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全部 房地产开发公司行政事务管理手册专题资料包下载 二次装修流程与表格 临时动火作业申请表13.xls--点击预览 二次装修流程4.xls--点击预览 动火许可证14.xls--点击预览 大件货物出入放行使用电梯表19.xls--点击预览 收退款通知20.xls--点击预览 新世界大厦收费清单装修2.xls--点击预览 施工许可证9.doc--点击预览 租户装修申请表1.doc--点击预览 装修程序指南及表格.doc--点击预览 附件三收款确认通知书收退款通知.xls--点击预览 附件十五施工许可证.xls--点击预览 员工培训方案 培训成绩及签到记录表.xls--点击预览 培训手册.doc--点击预览 培训方案1.doc--点击预览 培训申请表.doc--点击预览 培训计划表.xls--点击预览 应急事件处理指南.doc--点击预览 外判项目 新世界大厦项目清洁招标书1.doc--点击预览 项目外判方案1.doc--点击预览 客户收楼流程与表格 封面格式1.doc--点击预览 收楼流程表单索引.xls--点击预览 租户收楼流程.xls--点击预览 附件10收款通知单.xls--点击预览 附件1119收款确认通知书收退款通知.xls--点击预览 附件1214151617交付租户有关资料.xls--点击预览 附件18租户装修申请表1.doc--点击预览 附件20施工许可证.xls--点击预览 附件3收楼通知书1.doc--点击预览 附件4收楼须知1.doc--点击预览 附件5装修提交资料清单1.doc--点击预览 附件6装璜工程审核表1.doc--点击预览 附件7.1力中流程.xls--点击预览 附件7.2装修流程图.xls--点击预览 附件8装潢工程送审图纸清单.xls--点击预览 附件9承租公司资料1.doc--点击预览 接管验收方案 办公楼公共区域验收交接表1.doc--点击预览 办公楼单元验收交接表1.doc--点击预览 单元设备工程验收记录表1.doc--点击预览 商铺单元验收交接表1.doc--点击预览 接管验收方案1.doc--点击预览 机房验收交接表1.doc--点击预览 消防设施验收记录表1.doc--点击预览 照明工程验收记录表1.doc--点击预览 空调工程验收记录表1.doc--点击预览 管理处系统及设备接收报表1.doc--点击预览 给排水设备验收记录表1.doc--点击预览 设备验收交接表1.doc--点击预览 隐蔽工程验收记录表1.doc--点击预览 高低压配电系统检查表1.doc--点击预览 物业管理合同草案 香港新世界大厦委托管理合同1.doc--点击预览 香港新世界大厦委托管理合同修改1.doc--点击预览 管理守则 MANAGEMENTMANUAL1.doc--点击预览 管理守则.doc--点击预览 房地产开发公司行政事务管理手册专题资料包下载.zip 房地产开发公司行政事务管理手册专题资料包下载 二次装修流程与表格 临时动火作业申请表13.xls 二次装修流程4.xls 动火许可证14.xls 大件货物出入放行使用电梯表19.xls 收退款通知20.xls 新世界大厦收费清单装修2.xls 施工许可证9.doc 租户装修申请表1.doc 装修程序指南及表格.doc 附件三收款确认通知书收退款通知.xls 附件十五施工许可证.xls 员工培训方案 培训成绩及签到记录表.xls 培训手册.doc 培训方案1.doc 培训申请表.doc 培训计划表.xls 应急事件处理指南.doc 外判项目 新世界大厦项目清洁招标书1.doc 项目外判方案1.doc 客户收楼流程与表格 封面格式1.doc 收楼流程表单索引.xls 租户收楼流程.xls 附件10收款通知单.xls 附件1119收款确认通知书收退款通知.xls 附件1214151617交付租户有关资料.xls 附件18租户装修申请表1.doc 附件20施工许可证.xls 附件3收楼通知书1.doc 附件4收楼须知1.doc 附件5装修提交资料清单1.doc 附件6装璜工程审核表1.doc 附件7.1力中流程.xls 附件7.2装修流程图.xls 附件8装潢工程送审图纸清单.xls 附件9承租公司资料1.doc 接管验收方案 办公楼公共区域验收交接表1.doc 办公楼单元验收交接表1.doc 单元设备工程验收记录表1.doc 商铺单元验收交接表1.doc 接管验收方案1.doc 机房验收交接表1.doc 消防设施验收记录表1.doc 照明工程验收记录表1.doc 空调工程验收记录表1.doc 管理处系统及设备接收报表1.doc 给排水设备验收记录表1.doc 设备验收交接表1.doc 隐蔽工程验收记录表1.doc 高低压配电系统检查表1.doc 物业管理合同草案 香港新世界大厦委托管理合同1.doc 香港新世界大厦委托管理合同修改1.doc 管理守则 MANAGEMENTMANUAL1.doc 管理守则.doc

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1、香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处施 工 许 可 证编号（正证）：编号（正证）：施工地点：业主/租户名称：业主/租户负责人：联系电话：安全防火责任人：联系电话：施工单位：施工现场负责人：联系电话：施工期限：年月日至年月日管理处盖章：香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处施 工 许 可 证编号（副证）：编号（副证）：施工地点：业主/租户名称：业主/租户负责人：联系电话：安全防火责任人：联系电话：施工单位：施工现场负责人：联系电话：施工期限：年月日至年月日管理处盖章：注：正证由管理处员工贴在施工单元正门显眼处，副证在管理处存档。香港新世界大厦装修流程附件一 香香 港港 新新2、 世世 界界 大大 厦厦租户装修申请表租户装修申请表租户公司：负责人：租赁期限：联系电话：单元面积：装修期：施工单位名称：现场负责人：紧急联系电话：装修执照号码：装修单位应注意：装修资质证明：_A.二套施工图 工装修员工人数：B.施工单位之营业执照及资质证书（各一份副本）工C.消防局审批意见书一份工D.购买工程一切险及第三者责任责任险之发票 工E.装修报监受理单 工管理处收件人：日期：香港新世界大厦管理处意见：签署：日期此表一式三份：A)管理部一份（签收）：B)工程部一份（签收）：C)租户一份（签收）：上 海 新 创 物 业 管 理 有 限 公 司上 海 新 创 物 业 管 理 有 限 公 司3、香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦装修程序指南及表格装修程序指南及表格_年_月_日_年_月_日 新世界大厦新世界大厦二次装修流程附表清单二次装修流程附表清单序号 附件名称附件一 业主/租户装修申请表附件二 装修期间收费明细附件三 装修收（退）款通知书附件四 装修管理制度附件五 装修安全责任协议书附件六 装修施工证申请表附件七 装修进场开工核验表附件八 物品放行条附件九 装修临时用水申请表 附件十 装修临时用电申请表 附件十一 临时动火作业申请表 附件十二 临时动火作业许可证附件十三 施工单位加班审批表 附件十四 大件货物出入放行/使用电梯申请表附件十五 施工许可证 附件十六 4、装修施工巡查监督表附件十七 事故确认备忘录附件十八 办公楼装修完工检视/整改附件十九 装修押金退还流转单香港新世界大厦香港新世界大厦业主业主/租户装修申请表租户装修申请表业主/租户名称：负责人：租赁期限：联系电话：单元面积：装修期：施工单位名称：现场负责人：紧急联系电话：装修执照号码：装修单位应注意：装修资质证明：_A.二套施工图工装修员工人数：B.施工单位之营业执照及资质证书（各一份副本）工C.消防局审批意见书一份工D.购买工程一切险之发票工E.装修报监受理单工收件人：日期：香港新世界大厦管理处意见：签署：日期此表一式三份：A)管理部一份（签收）：B)工程部一份（签收）：C)业主/租户一份（5、签收）：香港新世界大厦装修流程附件一香港新世界大厦办公楼租户香港新世界大厦办公楼租户装修期间收费明细装修期间收费明细序号序号收收 费费 项项 目目收收 费费 标标 准准备备 注注RMB100/平方米建筑面积1装修押金装修押金（最低 RMB20000 元,最高 RMB100000 元）验收合格后两个月内无息退还2装修垃圾清运费装修垃圾清运费RMB5/平方米建筑面积一次性收取,不退还3施工证工本费施工证工本费RMB10/张一次性收取,不退还4施工证押金施工证押金RMB30 元/张验收合格后两周内无息退还5临时用电费用临时用电费用 租用电表 30 安单相电缆（5 米临时配电箱电表RMB1600/组 6、30 安三相电缆（5 米临时配电箱电表RMB2000/组 60 安三相电缆（5 米临时配电箱电表RMB4000组包含电表及配电箱6临时装璜用水临时装璜用水RMB2.2/元/立方米使用前先向管理处申请，以表值计算7临时装潢用电临时装潢用电RMB 0.90/度电使用前先向管理处申请，以表值计算注：注：业主指定承判商之工程项目由承判商与客户议价,管理处协助协调 香港新世界大厦装修流程附件二 香港新世界大厦香港新世界大厦装修管理制度装修管理制度1、租户进行室内装修工程前，必须到管理处办理申请装修手续及缴交装修 保 证 金 人民币 100 元/平方米建筑面积（最低人民币 20000 元，最高人民币1007、000 元），并提供有关装修资料（1、公司营业执照；2、公司资质证；3、防火安全员资格证；4、电工资格证；5、焊工资格证 6、购买工程一切险及第三者责任险之发票），装修方案及图纸等经管理处审批后方可动工。进行装修时一定要小心避免伤及楼宇结构。租户或装修公司在二次装修前必须报消防、质监等部门，取得许可后，才能到管理处办理申报手续。对违反申报程序，不服从管理处的租户，大厦管理处有权禁止该租户违章作业，因此而产生的一切后果由租户自负。2.装修保证金是为避免装修期内出现重大失误或导致毁损公共设施而收取的保证金，管理处在确定装修完全遵守有关条款后，将予以免息发还。3.装修人员需交两张一寸相片、身份证原件8、及复印件一张，身份证原件核对后退回。4.每位装修人员须缴纳：装修施工证工本费人民币 10 元；装修施工证押金人民币 30 元；5.装修公司员工须凭管理处发放的“装修施工证”方可进场工作，并要配带于显眼位置，“装修施工证”在该项装修工程完工后三天内须退还给管理处。如遗失者没收押金并尽快到管理处重新办理。6.为了维持大厦环境清洁美观，装修队于装修完毕后应尽快清理所有材料离场。7.任何施工队必须持有：上海市室内装修企业营业执照；上海市装修企业资质等级证书。8.所有单位要自行配备_支手提式干粉灭火器（5.9KG），（以每支/50M2要求配备）如违反有关规例，管理处有权拒绝该单元之装修员工进场施工。9.9、任何违规施工或擅自超时工作，管理处有权责令停工，停止施工用水或用电。10.装修未获批准而擅自开工，管理处有权停止提供水、电服务。11.严格按已审批的图纸认真进行施工，未经批准，不得改变原有的消防设施，不得香港新世界大厦装修流程附件四擅自增容（包括电气、空调等），不得擅自增设使用设施。管理处人员按已审核批准的图纸、方案进度、计划以及安全措施等进行不定期的施工监理。12.装修使用材料必须是公安消防部门认可之阻燃材料和不燃材料，违者除追究其责任外，还要责令立即停工。13.装修期间禁止吸烟。14.所有易燃物品必须妥善保存。15.所有装修均不能随意破坏和堵塞原有建筑设计的消防区间，不可占用消防区域，包括10、消防通道，不得拆除防火门、防火卷闸、消防喷淋、烟感、温感及消防排烟等设施。16.所有装修必须确保原设计上建筑立面的完整，装修过程中，需保证建筑外立面（包括玻璃幕墙内走道墙身）不受损坏，更不能随意更改和拆除，否则，所造成的一切后果由租户负责。17.施工现场需进行电、气焊作业时，必须到管理处领取动火申请表，按表格内容填写后，经审批发给动火许可证方可进行动火作业，并须有专人看管，施工现场放置灭火器材，不可有易燃、易爆物品，以确保施工安全。18.a.施工现场负责人应向管理处详细了解施工过程的注意事项，签署防火安全责任书和遵守装修管理处处罚条例，并保证施工现场配备足够灭火器材。b.到管理处领取二次装修进11、场开工核验单，进行通道、走廊场地保护布置。c.管理处到现场察看确认合格后填写施工许可证方准许施工。19.装修用水、电应按现场供水、供电的安全操作规程实施，如施工用电超出用电量时须报管理处同意后方可施工。20.现有消防栓不可设计纳入房间内，必须面对公共通道。21.不准随意改动现有给排水及消防管道。22.装修工程施工前，应采取可靠措施将地漏、座厕等出水口作保护，以防堵塞排水系统。23.不得破坏楼宇结构及穿墙或击破楼板。24.所有装修材料、工具及台凳不得放在公共地方及消防通道，管理处一定严格执行代为清理，每违反一次，管理处有权从装修保证金中扣除清理费(按每次需用人手清理费用计算)。25.所有装修建筑12、垃圾杂物必须自行放置于管理处指定垃圾收集点，如发觉装修工人香港新世界大厦装修流程附件四胡乱弃置，管理处将会代替清理而该紧急清理弃置物费用则自动从装修保证金中扣除。执行清理前管理处必定通知装修现场负责人。26.装修前，每个租户单元应先缴 纳垃圾清运费人民币 5 元每平方米建筑面积。此垃圾清运费系管理处处理堆放于本大厦废物收集站内之该单元装修垃圾之费用（包括但不限于将该等装修垃圾杂物运往政府指定的垃圾堆填区之运输费用）。27.所有租户只准使用指定电梯运载货物上落（包括装修材料），并须按照管理处之指定时间进行上落货物。28.所有大型物件/危险品运输，必须知会管理处并办理有关手续。29.装修期间，管理13、处员工有权进入该装修单位检查确定是否遵守装修规则。30.施工人员进入本大厦区域，必须实行文明施工，违者将受到警告、扣罚装修保证金直至勒令离场处罚。31.进行二次装修工程的用户及施工单位，必须严格遵守和执行本管理规定所有条 款，对违者将可根据具体损失情况给予罚款和进一步处理。32.竣工验收：1、二次装修工程竣工之后，租户向消防、质监部门报竣工验收并取得批复后到管理处申请验收。2、自竣工之日起三个月内，因施工质量造成的维修问题，原则上由租户联系装修公司解决，如因维修波及大厦物业受损，届时由工程部安排修善，但费用由租户承担。保养期过后的维修保养工作由大厦管理处工程部提供有偿服务。33.此规定自 2014、02 年 8 月起正式开始执行，解释权、修改权属香港新世界大厦物业管理处。业主/租户及装修公司收到香港新世界大厦装修管理制度各一份并保证遵守执行上述规定。甲方：乙方：管理处：业主/租户签署：装修公司签署：日期：日期：香港新世界大厦装修流程附件四香港新世界大厦香港新世界大厦装修安全责任协议书装修安全责任协议书为确保香港新世界大厦_单元_（业主/租户）装修工程区域装修期间的安全，遵照上海市政府的有关规定及本大厦的管 理 规 定 实 行 安 全 管 理 责 任 制，现 香 港 新 世 界 大 厦 物 业 管 理 处（甲方），与 _（业 主/租 户）及 其 委 托 的 装 修 工 程 公 司_（一并为15、乙方），订立装修安全责任协议书如下：甲方：1、依据消防局审定的设计方案，对本装修工程进行监督。2、协调乙方进场施工事宜。3、负责向乙方介绍与本工程有关的大厦设施和有关管理规定。4、负责协调乙方施工中用电、用水和动火事宜。5、管理处对乙方施工中的消防安全有监督的权力，在发现乙方施工有不安全的因素，有权责令乙方整改，如乙方不合作，管理处有权停供水、电及要求乙方立即离场。乙方：1、负责装修区域施工期间的各项安全责任，并保证施工人员不得在本大厦喧哗、赌博、酗酒、偷盗、斗殴等行为。2、乙方施工人员名单应送到甲方备案。甲方根据乙方提供的名单核发临时出入证，所有施工人员，装修、装饰材料应从指定的电梯及路线进16、出，乙方施工人员一律禁止到非工作范围乱走。3、在装修方案获得有关部门审批后三日内提交甲方有关施工进度表，以便甲方安排乙方进场施工事宜。4、设立现场安全负责人，向甲方了解与施工相关的消防安全事宜，并对施工安全负责。5、用电、用水和动火应得到甲方批准后方可进行：5.1 电器操作人员应有电工操作证，应出示原件，并将复印件报甲方存档备案。在用电前应向甲方提出申请，管理处则有偿提供配电箱给该业主/租户。由供电至配电箱范围之保养则由管理处负责而从配电箱之后至该单位范围则由装修公司负责承担。5.2 所有的装修材料须是非燃性材料，所有木器材料必须涂上防火漆如有玻璃门及玻璃隔墙，应选用安全玻璃。5.3 乙方于施17、工现场需配备足够灭火器。施工照明禁止使用碘钨灯，每具照明灯具不得大于 60W，并需安放远离易燃物品的地方。5.4 用水应事先向甲方提出申请安排，得到书面许可后方可进行。5.5 进行动火工作时，应事先到甲方办理动火证，操作应由有执照的焊工进行，严禁违章操作。5.6 一切超重负荷之设备必须提交管理处审批之后方可装置。6、乙方应遵守甲方的各项施工管理制度。香港新世界大厦装修流程附件五7、一切易燃物品必须呈报管理处批准后方可带入，并定点专柜负责，物品存放量不易过多，以当日使用量为限，施工完毕后，须将剩余物品带离现场。8、施工区域禁止吸烟，并保证已开通烟感，温感探头不受遮挡。9、施工区域应配备消防器材，18、手提灭火器数量不低于 1 个/50m2。发生事故应及时处理，迅速通报甲方，并如实报告事故原因，保护现场，配合调查。10现场当日装修废料应该及时清理，不得留在单位内过夜，施工废料或垃圾严禁阻塞消防通道，严禁遮挡、挪用消防设施，保证现场清洁。以上工作须有专人负责。11乙方施工人员下班前，应认真检查施工现场，防止留下火险隐患，人员离开前须将电气设备电源切断。12乙方应严格按照消防局审定的实际方案，设计修改应重新申报消防局审批，审批后才可施工。13乙方应对施工人员进行安全教育，乙方对甲方进行的监督检查应积极配合，并制定安全制度。14指定承包商办理项目请参照指定承包商项目附件。15.本协议一式三份，管理19、处及业主/租户、装修公司各执一份。甲方:乙方:管理处_ (业主/租户)签章 _装修公司签章 _日期_ 日期 _香港新世界大厦装修流程附件五香港新世界大厦香港新世界大厦装修施工证申请表装修施工证申请表单元号：业主/租户签名：_业主/租户委托施工单位名称：装修公司负责人：电话：防火安全负责人：电话：施工证有效期：年月日至年月日。编号编号姓名姓名年龄年龄性别性别身份证号码身份证号码工种工种12345678910工程部意见：日期管理部意见：日期保安部意见：日期香港新世界大厦装修流程附件六香港新世界大厦香港新世界大厦装修进场开工核验单装修进场开工核验单业主/租户名称：_联系人：_ 电话：_装修施工单位：20、_现场负责人：_ 电话：_装修单元：_装修开工日期：_核验内容 签署核验意见应收管理费款项 已收 未收 其它 _（管理部）消防部门审批完备已批 未批 其它 _（工程部）质监部门报批完备已报 未报 其它 _（工程部）装修图纸审核完备已审 未审 其它 _（工程部）装修管理手续完备 已办 未办 其它 _（管理部）审批意见：工程部经理:_日期:_管理部经理:_ 日期:_驻场物业经理:_日期:_香港新世界大厦装修流程附件七香港新世界大厦香港新世界大厦物品放行条物品放行条业主/租户名称_单元_申请放行日期_年_月_日携带物品人士_身份证号码_物品名称/数量：1._2._3._4._5._6._7._8._21、9._10._业主/租户盖章_ 日期_-以下由管理处填写-物品核查人签署_日期_保安部经理签署_日期_管理部经理签署_ 日期_*本单正本留存管理处，复印件交携带物品人士以备核查。香港新世界大厦装修流程附件八香港新世界大厦香港新世界大厦装修临时用水申请单装修临时用水申请单单元号：填表日期：业主/租户名称：现场负责人：联系电话：使用日期：从_年_月_日至_年_月_日。工程部意见：取水位置：日期：注：1、各业主/租户必须提前 3 天填报申请用水单并获得批准后才可使用；2、必须在指定的位置取水或接驳用水设施；3、业主/租户存放用水时必须使用坚固密封容器，不得渗漏；4、如因业主/租户用水不当及不小心导致22、其它业主/租户的经济损失，所产生的费用由该业主/租户负责；5、当装修完工时余下的用水必须在适当位置排放，以避免产生水淹的情况发生。香港新世界大厦装修流程附件九香港新世界大厦香港新世界大厦装修临时用电申请表装修临时用电申请表申请用电单位名称：申请用电功率：负载性质供电电缆规格型号用电保护开关规格型号：计量表型号规格：计量表底数：申请供电制式单相三相用电设备名称：申请用电天数：申请用电地点：申请日期：有效电工岗位证编号：申请用电单位填写施工现场负责人：联系电话：工程部意见：香港新世界大厦装修流程附件十香港新世界大厦香港新世界大厦施工单位加班审请单施工单位加班审请单施工单位_申请人_日期_加班事由_23、施工地点_加班人员姓名及出入证号_ 加班时间_年_月_日_时_分至_月_日_时_分装修现场负责人签署_ 日期_-以下由管理处填写-工程部经理：_管理部经理：_保安部经理：_注1：一切施工加班申请须提前 48 小时向管理处递交，经管理处书面批准后方可进行。注 2：此单正本留存管理处，复印件交于施工单位。香港新世界大厦装修流程附件十三香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处施 工 许 可 证编号（正证）：编号（正证）：施工地点：业主/租户名称：业主/租户负责人：联系电话：安全防火责任人：联系电话：施工单位：施工现场负责人：联系电话：施工期限：年月日至年月日管理处盖章：香港新世界大厦物业管理24、处香港新世界大厦物业管理处施 工 许 可 证编号（副证）：编号（副证）：施工地点：业主/租户名称：业主/租户负责人：联系电话：安全防火责任人：联系电话：施工单位：施工现场负责人：联系电话：施工期限：年月日至年月日管理处盖章：注：正证由管理处员工贴在施工单元正门显眼处，副证在管理处存档。香港新世界大厦装修流程附件十五香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处装修施工巡查监督表装修施工巡查监督表装修单元_承包商名称_检视日期：_年_月_日检视时间由_时_分_至_时_分施工人数_出入证核对_施工内容_检视项目_整改内容_巡查监督人：_ 日期_施工负责人确认:_ 日期_业主/租户负责人签署:_ 25、日期_香港新世界大厦装修流程附件十六香港新世界大厦装修事故确认备忘录香港新世界大厦装修事故确认备忘录单元号：单元号：香港新世界大厦管理处：业主/租户：施工单位：经现场查看，三方一致确认事故原因为：_由三方协商一致同意按以下意见，解决发生事故：1.事故处理意见：_2.解决方法：_本备忘录一式三份，三方各执一份，签字生效。施工单位：_业主/租户：_香港新世界大厦管理处：_日 期：_香港新世界大厦装修流程附件十七香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处办公楼装修完工检视/整改办公楼装修完工检视/整改单元:_ 业主/租户：消防部门审批批文:_装修面积：_装修施工单元：_装修负责人：_电话：_业26、主/租户报装修完工日期：_年_月_日验收日期：_年_月_日验收内容验收结果整改内容结构 消防 电气 弱电布线/终端 空调 装修 电梯 幕墙 公共区域/外立面 门/窗 茶水间 洗手间 地面 天花/楼板 隔墙 给排水设施 其它 注：装修保证金于工程验收合格日期起计一个月后如无工程遗留问题将向有关单位无息返还。业主/租户签字：_日期：_工程部验收人签字：_日期：_管理部验收人签字：_日期：_香港新世界大厦装修流程附件十八香港新世界大厦香港新世界大厦装修押金退还流转单装修押金退还流转单单元号：业主/租户名称：装修单位名称：工程部施工用水:立方米,冷却水立方米，施工用电 度租用电表（）:个其它：_工程部27、经理签署：_日期：_管理部施工证工本费:个装修垃圾清运费_元其它：元 管理部经理签署：_日期：_保安部保安部经理签署：_日期：_财务部财务部主管签署：_日期：_注：此单作为内部流转单，不向外使用。香港新世界大厦装修流程附件十九香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦 基 本 培 训 手 册基 本 培 训 手 册上海新创物业管理有限公司上海新创物业管理有限公司二 00 二年九月二 00 二年九月香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -1-目目 录录页码页码一 投诉处理培训 2一 投诉处理培训 2二 微笑服务培训 3二 28、微笑服务培训 3三 物业管理保险制度 4三 物业管理保险制度 4四 安全保卫培训 7四 安全保卫培训 7五 日常工作中处理实际情况的技巧 11五 日常工作中处理实际情况的技巧 11六 仪容仪表培训 15六 仪容仪表培训 15七 优质服务培训 18七 优质服务培训 18八 员工管理培训 21八 员工管理培训 21九 对讲机使用及管理规定 24九 对讲机使用及管理规定 24十 英语会话培训 26十 英语会话培训 26十一 服务文明用语五十句 27十一 服务文明用语五十句 27十二 服务忌语五十句十二 服务忌语五十句 28香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理29、有限公司物业管理有限公司 -2-一、投诉处理培训一、投诉处理培训通过对员工进行不同种类的投诉处理和回复培训，使员工掌握处理投诉的技巧，怎样回复才是客人或投诉者（外部门、本部门员工等）最满意的。同时，应该知道的是，怎样在处理投诉的结果中得到启发，要善于发现问题，解决问题，改正问题。1.处理投诉的基本原则员工应正确认识投诉，客户对本广场投诉是正常现象，也是客户对本广场信任的再现。正确处理投诉是提高服务质量的必要保证。因而员工在处理客户投诉时，应注意遵守下列三项基本原则。真心诚意地帮助客户解决问题客户投诉，说明我们的日常管理及服务工作尚有漏洞，说明客户铁某些需求尚未被重视。员工应理解客人的心情，同情30、客人的处境，努力识别及满足他们的真正要求，满怀诚意地帮助客人解决问题。只有这样，才能赢得客人的信任与好感，才能有助于问题的解决。决不与客人争辩当客人怒气冲冲前来投诉时，首先应适当地选择处理投诉的地点，避免在公共场合接受投诉。其次应该让客人把话讲完，然后对客户的遭遇表示歉意，还应感谢客户对管理公司的关心。当客户情绪激动时，接受投诉者更应注意礼貌，绝不能与客户争辩。如果不给客人一个投诉的机会，与客人争强好胜，表面上看来似乎得胜了，但实际上却输了。因此，员工应设法平息客户的怒气，请当班管理人员前来接待客户，解决问题。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公31、司物业管理有限公司 -3-决不损害公司的利益员工对客户的投诉进行解答时，必须注意合乎逻辑，不能推卸责任，随意贬低他人或其他部门。因为采取这种做法，一方面希望公司的过失能得到客户的谅解，另一方面却在指责公司的某个部门，实际会使员工处于一个相互矛盾的地位，有损公司的利益。2.怎样处理客户的投诉2.1 首先要快速，正确处理客户的投诉。2.2 决不能轻率地对待客人投诉，应为客人设想、慎重处理。2.3 认真倾听了解投诉的前因后果，保持友好，礼貌冷静的态度。2.4 从速解决权限范围以内的事件，超出权限的，逐级上报处理。2.5 避免客人在营业场所大声喧哗，导致不良影响，选择适当的场所。如：办公室，引导客人妥32、善解决问题。2.6 注意作好记录以示重视。2.7 如果需要他人或其他部门协助，要随时掌握事态的进展情况。2.8 尽量使客人心平气和地离开。二、微笑服务培训微笑服务培训通过微笑服务的培训，目的在于提高服务质量。微笑只是瞬间，且不付出任何代价，便使客户和同事产生愉悦。微笑是服务人员所必备的基本素质，我们需把微笑带给客户和同事的员工。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -4-员工要经常保持笑容，要微笑服务。没有微笑的服务，实际上是丑化了企业的形象，它给人的印象是没有教养、没有文化、没有礼貌的表现，足以使宾至如归变成一句空话。微笑是自33、信的象征。一个人充分尊重自己、重视自己，有理想、有抱负、充分看到自身存在的价值，必须重视强化自我形象，笑脸常开。微笑是礼仪修养的充分展现。一个有知识、重礼仪、懂礼貌的人必然十分尊重别人，即使是陌路相逢，也不吝啬把微笑当作礼物，慷慨地奉献给别人。微笑是和睦相处的反映。只要我们脸上充满微笑，乐以忘忧，就会使你周边的人们都感到愉快、安祥、融洽、平和。微笑是心理健康的标志。一个心理健康的人，定能将美好姝情绪、愉快的心境、温暖的诚意、善良的心地，水乳交融，交成微笑。微笑还是一种资本。能够创造经济价值和社会效益，和善可亲的笑脸是不下本钱便能获利的法宝。但微笑也要适宜，笑也要掌握分寸，如果在不该笑原时候发笑34、或者在只应微笑时而大笑，有时会使对方感到疑虑，甚至以为你是在取笑他。这显然也是失礼的，所以不可不慎。所以微笑服务，是一种职业要求，又标志着管理服务水平的高低.，同时也是员工本身素质文明程度的外在表现。三、物业管理保险制度物业管理保险制度1.物业管理与保险的关系1.物业管理与保险的关系1.1 保险的概念香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -5-保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。在物业管理过程中，所管物业难免会受到自然灾害的影响或意外事故的破坏。因此，应充分利用保险，减少损失，在意外35、事故发生后能尽快恢复正常运作。1.2 保险在物业管理中的作用保证物业财产安全。保险公司因业务需要掌握了大量的资料，有防范事故发生的经验，可以指导被保险人消除不安全因素，提高财产的安全系数，保证物业的安全。风险分担，减少物业的经济损失。物业是贵重的财产，通过保险公司的终结，将风险分散，从而减少物业的经济损失。有利于推动物业管理工作的持续进行。物业管理公司负责管理巨大的财产，一旦蒙受灾难，物业管理公司根本无力赔偿。投保后，保险公司协助管理，意外事故发生会减少；同时，偶有意外也可及时补救，有利于物业管理工作的持续进行。1.3 物业管理中常见的灾害和事故自然灾害自然灾害如：水灾、风灾、火灾、雹灾、虫灾36、等，自然灾害可以造成物业损坏，也可造成人员伤亡。设备事故物业中有许多各类设备，在使用、维修和保养过程中都有发生意外的可能。如：漏电、漏税、漏气等。这些意外都会造成不同程度的财产损失和人员伤害。管理人员工作中的意外事故物业管理人员在日常工作中也有发生各种意外事故的可能。物业管理中的保险服务香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -6-物业管理要做到全方位服务，只要是用户需要，物业管理公司有可能提供的服务都要提供。物业管理公司替用户到保险公司投保，既方便用户也可以收少量的服务费。2.物业管理常保的险种物业管理常保的险种与物业管理公司相37、关的保险险种，大致有以下几种类型：财产保险大厦报险物业管理中无论是住宅还是商业楼都需要这个险种。物业管理公司应对公有部位和公用设施投保，还可以替产权人为其拥有的大厦投保。普通财产保险物业管理公司自有财产保险。用户财产保险。用户财产保险是指用户在本身单位内的财产。用户可自行投保，物业管理公司可为使用人代办。物业管理的保险责任在保险有效期内，保险财产在保险单注明，由于自然灾害及任何突然和不可预料事故，保险公司均应负责赔偿。