1、融景城九曲花街商业思路沟通稿重庆纬立行地产顾问有限公司2013年6月价值实现，是企业对【九曲花街】的目标与期望纬立行渴望能够与贵司携手，全力以赴达成以上三个目标【九曲花街】渴望达成的三大目标成为项目170万高端滨江大盘的形象名片良好经营，吸引人气聚集，促进项目整体价值提升快速、高溢价的去化，实现资金回笼目的纬立行对九曲花街的认知北滨路已经成为以餐饮、休闲、娱乐为主的城市新兴商圈，未来将会与江北嘴，观音桥两大CBD形成业态上的互补，成为三足鼎立的局面版块内8-10万高端业主，滨江40万常驻人群辐射两大CBD超过200万商务客群与消费人群基础北滨路的市场空间其实很大！观音桥商圈江北嘴商圈信和项目龙2、湖春森彼岸星悅荟融景城九曲花街珠江太阳城滨江商业商圈/项目消费人群观音桥商圈约100万人江北嘴商圈约30万人信和项目总体量100万方约1.5万人龙湖春森彼岸总体量80万方约1万人珠江太阳城总体量100万方约1.5万人融景城总体量170万方约2万人超过30万方的商业集中放量，已促使北滨路商业进入多维度竞争时代地段与江景是区域内商业的同质资源，九曲花街并不占绝对优势信和项目的“高端”、星悅荟的“商务”、鎏嘉码头的“院落建筑”，面对各具特色的竞争对手，要打动日趋理性的投资者与经营者，3万方的【九曲花街】无论是销售去化还是招商经营，都需要“四两破千斤”的智慧重庆CBD首席商务会客厅世界级滨江休闲平台国3、际美食娱乐旗舰高端品牌零售+大型超市主力店观音桥商圈版块业态延伸满足自身常驻人群，酒店及商务客群需求星悅荟10万方院落式亲水体验商业群集商务、休闲、娱乐、餐饮、艺术于一体。世界美食总汇、国际娱乐集群、巨幕影院、高端精品酒店等丰富业态布局；鎏嘉码头信和项目一个清晰明确，差异化的定位，可以为项目树立一个独特的市场形象精准的差异化定位，是【九曲花街】价值实现的关键带来人气与口碑带来档次与形象消费者的认同经营者的认同带来溢价与去化投资者的认同树立市场形象价值实现精准定位目 录Content项目定位价值实现策略营销执行策略服务模式建议服务团队简介以餐饮、休闲娱乐为主的目的性消费是北滨路商业的主要特征；前4、往北滨路消费的主要客群：滨江常住人群、CBD商圈周边商务及消费人群，城市旅游观光客群购物需求日常生活用品需求服饰，箱包、化妆品等需求基本需求常驻人群产生的基本生活配套服务需求餐饮需求常驻人群家庭、亲友聚会用餐商务宴请休闲需求个人休闲需求康体养生需求商务洽谈需求娱乐需求亲友聚会需求商务娱乐需求个体情绪释放个性需求新奇体验兴趣爱好特定目的集中在商圈释放各项目基础配套吸引目的性消费，是滨江商业发展的方向观音桥商圈以传统商贸零售功能为主，零售、餐饮、休闲娱乐、生活服务业态比约为，72%：13%：9%：6%，餐饮休闲娱乐业态明显不足商圈内交通拥堵，停车困难，随着商圈扩容，北滨路成为江北乃至两江新区的餐饮5、休闲娱乐目的地市场机会挖掘区域内面向客群以中高端收入人群为主，各项目定位档次差距不大；但【九曲花街】与竞争对手相比，体量相对较小，业态丰富度相对较弱；集合目标消费群体喜好的单一业态，形成主体鲜明的目的性消费场所，吸引目的性客群是项目生存的最佳空间珠江太阳城集合单一业态餐饮、休闲、娱乐复合业态零售、影院、酒店餐饮、娱乐、休闲业态丰富度主题特色大众主题商务主题个性主题龙湖星悅荟信和项目市场竞争力弱同质竞争严重【九曲花街】在业态丰富度上难以形成竞争力九曲花街市场机会挖掘【九曲花街】受体量影响，业态丰富度无法与竞争对手相比，必须细分市场，挖掘空间北滨路各业态体量容量预估消费群体人群基数（人）吸引比例吸6、引人群（人）版块核心消费人群80000100%80000滨江消费群体40000060%240000辐射商圈人群150000030%525000合计1940000845000人均全年消费支出14974.49元人均服务性消费支出3741.05 