1、公司简介仲华行中国商业地产专业服务商深圳市仲华行房地产顾问有限公司地址：深圳市福田区益田中路6009号新世界中心2706-2708室 网址：http:/ 安庆【华MALL】项目商业定位及营销策划报告第一部分 商业定位第二部分 招商策略第三部分 销售策略第四部分 招商与销售推广计划汇报大纲第一部分 商业定位市场环境分析项目本体分析项目定位项目业态及规划建议历史文化底蕴深厚：千年古城、百年省会、文化之邦、旅游胜地历史文化底蕴深厚：千年古城、百年省会、文化之邦、旅游胜地中国第一美学家朱光潜 两弹元勋邓稼先黄梅戏艺术家严凤英历史悠久 2000多年前古皖国所在地文化荟萃 桐城派文化、京剧艺术的发源地、黄2、梅戏、中国现代文明的发祥地，洋务运动重镇人才济济孕育了中国共产党早期领导人陈独秀、将军外交家黄镇、佛学大师赵朴初、京剧鼻祖程长庚、著名的章回小说家张恨水、中国第一美学家朱光潜、著名的黄梅戏艺术家严凤英、两弹元勋邓稼先等众多历史文化名人、艺术大师和科技精英市场环境宏观经济城市规划城市概况安庆宏观经济分析城市概况 城市区位：地处皖鄂赣三省交界处，中部沿江城市经济带上，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带。享有“万里长江此封喉，吴楚分疆第一州”的美誉。城市定位：皖、鄂、赣三省交界的区域中心城市，先进制造业基地，综合交通枢纽，现代化历史文化名城，滨江山水园林城市。城市发展优势便捷的立体交通体系：3、水陆空为一体的立体交通网络已形成。长三角西向泛化的通道和门户：长三角是我国沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，长三角的扩散转移主要通过长江经济带向西纵深扩散，安庆成为长三角向西纵深扩散的通道和门户，具有良好的经济发展前景。市场环境宏观经济城市规划城市概况扼守长江中下游，全国重要石化和轻纺基地、区域中心城市扼守长江中下游，全国重要石化和轻纺基地、区域中心城市安庆宏观经济分析城市概况2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011595600605610615620604.1605.2604.2605.5607.9611613.9615.964、15.62618.65全市人口（万人）迎江区大观区宜秀区桐城市怀宁县枞阳县潜山县太湖县宿松县望江县岳西县02040608010012020.8827.3825.475.169.2196.958.4156.4582.9862.7940.12安庆市2010年各行政单位人口数（万人）数据来源：2011年安庆市统计年鉴城市概况本体分析城市规划宏观经济区域中心其商业辐射能力较强：人口基数大，但主城区人口较少，消费力支区域中心其商业辐射能力较强：人口基数大，但主城区人口较少，消费力支撑有限，靠区域中心辐射。撑有限，靠区域中心辐射。安庆宏观经济分析人口 2005-2011年，安庆全市GDP呈高速增长趋势，年5、增长率均在10%以上。2011年，安庆市人均GDP为19651元（约3043美元），同期增长22%，处于高速发展期。2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年0200400600800100012001400421.29478.79559.31666.42796.13989.041215.7安庆市近7年GDP（亿元）2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011050001000015000200002500045585075623369587876915410856129261606619651安庆市6、历年人均GDP（元）数据来源：2011年安庆市统计年鉴人均GDP城市化水平主导商业形态1100美元以下25%以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态1100-2000美元45%以下百货商场、商业街、批发市场2000-4400美元45%-70%大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商场4400美元以上70%以上Shopping Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现欧美经济发展与商业业态的对应发展关系城市概况本体分析城市规划宏观经济经济发展强劲，经济发展强劲，20112011年年GDPGDP破千亿破千亿安庆宏观经济分析经济20052011年，安庆全市固定资产投资呈高速增7、长趋势，年增长率均在27%以上。全社会固定资产投资总额不断增长，城市建设步伐加快，必将带动安庆市房地产发展。2011年安庆市人均GDP为安庆市人均GDP为19651元（约合3043美元）：安庆市房地产产业处于发展期，发展平稳，以数量为主，数量与质量并重，发展潜力巨大。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展8、型2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年02004006008001000155.53226.6341.7439.2601.55809.39830.2安庆市近7年固定资产投资（亿元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年0200040006000800010000120001400016000180002000083969585.891071012418.913454.11514718004.76安庆市近7年房地产开发投资总额（亿元）数据来源：2005-2012年安庆市国民经济和社会发展统计公报城市概况本体分析城市规划宏观经济房地9、产供销两旺，投资快速增长房地产供销两旺，投资快速增长安庆宏观经济分析房地产组团级商业中心城市级商业中心城市级商业中心城市级商品集散市场组团级商业中心城市级商业中心城市级商业中心组团级商业中心组团级商业中心本项目城市概况宏观经济项目定位城市规划项目地处城市级商业中心内项目地处城市级商业中心内安庆宏观经济分析商业网点规划至规划期末形成两个市级商业中心、五个组团级商业中心和多个居住区级商业中心。随着城市建设的发展，中心区北移，旧城改造，安庆将出现两个城市商业中心逐渐形成，并随着新式商业的出现，陈旧的商业形态势必衰败，本案作为旧改商业项目其商业价值将逐步显现。城东商圈人民路商圈光彩市场集贤路商圈人民路10、商圈：主要集中于人民路一带，繁花地带从西侧到与宜城路相交处，安庆市最成熟的商圈集贤南路商圈：主要集中在集贤南路光彩市场：新技术开发区及大桥开发区交汇处，专业市场城东商圈：主要集中在皖江大道与独秀大道交汇处，规划建设中的商圈，目前人气不足市场环境各商圈分析项目定位商圈分布未来商业业态及规划安庆商圈调研分析市区商圈分布人民路商圈：人民路商圈是安庆最早形成、最成熟的商圈，消费群以本地人士为主，景观丰富、商业氛围浓厚，目前商圈内商业总规模近10万平米，但硬件不足、品牌低端、商业层次难以提升。商圈业态百货商店体量在6000平方米以上大型百货商店共有4家服装店50余家品牌服装专卖店娱乐会所14家娱乐场所（11、包括夜总会、歌舞厅、KTV、保健中心、电影院）快餐业1家肯德基、1家麦当劳目前商业总规模：12万m2左右特点：城市核心，以集中式商业加零散街铺为主，发展空间近乎饱和；主力商业：新百百货、金华联百货、苏宁电器、水明月、女人街等；租金与售价：租金：在300-700元/平米/月；新百商场一带的租金较高；售价：在20000-70000元/平米，新百商场一带的售价最高商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结安庆商圈调研分析人民路商圈分析新百百货大型商业分析新百百货 发展商 安徽新百投资管理有限公司 地点 安庆市人民路416号 物业情况 开业时间 2003年 物业状况 已开业 经营状况经营主题 服12、装、鞋帽、金饰、家电、日用、食品百货 商场定位 中高档 规模 总建筑面积 1.7万平方米 规划 物业用途 商业、酒店安庆商圈调研分析人民路商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结大型商业分析：新百百货 主力店 超市、屈臣氏 业态组合 楼层 经营品种商品组合1F黄金珠宝、超市、男女鞋、箱包、化妆品、数码精品、精品超市周大福、金伯利、通灵、四福珠宝、康奈、百丽、富贵鸟、屈臣氏、资生堂、泊美、羽西、OLAY、欧莱雅、诺基亚、OPPO、联想、卡西欧2F时尚少女装、饰品、女包 ONLY、VERO MODA、ESPRIT、迪士尼、音调、艾格、EBASE、零点、LEVIS、中国娃娃、贝蒂、老13、银匠、T.EN3F精品男装、商务休闲才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、雅戈尔、百斯盾、皮尔卡丹、Boss4F运动休闲服饰、针织内衣、羊毛羊绒、床品安踏、李宁、耐克、彪马、361度、阿迪、特步、卡帕、杰克琼斯、GXG、马克华菲、哥帝、古今、鸭鸭、三枪、恒源祥、富安娜、博洋家纺5F家电、童装、电玩、健身器材、文体用品苏泊尔、西门子、美的、三星、美菱、格力、容声、海尔、TCL、海信、创维、三菱、奥普、巴拉巴拉、史努比、迪斯尼业态：以经营服装服饰为主。定位：中高档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。特色：规模庞大，是目前安庆最大的百货大楼，以精品超市为主力店，屈臣氏为次主力店。优14、势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，楼层净高超过3.7米，照明充足，营造优质的购物环境。劣势：交通、停车均不方便、车流人流混乱；以传统百货为主，业态不全。安庆商圈调研分析人民路商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结大型商业分析：金华联百货 发展商 安庆金华联（股份）有限公司地点 安庆市人民路422号 物业情况 开业时间 2005年 物业状况 已开业 经营状况经营主题 服装、鞋帽、金饰、电影院商场定位 中高档 规模 总建筑面积 2.6万平方米 规划 物业用途 纯商业功能 安庆商圈调研分析人民路商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析15、小结大型商业分析：业态：服饰、鞋帽、黄金珠宝、化妆品、影院、电玩城。