具体是：火灾、爆炸暴雨、洪水空中运行物体坠落被保险人自有的供电、供水、供气设备因天然灾害遭受损害，引起停电、停水、停气以致造成保险财产的直接损失财产保险的主要除外责任由下列原因造38、成的财产损失，保险公司不负赔偿责任：自然磨损香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -7-清洁、保养、维护修理或修复工作过程中，因操作错误引起的损失电器或机械事故引起的电器设备或机器本身的损失人身保险人身保险是以人的生命和身体为标的保险。其中与物业管理有关的是人身意外伤害保险及公共责任。人身意外伤害保险保险公司为了定性准确，一般采用列举办法把意外伤害事件的种类统定为：爆炸、倒塌、烫伤、碰撞、雷击、触电、窒息、扭伤及操作机械时发生的工商事故等。物业管理公司应为自己的职工或用户输此类保险。公共责任险公共责任险，也叫公众责任险。在保险单39、上业务性质栏真写保险项目。在保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上应承担的赔偿金额，保险公司负责赔偿。物业管理公司一般要求其承包商购买此类公共责任险。物管部应在大厦竣工时，有整套大厦设备的记录，包括供应商、设备编号、成本价、保用卡及有关资料，以方便为日后保险公司用以估价和日后任何保险赔偿时使用。四、安全保卫培训安全保卫培训通过培训使员工知道，安全保卫工作不仅仅是保安部门的责任，作为管理公司员工，我们应该积极配合保安部门做好大厦的安全保卫工作，使员工做到：不该打听的不打听；不该议论的不议论；不该传播的不传播。一旦发生火警，应该怎样报警，并积极投入到扑灭救火行动。时刻牢记：客户的生命安全，则40、产安全和管理公司的则产安全，永远是第一位的。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -8-1.为什么要学习掌握保安基础知识1.为什么要学习掌握保安基础知识高层楼宇安全保卫的重要性、复杂性、突发性。物业管理人员所处的工作位置是事发的第一当时人，具有客观性。高层楼宇的清洁与保安同处物业领导的统一性及整体性。2.解决几种错误思想：解决几种错误思想：不搭界多一事不如少一事怕得罪人，怕报复吃亏多做多错必须掌握的消防工作基本内容3.三懂：三懂：懂得高层楼宇发生火灾的危险性；懂得消防措施；懂得灭火方法。4.三会：三会：会报警；会处理事故苗子；会41、使用消防器材。5.三熟悉：三熟悉：熟悉大厦内消防设施，环境及各务通道；熟悉避难场所；熟悉疏散方向。6.三不准：三不准：不准私自储存危险物品；不准电热设备附近堆放易燃物品；不准擅自运用、损坏消防器材和设备设施以及堵塞消防通道。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -9-7.灭火的基本方法灭火的基本方法冷却灭火法隔离灭火法窒息灭火法抑制灭火法8.熟悉几种消防器材设备熟悉几种消防器材设备消火栓烟感、喷淋二氧化碳灭火机、1211 灭火机、干粉灭火机9.灭火要案主要内容9.灭火要案主要内容灭火指挥报警、抢救、扑救力量、职责疏散路线配合/现42、场保护10.突发事件的处置突发事件的处置怎样报警；拖、磨、粘等待支援；先声夺人，威势取胜；时间、速度、技巧、力量的较量；仔细搜查；劣势与优势的转换，地形地物的利用；犯罪嫌疑人的心态；11.人与设施的有机配合：人与设施的有机配合：动态突发事件的处置、偷窃、火警、停电、意外伤害；静态突发事件的处置，可疑物品、张贴传单、反动标语。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -10-12.日常工作的配合日常工作的配合保持通道畅通。地面及设施的完整、完好性及正常动作。劝阻推销、市场调查、吸烟、携带宠物、衣冠不整、行乞、无理取闹、酗酒、惹事生非、43、精神病迹象。保护、收集证据。13.安全常识安全常识安全管理是物业管理一个重要组成部分。不伤害自己、他人及被他人伤害。事故的三因素：人、物、人与物的关系（人与物关系来调整好）。防止能量意外溢散：机械能、热能、电能、化学能。触电急救：解脱电源、迅速诊断、现场抢救。预防坠落事故：登高 2 米以上，包括 2 米都属登高。登高三条措施：组织措施设备措施保护措施14.抢救要防止几种错误方法抢救要防止几种错误方法：高忱无忧：舌根堵气道，造成缺氧齐心协力：坠落后摇动拍打、翻动雪中送炭：乱吃药、乱涂药锦上添花：骨折睡海棉垫15.对待事故三不放过原则对待事故三不放过原则事故原因没查清不放过；员工没受到教育不放过；44、防范措施未落实不放过。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -11-16.做好保密工作做好保密工作接触办公室人员。坚持内外有别。不该说的不说、不该看的不看、不该问的不问、不该记的不记。五、日常工作中处理实际情况的技巧日常工作中处理实际情况的技巧1 当遇急事前往某处，在行走中需要超越客户时1 当遇急事前往某处，在行走中需要超越客户时1.1 应先对客户说对不起，先生（小姐），请问能否让一下，然后超越。1.2 遇有两位客户同行时，切勿从客户中间穿过。1.3 超越后，应回头向客户点头以示谢意。2 在公共场合，遇到客户迎面走来时2 在公共45、场合，遇到客户迎面走来时要主动侧身，让路或放慢步伐，不只顾行走，视而不见，毫无示意。3 在工作中需与客户使用同部客梯时3 在工作中需与客户使用同部客梯时3.1 手扶电梯门，示意客户进入；如果客梯内拥挤时，应退后等候下部客梯，不可与客户抢搭同一部电梯。3.2 出客梯时应按着客梯开关，示意客户先走出客梯。4 客户正在交谈，此时有急事需询问4 客户正在交谈，此时有急事需询问4.1 应礼貌地等候在客户一旁，切忌冒然打断客户谈话。4.2 等客户意识到或在恰当的时候，先向其他客户表示歉意，然后言简意赅地说明事由，最后礼貌地离开。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理46、有限公司物业管理有限公司 -12-5 遇到穿着奇异，举止特殊的客户5 遇到穿着奇异，举止特殊的客户5.1 要尊重客户的风俗习惯。5.2 对服装奇异，举止特殊的客户应一视同仁，不可围观、嘲笑、模仿和评头论足。6 节日期间如何与客户打招呼6 节日期间如何与客户打招呼在节日期间见到客户时，应以祝贺节日的敬语来问候客户。7 如何规范圆满地回答客户的咨询7 如何规范圆满地回答客户的咨询7.1 客户询问是,要双目注视对方，并集中精神耐心倾听，以示恭敬有礼。7.2 对于客户的问题，应详细回答，对于不清楚的细节，可告知客户到有关部门询问。8 在工作时间，遇有客户有意缠着要与你聊天8 在工作时间，遇有客户有意缠47、着要与你聊天8.1 不可生硬地叫客户走开，应婉转地说明自己要处理其他事情。8.2 请客户原谅，然后做自己的事或移动岗位。9 客户对你言行举止不逊时9 客户对你言行举止不逊时9.1 首先做到不和客户发生口角冲突，切记不以与客户争执。9.2 根据事实情况及客户的情况采取相应措施。客户无理取闹，请上级主管或保安出面解决。客户受到不礼貌的待遇，要向客户道歉。尽量做到客户离开时不再有怨气。10 客户以赠送小礼品来表达谢意时10 客户以赠送小礼品来表达谢意时10.1感谢客户的好意，说明我们只是做了应该做的事，请客户不必送礼物。10.2客户坚持要送礼物时，可以收下。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册48、基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -13-10.3再次感谢客户的好意。10.4将礼物上交。11 当面对客户，忍不住要打哈欠或喷嚏时11 当面对客户，忍不住要打哈欠或喷嚏时11.1切忌在客户面前无所顾忌，直接打哈欠或喷嚏。11.2应用手、手帕或餐巾纸遮住嘴，侧过脸。11.3最后应向客户表示抱歉。12 客户对你大发脾气、大声叫嚷时12 客户对你大发脾气、大声叫嚷时12.1不可与客户对吵或置之不理。12.2设法使客户平静，再作说明。12.3答应客户的合理要求。12.4引导客户离开公共场所至较僻静的地方予以劝说或解释。13 在工作中若心情不舒畅时在工作中若心情不舒畅时13.49、1在工作时，不能因为个人的情绪影响工作。13.2应以饱满的热情来对待每一个客户。14 在公共场所需与相距较远的同事进行沟通在公共场所需与相距较远的同事进行沟通14.1 共场所呼咸甚至伴以大幅度的手势，影响大厦的气氛。14.2 在公共场所，看见与自己相距较远的同事需沟通时，应先走近后再轻声交谈。15 当客户主动给你小费时当客户主动给你小费时15.1应婉言谢绝，并向客户说明只是做了应该做的事。15.2如果客户坚持要付给小费的话，可先收下。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -14-15.3上交给部门。16 当客户用外语或方言对你讲50、话，你听不懂时当客户用外语或方言对你讲话，你听不懂时16.1客户用外语讲话，你听不懂时，可请客户稍等，然后寻找懂外语的同事帮助解决。16.2当客户用方言听讲话你听不懂时，可先请客户说普通话，如果客户仍不能明白，必要情况下可通过书写来进行彼此间的沟通。17 当个别客户对你污辱或作出无理举动时当个别客户对你污辱或作出无理举动时17.1于个别客户的污辱或无理举动，应采取克制忍耐的态度，切勿和客户发生争执，可语气平静地向客户说明，请其自重。17.2必要时可请上级主管和保安部出面制止客户的粗鲁行为。18 客户行动不便，需你帮助时客户行动不便，需你帮助时 主动上前，有时准备提供服务。19 在清扫保洁区域时51、，发现留有客户遗留物品在清扫保洁区域时，发现留有客户遗留物品19.1应立即通知部门主管，并做好记录。19.2设法寻找失主，并归还拾获物品。20 在工作中应该如何规范接听电话在工作中应该如何规范接听电话20.1必须在电话铃响三次之内接听电话，并说你好，报出自己所在的部门20.2尽量使用对方的名字，未知姓名时，要称呼先生或小姐。20.3说话的语气礼貌、愉快、热情、肯定。20.4如接受留言时，应重复一遍，以供对方确认。20.5要等对方挂断电话后，方可挂电话。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -15-21 当客户所提的要求并不在你职52、责范围内当客户所提的要求并不在你职责范围内21.1仔细聆听客户的要求，并记录下有关事项。21.2告诉客户请其稍等，将他的要求告知相关部门，并取得配合。22 如何处理客户与属下之间的争执如何处理客户与属下之间的争执22.1向客户道歉并了解事情真相。22.2对属下进行教育。22.3如果客户的要求是合理的，应尽快采取补救措施。22.4如果客户的投诉是无理的，地耐心说服、解释，请客户谅解。六、仪容仪表培训仪容仪表培训通过仪表礼仪、交流礼仪、服饰礼仪、生活礼仪的培训使每位员工达到员工手册规定的标准，提高自身修养，培养高雅气质，让员工体会到没有好的精神面貌，就不能进入好的工作状态。1 仪表仪容1 仪表仪容53、1.1 服饰按规定穿着统一服装，佩戴工号牌。保持衣冠整洁，衣裤领带烫匀平整，工作鞋干净光亮，不卷袖口裤脚、不缺扣、不解扣。1.2 发式香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -16-男不留长发、胡须（发脚不得盖过耳部及后衣领）。女不披头散发（长发需束拢，不遮脸）。1.3 饰物男、女员工除结婚戒外均不得佩戴其他任何饰物。1.4 化妆淡妆素雅，不得浓妆艳抹。2 举止谈吐2 举止谈吐2.1 谈吐：轻声轻气、面带笑容，请字当头，谢字不离口。2.2 举止：轻手轻脚、轻松敏捷、高雅大方。2.3 态度：和颜悦色、彬彬有礼、给客户以亲切和温馨之感54、。2.4 交谈：与客户交谈时两眼正视对方，仔细倾听要求、意见，回答时简要清楚，不迟延客户时间。3 礼仪3 礼仪3.1 遇到客户或职员应主动招呼早上好、您好、再见。3.2 当客户对我们工作表示满意和谢意时，应谦虚诚恳地表示不用谢；我们做得还不够等。3.3 不必主动与客户握手，如对方先伸手，可以礼相待，面带笑容，但握手不能过紧，时间不宜过长。对女客户要特别轻握，不能交错握手。3.4 无工作需要不必主动与客户聊天、交谈、开玩笑、谈与工作无关的事。3.5 不可随便向客户打听对方年龄、工资、家庭等私人情况。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限55、公司 -17-3.6 因工作需要进入办公室前必须先轻轻间断敲门，说明来意，征得同意后方可进入室内进行工作。室内工作时勿听客户谈话，更不允许侧目注视客户谈话。3.7 工作完毕后退出房间时向客户说明服务工作结束，征求对方满意与否，在无其他要求后及时退出房间，不得无故逗留、休息。3.8 婉言谢绝客户的小费、礼品、敬烟、敬茶，在客户一片盛情难却的情况下，落落大方收下一片心意，留下一番诚意。并自觉上交，统一处理。3.9 不可擅自翻动、挪用或私拿客户办公室内任何物品、样品等。3.10在任何场合遇到客户提出问题和要求后及时热情回答，及时解决做到有问必答；有求必应（如情况不明无法答复，请客户稍候及时转告有关部56、门，尽快给予答复）。3.11对客户的任何批评意见不得当面辩解、拒绝、甚至争吵。3.12不得对穿着奇异、生理残缺的客户背后议论，指手划脚，怠慢歧视。4 公共区域行为标准4 公共区域行为标准除员工更衣室外、工具间外，大楼的任何区域均为公共区域。4.1 无工作需要不得进入大楼任何公共区域。4.2 进入公共区域内工作面带笑容、精神饱满。4.3 进入公共区域内工作言行举止要得体，讲话音量要降低，不得影响他人，保持环境绝对安静。4.4 任何公共区域内不得无故逗留，聚首交谈、勾肩搭背、交头接耳、谈笑风生、旁若无人。4.5 不得在公共区域内讨论内部问题，更不可在公开场合发生内部争吵。4.6 任何工具摆放以不影57、响他人行走为标准，尽可能放在暗处，放到墙角边。4.7 公共场合下不可做抓头、挖耳、剔牙、挖鼻等不得体动作。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -18-4.8 上岗前不得喝酒、吃有味蔬菜（如：大蒜、洋葱等）。4.9 本部员工进入大楼任何区域见到地上纸屑、烟头、垃圾杂物等应须手拾起，以保持地面环境整洁。5 工作态度5 工作态度5.1 认真：尽职尽责，任何工作务求做到完好圆满。5.2 务实：脚踏实地、不图虚名。5.3 高效：雷厉风行、及时有效、不拖延推诿。5.4 忠实：忠诚老实、有事必报、有错必改，不阳奉阴违、敷衍搪塞。5.5 协作58、：部门之间应相互密切配合，精诚团结，同心协力。七、优质服务培训优质服务培训正如我们所知一个物业的成功与否，不只是依靠物业的设备和地理位置，而是靠在那里的员工，靠员工提供给客户的优质服务。社会的发展和物业管理行业的不断增加，使客户会不断要求更高标准的服务，所以对员工进行优质服务的培训，是我们培训计划中一个很重要的课题。优质服务就是服务的提供者，按照某种标准提供的服务活动并得到接受者承认而且感到满意的服务。服务提供者就是我们员工，服务接受者就是来我们大厦就诊的客户。服务当然想要令服务满意，但客户满意或不满意却是因人在而有所差别的，这也是实现优质服务所面临的难度问题。优质服务是提供者的行为和接受者方59、面的条件相互作用而形成的。由于提供者和接受者的不同，对服务的评价亦不同。要实现优质服务，是有许多难度。正因为如此，优质服务就是在不断解决这些难度香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -19-的过程中实现和提高的。这也是实现和提出高优质服务的意义，如何提高优质服务，必须做到以下几点：1 如何看待客户1 如何看待客户1.1 客户是上帝来大厦的客户是不是上帝？从某种意义上讲，应该说是的。因为我们主要是保障大厦管理服务正常、良好运作，在节支的基础上，使得大厦的设施设备保值、增值，从而让管理服务与大厦的先进设施相批配，带来良好的社会形象。60、我们需将客户确认为是上帝，显示了对客户的重视。但这还只是在认识方面，还必须在实践中去实现这种认识。这就要求所提供的服务必须是优质的，令客户满意的，这提高服务意识的根本。1.2 客户永远是对的客户是不是永远是对的？当然不是，客户也有错的时候，这只是公司在处理与客户关系的时候，将对留给客人，错自己承担起来，目的就是要不得罪客人。这类事情说来容易做起来难。因客人有自尊心，员工也有自尊心。在对与错的问题上常常是公说公有理，婆说婆有理，从而争执得面红耳赤。但对于具有服务意识的员工来讲，与客人争谁是谁非，你错我对是不允许的。正确的做法是将对让给客人，客人的投诉和意见都是有感而发的，哪怕是意见尖锐、言词激烈61、。客人是最好的老师，他们的意见、他们的投诉，从不同方面、不同角度教会我们怎样做,怎样改进工作。正确地接受、理解和运用客户的投诉和所提意见也是服务意识的重要表现。2 如何认识服务2 如何认识服务2.1 服务是人对人提供的一种方便服务有间接服务和直接服务。无论是间接服务还是直接服务，都是给人方便，若无人提供服务就不会有人的方便。2.2 服务者与被服务者是相互转换的香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -20-在此处是服务者，到另处就变成被服务者。没有永久的只提供服务而不被服务的服务者，也不可能有只享受别人提供的服务而自己永不为他人服62、务的享受者。因此，服务与被服务是相互转换，相互依存的。人们在这种服务与被服务中得到方便，得到生存与发展。2.3 克服心理障碍，提供优质服务在中国传统观念里，认为服务是伺候人的工作，从事服务工作者的职业是低人一等的。因此有的人看不起服务人员，但这类看法和认识是守旧的、落后的。其实任何职业都是服务于社会、服务于大众的。3 如何做好服务3 如何做好服务3.1 工作权力和服务意识每个物业管理岗位都有自己的工作权力。这种工作权力可以用来为客人提供方便，也可以不给客人提供方便，甚至卡人。这是两种不同立场、不同观念、不同境界、不同修养的表现。我们提倡的是站在客户的角度来体会、享受所提供服务的意识而提供的服务63、。只有这种服务才是亲切的、富有人情味的。3.2 理解客户服务是给人提供方便，是在人与人之间形成的。服务不仅与提供者有关，而且与接受者也有关系。客户的地位、身份、修养和心情如何？怎样做好服务？关键是正确判断客户，要有一颗理解客户的心。只有具备了这种意识，才是做好服务工作的起点。3.3 注意服务细节，提供优质服务物业管理工作人员都做着重复的、甚至简单的服务工作。但要重视、要留神、要认真、要严谨、要注意细微之处。对提供服务的服务者来说，服务是经常的，甚至是繁杂而琐碎的。但这对客户来说，可能是第一次感受，甚至是唯一的一次感受。因此，物业管理工作人员要认真细致地做好每项服务工作，使客户感到这种服务是一种64、美好的经历和享受。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -21-总而言之，员工有什么样的服务意识，就有什么样的服务。有好的服务意识，当然提供的就是优质服务，而差的服务意识，当然提供的就是劣质的服务。因此，服务意识关系着服务水准、服务质量。优质服务就从这产生。八、员工管理培训员工管理培训通过对管理者的培训，使其掌握一定的管理基本知识和领导技能，学会怎样从不同的角度去观察员工；怎样从不同的方面去培训员工；怎样应付各种紧急情况；怎样关心员工、帮助员工；危难当头，怎样首当其中；怎样为员工树立好榜样；最重要的求的是作为一个管理者，应该怎样65、成为部门经理的好帮手，共同协力搞好部门工作。1 基本观念的建立1 基本观念的建立1.1 为自己树立高标准员工喜欢以身作则的管理者，所以在执行每一项工作时，在正确性及效率上必须追求比员工水准高的自我要求。1.2 从管理者的角度思考问题在日常工作中，必须提醒自己常思考“为什么“，如何可以再改进并且寻找答案。1.3 要有信心不是自满的信心，信心于自己有能力再学习。在实际管理工作中，不要害怕发问，掩饰无知的人是永远无知的，没有人是全能或是不犯错误的，而关键点是在于知不知道自己的不足，有及能不能在错误中吸取经验。技能经过反复的练习是会熟练的，而观念的学习则需要能抛开成见，寻求更新的管理理念。1.4 建立66、基本的人际关系不论是工作伙伴或是客户，如何在交往中维持一个和谐的气氛，并且与同事建立互信互重的团队关系，并做到微笑，记住对方的名字，主动打招呼要礼貌用语、目光注视，去主动交谈，会使你的工作更容易进行。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -22-1.5 设身处地为员工着想当你在执行管理工作中，别忘了对方也是在走你曾经走过的路，在那个时候你所曾有的期望与担心，是你现在属下员工也可能有的心情，所以做一名你心中所期望遇到的管理者是十分重要的。2 基本沟通技巧2 基本沟通技巧2.1 真诚的问候，主动的交谈大多数的人希望是团队中的一份子，67、而不仅仅只是一名工作适时适度的员工，与他们谈谈工作之外的事以表达出你的关心来缩短你们的距离。2.2 尊重的态度常说请；谢谢；对不起请：在指派他人做事的时候，要避免用强硬命令的口气，这会使对方更乐意去做你要求他做的事。谢谢：对他人的协助或完成的工作，不该视为当然，应该心存感谢，这会令对方觉得付出劳动是有价值的。对不起：当令对方不方便、不舒适或是自己的行为判断出错误时，要真诚勇敢的说对不起，说对不起并不会使一般人认为你是没能力，反而更容易建立对你勇于负责的信任感。2.3 体会对方的感受体会属下员工的感受，有助于我们运用这种经验去建立一个合作互信的服务团队。注：与属下员工下达工作指令时必须做到：用简68、单的语言，不要在同一时间交付太多的事情。不要说得太快，使得对方听清楚每一部分。适当的音量。不要用弦外之音，避免使对方主生猜测。当发出指令时，要注意对方的反应，是否困惑。在指出错误时要避免伤害到个人的自尊心。建立良好的人际关系，保持尊重对方的态度。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -23-3 督导技巧3 督导技巧3.1 以身作则作为一个管理者，必须清楚一件事，就是在你工作的时候总是在进行教导。你的外表怎样，行为如何，以及你怎样对待顾客和你的员工，都是在告诉员工，什么是对的、好的，什么是不对的、不好的。这意味着管理者必须做仪表、69、行为和服务工作的模范。3.2 让员工得到承认有效管理的一个重要部分是鼓励承认员工，将员工做得好的事情指出来，可以使得良好的表现被保持，并且要提供员工能偶尔出出风头的机会。因为：新进员工需要正面的鼓励，加强对工作的信心。有经验的员工也需要知道你注意到并常识他们的努力。3.3 如何告知改进工作 用正面的说法肯定员工在工作中好的方面。指出看到需改进工作的具体情况。询问员工是否知道该项工作的程序或准则。告知员工正确的方法，并取得一致的意见。结束时采用表示信心的话语（如：我相信你是做得到的）。4 当班管理技巧4 当班管理技巧良好的当班管理技巧是衡量部门日常管理水平的重要因素。当班管理者兼具着多种不同的角70、色，包括领导者、计划者、问解决者、训练者及指导人。有效率的当班管理必须明白本部门在日常运行中有哪些基本任务必须完成。同时了解如何透过协调、组织员工的工作，将清洁、明亮、舒适的环境，友善准确快速的服务传递给每位客户。4.1 当班管理要注意以下几点 人员管理 检查排班表上预估人数实际的比较，了解本班的人力状况，如有人手不足现象与上级主管讨论。确保员工准时上下班。以为客户服务为头等重要之事，让当班员工保持高效率。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -24-根据实际运行情况，安排员工最适当的工作位置。协调与各部门的配合。教导员工以最佳71、的工作方式来完成工作。正确执行管理公司的政策。以身作则，带动团队精神。如遇客户投诉，应以乐于协助的基本态度，来解决投诉，不让事态扩大。巡视 记录问题。以客户的观点看每一件事情，检查本部门工作是否使客户满意。对商场顾客流量保持高度敏感，以便随时调整人国力。不要在一个问题上停顿太久，应发挥教导和授权。检查上次巡视所指正的事项。考虑工作的优先秩序。不同时段不同的工作重点。交接班管理 人员：确保下一班次的人手足够，如有特殊情况，马上找人顶班。物料：确保下一个班次物业管理用料的充足。设备：确保物业管理设备的完好，如有故障，及时报修。管理：确保每班完成工作记录在案。沟通：告知接班管理人员目前为止的情况和预72、见到正在出现的总是问题并需交办的工作事项。九、九、对讲机使用及管理规定对讲机使用及管理规定1.对讲机是供作通讯联络之用，使用人必须按规定操作、保管，严禁乱调频道、私拆机件，各部门要严格按指定频道进行通话联络；2.使用人交接班时，必须共同查看机件状态是否完好，有无损坏，如接班方未能查出故障，而影响工作的，责任由承接方负担；香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -25-3.对讲机的充电时间必须保证八小时，但不得超过十二小时，负责充电的人员务必做好充电记录，写明电池标号、充电器号、充电时间、取用时间以保证调换电池的性能正常；4.对讲机73、的使用方法和规定：发话方在呼叫时，要讲明受话方的岗位名称或称呼（代号），让受话方知道谁在呼叫；受话方听到呼叫后，应及时应答，使发话方知道发出的信号已经收到；无论发话方还是受话方在对讲机联络中，应注意节奏、速度、音量及声线的适度控制，语言要简明、扼要、达意，切忌吐词不清，或未揿按钮即仓促发话及发话后仍揿住按钮不放；遇紧急呼叫时，发话人要先讲明：“各岗注意，紧急通话！”此时，其他使用人须让发话人优先通话，不得干扰或影响紧急发话人的通话联络；发话人与受话人结束通话时，应当注意礼貌用语，必要时要使用谢谢”、“请重复一遍好吗？”等歉词；5.对讲机不得作闲聊、谈笑等与工作无关的用途，严禁使用污言秽语或争论74、指责，避免无故占用频道妨碍正常通话的情况发生。6.发现对讲机性能不良，或操作不正常的情况，应及时报请维修部修理，如无法修复，要上报管理处安排处理；7.对讲机实行专用专管、随身携带的管理原则，不得人机分离，乱丢乱放，严禁个人非工作原因携带外出、擅自转借他人，确有需要时须报部门主管批准；8.使用人应妥善保护对讲机，不得故意损坏，如发生人为因素造成的机件故障或损坏、遗失等情形，按规定追究责任。9.管理处统一负责对讲机及电池板的发放、编号、每月检查工作。10.对讲机分频道使用，禁止非工作原因改调其他频道。11.严禁将对讲机私自拆开或卸下其零配件。12.注意爱惜、保养，严禁雨淋、碰、撞、摔等人为损坏，如75、系人为损坏，将追究其赔偿责任。十、英语会话培训（口语）英语会话培训（口语）通过一些简单的英语问候语的培训，达到使国外客户有宾至如归的感觉。香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -26-1.Good morning.早上好。2.Good afternoon.中午好。3.Good evening.晚上好。4.Byebye.再见。5.O.K.好的。6.No problem.没问题。7.Can I help you?我能帮助你吗？8.Thank you.谢谢。9.Not at all.不用客气。10.Sorry.对不起。11.How d76、o you do.你好。l2.Nice to see you.很高兴看见你。13.Please wait a moment.请稍等。14.Hllo.你好。15.See you tomorrow.明天见。16.Be careful.小心。17.Dont worry.不用担心。18.Ill help you.我会帮助你的。19.Is this yours?这是你的吗？20.No service.暂停使用。21.Please请。22.Welcome欢迎。23.You please.您先请。24.Please with me.请跟我来。25.Pardon请再说一遍。26.Its my duty.这是我77、应该做的。27.This way please.这边请。28.Dont do it please.请不要这样做。十一、服务文明用语五十句服务文明用语五十句1请26您先请香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -27-2您好27您请讲3欢迎28您请放心4恭候29请多关照5久违30请跟我来6奉陪31欢迎光临7拜访32欢迎再来8拜托33请不要着急9请问34请慢慢地讲10请进35让您久等了11请坐36给您添麻烦了12谢谢37希望您能满意13再见38请您再说一遍14对不起39请问您有什么事15失陪了40请问您有是否找人16很抱歉41我能为您78、做什么17请原谅42很乐意为您服务18没关系43这是我应该做的19不客气44把您的需求告诉我20不用谢45我会尽量帮助您的21请稍等46我再帮您想想办法22请指教47请随时和我们联系23请当心48请您多提宝贵意见24请走好49有不懂的地方您尽量问25这边请50您的需要就是我的职责十二、服务忌语五十句服务忌语五十句1哎26你怎么瞎写香港新世界大厦香港新世界大厦 基本培训手册基本培训手册上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -28-2喂27你没长眼睛3没有28关你什么事4讨厌29靠边站着去5走开30别挤在这儿6真笨31能不能快点7不行32我就这态度8不管33找领导去呀9不知道34没看我79、在忙吗10不清楚35你以为你是谁11真烦人36你有什么资格12真罗嗦37你算什么东西13自己找38你自己看着办14别进来39你问我我问谁15喊什么40你爱找谁就找谁16急什么41你怎么这么挑剔17少废话42你怎么这么多毛病18脑子有病43没看见上面写着吗19有完没完44我没时间和你废话20我没工夫45你怎么不提前准备好21就你事多46你怎么这么不知趣22你等着吧47你怎么什么都不知道23你烦不烦48你怎么连基本常识都不懂24你懂不懂49我是为你一个人服务的吗25你干什么50不是告诉你了吗，怎和还问香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦 员 工 培 训 方 案员 工 培 训 方 案80、上海新创物业管理有限公司上海新创物业管理有限公司二 00 二年九月二 00 二年九月 -1-目目 录录 员工入职培训方案员工入职培训方案 员工入职培训大纲员工入职培训大纲 基本培训手册基本培训手册 紧急事件处理指南紧急事件处理指南 培训表单培训表单员工入职培训方案员工入职培训方案一一.培训对象培训对象 物业管理处全体员工 -2-二二.培训目的培训目的1.全面理解物业管理服务概念，完善服务意识；2.充分掌握大厦管理模式，提高工作质量；3.熟悉大厦各种设备、设施的功能，降低事故率；4.掌握各类岗位职责、管理手册；5.通过全面阶段性的职业培训，提高员工的工作素质。三三.培训时间安排培训时间安排 新员81、工到职第一周集中培训；四四.培训内容培训内容员工内部培训涵盖面广，内容繁多，大致分为：1.公司企业文化；2.人事管理规章制度；3.财务管理规章制度；4.工程管理；5.清洁管理；6.保安管理；7.客户服务；8.消防管理；9.意外事件处理；10.英语培训；11.特殊工种将另行增加专业培训课程。-3-五五.培训负责培训负责培训工作总体由人事部负责，由各部门预先填写培训计划表、并每次培训前一周提交培训申请表，人事行政主管跟进配合安排培训进度、培训人员、培训材料、培训考核等。六六.培训方式培训方式专业人员集中授课，由业务部门统一出卷考核。七七.其它其它培训结果将直接与员工评定挂钩，作为员工通过试用期的参82、考依据。