1、1中航紫金广场中航紫金广场可售写字楼可售写字楼定位及物业发展建议定位及物业发展建议21、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议3地域经济分析地域经济分析海峡西岸经济区受长三角、珠三角、台湾三大经济圈辐射，正在跃升为中国海峡西岸经济区受长三角、珠三角、台湾三大经济圈辐射，正在跃升为中国经济发展的第四极，厦门正是海西发展的金融中心经济发展的第四极，厦门正是海西发展的金融中心海峡西岸经济区的统计范围包括：闽浙赣粤4省及所2、辖21市，即福建省的福州、厦门、莆田、三明、泉州、漳州、南平、龙岩、宁德9个市，浙江省的温州、金华、衢州、丽水4个市，江西省的赣州、抚州、鹰潭、上饶4个市，广东省的汕头、潮州、梅州、揭阳4个市。长三角经济区珠三角经济区台湾经济区经济综合体概念城市群概念全国战略布局意义对接台湾，完成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海一线的完整发展布局，以东部发展带动中西部良性互动。4省21市，以福建省为主体，以海西城市群推进与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作。与珠三角和长三角两个经济区衔接，依托福州、厦门、泉州、温州、汕头五大城市所形成的对外开放、协调发展、全面繁荣的经济综合体。2020年海西GDP将突破4万亿4距3、离金门岛约距离金门岛约5 5公里，拥有稀缺的一线海景资源，是作为厦门对世界（台湾）公里，拥有稀缺的一线海景资源，是作为厦门对世界（台湾）展示的窗口，未来将会成为厦门作为国际城市重要的名片展示的窗口，未来将会成为厦门作为国际城市重要的名片厦门黄金海岸线，长约9公里，目前是集旅游、观光和休闲娱乐于一体的海滨绿色长廊；已建成海韵台、椰风寨、台湾民俗文化村等5个休闲游乐区，每年吸引大量外来游客；会展片区承担起了对台的一线窗口的作用，成为中国与台湾的重要纽带；会展片区现状会展片区现状距离金门5公里5五缘湾高端居住片区湖边水库高端居住片区观音山高端居住片区软件园片区本案万达东海域五缘湾湖边水库会展中心l 4、两岸金融中心位于厦门岛东部商务区中心，占地19万平米，项目周边包括五缘湾运营中心区、湖里高新技术园、观音山运营中心区、软件园片区等；两岸金融中心规划研究范围图本项目所处的大环境是在两岸金融中心，周边人文配套齐全，交通便捷，是两本项目所处的大环境是在两岸金融中心，周边人文配套齐全，交通便捷，是两岸金融交流合作的前沿平台岸金融交流合作的前沿平台会展片区现状会展片区现状6项目位于厦门岛东部，占有一线海景资源，项目位于厦门岛东部，占有一线海景资源，CBDCBD半小时生活圈内，四条城市主干半小时生活圈内，四条城市主干道连接着城市各中心道连接着城市各中心机场、万达广场、火车站商贸中心、厦门大学等机场、万达5、广场、火车站商贸中心、厦门大学等环岛干道环岛路吕 岭 路往翔安、集美、机场往轮渡、环岛路景区往蔡塘金尚往莲坂火车站莲 前 东 路区位：东至环岛路，北至吕岭路，占有一线海景资源。距离高崎国际机场约10分钟车程，距离市中心15分钟车程，是BRT3线终点站；主要包括会展北片区、会展中心、观音山运营中心、软件园二期等产业园区+商务中心；BRT3线（经火车站至轮渡）万达广场厦门大学鼓浪屿机场会展片区周边概况会展片区周边概况7本案为本岛东部会展板块具备一线海景资源的中盘项目，未来将建成以高层、本案为本岛东部会展板块具备一线海景资源的中盘项目，未来将建成以高层、超高层建筑为主的包含商业、办公、酒店的城市综合6、体项目超高层建筑为主的包含商业、办公、酒店的城市综合体项目项目规划指标项目规划指标序号分项规划指标一总占地面积415191净地面积415192代征地面积0二净地容积率5.18三总建筑面积2150001持有写字楼400002销售写字楼650003五星级酒店500004天虹君尚500005商业街10000四建筑密度60%五车位配置19818项目平面图项目平面图7#地块5#地块天虹商业50000中航办公塔楼52500紫金办公塔楼52500紫金酒店50000可售商业1000091、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况整体市场分析整体市场分析现状分析现状分析3、客户与产品定位、客7、户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议10厦门写字楼市场至今共经历厦门写字楼市场至今共经历4 4个阶段，近年新区商务中心的大力建设，促使个阶段，近年新区商务中心的大力建设，促使步入爆发式发展阶段步入爆发式发展阶段发展期停滞期爆发期起步期驱动因素时间表现形式代表楼盘泡沫有加、成败各异 快速发展、市场细分 1988-1995年全国房地产热特区概念以企事业单位兴建为主 功能简单特贸大厦外贸大厦1995-2000年商务需求增加外资进入市场细分化：甲级写字楼、成长型公司普通写字楼国贸大厦、银行中心皇达大厦8、2000-2005年住宅禁商外资进入消化空置为主兴起SOHO、e时代概念 藤王阁SOHO 国际银行大厦持续低迷、消化为主 片区开发、商务运营 2006年至今优惠政策导向新区商务运营总部经济烂尾楼改造观音山等新区大规模开发中闽大厦钻石海岸观音山运营中心客户特征以企事业单位入驻为主以成长性中小企业为主规模型中小企业；后期出现高端、较大规模企业各种类型企业大规模、知名企业比例扩大发展历程发展历程1111西部板块东部板块p西部老城区板块已形成：鹭江道CBD区、滨北金融区、滨南商务区、火车站莲板商务区、湖里物流园板块和SM-江头商务区；且各区域写字楼发展均较为成熟。但较多写字楼建设时间较早，品质较差。p9、东部新区板块正逐步成形：观音山CBD区、五缘湾CBD区、湖里高科技术园区、软件园二期和中城会展片区，这几个商务区均为政府新建区域，海景资源丰富，且建筑规模大，内部硬件配套也较完善。但周边人气不够，区域内交通、市政配套有待完善。随着城市建设的不断向前发展，未来发展潜力巨大。软件园二期厦门岛内写字楼主要分布于西部老城区和东部新区两大板块厦门岛内写字楼主要分布于西部老城区和东部新区两大板块西部以配套及成熟度占优东部以景观、品质及价格占优板块分布板块分布12片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和完善的市政配套，同时汇聚众多片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和完善的市政配套，同时汇聚众多甲级写字楼10、，商务氛围浓郁甲级写字楼，商务氛围浓郁p鹭江道板块处中山路商圈，为厦门老市区，是厦门城市和闽南民间文化的重要发祥地，历史、文化底蕴深厚。p片区聚集了一批厦门顶级写字楼，如：银行中心、建设银行大厦、国际银行中心等。同时还有在建的财富中心、裕景中心、福隆大厦、世茂海峡大厦等。建设银行大厦国际银行大厦裕景中心世茂海峡大厦财富中心轮渡轮渡思北片区思北片区13名称名称入驻客户入驻客户国际银行大厦国际银行大厦目前入驻目前入驻100100多家企业，以贸易、船运、国内处办事处、外资银行为主多家企业，以贸易、船运、国内处办事处、外资银行为主建行大厦建行大厦投资公司投资公司10%10%、外贸公司、外贸公司15%111、5%、房地产、房地产10%10%、厦门监管局、厦门监管局5%5%、建行本部、建行本部60%60%银行中心银行中心近近200200家企业入驻，多为国外投资企业驻厦办、分公司及金融等。家企业入驻，多为国外投资企业驻厦办、分公司及金融等。片区客户以国内外知名企业及本地大中型企业为主，高档写字楼平均月租金片区客户以国内外知名企业及本地大中型企业为主，高档写字楼平均月租金水平在水平在100100元以上，多只租不售元以上，多只租不售p作为市中心高档写字楼集中区，以吸引国外知名企业驻厦办事处、国内大型企业驻厦分公司和本地大中型企业为主。p片区甲级写字楼项目除钻石海岸（售价2-2.5万/平）为产权分割外，其它12、均为持有型物业。p目前投入使用的高端项目租金水平均在100元以上，且出租率均在80%以上。中端写字楼租金在60-80元之间。轮渡轮渡思北片区思北片区板块板块项目名称项目名称年份年份租金租金出租率出租率物业费物业费轮渡国际银行大厦200215096%16第一广场2006120-13075%20财富中心2011140-16040-50%17建行大厦2003110-14090%以上18钻石海岸2007110-11075%111414p该区域生活氛围浓厚，周边有槟榔、禾祥生活区等，商业繁华、交通便利，同时也有美丽的湖景资源。p目前区域写字楼主要沿滨湖南路建设，写字楼较多，有较高档的立信广场、百脑汇科技13、大厦；中档有基金大厦、建设大厦、闽南大厦等。区域待推写字楼项目较多，有源昌大酒店、厦工大厦、建设科技大厦、海晟国际大厦。片区生活氛围浓厚、交通便捷、商业繁华，写字楼物业较多，但以中档为主，片区生活氛围浓厚、交通便捷、商业繁华，写字楼物业较多，但以中档为主，缺乏高档写字楼物业缺乏高档写字楼物业百脑汇科技大厦建设大厦立信广场滨南片区滨南片区15名称名称入驻客户入驻客户立信广场立信广场进出口贸易占进出口贸易占55%55%，货代占，货代占15%15%，金融占，金融占20%20%，咨询及其它服务业占，咨询及其它服务业占10%10%百脑汇百脑汇以电子、以电子、IT IT为主为主鸿翔大厦鸿翔大厦贸易类占贸易14、类占45%45%，货代，货代20%20%，保建品、咨询及其它服务业占，保建品、咨询及其它服务业占35%35%建设大厦建设大厦以进出口、贸易、咨询类企业为主，多为本地企业。以进出口、贸易、咨询类企业为主，多为本地企业。p片区吸引的客户以本地的中小型进出口公司、贸易及货代为主。p片区处于市中心，多数为乙级写字楼，且多数采用产权分割出售的方式。p中高端写字楼租金在60-80元之间，中低端租金在30-50元之间。租户多为进出口、贸易等中小型公司；较高档写字楼月租金水平在租户多为进出口、贸易等中小型公司；较高档写字楼月租金水平在100-150100-150元元之间之间滨南片区滨南片区板块板块项目名称项目15、名称建设年份建设年份租金租金出租率出租率物业费物业费滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10凯宾斯基凯宾斯基20112011150150起（含物业）起（含物业）80%80%16p板块为厦门政务中心，自然资源丰富，同时周边聚集了大量高档酒店，如：索菲特大酒店（五星级）、马可孛罗大酒店等；同时餐饮、娱乐等非常多，生活配套及交通相当完善。p区域写字楼较多，较为集中在市政府以西，如：税保大厦、中闽大厦、建业大厦、新港广场、中信惠扬大厦、外贸大厦等。相比鹭江道CBD板块的写字楼较差。除中闽大厦外，大量写字楼建成时间较早，规划一般。中闽大厦外贸大厦建业大厦地处厦门政务中心，周边自然资源丰富，商务16、配套完善，但多数写字楼建筑时地处厦门政务中心，周边自然资源丰富，商务配套完善，但多数写字楼建筑时间长，规划一般间长，规划一般滨北片区滨北片区17名称名称入驻客户入驻客户中闽大厦中闽大厦国际货运代理物流占国际货运代理物流占4040，投资公司，投资公司15%15%，房地产，房地产1010，金融，金融1010新港广场新港广场货代、物流占货代、物流占35%35%，投资公司占，投资公司占10%10%，金额占，金额占15%15%，房地产占，房地产占10%10%，贸易公司占，贸易公司占30%30%中信广场中信广场贸易占贸易占45%45%，货代占，货代占30%30%，房地产占，房地产占15%15%，其它占，其17、它占10%10%p片区入驻的客户以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼如中闽大厦聚集的客户以国内及港台的大型贸易及投资公司和部分厦门本地的大型企业，其它中小型写字楼由于建设时间较早，写字楼软硬件设施较差，客户以本地中小企业为主。p片区多数写字楼为产权分割式，只有中闽大厦群楼部分为开发商持有。p目前中闽大厦水平均在75元左右，且出租率均在75%左右，其它中低档写字楼租金在30-60元之间。区域内企业以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼月租金在区域内企业以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼月租金在100-150100-150元之间元之间滨北片区滨北片区板块板块项目18、名称项目名称年份年份租金租金出租率出租率物业费物业费滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10凯宾斯基凯宾斯基20112011150150起（含物业）起（含物业）80%80%18p板块位于火车站富山商务圈内，由于火车站及厦禾路、湖滨南路、莲前大道主干道的原因，大量人流、车流经过，交通相当便利；区域内有很多商务酒店、大型购物中心及高档餐饮中心等，配套相当齐全。p目前区域内写字楼有：帝豪大厦、美新广场、金山大厦、国贸大厦、莲富大厦、在建的新景世纪城等，多为中档写字楼，部分写字楼为90年代建造，立面较旧。同时区域内也不乏甲级写字楼出现，如：磐基中心。国贸大厦新景世纪城磐基中心片区交通网络发达19、人流量大，市政及商务配套也非常完善，写字楼物业较多，片区交通网络发达、人流量大，市政及商务配套也非常完善，写字楼物业较多，但档次参次不齐但档次参次不齐火车站火车站-莲坂片区莲坂片区19名称名称入驻客户入驻客户磐基中心磐基中心货运、房地产、金融、投资为主货运、房地产、金融、投资为主国贸大厦国贸大厦进出口贸易占进出口贸易占55%55%，货代占，货代占15%15%，金融占，金融占20%20%，咨询及其它服务业占，咨询及其它服务业占10%10%帝豪大厦帝豪大厦国内进出口贸易，金融、咨询及服务业为主国内进出口贸易，金融、咨询及服务业为主 腾王阁腾王阁SOHO SOHO 租户主要为规模较小的公司或刚组建20、的公司为主，人员在租户主要为规模较小的公司或刚组建的公司为主，人员在3-63-6个人左右，行业主要为贸易、进出口、货代等个人左右，行业主要为贸易、进出口、货代等p片区入驻的客户以进出口、贸易、证券等中小企业为主，成长型企业及刚成立的企业占多数。