1、新地新地_ _天鹅湖步行街天鹅湖步行街四季度营销思路四季度营销思路版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE04.核心问题PROBLEM03.项目定位POSIT05.营销战略STRATEGY06.营销策略TACTICS本报告是严格保密的。未来目标及月度目标分解未来目标及月度目标分解销售目标销售目标销售目标：春节前整体销售率75%；推售节奏：（根据10-11月蓄客情况）建议整体开盘，如蓄客量不2、足，分两期一期开盘销售率70%，二期开盘销售率60%，推售节点：认筹时间：10.20；一期开盘时间：11.25；二期开盘时间：12.1。一期开盘共一期开盘共 37个铺位，目标去化个铺位，目标去化26个个认筹数量约为认筹数量约为86批批需客户上门量：需客户上门量：约约432批，批，72批批/周周（按推广（按推广期一个半月即期一个半月即6周计算周计算）本报告是严格保密的。4销售目标销售目标 一期推售铺位：共一期推售铺位：共3737个个二期推售铺位：共二期推售铺位：共4444个个如果蓄客量达标，则考虑一次性全部推盘；如果蓄客量达标，则考虑一次性全部推盘；反之，选择分批开盘反之，选择分批开盘本报告是严3、格保密的。目标意味着什么？财务目标财务目标形象目标形象目标价格目标价格目标匹配住宅与写字楼调性，保持中高端定位实现资金快速回现目标分解目标分解以万达金街为参考，向目标看齐本报告是严格保密的。我们怎样超越竞争，建立项目的高度？我们怎样超越竞争，建立项目的高度？l短期目标与长期目标有所冲突时，如何平衡或抉择？同时实现快速去化与现金流回现要求l距开盘仅一个月，我们需突破营销各种限制条件？时间紧，任务重，如何通过营销造势，快速建立客户的价值认同同时吸引客户眼球？l面对市场不同层面的竞争，本项目如何突出重围，建立标杆地位？短时间积累大量客户，项目如何起势？面对项目核心问题，我们须明晰项目核心竞争力面对项4、目核心问题，我们须明晰项目核心竞争力01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE04.核心问题PROBLEM03.项目定位POSIT05.营销战略STRATEGY06.营销策略TACTICS本报告是严格保密的。项目价值点项目价值点1 1地段：一线湖景，与天鹅湖零距离地段：一线湖景，与天鹅湖零距离华邦世贸城华邦世贸城华邦世贸城华邦世贸城银泰百货银泰百货银泰百货银泰百货5 5 5 5天鹅湖天鹅湖天鹅湖天鹅湖万达广场万达广场万达广场万达广场天鹅湖步行街天鹅湖步行街华润华润华润华润万象城万象城万象城万象城万达广场万达广场到天鹅湖的到天鹅湖的距离距离-10-10分钟分钟银泰百货银泰百货 5、到天鹅湖的到天鹅湖的距离距离-5-5分钟分钟万象城万象城到天鹅湖的距离到天鹅湖的距离-3-3分钟分钟 天鹅湖天鹅湖步行街到步行街到天鹅湖的距离天鹅湖的距离-0 0本报告是严格保密的。9项目价值点项目价值点2 2交通交通：双轨交汇，地铁上盖：双轨交汇，地铁上盖金金寨寨路路高高架架合合作作化化路路高高架架地地铁铁3 3号号线线地铁地铁4 4号线号线天鹅湖步行街天鹅湖步行街n长江西路高架长江西路高架、合作化路高合作化路高架架、金寨路高架金寨路高架全线贯通，引全线贯通，引领城市立体交通发展，实现城市领城市立体交通发展，实现城市西南片区与主城区的无缝对接；西南片区与主城区的无缝对接；n位于区域规划地铁线6、位于区域规划地铁线3 3号线、号线、4 4号线交汇处，真正号线交汇处，真正双地铁双地铁物业，物业，真正真正地铁上盖地铁上盖商业；商业；天鹅湖步天鹅湖步行街行街本报告是严格保密的。10人气：人气：人流聚集处，共人流聚集处，共60万高端消费人群云万高端消费人群云集与此集与此项目价值点项目价值点3 3合肥大学城合肥大学城合肥大学城合肥大学城高铁商圈高铁商圈高铁商圈高铁商圈（规划中）（规划中）（规划中）（规划中）2 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 61 1 1 11 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 53 3 3 34 4 4 47 7 77、 76 6 6 68 8 8 82 2 2 25 5 5 5天鹅湖天鹅湖7 7 7 71 1 1 19 9 9 9131314141212111110106 6 6 6天鹅湖步行街天鹅湖步行街政府机关政府机关企业机构企业机构星级酒店星级酒店商务办公商务办公公共设施公共设施住宅住宅1.