1、远洋城远洋城B1B1地块定位调整报告地块定位调整报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：远洋地产（中山）开发有限公司谨呈：远洋地产（中山）开发有限公司本报告是严格保密的。B1B1地块定位建议及整体开发节奏地块定位建议及整体开发节奏 定位方向定位方向1开发节奏及定位建议开发节奏及定位建议23初步物业发展建议初步物业发展建议核心解决问题核心解决问题本报告是严格保密的。3B1B1地块总占地地块总占地16.516.5万，容积率约在万，容积率约在12、-21-2之间之间p开发现状：开发现状：A地块已全面开发，小鳌溪地块也正在开发中。B2地块设计定位基本完成。A A地块地块A1-A10A1-A10区区A14-A6A14-A6区区（开发中）（开发中）B1B1地块地块A11-A12A11-A12区区小鳌溪地小鳌溪地块块B2B2地块地块（开发中）（开发中）（待开发）（待开发）CC地地块块地块地块 占地面积占地面积 容积率容积率建筑面积建筑面积A A6060万万1.091.09（包括公建）（包括公建）8888万万B1B116.516.5万万1.21.22 2 20203030万万B2B25.25.2万万 1.21.22.52.56.246.241313、3万万小鳌小鳌溪溪9.379.37万万2.52.523.323.3万万CC8.88.8万万总计总计99.3799.37万万项目经济指标项目经济指标本报告是严格保密的。4A A地块已开发计容建筑面积约地块已开发计容建筑面积约7878万，预计万，预计20112011年初可基本完成销售年初可基本完成销售pA地块经济技术指标：总用地面积：60万总建面：88万（含公建）建筑密度：21.5%容积率：1.09绿地率：35%规划户数：3270户规划总人口：10464区域区域A1A2A1A2A3A3A4A5A4A5A6A6会所会所A7A7商业商业A8A8别墅别墅A9A9别墅别墅A10A10别墅别墅A14A15A4、14A15别墅别墅A16A16用地面积6341440325692857491831250993728812325912993458648计容建面1455307458019283533961103325091363991214466142165566已开发已开发已开发已开发已开发已开发开发中开发中开发中开发中项目经济指标项目经济指标本报告是严格保密的。小鳌溪正处于开发中，首批单位将于小鳌溪正处于开发中，首批单位将于9 9月面市。小鳌溪、月面市。小鳌溪、B2B2地块总可售建面约地块总可售建面约3535万平米，预计万平米，预计20122012初可基本销售完成初可基本销售完成p小鳌溪经济技术指标：总用5、地面积：9.37万总建面：20万pB2经济技术指标：总用地面积：5.2万小鳌溪地块小鳌溪地块B2B2地块地块建筑建筑面积面积9090110110125125135135160160180180户型配比8%19%27%22%17%6%小鳌溪地块产品面积：项目经济指标项目经济指标本报告是严格保密的。20102010年销售计划：按照年销售计划：按照2020亿的销售目标，亿的销售目标，1010年销售仍年销售仍以以A A地块为主，另小鳌溪计划销售约地块为主，另小鳌溪计划销售约4 4亿。亿。时间时间组团组团价格预估价格预估(元元/平米平米)组团总建组团总建面面(平米平米)供货面积供货面积(平米平米)销售面6、积销售面积(平米平米)目标销售金额目标销售金额(亿元亿元)供货金额供货金额(亿元亿元)20102010年年0909年剩余年剩余4.71 4.71 5.89 5.89 A4A465006500108560108560759924.94 7.06 A16A16四组团四组团4500450028510.628510.622808.481.03 1.28 小鳌溪小鳌溪7000700018000080000560003.92 5.60 A9A9二组团二组团15000150003239014105112841.69 2.12 A14A15A14A1516000160005708540000 280004.47、8 6.40 合计合计271176 194084 20.77 28.34 28.34 本报告是严格保密的。时间时间类型类型组团组团价格预估价格预估(元元/平米平米)组团总建组团总建面面(平米平米)供货面积供货面积(平米平米)销售面积销售面积(平米平米)目标销售金额目标销售金额(亿元亿元)供货金额供货金额(亿元亿元)20112011年年1010年剩余年剩余6.82 7.57 7.57 洋房洋房小鳌溪小鳌溪70007000180000100000800005.60 7.00 B2B2地块地块65006500148000100000500003.25 6.50 别墅别墅B1B1别墅别墅17000178、0004000023000149502.54 3.91 A14A15A14A1516000160005708517085 11959.51.91 2.73 合计合计20.12 27.72 27.72 20112011年销售计划：年销售计划：B1B1别墅开始供货，保证别别墅开始供货，保证别墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。本报告是严格保密的。