这类企业租金承受能力不强，需求的面积也相对较小。p片区除磐基中心开发商持有外，其它全部为产权分割式。p目前磐基中心水平均在95元左右，且出租率均在90%以上，其它中低档写字楼租金在30-60元之间。租户多为证券、中小型贸易公司、租户多为证券、中小型贸易公司、ITIT等成长型企业，高档写字楼月租金在等成长型企业，高档写字楼月租金在90-90-150150元21、之间，中低档在元之间，中低档在35-6035-60元之间元之间火车站火车站-莲坂片区莲坂片区板块板块项目名称项目名称年份年份租金租金出租率出租率物业费物业费莲坂新景中心新景中心2009-20112009-2011毛坏毛坏8080；装修；装修100-110100-11070%70%1212磐基中心磐基中心20082008150-170150-170（含物业）（含物业）96%96%212120p片区位于厦门岛东部、会展中心以北，规划用地面积96公顷，总建筑面积218.8万平方米。目前观音山国际商务中心启动区已全部建设完工，并已交付使用。p企业自建区的17家营运中心均已动工，部分已封顶。未来片区将成22、为福建省内大型企业的总部聚集地。p启动区现有大量房地产、外贸、投资公司、服装、电子、食品等企业入住，月租金在30-60元之间。由厦门市政府主导，片区将形成集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体的商务圈。厦门迄今为止在建的规模最大的中央商务区厦门迄今为止在建的规模最大的中央商务区观音山国际商务营运中心观音山国际商务营运中心板块板块项目名称项目名称年份年份月租金（元）月租金（元）出租率出租率物业费（元）物业费（元）观音山观音山商务营运中心（一期）毛坯：60-70；装修80-90；98%8-1421p五缘湾营运中心位于厦门岛东北部，总建筑面积约40万平方米，由123、0幢高层写字楼和1幢运动馆组成，是功能完善、设施先进、造型新颖、环境优美的现代化总部型办公楼群。p该营运中心分别由湖里区、海沧区、同安区、翔安区政府，及建发集团、路桥公司共同参与开发建设。由厦门各行政区及企业参与共同开发的城市由厦门各行政区及企业参与共同开发的城市RBDRBD区域区域湖里高薪技术园区墩上居住区五通商务区金山健康养生区通屿居住区钟宅民俗旅游区温泉居住区五缘湾营运中心五缘湾营运中心22名称名称入驻客户入驻客户五缘湾营运中心五缘湾营运中心行业涉及贸易，科技，工程建筑，批发零售及化工等。建筑工程类占行业涉及贸易，科技，工程建筑，批发零售及化工等。建筑工程类占37%37%，科技跟贸易类的24、企业比例，科技跟贸易类的企业比例也比较重也比较重海富中心海富中心贸易，服饰、科技类为主贸易，服饰、科技类为主宝拓大厦宝拓大厦贸易，科技，工程建筑、服饰、科技等贸易，科技，工程建筑、服饰、科技等p区域部分写字楼已有企业入驻，目前入驻的企业以房地产开发公司、建筑公司、装修公司、IT及贸易为主。p片区写字楼多数由开发商持有，并有部分由集团公司整栋收购，区域前景让企业投资者看好。p目前片区租赁市场外于刚起步阶级，月租金在15-40元之间。片区生活及商务配套缺乏，交通不便利，目前区域主要以租金承受能力较低的片区生活及商务配套缺乏，交通不便利，目前区域主要以租金承受能力较低的中小企业为主中小企业为主板块板25、块项目名称项目名称建设年份建设年份月租金（元）月租金（元）出租率出租率物业费（元）物业费（元）五缘湾海富中心2008毛坯40-40；装修：60-8080%12.5五缘湾营运中心五缘湾营运中心23商务区商务区功能定位功能定位发展性质发展性质鹭江道商务区鹭江道商务区金融商务服务区金融商务服务区与湖滨南、富山、火车站等商圈组成传统商务集与湖滨南、富山、火车站等商圈组成传统商务集中区，城市政府机构、金融区中区，城市政府机构、金融区滨北商务区滨北商务区城市行政办公、金融服务区城市行政办公、金融服务区滨南商务区滨南商务区传统商务集中区传统商务集中区火车站火车站-莲板莲板湖里物流园区湖里物流园区港口服务区港26、口服务区以港口为核心的物流功能区以港口为核心的物流功能区观音山商务区观音山商务区城市商务营运区域：制造企业、工贸类企业的地区城市商务营运区域：制造企业、工贸类企业的地区总部和功能机构集聚区域总部和功能机构集聚区域与会展中心组成东海岸城市新兴商务带，企业总与会展中心组成东海岸城市新兴商务带，企业总部及功能基地，城市信息技术研发服务中心、展部及功能基地，城市信息技术研发服务中心、展示窗口和城市会客厅示窗口和城市会客厅五缘湾商务区五缘湾商务区城市客厅、城市城市客厅、城市RBDRBD的配套商务区的配套商务区湖里科技园区湖里科技园区高新技研发基地和企业营运、展示、结算中心高新技研发基地和企业营运、展示、27、结算中心软件园软件园IT IT研发、信息技术服务区域研发、信息技术服务区域厦门商务区已基本成熟，各商务区功能定位差异化较明显厦门商务区已基本成熟，各商务区功能定位差异化较明显各商务板块功能区分各商务板块功能区分241、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况整体市场分析整体市场分析未来供应分析未来供应分析3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议25新入市项目分析新入市项目分析项目名称项目名称世茂海峡大厦世茂海峡大厦厦门国际石材中心厦门国际石材中心等级等级甲28、级甲级标准标准开盘时间开盘时间2011.122011.122012.32012.3面积（）面积（）33800 33800 可售可售4000040000总套数（总套数（套套）100100460460已去化套数（已去化套数（套套）3333300300均价（元均价（元/平平）31000310002100021000去化速度（平去化速度（平/月月）5800580053005300目前剩余目前剩余存量存量263302633080008000预计售完时间预计售完时间2013.32013.32012.122012.122012年厦门写字楼市场延续 2011年的大好形势，因不受限购影响，办公物业受到追捧，成交29、量持续活跃，新入市项目去化速度较快，不会对本项目两年以后的入市造成影响26观音山在建项目观音山在建项目项目名称项目名称地块信息地块信息定位定位海西金谷广场海西金谷广场观音山观音山A04A04、A07A07地块，用地面积地块，用地面积6409464094平方米，建筑面积平方米，建筑面积4343万平万平拟建成以金融要素交易平台为主体的拟建成以金融要素交易平台为主体的金融贸易集中区金融贸易集中区信义大厦信义大厦位于观音山位于观音山P27P27地块，用地面积地块，用地面积45614561平方米，建筑面积平方米，建筑面积6144761447平平拟建设一栋拟建设一栋2828层层135.8135.8米超高层30、写字楼米超高层写字楼创冠国际中心创冠国际中心位于观音山位于观音山P28P28地块，用地面积为地块，用地面积为46284628平方米，建筑面积平方米，建筑面积5838758387平平建设一栋建设一栋140140米的米的5A5A级超高层写字楼级超高层写字楼雀氏营运中心雀氏营运中心位于观音山位于观音山D09D09地块，用地面积地块，用地面积20652065平方米，建筑面积平方米，建筑面积2331023310平平拟建设总部营运中心拟建设总部营运中心福兴国际中心福兴国际中心位于观音山位于观音山D15D15地块，用地面积地块，用地面积52385238平方米，建筑面积平方米，建筑面积5161751617平平31、拟建成拟建成2525层总部大楼层总部大楼台商总部大厦台商总部大厦位于观音山位于观音山P18P18地块，用地面积地块，用地面积82388238平方米，建设面积平方米，建设面积5184851848平平将建成台湾商品重要展示中心将建成台湾商品重要展示中心总投资超过总投资超过165165亿元的亿元的2020个金融、商务、酒店和民生大项目在思明区落地生根，个金融、商务、酒店和民生大项目在思明区落地生根，致力打造致力打造“海西金谷海西金谷”、“厦门外滩厦门外滩”、“东南航运中心的商务区东南航运中心的商务区”27未来供应未来供应地块编号地块编号地块用途地块用途士地位置士地位置成交时间成交时间面积面积(平方米32、平方米)成交价成交价受让人受让人土地土地建筑建筑2010P27商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区环岛路与台南路交叉口西南侧2011-3-154561.411451608450万元信义玻璃控股有限公司2010P28商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区环岛路与台南路交叉口西南侧2011-3-154627.954381607450万元创冠集团投资控股（香港）有限公司2011P06商务金融用地（办公）湖里区06-06片区纵二路与岭下南路交叉口西南侧2011-4-197890.173200406000万元厦门合道工程设计集团有限公司2011P05商务金融用地（办公）湖里区06-0633、片区岭下路与岐山路交叉口西北侧2011-4-197638.682157406130万元厦门美泽鑫源商贸有限公司2011P08商务金融用地（办公）（建筑智能化研发中心和住宅性能研发基地）思明区03-06开元工业园片区环湖里大道与前埔西三路交叉口西北侧2011-4-194067.025200002880万元厦门万安智能股份有限公司2011P07商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区台东路与台南路交叉口东北侧2011-4-195237.9053397016070万元FUXING CHINA GROUP LIMITED2011P14商务金融用地（办公）观音山片区南投路与台东路交叉口东南侧20134、1-7-204763.227375006420万元深圳市越海全球物流有限公司2011P18办公、商业（非百货零售的商务配套）、社会团体用地（台湾商品展示中心及台商投资企业协会办公）思明区观音山片区下堡路与塔埔东路交叉口东南侧2011-9-88238.399350006710万元厦门市台商投资企业协会2011P19商务金融用地（办公）湖里区岭下北路与岐山路交叉口西南侧2011-9-86929.560152403810万元福建奥元集团有限公司20112011年厦门地块出让一览表年厦门地块出让一览表28未来供应未来供应土地供应总量强势增加，供地区域仍以岛外为主，岛内土地供应量较少，且以综合体、办公用35、途占比较大，未来岛内办公市场竞争格局基本稳定20122012年上半年厦门地块出让一览表年上半年厦门地块出让一览表地块区域 地块编号土地位置土地用途土地面积建筑面积成交日期竞得单位起叫价万元成交总价万元楼面价元/湖里区2012P01湖里区06-11两岸金融中心片区仙岳路与环岛干道交叉口西南侧A2-1地块办公、商业10730.257880002012-4-13福建宝呈凯瑞尔投资有限公司和漳州宝呈众华投资有限公司15170151701724湖里区2012P03湖里区06-11两岸金融中心片区仙岳路与环岛干道交叉口西南侧A3-1地块办公、酒店21943.45120000 2012-4-13厦门航空有限36、公司18420184201535思明区2011P17思明区03-07观音山片区台南路与半屏山路交叉口东北侧办公、商业、酒店22668.171 1400002012-6-5厦门市开元国有资产投资有限公司28490379902714信息来源：厦门国土资源局29未来市场发展趋势未来市场发展趋势数据来源：戴德梁行由于限购政策的推出，办公物业受到追捧，由于限购政策的推出，办公物业受到追捧，成交量持续上涨，成交量持续上涨，20112011全年岛内写全年岛内写字楼成交量达到字楼成交量达到16.316.3万平万平供应方面：供应方面：鹭江道财富中心、湖滨南路源昌凯宾斯基、国际航运中心的投入使用，为厦门岛西部写字37、楼市场带来156000平方米的供应量；未来趋势：未来趋势：未来厦门东部新区将有超过140万平方米的新增供应入市，岛内的办公区域将逐渐向东部片区转移，将会直接导致东部地区的售价及租金提升。从长期趋势看，房地产行业并不是往下走，还会往上走，现在行业还没有出现拐点，只不过在大的趋势下，环境发生了很大变化，“楼市下半场”来临了。上半场可能是拼产品、绿化等，下半场不止这些，还要有软的服务配套、绿色节能建筑等其他要求。-万科总裁郁亮30未来市场发展趋势厦门岛内写字楼价格变化趋势厦门岛内写字楼价格变化趋势20052005至今至今2000200520002005年年19952000年199019951990138、995年年售价：售价：2.232.23万万/平平售价：售价：1.51.5万万1.71.7万元万元/平平售价：售价：1.21.51.21.5万万/平平售价：售价：8000900080009000元元/平平代表项目：海光大厦、华兴大厦、湖光大厦代表项目：海光大厦、华兴大厦、湖光大厦代表项目：皇达大厦代表项目：皇达大厦代表项目：帝豪大厦、财富港湾代表项目：帝豪大厦、财富港湾代表项目：新景中心、中闽大厦、代表项目：新景中心、中闽大厦、钻石海岸钻石海岸年均价格增长率：7.5%待项目两年后入市时，岛内写字楼平均售价约为2.53.5万/平开发商自建的写字楼，2006年以后的，一般定位高端规划较好，租金上涨快39、，售价上涨幅度也就高，比如中闽大厦；另外像2009年开盘的新景中心，遭遇经济危机，地段虽好价位却低，吸引了一定的投资客，价格上涨的速度就快。