元餐饮所占比例占比45%1683.2元娱乐休闲所占比例占比23%860.7元餐餐饮总消消费额1422304000元休休闲娱乐总消消费额727291500元餐餐饮平效平效15000-18000元/年90000-100000休休闲娱乐平效平效10000-12000元/年60000-70000北滨路辐射消费人群预估目标群体消费能力预估备注：餐饮坪效来源星悅荟：单铺7、日营业额1-2.5W休闲娱乐业态坪效来源市场调研；市场机会挖掘通过数据量化各业态的市场空间容量，判断竞争趋势业态种类商户列举数量（家）业态占比餐饮餐饮主力店蕉叶12%主题餐厅头等舱、棠椂3263%娱乐旗舰娱乐会所千极、蝗家、帝豪48%格调娱乐W CLUB 弗雷顿24%休闲慢调休闲苗品记、乐浮咖啡510%康体养生一点道足道、禅庭SPA36%特色体验红酒、雪茄36%生活服务美发24%合计52100%鎏嘉码头业态规划：世界美食总汇、国际娱乐集群、巨幕影院、高端精品酒店信和项目业态规划：高端商务配套，精品零售、餐饮休闲星悅荟市场机会挖掘各竞争项目中餐饮业态均占据较大比重，未来竞争激烈，而休闲娱乐业市场8、空间相对较大n北滨路现有商业业态餐饮较为集中，未来竞争压力将会加剧；n主题化、个性化、特色化的休闲娱乐竞争压力相对较小；n【九曲花街】可抓住市场空白，打造以主题化休闲、娱乐业态为主的目的性消费场所；每个竞争对手的餐饮业态规模，均在3万平米以上，未来餐饮体量预估超过10万平米，竞争激烈休闲娱乐消费特征分析年龄特征：25-45岁为主个人月收入：5000-10000元为主主要来源：北滨路楼盘业主、观音桥商圈商务人群消费者对休闲娱乐业态的需求，为【九曲花街】定位提供了空间喜欢的休闲娱乐娱乐方式13.0%31.0%19.0%17.0%13.0%5.0%7.0%10.0%2.0%6.0%0.0%29.0%9、21.0%15.0%3.0%0.0%9.0%0.0%0.0%8.0%8.0%11.0%7.0%27.0%18.0%6.0%9.0%7.0%9.0%4.0%28.0%9.0%6.0%14.0%4.0%4.0%2.0%10.0%0.0%5.0%1.0%13.0%14.0%6.0%2.0%0.0%3.0%3.0%1.0%5.0%朋友聚会商务应酬个人放松恋人约会家人团聚电影院KTV茶楼咖啡酒吧SPA足疗洗浴电玩健身其他0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%环境舒适交通方便特色主题知名度高停车便捷价格合理0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%6010、.0%70.0%65.7%34.6%29.2%22.5%20.7%11.3%选择休闲娱乐场所的原因n影院、KTV是最受消费者欢迎的业态，但影院对物业条件要求较高，KTV可作【九曲花街】主力店考虑；n兼具满足好友聚会，商务应酬，个人放松与恋人约会功能的茶楼，咖啡，酒吧，具有较大市场，洗浴SPA可作为特色补充；n本项目具备环境舒适，交通方便的优势，有利于吸引消费者；n为提高本项目竞争力与人气，需考虑引入具备主题特色及较高知名度的商户n能否便捷的停车，将会成为考量项目对消费者吸引力的重要因素之一消费者喜好分析消费者喜好分析对北滨路商业的感受之前驻渝中对北滨路没什么印象，吃饭一般在南滨路，娱乐在得意去11、了星悅荟吃饭之后印象不错，觉得停车方便，环境也不错买了寰宇天下的房子，以后基本会经常在北滨路消费 