合肥市政府2.市总工会3.合肥市地税局4.合肥市中级人民法院5.合肥市财政局 6.合肥市检察院 7.经开区管委会 政府机关政府机关1.省广电中心 2.安徽报业大厦 3.合肥市建设投资控股公司 4.联通大厦5.安徽出版集团6.市广电中心企业机构企业机构高端住宅高端住宅1.凯旋门2.恒大华府3.置地广场柏悦公馆4.绿地8、内森庄园5.保利香槟国际6.国耀一方城7.中环城8.绿城玫瑰园9.琥珀五环城10.宋都西湖花园11.天鹅湖1号12.旭辉中央宫园13.绿地国际花都14.华邦世贸城5 5 5 51 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 49 9 9 97 7 7 78 8 8 810101 1 1 1商务办公商务办公1.新城国际2.总商会大厦3.蔚蓝商务港4.绿地蓝海5.财智中心6.新地中心7.万达中心8.置地广场9.港澳广场10.中辰国际1010本报告是严格保密的。11项目价值点项目价值点4 4集群：集群：MALL前圣地，铺铺沿街，联诀打造商前圣地，铺铺沿街，联诀打造商业聚宝盆业聚宝盆新地中心商业9、经营面积约新地中心商业经营面积约1 15 5万平米万平米每层面积约每层面积约2 2万平米万平米主力店百盛百货主力店百盛百货万象城商业经营面积约万象城商业经营面积约2020万平米万平米依托万象城及新地MALL核心主力店品牌优势（主力店为百盛百货，同时入驻多家知名品牌），为天鹅湖步行街天鹅湖步行街营造整体浓厚商业氛围，扩大整体商业幅射力及影响力造势；本报告是严格保密的。12安全：安全：13万方购物中心万方购物中心100%自持，统一规划自持，统一规划管理，解决后顾之忧管理，解决后顾之忧项目价值点项目价值点5 51313万平米商业自持万平米商业自持唯一可售唯一可售1 1万，仅万，仅8181席席商业街将10、由专业公司进行统一规划及管理服务，商场管理与广告宣传均提供大力协助，并努力完善商商业街将由专业公司进行统一规划及管理服务，商场管理与广告宣传均提供大力协助，并努力完善商场运营管理体系，为商家提供各种经营便利，解决后顾之忧；保障投资者的回报，让每一位业主和经场运营管理体系，为商家提供各种经营便利，解决后顾之忧；保障投资者的回报，让每一位业主和经营者都安心无虞营者都安心无虞本报告是严格保密的。13作为政务区核心商圈唯一可售的贵重资产，拥有高投资回报率，升值潜力无限；物业类型设有一二层联体铺和单层铺，铺铺沿街，总共仅有81席位，蓄势待发；项目价值点项目价值点6 66m5m5m原层高用户可以根据经营的11、实际情况改造共11m3.5m2.5m稀缺：稀缺：唯一可售、买一得二唯一可售、买一得二商铺层高阔绰，花一样的钱买双倍价值的铺且可轻松再隔一层。本报告是严格保密的。14品牌：品牌：人流引导者百盛与多家知名品牌相续人流引导者百盛与多家知名品牌相续进驻进驻项目价值点项目价值点7 7本报告是严格保密的。项目价值点项目价值点8 8增值：增值：城市核心商圈西移，诞生新财富城市核心商圈西移，诞生新财富增长极增长极银泰中心步行街百盛包河万达银泰城华润万象城天鹅湖万达天鹅湖步行街天鹅湖步行街新地中心新地中心政务区商圈已入驻全国多家知名品牌开发商，例如：华润，绿地，万达等，商业总体量共逾政务区商圈已入驻全国多家知名12、品牌开发商，例如：华润，绿地，万达等，商业总体量共逾9090万方，万方，是合肥未来商业最集中，最发达、最高端的区域。是合肥未来商业最集中，最发达、最高端的区域。本报告是严格保密的。16项目核心价值点总结美好钱景运营保障稀缺升值前景安全/稳定稀缺稀缺：唯一可售、买一得二地段：地段：一线湖景，与天鹅湖零距离 交通交通：双轨交汇，地铁上盖安全：安全：13万方购物中心100%自持，统一规划管理品牌品牌：人流引导者百盛进驻人气人气：60万高端消费人群云集与此集群集群：双MALL联诀打造商业聚宝盆增值：增值：城市核心商圈西移，诞生新财富增长极值价体系案例稀缺地段交通集群在多个价值点下，哪些才是项目的核心价13、值？增值人气品牌本报告是严格保密的。