时间时间组团组团价格预估价格预估(元元/平米平米)组团总建组团总建面面(平米平米)供货面积供货面积(平米平米)销售面积销售面积(平米平米)目标销售金额目标销售金额(亿元亿元)供货金额供货金额(亿元亿元)20122019、2年年1111年剩余年剩余6.08 7.60 7.60 小鳌溪商业小鳌溪商业15000150002000018000144002.16 2.70 2.70 B2B2地块地块6500650014800048000432002.81 3.12 3.12 B1B1洋房洋房650065002600001800001170007.61 11.70 11.70 B1B1别墅别墅17000170004000017000119002.02 2.89 2.89 合计合计20.67 28.01 28.01 20122012年销售计划：至年销售计划：至20122012年年B1B1区别墅可基本区别墅可基本消化完毕，洋10、房销售压力仍然偏大。消化完毕，洋房销售压力仍然偏大。从项目销售角度，按每年从项目销售角度，按每年从项目销售角度，按每年从项目销售角度，按每年20202020亿的目标，洋房：别墅销售量比为亿的目标，洋房：别墅销售量比为亿的目标，洋房：别墅销售量比为亿的目标，洋房：别墅销售量比为1.51.51.51.5：1 1 1 1较为均衡。而较为均衡。而较为均衡。而较为均衡。而从整体供货结构来看，未来洋房供应充足，别墅供应稀缺。从整体供货结构来看，未来洋房供应充足，别墅供应稀缺。从整体供货结构来看，未来洋房供应充足，别墅供应稀缺。从整体供货结构来看，未来洋房供应充足，别墅供应稀缺。本报告是严格保密的。9趋势研11、判趋势研判2作为中山新峰顶豪宅和城市一线豪宅新的风向标，必须走在正确的趋势之上！第二部分:定位方向本报告是严格保密的。公共交通进一步完善机遇公共交通进一步完善机遇,中山将融入珠三角中山将融入珠三角“一小时生活圈一小时生活圈”。重点建設环珠江三角洲地区的高速公路、中山至深圳跨珠江口通道、港珠澳大桥等重大項目，当港珠澳大桥贯通后，由香港开车到珠海、中山或澳门，只需15至20分钟；深中通道建成后，中山至深圳只要半个小时；广珠轻轨通车后，中山至广州只需半个小时。中山目前正加大力度铺設交通网絡“內通外拓”、完善交通设施体系，全面建设五横六纵九加密干线公路网。中珠有望尽快开通“井岸三乡、拱北三乡、拱北坦洲12、三条公交线中山纵一线与珠海金港路衔接、中山古神路与珠海大道衔接、珠海香海路与中山九加密线衔接；太澳高速从港珠澳大桥通中山。趋势趋势1珠江西岸经济发展提速，广珠轻轨、港珠澳大桥、深中珠江西岸经济发展提速，广珠轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等交通设施使中山从大桥等交通设施使中山从“边缘边缘”走向走向“枢纽枢纽”本报告是严格保密的1200012000元元/60006000元元/1950019500元元/2000020000元元/1010万万-15-15万元万元/珠三角城市群价格洼地，对周边区域具有珠三角城市群价格洼地，对周边区域具有极强竞争力极强竞争力50005000元元/趋势趋势1本报告是严格保密的未13、来市场走势相对平稳，市场机会凸显，未来市场走势相对平稳，市场机会凸显，市场复苏期可加大市场复苏期可加大“婴儿婴儿”产品供应。产品供应。风险系数风险系数收益收益系数系数明星婴儿现金牛问题萧条期萧条期风险系数风险系数收收益益系系数数明星婴儿现金牛问题复苏期复苏期独栋联排类别墅普通高层高层豪宅趋势趋势1本报告是严格保密的定位方向一：市场存在吸引珠三角区域投资客户的机会观点一：交通建设助经济提速观点二：珠三角价格洼地价值：复苏期市场，可增加联排、类别墅、高层豪宅等类型产品供应。本报告是严格保密的2010-20122010-2012年中山城区豪宅供应量达到约年中山城区豪宅供应量达到约400400万万区域14、项目项目总建面总建面建筑形建筑形态态容积容积率率开工开工/开售时间开售时间总套数总套数主力产品主力产品备注备注东区雅居乐库充项目8.28万高层2.2预计2010年5月开售68080-170预计均价8000元/东区万科库充项目15.27万高层2预计2010年8月开售110-120石岐区豪逸.御华庭100万高层3.52010年中旬开售51486-155石岐区淘金豪庭1.33万高层2预计2010年10月开售25080-120占地：20亩石岐区中海项目21万高层2.5预计2010年下半年动工130以上西区滨江一号7.2万高层2.5预计2010年3月份开售448170-215单价预计过万西区奥园80万高15、层/别墅2.2预计2010年9月份开售160-200洋房双拼和联排别墅沙溪世纪新城4期118.3万高层2.2预计2011年开售2700120商住用地仅492.4亩地块严重受70/90政策影响沙溪沙溪时代地块41.69万高层4.5预计2010年6月动工50-180沿用广州时代廊桥产品系列五桂山雅居乐五桂山项目65.2万别墅1.5预计2010年上半年开工118套（1期）144-4602012年开发完成；联排、双拼联排、四孖屋趋势趋势2本报告是严格保密的15远洋城远洋城雅居乐雅居乐世纪新城世纪新城4 4期期万科万科时代时代中海中海御龙山御龙山奥园广场奥园广场城区城区滨江一号滨江一号豪逸豪逸.御华庭御16、华庭淘金豪庭淘金豪庭未来中山城区豪宅项目供应虽然增加，但低密度产品集中未来中山城区豪宅项目供应虽然增加，但低密度产品集中在郊区，而主城区主要以高层产品为主在郊区，而主城区主要以高层产品为主趋势趋势2本报告是严格保密的定位方向二：低密度产品最大化观点一：未来3年豪宅供应量达400万平米观点二：主城区供应以高层为主观点三：低密度产品供应主要集中在近郊价值：主城区低密度产品供应稀缺本报告是严格保密的。主城区房地产发展平稳，改善性需求占据城区主城区房地产发展平稳，改善性需求占据城区主流置业需求。主流置业需求。从从从从GDPGDPGDPGDP、人均可支配收入、投资客数量、二手房成交量等数据来看，中山主城17、区、人均可支配收入、投资客数量、二手房成交量等数据来看，中山主城区、人均可支配收入、投资客数量、二手房成交量等数据来看，中山主城区、人均可支配收入、投资客数量、二手房成交量等数据来看，中山主城区房地产市场封闭而稳定。