定位：中高档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。特色：1、2楼有麦当劳，6楼有3D电影院以及电玩城，对时尚人士有很强的吸引力。优势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，业态较丰富。劣势：在新百百货旁，两家业态相似，竞争激烈。金华联百货 业态组合 楼层 经营品种商品组合1F化妆品、黄金珠宝、国际名表、男女皮鞋资生堂、泊美、欧莱雅、DHC、周大福、老凤祥、中国黄金、依波路、帝舵、依波路、花花公子、富贵鸟、红蜻蜓、意尔康、奥康、千百度、TATA、百思图、2F精品男装、商务男装、时尚男装16、时尚皮具 沙驰、迪莱、金利来、报喜鸟、雅戈尔、才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、罗伯特、苹果、金利来、梦特娇3F精品女装、精品包饰、时尚内衣 哥弟、季候风、乐瑞、埃索、古今、婷美4F时尚内衣、羊毛羊绒、时尚包饰、淑女装猫人、歌帝、雪竹、鄂尔多斯、恒源祥、贝蒂、中国娃娃、歌莉娅、ONLY、VERO MODA5F运动休闲、儿童用品、床上用品 李宁、耐克、彪马、361度、阿迪、双星、森马、佐丹奴、好孩子、喜羊羊、海尔兄弟、米奇、大黄蜂、紫罗兰、多样屋6F3D影院、娱乐休闲、亲子家园Mbox电影院、电玩城安庆商圈调研分析人民路商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结注：此数据为调17、研数据，仅作参考。安庆主要商圈商业以服装鞋类、餐饮娱乐为主，配以超市零售、首饰、化妆品和电器等。人民路商圈业态以服装鞋类为主，占比超过50%，其次是餐饮娱乐和电器。其它,2.83%餐饮娱乐,10.57%首饰/化妆品,4.25%服装鞋类,56.13%电器,18.87%超市零售,7.36%总计,0.00%人民路商圈业态分布其它餐饮娱乐首饰/化妆品服装鞋类电器超市零售总计安庆商圈调研分析人民路商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结集贤路商圈：超市、餐饮业、零售服饰、娱乐为主，档次偏低目前商业总规模：8.5万m2左右特点：主要服务石化、华茂职工，商业定位低，业态分布杂乱辐射范围：以市18、区居民为主租金与售价：租金：55-120元/平米/月，集贤南路价格最高，售价：约25000-30000元/安庆商圈调研分析集贤路商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结注：此数据为调研数据，仅作参考。集贤路商圈业态以服装鞋类和餐饮娱乐为主，服装鞋类和餐饮娱乐占比相当，均超过40%。其它,10%餐饮娱乐,40%首饰电器,5%服装鞋类,45%集贤路商圈业态分布其它 餐饮娱乐 首饰电器 服装鞋类安庆商圈调研分析集贤路商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结光彩市场商圈：安庆专业批发市场目前商业总规模：154万m2左右特点：地理位置好，交通便捷，种类杂，商业定位低主力商19、业：赛格数码城、南铭商贸城光彩市场商圈涉及的业态范围较广，主要集中为汽车 类、家具装饰类、建材、五金类。规模比较大，档次比较低。周边配套设施较为齐全，有专业的物流配送中心，辐射范围广，除了安庆市区外还辐射至安庆下属8个县以及周边。辐射范围：安庆市区及八县市期数建设面积（m2)开建时间档次业态种类一期160，0001999低中档百货、摩托车、家电、糖酒、土特干果、鞋类、布匹、家居、服装等二期250，0002002低中档板材、石材、家居、五金、陶瓷、灯饰、管材等三期330，0002003中档外延一二期，完善轻纺、机电、汽配摩配市场四期800，0002004中高档精品家具装饰市场、大型建材类市场、商20、务中心、物流中心、仓储中心以及安庆客运枢纽总站光彩市场商圈安庆商圈调研分析光彩市场商圈分析商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结城东商圈：定位为未来的核心商圈：主要以集中高档餐饮、影院、大型超市和品牌店的购物中心为核心，是目标已建成项目档次最高规划商业总规模：大型购物中心、1万多方的中高档饕界餐饮街、甲级写字楼特点：新规划，人气低售价：22000-31000元/m2城东商圈商圈分布本体分析租售价分析未来商业各商圈分析小结安庆商圈调研分析城东商圈分析名称位置租金 面积楼盘性质 楼盘现状产品亮点 翠魁茶业（街角商铺）人民路 300元/11 街铺二手商铺干道物业 服装店（正街商铺）人民路 21、500元/60 街铺二手商铺 主商圈街铺 女鞋店（正街商铺）人民路600元/40 街铺二手商铺主商圈街铺老乡鸡（正街商铺）人民路288号80元/230 街铺二手商铺主商圈街铺宜城路（街铺）宜城路80元/104 街铺二手商铺展示面好服装店（街铺）集贤南路80元/70 街铺二手商铺展示面好女装（内街铺）女人街142元/14 内街铺二手商铺步行街商铺 女装（街铺）孝肃路63元/80 街铺二手商铺展示面好 淘淘乐尚品街建设路90元/26内街铺 二手商铺展示面一般 淘淘乐尚品街 建设路120元/13内街铺 二手商铺展示面好研色女装（街铺）孝肃路75元/40 街铺二手商铺展示面好 小红帽童装（街铺）孝肃路22、80元/35 街铺二手商铺 展示面好 商圈分布各商圈分析项目定位未来商业租售价分析小结安庆商圈调研分析商铺租金汇总名称位置售价面积楼盘性质 楼盘现状产品亮点老乡鸡（正街商铺）人民路288号21700元/230 街铺二手商铺主商圈街铺 眼镜店（正街商铺）人民路市立医院旁72500元/40 街铺二手商铺主商圈街铺豆浆机（街铺）华中路27000元/50 街铺二手商铺展示面好宜城路（街铺）宜城路28800元/104 街铺二手商铺展示面好旅行社（街铺）集贤南路27000元/70 街铺二手商铺展示面好人民剧院附近（内街铺）好吃一条街14285元/70 内街铺二手商铺步行街商铺 女装（内街铺）女人街430023、0元/15 内街铺二手商铺步行街商铺 商圈分布各商圈分析项目定位未来商业租售价分析小结安庆商圈调研分析商铺售价汇总名称 位置 售价(元/)面积 楼盘性质 楼盘现状 产品亮点 绿地新都会皖江大道77号20000400 街铺新楼盘 干道物业，集中商圈绿地巴赫公馆（住宅底商）皖江大道77号 12000；100 街铺新楼盘 住宅底商内铺68507300 春晓（住宅底商）皖江大道1F：13000；130 街铺新楼盘 住宅底商2F：6000 雨润（住宅底商）皖江大道1F：14000-20000 170街铺新楼盘 住宅底商 3F：15000 240 街铺新楼盘住宅底商大发（住宅底商）皖江大道8300130 24、街铺新楼盘住宅底商御景国际（住宅底商）皖江大道28000180 街铺新楼盘住宅底商；集中商业汇峰广场（住宅底商）湖心中路与市府路交汇未定街铺新楼盘住宅底商；集中商业商圈分布各商圈分析租售价分析业态及规划未来商业小结安庆商圈调研分析未来商业供应商圈分布各商圈分析租售价分析未来商业业态及规划小结安庆商圈调研分析营销环境小结安庆城市底蕴深厚，典型的老工业城市，近年来经济发展强劲，为房地产销售提供了广大的客源基础；商业配置较为分散，老城区的商业形态陈旧，为本项目的成功提供了良好的市场机会；本项目临近集贤路商圈，为本项目提供了充足的客源基础和良好的商业氛围，在项目规划和营销可采取借势的策略，依托区域商业25、的热度带旺商气。商家访谈市场环境评价和意见访谈汇总针对安庆商业发展水平，及本项目发展现状，我司对两类商家进行了深入访谈，以通过商户的反馈，为项目发展提供参考。类别品牌名称商家数量零售嘉媚乐、屈臣氏、妍丽、魁茶叶4服饰哥弟、阿玛施、小红帽童装、伊芙丽女装、百斯盾、個性、衣讯、达衣岩、迪赛尼斯、SG、艾格、声雨竹12统计零售商总数16家受访商家表示对本项目有承租兴趣的零售商屈臣氏达衣岩 迪赛尼斯表示可考虑承租本项目的零售商嘉媚乐哥弟、阿玛施百斯顿妍色衣讯（女装）艾格声雨竹魁茶叶待定,77%有承租兴趣,15%无承租兴趣,8%商家态度待定 有承租兴趣 无承租兴趣商家访谈受访商家对本项目的整体意见市场环26、境评价和意见访谈汇总商家访谈商户评价和意见访谈汇总本体分析评价和意见开店计划店铺形态城市认同项目认同适合档次面积需求合作方式意见建议所调研商家大多对安庆市场充满信心；大多喜欢临街商铺和购物中心；对安庆的交通环境、消费环境比较满意，商家认为餐饮行业大有可为，现有商业老旧无亮点；商家对本案大多以观望为主，并对主力店的进驻寄予厚望；希望本案定位为中高档；大多存在两个档次，一是以30-50平方米，100-200平方米，300-500平方米；大多以纯租赁为主，少数品牌商户希望以租赁加扣点形式合作；统一经营管理，为商户经营前期提供多样化的优惠措施。商家访谈对安庆商业的评价品牌简介目标客群对安庆市场是否有开27、店计划目前经营场所的物业类型多为对安庆市场评价嘉媚乐白领有临街铺位和商场专卖交通便利，消费力还可以，比较好的商场是金华联和新百屈臣氏大众消费群计划7-8间，已与金大地洽谈过临街店铺和购物中心目前尚无成功商业，消费力一般，消费群需培养哥弟、阿玛施（品牌女装）白领、公务员等 如有合适的购物中心会临街铺位、商场专卖、购物中心不是很了解，代理商在安庆经营的效果不错小红帽童装家庭有临街铺位交通便利，零售力强，饮食行业红火伊芙丽女装公务员、白领有临街店铺和购物中心比较便利，消费力还可以，人民路新百、金华联还可以百斯盾大众消费群有临街铺位交通便利、消费力还可以，人民路新百还可以妍色白领、公务员未定临街铺位交28、通便利個性（自营店）白领、公务员有临街铺位交通便利，消费一般，商业不集中衣讯（女装）大众消费群有临街店铺和购物中心人民路会方便一些，消费力可以，新百、金华联还可以达衣岩 迪赛尼斯 SG白领有临街铺位目前 没有较好的商业，交通便利，消费力具有潜力艾格白领视项目情况定百货专柜、商场专卖、购物中心交通较便利，暂无成功商业声雨竹白领、公务员有临街铺位、商场专卖、购物中心交通相对便利，消费力中等偏上，目前暂无成功商业魁茶叶公务员、教师有临街铺位货专业茶业市场交通不便，消费力弱，没有好商业访谈汇总本体分析评价和意见商家访谈对本项目的评价品牌简介对本项目是否有承租兴趣认为本项目适合的定位档次对本项目的意见和29、建议选址技术参数所希望的合作模式面积要求（m2)停车位嘉媚乐观望中高档安庆具体好商业没有，但人民路金华联和新百还不错30-40购物中心应当有租金屈臣氏有视项目周边情况做定位入口道路太窄，希望尽可能完善330购物中心应当有租金哥弟、阿玛施观望中高档对市场不太了解150充足停车位租金小红帽童装观望中高档看商场管理方如何经营，有优惠条件优先40-50无所谓持有伊芙丽女装观望中高档有优惠条件100-200有租金百斯盾观望中高档无50-60有最好妍色观望中档最好中高档，有购物卡80以内有租金個性（自营店）无中高档要有优惠条件，异于金华联、新百40以内无 持有衣讯（女装）观望中高档有发展空间150以内有租30、金达衣岩 迪赛尼斯 SG有中高档150有购买持有艾格观望中高档450以上有扣点、租金声雨竹观望中高档提供较多的优惠条件、合理的管理100-150最好有租金茶叶观望中高档有发展空间，消费力弱，需要培养50-100最好有租金访谈汇总本体分析评价和意见时间 地点 采样数量比例 6月15日项目周边 6019.74%人民路10333.88%6月16日人民路14146.38%合计 304100.00%项目周边人民路商圈消费者调研调研地点与样本数量安排市场环境消费习惯购物喜好对项目期待消费者调研 人口特征消费者基本情况。