核心地段核心地段+高投资成长性高投资成长性+稳定消费客群稳定消费客群将“地段地段”、“安全安全性性”和“投资成长性投资成长性”的概念做透拥有自己的产业拥有自己的产业生财工具生财工具掌握城市核掌握城市核心商机心商机/生活更无忧生活更无忧投资金三角投资金三角人生金字塔人生金字塔你想赚多少我要向前看低投入低投入低产出低产出中投入中投入中产出中产出高投入高投入高产出高产出核心价值主张核心价值主张01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE04.核心问题PROBLEM03.项目定位POSIT05.营销战略STRATEGY06.营销策略TACTICS本报14、告是严格保密的。20项目定位项目定位天鹅湖畔的中高端休闲购物街区天鹅湖市级商圈 本报告是严格保密的。21客户定位客户定位客户类别客户类别产品需求产品需求总价范围总价范围购买目的购买目的第第一一类类富裕市民富裕市民个体经营者个体经营者小私营业主小私营业主单层单层5050以下的商铺以下的商铺两层两层5050100 100 150150200200万万自用和投资相自用和投资相当当第第二二类类大型或中等私营业主大型或中等私营业主中高级公务员中高级公务员企业高层企业高层中等实力商家中等实力商家单层单层100-150100-150商铺；商铺；150150200200的的2 2层商铺层商铺20020050015、500万万投资投资第第三三类类大型私营企业主大型私营企业主大商家大商家企事业单位、银行企事业单位、银行1001001501501 1层商铺；层商铺；200200以上的两层以上的两层500500万以上万以上投资和经营相投资和经营相当当根据商铺自身特点及前期来访客户特征，核心根据商铺自身特点及前期来访客户特征，核心客户以客户以投资为主，看重商铺的升值潜力投资为主，看重商铺的升值潜力核心客户群体核心客户群体本报告是严格保密的。22购物中心补益型业态为主，政务新区大生购物中心补益型业态为主，政务新区大生活配套为辅活配套为辅分区主题分区主题业态业态生活特业区 中高端餐饮/酒吧/咖啡/娱乐/休闲/摄影/美16、容/美发等生活精品零售区 服装/鞋帽/金店/珠宝/眼镜/手机/饰品等生活亲子区特色亲子教育/儿童游乐场/电玩卖场/儿童摄影/孕婴/童装生活名品店金融理财/高档名品旗舰/汽车名品城市展厅/健身美体SPA 生活休闲运动区 器械专营/运动专卖/养生保健/衣物护理等餐饮穿插在各街区中（具备餐饮条件）生活特业区生活亲子区生活精品零售区生活休闲娱乐运动区生活名品店生活特业区生活特业及精品零售区234591业态定位业态定位01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE04.核心问题PROBLEM03.项目定位POSIT05.营销战略STRATEGY06.营销策略TACTICS核心问题叫好？叫座17、？如何保持项目和品牌的高形象？如何实现快速销售？本报告是严格保密的。1010月月-12-12月间，我们要做的工作月间，我们要做的工作价值战价值战、形象战执行序列、形象战执行序列合肥商圈发展合肥商圈发展合肥商圈发展合肥商圈发展及步行街潜力及步行街潜力及步行街潜力及步行街潜力论坛论坛论坛论坛价值战价值战商业投资价值论商业投资价值论商业投资价值论商业投资价值论坛及铺王拍卖坛及铺王拍卖坛及铺王拍卖坛及铺王拍卖开盘信息发布开盘信息发布开盘信息发布开盘信息发布起势篇起势篇攻坚篇攻坚篇高潮篇高潮篇案名案名案名案名+形象定位形象定位形象定位形象定位项目形象报版、项目形象报版、软文软文户外广告户外广告活动活动&18、报道报道节点报道节点报道安徽之门安徽之门 一铺定中心一铺定中心设计上与整个天鹅湖商圈合力的商业增值空间及淮河路步行街升值故事做价值嫁接天鹅湖步行街唯一可售旺铺天鹅湖步行街唯一可售旺铺要求：要求：线上线下高强度、密集型、推广紧凑线上线下高强度、密集型、推广紧凑形象战形象战核心问题分析核心问题分析活动活动&报道报道01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE04.核心问题PROBLEM03.项目定位POSIT05.营销战略STRATEGY06.营销策略TACTICS本报告是严格保密的。3 1 4 2本项目的“核心竞争力”选择选择：地段+保障“服务”属于主流品牌开发商的竞争力要素。