防盗系统？是否有红外布控？21.社区的安防系统有哪些？是否有居家防盗系统？是否有红外布控？答：答：全部都有，按照常规排步。22.有什么智能系统？22.有什么智能系统？答：答：无28.项目是采用什么供水方式的？是否有直饮水设计？直饮水的收费标准？28.项目是采用什么供水方式的？是否有直饮水设计？直饮水的收费标准？答：答：箱式无负压供水，无直饮29.小区采用何种供电方式，每户容量为多大？是否有分时电表？29.小区采用何种供电方式，每户容量为多大？是否有分时电表？答：工程部提供答：工程36、部提供32.小区采用什么网络接入，每户预留几个有线电视接口、几个电话终端和几个网线接口？32.小区采用什么网络接入，每户预留几个有线电视接口、几个电话终端和几个网线接口？答：答：有线及无线，光纤入户，两个口，电话三个，网线两个。33.有否卫星电视？33.有否卫星电视？答：答：无34.小区水、电表出户吗？是否集中抄表？34.小区水、电表出户吗？是否集中抄表？答：答：集中两表35.水、电、煤的费用是否和普通住宅一样？分别是多少？35.水、电、煤的费用是否和普通住宅一样？分别是多少？答：商业水？电？答：商业水？电？38.建筑质量保修几年？38.建筑质量保修几年？答答：2 年四、开发商及合作团队类四、37、开发商及合作团队类1.开发商是哪家？1.开发商是哪家？答答：上海爱使商厦有限公司。5.物业管理公司名称？物业管理费是多少？物业管理的服务内容有哪些？有什么特色？5.物业管理公司名称？物业管理费是多少？物业管理的服务内容有哪些？有什么特色？答：答：物业管理费暂定 3 点 8 元。由米兰酒店提供五星级酒店服务。上海北北投资管理有限公司 李宏刚 18621697581此资料来 自(大量管理资料下载)东方花都东方花都 200 问基本纲要问基本纲要说明：200 问由双方按此纲要共同确定。一、概况一、概况1、小区名称、组团名称、以及各栋？东方花都；A 组团：多层 14 栋、小高层 2 栋,B 组团,12 38、栋多层,2 栋小高层2、楼盘所在地理位置？花桥北、后湖片区、竹叶山钢材市场旁 3、周围主干道及离主干道距离？在带黄公路边。离花桥转盘 500 米4、周围楼宇及建筑物：周围有后湖生态花园、世纪花园、佳海华苑二、二、开发、设计、施工等公司介绍开发、设计、施工等公司介绍 1、发展商名称？武汉新地置业发展有限公司。2、公司所在地址？江岸区竹叶山东方恒星园 1 栋三楼。3、开发过哪些楼盘？东方恒星园（一期）4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？暂未定5、监理单位名称及监理项目？湖北南方监理公司6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？深圳市同济人建筑设计有限公司。深圳龙岗、世纪山庄、深圳中海怡翠居住区、深圳香榭39、里居住小区等。7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？此资料来 自(大量管理资料下载)武汉新地牧业管理有限公司。多层。0.50 元/平米.8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？深圳市同济人建筑设计有限公司。深圳龙岗、世纪山庄、深圳中海怡翠居住区、9、售楼处电话：？前台处：82881690 82881691 82881692 合同签定处：82881560三、三、楼盘资料楼盘资料 （一）规划：1、东方花都用地性质？批地时间？年限？居住区。1998 年。70 年。2、占地面积？建筑面积？净用地：97563.2 平米。141851.32 平米3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？1.45 36%23.840、%4、东方花都设计特点？规划：建筑布局-座北朝南.间距较大.带状绿化空间(景观、休闲、健身于一体。)建筑：一梯二户、部分架空、么家花园、大厅小卧、“四明”、落地窗、在阳台。立面突出“现代建筑”和“绿地建筑”的风格造型轻盈、通透色彩丰富明快。4、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？是。围墙。5、小区有否监控系统?有（电视监控系统）6、东方花都楼与楼之间的楼间距为多少米？20 米58 米7、东方花都共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？（表格形式）此资料来 自(大量管理资料下载)8、架空层高度？净高？用途？3 米。2.98 米。休闲。9、车位总数？车位租或售？价格？租41、是否为固定车位？336 个。售。4。5 万元/个 租为 100 元无固定车位，150 元有固定车位。10、会所面积？几层？服务内容？1789.98 平米。一层。休闲，娱乐，健身于一体12、会所功能？使用方法？收费标准？待定。13、小区配套与家居服务？提供钟点工服务（收费）14、小区可有消防系统？为何牌子？室外设有消火栓，商场、商铺设有火灾警报系统。15、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？A 区两个后湖南路及万隆四路。B 区两个后湖南路及万隆四路。16、小区商业配套服务？小区提供商铺。行成商业街。17、住户专车的发车时间？收费标准？见班车时刻表，现免费18、水电收费标准？煤气、有42、线电视收费标准？多少班次？水：1.1 元 煤气:0.80 元/立方米(初装费:2200 元)电:0.45 元/度 有线电视:10元/月(初装费:400 元)沿19、商铺规划？商铺使用年限？后湖南路形成商业街.40 年20、东方花都的动工时间？竣工时间？入伙时间？A 组团 2001 年 12 月 2 日动工,2002 年 10 月 26 日竣工,2002 年 12 月 28 日入伙.21、是否带装修？价格是多少？标准怎样？此资料来 自(大量管理资料下载)不装修.（二）、交通、配套1、到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间？火车站：（公交车）汉口火车站 30 分钟，武昌火车 90 分钟，（的士）43、10 分钟，40 分钟。市商业中心：（公交车）汉江路步行街 40 分钟，武广、武展 40 分钟。武昌司门口 90 分钟。武汉昌中南路 90 分钟。（的士）10 分钟。10 分钟，40 分钟，40 分钟。2、公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线120 元，706、716，汉阳腰路堤-竹叶山（6：0022。00）恒星园（6：0020。00）武昌梅苑小区生态花园（6：0021。00）3、银行？工行、交行、建行、信合（附近）光大银行等（竹叶山）4、现有肉菜市场？二七则路 5、饮食？梦天湖6、娱乐？7、宾馆？7、邮政、电信局？花桥邮局（三眼桥车站），中国联通（竹叶山）8、医院？一六 O 一医院44、（黄埔路口）;空军雷达学院内部医院9、药店？10、购物商场？此资料来 自(大量管理资料下载)武汉口商业大楼(花桥二村)正大超市（本小区有免费专车接送）12、幼儿园、小学;中学？(1)地址：（育才）花桥一村（招商银行正对面），（七一中学）本小区后。(2)电话：（育才）82602935(幼)、82620928(小)、82624997(中)，（七一）82909891(3)联系人：（育才）高院长(4)收费：保交费 1 年 3000 元，保育费和杂费 160+5.5(5)规模：国家级重点试点模范学校.(6)性质：国立(7)录取方式 （小学）填表申请 每年 5 月份面试，（中学）现不招四、建筑：四、建筑：45、1、楼体为何结构？基础为何种基础？主体为框架结构，基础为深基础-振动沉管灌注桩。2、楼板的厚度？100 米120 米。3、楼体高度？层高与净高分别为多少？多层楼高；21.0011、是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？异性框架、隐梁、隐柱、房间内无梁；净高 2.88m；3.68m4、山墙厚度？250MM6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？给水为 PPR 管，排水为 UPVC 管。7、实用率？此资料来 自(大量管理资料下载)8、有否天然气管道？管道煤气进户9、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？外墙涂料，蓝色 11、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？屋面 SBS 柔性防水，卫生间聚胺脂防水12、46、楼宇抗震等级？6 级抗震设防。13、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）?降14、空调水的排放是做如何处理的？PVC 管收集冷凝水，集中排放至小区两面水系统。五、室内：五、室内：1、楼梯间装修标准？跳步水泥砂浆、收光（是否贴地砖待定），墙高、顶棚乳胶漆饰面2、入户门与房间门的尺寸？入户门 1000mm2100mm 卧室门 900mm2100mm 厨卫门 800mm2100mm3、每户供电最大负荷为多少？复式住宅 12KW，其它 8KW4、楼梯间照明系统？楼梯间设有公共照明系统5、每户可带装修？装修标准？6、业主可否更改隔墙？此资料来 自(大量管理资料下载)可以合理更改47、7、窗可为凸窗？凸窗宽度？距地面多高？玻璃厚度？凸窗窗台高 450MM。出挑 600MM.玻璃厚度 5MM8、房内各种接口布置（有线电视、电话）？无.房内有弱电分配箱,客户可以根据实际需要,从箱内引入有线电视,宽带通信.9、房间内各种电器开关为何种品牌？TCL 普通型10、可否安装防盗网？不可,楼体外观属于发展商.11、是否预留空调机位？是12、房内插座分布情况？（指数量、位置、品牌）插座分布齐全,每间房间包括阳台都有,至少 28 个,品牌 TCL 普通型.六、发展商承诺六、发展商承诺1、房产证几时办理？几时可以拿到？2、可否外销？外销可否做按揭？3、可会提供业主质量保证书？可4、预售证编号、48、5、物业管理公司提供哪些服务？见附件.6、按揭银行？按揭年限？一期为中国工商银行武汉天安支行,七成二十年(二期待定)7、付款方式？一次性付款,分期付款,银行按揭,公积金此资料来 自(大量管理资料下载)注：有关楼盘推广形象部分待广告公司确定后三方共同确认。附件:建筑本体共用部位 共用设施设备与物业规划内的市政共用设施 配套服务设施的维修 养护和管理,充分发挥原有设计功能,确保使用安全 舒适 方便;对小区实行封闭式安全管理,全天 24 小时三班轮值,全体安全全护卫经过严格训练,实行准军事化管理,确保小区安全;公共环境的酒店式清洁 绿化服务;停车场专业管理和区内秩序与安全管理(收费)商务秘书服务(收49、费)室内小量维修(收费)酒店式室内清洁(收费)一期业主交房统一说辞1、水、电费和天然气费如何交纳？1、水、电费和天然气费如何交纳？答：自来水、电、气等费用：业主在第一次接到催费通知单时（通知单在本户信报箱内），可持本户用户地址所对应的催费单到相应银行签订代扣协议扣费或者现场交费。2、猫眼、门铃什么时候领取？2、猫眼、门铃什么时候领取？答：为了避免在装修时无意将猫眼、门铃损坏，业主统一在接房并装修完毕后，入住时到物业服务中心前台免费签领。3、烟道排气孔位置能否根据装修需要随意改动？3、烟道排气孔位置能否根据装修需要随意改动？答：不能，因为烟道是预制的，它的设计非常复杂，是依据风压和气压来设计的，50、开口位置距离主烟道的角度正好能将气体排入烟道内。如您擅自改变开洞位置，会使油烟等气体无法按正常的设计排入烟道，势必造成倒排烟，将会给您以后的居家生活带来很多的烦恼。4、关于中央空调的安装说明？4、关于中央空调的安装说明？答：根据商品房买卖合同附件 4 中第九条约定:“为保证小区的外立面美观,15#31#楼空调必须使用中央空调.”对于多层住宅，本身没有设计中央空调的安装位置，中央空调无法安装，另外，室内强电的功率也满足不了中央空调的运行，强行安装只会给自己和他人带来生活不便和安全隐患。5、室内强弱电插座、盖板是否可以改动？5、室内强弱电插座、盖板是否可以改动？答：室内的插座、盖板可以根据装修需要51、进行改动，但是如果因改动出现问题，施工单位将不予保修。另外，建议装修公司改动后给物业提供一份水电图纸，便于以后维修。6、装修时都要交纳那些费用？6、装修时都要交纳那些费用？答：装修要交纳装修垃圾清运费，装修保证金；装修垃圾清运费 3 元/平方米（若打墙按 5元/平方米收取），装修保证金 2000 元/户,装修施工许可证 55 元，施工人员出入证 15 元/人。垃圾清运费由业主自行交纳，不予退还；装修质量保证金由装修公司和业主协商交纳。7、园区停车将怎么收费？7、园区停车将怎么收费？答：自行车、电动车、摩托车等将不予收费，可放在车棚里。如果需要充电，可到服务中心办理相关手续，交纳一定充电费用；汽52、车地上停车月租 40 元，临时停车超过 90 分钟收费 2元，过夜（超过凌晨零点）收费 5 元。8、啥时间能办理装修手续？8、啥时间能办理装修手续？答：为了保证您和其他业主交房手续的快速办理，在集中交付期间：9 月 30 日至 10 月 3 日，将不办理装修手续；10 月 10 日后可以办理。9、当业主说：“我家的房屋验收时，存在很多问题，我不会在验收表上签字时！”你该怎办？9、当业主说：“我家的房屋验收时，存在很多问题，我不会在验收表上签字时！”你该怎办？答：第一，本次房屋验收是业主、物业公司共同对房屋的验收，房屋验收表上的内容需业主和物业公司签字确认，施工单位才认可。第二，房屋产品属于手工53、产品，在交付给业主之前，城市公司联合施工单位、监理单位对每间房屋已验收不少于 3 遍，但仍不可避免会存在一些瑕疵，这次签字后并不表示开发商对产品存在的问题就不管了，开发商给您签订的有商品住宅质量保修书，在业主档案上还有验收存在问题汇总及复验表，在开发商修复后，我们会及时通知您进行复验。10、户口能不能办理？10、户口能不能办理？答：依据公安部 05 年 8 号文，凡需签转户口的，必须凭房产证办理，所以现在暂时还不能办理，需等房产证下发后。房产证在您合同接房日开始 365 天内下发。11、如何办理装修申请？11、如何办理装修申请？12、装修后如何退装修押金？12、装修后如何退装修押金？装修后三个54、月后 依据装修验收表提示：合格是指：1、不破坏房屋结构与外立面的整洁、美观。2、不影响其他业主的正常生活，如因装修造成卫生间渗水等。3、未改变房屋用途。4、其他不违反装修管理协议和装修规定上的装修内容。13、业主要安装防盗网，应如何与业主进行有效的沟通？13、业主要安装防盗网，应如何与业主进行有效的沟通？答：1、防盗网的安装影响了景观的欣赏，因为业主买房也是为了买到一个好的环境，当劳累时站在阳台上能眺望一下外面的优美风景，如果安装了防盗网，就好象在笼子里似的，全装修结束服务中心进行初验业主进行复查合格服务中心退装修保证金填写装修申请表交纳装修保证金、垃圾清运费提交装修公司营业执照及相关资质证书55、复印件提交装修水、电图纸签订装修施工安全责任书提交装修人员身份证复件、照片，交纳临时出入证工本费审验合格后，发证施工在质保期内对室内设施进行二次验收无优美之感。2、业主安装防盗网也会给消防带来隐患，一旦有意外发生火灾，给业主的生命财产安全救助带来不便。3、安装外置式防盗网会给小区外立面造成不良影响，会使业主的物业品质下降及实体物业贬值。4、如果业主个别原因执意需要安装，请选择内置式防盗网，物业公司可提供统一样式的封闭方案,由业主提出书面申请，经物业公司申批后再由业主组织自行安装。14、封闭阳台的有效解释？14、封闭阳台的有效解释？答：1、我们小区外立面是由设计公司精心设计的，在外立面的设计上突56、出了立面的层次感，和美化、统一。2、个别阳台没有封闭，若随意封闭，楼栋的外立面效果将有很大改变，对房屋的升值、保值也会影响，业主买房也是为了买到一个好的环境，当劳累的时候站在阳台上能眺望一下外立面的优美风景，如果封闭，全无优美之感，给整个小区的环境也带来影响。3、为确保园区整洁、统一，因需要办理阳台封闭的业主，请您提前到管理处办理以下手续：出具书面申请，交物业服务中心备案。按照物业公司统一制定的阳台封闭的设计方案自行定做。审查实物是否符合阳台设计方案。业主自行组织安装。15、关于安装太阳能热水器的统一答词？15、关于安装太阳能热水器的统一答词？太阳能热水器的安装只有顶层住户并且设计有安装位置的57、可以安装，否则在安装的时候会破坏屋面的防水等结构。2、另外，国家建设部 110 号文件上也有相关说明。3、为保证楼体外立面的美观、统一，其它楼层不能安装。具体解释如下：1、为什么仅允许六楼的且有私家露台的业主安装答：因为整个楼道的业主仅有六楼的业主有私家露台，且能满足外立面统一；即所有管线不得外露2、为什么仅允许太阳能热水器安装在露台上，而不允许安装在老虎窗上或屋顶其他位置，答：因仅有露台属于六楼业主私有的，而老虎窗上方及屋顶其他部位属于全体业主共有。同时这些位置业不宜安装，容易造成顶层漏水。3、为什么管线不允许外露答：为了保护顶层业主的安全同时也为保持整个小区的外立面统一与整洁。4、为什么外58、观必须为银灰色的答：因为考虑到整个小区的外立面统一16、进户门钥匙分为二种钥匙，是如何使用的？16、进户门钥匙分为二种钥匙，是如何使用的？答：为了体现以人为本的思想，考虑业主的切身利益，小区采用了一套房子两套钥匙的防盗门锁设计，其中装修钥匙即 A 组钥匙 2 把，入住钥匙即 B 组钥匙 5 把。在您来接房时服务中心将 A 组钥匙发给您以便于您进行装修使用；当您装修结束，您只须将 B 钥匙在锁眼里旋转 360(请慎重)，A 组钥匙便自动失效不可再用，从而降低私配钥匙造成的安全隐患。17、入伙后都要交纳哪些费用？17、入伙后都要交纳哪些费用？答：1）物业管理费和其他相关费用，您可在每季度第一个月 59、5 日前将款项存入至尊卡或者到服务中心直接交纳即可；2）如果有机动车，您需要交纳车位占用费；3）装修要交纳装修垃圾清运费，装修质量保证金；4）自用水、电、气等费用：业主在第一次接到催费通知单时（通知单在本户信报箱内），可持本户用户地址所对应的催费单到相应银行进行交费和签订代扣协议。18、装修期间业主是否全额交纳物业管理费，为什么？18、装修期间业主是否全额交纳物业管理费，为什么？答：是。依据国务院物业管理条例第四十二条；河南省物业管理条例第四十七条；物权法 第七十二条的相关规定。业主在装修期间，虽然没有入住，但物业公司已经为业主提供保洁服务、公共秩序的维护、绿化服务、共用设施、设备的维护等。如60、果没有这些服务，业主的装修活动也不会很顺利地进行。比如，业主装修材料的进出登记管理、业主装修期公用设施、设备维护等，而往往装修期所发生的公共设施、设备损耗的费用比正常居住期间更大，电力设施、公共照明、排水、保洁、秩序维护等物业管理的服务工作量也在大量增加。19、在装修时，除了要注意装修管理规定上注意事项外，还要注意哪些？19、在装修时，除了要注意装修管理规定上注意事项外，还要注意哪些？答：）装修时卫生间和阳台要再做一遍防水。）阳台封闭事宜，须遵守物业服务中心的管理规定，并请提前到服务中心办理相关手续。）如需要安装防盗网，需装内置式防盗网，颜色及样式由物业公司统一指定，费用业主自理。）安装空调、61、热水器时，位置由物业公司统一指定；太阳能的安装，结合产品开发形态指定实施方案进行。20、关于小区内车辆管理的提示？20、关于小区内车辆管理的提示？答：）机动车停放须按中华人民共和国道路交通安全条例 的规定，请将车辆停放在小区内的专用停车位上。）在园区内的车辆占用停车位停车时，须按时交纳车位占用费。）由于消防需要，为避免交通不畅，消防道路上禁止停车，凡违规停放车辆的，由车辆停放人自行承担相关责任及损失。）机动车入园要自觉接受公共秩序管理员的指挥和引导，车主要对自己的物品和车辆进行妥善保管。5)电动车凭牌出入，以便于识别业主车辆，凡未办理车牌的车辆一律视为非业主车辆停放于小区外面。21、物业管理费62、中是否包含装修垃圾清运费？21、物业管理费中是否包含装修垃圾清运费？答：根据全国物业管理条例、河南省物业管理条例 规定，物业管理费中所包含的服务项目是小区日常生活清洁卫生管理、绿化维护管理、公共秩序维护管理、共用部位、共用设施、设备的日常管理维护、交通秩序管理。装修垃圾清运管理是按实施，装修垃圾清运费是业主在装修期间物业公司采取集中收集、要求装修垃圾袋装化、由市政环卫处集中清运、集中管理所收取的费用。22、住宅区每户按什么面积标准交纳物业管理费？22、住宅区每户按什么面积标准交纳物业管理费？答：业主在产权证发放前按商品房购销合同 中所标注的建筑面积交纳物业管理费，产权证发放后按产权证上的建筑面63、积交纳物业管理费。赠送使用权的房屋按赠送协议建筑面积收取物业服务费（主要考虑开发商规避政策开发的子母房）23、物业管理费从什么时候开始交纳？23、物业管理费从什么时候开始交纳？答：依据和和前期物业服务协议约定的物业服务费，按照商品房买卖合同约定的交房时间起计，开始缴纳物业管理费。24、共用水电费是否收取？24、共用水电费是否收取？答：共用水电费需要交纳。公共能源分摊：小高层和高层（1-6 层按 10 元/月，7-11 层按 15元/月，11 层以上 20 元/月。别墅、叠加别墅和多层按 10 元/月。本小区属于高品质生活小区，费用收取是本着谁受益谁支付的原则执行收费的，在中已经明确，共用水电费64、用指园区水景用水、用电，景观小品用水、用电，庭院照明、草坪灯用电，公共楼道照明用电，围墙灯照明用电和绿化养护用水。但景观用水、电可以征求大多数业主的意见，确定开启时间，做到即提升业主居住品质，又能最大限度节约业主享受服务的成本开支。25、装修期限有何要求？25、装修期限有何要求？答：装修期限为 10 个月，从交房之日起 10 个月内完成装修，如果在要求时间内没有进行装修者，垃圾清运费按两倍交纳，并要求严格控制装修施工时间，以保证入住业主的正常生活。26、房屋存在质量缺陷该怎么办？26、房屋存在质量缺陷该怎么办？答：国家对房屋这种耐用商品有统一的质量保证要求，如果在质量保证期内出现的问题，施工方65、都有义务给以维修和处理，城市公司设有专门机构和人员帮业主解决。27、物业公司收取服务费应提供什么服务内容？27、物业公司收取服务费应提供什么服务内容？答：根据国务院物业管理条例 和河南省物业管理条例 中的相关规定，物业公司应该提供的服务包括：）负责小区包括楼宇内公共楼道、楼梯、窗户在内的公共环境的卫生清洁，日常生活垃圾清运以及日常保洁。）负责对小区管理范围内的花、木、草地实行定期修剪、施肥、浇水、灭虫、防病，保持绿化物生长良好。）负责公共秩序维护管理，物业服务中心 24 小时值班，公共秩序管理人员 24 小时定时定线路值班巡逻，维护小区正常的公共生活秩序，交通秩序维护。）负责共用部位、共用设施66、设备的日常管理维护，包括公共场所、道路、机电设备、照明设备、消防设施的维修、养护。）负责公共上下水管网、排水、排污系统及化粪池的维护、疏通。）负责房屋装饰装修管理。28、地热地板安装注意事项。28、地热地板安装注意事项。与一般的复合地板相比，地热地板的安装有着相对严格的规定，如果安装工人没有经过培训，铺设方法不当，即使是选用专门的地热地板同样会出现翘曲、变形的问题。1、在铺设地热地板之前，必须进行地热加温试验，进水温度至少达 50 度，以确保采暖运行正常。并要保温 24 小时以上，使地面干透。如果无法进行地热加温试验原则上不给施工；2、地上绝对不允许电锤打眼和锤钉，防止破坏加热盘管；3、由于67、地热采暖释放的潮气量大，因此施工就要在防潮处理上下功夫。铺装时要先在地面上铺一层塑料布，以隔绝潮气，使潮气从四周的踢脚板释放出去。然后再铺设现在强化地板普遍使用的防潮垫；4、地板四周要留出足够的伸缩缝，并使用比现在一般地板厚一些的踢脚板。而且铺装地面与安装踢脚板要分两次施工。在铺设完地板后 48 小时，待胶完全干透，取掉紧固器后再做踢脚板。而且在安装完 24 小时后地板才能加温；5、由于地热地板的板面是散热面，因此地板尽量不做固定装饰件或安放无腿的家具，以免影响热空气流动导致热效应减弱；6、在第一次升温或长久未开启使用地热采暖时，应先设定在最低温度，然后缓慢升温，不能操之过急，最好一小时升温一68、度左右。在升温前要保持地面干净干燥，以防地板因升温过快发生开裂扭曲；7、低温热水地板辐射采暖系统的供水温度不宜超过 60，供热系统的工作压力不得超过0.8MPa；8、地暖系统每年在使用前应清洗一次过滤器。具体方法如下:首先关闭连接导管的进、回水阀门,然后打开过滤器,取出过滤网并清洗干净,检查过滤网有无破损、堵塞，如有损坏，应换上同规格的过滤网，按原样装好即可（注意：在拆装过滤网的过程中，切勿使杂物进入管内）；9、地暖系统在开始供水或使用过程中，管道中可能积存空气，影响采暖效果，这时可打开分、集水器的放气阀，将气体排出，方法和传统供热相同；10、系统各支路的水流量可以通过调节各支路上的球阀调节，69、并以此达到控制各部分温度的目的，但调节时应慎重以免影响其他支路；11、铺设在地面下的地暖管距地板面仅约 3-4cm，砸碰、敲击地面容易伤及地暖管，因此铺设地暖管道的地面严禁敲砸、撞击等，严禁在地面上楔入任何尖锐物，以防损坏地暖管。当您需要在地面上放置过重（大于 2 吨/平方米）物品时,请先与物业服务中心联系；12、用户确需在屋顶上钻孔时，务必注意钻孔深度不能超过楼板结构厚度，以防损坏上层地暖管。13、分、集水器附近外露的管道较多，应注意保护，最好加防护罩；14、严禁在分、集水器附近及铺设了地暖管的地面上放置高温热源，以防破坏管道系统；15、冬天不采暖时应注意保护，防止分水器部件开裂及采暖管中的70、水结冰堵塞管道。29、暖气、天然气什么时候开通29、暖气、天然气什么时候开通？答:我们建业是一个守信用重承诺的公司，我们一直对外承诺我们是个双气社区。根据商品房买卖合同第十四条约定天然气在交房后六个月内达到使用条件。暖气在小区交房后的第二个采暖期达到使用条件，入住率达到 50%。30、别墅入户门口突出钢管的使用功能是什么？30、别墅入户门口突出钢管的使用功能是什么？答：这是室内供暖管道，面对管道右侧为暖气供水左侧为暖气回水；31、入户门洞口上方裸露的电线其作用是什么？31、入户门洞口上方裸露的电线其作用是什么？答：这是安防设备门磁预留线路，安装在门的上方，其作用是防盗；32、排水口顶端红色围护71、圈的功能是什么？32、排水口顶端红色围护圈的功能是什么？答：是阻火圈，防止火灾时火从管子向上燃烧。33、客厅墙体下方表箱内线路所控制范围有哪些？33、客厅墙体下方表箱内线路所控制范围有哪些？答：电话，网络宽带，有线电视弱电线路。34、围墙与房屋间的方形铁条使用功能是什么？34、围墙与房屋间的方形铁条使用功能是什么？答：是主楼和围墙的伸缩缝，防止沉降裂缝影响外观。35、别墅个别户型从室内到阳台的台阶为什么会这么高？35、别墅个别户型从室内到阳台的台阶为什么会这么高？答：是图纸设计的高度，有些是结构要求，能修改的，已经修改。36、别墅个别户型房间内为什么会设计有地漏（有的在客厅）？36、别墅个别户72、型房间内为什么会设计有地漏（有的在客厅）？答：是有的在餐厅位置，图纸设计是洗衣机地漏。37、别墅个别户型给排水管道为什么在卧室或者客厅？37、别墅个别户型给排水管道为什么在卧室或者客厅？