消费习惯消费者的消费购物习惯、消费频率，和人均消费金额。购物喜好消费群对现有购物设施的喜31、好及意见。消费群对不同商铺及品牌的反应。对项目的期望了解消费者对项目的定位、主题、商品组合及店铺组合的期望。研究目的 调研主要覆盖有消费意欲及购买力的受访者。调查抽样方法：采取了街头随机拦截方法（Steet Intercept）。设点于消费群较为集中的购物消费点和项目周边住宅区。问卷份数：总量360份。访问时间控制在5-10分钟之内。实地调查访问工作于2012年06月15日至2012年06月16日期间进行。此次市场调研共完成360份问卷，有效问卷304份。研究设计市场环境消费习惯购物喜好对项目期待消费者调研消费者调研调研目的和设计0-2次3-5次6-8次8次以上0%10%20%30%40%5032、%23%42%17%18%每月逛街次数步行自行车公交车出租车私家车电动车0%10%20%30%40%50%32%12%39%23%11%8%外出购物使用交通工具金华联百货女人街时代广场步行街世纪华联购物广场新百百货万家旺超市赛格数码城华润苏果淘淘乐商城吴越街其他0%10%20%30%40%50%42%25%18%25%35%14%3%13%18%22%4%常去的购物场所第一位第二位第三位第四位第五位0%20%40%60%80%100%120%31%27%29%26%23%38%外观质量实用品牌价格购买商品最关注因素排名消费者平均购物频次较高；消费者平均购物频次较高；公交车是外出购物的主要交通工33、具，公交车是外出购物的主要交通工具，常去的购物场所以超市和商业街为主；常去的购物场所以超市和商业街为主；消费者调研消费习惯分析消费者调研本体分析购物喜好对项目期待消费习惯0%10%20%30%40%东南亚菜其他泰国菜日本料理西餐海鲜酒楼自助餐韩国料理小吃/快餐店川湘菜馆徽菜火锅店2%4%7%9%9%11%12%13%24%25%32%38%喜欢的菜系0%10%20%30%倩碧DHC碧欧泉梦妆其他迪奥采诗雅姿雅诗兰黛佰草集泊美资生堂兰蔻旁氏小护士妮维雅香奈儿雅芳丁家宜美宝莲欧莱雅玉兰油大宝2%3%3%3%3%4%4%4%5%5%6%6%7%7%9%9%10%10%13%14%19%20%22%经34、常购买的护肤品牌火锅店、徽菜、川湘火锅店、徽菜、川湘菜馆是当地消费者主菜馆是当地消费者主流菜品，喜欢的菜系流菜品，喜欢的菜系偏向中端。偏向中端。大宝在护肤品的喜好大宝在护肤品的喜好中排名第一说明区消中排名第一说明区消费意识还有待开发费意识还有待开发消费者调研购物喜好消费者调研消费习惯项目定位对项目期待购物喜好消费者调研0%10%20%30%40%观奇洋服梵思诺登喜路卡帝乐鳄鱼卡宾马克华菲金利来圣大保罗其他皮尔卡丹劲霸雅戈尔花花公子七匹狼0%1%2%2%2%2%3%3%5%6%8%10%13%31%喜欢的男装品牌购物喜好0%10%20%30%VERO MODA天意阿玛施布衣坊Only哥弟歌莉娅其35、他城市丽人淑女屋艾格阿依莲千百惠2%2%3%4%4%5%6%6%8%9%10%19%20%喜欢的女装品牌0%10%20%30%40%匡威其他匹克鸿星尔克NIKEadidas361安踏李宁6%6%8%9%13%13%18%30%34%喜欢的运动品牌从服装品牌来看，安庆人对国内一线品牌更为热衷从服装品牌来看，安庆人对国内一线品牌更为热衷消费者调研消费习惯项目定位对项目期待购物喜好消费者调研购物中心 百货商场 服装市场步行街超级市场其他0%5%10%15%20%25%22%22%15%13%10%1%希望本项目采用的商业形式对本项目的期望国际影城溜冰场书城儿童乐园家具中心音乐喷泉电玩城艺术展览美食广36、场酒吧街式KTV数码商城其他0%5%10%15%20%25%30%35%18%15%22%18%9%17%12%14%31%15%31%13%3%希望商场引进的项目消费者集中式商业的热衷说明了对商业质量的重视，对购物环境的看重；消费者集中式商业的热衷说明了对商业质量的重视，对购物环境的看重；对希望引进项目中美食广场和对希望引进项目中美食广场和KTVKTV排名最高，反映了人们对休闲娱乐的渴望排名最高，反映了人们对休闲娱乐的渴望消费者调研消费习惯购物喜好业态及规划对项目期待消费者调研对本项目的期望0%10%20%30%40%50%以上没有货仓式商店户外大型购物场所商业步行街室内大型购物场所4%5%37、17%34%39%希望本项目采用的建筑风格0%10%20%30%40%50%60%以上没有以海洋为主题富丽堂皇色彩缤纷充满活力简洁及现代化1%11%15%22%48%希望本项目使用的设计方案在建筑形态上，消费者希望项目包含室内大型购物场所，其次是商业步行街，在建筑形态上，消费者希望项目包含室内大型购物场所，其次是商业步行街，这与本案定位十分吻合；这与本案定位十分吻合；在建筑风格上，希望项目的设计简洁及现代化，色彩缤纷充满活力，显示出在建筑风格上，希望项目的设计简洁及现代化，色彩缤纷充满活力，显示出消费群体的年轻化。消费群体的年轻化。消费者调研消费习惯购物喜好业态及规划对项目期待地块用途为：商业38、金融业与二类居住用地；项目类型：综合体；商业类型包括：集中式商业、商业步行街、住宅底商；项目经济技术指标项目数值（m2)总用地面积137013总建筑面积669652总建筑面积（可售）499182地下面积170470住宅面积220527商业面积129136公寓面积149519整个地块被道路和环保控制线分为五个规划地块。1号地商业金融用地2号地商业金融用地3号地商业金融用地4号地商业金融用地4号地商业金融用地5号地居住用地本体分析建设指标市场环境项目四至交通环境周边配套规划条件价值评价项目四至：项目被大量老旧住宅所包围，临街面狭窄，近两公里的周长仅有400 临街东面：公园小学、风景区南面：菱湖公园39、儿童公园西面：集贤路商业街、纺织南路北面：石化三小、汇峰广场本体分析项目区位儿童儿童公园公园集集贤贤路路商商业业区区规划条件本体分析交通环境周边配套项目四至价值评价双岗路湖心中路菱湖南路菱湖北路集贤路本体分析未来车流动线分析本案本案外部车流动线外部车流动线项目周边有集贤南路、菱湖南路、湖心中路、菱湖北路四条主干道可以直接把车流引进本案。东面车流由湖心中路和菱湖南路进入市府路达到项目；南面车流由菱湖南路和集贤路进入纺织西路到达项目；西面车流由集贤路和市府路进入纺织西路或市府路达到；北面车流由集贤路、湖心中路、双岗路进入市府路达到项目。规划条件项目四至项目定位周边配套交通环境价值评价本体分析未来40、人流动线分析未来人流动线未来人流动线未来人流主要有三个入口进入项目。西面：由纺织西路和纺织南路进入项目；北面：由双岗路和市府路进入项目；南面：由纺织南路和公园西路进入项目；纺织西路纺织南路市府路双岗路公园西路纺织南路可通过多条人流动线可以进入本项目。规划条件项目四至项目定位周边配套交通环境价值评价集贤南路一带分布着大量餐饮，但总体档次较低。片区范围内有万家旺一家相对大型超市，其他都是临街商铺，档次低。临近项目的集贤南路，分布着大量的娱乐场所，已经成为安庆人的练歌房。项目东南面的儿童公园将吸引大量家庭消费项目周边教育机构密集扎堆，周边一公里范围内分布着六个小学、五个中学，安庆师范学院等。餐饮餐饮41、零售零售教育教育娱乐娱乐项目周边一公里范围内，生活配套齐全。本体分析周边配套规划条件项目四至交通环境业态及规划周边配套价值评价地块规模自然资源配套资源地块规模较大，有利于商业内部规划；项目密度偏高，高层住宅的分布将会对底层商业布局造成影响。临近市民中心、菱湖自然风景区，有景观优势；西侧为市政公园用地，有助于吸引更多休闲人群。周边分布着大量的住宅区，学校消费潜力巨大银行、医院、电信、超市等生活配套齐全外部交通项目周边道路狭窄，交通不便，道路和交通成为本项目最大的限制条件。竞争情况周边商业项目档次较低，为本案提供了机会。本体分析地块价值综合评价规划条件项目四至交通环境周边配套业态及规划价值评价1、42、地处城市核心，拥有广泛的消费群体2、项目地块区域认可度较高，对推广商业知名度有积极作用；3、项目体量庞大，如招商将成为城市首屈一指的商业中心。劣势1、项目远离城市主干道，昭示性差，可达性差；2、目前项目所在位置不属于传统意义商业中心，缺乏商业聚集力；3、对于大型品牌商家对安庆城市较为陌生，不利于招商工作的开展；机会1、目前安庆商业落后而陈旧，本案的启动为城市商业升级提供了机会；2、国内外大型商业连锁纷纷着眼于三线城市布点，本案为其提供开店机会；3、项目临近公园，其客源可利用本案商业形成互动；4、房地产市场转暖，信贷松绑将为项目提供较为宽松的金融环境。1、距离项目不到一公里有两个项目同期销售，且43、地段明显优于本案；2、城区内人口不足百万，目前商业供应面积逐年增加，对招商形成压力；3、市场消化能力有限，12年6月商品房总销售金额仅为四亿元。优势威胁项目定位项目SWOT分析市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位区位分析商业环境分析外部条件分析内部条件分析 本项目可致力打造为区域商业中心 成为安庆中心片区商业发展标杆 位置优越，处于片区商业中心 交通便利，具备向外辐射条件地块内部条件优越，利于商业规划旧有商业需要更新，发展良好的契机，中高端市场空缺，但未来竞争升级扑捉入市时机，抢占先机以集约化开发实现价值最大解决方案 片区缺乏档次较高，购物环境好的商场 同质化业态单一的小体量商业充斥市场44、 未来商业供应大，竞争会进一步升级项目定位项目SWOT分析总结市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位 安庆安庆安庆 首席首席首席 体验式商业中心区体验式商业中心区体验式商业中心区家庭休闲娱乐商业形象主题元素辐射范围区位优越交通便利引领商业新模式营造消费新体验构筑品牌新平台区域商业中心城市新地标项目定位形象定位市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位项目定位项目定位案名及主题发展建议Lifestyle购物公园是一个拥有景观优势的开放消费环境开放消费环境除了购物外，更加强调娱乐、休闲、购物、餐饮等业态的体验式商业中心体验式商业中心为消费者创造一个安庆前所未有的消费环境消费环境，有着高低错落的45、建筑和闲适的街道以及街边树荫下的咖啡座市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位形象定位：华Mall1958Mall1958购物公园，吸金商业新高地！