1、宁波南部商务区写字楼项目中基第壹国际营销推广方案磁场磁场AllureAllure现场现场SceneScene市场市场MarketMarket “三场”金三角模式体验情景销售造势，借势，做强项目影响力，吸引客户，干扰对手跳出市场做市场，制定自己的游戏规则现特为中基项目提出市场，现场，磁场的金三角策划模式。以M（市场）、S（现场）、A（磁场）“三场”理论解读房地产整合推广的互动关系，构建服务对象母品牌、子品牌与消费群之间长期、牢固的“感情依赖”关系，从更深层次解决产品销售问题。项目策划方法本项目鄞南项目地段产品周边配套项目配置项目策略项目价格项目配置项目策略项目价格元素梳理找到问题分析问题解决问题2、只有不断地提问，才能明确项目策划方向现象总结策略项目策划方法思路梳理项目十问一问：写字楼市场还好吗？二问：鄞南总部我们影响有多大？三问：我们的项目怎么样？四问：我们的客户在哪里？五问：项目定位如何胜出六问：如何影响我们的客户？七问：新理念有用吗？八问：如何引爆市场？九问：如何规避同质竞争？十问：价格谁说了算？一问：写字楼市场还好吗M市场：一定要跳出市场！宁波写字楼市场特征根据目前已挂牌推出的地块，两年之内出量约在140万平方米左右。04年到06年，写字楼消化量呈一定的增长趋势，年平均消化25万平方米加上南部商务区、东部新城、科技园研发区的写字楼开发量。未来两年内总体市场的供应量应达到250万平3、方米以上。宁波写字楼供大于求，集中放量，各区域板块竞争激烈写字楼投资市场由于经受房产新政的组合冲击，大量投资客在短期内退市写字楼同质化竞争严重鄞州区写字楼市场特征南部商务区也将有60万平方米的办公在未来2年内推出目前鄞州区的办公体量大致在20万平方米左右集中放量，主要集中在东部新城世纪大道两侧和南部商务区鄞州区目前已建/在售写字楼一览表楼盘开发商位置办公体量均价销售情况和邦大厦和邦集团万达广场北边，天童北路250001.5元/m2/天（只租不卖）租赁情况较好奥丽赛前城奥丽赛置业钱湖北路与贸城中路交叉口220005900元/m2100%麒麟大厦KK集团天童北路与贸城路交叉口600005900元/4、m298%名汇国际新中源建设长江路以东，明州路以南450006000元/m2100%新洲银座新城房产鄞县大道和前河路交叉路口30000（可售）6200元/m275%百盛商务楼鸿德房产创新路以东，大洋江旁120007200元/m2（挑高产品）/广博国际商贸中心广博集团鄞县大道和天童南路交叉路口400008000元/m245%目前暂停销售了解趋势，跳出市场产品样式越来越多样，出现低层、独栋、生态、总部型等方向的写字楼对于内部配套的关注越来越强，会所的概念被广泛应用。多配置分户计量中央空调，满足客户全天候办公的需求。对于建材、电梯配置、车位等硬件方面的重视程度越来越高。物业管理水平越来越高，对于专业5、物管的需求越来越大。开始注重公共部位设计与装修。如大堂、梯厅重视程度越来越高。设计日趋合理，写字楼层高基本控制在3.43.7米之间，宁波南部商务区个案通和英郡地址：宁波南部商务区一期东北部，天童南路西侧售楼处地址：宁波海曙区解放南路67号（阳光大厦1F）电话：87170558开发商：宁波健宸置业有限公司代理公司：宁波市百易房产投资咨询有限公司总建筑面积：2万余平方米容积率：4.8绿 化 率：31.98%建筑形态：酒店式商务SOHU，精装修，20层，共350套，每层25间左右，4部电梯户型：单层面积11001200平方米，单套3060平方米之间，平层层高3.6米，复式挑高5.2米（1520层为复6、式）项目特色：精装修单身公寓，酒店式物业管理，底部配套咖啡厅等高档商业寓，景观空中花园挑高近20米。