房地产市场封闭而稳定。房地产市场封闭而稳定。房地产市场封闭而稳定。p上世纪90年代初开始，市委市政府斥巨资实施“安居工程”，城镇居民住房越来越宽敞，住房配套设施日趋完善 中山日报2008年12月p2007年中山城镇人均居住面积达33平米，这一数据在珠海仅为28平米。“安居工程安居工程安居工程安居工程”、33333333平米的人均面积奠定了平米的人均面积奠定了平米的人均面积奠定了平米18、的人均面积奠定了中山市场主力销售中大面积单位及价格波中山市场主力销售中大面积单位及价格波中山市场主力销售中大面积单位及价格波中山市场主力销售中大面积单位及价格波动小的市场基调。动小的市场基调。动小的市场基调。动小的市场基调。趋势趋势3本报告是严格保密的。100-180100-180平米面积段改善性产品是市场的供销平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的主力，占到整体销售的70%70%。1010个项目共推出个项目共推出1251512515套单位，推货主套单位，推货主要集中在要集中在100100以上的面积，推出以上的面积，推出1014010140套，套，占占81%81%消化量的比例与推19、出量比例相当，但消化量的比例与推出量比例相当，但180180平米以上的大户型消化速度表现偏慢。平米以上的大户型消化速度表现偏慢。120-144120-144面积段销量最高，达到面积段销量最高，达到27%27%；100-120100-120及及144-180144-180平米面积段消化量相当。平米面积段消化量相当。趋势趋势3本报告是严格保密的。结合市场走量的主力产品，结合市场走量的主力产品，180180平米以上产品平米以上产品竞争压力较大竞争压力较大取平均的消化时间，取平均的消化时间，18.418.4个月，得出个月，得出1010个项目各个产品段的平均的消化速个项目各个产品段的平均的消化速度，度，20、100-180100-180面积区间的速度是其他面面积区间的速度是其他面积段的积段的2-32-3倍。倍。趋势趋势3本报告是严格保密的。项目项目市场供应量市场消化量换算换算为年为年消化消化速度速度市场需求比例剩余货量可供消化时间（月）市场需求量化打分剩余量消化时间量化打分综合综合量化量化打分打分未未来来需需求求排排名名备注80-9080-9021412141135813581019101914%14%10 10 6.4 6.4 9.4 9.4 15.8 15.8 4 4 紧凑型产品100-120100-12029832983237623761782178224%24%7 7 8.4 8.4 9.21、6 9.6 18.0 18.0 2 2经济型产品120-144120-14445304530325232522439243933%33%12 12 10109.2 9.2 18.0 18.0 1 1舒适型三房为主舒适型三房为主144-180144-18026772677217121711628162822%22%4 4 8.0 8.0 101019.2 19.2 2 2未来产品定位重点未来产品定位重点180180以上以上173017305995994494496%6%52 52 5 55 510.0 10.0 5 5创新产品形态，控制创新产品形态，控制总量总量备注：备注：1、数据统计以、数据统22、计以2008年年1月月-2009年年12月中山市预售网公布的信息为准，各项目未来的推出量以踩盘数据为来源月中山市预售网公布的信息为准，各项目未来的推出量以踩盘数据为来源2、综合市场需求、剩余产品去化时间得出综合量化分，确定市场未来需求方向。、综合市场需求、剩余产品去化时间得出综合量化分，确定市场未来需求方向。120180120180平米居家型三房和四房是绝对主流。控制面平米居家型三房和四房是绝对主流。控制面积积+产品创新是未来中山市场的发展趋势产品创新是未来中山市场的发展趋势趋势趋势3本报告是严格保密的。21定位方向三：现金流产品主力面积在120-160平米，下限在100平米，上限在180平米23、左右。观点一：改善性需求占据城区主流置业需求观点二：100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70%价值：控制面积+产品创新以提升产品价值本报告是严格保密的。少数少数1212个项目销售量占据中山市场整个项目销售量占据中山市场整体销售量的半壁江山体销售量的半壁江山国土局3月4月5月6月7月（1-26）平均速度单价凯茵新城1721721881381491644800远洋城157185128136791375500世纪新城12922512382691253800城市风景11262616243684000中信左岸7358533442524500翠林华府512128491833324、500-4000帝璟东方2026362328276500合生帝景苑023391918204200水云轩272014320176800百合家园209162112165000100100套套/月以上月以上5050套套/月左右月左右3030套套/月以下月以下大盘倾销模式，以速度换空间。是中山主城区大盘倾销模式，以速度换空间。是中山主城区市场的第一类明星，占据市场绝对消化量。市场的第一类明星，占据市场绝对消化量。趋势趋势4本报告是严格保密的。“慢工出细活慢工出细活”精品模式，以空间换速度。是精品模式，以空间换速度。是中山主城区第二类明星，占据价格高点。中山主城区第二类明星，占据价格高点。世纪豪庭世纪豪25、庭世纪豪庭世纪豪庭均价：均价：均价：均价：85008500水云轩水云轩水云轩水云轩均价：均价：均价：均价：70007000奕翠园奕翠园奕翠园奕翠园均价：均价：均价：均价：80008000白朗峰白朗峰白朗峰白朗峰预计均价：预计均价：预计均价：预计均价：1500015000趋势趋势4本报告是严格保密的。