营销形象定位核心定位语：城市核心区，商业标杆之地！营销策划市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位项目定位项目定位 特点特点一：休闲第一一：休闲第一，注重休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能也是Lifestyle购物公园的灵魂所在。特点二：环境第一特点二：环境第一，Lifestyle购物公园更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。特点三：规模适中，特点三：规模适中，美46、国的Lifestyle购物公园的规模平均在5-6万平左右。Lifestyle购物公园从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。特点四：业态专精特点四：业态专精，Lifestyle购物公园将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求。特点五：消费高端，Lifestyle购物公园巨大的附加值，营造了高端消费氛围；市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位项目定位项目定位以家庭为核心的消费对象 目标客户目标客户为周边社区中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群47、。与家庭消费家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，在未来将成为主流，迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以餐饮、娱乐、休闲开启了家庭消费这一崭新的商业消费模式。力求每一个家庭的成员们都在购物公园中找到属于自己的休闲方式，在享受着丰富的业态的同时，购物公园还有着漂亮的景观和众多的室外空间，让人们在消费之余亦可进行各种休闲娱乐活动。消费群体定位市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位项目定位LifeStyle购物公园关键字亲子生态乐趣购物Lifestyle购物公园市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位项目定位亲子互动中心这里成为周末父母与孩子互动的乐园，平日里的压力暂且48、放下，来这里体会家庭的温暖，倾听孩子的笑声市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位关键词1：亲子项目定位生态景观中心厌倦了城市的喧嚣，烦透了千遍一律的石尸森林，想要逃离生活的快节奏，这里成了家庭休闲放松的世外桃源，一切的不愉快将抛九霄云外。市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位关键词2：生态项目定位餐饮休闲娱乐中心特色的建筑风格，鲜明的主题元素，增添购物中心可玩性，使本案商业成为都市人的时尚领域。市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位关键词3：乐趣项目定位品质购物中心不再为品牌的缺失而烦心，不再为购买不到的商品而失落，这里满足你一站式高品质的购物需求市场环境本体分析项目定位业态及规划49、项目定位关键词4：购物项目定位消费辐射范围安庆城区政图安庆城区政图核心辐射区域车程15分钟内次级辐射区域车程30分钟边缘辐射区域车程60分钟以上市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位立足于安庆城区中高家庭消费，辐射城市周边县市地区，以多样性、差异化、特色商业等优势吸引周边消费人群。周边企业职工阶层办公消费群主城区周边城镇消费群体片区部分中高时尚潮流追求者和项目高端酒店商务消费新城区及其他区域中高家庭消费机会型消费群体消费能力较强消费频率较高周边5公里中高端家庭消费（覆盖老城区商圈和湛南新城商圈）消费能力高，受交通距离影响，前往本项目消费频率不高核心消费群体次级消费群体边缘消费群体项目定位项50、目消费群定位市场环境本体分析项目定位业态及规划项目定位市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划案例分析COCO PARKCOCOPARK是一个休闲公园式情景购物MALL，以退台式建筑设计为特点，以休闲餐饮、酒吧业态为主要特色商业，与深圳其他购物中心形成差异化，依靠区位优势和准确的客户群定位，获得了成功。分区规划建议分区规划建议项目概况COCO PARK国内首创情景式公园版休闲购物体验集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲、观光等多功能于一体的情景式购物中心区位：深圳市福田区中心区占地面积：约3.08万平方米建筑面积：约8.5万平方米水道面积：约2.3万平方米停车位：约600个楼层：一共5层，51、地上3层，地下2层开业时间：2006年9月市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划情景式公园时尚潮流休闲娱乐COCOPARK品牌价值分区规划建议市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议COCOPARK区域价值都市中心低密度场所汇集活力中心市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议建筑及商业空间设计6000平方米下沉式露天广场9大自由进出口12条商业内街5大自然光中庭100米长空中天桥市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议案例分析COCO PARK楼层业种分类主力店超市、零售、大众餐饮为主超市、礼品、美食、家居、时尚服饰、个人护理等JUSCO超52、市、仙踪林、KFC、面包新语、满记甜品、鲜语、GAGA、ANSHY1F零售、餐饮及金融配套业态国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街MC CHOICE、豪麟名鞋、Gliance、Annatosani、Levis、Marisfrolg、Gstar、TOUGH、APPLE SHOP，反斗乐园2F零售、概念餐饮、休闲娱乐商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城百老汇影城、SILVER LILY、TDELADLE、CROCS、亨利屋家族、REBECCA、VERO MADA、X-MOOM、MISS-K3F餐饮、休闲娱乐高档美食53、概念餐厅、美容护理SPA金水江山、超级牛扒、鹤舞、滋味堂、鑫泰、SUGAR BAR、美乐汇广场、美丽田园市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议案例分析COCO PARK楼层楼层商业使用面积商业使用面积L312651L28089L15275B113214注明：以上规划面积为实地测量的商铺使用面积计算市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议coco park入驻品牌商家一览：GUESS、CK jeans、La pagay、G-STAR、Textwood、TOUCH、Smiths、Selected、TUDOR、浪琴、天梭、周大福、施华洛世奇、吉之岛、星巴克、棒约翰、54、汇丰银行、百老汇影城、中国移动信息生活馆等。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议案例分析COCO PARK各业态总面积零售餐饮休闲娱乐服务18243.2816029.92088.122868.19各业态占比47%41%5%7%商业实际经营总面积：39230注明：以上规划面积为实地测量的商铺使用面积计算47%41%5%7%MALL业态比例情况零售餐饮休闲娱乐服务餐饮比例增加可以吸引更多人气，带旺购物中心。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议案例分析COCO PARK商家名称商家名称业态业态商业类型商业类型面积面积楼层楼层主力店吉之岛零售超市8492B1百老55、汇影城休闲娱乐影院2088L2次主力点美乐汇餐饮大型中餐3378L3滋味堂餐饮大型中餐2195L3HOLA家居用品专业店576L4平安银行服务银行711L1和民餐饮日系中餐246L2汇丰银行服务银行348L1中国移动信息馆零售通信专门店801L1星巴克餐饮休闲餐饮174L1主力与次主力商家经营面积19009购物中心总面积：购物中心总面积：3923039230主力与次主力店占购物中心的比例为：主力与次主力店占购物中心的比例为：48%48%市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划分区规划建议市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划COCOPARK通过扩大餐饮的比例，在短时间内占领市场，产品56、迅速得到消费者认同项目属于独立的新商圈，周边不具备浓厚的商业氛围，在项目前期经营阶段，适当的放大餐饮比例，可以更有效的吸引客群，更符合项目前期发展需要，有利于吸引人气，带旺MALL。“民以食为天”逛街可以不买东西，但敌挡不住美食的诱惑！成功的购物中心，逐渐放大餐饮的比例，第四代购物中成功的购物中心，逐渐放大餐饮的比例，第四代购物中心主张一站式休闲购物，扩餐饮比例，满足消费者在逛心主张一站式休闲购物，扩餐饮比例，满足消费者在逛街过程中，可以有休息吃饭的地方，由此前往街过程中，可以有休息吃饭的地方，由此前往购物中心购物中心目的性更强，休闲感更强，人气更旺。