第一联想到星悅荟，觉得高端，商务，交通便捷，到达方便北滨路应该都是往这个方向发展对北滨路发展休闲娱乐业态的感受吃饭喝茶环境不错，但和比较单调没什么特色娱乐最重要的是人气和名气，北滨路和得意比，人气和名气还不够，要想火起来得引一些大牌进来比起观音桥商圈，北滨路不怎么堵车，到达也方便应该有优势，但是现在的特色不明显，慢调，悠闲的感觉还不够对九曲花街的敏感度绝对九曲花街的优劣势离家近，到达方便，看宣传资料觉得环境很好；建筑还比较有特色若发展休闲娱乐是否有兴趣来休闲没问题，若要娱乐，需要看这里有没有特色要12、看有没有特色，有哪些品牌u娱乐达人VICKYu居住地：渝中（未来定居江北嘴）u月收入：不详u在北滨路消费的原因：离家近，方便u商务男ALLENu居住地：渝北u办公地：江北观音桥u月收入：万元以上u在北滨路消费的原因：商务应酬，朋友聚会主题特色与品牌号召力，是消费者选择休闲娱乐消费的重要参因素242m210m32m高差入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口入口江景江景江景楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯5#6#13#10#北滨路（车流为主）黄观路（未竣工）临街、露台临街、露台临街、露台目前北滨路沿线消费群体主要通过驾车到达，项目高差特性增大了消费者到达目的地的距离与难度，不利于人流导入；内部人13、流动线分支较多，不利于消费者聚集；u错落高差降低消费者易达性u形象展示明显，具备多层临街，更多公共空间坡地景观，有利于商业形象展示多层临街，商业价值均衡每层商业均可获得较多露台及外摆空间错落高差给休闲娱乐消费增加独特体验，目的性客群弱化到达性不便的抗性物业属性分析主题概念结合以慢调生活、情景体验、格调娱乐为特色主题白天充满了喧嚣与躁动，钢筋混凝塑封了灵性；夜晚，在这里，把我们从日常的平凡中召唤出来，这里，把我们从压力与繁忙中召唤出来，忙碌的身心得到喘息机会，紧绷神经需要得到舒缓在这里，陪伴我的是咖啡与美酒、音乐与美食、好友与恋人、鲜花与美景.在这里，我是我在滨江商业的竞争中，与其夹缝求生，不如14、剑走偏锋，另辟蹊径3万方的体量与整个北滨路比较，看来竞争力较小。但3万方集中各类特色休闲娱乐业态的目的性消费中心，却占有较大的竞争优势小结休闲娱乐业态市场未饱和集合单一业态形成规模号召力独特主题形成差异化经营与物业属性结合吸引目的性人群定位优势消费者对休闲娱乐业态需求度高以慢调生活体验为主的 城市滨江休闲娱乐中心项目整体定位项目形象定位滨江24小时消闲中心360度情景商业公园360度情景商业空间城市个性消费空间n完善滨江商业功能，由传统白天商务服务转变为24小时经济，突出夜间概念的差异化符号；n坡地、台阶、起落高差、滨江景观、绿化、建筑组合成新奇的产品形态符号；n结合区域消费人群特点，引进个性15、化品牌，吸引目的性消费客群，聚集项目人气，提升价值；n树立项目独特市场形象，为营销提供卖点支撑，提升投资者经营者对项目的兴趣树立清晰、全方位、差异化的市场形象项目市场定位本项目项目自身业主群体周边2公里范围滨江楼盘观音桥、江北嘴两大CBD人群北滨路沿线消费群体两江新区核心版块渝中半岛、弹子石CBD人群项目核心辐射半径项目次级辐射半径项目外围辐射半径北滨路沿