开盘时间：预计2007年9月价格：预计6000元/平方米交付时间：08年下半年点评：该项目做为南部商务区预计第一个销售的 楼盘，以精装修单身公寓的定位来操作，也是意识到区域内大量办公楼所带来的竞争压力。恒元优中心地址：宁波南部商务区一期东北部，天童南路东侧与通和英郡正对面售楼处地址：四眼契街电话：87376168开发商：宁波恒元置业有限公司建筑形态：1幢商务办公楼，18层户型：400平方米以上起售开盘时间：预计2007年10月价格：预计50006000元/平方米交付时间：08年下半年点评：该项目7、做为南部商务区预计第二个销售的楼盘，在定位上以纯办公楼的性质面世，引进恒元自己的五星级酒店品牌做物业管理，同样是酒店式物管，这已经成为目前宁波办公楼发展的一个趋势。其办公客户定位为中大客户，400平方米以上的面积起售，可以看出，开发商对区域办公市场比较看好。1、写字楼的竞争加剧，宁波不缺乏写字楼2、品质要求越来越高，宁波缺乏真正高品质的写字楼。3、万豪的旺销说明顶级写字楼市场需求空间大。4、南部商务区“总部+写字楼”模式定位严重撞车。5、南部商务区各个楼盘直接比拼企业实力与自身资源。6、项目要跳出市场走稀缺路线，摆脱同质化竞争。7、品质上，服务上，创新上，功能上，甚至人文环境上，走差异化、稀缺8、化竞争路线。小结二问：鄞南总部，我们影响有多大M市场：一定站在众多市场竞争者的肩膀上！中基描述 1999年底，中基宁波公司与中国著名品牌企业、上市公司雅戈尔集团工贸联合，经宁波市人民政府批准，改制成为股份制企业，成为全国第一家跨行业、跨地区、跨所有制的新型股份制外贸企业。作为外贸业的领军力量，中基宁波对外贸易股份有限公司曾荣登国际商报公布的“龙虎榜”，进入中国外贸百强，名列宁波市第一。诚信立业，互惠双赢；世界品牌，百年企业。中基文化1、继承发扬中基文化是本项目策划的一个重要组成部分。2、策划尤其大手笔的操作必须以诚信为本，否则如同泡沫；3、充分利用中基品牌资源优势，走差异化稀缺化路线，引入宁波9、 不具备的世界品牌，打造城市百年地标，实现公司品牌、项目 品牌双赢局面。4、本项目的策划将是中基文化的地产版本。宁波南部商务区企业分析第一梯队：荣安：荣安世家、荣安佳境、荣安和院、水尚阑珊 奥克斯：盛世东方、盛世华城、盛世郦都、盛世天城 广博：阳光丽园、国际商贸中心第二梯队：华茂：学府1号 罗蒙：湖州新天地 恒元：恒元中心、英伦水岸、钱湖1号（都正在开发中）第三梯队 中基、恒威、国骅划分依据开发经验及地产对客户的品牌影响相对于房产领域来说，至今无开发楼盘的经验，仅处于起步阶段，这相比于鄞南商务区其余的企业，如：罗蒙、奥克斯、奥丽赛等具备丰富开发经验的企业来说，客户不得不产生对企业、对项目的忧虑10、，中基蹲着的巨人，必须做强企业在地产行业的品牌影响力，增强客户对开发商的信任度。客户心目中的中基我们看到的问题地产品牌价值低对客户影响力弱三问：项目怎么样M市场：项目一定要跳出市场！项目概况本项目位于鄞州新城区南部商务区5B地块，地块东面为天童南路，南侧为规划的景观步行道，西面紧邻规划河流，为规划中的河畔精品区。北面紧邻泰康中路。本项目为一座以办公、商业功能为主的综合商务楼。