此培训安排将作为大厦前期筹备员工培训的纲要性文件，大厦投入运行后根据实际操作情况，对培训内容及方式作适当调整及相应的补充。香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处2002 年年 9 月月 -4-员工入职培训大纲员工入职培训大纲一、基层员工培训一、基层员工培训基层员工总的来说，对物业管理服务的认识尚欠了解，专业服务意识有待提高。针对此等情况，拟通过进行有步骤、有计划的系统培训，提高其职业素养，使大厦投入运行时即可保证较高之服务水准。A.共同培训内容由培训主管负责主讲共同培训内容由培训主管负责主讲1.公司的企业文化、宗旨及工作方针；2.公司组织架构及各主要负责人；3.各相关部门工作83、关系介绍；4.公司人事制度，员工手册、管理手册；5.公司基本之财务政策；6.基本培训手册内容；B.各岗位培训内容由各部门负责推荐主管级以上员工主讲各岗位培训内容由各部门负责推荐主管级以上员工主讲（一）工程部（一）工程部1.工程部管理手册；2.各类工作制度；3.各类岗位职责；4.各类工作表式；5.各设备、设施位置；6.各机房规章制度；7.各机房钥匙领用及移交制度；8.交接班制度；9.对讲机使用及呼叫规范；10.报修单操作流程；11.紧急情况处理流程；-5-12.各机电设备/设施的维修保养计划；13.安全操作守则；14.设备台帐、设备运行记录、设备检修记录；15.备品备件申领制度；16.对外服务礼84、仪及沟通技巧；17.节能意识培训；（二）保安部（二）保安部1.保安部管理手册；2.各类工作制度；3.各类岗位职责；4.各类工作表式；5.各保安设备、设施位置；6.公共地区各通道钥匙领用及移交制度；7.交接班制度；8.巡检路线图、巡检流程；9.对讲机使用及呼叫规范；10.各类保安工具的使用；11.消防培训（消防设施的位置、消防设备器材使用、消防制度、报警程序、紧急疏散程序及路线）；12.保安计划的制订及实施；13.突发事件处理流程；14.对外服务礼仪及沟通技巧；15.外来施工人员管理；（三）清洁部（三）清洁部1.清洁部管理手册；2.各类工作制度；3.各类岗位职责；-6-4.各类工作表式；5.交接85、班制度；6.各类公共区域的清洁要求；7.各类设备/设施的清洁流程；8.清洁器械/工具的使用要求；9.清洁剂的使用要求；10.各类清洁用品的申领制度；11.突发事件处理流程；12.对外服务礼仪及沟通技巧；13.节约能源意识；14.绿化园艺常识；（四）管理部（四）管理部1.管理部管理手册2.各类工作制度；3.各类岗位职责；4.各类工作表式；5.交接班制度；6.对外服务礼仪及沟通技巧；7.客户投诉处理流程；8.客户入伙流程；9.装修管理规程；10.客户相关服务手续办理；11.紧急事件处理流程；12.英语培训；（五）财务部（五）财务部1.财务部管理手册；2.公司各类财务制度；-7-3.各类财务表式；486、.各类财务法律、法规；5.各类付款/报销流程；6.控制财务成本；（六）人事部（六）人事部1.人事部管理手册；2.公司各类人事制度；3.各类人事表式；4.各类人事法律、法规；5.员工招聘、培训、赏惩、晋升、解聘等考核流程；6.控制员工数量及用工成本；二、主管级员工培训由经理级以上人员主讲二、主管级员工培训由经理级以上人员主讲1.服务意识；2.管理艺术；3.行业理念；4.团队合作能力；5.与其他部门的协调能力；6.与各供应商及政府机关的沟通合作能力；7.语言表达及文字写字能力；香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处2002 年年 9 月月香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处员87、工培训申请表员工培训申请表致：人事部致：人事部本部门拟定于_年_月_日安排员工培训。此次培训主题为_，参加培训员工数量约_人，主讲人为_，培训内容_。请人事部协助安排_。部门：部门：_签名：签名：_日期：日期：_香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦 紧 急 事 件 处 理 指 南紧 急 事 件 处 理 指 南上海新创物业管理有限公司上海新创物业管理有限公司二 00 二年九月二 00 二年九月香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 2 页 共 18 页一、突发事件一、突发事件(一)台风侵袭防台准备1.制定88、全年防风防台计划，落实台风处置预案及期间当值表及责任人,人员联络名单；2.台风季节到来,提前作好防台准备,查看防台物质齐备适用,检查疏通相应管路,组织防台领导小组人员开会,预演防台步骤;台风到来前3.接气象部门通知,通知租户（业主），发出台风公告:告知台风事宜并提醒客户一些必要安排,告知紧急联络电话；4.检查物业内设施、设备，保护及稳固；各区域高空悬挂物件是否牢固，有无松脱；各机房（电梯、水泵、电机房等）是否安全，备用电机是否可以随时开动；天台水箱、天线等物件是否牢固，有无不安全因素；物业内所有管道、阀门是否正常，有无堵塞，渗漏及失灵；5.负责检查所有客房门窗内关闭情况，有无各类危险情况（如花89、盆在窗台，易堕落物件在阳台）；锁紧窗门；玻璃贴上防风胶纸，避免爆裂；装上防风卷闸或防风板（如有）；6.建筑物若有维修棚架、围板或吊船等物体在外置放，应检查是否安全及稳固，如有需要须移走或通知施工队做好防风措施；7.全面检查物业防风措施，查看各处下水道、落水管、雨水渠等，并及时通知清洁部或协助维修部清除可能引起淤塞的垃圾、泥沙及杂物；8.备好沙包、雨衣、头盔、水靴、绳索、后备照明等紧急用具以随时应用；9.应加强与部门的联络，加强巡检力度，发现问题及时反映并督促有关部门改进；台风中10.逗留室内安全位置或进入指定防风处；11.佩带硬身安全帽（如外出）；香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南90、紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 3 页 共 18 页台风后12.观察台风消息及预防余风；13.照顾受伤人士；14.清理受损范围，注意避免受伤；15.维修主管巡视物业；16.清理淤塞渠口杂物，补充紧急用具；17.事后填写事件报告呈交管理处。(二)电力故障1.保安人员应清楚物业内电力设备、电源总闸及楼层分闸的位置，经常协助维修部检查其工作状态；2.维修部门应经常性演练断电的切换操作,以便紧急情况下训练有素地处理;3.发生电力故障时，应立即通知维修部及时修理，物业部应发出告示通知各客户；4.任何情况下，除专业维修人员外，其他人员均不得自己进行修理，以避免发生危险91、事故；5.停电期间禁止任何人使用电梯；6.保安部门要加强出入口的人员检查，防止有人趁机混入作案，并对围墙等区域增加巡视人员、次数；7.保安部平时应预备应急电灯，充好电源，保证停电期间的巡查时照明使用；8.如停电事故可能导致停水或电梯停运等事故发生,则在停电前应早作准备,告知客户或加以防范;9.记录一切有关资料并填写事件报告呈交管理处。(三)交通意外一般而言，交通意外可分为四大类：1.意外中无人受伤，但引起车辆或物业设施受损；2.意外中有人受伤，并引起车辆或物业设施受损；3.意外中仅仅发生人员受伤；4.意外中仅仅发生车辆或物业设施受损。香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指92、南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 4 页 共 18 页但无论如何情形，保安人员到达交通事发现场，首先要防止现场再有意外事件发生，排除恶性的连锁反应，其步骤如下：1.无人受伤的交通意外：维持秩序，使现场交通恢复通畅无阻；财物、车辆受损时，先进行拍照存查；如意外事件中可能危及其他人员，应设置围护区加以局部封锁，必要时还须树立警告标志；如有需要，通知维修人员到场采取措拖；在处理财物损害赔偿时，如争议较大，不可自行作主，应当及时报告管理处或有关职能部门处理；记录一切有关资料，并写事件报告呈交管理处。2.有人受伤的交通意外：指挥交通，给予尾随车辆警示并绕行；在可行情况下将伤者移离危93、险区域;伤势严重者先进行拍照存查；通知管理处派员协助维持现场秩序；及时取证、记录现场情况，报警等候处理，必要时，对事故现场进行录像、拍照取证；3.在现场寻找是否有目击证人，待警员到场立即报告；4.交通失事后，如有人受伤，则在警方未到场前，肇事车辆不得移或驶离原位；5.事后记录一切有关资料，书写事件报告呈交管理处。(四)水管爆裂1.寻找水管爆裂，造成水浸的原因；2.关闭有关水阀或总闸，切断水源，如当时无法迅速关闭，则借助衣物、消防水带等引领水流离开电梯等危险区域；3.如水浸是由于水管爆裂所引起，应立即通知维修部进行抢修；4.利用沙包遏止水势蔓延到其它区域；5.将接近水浸地区的电梯升高及暂停使用；94、6.通知清洁部利用拖畚、扫把及潜水泵等工具清理现场；7.清理现场前，有条件的应当拍照记录；香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 5 页 共 18 页8.事后将有关资料包括水浸原因、涉及面积，破坏程度、抢修过程等记录并填“事件报告”呈报(五)气体泄漏1.保安监控中心应备好煤气公司的电话,以便紧急情况下联络;2.保安员应熟知物业内使用何种气体燃料及气体管道的走向、开关等正确位置；3.接到气体泄漏报告或异味时，应迅速前往现场；4.到达现场，切勿按门铃或触动任何电器及开关，以免发生爆炸，只能设法打开门窗，以疏导气体；5.关闭95、气体总阀，如发觉气体泄漏未能受控或广泛扩散，须立即报警及通知专业公司；6.封锁现场，禁止任何人企图进入，同时由物业部通知其他住客离开；7.如发现伤员、中毒者，先设法转移到空旷、开阔地带，保证空气流通、新鲜，同时拔打救护电话等待救援；8.在现场切勿使用对讲机、手机和 BP 机等任何电器；9.进入现场不能开灯，并熄灭现场及邻近室号、楼层的所有明火，防止引起火灾；10.事后将有关资料记录并填事件报告呈报。(六)高空堕物1.高空堕物是涉嫌犯罪的一项严重事件，接到该类投诉，必须采取下列行动；立即组织人员进行调查，设法寻找作恶者；如有需要须向作恶者发出严重警告，并向警方报案；如未能查明作恶者，物业部应发文96、通知所有客户，指出该行为的危害性与违法 性；拍照存案，必要时录像取证；布置保安，伏击守候，捉拿现行。2.如高空堕物已引起人员伤害，保安人员应当：香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 6 页 共 18 页 拔打 120 救护电话，派员在路口引导；立即通知警方，并协助开展侦查，设法查明肇事人；物业部应协助保安寻找证人，提供入住情况等资料；封锁现场，拍照取证，保护现场，维护秩序；记录一切有关资料及注明警方立案档号；3.事后书写事件报告呈交管理处。(七)电梯故障1.保安监控中心备有电梯维修公司最新电话号码,以2.电梯发生故障97、，保安人员先通知维修部派员抢修,如有人员被困,则用电话安慰被困人”被困事项已知,正加紧处置”,同时,摄像定格该电梯,随时关注并摄像；3.维修部在修复前，应挂好“暂停服务”告示牌,如需开梯作业,则在梯门外加隔离绳；4.如修理时间较长，总服务台应电话通知各客户，需 24 小时以上，由管理处发公告说明；5.保安员切勿自行企图开启电梯门救援被围者，除非由操作资格的维修人员处理,一般情况下,先关闭主机电源再安排救人；6.如有可能在场就近安慰被困者,保持与被困者联络，让他们知道救援行动已经开始；7.如果电梯维修人员在 30 分钟后，仍未到现场处理，或被困者中有孕妇，病人需要救援，可报警，待消防人员到场处理98、；8.被困者救出后，必须主动了解是束无恙，如有人不适，应立即致电救护车送院治疗；9.尽可能留下被困人的姓名、地址、联系电话以便联系或报险；10.记录一切有关资料，并写出事件报告呈交管理处。注意事项：处理冷静，首先注意被困者的安危；日常注意观察电梯运作状况，有异常及时报管理处跟进。香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 7 页 共 18 页(八)火警防火安排1.制作消防管理制度,确定管理指挥小组和义务消防队人员组成;2.储备灭火物资,定期检查,作联动测试,确保处于适用状态;3.组织人员培训和演习(急救灭火跑位等);4.制99、作消防管理预案,并定期演练灭火5.接到火警预报,立即现场查看；6.确定属于误报才可消音;7.通知当值最高管理人员；8.现场处理员工注意客户安全措施；9.用准确灭火器灭火,适时由灭火转为组织逃生；10.安全环境许可时，开启门及通道，以免阻塞逃生之路；11.监控人员作好录象和整体组织调度;12.维修人员作好走火区域电源切断及水的供应;13.门岗人员作好人流控制,只出不进,引导急救车辆车道通畅并引导消防车辆至水接驳口;14.其他员工作好人员疏散及安抚工作;15.必要时拨打 119 报警；16.协助警员灭火；17.通报管理处经理；后继处理18.记录一切有关资料，并写出事件报告呈交管理处;19.拍照留存100、,必要时报险理赔.注意事项：保安人员应熟悉消防设备、灭火器、水喉位置；走火通道严禁堆放杂物，防烟门必须保持关闭；即使是假火警，亦现场查看后再消警。“火警无误报”（九）灾难现场（塌楼、爆炸等）香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 8 页 共 18 页1.立即致电 110 报警，清楚说明何种灾难，确实地点及目前情况；2.立即通知管理人员到场；3.现场注意采取必要措施，防止灾难现场环境恶化，危害生命财产；4.救护伤者，在可能情况下抢救被困之人士；5.协助有关人员控制或封锁灾区；6.协助管理人群秩序及交通，以便紧急车辆尽速到101、现场抢救；7.拍照留存；8.填写事件报告呈报。注意事项：处理必须冷静；尽力保护任何人生命财产。二.治安事件二.治安事件刑事、治安案件处理宗旨:1.立即赶到现场，并用对讲机向领班、主管报告；必要时及时投报 110;2.保护现场、维护秩序，派员在周边区域警卫；3.根据具体情况，实行区域隔离，禁止无关人员进入现场，如有伤员，应设法救护，但不可挪动现场物品；4.严禁任何人触摸现场各类物品，以免破坏现场，影响侦查工作；尽可能配合警方开展调查，取证;5.必要时，进行拍照、录像，协助破案。(一)炸弹恐吓1.不管真假，必须以假当真、严肃对待、慎密处置；2.立即通知警方及管理处；3.除警方或消防人员外，禁止任何102、人、车辆进入现场；4.确保所有电梯暂停使用；5.按照火警路线，协助疏散现场人员；香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 9 页 共 18 页6.在警方人员未到达前，应视察四周是否留有可疑物品；7.当发现可疑物件时，应立即利用绳索或垃圾箱等障碍物围绕它，禁止任何人接近；8.检查搜索时，应由外而内、由公共区域到室内，注意：开启任何门时，要留心可疑点；切勿自行接触或处理可疑物件；切勿在现场使用无线电通讯机、闪光灯或开关电器；切勿移挪、遮盖可疑物体。9.接恐吓电话后，应冷静处理：不能用语言刺激对方；拖延与对方通话时间；注意背景103、声音、动静、估计对方人数、年龄等情况；记录所有对话内容、现场情况等；用其它方法如书写、手势、动作通知其他员工报警；千万不要中断对话，采用内紧外松的方法了解并稳定对方。10.事后填写事件报告呈交管理处。(二)发现可疑物品1.110 报警2.通知附近保安到场，关闭对讲机3.警告任何人不能接近、检查该物品，直至警方到来4.通知物业经理到场5.用警告带将可疑物品隔离6.协助疏散人群，封锁现场，指挥交通，以便紧急车辆尽速到场；7.事后填写事件报告呈交管理处。(三)自杀或企图自杀1.应尽快通知警方及管理处；2.保护现场，避免任何人触摸现场物品，包括自杀者所用的器械，药物等；3.任何人不得开关现场各类电器104、，以免破坏证据或发生危险；香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 10 页 共 18 页4.如自杀者利用煤气自杀，应按泄漏气体事件予以处理；5.如自杀者尚有生还可能，应一边拔打 120 救护电话，一边由专业人员现场急救；6.当警方调查完毕后，应通知有关部门清理现场，必要时，事先做好录像、拍照取证工作；7.如遇企图自杀者，首先应稳定其情绪，根据现场条件见机行事设法救助，同时报警救援；8.记录一切有关资料，填写事件报告呈交管理处。注意事项：处事要冷静；如了解到自杀者曾服药物，须向警方及救护人员说明。(四)偷盗、抢劫1.保持105、冷静、沉着应对并立即发出信号，通知各岗位保安人员；切毋轻易接近罪犯,确保自身安全;2.若罪犯正在企图作案时，应间隔距离暗中观察，不要惊动，并尽快设法通知领班布置合围，捉拿现行；3.可能情况下,及时报警,请求警方到场处理;4.若罪犯正在行凶时，须智勇双全，一方面尽力制止不法行为，一方面在大声呼叫邻近保安协同擒获；5.若罪犯正在逃跑时，应迅速用对讲机呼叫各岗保安（尤其是门岗保安），讲清罪犯的外貌、衣着、特征及人数等，如有凶器，要特别提醒防备；6.对现场或在追捕中罪犯所留下的遗物，千万不可自行处理，以便警方取证处理，必要时，进行拍照、录像。(五)发现可疑分子1.先观察，后盘问，注意对方的神态、动作、106、衣袋等，如有异样，及时通知领班，主管并采取相应措施；2.对确认可疑的人员，要严密监视、暗中观察，通知各岗位协作防范，防止其破坏或造成其它意外事故；香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 11 页 共 18 页3.若发现可疑分子与警方通缉的三逃人员体貌特征相似者，可采取措施，通报警方或将其押送地区警署；4.对一时无法确认的可疑人员，要注意派专人跟进及掌握其去向、目的，直到弄清来由和身份为止;5.处理过程中要随时关注自身的安全.(六)发现易燃、易爆物品1.先进行规劝，宣传消防管理条例，讲明携带此类危险品进入的危害性；2.如107、客户临时需要存放的，保安部在确认没有危害的情况下，可在检查登记后在指定地点作保护性寄存；3.如施工人员因作业需要携带入内，必须经物业部办理许可手续，并由工程部、保安部在作业区域监护的情况下，方可登记入内；4.随时关注该等物品的管理情况,确保安全;5.原则上物业内不得存放易燃、易爆物品，如私自堆放，或未经许可携带入内的，按规定严肃处理.(七)(七)打架1.在值勤中（及用户投诉）发现用户之间有争吵、斗殴现象时，要及时制止。2.制止原则 劝阻双方住手、住口；将双方或一方劝离现场；持有器械斗殴，则应先制止持械一方；如有伤情，轻伤可征求当事人意见是否报案，重伤或流血严重时应报警，等待处理，送伤员到医院去108、，应征求当事人意见或警方决定，费用由当事人自理，值勤部只从社会公德角度出发协助。3.迅速报告主管，由主管报告管理部出面调解，如个人力量单薄，应请求增援，必要时及时致电 110 报警。4.在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗、恶语相向。5.如对物业设施的损害，应作记录，拍照备查，并由当事人签字；如有警方在场，由警方作勘察报告。香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 12 页 共 18 页6.填写事件报告上报。(八)强奸非礼1.问清地点、当事人安危，110 报警2.通知当值安保负责人前往，尽量安排一名女同事陪同3.了解事件109、情况，保持现场直至警方到场4.协助警方处理5.事后填写事件报告呈交管理处。注意事项：不得将受害人资料及事件过程向与事件无关的人透露；不可向任何人发表此事件的消息或个人意见。(九)恐吓勒索1.记录客户受何种勒索2.如当事人要求代为报警，则致电 1103.协助警方处理4.事后填写事件报告呈交管理处。(十)偷车1.严格按照停车场管理规定控制车辆进入,凭证停放;2.发现可疑人员主动盘问;3.记录被偷车辆车牌、颜色及型号等4.留意窃贼人数、样貌、衣着及是否带武器，有无驾车逃离及车号5.注意逃走方向，报警 1106.协助警方查证7.通知车主8.事后填写事件报告呈交管理处。注意事项：注意安全，切勿自行拦截；110、香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 13 页 共 18 页 勿移动现场证物及窃贼遗物；核对车主物证准确方允许车辆通行。（十二）跳楼1.了解过程后立即致电 110 报警（提及现场状况）；2.保安员及主管迅速到场处理；3.封锁现场直至警方到达，协助维持秩序，疏导交通；4.协助找出伤者或死者亲属或居住地址；5.协助警方寻找证人；6.通知经理，必要时调度管理处人员跟进处理；7.填写事件报告呈交管理处；三.管理服务三.管理服务(一)噪音骚扰1.对于施工单位可能造成噪声骚扰的,预先对施工单位讲明要求,并在条件允许的情况下预先予111、客户公告施工事宜及施工计划;2.保安员应留意物业四周所产生的噪音，如机器、音响、人为喧哗等情况，均能直接影响其他客户；3.任何客户或装修、维修施工引起噪音的来源，加以说明制止，并及时向物业部通报；4.当接到客户投诉或巡检时自行发觉，均须调查噪音的来源，加以说明制止，并及时向物业部通报；5.任何客户或施工单位经多次规劝，仍拒绝停止引起噪音之工程或降低音量，应报请管理处并按规定予以处罚，必要时可报告环保监督部门；6.对外来人员故意聚集又骚扰引起噪音，严重影响客户的，经干预仍不改正，则应报警通知警方处理；7.记录一切有关资料，填写事件报告呈交管理处。(二)不听从劝阻香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急112、事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 14 页 共 18 页1.纠正违章时，首先要态度和蔼、说话和气、以理服人；2.对不听劝告者，要查清姓名、单位、及时向有关部门汇报，根据事情性质、事态程度作出相应处理；3.发生纠纷时，注意把握政策，区别情况，灵活处理，如属对方蛮横无理，打骂保安人员，应视情节轻重，采取恰当的对策给予处理。(三)酒醉者闹事1.对外来人员酒醉闯入闹事的，必须全力劝阻或阻拦，让其离开物业区域范围；2.如外来酒醉者行凶打人或毁坏公物时，保安可果断采取强制性约束措施，但注意约束不可过当，同时可报警求助处理；3.对客户、客人酒醉后行为失态、无法113、自控时，保安应通知物业部查明身份、住所宅号，设法让其亲友劝说带领回房，必要时保安可协助做好监护、控制工作；4.对各类酒后肇事造成人员伤害、财物损坏的情形，保安应做好拍照或录像，取证工作，以便按实追回赔款及追究责任。(四)精神病人1.注意精神病人动武伤人，报告领班、主管组织人员劝阻其离开；2.如精神病人发作行凶、毁物时，保安人员须合力采取强制性约束措施，同时可报警求助处理；3.设法通知精神病人的家属，让他们领回，并做好监护工作；4.保安人员要防止精神病人闯入物业伤害客户、客人，领班应事先做好防范性措施，确保人员安全。(五)陌生人乱窜乱走香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指114、南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 15 页 共 18 页1.在楼面发现陌生人应先观察，后盘问，注意文明用语，如：“先生，您找谁?我可以为您提供帮助。”2.如陌生人说不清楚寻访租户的姓名（单位）、室号，应注意留心其动作、反应，并带到警卫室进一步查询；3.如陌生人确为访客或有公务活动，请其出示访客单，如无证件应向领班报告，并督促门岗补办手续；4.监控人员发现有人乱窜楼面、反复搭乘电梯等情况，应及时通知领班派员跟进、查明情况、作出处理；5.发现施工人员或不该乘电梯上下的人员出现在客梯上，应扣留其胸卡，交由领班、主管处理，可视情况予以处罚；6.如事件未能配合处理，为避免事态恶化可115、报警要求协助;7.处理过程中注意对自身安全的保证。(六)走电1.如发现临时/突然停电情况时，保安人员应立即用对讲机或对讲电话通知领班工程维修人员确定停电范围。2.坚守岗位，服从领班命令，统一调配，不准惊慌，更不允许乱跑喧哗。3.协助提供临时照明，保证公共区域安全，以防不测，坚守岗位，加强巡视。4.领班协助现场指挥，配合工程维修人员抢修，协调各中心工作，增派力量到达指定部位。5.做好单元安定和防范工作，并向客户解释及安慰客户。同时注意外围巡视，检查进出人员和物品，防止有人故意捣乱和破坏。一旦电力恢复正常后，每位保安人员巡视单元设施是否正常或有可疑情况。6.事后填写事件报告呈交管理处。(七)禁烟区116、吸烟1.礼貌劝止2.如拒绝配合，可要求提供详细资料并记录3.如无法禁绝，可略加强力处理或向警方求助到场处理4.事后填写工作记录香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 16 页 共 18 页(八)失物处理1.解释物业公司不可处理失物，应交警方处理；2.如拾获者坚持交物业人员，则当面点收（最好第三者在场），可能的话，及时送交警署；3.妥善保管失物；4.工作日志上记录详细经由。(九)迷途人士1.观察迷途人士身体状况是否须救护车人员协助，必要时报警求助；2.查询并协助安排返回家中；3.如无法与其家人联络，报警交警方处理；4.事117、后填写事件报告呈交管理处。(十)屋内浸水1.迅速赶往现场；2.将开关关闭、切断水源；3.清洁职员现场清理水浸；4.如水浸可能侵损电梯，应梯口用沙包封闭，并电梯升至高层位置（通知使用者电梯停用状况）；5.拍照存档,必要时可投保保险公司理赔；6.填写事件报告呈交管理处。(十一)病人1.报急救 1202.立即代为通知其家属3.现场安慰病人4.事后填写事件报告呈交管理处香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 17 页 共 18 页注意事项：1.观察病人是否进食禁类药物，须向救护人员说明;2.不可擅自搬动病人以免造成伤害;3.培118、训员工接受红十字会的培训,增强员工医疗急救知识。(十二)狗咬伤人1.了解过程后提议伤者到警署报案；2.记录伤者姓名、地址及被狗咬地点及原因；3.如属严重受伤，立即致电 110，方便警方现场取证；4.现场主管事件详细呈交事件报告；注意事项：1.保安人员应经常留意饲养宠物之客户,要求凭证喂养。(十三)恶意损毁1.了解案情或现场有可疑人士立即 110 报警；2.通知各岗员工协助；3.寻找并提供目击证人；4.破坏物件保留交警方处理；5.当场索赔;6.拍照存记录；7.填写事件报告呈交管理处；注意事项：有陌生人游荡，必须询问及记录。(十四)意外受伤1.了解过程后立即致电 110 报警（告知伤者人数、受伤情119、况及现场情况等）；2.赶赴现场；3.在救护人员未到达前，先力所能及救治伤者,但注意方式方法适当；4.在可能范围内通知伤者家属；香港新世界大厦香港新世界大厦 紧急事件处理指南紧急事件处理指南上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 第 18 页 共 18 页5.可能情况下派保安护送医院；6.事后填写事件报告呈交管理处。注意事项：到达现场后应尽量防止再有意外发生或情况恶化；如有赔偿可能，现场拍照。(十五)冲闸1.记录被偷车辆车牌、颜色及型号等2.留意驾驶人样貌、衣着及逃走方向，报警 1103.协助警方查证4.毁坏闸升起由人手登记出入车辆5.拍照存记6.事后填写事件报告呈交管理处。注意事项：120、向警方详细供证（取回一份到本作记录）；安全无任何危险方可尝试拦车，不要站立于车行路线前方；撞损闸栏，可报刑事案处理。在紧急事故处理中应随时关注：及时有效投报 110 请求警方协助！在紧急事故处理中应随时关注：及时有效投报 110 请求警方协助！预先防范,沉着应对,维持现场,拍照记录!预先防范,沉着应对,维持现场,拍照记录!新 创 物 业 管 理 有 限 公 司新 创 物 业 管 理 有 限 公 司 香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦清 洁 招 标 书清 洁 招 标 书上海新创物业管理有限公司上海新创物业管理有限公司_年_月_日_年_月_日 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外121、判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -1-目录目录 页码页码一、清洁招标书细则 2一、清洁招标书细则 2二、大楼简介 3二、大楼简介 3三、要求提供服务范围 4三、要求提供服务范围 4四、清洁服务标准 5-8四、清洁服务标准 5-8五、驻场负责人等级并列出驻场人数 9五、驻场负责人等级并列出驻场人数 9六、服务收费标准 10六、服务收费标准 10七、驻场清洁器材及配备 10-11七、驻场清洁器材及配备 10-11八、投标公司背景材料 12八、投标公司背景材料 12九、员工制服式样 12九、员工制服式样 12十、清洁合同样板 13十、清洁合同样板 13十一、可提供122、的客户室内有偿服务项目与报价 13可提供的客户室内有偿服务项目与报价 13 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -2-清洁清洁招标书细则招标书细则1.1本招标书之投标截止日期为_下午_时正。欲报价之承办商请确保其投标书经负责人签署并按时、密封（并在封口位置加盖公司骑缝章，注明清洁投标书字样）交回本公司下列地址及联系人收。本公司在截止时间后所收到之投标书、未按上述要求递交之投标书，概不接纳。地址：地址：联系人：联系人：1.2报价商于报价前必须对招标书内容，如工作细则，工作地点，地点环境等一切资料作出充分了解并将所有报价价目详列于123、投标书指定表格内，严格按照本招标书要求提供有关资料。1.3在有效期内（本招标书之截止之日起三个月内）报价商不可撤消报价或增加报价总金额，投标书一经接纳后，将另行签订合同。1.4本公司保留最终之决定权，本公司亦无须对任何报价商作出任何解释。本招标书有任何错漏，本公司不承担任何责任。1.5 报价商必须保持其专业之态度及责任，如对招标书有不明瞭或疑问之处，须于截止日期前向本公司香港新世界大厦物业管理处 何何 丹丹 小姐小姐 查询或安排实地考察，电话：53823486。上海新创物业管理有限公司上海新创物业管理有限公司_年年_月月 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物124、业管理有限公司物业管理有限公司 -3-二、大楼简介二、大楼简介大厦名称：香港新世界大厦大厦概况：总建筑面积 137469.21 M2；地上 59 层；实际建筑面积 114528 M2；地下 3 层建筑面积 24620 M2；商场-3F-3F（其中自行车库在 B2F1770 M2）；多功能会议厅 4F-5F；停车场 6F-9F；办公楼 12F-54F；设备层：10/F、25/F、34/F、42/F、58/F、59/F；餐饮场地 55F-58F物业公司：上海新创物业管理有限公司大厦性质：商场、多功能会议厅、停车场、会所、办公楼、餐饮业地点：淮海中路 300 号办公楼开放时间：8：30-18：00商125、场开放时间：10：00-22：00 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -4-三、要求提供服务范围三、要求提供服务范围1 外广场（大厦外围红线以内绿化带区域）。