“19、产品”存在结果缺陷，弱化客观性主观性被动式主动式（资源）（社会资源）（品牌）产品（使用）保障（安全）地段（空间）服务（安全）核心竞争力选择21虽然政务区天鹅湖区域的地段优势已成为多个竞争项目资源共性，但本项目作为本区域唯一可售商业街，我们选择1，发挥并扩大产品稀缺价值本报告是严格保密的。项目营销战略：产品与资源是项目的核心价值主张，全面传递产品与资源是项目的核心价值主张，全面传递“步行街稀缺性步行街稀缺性”和和“政务区核心政务区核心地段、天鹅湖零距离地段、天鹅湖零距离”是其突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心战略。是其突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心战略。战略的第一层面：以客户为核心战略的第一20、层面：以客户为核心，针对其投资心理强调项目的保值增值，针对目标准确出击，抓住客户心理需求，争抢市场有限客户。战略的第二层面：领导者地位战略的第二层面：领导者地位（一铺定中心）（一铺定中心）作为该区域内唯一可售商铺，传承淮河路步行街，以合肥第二条步行街的理念吸引客户眼球；战略的第三层面：战略的第三层面：采取饥饿采取饥饿营销营销，在产品、形象及现场销售接待过程中建立高端稀缺的印象，让客户在紧迫感中做选择。01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE04.核心问题PROBLEM03.项目定位POSIT05.营销战略STRATEGY06.营销策略TACTICS本报告是严格保密的。解决本21、案核心问题一解决本案核心问题二解决本案核心问题三取势。本项目营销策略：地段与保障是项目的核心价值主张，全面传递“天鹅湖核心商圈的高增值潜力”“产品高端稀缺感”和“核心优势地段”是其突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心战略。策略是项目营销战略的贯彻明道。优术。放大项目所在区域价值，人为制造稀缺性，树立顶级商业街形象,提升影响力与品质；线上形象推广与线下活动渠道推广强力配合推行，广泛积累客户群体通过针对 性的营销活动，如招商发布会锁定目标 客户，同时整合各类资源，利用圈层效应，拓宽客户群体 销营策略展示策略活动策略推广策略在营销总战略的指导下，我们如何采取合适的策略以达到最终目标？户外户外 广告和报22、纸作为引爆，线下高频度短信发广告和报纸作为引爆，线下高频度短信发布，公交、网络配合布，公交、网络配合1.时间：2012年10月+11月2.目的：重点解决2个问题“市场影响力、商铺价值认知”，塑造天鹅湖步行街整体形象价值体系，提升商铺价值预期；通过各种媒体渠道立体式宣传报道，提升高端商业步行街商铺形象。3.主题方向：天鹅湖步行街唯一可售旺铺，仅81席即将公开4.方式：利用户外大牌、现场围墙、公交、DM直邮、报纸、网络、短信等集中引爆项目的产品形象，发出市场最强音，实现全城热点、焦点、爆点推广推广策略策略本报告是严格保密的。331 1、起势活动、起势活动城市商圈发展论坛暨天鹅湖步行街公开绽放城市商23、圈发展论坛暨天鹅湖步行街公开绽放u时间：时间：10.2510.25u高调亮相，吸引关注；高调亮相，吸引关注；u吸引业内关注；吸引业内关注；u目的：目的：通过区域商业发展规划，天鹅湖步行街产品发布将以招商成果发布会的形式公布招商进度，树立项目高端形象，给投资客以巨大信心，配合街区展示，全面蓄客u主题：主题：城市 商圈发展论坛u地点：地点：新地中心售楼处会所u主持人：主持人：安徽卫视主持人u形式：形式：请商管公司主导举办，签约仪式+鸡尾酒会u邀请嘉宾：邀请嘉宾：各大新闻媒体记者、进驻商家、意向客户、金大地领导、淮河路老业主、政府规划局人员城市商圈发展论坛暨天鹅湖步行街公开绽放城市商圈发展论坛暨天鹅24、湖步行街公开绽放本报告是严格保密的。