中山中大规模高层豪宅平均主力区间在中山中大规模高层豪宅平均主力区间在200-250200-250平米，中小规模项目达到平米，中小规模项目达到500500平米左右。平米左右。远洋城凯茵新城 世纪新城 奕翠园水云轩 世纪豪庭 白朗峰300300平以上平以上项目名称套数主力户型远洋城远洋城1051052526、6256平米平米凯茵新城凯茵新城6363200-260200-260平平世纪新城318170-220平奕翠园506200-250平水云轩1466200-280平世纪豪庭1000180-200平白朗峰734400-500平100-150100-150平平200-300200-300平平150-200150-200平平趋势趋势4本报告是严格保密的。定位方向四：明星产品主力在200-250平米，下限在180平米，上限在300平米左右。观点三：高端客户需求放大下限180平米以下经济型四房逐步退出豪宅视野主力畅销区间200-250平米高端客户购房的集中区域上限300平米以上高层产品销售速度明显放缓观点二27、：一线城市的城市豪宅趋同，价格、面积双增长。面积：城市豪宅主力面积将达到200-250平米，舒适指数达到房均50-60平米。上限：高层上限：高层300300平米平米下限：客户认知下限：客户认知180180平米边缘化平米边缘化主流需求：主流需求：200-250200-250平米平米本报告是严格保密的。整体开发节奏整体开发节奏3第三部分:开发节奏及定位建议本报告是严格保密的。场地东面场地东面长江路长江路南环路南环路南面护坡南面护坡西面西面护坡护坡中部山体中部山体地块东南面均为城市快速干道，中部为山体，地块不地块东南面均为城市快速干道，中部为山体，地块不方正，且有市政道路穿过，具有较大开发难度方正，28、且有市政道路穿过，具有较大开发难度项目四至项目四至本报告是严格保密的。临近兴文路，小鳌溪销售中心，便于项目整体展示推进。内有山体，地形高差较大。内有山体，有一定地形高差，环境较好，可营造内部自身景观，可营造低密度类产品。地势较为平坦，内部资源条件一般，用地价值一般。临南外环路及长江路。尤其是临南外环一次，噪音因素影响较大。block1block2block4block3地块价值分析地块价值分析价值分区原则价值分区原则权重权重B1B1B2B2B3B3B4B4进入性15%10606昭示性15%02108资源的可利用性35%81005景观的可利用性20%61008噪音影响15%510010价值实现629、.258.21.56.95价值排序价值排序3 31 14 42 2地块价值排序：地块价值排序：BLOCK2BLOCK4BLOCK1BLOCK3BLOCK2BLOCK4BLOCK1BLOCK3本报告是严格保密的。产品攻略应对指标尴尬：产品攻略应对指标尴尬：容积率极致分解，剔除中间价值产品，实现价值最大化。容积率极致分解，剔除中间价值产品，实现价值最大化。产品策略一：低密度产品最大化产品策略一：低密度产品最大化最终策略：低密度产品最大化最终策略：低密度产品最大化不设置洋房型的中间产品，而设置景观高不设置洋房型的中间产品，而设置景观高层。层。产品分布A A区：区：TH111TH111套套C C区区半30、半岛岛区区：TH86TH86套套、独栋独栋7 7套套THTH（双拼（双拼/4/4联联/6/6联）联）独栋独栋E E区区：高高层层组组团团大大平平面面：130/170/190130/170/190平米平米空中复式空中复式F F区：高层组团区：高层组团D D区：别墅区：别墅+TH+THB B区区：空空中中别别墅墅153153套套p星河丹堤基础指标：星河丹堤基础指标：p总用地面积：200322平方米p总建筑面积：360580平方米p总住宅面积:358780平方米p容积率：容积率：1.81.8p建筑密度：24%案例案例借鉴借鉴产品策略二：高层最优化与低密度产品策略二：高层最优化与低密度最大化的平衡，实31、现价值最大化。最大化的平衡，实现价值最大化。本报告是严格保密的。后期高层产品最优化，引入空中别墅概念，与别墅形后期高层产品最优化，引入空中别墅概念，与别墅形象统一象统一二层二层一层一层空中别墅实现均价空中别墅实现均价27000元元/平平米以上米以上与先期联排实现价格不相上下与先期联排实现价格不相上下产品策略二：高层产品最优化产品策略二：高层产品最优化最最终策略：策略：创新高新高层产品研究品研究空中别墅空中别墅约约260平米平米4房房空中别墅：空中别墅：1、面宽、面宽10.5米米2、与别墅同样前庭后院、与别墅同样前庭后院3、区隔房间少，面积大、区隔房间少，面积大B B区：区：问问题题：有有资资源32、源但但并非最好并非最好4/64/6层层，如如何何与与先先期期别别墅墅形形象象统统一？一？后后期期高高层层以以空空中中别别 墅墅 为为 主主 220-220-260260平米平米案例案例借鉴借鉴本报告是严格保密的。鸟瞰图双拼别墅双拼别墅 12套，套，420平平米米联排别墅联排别墅 81套，套，290-350平平米米叠拼别墅（叠拼别墅（6层）层）36套，套，300平平米米会所会所幼幼儿儿园园高层（高层（18-27层）层）318套，套，180-350平米平米主主入入口口侨香路香梅路香蜜湖香蜜湖案例案例借鉴借鉴户型户型面积区间面积区间 套数套数套数比套数比高高层层3 3房房18418430306.7%33、6.7%4 4房房238-245238-24518418441.2%41.2%5 5房房291291484810.7%10.7%独栋复式独栋复式327-329327-32944449.8%9.8%顶层复式顶层复式342-434342-43412122.7%2.7%叠拼叠拼30030036368%8%联排联排290-377290-377818118%18%双拼双拼42042012122.7%2.7%合计合计447447100%100%u占地面积：9354493544平米平米建筑面积：131000131000平米，平米，容积率：1.4u其中别墅区容积率：0.7u户数：共447套u别墅区与高层区建筑34、面积比：1：2.5产品组合，低密度产品最大化，与高层豪宅产品最优产品组合，低密度产品最大化，与高层豪宅产品最优化平衡，以实现整体价值最大化。