2 内广场（大厦正门至门办公楼/商场大堂广场区域，包括广场内各梯道）。3 首层大堂及喷水池。4 地下三层（其中 B2 层为自行车库）。5 裙楼 1 层11 层各楼层之公共区域，商场的橱窗玻璃（其中 6 层9 层为停车场），包括所有公共卫生间之清洁及物料供应、消防走梯。6 塔楼 12 层54 层（办公区域）各层电梯厅；分层出租楼层（8 层）之公共走廊，公共卫生间及物料供应126、，5558 层餐饮之公共区域。7 会所。8 物管处及业主用房。9 大楼平台，30 楼天台。10大厦所有摆花（植物）之保洁。11外墙清洁。12垃圾收集及垃圾堆放点（房）之消毒清洁。13所有地沟、管道之疏通。14大厦所有消防走道、梯。15大厦所有电梯（客梯 27 条包括消防梯 2 台，观光梯 3 台，扶手梯初定 15条）。16大厦隔油设施的清洁处理。香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -5-四、清洁标准清洁标准区域区域每日例行清洁工作每日例行清洁工作清洁次数清洁次数标准标准外广场外广场1、地面清洁2、绿化花坛清洁3、外围车道不断巡127、视地面洁净、无污渍，花坛无垃圾内广场内广场1、地面清洁不断巡视四周保持清洁（包括设施）1、首层各入口地面绝对清洁不断巡视洁净2、首层所有门、玻璃绝对清洁不断巡视光亮、洁净3、标志、牌，墙身、咨询台、门及脚线每日二次无灰尘4、清理/清洁大堂垃圾桶、烟灰缸不断巡视无渍办公楼及商铺大堂办公楼及商铺大堂5、大堂地面抛光/大堂地面推尘保洁，入口地毯、垫子吸尘每日一次无尘、洁净6、大堂所有设施及装备每日一次无尘、洁净7、公共区域之天花风口每周一次无尘、洁净8、公共区域照明（灯/光管）每周二次无尘、洁净9、公共区域之绿化摆盆每日一次无杂物10、花基、花槽、花坛连种植物地方（内外围）及壁上挂物、各种栏杆、扶手128、挡板等每日二次无杂物11、喷水池每日一次无垃圾、水质干净大厦各层电梯厅及分隔出租层之电梯厅、走廊大厦各层电梯厅及分隔出租层之电梯厅、走廊1、清扫走廊、抹扫墙壁、扶梯所有垃圾桶及烟灰缸每日一次地面、墙身绝对洁净、无尘，地面无水渍，杂物。2、所有垃圾桶及烟灰缸每日一次无渍、光洁3、各楼层消防箱要抹净、内箱无尘每日一次无尘，无杂物 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -6-4、走火梯：擦拭楼梯扶手，栏杆及设施每日一次清洁、无垃圾杂物大厦各层电梯厅及分隔大厦各层电梯厅及分隔5、各层电梯厅拖抹不断巡视无污渍、无尘出租层之电梯厅、走廊出129、租层之电梯厅、走廊6、公共区域之天花风口每日一次无尘7、公共区域各种玻璃隔墙每日一次8、公共区域照明（灯/光管）每日一次9、公共区域之绿化摆盆每日一次10、商铺之外玻璃墙每日一次明亮、洁净无尘无尘、盆内无杂物明亮、洁净会所及泳池会所及泳池 1、所占地方包括设施、装备、家具、用品、地面、墙身保持标准干净、无尘每日二次洁净2、有地毯的地方每天吸尘每日一次无尘3、泳池地面、墙身、池底清洁无渍，附属设施清洁、管道畅通每日一次干净物管处及业主办公用房物管处及业主办公用房地面干净、家具清洁每日一次洁净1、地坪清洗每日一次洁净6层平台及30层天台6层平台及30层天台2、各外露之设备设施清抹除尘每日一次无尘3130、绿化、花槽之清洁每日一次清洁、无杂物建筑垃圾及生活垃圾堆放点（房）建筑垃圾及生活垃圾堆放点（房）1、清理、消毒、杀菌每日一次洁净建筑、生活垃圾驳运建筑、生活垃圾驳运1、垃圾清运每日一次日产日清1、地面清洁、墙身清洁、出入口清洁每日一次洁净停车场、自行车库停车场、自行车库2、收费处之玻璃及外墙等附属设施每日一次洁净3、各指示牌、交通标志及设施清洁每日一次洁净4、照明用具清洁每日一次洁净 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -7-1、电梯内外时常保持清洁，不锈钢面不可以有手印每日一次洁净、光亮所有电梯所有电梯2、电动扶手梯及两旁131、，胶带梯级、槽底每日一次洁净、无尘3、垂直电梯内地毯要每天换洗每日一次洁净、无尘、无水渍地毯地毯1、各公共区域有铺地毯地方必定吸尘每日一次洁净、无尘所有地沟、管道所有地沟、管道1、保证地沟及管道的疏通每日一次无杂物、畅通1、墙面洁净每日一次洁净、光亮2、照明清洁每日一次洁净大厦所有设备房及机房大厦所有设备房及机房3、地面清洁每日一次洁净4、设备清洁（工程部人员陪同）每日一次洁净卸货区卸货区1、每天清扫及拖地不断巡视无污渍、水渍及杂物1、洗擦云石、面盆、大小便池等卫生设备每日一次洁净、光亮、无异味2、拖擦地面至无污渍/水渍每日一次无污渍、水渍3、清倒手纸篓每日一次干净4、冲洗便池，不得有污物每日132、一次洁净、无异味大厦所有公共区域卫生间大厦所有公共区域卫生间5、擦拭门窗及墙壁每日一次无污渍、光亮6、消毒及除臭每日一次无异味7、清抹镜子每日一次光亮、洁净8、清洁照明每日一次洁净污水处理间污水处理间1、负责污水处理垃圾清运每日数次清洁餐饮隔油池餐饮隔油池1、负责隔油池的垃圾处理每日数次清洁 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -8-其他其他一般合约范围内包括清洁内容按需要项目项目定期性工作定期性工作1、蚊子及苍蝇虫控服务虫控服务2、蟑螂、蚂蚁、地毯蚤每两月一次3、老鼠（放鼠药前一定要标贴警告字标）每两月一次4、一定提醒管理处133、提前贴出通告1、吸尘每天地毯大清洗地毯大清洗2、用地毯机清洗3、弄干/加保护膜每季一次大堂高处照明设备设施清洁大做大堂高处照明设备设施清洁大做1、清洁灯泡及罩2、拆除及装回每月一次卫生间/垃圾房彻底消毒卫生间/垃圾房彻底消毒1、清洁、消毒/杀菌、擦干每月一次石材养护石材养护保养、打腊、起渍每月一次高处的标志牌指示牌高处的标志牌指示牌除尘、抹亮每周一次所有外露管道所有外露管道所有露出之管道不能积尘，不能有污渍每两星期一次停车场、自行车库停车场、自行车库各式指示牌道闸及附属设备每周一次外墙清洗外墙清洗按标准专用清洁剂每年三次其他其他一般合约范围内包括清洁内容按需要五、五、驻场负责人等级并列出驻场人134、数驻场负责人等级并列出驻场人数(由报标公司提供)(由报标公司提供)香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -9-1 清洁员工编制（岗位设置与工时安排）2 管理架构图六、清洁服务收费清洁服务收费 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -10-提供上述清洁工作，本公司报价为：计人民币 元/月，即人民币 元/月。计人民币 元/月，即人民币 元/月。（请报价公司提供费用测算细目）备注：所有清洁物料、工具、机械及器械皆由承判商负责提供。须提交报价公司负责人对报价签字确认并加盖135、公章之文件原件。*请随报价书提供清洁开荒之报价及收费细节。*请随报价书提供清洁开荒之报价及收费细节。七、驻场清洁器材及配备驻场清洁器材及配备（请报价公司详细列出）（请报价公司详细列出）1.专用设备序号序号型号型号名称名称品牌品牌数量数量产地产地2.专用工具 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -11-序号序号型号型号名称名称品牌品牌数量数量产地产地3.清洁材料序号序号型号型号名称名称品牌品牌数量数量产地产地八、投标公司背景投标公司背景 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管136、理有限公司 -12-请列出过往及目前（年份）在什么楼盘服务请列出过往及目前（年份）在什么楼盘服务（由投标公司提供）九、制服式样制服式样请请提提供供彩彩照照样样本本十、清洁合同样板清洁合同样板 香港新世界大厦香港新世界大厦 清洁外判报价清洁外判报价上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -13-(由投标公司提供）(由投标公司提供）十一、十一、可提供的客户室内有偿服务项目与报价可提供的客户室内有偿服务项目与报价(由投标公司提供）(由投标公司提供）香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦 外 判 项 目 方 案外 判 项 目 方 案上海新创物业管理有限公司上海新创物业管理有限公137、司二 00 二年八月二 00 二年八月 香港新世界大厦香港新世界大厦 外判项目外判项目上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 外判项目清单修订日期：修订日期：2002 年年 8 月月 20 日日管理管理1.大厦公共地方保洁1.大厦公共地方保洁2.大厦整体清洁开荒2.大厦整体清洁开荒3.大厦外墙清洗3.大厦外墙清洗4.大厦外围保安；4.大厦外围保安；5.公共区域绿化养护及植物租摆5.公共区域绿化养护及植物租摆6.垃圾清运6.垃圾清运6.1 生活垃圾清运6.2 建筑垃圾清运6.3 格栅垃圾清运7.大厦虫害防治7.大厦虫害防治8.员工制服洗涤8.员工制服洗涤9.员工工作餐供应9.员工工作餐138、供应财务财务1.大厦保险（财产一切险及公众责任险等）1.大厦保险（财产一切险及公众责任险等）2.2.大厦管理帐务审计大厦管理帐务审计工程工程1.供配电及照明系统1.供配电及照明系统1.1 后备发电机紧急维修及年度保养1.2 外墙霓虹灯调试/维修及保养1.3 高压配电值班2.给排水系统2.给排水系统2.1 污水处理设备维修及年度保养2.2 纯净水过滤设备维修及年度保养3.弱电系统3.弱电系统3.1 消防报警/紧急广播紧急维修及年度保养3.2 电视监控系统紧急维修及年度保养3.3 大厦自动控制系统紧急维修及年度保养3.4 车库收费系统紧急维修及年度保养3.5 卫星接收设备的紧急检修及年度保养4.中139、央空调系统4.中央空调系统4.1 冷水机组主机紧急维修及换季保养4.2 燃油锅炉维修及换季保养4.3 循环水处理（冷却水、冷冻水、供热循环水）5.其他5.其他5.1 电梯及自动扶梯维修及保养5.2 擦窗设备维修及保养5.3 消防水系统设备的紧急维修及年度保养5.4 水池/水箱清洗上 海 新 创 物 业 管 理 有 限 公 司上 海 新 创 物 业 管 理 有 限 公 司香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦客户收楼流程及表格客户收楼流程及表格二 00 二年九月七日二 00 二年九月七日 附件 18香香 港港 新新 世世 界界 大大 厦厦租户装修申请表租户装修申请表租户公司：负责人140、：租赁期限：联系电话：单元面积：装修期：施工单位名称：现场负责人：紧急联系电话：装修执照号码：装修单位应注意：装修资质证明：_A.二套施工图 工装修员工人数：B.施工单位之营业执照及资质证书（各一份副本）工C.消防局审批意见书一份工D.购买工程一切险及第三者责任责任险之发票 工E.装修报监受理单 工管理处收件人：日期：香港新世界大厦管理处意见：签署：日期此表一式三份：A)管理部一份（签收）：B)工程部一份（签收）：C)租户一份（签收）：中国上海淮海中路 1408 号 邮编：200031 电话：(8621)6433 6688 传真：(8621)6431 68681408 Huai Hai Zho141、ng Road,Shanghai,P.R.C.200031 Tel(8621)6433 6688 Fax(8621)6431 6868附件 3香香 港港 新新 世世 界界 大大 厦厦收收 楼楼 通通 知知 书书_公司：贵司所租赁的香港新世界大厦_层_单元经验收合格，现可交付使用。1、请贵司接到本通知后于_年_月_日前来香港新世界大厦_层租赁接待中心办理收楼手续。2、收楼接待时间：周一至周五上午 9：00 至下午 17：00。3、如果贵司不能按通知规定的时间前来办理手续，请致电 63877777 联系，以便我司能更好地为贵司服务。4、在贵司来办理各项手续前，请仔细阅读香港新世界大厦收楼须知。特此142、通知！上海新世界淮海物业发展有限公司上海新世界淮海物业发展有限公司_年年_月月_日日中国上海淮海中路 1408 号 邮编：200031 电话：(8621)6433 6688 传真：(8621)6431 68681408 Huai Hai Zhong Road,Shanghai,P.R.C.200031 Tel(8621)6433 6688 Fax(8621)6431 6868附件 4香香 港港 新新 世世 界界 大大 厦厦收收 楼楼 须须 知知致：_公司致：_公司香港新世界大厦_层_单元香港新世界大厦_层_单元欢迎贵司成为香港新世界大厦的新租户！为能提供贵司以优质、便捷的服务，我司已聘请上海新143、创物业管理公司负责本大厦的物业管理，并代表我司与贵司协调租赁单元的接收事宜。为避免贵司在接收租赁单元时可能遭遇不便，我司籍此向贵司介绍有关注意事项，望贵司能认真阅读，并配合我们的工作。1 贵司在接到 香港新世界大厦收楼通知书 后在指定日期前来办理收楼手续，如需改期，请提前 3 天通知我司，以便我司协调有关事宜。2 贵司前来办理收楼手续时，请务必备齐以下资料：A租赁合同副本；B营业执照副本原件；C收楼通知书；D收楼授权书；E法人代表/授权代表身份证复印件。4.贵司如需对所租单元进行室内装修，我司需安排对有关装修方案进行审核，经批准后方可进场装修。收楼时，请备齐装修公司的以下资料提交我司：A营业执144、照、资质证书、经营手册；B施工登记以及受监登记；C税务合同贴花；D意外保险证明；E开工报告、安全文明协议、廉洁协议；F施工组织设计（含安全管理措施）；G施工人员的上岗证、暂住证、身份证以及外地人员务工证明等。6.如有疑问，请致电 63877777 咨询，我司很高兴能为贵司服务。祝商祺！上海新世界淮海物业有限公司上海新世界淮海物业有限公司 _年_月_日 _年_月_日 附件 5 附件 5香香 港港 新新 世世 界界 大大 厦厦装修提交资料清单装修提交资料清单一、装修客户须准备资料一、装修客户须准备资料：1营业执照、资质证书、经营手册；2施工登记、受监登记；3税务合同贴花；4保险证明；5开工报告、安145、全文明协议、廉洁协议；6施工组织设计（含安全管理措施）；7施工人员的上岗证、暂住证、身份证以及外地人员务工证明等。二、客户须提供装修图纸（包括但不限于以下项目）：二、客户须提供装修图纸（包括但不限于以下项目）：1、设计说明；2、平面布置图；3、天花布置图；4、强电系统图；5、强电平面布置图（照明动力）；6、空调风管平面图；7、温控布置图；8、弱电系统图；9、弱电平面图（电话、电脑等）；10、与大厦整体连接结点图；11、消防平面布置图（烟感喷淋、应急广播）；12、给排水平面图案（如需要）；13、其他必须的装修设计（包括进户门及立面图等）香港新世界大厦物业管理处香港新世界大厦物业管理处 附件 6香146、香 港港 新新 世世 界界 大大 厦厦装潢工程审核表装潢工程审核表（软开业前）（软开业前）客户名称香港新世界大厦_楼层_单元租户名称_工程项目名称_设计单位_施工单位_监理单位_附工程图纸_物业审核意见(可另附页)审核人签名_日期_力中协兴审核意见(可另附页)审核人签名_日期_其它相关部门意见(可另附页)审核人签名_日期_ 附件9香 港 新 世 界 大 厦香 港 新 世 界 大 厦租户相关资料租户相关资料日期日期：至：管理处由：市场部 公司名称:Company Name:联系人:Contact Person:联系电话及传真:Telephone&Fax:联系地址:A d d r e s s:租用147、楼层及面积：见附图Floor&Area:See attached floor plan起租期:Lease Commencement Date:租用时期:L e a s e T e r m:免 租 期 :Rent Free Period:装修期：（如适用）Fit Out Period:(If applicable)车 位 :Car Parking Spaces:备注：其他有关物业管理方面的特别条款（如工程事项等）见本表附件，共 页。更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库办公楼公共区域验收交接表 验收交接表编号：楼 148、层区 域验 收 日 期验 收 移 交 内 容数 量状 况遗漏及整改内容备 注地台地毯天花吊顶楼梯台阶及扶手墙面窗户及玻璃扇各种门 扇锁匙及把手把公共配电箱个照明灯具个照明开关只空调送风口个电源插座只喷淋头只烟感只广播啦叭只消火栓箱只灭火器及灭火箱只碎玻璃报警按钮只应急指示灯只门牌及标牌块小五金件移 交 钥 匙把 移 交 其 他 物 品验 收 交 接 单 位代 表 签 署日 期更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库办公楼单元验收交接表 验收交接表编号：楼 层单 元验 收 日 期验 收 移 交 内 容数 量状 况遗漏149、及整改内容备 注地台天 花 吊顶墙面窗框扇玻璃块门 扇锁匙把单元内配电箱个灯盘个照 明 开关只风 机 盘管台空调送风口个空调回风口个空调新风口个风机盘管控制器只电 源 插座只电 视 插座只电 话 插座只喷淋头只烟感只更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库小五金移 交 钥 匙把移 交 其 他 物 品单元内电表读数度单元内水表读数字验 收 交 接 单 位代 表 签 署日 期更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库单元设备工程验收记录表单元150、设备工程验收记录表档案编号：工程名称施工单位验收区域验收日期验收项目验收内容与要求检验情况处理意见1 技术资料1.是否符合设计要求；2.技术资料齐全；3.隐蔽工程记录完整、验收单。2 设备、材料1.符合国家标准；2.有铭牌、有合格证。3 照明电源箱1.有平面图、系统图；2.安装合乎图纸要求和施工规范。3.开关操作灵活，无发热和卡涩。4.灯具安装整齐、有单独吊具、合乎要求。5.灯具无遗漏，发光正常，无噪声异音和闪烁。6.绝缘电阻、系统接地连续性良好。4 风机盘管1.安装合乎设计和施工规范要求。有检修孔。2.保温完整、严密、无遗漏和表面破损。3.不漏水冷凝水、不渗漏。4.开关安装合乎要求，转动灵活151、无卡涩。5.风机运转正常、无噪声、无异音和异常振动。6.冷热、风速转换温度控制正常5 电话、计算机CATV 接口1.安装合乎设计和施工规范要求。2.接线正确、通表抽查无错误。3.绝缘电阻。6 上、下水1.安装合乎设计和施工规范要求。2.管路和存水弯、地漏无渗漏、进出水通畅。3.有隐蔽施工记录和验收单。4.有强度试验、冲、吹洗试验、通水试验记录、灌水试验、通球试验记录。7 装潢1.天花安装合乎规范、龙骨无弯曲、变形、吊项水平、无色差、无缺损。2.墙面平整、无损坏缺角，墙砖无破更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库152、损无空壳、墙纸、护墙板无破损和差、安装牢固、踢脚线整齐、水平，表面不毛糙。3.门窗合乎设计要求，安装合乎规范、牢固、扇、闭灵活、油漆无损伤、匙齐全。4.地坪光洁、平整无裂纹和空壳、大理石，地砖无破损。5.各检修口位置是否适当，内部有否进入障碍。验收结果及意见：验收记录人签字：日期：更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库商铺单元验收交接表 验收交接表编号：楼 层单 元验 收 日 期验 收 移 交 内 容数 量状 况遗漏及整改内容备 注地台天花吊顶楼梯台阶及扶手墙面窗框扇玻璃块各种门 扇锁匙及把手把各种五金配件公共配153、电箱个单元内配电箱个灯盘个照明灯具个照明开关只风机盘管台空调送风口个空调回风口个空调新风口个风机盘管控制器只电源插座只电视插座只电话插座只喷淋头只烟感只广播喇叭只更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库消火栓箱只灭火器及灭火箱只碎玻璃报警按钮只应急指示灯只门牌及标牌块移 交 钥 匙把 移 交 其 他 物 品单元内电表读数度单元内水表读数字验 收 交 接 单 位代 表 签 署日 期更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库香 港 新 世 界154、 大 厦香 港 新 世 界 大 厦 接 管 验 收 方 案接 管 验 收 方 案上海新创物业管理有限公司上海新创物业管理有限公司二 00 二年七月二 00 二年七月 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -2-目 录项目 页码项目 页码1.接管验收整体计划 31.接管验收整体计划 32.物业验收移交程序 52.物业验收移交程序 53.竣工验收应提供的技术资料 63.竣工验收应提供的技术资料 64.竣工验收应提供的操作和维修保养手册 94.竣工验收应提供的操作和维修保养手册 95.物业验收管理制度 115.物业验收管理制度 116155、.房屋接管验收标准 136.房屋接管验收标准 137.设施成品保护方案 217.设施成品保护方案 218.8.附表附表 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -3-接管验收整体计划接管验收整体计划一、依照业主方新世界淮海物业发展有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部 1991 年 2 月 4 日发布，1991 年 7 月 1 日实施的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准中的有关规定，结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度，我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行：A 办公层区域（L12L57）和各设备房塔楼部分：7 156、月 20 日到 8 月 24 日B 商场部分（B3L3）及车库裙楼部分：9 月 8 日到 10 月 28 日二、接管必备资料如下1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3.工程项目竣工图；4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5.隐蔽工作验收记录；6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖157、气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9.工程质量事故的发生和处理记录。10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海158、新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -4-以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、物业接管工作组织构成：1.上海新创物业管理有限公司香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部）2.其它相关人员四、接管验收原则以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。五、接管工作程序1.接管工作准备阶段1.1 熟悉接管各层面的情况1.2 接管工作应备文件a.验收接管流程b.相关验收文件c.相关验收表格d.成品保护方案1.3 接管人力与器具准备1.4 接管前人员培训2.接管工作运作阶段2.1 进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。2.2 按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。159、2.3 接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。2.4 接管合格，钥匙移交管理处。3.接管缮后阶段3.1 接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。3.2 对整改情况作进一步跟进，并作出记录。3.3 对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。3.4 对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。3.5 对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -5-物 业 验 收 移 交 程 序物 业 160、验 收 移 交 程 序根 据 各 项 目 的 施 工 进 度 和 小 业 主 (或 租 户 )入 住 的 情 况 不 同 ，发 展 商 (或 大 业 主 )可 视 需 要 要 求 管 理 公 司 对 其 物 业 的 部 分 楼 层 建 筑 装 修 、设 备 和 系 统 进 行 验 收 接 管，但 项 目 的 最 终 移 交 是 在 通 过 政 府 有 关 职 能 部 门 和 發 展 商 验 收 基 础 上 以 物 业 管 理 公 司 验 收 通 過 为 准 。一 、物 业 验 收 条 件 物 业 要 验 收 移 交 ，必 须 满 足 以 下 首 要 条 件 ：1.提 供 被 验 收 物 业 的161、 竣 工 图 (若 尚 未 完 成 峻 工 图 ，必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 ，并 附 详 细 的 设 计 修 改 说 明 )；2.提 供 被 验 收 的 设 备 、系 统 的 操 作 说 明 、保 养 手 册 及 其 他 有 关 资 料 ；3.提 供 与 承 包 商 (或 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 同 中 有 关 技 术 条 款 ；4.出 示 政 府 有 关 职 能 部 门 (详 见 附 表 )验 收 证 明 ；5.提 供 承 包 商 、厂 商 及 供 应 商 的 地 址 、联 系 电 话 及 联 系 人 资 料 ；6.提 供 必 要 的 专 业 技 术 介 162、绍 和 培 训 ；7.提 供 所 有 测 试 、检 验 和 分 析 报 告 ；8.清 洁 被 验 收 的 场 地 、设 备 和 机 房 。二 、拒 绝 验 收 对 以 下 情 况 ，物 业 公 司 有 权 拒 绝 验 收 接 管 物 业 ：1.严 重 违 反 国 家 有 关 法 规 ；2.未 能 通 过 有 关 政 府 职 能 部 门 的 验 收 ；3.工 地 与 交 付 物 业 不 能 有 效 隔 离 ；4.机 房 不 能 完 全 独 立 封 闭 ；5.其 他 可 能 危 及 设 备 正 常 运 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 业 。三 、缺 陷 整 改 对 在 验 收 中 发 现 163、的 各 种 问 题 包 括 工 程 未 完 事 项 、工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ，管 理 公 司 将 会 做 详 细 的 缺 陷 记 录 ，以 供 发 展 商 (或 大 业 主 )督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )进 行 整 改 ，对 不 能 进 行 整 改 的 缺 陷 进 行 赔 偿 交 涉 。对 问 题 比 较 严 重 ，则 向 发 展 商 (或 大 业 主 )建 议 暂 缓 验 收 ，待 整 改 完 成 后 重 新 验 收 。香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管164、理有限公司 -6-四 、试 运 行 若 部 分 设 备 或 整 个 系 统 尚 未 通 过 最 终 的 验 收 ，但 由 于 小 业 主 (或 租 户 )入 住 需 要 必 须 开 启 运 行 某 些 设 备 或 系 统 ，管 理 公 司 一 般 仅 做 实 物 验 收 ，并 严 格 按 发 展 商 (或 大 业 主 )的 书 面 指 令 进 行 管 理 和 操 作 ，在 此 期 间 ，技 术 上 仍 由 承 包 商 (供 应 商 )把 关 ，若 发 生 任 何 问 题 或 意 外 ，除 管 理 公 司 人 为 原 因 外 ，责 任 由 发 展 商 (或 大 业 主 )及 其 承 包 商 负 165、责 ，對 于 重 要 設 備 或 机 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 ，清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。五 、验 收 通 过 被 验 收 物 业 完 好 ，设 备 及 系 统 运 行 情 况 正 常 ，所 有 指 标 均 达 到 合 同 约 定 的 要 求 ，場 地 、設 備 和 机 房 均 清 洁 干 淨 ，经 有 关 各 方 书 面 确 认 验 收 通 过 ，发 展 商 (或 大 业 主 )应 督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )移 交 所 有 的 钥 匙 、备 品 备 件 和 专 用 工 具 ，物 业 正 式 交 由 物 业 公 司 接 收 管 理 。六166、 、保 修 期 按 正 常 情 况 ，物 业 整 体 验 收 结 束 ，正 式 进 入 保 修 期 ，但 物 业 验 收 往 往 是 一 段 相 当 长 的 过 程 ，在 此 期 间 ，有 些 设 备 可 能 会 因 先 期 投 入 运 行 或 其 他 原 因 已 经 进 入 保 修 期 ，故 需 要 发 展 商 (或 大 业 主 )与 其 承 包 商 、供 应 商 协 议 约 定 整 个 项 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ，书 面 通 知 物 业 公 司 ，而 在 此 之 前 进 入 保 修 期 的 部 分 设 备 和 系 统 ，若 需 要 签 续 保 合 同 ，发 展 商 (或 大167、 业 主 )应 酌 情 予 以 补 偿 。竣 工 驗 收 應 提 供 的 技 術 資 料竣 工 驗 收 應 提 供 的 技 術 資 料在 物 業 驗 收 接 管 前 ，發 展 商 /業 主 須 提 供 有 關 物 業 的 各 种 技 術 資 料 和 竣 工 圖 ，分 類 立 卷 ，在 驗 收 時 交 物 業 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ，若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ，必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ，并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ，竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。