线北滨路沿线江北嘴CBD观音桥CBD解放碑CBD弹子石CBD项目客群定位n热衷休闲娱乐消费：渴望放慢的生活节奏，释放工作压力，追求慢调、情趣生活体验；n追求格调及品质：追求消费环境的舒适、格调的优雅、服务的周到以及尊崇感受，私密性；n渴望个性16、符号：不喜欢千篇一律的消费模式，追求独特，新奇，彰显自我个性；n“PM”消费模式：消费集中在中午12点以后，12-18点偏休闲，18-20点偏餐饮、20-24点偏娱乐n财务自由：不工作的时候，也不必为金钱发愁，具备较高的经济基础n自主生活：有足够自由时间可支配，做自己想做的事情n享受快乐：善于通过各种方式的休闲娱乐来获得愉悦，享受生活，排解压力隐贵精英悠客私营企业主、政府官员企业高管、商务精英文化学者名人、文艺明星客群特征消费特征核心商户组合u格调酒吧u主题酒廊u休闲茶叙u音乐茶座u特色咖啡u异域美食u红酒窖u雪茄吧u婚纱摄影项目客群定位目 录Content项目定位价值实现策略营销执行策略服务17、模式建议服务团队简介招商江湾城龙湖星悦荟重庆天地珊瑚都会重庆滨江商业价值实现模式直接销售持有招商返租销售重庆现有滨江商业主要存在以下三类价值实现模式；我们将通过案例研究需求最符合本项目特质的价值实现模式；价值实现模式二期一期体量体量商商业层高高商商铺面面积区区间2.2万方一期1F：5.1m2F：6.5m小商铺70-110大商铺160-220二期77-135备注：二楼商铺层高6.5米，高附加值产品获得投资者认可，销售情况良好招商江湾城项目名称目名称面世面世时间销售均价售均价平均租金平均租金销售情况售情况租租赁情况情况招商江湾广场一期25000元/左右1F：100-1202F：80-100售罄1018、0%30%二期30000元/90-120元/直接销售案例分析u现目前项目整体经营情况一般，业态混乱，档次偏低。u项目入驻率不足50%，导致固定消费人群不足。u无统一规划，导致后期经营不稳定，未来难以突破社区商业的定位，对项目整体形象提升无促进作用；u业态布局1F：餐饮、休闲、生活配套为主；2F：餐饮、休闲、创意工作室、生活服务配套；u独栋商业共2栋：龙湖鸭肠王；：普拉娜德国慕尼黑啤酒花园；招商江湾城直接销售案例分析招商运营案例分析l项目由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成l商业定位：一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等功能于一身的国际化生活中心引入多家为满足高端人群特19、定消费需求而量身打造的特色商户，增强了项目对高端人群的吸引力，成为重庆高端人群聚集的目的性消费场所。经营情况良好。重庆天地l企业资金实力雄厚，并且具备成熟的商业地产运营经验与品牌号召力；l项目招商不强调短期的租金收益情况，而是注重引入具备高品质感的商家，并给予极大的政策扶持；l各类定期与不定期的主题活动，吸引消费者关注，提升经营者信心；l项目在启动时面临区域环境不够成熟、常驻人群较少，商业成熟需要长时期培育等不利局面。