目的性更强，休闲感更强，人气更旺。项目规划57、建议B区一层规划建议建议1-1农产品市场会影响到超市生鲜销售，且与购物公园的形象不相吻合，建议将其改变与农产品相关的干货批发市场。建议将紧邻干道的4#、5#、6#首层商铺引进知名度高的品牌商家；规划成美食街，引进各地名吃，通过餐饮的目的性消费拉动商业内街的人流。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划1111121213131414项目规划建议B区一层业态划分建议19%24%11%23%5%4%14%1F业态规划比例图名品街特色餐饮运动服饰及用品服装服饰农产品市场休闲餐饮综合经营B B区一楼业态划分比例表区一楼业态划分比例表业态业态面积（）面积（）比例比例名品街1631.9919%特色餐饮58、2008.6524%运动服饰及用品930.3611%服装服饰1899.6323%农产品市场452.015%休闲餐饮306.894%综合经营1183.7814%小计小计8413.788413.78100%100%市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议B区一层目标商家市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划功能业态区目标品牌名品街特色餐饮运动服饰及用品项目规划建议B区一层业态落位市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划功能业态区目标品牌服装服饰数码店项目规划建议B区二层业态建议B区1#二层商业与一层相同，为“综合经营”B区二层主打餐饮，通过酒吧和餐饮突显Lifestyle59、购物公园的项目主题；加入形象力强的婚纱摄影三层全部规划餐饮市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划1111121213131414项目规划建议B区二层业态划分建议33%23%18%6%7%15%2F业态规划比例图服装服饰主题餐饮酒吧街农产品市场婚纱摄影综合经营B B区二楼业态划分比例表区二楼业态划分比例表业态业态面积（）面积（）比例比例服装服饰2625.9933%主题餐饮1822.4223%酒吧街1425.8118%农产品市场452.016%婚纱摄影552.997%综合经营1183.7815%小计小计80638063100%100%市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议B60、区二层业态落位市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划功能业态区目标品牌服装服饰主题餐饮婚纱摄影酒吧街项目规划建议B区二层业态落位市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划功能业态区目标品牌主题餐饮咖啡书语、旧时光咖啡馆、蜀王贵人香、麻辣天下麻辣香锅、川人川、香籁概念餐厅、魔石泡泡鱼、豪客云来牛排馆、掌膳、海巢新概念海鲜都汇 休闲会所家富富侨、豪悦大汉御足、爱丽丝公主馆、黑白秀形象设计中心、澳洲EV、C区一层规划建议手机数码是商业街有利补充，这一点在三线城市特别明显，建议临双岗路区域打造一条手机数码广场；一层中区建议规划成服装街，吸引年轻一族消费；建议一层北区规划形象力强的黄金珠宝首饰；61、针对周边教育机构众多这一特点，建议项目西区规划文化用品市场，主营文具、玩具、艺术工具、乐器等项目。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议C区一层业态划分建仪24%23%27%21%5%1F业态划分比例图文化市场服装服饰手机数码美食咖啡街家电数码C C区区1 1楼业态划分比例表楼业态划分比例表业态业态面积（）面积（）比例比例文化市场409124%服装服饰390623%手机数码463627%美食咖啡街366121%家电数码8755%小计小计1716917169100%100%市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议c区一层业态落位市场环境本体分析业态及规划项目定位62、业态及规划功能业态区目标品牌服装服饰普普风、TITI女装、太平鸟女装、衣讯、伊芙莉、迪丝平、斯尔丽、播、奥菲曼、雅维维、红袖、太和、卡乐迪鳄鱼、TATA、百思图、PUMA、乔丹、Kappa、安踏、黄金珠宝 周大福、戴梦得、千禧之星、明牌珠宝、老庙黄金、周大生珠宝手机数码手机：苹果、三星、HTC、索尼、摩托罗拉、诺基亚IT：联想、华硕、戴尔、东芝、佳能文化市场 诚品书屋、UN书库、集雅斋C区二层规划建议将形象力最佳的内街区域规划餐饮项目西侧规划文化市场南侧加入美容美甲，吸引目的性消费三楼规划成餐饮、休闲会所、KTV，北区西侧也可引进教育培训机构。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规63、划建议C区二层业态规划建议45%24%5%25%2F业态划分比例图服装服饰美食咖啡街美容美甲家居广场C C区区2 2楼业态划分比例表楼业态划分比例表业态业态面积（）面积（）比例比例服装服饰732545%美食咖啡街385224%美容美甲8415%家居广场410825%小计小计1612616126100%100%市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议c区二层业态落位市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划功能业态区目标品牌美容美甲雪肌美素、诗婷、修身堂、海豚湾美甲文化市场新华书店、广天藏品服装服饰ME&CITY、emu、歌莉雅、卡佛连、无印良品、流行美美食咖啡 拿渡麻辣香锅、64、麻辣派对、意利咖啡、豆子咖啡、海峡两岸涮涮锅项目规划建议外部动线规划建议纺织南路建议对纺织南路进行升级改造，与项目做到无缝对接；在主要结点位置设置大型户外广场牌。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议B区动线规划建议建议将低层商业东入口的扶梯和步梯移至主力店一侧，给街区留出更宽敞的入口，由于人的趋光性会将大量人流引到二层，相对阴暗的一层将少人光顾，移动楼梯后对一楼街区商业更有利市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议B区动线规划建议4#北侧的扶梯距离4#仅2.5米，建议扶梯整体其西侧平移3.5米，使过道拓宽到4.5米。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规65、划项目规划建议B区动线规划建议C区8#9#过道区域的二层属内铺，商业价值较低，建议在二层修建外廊，可提高该区域的商业价值，另外加建连通8#9#楼的连廊，可增加东侧临街内商铺的人流量。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议B区动线规划建议C区7#二层是死胡同，东区和西区在80米的距离内没有联系，打通7#二层西北角商铺的通道，使3#7#8#9#商铺完全连通。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划项目规划建议B区动线规划建议C区三层大面积商铺东侧大多从扶梯进入，而西侧只能从垂直梯和步梯进入，这就大大降低了西区商业的价值，建议以东区扶梯为中心，打通四栋大楼的连廊，使顾客能方便的66、进入三层，同时也增加客源的共享，提高了商业价值。市场环境本体分析项目定位业态及规划业态及规划第二部分 招商策略整体招商策略招商执行计划1.主力店商业项目中，主力店面积最大且最有影响力，租赁期比较长，从而谈判的时间也较长，而且主力店因面积较大，所需装修时间较长，所以项目一般都先对主力店进行招商，开始时间约为开业前的18个月。2.次主力店及大型餐饮对主力店的招商完成后，大约在开业前12个月进行次主力店及餐饮租户招商，因为次主力店面积比主力店小，但比其他客户大，需要装修时间也较长，另餐饮客户有大量工程技术问题须谈判及解决。3.一般零售商户及其他商户 一般零售商户及其他商户于开业前6-9个月进行招商，67、此类商户装修期较短。根据招商时间段不同，租户策略分为三个阶段：招商策略整体招商策略执行计划招商策略招商策略1、主力商户优先招商本项目应采取“先先确定主力店次主力店，确定主力店次主力店，再全面招商再全面招商”的基本策略。根据项目情况，重点引入品牌超市进场经营，对项目的商业经营活动会产生较大的影响。因此，本项目的次主力商户应该优先招商，以大带小，即用次主力店来带动品牌店和中小商家。核心次主力店对本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的品牌形象、主力客户群、人流量和人流动线。招商策略整体招商策略执行计划招商策略招商策略 2、品牌客户带动招商 大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人68、流，创造良好大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本项目的招商。招商策略整体招商策略执行计划招商策略招商策略3、分行业招商根据项目的业态划分，A、B、C区包含超市大卖场、餐饮及银行、电信、服装、美容美发、通讯产品、日用品、食品等社区配套性69、质的业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分类进行集中招商按行业分类进行集中招商。4、加盟招商品牌有拓展需求，需要发展加盟，而安庆及附近地区的投资者亦希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证。5、定向招商周边商业氛围浓厚，而本项目业态划分当中，A、B、C区的主题性较强，因此对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。招商策略整体招商策略执行计划招商策略招商策略 6、总量控制实现有效的招商控制将成为项目关键。在项目招商过程中，通过分批推出通过分批推出货量的控制，制造分批次推出的单70、位供不应求的局面，引起市场轰动，促使商货量的控制，制造分批次推出的单位供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。