物 業 管 理 公 司 168、將 參 考 這 些 技 術 資 料 對 物 業 的 設 施 進 行 驗 收 管 理 、運 行 、維 護 和 保 養 ，一 般 需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 ，但 不 限 于 此 列 ：一 、土 建 、裝 修 需 要 的 資 料 1.建 筑 、裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ；香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -7-2.總 平 面 圖 、建 筑 和 結 构 圖 ；3.裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、地 面 、牆 面 、門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 )；4.質 監 站 、規 划 局 、消 防 局 169、環 衛 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 報 告 ；5.土 建 、裝 修 、建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 厂 商 資 料 ；6.房 屋 面 積 測 量 報 告 ；7.物 業 沉 降 測 試 報 告 ；8.防 水 工 程 的 盛 水 試 驗 報 告 ；9.隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証 。二 、弱 電 系 統 需 要 的 資 料 1.各 弱 電 系 統 的 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 (包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統 、消 防 自 動 報 警 系 統 、防 盜 監 控 系 統 、衛 星 電 視 系 統 、電 話 和 綜 合 布 線 系170、 統 、背 景 音 響 系 統 、車 庫 自 動 化 管 理 系 統 等 )；2.各 弱 電 系 統 圖 、平 面 圖 ；3.弱 電 系 統 設 備 明 細 表 、承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ；4.消 防 局 、技 防 辦 、音 像 管 理 處 、有 線 電 視 台 、國 家 安 全 局 、電 話 發 展 總 公 司 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 合 格 証 明 ；5.設 備 原 理 圖 、電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。三 、電 气 系 統 需 要 的 資 料 1.高 壓 、低 壓 和 變 配 電 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ；2.所 有 171、電 气 系 統 圖 、平 面 圖 、隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ；3.電 气 設 備 明 細 表 、承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ；4.供 電 局 驗 收 報 告 ；5.各 种 用 電 設 備 調 試 、測 試 報 告 ；6.避 雷 裝 置 系 統 圖 、平 面 圖 、測 試 報 告 、防 雷 辦 驗 收 報 告 。四 、給 排 水 需 要 的 資 料 1.噴 淋 、消 火 栓 水 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ；2.消 防 水 、給 水 、排 水 系 統 圖 、平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ；3.消 防 噴 淋 、消 火 栓 、給 排 水 系172、 統 設 備 明 細 表 、承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ；4.消 防 局 驗 收 批 文 ，衛 生 防 疫 站 、自 來 水 、城 市 排 水 檢 測 站 和 質 驗 站 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -8-等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ；5.消 防 水 系 統 試 壓 、調 試 及 驗 測 報 告 ；6.污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 ，衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ；7.蓄 水 池 、水 箱 和 開 水 器 水 質 檢 測 報 告 。五 、空 調 系 統 需 要 的 資 料173、 1.空 調 系 統 、送 排 風 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ；2.空 調 、送 排 風 系 統 圖 、平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ；3.空 調 机 組 (熱 泵 机 組 )、新 風 机 組 、熱 交 換 器 及 風 机 盤 管 等 設 備 明 細 表 、承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ；4.消 防 局 驗 收 批 文 ；5.空 調 系 統 /設 備 試 壓 、調 試 報 告 。六 、動 力 設 備 需 要 的 資 料 1.鍋 爐 、應 急 發 電 机 和 電 梯 等 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ；2.鍋 爐 房 、應 急 發 電 机 房 174、平 面 圖 ，煤 气 調 壓 站 平 面 圖 和 煤 气 系 統 圖 、平 面 圖 ；3.勞 動 局 、質 檢 站 及 煤 气 公 司 有 關 驗 收 証 明 ；4.鍋 爐 、應 急 發 電 机 及 電 梯 等 設 備 的 調 試 報 告 、產 品 合 格 証 書 ；5.煤 气 管 道 的 試 壓 報 告 。七 、電 梯 驗 收 提 交 資 料電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 ，施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 ，以 便 使 物 業 管 理 公 司 技 術 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 的 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 ，以 下 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 的 175、資 料 ，但 不 限 于 此 ：1.市 建 委 質 監 站 批 發 的 “電 梯 運 行 証 ；2.市 技 术 监 督 局 批 發 的 “電 梯 安 全 使 用 証 ；3.電 梯 技 術 規 格 說 明 書 ；4.電 梯 出 厂 合 格 証 及 產 地 來 源 証 ；5.電 梯 裝 箱 清 單 ；6.電 梯 管 理 与 使 用 手 冊 ；7.電 梯 一 般 安 裝 標 准 ；8.電 梯 操 作 說 明 書 ；香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -9-9.電 梯 維 修 保 養 手 冊 ；10.電 梯 安 裝 圖 紙 ；11.電176、 梯 机 械 及 電 气 控 制 圖 紙 ；12.電 梯 備 品 備 件 清 單 ；13.電 梯 操 作 培 訓 手 冊 ；14.電 梯 承 包 商 竣 工 調 試 及 自 查 記 錄 ；15.電 梯 應 急 維 修 電 話 ；16.電 梯 供 應 商 和 安 裝 單 位 聯 系 人 、電 話 、傳 真 等 資 料 。八 、其 他 需 要 的 資 料 發 展 商 、承 包 商 認 為 需 要 提 供 的 其 他 资 料。竣工验收应提供的操作和维修保养手册竣工验收应提供的操作和维修保养手册承 包 單 位 在 物 業 移 交 前 ，須 遞 交 設 備 /系 統 的 操 作 和 維 修 保 養 手 177、冊 (以 下 簡 稱 “手 冊 )，以 确 保 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌 握 驗 收 設 備 /系 統 的 操 作 和 管 理 ，一 般 有 以 下 要 求 ：1.承 包 單 位 須 在 設 備 /系 統 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 ，以 便 物 業 管 理 公 司 的 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設 備 /系 統 的 基 本 情 況 。2.手 冊 內 所 有 內 容 應 以 中 文 編 印 ，文 字 、插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。3.每 一 系 統 應 獨 立 成 冊 ，以 減 少 每 冊 的 厚 度 ，不 同 內 178、容 或 章 節 應 以 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 ，并 附 有 清 楚 的 目 錄 指 示 ，以 便 操 作 人 員 翻 查 參 考 。4.為 使 手 冊 便 于 使 用 ，并 經 得 起 在 日 常 維 修 的 工 作 環 境 下 多 次 反 复 翻 閱 而 不 易 破 損 ，手 冊 應 采 用 优 質 的 A4標 准 紙 張 編 印 ，配 上 堅 硬 的 封 面 和 書 背 ，并 以 膠 質 塑 料 或 其 它 耐 磨 損 的 材 料 作 保 護 。5.手 冊 須 同 時 附 有 本 項 目 的 “竣 工 圖 目 錄 ，按 所 屬 系 統 分 列 于 有 關 系 統 的 章 節 內 179、。如 某 一 圖 紙 同 時 适 用 于 多 個 系 統 時 ，則 需 在 每 個 有 關 系 統 章 節 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -10-內 同 時 列 出 。若 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ，必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ，并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ，竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。6.系 統 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )：A.系 統 正 常 運 作 180、程 序 和 在 不 正 常 情 況 時 的 應 變 程 序 。B.詳 盡 介 紹 每 個 獨 立 系 統 如 何 調 節 、控 制 、監 察 和 調 校 說 明 。C.系 統 內 所 有 的 管 道 和 接 線 圖 ，并 說 明 主 要 設 備 和 部 件 的 規 格 和 功 能 。D.提 出 每 個 系 統 的 可 調 節 部 件 和 保 護 裝 置 的 最 初 調 校 參 數 ，并 預 留 一 定 的 空 位 以 便 加 插 最 后 調 定 的 參 數 。E.系 統 中 有 關 供 電 、配 電 屏 和 控 制 屏 的 詳 細 說 明 。7.設 備 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 181、(至 少 包 括 以 下 內 容 )：A.設 備 正 常 啟 閉 程 序 和 出 現 异 常 情 況 時 停 机 程 序 。B.詳 盡 介 紹 每 台 獨 立 設 備 如 何 調 節 、控 制 、監 察 和 調 校 說 明 。C.所 有 設 備 的 原 厂 所 發 的 隨 机 文 件 、圖 紙 資 料 ，包 括 每 塊 電 路 板 的 電 路 圖 ，以 及 所 有 電 子 元 件 的 布 置 圖 。如 有 需 要 ，還 需 提 供 部 件 分 解 圖 ，以 顯 示 各 部 件 的 位 置 。D.列 出 所 有 設 備 的 生 產 制 造 厂 商 、型 號 、系 列 編 號 、經 調 試 運 行182、 后 所 設 定 的 參 數 。E.所 有 設 備 的 產 品 說 明 書 、合 格 簽 証 書 、生 產 厂 測 試 報 告 以 及 性 能 指 標 圖 表 等 資 料 。8.系 統 /設 備 維 修 保 養 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )：A.所 有 系 統 /設 備 檢 查 手 冊 。B.設 備 更 換 部 件 的 程 序 和 要 求 。C.從 整 個 系 統 到 設 備 的 維 修 保 養 說 明 ，調 校 的 操 作 程 序 和 尋 找 故 障 的 方 法 。D.執 行 運 作 和 維 修 保 養 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項 。E.常183、 見 故 障 處 理 和 解 決 方 法 。F.提 出 系 統 /設 備 保 養 制 度 ，列 明 主 要 設 備 每 天 、每 周 、每 月 、每 季 、每 年 及 五 年 需 記 錄 和 維 護 保 養 內 容 和 方 法 。9.安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )：A.各 類 設 備 的 保 護 操 作 程 序 。香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -11-B.對 各 項 系 統 操 作 時 可 能 發 生 的 事 故 危 險 應 作 的 預 防 、應 變 和 保 護 措 施 184、說 明 。電 气 事 故 保 護 机 械 事 故 保 護 火 災 和 爆 炸 事 故 保 護 化 學 事 故 保 護 在 處 理 燃 料 和 化 學 物 品 出 現 的 事 故 保 護 急 救 和 事 故 報 告 10.在 任 何 設 備 或 控 制 系 統 所 采 用 的 電 腦 專 用 軟 件 ，需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )：A.軟 件 內 容 目 錄 表 打 印 本 。B.流 程 圖 、數 据 表 和 程 序 說 明 。C.特 殊 的 軟 件 和 工 具 的 使 用 說 明 。D.程 序 設 計 和 系 統 使 用 手 冊 。E.應 用 的 基 本185、 軟 件 、專 用 工 具 和 通 用 軟 件 資 料 ，便 于 業 主 進 一 步 修 改 和 發 展 軟 件 。11.列 出 每 一 种 型 號 設 備 、材 料 和 附 件 的 供 應 厂 商 和 代 理 商 名 單 ，并 詳 細 列 明 這 些 厂 商 的 地 址 、電 話 及 圖 文 傳 真 號 碼 。12.列 出 承 包 單 位 提 供 給 業 主 的 所 有 備 品 、備 件 和 專 用 工 具 清 單 。物业验收管理制度物业验收管理制度1 物业交接管理2 验收前的准备工作验收小组根据开发商提供的图纸，按设计和施工要求编制验收计划，按国家标准建筑安装工程质量检验评定标准验收；验收186、小组编制验收计划和标准，由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供的竣工图，设备清单，所有设施、设备出厂合格证书，设备调试运行记录、试验报告等，在开发商组织下进行验收。3 验收的实施 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -12-验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收；主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。在预验收过程中，检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。4 验收后的处理187、工作验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收报告的评定及意见书，呈交公司项目工程负责人。对不合格的设备、设施，写出书面报告，上呈开发商及监理公司。物业公司与物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。管理处办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业管理处存档。5 验收后不合格的处理工作对在预验收中未达到要求的设备，整改落实实施后，验收小组进行检查验证，并在整改报告 中记录结果，整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图，在交接记录中记录。188、6 设备验收设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合。7相关记录：7.1 管理处系统及设备接收报表7.2 消防设施验收记录表7.3 隐蔽工程验收记录表7.4 照明工程验收记录表7.5 设备验收交接表7.6 机房验收交接表7.7 给排水设备验收记录表7.8 高低压配电系统检查表7.9 单元设备工程验收记录表7.10办公楼公共区域验收交接表7.11办公楼单元验收交接表7.12商铺单元验收交接表7.13空调工程验收记录表 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限189、公司 -13-房屋接管验收标准房屋接管验收标准一、主题内容与适用范围1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。二、引用标准GBJ7 建筑地基基础设计规范GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范GBJ11 建筑抗震设计规范GBJ14 室外排水设计规范GBJ16 建筑设计防火规范GBJ45 高层民用建筑设计防火规范GBJ206 木结构工程施工及验收规范GBJ207 屋面工程施工及验收规范GBJ232 电气装置安装工程190、施工及验收规范GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范CJB13 危险房屋鉴定标准三、新建房屋的接管验收1.新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。2.接管验收应具备的条件：（1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须与施工区域隔离）；（2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；（3）房屋幢、户编号业经有关部门确认。3.接管验收应检索提交的资料：（1）产权资料：a项目批准文件；b用地批准文件；c建筑执照；d建筑分层、分单元面积表；香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创191、新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -14-e行政主管部门验收合格的证书、批文；f拆迁安置资料。（2）技术资料：a竣工图-包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b地质勘察报告；c工程合同及开、竣工报告；d工程预决算；e图纸会审记录；f工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；g隐蔽工程验收签证；h沉降观察记录；i竣工验收证明书；j钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k新材料、构配件的鉴定合格证书；l水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；m机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书；n砂浆、混凝土试块试压报告；o供水、供暖的试压报告。4.接管验收程序（192、1）建设单位书面提请接管单位接管验收。（2）接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核，对具备条件的，应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。（4）对验收中发现的质量问题，按第三条第六款的规定处理。（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。5.质量与使用功能的检验（1）主体结构a地基基础的沉降不得超过 GBJ7 的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。b钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过 GBJ10 的规定值。c砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。d木结构应结点牢固，支撑系统可靠，193、无蚁害，其构件的选材，必须符合 GBJ206中 2.1.1 条的有关规定。香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -15-e凡应抗震设防的房屋，必须符合 GBJ11 的有关规定。（2）外墙不得渗水。（3）屋面a各类屋面必须符合 GBJ207 中 4.0.6 条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。b平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。c阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。（4）楼地面a面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等194、缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。b卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。c木楼地面应平整牢固，接缝密合。（5）装修a钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。b进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。c木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。d门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。e抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。f饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉195、角。g油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。（6）电气a电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M/KV。b应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。c照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。d各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合 GBJ232 的要求。e电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过 GBJ232 的规定值。制动器、限速196、器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -16-装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。f对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。g除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。（7）水、卫生、消防a管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合 GBJ242 的要求。应按套安装水表或预留表位。b高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。c卫生间、厨房间的排污197、管应分设，出户管长不宜超过 8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。d卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。e水泵安装应平稳，运行时无较大震动。f消防设施必须符合 GBJ16、GBJ45 的要求，并且有消防部门检验合格签证。（8）采暖a采暖工程验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。b锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。c炉排必须进行 12H 以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。198、d各种仪器、仪表应齐精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。e炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。f各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。g管道的管径、坡度及检查井必须符合 GBJ242 的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。h设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合 GBJ242的规定。i锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。j经过 48H 连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要199、求。（9）冷冻机组/热泵机组 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -17-a冷冻机/热泵应安装平正，配件齐全，由原厂或授权单位检验合格。b与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔，风机、水泵等安装适当平正，无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。c各管道、管件安装符合要求，保温、避雷支架等设置安装合理。d各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。e机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。f各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水，水泵运行平稳，扬程，流量符合要求。g经过一段时间连200、续运行，冷冻机/热泵和附属设备的热工性能，机械性能及空调区室温符合设计要求。h新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。i冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。（10）附属工程及其他a室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合 GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。b化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。c明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。d房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面201、不应有积水、空鼓和断裂现象。e房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。f挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。g单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。h群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。6.质量问题的处理（1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。（2）对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的202、办法，由接管单位处理。香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -18-7.原有房屋的接管验收（1）接管验收应具备的条件：a房屋所有权、使用权清楚；b土地使用范围明确。（2）接管验收应检索提交的资料1、产权资料：a房屋所有权证；b土地使用权证；c有关司法、公证文书和协议；d房屋分户使用清册；e房屋设备及定、附着物清册。2、技术资料：a房地产平面图；b房屋分间平面图；c房屋及设备技术资料。（3）接管验收程序a移交人书面提请接管单位接管验收。