答：是图纸设计问题，没地方可改，只有走这里。38、别墅户型地面为什么不是平层而是有几公分落差？38、别墅户型地面为什么不是平层而是有几公分落差？答：是图纸设计高度，楼梯不安装地暖管，所以高度高。39、别墅个别户型室内墙体粉刷层为什么上下不在一条线？39、别墅个别户型室内墙体粉刷层为什么上下不在一条线？答：是图纸设计问题，梁是 200，墙是 240。40、别墅个别户型楼梯间粉刷层为什么上半部分突出，而下半部分凹陷73、，有四五公分差距？40、别墅个别户型楼梯间粉刷层为什么上半部分突出，而下半部分凹陷，有四五公分差距？答：下部为 240 蒸压砖，上部为 200 加气块所以有些梁宽，墙窄。41、多层户型中卫生管道为空调冷凝水管，可空调如何安装？41、多层户型中卫生管道为空调冷凝水管，可空调如何安装？答：在管道侧边打洞向下到室外机。42、别墅个别户型排水管为什么从室内卫生间排水？42、别墅个别户型排水管为什么从室内卫生间排水？答：下部为卧室，图纸设计为侧排水。43、别墅车库内为什么会有这么多管道？43、别墅车库内为什么会有这么多管道？答：设计规范排水需要。44、别墅个别户型为什么要将院内空间进行封闭？44、别墅个74、别户型为什么要将院内空间进行封闭？答：天井地面绝对高度低，神火大道排水管排水不畅，防止雨水倒灌进入天井院。45、别墅个别户型阳台门很窄，外挑板也只有一平方左右其用途是什么？45、别墅个别户型阳台门很窄，外挑板也只有一平方左右其用途是什么？答：是图纸设计的一步观景台。46、卫生间为什么下沉式的，且没有排水？46、卫生间为什么下沉式的，且没有排水？答：下部是普通房间，为不露管道，图纸设计下沉式卫生间。要求业主自己用轻质材料回填到要求高度。再做一次防水。47、如果卫生间是下沉式的可以理解，为什么有的房间、走廊也是下沉式的呢？47、如果卫生间是下沉式的可以理解，为什么有的房间、走廊也是下沉式的呢？答：75、为保证下部房间顶部是平的。48、下沉式卫生间在无排水的情况下防水质量怎么检测呢？48、下沉式卫生间在无排水的情况下防水质量怎么检测呢？答：做完闭水实验后，人工把水排除。49、为什么所有别墅的室内都没有预留空调洞？49、为什么所有别墅的室内都没有预留空调洞？答：因为要求都安装中央空调不需打空调洞。50、为什么部分别墅的厨房都没有排烟道呢？50、为什么部分别墅的厨房都没有排烟道呢？答：图纸设计没有，可以打孔排出。不能排的，设计有排烟道。月星家居公馆答客问（终稿）月星家居公馆答客问（终稿）【项目基本篇项目基本篇】1、本项目的名称？开发商是谁？建筑商是谁？监理公司？答：项目名称：项目名称：太仓月星家居76、广场，公寓为月星公馆。开发商 开发商:太仓市合创置业发展有限公司和全国民营企业 500 强的月星集团联合开发。建筑商建筑商:江苏通力建设工程有限公司，创立于 1973 年,为国家房屋建筑施工总承包一级资质企业，系江苏省太仓市建筑行业中规模最大、实力最强的建筑施工企业之一。监理公司：监理公司：南京工大监理咨询有限公司前身为南京建筑工程学院，成立于 1993 年 6 月，2004 年改制为工大建设监理咨询有限公司，由南京工业大学控股。公司具有房屋建筑工程，市政公用工程甲级。公司于 2000 年 12 月通过了 ISO9000 质量体系认证，并连续当选为“江苏省示范监理企业”。2、本项目的地理位置？77、答：本项目位于太仓市城西商贸核心区域，距离市中心人民路仅 3 个红绿灯，郑和西路和国道 204 两条人流主干道交汇处。3、什么时候拿的地？何时开工？什么时候封顶？产权多少年？答：2009 年 11 月拿地，2010 年动工，2014 年 2 月封顶，40 年产权4、公寓何时交付？答：对于 2014 年 6 月之前订购的客户会在 2014 年的 10 月份交房，2014 年 6 月之后订购的 客户合同交付时间为 2015 年 10 月，但年底我们之前的客户交付完后可以考虑提前交付。5、建筑属哪种结构类型？答：主体建筑结构为：框架剪力墙结构。6、项目的总占地面积、总建筑面积，其中公寓面积多少？可售78、套数多少？答：项目总体规划 35 万，一期建筑面积 15 万，其中公寓约 27000，项目占地面积65920.7 ，目前 1 号公馆剩余可售房源 70 套 2 号公馆全部可售（待开盘）7、车位是地上还是地下？有多少个？是租是售？答：地上地下都有的，900 多个目前租售方案还未出来8、层高有多少？得房率分别是多少？答：层高 5.3 米，公馆属于挑高设计，买一层可以享受两层的面积，单层得房率在 73%，实际面积使用率可达 146%。9、面宽多少？进深多少？楼层附送面积多少？答：开间约 4 米，进深和附送面积根据具体户型不同也有区别。A 户型：A 户型：开间 3.8 米 进深 8.8 米（套内净面积79、），隔层做好之后额外可使用面积在 10；B 户型：B 户型：开间 7.3 米，进深 6.5 米（套内净面积），B 户型赠送走廊上方一半的面积（不给客户做任何书面承诺）；C 户型：C 户型：开间 3.8 米 进深 4.4 米（套内净面积），C 户型附送面积大，送阳台是和储藏室面积，可额外使用的面积在 20 平方（不给客户做任何书面承诺）10、目前可售户型的面积、单价、是否带阳台、阳台面积，阳台有没有赠送面积？答：目前仅剩 A 户型可售，面积约 40-50，阳台 3-5，阳台没有赠送。11、公寓楼共计多少间？具体分布情况？有什么样的户型在售？主力户型面积？答：公寓楼有两栋，1 号楼、2 号楼。总高80、 15 层，除掉商铺，共计 11 层。每层在 30 间。一共三种户型。其中 C 户型朝北每层共计 9 间。主力面积在 26。A 户型朝南每层共计 19 间，主力面积在 49-50。B 户型朝北每层共计 2 间。主力户型在 66。12、物业管理公司是哪家？答：城西物业管理有限公司13、物业管理服务都包括哪些项目？答：治安管理、卫生清理、绿化养护等14、物业水电费是多少？民用还是商用？答：物业费 2.5 元左右，水电民用（按当地民用水电计算）15、交房标准答：三通一平 毛坯交付16、有没有天然气？答：没有，但太仓很多这类型的房子都是用液化气的。17、每栋楼是几梯几户的？答：4 梯 30 户18、管81、道设施有没有开通？答：管道基本已开通19、公寓也配备中央空调？答：没有20、交付时屋内有哪些设施？答：属于毛坯交房21、不同楼层价格相差多少？答：每高一个楼层差不多 50 元左右/22、客户要了解公摊面积，我们可否提供测绘报告？答：可以【区位交通篇】【区位交通篇】23、公寓的位置在哪？答：项目位于太仓市郑和西路与 204 国道交汇处，五洋商城的东北侧。24、交通状况怎样？有哪些公交途径本项目？答：本项目位于太仓市城西商贸核心区域，距离市中心人民路仅 3 个红绿灯，步行 5 分钟，是郑和西路和国道 204 两条人流主干道交汇处黄金地段，有以下公交途径 101 路 103 路 106路 109 路82、 204 路25、项目的配套有哪些？答：项目周边有太仓市第二中学、弇山幼儿园、太仓市中医院、沃尔玛、五洋商城、建行，农行，农商行、弇山园，太丰西庐生态湿地公园等。26、为什么买公寓不买住宅？答：住宅限购限贷，公寓不限购不限贷，投资成本少，宜居宜办公，租金收益高。27、项目所处区位的优越性在哪里？未来发展如何？答：解码月星公馆六大价值：价值一：月星品牌优势。月星公馆作为月星家居广场精雕产品系创意 LOFT 公寓，品牌优势明显。月星集团，中国民营企业 500 强，中国最大的千家企业集团之一，每进驻一座城市，必定带来强大的外部资源与丰富的消费群体。可以这样说，拥有月星的物业等于拥有未来。价值二：规模83、优势。月星公馆坐拥商业旗舰之上，35 万方的商业旗舰月星家居广场集商业、住宅、办公于一体，建成之后不仅大力提升整个城西商住区的功能品质，大规模还将带来大配套，大规模造就大未来。价值三：地段优势 月星公馆位于太仓城西核心版块，204 国道以东、郑和西路交汇口，交通四通八达，配套成熟，地段价值炙手可热。价值四：总价优势 月星公馆主力面积为 25-50 平米之间，小面积，低总价，低首付，轻松购房无压力，楼上楼下双卫生间设计，一套房子，两个世界。价值五：层高优势 月星公馆 5.3 米魔术层高，一间 25月星公馆，享受 55以上的居住空间。隔成阔绰两层，楼上、楼下开敞明亮，幸福生活从此开始。价值六：投资84、优势 月星公馆所处区域专业市场聚集，数万家商户云集于此，租赁市场极具潜力，小户型物业 在租赁市场上极度稀缺。人气租金保障，坐享一生回报。【手续、费用篇】【手续、费用篇】28、公寓售价单价多少？每种户型总价区间?答：均价 7800 元，A 户型总价约 36-40 万间，B 户型 C 户型 1 号馆已售罄，2 号馆代开盘中。29、有没有精装房？答：没有。30、现在认购的话有哪些优惠，定金是多少？答：每天现场优惠有公式，定金 20000 元/套。31、认购所需提供的证件？答：个人：身份证原件 公司：营业执照副本的原件、购房授权委托书、受托人的身份证原件。32、你们项目可以贷款吗？贷款银行是哪家？答：85、可以，农村商业银行33、是否可以办理公积金购房？答：不可以34、办理银行贷款需提供哪些文件？时间是多久？答：购房人及配偶的身份证 购房人户口簿原件 购房人婚姻证明（如申请人与配偶不在同一户口簿上的，须另附婚姻关系证明）购房首付款发票 购房合同（POS 小票复印件）购房人及配偶的收入证明 如果资料齐全的话大概 1 个月左右可以放款35、交房时须交纳哪些税费？是多少？答：契税合同价的 3%，维修基金 120 元/平方，印花税，工本费办证费用（此费用约 300 元 左右具体按当地实时政策收费标准收取）等。36、外地人与太仓人购买公寓有没有不同？答：没有，一样的，不限购不限贷。37、五证是指哪五证？两86、书是什么？齐全吗？答：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证两书：质量保证书和使用说明书所有证件均齐全38、土地使用年限？土地使用年限到期后如何办理？答：40 年。根据国家出据相关规定办理，需缴纳 1%-10%的土地出让金，但是现在国家没有明 确的产权到期规定需交多少。39、签订商品房买卖合同时可否增加补充条款？答：格式文本，不做增补变更40、外籍人数是否能购买？答：不能41、什么时间交房？如何办理产权相关手续？办理期限有多长？答：我们合同约定时间是 2015 年 10 月份交房，但预计我们会提前交付，现在现场已基本完工，交付后我们会87、 90 天左右提供所有办证资料给大家自行办理产权证，我们会有专人负责指导。对接人对接人 管四杰管四杰 联系电话联系电话 18918858162华侨城苏河湾答客问华侨城苏河湾答客问系数篇系数篇1.拿地时间拿地时间：2010 年 12 月2.产权年限产权年限：40 年3.得房率：得房率：一楼 97%，二楼 60%4.商铺类型：商铺类型：独立门面，沿街商铺+二楼商场内铺5.层高层高：一楼 4.8 米，二楼 4.5 米6.面宽面宽：8-20 米，进深：8-15 米 7.交房时间交房时间：2015 年 6 月 30 日 8.主力面积主力面积：一楼 60180 平，二楼 80260 平。9.均价均价：一楼88、 1819 万每平方 二楼 89 万每平方 10.总价区间总价区间：一楼 1000 万3500 万 二楼 600 万2000 万 11.是否通煤气是否通煤气：90%商铺通煤气，可做重餐饮 12.餐饮商铺套数餐饮商铺套数：70 套（前期限量退出 30 套）13.下半年总销套数下半年总销套数：100 套（总销 15 亿）20.交通交通：地铁 8、10、12 号线三条地铁（曲阜路站 5 号口、天 潼路站 4 号口）21.42 街坊停车位街坊停车位：500 个（现销售区域），项目总共停车位 2000个22.42 街坊绿化率街坊绿化率：15%，绿化面积 1571 平方23.42 街坊容积率街坊容积率：389、.7524.42 街坊是否设置广告位街坊是否设置广告位：靠窗户都有广告位置25.42 街坊地下一层是否为商业？是否与地铁相通？是否与对面大悦城相通街坊地下一层是否为商业？是否与地铁相通？是否与对面大悦城相通？是与地铁相通，并会与对面大悦城地下一层连通。26.主营业态主营业态：高端餐饮+时尚百货27.运营公司运营公司：上海百熙运营管理有限公司+三益中国28.运营公司成功案例运营公司成功案例：上海老码头、虹口龙之梦、徐家汇飞洲国际、人民广场中福百米香榭、第一八佰伴 6 楼餐饮、淮海路百联妇女用品商店 B 馆、闵行置地广场、徐家汇香榭丽舍、四川北路凯润金城广场、绿地花桥商业街、万科白马生活广场29.90、运营起始时间运营起始时间：2015 年 7 月 1 日30.运营期限运营期限：5 年（至 2020 年 6 月 30 日）31.运营方式：运营方式：按实际租金 9:1 分成（业主拿 9 成，运营公司拿 1成）32.项目所处区位有何具体规划？项目所处区位有何具体规划？答：苏河湾规划，上海十二五规划的重点项目之一，整体面积3.19 平方公里，上海浦西市中心地区目前唯一可供成片开发的区域，闸北区政府重点规划改造区域。整个苏河湾规划理念为“南高中繁北产业”，南高就是要按照“南部体现高端高档”要求，聚焦苏河湾开发，以东片城市更新和西片功能修复为路径，打造名副其实的上海城市新地标。中繁就是要按照“中部体现91、繁华繁荣”要求，打造商业商务发达、生态环境优美、休闲娱乐高雅的大型城市综合体。北产业就是要按照“北部体现产业之城”要求，打造高新技术产业的重要基地、上海转型发展的示范窗口。中繁北产业，以后北面就是金融服务集中区。34.项目范围内有何历史保护保留建筑？项目范围内有何历史保护保留建筑？答：慎余里、天后宫、怡和打包厂、上海总商会（保护）、中国实业银行。35.项目附近有无大型商业配套？项目附近有无大型商业配套？答：大悦城广场。未来中粮地产还将开发二期和三期。36.项目售楼处的建筑设计公司是哪家？有何代表作？项目售楼处的建筑设计公司是哪家？有何代表作？答：意大利知名老建筑修缮设计团队-KOKAI。代表作92、：外滩 18 号、淮海路 796 江诗丹顿、外滩源-原英国领事馆。37.城市综合体是一个什么样的概念？城市综合体是一个什么样的概念？答：城市综合体是将城中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。38.苏河湾板块有什么一线奢侈品品牌入驻？苏河湾板块有什么一线奢侈品品牌入驻？答：宝格丽酒店、法国春天百货、法拉利 4s 展厅、游艇码头等。39.你们这个综合体和其他综合体有什么不一样？你们这个综合体和其他综合体有什么不一样？答：苏河湾不单纯是一个地产项目，而是加入了政府规93、划定位，也是在开发时间和质量上有双重保障。40.与其他不同区域物业的升值空间的对比？与其他不同区域物业的升值空间的对比？答：决定项目升值潜力的因素非常的多，供需关系是决定价格的最终因素。从这个角度看，本案距离人民广场、外滩、南京路等上海地标距离只有一公里，步行即可到达，而且紧邻苏州河天然景观优势，区位上讲我们是极具价值的。另外，华侨城苏河湾区别于其它传统住宅项目。其中包含大量的商业、酒店、艺术工作宅、多功能中心等非住宅体量，这对于项目的升值潜力是非常重要的。普通的住宅是靠整体市场的行情走势，而苏河湾是通过大面积的商业规划及高端定位来决定以后的升值空间。华侨城自己持有十万方的商业体量，保证了商业94、业态定位的品质，加上引进的宝格丽酒店，6 万方的稀缺住宅，它的升值潜力显而易见。产品篇产品篇1.开发商是哪家？实力如何？开发商是哪家？实力如何？答：华侨城（上海）置地有限公司。目前有旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。与传统住宅开发商不同，华侨城是一个在旅游、艺术人文和酒店等非传统住宅产业上都具有很深造诣的开发商。2.开发商有何代表项目或者作品？开发商有何代表项目或者作品？答：深圳：知名旅游地产“欢乐谷”、白金五星酒店“洲际大酒店”、大规模居住区“波托菲诺”、何香凝美术馆、东部华侨城、欢乐海岸、世界之窗、锦绣中华；上海：新浦江城、西康路95、 989.3.苏河湾的整体规划设计是哪家？有何代表作？苏河湾的整体规划设计是哪家？有何代表作？答：美国 RTKL 建筑规划事务所，世界上最大的建筑规划设计公司之一，成立于 1946 年。代表作：美国白宫、香港迪斯尼、上海北外滩区域规划设计、上海科技馆等。4.华侨城苏河湾的施工单位是哪家？华侨城苏河湾的施工单位是哪家？答：江苏中兴建设有限公司，施工特级企业，多次获得鲁班奖。5.华侨城苏河湾的规划设计团队是哪家？代表作？华侨城苏河湾的规划设计团队是哪家？代表作？答：华侨城苏河湾项目规划由国际顶尖建筑设计团队-Foster+Partners(F+P)担纲规划设计。之前的作品有：纽约Hearst 大厦96、香港汇丰银行大厦等地标性建筑，北京 T3 航站楼。6.绿化景观设计公司是哪家？代表作绿化景观设计公司是哪家？代表作？答：WAA。案例：新天地。7.华侨城苏河湾的物业管理公司是哪家？物业费怎么收取？华侨城苏河湾的物业管理公司是哪家？物业费怎么收取？答：具体费用未定，目前已聘请戴德梁行做物业顾问。8.华侨城苏河湾项目总占地面积多少？建筑面积多少？华侨城苏河湾项目总占地面积多少？建筑面积多少？答：总占地面积 10 万方，建筑面积 50 万方（地上 38 万方，地下 12 万方）9.华侨城苏河湾的商业部分的建筑面积多少？华侨城苏河湾的商业部分的建筑面积多少？答：20 万方。10.项目建筑结构采用何种97、形式？项目建筑结构采用何种形式？答：框架剪力墙结构。11.产品的水、电、煤具体的交付标准及收费标准？产品的水、电、煤具体的交付标准及收费标准？答：水费 3.65 元（水价 2 元，排水设施费 1.62 元，水资源管理费 0.03 元）；电费分时计算，6 点-22 点位 1.01 元，22 点-6 点 0.48 元；燃气 11 月-2 月 3.99 元，3 月-10 月 3.69 元。12.宝格丽酒店何时开始正式运营？宝格丽酒店何时开始正式运营？答：预计 2015 年底。政策篇政策篇1.你们的限购限贷政策如何执行？你们的限购限贷政策如何执行？答：不限购不限贷。2.贷款所执行的基准利率是多少？贷款98、所执行的基准利率是多少？答：商业贷款（7.21%）。3.能不能提前还款，提前还款利息如何计算？能不能提前还款，提前还款利息如何计算？答：可以，满一年可以提前还款按实计息，具体的计算方法到时有银行的信贷员给您详细讲解。4.维修基金多少？维修基金多少？答：维修基金是 120 元/平。5.付款政策？能否分期付款？付款政策？能否分期付款？答：一次性付款和贷款，可以分期。6.贷款银行？贷款银行？答：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、中信银行等通用销售说辞通用销售说辞在置业顾问心中的房子没有缺点，无论卖什么样的房子都是好房子，强化说辞练习。先自我洗脑，才有说服力给客户洗脑。1、为可说投资房产是较好的99、选择？A：房产比人民币更利于保值、增值。风险小，回报高。B：从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。2、为何说现在购现房最好？现房：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。3、为何说期房好？价格低，房型选择多，升值快，随法制的加强，购买的风险降低，质量可监督。4、为何高层好？房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。5、为何多层好？得房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民100、群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。6、为何一次性付款最划算？若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，一次性付款可少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其它方面的成功，加之房产可保值，又有升值潜力，故一次付款最划算。若先分期付款每月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。一次性付款的房子可抵押，随时可抵押70%，若按揭贷款即使提前还款利息，不能免掉，个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。7、为何市中心房好？市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租101、金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。8、为何副中心房好？价格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安静，绿化率高，选择市中心边缘地带居住最好。9、为何城郊结合部最好？发展空间大，配套设施新、全、齐，发展速度快，可享受市中心的繁华，房屋升值快。10、为何郊区好？周边自然环境好，交通发达，配套设施全，同样价格可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展趋势，随交通改善，郊区交通更方便。11、为何选择顶楼下一层好？价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。12、选择顶楼的好处？采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，送阁楼，送平台，生102、活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，大城市流行通天的房子，升值潜力大。13、选择底楼的好处？生活方便，若有孩子，可以经常户外活动，利于孩子成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参于社交，带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧，租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相较楼顶而言更加安全。现上海房价 1 楼最贵，很多房屋下水道走 2 楼。14、为何购买高档住宅划算？便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的折旧少，升值潜力巨大，配套设施齐备，周围环境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是103、好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。15 为何买经济适用型房子最划算？从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，质量好，应具备的功能齐全即可。例如：双气、双线等，其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华设施并不增值。只会使开销增而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，欣赏一些浮华的设施。16、为何选择剪力墙的结构的房子？抗震性好，整体性高，墙体薄，得房率高，造价高，易装修，使用年限长，保暖性好，柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。17、为何选择框架结构的房子？保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好，得房率高，开间易活动，易装修出各种自己喜欢的风格，104、使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗的风格。18 为何选择砖混结构的房子？保温性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，易装修，普通多层的最佳选择。19、为何选择得房率较低反而更好？房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，得房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。20、为何得房率高的房子好？省钱，同样的钱买到的使用面积多，（买房以建筑面积，居住是使用面积），比较划算。21、选择朝西的房子好？价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：所以朝西主体好且干燥。22、选择朝东的房子好？阳光光照时间早，设计户型合理，新空105、气易流通，适合创业阶段的人选择，起得早，不西晒，夏天凉快。23、选择朝南房子好？采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重。省电。24、选择 3、4 楼好？采光好，安全、安静，避免了 1、2 楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备。25、选择老市里的好处：商业繁华，交通便利，生活方便，生活配套设施齐备，周边设施具备规模，并且此处房子升值潜力已是不争的现实。老市里是精华所在，即使旧城改造，会保持其特色，不会被轻易取代，只会发展的更好。26、选择不带网点住房的好处：干静、整洁，物业管理好，不进行封闭物业管理，免去下属商场所带来的嘈杂的生活环境。2106、7、选择楼下带网点的好处：生活方便，临主干道，交通发达（因带网点的住房均临主干道），商业性浓，增值潜力大，网点形成的自然平台，形成居民尤其是老人、小孩的活动空间，又安全又方便。28、为何要选市区单栋住宅？一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套设施，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套弥补小区面积小的不足。29、为何要选择较大型的小区？大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人文环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选大型小区较好。3107、0、为什么购房比租房划算？国家把房地产做为经济增长点，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，即与租房最大的区别在于期满后租房者仍没有房屋居住。而购房者得到了一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者不会在装修上投入金钱，只会购买生活必需品，居无定所的苦恼亦会对事业有不良影响，故购房远比租房划算。31、靠小区深处（中心）的好处？A：生活环境安静、安全、人气足，生活较有品味。B：利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。32、靠近主干道购房的好处？