总建面积52226平方米，其中地上40482平方米，共25层，地下2层，含商业用房13层、办公用房325层；地下面积11734平方米，共2层。项目规划容积率5.14，地下、地面共可停车280辆。办公楼标准层面积1390平方11、米；6部电梯。项目区域园区概况：宁波南部商务区位于鄞州公园以南，天童路两侧，具体范围 为北至日丽中路，南至泰安东路，西至宁南南路，东至前河 南路，规划设计总建筑面积约110万平方米。商务区以总部基 地为主要定位，兼容文化交流、商业服务、公寓和酒店功，未来宁波南部的核心区域。商务区分三期开发，2007年鄞南 商务区一期工程已全面开始建设。区内投资的26家企业中包 括4家上市公司和2家外商投资企业，在商务办公区建造写字 楼，总面积约60万平方米。鄞州南部商务区鄞州南部商务区科技园区科技园区分析、对比分析、对比功能功能定位定位总部基地为主，兼容文化交流、商业服务、公寓和酒店功能，南部核心区域创新功能12、的重要基地，发展高新技术产业为主，集科、工贸、居于一体的生态型城市功能区。1、鄞南区定位面广、全，发展前好；2、住宅市场火爆、带动商务办公的发展。区域区域规模规模占地38.8公顷,规划总建筑面积约110万平米。占地32公顷,目前已开发8公顷。鄞南区规模相对大，发展空间可观。区位区位特点特点宁波城市的南部,沪杭甬高速公路、同三高速公路、甬金高速公路等呈环状分布，毗邻栎社机场。宁波城市的东部,东临宁波港，南连杭甬高速公路。区位条件类似，鄞州区靠近机场，鄞南区的优势更有利。税收税收15%的企业所得税税率；免征关税、增值税。享受15%企业所得税；免征关税进口增值税招商政策宽裕价格价格写字楼均价约60013、0左右写字楼均价60006500价格优势明显发展发展状况状况是宁波住宅开发最火热的区域，引入万达广场等大型商业项目，未来将发展形成宁波新的区域中心，是目前宁波规模、档次较高的城市新区。园区从省级高新园区发展成为国家级的高新园区，是宁波未来高新技术产业的聚集地。1、发展迅猛，成为宁波炙手可热的地块；2、政府重点复扶持吸引企业入驻。项目到市中心5KM，到宁波机场2KM，到北仑港20KM道路交通：鄞州大道东起钱湖南路，西至雅戈尔大道(中心城区段)。鄞县大道可上同三高速，可到奉化、宁海等地的交通要道。天童南路连接宁波市中道到鄞州中心区的重要道路。公交系统：366路，万里学院明楼新村周边交通项目区域交通14、道路建设较好，但缺少必要的公共交通工具。万达商业广场：大连万达集团开发，总占地面积20.79公顷，是由国际商 业广场、酒店商务区、高级公寓三大功能板块构成的大型 城市建筑集合体。商业广场已于06年底开业。南苑国际酒店：南苑集团开发，位于鄞县大道和天童北路的交汇处，占 地102亩，项目包括白金五星级酒店、国际名人俱乐部、商务公寓和国际精品休闲商业街等。计划于2008年开业。开元名都大酒店：开元旅业开发，于宁波市鄞州中心区，按白金五星的 标准建造，拥有400余套客房，近千座餐位，以及齐全的会 议和娱乐设施。酒店计划在2007年开业。周边商务配套区域内规划或建设中的商务、商业配套完善，形成人气与氛围15、还需时日鄞州公园：鄞州区最大的生态、开放式公园。鄞州区行政、服务中：进驻中心的有发展计划局、建设局、外经贸局、国土资源局、规划局、工商分局、劳动和社会保障局等 35个行政部门。鄞州投资创业中心鄞州区的中心区域，总规划面积12.3平方公里。目前已有企业100余家，其中外商企业占到70。项目周边环境项目商务办公环境较好。