项目面临挑战企业应对措施租金（元/）租赁期限免租期物管费递增率客户按入驻时间大致分为3批，第一批：租金均价约为25-30元/平米/月第二批，租金均价约为60-80元/平米/月第三20、批，以小面积为主，约为100-150元/平米/月一般为5年个别品牌为8年一般为半年以上个别品牌长达2年35元/月含中央空调及推广费10元/年租赁政策备注：租金及物管均按套内计租招商运营案例分析重庆天地招商运营案例分析重庆天地项目自身高端业主时尚白领及社会文化精英政府部门官员本地工商企业主、国内外驻渝高级管理者重庆天地的良好运营，成功树立项目高端品质形象成功吸引目的性消费客群完善商业配套、满足自身业主群体生活服务需求弱化区域抗性提升形象，带动价格转化为购买客群返租销售模式案例研究珊瑚都会南滨路首家国际化大型商业综合体总体量6.7万方，集中西美食、时尚服饰、精品旗舰店及多元化高端消费品的高端滨江商21、业体n一期采用销售返租模式，达到95%的去化率，但项目招商政策制定不合理，导致项目招商情况不理想n二期开发商采用直接销售模式，去化率只有60%，与一期相比差距较大珊瑚都会开发商商管公司商户业主委托商管公司经营管理开发商将物业出售给业主商管公司负责招商和管理业主和商家不产生直接关系业主和商管公司签订委托管理协议，商管公司承诺业主前3年5%回报，每年支付给业主。l引入商管团队统一招商，控制前3年经营权，确保商业形象及培育期稳定，提升项目整体形象；l租期稳定回报，可打消投资者顾虑，利于促进销售去化，同时规避政策法规；l合理的租金收益可减少发展商对业主的收益补贴返租销售模式案例研究返租销售模式优劣势销22、售模式直接销售持有招商返租销售优势u快速变现可实现资金回笼；u投资者自主使用，灵活度高;u统一招商，确保项目档次形象符合定位要求；u统一经营管理，确保项目后期经营稳定，有利于商业升级改造，未来升值潜力较大；u资金回笼与项目良好经营兼顾u降低销售风险，利于去化劣势u无统一招商，难以保证商业档次形象；u项目后期经营情况无法保障；u一旦商铺滞销，项整体形象受损严重；u难以在短时间内变现；u对经营管理团队要求较高；u考验开发商资源整合能力；u返租补贴降低销售收益价值实现模式分析总结本项目价值实现建议招商与返租销售同步进行实现销售去化与良好经营的平衡企业对现金流的追求n统一招商并控制初期经营权，实现项目23、初期良好经营；n聚集人气，提升项目整体形象，推动住宅销售溢价n返租销售弱化投资者抗性，促进实现资金快速回笼目标；n对于滨江会所，由于面积较大难以分割，建议采取招商持有，通过带租约销售或抵押融实现去化会所先主力店招商后带租约销售或抵押融资九曲花街返租销售获得现金流控制初期经营权，统一招商经营目 录Content项目定位价值实现策略营销执行策略服务模式建议服务团队简介销售阶段分解滨江会所主力店招商商户资源整合节点商户引入花街部分返租销售花街招商管理经营会所主力店招商对于返租销售而言，“租”是噱头，却也是对市场的形象承诺，也是打动投资者的关键点；会所主力店主力店的形象号召力，体现了项目主题与档次形象24、，为销售去化提供最有力的支撑商户资源整合，节点商户引入对于销售去化而言，哪怕仅是意向商户的在谈，都可以成为吸引市场关注的话题；整合商户资源，确定节点位置的意向商户，将会进一步的提升项目关注度，吸引投资者关注；花街返租销售清晰的市场形象，准确的差异化定位，主力商户的进驻，意向商户的追捧，已经逐渐提升投资者的信心；合理的定价与满意的返租回报，将会打消其对初期经营回报的顾虑，实现购买花街招商运营通过控制前期经营权，实现对花街的统一招商，确保初期良好经营以及商户的优化调整；会所主力店招商1F豪车城市展厅2-3F:主力娱乐会所主题餐饮旗舰4F:休闲、康体会所会所大堂主力店招商策略滨江会所代表项目品质形象25、招商目标：p具备较高市场号召力的商户p吸引人气聚集的品牌商户p具备较高档次形象的商户酒窖1F商户引入对象豪车城市展厅已纷纷进驻重庆滨江路南滨路：哈雷戴维森专卖 宾利专卖沙滨路：兰博基尼专卖北滨路：？