化平衡，以实现整体价值最大化。香蜜湖香蜜湖1 1号号多元化的产品组合/产品互为资源/低密度产品最大化/标杆产品的溢价因素/实现利益最大化本报告是严格保密的。别墅别墅+空中别墅明星组合，高层洋房空中别墅明星组合，高层洋房+低层洋房现金流低层洋房现金流产品组合产品组合规划实践规划实践二期启动高层洋房区约14万平米首期启动别墅区约3万平米四期启动高层洋房及空中别墅产品约8万平米三期启动低层洋房及类别墅产品约3万平米高层产品价值兑现，实高层产品价值兑现，实现高利润35、现高利润高层现金流高层现金流+空中别墅空中别墅延续远洋城整体别墅供货节延续远洋城整体别墅供货节奏奏别墅产品气势别墅产品气势奠定项目高端形象奠定项目高端形象北侧高层启动，延续项目整体北侧高层启动，延续项目整体展示推进展示推进高层现金流高层现金流+低层洋房回现低层洋房回现低层洋房形成差异化产品供应低层洋房形成差异化产品供应1234本报告是严格保密的。B1B1地块分期开发策略地块分期开发策略整体供货结构多元化，地块内整体供货结构多元化，地块内部价值实现提升部价值实现提升20112011年年20122012年年20132013B1B1别墅目标别墅目标2.52.5亿（亿（1.51.5万平米）万平米）2 36、2亿（亿（1.21.2万平米）万平米）B1B1洋房目标洋房目标7.67.6亿（亿（11.711.7万平米）万平米）1010亿（亿（1414万平米）万平米）开发策略开发策略 起势，奠定项目高端形起势，奠定项目高端形象象稳定现金回流稳定现金回流延伸产品价值，回收延伸产品价值，回收利润利润 产品策略产品策略 低层住宅明星低层住宅明星+现金牛现金牛高层现金牛高层现金牛高层明星高层明星高层现金高层现金牛牛+高层明高层明星星低层现金低层现金流流物业功能物业功能独栋独栋+双拼双拼+联排联排高层居家高层居家3 3房、房、4 4房房高层大平高层大平面面高层居家高层居家3 3房、房、4 4房房+复式复式+楼王楼王37、低层洋房低层洋房+类别墅类别墅明星现金流+明星现金流规划分期规划分期本报告是严格保密的。1期A.别墅1别墅别墅户型户型建筑面积（）建筑面积（）（不含赠送面积）（不含赠送面积）面积比例面积比例总面积总面积客户分类客户分类现金流产品现金流产品创新联排160-18010%30000外来度假自用客户/外来度假保值客户普通联排200-22030%-35%本地自用客户明星产品明星产品双拼240-32035-40%本地顶级自用客户独栋350-40015%-20%本报告是严格保密的。2期.高层户型户型户型面积（）户型面积（）面积比例面积比例总面积指标总面积指标客户分类客户分类三房100-12010%约14万本38、地投资型、自住型客户三房120-14030%本地自用客户三房、四房140-16040%本地改善性自用客户四房160-18020%2本报告是严格保密的。3期.低层3低层洋低层洋房房户型户型户型面积（）户型面积（）面积比例面积比例总面积指标总面积指标客户分类客户分类现金流现金流产品产品多层洋房110-16030%-40%约30000外来度假自用客户/本地自住客户明星产明星产品品花园洋房120-20040%-60%外来投资型客户/本地自住客户本报告是严格保密的。4期.高层高层洋房高层洋房户型户型户型面积（）户型面积（）面积比例面积比例总面积指标总面积指标客户分类客户分类现金流产现金流产品品三房12039、-14020%-30%约80000平米本地自用客户四房160-18040%-50%明星产品明星产品复式200-35010%-15%外来顶级收藏型客户大平面200-30010%-15%4本报告是严格保密的。3第三部分:物业建议整体规划建议整体规划建议P1P2P3P4别墅区地下车库设计建议商业会所功能规划市政道路调整商业布局看楼路线规划及展示建议园林亮点建议P5P6社区商业：住宅底商，将对住宅价值的影响最小化商业会所：以体育休闲为主题，增加商务功能n 根据商业价值最大化的原则，加强与小鳌溪地块的联系，在根据商业价值最大化的原则，加强与小鳌溪地块的联系，在B1B1地块北侧规划商业会所；地块北侧规划商40、业会所；n考虑到小鳌溪及考虑到小鳌溪及C地块商业体量，建议在地块商业体量，建议在B1地块北侧高层洋地块北侧高层洋房建底商，将对住宅价值的贬损最小化房建底商，将对住宅价值的贬损最小化1 1、商业布局：、商业布局：与小鳌溪商业及与小鳌溪商业及C C地块紧密关联，以地块紧密关联，以满足社区商业需求为主满足社区商业需求为主n借鉴深圳城市豪宅会所，主要集中借鉴深圳城市豪宅会所，主要集中2-32-3种以上综合种以上综合配套设施，配套设施，体育配套设施体育配套设施是会所必备的功能之一；是会所必备的功能之一；n体育功能：篮球场、壁球室、桌球室，舞蹈室，体育功能：篮球场、壁球室、桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室41、，桑拿按摩乒乓球室，健身室，桑拿按摩n休闲功能：休息厅，棋牌，咖啡吧，书吧，影音休闲功能：休息厅，棋牌，咖啡吧，书吧，影音室，亲子阅览室室，亲子阅览室n商务功能：接待大堂、会议室商务功能：接待大堂、会议室2 2、商业会所功能规划：、商业会所功能规划：与与A