A：周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。B：升值速度快。33、为何双卫好？双卫：方便、卫生，有一108、客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活趋势。34、为何单卫好？现在一般都是三口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决住的问题。（一个卫生间要 4.5 个平方米，就算 3000 元/平方米，也要一万四千块，花一万四千块买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上），买房最主要是自己住，现在也不经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且还要再花多装修一个卫生间的钱，打扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。35、为何中间房好？保温好，所以中间房好。36、两边房？采光好，通风好，一般小面积的户型也可以享受明厅，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。37、没有拆迁户的房子？开发商不必为安置拆109、迁户花费笔费用，节约的这部分钱可以用来提高施工质量，加强配套，户型设计多样化，也会上一个档次。我们开幕发的项目是为一个阶层设计的，小区居民的层次会比较一致，居民素质都不会低，物业管理比较完善，居民居无后顾之忧。38、有拆迁户的房子？取得土地的费用相对较低，成本则会低，价钱会比较低、实惠。其中拆迁房子与卖的商品房有明显区别。再说，现在国家对拆迁户房子的标准也有硬性规定。39、南北向好？通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可自由间隔，自由度大，易装修。40、全南向好？采光好，节约能源，省电，阳气重，不易生病，特别适合老人住，两个卧室靠在一起，照顾老人，小孩会比较方便。41110、选择知名开发商好？信誉好，值得信赖，一般开发的小区规模较大，配套完善，物业管理跟的上，规划好，确保升值，资金到位，按期入住，所以风险小，会长期发展，较重视公司形象及信誉，选址考究。42、首次开发的开发商好？为了公司有可持续发展在竟争中取胜，首个项目一定在设计上会花更多心思，更有上进心，而且价格会相对较低。43、为什么一进门是厅好？视野开阔，大气、敞亮，较符合南方人的性格，减少过道，使用面积多，装修漂亮，而且是有品味、有实力的表现。44、一进门是走廊好？隐私性好，叫做“悬关”，沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局其实一点都不浪费，它是牺牲一块小面积换回一块大的空间，它起到一个贯穿作111、用，形成一条自然的走道。45、精装修好？方便住户少花心思，节省时间，用于投资出租，则买精装，省事。销售百问销售百问公司类公司类1、投资商、开发商、承建商、规划设计单位简介？1、投资商、开发商、承建商、规划设计单位简介？答：投资商：浙江嘉洲控股集团有限公司，注册资金1.5亿元，公司是一家以房地产业、商贸流通、现代农业、股权投资、融资担保、环保科技、物流园区、科创园区建设等为投资主体的综合性公司，现下秘史子公司逾二十五家，公司秉承“诚信、进取、超越”的核心价值观，加快转变发展方式，提升公司的竞争力和影响力，促进公司的跨越式发展。开发商：嘉兴市广恒置业有限公司，是浙江嘉洲控股集团有限公司下属的全资子112、公司，是为开发世界贸易中心的项目公司。承建商：浙江成城建设有限公司规划设计单位：上海利恩建筑规划设计事务所2、项目投资规模2、项目投资规模 项目用地面积17302平方米，总建筑面积9万平方米，商业近2.5万方，总共230套。3、开发过哪些项目？3、开发过哪些项目？嘉兴世界贸易中心、嘉兴环球国际中心、广益大厦、秀洲区中小型企业创业中心、金都上品等4、开发商是哪里人？开发商是哪里人？董事长是上海人（本项目是浙商回归项目）5、监理单位简介？监理单位资质？5、监理单位简介？监理单位资质？浙江禾城工程管理咨询有限公司、甲级6、6、楼盘的产权性质与土地使用年限？哪年开始，哪年结束？楼盘的产权性质与土地使用113、年限？哪年开始，哪年结束？本项目属于商业用地，拥有独立产权。土地使用年限为 40 年；2010.9.18-2050.9.178、土地年限到期的如何处理？土地年限到期的如何处理？土地使用年限届满后按国家规定执行，如遇拆迁的按照的按照当时的拆迁政策解决，如不拆迁的需交纳相应年限的土地出让金。9、物业产权的年限是多少？9、物业产权的年限是多少？商铺、写字楼的产权是 40 年；10、项目五证是否齐全，是否可出示？10、项目五证是否齐全，是否可出示？答：齐全，可出示，在二楼签约室（暂定）11、项目的交付时间：写字楼交付时间：2014年5月25日商铺交付时间：2014年6月30日12、物业公司是哪家？简介114、？物业公司是哪家？简介？世界五百强世邦魏理仕世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2012年的营业额60亿计算)。拥有全球最完善的智能资产、最优质全面的综合业务平台和最深入的本地市场知识，在各主要市场均处世邦魏理仕在亚洲地区拥有超过50个办事处的业务网络，包括联营公司和战略伙伴，凭借本地市场知识及全球的综合优势，为客户实现卓越成果。世邦魏理仕在中国大陆的业务始于1988年，当时为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问服务。此后业务平台拓展至全国，已经设立13家分公司，建立了13家项目办事处，115、业务遍及中国的100多个城市。于领导地位。其它相关信息：http:/ 其中：商业：25000，15、绿化率：15、绿化率：20%，16、容积率：16、容积率：3.517、使用率（得房率）：17、使用率（得房率）：1 号楼（西楼）：1 层：25 个铺位，得房率 61%1 号楼（西楼）：1 层：25 个铺位，得房率 61%2 层：30 个铺位，得房率 57%2 层：30 个铺位，得房率 57%3 层：37 个铺位，得房率 59%3 层：37 个铺位，得房率 59%4 层：37 个铺位，得房率 60%4 层：37 个铺位，得房率 60%2 号楼（东楼）：1 层：17 个铺位，得房率 56%2 号楼（116、东楼）：1 层：17 个铺位，得房率 56%2 层：25 个铺位，得房率 53%2 层：25 个铺位，得房率 53%3 层：29 个铺位，得房率 55%3 层：29 个铺位，得房率 55%4 层：30 个铺位，得房率 56%4 层：30 个铺位，得房率 56%写字楼得房率：63%18、分摊面积包括哪些18、分摊面积包括哪些分摊面积包括外墙、公共走道、电梯、消防楼梯、设备用房、管道井等。19、总铺数：19、总铺数：230 间商铺，20、项目的地理位置在哪里？20、项目的地理位置在哪里？答：位于浙江省嘉兴市南湖区广益路与云东路口（中港城东侧）21、区域的发展前景怎样？21、区域的发展前景怎样？答：117、项目位于整个南湖新区 CBD 核心区的正中心，周边配套齐全的，东靠南湖新区商务大楼（市工商联），西邻嘉兴中港城，正南面万达，项目北边是高档的住宅小区，并配有国际电气城、汽车商贸园为代表的商贸项目，以凌公塘文化主题公园、国际网球场为代表的配套功能设施，以同济大学浙江分院、北师大南湖附校、嘉兴一中等为代表的名院名校、以嘉兴妇保院为代表的医疗设施等，是政府重点开发的区域，未来将建设成为集行政办公、新型商贸服务、文化娱乐和居住功能为一体的现代化生态新城，项目东南边是万达广场，万达广场是集休闲，娱乐，购物于一体的城市综合体，万达广场也势必会成为一座城市新的地标性的建筑，也会为这区域带来无限的商机。（宁波118、万达在2005年刚开始建造时，周边商铺均价12000左右，住宅项目5000左右，到2009年，宁波万达周边住宅项目涨到16000左右，商铺均价在40000-50000，并且一铺难求，杭州万达2013年年初摘牌开工，旁边商铺均价从3万左右直接涨到现在的5万多，涨了近1倍）项目的规划设计风格是什么？项目的规划设计风格是什么？答：现代风格22、项目特色是什么？22、项目特色是什么？答：答：一、嘉兴世界贸易中心是世界贸易中心协会的成员，共享全球331个世界贸易中，近100个国家及地区的80万会员网络资源，提供会展、展贸、会议等服务。二、写字楼特色：出色的硬件设施：会呼吸的幕墙独特彩釉玻璃幕墙（浙江首家119、，全国第二家），新风系统，日立空调；网络架空地板，解决布线凌乱问题；每秒四米的高速电梯（嘉兴最快）；10米挑高大堂；2500余个车位（自己700个，连同工商联大楼总计2500余个，无须担心停车问题；写字楼标准层4.1米，高于嘉兴所有写字楼标准，裙房标准层5米，顶楼7.5米 loft 总裁会所）三、商铺特色：世贸中心协会正式会员，是世贸中心的一部分，可以享受世界贸易中心这个全球范围内获得公认的优质品牌。这为在嘉兴使用世界贸易中心标志的建筑和机构创造了巨大的无形资产，并吸引国际贸易领域的主要机构和企业进驻成为租户。所以我们能招募世界五大洲各个国家的特色商品，把项目打造成嘉兴，乃至上海、杭州最具吸引120、力的一站式体验进口商品城-世贸汇。23、车位如何配比？地上、地下数量23、车位如何配比？地上、地下数量 答：1 号楼（西楼）机动车泊车位 348 个，其中地上：46 个，地下：302 个 2 号楼（东楼）机动车泊车位 301 个，其中地上：41 个，地下：260 个24、车位是否要买？临时收费是怎样的？车位是否要买？临时收费是怎样的？未定24、本市场共有几个入口？市场的主入口在那边？24、本市场共有几个入口？市场的主入口在那边？市场共有东西主入口，中间过道两个次入口，2-4 楼由公共通道连接东西两楼。25、每层的卫生间分布有几个、坑位数量？25、每层的卫生间分布有几个、坑位数量？26、施工主要121、用材品牌是什么？26、施工主要用材品牌是什么？答：1、外墙：玻璃幕墙(玻璃是台玻长江玻璃）2、内墙：涂料面；只由廊墙一面其余均暂时不做3、顶棚：毛面；4、地面：水泥地面；5、门窗：门暂时不做6、厨房：无；7、卫生间：暂时不做8、阳台：无；9、电梯：客梯为国产日立电梯（货梯）；自动扶梯暂时不装10、其他：座便器、台盆若干套（TOTO、美标、箭牌三选一）；吊顶暂时不做27、每层层高、净高？27、每层层高、净高？1-4层标准层高5米,5-23标准层高4.1米(东区18-20层标准层7.5米)大堂10米，28、电梯品牌、数量？是否配手扶电梯？28、电梯品牌、数量？是否配手扶电梯？答：货梯每栋 1 台，122、载重量 2000KG，电梯速度 1.75M/S 速；客梯每栋 4 台，客梯一台是消防梯，其中客梯 4M/S 速两台，2.5M/S 速两台，消防电梯 2M/S 速，每台电梯载重量 1350KG 客梯品牌为日立29、共有多少种户型，面积区间是多少？29、共有多少种户型，面积区间是多少？答：写字楼:2#（东楼）79.58、163.26、214.59三种户型；1#（西楼）81.31、169.17、219.28三种户型，面积区间：2#（东楼）79.58-914.86；1#（西楼）81.31-939.52商业：面积在39M2-437M230、商业的广场有多少面积，可以容纳多少人？30、商业的广场有多少面积123、，可以容纳多少人？18000，可容纳3500个人31、商业的内庭面积是多少？31、商业的内庭面积是多少？东1100，西1300；建筑抗震等级为多少？建筑抗震等级为多少？抗震三级，烈度6度32、建筑结构是什么？32、建筑结构是什么？框架剪力墙结构33、交房标准是怎样的？33、交房标准是怎样的？写字楼：精装修商业：毛坯34、商业是否有独立的上下水洗手间？34、商业是否有独立的上下水洗手间？每层公共卫生间35、交房以后现在售楼处的位置是否要拆除的？35、交房以后现在售楼处的位置是否要拆除的？是的36、安防措施有哪些？36、安防措施有哪些？5A 智能商务，国际公认的第三代标杆产品。被称为5A 的智能商124、务，是尖端科技集大成者，也是写字楼最高等级标准。能通过5A 认证的写字楼，在国内仍属少数。拥有这一体系的写字楼，以其先进的设施和周全的考虑，被誉为“写字楼第三代标杆产品”。BA-建筑设备监控系统：BA-建筑设备监控系统：中央空调系统、冷冻机组系统、给排水系统、变电系统、照明系统、电梯系统、三表自动抄送系统、空调自动计费系统 CA-通讯自动化系统：CA-通讯自动化系统：综合布线系统、网络宽屏系统、共用天线电视系统、IC 电话系统,，楼内移动电话系统，采用网络地板：采用网络地板：改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，这种网络地板的应用解决了布线烦恼和办公125、空间自由分隔受限的问题。OA-办公自动化系统：OA-办公自动化系统：会议中心系统（多媒体、远程视频会议）、公共广播系统、会所管理系统、门厅多媒体查询系统（交通旅馆，车船票及时刻表等），电子布告管理系统（天气、本大 厦通知、通告等）、停车管理系统、物业管理计算机系统；SA-安全防范自动化系统：SA-安全防范自动化系统：电视监控系统、巡更系统（保安定时巡查）；FA-火灾自动报警及消防联动自动化系统：FA-火灾自动报警及消防联动自动化系统：自动火灾报警系统、自动喷淋系统，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综126、合布线系统进行联网，实现相互联动控制。37、商业与写字楼单元门入口是否分开？写字楼可否进入商业楼层？37、商业与写字楼单元门入口是否分开？写字楼可否进入商业楼层？分开，不能定位类定位类38、什么是世界贸易中心？38、什么是世界贸易中心？世界贸易中心协会 WTCA02/03世界贸易中心协会成立于1970年，是一个非营利、非政治性会员机构，总部位于美国纽约。世界贸易中心协会致力于世界贸易中心的建立和有效运营，并以此促进国际贸易和投资，其全球网络目前拥有300多个世界贸易中心，涵盖近100个国家，是全球最主要的国际贸易设施和服务一体化网络。世界贸易中心为当地商业社区提供国际贸易服务，帮助成千上万的商127、业会员和客户开发市场，拓展货源和寻找投资机会。世界贸易中心 WTC世界贸易中心(WTC)是世界贸易中心协会的特许会员，是其所处城市商业社区的代表。世界贸易中心通过设施运营和贸易服务帮助公司会员和客户在国际贸易和投资领域取得成功。世界贸易中心一般拥有写字楼、酒店、商铺、餐饮、会议、展览、展示以及服务式公寓等高端设施，它往往成为城市的标志性建筑。与此同时，世界贸易中心提供各项配套贸易服务，包括贸易信息、市场调研、会议会展、贸易组团、贸易教育、公司对接、商务会所和商务中心服务等。世界贸易中心协会成员遍布世界各地。虽然其所在国家和地区的经济发展水平、工业化程度、政经体制各有不同，但世界贸易中心都为当地128、地区经济和贸易发展起到了积极的促进作用。在发展中的经济体，世界贸易中心是促进国际商务的信息源和孵化器；在经济高度发达地区，世界贸易中心则有效提高国际商务活动的效率。39、世界贸易中心组织会员功能？39、世界贸易中心组织会员功能？8 大服务：世界贸易中心包括写字楼，商铺，酒店，饭店，会展中心，会议室和相关会务设施，展览展示设施等，它往往成为城市的标志性建筑。与此同时，世界贸易中心提供各项配套贸易服务，包括贸易信息、市场调研，会展服务，贸易访问团组织，贸易教育项目，对接服务，商务俱乐部，和商务中心服务等。40、为何选择在嘉兴开发世贸中心？40、为何选择在嘉兴开发世贸中心？如果，一个城市只能拥有一座129、？并且无可复制？那这座建筑一定是一个时代更迭的转点，并永载着辉煌。我们总是在回顾历史并由此勾勒出时间与空间的轴线，而政治、经济、社会之变迁，自然而现。今日，我们留下一声感叹，王者，终于归来。世界贸易中心的存在，已经成为衡量一个城市国际化、现代化繁荣程度的“刻度尺”，为其所在城市的政府及商贸机构搭起一座与世界接轨的桥梁。2011年11月，世界贸易中心协会通过了“关于批准嘉兴世界贸易中心加入世界贸易中心协会的决定”，从此嘉兴世界贸易中心成为世界贸易中心协会在中国的第23个协会成员。世界贸易中心能够落户嘉兴，是当地政府和投资商共同努力的成果，这一成果大大缩短了嘉兴与国际接轨的距离，将对嘉兴的城市建设130、和经济发展产生积极的推动作用。在世界贸易中心协会以往吸纳的协会会员所在城市中，几乎都是纽约、伦敦、迪拜、东京等国际大都市，在中国地区，也只有北京、台北、香港、南京等城市才能获此殊荣。然而，这一回，远在美国纽约的世界贸易中心协会，为何把目光抛向大洋彼岸一个以制造业见长的城市嘉兴？第一、嘉兴历年经济总量一直位列浙江省前列，年外贸进出口总额达300亿美元，排名全国城市前20强；近年经济快速增长，区域发展平衡。第二、作为民营经济发达的代表，受上海浦东开放型经济的高强度辐射，其外向型经济特征明显，是浙江省乃至长三角经济圈的突出代表，所以嘉兴非常需要世界贸易中心协会这样的平台，来融入到国际贸易的大舞台。第131、三、嘉兴位于长三角经济圈上海、杭州、苏州、绍兴、湖州、宁波等发达城市的中心位置，把世界贸易中心放到嘉兴，则完全能有效地辐射到整个长三角经济圈，未来整个长三角同城化效应将更突显嘉兴作为创业型城市的支撑作用，并将提高嘉兴城市的商贸环境、城市规划和城市品味。41、世贸中心所在商圈介绍41、世贸中心所在商圈介绍中港城商圈：集五星级酒店、大型商贸城、娱乐城、地质博物馆、国际会展中心、现代高尚住宅为一体的大型城市综合体，一楼是全国风味美食街、旅游商品特色街、国际装饰等。二楼沃尔玛超市、永乐电器、珠宝首饰、美容化妆、法国名牌、电影院等!三楼是奥特莱斯精品商业广场、建材装饰广场等四楼奥特莱斯精品商业广场五楼是132、大型地址博物馆等各种博物展览厅六楼是 10080 平米的婚庆都荟,婚纱摄影、婚礼策划、新婚喜宴、婚典花艺、婚宴酒水、珠宝首饰、美容化妆、蜜月旅行、房产汽车、家居装饰、健身美容、新婚家装等几十大类，万达商圈：由商铺，写字楼，单身公寓，住宅组成的城市综合体，及娱乐，休闲，购物为一体的。42、万达广场的运作模式是怎样的？42、万达广场的运作模式是怎样的？大部分商铺统一招租管理，少部分商铺拿出来出售，不包租，不返租。万达项目和本项目的对比优劣势：（1）、产品定位：万达广场是集商业、住宅、酒店式公寓、写字楼、金街等的一个城市综合体，世贸中心是由商业裙楼和5A 甲级写字楼组成的高端物业。万达广场集多种物业133、与一体，能快速形成一个城市的消费商圈。（2）、品牌管理：万达广场中国驰名，品牌效应强大，但是开发模式一成不变，照搬照抄的方法的在嘉兴是否能成功还是疑问，在嘉兴尚属首个开发项目，周边的中港城就是一个类似的不算成功的案例。世贸中心属于嘉州控股投资，深耕于嘉兴，熟悉嘉兴开发需求，开发过多个商业项目，如嘉兴环球中心、嘉兴红星美凯龙、广益大厦、秀洲区中小型创业中心，接地气，符合嘉兴实情。（3）、招商管理：万达广场有多年的商业管理经验，又有一大批合作企业入驻，招商相对简单，商场管理模式让人放心。世贸中心的招商为国际招商定位，以世界贸易中心协会为依托，拥有全世界的招商资源，并拥有全球顶尖的物业管理团队世邦魏134、理仕做物业顾问，打造全球性的招商管理理念。（4）、产品业态：根据以往万达广场的开发的经验，入驻的商铺多为 2-3 线品牌，门槛较低，产品类型较杂。嘉兴世贸中心是嘉兴唯一的世界贸易中心，所有商业均做国际招商，产品定位高，市场需求大，同类型的商业几乎没有。简单一句话，万达能买到的其他地方都能买到，我们世贸中心能买到的，其他地方不一定能买到！（5）、产品价格：万达商铺所出售的金街，采用的是一拖二的方法销售，无论从产品的单价和总价都比较高，投资回报周期长。世贸中心的商铺 1-4 层价格不等，选择面大，客户可根据自己的实际情况选择自己需要的位置和面积。对于同属于万达商圈范围的商铺来说，世贸中心的商铺升值135、潜力绝对更大。（6）、产品的返租：万达金街无任何的返租保证，虽属于万达广场物业，但不属于万达广场统一管理，投资风险性大。嘉兴世贸中心采用 8 年返租，最大程度的降低了客户的投资风险，投资回报有保证。(7)、产品本身：万达广场金街首先推出的不是靠马路的沿街商铺，而是商业内街，产品面积大。嘉兴世贸中心，一层全为沿街商铺，层高 5 米，面积由 39M2-475M2，利用率更高，选择面更广。44、世贸中心内部商业定位类型是什么？44、世贸中心内部商业定位类型是什么？一楼：国际进口商品一楼：国际进口商品如日本的电子产品，韩国的美容品，泰国的饰品、欧洲的电器及汽车二楼：国际进口食品二楼：国际进口食品如荷兰136、的奶粉，台湾的各类包装类食品、比利时的巧克力，巴西的咖啡豆，法式的面包三楼：国际服务平台三楼：国际服务平台外语培训机构，婴幼儿早教培训机构，外国的商会和书城等等四楼：国际品牌餐饮四楼：国际品牌餐饮金钱豹、味千来面45、招商何时进行，目前招商情况如何？45、招商何时进行，目前招商情况如何？招商进行中，80%已招商完成。46、意向招募品牌有哪些？46、意向招募品牌有哪些？味千拉面、渝信川菜、权金城酒店管理有限公司等47、我们资源稀缺、不能错过的理由47、我们资源稀缺、不能错过的理由一座城市，一个世界贸易中心，嘉兴世界贸易中心属于世界贸易中心协会的星级会员，嘉兴唯一地处嘉兴未来城市商业中心，万达商圈137、无可匹敌，项目依托世界贸易中心强大的资源平台，世界贸易中心全球会员企业抢先进驻预约商铺，招商完成 80%以上；商铺包租 8 年：前三年 6、7、8%一次性抵扣房款，第 4-6 年每年合同价 9%，第 7、8 年每年合同价 10%,且第 4-8 年租金超出部分与业主五五分成。签约类签约类48、项目定金金额是多少？48、项目定金金额是多少？1万-5万 49、购房合同何时签订？49、购房合同何时签订？签订认购协议单后7天50、共有几种付款方式？付款周期？50、共有几种付款方式？付款周期？共有三中共有三中（1）一次性付款：即签定商铺买卖合同的同时付清全部房款；（2）首付按揭；即签订商铺买卖合同同时首付138、至少 50%房款，余款可办理最高 5 成、最长 10 年的银行贷款 (3)分期付款（三个月）51、优惠政策如何？51、优惠政策如何？存1万抵2万，存3万抵5万，存5万抵10万52、按揭银行是哪家？52、按揭银行是哪家？工商银行。53、53、办理按揭时准业主需要提供哪些资料？办理按揭时准业主需要提供哪些资料？体所需资料将会根据银行要求，由我们工作人员告知准业主。如按需要可能含：1、身份证件（户口本、身份证、或其它有效居住证件，婚姻状况证明）2、经济收入证明3、购房合同4、首期付款证明54、54、夫妻双方一方在国外怎样办理按揭？已婚离异、未婚的如何办理按揭手续？夫妻双方一方在国外怎样办理按揭？已婚139、离异、未婚的如何办理按揭手续？按揭基本资料具备后，由在国外的一方全权委托国内的一方办理按揭手续。已婚：夫妻双方身份证、户口本原件，如户口不在一个户口本上，需提供结婚证原件，借款人名章。离异：提供离婚未再婚证明、离婚证（法院判决书）、身份证、户口本原件、名章。未婚：提供未婚证明、身份证、户口本原件、名章。（根据银行实际情况）55、55、可否提前还款？如何办理手续？可否提前还款？如何办理手续？可以，您可以在办理贷款时向银行工作人员询问提前还款的具体事宜。56、56、客户可否向自己熟识的银行申请贷款，而不向开发商提供的银行贷款申请？客户可否向自己熟识的银行申请贷款，而不向开发商提供的银行贷款申请？不140、可以。57、57、对贷款人的年龄是否有什么规定？对贷款人的年龄是否有什么规定？应为本人实际年龄加贷款期限不超过退休年龄。（男人不超过 60 岁，女人不超过 55 岁）58、有没有限购政策？58、有没有限购政策？不限购、不限贷59、何种情况可以申请退房？有没有违约金？如何收取？59、何种情况可以申请退房？有没有违约金？如何收取？收费及配套服务类60、物业费如何收取？写字楼：6元/月/平方米，商铺物业费待定60、物业费如何收取？写字楼：6元/月/平方米，商铺物业费待定61、宽带、电话、有线电视是否入户？61、宽带、电话、有线电视是否入户？均入户62、交付后产权是自行办还是代办？是否收费？62、交付141、后产权是自行办还是代办？是否收费？交通类交通类63、项目距杭州、上海、苏洲、宁波公里数？63、项目距杭州、上海、苏洲、宁波公里数？杭州85公里、上海95公里、苏州90公里、宁波115公里64、未来政府对这块区域有新的交通线路规划吗？64、未来政府对这块区域有新的交通线路规划吗？地铁1号线65、坐高铁到周边城市的时间？65、坐高铁到周边城市的时间？上海25分钟左右，杭州20分钟左右其它问题其它问题66、商业是否有货物进出及工作人员专用通道？66、商业是否有货物进出及工作人员专用通道？有67、外立面脏了如何处理？67、外立面脏了如何处理？每年清洁两次1东方花城答客问东方花城答客问一、概况一、概况1142、小区名称及概况？答：瑞立东方花城；项目总占地面积 48911（约 73 亩），总建筑面积约 19 万，由 8 幢 17-24 层的高层组成。2、楼盘所属区域和所在位置？答：在滨江区地铁 1 号线滨康站出口,风情大道与滨安路交界处口。3、楼盘与周边道路的距离？答：南面距离滨安路约 24 米，东面距离风情大道约 75 米（其中 50 米的绿化带），北面距离规划支路约 46 米。二、楼盘相关问答二、楼盘相关问答1、用地性质及年限？答：住宅用地；70 年，年限自 2007 年 7 月 27 日至 2077 年 7 月 26 日。2、容积率是多少？绿化率是多少？答：容积率是 2.2，绿化率是 30%，143、小区中央景观面积约 1.5 万方。3、楼幢间的距离？答：南北间距最大的 135 米，1 号楼与 2 号楼约 17 米，1 号楼与 4 号楼约 17 米，2 号楼与 6 号楼约 69 米，2号楼与 3 号楼约 18 米，3 号楼与 7 号楼约 63 米，4 号楼与 5 号楼约 46 米，1 号楼与 5 号楼约 73 米，5 号楼与 8 号楼约 45 米，5 号楼与 6 号楼约 63 米，6 号2楼与 8 号楼约 46 米，6 号楼与 7 号楼约 46 米，1 号楼与 8 号楼约 135 米，1 号楼与商业楼约 15 米。4、住宅层高是多少？答：1 号楼、2 号楼、3 号楼、4 号楼、7 号楼的层144、高是 3 米，5 号楼、6 号楼、8号楼的层高是 3.1 米。5、项目的主入口分布在哪儿？答：人行主入口大门设于项目南面滨安路 1、2 号楼之间。车行主入口设于北面规划支路和南面 3 号楼东面。（南面位于 1 号楼和 2 号楼之间的入口为行人入口，不通车；北面出入口和 3 号楼东面出入口，既可通车，也可以行人）6.进小区车辆如何停放？答：小区采用适度人车分流设计，车辆通过车行入口进入到小区，业主车辆通过地下车库入口停放在小区地下车库，小区地面设有少量泊位。7、电梯是否可以直达地下车库？答：可以。地下一层和地下二层都可以电梯直达。8、地下车库入口在哪儿？答：8 号楼东面有地下车库出入口，6 号楼145、西面有车库入口，2 号楼和 3 号楼之间。9、项目开工日期和交付时间是什么时候？答：项目 2012 年开工，预计交付时间在 2015 年 10 月 31 日之前。10、项目大概什么时候开盘？答：预计项目在 2012 年 11 月下旬开盘。具体时间未定，等通知。311、预计开盘价格多少？