区域优势：离鄞州区行政中心近，符合商务的便利性要求。环境优势：近距离接触鄞州最大的公园鄞州公园，景观得天独厚；此外项目西面紧邻规划河流，为规划中的河畔精品区。规模优势：本项目所在的商务区有商业体量100多万方，如此大的规模将 会营造一个良好的商务氛围。规模大意味着产品多样、配套完 16、善，对客户有较强的吸引力。交通优势：项目区块便捷的交通网为商务活动带来了高效的特性。自身优势：项目规划合理，造型独特，立面美观，户型设计合理，硬件 配套较好，有利于销售。项目优势配套劣势：当前周边的商业及商务配套缺失，基本处于无配套状态。观念劣势：当前的宁波办公楼市场虽然开始接触一些边缘、郊区办公产 品，但整体市场观念依然处于城市中心办公思维主导的阶 段，办公楼使用群体对边缘化办公物业有着一定的抗性。销售劣势：本项目与南部商务区众多写字楼定位冲突，纯写字楼竞争激 烈。销售抗性大。项目劣势发展机会：鄞州写字楼市场处于起步阶段，由于商务区靠近鄞州众多工 业园旁，将会对写字楼形成一定的需求。区域机会17、：鄞州南部商务区目前确定已有25家大型企业入住。这是商务 区兴起的强有力基础。市场机会：市中心写字楼硬软件落后、配套老化、交通拥挤等问题带来 对高品质、个性化办公环境的需求。客户机会：鄞南商务区所面对的客户除宁波本地外，有全国性乃至国际 性的客户，此外本项目企业自身的业务客户群体也是重要组 成部分，这是其他业项目所不能比拟的。项目机会竞争威胁：目前统计写字楼两年内开发量将超过100万平方米，后市的竞 争性难以预计。商务习惯：本项目区域为非传统商务区，宁波的习惯性商务区域还是以 三江口为中心向周边辐射，新的商务圈的成熟需要培育期。根据以往经验，新的商务圈需要35年左右的时间来培育市 场，才可能消18、除这种障碍。客户威胁：宁波本地缺乏大型的保险、金融、IT行业企业，此类客户才 是鄞南商务区真正的目标客户；而吸引本地以外的目标客户需 要有一个较长的周期，这将考验开发商的资金链。本地目标客 户的缺乏会使销售周期加长，甚至影响企业的开发利润。项目威胁本项目特点分析1、鄞南商务区核心位置，地段价值高。2、重点发展商业区域，升值潜力大。3、项目西面紧邻规划河流，为规则中的河畔精品区，南侧为规划的景 观步行街。4、5A智能化配套配置有利塑造产品档次。5、停车位与机械停车位基本可以满足停车需求。6、商场与办公有效组合，如高档品牌驻入则有利于办公形象及档次。7、基地广场、裙房屋顶花园，塔楼顶部的空中花园，19、三重景观体系。8、6部电梯直通地下二层，大楼设有新风系统。9、裙楼内设置的商业与办公空间，其内部空间具有高效性和通用性。10、13层为大堂及商业，层高5.4m、4.2m、4.2m，办公层高3.9m，其中大堂门厅、中厅挑空。11、完备的节能、环保设计。12、无障碍设计，出入口均设有坡道，方便轮椅进出，各层均设无 障碍卫生间。13、外立面时尚、现代，大气。14、户型自由分割，实用性强，通风、采光良好。本项目特点分析小 结本项目与临近的其它写字楼共同占据相同的区域、配套、环境、交通优势，大家共同定位为纯商务写字楼，注定各项目间血拼将十分“惨烈”。本项目具备跳出市场的特点：1、大堂门厅挑高13.8米,20、中庭挑高13.8米。2、项目配置方面，其它写字楼也会同样效仿。3、唯有在功能定位，项目定位，服务定位，营销定位等方面做“加法”。4、从品质比拼向客户比拼转移，以优质客户定位区隔市场。四问：我们的客户在哪里M市场：客户先行要跳出市场！