b接管单位按第四条第一款、第二款的规定进行审核。对具备条件的，应在 15日内签发验收通知并约定验203、收时间。c接管单位会同移交人按第四条第四款规定进行检验。d对检验中发现的危损问题，按第四条第五款规定进行检验。e交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。f经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。g移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。（4）质量与使用功能的检验a以 CJ13 和国家有关规定作检验依据。b从外观检查建筑物整体的变异状态。c检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。d查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。（5）危险和损坏问题的处理a属有危险的房屋，应由移交人负责排险204、解危后，始得接管。b属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -19-c属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。8.交接双方的责任（1）为尽快发挥投资效益，建设单位应按第三条第二款、第三款的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在 15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在 7 日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。（2）接管205、验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。（3）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。（4）对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时，双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验裁决。5.1 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修。香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理206、有限公司物业管理有限公司 -20-序号规范名称规范代码1建筑地基基础结构设计规范GBJ-72钢筋混凝土结构设计规范GBJ-103建筑抗震设计规范GBJ-114室外排水规范GBJ-145建筑设计防火规范GBJ-166高层民用建筑设计防火规范GBJ-457火灾自动报警系统施工及验收规范GB50166-928自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-969建筑内部装修设计防火规范GB222-9510气体灭火系统施工及验收规范GB50263-9711民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-9412木结构工程施工及验收规范GBJ-20613屋面工程施工及验收规范GB50207-9414电气安207、装工程施工及验收规范GBJ232-8315采暖及卫生工程施工及验收规范GBJ-24216通风与空调工程施工验收规范GB50243-9717制冷设备安装工程施工及验收规范GBJ66-8418给排水水管道工程施工及验收规范GB50268-9719玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-9620房屋接管验收标准ZBP3001-9021地面与楼面工程施工及验收规范GBJ209-8322有线电视系统工程技术规范GB50200-9423电梯安装验收规范GB10060-9324停车场设计防火规范GB50067-9725建筑灭火器配置设计规范GBJ140-9026水喷雾灭火系统设计规范GB50219-9527供配电208、系统设计规范GB50052-9528民用闭路电视系统工程技术规范GB50198-94竣工验收国家规范一览表 香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -21-设施成品保护方案设施成品保护方案此方案适用于验收后开业前一总则1建立巡查制度，对已 经验收的区域、机房和单元要做好巡查记录；2建立应急预案(包括火 警、停电、管道爆裂等)，及时处置突发事故；3对已经接收的区域机房和单元要尽可能封闭，钥匙有专人保管；4建立专门的清洁制度，专人负责已接收区域的清洁工作，发现问题及时报告；5严禁在已经验收区 域和机房内吸烟；6严禁擅自动用已经验 收的209、卫生洁具（特许使用的除外）；7不得在验收后的区域 内用餐；8 准备必要的运输工具（四边有橡胶保护的塑胶轮小车、塑料搬运箱等）及保护用品（阻水沙袋、旧地毯、塑料保护膜、垃圾袋、鞋套等）；9 建立消防安全制度，遇有动火整改维修必须办理相关手续，按要求规范配置灭火器具。二实施细则1石料地坪保护：A在清洁结束后的石料地坪表面打上封底蜡及多层致密的保护蜡；B禁止在地坪上拖曳杂物，防止表面受损；C经常保持表面清洁以减少磨损；D在必经的通道上铺上木板加强保护。2木地板保护：A进入地板区域建议穿上鞋套；B保持木地板区域的通风良好且避免阳光直射；C遇有整改维修工作时不得将工具随意放置在地板上；D严防水管破裂和下210、水道堵塞导致地板浸水。3墙面、墙角及天花保 护A搬运大件物品时必须有专人看护其行进路线；B开启检修孔时操作人员必须戴上清洁的手套；C在经常有搬运物品进出的墙角用木板做直角保护；D在墙边进行整改维修时，必须在墙上贴有保护胶纸。4地毯保护：A进入地毯现场必须穿鞋套；香港新世界大厦香港新世界大厦 接管验收方案接管验收方案上海上海新创新创物业管理有限公司物业管理有限公司 -22-B在地毯区域内有整改维修时，必须铺设保护胶纸；C发现有抽丝起壳起皱现象，必须及时修补；5管道保护：A所有装修必须安照要求进行，不得擅自更改管线走向；B所有打洞敲钉安装必须确保不能损坏暗埋的管线；C管道的保温层不得损坏；D做好地211、漏的的巡查保护，防止堵塞；E消防水喉必须有专人管理巡查，严禁挪作它用；6电梯保护：A不得随意撕去桥厢内饰的保护贴膜；B在桥厢内避设置保护板；C禁止装运散装的建筑材料及湿货；准备阻水沙袋，严防电梯井道进水。更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库机房验收交接表 验收交接表编号：名 称位 置验 收 日 期验 收 移 交 内 容数 量状 况遗漏及整改内容备 注地面天花墙面窗户及玻璃扇门 扇锁匙把照明灯具个照明开关只分体式空调台空调送风口个换气排风口只换气排风扇台电源插座只喷淋头只烟感只广播啦叭只消火栓箱只灭火器及灭火箱只212、应急指示灯只移 交 钥 匙移 交 其 他 物 品验 收 交 接 单 位代 表 签 署日 期更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库消防设施验收记录表消防设施验收记录表 编号：施工单位验收区域抽查（）处，占（）%序验收项目质量验收标准 GBJ303-88,GBJ232-82检验情况处理意见1资料1.图纸及资料齐全。2.有产品合格证，铭牌清晰。2烟感与温度1.图纸规定安装烟感只，温感 只。2.工作情况。正常工作只不正常工作只3消防栓1.设计数量只。2.安装位置合乎设计要求。3.阀门安装及漏水情况。4.消防皮带、啧咀安放213、齐全。5.自动按钮安装情况。6.灭火器配备情况。7.立管、油漆。消防栓外观，安装质量情况。实际安装只。4喷淋系统1.喷淋头设计数量共；2.安装位置，间隔距离合乎要求。3.楼层防火分区总阀，流量开关安装情况。4.末端放水阀门安装情况。5.管道安装、支架安装、漏水情况。实际安装数量只5分区卷帘门1.分区卷帘门安装位置合乎图纸要求设计。2.设计安装卷帘门只。3.楼层防火分区总阀，流量开关安装情况。4.末端放水阀门安装情况。5.管道安装、支架安装、漏水情况。实际安装数量只6手动报警钮1.设计规定数量只。2.安装情况。实际安装只。7广播喇叭1.设计安装数量只。2.安装及工作情况。实际安装只。8.防排机械214、防排烟1.设计排风口只。2.风管安装情况。3.设计防火阀只。4.防火阀动作情况。5.正压风口及风压测试情况。实际安装风口只实际防火阀只更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库9防火门1.设计安装只。2.安装质量情况实际安装只。检查结果及意见：设计单位施工单位物业公司签字样工程监理地产公司检收日期v更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库照明工程验收记录表照明工程验收记录表 编号：施工单位验收区域抽查（）处，占（）%序验收项目质量验收标准215、 GBJ303-88检验情况处理意见1竣工图纸、资料隐蔽工程验收单1竣工图符合实际施工；2技术资料齐全；3隐蔽工程有验收签字。2设备、材料1符合设计要求，有合格证；2有甲方检验证明；3有铭牌。3吊钓、预埋件及吊具吊钓、预埋件埋设牢固，有振动源的器具，必须防松、防震装置齐全、可靠。4接地与接零器具的接地（接零）保护措施和其它要求必须符合施工规范要求。5器具安装1位置正确，部件齐全，箱体孔合适、整齐；2暗装插座、开关的盖板紧贴墙面，无缝隙，安装整齐，固定可靠。6配电箱（盆、板）安装1位置正确，部件齐全，箱体孔合适、整齐；2暗式配电箱箱盖紧贴墙面，油漆完整。3零线经总线连接无纹接现象。7导线连接1连216、接可靠、规范、无松动、无缺件；2每个连接点导线不超过二根，导线无损伤；3开关切断相线，螺口灯头相线接在中心端子：单相插座相线接右侧。8.允许偏差值1垂直度：500 以上时3.0mm2中心线：成排时5mm3高度差：0.5M10 试运行情况1开关灵活，回路正确，无发热；2灯具发光、发热情况正常，无闪烁，无异声；3调光系统运行平稳，无突变、闪烁。v更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库验收结果及意见：设计单位施工单位验收单位验收人签字行业管理工程监理 年 月 日更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料217、库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库空调工程验收记录表空调工程验收记录表编号：年月日施 工 单位验收区域抽查（）处，占（）%验收项目具体内容和要求检验情况处理意见1 技术资料1.是否符合要求；2.技术资料齐全；3.隐蔽工程纪录。2 设备、材料1.符合国家标准；2.有合格证、铭牌；3.有甲方检验证明。3 空调水系统管道安装1.管道、钢门、管件、支架、材质、压力、合乎施工规范或设计要求；2.管道内壁清洁、干燥、钢门经清洗。；3.工艺流向、坡度、标高、位置合乎设计。4.管道与设备对接时严禁强制对口。5.焊缝无裂纹、无夹渣气孔。4 空调水系统试验1.试前充水 24h，排尽空气218、2.鏄铁管 PN0.5Mpa PS=PN+0.5MpaPN0.5Mpa,PS=PN3.钢管：PS=PN+0.5Mpa Psmin0.9 Mpa4.管道应不渗、不漏 10min 内 PS0.05Mpa5 送风回风系统1.牢固位置、标高、走向符合设计要求，防火阀位置必须设于便于操作部位。2.支、吊托架的型式、规格、位置、间距合乎设计要。3.支架必须作防腐处理。4.风帽安装必须牢固，风管与层面交接处严禁洒水。5.柔软短管应不透气、内壁光滑，与风管和设备的连接处必须严密。6.风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、油污、锈蚀、染物。6 冷却塔1.安装合符规范要求内部清洁、无染物。2.水盘无破损漏水，浮球个219、灵活不漏水。3.风机转向正确，无异常音响和摇动。4.齿轮箱油位正常，无摇动。7 保温1.蒸发器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库阀门保温紧密无空隙、外包层无破损。2.送风主管、支管保温完整、严密、无破损。3.风机盘管进出水管、凝结水管，送风管保温完整、严密无破损。4.所有冷冻水管阀门，逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损。8 绝缘电阻测试1.安装牢固、保架、支架合符要求。2.管道保温严密无破损、无漏水和二次冷凝水漏水。3.风机高、中、低三速运转正常，转向正确。4.温控、220、风速控制开关冷热转换安装正确，转动灵活，温控无误动作。5.运转正常，无异常振动和音响，送、回风口与天花吻合。9 试运行情况1.冷却塔单机试运转记录。2.冷却水泵单机试运转记录。3.冷冻水泵单机试运转记录。4.二次冷冻水泵单机试运转记录。系统试运转情况：建设单位设计单位施工单位技术队长施工员质检员参加人员班组长备注更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库日期：管理处系统及设备接收报表管理处系统及设备接收报表页：1系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注 1 至 6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供221、遗漏工程报告备注是否是否部份是否是否消防设备:消防设备:消防喷淋头系统消防烟感/热感系统消防栓系统二氧化碳或自动灭火系统消防监控系统消防与空调联动系统给排水设备:给排水设备:给排水管道隔油井及化粪池雨水管水泵闸阀给排水配电更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库日期：管理处系统及设备接收报表管理处系统及设备接收报表页：2系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注 1 至 6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部份是否是否空调设备:空调设备:制冷机组设备冷水塔设备水泵设备空调水222、管系统空调控制系统送风及排风系统空调配电设备配电设备:配电设备:高压配电设备低压配电设备照明设备动力设备分层配电设备后备发电机更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库日期：管理处系统及设备接收报表管理处系统及设备接收报表页：3系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注 1 至 6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部份是否是否锅炉设备：锅炉设备：锅炉水处理设备供油设备热水泵热交换器设备锅炉电气设备煤气系统保安巡逻系统停车场系统对讲机系统更多免费资料下载请进：http:/ 中国223、最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库日期：管理处系统及设备接收报表管理处系统及设备接收报表页：4系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注 1 至 6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部份是否是否电视/有线电视系统卫星电视系统闭路电视系统楼宇管理系统大楼接地系统大楼防雷系统天台防水工程更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库日期：管理处系统及设备接收报表管理处系统及设备接收报表页：系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请224、看备注 1 至 6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部份是否是否大厦外墙云石及玻璃幕墙工程大厦分层公共地方装修大堂装修大厦吊船设备备注:1)工程部与分包验收报告2)有关设备及系统之政府认可文件3)保修期合同及条款4)分包已提供之设备备件清单5)运作及保修手册6)竣工图纸更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库给排水设备验收记录表给排水设备验收记录表大厦:系统及设备:位置:记录日期:系统设备系统设备数量数量 检测项目检测项目检测结果检测结果备注/跟进备注/跟进供水/稳压泵设备水泵进/出水压225、力(kPa)编号:控制屏运作电流(A)/电压(V)水泵轴心定位正常否?进出水闸阀运作情况迫件/封垫/轴封运作情况紧急停机制运作功能输水喉管状况其它:储水箱设备储水箱状况/容量/现存水量编号:稳压水缸状况/容量/现存水量进出水闸阀操作情况进出水水压浮球控制阀操作状况储水箱外壳状况其它:排水系统排污喉管水道状况编号:排污喉管出口格栅情况排污喉管状况雨水喉管水道状况雨水喉管出口情况雨水喉管状况排水闸制阀门操作状况排污隔油井状况排污水泵操作情况其它:备注:记录:审核:更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库设 备 验 收 226、交 接 表 验 收 交 接 单 编 号：设 备 名 称验 收 日 期规 格 型 号出 厂 日 期安 装 位 置设 备 数 量外 型 尺 寸单 机 重 量设 备 单 价使 用 年 限试 运 转 情 况试 运 转 时 间设 备 验 收 移 交 情 况遗 漏 整 改 内 容移 交 随 机 文 件 及 备 品 备 件数 量备 注操 作 使 用 说 明 书维 护 保 养 说 明 书安 装 竣 工 图 纸供 应 商联 系 电 话联 系 地 址联 系 人邮 政 编 码传 真 号 码制 造 商联 系 电 话联 系 地 址联 系 人邮 政 编 码传 真 号 码验 收 交 接 单 位代 表 签 署日 期更多免费资227、料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库隐蔽工程验收记录表隐蔽工程验收记录表 档案编号：施工单位验收区域抽查（）处，占（）%序验收项目质量验收标准 GBJ303-88检验情况处理意见1图纸技术资料 1.图纸是否符合设计要求；2.技术资料齐全；3.隐蔽工程记录完整。2设备、材料1符合国家标准，有合格证；2有甲方检验证明；3有铭牌。3线管接口1线管连接应用专用工具压接、焊接、套丝；2线管与管接接触牢固。4线管吊装1吊管为 10 圆钢制做；2管夹与管壁接触牢固；3吊杆间距不应大于 2m。5管线敷设1按规范距离加接线盒；2弯曲不应有228、压扁现象。6接线盒接线盒与线管接触牢固，不应转动。7导线连接1应互绕 5 扣以上；2应挂锡；3压接无松动。8.线、线管截面比管内线截面不大于管子截面的 40%。9 线管与热源管距高蒸汽管：上 1000mm，下 500mm平行 热水管：上 300mm，下 200mm其它：100mm10.导线绝缘耐压测试1、用相应的仪表测试；2、绝缘：（线-线，线-地）0.5M；3、压接无松动。11 导线出盒软管连接长度符合顶棚至龙骨垂直长度留余量 200mm 以上12 线盒封闭方式 铁制盒盖，无不严封闭，与接线盒相匹配，安装牢固。13 导线接头绝缘 内为高压防水胶布，外层为黑色绿胶布，包口整齐，严密牢固。更多免229、费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库验收结果及意见：设计单位施工单位验收单位验收人签字行业管理工程监理 年 月 日更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库高低压配电系统检查表高低压配电系统检查表序系统类别系统名称系统编号检查及维修内容负责人员 检查情况备注1.配电高压配电柜1)电缆与接线柜有否松2)高压配电柜导电试验3)高低配电柜电流表检查4)高低配电柜电压表检查5)高压接地试验6)高压真空开关测试7)供电局计电表检查8)高压配电柜绝源测230、试9)高压镕丝2.配电变压器1)变压器绝源测试2)变压器导电测试3)变压器变电测试3.配电低压配电柜1)电缆与接线柜有否松2)高压配电柜导电试验3)高低配电柜电流表检查4)高低配电柜电压表检查5)高压接地试验6)高压真空开关测试7)供电局计电表检查8)高压配电柜绝源测试更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库更多免费资料下载请进：http:/ 中国最大的免费课件资料库9)高压镕丝10)低压电容补常器测试11)MCCB-接线检查-电流过载-接地 -电源12)MCB-接线检查-电流过载-接地 -电源13)RCCB14)FVD香港新世界大厦物业管理合同香港新世界大厦物业管理合同二231、零零二年七月二零零二年七月 香港新世界大厦香港新世界大厦物业管理合同物业管理合同本物业管理合同于二零零二年 月 日订立。甲 方：上海新世界淮海物业发展有限公司注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号 乙 方：上海新创物业管理有限公司注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号 地库一层 兹证如下：1.定义於本文件中1.1物业指香港新世界大厦，位於上海市卢湾区淮海中路300号的建筑物；1.2物业管理指对物业整体、物业内外公共地方/公共设备设施的管理与控制，以及对物业所有业户提供的管理服务；1.3业户指物业的所有业主或租户；1.4管理合同指香港新世界大厦物业管理合同，即本合同。1.5管理帐户指由甲方为本物232、业开立的独立的财务帐户，作为本物业收取物业管理费等物业管理方面的收入并支付各项管理开支款项之用。2.管理范围2.1管理服务一般包括：前期筹备实务管理财务管理管理报告设备维护人事管理乙方应按照与甲方达成的共识处理及进行上列的一切事宜。2.2工作范围及乙方上列每项功能的特定责任均已列于本合同的第3至第8项条文内。3.前期筹备3.1前期筹备服务包括但不限于：筹建物业管理队伍物业接管验收服务安排业户收楼/入伙业户装修期间的管理服务提交公共区域的绿化、设备设施运行/维修/管理、保洁等的管理方案制作物业管理方面各项规章制度与及有关文件和表格制定计划并开展员工培训为物业重要设备的保养外判事项提供意见和建议，233、及提供最新资讯 4.实务管理4.1乙方负责执行对整个物业所属的设备设施的运行/维修/管理、保安、保洁、绿化、业户服务等物业管理方面的实务运作。4.2实务管理包括但不限于：4.2.1为物业重要设备或清洁事项选择并委托有相应资质的承办商，并负责对其行政管理及监督，惟须在委托/签署委托合同前先与甲方商洽；4.2.2对乙方代表甲方聘用的所有物业管理方面员工的行政管理及监督；4.2.3负责安排一切保养项目，注意一般保养规定，并按规定督促有关单位/员工执行所有保养工作；4.2.4处理由甲方或物业的业户向乙方提出有关物业管理的投诉，乙方须于收到任何书面通知后五日内回覆；4.2.5就管理合同内容有关的事务与有234、关政府机构及供应公司联络，唯甲方须提供协助及配合；4.2.6为物业公共设施设备购置火险、第三者责任保险或其他有关物业的保险；4.2.7执行本管理合同内所订定的管理条款及责任；4.2.8乙方应经常检讨工作情况并按情况需要与甲方举行会议以作跟进，乙方主持该例会，并向甲方提交有关会议记录。4.2.9当大楼发生突发事件或严重事故，乙方应于一个工作日内向甲方提供情况报告，七个工作日内提供专题报告。5.财务管理5.1香港新世界大厦物业管理处的启动费用(如：购置管理处家具、电脑、工程工具、制作员工制服等)，先由甲方垫付，乙方按照下列第5.5条的规定执行。5.2由甲方为本物业开立独立的管理帐户（作为本物业收取235、物业管理费等物业管理方面的收入并支付各项管理开支款项之用），此帐户应与甲方的其他帐户分开处理。5.3在本合同管理期内，甲方所有租户或小业主（如售卖）自收楼之日起均按照办公楼单元 3.8 美元每平方米建筑面积每月、商场单元 9 美元每平方米建筑面积每月、停车场200元人民币每个车位每月的管理费标准缴交物业管理费于该帐户。5.4如按照实际开支情况并针对市场整体物业管理费水平的变化，需调整本物业的物业管理费标准，则须由甲方与乙方共同商议确定新的物业管理费标准并签署补充协议后执行。本合同其他条款仍为有效。5.5对于甲方暂未租出或售出（如售卖）的单元，甲方不需缴交空置管理费，唯甲方承诺每月检讨管理帐户的236、收支情况，当管理帐户的收入不能应付物业各项管理开支时，甲方必须当即足额补贴，确保物业的管理运作正常。该等甲方贴补的款项逐项记录，并经由乙方确认。随物业出租率的提高，如管理帐户中管理方面的收入减去支出后仍有盈余，则经乙方书面确认，该盈余优先用于偿还甲方垫付的启动费用，而后偿还甲方前述每月贴补的各项费用。如偿还甲方贴补费用后仍有节余，经甲乙双方书面确认，可用于本物业的设施设备大修、翻新或其他有关本物业的重要事项。5.6乙方向甲方提供专业财务管理知识及援助。5.6.1 乙方负责协同甲方管理该管理帐户，督导整个物业管理方面的诸如物业管理收取、开销、预算等会计工作；5.6.2 乙方协助甲方编定每年收支预237、算，并按该等预算管理物业；涉及政策调整事宜或突发事件等原因导致的预算以外的支出，须由乙方提交与甲方作事前批准；5.6.3 有关该物业之管理方面的收支预算、人事架构编制及人员薪酬预算、一些重大的财务政策及费用安排，乙方必须呈送审阅及批准。5.7会计工作包括但不限于：5.7.1在预算及甲方事先认同的范围内收取物业管理费等收入并支付所有管理开支款项；5.7.2使用按本管理合同所需由甲方为本物业开立之独立管理帐户；5.7.3每月检讨管理帐户结余，不足则及时通报甲方，甲方应立刻安排自其他帐户划拨补贴，以确保维持足够款项应付支出项目；当日后管理帐户出现盈余时，尽快将盈余款项按前述第5.5条规定偿还甲方，之238、后如仍有之结余则存於帐户，以收取利息，确保财务资源获得适当运用，达致经济效益；5.7.4提交每月会计报告，详列有关期间的一切收支项目，并附上详细注释。6.管理报告乙方将向甲方提供每月度及每年度工作报告6.1月度报告将包括但不限于如下内容：6.1.1自上次报告后管理费收支一览表及建议；6.1.2对日常物业管理工作的检讨建议；6.1.3财务预算的检讨及建议。6.2年度报告将包括但不限于如下内容：6.2.1每年度的管理综合汇报；6.2.2年度终结的财务业绩及检讨；6.2.3新年度收支预算及建议；6.2.4管理费水平的建议；6.2.5财务预算的检讨及建议。7.设备维护7.1乙方全权负责本物业内所有机电239、设备的维修、运作及保养安排。7.2乙方将编制短期及长期维修计划，建立机电运行及维护的标准，并备有各类保养报表以达到要求。7.3甄选合适的保养承包商对重要设备定期维修保养，该甄选保养承包商的工作由乙方准备工程细则，并通过招标程序完成。8.人事管理8.1乙方将按照事先与甲方协商确定的员工编制和薪资福利标准（基本相当于行业同档次楼盘员工编制及薪资水平），直接代表甲方招聘本物业所有物业管理方面的人员，该等人员与甲方签定劳动合同。8.2乙方全权负责对本物业有关物业管理方面人员的工作安排、行政管理及监督，对于乙方认为不能胜任本职工作的人员，乙方可代表甲方即时予以辞退，唯驻场经理及财务总监须事先告知甲方并作240、合理解释。8.3乙方将与甲方共同确认合适人选担任驻场经理或财务总监，该驻场经理/财务总监的薪金标准及福利由甲方与乙方协商确定。8.4本物业之物业管理方面人员的薪资与福利费用统一由管理帐户中支付。9.一般规定9.1乙方应于合作期内以全国优秀物业管理大厦评选标准提供甲方物业管理建议，并在将来本物业具备参选条件时，协助甲方争取达到该目标。9.2乙方需负责履行所承诺的本物业与物业管理相关的一切事宜，在遇到任何特别事项时乙方必须按甲方指示以最有利於甲方的方式执行。9.3乙方应尽其所能选聘及维持一组能够胜任的管理人员驻守物业，以便有效管理物业并提供良好的客户服务。9.4乙方有权选聘专业公司承担本物业有关物241、业管理方面的专项业务并在本物业管理帐户中支付费用，但不可将本物业整体物业管理责任及利益转让给其他人或单位。9.5甲方须按乙方要求提供乙方足够面积的管理用房，包括但不限于：管理处及各部门办公室、维修/保洁/绿化工作间、仓库、员工更衣室、保安值班室等。10.管理服务期限及酬金 10.1 管理服务期限：自二零零二年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，为期 三 年。10.2.管理服务酬金有关酬金为：自二零零二年 五 月一 日起，至二零零三年四 月 三十日止，人民币 十一万 捌仟圆整(RMB 118,000)每月。自二零零三年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，人民币 十五万 圆242、整(RMB 150,000)每月。甲方须于每月第一个工作日前支付当月的管理服务酬金至乙方公司帐户，该酬金自本物业的管理帐户中支付。该等管理服务酬金所涉及的营业税费由乙方承担。甲方应按时付款，逾期付款应按欠款金额每日千分之四的比例支付滞纳金，乙方应在收到甲方款项后三天内提供甲方统一发票。10.3 为避免任何误会，双方同意，在第10.2条内规定的支付给乙方的酬金，应不包括本项目管理中所发生的任何其它费用（包括但不限于物业管理员工的各项薪资福利、会计师服务费用及其它专业服务费用），该等费用均由管理帐户中支付。10.4 本合同期满后，乙方仍享有该物业管理优先权，条款由双方另行协商决定。本合同如延期，唯243、乙方须在期满前60天书面正式申请，甲方在到期前45天给予书面批准。11 合同延续与终止11.1 除发生下列11.2的情况，合同双方在管理合同生效之日起二年内，不得终止本合同。倘因甲方问题而对服务期限作出任何变更，甲方仍须按本合同所规定的服务期限支付乙方足额的管理服务酬金。11.2 合同于下列情况终止：（1）甲乙双方在履行合同的任何责任时存在严重过失、违法的行为，或属该合同内的有意或蓄意违约行为，损害他方的利益时，受损方有权终止本合同。（2）违约方在接获他方发出三个月书面通告要求修正违约方所犯的合同过失而并未作出修正，而他方再发出一个月的书面通知时。11.3 如因上述11.2的情况令致本管理合同244、终止，违约方或责任方除须支付相等于终止日所属月份应付管理服务酬金标准的12倍的资金作为违约金予对方外，另须足额赔偿对方所受的损失。12 其它事项12.1 本合同应遵循中华人民共和国的法律和法规。若本合同内有任何条文于法律下成为无效、非法或不能执行时，本合同其余条文的有效性、合法性及执行性不因此而受损。12.2 受本合同约束的甲乙双方倘因本合同条款发生争执，应首先采用协商办法解决；如协商不成，双方同意递交物业所在地市级仲裁委员会解决。该裁决即为终局性裁决。12.3 本合同和其补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。