34用讲故事的形式将天鹅湖步行街的价值点娓娓用讲故事的形式将天鹅湖步行街的价值点娓娓道来，塑造产品高端调性，提高客户期望道来，塑造产品高端调性，提高客户期望“天鹅湖步行街”的商业升级“天鹅湖环商圈”的资源优势“大合肥政务区”的发展趋势淮河路步行街从规划到建造，全景式展现其的前淮河路步行街从规划到建造，全景式展现其的前世今生，各阶段发展历程分析及成功总结，与成世今生，各阶段发展历程分析及成功总结，与成功商铺投资者互动，邀请淮河路业主讲述当年的功商铺投资者互动，邀请淮河路业主讲述当年的故事，引起客户共鸣故事，引起客户共鸣 司仪与重量级嘉宾讨论城市目前处于司仪与重25、量级嘉宾讨论城市目前处于商圈核心南移的阶段，天鹅湖商圈是未来商圈核心南移的阶段，天鹅湖商圈是未来的核心，四的核心，四MALLMALL汇集恰好证明了这点汇集恰好证明了这点淮河路步行街历史讲述视频播放淮河路的发展史，合肥商业市场视频播放淮河路的发展史，合肥商业市场的发展历程、目前核心商圈西移的趋势的发展历程、目前核心商圈西移的趋势 ：与现场嘉宾互动，在淮河路上逛街有哪：与现场嘉宾互动，在淮河路上逛街有哪些好与不好；对比些好与不好；对比“天鹅湖步行街天鹅湖步行街”，我们会有哪些升级，提高客户期望我们会有哪些升级，提高客户期望步骤 一步骤二步骤 三步骤 四1 1、起势活动、起势活动活动活动策略策略本报26、告是严格保密的。3510.25时间活动礼品活动现场包装邀约客户邀约嘉宾物料配合主持人确定10.2410.2310.1810.10邀请主要嘉宾邀请主要客户确定 10.20活动所需礼品准备串稿、排练 需要购买物品：饮料、食品等广告公司物料配合：礼品、展板、DM等由活动公司负责，需要竖幅、横幅、红地毯制作活动时间安排：根据活动举行时间，设活动时间安排：根据活动举行时间，设定各项准备工作完成期限定各项准备工作完成期限活动准备完成时间活动准备完成时间 ：10.2310.23所有准备工作到位；所有准备工作到位；活动举行时间：活动举行时间：10.2510.25下午两点下午两点1 1、起势活动、起势活动本报告27、是严格保密的。36线上强势推广，线下认筹稳定客户；线上强势推广，线下认筹稳定客户；认筹金暂定认筹金暂定1010万元万元/卡，每卡限购卡，每卡限购1 1个铺位，原则上每个客户不限购卡数量个铺位，原则上每个客户不限购卡数量u目的：作为客户认筹度和意向度梳理的重要手段，保障项目销售目标的实现；u以积极的姿态主动出击市场，有效截留认筹老客户，避免向其他项目流失；u以新地中心VIP卡名义进行客户筛选，通过定期存款办理普通VIP卡，有效规避政策风险，扩大项目整体在市场上的知名度；u认筹时间：2012年10月20日u认筹形式：10万元/卡，u认筹方式：VIP卡认筹u活动地点：新地中心售楼处2 2、节点活动、28、节点活动-认筹认筹本报告是严格保密的。3710.20时间活动礼品活动现场包装邀约客户物料配合10.10邀请主要客户10.13活动所需礼品准备需要购买物品：饮料、食品等VIP卡、客户调查表、流程公示版现场流程引导及展示认筹时间：认筹时间：10.2010.20；活动准备完成时间活动准备完成时间 ：10.1910.19所有准备工作到位；所有准备工作到位；10.19为尽快稳定诚意客户，采取提前认筹缓慢蓄为尽快稳定诚意客户，采取提前认筹缓慢蓄客策略客策略（项目（项目11年曾做过贵宾客户认证积累部分诚意客户，回年曾做过贵宾客户认证积累部分诚意客户，回访目前已大部分流失，需要尽快稳定）访目前已大部分流失，需29、要尽快稳定）2 2、节点活动、节点活动-认筹认筹本报告是严格保密的。383 3、锁客及价、锁客及价格攻坚活动格攻坚活动商业论坛之商业论坛之“商铺投资价值商铺投资价值”+合肥合肥 首个铺首个铺王拍卖王拍卖地铁为商业带来的契机u目的：目的：1、通过主办高规格、权威性、焦点效应的商业地产投资论坛，提高项目的整体品牌形象；2、通过活动吸引目标客户，积累客户并锁定客户，最大化促成商铺销售；3、通过全方位的项目投资价值分析，提升目标客户对项目价位的认同度，逼定客户；u主题：主题：商业投资专家论坛+铺王拍卖u地点：地点：新地中心售楼处会所u主持人：主持人：安徽卫视主持人u形式：形式：专家论坛u邀请嘉宾：知名30、经济学家、邀请嘉宾：知名经济学家、规划 部门相关人士，各大新闻媒体记者、意向客户、金大地领导u活动时间活动时间 ：11.2311.23u圈层效应，专家佐证，坚定客户信心圈层效应，专家佐证，坚定客户信心u铺王拍卖，炒热现场，提高客户期望铺王拍卖，炒热现场，提高客户期望本报告是严格保密的。