家进驻。再通过经营大户先行建立经营示范区域，提升本地与外地高端经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压，彻底粉碎他们的对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的目标。7、优惠招商招商招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。招商策略整体招商策略执行计划招商策略招商策略营销策略招商策略执行计划招商策略整体招商策略本地结合71、外地，多点招商安庆本地与外地同时招商，安庆从事经营的商家一种是以省为单位，一二级代理通常在合肥，另一种是以大区为单位而总部大多在南京和上海。多层次的广告宣传给大众勾勒美好的消费环境，进而吸引商家的关注。以灵活促销手法引爆招商热潮与行业协会强强联手利用其行业资源优势，力争先期先引进龙头商户，起到羊群效应。招商策略招商队伍与目标针对总体招商计划，将总任务划分为本地针对总体招商计划，将总任务划分为本地70%70%，外地，外地30%30%安庆小组招商小组4人，计划完成总招商任务的70%合肥小组招商小组1人，计划完成总招商任务的20%南京上海小组招商小组1人，计划完成总招商任务的10%营销策略招商策略执72、行计划招商策略招商形式上门拜访电话约见展会推广巡回招商会新闻发布会营销策略招商策略执行计划招商策略价格策略租金价格：我司将在平均租金的基础上，根据铺位的人流、位置、通道、布局、形状、体现“金角银边”等原则，在适当的范围内灵活把握租价，特别是大户。底价及大户优惠：在整个招商过程中我司将实施“以大带小”的招商价格策略，针对大户将给予不同程度的优惠。营销策略招商策略执行计划招商策略招商优惠政策签正式合同时间免租期招租率30%以内9个月招租率70%以内6个月招租率100%以内3个月对进驻经营的商家享有最高长达九个月的免租期；为促进项目招商，在免租优惠上实施倒计时免租计划；营销策略招商策略执行计划招商策73、略招商时间计划B区7月8月9月2013年10月11月12月2012.7.30产品发布会暨招商发布会 2012.9.1主力店签约仪式 2012.10.1第一期招商成果发布会，开放示范单位 2012.11.30 第二期招商成果发布会完成20%完成50%完成70%锁定目标商家进行定向招商，以省内一线，国内一线二线，国际二线三线为主攻方向，为了使我们的招商工作更具攻击力、更具实效性，本项目采取集中全力各个击破的招商策略，以上图表所示的顺序展开招商工作。营销策略招商策略执行计划第三部分 营销策略目标客户分析项目价值梳理价格测算销售方案推售策略目标一：快速实现100%销售，卖得精彩目标二：树立安庆高端综合74、体项目第一品牌目标三：提升金大地品牌影响力，积累经验目 标以年底实现销售回款4个亿为前提在现有的条件下，实现快销和热销营销目标名利双收，2012年底实现销售额4个亿，打造安庆中心区购物中心第一品牌。营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略营销目标2012年底商业回款4亿意味着什么？可售产品：A区销售面积4,679，B区销售面积 21,488，C区销售面积39,361，总面 积65,527；销售时间：两个月（2012.102013.01）商铺销售?本报告重点解决商业的销售营销目标项目核心问题为商铺销售回现营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略营销目标目标客户分析目标客户分析针对75、调研期间来访客户的调查了解，对本项目的客户的基本特征分析如下：营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略目标客户客户类别购铺用途主要需求决策视角第一类中级公务员投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛个体经营者投资/自用获得资产沉淀，风险保障回报率、安全性、增值性、投资门槛小私营业主投资/自用风险保障长期性企业中高层投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛第二类大型或中等私营业主投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值性中高级公务员投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障长期性、稳定性企业高层投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率中小实力的台商投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障76、回报率、长期性中等实力商家自用获得资产沉淀经营前景第三类大型私营企业主投资风险保障，传统观念或习长期性、增值性中高实力台商投资风险保障长期性、增值性高实力商家自用获得资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能目标客户分析目标客户购买心理营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略目标客户客户特征客户特征心理需求心理需求自用客户本地经销、代理、加盟商及众多的小品牌自营商户；连锁品牌经销、代理商；经销、品牌、加盟商及小商户做大做强，拓宽生意机会,解决家人就业问题；租不如买划算，投资创业两不误；资产保值增值；投资客户本地政府公务员、当地私企个体老板、企事业单位高管等；外地投资客，小型财团，或外77、地返乡客户，朋友介绍及宣传吸引的普通型投资客；经验丰富型有投资经验的私企、个体老板市场经验丰富，精明善算计，实力也较雄厚；看重地段、开发商品牌、资产回报率、商家的品牌影响力；经验欠缺型无成熟的商铺投资是经验，从众心理较重；投资目的：一种资产升值，一种是增加额外收益；社会性意见影响力较大，认同地段、品牌项目；对于商业地产来说，投资客才是真正的购铺主流。然而本项目地处城市中心的核心商圈，也将吸引大量的经营类客户：根据经验本项目投资客与经营客的比例大约为:针对性推广针对性推广经营客经营客商业成功商业成功目标客户分析目标客户购买心理营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略目标客户短期市场消化有78、限客户认知度低推售周期短项目高端定位住宅与商铺同时推售问题一：市场与资金矛盾问题三：业态矛盾问题二：规划矛盾项目发展限制条件时间撞车操作背景年底回款4亿一次性推售面积大二层体量大项目交通不便昭示性弱，价值点低项目价值梳理商铺面积过小营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价值梳理项目发展限制条件问题一：市场与资金矛盾年底回款4亿，推售周期短时间撞车，住宅与商铺同时推售一次性推售面积大短，期市场消化有限与住宅销售错开时间；针对自营客户的活动推广，需做到差异化营销；加大事件营销和广告投放力度，在关键时间段密集轰炸；加大招商力度，必要时给予重大优惠吸引主力商家；（案例：惠州港惠新天地项目，给79、与主力店沃尔玛超市十年免租，开盘即售罄）采取带租约销售、返租、回购保证等多种措施提高商铺保障性。项目价值梳理营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价值梳理问题二：规划矛盾商铺二层体量大，投资者对二层商铺认同度低交通不便，昭示性弱，将严重挫伤客户的心理预期项目价值梳理营销限制条件很多时候客户选择是盲目的，通过独特的营销方式，激发客户的盲从效应；对项目外围交通详细规划，对临路面进行规划设计，使项目入口得到延伸。营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价值梳理通过带租约销售或返租的方式搭建项目业态规划，确保商业档次问题三：业态矛盾小面积商铺虽然在总价控制方面有优势，但面积首先，会使80、高档业态的可行性大打折扣。商铺主力面积区间集中在20-40平米，占90%以上，处理好拼铺问题及整体业态引导非常关键；项目价值梳理营销限制条件小面积商铺=低档次商业如何破局？营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价值梳理营销有利条件1：安庆中心区位2：60万城市中心综合体3：最大化的街铺设计4：安庆首个Lifestyle购物公园6：金大地、华茂品牌效应5：周边人口众多，消费力强劲7：品牌主力店进驻，建立信心升值前景经营保证安全稳定项目价值客户心理需求保障系统增加值项目价值梳理营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价值梳理整体营销策略价格测算比较法楼盘/路段建面（）一层售价（元81、）二层售价（元）比较属性裕景国际 1.4万28000 12000主要商业街道底商，可比性强绿地新都会 64万 20000 10000主力商业旁的商业街商，具备可比性，三层复式商铺，均价11000，此价格为还原价格加乘面积因数集贤南路商圈 11万 27000 _主要商业街道底商，可比性强营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价格测算整体营销策略价格定位比较法影响因素权重御景国际 绿地新都会集贤南路商圈本项目项目立地条件地理位置15%11080110100交通体系状况10%11090110100道路状况、通行量10%10070110100区域环境与配套10%9050100100人口情况582、%908080100片区整体售价价位10%9012070100项目产品因素项目形象与档次10%6013090100项目规模10%9011070100建筑结构与外观10%7011070100业态组合10%7010080100大型主力店影响与联动100%899490.5100商业硬件配套15%11080110100加权得分10%11090110100营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价格测算整体营销策略价格定位比较法楼盘名称(临街铺）均价对比得分比准均价 权重 权重均价 御景国际280000.8931460.67440%12584绿地新都会200000.9421276.59620%483、255集贤南路270000.90529834.25440%11934本案商业比对价格本案商业比对价格2877328773根据市场比较法，外街比准均价为28800元/平米营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价格测算整体营销策略价格定位A区B区C区1F2500028800280002F24000162003F1600012000整体均价测算根据市场经验二层商铺价格；一二楼复式商铺：二楼价格是一楼价格的40%50%；独立门面的二楼商铺价格是一楼价格的50-60%；街区式，步进式二楼商铺价格是一楼价格的70-80%。