12.4 由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不245、能完成或者不能使用，或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内，提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。该等证明文件应由不可抗力事故发生地区的公证机构予以公证。双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由 双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。一旦不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。12.5 本管理合246、同任何一方不可于合同期间或期满后向第三方透露由对方提供的任何资料，包括但不限于公约、手册、制度或任何一方因本合同获得的经营状况及其他商业资料，除非事先获得对方书面同意。12.6 本合同未尽事项，双方可协商签署补充协议。12.7 本合同一式五份，甲乙双方各执贰份，有关政府主管部门备案一份（如需要），具有同等法律效力。12.8 本协议经双方负责人签署并盖章后生效。*（以下无正文）（此页无正文）合同双方吾同意本管理合同所载的条款及条件。甲方：上海新世界淮海物业发展有限公司(负责人签署及公司盖章)日期：乙方：上海新创物业管理有限公司(负责人签署及公司盖章)日期：4.2.5 对管理合同范畴内的管理事务负247、责与有关政府机构及供应公司联络，如涉及甲方，甲方须提供协助与配合；5.4本管理合同期限内原则上不调整本物业的物业管理费标准，如需调整，则必须经由甲方同意，并由甲方与乙方共同商议确定新的物业管理费标准且签署补充协议后方可执行。本合同其他条款仍为有效。5.5对于甲方暂未租出或售出（如售卖）的单元，甲方不需缴交空置管理费，唯甲方承诺：乙方每月中旬提交甲方本物业下一月度之物业管理收支预算并检讨管理帐户的结余情况，甲方审核乙方之管理预算，如管理帐户的结余不足以应付下一月度本物业各项管理开支时，甲方按照审核批准之管理预算于月底前足额补贴入管理帐户，确保物业的管理及运作正常。该等甲方贴补的款项逐项记录，并经248、由乙方确认。随物业出租率的提高，如管理帐户中管理方面的收入减去支出后仍有盈余，则经乙方书面确认，该盈余优先用于偿还甲方垫付的启动费用，而后偿还甲方前述每月贴补的各项费用。如偿还甲方贴补费用后仍有结余，经甲乙双方书面确认，可用于本物业的设施设备大修、翻新或其他有关本物业的重要事项。11.2合同于下列情况终止：（1）甲乙双方在履行合同的任何责任时存在严重过失、违法的行为，或属该合同内的有意或蓄意违约行为，损害他方的利益时，受损方有权在提前一个月书面通知对方的情况下终止本合同。（2）违约方接获对方发出书面通知要求修正违约方所犯的合同过失而违约方在三个月内未作出修正的，对方可在三个月期满时再发出一份书249、面通知即时终止本合同。11.3如因上述11.2的情况令致本管理合同终止，违约方或责任方除须支付相等于终止日起计之一年的应付管理服务酬金作为违约金予对方外，另须足额赔偿对方因违约行为所受的损失。CONTENTS CONTENETS1Part I INTRODUCTION 6Part II FITTING-OUT GUIDE 7 2.1 Handing-over of Premises 8 2.2 Owner/Tenant Contact Information 8 2.3 Fitting-out Works by Owner/Tenant 8 2.3.1 Approval of Fitting-250、out Plans 9 2.3.2 Preparation of Fitting-out Plans/Drawings 10 2.3.3 M&E Installation 10 2.3.4 Submission Of Fitting-out Plans/Drawings 11 2.3.5 Fitting-out Works by Developers Nominated Contractor 11 2.3.6 Fitting-out Garbage Removal Charge&Decoration Deposit 12 2.3.7 Temporary Electricity Supply 1251、2 2.3.8 Inspection on Tenant Decoration 12 2.3.9 Special Notes for Fitting-out Work 13 2.4 Summary of Fitting-out Process 14PART III FITTING-OUT RULES 15 3.1 Confirmation of Fitting-out Works 16 3.2 List of Fitting-out Works Supervisors 16 3.3 Transportation of Materials&Removal of Decoration Garbag252、e 16 3.5 Damage Resulting from Fitting-out Works 16 3.6 Fitting-out Actives to be confined inside Premises 162CONTENETS33.7 Security of Materials&Tools 17 3.8 Re-instatement of Fixtures/Fittings 17 3.9 Supply of Water&Electricity 17 3.10 Fitting-out Time and Name List 17 3.11 Works at Common Area 17253、 3.12 Safety Measures 18 3.13 Behavior of Contractors 18 3.14 Erection of Hoarding 18 3.15 Area Passage 18 3.16 Observance of Regulations 18PART IV MANAGEMENT SERVICES 19 4.1 Introduction of Management Work 20 4.2 Location for Payment of Management Fee 20 4.3 Notes for Payment 20PART V NOTES ON MOVI254、NG IN&HOUSE RULES 21 5.1 Notes On Moving In 22 5.1.1 Prior Booking for Service Lift 22 5.1.2 Trolley of Rubber/Plastic Castors to be used 22 5.1.3 Staff to be Employed to Oversee Moving In 224 5.1.4 Handling of Debris 22 5.2 House Rules 22 5.2.1 Emergency Contact 22 5.2.2 Installation and Alteration255、 22 5.2.3 Sign 22 5.2.4 Erection of Aerial 22CONTENETS5 5.2.5 Loading and Unloading 23 5.2.6 Use of Service Lift 23 5.2.7 Use of Toilet 23 5.2.8 Use of Premises 23 5.2.9 No Sleeping or Domestic Use 23 5.2.10 No Preparation of Food and Cooking 23 5.2.11 Normal Business hours 24 5.2.12 Keep Premises O256、pen 24 5.2.13 Keep Shop Front and Sign Lighting 24 5.2.14 No Encroachment at Common Area 24 5.2.15 Cleaning 24 5.2.16 Refuse and Garbage Removal 24 5.2.17 Touting 24 5.2.18 Nuisance 24 5.2.19 Animal and Pet 25 5.2.20 Dangerous Goods 25 5.2.21 Obstruction in Staircase or Passage 25 5.2.22 Access to P257、remises after Normal Business hours 25 5.2.23 Works outside Opening Hours of the Plaza 25 5.2.24 Rules Amendment 25 5.2.25 Compliance of Regulations 25PART VI FIRE EVACUATION 26 6.1 Fire Order for Display 27 6.1.1 If You See A Fire,Remain Calm 276 6.1.2 If You Hear a Fire Alarm,Remain Calm 27 6.1.3 258、How To Use The Hose Reel 27CONTENETS7 6.2 Instruction for Evacuation 28 6.2.1 While Awaiting Instructions 28 6.2.2 If Evacuation Is Ordered,Remain Calm 28 6.3 Warning System 28 6.3.1 Fire Alarm 28 6.3.2 Additional Equipment 29 6.3.3 Public Address System 29 6.3.4 Emergency Light 29 6.4 Fire Precauti259、ons 29PART VII APPENDIX 30 7.1 Charges for Decoration Garbage Removal&Decoration Deposit 31 7.2 Temporary Electricity Supply Charge Rate 31 7.3 The Premium Amount for Contractors All Risks Insurance 32 7.4 Opening Hours of The Management Office&Contact No.32 7.5 Operation Time of Passenger&Service L260、ifts in Office Tower 32 7.6 Central Air-Conditioning Supply for Office Tower 33 7.7 Operation Time of Passenger&Service Lifts in Shopping Arcade 338 7.8 Central Air-Conditioning Supply for Shopping Arcade 33 7.9 Charges of Non-Office-Hour Air-Conditioning Supply 33 7.10 Useful Telephone Numbers 33 P261、ART 1 INTRODUCION9 PART 1INTRODUCTON10Shanghai New World Property Management Company Limited welcomes you as an office owner/shop owner/office tenant of Hong Kong New World Tower and wishes you prosperous business for many years to come.This Handbook aims at providing an overall guidance to the unde262、rstanding by commercial owners/tenants with general information on the procedures and requirement of commercial premises,the management services to be provided,house rules and regulations to be observed,etc.It is of an advisory nature only and should be read subject to the Deed of Mutual Covenant an263、d Management Agreement.It is also for information only and should not be relied upon to the exclusion of any legal documentation concerning a tenancy and Deed of Mutual Covenant.We hope that you will find this Handbook informative and useful.Please feel free to contact the local management staff who264、 are always ready to assist you if you require further information.We take this opportunity to assure you of our best service at all times.Shanghai New World Property Management Company Limited Director&General Manager 11 PART 2 FITTING-OUT GUIDE PART 2FITTING-OUT GUIDE 122.1 Handing-over of Premise265、sUpon completion of the signing of Assignment and payment of management fees,a notification letter of premises taking-over and requirement of premises taking-over will be issued by the Developers leasing sector.Keys of the premises are then allocated by the Hong Kong New World Management Office on p266、roduction of leasing sector notification letter at a specific date which shall be notified in writing by the Registered Owner/Tenant under normal circumstances.An official company seal/chop must be brought in while taking over the premises.On receipt of the keys,you will be accompanied by our manage267、ment staff to inspect on the condition of the provided fixture and fittings,which are ready to be taken over in the premises.Subject to the provision of the Deed of Mutual Covenant and Management Agreement,owners/tenants are responsible for the up-keeping,including maintenance and repair,of all the 268、items handed over.If you appoint your agent or representative to take over the premises,an authorization letter must be presented to the Management Office.2.2 Owner/Tenant Contact InformationOwner/Tenant shall complete and return a contact information form upon taking over the premises which will be269、 used for the purpose of day-to-day communication and emergency contact.2.3 Fitting-out Works by Owner/TenantThe owners/tenants are responsible at their own expenses for all fitting-out words,including alterations or additions to the Developers provided fittings or fixtures,within the premises.It is270、 for the owners/tenants benefit to submit plans before the intending date of hand-over,which shall PART2FITTING-OUT GUIDE 13be notified in writing by the Management Office.These owners/tenants are advised to appoint a professional designer for the design and construction of the premises,if necessary271、,to prepare plans and drawings for submission to the Management Office for approval as soon as possible.All the alteration of construction concerning the Electricity Engineering will be arranged by the contractor nominated by the Developer while the additional charges will be at tenants expenses.Fit272、ting-out works,including the removal of any Developer fixtures or fittings,should NOT be carried out before approval is obtained from the Management Office.2.3.1 Approval of Fitting-out PlansOwners/Tenants must submit the fitting-out plans to the Management Officefor written approval prior to the co273、mmencement of any fitting-out works.The following plans are generally required depending on the extent of alteration/additional works.2.3.1.1 Floor plan with clear indication of the internal partitions with detailed description/specifications of Fitting-out material to be used;2.3.1.2 Elevation/sect274、ion of floor plan with details of shop front/shop sign;2.3.1.3 Drop-ceiling and lighting plans;2.3.1.4 Drainage layout plan;2.3.1.5 Fire control equipment and smoke-detector sprinkler system layout plan;2.3.1.6 Air-conditioning steel duct system layout plan with details;2.3.1.7 High-voltage line ele275、ctricity supply layout plan 2.3.1.8 High-voltage line electricity plane layout plan (lighting power)2.3.1.9 Low-voltage line system PART214FITTING-OUT GUIDE 2.3.1.10 Low-voltage line plane layout.(telephone,computer lines layout plan)2.3.1.11 Thermo-control layout plan 2.3.1.12 Instructions of other276、 decoration design 2.3.2 Fitting-out Plans/Drawings In your submission of fitting-out plans/drawings,you should take note of the following in order to avoid delay:2.3.2.1 All plans/drawings should be in metric scale sand properly numbered;2.3.2.2 All technical information should be in metric units;2277、.3.2.3 Correct levels and dimension should be marked on submitted plans/drawings.In all cases,dimensions should be verified by site measurement;2.3.2.4 Construction details,specification of materials and method of fixing should be shown on drawings;2.3.2.5 Plants/equipment should be shown on drawing278、s;2.3.2.6 Any alteration to the buildings structure is prohibited.2.3.3 M&E Installation Major modification and/or alteration of the building services is not permitted.Owners/tenants who intend to have minor alteration and additional works to the building services must submit applications to the Man279、agement Office with all plans and drawings concerned.The application with plans will be vetted by the M&E Consultant.No additional or alteration works to the building services shall be commenced without prior approval of the Management Office.15 PART2FITTING-OUT GUIDE If you want to connect electric280、al cable to the building main switch room control panel,prior application in specified form should be completed and returned to the Management Office 3 days before the works.During the decoration period,immediate application would not be entertained.All the works has to execute after 23:00 hours.You281、 are held solely liable for any loss,damage and claim arising therefrom if Management Offices approval has not been obtained.2.3.4 Submission of Fitting-out Plans/DrawingsOwners/tenants can submit the plans/drawings to the Management Office for approval.The following are the addresses:2.3.4.1 Shangh282、ai New World Property Management Co.,Ltd Hong Kong New World Tower Management Office:No.300 Huai Hai Road(M),Floor,Shanghai.2.3.4.2 Owners/tenants can request a meeting with the Management Office to discuss the proposed fitting-out word,if considered necessary.2.3.5 Owners/Tenants Works by Developer283、s Nominated Contractors To ensure safety to the public&proper functioning of the building services system during owners/tenants fitting-out period as well as future operation,the following works must be done by Developers Nominated Contractors at owners/tenants cost:2.3.5.1 Additional/Alteration Wor284、ks on Air-conditioning Installation(including fan reel,air-adjustment machine)no matter such works involves the owners/tenants area or common area must be done by the Developers nominated contractors.2.3.5.2 Additional/Alteration Works on Water Supply and Drainage System no matter such works involve285、 common area or the owners/tenants premises must be done by the Developers nominated contractor.PART216FITTING-OUT GUIDE 2.3.5.3 Additional/Alteration Works on Fire Fighting Installation(including sprinklers,fire alarm.)The Developers nominated contractor must be appointed to do all such alteration/286、additional word no matter such works involves common or owners/tenants area.2.3.5.4 Alteration/Additional Work on CABD Installation.Such work no matter involve common or owners/tenants area must be done by the Developers nominated contractor.2.3.5.5 Alteration/Additional Works on the Building Struct287、ure no matter involve common or owners/tenants area must be done by the Developers nominated contractor.2.3.6 Decoration Garbage Removal Charge and Decoration DepositThe Management Office will designate a garbage collection station for disposal of garbage during the fitting-out period.Owners/tenants288、 are requested to put all their decoration garbage at the aforesaid station.Details of dumping charge please refer to Appendix 7.1.The garbage removal charges include the expense of transporting the garbage from collection station to the certain garbage zone set up by the government Garbage removal 289、charge&decoration deposit should reach the Management Office before commencement of work.In case of the debris dumping at the common area,additional garbage removal charge