39视频演绎：各大城市商铺投资火爆现象，尤其是地铁周边商业的抢手程度，制造视觉冲击专家分析：知名经济学家解读现象，分析商业地产投资前景，并解读天鹅湖步行街商铺投资价值分析报告造势活动：用铺王拍卖活动炒热现场，借铺王之势提升产品整体价值，提高客户预期第一步：用事实说话，吸引客户眼球第二步：专家佐证，增强客户信心第四31、步：炒热现场，鼓动客户行动第三步：案例论证，坚定客户信念问题解答：由标杆性投资商铺成功人士现身说法，并针对客户的问题进行统一解答，专家论证和铺王拍卖动静结合，从各种感观专家论证和铺王拍卖动静结合，从各种感观上刺激客户，炒热旺铺上刺激客户，炒热旺铺3 3、锁客及价、锁客及价格攻坚活动格攻坚活动本报告是严格保密的。4011.23时间活动礼品活动现场包装邀约客户邀约嘉宾物料配合主持人确定11.2211.2111.1611.12邀请主要嘉宾邀请主要客户确定 11.18活动所需礼品准备串稿、排练 需要购买物品：饮料、食品等广告公司物料配合：礼品、展板、DM等由活动公司负责，需要竖幅、横幅、红地毯制作根据32、活动举行时间，设定各项准备工作根据活动举行时间，设定各项准备工作完成期限完成期限活动准备完成时间活动准备完成时间 ：11.2111.21所有准备工作到位；所有准备工作到位；活动举行时间：活动举行时间：11.2311.23上午十点上午十点3 3、锁客及价、锁客及价格攻坚活动格攻坚活动本报告是严格保密的。414 4、节点活动、节点活动-开盘开盘人为营造抢购氛围，严格执行搭售方案，大人为营造抢购氛围，严格执行搭售方案，大客户先解，确保整体去化量客户先解，确保整体去化量u开盘方式开盘方式 ：集中解筹，利用散客挤压大客，人为制作稀缺和抢购氛围u客户策略：客户策略：以需求量界定大客户，按照需求排序，大客户33、先解，散客后解u搭售策略：搭售策略：严格执行搭售方案，确保整体去化量u付款策略付款策略：针对部分客户，因暂时资金问题，建议采用分期付款策略，解决一次性高门槛置业，提升目标客户量；u优惠策略：优惠策略：拉开一次性与按揭付款方式的优惠力度，鼓励客户一次性付款，快速回现开盘时间：开盘时间：20122012年年1111月月2525日（暂定）日（暂定）活动地点：新地中心售楼处活动地点：新地中心售楼处本报告是严格保密的。42展示展示策略策略5栋10月底完工4栋11月底完工看看铺铺通通道道铺位展示区铺位展示区由于现场施工，大量区域需要堆放物料，因由于现场施工，大量区域需要堆放物料，因此仅开发此仅开发9 9栋34、明星铺位作为展示区域栋明星铺位作为展示区域街区展示：街区展示：1、场景互动：展示区跟购物中心连接，做为购物中心的外延部分，营造商业氛围；2、价值阶梯：塑造高价值产品的形象，联动整条街区；本报告是严格保密的。街区包装街区包装玻璃门玻璃门l商铺玻璃门可张贴高端知名品牌店等模拟的橱窗背胶展示;l商铺玻璃门上张贴模拟业态效果图，制造商业氛围；本报告是严格保密的。街区包装街区包装灯杆旗灯杆旗l社区灯杆旗的内容建议及时更新，画面以色彩鲜明、缤纷为主；灯杆旗的设计画面示意稿灯杆旗的设计画面示意稿本报告是严格保密的。街区包装街区包装店铺外墙店铺外墙l可在外柱悬挂较有特色的模拟灯箱店招；l可在店铺外墙设置商业特35、色的门号牌；本报告是严格保密的。46商铺样板设计风格商铺样板设计风格首次展示的明星商铺，通过塑造高价值产品形象，提高整体商业街调性首次展示的明星商铺，通过塑造高价值产品形象，提高整体商业街调性本报告是严格保密的。47时间12月1日10月20日展示安排媒体推广活动营销客户拓展渠道11月25日10月25日1、现场工程展示（包括商铺示范区）到位，看铺通道及5号楼完工时间10月底；4号楼完工11月底2、围墙及写字楼B座楼体包装 3、认筹期间导视及认筹流程物料开盘2次从户外、报广、短信、公交、网络、分众等媒体途径集中爆破10.25天鹅湖步行行产品发布会开盘活动：11.25，12.1预热活动：十一暖场活动36、现场及媒体推广积累，外地客户认筹期36天现场及媒体推广积累，外地客户认筹第二次开盘营销节点天鹅湖步行街产品发布及商业论坛召开，铺王现场拍卖开盘热销，一铺难求蓄客期：市场启动，客户咨询10月1日项目营销节点总控表项目营销节点总控表城市商圈论坛及产品发布会第一次开盘10月8日预热期11月23日商业论坛及铺王拍卖11.23商业论坛及铺王拍卖本报告是严格保密的。预祝商铺热卖谢谢聆听附件1：十一期间商铺蓄客分析附件2：市场在售典型商业分析附件一：十一期间商铺蓄客分析 （10.110.6）本报告是严格保密的。