-房友网董事长张文彪片区开发，商务运营持续低迷，消化为主快速发展，市场细分泡沫有余，成败各异3131未来市场发展趋势2005200620072008200920102011201250100150200年份年份租金租金单位：元单位：元/平平6080元/平60100元/平80120元/平100120元/平90150元/平110150元/平140160元/平2005201220052012岛内甲级写字楼平均租金统计岛内甲级写字楼平均租金统计预计租金将上涨至1440、0-180140-180元元/平平岛内甲级写字楼租金平均增长率为9%数据来源：搜房网321、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况写字楼销售市场分析写字楼销售市场分析3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议33p由于写字楼成交量小，成交价格受个别楼盘价格影响大；p2007年，受中闽大厦1.6万/均价拉升，厦门市写字楼均价12348元/,达到10年内的顶峰；p2008-2009年，受观音山商务中心6000元/均价拉低，写字楼市场低价运行；p2010-20141、1年，市场在售写字楼项目较少p经济发展中城市的写字楼价格肯定要高于住宅的价格；比如在深圳，写字楼的价格一般是住宅的1.5倍2倍；p厦门写字楼售价近年虽上涨幅度较大，但是整体价格低于同区域住宅，呈现倒挂现象；新景中心海富中心1750080001200016000200004000018500980018000写字楼售价周边住宅售价售价（元/）多数写字楼以出租为主，销售型产品供应较少，且售价处于上涨的趋势多数写字楼以出租为主，销售型产品供应较少，且售价处于上涨的趋势销售市场销售市场2003-2011厦门办公物业成交均价34厦门写字楼市场售价增长率厦门写字楼市场售价增长率项目名称项目名称20102042、10年年20112011年年20122012年年售价年增长率售价年增长率 主流年增长率主流年增长率观音山一期观音山一期1.081.081.3-1.41.3-1.41.81.825-33%25-33%20-30%20-30%中闽大厦中闽大厦1.6-2.21.6-2.22.32.32.6-3.52.6-3.521-30%21-30%新景中心新景中心1.9-2.11.9-2.12.4-2.52.4-2.522.5%22.5%海富中心海富中心980098001.6-1.71.6-1.7市场机会市场机会销售型写字楼售价增长快速，去化良好，售价递增率达销售型写字楼售价增长快速，去化良好，售价递增率达20-43、30%20-30%，年均去化，年均去化2020万平米，单盘去化集中万平米，单盘去化集中2000-25002000-2500市场年去化水市场年去化水平约平约20万万1.6万万/年年1.3万万/年年0.04万万/年年3万万/年年2.2万万/年年年销售面积年销售面积35项目名称租金（元/月*）售价（元）投资回报率（%）备注厦门销售型写字楼钻石海岸80-10027000-350004.44%轮渡中闽大厦105-12015000-160009.60%滨北新景中心90-11022000-240006.00%莲坂观音山一期90-100175006.86%观音山片区五缘湾同安大厦35-50110005.45%44、五缘湾海富大厦50-60175004.11%五缘湾在售项目少，单个项目整体销售价格持续上升，需求旺盛，在售项目少，单个项目整体销售价格持续上升，需求旺盛，20102010年成交量创历年成交量创历年新高年新高市场机会市场机会36n区位：观音山n土地面积：22725平方米n建筑面积：14.51万平方米（地上面积102259 ，地下面积42498）n容积率：4.5 建筑密度：25%绿化率：30%n建筑高度：由1栋48层216米超高层和1栋24层112.8米高层组成n物业面积：办公面积98207，商业面积4052 n规划产品：超高层5A甲级写字楼、商业n车位：地下927辆,地上61辆n总造价：7亿元n45、竣工时间：2013年n招商情况：海峡明珠广场建成后，将引进超过50家大、中型企业入驻海峡明珠商务大厦，设立总部经济、办事机构、研发中心。销售项目销售项目-海峡明珠广场海峡明珠广场招拍挂区的招拍挂区的5A5A甲级写字楼甲级写字楼37n区位：厦港片区n土地面积：30545n建筑面积：27万n容积率：9n交房时间：2015年以前交付使用n物业面积：五星级酒店 45000，甲级写字楼103800，SOHO办公 80000，商业40000n规划产品：2栋 250米以上的超高层建筑，一幢作为五星级酒店和顶级写字楼，另一座则作为SOHO办公楼，下面还有30米的裙楼 其中，精英SOHO酒店式管理，由五星级酒店46、管理，酒店由世茂自己持有，商业由世茂自己持有，引进大型商场及电影院n产品：商业街、精英SOHO、百货、酒店、五星级豪华影院n车位：1051个，其中地上车位30个，地下车位1021个城市综合体，品牌优势和开发经验丰富，总投资超过城市综合体，品牌优势和开发经验丰富，总投资超过5050亿元人民币，但是目亿元人民币，但是目前片区缺乏办公氛围前片区缺乏办公氛围 销售项目销售项目-世茂海峡大厦世茂海峡大厦38裙楼设置商业，裙楼设置商业，SOHOSOHO及五星级酒店分别设置于两座超高层塔楼的顶部，办公物及五星级酒店分别设置于两座超高层塔楼的顶部，办公物业位于塔楼中间部分业位于塔楼中间部分1F6F1F5F底部47、6层为商业底部5层为商业6F20F中部15层为可销售型办公SOHO大堂及会所21F22F65FSOHO位于塔楼顶部酒店宴会厅7F8F 26F可销售型办公27F 43F甲级办公楼44F 65F塔楼顶部设置五星酒店，酒店大堂位于44层，配置为空中餐厅、会议、健身及SPAA座B座295M厦门第一高楼写字楼情况：写字楼采取出售30%，统一管理的方式；100套，目前已签约6070套，价格2.8万-3.5万元/平。销售项目销售项目-世茂海峡大厦世茂海峡大厦3939销售项目销售项目-金都国际金都国际n区位：湖里区n土地面积：21357 n建筑面积：56933 n容积率：2n交房时间：2013年6月份左右交房48、n物业面积：50年产权LOFT写字楼，将建设办公区约四万平方米，精品展示区近一万平方米；n规划产品：项目一层、二层为国际石材中心展销大厅，三层以上为三栋LOFT写字楼；n产品：项目采用精致的全分割式小户型设计，36-112多户型，约500来套；5米的挑高，全石材干挂，精装修，百变空间；顶层为花园、健身会所，5E级智能配置配备；n项目定位：项目定位为全球石材产业交易集散中心，旨在打造一个集展览、办公、研发、设计、代理销售为一体的石材行业综合服务平台，服务全球范围内的矿山、加工厂、贸易公司、机械、护理养护、商会组织、媒介组织、国外公司的国内办事处、物流、商检技术等企业和机构。401、项目本体解析、49、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况租赁市场分析租赁市场分析3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议4141轮渡轮渡-思北片区的受到金融科技行业亲睐，高档写字楼租金能力强，观音山思北片区的受到金融科技行业亲睐，高档写字楼租金能力强，观音山片区近年租金能力提高显著，得益于总部经济效益的凸显片区近年租金能力提高显著，得益于总部经济效益的凸显观音山板块五缘湾板块火车站莲坂板块滨北-滨南板块轮渡思北板块各版块租金各版块租金80%政府代建，出租为主，少量出售；租金：40-6050、元/*月；入驻率：海富中心50%，为片区较高水平中高端，多为企业闽南总部，政策性购置；租金：70-80元/*月，汇金96元/*月入驻率：80%以上中高端档次不一，市场以租赁为主；租金：60-80元/*月，磐基130元/*月；早期出售，现多企业自用/出租；租金：85-110元/*月；高端楼盘聚集，多只租不售，租金：80-150元/*月；金融、地产、物流、国际贸易业为主；外企、大型国企、外地企业聚集；商务新区，中高端水平；制造业、贸易、地产为主；闽南知名企业聚集地写字楼处于中低档水平；贸易、制造业、电子类为主；本地及泉州成长型中小企业为主42n区位：鹭江道100号n土地面积：5082n建筑面积：751、.8万n容积率：15n建筑高度：43层全钢结构，建筑高度192米n项目定位：“国际智能5A甲级写字楼”和“世界500强商业巨子及国内国际优秀企业入驻的海西经济圈最佳办公平台”n规划产品：底层商业规划银行、金融行业，其余为纯写字楼，单层面积1600，层高4.2米，净高2.9米n配套：会议中心、会所，无餐饮 n车位：地下五层，车位500个，其中专设28个低碳汽车优先车位，设165个自行车停车位n持有情况：写字楼全部持有经营n招商时间：2010年10月n工程进度：2011年7月28日落成启用招商项目招商项目-财富中心财富中心LEEDLEED金级预认证金级预认证5A5A海景商务地标海景商务地标43项目52、产品细节产品设计项目平面接近规整的长方形，室内分隔为多个进深适中、采光良好的规整的办公空间每层均设有与电梯厅连通的空中花园，高区更设有两层挑高8.4米的空中花园，若租用两层，可将空中花园作为两层通高的门厅，可增设楼梯，便于企业内部管理每层设高级行政卫生间，内设淋浴房电梯系统16部德国进口蒂森克虏伯高速电梯分高低区运行，专设VIP电梯空调系统三菱电机变频多联机冷暖空调系统，精确的分户计费系统新风系统新风量比国家甲级写字楼标准增加30%，新风采用空调预降温，并经过空气净化杀菌除尘。室内会议室及人员聚集区采用二氧化碳监控系统。照明系统采用两路电源进线加备用柴油发电机，同时采用智能应急照明系统。通讯条53、件提供卫星数字通讯条件、厦门有线电视、境外卫星电视节目，同时提供中国移动、中国电信、中国联通高速光纤接入 停机坪项目屋面设直升机停机坪，并停泊业主自购直升飞机外立面材料抗震性能好的全单元式玻璃幕墙系统，玻璃采用夹胶中空双银Low-E玻璃节水技术全部采用节水洁具，并采取雨水、空调冷凝水回收技术和中水回用技术进一步减少一般性日常用水。利用喷灌技术节约用水，降低地面景观用水量。安全智能安全保障系统，监控、防盗报警、电子巡更、翼闸、门禁等【财富中心财富中心】绿色建筑绿色建筑 ，大量节能、节水、节材、环保的设计与技术，大量节能、节水、节材、环保的设计与技术招商项目招商项目-财富中心财富中心44n招商情况54、：2010年10月开始招商n租金情况：120-150元/月（4-5层130元/月、20-30层150元/月）n物业费：17元/月n物业面积：90-100、1220-1280 n目前出租率：60%左右n工程进度：2011年7月28日落成启用n入住企业类别：投资公司、金融公司、贸易公司n招商情况：目前国家开发银行、农业银行、第一太平戴维斯、蓝火置业、皓沣贸易、阿拉丁计算机、富士施乐、无限极有限公司等大型企业签署了入驻协议。福建第一高写字楼于福建第一高写字楼于20112011年年7 7月月2828日落成启用，招商正在如火如荼进行日落成启用，招商正在如火如荼进行中中招商项目招商项目-财富中心财富中心455、5总建筑面积：7.6万m2，地上：5.3万，地下2.3万；占地：6678m2，地上30层，地下4层建筑高度：130M；层高4 M，净高达2.8M；使用率：约78%停车位：482个总投资：约5亿元投资商：福建七匹狼集团有限公司开发商：恒禾置地（厦门）股份有限公司建筑设计单位：美国LEOALALY建筑事务所/上海现代建筑设计（集团）有限价司全程物业管理：第一太平戴维斯5A5A智能化高档甲级写字楼、目前代表观音山最高写字楼配置智能化高档甲级写字楼、目前代表观音山最高写字楼配置 招商项目招商项目-汇金国际汇金国际46停车场482个，地下四层，入口车道宽3m；地下停车道宽4.8m；柱网：5.4m；每个车56、位面积：1.8m*4m；地下配贵宾梯2部，6部客梯，货梯1部；电梯井部分装修，未来将设车库大堂；人性化-停车场配音乐；空调系统全新风低温大温差变风量（VAV）冰蓄冷空调系统；成本：相对中央空调1平米多2元，因此物业管理费为20元，相应多些；供电系统备用发电机组，双回路供电；5A甲级智能化系统智能楼宇自控系统-设备管理系统自动化/节省运行能耗；智能信息自动化系统-3000门全数字式用户程控交换机/1300对（含冗余）电话容量的光缆；智能办公系统-主千万兆高速，终端配置100兆/专用远程网接入/部分自主选择网络运营商智能消防系统-24小时消费自动报警系统/自动防火喷淋系统/自动烟雾感应系统；安防自57、动化系统a)智能门禁系统-162套HID品牌门禁控制点/人行通道闸管理/访客管理系统/出入口控制管理系统；b)智能视频监控系统-396个监控点/监控视频 一对一视输；招商项目招商项目-汇金国际汇金国际471F：东南角落，考虑外资银行，面积 在300-400m2左右；2F-3F：设中西餐厅，对外开放，以单次消费为主；30F：可能有一个会议室，具体需再确认；商务中心：目前没有，不太确定；每层设茶水间：4-5平米，设休闲桌椅、微波炉等；客户接待：可以配合公司进行一些接待，如礼仪小姐等，可能会产生一定费用；VIP客梯：VIP客梯仅限于七匹狼 的董事长、高管使用;商务配套专属服务招商项目招商项目-汇金国58、际汇金国际48目前招商情况：平均每周接待客户2-3批，以厦门本地居多，外地一般面积在300-500平米左右，房地产目前还没有，以投资、进出口、融资租赁企业为主；国企等大公司暂时没有，一般有实力自建，对甲级写字楼的需求不大；建发在汇金谈一层半的面积；目前租金：120元/月/M2，二年一签可以争取到三年，合同期内均每年免租2个月，只需交纳物业管理费；物业费：20元/月/M2；地下停车场租金：至少保证一户一个，半层保证有3个固定车位，500元/月；招商项目招商项目-汇金国际汇金国际49位于轮渡板块，总建面位于轮渡板块，总建面3535万平米，定义为厦门中央商务区地标的大规模高端万平米，定义为厦门中央商59、务区地标的大规模高端商业综合体商业综合体项目概况：裕景中心是裕景兴业地产集团继“故宫裕景”、“银行中心”两项目后，在厦的又一力作。项目定位于世界级城市商业综合体。功能及指标：区位及周边环境：裕景中心位于厦门市鹭江道与厦禾路交汇处，地处城市核心，与厦门第一高楼“厦门财富中心”隔路相望，与海上花园鼓浪屿隔海相望，雄距CBD中心，商务办公氛围浓厚，交通便捷，自然环境优越，区位优势明显。