建议引入豪车城市展厅宾利城市展厅p意向引入商户：宾利（重庆润泰）p面积需求：800-1000左右p租赁年限：8年 红酒窖奢侈品集成店p意向引入商户：红酒窖p面积需求：300左右p租赁年限：5年 p意向引入商户：红酒窖p面积需求：300左右p租赁年限：5年 宾利城市展厅会所大堂红酒窖奢侈品集成店2F-3F商户引入对象硬石餐厅是在1994年进入北京，餐厅占地1700平米，挑高2层，可举办80-300人的26、婚宴，目前北京，上海，武汉均有连锁钱柜旗下高端会所，由知名设计师设计针对高端商务人群打造主力店招商策略4F商户引入对象安杰玛SPA馆主力店招商策略p意向引入商户：高端休闲茶楼p意向面积：2000p租赁年限：8年p免租期：半年以上p承租水平：40元以上p配套需求：独立电梯，独立店招，专用停车位高端休闲茶楼主力店招商策略滨江会所主力店招商政策建议楼层平均租金（元/）免租期租赁期限递增率1F85-1102-5个月4年一签租金每年10%-15%递增2F75-853F65-754F55-655F45-556F40-50物管费10元/月40-60元，根据商户档次及品牌号召力浮动5年，针对个别高端品牌可考虑27、8年租金半年，针对高端品牌可免租一年租期每年递增10%免租期考虑是否使用中央空调递增物管费租金（元/）租赁期限免租期物管费递增率客户按入驻时间大致分为3批，第一批：租金均价约为25-30元/平米/月第二批，租金均价约为60-80元/平米/月第三批，以小面积为主，约为100-150元/平米/月一般为5年个别品牌为8年一般为半年以上个别品牌长达2年35元/月含中央空调及推广费10元/年星悅荟招商政策重庆天地招商政策整合商户资源建议纬立行可整合以下品牌，与企业结成战略联盟金融街控股作为具备一流实力的知名房地产企业，未来多个高价值的商业项目，必将吸引众多商户的追捧与品牌商户结成战略伙伴，要求其配合【九28、曲花街】的营销宣传，势必能给项目带来极大的市场关注；同时可引入娱乐、休闲行业运营商，整合资源返租销售策略n具备吸引力的回报率n合理的返租政策n符合市场的售价承诺前5年带租约回报，采用“（引进商家每平米年租金+发展商一年补贴）/售价=当年年回报率“计算方式计算出5年总共需补贴费用，以每年返还的方式给予投资者优惠，促进销售去化；n规避国家相关政策法规n实现预期销售价格，达成回款金额目标n合理减轻税费，降低负担返租操作模式核心打动投资者实现开发目标寻求投资者与开发商利益共同实现前1-2年作为市场培育初期，保证投资回报率为5%；第3、4年时，周边商业氛围逐渐成熟，保证投资回报率达到6%；第5年时，已开29、始进入市场发展期，保证投资回报率达到7%；市场培育期市场发展期市场成熟期n星悅荟的崛起标志北滨路商业兴起n市场进入培育期n鎏嘉码头、九曲花街面世n市场进入发展期，逐步走向成熟n江北嘴CBD建成，滨江楼盘全线入驻，商业繁华n市场进入成熟期2013-20162010-20122017-2020返租回报与时间要符合投资者对北滨路的认知，通过吸引力的回报，弱化投资者对经营初期回报风险的抗性返租销售策略具备吸引力的返租政策与回报率郦苑坊销售中心九曲花街评估项目 设定分值 九曲花街郦苑坊项目区位1088项目定位1097消费人群1097人流到达1068核心商户1086商铺面积1057昭示性1097公摊10530、9车位配置1088物业管理1088合计1007874郦苑坊底商均价为35000元/九曲花街首层均价为36000元/返租销售策略十维度评价体系，制定科学合理的售价“返租”，给投资者提供了租金回报，但并不意味着降价或打折；“返租”的目的是要达成销售的手段，实现预期的价格目标；至于给予投资者的租金回报，其实“羊毛仍然出在羊身上”返租销售策略商商铺面面积（）（）目目标单价价（元（元/）目目标总价价（万元）（万元）返租返租销售售单价价（元（元/）返租返租销售售总价价（万元）（万元）6%回回报率租金率租金单价价（元（元/.