鄞州写字楼客户分析从目前几个项目的成交客户分析可以看出：购买用途购买用途目前鄞州区办公楼多以小户型为主，自用客户多为以 鄞州当地为主的外贸企业，投资客占一定比重。他们看好 鄞州区商务环境的发展潜力。客户区域客户区域从客户区域来源看，鄞州客户最多，其余多分布 在江东与海曙。购买面积购买面积从购买面积看，5060平方米是最多的，从客户的需 求上可以明显看出，这种套型在市21、场上的需求占多数。客户职业客户职业所购买客户经营行业以外贸与货代为主，购买客户多 为创业型、低成本的小型公司，以外贸行业为主。客户年龄客户年龄从购买者年龄统计中看，26-35岁是主流客户，其次 为36-55岁的客户群体。本项目不适应走小客户群体定位。1、不能与众多鄞州写字楼争抢有限客户。2、会受到价格的直接冲击。3、与中基商及其业务公司入驻相冲突，降低项目本身品质。项目客户定位新三段论行业领袖行业追随者行业相关者1、面积较大的本土外贸物流类企业和相关产业集团分公司2、面积较小但档次颇高的国际采购集团、高端知识型服务业、跨国公司办事处等。3、大型金融、保险、会展等知识密集型公司。4、国外城市驻宁22、波的商会或团体办事机构。客户群体中基集团百强企业外贸与物流类大型公司 国有大型企业金融、保险等外资企业投资客户中基业务公司相关业务公司相关产业公司相关产业公司相关业务公司喜好利益点生态化办公公共空间多功能大堂装修高档次电梯，停车位，空调高品质物业服务身份化商务休闲会所五问：项目如何定位胜出A磁场：定位强力吸引客户！双中庭国际鼎级OFFICE1、项目门庭挑高近14米，中庭挑高近14米，宁波市场绝对无仅有，提炼为双中庭更为首创。以此形象抢占宁波写宁楼市场空白点，抢占客户心智中第一位置。2、“鼎”通“顶”，突出项目国际化，国际级企业进驻与国际知名物业公司引入，为宁波商务办公缔造真正的国际化顶级商务平23、台。项目产品定位电梯：电梯：采进组装国际知名品牌电梯，单、双层停留设计，或高、低层停留，直通地下一、二层。大厅：大厅：地面、墙面采石材，并附精美吊灯。各层电梯厅：电梯厅地面、墙面采用实木地板空调：充足的新风供应量；分户计量中庭：精装修，室内生态化处理品质支撑项目功能定位第五代写字楼五星级泛商务办公办公发展方向趋势人性化，办公室功能亦越来越模糊，五星级酒店服务引入写字楼物业管理，服务内容从纯粹的物管范畴延伸至整体的办公生活，而在办公空间功能划分上更为人性化，更加能发挥员工的创造性。本项目将创造宁波写字楼前所未有的泛商务办公模式。一、裙楼部分 利用招商手段，吸引金融、餐饮、购物等行业进驻本大楼商 24、业裙房。（如星巴克咖啡，SPA休闲馆，品牌服饰店）二、主楼部分 1、项目顶层建议为顶层全景观商务会所2、大厅处设置大堂休闲吧，方便企业使用，客商停留。3、主楼2楼规划为员工餐厅，但考量整体公摊会过大，建议2楼 餐厅可对外销售或租赁，以降低本项目公摊。4、建议3楼配置公共会议层，方便业主使用，内容建议为远程 视讯会议室、同声翻译室、多功能新闻发布室，并特设立展示厅。5、每两层标准层功能设置上，设置开放式泛商务休闲区（包括咖啡吧、西式厨房、阅览室等）。配套支撑六问：项目如何影响客户S现场：体验情景式销售魅力！项目营销主题核心消费利益营销推广基础差异化优势卖点紧紧围绕这个主题，在宁波写字楼市场展开对25、未来商务办公物业规划和设计的讨论，引起消费者的关注。