A地块会所功能形成互补，地块会所功能形成互补，多重功能复合，配置升级多重功能复合，配置升级l南会馆：中餐厅-缤纷西岸湾区会馆主场：湾区会馆主场：l中航健身会、盈儿特艺养生l爱加丽都西餐厅、lING英语进行时、文化艺术中心l洗衣中心项目项目 功能功能中信红树湾中信红树湾休闲功能休闲功能+体育功能体育功能+商务功能商务功能波托菲诺波托菲诺美容功42、能美容功能+体育功能体育功能香蜜湖香蜜湖1 1号号体育功能体育功能3 3、市政道路调整：、市政道路调整：利用市政道路标高，将规划市政路整体下利用市政道路标高，将规划市政路整体下沉沉,充分利用规划市政路上方空间打造公共园林景观，保持地块的充分利用规划市政路上方空间打造公共园林景观，保持地块的完整性完整性,从而将住宅价值最大化从而将住宅价值最大化 42联排联排3.5米高层高层高层高层高层高层北北南南4.5米绿化隔绿化隔离带离带宅间绿宅间绿化化规划市政路规划市政路p道路下沉使项目能利用市政规划路的上空较好的打造项目的公共空间；p道路下沉有利于保持项目两块地之间的关联性；p道路下沉能保证居住区的纯粹性43、19.0018.0021.50绿化隔绿化隔离带离带4 4、中心园林规划建议：、中心园林规划建议：迷你纽约中央公园，创造迷你纽约中央公园，创造一个和谐的空间一个和谐的空间 利用南北区之间的绿化带，利用南北区之间的绿化带，设计参与性较强的草地景观，设计参与性较强的草地景观，弥补小区内部缺乏大面积集弥补小区内部缺乏大面积集中游憩空间的不足。假日，中游憩空间的不足。假日，在绿树成荫的草地上，一家在绿树成荫的草地上，一家大小在此野餐，不失为一大大小在此野餐，不失为一大乐趣。乐趣。中心休憩广场可设置绿化，小品中心休憩广场可设置绿化，小品和参与性的雕塑，在注重观赏性的和参与性的雕塑，在注重观赏性的同时，注重44、加强空间的交往和参与。同时，注重加强空间的交往和参与。5 5、看楼路线及展示规划建议：、看楼路线及展示规划建议：种植高大乔木进行种植高大乔木进行视线管理，避免地块外围环境的干扰视线管理，避免地块外围环境的干扰6 6、别墅区地下车库设计建议：、别墅区地下车库设计建议：别墅区采用全地下车库设别墅区采用全地下车库设计，实现人车分流（参考案例万科兰乔圣菲计，实现人车分流（参考案例万科兰乔圣菲/万科棠樾）万科棠樾）万科 棠樾：中国唯一人车分流、每户3车位TOWNHOUSE户均实际可停57辆，各个车位均能直接入户、车库自然采光通风地下室长约22米，除三个车位的面积以外，其他还有至少约200平方米的赠送面积45、。p人车分流、户均3车位意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大，否则就无法实现户均3车位配置。p万科棠樾一期悦水庄A户型建筑约340平方米。其面宽超过12米，这种面宽仅次于独立别墅甚至超过一些独立别墅的面宽；p对于户内来说，因全地下停车，因此室内地面必要通过跃层以满足车库层高的需要，室内各层全部平层化，增强了使用便利，简化了结构。产品建议产品建议P1P2P3P4情景洋房产品建议联排产品建议高层产品建议独栋产品建议双拼产品建议P5conceptn高层平面产品要求1：尺度控制ABCD2户型户型面积面积（）（）客厅客厅主卧主卧主卫主卫（）（）次卧次卧（）（）赠送赠送（）（46、）面积面积（）（）开间开间进深进深面积面积（）（）开间开间进深进深3房129.218.4.4.417.4.04.44.910.611.74房175.225.14.85.221.74.35.05.713.017.55房229.031.45.06.224.24.55.25.814.629.320072007年年-2009-2009年中山热销户型平均尺度年中山热销户型平均尺度n客厅景观最大化客厅景观最大化 利用山景、内部园林等景观资源，在户型设计中，建议利用楼体折板型设计，实现客厅景观最大化，在楼体转角位打造端头厅，最大化打开客厅景观视野面；n卧室朝向最大化卧室朝向最大化 户型中务必保证居住品质，建47、议主卧室必须东南向，并尽可能实现南北通，提升通风采光，保证通透性；n赠送面积使用最大化赠送面积使用最大化 将赠送面积最大化，并且保证其良好的使用功能，尽量为可隔房为后续使用空间。conceptn高层平面产品要求2：面积赠送方式产品面积段赠送方式（可选择）使用功能面积实用三房实用三房100-100-140140平米平米错层送露台改房 130-170平米赠送餐厅书房等功能面积卧室凸窗赠送 阳台常规赠送舒适三房舒适三房140-140-160160平米平米四房四房160-180160-180平平米米错层送露台改房 170-230平米赠送餐厅书房等功能面积通过院馆等赠送卧室等功能面积通过入户花园等设计赠48、送客厅面积卧室/卫浴凸窗赠送 阳台常规赠送 室内庭院赠送赠送面积实用化赠送面积实用化2ABCDconceptn高层平面产品2ABCD高层平面高层平面120-160平米主力户型设计平米主力户型设计放大优势景观，增加舒适度及空间灵动放大优势景观，增加舒适度及空间灵动160160平米户型：南北向露台平米户型：南北向露台赠送赠送南北向景观的最大南北向景观的最大化利用化利用120120平米户型：超值平米户型：超值N+2N+2空间空间设计，可随需改造变化，空间设计，可随需改造变化，空间灵动灵动conceptn高层大平面产品空中别墅生活打造ABCD4绿色走廊系列绿色走廊系列:环绕型环绕型/可参与性（观赏型可49、参与性（观赏型+使用型）的花园组合使用型）的花园组合1 13 32 22 2阳光早餐厅阳光早餐厅4 4独立独立客房客房生态走廊生态走廊+户内户内花园系列花园系列 1 12 2错层露台错层露台3 3入户花园入户花园4 