答：目前我们价格未定，具体价格要开盘时才会知道，估计在 2 万左右。通常定价会参考周边楼盘价格与市场行情。目前滨江区的在售楼盘均价在 17000-25000之间。（寰宇天下 9 月 3 号开盘，当时在售小户型均价约 21000 元/平方米；荣安望江南最近一期开盘为均价约 25000 元/平方米；铂金名筑 9 月 146、4 号开盘均价约 17000 元/平方米。）12、这个项目的整体楼盘设计将是什么风格的？景观和配套设施如何？答：楼盘建筑设计为新古典主义风格。景观设计有 15000的欧式宫廷园林，中轴水景规整的礼仪感既优雅又尊贵，小区景观环道路呈蝶形，园区分布的开阔绿地为业主提供了放松身心的优美环境。小区配套设施有项目南侧的商业裙房，东南角有商业楼。13、是否有架空层？多高？答：3、5、6、7、8 号楼设有架空层，3 号楼和 7 号楼架空层层高是 4.7 米；5号楼、6 号楼、8 号楼架空层层高是 5.0 米，4 号楼 1、2 层为社区用房，1、2 号楼 1、2 层为商业用房。14、架空层算公摊吗？是怎么样的147、装修答：架空层不算公摊，但入户门厅计入公摊。架空层和绿化景观相连接。15、外立面是怎么样的？答：一二层是石材干挂，三层以上是真石漆。16、东方花城的物业公司是哪家？物业费是多少？答：目前我们正在招标中，尚未确定。417、东方花城是用什么牌子的电梯？答：公司会选择品牌电梯，但具体是什么牌子的暂时未定。18、东方花城的窗框和玻璃是什么材质的？答：窗框是断桥隔热铝合金材质 玻璃是双层中空玻璃，部分位置应消防要求选用消防玻璃19、东方花城的门是什么材质的？答：每户配备一扇进户门，具体品牌等未定，阳台门为铝合金门。20、沿街商铺的高度？答：沿街商铺一共 2 层，一层高 4.4 米，二层高 3.2 米。2148、1、东方花城的水，电，燃气，有线电视收费标准？答：按政府部门规定收取（民用）。22、东方花城楼体为何结构？设计使用年限？答：框架-剪力墙结构。50 年。23、东方花城的建筑工程等级？消防类别？抗震设防烈度？答：建筑工程等级为一级;消防类别为一类高层;耐火等级为一级；抗震设防烈度为度。24、东方花城墙体采用什么保温材料？答：1#、2#楼内墙 2CM 的保温砂浆，外墙是保温岩棉；3#8#内外墙都是保温砂浆。25、东方花城楼板的厚度？户内是否有隔墙？5答：一般是 100MM120MM。东方花城是毛坯房，户内有分隔，具体以购房合同附图为准。26、是否有燃气管道？答：预留接口。27、是否所有进户门都是子149、母门？答：是的。28、是否所有的玻璃为中空玻璃？是否是 3C 安全玻璃？答：除防火窗及公共部位窗不是中空玻璃，其他都是；是 3C 安全玻璃。29、弱电箱内部是否有模块？答：每户户内设置弱电箱体一只，有线电视、电话、宽带接线引至箱内，不配置功能模块。30、是否有可视对讲？是彩色的吗？答：单元设置可视对讲系统，户内设置可视对讲机一台，其余未定。31、小区里的每幢房子是否都能直达 B1 和 B2?答：能。32、哪些位置不算面积？答：飘窗与部分户型的淋浴区，高度低于 2.2 米的不计入面积。33、室内部分墙体靠着电梯怎么办？答：3、4、6 号楼户型主卧与主卫部分墙体确有靠着电梯，与电梯相连墙体的户内墙150、面做了减震隔音措施。634、东方花城一共有几种户型？分别分布在哪幢？答：一共有 A、B、C、D、E、F、G 七种主力户型户型位于 1、2、8 号楼户型位于 1、2、5、7、8 号楼、户型位于 3、4、6 号楼户型位于 5、7、8 号楼户型位于 8 号楼35、东方花城的交付标准是什么？答：户内毛坯交付，公共部位精装修。36、东方花城的建筑设计单位答：绿城东方建筑设计院。37、东方花城的建筑施工单位答：建筑施工单位为中建一局。38、东方花城的景观设计单位答：景观设计单位为意格国际(意格国际是一家国际化的多元设计机构，由美国意格、上海意格和北京意格三个公司组成,合作单位有绿城，万科等)。39、卫生间151、是否设有排气道？答：90 平米以下户型明卫不设排气道，90 平米以下户型暗卫与 90 平米以上户型卫生间设有排气道。40、你们项目有公厕吗？答：有，位于 1 号楼西北角裙楼。41,、社区用房在哪儿？7答：4 号楼一二层是社区用房。42、你们的垃圾收集站在哪儿？答：3 号楼与 7 号楼之间有垃圾收集站。43、你们小区景观有水系吗？答：景观中轴有水系，主入口设有景观喷泉。44、你们楼盘位置偏东还是偏西？答：偏西南 20 多度。45、滨康站到东方花城有地下过街通道吗？出口在哪个位置？答：关于地下通道目前我们在作争取，但是具体还没有确定。46、你们离风情大道这么近，会不会很吵？答：不会，因为我们小区和152、风情大道之间还有 50 米的市政绿化带，绿化带有减少噪音的功能，而且我们的玻璃是双层中空玻璃，也具有很好的隔音效果。47、你们住宅得房率是多少？答：目前预测绘结果还没出来，一般高层住宅的得房率在 78%左右。48、装修的时候飘窗能打掉吗？阳台可以包起来吗？答：都不可以。49、飘窗下面能放空调机位吗？答：不能。50、小区有没有通道通往地铁滨康路站？答：我们会争取，但目前具体尚未确定。851、北面规划支路什么时候好？答：具体时间未定，要看市政规划。52、滨康综合体里有汽车南站，会不会很吵，会不会造成我们小区人员复杂？答：滨康综合体是一个高档的综合体物业，有配备超五星酒店、写字楼、酒店式公寓等。里面153、的规划的汽车新南站主要位于滨康路，设备先进，绿化环境优越，与以往的汽车东站所给人的形象不同，而且我们项目南面主要是它们的酒店与住宅，东方花城可以说闹中取静，既享受了便捷的交通与齐全的生活配套，又享受小区的宁静与平和。而且我们的小区还规划有周界防越报警系统、电子巡更系统、车辆出入口管理系统等智能化安防系统，通过技防和人防的结合，小区居住环境肯定会很舒适的，不用担心太吵和人员复杂的问题。53、每个户型的空调机位在哪儿？答：建筑设计中预留设备平台供室外机摆放。54、住宅公共部位天井中间的走道危险吗？答：不会，走道的两边设置了栏杆，另外还有 70 多厘米的防坠平台。55、小孩上学怎么办？答：我们边上有154、西兴街道幼儿园（距离 500 米），西兴实验小学（项目北面），西兴中学（距离 500 米）。具体的入学政策要在房子交付后看教育局的政策和学区的划定。一般是就近入学原则。56、产权证什么时候办理？何时可以拿到产权证？（待定）答：产权证通常是要在交房后的 3 个月以后才能办理，预计在 2016 年 1 月 30 日之后业主可以自行去办理产证，具体以购房合同约定为准。三、交通与配套三、交通与配套91、小区周围的道路有哪些？答：滨安路、西兴路、风情大道。2、你们有地铁站吗？答：即将开通的 1 号线，滨康站就在我们小区马路对面 50 米左右，未来还有规划的地铁 5 号线经过滨康站。3、小区边上有公交吗？155、答：有 195、300、137 或 138、315、706、301、368、340、327、515 区间、225或 226 夜间线，通往城站、火车南站、解放路等商业中心。4、你们离过江大桥多远？答：我们项目离西兴大桥（三桥）约 4.5KM,约 6 分钟车程；离复兴大桥（四桥）约 7KM，约 10 分钟车程；离钱塘江大桥（一桥）约 12KM，大概 15 分钟车程？5、你们周围有过江隧道吗？答：我们项目离庆春隧道（庆春东路-钱江世纪城市心北路）距离约 10KM，车程约 15 分钟；未来还有规划中的青年隧道（钱江新城-奥体中心青年路）和望江路隧道（望江路-江晖路）6、市区过来什么样的开车路线最好？答156、：1）从吴山广场（西湖银泰）过来：从延安路拐到西湖大道，然后上中河高架（往四桥方向），江南大道出口下（往机场高速方向），到西兴路右转直走，再到滨安路左转米就到我们项目现场了。2）从四季青过来：秋涛路或清江路直接上三桥，三桥下来一直沿风情大道直走，到滨安路右转就到我们项目现场了。107、从温州过来怎么开车？答：温州直接上甬台温高速，然后转到上三高速(上虞三门)，到上虞转到杭甬高速（杭州方向），一直开，然后上机场高速往三桥方向，到风情大道左拐直行到滨安路再右转。8、你们项目的周围有哪些商业配套？答：世纪联华、家乐福、星光大道、滨康综合体（规划）等；9、你们项目的周围有哪些医疗配套？答：有社区服务中157、心、武警医院、海王星辰、省儿保（儿童医院）、滨江医院（浙二分院）10、你们项目周围有哪些体育配套？答：有江南体育中心、奥体中心（规划）11、你们项目周围有哪些餐饮配套？答：有西陵饭店、红邦大酒店、盛武肥羊海鲜豆捞、金城路美食娱乐区等12、你们项目周围有哪些旅游配套答：有杭州乐园、湘湖旅游度假区、极地海洋公园。13、你们项目周围有哪些教育配套答：西兴幼儿园、西兴实验小学、西兴中学、长河高中（八所重点中学之一）。14、滨康综合体靠近东方花城这边的房子有多高，会不会影响 1-3 号楼的采光？答：滨康综合体目前还是在规划当中，方案也在不断优化，所以建筑的具体高度要等他们的方案确定后才知道。当然，在规划158、设计中肯定是符合国家的日照规范的，不能影响周边建筑的采光的。1115、滨康综合体的规划是怎么样？答：总建筑面积约 70 万方，总投资 30 亿，其中地铁 1 号线位于其广场下部，并配备超五星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商场等。是一个涵盖所有生活需求的大型 SHOPPING MALL,也是未来整个滨江版块内最大的商业中心，属于杭州市和滨江区重点打造的标志性综合体物业。汽车新南站位于综合体南面，沿滨康路，其中地下一层售票，地下二到三层停车库，一到二层候车。综合体的商场面积，超过杭州大厦 A、B、C、D 四座的总合。综合体北面是住宅、超五星级酒店和写字楼，顶上还设停机坪。公交，长途客运、出租车、公共159、自行车、地铁（一号线和五号线）在滨康综合体都可以实现换乘。四、购房政策四、购房政策1、你们楼盘限购吗？答：我们项目属于限购范围；本地户籍以家庭为单位在本市限购两套（含新建商品房和二手房住房），外地户籍在本市限购一套（含新建商品房和二手房住房）。2、外地户口能买你们楼盘吗？答：要提供前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）的缴纳证明。3、外地人购买没社保和纳税证明怎么办？答：我们公司不提供任何的社保和纳税证明的补交办法，客户自行办理。（具体情况可以咨询档案馆 87068826）4、本地户籍指什么？能买几套？答：家庭成员（包括夫妻双方及未成年子女）中只要有160、一人拥有杭州市区户籍，12即认定为“本市户籍居民家庭”（具体以档案馆查档为主）5、限购中的“本市”范围？答：限购政策适用的地域范围：指杭州市区：包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、下沙、萧山、余杭。6、如何理解“限购”？答：指限制居民家庭通过市场途径购买商品住房和二手住房，包括与他人共同购买。7、因继承、交换、分割、房改、法院裁定等取得房屋，算不算限购内？答：不算。8、如果看中房子了，购买流程是怎么样的。答：首先，先付定金，然后提供查档资料，接着签约合同，签合同前需要办理按揭贷款手续。9、如果签订合同后，贷款批不下来怎么办？答：首先，在签订定金合同前，我们都要求客户对自己的不良征信不161、得有隐瞒。我们也会到银行去查询。一般如果客户没有隐瞒不良信用都能办的出来。如果因客户自己的原因造成贷款批不下来，那客户得在合同约定的期限内补足剩余房款。10、查档需要提供什么资料？答：身份证、婚姻证明单身证明、户籍证明（非本市户籍居民家庭还需附个人所得税证明或社会保险缴纳证明）、家庭成员身份证明、购房人签字确认的购房人家庭成员及名下住房情况申报表。11、契税是多少？答：2010 年 10 月 1 号以后，非普通住宅是 3%，普通住宅是 1.5%，90 平方以下的普通住宅是 1.0%（非家庭唯一住宅都是 3.0%）。12、普通住宅与非普通住宅的区别？（杭州版）13答：根据国六条，普通住宅应同时满162、足三个条件，住宅小区建筑容积率在 1.0 以上;单套建筑面积在 140 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格 1.2 倍以下为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。（建筑容积率就是指在建设用地范围内所有建筑地面以上各层建筑面积之和与建设用地的比率。）13、落户政策是怎么样的？答：1、申请人年龄在 18 周岁以上，具有高中以上文化程度和完全民事行为能力，无传染疾病；随迁未成年子女户口的，需符合计划生育政策；2、申请人未被劳动教养或追究刑事责任；3、申请人在购房地实际居住且人户一致，有稳定生活来源；4、购置二手房的原户籍人员户口已迁出。杭州经济开发区购买单套住宅总价达到60万元以163、上(含60万元)滨江区购买单套住宅总价达到80万元以上(含80万元)钱江新城购买单套住宅总价达到100万元以上(含100万元)上城区内购买单套住房(含存量房)总价达100万元以上(含100万元)下城区、西湖区、江干区、拱墅区内购买单套住房(含存量房)总价达80万元以上(含80万元)五、贷款政策五、贷款政策1、首付要多少？答：首套房首付三成以上，二套房六成以上。2、利率怎么样？答：利率一般是国家的基准利率，目前的话杭州首套房一般是 9 到 95 折（基准利率目前是公积金 4.5%，商业是 6.55%），具体的还要看合作银行。14二套房的贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍3、贷款年限和利率？答：164、按照 2012.7.6 后公积金贷款 1-5 年是 4.00%5-10 年是 4.5%按照 2012.7.6 后商业贷款基准 1-5 年是 6.40%5-10 年是 6.55%按照 2012.7.6 后商业贷款 1.1 倍 1-5 年是 7.04%5-10 年是 7.25%4、贷款的按揭年限是怎么样的？答：具体年限视业主退休年龄和贷款银行政策而定，一般男性为 60 周岁，女性为 55 周岁。5、公积金的贷款额度是怎么样的？答：公积金贷款额度如下：131 元月缴存额406 元的，最高可贷额度为 15 万元；406 元月缴存额975 元的，最高可贷额度为 30 万元；月缴存额975 元的，最高可贷165、额度为 50 万元。职工及其配偶均缴存住房公积金的，具体可贷额度按人分别计算，且合计最高可贷额度为 80 万6、办理按揭需要什么手续？答：夫妻双方身份证、户口本 、结婚证（单身证明）、收入证明（月供的两倍以上）、查档记录、首付款发票及 POS 单。15新增答客问新增答客问1、东方花城与中央花城的区别？1、东方花城与中央花城的区别？答：东方花城是我们瑞立房产集团继成功开发中央花城之后的又一高端住宅楼盘，是对瑞立品牌、品德、品质的传承。小区规划上延续了中央花城简洁大方的外立面、开阔的大景观面和两层地下车库。东方花城在中央花城基础上升级的几个方面有：1、东方花城的外立面升级为新古典主义风格，展现了建166、筑的沉稳和大气；2、紧邻东方花城的地铁滨康站还是双铁换乘站，除了即将开通的 1 号线之外还有一条规划的 5 号线从此站经过；3、东方花城的层高是 3 米和 3.1 米，相较于中央花城 2.9 米的层高，居住舒适度会更好；4、东方花城对面有 70 万方的滨江时代广场作为小区的商业配套，为业主提供了生活的便利。2、东方花城的房子以后漏水了怎么办？防水是怎样做的？2、东方花城的房子以后漏水了怎么办？防水是怎样做的？答：根据浙江省的住宅建筑规范，防水方面有 8 年的保修期，所以这方面业主们不用担心。另外在施工工艺上我们也按照相关的住宅规范来施工的。3、1#、2#离滨安路这么近，会不会很吵？3、1#、2167、#离滨安路这么近，会不会很吵？答：不会。首先我们项目南面的滨安路不是主干道，车流量小；其次，我们的 1#、2#楼距离滨安路实际还有 24 米，并不是紧贴马路的；另外我们的我们采用的是双层中空玻璃，隔音效果好。4、与中天官河锦庭相比，东方花城的优势在哪里？4、与中天官河锦庭相比，东方花城的优势在哪里？答：1、我们东方花城与滨江时代广场仅一路之隔，为未来小区业主的生活提供了更多的配套；官河锦庭距离滨江时代广场还有一段距离。2、我们北面有西兴幼儿园、西兴实验小学、西兴中学，拥有一站式的全16程教育优势；官河锦庭目前只有小区里的规划幼儿园，距离其他教育配套都还有一定的距离。3、我们小区南面就是地铁 1168、 号线与规划 5 号线的滨康站，一路之隔就拥有双铁换乘点的便利，同时还有一个地下过街通道直接地铁站，为业主们的出行提供了安全保障；官河锦庭距离地铁 1 号线滨康站还有几百米的距离，而且西兴站的站点只有 1 号线。4、我们小区相对官河锦庭而言容积率更低，绿化面积大于官河锦庭，拥有 15000 方的景观面积，视野开阔，为小区业主提供了优美的园区环境。5、我们小区规划风格统一，是一个高端的高层住宅楼盘；官河锦庭规划中有保障房、高层及排屋多种物业类型，对于小区的物业管理以及景观分布都是比较难处理的。5、瑞立开发商的资质？5、瑞立开发商的资质？答：杭州瑞立房产集团开发资质是二级杭州瑞立滨康是三级资质（暂169、定）6、别的楼盘 90 方能做三房，为什么东方花城的 90 方户型都只有二房？6、别的楼盘 90 方能做三房，为什么东方花城的 90 方户型都只有二房？答：我们东方花城项目在品质的打造方面更注重的是住宅居住舒适度，与一些经济型的户型是会有所区别。其实买房子的最终目的是为了居住，那自然舒适度对住宅产品就更重要了。7、对面的滨康综合体会不会不建了？7、对面的滨康综合体会不会不建了？答：不会的。滨康综合体项目已经在政府的规划之中了，作为滨江区最大的地铁上盖物业是杭州市及滨江区政府重点打造的地标性建筑。现在去现场可以看到地块的围墙已经围起来，而且综合体的大致规划情况也都已经在各大17媒体上有所公布，所170、以肯定会建的。目前滨康综合体中的重点工程是地铁站的开通，现场地铁出口已经造好了，相信随着地铁的开通，综合体也将逐步开始建设工作。8、滨江时代广场以后会不会影响到你们的日照？8、滨江时代广场以后会不会影响到你们的日照？答：我们所有房子的日照都是符合有关住宅要求的 (两房与三房的日照要求规范不一样）9、你们拿地时间是在 2007 年，为什么那么多年不开发？会不会是你们开发商有什么问题？9、你们拿地时间是在 2007 年，为什么那么多年不开发？会不会是你们开发商有什么问题？答：首先，公司方面不存在囤地的问题，是因为南侧的滨康地铁综合体项目规划发生了变化影响到项目施工，他们项目规划也相应发生了规划调整171、，所以导致我们项目延期。从另一个方面来说，为什么那么多人关注这个事情，（铂金名筑比我们还早拿地，为什么就没有报道他们？）是因为东方花城拥有得天独厚的地理位置。东方花城位于杭州房地产发展的新兴板块，地理位置优越，项目南侧即为地铁上盖物业滨康站综合体，滨康站综合体是杭州地铁一号线所有综合体中，面积最大，功能也最多的一个，依托地铁，集住宅、办公、商业以及公建于一体。鉴于这些因素，滨康站综合体周围土地和楼盘很受开发商和购房者的喜爱，所以才会有那么多人关注，引来这些争议。我们杭州瑞立房产集团有限公司系瑞立集团的控股公司。瑞立集团是温州首家在境外上市的民营企业，也是浙江省首家在美国纳斯达克主板上市的民营企172、业。瑞立集团是主营汽车零部件的无区域性民营企业，也是兼营房地产、酒店、投资、贸易、纺织等产业的现代企业集团。公司于 2002 年开始进入房地产业，并在 2004年 5 月成立了杭州瑞立房地产集团有限公司，先后在温州、台州、杭州、上海等地合资合作开发房地产项目，至今开发项目已达 17 个，开发建筑面积达 300 多万平方米，其中在杭州开发和参股投资的有瑞立中央花城、香墅富越、欣盛东方郡、瑞成温莎郡等多个项目。1810、从滨江到主城区会不会很堵？10、从滨江到主城区会不会很堵？答：不会。出行的方式选择很多，比如区域内有一桥、三桥、四桥，还有多条过江隧道，像已经投入使用的庆春路隧道，规划中的青年路隧173、道、望江路隧道等实现与老城区的紧密相连，并且在 10 月底地铁 1 号线即将开通，滨江的居民们又多了一种出行选择，所以未来从滨江到杭州主城区不会很堵。11、你们小区的亮点是什么？11、你们小区的亮点是什么？答：“四个零距离”1、我们与滨江时代广场仅一路（滨安路）之隔,2、我们北面有西兴幼儿园、西兴实验小学、西兴中学，一站式的全程教育 3、我们小区马路对面是地铁 1 号线与 5 号线的双铁换乘点滨康站 4、我们小区北面就是浙东运河文化的源头-官河 12.车位配比问题 12.车位配比问题 （1）小区有多少车位？答：小区车位有 1000 多个，按照国家规范配比的要求；（2）你们是不是有部分车位是用于174、社会停车的？答：首先我们小区的是按照国家规范配比的，车位数量已经达到国家规范要求。针对这个问题公司目前还没有确定，但如果公司划出一部分车位作为商业及公共配套使用，也肯定是在保障业主的安全前提下去操作，具体是否这样做或者怎么去划分等细节问题公司还没有定，您可以留个联系方式，有明确之后我跟您再联系。19（御 景 湾）销售说词（御 景 湾）销售说词目录：目录：项目规划：项目规划：1、你们的开发商、投资商是谁？在北京（全国）实力怎么样？我们公司全名叫“北京珠江房地产开发有限公司”，广东珠江投资有限公司创建于1993 年公司总资产约 120 亿元，是北京市的消费者十分满意、给与好评的开发商之一；而且您大175、可以在外界与业内调查咨询本公司的资金实力与企业诚信，我们公司无论在北京还是在广东、上海、天津等地区都是声誉与实力都非常良好的企业，现在开发的御景湾项目更是我司的又一鼎力之作，也是珠江地产在京推出的第一个滨河住宅项目；2、曾经开发过什么项目？获得过什么奖项？珠江地产联合合生创展已陆续开发了六大名盘：珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马家园、珠江国际城、珠江壹千栋，总开发面积 224.76 公顷，总建筑面积 314万平方米。在北京的朝阳区、通州区、昌平区、丰台区，珠江地产遍地开花，以其优秀的品质、完美的服务，赢得了京城白领阶层的青睐；我们公司曾被评为中国房地产行业信誉百佳企业创建单位；北京市消费176、者协会、北京市房地产业协会评选为“重承诺守信用”企业；被北京人民广播电台、北京视台、北京信报联合评选为“首都十大诚信地产企业”“立体传媒、诚信大奖”；3、你们项目的规划设计单位和建筑施工单位是那家啊？简单介绍一下？都由珠江旗下自己的公司来承担，绝对信誉保证；4、你们项目的园林设计单位的全称？他们的设计风格是？5、你们的项目得过什么奖项目吗？6、你们项目的设计理念是什么啊？珠江御景湾是北京珠江房地产开发有限公司在京推出的又一力作，也是珠江地产在京推出的第一个“滨河”“亲水”住宅项目，是一个最亲近 CBD 的大型国际化闲适生活社区，项目为 33 层欧洲建筑风格的高层板楼，打造人们心仪神往的“空中花177、园城堡”，低调奢华，彰显尊贵典雅；7、“御景湾”有什么含义吗?8、你们的项目占地面积多大？项目为 33 层欧洲建筑风格的高层板楼，总占地 125 亩，总户数 1435；9、建筑面积呢？配套面积是多少？总建筑面积 31 万平米，10、绿化率、容积率、建筑密度、使用率分别是多少？容积率 3.2，绿化率 35%，建筑密度 17.5%，使用率 75%11、地上、地下的面积各是多少？地上 264043 平方米，地下 48024 平方米；12、你们项目的总投资额是多少？我们自身开发实力强劲，并无向银行借贷，项目总投资额约 xxx 个亿左右。13、你们项目以前的用地是什么地啊？居民区？工厂？荒地？荒地14、178、你们项目的工期是怎么安排的？什么时候竣工交房啊？统一管理吗？我们项目共项目分两期开发，交付使用日期为 2008 年 XX 月前；，二期工程 2010 年底交付使用，两期工程统一管理；15、一期、二期分别占地多少面积？绿化率是多少？一期建筑面 15 万平米。绿化率达 35%；16、一期、二期各有多少栋楼？多少层？一期共有四栋楼，6 7 8 9 号楼，6 7 8 号楼 32 层，9 号楼 23 层；17、一期的开盘时间？什么时间可以交楼？什么时间可以入住？一期开盘时间 2007 年 8 月下旬，2008 年 9 月交楼使用；产品位置：产品位置：18、你们项目具体位置在那？基于通州区整体交通的优势，179、珠江御景湾的交通更是“得天独厚”的便利了。项目位于通州区河东新城（东关大桥东北部），处于未来长安街延长线的东端，距五环、六环、城市轻轨和首都机场轻轨都很近。我们项目位于通州区河东新城，地处风景秀丽、历经千载的京杭大运河上游，三园环抱，五场围合，占据着大运河的龙首位置，上风上水，运势太极；凭借自身天然的地理优势，与西侧的大运河文化广场交相呼应，您可以切身感受静静流淌千年的深厚运河文化以及那已融入潺潺水流中不灭的中华民族魂；19、你们项目四周边界是那几条路？位于通州区河东新城，北至月亮河度假村、南至通胡大街、西至芙蓉西路、东至河畔丽景；周边交通状况：周边交通状况：20、有什么公交车可到达？目前，公180、交线路 322、342、728、846、928、938 支 4 区间多路可直达市区；21、营运时间一般几点啊？大部分公交路线的营运时间为早 6：00 至晚 10：30；22、你们项目周边的有哪几条地铁、城轨？方便吗?多条轻轨（八通线、规划中的S6、M6号线）直达市区；23、项目附近有什么高速路、公路？京通、京哈、京津唐等 5 条高速路，运河大街、通香路、通马路等 5 条一级公路和朝阳路、朝阳北路、潞苑北大街、六环路等 5 条主干路；24、我们开车从国贸出发，应该怎么走才能到你们项目？（自驾车路线）目前，您驾车从国贸出发、经京通快速路直奔通州北关环岛、上京哈高速路，仅需20 分钟的车程。25、从181、你们项目去首都机场方便吗？十分方便，向北可达机场高速路；26、你们项目距离国贸、朝阳 CBD 商区有多远的路程？距离国贸 13km，天安门 20km，首都机场 16km；区内交通：区内交通：27、小区内的道路系统是如何设计的？有什么特点吗？28、小区内设有班车吗？如果班车时间是如何规定的？29、你们的小区有几个出口？主要出口是那个？有 2 个出口，西侧和北侧出口，主要出口是西侧出口；30、每栋楼都直通地下车库吗?31、地下车库有几个入口和出口?32、友朋有来停车方便吗?33、人车分流吗？具体怎么分啊？34、你们的停车场是否收费？收费的话收费标准是多少？35、你们的停车场有机动车和非机动车停车区182、划分吗？有专人管理吗？36、你们地下停车场层高是多少？有车型限制吗？37、你们的停车场是如何规划的？停车位分布比例是多少？够用吗？小区内全是地下车库，分布按 1:1 以上的比例设计，就算是夫妻双车也够用；产品配套：产品配套：38、你们的配套步行街有多长？小区西侧是一个带有园林景观特色的休闲街，有 500 多米长的步行街39、有多少家底商？经营特色是什么啊？可以登记经商吗？每栋楼下都配有底墒，以文化产业为主，附带餐饮、超市等生活配套商业；40、你们小区有什么社区内民生增值配套吗？我们在小区内部特为业主设立了咖啡茶吧、综合商务管理中心、客户服务中心（管家部）、中高档餐厅（休闲娱乐中心）、迷你超市、183、健身中心等，这些配套在 G 区内亦是首屈一指的；41、你们周边还有什么小区啊？河畔丽景、月亮河城堡等42、你们周边有什么民生公共配套啊？物美超市、家乐福超市、购物广场、商贸城；潞河中学、中加学校等名校，据北京二外、传媒大学、物质学院等高等学府；潞河医院、中西医骨伤医院、新华医院医院；农行、交行、商行、工行、建行、邮局等，生活设施配套一应俱全；43、你们小区内有什么接入配套啊？