占地占地2.22.2万万总建面总建面3535万万超五星级酒店超五星级酒店6 6万万甲级写字楼甲级写字楼1717万万顶级商业顶级商业4 4万万酒店式公寓酒店式公寓1 1万万停车位停车位16001600个个 招商项目招商项60、目-裕景中心裕景中心501、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况市场小结市场小结3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议51版块分析版块分析在东西两个片区中，轮渡在东西两个片区中，轮渡-思北片区为目前的高端写字楼云集地，观音山以思北片区为目前的高端写字楼云集地，观音山以规模和规模和CBDCBD规划为驱动，后续发展势头强劲规划为驱动，后续发展势头强劲观音山板块五缘湾板块火车站莲坂板块滨北板块滨南板块轮渡思北板块东部新兴区轮渡思北片区：依托海景资源/地段优61、势，传统高端商务区，多数只租不售，呈现高租金、高入驻率特征，以大型国企、跨国公司为主，成为高端客户群聚集地高端写字楼汇集，代表项目：国际银行大厦、财富中心、第一广场滨南-滨北片区：依托思明区的成熟城市资源，商务氛围较浓，多为机构自建自用，以金融、贸易为主；代表项目：凯宾斯基、中闽大厦火车站-莲坂片区：交通核心区，配套成熟，写字楼中高端档次不一，其中高端写字楼依托自身硬件配置以及高端配套吸引高端客户代表项目：磐基商务中心、新景中心观音山商务运营中心：大规模开发，总部大楼为主，聚集闽南知名企业，配套交通日益成熟代表项目：汇金国际中心五缘湾片区：海湾新区，开发热点，RBD定位，非主流商务区，目前配套62、缺乏，交通不便，商务氛围较淡代表项目：海富中心西部成熟商务区52版块分析版块分析滨北-滨南板块【市场发展趋势市场发展趋势】观音山片区为新兴的闽南知名企业聚集地，观音山片区为新兴的闽南知名企业聚集地，近年租售价提近年租售价提高显著，处于市场中上水平高显著，处于市场中上水平五缘湾板块观音山板块轮渡-思北板块火车站-莲坂板块SM板块滨北-滨南板块201230-50元/m2*月2011201040-65元/m2*月80-110元/m2*月2010-2012年观音山租金增长情况2012201120101.08万元/m21.5-1.8万元/m21.3-1.6万元/m22010-2012年观音山售价增长情况63、SM板块租金：40-60 元/月售价：9000-16000元/火车站-莲坂板块租金：90-150 元/月售价：22000-24000元/滨北-滨南板块租金：85-110 元/月售价：15000-16000元/轮渡-思北板块租金：85-150 元/月售价：27000-35000元/五缘湾板块租金：50-60 元/月售价：17000元/观音山板块租金：80-110 元/月售价：17500元/53版块分析版块分析写字楼市场去化能力较强，二级市场目前存量为写字楼市场去化能力较强，二级市场目前存量为15.2915.29万平米，供应受商务区万平米，供应受商务区建设影响大，需求量稳步增长建设影响大，需求量稳64、步增长n供应去化市场供应水平处于21万/年左右，年去化处于18万/年。n需求2005-2011年，厦门市消化写字楼132万；市场需求呈现稳步上升的趋势，但2011年有所回落。2006-2007年市场以消化烂尾楼改造项目为主，如中闽大厦、立信广场；2008-2010年市场消化以观音山商务运营中心为主力。观音山一期湖里高新技术园五缘湾运营中心54版块分析版块分析销售速度方面，整体市场月均消化速度销售速度方面，整体市场月均消化速度2000-25002000-2500，单盘最高年均消化量达，单盘最高年均消化量达3 3万万项目名称租金售价投资回报率钻石海岸80-10027000-350004%中闽大厦165、05-12015000-1600010%立信大厦85-90190006%新景中心90-11022000-240006%观音山一期90-100175007%五缘湾同安大厦35-50110005%海富大厦50-60175004%由于目前市场在售写字楼少，因此统计了2009年至今的写字楼项目的消化速度；单个项目消化速度整体在0.04-3万/年水平运行；钻石海岸由于配套设备差，虽位于轮渡，但销售速度缓慢；观音山及五缘湾营运中心由于政府扶植，前期售价优惠，且有减税等利好，因而消化速度较快；市场月均消化速度2000-2500。1.6万/年1.3万/年0.04万/年3万/年2.2万/年年销售面积55竞品体量66、分析竞品体量分析2010-20112010-2011年厦门岛内写字楼土地出让年厦门岛内写字楼土地出让101101万，多数为只租不售，仅观音山万，多数为只租不售，仅观音山1616万平米写字楼销售万平米写字楼销售区域项目体量备注轮渡裕景中心写字楼14万出租世侨中心总建面6万，43层，集5A写字楼、名品中心、酒店于一体出租厦大世茂天玺总建面约14万，楼面地价2626元/写字楼部分出售滨南海晟大厦建面3.6万，楼面地价3508元/观音山观音山商务运营中心二期4栋建面约16万销售（政府设置了准入门槛）观音山商务运营中心自建区约105万自用+租赁会展建发国际大厦17.8万自用中国人民银行厦门分行（建发代建67、）2.7万自用特房大厦38.9万少部分出租海峡交流中心二期（特房代建）自用五缘湾建发城市综合体总建筑面积49.46万，项目共7个子地块，集五星级酒店、办公写字楼、大型商业区及高档精装住宅为一体国贸综合体建面约16.5万，办公：12万56备注：以上数据来源于调研板块项目名称年份租金出租率物业费租赁客户情况轮渡国际银行大厦200215096%16以贸易、船运、国内外办事处、外资银行为主第一广场2006120-13075%20地产、中大型公司财富中心2011140-16040-50%17上市公司、银行建行大厦2003110-14090%以上18除建行自用外，金融27.78%、外贸5.56%、房地产268、7.78%，咨询11.11%；钻石海岸2007110-11075%11主要是厦门当地企业，含省外企业；包括地产、担保、金融、旅游等企业，其中东亚银行占二楼整层以及一楼部分。思北-厦禾路银行中心2001150以上（含物业）95%以上16近160家企业入驻，多为国外投资企业驻厦办、分公司及金融等；海翼大厦201190-12080%8.5金融35.09%、进出口贸易15.79%、地产开发10.53%、制造10.53%、咨询10.53%；滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10国际货运代理物流15.7%，投资公司28.9%，贸易15.7%，房地产与制造均为9.6%；凯宾斯基2011150起（69、含物业）80%莲坂新景中心2009-2011毛坏80；装修100-11070%12进出口贸易50%、石材20%、服务20%、其它占10%；磐基中心2008150-170（含物业）96%21投资、担保32.8%，贸易17.9%、物流14.9%，地产3%、咨询9%，为一些跨国企业的办事处、律师等企业；观音山观音山商务营运中心（一期）毛坯：60-70；装修80-90；98%8-14约300多家企业，外贸、投资、服装、电子、食品、建筑等；五缘湾海富中心2008毛坯40-40；装修：60-8080%12.5约40多家，服装鞋业、贸易、建筑开发；高端写字楼租赁市场运行良好，高租金、高出租率，整体出租率高端70、写字楼租赁市场运行良好，高租金、高出租率，整体出租率82%82%以上，以上，平均月租金在平均月租金在130130元元/平米左右平米左右竞品租金分析竞品租金分析57现状三：写字楼整体价格水平低于同区域住宅，价值失衡现状二：东部新区为开发热点，配套缺乏，商务氛围不足现状与趋势现状一：老市区办公物业稀缺，且大多陈旧，租售两旺趋势一：东部金融中心开发将加大高档办公物业需求趋势二：未来老市区存在大量办公物业改善需求高档办公物业稀缺、租售两旺，中档办公物业价格与住宅存在倒挂，未来发高档办公物业稀缺、租售两旺，中档办公物业价格与住宅存在倒挂，未来发展重心在东部板块展重心在东部板块市场小结市场小结58 需求671、：高端写字楼的租赁呈现高租金、高出租率的市场特征；城市层面需求1：城市经济地位逐年提升，未来经济发展看好；需求3：2004-2010年数据显示私营企业不断新增；需求5：高端写字楼入租率平均为 82%以上，租赁市场活跃；企业层面市场层面需求2：厦漳泉一体化，厦门城市核心牵引力加强，将大量吸引周边城市的企业来厦门开设公司；需求4：观音山片区入驻企业数逐年增加，写字楼未来发展契机；本项目应抓住写字楼市场发展机会，抢占先机，把握整体趋势，奠定其标杆地位!对厦门整体经济及市场情况深入分析后，判定厦门写字楼市场存在需求对厦门整体经济及市场情况深入分析后，判定厦门写字楼市场存在需求市场小结市场小结591、项72、目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况3、客户与产品定位、客户与产品定位客户分析客户分析4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议60外企及国内知名企业在数量上超越省内客户外企及国内知名企业在数量上超越省内客户省内外企业占比图知名企业（央企、外企），涉及行业物流、贸易、金融业为主;代表企业：海尔、索尼、通用；国家开发、平安、东方汇理银行银行中心国际四大事务所占三：普华永道(PWC)、毕马威(KPMG)、德勤(DTT)；其它代表企业：渣打银行、华侨银行、中国石化、厦门航空、台湾航空、马士基物流73、等；国际银行中心各写字楼项目省内外客户占比图 轮渡轮渡思北板块思北板块市场调研市场调研-客户分析客户分析61租赁面积多集中在租赁面积多集中在150-250150-250平米，金融投资类、物流类占比较高、咨询类、贸平米，金融投资类、物流类占比较高、咨询类、贸易类、制造类企业相对均衡，易类、制造类企业相对均衡，整层租赁客户较少整层租赁客户较少中国平安租赁十层银行中心中国邮政银行租赁三层中国人寿保险租赁整层磐基中心马士基物流租赁一层半国际银行大厦鹭江道现在已经是厦门高端商务区了，像我们做金融一块的，喜欢去行业相对集中的地方，一般大公司租赁的面积大些，他们有钱，我们视公司规模情况，会租赁小一点的面积。74、投资担保公司廖先生 轮渡轮渡思北板块思北板块市场调研市场调研-客户分析客户分析62入驻客户以金融投资类、物流类、生产制造与贸易类客户为主，大型国企、入驻客户以金融投资类、物流类、生产制造与贸易类客户为主，大型国企、跨国公司，成为高端客户群聚集地，主力面积需求跨国公司，成为高端客户群聚集地，主力面积需求150-250150-250平米平米*数据来源于7个典型写字楼物业客户机会客户机会-轮渡轮渡-思北板块思北板块中国平安租赁十层银行中心中国邮政银行租赁三层中国人寿保险租赁整层磐基中心马士基物流租赁一层半国际银行大厦63观音山享受政策优势，主要吸引大闽南片区企业，以从事贸易、制造、建筑等观音山享受政75、策优势，主要吸引大闽南片区企业，以从事贸易、制造、建筑等为主为主区别于轮渡-思北板块，观音山以生产制造类、建筑装饰设计类、贸易类客户为主，金融投资类企业相对较少；观音山片区以低售价、低租金、返税优惠等众多政策吸引非常多的泉州、漳州、晋江以及少量福州客户来厦门开办公司；在购房准入条件上，思明区设置了一定“门槛”，母公司经营主业应为制造业、商贸业、物流业以及符合思明区发展方向的现代服务业。引自厦门市人民政府现在1-4栋基本是自用客户，是泉州晋江过来的，到厦门来做做名气，占个地盘，等发展。5-10栋是一些企业买了以后转出去的，刚开始租金才16块，价格便宜，因此会吸引一些注重价格、对物业的档次、交通不76、那么重视的中小型企业入驻。麦田地产中介 观音山观音山五缘湾片区五缘湾片区市场调研市场调研-客户分析客户分析64虽受政策利导，但片区省外客户占比极少虽受政策利导，但片区省外客户占比极少省内外企业占比总图观音山那边现在公共交通不方便，去那边上班的公车都特别挤，同时员工就餐，整体环境都不行，外企老板比较人性化，会尊重员工的意见，即使价格便宜也不会过去。国际银行马士基刘小姐各写字楼省内外企业占比图我们的工厂在泉州，这边只是我们做为销售与市场推广的一个地方，当初过来是看重这地方便宜，政府的优惠力度很大，而且厦门本来就是一个经济型窗口，我们可以到这里混个名气，先占个点，如果发展不好再回去，把这边出租，以后77、片区发展好了，可以再回来；而且这边市场空间更广，对外对内的交通都非常方便，可以极大的提高我们的市场机会；鞋业公司 观音山观音山五缘湾片区五缘湾片区市场调研市场调研-客户分析客户分析65写字楼入驻客户以生产制造、贸易类、建筑装饰类、金融投资类为主，面积需写字楼入驻客户以生产制造、贸易类、建筑装饰类、金融投资类为主，面积需求集中在求集中在250-300250-300平米平米观音山片区享受政策优势，主要吸引大闽南片区企业，以生产制造（26.6%）、贸易类（25.2%）、建筑装饰设计类（15.1%）、金融投资类（12.9%）客户为主。观音山片区以低售价、低租金、返税优惠等众多政策吸引非常多的泉州、漳州78、晋江以及少量福州客户来厦门开办公司。区别于轮渡-思北板块，金融投资类企业相对较少，生产制造类客户较多。客户机会客户机会观音山观音山五缘湾片区五缘湾片区66入驻客户需求旺盛，层级提高，表现在知名企业的不断入驻入驻客户需求旺盛，层级提高，表现在知名企业的不断入驻观音山五缘湾片区观音山五缘湾片区需求旺盛，客群提档需求旺盛，客群提档知名企业不断入驻：启动区一期已经有300多家企业入驻，办公人数近2万人，其中中铁物资集团、中铁22局集团、中国工艺抽纱、国家电网（亿力科技）等央企，还有来自瑞典主营垃圾发电项目的瑞典瑞科技，匹克、宝业、特步、中宇、达利、柒牌以及泰龙电力、通达控股等名企挺进观音山；后续需求79、旺盛：二期写字楼总建筑面积13万多平方米，虽然已经有300多家企业登记申请购买，最多只能满足30多家企业需求；厦门市政府网站他们多为半层或整层购买，总价区间大概在800万以上，当然我们这里单价比你们便宜；两岸金融中心办公室主任2011年8月首批36家2009年1月2008年8月164家359家2008-2011年观音山一期企业入驻增长情况67市场调研市场调研-写字楼客户分析写字楼客户分析-金融投资类行业发展金融投资类行业发展受两岸金融中心的政策扶持，整体发展趋势向好受两岸金融中心的政策扶持，整体发展趋势向好占比22.5%以产业聚集为驱动担保投资证券基金银行保险融资租赁银行保险、证券投资、担保等80、u厦门市共有中外资银行业金融机构35家，厦门两岸金融中心的定位，主要国家和地区的近500家银行是厦门未来的强大潜在市场。