4专属私家电梯专属私家电梯p超级无敌视野超级无敌视野p超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）p豪华功能享受（如豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）桑拿房、景观卫生间）conceptn高层大平面产品顶层复式溢价ABCD4顶层复式溢价系列复式溢价系列顶层露台露台/泳池泳池/景景观泳池泳池豪华标签；豪华标签50、；顶层优质景观；顶层优质景观；露台空间享受；露台空间享受；趣味空间趣味空间空中空中的树；的树；conceptn纯复式产品ABCD4创新复式，俯瞰别墅全景，高舒适度和附创新复式，俯瞰别墅全景，高舒适度和附加值产品，将地块价值最大化加值产品，将地块价值最大化conceptn纯复式产品ABCD4客厅上空客厅上空餐厅上空餐厅上空主卧主卧上空上空复式上层复式上层复式下层复式下层高附加值高附加值复式空间改房，复式空间改房，200200平米变平米变300300平米平米本报告是严格保密的。54创新复式，空间的多种可能性满足不同需求创新复式，空间的多种可能性满足不同需求6米主卧6米客厅3米3米l实用型改房：主卧51、隔成上实用型改房：主卧隔成上下两间房下两间房/客厅隔房客厅隔房3米3米3米3米3米3米l享受型改房：主卧隔成一间享受型改房：主卧隔成一间2.22.2米高的夹层米高的夹层，可作蔵酒室、，可作蔵酒室、SPASPA室等室等3米3米2.2米3.8米6米客厅l实用型改房实用型改房l享受型改房享受型改房本报告是严格保密的。55可以是一间私人名酒珍藏室；可以是一间沐浴山风丽阳的阳光房；可以是一间专属SPA室；l享受型改房：主卧隔成一间享受型改房：主卧隔成一间2.22.2米高的夹层米高的夹层，可作蔵酒室、，可作蔵酒室、SPASPA室等室等3米3米2.2米3.8米6米客厅享受型改房享受型改房主卧夹层空间的类别墅52、使用主卧夹层空间的类别墅使用本报告是严格保密的。conceptn5+1洋房ABCD3本项目“5+1”洋房产品应立足于户型创新，打造更具舒适性及人性化的高性价比产品u一层约143左右4房，赠送半地下室、下沉式庭院、前后花园，情景房设计；u二层约130左右3房，赠送半地下室、露台、转角凸窗，独立楼梯入户；u三-五层赠送露台、转角凸窗，面积分别为120（3房）、110（3房）、89（2房）；u六层89左右2房，赠送顶层阁楼或者屋顶花园，五、六层可以灵活转化为复式结构。高附加值大面宽户型低总价类别墅舒适性与人性化“5+1”洋房特点本报告是严格保密的。conceptn情景洋房ABCD3万科情景洋房案例借53、鉴情景洋房层层有赠送，户户有自己的超大阳光露台，将创新转化为客户体验价值赠送空间，增加产品的附加值，创新性的引入退台、夹层、地下室设计，从住户居住舒适性、私密性出发，更讲究与自然充分融合的理念融入纯多层建筑设计。每一户都有自己的露天花园，尽享阳光生活本报告是严格保密的。conceptn低密度产品通过产品的全面创新升级及人性化处理全面超越竞争，通过产品的全面创新升级及人性化处理全面超越竞争，形成超越竞争的核心产品力形成超越竞争的核心产品力让联排、双拼拥有让联排、双拼拥有独栋独栋的特质！的特质！本报告是严格保密的。conceptn低密度产品别墅产品对私密性及私家庭院要求极高，别墅规划方别墅产品对私54、密性及私家庭院要求极高，别墅规划方案若道路过于密集，不利于私密性与私享性院落园林案若道路过于密集，不利于私密性与私享性院落园林创造，建议采用创造，建议采用“邻里单位邻里单位”设计理念，道路采用尽设计理念，道路采用尽端路模式营造别墅产品需求至居住氛围端路模式营造别墅产品需求至居住氛围案例：星河丹堤别墅采用尽端式道路，为别墅私家庭院营造创造条件邻里单位：尽端式道路鱼骨状的尽端式道路本报告是严格保密的。TH数量和品类的最大化A类常规联排TH（R=0.75）优：市场主流TH，认可度高；劣：产品较缺乏创新，单位用地的价值量相对较低B-1类前后联排TH（R=0.9）；适用前提：无优质景观资源B-2类前后叠55、拼TH（R=1.2-1.3）；适用前提：同B类优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；劣：舒适性有一定的欠缺TH院落TH住宅单元典型案例：城市山谷、凤凰山一号B-1类：前后联排THB-2类：前后叠拼TH典型案例：坤和西溪里普通联排创新联排本报告是严格保密的。关键点一：大面积会客厅、客厅挑空关键点一：大面积会客厅、客厅挑空 体现尊贵气派感觉体现尊贵气派感觉p别墅客户非常注重公共空间的别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰普通联排普通联排conceptn低密度产品ABCD365地下室平面图u挑空客厅挑空客厅可以体现别墅的尊贵气派，可以产生完全不同于一般住宅的居住56、感受。产生完全不同于一般住宅的居住感受。本报告是严格保密的。关键点二：主要功能空间的大面积观景窗关键点二：主要功能空间的大面积观景窗 阳光和景观带来度假感阳光和景观带来度假感起居室采光落地窗主卧室落地窗与阳台次要空间的多面采光窗u 客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。u产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感。conceptn低密度产品普通联排普通联排ABCD本报告是严格保密的。次要空间的多面采光窗conceptn低密度产品ABCD关键点三：跃层阁楼57、关键点三：跃层阁楼丰富变化，体现品质丰富变化，体现品质u阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富丰富的变化正是居住品质提高的重要标志。的变化正是居住品质提高的重要标志。