营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价格测算单位：元/平方米商84、铺实现整体均价2.25万元/说明：商铺销售项目整体的 27%即可完成 4亿 回款目标。整体营销策略整体销售测算 售价售价 销售面积销售面积 楼层价格楼层价格总价总价B区一层 28,800 10,185 29332.854318.4B区二层 24,000 8,628 20707.2B区三层 16,000 2,674 4278.4C区一层 28,000 17,169 48073.281476.52C区二层 16,200 16,126 26124.12C区三层 12,000 6,066 7279.2A区底商 25,000 4,679 11697.511697.5合计合计 22,509 22,509 85、65,527 65,527 147492.42147492.42营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略价格测算销售方案建议整体营销策略三期三期C C区销售区销售2013.10.12013.10.1销售销售回款回款8.18.1亿亿一期销售一期销售B B区区2012.10.302012.10.30销售销售回款回款4.784.78亿亿二期销售二期销售A A区区2013.5.12013.5.1销售销售回款回款1.11.1亿亿营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略方案一：年底前分两次开盘，第一期销售A区住宅底商和B区4#5#6#底商，第二期销售B区余下商铺。方案二：启动B区，分两期销86、售。销售方案整体营销策略A A区销售区销售1.11.1亿亿B4#5#6#B4#5#6#销售销售1.41.4亿亿B B区其余销售区其余销售3.383.38亿亿营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略方案一：销售分两期开盘，时间周期太短；方案一：A区销售无法实现总任务目标，势必将与AB区混搭销售，两种商业概念不同，营销方式亦不相同，操作难度巨大；方案二：销售方案可一次性满足销售目标。销售方案整体营销策略推荐方案二营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略带租约销售在销售商铺前进行招商，可将商铺整体业态控制好，也有利于统一经营定位，风险在于如果大主力商家招商不到位会造成中小型商户的观望87、。方案一：销售方式整体营销策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略A区商业直接销售B、C区商业返租五年销售第一至第三年每年返租5%，第四至五年每年返租6%销售时一次性返还前三年15%，销售时将返租部分加入总价。1.A区紧邻双岗路，依靠自然人流就可以较好的经营，建议此区域直接销售；2.B区和C区是项目精华所在，需要在前期将商业品牌迅速建立，通过返租期的统一，将商业做旺做强，同时减少投资客的后顾之忧；3.一次性返还可以减少客户的首付金额，降低客户准入门槛。方案二：销售方式整体营销策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略销售价格=静态价格/（1-15%）合同金额17.35亿元88、，一次性返还2.39亿元第四年、第五年每年返租9585万元整体营销策略销售方式二推算 静态价 推售价 销售面积 总价一次性返租第四年返租第五年返租街区一层 2880033882 10185 34509.2万元 5176.4万元 2070.6万元 20705.5万元街区二层 2400028235 8628 24361.4万元 3654.2万元 1461.7万元 14616.8万元街区三层 1600018824 2674 5033.4万元 755.0万元 302.0万元 3020.0万元写字楼一层 2800032941 17169 56556.7万元 8483.5万元 3393.4万元 3393489、.0万元写字楼二层 1620019059 16126 30734.3万元 4610.1万元 1844.1万元 18440.6万元写字楼三层 1200014118 6066 8563.8万元 1284.6万元 513.8万元 5138.3万元住宅底商 2500029412 4679 13761.8万元合计合计 6552765527 173520.5173520.5万万元元 23963.823963.8万元万元 9585.59585.5万元万元 95855.295855.2万元万元营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略方向：商业形象整体入市，形成差异化的市场认知庞大消费力市场项目大型商业90、体（家乐福/华润万家）安庆首个LIFESTYLE购物公园城市核心商业前景核心突破点力度：做到高调，统领城市商业王者气势手段：以科技手段和模拟展示以虚带实，描绘美好愿景整体思路体系营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略招商先行策略招商先行带动销售整体招商先行，发动次主力店战略，在销售过程中将有号召力的商家分三批签约，在不同销售阶段制造活动热点。第一次签约主力店、次主力店招商，启动市场；第二次签约引发销售VIP卡办理；第三次签约同时整体开盘带动销售、推进招商。推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略销售方案分期销售策略本项目商业体量较大、考虑到市场消化能力，原则上91、建议分两次推出，若加推认筹不理想则将加推分批开盘，有利于消化难点铺位。首次开盘商铺在示范单位开放后应能被投资者广泛认同，加推时将内街区一次推出；而临街商业通常更被投资者所热衷，建议加推期发售。一期二期二期推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略以租代售策略销售方式上带租约销售或返租销售对于买家已有大型商户租赁，能够建立客户的购买信心。长期投资的欲望。对于商户商家做旺需要一段时间培育，此时已经得到了前期经营的优惠政策，度过了经营的磨合期。对于卖场将获得更大的主动权把卖场整体运营成熟，达到预期设想。推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略集中销售策略92、推出VIP卡办理VIP卡后升级认购，引爆式开盘根据本项目的供应量，必须有一个提前预热、部分消化的过程。我们建议本项目采用先办卡后升级认购的方式。一方面可以聚集人气，另一方面可以根据VIP卡升级的速度调整推广策略；根据VIP卡升级情况，分批分次上市根据项目的办卡情况调整项目的整体上市量，如办卡情况良好，则可以放量销售，通过调整单价进行销售控制；如办卡情况不理想，则通过调整推广策略或价格策略分多批上市。推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略价格策略1、VIP卡办理阶段不公布价格，推高价格区间；2、进行价格试算，做办卡登记最终价格根据诚意客户积累情况与客户反馈信息做价格梳理93、；3、开盘前降低客户价格预期，确定最终价格，实现火爆销售。阶段预知9 9.1010-9 9.30 30 认筹期阶段一认筹期阶段一分层均价预知1 10 0.1-10.30.1-10.30 认筹期阶段二认筹期阶段二分层各区域价格区间预知10.310.30 0 解筹当天解筹当天铺位具体价格推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略鉴于本项目实际的营销条件，对本项目制定以下营销时段安排建议。对外树立形象对内精心准备积累1000以上客户开盘销售80%100%销售营销节点 阶段目标时间一期形象蓄势期启动市场2012年7月至2012年12月内部认筹期 积累客户800批以上2012.7.94、1-2012.10.29解筹热销期 完成一期铺位80%以上2012.10.30-2012.11.30二期内部认筹期 积累客户600批以上2012.11.1-2012.12.1解筹热销期 完成一期铺位80%以上2012.12.1-2012.12.31尾盘消化期 全部售罄2013.1.1-结束推售策略推销时间安排营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略7月8月9月2013年10月11月12月总时间结点2012.7.30产品发布会暨招商发布会 2012.9.1主力店签约仪式 2012.10.1 第一期招商成果签约发布会，开放示范单位 2012.10.29 认筹客户动员大会 2012.95、10.30 一期开盘 2012.11.30 第二期招商成果发布会 2012.12.20 二期开盘不断制造 销售高潮！推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略2012.8.10认筹事件营销2012.8.10（招商会/商铺VIP办理）目的：积累商业客户权益内容：1、免费办理VIP卡，办卡即享有成功选房基金1万元；2、参加招商产品发布会奖励成功选房基金1万；3、VIP卡升级存5万抵10万；4、成功选房后，介绍新客户购买奖励现金5000元。