超市、幼儿园、银行、加油站等？收费标准？太阳能节能热水系统、纯净水入户、宽带光纤上网、地暖采用发泡水泥、可视对讲系统、24 小时全社区重点区域闭路监控、小区周边远红外防盗系统、电子巡更系统、燃气泄漏报警系统、紧急按钮报警系184、统、背景音乐及广播系统等。44、你们附近都有什么市政配套？如:体育馆.公园.健身馆45、你们周边的商业配套如何？如:商场46、你们周边都有哪些教育配套？小学、中学、大学？通州自古就是人杰地灵的一块宝地，项目周边有潞河中学、中加学校等名校，据北京二外、传媒大学、物质学院等高等学府也很近，附近有河畔丽景幼儿园、哈佛双语幼儿园；47、你们周边的有医院吗？距离远近？到达方便吗？医院方面有潞河医院、中西医骨伤医院、新华医院、老年医院、松仁关怀医院；48、小区内是否设有娱乐休闲会所？对业主收费吗？对外开放吗？有会所，一般是不可能对外开放的，而是否收费或收费标准由市物价局定。但我们会尽量争取减免甚至不收取业185、主的基础服务费用，只收取成本费用；如咖啡茶吧、综合商务管理中心、客户服务中心（管家部）、中高档餐厅、迷你超市、健身中心等；49、项目周边都有什么娱乐休闲场所?收费标准如何?月亮河城堡娱乐休闲会所建筑单体结构：建筑单体结构：50、你们的项目建筑形式是怎么样的啊？32 层的高层板楼，绝对是通州区域内的地标性建筑；51、项目是什么建筑风格？为了确保居住者获得最大的景观视野，设计师借鉴了板式建筑的外形构图，并吸纳了洋房和别墅的优秀设计元素，使建筑既拥有了花园洋房和别墅的欧尚典雅、低调奢华，又获得了洋房和别墅无法企及的高度视野，实现了购房者的空间梦想。52、你们的外立面采用什么材料啊？耐用吗？什么品牌？186、53、楼盘的主体结构是什么？抗震性如何？楼盘以钢混剪力墙结构，抗震性 8 级；54、简单说说你们楼盘独有的特色？55、在节能材料运用上：采暖系统、保温材料、外墙能耗？集中供暖，高档外墙保温板，局部高档石材；环境介绍环境介绍56、你们小区的绿化面积有多大？有什么景观特色吗？绿化面积 28852 平方米，起伏绿地、繁花茂树、主体组雕、特色花架、富贵不言；57、项目周边的景观都有哪些?三园环抱，五场围合；58、什么是三园五场?三园运河文化广场、奥体公园和西海子公园；五场运河高尔夫球场、月亮河高尔夫球场、月亮河马术场、通顺跑马场及古运河游泳场；59、三园五场能给我们带来什么好处?有什么价值?三园五场的187、作用和价值都是在生活的不经意之间体现出来的，闲暇时候，您可以和家人漫步在运河文化广场、奥体公园、西海子公园来放松心情，也可以在运河高尔夫球场、古运河游泳场等享受运动带来的快乐。60、三园五场是怎样收费的?61、三园五场与你们项目的距离远近?若步行方便吗？62、运河文化广场在你们项目的那个方向？距离远吗？我们想去散步、游玩方便吗？运河文化广场在项目的西侧，仅仅隔了一条 10 余米的马路，出行很方便；63、运河文化广场的地理位置？主要特点？文化含蕴？以项目西侧紧邻的运河文化广场为例说说，它位于通州区东关大桥北侧，南临通胡路，西倚运河东岸，为百里长安街东起点、京杭大运河北起点，占地面积 800 亩，188、其中绿化面积 600 亩。“千年运河”源远流长，广场主路铺展着约五六百米的花岗岩石雕，记录着运河历史文化发展的沿革；御景湾凭借天然的地理优势，与运河文化广场交相呼应，可谓触手可及。运河文化广场是通州人民的文化广场，更是御景湾的阳光书房和后花园。当您和您的家人漫步其中，运河文化广场的雄伟壮观能令我们顿感天宽地阔、心旷神怡，也会不禁赞叹这千年运河的深厚文化底蕴；64、据我所知，大运河存在污染问题，你们要如何克服？有什么解决措施？2006 年已经完工的运河城市段 4.6 公里的景观整治工程，就形成绿地 45 万平方米，其中运河文化广场总面积 16 万平方米，绿化总面积就达 70，目前已经投入使用；现189、在的运河岸，亲水平台、码头、绿树青草、碧水蓝天相映成趣，鱼跃广场、樱花广场、滨河步道是您和家人茶余饭后的好去处；65、京杭大运河的渊源历史和文化底蕴？御景湾矗立于雄伟壮观的京杭大运河河畔，真可谓是一副绝美的富有灵气的水墨画。在您闲暇之余，凭窗远眺，一览那千载运河的碧波水影，细细体会传承中华民族之魂的运河文化，慢慢感受那久违的碧波荡漾，正是御景湾未来生活的真实写照；66、你们项目处在大运河的什么位置？（上风上水，龙脊龙脉）占据着大运河的龙首位置，上风上水，运势太极；67、政府行为引导下的治理、规划、投资等等一系列相关政策？那么现在您看到的运河城市段 7 大功能区规划图正是通州新城规划的核心区域，190、这是我们御景湾项目的所在地，是核心中的核心！通州政府将斥资 300 亿元打造“运河版块”，2006 年 7 月“北京新城-通州投资环境及项目推介会”发布，运河城市段项目已被规划为 7 个功能区（包括世界文化交流中心，金融城、滨河演艺走廊、探梦中心、地区行政生活中心、生态居住区、媒体广场），年底起 7 功能区地块将陆续入市，且该项目的建设标准媲美上海浦东。通州区计划将“金融城”建设成为跨国金融、文化、保险公司驻华总部，形成新城经济核心区。您看，这功能区建设完成之后，到时这楼盘无论从景观价值还是在升值方面可就潜力无限了！当您置身于北京浦东的自家庭院，尽可感受自然景观价值与历史文化价值的完美结合，何191、尝不是一种惬意！产品户型：产品户型：68、你们这一共有几种户型可供选择？目前，我们一期工程预售面积约 15 万平方米，有 4 种精品户型可供选择，户型面积在 100-266 平米之间，每户赠送全套精装修、空中花园和地下车位；69、每个户型的特点是什么？建筑面积，使用面积？70、你们项目的各个楼层层高是多少？是什么结构？6楼客厅层高达 xx 米以上、卧室亦达到 xx 米；7楼层高 xx 米，属框架结构；8楼层高 xx 米，8楼层高 xx 米，框架剪力墙结构,设有假梁，可自由分割;71、你们的项目是几梯几户的啊？266 平米的大户型是 3 梯 2 户，其余都是 2 梯 3 户；72、一层有几户？公192、摊面积是多少？一层两户73、你们项目的整体（各户型）朝向？南北通透 74、采光如何？主导风向是什么？多面采光，西北风向75、日照时间、日照质量？日照充足76、楼间距是多少？有没有遮挡？视线干扰？隔音效果如何？一期包括 6#，7#，8#，9#四栋楼，每栋楼都是错落分布，绝没有任何遮挡，保证每一户都实现收纳阳光、新鲜空气的南向大面宽与私密性完美统一；77、落地八角窗的好处？落地八角窗，使居室与外部自然环境完美融合，且使建筑富有丰富的层次感；78、你们说的“空中花园”的含义?空中花园，强调了居室的多样性，增加生活情调，更增加了建筑美感；79、“电梯入户”是什么意思?电梯入户，加强私密性，主佣分离，提193、高生活质量；80、是否精装修？装修价格多少？产品采用精装修形式，为业主提供优质服务的同时也提高了御景湾整体档次，户型的空间室内布局全面提升居住生活品质；装修价格暂没确定；81、装修材料的牌子？什么标准？82、装修的风格是什么？有方案可供我们选择吗？现代欧式风格，高贵典雅，没有可选性83、我们可以自己装修吗？（可以）84、电梯是什么牌子的啊？速度是多少？一次可乘坐多少人?使用年限：使用年限：85、你们的项目使用年限是多少年？年限过期后如何办理手续？7070 年产权+70 年服务，可根据国家规定办理手续。86、什么叫产权?没有好吗?房屋产权是指房产的所有权,它是指房屋所有人对自己的房屋所享有的占有194、使用、收益和处分的权利;87、你们的房子是大产权吗?大产权和小产权的区别?还有乡产权又是怎么回事？我们珠江 7070 年大产权房！“小产权”楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于零，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的 40604060。北京市建委前不久重申，购买”使用权”、”小产权”、”乡产权”等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。有些项目虽然通过补交相应费用就可变更为合法的产权房，但是补195、办手续非常复杂且耗费时间，连同补办的费用算进来，购房者并没有得到真正的实惠，因此选择购买此类项目具有较大风险；至于乡产权，就更不要提了，多数是乡政府自己搞开发，甚至还有自己发证的，但是他们发的证肯定没有任何法律依据，也根本不可能受到法律保护！区位价值区位价值88、北京东迁的大趋势，通州在近几年的经济、行政地位的提升潜力？京城规划的向东发展，政府行政区域的东迁，来势“汹汹”，锐不可当！这些以国家政策为指导、以政府行为为主导的一系列规划所带来的经济价值和升值潜力是不可估量的，这也正体现了御景湾项目一直所追求的高品质生活与投资升值完美结合的目标；北京市政府的行政职能部门将迁至通州，通州已经为北京市政196、府的行政职能部门以及在京的中央部委直属研究机构预留了办公楼建设用地，占地面积 3 平方公里，届时通州将成为政府真正的“府坻”；89、朝阳 CBD 的东迁的趋势，通州新城成为 CBD 的第二生活区的必然趋势？CBD 功能区东迁的大趋势：CBD 作为中央商务区，其自身的容量已达极限，毗邻 CBD东侧的通州区依靠其位置优势和环境优势，必然成为 CBD 延伸的居住发展区；90、通州区在地理位置、交通条件上的优势表现在哪？谈到交通这个话题，不得不说通州的自身优势相当大，它是一个公路网发展快速且全面的地区，无论从新城和中心城的联系，还是通州新城和外界的联系，都是四通八达的，形成了发达的立体交通平台；其中 197、5 条高速路穿境而过，5 条一级公路和 5 条主干路贯穿其中，多条轻轨直达市区；91、通州区的水资源现状以及水资源优势？解释“滨水宜居”的含义？在北京这个水资源极度匮乏的城市，还能看到这一片片纯净的蓝色围绕着您的家细细流淌，那应该是一种妙不可言的感觉！通州区的水资源相当丰富，为打造高档次的水景住宅提供了便利。而且通州区委、区政府也高度重视，提出“滨水宜居”新城概念；92、通州区整体环境的优势？整体绿化面积和绿化率？有水就意味着能孕育生命，就意味着大自然的绿意盎然是随之而来的，2006 年通州又新建改建城市景观绿地 112.36 公顷，相当于 5 个景山公园。截至目前，城区绿地覆盖率为 34.8198、7、城市绿地率 33.53，总面积近 1350 公顷，通州区人均绿地达67.36 平方米，通州的未来将成为一个名副其实的绿色城市；93、北京市政府、通州区政府对运河城市段规划建设的关注和大力支持，相关政策？通州政府将斥资 300 亿元打造“运河版块”，2006 年 7 月“北京新城-通州投资环境及项目推介会”发布，运河城市段项目已被规划为 7 个功能区；94、通州大运河七大功能板块的地块资源的稀缺性？95、你们项目与运河城市段功能规划有什么关系？这是我们御景湾项目的所在地，位于运河城市功能段的中心位置，核心中的核心；政府的一切行为当然会对生活在这里的人们带来最直接最丰富的益处；96、现在有没有199、已经规划完毕的运河工程？效果如何？能带给这个项目的利益？之前跟您提到的 2006 年已经完工的运河城市段 4.6 公里的景观整治工程，就形成绿地 45 万平方米，其中运河文化广场总面积 16 万平方米，绿化总面积就达 70，目前已经投入使用；本案优劣势本案优劣势97、你们项目有什么缺点和劣势吗？98、你们项目作为大产权房与价格相对便宜的小产权房、经济适用房相比,你们的优势?珠江地产主张一种将人性化、合理化、实用化设计带入社区的理念，追求性价比与艺术性完美结合，要为广大业主提供独特、个性的尊贵服务，打造完善舒适的社区文化和生活方式；99、你们项目周边还有什么在售项目吗？与之相比,你们的特色和优势200、?100、月亮城堡是别墅区,价格在 15000 左右,你们并不是别墅，为何也这么贵？别墅的空间占有与普通住宅不同，它们的奢华精美满足的是有钱人的心理需求，但空间过大且使用率较低，在高度上也没有高层建筑的高空视野，后续花费较大；再者，别墅的入住率低，少邻里沟通，人气较低，距离区域生活中心较远，地理位置偏郊区，居住形式过于张扬，不符合大多数人追求恬静自然生活的目标。101、你们项目比人家贵，户型又偏大，你们的项目有什么特色卖点吗？我们卖给您的不仅仅是房子和您对生活舒适度的追求，还有御景湾潜力无限的未来升值增值能力，给您带来的是几年之后的收获，这就是一种成大事者的长远眼光和广阔的胸襟！我们项目凭借天201、然地理优势，处于通州新城建设的中心地段，可想而知，凭着您对国家政策、京城经济动向的敏锐直觉和放眼未来的广阔胸襟，若选择了御景湾，不论是为了高品质的生活还是作为投资获得回报都是最佳的选择！产品价格和付款方式：产品价格和付款方式：102、你们项目现在均价多少？最高多少？最低多少？基价又是多少？103、你们和我们签署的合同那个版本的？是不是和普通的购房合同一样？104、你们的付款方式有几种？贷款最低首付款是多少？贷款年限是多少？付款方式两种：一、一次性付款；二、按揭贷款。最低首付总房款的 30，最长可贷 30 年。105、你们是否接受定金？是否可退？是否开具定金发票？106、你们的定金交付后要多少天202、内交付首期啊？定金交付后 7 日内交首付。一般如有特殊情况可相对协商延时。（注意不可信口开河，15 天时间取消。）107、你们的合同中规定的甲方（开发商）建筑结构违约赔偿额度；乙方（业主）合同违约赔偿额度是多少？108、你们的房屋交付使用后单套建筑面积与合同签订时单套建筑面积增多或减少时候如何协商和补偿？允许误差范围是多少？共用分摊面积误差处理办法是什么？109、你们如果楼房交付使用延迟了又怎么赔偿？110、你们的贷款银行指定吗？贷款手续怎么办理？你们办还是我们自己去办理？111、你们和我们签订合同时候是不是一起签订贷款合同？112、一旦签订了贷款合同后我们什么时候开始还贷？113、预测和实测203、的面积报告是由那个部门出具？114、如果我们以公司的名义购买的话可以吗？可以办理按揭吗？115、如果我们交付了定金或签署了合同后想转让给别人可以吗？116、我们可以提前供完贷款吗？这样银行对我们有优惠吗？117、我孩子是未成年人，他可以拥有独立产权吗？合同上能写他名吗？118、我是外国人来买你们的房子需要什么样的手续啊？你们可以协助我办理吗？能办理 按揭吗？119、你们现在贷款利率是按什么版本的啊？120、你们现在和我们签约流程是怎么样的啊？121、销售上遇到无法解决的问题怎么办？（针对销售人员）122、你们现在项目已经成交的住户是什么人啊？（煽情）123、你们项目有预售证吗？五证齐备吗？是那204、五证啊？124、现在购买是否有什么优惠政策？价格上优惠、赠送什么礼品吗？物业管理：物业管理：125、你们的房屋交付使用后还需要办理什么手续吗？（物业管理）126、你们的物业管理收费一定很贵吧？127、你们的物业内消防安全设施在那？安全吗？128、是否设立了消防车通道？129、你们安防系统是如何设置的？有中央监控吗？130、你们的楼房交付使用后如果装修有问题该找谁负责？131、通州地区常住人口有多少？区政府对这个区的未来规划定位是什么啊？132、你们项目目前的物业管理公司是那家？实力如何？133、你们的物业管理服务有那些？除了正常常规的物业管理服务外：公共场所的卫生保洁；界内环境绿化；维护日常秩205、序；公共设施、设备的维修和维护；收取业主应缴的各项费用。我们还有其他在白皮书 上列举的所有业主尊贵服务，分为：有偿、无偿、赠送等几部分，您需要我帮您介绍一下吗？134、你们的物业管理公司什么时候成立的啊？有什么业绩吗？什么时候入住？135、你们的项目物业管理费用是多少？含电梯费用吗？其他服务还加收吗？136、你们是否可以帮助我们出租房子？收费吗？收费标准是什么？137、你们是市政供水，还是小区自己供水？如何收费？138、采用什么供暖方式?收费标准?139、是否是 24 小时电梯和热水?1滨海湾项目答客问：滨海湾项目答客问：1、开发商是哪家？开发过哪些楼盘？1、开发商是哪家？开发过哪些楼盘？秦皇206、岛海业房地产开发有限公司；碧海嘉园、碧海雅园、戴河仕嘉、滨海湾；秦皇岛海业房地产开发有限公司；碧海嘉园、碧海雅园、戴河仕嘉、滨海湾；2、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？2、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？秦皇岛市海业建筑工程有限公司；秦皇岛市海业建筑工程有限公司；承建楼盘：碧海嘉园、碧海雅园、戴河仕嘉、滨海湾；承建楼盘：碧海嘉园、碧海雅园、戴河仕嘉、滨海湾；3、监理单位名称及监理项目？3、监理单位名称及监理项目？抚宁县工程建设监理有限公司抚宁县工程建设监理有限公司 抚宁范围内项目都由此单位负责监理抚宁范围内项目都由此单位负责监理4、设计单位名称及曾设计过哪些项目？4、设计单位名称及曾设计过哪些207、项目？北京本土建筑设计有限公司北京本土建筑设计有限公司具体设计项目详情可咨询具体设计项目详情可咨询 13439023993（周）5、物业管理公司名称？物管费、服务项目？（周）5、物业管理公司名称？物管费、服务项目？园林单位是哪家？园林单位是哪家？抚宁县海业物业服务有限公司抚宁县海业物业服务有限公司 服务项目：物业管理、房地产咨询服务、其他居民服务；服务项目：物业管理、房地产咨询服务、其他居民服务；物业费暂定：2.6 元/月 物业费暂定：2.6 元/月园林单位：秦皇岛市绿益绿化工程有限公司；园林单位：秦皇岛市绿益绿化工程有限公司；6、滨海湾用地性质？批地时间？使用年限？6、滨海湾用地性质？批地时208、间？使用年限？滨海湾为商服用地（渡假用地）滨海湾为商服用地（渡假用地）批地时间：批地时间：2005.10.10 终止日期：终止日期：2044.5.29使用年限：使用年限：40 年年7、建筑密度？7、建筑密度？20%8、建筑风格？20%8、建筑风格？现代都市风格现代都市风格9、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？9、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？封闭管理；封闭形式是围墙加栏杆；封闭管理；封闭形式是围墙加栏杆；10、小区有否监控系统10、小区有否监控系统?有11、楼与楼之间的楼间距为多少米？有11、楼与楼之间的楼间距为多少米？16 米米12、层高是多少？12、209、层高是多少？2.8 米米13、车位总数？车位租或售？价格？有无产权？地上还是地下？电梯能否直达？13、车位总数？车位租或售？价格？有无产权？地上还是地下？电梯能否直达？约 120 个（地下约 110 个，地上约 10 个）：车位无产权；电梯可直达；约 120 个（地下约 110 个，地上约 10 个）：车位无产权；电梯可直达；14、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？14、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？人车分流，暂定人车分流，暂定 2 个门口，分别在光明路北和林海道西侧内口；个门口，分别在光明路北和林海道西侧内口；15、楼体为何结构？15、楼体为何结构？剪力墙210、结构剪力墙结构16、楼板的厚度？16、楼板的厚度？100mm17、楼体高度？17、楼体高度？49.2 米米218、山墙厚度？18、山墙厚度？200m19、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？19、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？上水管是热熔上水管是热熔 RPR，下水管是，下水管是 PVC；20、有否天然气管道？；20、有否天然气管道？是是 每立方米每立方米 3.9 元21、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？元21、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？干挂石材，颜色为霞红色；22、楼宇抗震等级干挂石材，颜色为霞红色；22、楼宇抗震等级 7 度度23、楼梯间装修标准？23、楼梯间装修标准？墙211、体涂料，白钢扶手，楼梯墙体涂料，白钢扶手，楼梯 15、18 层为瓷砖面，其它层为水泥面；24、水电收费标准？层为瓷砖面，其它层为水泥面；24、水电收费标准？按政府规定商用水电标准代收；（电费按政府规定商用水电标准代收；（电费 0.71 元元/度，水费度，水费 6.26 元元/吨）吨）25、动工时间？交房时间？25、动工时间？交房时间？动工时间：动工时间：2009.10.1交房时间：交房时间：1 号楼号楼 A 座座 2012 年年 6 月月 20 日日 2 号楼号楼 2013 年年 6 月月 1 号楼号楼 B 座座 2015 年年 7 月月 30 日日26、总建筑面积26、总建筑面积 41213212、 4121327、容积率27、容积率 2.5 2.528、占地面积？28、占地面积？16384.27；16384.27；29、绿化率是多少？29、绿化率是多少？49%49%30、公摊、套内建筑面积是多少？30、公摊、套内建筑面积是多少？公摊系数 0.274，公摊率：21.5%；公摊系数 0.274，公摊率：21.5%；31、离海距离？31、离海距离？直线距离 300 米直线距离 300 米32、几层可观海？32、几层可观海？7 层及 7 层以上，除 H 户型不能看海（以实际为准）7 层及 7 层以上，除 H 户型不能看海（以实际为准）33、采暖方式？33、采暖方式？电热液体地暖；电热液体地暖；213、34、产权性质？34、产权性质？40 年大产权公寓性质 40 年大产权公寓性质35、配套费是多少？包括什么？35、配套费是多少？包括什么？配套费共计：500 元（预存电费 300 元、预存水费 200 元）配套费共计：500 元（预存电费 300 元、预存水费 200 元）36、贷款政策、银行？36、贷款政策、银行？工行、建行（正在审批中）；工行、建行（正在审批中）；337、交款银行是否有 POS 机？37、交款银行是否有 POS 机？有有38、公共维修基金和契税的收取标准？是否交房收？38、公共维修基金和契税的收取标准？是否交房收？公共维修按每平米 60 元收取，契税按总房款的 4%，现在收214、；公共维修按每平米 60 元收取，契税按总房款的 4%，现在收；39、装修标准？39、装修标准？以样板间为准；以样板间为准；精装修，1 号楼送全套家具家电（不含配饰、窗帘、床垫）精装修，1 号楼送全套家具家电（不含配饰、窗帘、床垫）2 号楼户户送空调，烧水器（不含其他家具家电）2 号楼户户送空调，烧水器（不含其他家具家电）B 座精装修，不带家具家电 B 座精装修，不带家具家电40、窗户材质？是否是双层玻璃？40、窗户材质？是否是双层玻璃？纯实木（卡尔凯旋），比木包铝高档，是双层玻璃 纯实木（卡尔凯旋），比木包铝高档，是双层玻璃41、防盗门品牌？41、防盗门品牌？盼盼 盼盼42、室内所有东西品牌215、？42、室内所有东西品牌？A 座:A 座:A、B、C、E、F、G 户型家俱为伊丽莎白；D、H、I、J 户型家俱为城市之窗；橱柜为欧派；开关插座为西蒙；灯具为钜豪，筒灯 TCL；座便器 TOTO，热水器及洗衣机海尔；墙地砖为金意陶、马可波罗、诺贝尔；壁纸是大自然；电视、整体手盆、地板品牌暂时未确定，如有变化另行通知；A、B、C、E、F、G 户型家俱为伊丽莎白；D、H、I、J 户型家俱为城市之窗；橱柜为欧派；开关插座为西蒙；灯具为钜豪，筒灯 TCL；座便器 TOTO，热水器及洗衣机海尔；墙地砖为金意陶、马可波罗、诺贝尔；壁纸是大自然；电视、整体手盆、地板品牌暂时未确定，如有变化另行通知；B 座：B216、 座：暂时未定暂时未定2 号楼：2 号楼：1、外 墙：自感漆1、外 墙：自感漆2、内 墙：漆、壁纸2、内 墙：漆、壁纸3、地 面：地板：东生 地砖：金意陶3、地 面：地板：东生 地砖：金意陶4、门 窗：断桥铝4、门 窗：断桥铝5、阳 台：金意陶瓷砖/强辉瓷砖5、阳 台：金意陶瓷砖/强辉瓷砖6、电 梯：东芝6、电 梯：东芝7、入户门：金安7、入户门：金安8、室内门：百福临8、室内门：百福临室内所配比装修品牌明细：室内所配比装修品牌明细：1、马桶：蒙娜丽莎、马桶：蒙娜丽莎2、手盆：蒙娜丽莎、手盆：蒙娜丽莎3、花洒：蒙娜丽莎、花洒：蒙娜丽莎4、热水器：海尔、热水器：海尔5、整体橱柜（抽烟机）：隆森（217、北京）、整体橱柜（抽烟机）：隆森（北京）6、空调：海尔一个（客厅）、空调：海尔一个（客厅）备注：1、室内装修标准、所配比的家电、洁具均以样板间装修为准或同等价格品牌类型产品。备注：1、室内装修标准、所配比的家电、洁具均以样板间装修为准或同等价格品牌类型产品。2、B2、B3、C 户型是欧式风格，其余的户型是现代风格 2、B2、B3、C 户型是欧式风格，其余的户型是现代风格443、楼梯间照明系统？43、楼梯间照明系统？声控；声控；44、是否预留空调机位？44、是否预留空调机位？已预留 已预留45、楼顶是平顶还是尖顶？45、楼顶是平顶还是尖顶？平顶 平顶46、电梯品牌是什么牌子？46、电梯品牌是什么218、牌子？上海三菱上海三菱47、单元入户门标准是否可视？47、单元入户门标准是否可视？可视 可视48、阳台有无上下水？是否算全面积？48、阳台有无上下水？是否算全面积？半封闭阳台没有上下水管，半封闭阳台算一半面积；半封闭阳台没有上下水管，半封闭阳台算一半面积；49、装修家电保修期限？49、装修家电保修期限？家俱保修一年，家电按各类品牌规定期限保修；家俱保修一年，家电按各类品牌规定期限保修；1.1.为什么有钱要买房？为什么有钱要买房？（1）买房可以保值、升值、相对稳定、风险性小、投资收益高。（1）买房可以保值、升值、相对稳定、风险性小、投资收益高。（2）购房投资不需要投入过多精力，也不需要太多专业知219、识，相比其它投资方式更易于操作。（2）购房投资不需要投入过多精力，也不需要太多专业知识，相比其它投资方式更易于操作。（3）如果存银行：利息低、征收利息税、收益低，有贬值的趋势。（3）如果存银行：利息低、征收利息税、收益低，有贬值的趋势。（4）如果买证券：投资风险大，市场操作不规范，不稳定，暗箱操作（十有九赔）（4）如果买证券：投资风险大，市场操作不规范，不稳定，暗箱操作（十有九赔）（5）如果买邮票：不专业、不易出手、投资收益小、风险大、变现能力差。（5）如果买邮票：不专业、不易出手、投资收益小、风险大、变现能力差。2.为什么要买现房？2.为什么要买现房？（1）市场不够规范，而现房一目了然，可避220、免风险。（1）市场不够规范，而现房一目了然，可避免风险。（2）即买即住。（2）即买即住。（3）可以直接出租、出售，投资回报快。（3）可以直接出租、出售，投资回报快。（4）小区成熟快，环境、质量可考核。（4）小区成熟快，环境、质量可考核。（5）开发商势力雄厚，不靠客户资金建房。（5）开发商势力雄厚，不靠客户资金建房。3.为什么要买大社区的房子？3.为什么要买大社区的房子？（1）社区大、人气旺。（1）社区大、人气旺。（2）规模大、管理先进，物业服务有保证。（2）规模大、管理先进，物业服务有保证。5（3）社区配套好，生活便利。（3）社区配套好，生活便利。（4）大规模社区是开发生实力体现、风险小。