u保险公司和专业中介机构数分别比2005年增长了1.4倍和0.6倍。2010年全年新增富邦财险、中宏寿险、人保寿险、国泰财险4家公司主体。u在厦门市高端写字楼中占比达17.57%；6868市场调研-写字楼客户分析-金融投资类：集中在高端写字楼内，银行与领先型保险证券承租能力较强，发展型投资担保占据主流，租赁面积较少，为200平米左右中国工商银行厦门分行大厦，90年代中国建设银行1998中国农业银行2000年中国银行厦门分行大厦，2000年银行：四大国有银行自建，其他银行整层或81、多层租赁银行名称银行名称租赁面积租赁面积磐基中心中国邮政储蓄银行厦门分行约2700财富中心国家开发银行约6800国际银行大厦渣打银行（中国）有限公司厦门分行约800华侨银行（中国）有限公司厦门分行约500观音山兴业银行厦门观音山支行约1400投资、担保：大量存在于高端写字楼，面积需求集中200平米左右保险公司名称保险公司名称租赁面积租赁面积银行中心中国平安保险公司及其子公司约1800财富中心中国平安财富理财管理有限公司厦门分公司磐基中心泰康人寿保险股份有限公司约1730海翼大厦民生人寿保险股份有限公司厦门分公司约1000太平财产保险有限公司厦门分公司约500中闽大厦太平人寿保险有限公司厦门分公82、司约1500国际银行中心中国出口信用保险公司厦门分公司约1800证券期货：较少量存在于高端写字楼，面积需求集中在300平米左右 基金证券公司名称基金证券公司名称租赁面积租赁面积磐基中心上投摩根基金管理有限公司厦门分公司约120富邦综合证券股份有限公司厦门代表处约120中国国际金融有限公司厦门莲岳路证券营业部约600银行中心中粮期货经纪有限公司厦门营业部约110建行大厦千富股权投资基金合伙企业约300财富中心恒聚瑞（天津）股权投资基金管理有限公司厦门分公司约400厦门富高股权投资管理约400保险：入驻基本为平安、太平、国泰等领先型企业，租赁面积较大，1000平以上；69占比17.3%市场调研市场83、调研-写字楼客户分析写字楼客户分析-制造类行业制造类行业大中型企业数量不断增长，主要集中在鞋帽、塑料、电子、机械器材等行业，大中型企业数量不断增长，主要集中在鞋帽、塑料、电子、机械器材等行业，而领先企业多以国际、国外一些大型的电器、电子、石油化工、钢铁为主，而领先企业多以国际、国外一些大型的电器、电子、石油化工、钢铁为主，大多位处轮渡片区大多位处轮渡片区70除本地大型开发商自建外，连锁进入型、本地成长型开发商选择租赁与购买除本地大型开发商自建外，连锁进入型、本地成长型开发商选择租赁与购买写字楼写字楼 ，面积需求较大，平均，面积需求较大，平均700700平米平米市场调研市场调研-写字楼客户分析写84、字楼客户分析-地产开发类地产开发类项目名称公司名字租赁面积中闽大厦厦门昌林实业有限公司90厦门市华荣泰集团有限公司45厦门翔安新城投资开发有限公司1300创冠集团2600厦门中闽钜豪房地产发展有限公司1300厦门世纪荟景房地产置业有限公司90厦门三江实业有限公司1210银行中心宏太（福建）实业发展有限公司140厦门达嘉集团有限公司980怡景兴业（厦门）有限公司440裕景（厦门）物业管理有限公司980磐基中心厦门中博地产有限公司64磐基国际1165建行大厦厦门市荣昌置业有限公司 1523厦门市建恒物业管理有限公司761.5厦门百年世家有限公司761.5永特奥特莱斯（漳州）置业有限公司1523福建85、正元置地股分有限公司761.5海翼大厦海联翔物业海翼大厦服务处250香港鸿艺集团有限公司250厦门广昊房产投资有限公司375厦门嘉地发展有限公司500厦门照坤置业有限公司1500厦门海翼地产有限公司1500国际银行厦门信基置业有限公司375厦门永建房地产投资有限公司300融坤集团500特易购地产集团南区375厦门福康经济发展有限公司500欧银（福建）投资集团有限公司500信和厦门房地产发展有限公司300信和厦门物业服务有限公司300汇众房地产250诺林地产有限公司（香港）214.3 观音山厦门市观音山物业服务有限公司350厦门永亨房地产开发有限公司466.7 厦门万盛基业集团有限公司 140086、亿邦集团有限公司350财富中心厦门蓝火置业有限公司 566.7 麒盛（厦门）置业有限公司850漳州鸿业同创房地产有限公司850厦门恒兴置业有限公司1700海富中心鑫鹏基地产有限公司466.7 福建金座置地有限公司1400.0 金荣房地产开发350.0 厦门道邦房地产开发有限公司280.0 71领先型综合物流公司选择在高端写字楼内设置企业领先型综合物流公司选择在高端写字楼内设置企业“前台前台”，对高端写字楼，对高端写字楼的需求也不断加强，面积需求在的需求也不断加强，面积需求在300300平米平米运输型与仓储型物流公司主要集中航运物流中心；综合型物流公司会选择在高端写字楼内设立企业“前台”市场调研87、市场调研-写字楼客户分析写字楼客户分析-物流类物流类本地企业与国内大型物流机构均衡分布，以船务运输为主 行业规模较少，主要为厦门本地中小型物流机构轮渡-思北片区观音山片区大厦名称公司名称国际银行(23家)赫伯罗特船务（中国）有限公司厦门分公司森韬国际货运服务（上海）有限公司厦门分公司北京康捷空国际货运代理有限公司厦门分公司优特埃国际物流（中国）有限公司厦门分公司上海物流厦门分公司上海智徽国际运输服务有限公司厦门分公司捷通国际运输代理（上海）有限公司厦门分公司金诚国际物流有限公司厦门分公司新加坡胜安航空公司驻厦门代表处商船三井集运服务（上海）有限公司厦门办事处马士基（中国）航运有限公司厦门分公司88、泛联国际货运代理（上海）有限公司广州分公司厦门代表处达飞轮船（中国）船务有限公司厦门分公司达飞物流（中国）有限公司厦门分公司厦门高峰国际货运代理有限公司大厦名称公司名称观音山汉祥国际货运代理（上海）有限公司厦门分公司准矿现代物流有限责任公司厦门办事处隆鑫（福建）集团大厦名称公司名称国际银行长荣物流（上海）有限公司厦门分公司深圳航荣国际运输服务有限公司厦门分公司比利时南航集装箱班轮公司厦门代表处普及国际货运代理（中国）有限公司厦门分公司敦豪全球货运（中国）有限公司厦门分公司丽星邮轮（上海）旅行社有限公司厦门分公司邮轮客运（香港）有限公司厦门代表处韩进海运注：仅展示国际银行与观音山入驻的物流类企业89、7272市场调研市场调研-写字楼客户分析写字楼客户分析-贸易类贸易类行业利润高，成长型企业发展迅速，存在对高档写字楼的净增需求，行业利润高，成长型企业发展迅速，存在对高档写字楼的净增需求，150-150-500500的面积段内需求分布较为均衡的面积段内需求分布较为均衡以酒业食品等快消品、石油机械电子等重工业为主，集中在100-150，150-250两个面积段；以厦门本地石材、纺织为主，面积较大250-500平；轮渡-思北片区观音山片区大厦名称公司名称观音山厦门台美生技贸易有限公司厦门天博美业贸易有限公司厦门市丰彤世业贸易有限公司厦门超胜商贸有限公司厦门朗心贸易有限公司红兴红集团世纪兴红（厦门）90、供应链有限公司厦门丹镁厦门比亚特进出口有限公司厦门金万成布业贸易有限公司厦门天松贸易厦门华置进出口有限公司厦门茂景贸易有限公司乐法洛（上海）贸易有限公司公司名称厦门贝施特贸易有限公司厦门市铁晟进出口有限公司厦门旭贸进出口有限公司厦门林上林集团有限公司厦门市晖晟达进出口有限公司厦门台帆贸易有限公司明翔（中国）有限公司钰增（厦门）贸易有限公司厦门市东方天骏贸易有限公司 凯路佐尔时装贸易（厦门）有限公司 均和（厦门）商贸有限公司泓劲（厦门）贸易有限公司厦门柒牌贸易有限公司厦门市中鹭达进出口有限公司大厦名称公司名称银行中心厦门盛章进出口有限公司厦门克振贸易有限公司厦门联合新潮进出口贸易有限公司厦门泰昂91、进出口有限公司海尔集团厦门海尔工贸有限公司斯伊利商贸（上海）有限公司（北京）贸易有限公司厦门分厦门中纺通进出口有限公司达威士（厦门）涂料进出口贸易村田电子贸易（深圳）有限公司名称夏普商贸（中国）有限公司厦门办事处厦门市禾兴隆纺织贸易有限公司香港晟嘉亚有限公司驻厦门代表处厦门豪江进出口有限公司厦门尚德进出口有限公司厦门福瑞玛进出口有限公司微芯商贸（上海）有限公司厦门分公司厦门宇冠贸易有限公司厦门群森贸易有限公司厦门业豪贸易有限公司厦门顶井进出口有限公司厦门新世基集团有限公司厦门新世基集团进出口有限公司厦门海蕴贸易有限公司注：仅展示银行中心、观音山入驻的贸易类企业73市场调研市场调研-写字楼客户分92、析写字楼客户分析-咨询类咨询类占比7.6%厦门市共厦门市共10191019家咨询类企业，以律师、会计、税务类咨询公司占主导，在高家咨询类企业，以律师、会计、税务类咨询公司占主导，在高端写字楼内仅端写字楼内仅4949家家轮渡片区律师行业占比最大，其它为会计、出入境旅游等咨询服务，面积需求在150-250平米之间；观音山片区占比3.7%，仅一家律师事务所；大厦名称公司名称国际银行厦门信基物业咨询有限公司普华永道毕马威企业咨询（中国）有限公司厦门分公司厦门世联兴业房地产顾问有限公司德勤厦门中加思培因私出入境服务有限公司大厦名称公司名称银行中心大福投资咨询顾问（广州）有限公司多米诺标识科技有限公司厦门93、分公司厦门*海商咨询服务有限公司群海律师事务所厦门分所美国律师事务所厦门代表处厦门加威因私出入境服务有限公司厦门旭丰律师事务所北京观韬律师事务所厦门分所上海任仕达人力资源有限公司厦门分公司戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司群道设计咨询（厦门）有限公司上海市对外服务有限公司厦门分公司北京澳际教育咨询有限公司厦门分公司大厦名称公司名称观音山雪狼品牌策划有限公司邦盟汇骏管理咨询（厦门）有限公司北京大成（厦门）律师事务所注：仅展示国际银行、银行中心、观音山入驻的咨询企业7474国际银行大厦物流客户写真：p马士基航运厦门分公司p物流行业会在乎经营效率这一块，希望能靠近一些重要的交通枢纽，如码头，货运交通94、方便，以及希望能最大限度的靠近上游企业以寻得商机；同时经营成本也是非常看重的，当时进入国际银行大厦是因为能享受很好的优惠，最近公司曾想搬到湖里科技园去，但是那边交通不是很方便，餐饮配套不齐全，因此考虑到多个因素，这边又投入装修成本，所以最终还是在这里；国际银行中心配了二个车位，但都不够用，一般是用于公司用车；物业管理也很重视，希望安全。物流类客户关注点：经营效率经营成本形象关注点：经营效率、经营成本市场调研市场调研-客户访谈客户访谈需求点关注需求点关注 75银行中心贸易客户写真：p主营红酒等酒类产品p我们不仅注重自身形象，同时也注重对产品进行展示，所以我们会在办公区域设置一些产品的展示空间，用95、于客户上门参观讲解，而且经常会就生意进行一些商务谈判，也会经常使用到银行中心配的恰谈室，你们以后如果要做的写字楼的话，最好也配一些这样，方便企业使用；同时我们也喜欢去相关企业扎堆的地方，特别是跟物流类企业在一起，有一个相互促进的作用。贸易类客户关注点：形象经营效率经营成本关注点：形象、经营效率市场调研市场调研-客户访谈客户访谈需求点关注需求点关注 76中闽大厦金融类客户写真：p担保公司p我现在办公面积为300平米，考虑面积太小，想买500平米的写字楼，我们做金融这一块的看重面子形象，档次高的写字楼能称出公司的实力，同时喜好去同类企业扎堆的地方，鹭江道那边就不错，喜欢成熟CBD的感觉，不过现在基96、本没有卖的，如果 你们那边有的话，我可以考虑购买，并且要与车位连着买，希望车位是4-5个左右。金融类客户关注点：形象经营效率经营成本关注点：形象、经营效率市场调研市场调研-客户访谈客户访谈需求点关注需求点关注 77观音山制造类客户写真：p鞋业公司p我们的工厂在泉州，这边只是我们做为销售与市场推广的一个地方，当初过来是看重这地方便宜，政府的优惠力度很大，而且厦门本来就是一个经济型窗口，我们可以到这里混个名气，先占个点，如果发展不好再回去，把这边出租，以后片区发展好了，可以再回来；而且这边市场空间更广，对外对内的交通都非常方便，可以极大的提高我们的市场机会。制造类客户关注点：形象经营成本经营效率关97、注点：形象、经营成本市场调研市场调研-客户访谈客户访谈需求点关注需求点关注 78观音山建筑装饰类客户写真：p装修公司p我们看中这里有大量的办公室要装修，而且很早的时候过来，租金很低；p这里是新区，楼盘也很多，所以找客户比较方便；p办公室主要是老板和几个设计的办公，大部分工作人员还是在现场的，面积也不用很大，而且我们做展示的话，直接去现场就可以了，办公室这边也不会特地弄个展示厅，浪费空间。