双中庭泛商务国际鼎级OFFICE营销主题传播高端形象，增强人们对本项目商务办公、心理、情感、文化等方面的影响和作用，制造话题，诉求商务办公在这里应有的高尚感、荣誉感、自豪感和空间感，重点是为项目高性价入市奠定基础。总部核心商务鼎级核心广告语以话题营销和事件营销为主，投放媒体广告为辅，倡导本项目对商务办公新方式的探索，让消费者再次发现本项目对于他们商务生活的新意义，继而产生对本项目的关注，并达成与销售，同时提升项目的商业价值。推广策略售楼中心 现场情景顶级品质体验的开始，从第一眼开始就深受项目文化及顶级品质氛围的影响，亲身体验到作为尊贵客户所能26、体验到品质感与顶级服务，实现销售引导感性认识到理性认购的心理转化。1、售楼中心设置两处。一处为市中心地带，一处为项目工地现场。2、工地现场售楼中心建筑为内外通透，如同项目顶部水晶体，成为城市景观；3、面积旷阔约400平米，挑高14米，与项目门厅高度一致，便于展示，4、开放式泛商务休闲区展示；与高品质（奢侈类）商业相配套，拉升项目形象；5、巨型精神堡垒室外制作，突出大气势；6、室内精装修，公共部分样板房展示参观，共同体验高贵典雅案名建议：中基世界中心备选案名：中基|总部之心中基|第一国际中基|福布斯广场中基|水晶宫200年，进入中基泛商务时代推广定位：总部核心商务鼎级备选方案二七问：泛商务有用吗27、A磁场：新理念引领新办公方式！1、目前国际流行的写字楼设计理念是将一些传统中属于办公室内 的功能分离出来，延伸到整幢大楼的公共空间中去。2、譬如大堂要宽敞舒适，有供客户停留休息和商务会谈的区域；3、公共走道要美观大方，能够体现入驻企业品牌档次；4、会议室不一定要分散在每个楼层每间公司内，而是可以统一安 排在整幢大楼的会议层，由大楼内企业共用；5、休闲空间要突破传统的“办公室公共走廊”的空间模式，6、提倡开放式办公环境，使得办公空间趋于模糊化，7、在办公区内应有更多的公共休闲空间及楼宇内立体绿化写字楼大变局！这些都将扩大公用面积。表面上看降低了写字楼得房率，但实质上却提高了项目品质形象，同时也最28、大程度地优化了资源配置，利于企业控制商务成本。1、据调查，目前有一定数量的企业更愿意在酒店办公，他们认为，酒店所 提供的服务更人性化。2、酒店的服务是写字楼服务远远赶不上的，例如它提供24小时服务，而很 多写字楼到晚上12点以后就关电梯，那么加班的员工进出都不方便。3、未来决定商务写字楼项目开发经营效益以及与酒店的竞争中，以人性化 的物业管理为代表的软因素将越来越重要。4、现在全球化的商务越来越普及，同时加班的需要也越来越多，5、如何与地球另一半的商务伙伴进行商务交流，如何能够在凌晨2点以后 继续使用办公空间是目前众多客户面临的实际问题，而下午6点之后关 空调、12点之后停电梯的现象在目前的写29、字楼中屡屡出现，6、如何能解决客户24小时的办公需求，同时在空调、饮食、休闲、安全上 满足客户的不同需求是目前顶级高品质写字楼必须要考虑的问题。24小时泛商务生活是发展的趋势 八问：项目如何爆发A磁场：轰动性事件直接产生销售！推广策略核心中基九大事变事变一：中基品牌资源先行，强势带动相关业务公司事变二：联盟国际知名企业，制造宁波写字楼新认证事变三：国际知名物业管理前期介入，指定推荐其相关资源客户事变四：联盟国际知名室内设计公司，强势推出项目软环境事变五：知名行业协会先行落户，指定推荐协会成员公司事变六：确定商业银行，降低项目首付款，首付低首付强势冲击市场事变七：低开高走，特价入市，制造市场热点30、事变八：制定比例，以租定国际性大客户，强力吸引投资客户事变九：制定门槛，小面积不发售，中基俱乐部优惠制度本项目写字楼部分先启动，商业可先行招商工作，带动项目顶级品质。