（4221、）大规模社区是开发生实力体现、风险小。4.为什么要买小规模社区的房子？4.为什么要买小规模社区的房子？（1）便于管理和提供完善的服务，很多大社区为保证服务都分区管理。（1）便于管理和提供完善的服务，很多大社区为保证服务都分区管理。（2）人员构成简单、社区安全性好。（2）人员构成简单、社区安全性好。（3）开复工时间短，不影响生活。（3）开复工时间短，不影响生活。5.为什么要买朝东的房子？5.为什么要买朝东的房子？（1）冬暖夏凉。（1）冬暖夏凉。（2）价格稍便宜。（2）价格稍便宜。（3）风水好、紫气东来。（3）风水好、紫气东来。6.为什么要朝南的房子？6.为什么要朝南的房子？（1）正向、光线充足。222、（1）正向、光线充足。（2）符合中国人居住习惯。（2）符合中国人居住习惯。（3）风水好。（3）风水好。（4）通风采光好。（4）通风采光好。（5）显身份。（5）显身份。7.为什么要买朝西的房子？7.为什么要买朝西的房子？（1）价格低。（1）价格低。（2）光线充足。（2）光线充足。8.为什么要买朝北的房子？8.为什么要买朝北的房子？（1）价格低。（1）价格低。（2）自然光充足。（2）自然光充足。9.为什么买塔板结构的房子？9.为什么买塔板结构的房子？（1）具有塔楼的采光效果。（1）具有塔楼的采光效果。（2）具有板楼的通风效果和高使用率。（2）具有板楼的通风效果和高使用率。（3）价格、面积相对合理，223、更具实用价值。（3）价格、面积相对合理，更具实用价值。10.为什么买高层的好？10.为什么买高层的好？（1）高层通风采光好。（1）高层通风采光好。（2）景观好。（2）景观好。（3）视野开阔。（3）视野开阔。（4）质量好。（4）质量好。11.为什么要买公寓？11.为什么要买公寓？（1）品质高、显身份。（1）品质高、显身份。（2）居住舒适，便于租赁，投资回报率高。（2）居住舒适，便于租赁，投资回报率高。（3）安全。（3）安全。（4）物业服务好。（4）物业服务好。（5）居住人群素质高。（5）居住人群素质高。12.为什么要买中档品质的社区？12.为什么要买中档品质的社区？（1）价格合理。（1）价格合理224、。（2）服务齐全。（2）服务齐全。（3）租售群体，投资风险小。（3）租售群体，投资风险小。13.为什么要买高档品质社区？13.为什么要买高档品质社区？（1）设施齐全、服务好、生活品质高。（1）设施齐全、服务好、生活品质高。（2）利于租售，回报率高。（2）利于租售，回报率高。6（3）买就买好的。（3）买就买好的。14.为什么买开发商在售的房子？14.为什么买开发商在售的房子？（1）价格更实惠。（1）价格更实惠。（2）更为了解产品。（2）更为了解产品。（3）更真实，不会恶意欺骗。（3）更真实，不会恶意欺骗。（4）出现问题不会相互推脱。（4）出现问题不会相互推脱。15.为什么要买中小户型？15.为什225、么要买中小户型？（1）总款低、首付少、购买负担轻。（1）总款低、首付少、购买负担轻。（2）小型的人结构成为社会主流，中小户型相对更经济，实用。（2）小型的人结构成为社会主流，中小户型相对更经济，实用。（3）人性化设计，功能区分和面积分配更合理。（3）人性化设计，功能区分和面积分配更合理。（4）市场需求大，升级空间大，供不应求。（4）市场需求大，升级空间大，供不应求。（5）易租易售，投资首选，抗风险性强。（5）易租易售，投资首选，抗风险性强。16.为什么要买精装修的房子？16.为什么要买精装修的房子？（1）即买即住，省心省力，省时间。（1）即买即住，省心省力，省时间。（2）开发生统一采购，装修成226、本低，价格低。（2）开发生统一采购，装修成本低，价格低。（3）小区不因为装修扰民，及时入住。（3）小区不因为装修扰民，及时入住。（4）避免单个装修破坏房屋结构。（4）避免单个装修破坏房屋结构。（5）显档次。（5）显档次。（6）投资回报快。（6）投资回报快。（7）比买毛坯再装修投入的资金量小。（7）比买毛坯再装修投入的资金量小。17.为什么买首层的房子？17.为什么买首层的房子？（1）出入方便。（1）出入方便。（2）价格低。（2）价格低。（3）接近地面绿化、空气好。（3）接近地面绿化、空气好。（4）适合老人居住。（4）适合老人居住。（5）对电梯不依赖。（5）对电梯不依赖。（6）有的小区不用交电梯227、费。（6）有的小区不用交电梯费。18.为什么买物业管理好的房子？18.为什么买物业管理好的房子？（1）舒服、省心。（1）舒服、省心。（2）显身份、档次。（2）显身份、档次。（3）有优越感。（3）有优越感。（4）安全、服务质量高。（4）安全、服务质量高。（5）投资收益高、有保障。（5）投资收益高、有保障。19.为什么要买开发商自己物业管理的房子？19.为什么要买开发商自己物业管理的房子？（1）服务好、代表公司形象。（1）服务好、代表公司形象。（2）不以盈利为目的，树立品牌，价格合理。（2）不以盈利为目的，树立品牌，价格合理。（3）不会互相推脱，责任明确。（3）不会互相推脱，责任明确。20.为什么228、买外立面是干挂石材的房子？20.为什么买外立面是干挂石材的房子？（1）高档、显身份。（1）高档、显身份。（2）防潮性能好。（2）防潮性能好。（3）寿命时间长。（3）寿命时间长。21.为什么要电采暖？21.为什么要电采暖？（1）电资源环保、卫生。（1）电资源环保、卫生。（2）供应量大。（2）供应量大。7（3）便宜、峰谷用电。（3）便宜、峰谷用电。（4）分户，可控制取暖成本。（4）分户，可控制取暖成本。（5）温度可调。（5）温度可调。22.为什么要买使用率高的房子？22.为什么要买使用率高的房子？（1）使用率高，单位面积房价低。（1）使用率高，单位面积房价低。（2）实际使用面积大，便于安排、布置。229、（2）实际使用面积大，便于安排、布置。（3）适合居住、投资。（3）适合居住、投资。23.为什么要买开间大的房？23.为什么要买开间大的房？（1）开间大显宽敞、不局促。（1）开间大显宽敞、不局促。（2）好布置。（2）好布置。（3）便于装修。（3）便于装修。（4）通风、采光好。（4）通风、采光好。24.为什么要参加购房排号？24.为什么要参加购房排号？（1）北京大多数楼盘都要排号，以方便按顺序先购。（1）北京大多数楼盘都要排号，以方便按顺序先购。（2）对于一些热销的楼盘，排号才意味着拥有先购权。（2）对于一些热销的楼盘，排号才意味着拥有先购权。（3）排号的客户选择的余地更大。（3）排号的客户选择的230、余地更大。（4）排号不买可退，买了会有优惠，有利无弊。（4）排号不买可退，买了会有优惠，有利无弊。25.为什么要在开盘前的内部认购时定房？25.为什么要在开盘前的内部认购时定房？（1）内部认购在开盘前可选余地大。（1）内部认购在开盘前可选余地大。（2）早晚都是买，为何不以最低内部认购价位选择最好的。（2）早晚都是买，为何不以最低内部认购价位选择最好的。（3）内部认购时多有优惠。（3）内部认购时多有优惠。26.为什么要买市中心的房？26.为什么要买市中心的房？（1）市中心交通方便，出行方便，生活成本低。（1）市中心交通方便，出行方便，生活成本低。（2）市中心市政配套完善，生活方便。（2）市中心市231、政配套完善，生活方便。（3）市中心居住显身份。（3）市中心居住显身份。（4）市中心租金高，投资回报高，易租易售。（4）市中心租金高，投资回报高，易租易售。27.为什么要买郊区的房子？27.为什么要买郊区的房子？（1）价格便宜，市中心 70m=郊区 100m+车。（1）价格便宜，市中心 70m=郊区 100m+车。（2）郊区环境好、安静。（2）郊区环境好、安静。（3）空气好、无污染。（3）空气好、无污染。（4）郊区房设计合理，方便选择。（4）郊区房设计合理，方便选择。（5）升值空间大。（5）升值空间大。28.为什么要买期房？28.为什么要买期房？（1）价格低。（1）价格低。（2）升级潜力大。（2232、）升级潜力大。（3）挑选余地大。（3）挑选余地大。（4）设计相对先进，配套相对先进。（4）设计相对先进，配套相对先进。（5）可以跟踪房屋质量。（5）可以跟踪房屋质量。（6）现房：就是卖不掉的期房。（6）现房：就是卖不掉的期房。29.为什么要买塔楼？29.为什么要买塔楼？（1）塔楼建筑结构好、质量好（1）塔楼建筑结构好、质量好（2）私密性好。（2）私密性好。（3）价格低。（3）价格低。（4）抗震系数高。（4）抗震系数高。830.为什么要买板楼好？30.为什么要买板楼好？（1）通风采光好，健康住宅。（1）通风采光好，健康住宅。（2）公摊少、使用率高。（2）公摊少、使用率高。（3）容积率低、人口密度233、小。（3）容积率低、人口密度小。（4）符合居住习惯。（4）符合居住习惯。（5）设计难度小、户型结构好。（5）设计难度小、户型结构好。（6）一梯两户、私密性好，互不干扰。（6）一梯两户、私密性好，互不干扰。（7）发生意外或火灾时，安全性高。（7）发生意外或火灾时，安全性高。31.为什么要买销售情况好的项目？31.为什么要买销售情况好的项目？（1）认可度高，风险小。（1）认可度高，风险小。（2）开发商回款快，利于建设和社区全面完善。（2）开发商回款快，利于建设和社区全面完善。（3）利于快速统一装修，避免长期干扰。（3）利于快速统一装修，避免长期干扰。（4）利于相关设施，迅速开通，保证居住需求。（4234、）利于相关设施，迅速开通，保证居住需求。32.为什么要买商住两用房？32.为什么要买商住两用房？（1）可以居家办公，申请营业执照，承租群体更广。（1）可以居家办公，申请营业执照，承租群体更广。（2）方便创业，节省创业成本，一房多用。（2）方便创业，节省创业成本，一房多用。（3）物业服务好。（3）物业服务好。（4）自由、不受限制。（4）自由、不受限制。（5）节省时间。（5）节省时间。33.为什么要买顶层房？33.为什么要买顶层房？（1）站得高，看得远。（1）站得高，看得远。（2）顶层视野好。（2）顶层视野好。（3）采光、通风好。（3）采光、通风好。（4）不受影响，私密性强。（4）不受影响，私密性235、强。（5）价格低。（5）价格低。（6）空气质量好。（6）空气质量好。（7）保温、防水问题，技术好，不用担心。（7）保温、防水问题，技术好，不用担心。（8）高高在上，风水好，有优越感。（8）高高在上，风水好，有优越感。34.为什么买次顶层的房子？34.为什么买次顶层的房子？（1）次顶层是最好的楼层。（1）次顶层是最好的楼层。（2）视野好，采光通风好。（2）视野好，采光通风好。（3）不漏，夏天不热，冬天不冷。（3）不漏，夏天不热，冬天不冷。（4）空气质量好。（4）空气质量好。35.为什么买中间楼层好？35.为什么买中间楼层好？（1）不上不下、合适。（1）不上不下、合适。（2）通风采光好。（2）通风236、采光好。（3）综合性价比高。（3）综合性价比高。（4）对电梯依赖程度低。（4）对电梯依赖程度低。（5）质量好，老化慢。（5）质量好，老化慢。36.为什么要外聘物业公司？36.为什么要外聘物业公司？（1）专业公司管理水平高、质量好。（1）专业公司管理水平高、质量好。（2）经验丰富。（2）经验丰富。（3）如果不好，可以重新选择物业。（3）如果不好，可以重新选择物业。（4）当前物业公司竞争激烈，所以服务只能更好。（4）当前物业公司竞争激烈，所以服务只能更好。9（5）能从业主角度，提供人性化服务并督促开发商。（5）能从业主角度，提供人性化服务并督促开发商。37.为什么要买离主干道远的房子？37.为什么237、要买离主干道远的房子？（1）安静，利于居住。（1）安静，利于居住。（2）空气质量高，无污染。（2）空气质量高，无污染。（3）稍远并不影响出行。（3）稍远并不影响出行。38.为什么要买开发实力强的开发商开发的住宅项目？38.为什么要买开发实力强的开发商开发的住宅项目？（1）信誉有保证，无后顾之忧。（1）信誉有保证，无后顾之忧。（2）经验丰富，产品更趋完美。（2）经验丰富，产品更趋完美。（3）风险小。（3）风险小。（4）为维护公司形象，承诺能兑现，质量好，配套齐。（4）为维护公司形象，承诺能兑现，质量好，配套齐。39.为什么买房比租房好？39.为什么买房比租房好？（1）买房可以保值、增值、租房属于238、消费。（1）买房可以保值、增值、租房属于消费。（2）买房可以有自主权、产权，租房只有使用权。（2）买房可以有自主权、产权，租房只有使用权。（3）买房可进行个性装修，改善生活，租房不可以，只能将就。（3）买房可进行个性装修，改善生活，租房不可以，只能将就。（4）买房固定居所，租房不固定，到期得搬家。（4）买房固定居所，租房不固定，到期得搬家。（5）付完首付所付月供跟租金差不多，但是存入自己账户。（5）付完首付所付月供跟租金差不多，但是存入自己账户。（6）买房是最终结果，不论租多大，最终都要购房置业。（6）买房是最终结果，不论租多大，最终都要购房置业。40.为什么要买全封闭的房子？40.为什么要买239、全封闭的房子？（1）有独立社区和环境。（1）有独立社区和环境。（2）安全。（2）安全。（3）方便物业管理。（3）方便物业管理。（4）省心、有优越感。（4）省心、有优越感。10桃源林语答客问桃源林语答客问一，地理位置1，桃源林语在哪个区，具体地理位置在哪里?答:桃源林语位于浙江嘉兴市南湖新区凤桥镇上,位于凤桥镇,凤飞路,梅花洲景区对面。2,基地距离市中，高铁站等主要地标有多少公里?交通壮况如何?答:本项目离嘉兴市中心约 15 公里,离高铁站约 5 公里,交通便捷,到高铁站 221 直达,嘉兴火车站 211 直达。3 周边有什么配套识施？答:桃源林语属于凤桥的中心镇,3 分钟均可到小学 中学 菜场240、 车站和医院,2 分钟可到银行和超市。二，楼盘状况1，本楼盘的开发商是哪家？答：桃源林语由浙江中正置业有限公司投资开发。2，楼盘总的占地面积是多少？总建筑面积是多少？答：桃源林语占地面积 36353.9 平米，总建筑面积 70000 平米。3，小区容积率 绿化率 建筑密度分别是多少？答：容积率 1.75，绿化率 35%，建筑密度 24.7%。4，这个项目分几期开发，有什么组成的，物业费多少?水 电 燃气费多少？答：桃源项目分三期开发，1 期桃源小洲，2 期桃源东湾，3 期桃源林语，有商铺 小高层住宅，别墅三种类型组合。物业费平均每平米 1.2 元，水费 2.6 元一立方，电费白天0.58 元一241、度，晚上 0.38 元一度，天然气 2.7 元一立方。5，房屋的使用性质，使用年限，起始年月？答：本案的用地性质是商住综合用地，住宅 70 年，使用年限 2013 年至 2083 年。6，楼盘目前进度怎样，预计什么时候可以交房？答：本楼盘一期 2012 年 12 月已顺利交房。二期已结构封顶，目前是准现房销售。三期2016 年 3 月之前交房。7,总共多少户？答：本楼盘住宅总共 630 户。8，楼盘的户型多少种，户型的具体面积多少？答：三期目前销售的有 9#,10#,11#,12#四栋楼，55 平米一房两厅一厨一卫，98 平米三房两厅一厨一卫南北通透，118 平米三房两厅一厨两卫全明。9，得房242、率多少，建筑物的结构是什么？答：得房率 85%，建筑结构框架结构。10，楼层的高度，小区前后间距有多少？答：层,2.9 米，小区前后间距 40 米，满足采光要求。11，车位配比多少，出租还是出售？答：车位共 556 个，出售。12，交交付的时候是毛坯还是精装，外墙是什么材料？答：交付的时候是毛坯，外墙是高档墙面砖。13，交付后水，电，煤气，电话，电视，宽带等能否同时到位？答：交房后水，电，煤气等都会跟上来。14，目前楼盘均价多少？答：一期销售完毕。二期现房。三期期房均价 5500 元一平方。15，付款方式有几种？答：1 一次性 9.4 折。2 分期付款 9.4 折 签合同首付 30%。16，在243、桃源林语购房有什么赠品？答：凡在桃源东湾，桃源林语购房者均可享受国家4A级梅花洲景区VIP金卡一张，终身免费，一次可享受三人，赠送9平米菜地，底楼送花园。如无此卡每人门票60元。17，每周三，六，日中午 12 点在浦西莲花路地铁站北广场，南方商城旁边，看房请提前预约。交通优势：1 上海过来全程高速小车 50 分钟。2，距离沪杭高铁仅 5 公里，并且有公交车 221 直达，上海到嘉兴的高铁也是三分钟一班，全程 19 分钟，每天 235 对列车往返上海嘉兴杭州之间。配套齐全：五分钟可到小学，中学。三分钟可到医院，超市，银行，菜场。居住方面是个养老的天堂，度假的圣地。项目优势：上海医保卡在嘉兴通用，244、小区外观全景小高层，户户朝南。紧邻生态公园，让你清晨开窗就呼吸新鲜空气。小区房型间间全明，外墙高档墙砖。一、现场销售答客问模式一、现场销售答客问模式：1、香港街是哪家开发公司开发的？桓台新瑞房地产开发有限公司2、是属于什么性质的公司？股份制3、土地的取得方式是通过那种形式取得的？我们公司是向国家交纳足额的土地出让金,一次性买断 50 亩地的使用权,所以我们是通过出让方式取得的土地4、你们公司过去有过那些业绩？香港街是我们公司在桓台开发的第一个项目，也可以说是我们的处女作，主打广告性、品牌性的商业街5、哪家承建公司承建的？是由桓台建国建筑有限公司来承建的,这家公司的承建质量一度受到当地的好评,而245、且我们桓台的承建公司在国内建筑领域中的建筑质量是获得很高的认可，因此，在建筑质量方面您可最大限度的放7、是由哪家设计单位设计的？淄博市汇智工业工程设计有限公司8、占地面积是多少？50 亩9、总建筑面积是多少？2.5 万平方米10、香港街的详细地址？我们香港街位于索镇大街以南，顺河路以西,南临小商品城11、香港街的容积率是多少？1.112、香港街的绿化率是多少？35%13、香港街的主体采用什么样的建筑结构？这种结构由哪些优点？主体采用框架式结构，这种建筑结构使用寿命长、抗震度高、技术含金量高、折旧率低、而且防水、防潮、隔音、隔热效果好。14、香港街的外墙采用什么颜色和什么建筑材料？外墙根据建筑形246、体类型的区别，主体采用粉红色高档外墙涂料，局部采用玻璃幕墙；15、香港街共分几层？都是做何用途？主体部分为 2 层商业网点经营，局部为个别需求的经营业主设计了 3 层网点16、由哪些相关的配套设施？房屋内部设有水、电、暖齐全，外部设有音乐喷泉广场、霓虹路灯、休闲座椅及停车位等17、共有多少停车位？我们共设 300 平方的停车场18、停车场是一次性买断还是租用？无偿使用19、是否设有车库?我们这里不设车库，规划中也没有，如果临时建，是没有产权证的，这样对您以后没有任何保障，但我们预留了大量的停车位，可满足您的停车需求20、物业管理是哪家公司来做的？是由新瑞房地产公司来做的21、物业管理费是多少？247、我们暂时还没有定下来，要等物价局过来评定，给我们出示定价标准，我们的物业管理是以服务为主体，主打品牌性.广告性,我们原打算聘请外地的物业管理公司来做,但那些物业管理公司以赢利为主旨,因此,我们公司收取的费用要低于物价局所评定的标准定价；22、物业管理的内容包括哪些？我们主要提供 24 小时保安、绿地广场的维护、卫生的清扫、管线管道的维护维修，以及夏季的杀菌灭蝇等一些相关联的服务23、如果财务丢失物业管理公司是否给予赔偿？按治安管理条例有关规定来进行裁断24、香港街的水、电、有线电视、煤气、暖气是否征收开户费？水.电开户费全面，轻烃气开户费 2400 元/户，电话开户费:680 元，宽带开户费：248、266 元；25、香港街的配套设施发生使用后发生的费用按何标准来收取？按桓台物价局规定的统一标准来收，商业房与住宅的水电收费是不同的，我们属于商业用房，商业用房收费标准要略高于住宅;水费：1.6 元/方，电费:0.81元/度；26、香港街主要经营哪些产品？我们香港街是集美食,休闲,购物,娱乐于一体的 shopping center 的经营模式,也可以说不限制商业经营范围;27、周边有没有满足生活的购物场所?当然有，我们香港街位于桓台东部商贸区，购物场所云集，而且我们香港街自身便是一个多元化经营的购物中心，同时可到我们南临的温州小商品城，在那里也可买到价格低廉的生活必须品，再则步行十分钟便可到达249、桓台商厦，也可满足您的购物需求28、交通情况怎样？有哪些公交车经过?交通情况特别好，距 205 国道仅有 500 米，索镇大街即将与香港街开通，而且有 51 路公交车直达张店市区，真正做到了行可远，归可达29、有几种付款方式？共分两种付款方式：一次性付款和银行按揭付款30、和哪家银行做的按揭？建设银行31、银行按揭什么时间开始办理?大概需要多长时间来办下来？现在便可以办理;在您手续完善的情况下，15 天左右的时间就可以办理完毕32、办理银行按揭最长年限是多少年？商业用房一般办理银行按揭年限为 10 年，五成，这便减轻了您一部分资金压力33、银行按揭的首付款是多少？首付 50%即可，如不影响您生250、意上的资金运作，首付可以多付，贷款额度小，减轻了还款压力34、银行按揭最高可以贷款额是多少？央行去年下达一份新文件载明：银行按揭最高贷款额不超过 60 万，如果贷款额超过 60 万,就需要出示个人财产证明,并抵押到银行作为担保35、办理银行按揭需要交纳哪些保险费用？财产保险，15 年为 1，510 年为 0.8，并由银行通过保险公司向您出示保单36、办理银行按揭在年龄上有哪些限制?男性办理银行按揭截止到贷款还清的年龄不超过 70 岁，女性不超过 60 岁37、办理银行按揭需要出使哪些材料？夫妻双方身份证复印件及收入证明，户口簿，相片，购房合同及发票40、外地人买房可以把户口带到桓台吗？办理户口251、是由国家公安机关来负责办理的，要到购房所在地派出所去办理。41、银行按揭的还款方式是怎样的？等额递减式42、私营业主办理银行按揭的时候要出事哪些资料？除夫妻双方身份证复印件，户口簿，相片，购房合同及发票外，还需要营业执照复印件，近期税单及财务报表43、合同上填写未成年子女的名字办理银行按揭监护人于要出使哪些资料？未成年子女必须年满 16 周岁，具有完全民事行为能力，监护人出使自己办理按揭所需的材料，外加一份保证合同44、现在办理银行按揭如果以后利率下调是否执行新利率？当然执行，但是要将签订合同时所执行的利率执行到当年年底，从第二年元月一日开始执行新的利率，银行进行重新核算，月还款将有一定的变动252、45、何时开工？何时竣工？何时交付使用？开工时间：2002 年 8 月，竣工时间：2004 年 5 月，交付时间：2004 年 8 月底46、如果延期交房如何赔偿？按国家建设部规定最多可以延期 1 个月，若超过一个月赔偿额度将会按合同中约定的条款进行赔偿47、办理银行按揭是否可以退房？需要什么条件来支持？依照合同法的有关规定是可以退的，但需要以下条件来支持：1）、房屋主体有问题；2）、开发商擅自变更图纸；3）、面积误差比绝对值超出 3%；48、是否有公共活动场所？当然有，公共活动场所是我们规划范围之内的，在室外有音乐喷泉广场，休闲座椅，并且也有购房业主自己经营的娱乐场所49、办理银行按揭，每月253、还款式一定的，但是否可以多还？当然可以，但在还完等额月还款之后到前台办理，程序繁索，在经济条件允许的情况下，不如提前一次性的还款，这样还减少了利息的支付50、办理银行按揭，是否可以提前还款？银行是否还收利息？可以，但必须是一次性的，只收本金不收利息51、入住后，装修是否交纳装修押金？不需交纳52、是否提供菜单式装修？当然，我们将会提供各种装修方案来供业主选择53、采用什么样的取暖设施？我们设置了暖气来解决业主冬季取暖的需求54、卫生间可都要求不装修？原则上是不可以的，因为交房时，如果验收与规划有出入式不过关的，但是如果有很多客户有同样的要求的话，我们可以考虑申请图纸变更55、卫生间部装修的费用254、可否从房价中扣除？再不装修的情况下需要变更图纸，变更费用是非常大的，并也很繁索，甚至超过原装修费用，所以这笔费用不能从房价中减掉，高出的费用也不再向客户收取56、在房子上能挂广告牌吗？可以，但要在统一指定的位置，用统一的尺寸来挂，以免破坏外立面的视觉效果和美观度,目前我们公司正与广告公司探讨广告牌的设计,这点你尽管放心好了57、香港街的各种证件是否齐全？我们的证件是齐全完善的，并随时恭候您的查阅58、房产证办理不下来该如何处理？如果是我们的原因，没有及时地将各种资料在规定的时间内向产权登记机关备案，造成证件办理时间的延误，可按合同中规定的条款来处理，保证了您和其他业主的利益59、能否将办证时间255、写在合同上？不能写在合同上，因证件式产权登记机关来办理的，我们负责提桶相关资料给产权登记机关备案，所以在合同中不能填写，但您也不用担心，因为我们的证件齐全完善，并且随着政府部门工作的提速，用不上很长时间您就可以拿到产权证60、按照什么样的面积来销售？按套内面积销售61、如果以后测算的面积和所购的面积不相符该如何处理？我们在合同中已经明确阐明:房产面积以产权登记机关所测量的实际面积为准,进行多退少补62、购房时是否同时签物业管理合同？不同时签，是在你交接房屋时来签物业管理合同，并且将由业主选拔成立物业管理委员会来监督，对您的各项利益有很大的保证63、交房时是否同时发放两书？当然同时发放64、乌河256、对面的水景豪宅什么时候开发建设？水景豪宅是在政府整体规划范围内的，已经明确的落实到规划图中，目前我们公司以台湾一家公司已经初步达成合作协议，现在正在办理动迁工作,很快就要大规模的开发建设。而且在香港街旁边的那块空地在今年三月底四月初左右就要由我们公司动工兴建几栋住宅来提前带动香港街的人气65、商业用地的使用年限是多少年？从申报土地性质时开始，桓台一般为 30 年66、使用年限期满后该如何处理？我们这种框架式结构的房子使用年限为 100 年以上，如果土地使用年限期满后，国家由相关政策明文规定，我们可以直接实施，拨入几十年的使用权，费用基本上都是象征性的收费67、大概出租多少年才可以收回购房款？按257、照最保守的租金比例来计算，大约在 15 年就可以收回购房款68、签定合同时，需要交多少定金？签合同当日交 2 万元定金，付款时定金转为房款69、其余的房款在几日内交纳？按揭付款在签定合同后 7 日内交清 50%，(特殊情况下)但我们可以向公司多申请两天，一次性付款是 15 天之内付清 90%70、附近有哪些学校？目前有建国实验小学，世纪中学、索镇一中，均可满足你子女的教育需求71、附近有哪几家银行？有农业银行、中国银行、工商银行，都能满足您的理财需求72、附近有哪几家医院？索镇医院，桓台人民医院，妇幼保健院，都在香港街周边，为您保健、就医提供很大的方便73、香港街商铺面积有多大？从 86490258、 平方米，可根据个人经营情况来随意选择74、购买你们的房子有什么优惠？一次性付款，优惠 30 元/平方米，分期付款，银行按揭没有优惠75、商铺的层高是多少？一层为 3.6 米，二层、三层都是 3.3 米76、上下水管适用什么管材？有什么优点？PVC 管材，具有耐腐蚀，使用年限长等优点77、屋顶的防水、隔热是如何处理的？我们的房子本身就是框架式结构，防水、防潮、隔热效果好等特点，同时我们还做了防水保温隔热层，因而你大可不必为此担心78、公共部位维修基金需要交多少？我们公司考虑到业主在交付房款时会带来较大的资金压力,为减轻业主部分资金压力,公共部位维修基金由我们公司来为业主交纳;79、你们公司是几259、级的开发资质？我们已经取得了三级开发资质80、路面的宽度与长度？南北方向长 400 米,宽 30 米;东西方向长 140 米,宽 17 米81、你们是否实行包租?我们不实行包租,因为包租在国家的房地产管理办法中是不允许的,也可以说是不合法的,所以我们没有向外承诺包租,但我们公司考虑到在我们这里购房业主的实际经营状况实施了一个新的政策:凡在五月中旬之前到我们公司购买香港街的业主赠送总房款 10%的个人创业基金,在签订合同时赠送 5%,开业时赠送另外的 5%;82、你们要赠送个人创业基金,只不过是说说而已,可以落实到合同当中吗?