建筑装饰类客户关注点：经营成本经营效率形象关注点：经营成本、效率市场调研市场调研-客户访谈客户访谈需求点关注需求点关注 79市场调研市场调研-客户访谈客户访谈-【会展区域现状会展区域现状】感知感知区域区域感知点98、感知点客户感知客户感知客户语录客户语录会展片区会展片区交通交通道路通畅，但公共交通系统缺乏道路通畅，但公共交通系统缺乏“自己如果有车的话，开过去还蛮方便的，但自己如果有车的话，开过去还蛮方便的，但是员工上下班就不方便了，目前打的也不方便是员工上下班就不方便了，目前打的也不方便”商务配套商务配套商务配套不完善、缺乏必要的餐饮、商务配套不完善、缺乏必要的餐饮、交通等配套交通等配套“会展片区现在配套不方便，现在周围啥都没会展片区现在配套不方便，现在周围啥都没有，员工吃饭什么的不方便有，员工吃饭什么的不方便”区域未来区域未来发展发展规划落地还需要一段时间，未来发规划落地还需要一段时间，未来发展前景看好99、展前景看好会展是以后的商务片区，就好像五缘湾、观音会展是以后的商务片区，就好像五缘湾、观音山一样，未来进驻的企业会很多山一样，未来进驻的企业会很多鹭江道片鹭江道片区区位置好，写字楼档次高，但租金高、且存在交位置好，写字楼档次高，但租金高、且存在交通拥堵情况通拥堵情况那边写字楼都是针对金融类大客户，象我们这那边写字楼都是针对金融类大客户，象我们这种中小型企业没必要跟那些大财团去挤，会考种中小型企业没必要跟那些大财团去挤，会考虑去其它方便的区域虑去其它方便的区域滨南滨北滨南滨北片区片区现有物业不再满足企业发展需求，且未来片区现有物业不再满足企业发展需求，且未来片区供应物业产品数量及档次有限供应物业100、产品数量及档次有限“今后公司人员扩张，肯定要换新环境的，会考虑去会展那些区域，鹭江道那边太挤了火车站火车站-莲莲坂片区坂片区整个片区档次较低，没有集中办公氛围整个片区档次较低，没有集中办公氛围那边好一点的写字楼就只有磐基中心，单木不那边好一点的写字楼就只有磐基中心，单木不成林，不过周边配套还是蛮齐全的，员工方便成林，不过周边配套还是蛮齐全的，员工方便五缘湾五缘湾入驻企业档次低，晚上基本无人气五缘湾居住氛围强于商务氛围，目前企业档次五缘湾居住氛围强于商务氛围，目前企业档次也蛮低的，配套也不齐全，晚上没人气也蛮低的，配套也不齐全，晚上没人气观音山片观音山片区区从配套比，会展更优从配套比，会展更优相101、比观音山，会展的交通比较方便，吃饭也更方便目前鹭江道等成熟商务区已经出现发展瓶颈，部分企业开始外溢，但目前承接企业转目前鹭江道等成熟商务区已经出现发展瓶颈，部分企业开始外溢，但目前承接企业转移的区域的观音山、五缘湾片区还无法满足其需求移的区域的观音山、五缘湾片区还无法满足其需求80区域区域客户感知客户感知客户语录客户语录对厦门整体市场情对厦门整体市场情况的判断况的判断租赁市场上需要与观音山租赁市场上需要与观音山片区的低价政府行为竞争，片区的低价政府行为竞争，可售型写字楼较少，存在可售型写字楼较少，存在机会机会目前写字楼市场比较有压力，由于政府正在发展楼宇经济，想培育更多的目前写字楼市场比较有压102、力，由于政府正在发展楼宇经济，想培育更多的企业来观音山片区办公，采取税费抵房价的优惠政策，企业来观音山片区办公，采取税费抵房价的优惠政策，你们办写字楼也可以向政府申请优惠政策项目写字楼机会项目写字楼机会享受厦彰泉一体化的利好，享受厦彰泉一体化的利好，存在企业总部搬迁需求，存在企业总部搬迁需求，同时享受区域规划利好同时享受区域规划利好写字楼市场还是很大的，很多泉州老板都想把企业总部搬来厦门，他们很写字楼市场还是很大的，很多泉州老板都想把企业总部搬来厦门，他们很爱面子的；爱面子的；如果做写字楼的话，肯定是跟五缘湾到时候连成一块，而且这边又是两岸如果做写字楼的话，肯定是跟五缘湾到时候连成一块，而且这103、边又是两岸金融中心，发展前景很好；金融中心，发展前景很好；项目写字楼档次项目写字楼档次适宜发展高端写字楼适宜发展高端写字楼“海景的办公楼可以做成最高端的写字楼；”“你们那个区域的写字楼一定是高端的，没有问题；”对项目硬件的需求对项目硬件的需求要做标杆，电梯感知高，要做标杆，电梯感知高，可发展定制型产品可发展定制型产品对于高层写字楼，电梯一定要很快，像观音山这边的写字楼，一栋楼有10部电梯，速度是4m/s；如果在厦门做写字楼肯定要做高端、标杆性的顶级写字楼，因为人都喜欢向上看；如果你们项目做成写字楼的话，中航和紫金总部位于写字楼顶层肯定是有吸引力的；观音山有些写字楼是整层被卖走的，如果你们想做，104、可以借鉴万达广场的订单模式，先去看有没有企业想要在你们这边订写字楼，再根据他们的需求来做；对面积的需求对面积的需求自由分割自由分割面积的话，最好大小都有，可以自由组合；对投资回报率的要对投资回报率的要求求最好最好8 8年回本，年回本，1010年可以年可以接受，超过接受，超过1515年不可，售年不可，售价可达价可达2 2万左右万左右“投资写字楼的话，投资回报率最好能8年回本，如果市场经济不好的话，10年也是可以的，但超过15年不用考虑了；”“你们项目写字楼应该能买2万左右，观音山这边的售价以前是78000元/平，现在至少1.4万以上；”市场调研市场调研-客户访谈客户访谈-【项目市场发展机会项目市105、场发展机会】感知：感知：项目发展前景看好，适宜发展高端写字楼，增强软硬件配套，面积自由分割，价格项目发展前景看好，适宜发展高端写字楼，增强软硬件配套，面积自由分割，价格接受接受2 2万左右，回报率不能超过万左右，回报率不能超过1515年年81市场调研市场调研-客户访谈客户访谈-【对现有租赁的写字楼满意度对现有租赁的写字楼满意度】感知：感知：项目项目感知点感知点客户感知客户感知客户语录客户语录总体水平对现在写字楼的硬对现在写字楼的硬件与软件评价件与软件评价硬件配套较落后，智能化科技化硬件配套较落后，智能化科技化含量缺乏，缺乏生态、科技的使含量缺乏，缺乏生态、科技的使用功能用功能其实厦门的写字楼发106、展还不错，但是跟上海其实厦门的写字楼发展还不错，但是跟上海、深圳比起来差很远，这边生态、高科技的、深圳比起来差很远，这边生态、高科技的写字楼都几乎没有，好像都是打的海景写字写字楼都几乎没有，好像都是打的海景写字楼的概念楼的概念中闽大厦中闽大厦停车场、硬件配套停车场、硬件配套停车场严重不足，建筑立面较普停车场严重不足，建筑立面较普通通这里是以前的老物业了，企业蛮多的，不太这里是以前的老物业了，企业蛮多的，不太好的点就是停车困难，而且硬件这一块也跟好的点就是停车困难，而且硬件这一块也跟不上不上磐基中心磐基中心公共部分、物业管公共部分、物业管理理空间感不足，灯管阴暗，物业较空间感不足，灯管阴暗，物业107、较差，夜间无巡更差，夜间无巡更“大堂很窄，没有国际银行大厦好，晚上加班就没看到过大堂守值人员，而且装修也不好，楼道幽暗，还有电梯小姐长的也不漂亮，如果不是公司员工增加，国际银行没面积，才不会搬到这里”国际银行大厦国际银行大厦交通交通物业管理还可以，就是上下班比物业管理还可以，就是上下班比较阻较阻物业蛮不错的，而且有很多大公司在这里，物业蛮不错的，而且有很多大公司在这里，周边吃饭也方便，就是上下班周边交通有点周边吃饭也方便，就是上下班周边交通有点堵堵建设银行建设银行物业管理物业管理挺安全，不过目前物业比较陈旧，挺安全，不过目前物业比较陈旧，车位也严重不足，内部的商务型车位也严重不足，内部的商务型108、服务是比较缺乏的服务是比较缺乏的“这里安全是蛮好的，出入都检查，我们也这里安全是蛮好的，出入都检查，我们也放心，不过由于是建行自身的，对我们的管放心，不过由于是建行自身的，对我们的管理也就弱化了，而且停车也不方便，没有给理也就弱化了，而且停车也不方便，没有给我们配停车位，得自己到周边预定别人的停我们配停车位，得自己到周边预定别人的停车位车位”在现有产品使用过程中的问题，使客户对写字楼产品有了更高的价值要求在现有产品使用过程中的问题，使客户对写字楼产品有了更高的价值要求82 从目前写字楼租赁市场寻找项目机会。项目目标客户 从项目未来的发展及机会判定潜在客户。项目目标客户分析项目目标客户分析银行、109、保险等金融机构客户金融投资类、物流类、贸易类、生产制造类咨询类、房地产类【客户分析客户分析】项目目标客户判定方向：市场主流客户、片区规划最易吸引客户、项目目标客户判定方向：市场主流客户、片区规划最易吸引客户、易跟随且对固定资产有需求的客户易跟随且对固定资产有需求的客户两岸金融中心政策驱动所能大力吸引入驻的两岸金融中心政策驱动所能大力吸引入驻的行业行业占据写字楼租赁客户的主流占据写字楼租赁客户的主流对高端写字楼存在固定资产的需求对高端写字楼存在固定资产的需求83标杆客户具有强大购买力和购置固定资产倾向房地产领先型企业制造业领先型企业已有大型金融机构分部新进入型机构总部金融投资类客户是市场最大组成110、部分，同时与项目区域整体产业链结构最符合，因此是本项目抓的第一拨客户；房地产及制造业的领先行业的资金实力强，标杆带动作用明显；总体面积需求为半层以上，偏好高区景观资源强势。项目目标客户分析项目目标客户分析84项目自身高端占位吸引进入性企业对形象展示的需要，对高端写字楼的需求不断加强，选择购买高端商务区的写字楼也是客户购置写字楼的趋势。现有高端写字楼中的扩张型企业迁移厦门每年近10%物流业增加值，在此经济背景下，物流企业面临着良好的市场发展前景，并随着的业务量的扩大，企业办公面积也随着增加，会转移至别的适合企业发展的写字楼。主力客户受行业扩展、高端企业需求强烈行业客户是本项目的主力客户受行业扩展111、高端企业需求强烈行业客户是本项目的主力客户行业聚集产生的吸引两岸金融中心及自身标杆企业的吸引。金融中心规划形成的金融行业聚集（投资、证券、担保等）扩张型企业及周边区域的进入型企业（贸易、物流、制造业、咨询、房地产）项目目标客户分析项目目标客户分析85写字楼客户分析汇总写字楼客户分析汇总标杆客户能起到标杆示范作用，带动上下游企业作用明显，主力客户有着充足标杆客户能起到标杆示范作用，带动上下游企业作用明显，主力客户有着充足的市场需求，是项目的有力补充的市场需求，是项目的有力补充标杆客户主力客户其它客户标杆客户标杆客户:金融机构客户（已有大型机构分部，进入型机构总部）金融机构客户（已有大型机构分部112、，进入型机构总部）房地产、制造业等行业的领先型企业房地产、制造业等行业的领先型企业特征：特征：强大购买力、购置固定资产倾向强大购买力、购置固定资产倾向标杆示范作用，上下游企业带动作用明显标杆示范作用，上下游企业带动作用明显面积需求：面积需求：总体面积需求为半层以上，偏好高区景观资源强势。总体面积需求为半层以上，偏好高区景观资源强势。视野开阔、对品质、服务有更高追求，注重细节的感知。视野开阔、对品质、服务有更高追求，注重细节的感知。主力客户：主力客户：金融中心规划形成的行业聚集（投资、证券、担保等）金融中心规划形成的行业聚集（投资、证券、担保等）贸易、物流、制造业、咨询、房地产行业贸易、物流、制113、造业、咨询、房地产行业扩张型企业及周边区域的进入型企业扩张型企业及周边区域的进入型企业特征：特征：充足的市场需求，行业发展势头良好，看重企业形象展示充足的市场需求，行业发展势头良好，看重企业形象展示相关产业的聚集和跟随性相关产业的聚集和跟随性面积需求：面积需求：200-300200-300平米左右，根据企业的资金实力不同选择的楼层不同平米左右，根据企业的资金实力不同选择的楼层不同注重地段及档次注重地段及档次861、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况3、客户与产品定位、客户与产品定位产品定位产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展114、建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议87产品定位依据产品定位依据轮渡思北板块：传统高端商务区区域思北鹭江道价值点处中山路商圈，市政、生活配套成熟，海景资源规模目前规模约45万，投入运营约9栋租户金融机构、物流、外企、大型企业厦门办事处等高端客户群租金售价多只租不售，租金80-150元/月，少数售价2。7-4万元/发展潜力未来零星开发代表楼盘银行中心、国际银行大厦、建行大厦、钻石广场等【市场机会市场机会】两极化轮渡两极化轮渡-思北片区高端写字楼以持有为主，景观资源强势，思北片区高端写字楼以持有为主，景观资源强势，但后续供应有限，开始出现少量企业受政策、硬件配套驱动搬迁至观音山但115、后续供应有限，开始出现少量企业受政策、硬件配套驱动搬迁至观音山在这里（轮渡）的客户大都是因为这里的鼓浪屿景观；我经手的客户中今年有三组都是搬到观音山那边去的；他们业务扩张了，这里面积不够用；恒生写字楼房产中介 高小姐这个写字楼车位不够，从来没有空位，我的车停在外面，很不方便；国际银行中心 公司职员88产品定位依据产品定位依据【产品机会产品机会】厦门写字楼多数早期设计，在硬件、配套功能等方面较落后，具厦门写字楼多数早期设计，在硬件、配套功能等方面较落后，具有大的提升空间，汇金国际作为观音山目前较高的配置，得到高端客户的认可有大的提升空间，汇金国际作为观音山目前较高的配置，得到高端客户的认可名称建116、筑面积层数层高单层面积大堂面积车位本体配套内部空间结构外部材质汇金国际中心7600030层/2.8M约1750约1700482每层休息室框架结构，内部空间可自由分割水立方照明设计标准，“见光不见灯”的夜景艺术国际银行大厦4046732层/3.7 M约1500约800135餐厅框架结构，内部空间可自由分割外表采用玻璃幕墙、铝板幕墙、全玻璃天窗设计、简约现代建行大厦7005843层/3.6 M1523约2300约300餐厅、商务中心框架结构，内部空间可自由分割金融商务高档写字楼风格，外观采用玻璃和花岗岩银行中心4946836层/3.6 M1553-2980约2000120会所框架结构，内部空间可自117、由分割外观采用玻璃幕墙和大理石相结合，简约现代，让写字楼充满时尚感磐基中心67000 m26层/2.7 M1165约400500框架结构，内部空间可自由分割采用中空双层钢化玻璃配花岗石及铝合金窗框幕墙甲级写字楼的标准：停车位：至少每200有一停车位；净高：2.7m以上（含2.7m）；电梯：等候时间不超过30秒；停车位严重不足，空间感不够建筑立面较普通，内部功能空间不尽合理硬件配套整体落后，智能化科技含量缺乏缺乏生态、科技的使用功能商务型服务缺乏8989厦门5A甲级写字楼绿色科技绿色科技的的超越超越：LEEDLEED金级金级 国家三星国家三星 双认证双认证绿色办公绿色办公的的首创首创：海景健身中118、心、空中氧吧、云商务中心海景健身中心、空中氧吧、云商务中心绿色服务绿色服务的的奢享奢享：五星级酒店配套、国宾级物业服务五星级酒店配套、国宾级物业服务绿色资源绿色资源的的稀缺占有稀缺占有：270270无敌海景、无敌海景、720720绿色园景绿色园景写字楼产品定位：9090写字楼的目标客户：项目所处的位置：两岸金融中心=厦门的“曼哈顿”32栋总部大厦银行、保险、交易中心等大型金融机构率先入驻基金、期货、信托、金融租赁、金控、典当、信用、担保、投资理财等各类金融机构，紧接其后信息技术数据中心、支付结算中心、业务管理中心、会计师事务所等各类配套服务机构 排队等待91小结小结可售部分产品小结1、综合市场119、存放量、竞品与客户等全方位深度分析，可售部分适宜做纯写字楼产品。