推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略事件营销主力店签约仪式暨招商推介会时间：9月1日，视招商进展情况具体确定目的96、：展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售关键工作：主力店确定，后续新闻及软文报道邀请嘉宾：安庆市主要领导负责人、媒体记者、发展商主要领导、业内人士主持：金大地、华茂主题：签约仪式，招商推介推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略事件营销商铺解筹 整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位人员到位选房须知/选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造销控版茶点、乐队等准备充足幸运大抽奖，凡持VIP卡者即可参加时间：一期10月30日 二期12月20日推售策略营销目标目标客户价值梳理价格测算销售方案推售策略推售策略第97、四部分 招商与营销推广4、现场展示5、公关活动6、媒介宣传1、推广主题2、项目名称3、宣传材料真实性：以口碑的方式推广，更具沟通性和真实性；灵活性：每逢重要客户入驻，都可立即形成即时广告主题和口碑主题；延展性：可以很好的延展至各个业态，延伸至每个阶段；统一性：在广告宣传上能够形成始终如一的说词，不断重复强化未来 前景；吸引性：广告主题简单、直白，具有强有力吸引功能、沟通功能、说 服功能。推广主题推广主题思路推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传推广主题方向：方向：商业形象整体入市，以差异化的推广手商业形象整体入市，以差异化的推广手法，形成差异化的市场认知法，形成差异化的市场认知高素质98、消费力，高素质消费力，1010余万人群的规划余万人群的规划庞大消费力庞大消费力市场项目市场项目大型商业大型商业体体（家乐福）（家乐福）安庆首席安庆首席LifeStyle shopping parkLifeStyle shopping park城市核心商业城市核心商业前景前景核心突破点核心突破点力度：力度：做到高调，做出区域做到高调，做出区域商业王者气势商业王者气势手段：手段：以虚带实，隔山打牛以虚带实，隔山打牛推广主题整体思路体系推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传推广主题推广主题推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传推广主题推广主题推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活99、动媒介宣传推广主题项目名称项目命名及LOGO设计品牌识别分析案例品牌定位：一个多面及引进国际潮流品牌与富现代感的新时尚生活中心。品牌特点：多面，充满现代感和休闲之时尚生活体验品牌经验：汇聚国际时尚品牌及美食，宽广空间，一流消闲体验引领潮流及提升档次，以带动安庆的消费层次，成为时尚新热点及地标品牌个性：清新，时尚，多样化，有品味，充满生气品牌设计概念：重生与蜕变推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传项目名称宣传材料制作精美的招商工具，如楼书、招商电脑演示介绍、3D形象短片等直接的方式吸引目标租户的加盟通过带商户到现场租赁处考察制作精美的招商/销售工具推广主题项目名称宣传材料现场展示公关100、活动媒介宣传宣传材料案例参考-重庆晶郦馆 招商楼书招商/销售楼书宣传材料推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传宣传材料龙湖.晶郦馆 时尚生活新轴心 重庆龙湖地产是重庆乃至全国都盛享声誉之 地产品牌 2005年销售收入达23亿元，为中国西南地区 第一名 晶郦馆为其最新之商业项目 位于渝北区高档生活区 由龙湖商业经营管理分公司及华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司联合策划 案例参考-重庆晶郦馆 招商文件招商/销售文件宣传材料推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传宣传材料3D形象短片立体化体现项目未来宣传材料3D形象短片推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传宣传材料包括101、沙盘、分户模型、洽谈物料、工装、推广片、地毯等的展示；包括街区情景平面展示、商业橱窗包装等；包括、入口展示区、实景园林展示及其他等展示方案 接待处形象展示：2 看房通道展示：3 样板区展示：4外部环境展示：1包括出街形象包装、售楼部外部包装、物业形象的展示；现场展示现场为王，多角度，高价值，重细节，展现时尚情景街区的价值推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示项目外围包装，在客户接触项目第一时间感染客户，刺激购买欲望。利用空飘，渲染气氛，内容均为“热烈庆祝家乐福进驻华MALL1958”以增加投资者信息。沿途包装，最大限度感染客户情绪。现场展示项目外围包装推广主题项目名称宣传材料102、现场展示公关活动媒介宣传现场展示案例参考-太古汇 项目围档项目外围包装现场展示推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示案例参考-华侨城欢乐海岸 项目围档项目外围包装现场展示推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示招商接待处对于一个新的商业项目来说，营销包装是未来招商成功的重中之重：所有招商物料的准备齐全，包括招商接待处、项目沙盘、项目楼书、招商文本、招商策略文件等资料；从城市出发，包装城市，包装区域，包装项目，树立客户对项目的信心；各类营销手段、营销活动的开展，提高项目知名度；开发商对招商营销推广的重视及投入关系到每个商户及未来的招商成果；香港又一城等成功的购物103、中心项目，无一不是通过强势的整合营销，达到项目招商、经营的成功。香港朗豪坊项目招商接待处香港朗豪坊项目招商接待处现场展示推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示整体包装 主要利用绚丽的色彩效果制造火热气氛，将售楼处轮廓勾勒出来，并打上光柱效果；建议采用金色、红（主选2种）有质地的色彩；旨在传达出本案“商业兴旺”之意。华MALL1958商业街华MALL1958商业街吸金高地现场展示售楼处推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示售楼处细节展示硬件包装要求色彩明艳；模型展示充分体现商业氛围；灯箱从各位维度展示商业效果。现场展示售楼处推广主题项目名称宣传材料现场展示公关104、活动媒介宣传现场展示打通看房通道，商铺开售前道路清理到位。道路是商铺销售的保证，在销售前，必须将所有道路进行硬化。销售动线的设定合理化，带领客户看到最易触动的情景。现场展示通道推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示在项目四周的商铺全部将门头制作好，营造出浓烈的经营氛围；做符合商业业态的形象画面，墙面粉刷、设置照明灯；玻璃橱窗包装，做景深喷绘；所有商铺门头包装到位，样板铺重点打造6#区域，包装情景化。具体设计包装示意：通过样板铺包装，最大限度的制造现场热闹氛围，给客户较好的第一印象现场展示样板铺推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示1、特色餐饮店有格调的主题餐105、馆，装修别致，环境清雅，在这里，可以是豆浆煮鱼，可以是辣不怕，也可以是金牛角王。现场展示特色样板间推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示2、服装店背景用手绘的方式手绘背景，前方陈列精致模特，并用PVC雕刻2只宠物狗，更显得橱窗精致与大气。现场展示特色样板间推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示3、精品牛仔店女人钟情only,男人独爱lee,那就让它来家门口，让我随心所欲与潮流对话。现场展示特色样板间推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传现场展示公关活动在整个招商与销售阶段当中，配合各个招商节点及销售节点，根据购物公园的不同定位举办不同形式的公关活动106、，如新闻发布会、招商推介会以及目标租户联谊活动在活动当中通过有创意的策划以及场地布置来突出购物中心的定位以及展示购物公园今后的消费模式同时举办主力客户的签约仪式，不断吸引媒体对购物公园的关注及目标租户到来投资的兴趣。有效利用公关活动推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传公关活动广泛,大量而持续的公关活动，配合软文发布项目亮相新闻发布会、区域商业分析论坛、品牌logo揭幕、展厅开幕之嘉年华活动有效利用公关活动公关活动推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传公关活动主力店及品牌店签约联谊活动及新闻发布会时尚活动与媒体合办，突出项目定位，吸引关注有效利用公关活动公关活动推广主题项目107、名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传公关活动引领一批目标租户中之“领头”品牌以起带头作用主力商户签约仪式有效利用公关活动公关活动推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传公关活动媒介宣传选择符合购物公园定位的报纸，财经报刊，行业内网站，航班杂志，户外广告以及行业内的杂志、网站全方位的投放招商广告招商硬广配合软文的投放，在整个招商阶段保持购物公园的较高曝光率。同时收集媒体对购物公园的报道编缉成商户特刊寄送给目标消费者，加速其投资的脚步有效利用媒介宣传推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传媒介宣传 软文攻势配合报刊广告 租户专访、地产专刊、与目标租户之季度刊物 户外媒体以提高知名度及特色定位有效利用媒介宣传媒介宣传推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传媒介宣传案例参考大连罗斯福/重庆晶郦馆/北城天街西南航空西南航空南方航空中国之翼有效利用媒介宣传媒介宣传推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传媒介宣传案例参考中粮大悦城有效利用媒介宣传新地产访问媒介宣传推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传媒介宣传有效利用媒介宣传媒介宣传国际购物中心年会、中国购物中心年会地产杂志专刊行业内座谈会 推广主题项目名称宣传材料现场展示公关活动媒介宣传媒介宣传THE END，THANKS