当然,为确保购房业主的利益,我们将这些政策已经完全落实在合同当中,并具260、有相应的法律效应,这一点你根本不用担心;二、楼盘销售控制二、楼盘销售控制1、什么是楼盘销售控制在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人261、员做法，成熟的开发商一般不会采用。2、销售控制产生的背景和作用 销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大262、，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是 低开高走，二是 高开低走，这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。A、低开高走 价格制定策略的销售控制：价格制定策略采用 低开高走 的楼盘，应分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为 逐步走高，并留有升值空间，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点263、进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的 低开 并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的 高走，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。B、高开低走 价格制定策略的销售控制属于撇脂模式，市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，速战速决的回收资金，其适用范围为实力信誉颇佳的大公司有 新、奇、特 概念的高附加值的264、物业。如青岛的天泰集团就常采用这一战术。3、如何实现销售控制（销售控制的流程）销控管理需要如下措施来完善：A、销控表：以直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况，可以提供需要了解房间的详细资料及销售情况，并可以根据选择的模拟付款方式生成付款时间表和按揭供款表，方便客户进行详细了解和分析。B、销控总表：以直观的方式显示所有楼盘的销售进展情况，在掌握全局的同时，也可以查看房间及业主的信息。C、销售登记：管理和登记房间销售的情况，包括认购资料、合同资料、产权资料、付款资料等，在合同资料录入完成后，就可以通过网上申报的 上送合同资料 来将合同资料传送到国土局进行合同登记，并取得预售合同，在取得预售合同号后265、，就可以利用本模块的合同打印来打印预售合同，而不需要到再到国土局的网上进行预售合同打印。D、换退房管理：管理销售过程中换退房处理及查询。E、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交及欠款催交处理，并可以打印清单。F、成交客户管理：登记和管理成交客户的详细资料，方便公司对成交客户进行分析和了解，从而最大限度提高对成交客户的服务。G、销售统计：将公司的销售情况进行统计，并可以以图形方式直观显示。H、销售统计报表：查看和打印销售过程中需要的各种报表，房地产公司可以根据自己的需要来制订各种报表。I、此外还有一个不容忽视的问题是销售折扣，企业定价须着眼核心客户群，并保持一个诚信的价格政策，制定定价机制系统化：266、a、低定价，低折扣。这种定价较为接近实际价格，给人的第一感觉是较为实际，即 价格能够体现出价值，所含水分较少，容易给客户留下好印象。这一策略为后期销售留下较大的变化余地，当需要价格上调时，可直接标高定价，当原定价过高销售不利时，可不用直接调低定价，而只需加大折扣幅度就可以了。这种方式符合 明升暗降 的调价原则。b、高定价，低折扣。定价过高容易吓跑一部分客户，购买 物美价廉 的物业是人们的普遍心理，但这种价格和折扣组合不易处理，当价格上扬是拉高原有的价格，显然会增加销售阻力，而销售不畅时，加大原有已经很大折扣幅度，效果并不明显，而且还会带来众多的负面影响，且违背 明升暗降 原则。c、中定价，中折267、扣。这是一种折中的销售控制组合，优缺点它兼而有之，在此不述。因此通常情况下采用 低定价、低折扣 的方式比较适宜。三三、客户心理分析、客户心理分析1、理智型特性：深思熟虑，冷静稳健，不易被说服，读不明指出详细询问对策：说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容需真实、争取消费者的理性认可2、感性型特性：天生激动，易受外界刺激，能很快就做出决定对策：强调产品的特点与实惠，促其快速决定3、借故拖延型特性：个性迟疑，借故拖延，推三托四对策：追寻客户不能决定的真正原因，设法解决免得受其拖累4、犹豫型特性：反复不断对策：态度坚决而自信，取得消费者信赖并帮助其决定5、沉默寡言型特性：出言谨慎，反268、应冷淡，外表严肃对策：介绍产品还需以亲切、诚恳的态度来笼络感情，了解真正需求在对症下药6、神经过敏型特性：专往坏处想，任何事都会产生刺激作用对策:讲话要具权威性，尽量不提让对方产生疑问的想法，争取在最短的时间内使对方达成认同感7、迷信型特性：缺乏自我主导意识，决定操纵权是神意或风水对策：尽力以现代观点来配其风水观，提醒勿受一些迷信的迷惑，强调人的价值8、盛气凌人型特性：趾高其昂，一下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员千里之外对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，寻找其弱点进行突破9、喋喋不休型特性：因为过分小心导致喋喋不休，凡大事小事皆在顾虑之内，有时甚至离题很远对策：必须首先取269、得对方信任，加强其对产品的信心。立题很远时，适当时机将其导如正题，以下定金到签约须快刀斩乱麻四、销售技巧四、销售技巧一、银行按揭:1、优点:1)、首付 30%即可,可以提前享受高质量的生活经营场所;2)、剩下的钱可以做其他投资,买房与投资生意两不误;3)、现在借钱难,但用银行的钱即买到了好的房子又投资了生意,一举两得;4)、可以提前 10 到 20 年享受高档次的生活经营环境;5)、还款压力逐年减轻,随着通货膨胀的上涨,人民币不断贬值,以及个人收入的增加,以后每月还 10002000 元仅相当于现在的 800 元左右;6)、其实现在买了房子自己不住可以租出去,也就相当于你只交个首付别人帮你还贷270、款,等贷款还完了房子仍是属于您的;7)、1020 年间房子自身的回报率将远远高于所付给银行的利息;8)、目前买卖双方多了个银行,银行回监督双方的职责及开发商办理证件的时间,保证了双方的利益;2、缺点:1)、若资金充足且闲置没有其它投资的话,利息就白白的交给了银行;2)、在急需资金周转的情况下,房屋不能抵押变现;3)、手续复杂,额外费用高;4)、优惠幅度小;5)、利息高(贷款利率几乎是存款利率的 3 倍);3、办理银行按揭所需的材料:1)、职员:夫妻双方身份证复印件及收入证明,户口簿,购房发票及合同;2)、私营业主:夫妻双方身份证复印件,户口簿,购房发票及合同,营业执照复印件,财务报表及近期税单271、一份;二、一次性付款:1、优点:1)、没有利息;2)、房屋可以及时抵押变现,解决一时之急;3)、手续简便;4)、优惠额度大;2、缺点:前期付款压力大,积压资金;三、分期付款:主要针对期房时期.是指开发商根据工程进度的推进,而在不同时期收取不同房款,并在约定的时期内交纳;(一)与银行按揭的比较:1)、没有利息;2)、付款期限短;3)、只是发生在业主与开发商之间的关系;四、期房:1、优点:1)、价格低,升值速度快,升值空间大;2)、可以在施工过程之中监督施工质量;3)、可以进行合理化的图纸变更;4)、楼层、户型、位置选择空间大;5)、户型、配套超前;2、缺点:1)、等待时间长;2)、规划不到位,配272、套无法看到;3)、购买风险大:(1)、人力不可抗拒的风险;如火灾,地震,洪水等;(2)、延期交房的风险;(3)、产权证办理不下来的风险;五、现房:1、优点:即买即住,周边规划配套到位,可以看到实际购买的房子;2、缺点:1)、价格较高;2)、无法监督施工质量;3)、户型设计落后,无法进行合理化的图纸变更;4)、楼层、位置、户型的选择空间小;5)、配套落后;六、判断一个户型好坏的标准:1、采光、通风效果好,大开间,小进深;2、私密性强,功能分区,动静分离,干湿污洁分离;3、人性化设计,如:进门有厨房,阳台有上下水管道,可以在阳台摆放洗衣机,即可以方便洗衣,有可以降低洗衣机的老化;4、最好房间开间为273、 3 米,主卧为 3.6 米,客厅要方正明亮,门少便于摆放家具;而且对设计来说 100m2 以内有一个卫生间，100m2 以上有两个卫生间。七、砖混与钢混的比较：钢混 砖混材料 钢筋混凝土现浇 砖、沙子、水泥、预制板抗震 八级 六至七级工程造价 1700-1800 元/平方 500-800 元/平方寿命 100 年以上 40-50 年成本 投资两高层需 2 个亿 投资大规模小区需 800-1000 万 折旧率 低,升值空间大 高,升值空间小技术含金量 高 低八、高层优点：1、采用钢混结构，具有钢混特点2、8 层以上无灰尘污染（3 层空气悬浮带）10 层以上无噪音污染，环境好，视野好3、物业管理274、到位，人员素质高4、以梯代步，省时省力，使身份地位的象征5、楼宇高，小偷爬不上去。有专业的保安 24 小时巡逻缺点：1、很多人乘坐电梯有不适感（高血压，低血糖），电梯不够用，浪费时间，万一停电不便出门，有电梯维修基金2、出房率低，公摊面积大，人口密度大，砖混出房率 85 至 88%之间，钢混 60至 75%之间3、电梯易出故障，维修时间长4、防火设施不完善（国内消防车最高可达 14 层）5、如无监控系统，易发生抢劫或其他危险九、多层优点：1、人口密度小，环境好，大部分多层有医院，绿化面积大2、出房率高，户型设计合理，利于摆放家具3、每层户数少，安静，出入方便（最高七层）缺点：1、一楼脏乱差2、275、有砖混结构特点，技术含金量低3、如买 2 楼以上就要爬楼梯十、瓷砖优点：1、使用寿命强2、清洗方便，美观华丽3、返修时间长（15 年返修一次）缺点:1、维修比较麻烦2、有光污染3、容易脱落,安全性差十一、涂料优点：1、外表美观，色彩丰富2、易于返修3、不吸潮4、具有环保特性（防紫外线，无毒害，不会象瓷砖脱落产生工业污染）缺点：1、施工过程如果技术含量达不到标准，容易掉色，不耐脏2、同等档次涂料价格高（与瓷砖相比较）十二、装修优点：1、可省时省力，不用去买材料，即买即住2、正规的销售队伍施工质量有保证，管理好，技术好3、同样的材料由于大批量进货价格较便宜4、不磨损电梯5、如果买不装修的房子，如住276、几年后不得安宁，影响生活质量缺点：1、如果每家每户都装修，千篇一律象公寓一样，现代人应该根据自己的喜好品味装修出不同风格的房子2、装修不喜欢就要拆掉形成浪费3、羊毛处在羊身上，装修费用一定会加在房价中，偷工减料你也不知道，影响装修质量4、装修队伍保障性能低，工程质量无保障，全部都是流水作业，住上一两年出现问题你连后悔都来不及五、性价比五、性价比性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。据近期进行的一次消费者购房意向调查显示，在题为“什么样的楼盘是您觉得可以购买的”抽样问卷统计中，80以上的被调查者第一选择是“优秀的楼盘性价比”，其余依次为“质量过硬和开发商诚信”、“价格称心”、“物业收费合理”277、等。从这一调查我们可以看出，在市场日趋成熟的今天，性价比已成为消费者购房决策的重要依据。受到消费者热烈追捧的朝阳无限就是一个很好的个案，以其本身性价比高的优势取得了不菲的销售业绩。性价比是指一个楼盘性能与价格的比率，它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。其中，楼盘的性能是指楼盘的综合素质，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理及文化底蕴等。通常消费者看待一个楼盘往往容易将价格和性能隔离开来，先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房不仅要看房价，更要看房子的性价比。下面是决定性价比的 8 个关键因素：地段是关键性要素 地段，永远是决定房地产价值高低的不二法则。目前，很多人在购房时除278、了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。朝阳无限位于朝阳路主干线北侧，与京通快速路和东四环路咫尺之遥，开车出行极为方便，距离国贸 5 公里，到达朝外也不过 20分钟车程，同时项目门前有 112、115、419、718、815、846、908、康恩专线等多条公交线路，地铁四惠东站举步可达，成熟的周边配套及广阔的发展前景，朝阳无限的优势得天独厚。建筑质量与品牌是核心要素 建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地279、段等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除了我们常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商的背景和实力，这就是所说的品牌。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。朝阳无限的开发商北京华森房地产开发有限公司，作为房地产行业新兴的实力派，从一成立起就本着“踏实建房、真心服务”的企业理念，先后开发建设了北京第三机床厂 1 号小区、朝阳区安苑东里 2 号小区、芳草苑小区，合作投资世贸国际公寓项目，具有良好的品质和较好的口碑。社区配套是重要支撑 社区配套成熟度是衡量项目性价比又一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。280、朝阳无限 20 万平方米的中等规模社区提供全面的社区配套服务设施。小区内楼宇间南北间距宽松，2 万平方米的鲜氧功能园林、60 米宽的绿化带形成了独特的“双景新清屏障”，阻隔了外界的噪音及汽车尾气污染，净化了区内空气。7000 平方米的中心阳光绿地与儿童戏水广场、老年人活动广场和休憩区充分体现了和谐、动人的人性化设计，近百分之百的地下停车位彻底实现人车分流，保证业主真正生活在洁净无污染的绿色环保社区里。户型设计应灵活超前 好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯等需求，又要体现出舒适性、私密性、功能性；还要有灵活性、超前性。朝阳无限丰富且个性化的十余款户型281、，以灵活、超前、实用为理念，合理布局，营造了和谐的空间秩序。进入式衣帽间和独立式洗衣间、储藏间为不同需求的住户提供更广泛的选择余地，轻质隔墙可以灵活拆拼组合，错落精巧的户型布局保证了每个房间的有效采光。硬件设备应实实在在 如果说地段、社区、房屋质量、户型是决定性价比的宏观因素的话，那么项目的各种软硬件配套则是直接决定人们生活品质的微观细节。朝阳无限全天候24 小时生活热水供应，管道直饮水入户；社区 100 兆宽带网络系统轻松支持VOD 视频点播、网络股票交易、网络社区服务等众多功能；社区严密的红外线周界防范系统、电子巡更系统、可视对讲门禁等防盗系统保护业主生活安居乐业；3000 平方米会所里的282、游泳池、潜水、健身、HiFi 视听，为业主提供多彩的生活。周边配套决定生活质量 周边配套是否成熟也会对业主的居住质量和生活状态产生重要的影响。在朝阳无限周边，鲁迅文学馆、紫檀博物馆、朝阳区文化馆、北京广播学院、北京第二外国语大学坐落其间，使项目散发着浓郁的文化气韵。红领巾公园、兴隆公园、假日骑马场相拥而立，为业主提供更为广阔、开放的休闲娱乐空间。华堂商场、雪银大厦、京客隆、三里屯、燕莎紧邻相伴，让业主从容体验生活乐趣。物业管理是保障 均豪物业，作为北京具有高成长性的物业管理公司，经过开发商精挑细选，在竞标中被选中。均豪物业管理公司是已通过 ISO9002 国际标准质量体系认证的物业管理企业，作283、为京城的王牌物业公司，在朝阳无限开发建设的收尾阶段，均豪物业就提前参与到项目管理中来，无论从设备选择、管道走向，还是坡度等工程建设均提出了积极的建议及合理化方案，用他们多年实战中积累的丰富管理经验，为业主提供着坚实的生活品质保障。价格是决定性价比的分母 一分价钱一分货，这个被中国人尊崇了千年的商业法则曾一度在房产市场迷失。随着房地产市场的发展，新的供求关系的建立，价格不得不在理性市场中回归。从“性能价格性价比”的公式中我们可以看出，在性能固定的前提下，性价比的大小取决于分母价格的高低。朝阳无限尽管为业主们提供了如此丰富的配置，却并不以高价示人，4900 元平方米的现房均价配合银行提供的 8 成284、 20 年按揭贷款服务，即使工作不久的年轻人也可以轻松实现住房梦。在北京楼市竞争越来越激烈的今天，提高综合性价比实际上是发展商对住宅商品综合性价比把控能力的一场比拼，只追求短时轰动效应，而没有长久市场表现的做法将会越来越难以操作。只有合理地把控住宅商品的性能与价格关系，即提高住宅商品的综合性价比，才能掌握住宅商品畅销的钥匙，赢得广大业的心。六、看房技巧六、看房技巧 一看开发商，了解其是否合法 购买期房与现房相比，存在两方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按285、揭贷款，承担的资金风险就会小一点。为了规避风险，最好的办法就是找信誉好、资金雄厚的开发公司买房子。具体的考察方法是：看对方有没有国有土地使用证、建设规划许可证、商品房销售许可证、建设工程开工许可证等相关证件；看自己所购的房子与销售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定；看代理商与开发商有无委托销售协议（因为很多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责的）。二看楼书，了解楼盘是否是自己想要的 人们所说的“楼书”，实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，需要明确的是：“楼书”上的东西属于一种要约邀请，如果在签合同时没有确认286、，打起官司来也会很麻烦。“楼书”一般包括以下八个方面：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。看外观图、小区整体布局图，可以初步判断楼宇是单体建筑或是联体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用途是居住、办公或是商住两用。需要注意的是：很多外观图经过处理，看起来的效果往往比实际效果要好。看地理位置图，可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。需要注意的是：现在很多地理位置图均标名“示意图”，因而有很大的任意性，很多都未能按比例绘制，会对地点的选择形成误导，最好的办法还是现场看一看比较好。看房屋平面287、图，可以选择设计合理、适合自己居住或办公的面积、房型。需要注意的是：很多平面图面积并不按比例来做，方方正正的户型，到实际施工时可能会出现这样那样的偏差，这就需要在签合同时对房屋的宽度和进深均有所约定，方不会吃亏。三看图纸，了解承诺与实际是否一致 通过看图纸，可以了解房子的很多具体情况，如建筑规模、楼层数、房型结构、平面布置及建房时选用的主要材料、主要部位（结点）的工艺设计及要求达到的水准。如果发现楼书承诺内容与设计内容不一致的地方时，应向专业人员请教，并与销售商进行探讨，可以避免将来因双方理解程度的偏差造成房屋外观、布局、质量、设施等的纠纷。四看地段，了解出行是否便利 无论在何处购房，交通都是288、必须要考虑的因素。有车族考虑的是出行方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否经常被限制，如出行受到单双号的限制、小区内私家车停车条件、收费标准等等。工薪族考虑出行是否方便时，可以就以下 8 个问题进行考察：1.大公交到小区吗？2.工交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的？3.路途堵车吗？4.从住宅到公交车站的距离是多少？5.夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车方便吗？6.到地铁或者“打的”乘车方便吗？7.小区到市区有没有直达公交车？8.一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗？五看配套，了解居住是否方便 一般来说，居住区社区规模越大，居住者289、就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。六看户型，了解户型设计是否成功 看户型需要专业知识，对一般的购房者来说，如果以下 4 个条件都能符合，就差不多了：条件 1自然采光：每套住宅卧室和使用面积在 10 平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于 45 度。条件 2通风情况好：住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施；厨房290、应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）；卫生间应设有直接采光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性，对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。巧看现房 对现房来说，最大好处就是可以看现场，现场看什么呢？七看主要居室 起居室（客厅）、卧室、厨房、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的氛围。八看厨房 厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样291、才能将各种炊具等安装好。是否有附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。九看卫生间 卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件。其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省 90。另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。十看外墙 房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。巧看二手房 十一看有无私搭私建部分 私搭私建部分包括：占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业292、主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。十二看房屋面积是否准确 包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。十三看房屋内部结构是否合理 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。十四看市政配套是否完备 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或293、者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。十五看装修是否可以继续使用 原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。十六看物业管理水平如何 水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。十七看居住费用是否合理 主要包括：水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用是否合理。十294、八看住宅有无不良“房史”哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。十九看邻居是否好相处 好邻居会让你生活愉快，在购房前做一了解是非常必要的，可以在不同的时间去社区内看来往的人群，还可以事先拜访一下前后左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，也可以与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。有一句话说得好，选择什么样的邻居，你就选择了什么样的生活，如果真是这样，看房时多看看邻居也是很重要的。七、房地产销售三板斧七、房地产销售三板斧第一板斧 投资一、什么说买房子是一种295、投资？其实你买房子不仅是为了单纯的居住，同时他也是一种投资。因为房子是一种特殊的商品，他不仅具有使用功能还具有投资功能，就是说你买房子不仅可以居住还可以给您带来增值、保值。您买房子是什么意思呢？就是把您左口袋里的钱放入右口袋里。他不同于一般的消费如卖一件衣服花出去就没有了，而买房子是把你银行里的钱变成了一个大房子，而这所大房子会给您带来无穷的收益。例：我有一个朋友年从日本回来赚了一笔钱，买了一所房子做酒店生意，一年下来辛辛苦苦也没赚多少钱而那所房子从万涨到了万。所以说买房子是一项很好的投资。二、几种投资方式的比较。香港人有一种先进的观点就是不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里，如果篮子破了鸡蛋不就296、全破了吗？所以要做分散性投资，一部分用来做股票、一部分存到银行、一部分做生意、一部分做投资，其目的就在于一方失利还有其他几项可以支撑。例：香港房地产大亨李嘉城他把的资金投入在股市里，在年金融风暴中被全部吞没，一夜之间化为乌有，可他仍然是香港巨富之一，因为他把大部分资金放在房地产上。、投资房地产和存钱做比较。大家都知道银行的利率一降再降，还要上缴 20%的个人利息所得税，就这一点看存钱越来越不划算了。朱容基总理曾经在讲话中说：“人民币坚挺不贬值。”可是我国的通货膨胀率以每年的速度递增，所以说越来越不值钱了，今天你有万也许明年只能当万花了，年前你有万就相当于今天万元的价值。所以说通货膨胀的加快导致297、了人民币的变相贬值。您存钱不但不赚钱还有可能赔钱，据读报参考中说如果您每年把钱拿出来做投资至少有的收益，可是把钱存在银行里获息后去掉利息税至多还有.8 的收益，这样无形当中就损失了。例：我们小时候买一个面包只需要、3 毛钱，可是现在买一个最普通的面包也要、3 块钱。那时候、块钱就可以养活全家人，现在这些钱还不够一个小孩一个月的零花钱，所以说钱越来越毛了。