月）月）预期租金期租金（元（元/.月）月）租金差租金差额（元（元/.月）月）总补贴租31、金租金（万元）（万元）返租返租销售与目售与目标总价差价差额（万元）（万元）300 36004 1080 43720 1312 219 90 129 231 231 6%的平均回报率，具备一定吸引力，可打动投资者；前5年市场培育期稳定的租金回报，可以增强投资者的信心；通过返租手段提升的销售单价仍然相对合理，符合投资者的心理预期；对于投资者对于开发商补贴投资者的租金回报，来源于提升价格后的差额，开发商实际并未承担；销售差额实际分5年补贴，更利于开发商现金流的控制；返租销售策略开发商销售业主聘请商业管理团队委托管理租金回报由于国家禁止开发商向业主承诺回报，引入商业管理团队，可规避政策风险；但商管团队32、介入会产生一定费用，建议开发商与专业机构合作，单独注册公司，降低成本；返租模式采用“业主是出租人，委托商管团队代为招商”模式，可规避租金税收问题；项目收益预期滨江会所租赁收益预期平均租金平均租金（元（元/）物物业面面积平均租金平均租金（）（）月租金收益月租金收益（万元）（万元）年租金收益年租金收益（万元）（万元）501400070840九曲花街销售收益预期楼楼层可售面可售面积（）（）预计均价（元均价（元/）预计售价（万元）（万元）总计收益（万元）（万元）1F5157.243600018566 228142F1563.06150002345 3F1183.02130001538 4F36510033、00365 首年收益首年收益2年收益年收益3年收益年收益4年收益年收益5年收益年收益6%回回报反推反推0 840 924 1016 1118 18634 九曲花街招商由于承诺客户的租金回报，已通过营销手段获得；因此为【九曲花街】的招商运营创造了良好条件，可以以较为优厚的招商条件，吸引商户进驻九曲花街主力店招商政策建议首层80-100元，二层50-60元，三层40元5年租金半年，针对高端品牌可免租一年租期每年递增10%免租期5元递增物管费九曲花街招商九街高屋：雨后天晴西餐厅、一百家时尚餐厅新品牌九街高屋：陈老郭特色汤锅形象店重庆天地：铜锣湾港式茶餐厅档次升级型主题创意型星悦荟：头等舱主题餐厅关键34、节点位置核心商户凸显项目主题定位，体现档次形象、满足目标客户喜好的品牌商家普通位置实力商户符合项目定位，承租能力高且经营稳定商户难点位置潜力商家u已在本地经营多年，有一定品牌知名度，需通过更好的经营平台实现档次升级的商户；u认可项目定位，愿意根据项目客群喜好量身打造的商户；u有投资实力，愿意借助本项目平台打造新创品牌的商户；应符合项目主题形象、档次品质及租金回报的综合要求商户组合项目推广策略树形象博认同炒回报三大阶段攻坚形象立市阶段强势蓄客阶段引爆市场阶段越夜越魅力,摆脱时间束缚，体验城市夜文化！