will be debuted from the decoration deposit(appendix 7.1).2.3.7 Temporary Electricity SupplyOwner/Tenants can directly send appl290、ication to ask for temporary electricity supply by completing and returning the specified form for approval.Owners/Tenants are requested to pay the temporary electricity supply charges(appendix 7.2)which will be deducted from decoration deposit.The fixing and lease of the temporary electricity must 291、be done by the Developers nominated contractor.PART217FITTING-OUT GUIDE The applicants are responsible for all damages or consequences caused by the electricity supply.The balance of decoration deposit will be refunded without interest upon completion of decoration work and deduction of temporary el292、ectricity supply charges2.3.8.Inspection on Interior DecorationManagement staff will inspect on your decoration work during the fitting-out period in order to ensure that all the work have been done in accordance with approved plans/drawings.Upon completion of the work,owners/tenants are requested t293、o inform the Management Office for final inspection.Besides,owners/tenants are also requested to notify the date of business opening.A specified form to record the same should be signed by owners/tenants for our information and follow up action.2.3.9 Special Notes for Fitting-out Work2.3.9.1 Owners/294、Tenants should ensure that their designer or contractor is aware of the necessity for the installations/design to comply with all statutory requirements of the government authorities and utilities companies concerned.The fitting-out plans/drawings approved by the Management Office do not guarantee t295、he issue of licenses from the appropriate authorities.2.3.9.2 Owners/Tenants should try to avoid conflicts in their design with locations of services in their premises.The cost of each relocation or alteration is borne by the owners/tenants.Therefore,the owners/tenants are advised to consult the Man296、agement Office beforehand or request for the supply of relevant plans for reference.2.3.9.2 PRIOR approval must be obtained form the Management Office before commencement of any fitting-out works.Particularly,no cutting into columns,walls,beams or slabs is permitted without PRIOR written consent of 297、the Management Office.Sufficient loading should be ensured PART218FITTING-OUT GUIDE before installation of any machines/plants.2.4 Summery of Fitting-out Process2.4.1Taking-over of premises and Management Manual;2.4.2Inspection of finishes/fittings,etc.in the premises and reporting of defects to the298、 Management Office;2.4.3Application for installation of meters for supply of water and electricity;2.4.4Submission of fitting-out plans/drawings to the Management Office.Owners/Tenants are advised to submit the plans/drawings before handover of the premises;2.4.5Arrangement of meeting with the Manag299、ement Office to discuss about the proposed fitting-out works,if considered necessary;2.4.6All the proposed fitting-out works can only commence upon obtaining the approval from the Government Fire Fighting Department and Quality Control Department;2.4.7All the decoration works can only commence upon 300、obtaining the approval of the Management Office;2.4.8Commencement of fitting-out works and briefing to the contractors of the following:-)Fitting-out rules;ii)Contact telephone numbers of the Security Control Office in case of emergency;iii)Submission of copies of insurance certificate to the Manage301、ment Office and arrange for the debris removal charge and decoration deposit.iv)Electrical cable connecting to the buildings electricity control panel,prior approval must be obtained 3 days before commencement of the work.2.4.9Notification to the Management Office upon completion of fitting-out work302、s to facilitate the final inspection and the fitting-out work is completed only after the government fire fighting department and quality control department has approved.19 PART 3 FITTING-OUT RULES PART 3FITTING-OUT RULES 203.1 Confirmation of Fitting-out WorksIf the owners/tenants wish to authorize303、 the designers,architects or contractors to contact the Management Office director in respect of the fitting-out works,the owners/tenants should confirm the arrangement in writing.3.2 List of fitting-out Works SupervisorsThe Management Office should be provided with a list of supervisors of each con304、tractor responsible for the fitting-out works for the purpose of liaison during the fitting-out period and in case of emergency after office hours.3.3 InsuranceOwners/Tenants should arrange for workmens compensation insurance,fire insurance,water damage insurance and third party liability insurance 305、against damage to properties and injury to persons during the fitting-out period.Copies of insurance document have to be sent to the management Office before commencement of fitting-out work.Details of the premium amount please refer to Appendix 7.3.3.4 Transportation of Materials and Removal of Dec306、oration GarbageAll materials and decoration garbage should be transported to and from the premises by carts or trolleys on nylon or rubber wheels via designated loading bays,goods elevators and passage ways.Passenger lifts and escalators should NOT be used for transportation of materials and garbage307、.3.5 Damage Resulting form Fitting-out WorksAny damage to the finishes and facilities,fittings of the Building during fitting-out works should be reinstated to the Management Offices satisfaction.The Management Office reserves the right to make good the damage on the owners/tenants behalf and at the308、 owners/tenants expenses.3.6 Fitting-out Activities to be Confined Inside PremisesAll the fitting-out works must be confined within the premises.All tools,PART 3FITTING-OUT RULESmaterials are not allowed to be kept at the common area.Otherwise,the Management Office will have them removed without pri309、or notice.The removing charges plus 15%administration cost incurred will be recovered 21from the owner/tenant by deduction of the fitting-out deposit and demand the balance if the deposit is not sufficient to cover the cost.3.7 Security of Materials&Tools The contractors of the owners/tenants are re310、sponsible for the security of their tools and materials.3.8 Re-installment of Fixtures/FittingsIf the owner/tenant remove any fixtures and fittings installed in their promises,prior approval must be obtained form the Management Office in writing.3.9 Supply of Water&ElectricityOwners/Tenant can make 311、their own arrangements for the supply of water/electricity for decoration form the supply authorities.3.10 Fitting-out Time and Workers Name ListThe decoration time is scheduled from 06:00 p.m.to 01:00 a.m.in the building.However,the Management Office may request certain works,which may cause nuisan312、ce to other occupiers,to be carried out during a specified time.In case of extending the working hours or entering the common area mon corridor,meter room,etc.,working permit has to be obtained at the Management Office before carrying out any works.In order to avoid the irrelevant personnel disturbi313、ng,owners/tenants are requested to hand in the name list and I.D.card number of workers ONE week before the commencement of the decoration work.Moreover,the same procedure will be required for daytime works by the contractors.3.11 Works at Common AreaShould the contractors want to carry out any work314、 at the common area,prior application in specified form should be made to the Management Office and works should NOT be carried out until obtaining the approval,which indicate the time and the date of the commencement of the work.Before the commencement of the work,workers should obtain and PART 3FI315、TTING-OUT RULES registered the work permit at the buildings security department.Workers are requested to wear the working permit during the fitting-out work.Working permit has to be returned to the Office on the same day after work.Failure to return the working permit and administration charge will 316、be levied.223.12 Safety MeasuresWarning signs reminding the public that fitting-out work in progress should be put at observable areas in accordance with the instructions given by the Management Office3.13 Behaviour of ContractorsGambling,sleeping overnight,preparation of food or other inappropriate317、 behaviour may create nuisance to other owners/tenants or visitors are strictly prohibited within the building.Otherwise,fitting-out works would be stopped immediately by the Management Office without giving prior notice.3.14 Erection Of HoardingsOwners/Tenants should erect hoarding surrounding the 318、premises to mitigate potential risk,noise or air pollution arising form the work.All entrances should always be kept closed during the fitting-out period.Otherwise,fitting-out works would be stopped immediately by the Management Office without giving prior notice.3.15 Work Site AccessEither premises319、 within Developers construction site access of premises via the site area,the owners/tenants and their contractors should strictly comply with the fitting-out rules given by the Management Office so as to minimize contravention among all parties involved.3.16 Observance of RegulationsThe owners/tena320、nts contractors and their employees when working inside the site area should observe strictly any other regulations of the building as laid down by Management Office.from time to time.23 PART 4 MANAGEMENT SERVICES PART 4MANAGEMENT SERVICES 4.1 Introduction of Management Services Security:To provide 321、24 hours security services for safeguarding the interest of both the Owners&TenantsCleaning:To provide a series of high quality cleaning services in maintaining a comfortable working and shopping environment of the building with a view to pursue the image as a high class commercial center.Maintenanc322、e:To provide comprehensive maintenance schemes to ensure that all building services system and facilities are in normal operation.24Promotion:To provide intensive promotion activities to attract visitors which will indirectly boost owners/tenants business.For the opening hours of the Management offi323、ce,please refer to aaAppendix7.4.Details regarding the operation time of passenger&service lifts and central air-conditioning supply timing for office Tower,please refer to Appendix 7.5 and 7.6 respectively.Besides,data on the operation time of passenger&service lifts and central air-conditioning su324、pply timing for shopping arcade will be found on Appendix 7.7 and 7.8 respectively.If NON-OFFICE-HOUR air-conditioning supply is required,please contact the Management Office for such arrangement.Details of NON-OFFICE-HOUR air-conditioning charges will be found on Appendix 7.9.4.2Location for paymen325、t of Management FeeOwners/Tenants can settle the payment wither by mailing to or directly approaching the following address:No.300 Huai Hai Road(M)Floor,Hong Kong New World Tower Management Office4.3Notes for Payment4.3.1 Owners/Tenants can directly settle payment by approaching the Management Offic326、e in person during office hours.4.3.2 All payment of management fee must be made by Cross Cheque payable to New World Property Management Limited.Please write your company name with address and demand of note number on the back of the cheque.4.3.3 Management fee must be paid in advance on the first 327、day of each calendar month.4.3.4 Office receipt will be issued upon the payment credited to the Building Account 25 PART 5 NOTES ON MOVING IN&HOUSE RULES PART 5 NOTES ON MOVING IN&HOUSE RULESNOTES ON MOVING IN&HOUSE RULES 5.1Notes On Moving In 5.1.1 Prior Booking for Service LiftOwners/tenants must 328、inform the Management Office one week prior to moving in.Reservation of the service lift for transportation must be made in writing to notify the Management Office.5.1.2 Trolley of Rubber/Plastic Carts to be usedOwners/tenants must use the rubber wheeled carts to transport the furniture/cargo to avo329、id damage to the floor surface.5.1.3 Staff to be Developed to Oversee Moving in Owners/Tenants must be designate a person to oversee the moving in process and inform the Management Office with contact telephone numbers of the designated person.265.1.4 Handling of GarbageNo waste materials and garbag330、e are allowed to be left at common corridor,staircase and public area.All the waste materials must be transported to the designated garbage collection station.5.2House Rules5.2.1 Emergency Contact To provide the names and telephone numbers of contact person in case of emergency or activation of burg331、lary alarm after office hours.5.2.2 Installation and alteration Please refer to Part II of this Manual for any alteration/additional works you may propose.5.2.3 Sign Unless with the written consent of the Management Office,owner/tenant shall not exhibit or display on or affix to the exterior of the 332、shop front or external walls of the premises any writing sign,signboard abutting any public corridors or areas.5.2.4 Erection of AerialUnless with the written consent of the Management Office,no aerials shall be erected in or upon the building.PART 5 NOTES ON MOVING IN&HOUSE RULESNOTES ON MOVING IN&333、HOUSE RULES 5.2.5 Loading and UnloadingLoading and unloading of goods shall be carried out in designated bays in a proper manner and during such time period as from times to time stipulated by the Management Office.5.2.6 Use of Service LiftNo the Owners/Tenants servants,employees,agents,invitees or deliverer shall bring into any passenger lift of the building any bulky parcels,tools,food trays,ca