年代万元户那可了不得，现在是万元不算多，万元刚起步，万元那可就算是穷人了。存钱还有风险性：现在银行都变成了商业银行，中国入世了将有的金融生意要向外市场开放，那时侯竞争就更强了，风险就更大了，许多银行就会倒闭，如：海南发展银行，广州投资银行就已经298、倒闭，光大银行收购了投资银行，所以说把钱存在银行风险就大了，房地产大享李兆基曾经说过：“无论是法币、伪币，金元券都会随着政治的变迁一夜之间变成一堆废纸，惟有手中持有物业才是最佳的保值方式。”例：苏联在解体前一个杯子只需要卢布，而解体之后一个杯子需要卢布。东南亚经济危机，日元由一美元兑换日元跌至一美元兑换日元，韩币，泰株更是如些。人民币了也不例外，因为他也是一种货币，所以说惟有手中持有物业才是最佳的保值方式。存钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。存钱如左口袋，买房子如右口袋，左口袋的存钱速度永远赶不上右口袋的膨胀速度。例：我们家以前有个老邻居，他存钱买房子给儿子结婚，当他攒到万元的时候房子已经涨到299、万，当他辛辛苦苦省吃俭攒到万元的时候房子已经涨到万，所以他今天再也不存钱买房子了，他是通过银行按揭买了房子。因些我国的房地产价格是稳中有升的，我国的房地产价格是成波浪工前进螺旋式上升的，他是在不断上扬的。所以您现在花万在我们这样的地理位置买最好的房子，再过几年您还想花这些钱在我们这样的位置买这样的房子是不可能的了，所以存钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。、投资房地产与投资股票做比较：您投资做股票可能赚钱，可是风险太大了，因为股票受政治经济发展影响很大，象科索沃战争引起了整个华尔街的股市动荡不安，有专家统计在我国抄股的十个人当中有个赔个平一个赚，如果遇到股灾会是血本元归。上海人是最精明的，也是最300、先进入股市的，也是最先人从股市退出来的。因为股市受政治经济的影响上下波动，风险太大，回报率太小，属于高利润高风险，所以在上海万人中有的人想开了，赶紧把资金人股市里抽出来做房地产投资，通过出租等各种方式作为长期、稳定、可靠的一笔收入。、投资房产与投资生意做比较：现在生意越来越难做，市场竞争越来越激烈，钱越来越难赚，现在不同于年代白手都可以起家，到处都是爆发户，现在赚钱真是难死了，您说呢？中国现在入关了，中国的经济将直接参与国际竞争机制，那时将有越来越多的国际大财团进入中国市场，中国市贸企业将面对的不仅仅是国内同行业的竞争，还要面临国际市场的冲击。青岛的海信、澳珂玛为避免这样的冲击，也吸收了国外的301、股份成为合资企业。正如青岛市前任市长俞正声在关于青岛电器发展方向的记者招待会上说，要么嫁给国外公司，要么关门，所以对于缺乏竞争力的企业个人来说，倘若市场开放了，那么实力与实力的竞争企业会受到严重的冲击和影响。而且现在发展到了大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的时代，有很多大公司大财团倒闭的现象，如日本的八佰伴，中国的巨人脑黄金一夜之间宣告破产，现在生意难做，钱难赚费心劳神的做一年下来也赚不了多少钱。三、投资房地产是一种最佳的保值方式：很多种投资方式都属于资金积累，比如：股票、金融，他们的特点是：风险大、回报率低。而投资房地产属于资本积累，风险小回报率高，而且一旦形成是任何资金积累都无法比拟的。例：（李嘉诚302、）所以说投资房地产是一定会增值、保值的。例：刘小庆年的时候在深圳买了一套万的房子，第二年涨到多万，五年后涨到多万，这时给了她一个启示，做房地产投资才能保值、增值、赚钱快。她凭自己的知名度人银行贷款在珠海开发万亩地做房地产生意，因此成为中国第一位亿万富婆，如果只在影视界赚钱，是不可能这么快赚这么多钱的，邓丽君年在香港半山花园买了多万的房子在年拍卖了两个亿。四、房地产投资的几种优势：、房子具有抵御政治，经济风险的特性。（李嘉诚）、买房子是抵御通贷膨胀最好的一种投资方式。随着地价的上涨，原材料价格也上涨，人口的增加，社会需求最的增多，城市人口的加大，房子的价格越来越高。有专家计算，房子价格上涨的程度303、至少可以抵御倍的通货膨胀，因些买房是保值的，而你不担心把钱放在银行里会缩水。、买房子可以长期持有，稳定安全。房子的使用寿命少年多则年。房子属于不动产，搬不走，偷不走，所以见险性小，安全性强。（文革时期）因些说手里有钱就应该投资房地产，它是您生活、事业上最大的保障。无论是社会的变迁，还是生意场上的风云变换，房子给您的安全性和保障性是最强的。五、买房子可以给您带来多方的收益：、买卖收益十年前买房子也不过是、万元，现在买房子至少也要、万。据统计中国房地产增值速度达到，而有些城市更多，如：深圳在年 平均上涨了倍，而内地据保守估计也在倍以上，如果现在花万元买房子过了年年的没有、百万拿不下来。到那时候把房304、子一卖又是一笔收入，重新再做什么生意都够了。、租金收益现在买房子不住租出去都很划算，按国家规定高标准商品房的租金收益为，这样算来您一年下来可以回收几万块钱，江泽民在界次会议中指出：年起国家房屋租金要上调至现在的倍。象我们这样的房子在平方左右一个月下来少说也要几千元，几年下来房钱全部收回来又白得了一套房了，如果您现在是贷款买房子就更划算了，可以用每个月的租金还贷款，几年政来房款还清了，房子也属于您了，这样下来不劳以不劳力还有稳定收入，何尔而不为呢？、可以抵押贷款现在买房子不仅可以增加您的帐面资产，还可以为您以后的生活国有保障，万一生意上有困难，还可以把房子拿去抵押贷款，银行会大胆的收购这种高档次305、的楼，因为它既好租又好卖。您买这套房子既可以往有盘活了一笔资金，以解燃眉之急。、买这样好的物业又可以给您带来经济的收益。拥有一栋好的物业，不仅可以增强您的个人形象，同时了代表着您的社会地位，经济实力，是您身份地位的象征，住的怎么样是衡量您生活质量的标准，住好的房子，享受高档的物业管理，应该是每个人所追求的，而且好房子又可以给您带来高回报，所以有钱就要买好房子。第二板斧 地段香港房地产大享李嘉诚说：“您买房子无论是自用还是投资，人客观意义上讲都是一种投资行为，既然是投资行为就应该考虑它的投资回报率，决定房地产投资回报率的原因有三点：、地段、地段、还是地段。但不是所有的房子升值速度都很快，只有好地306、段，高品质的房子才有升值的意义。”一、什么称为好地段？、您选择房子最基本的条件就是生活无忧，交通无忧，周边配套齐全（如：银行、医院、邮局、学校、超市）一应俱全，交通也四通八达。您买房子不但是买物业，更应该考虑周边有环境，周边的配套是否完善，他不但与您以后的生活息息相关，而且周边有环境，周边的配套是否完善也是您房子是否升值、保值的基本保障。、自然环境好，人文环境好。、好位置（从楼盘所处的地理位置讲）、高品质：、房屋建筑质量好（建筑施工队，开发商实力如何）；、配套设施齐全（水、电、暖、煤气、有线电视、电话、宽带网）；、户型设计合理；、物业管理完善。二、为什么说好地段，高品质的房子升值潜力大？、高级307、金融商贸区的房价、地价、租金永远都是最归贵的。因为好地段形成的时间长，投入的资金大。一般好地段形成需要几年甚至几年甚至几十年才能形成。北京长安街平方万元，恐怕连这个钱也买不到。再有实力的发展商他也只能建一个小区，但他决不可能建造一个人型金融商贸区或高级生活园区的配套。就象李嘉诚作为一个有实力的发展商，他可能造就一个好的物业，但他决不可能造就一个金融商贸区，他造就了一个东方商厦，但他决不可能造一个长安街。再比如香港有实力的发展商如：丽达行、惠的丰、长江实业、新鸿基，他们可以建造一个有代表性的好物业，但有哪一个能造一个香港中桓？那是不可能的。所以说金融商贸区的地价、房价、租金永远是最贵的，升值潜力308、也是最大的，就象 XX 小区卖完了就没有了，只有再造一个别的小区，象这样的位置是没有了。因为土地是不可再生的，所以好地段、高品质的房子升值快，升值空间大。、物已稀为贵为什么房子会升值？因为房子盖在土地上，土地是不可再生的，用完了就没有了，不象飞机、轮船再昂贵都可以再造。第三板 斧入市良机一、如果您要买房子就要趁现在价位比较低的时候买房，价位低的因素有两点：、我国的经济由低谷向上攀升的过程。、房地产政策刚刚出台并落实的时候。二、什么时间是入世良机？、年初随着邓小平南巡讲话：“胆子大一点，步子大一点。”国务院颁布了土地所有仅，使用权分离，允许使用权进入流通领域，一石激起千层浪，全社会投入房地产的需309、要和热情如火山般，在积蓄了多年后终于爆发出来。沿海城市对外开放，各地方开发区掀起了历史空前的房地产热。在海南一个椰子掉政来砸到个人有个人做房地产，这充分显示当时房地产开发的疯狂和盲目性，加上中国各级金融机构对房地产的参与了起到推波助澜的作用。年房地产的贷款超过了四亿元，而同年基本建设总额不超过三亿元。正由于国家建设资金大是涌入房地产业，使中国经济糟到破坏，银行放贷无度，通货膨胀达到两位数，严重形成了泡沫经济。年月李鹏总理代表国务院颁布宏观调控紧缩银根。首当其冲受到打击的就是房地产业，因此年年国家房地产业一直自于低迷、不景气徘徊阶段。开发商大多以成本价或略高于成本价发售。、年我国国民经济成功软着310、陆，经济开始由低谷向上攀升，在经济复苏向上发展中，必先扶持发展房地产业，因为他可以带动相关至少个行业发展。有专家统计每销售一元商品房，其他行业可以增加两元钱的销售额。这样可以盘活大量资金，从而创造上亿元产值，因些说房地产是国家龙头，支柱产业。例：丽达行是在中英谈判时期，人们对中国政府对外宣称不排除用武力解决香港问题持恐惧态度时，丽达行果断机智发展房地产业，人而形成了现在雄厚的势力。新鸿基在年学潮时，独具慧眼大量发展房地产，因而成为香港巨富第一位。泰国首富马辰昌在研究亚洲四小龙的发展指出：房地产是经济发展的先头部队。人弃敝履，我取如珠玉。所以说有实力就要投资房地产，任何事物的发展包括房地产界的发311、展都是成螺旋式上升，波浪工前进的。任何一个最低点都要比前一个最高点要高。好机会稍纵即逝，人人看到好的机会就不叫机会。、随着大召开，国家颁布了对房地产的优惠政策。、首先对房地产发展商减免了项税收政策。、取消福利分房。原来我们国家的住房政策是统收统制的分配关系，随着住房制度取消福利分房，今后想要住房就要自己花钱买。房子作为商品进入商品的流通领域之中。、银行按揭政策的出台。通过银行按揭，减轻了购房者资金的压力，让越来越多的人都买的起房。国家购房贷款了由亿增至到亿元。在国外用贷款买房是极其普通的一件事，就连购买电器了贷款买。前不久天津、青岛也实行了千元商品贷款购物。国外人花的是下世纪的钱，充分享受生活312、，中国人是累了一辈子，攥了一个世纪的钱什么了没享受到。、现在国家利息又一次降低，国家为什么要政调利息？就是让老百姓拿钱进入流通，刺激消费，利率下调也是重要措施之一。同时国家要和国际接轨，利息下调也是必然的。、随着人们生活水平的提高，生活素质的改善，人们了想改关居住环境。）、年代解决的是温饱问题，年代三大件，年代八大件，年代人们面临的是住房问题，所谓安居才能乐业。）、况且我们国家居民的条件已经到了一个迫切需要改善的程度。现在欧洲的居住条件平米人，北美平米人，就连地少人多的新加坡、台湾也平米人。而我国大陆的人均居住面积.9 平米人，其中个地省区还低于这个数字，而我国计划在年计划人均达平米人，成套率313、达。这就需要大量发展房地产，加人住房建设，人而提高我国居民的整体居住水平。）、城市现代化步伐的加快，人口的逐年增长，进而对房地产需求数量的增加。我国农村人口逐年以的速度向城市涌进，城市人口的流动量已达到。期间我国城镇人口将增加万，单身贵族的增加，小家庭的增加，这必然导致住房需求逐年扩大，这种需求量的形成将会极大程度的推动房地产的发展，这是房地产发展的总体趋势和方向。三、住房成为人们消费的热点、我们老百姓的消费特点是排浪式消费，一陈风式的抢购。（彩电、冰箱）几乎总是在同一时期进入同一消费层次的。人门买东西还有从众心理。可以看出这种排浪工消费的集中特点及隐藏的巨大能量。、当城市居民的消费能力达到万314、元以上，在乎成了一个消费准备期的时候，可以从年至今却因缺乏新的消费热点，人而使老百姓的消费支出表面处于低迷和积累的状态第 1 页（共 6 页）地产销售 200 问地产销售 200 问一、概况 一、概况 1、小区名称、组团名称、以及各栋？2、楼盘所在地理位置？3、周围主干道及离主干道距离？4、周围楼宇及建筑物？二、开发、设计、施工等公司介绍 二、开发、设计、施工等公司介绍 1、发展商名称？2、公司所在地址？3、开发过哪些楼盘？4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？5、监理单位名称及监理项目？6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？8、环境设计由哪家公司设计？有何315、设计项目？9、售楼处电话？三、楼盘资料 三、楼盘资料 （一）规划：1、用地性质？批地时间？年限？2、占地面积？建筑面积？3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？4、设计特点？5、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？6、小区有否监控系统?第 2 页（共 6 页）7、楼与楼之间的楼间距为多少米？8、共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？（表格形式）9、架空层高度？净高？用途？10、车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？11、会所面积？几层？服务内容？12、会所功能？使用方法？收费标准？13、小区配套与家居服务？14、小区可有消防系统？为何牌子？15、小区可会实行人车分316、流？小区有多少出入口？位置在哪？16、小区商业配套服务？17、住户专车的发车时间？收费标准？18、水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？多少班次？19、商铺规划？商铺使用年限？20、动工时间？竣工时间？入伙时间？21、是否带装修？价格是多少？标准怎样？（二）、交通、配套 1、到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间？2、公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线？3、银行？4、现有肉菜市场？5、饮食？6、娱乐？7、宾馆？8、邮政、电信局？第 3 页（共 6 页）9、医院？10、药店？11、购物商场？12、幼儿园、小学;中学？四、建筑：四、建筑：1、楼体为何结构？基础为何种基础？2、楼板的厚317、度？3、楼体高度？层高与净高分别为多少？4、山墙厚度？5、是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？7、实用率？8、有否天然气管道？9、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？11、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？12、楼宇抗震等级？13、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）?14、空调水的排放是做如何处理的？五、室内：1、楼梯间装修标准？2、入户门与房间门的尺寸？3、每户供电最大负荷为多少？4、楼梯间照明系统？5、每户可带装修？装修标准？第 4 页（共 6 页）6、业主可否更改隔墙？7、窗可为凸窗？凸窗宽度？距地面多高？玻璃厚度？8、房318、内各种接口布置（有线电视、电话）？9、房间内各种电器开关为何种品牌？10、可否安装防盗网？11、是否预留空调机位？12、房内插座分布情况？（指数量、位置、品牌）六、发展商承诺 1、房产证几时办理？几时可以拿到？2、可否外销？外销可否做按揭？3、可会提供业主质量保证书？4、预售证编号？5、物业管理公司提供哪些服务？6、按揭银行？按揭年限？7、付款方式？注：有关楼盘推广形象部分待广告公司确定后三方共同确认。附件:建筑本体共用部位 共用设施设备与物业规划内的市政共用设施、配套服务设施的维修、养护和管理,充分发挥原有设计功能,确保使用安全、舒适、方便；对小区实行封闭式安全管理,全天 24 小时三班轮值319、,全体安全全护卫经过严格训练,实行准军事化管理,确保小区安全；公共环境的酒店式清洁、绿化服务；停车场专业管理和区内秩序与安全管理(收费)；商务秘书服务(收费)室内小量维修(收费)第 5 页（共 6 页）酒店式室内清洁(收费)营销部营销部刘宁刘宁第 6 页（共 6 页） EEEE 三位一体高尔夫休旅别墅三位一体高尔夫休旅别墅 项目资料项目资料&答客问答客问&补充知识补充知识（第四版）（第四版）二二 OOOO 四年十一月四年十一月 项目资料目录项目资料目录一、地理位置篇一、地理位置篇二、开发团队及相关单位篇二、开发团队及相关单位篇三、开发理念篇三、开发理念篇四、产品介绍篇（项目技术参数）四、产品介320、绍篇（项目技术参数）五、酒店会所篇五、酒店会所篇六、工程概况及建材标准篇 六、工程概况及建材标准篇 七、公建配套及区块前景篇七、公建配套及区块前景篇八、物业管理篇八、物业管理篇九、购买及权属保障篇九、购买及权属保障篇十、十、销售流程销售流程 一、地理位置篇1、EE 的具体位置在哪里？1、EE 的具体位置在哪里？【答】：位于北京南郊大兴区庞各庄镇，北京温泉高尔夫球场旁（庞各庄出口往南1.9 公里处）。（1.）从市区开车：走京开高速路，从庞各庄出口出来，沿高速辅路向南行使近两公里，从瓜乡桥西行约 1000 米路北就是项目所在地。其实，只要您稍加留意，会发现沿路两旁也都有“EE”明显的挂旗标志引导。321、（2.）公交车 937（白云路榆垡）、937 支 2（白云路榆垡镇政府）943（永定门固安）也都可直接到达。2、EE 在位置上是不是太远了？开车最佳路线为何？2、EE 在位置上是不是太远了？开车最佳路线为何？【答】：项目地点虽不在市区内，但交通却非常便捷。京开高速 18 分钟，没有市区拥堵的车流，少去塞车的困扰，因此打破了时间和距离的时空感。（1.）从金融街驱车到项目只需 25 分钟；自玉泉营驱车至项目只需 18 分钟；走京开高速路一路顺畅无阻，极大的提高时间效率，可达性非常强！（2.）另外，区域内也有多部公交车如 937、937 支 2、943 均可直达本项目。3、EE 在大环境环境方面有什322、么优势？3、EE 在大环境环境方面有什么优势？【答】：94 公顷原生地，六大休闲养生主题包括：94 公顷原生地，六大休闲养生主题包括：38 万平米高尔夫温泉别墅；38 万平米高尔夫温泉别墅；18 洞高尔夫球场；球道长 7119 码18 洞高尔夫球场；球道长 7119 码5 万平米五星级温泉度假酒店；5 万平米五星级温泉度假酒店；600 亩高尔夫园林艺术水花园；600 亩高尔夫园林艺术水花园；200 亩果树养生园林；200 亩果树养生园林；8000 平米温泉 SPA 运动养生馆；8000 平米温泉 SPA 运动养生馆；高尔夫温泉的养生住宅 高尔夫温泉的企业会馆 高尔夫温泉的度假休闲住宅 高尔夫温323、泉的 SPA 水世界 一次满足您闲居、度假、养生的需要，“健康、青春、美丽”终生相伴。4、EE 项目距大兴有多远？4、EE 项目距大兴有多远？【答】：距大兴区中心仅需 6 分钟6 分钟车程二、开发团队及相关单位篇二、开发团队及相关单位篇1、EE 的1、EE 的“发展商及开发商发展商及开发商”是哪家公司？曾开发过哪些项目？是哪家公司？曾开发过哪些项目？【答】：发展商是北京星牌集团及顺峰投资集团联合成立的“北京 EE 房地产开发北京 EE 房地产开发公司公司”，可谓强强联手。两家公司均是国内非常有实力的公司，星牌集团旗 下的房地产公司成功开发了位于大兴的清城清城项目；顺峰投资旗下的顺景园房地产开发324、公司成功开发位于四元桥的高档楼盘顺景园之石上清泉顺景园之石上清泉。2、投资商基本情况？2、投资商基本情况？（适当介绍）【答】：北京星牌集团是一家综合实力雄厚、多元化经营的企业集团。它是由核心企业（北京星牌体育用品集团有限责任公司），八个控股企业（北京星伟体育用品有限公司、北京星牌伟业体育发展有限公司、北京星牌创世体育设备有限公司、江西省玉山县星华集团公司、北京星宇木业有限公司、北京龙熙房地产开发有限责任公司、北京龙熙建筑工程有限公司、北京 EE 房地产开发有限公司、北京龙熙兴瑞物业管理有限公司、），两个参股企业（北京北控星塞尔电子通信技术有限责任公司、北京星牌体育用品配件销售服务有限公司）等成325、员共同组建而成。企业集团融体育产业、房地产、家具、装饰装潢、高科技资讯、广告传播、休闲娱乐，集生产、科研、教学、工贸为一体的跨行业、跨地区的中型企业集团公司。星牌集团通过多年努力，至今总资产已达 7 亿元人民币，无形资产评估价值11.6 亿元，其中“星牌”商标权价值 5.58 亿元，集团综合商誉价值人民币3.11 亿元，集团董事长甘连舫的“企业家个人价值”达到人民币 2.9 亿元。顺峰投资实业有限公司是开发餐饮娱乐、休闲运动项目为主的股份制责任公司。顺峰（香港）集团是 1997 年在香港注册成立的，顺峰（香港）集团以完善的饮食娱乐设施、先进的现代化、规范化管理为基础，主要从事酒店、饮食、旅游业326、地产及实业投资与管理；经济实力雄厚，在全国各地拥有多家顺峰分店，具有良好的现金流量；因此在各地银行等金融机构享有良好的信誉；再香港，东南亚等地具有相当影响力。顺峰（香港）集团下属公司有北京顺峰饮食有限公司、顺峰投资实业有限公司、北京顺峰酒店有限公司、广东佛山顺峰海鲜世界、广东顺德顺峰山庄酒楼。从餐饮娱乐到休闲运动，从酒店管理到物业投资及房地产投资，顺峰都有涉足；从广东沿海到北方城市，从国内到海外，顺峰都有市场。仅在北京一地就投资经营了 8 家海鲜酒楼。在北京投资的房地产项目有：北京十三陵顺富俱乐部、北京大兴 EE 园高尔夫养生住宅、以及顺景园石上清泉国际公寓。3、EE 相关单位都是哪些？曾操327、作过那些成功项目？3、EE 相关单位都是哪些？曾操作过那些成功项目？【答】规划方案设计：规划方案设计：加拿大 The Place Makers+北京巨匠群力建筑设计事务所建筑设计公司。成功案例：和安花园一期；自然美大楼；和乔丽晶一 期泛太科技大厦等。施工单位：施工单位：龙熙万兴（一级建筑企业）设计单位：设计单位：加拿大 The Place Makers+北京巨匠群力建筑设计事务所建筑设计公司及凯蒂克设计院 物业管理顾问单位：物业管理顾问单位：高力国际物业管理公司 园林方案设计单位：园林方案设计单位：我们正在着手选择一家实力强劲的园林设计单位。（未定）全案代理：全案代理：北京桦达房地产经纪公司，328、专业策划销售公司。北京桦达创意房地产经纪公司为 1990 年成立的北京德茂公司改革而来，核心台湾团队在北京 10 年以上内地的房地产经验，无论开发市场前期、建筑规划、行销策略、代理销售等方面，均有国内外专业人士，操作水平国际一流。公司网罗了加拿大、澳洲、台湾和大陆等房地产专业精英，是一家具有房地产全程行销策划能力专业度很高的房地产经纪公司。业界创造了良好的信誉。成功案例：鑫兆家园 V01 柏林爱乐、星城国际、南极星、赛特鼎极、金港国际、海悦名门、第五大道、石上清泉、新内阁、站前巴黎、禾风相府等成功案例：鑫兆家园 V01 柏林爱乐、星城国际、南极星、赛特鼎极、金港国际、海悦名门、第五大道、石上清329、泉、新内阁、站前巴黎、禾风相府等三、开发理念篇三、开发理念篇1、EE 的案名是如何由来的？1、EE 的案名是如何由来的？【答】：由开发商的名称直接演绎出项目名称，不仅具有良好品牌形象的寓意，更可显示开发商对本案规划的用心度和雄厚品牌实力的信誉。另外还包含几层涵义：“龙熙”传递出风水美地的意味，吉祥如意。“顺景”取其顺风顺水之意。大气、庄重，可充分涵盖本案配套规划丰富的特色。高尔夫、温泉、五星级度假酒店同样给予较好的诠释。2、EE 主题语是什么？集中体现在哪2、EE 主题语是什么？集中体现在哪【答】：三位一体高尔夫休旅别墅 京城第一，南城唯一，集 18 洞国际高尔夫球场、50000五星级温泉度假330、酒店，38 万平米三位一体高尔夫休旅别墅项目。四、产品篇（项目技术参数）四、产品篇（项目技术参数）1、EE 高尔夫温泉别墅何时开盘？何时完工入住？1、EE 高尔夫温泉别墅何时开盘？何时完工入住？【答】：认购日期：2004 年 3 月开始 开盘日期：2004 年 5 月 15 日正式开盘 入住日期：2005 年 5 月底2、EE 高尔夫温泉别墅产品设计与规划？2、EE 高尔夫温泉别墅产品设计与规划？（1）楼盘总占地、总建面、各产品建面、公建面积、绿化率分别为多少？（1）楼盘总占地、总建面、各产品建面、公建面积、绿化率分别为多少？占地面积：930736；总建筑面积：605028绿 化 率：58%（331、不含球场）89%（含球场）容 积 率：0.4 住宅户数：1100 户总建筑面积：384967住宅建筑面积：334967 公共建筑面积：50000（2）EE 产品规划有哪几种？其特点为何？独栋别墅；四层联排叠拼别墅；6 层、8 层、10 层、11 层、12 层观景公寓3、样板间是哪种户型的别墅？共有几套？3、样板间是哪种户型的别墅？共有几套？【答】：A 区：三套：A25、A26、A27 G 区：五套：G03、G01、G05、G06、G10 H 区：七套：一梯三户：3#楼 3 层 一梯四户：5#楼 3 层4、EE 总住户数？车位如何分布？有无临时车位？4、EE 总住户数？车位如何分布？有无临时车位332、？【答】：居住总户数：1100 户 居住人口：5495 人 人口密度：58 人/公顷 停车位：3382 辆（含有临时车位）5、EE 项目建筑高度、内部层高分别为多少？5、EE 项目建筑高度、内部层高分别为多少？【答】：公寓：单体建筑高度小于 38M；内部层高 3.0 米；叠拼公寓：单体建筑高度小于 16M；内部层高 3.3 米；别墅：单体建筑高度小于 12M；内部层高：A 区：首层 3.9 米，二层 3 米，地 一层 3.6 米，室内外高差 1.2 米。G 区：首层 3.9 米，二层 3 米。公建：单体建筑高度小于 16M6 6 6 6、EE 项目的建筑结构如何？共有多少种户型？整体风格如何？333、EE 项目的建筑结构如何？共有多少种户型？整体风格如何？【答】：别墅建筑结构为框架结构；A 区：北美风格独栋别墅 13 种户型；G 区：维多利亚风格独栋别墅 17 种户型；H 区公寓：现浇剪力强结构 14 种户型；A 区叠拼公寓：砖混结构，西班牙风格 6 种户型。7、EE 项目交房标准如何？7、EE 项目交房标准如何？【答】：公寓：部分毛坯房和精装修；叠拼和独体别墅：毛坯。8、EE 项目区内道路如何分布？8、EE 项目区内道路如何分布？【答】：从小区分道，分为社区主入口、次入口、小区内道路至各社区，主路 7米宽，支路 3.5 米宽。9、EE 园林特色及设计说明？9、EE 园林特色及设计说明？【答】：600 亩江南水乡湖景水系环绕地块；200 亩梨园果树环绕住宅。（园林设计单位设计说明）10、EE 项目内部配套和设施都有什么？何时开始启用？10、EE 项目内部配套和设施都有什么？何时开始启
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