市场形象树立树立项目清晰市场形象，突出差异化城市在上，风景在下360度城市全景情调商业公园树立项目35、清晰市场形象，突出差异化市场形象树立有钱，有闲，有情趣，花街style就是不一样市场形象树立树立项目清晰市场形象，突出差异化商业形象包装体现花街主题形象的示范区景观小品鲜花景观鲜花景观景观小品鲜花景观摆设，景观小品打造景观小品鲜花景观景观小品商业形象地标即项目的精神堡垒，提升商业辨识度商业形象包装标志性建筑标志性建筑标志性建筑的打造标志性建筑标志性建筑现场活动强势蓄客 城市悠客：l以圈层消费为主，追求时尚、潮流、个性化的消费；l以品质活动、情调宴会为活动主题打动消费者；l如：红酒品鉴会、音乐鉴赏会、雪茄品赏会、品茗会等；红酒品鉴会商户：l以龙头商家的进驻吸引其他商家；l利用商家签约仪式树立项目36、形象，并获取商家认可，吸引商户入驻；l活动配合：商家签约仪式、商家进驻仪式、招商启动仪式等商家签约仪式投资者：l投资者的信心建立，依靠消费者的口碑传播、商户的进驻；l利用产品推介会，树立投资者信心；l活动配合：产品推介会、招商庆功宴等商家签约仪式消费者认可商户认可投资者认可软文炒作配合软文炒作，树立市场形象及市场认知，引起关注有钱、有闲、揭秘都市悠客生活方式喝什么与谈什么一样重要，城市精英的格调与品味北滨路？南滨路？重庆“外滩”之争愈演愈烈“九曲花街”空降融景城，北滨路上体验360度商业公园宾利城市展厅进驻融景城，北滨路商业形象全面升级引爆市场商业开盘，利益点的炒作，引爆市场u利益点的标语：要37、赚钱，其实很简单 总价XX万，掏光CBD消费者钱包。“放长线钓大鱼“，投资商铺先算回报率。置业专享五重礼，助力进驻北滨路。物业优化建议【九曲花街】定位休闲娱乐，功能对停车位需求更为突出按每100平米配置1.2个假设，3.5万平米需420个停车位目前前往北滨路消费的人群，主要以驾车到达为主，停车位是否充足，提成是否便捷，直接影响本项目对消费者的吸引力北滨路目前属于快速干道，且有绿化隔离带阻隔车辆便捷到达，车辆绕行调头易被竞争对手吸引分流，需考虑在项目处设置转向开口及红绿灯；星悅荟鎏嘉码头九曲花街物业优化建议观光电梯连廊连廊p项目为突出坡地景观的独特体验，采用大量室外动线组织；p但夏季酷热以及雨天38、等天气情况将会对消费者的舒适性产生重要影响；p建议设置观光电梯，便于在异常天气情况下消费者能快速到达目的消费地；业态茶楼/洗浴主题酒吧配置面积（）500-1000200-500层高（m）55-8柱距（m）88，中庭无柱荷载（kg/）350-800500空调预留空调机位预留空调机位用水有供水有供水用电（KVA）不低于200不低于300用气燃气管道接至场内燃气管道接至场内照明一般照明一般照明给排水配有配有排风/烟配有配有水电表配置独立水电表独立水电表卫生间独立洗手间独立洗手间休闲、娱乐业态物业条件需求参数条件面积（）200-500厨房面积（）80-100门脸开间8-12米首层层高（m）不低于5.139、其它层高4.2-4.5柱距（m）7-8荷载（kg/）厨房区450空调（机位安放）预留空调机位用气预留用电（kw）220给排水管径（mm）40-160排风/烟自然通排,一次消防由甲方过横截面积不低于500mm*700mm排污连接化粪池水电表计量一户一表卫生间独立卫生间通讯/视讯接入室内店招独立招牌主题餐厅物业条件需求物业优化建议目 录Content项目定位价值实现策略营销执行策略服务模式建议服务团队简介服务模式建议建议方案一滨江会所主力店招商商户资源整合节点商户引入花街部分返租销售花街招商管理经营纬立行提供服务内容：p滨江会所商业招商执行p九曲花街商铺销售服务模式建议建议方案二滨江会所主力店招商商户资源整合节点商户引入花街部分返租销售花街招商管理经营纬立行提供服务内容：p滨江会所商业招商执行p九曲花街商铺销售作为项目经营管理团队p九曲花街首次招商p九曲花街开业及后期运营管理期待项目精彩面市