u可以作为赠送面积，提高别墅的性价比提高别墅的性价比。普通联排普通联排本报告是严格保密的。关键点四：玄关吹拔关键点四：玄关吹拔类独栋别墅的特类独栋别墅的特征征u 玄关吹拔处理，强调空间竖向的开阔，使联排别墅更具有独栋的特征；u玄关吹拔会消除入户时常有的局促感，形成室内外空间良好的过渡。普通联排普通联排conceptn低密度产品ABCD本报告是严格保密的。次要空间的多面采光窗conceptn低密度产品ABCD关键点五：地下室打造别墅个58、性空间关键点五：地下室打造别墅个性空间 增加情趣感增加情趣感普通联排普通联排u 结合下沉式庭院设置半地下室，不仅丰富别墅外部庭院空间，而且可以增加地下室的采光和通风效果。u一般来说地下室可以作为视听室、储藏室、佣人房等，设置半地下室可以扩大地下室使用的舒适性。本报告是严格保密的。次要空间的多面采光窗conceptn低密度产品ABCD关键点六：入户平台与庭院相连，是联排别墅关键点六：入户平台与庭院相连，是联排别墅“有地有地”的表现的表现 普通联排普通联排本报告是严格保密的。次要空间的多面采光窗conceptn低密度产品ABCD关键点七：下沉式庭院关键点七：下沉式庭院院落空间立体化院落空间立体化p59、下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；p下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力，已经成为小别墅必备点：p增加地下室自然采光面p平添院落的层次感p半室内空间感，用途广p通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米普通联排普通联排本报告是严格保密的。次要空间的多面采光窗conceptn低密度产品ABCD 私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映 院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私关键点八：庭院私密化关键点八：庭院私密化增加私属感60、受增加私属感受普通联排普通联排制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，保证庭院空间的私密保证庭院空间的私密本报告是严格保密的。次要空间的多面采光窗conceptn低密度产品ABCD关键点九：入户门楼灰空间关键点九：入户门楼灰空间私密化私密化普通联排普通联排入户采用门楼设计，利用入户采用门楼设计，利用其独特的形式增强专属领其独特的形式增强专属领地的私密感和尊贵感地的私密感和尊贵感本报告是严格保密的。conceptn低密度产品ABCDB六甲式TH（R=0.9-1）；适用前提：地块高差明显优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了 地形特色，减少土方量；劣：部分61、房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂；赠送地下室赠送露台亲水码头日本六甲式TH是合理利用山地资源的创新产品可借鉴参考，结合项目地形本报告是严格保密的。conceptn低密度产品ABCD间隔及联间隔及联院处理院处理建筑庭院建筑庭院间隔处理间隔处理：两户别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间。间隔处理联院处理联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这种做法更容易通过规划审批。案例借鉴：北京亚澜湾案例借鉴：北京亚澜湾错联式设计错联式设计B本报告是严格保密的。conceptn低密度产品间隔处理间隔处理ABCDB本报告是严格保密的。concept62、n低密度产品联院处理联院处理局部构件相连实现独栋局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密性化，山墙保证私密性在短面宽/大进深的基地条件下，U型或者L型设计，把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果前前 院院内内 院院后后 院院案例：香江别墅通过局部构件相连，实现联排别墅独栋化三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感山墙保证庭院的私密性ABCDB本报告是严格保密的。conceptn低密度产品ABCDC赠送地下室宽景双拼：类独栋化宽景双拼：类独栋化用院子来包围建筑，三面采光，实现用院子来包围建筑，三面采光，实现了双拼类独63、栋化的一大步了双拼类独栋化的一大步本报告是严格保密的。conceptn低密度产品ABCDC赠送地下室采取多层次院落的处理方式，柱廊等过渡空间也得到再现365首层平面图兰乔圣菲案例借鉴兰乔圣菲案例借鉴本报告是严格保密的。conceptn低密度产品ABCD山体独栋山体独栋 标杆产品；标杆产品；通通过少量低密度产品提升高层住宅价格，改变价格过少量低密度产品提升高层住宅价格，改变价格参照系，而提升平面户型总体均价参照系，而提升平面户型总体均价关键点：在现有别墅上升级，主要体现在空间的关键点：在现有别墅上升级，主要体现在空间的奢侈度，如主人房及主卫的空间升级奢侈度，如主人房及主卫的空间升级本报告是严格保密的。conceptn低密度产品ABCD兰乔圣菲案例借鉴兰乔圣菲案例借鉴地下室空间双层赠送，全采光，全地面化365平米户型赠送地赠送地下室约下室约280280平米平米457平米户型赠送地下室约410410平米平米每户均按4 4车位设计车位设计本报告是严格保密的。78THE END