2、厦门现有及即将推售的写字楼竞争项目，在产品打造与客户服务上均有待提升，结合项目整体气质及引起市场引爆点，故可售写字楼适宜做高档写字楼产品（即5A甲级写字楼）。921、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议93根据以上大量的市场与客户分析得出：94由于市场上在售项目少，通过三级市场报价结合租金返算，高端写字楼由于市场上在售项目少，通过三级市场报价结合120、租金返算，高端写字楼售价水平约售价水平约2.52.5万万项目名称租金（元/月）售价（元）投资回报率（%）备注外部案例福州升龙汇金中心130-160（周边）260007.3%与本项目类似，位于政府扶持的商务新区内厦门本地市场案例钻石海岸100-12027000-350004.44%轮渡中闽大厦105-12015000-160009.60%滨北新景中心90-11022000-240006.00%莲坂观音山一期90-100175006.86%观音山片区，对本项目有较大参考意义磐基中心100-150-5.45%莲坂财富中心120-150-4.11%轮渡预计本项目本项目投资回报率投资回报率为为7%7%预121、计租金（元/月）投资回报率（%）售价（元）备注本项目价格预估1507%25714本项目租金预期参考观音山及汇金国际大厦，并适当上浮目前租金返算目前租金返算会展片区目前我能接受的最高价格为2.2万/平；担保公司廖先生现在那边还没有发展起来，应该跟观音山的价格差不多，最好不要超过1.9万/平；房产开发张先生方法一：从租金返推法计算方法一：从租金返推法计算预期售价预期售价=月租金月租金12/12/租金回报率租金回报率95结合市场在售二手写字楼价格增长率，参考周边片区价格，预估本项目结合市场在售二手写字楼价格增长率，参考周边片区价格，预估本项目售价约售价约2.4-2.62.4-2.6万元万元厦门写字楼122、市场售价增长率项目名称2010年2011年2012年售价年增长率写字楼售价年增长率观音山一期1.081.3-1.41.825-33%20-30%中闽大厦1.6-2.22.32.6-3.521-30%新景中心1.9-2.12.4-2.522.5%世茂海峡大厦国际中心3-3.3目前厦门岛内写字楼均价售价（元）写字楼售价年增长率本项目售价预估（元）本项目价格预估2000020-30%2400026000市场递增速率测算市场递增速率测算方法二：从市场售价递增率计算预期售价=市场可参照售价*年增长率96市场价格比较法市场价格比较法项目名称权重项目世茂海峡大厦石材国际观音山二期售价售价3100021000123、18000区域地段（40%）商务氛围0.1211.20.1440.80.0960.90.108交通通达0.1211.20.1440.80.0960.950.114本体（40%）评级水平0.0510.950.04750.70.0350.80.04外立面昭示0.0811.10.0880.850.0680.90.072公共区域装修与空间感0.05110.050.70.0350.750.0375电梯、空调等硬件水平0.15110.150.80.120.80.12生态及智能化0.0810.80.0640.70.0560.80.064内部配套0.0511.10.0550.750.03750.850.042124、5使用率0.0510.90.0450.90.04510.05工程进度0.1110.11.10.111.20.12服务（20%）物业管理0.15110.150.80.120.850.1275合计11.03750.81850.8955权重0.40.20.4项目参考售价29879.5180725656.689020100.50251项目建议售价25123.3460525123.3460597案例相结合案例相结合案例一：上海五角场万达广场本项目建议售价约为25000元/平厦门：n项目周边观音山写字楼售价约为17500元/平n案例借鉴所得综合体写字楼溢价约为25%计算n本项目售价为25000元/平案例二125、：重庆财富中心n万达广场写字楼售价为30000元/平n五角场商圈内其他同质写字楼售价为25000元/平n综合体写字楼溢价约20%n财富中心售价为22000元/平n同一区域内其他同质写字楼售价为17000元/平n综合体写字楼溢价约30%通过各综合体写字楼相对周边同质写字楼溢价测算，本项目建议售价为通过各综合体写字楼相对周边同质写字楼溢价测算，本项目建议售价为2500025000元元/平平98本项目总销售体量为本项目总销售体量为6.56.5万平，预计销售时间万平，预计销售时间1.8-21.8-2年年1.6万/年1.3万/年0.04万/年3.0万/年2.2万/年年销售面积本项目写字楼部分总销售体量6126、5000（1）销售时间（月）=项目总体量/市场月均消化速度 取市场月均消化速度中间值2500计算，本项目预计销售时间26个月，即2.2年（2）销售时间（年）=项目总体量/市场年均消化速度 取市场单盘最高年均消化量3万计算，本项目预计销售时间1.8年（仅考虑正常市场消化速度下的静态销售时间，未考虑后续规划利好及营销作用）市场年去化水平约20万去化周期预估去化周期预估991、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议100127、与市场竞争项目对比，项目在整体规模、车位配比、面积电梯配比、层高柱距、环保双认证等方面占据优势，但在分摊率方面稍有不足指标财富中心汇金国际本项目高度楼高度(M)192130194层数433241面积建筑面积()7800076000324927办公面积()6200053000105000商业面积()6062300060000实用率75%约78%约70%标准层()面积170016501431具体面积分割(/间)140-170；224；287；18F以下：200-500；18F以上：半层及整层200-300柱距（M)最小柱距8.4最小6，部分存在中柱柱距10，无中柱层高标准层层高(M)4.244.2128、标准层净高(M)3.02.83.0群楼首层4.866.5裙楼其他层(M)地下室(M)约3.5米左右约3.5米左右6、3.9配套大堂配套恒生、农业银行银行塔楼配套健身、多功能大会议室、直升机停机坪中西餐厅云计算、空中氧吧等每层配套茶水间、VIP客梯以及VIP洗水间茶水间茶水间、吸烟室、VIP洗手间其它配套商场、酒店地面停车(个)少量少量少量停车场地下停车(个)5004821050超越项基本项设计指标说明：产品设计基于市场上与项目具备竞争性、厦门市场高端写字楼的产品为参考；基于现状不足和适度强化客户感知价值，确定项目产品设计指标。相比竞争项目项目优劣势相比竞争项目项目优劣势不足项101101指标财129、富中心汇金国际本项目幕墙材料中空双银LOW-E玻璃玻璃幕墙中空双银LOW-E玻璃大堂面积()约1000约1200约600层高(M)910（局部）11.1功能配套银行银行内装地面大理石、花岗岩大理石、花岗岩大理石、花岗岩天花墙面大理石、花岗岩、木质大理石、花岗岩大理石、花岗岩电梯厅空间净宽(M)约2.73约3.1分区低区2-13、15-23；高区25-43；低区：2-17；高区18-32低区2-14；中区16-28；高区29-41电梯客梯数量121011电梯面积配比516653004772消防梯数量111VIP电梯11停车场专用电梯22速度（m/秒）低区3.52.53.5高区63.56品牌名称蒂130、森克虏伯三菱产地原装进口/德国原装进口/日本轿厢规格1500KG/20人1350KG/18人相比竞争项目项目优劣势相比竞争项目项目优劣势与市场竞争对手对比与市场竞争对手对比102指标财富中心汇金国际本项目公共卫生间女厕面积()约8约8蹲位男厕2个蹲位、2个盥洗、3个小便斗3个蹲位、2个盥洗、4个小便斗低区：3个蹲位、2个盥洗池、3个小便斗；中区：2个蹲位、1个盥洗池、3个小便斗女厕4个蹲位、2个盥洗4个蹲位、3个盥洗低区：5个蹲位、2个盥洗池中区：3个蹲位、1个盥洗池品牌坐便器TOTO瑞士geberit水龙头TOTOTOTO公共走道净宽(M)2.41.81.8空调品牌名称三菱产地日本制冷方式V131、RVVAV计量方式分户计量分户计量新风系统增30%环保认证LEEDLEEDLEED、国家三星相比竞争项目项目优劣势相比竞争项目项目优劣势与市场竞争对手对比与市场竞争对手对比103硬资产营销项目目前最大价值点核心硬件打造如何最大化项目价值点、如何打造项目，使其区隔于其他写字楼，并长续赢取市场？打造高档写字楼产品会展CBD核心区域顶尖城市综合体高层高、高车位比的停车场配置无中柱大开间办公空间LEED认证及国家绿色三星独一无二的特质吸引客户购买软环境营销项目口碑塑造人性化亮点打造形成口碑效应，奠定项目领先地位产品人性化亮点打造物业管理服务VIP尊属服务产品打造依据产品打造依据104软环境大堂、标准层132、硬资产立体景观体系LED入口、外围其它景观打造在项目核心竞争力基础之上，物业发展建议将重点打造客户感知且溢价能力在项目核心竞争力基础之上，物业发展建议将重点打造客户感知且溢价能力高、能超越市场竞争对手的硬软件设施高、能超越市场竞争对手的硬软件设施通透性、装修、前台、等候区及摆件门禁、装修大堂电梯厅电梯品牌、性能卫生间装修、品牌空调品牌及性能、新风系统电梯卫生间茶水间吸烟区停车场VI导识网络地板物业管理尊贵化服务小液晶荧屏香氛系统、马桶坐圈自动换袋装置增设精装修车行大堂、防撞条、限高标识、空位提示系统内部空间打造促进客户购买的核心利益点项目口碑塑造、可持续发展要点外围景观内部景观物业发展建议打造133、策略物业发展建议打造策略夜景地标外立面灯光效果105打造项作用硬资产立体景观体系以客户需求为主导，切合客户以水为财心理外立面灯光效果打造项目夜间昭示性大堂、电梯厅尺度感奠定项目高端形象大堂形象墙吻合高智人群对文化的追求大堂、电梯厅、卫生间装修体系奠定项目高端形象电梯厅门禁系统提升形象明显三菱或蒂森电梯1500kg/20人、高区6m/s、中区3.5m/s，低区2.5m/s硬件设施达到市场最高水平分户式空调分户计量，吻合客户需求高效新风系统办公空间舒适座便器体现项目高端以及科技化软环境卫生间人性化设计人性化的功能配置提升客户对项目的好感和认同度电梯内小液晶屏播放新闻体现高端性及纯粹性吸烟室跟休息间134、的设置人性化关怀停车场的包装及人性化设计保证后续良好口碑低调奢华的国际商务标准导视实用性强、低调奢华10cm网络地板便于客户灵活布线，客户进出灵活市场创新型代租物业管理服务（例如途家）为客户购买后无后顾之忧强调VIP尊贵服务尊贵感物业打造后的效用评估物业打造后的效用评估1061、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议107大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层135、云端、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智能化系统等）新风系统、智能化108灯光及烟火灯光系统可以在晚上极大的增强项目的昭示性；烟火系统可以在重要节庆日进行表演，是增强项目在民众心目中亲和度和影响力的重要工具哈里发塔哈里发塔台北台北101大厦大厦哈里发塔哈里发塔108109灯光及烟火109110大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层云端、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智能化系统等）136、新风系统、智能化111于项目两面临主干道处，设置对人流具有引导作用的主入口广场，同时结合于项目两面临主干道处，设置对人流具有引导作用的主入口广场，同时结合铭牌、水景、铺装进行打造铭牌、水景、铺装进行打造 硬资产营销硬资产营销-外围景观体系外围景观体系-广场广场在吕岭路与环岛路交汇处设置项目主入口广场，有利于人流的汇集，形成项目主昭示面，同时能在项目内部形成良好动线组织，提升商业街的昭示性。项目内部动线项目内部动线项目主入口广场广场设置不宜空旷，宜与项目铭牌、水景相结合，打造项目地界标识，同时注重入口仪式感的营造、铺砖颜色及形状排布。客户感知：昭示性强、彰显气派112香港IFC铭牌上文字可设置灯137、光，在夜间有更好昭示性硬资产营销硬资产营销-外围景观体系外围景观体系-铭牌铭牌设计美观、大气、极具尊贵感的铭牌，可结合水景，打造项目地界标识，更增添写字楼项目的尊贵感,成为项目外围的第一道景观、标识物。入口处的铭牌，使用厚重石材，结合水景、灯光，项目名称的尺度建议做大，入口处的铭牌，使用厚重石材，结合水景、灯光，项目名称的尺度建议做大，打造项目地界标识打造项目地界标识材质上使用厚重石材，在造型及位置摆放上建议吸纳厦门传统建筑元素，同时参考中国传统风水理论，结合项目整体平面布局进行摆放。客户感知：地界、高端113硬资产营销硬资产营销-外围景观体系外围景观体系-水景水景根据闽南客户注重风水的特点，138、建议在建筑主昭示面设置铭牌水景与小型道路根据闽南客户注重风水的特点，建议在建筑主昭示面设置铭牌水景与小型道路音乐喷泉音乐喷泉闽南人注重风水，故建筑入口以及主昭示面宜设置喷泉景观等水景，视觉上层次较为丰富，可使项目增添亲和及赋予项目较好的风水寓意。广场水景：可与铭牌相结合，设置亲和型水景，流动噪音小，水花控制在一定范围内，在风力较大时，也不易飞溅，具体参考香港IFC二期。东南侧主昭示面水景：设置小型道路音乐喷泉景观，重要时间 节点喷泉开启壮观恢弘，其它时间关闭时仍能保持流水秀丽的景观。