在写字楼销售达到一定程度之后，再辅助以商业部分的销售，将推广重点转移到商业上来，形成写字楼台、商业两个部分的相辅相成、相得益彰、各得其所的销售之势。推广节奏安排项目商业部分本项目商业部分招商先行，与写字楼部分同时启动，针对知名品牌进行招商，即可完成商业以租促销的策略，带动人气，同时也为项目配套奠定基础，提升写字楼高档品牌形象。再次对于项目商业销售以大面积划分，零星散户不对外销售，正式完成招商后，待写字楼销售70%左右时，辅助商业的31、销售，此时重点为商业部分销售。第一阶段200年月月品牌导入期阶段目标：占据市场先机，奠定客群基础，树立项目及企业品牌形象阶段广告语：宁波之冠，中国外贸百强，为中基加冕 媒介组合：户外、报广、网络、工地现场、软文、基础文本本阶段媒介策略现场：包装体系软文：主题新闻炒作网络：制作主页，在门户网站增加链接手机短信：与SP内容供应商合作中基俱乐部业务关系客户寻找意向性大客户建议成立中基俱乐部，客户采用会员积分、优惠等措施，帮助客户积累。成立后，将从以下渠道进行会员招募中基相业务单位，高档消费场所，高档车经销商等制作俱乐部会刊发放各行业商会、工商联等；关于中基俱乐部事情营销第一把火主题：鼎级写字楼与顶级32、物业管理的强强联合嘉宾：宁波各大媒体活动组织：拟与第一太平戴维斯合作，通过新闻报道为项目造势，并 通过其客户资源进行推荐项目。国际知名物业管理第一太平戴维斯前期介入新闻发布会事情营销第二把火知名行业协会先行落户，邀请如美国商会为战略合作伙伴。主题：美国商会考察宁波鼎级写字楼嘉宾：宁波各大媒体活动组织：拟与德国商会组成战略合作伙伴，通过新闻报道为项目造 势，并 通过其客户资源进行推荐项目。事情营销第三把火战略联盟国际认证计划，如英国皇家物流职业认证机构主题：英国皇家物流职业认证机构将落户宁波鼎级写字楼嘉宾：宁波各大媒体活动组织：引入英国皇家物流职业认证机构，做为战略合作伙 伴，以培训讲解的方式，33、为入驻企业培训认证。第二阶段200年月月项目品牌深化期+大客户积累期阶段目标：品质优势诉求，解构项目核心，储备客户，重点大客户积累。阶段广告语：200进入中基泛商务时代 双中庭鼎级商务媒介组合：户外、报广、交通广播、概念文本本阶段媒介策略现场包装及物料配合本阶段配合项目优势的系列报广俱乐部会刊设计户外、高速路牌DM、折页等针对性地直邮投放短信平台的投放事情营销第四把火宁波南部商务区商务高峰论坛，中基品牌推荐会主题：鼎级商务高峰论坛，中基品牌推荐会时间：家博会嘉宾：中基相关业务公司 宁波各大媒体活动组织：项目各相关业务单位，如建筑，规划，物业等对全项 进行全方面介绍。事情营销第五把火权威人才机构34、长期战略合作，为入驻企业提供人力资源主题：鼎级商务与人才战略联盟嘉宾：人才交流协会，国家知名人才咨询网 宁波各大媒体活动组织：引入权威人才咨询网，特为相关入驻企业 提供人才资源储备与供给。第三阶段200年月月内部预定期这一阶段是整个项目推广的重点阶段，为项目销售做铺垫工作，此阶段项目适宜低调入市内部消化 本阶段的推广攻势主要以产品的感染力和促销策略构成，以现场为基础，以利益诉求为核心营造极具感染力的氛围，制造吸引力。重点围绕着项目品质优势、人气优势、投资前景、品牌优势进行诉求。