50需求面积（单位：平米）需求面积（单位：平米）置业目的置业目的认知途径认知途径日期日期客户客户237、05020505010050100 100150100150 150200150200 200300200300 自用自用投资投资报纸报纸 短信短信 朋友介绍朋友介绍 围墙围墙路过路过网络网络1号来访客户2批1111112号来访客户10批63110321211进线客户14批14141313号来访客户5批3245进线客户14批14113144号来访客户8批441762进线客户12批1212125号来访客户8批8871进线客户17批12517176号来访客户9批72981进线客户18批181818十一期间商铺蓄客情况十一期间商铺蓄客情况来访客户总计：来访客户总计：4242批；批；进线客户总计：进线38、客户总计：7575批批本报告是严格保密的。51十一期间商铺蓄客情况分析十一期间商铺蓄客情况分析根据十一期间蓄客情况分析：置业目的：投资用客户占比高达88.8%，而面积要求较小，85%的客户要求面积在50平米以下；根据十一期间蓄客情况分析：客户来源：十一期间客户的认知途径有90%来源于短信，由于短信媒介所选客户等因素，客户区域主要分布于政务区及蜀山区；十一期间客户分析十一期间客户分析本报告是严格保密的。52意向面积30305050100100150150200200300客户意向AB11C57411D125411客户意向铺位分析客户意向铺位分析1批2批3批栋数123459铺位号10210310239、 103 106 107 109108+109 102101103 104 107 101+102+103 101 102 105106 109 113 101+102+103 108+109+110意向数量1111111132111211111111十一期间客户分析十一期间客户分析附件二：市场在售典型商业分析本报告是严格保密的。54信地信地-城市广场城市广场-乐汇街乐汇街项目名称信地城市广场信地城市广场乐汇街乐汇街所在位置铜陵北路与临泉路交口销售状况在售2#、4#、5#一层至三层商铺区域新站区销售率50%主力面积20-90价格区间18000-80000销售方式按揭98折、一次性97折运作方式40、统一规划统一招商，返租10年交付时间2013-05-31 产权40年层高(m)一楼层高5.4米，二楼、三楼层高4.5米车位配备地下车位400700个；地上车位700800个营销形式l指定商铺夺金砖活动l乐汇品牌夜沙龙隆重开启l顶级跑车品鉴会l商业街开盘暨知名品牌入驻优势l新站区体量规划较大商业l安徽大市场、红星美凯龙商户购买l交通便捷2公里范围内汽车站、火车站、多路公交站牌l周边商业氛围浓厚（白马、中绿、汽车城、安徽大市场等）物业公司信地物业劣势l开发进度较慢，客户流失率较大；l价格偏高，项目优势较弱竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。55竞争分析竞争分析户型分析户型分析本报告是严格保密的。541、6竞争分析竞争分析户型分析户型分析本报告是严格保密的。57竞争分析竞争分析户型分析户型分析本报告是严格保密的。581 1、本项目跟乐汇街相比较，、本项目跟乐汇街相比较，处政务区核心商务圈，商务配套及氛围更显优势；处政务区核心商务圈，商务配套及氛围更显优势；2 2、本项目享有、本项目享有天鹅湖和中央绿轴景观资源，物业的景观优势明显；天鹅湖和中央绿轴景观资源，物业的景观优势明显；3 3、本项目跟乐汇街相比较，、本项目跟乐汇街相比较，前期开发项目较多同时整体招商开发进度较快，客评率较前期开发项目较多同时整体招商开发进度较快，客评率较 好，同时政务区办公及高端住宅较多，客群消费较为稳定；好，同时政务区42、办公及高端住宅较多，客群消费较为稳定；竞争分析竞争分析项目价格销售区间及对比优势项目价格销售区间及对比优势本报告是严格保密的。5959港汇广场港汇广场琳琅街琳琅街项目名称项目名称港汇广场港汇广场琳琅街琳琅街所在位置蜀山区望江路与潜山路交汇处销售状况在售尾盘区域蜀山区销售率85%主力面积59-130价格区间29000-65000销售方式一次性97折，按揭99折运作方式统一规划交付时间2013-4 产权40层高(m)5.5车位配备/营销形式l新黄金四牌楼l百大门户街铺 十月来袭l仅33席 财富热线 十月来袭l琳琅街投资王 迟到一天损失一千l旺钱版块 黄金街王l财务通行证火爆申领优势l百大百货、电器43、带来的客流l多业态的组合l统一规划宣传、商业自持达75%l望潜路交汇处，地段较好，多路交通直达，周边社区入住率较高。