本阶段媒介策略国际知名物业公司展示项目国际认证活动开盘前物料及开盘准备工作户外、高速路牌的更新项目销售现场包装方案配合35、销售软文的密集投放主题：鼎级商务与行业巨子为邻大型签约仪式嘉宾：宁波各大媒体活动组织：以租赁或其它优惠措施引入行业100强企业，带动行 业相关公司，形成行业垂直集群，以集群效应吸引更 多行业相关产业单位。事情营销第六把火百强企业大型客户入驻签约仪式第四阶段200年月月开盘强销期+商业部分入市期阶段目标：写字楼强势销售，商业部分顺势推出。阶段广告语：建宫立业，为企业加冕 全城共赏 媒介组合：户外、报广、交通广播、概念文本九问：如何避免同质化竞争A磁场：中基写字楼新标准！目前房地产市场的营销环境，决定了我们的项目必须要依靠独特的营销手段，来形成与其他项目的差异化竞争，跳出目前市场竞争环境，制定中基36、的市场游戏规划，中基标准广告推广解决了吸引注意力和信息发布的问题，而提升项目的价值并且被认同，还需要制造话题。策划系列以“话题”为主题的营销事件，突出中基标准的唯一性、权威性使项目销售更有实效。话题事件一、中基更了解外贸物流企业放大中基国内外贸百强形象，更了解外贸物流企业办公需求，以中基所见众多国际客户办公方式标淮。制造与国际客户接轨新一代写字楼。首创双中庭，宁波极少国际知名物业引入，国际性商会战略合作伙伴话题事件二、高密度软文软文是较好的信息释放渠道，本身就是话题的来源和载体，规划了一系列的软文，以新闻的炒作方式，由此开启市场。标题：首席双中庭王牌物业的缔造者标题：国际顶级物业公司谁将进入宁37、波标题：谁在勾勒商务公办的未来？标题：中基写字楼新标准，开启泛商务时代推广费用预计附件1、SP活动：50万2、围墙制作费用：400M2.8M50元/=5.6万3、工地现场看板：30M4M50元/3=1.8万4、报纸费用：22.6万5、户外广告：40万6、销售海报：1.5万(5元3000份)7、网络费用：2万8、售楼部施工及装修费用：40万9、其它：0.5万(名片来人登记单等)费用小计：费用小计：164164万元万元第一阶段费用小计第一阶段费用小计第二阶段费用小计第二阶段费用小计、报纸媒体：48.87万、开盘造势活动：万 3、房展会：20万 4、电台广告：3万元 5、液晶轿箱：6.72万元 6、38、模型费用：7.4万 7、楼书：10万 费用小计：费用小计：9999万元万元第三阶段期费用小计第三阶段期费用小计1、电台：9万2、电梯轿箱：13.44万3、手机短信：3万3、航空媒体：3万4、报纸媒体：115.84万 费用小计：费用小计：141.5141.5万元万元第四阶段费用小计第四阶段费用小计1、报纸中邮：56.86万3、手机短信：6万（2次）3、SP活动：9万（3次）费用小计：费用小计：7979万元万元共计费用约为：483万销售率预计开盘期40%强销期70%续销期90%收尾期95%十问：项目价格谁说了算当本项目在产品品质、配套上分析对比，超越同类项目后！当本项目在策划定位，事件营销成功操作引起反响后！当本项目在客户定位，引入大型企业，形成优质客户集群后！价格中基自己说了算！世界的中心，世界的价格项目的操作成功，策划仅占30%，而正确的执行将占70%。本次提报，我们重点的是为项目的运作提供一些新颖的、有价值的思路，并且为持续的营销活动预留足够的空间。合作是双方深度沟通的结果，我们期盼能与中基有更多的沟通机会，并形成紧密的战略合作伙伴关系，共同将本项目打造成贵公司真正的窗口项目、里程碑作品！感谢聆听期盼合作