物业公司戴德梁行劣势商铺规划动线较差，较多商铺死角较多，客流不太容易到达。竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。60竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。61本报告是严格保密的。62本报告是严格保密的。631 1、本项目跟琳琅街相比较，、本项目跟琳琅街相比较，4MALL4MALL核心区域商业氛围较好核心区域商业氛围较好2 2、本项目、本项目1 1公里范围内办公人群及高端住宅人群较多，同时距天鹅湖仅一路之隔，天鹅湖客流公里范围内办公人群及高端住宅人群较多，同时距天鹅湖仅一路之隔，天鹅湖44、客流能够较容易的到达本项目能够较容易的到达本项目 竞争分析竞争分析项目价格销售区间及对比优势项目价格销售区间及对比优势本报告是严格保密的。646464大唐国际购物广场大唐国际购物广场-富贵街富贵街项目名称大唐国际购物广场大唐国际购物广场富贵街富贵街所在位置合肥市望江路与潜山路交汇处销售状况在售富贵街及规划内E区小铺区域蜀山区销售率E区40%主力面积20-30价格区间29000-30000销售方式一次性付款97折，按揭99折。老带新，新客户可减免5000元。运作方式统一包租，返祖期限可分6年或11年两种返租率8%-12%交付时间集体交付2012-09-30 产权40/70年层高(m)挑高6.2米45、（沿望江路为一层，沿潜山路为半地下）。车位配备/营销形式无，主体对外以工程进度宣导较多优势l望潜版块，项目整体较大一期已行运营l自身住宅项目客群较多，较为稳定l统一包租返租率较高较为吸引投资客关注物业公司华府大唐劣势开发商口碑较差，多次延迟交房，同时项目距离主干道较远，前方尚有未拆除项目。竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。651 1、本项目跟大唐富贵街相比较，、本项目跟大唐富贵街相比较，高端住宅客群及白领办公客群消费持续力、购买力较强高端住宅客群及白领办公客群消费持续力、购买力较强2 2、本项目跟大唐富贵街相比较，、本项目跟大唐富贵街相比较，整体建筑品质较好、开发商信誉度良好，加之百盛等主力46、店带整体建筑品质较好、开发商信誉度良好，加之百盛等主力店带动，可持续发展潜力很高。动，可持续发展潜力很高。竞争分析竞争分析项目价格销售区间及对比优势项目价格销售区间及对比优势本报告是严格保密的。66666666华地香颂道华地香颂道项目名称华地香颂道华地香颂道所在位置潜山路与望江路交口销售状况华地香颂道在售二期商铺区域蜀山区销售率60%主力面积30-800价格区间2300042000销售方式一次性付款97折，按揭98折优惠运作辅助方式统一规划、统一招商、统一包租6%-10%之间交付时间2012-6-30 产权40年层高(m)纯一层层高是5.8米，1、2层的层高是4.58米、3.6米车位配备1:047、.8营销形式1、意向商家签约会2、开街既风情美食节优势1、项目地段黄潜望版块，周边新华国际等稳定高端客群2、统一规划、招商、返租3、华地、新华、信地客户资源较为丰富物业公司美国世邦魏理仕顾问劣势项目距离主干道距离稍远竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。67竞争分析竞争分析户型分析户型分析本报告是严格保密的。68竞争分析竞争分析户型分析户型分析本报告是严格保密的。691 1、本项目跟华地香颂道相比较，、本项目跟华地香颂道相比较，天鹅湖唯一可售商铺、天鹅湖唯一可售商铺、4MALL4MALL商圈集中区域、距离主干道距离商圈集中区域、距离主干道距离更近更近2 2、本项目跟华地香颂道相比较，、本项目跟华地香颂道相比较，高端消费人群辐射面更广，周一至周五办公客流消费、周六周高端消费人群辐射面更广，周一至周五办公客流消费、周六周日住宅居住人群及游客消费人群，保障性更高日住宅居住人群及游客消费人群，保障性更高竞争分析竞争分析项目价格销售区间及对比优势项目价格销售区间及对比优势