喷泉启动时：气势恢弘、壮观喷泉关闭时：流水潺潺、优美客户感知：亲和、生态、风水寓意114硬资产营销硬资产营销-外139、围景观体系外围景观体系-铺装铺装铺装建议采用地域进入性强的元素，可配合项目铺装建议采用地域进入性强的元素，可配合项目LOGOLOGO，或项目特色，形成视觉，或项目特色，形成视觉冲击，作为项目整体形象的构成内容冲击，作为项目整体形象的构成内容铺砖颜色：建立采用与立面相结合的颜色铺砖形状：建议采用方型等体现商务冷峻、干脆利落感铺砖排布：注重仪式感打造，给予客户地域进入强烈的感知客户感知：神秘、地域性115在建筑外围的景观体系打造上，需注重线条感、科技感，增加项目现代感和在建筑外围的景观体系打造上，需注重线条感、科技感，增加项目现代感和品牌气势品牌气势p在建筑外围种植树木、花卉，设计出层次感和艺术感140、，可设置地灯、树灯，使绿植在夜间更加绚丽。p与住宅注重私密性不同，写字楼作为公建，希望有绿植栽种不宜茂密，保证前广场通透性，不影响楼体正门的昭示性。p景观打造要具线条感、科技感。硬资产营销硬资产营销-外围其它景观打造细节外围其它景观打造细节客户感知：现代感、气势116大堂地板镶嵌水带水幕，可使室内空间更富亲和力，并且有良好风水寓意大堂地板镶嵌水带水幕，可使室内空间更富亲和力，并且有良好风水寓意硬资产营销硬资产营销-内部景观体系内部景观体系-大堂大堂-水景、绿化水景、绿化室内水景可增添大堂趣味性和友好感觉，提升项目品质。大堂内水景宜小巧精致，采用地板镶嵌水带的形式，使客户形成足下自成风水的良好心141、理反应。客户感知：风水好、财运好117借喻借喻“以水为财以水为财”的意头，在每层电梯厅间设立镶壁式水景，以开门即见风的意头，在每层电梯厅间设立镶壁式水景，以开门即见风水的好兆头迎合客户心理水的好兆头迎合客户心理p水景充分利用“室外水景室内化”体现“活水活源”的生态气质；低区电梯厅景观位置示意客户感知：亲和、风水硬资产营销硬资产营销-内部景观体系内部景观体系-标准层景观标准层景观118大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层云端、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智142、能化系统等）新风系统、智能化119 大堂幕墙采用通透的点支式幕墙，挑高二层尺度阔绰，自然采光面较大，大堂幕墙采用通透的点支式幕墙，挑高二层尺度阔绰，自然采光面较大，宽敞气派，尊崇感充分宽敞气派，尊崇感充分目前两大堂面积约500平米，相比厦门同类项目大堂面积偏小，建议从整体空间视觉舒适性考虑，通过一些材质的运用来弥补：p大堂建议采用点支式玻璃外墙，充分利用点支式幕墙的通透性，利用其通透性增强大堂空间尺度，提升项目高端形象p内部装饰通过灯光的配合，透过点支式玻璃外墙向外释放，白天夜间同样精彩上海IFC香港太古广场香港IFC硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-大堂通透性大堂通透性客户感知143、：精致、尊贵120整体采取高品质暖色调石材，地面采用耐磨、防脏的天然石材，顶棚设计采整体采取高品质暖色调石材，地面采用耐磨、防脏的天然石材，顶棚设计采用暖色调材质与灯光，奠定项目高端形象用暖色调材质与灯光，奠定项目高端形象硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-大堂装修大堂装修大堂的主题风格有利于写字楼形象和开发商的品牌打造，区别于厦门大多数写字楼的冷俊，建议本项目大堂背景墙的装修色调实行差异化定位、冷暖色搭配，制定与大堂相协调的色调地面装修，形成国际典雅商务特质。材质：地面高档耐磨石材、墙面高档天然石材；使用高品质石材可彰显项目品质感；局部位置采用木质元素会丰富空间质感；亦可考虑采取144、非常有特色的其他类型的大堂墙面材质;客户感知：高端、精致、品味121案例借鉴：地面采用进口花岗岩，墙面配以案例借鉴：地面采用进口花岗岩，墙面配以3mm3mm厚有金属光泽的灰色氧化铝厚有金属光泽的灰色氧化铝饰面，天花采用饰面，天花采用GRGGRG加强纤维石膏。防火性达到消防加强纤维石膏。防火性达到消防A A级，同时具有很强的可级，同时具有很强的可塑性。富有艺术感同时具有国际气息塑性。富有艺术感同时具有国际气息硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-大堂装修大堂装修客户感知：高端、精致、品味122日本写字楼项目硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-大堂装修大堂装修灯光：顶面内嵌式145、灯光；客户感知：高端、精致、品味123硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-大堂装修大堂装修造型：可通过做挖空、凹凸做造型，增添墙面质感。上海IFC深圳东海商务中心客户感知：高端、精致、品味124大堂两端设置名家字画为主题的文化墙，为大楼注入独特文化气息，提升项大堂两端设置名家字画为主题的文化墙，为大楼注入独特文化气息，提升项目气质目气质紫金塔楼-景观墙位置示意中航塔楼-景观墙位置示意硬资产营销硬资产营销 内部景观体系内部景观体系-大堂大堂-背景墙背景墙可借鉴贝沙湾案例，联系合作商家，做为其展示空间，且提供销售、租用等服务香港太古广场三期，以吴歌窟、缅甸妙乌古城的佛像为主题，由多块2146、*1米琉璃板块组成的壁画，夹在两块高度拋光的琉璃片之间，配以背面投光，增添朦胧美感，将传统精髓与现代风格完美结合。厦门银行中心香港太古广场三期上海东银中心客户感知：独具文化内涵125125前台做为客户能够重要感知的地方，建议做高科技化处理，采用前沿的触屏式透明的液晶终端，效果如海尔的液晶电视在前台设置液晶终端，用户可以上网查询“楼宇介绍与管理系统”以及“入驻企业水牌”等，液晶终端随时掌控最新动态信息。同时前台设置身份识别安全系统服务，快速自动弹出来访卡，刷卡上楼，即简化登记流程又充分保证办公企业的安全，并有效避免未预约外来人员的往来烦扰。塔楼硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-大堂147、前台大堂前台前台使用液晶终端替代传统水牌，同时设置预约系统相结合，达到科技化与前台使用液晶终端替代传统水牌，同时设置预约系统相结合，达到科技化与便捷性的双重效果便捷性的双重效果建议用触屏式透明液晶终端代替传统水牌客户感知：科技、便捷、人性化126ATM机、楼层引导牌、即时滚动楼宇信息液晶屏电子水牌、安保系统、公共电脑查询区u凭各楼层卡限时使用公共区域电脑u信息液晶屏滚动播放大楼活动信息、天气预报、财经新闻等时讯硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-其它公共区域建设其它公共区域建设127紫金塔楼中航塔楼p 大堂为写字楼项目档次的重要指标，除了本身的装修，也应该用符合商务风格的简洁摆件提148、升空间品质感p建议大堂转角等空间放置舒适度高、品质感强的沙发及雕塑，不仅丰富大堂元素，同时满足客户等候实际需求，一举两得硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-大堂等候区、摆件大堂等候区、摆件结合景观面，设置客户等候区，沙发等选择要符合商务简洁风格结合景观面，设置客户等候区，沙发等选择要符合商务简洁风格客户感知：人性化、空间品质感强128通过设置门禁等安全防范系统保证安全，营造项目森严的高端形象通过设置门禁等安全防范系统保证安全，营造项目森严的高端形象同时配合以下安全系统使用，安全保障更全面：视频安防监控系统；报盗报警系统；门禁系统；巡更系统；系统工作流程；在厦门仅建行大厦、凯宾斯基设149、置严格门禁系统；财富中心、汇金国际声称以后增设门禁系统；门禁系统在北京上海等写字楼基本上成为标配，对保证企业的安全性具有重大的作用。硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-电梯厅门禁电梯厅门禁上海越洋广场上海会德丰广场香港ICC深圳卓越世纪中心客户感知：安全、森严129艺术大堂艺术大堂示意图：营造真实的场景，那就是一个名流云集的高档场所，摒弃目前现有的将卖楼作为纯粹的功利性的商业行为，将售卖的成分降到最低。在这里没有大型的售卖场所，只有代替它的艺术性的享受。129入户大堂部分装饰与主题结合130艺术元素艺术化的大堂和公共空间示意130131大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景150、观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层云端、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智能化系统等）新风系统、智能化132项目名称项目名称电梯品牌电梯品牌财富中心蒂森克虏伯银行中心三菱汇金国际三菱钻石海岸三菱中闽大厦奥的斯海富中心通力磐基中心奥的斯第一广场东芝国际银行大厦富士达中闽-奥的斯汇金-三菱磐基-奥的斯财富-蒂森克虏伯建议选择日本三菱、德国蒂森等国外原装进口品牌电梯，品质精良，快捷且建议选择日本三菱、德国蒂森等国外原装进口品牌电梯，品质精良，快捷且平稳，增强价值感平稳，增强价值感硬资产营销硬资产营销-内部空151、间打造内部空间打造-电梯品牌电梯品牌写字楼的电梯品牌对客户而言代表了楼体的档次、电梯的稳定性、舒适性、低噪音及安全性，成为客户选择物业以及竞争对手分流客户的一个重要指标。因此尽可能选择知名品牌的品质电梯对销售实现非常重要。蒂森克虏伯电梯(中国)是世界上最大的电梯制造商之一，被认为是电梯世界的奔驰和宝马日本三菱电梯在厦门、上海写字楼市场都占有最大市场份额，上海环球金融中心与金茂大厦均使用进口原装三菱电梯。客户感知：安全、高品质133在电梯速度采用与财富中心相同配置，电梯关键数据：高区在电梯速度采用与财富中心相同配置，电梯关键数据：高区6m/s6m/s、中区、中区4m/s4m/s、低区低区3.5m152、/s3.5m/s办公建筑办公建筑面积（面积（m m2 2）总高总高面积面积电梯比电梯比电梯电梯品牌品牌额定载重额定载重量（量（KGKG）乘客人数乘客人数（人）（人）低区速度低区速度（m/s)m/s)高区速度高区速度（m/s)m/s)财富中心6200062000192M5166 5166 德国蒂森德国蒂森1500KG1500KG2020人人3.53.56 6汇金国际5300053000130M5300 5300 日本三菱日本三菱1350KG1350KG1818人人2.52.53.53.5本项目52500（单栋）194M4772蒂森或三菱相比厦门同类写字楼，项目已占据面积电梯比优势，且在电梯等硬件153、上进行超越成本较高，建议采用跟财富中心相持平的配置硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-电梯性能电梯性能客户感知：速度、高品质134设计要点：p电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，需要继承大堂相同风格，选材考究，打造高端写字楼装饰标准p大堂电梯厅作为门面，用材、工艺需做到最佳，标准层电梯厅可适当降低标准p设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理p充分挖掘照明系统与指示灯系统的深度融合硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-电梯厅装修电梯厅装修在材质以及色调上与大堂色彩相呼应，采用高档块材及金属材质使用，同在材质以及色调上与大堂色彩相呼应，采用高档块材及金属154、材质使用，同时配合柔和暖色调灯光共同构建项目的品质感时配合柔和暖色调灯光共同构建项目的品质感材质建议：电梯轿厢采用进口花岗岩铺砌地面，配以氧化铝饰面与镜面不锈钢的墙面装潢，首层电梯门更采用防指纹本色雾化不锈钢。135135灯光：柔和暖色调灯光装饰既体现品质感又增加电梯厅明亮度指示系统照明系统与指示系统的有机融合国际化电梯编号标识配合嵌入式灯光充分体现品质追求硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-电梯厅装修电梯厅装修客户感知：品质感、科技感136软环境营销电梯软环境营销电梯-荧屏荧屏香港IFC香港IFC电梯内部有液晶显示播放国际实时新闻电梯内可装设小液晶屏，播放天气预报、经济、股市行情155、等新闻电梯内可装设小液晶屏，播放天气预报、经济、股市行情等新闻上海环球金融中心上海环球金融中心上海环球金融中心上海环球金融中心内部设置LCD电子显示器，播放股票、天气等信息北京华贸中心137软环境营销电梯软环境营销电梯-配置配置电梯内均配备摄像头电梯内均配备摄像头138软环境营销公共空间示意图软环境营销公共空间示意图电梯等候大堂公共空间追求简洁、明快和大气，具有巨大的包容性和可塑性，电梯等候大堂公共空间追求简洁、明快和大气，具有巨大的包容性和可塑性，满足不同的企业和商务人士发展自身文化的需求满足不同的企业和商务人士发展自身文化的需求图片示意：（最终设计颜色与风格由设计单位与甲方共同商讨而定）1156、39大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层云端、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智能化系统等）新风系统、智能化140写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼1).2701).270视野视野独特的圆弧三角形结构，配合全隐框玻璃幕墙，让您坐拥独特的圆弧三角形结构，配合全隐框玻璃幕墙，让您坐拥270270旷阔视野，真旷阔视野，真正实现与世界视野的无缝交流。正实现与世界视野的无缝交流。141 2).3.02).3.0米空间净高米157、空间净高适应大跨度构造梁，缔造了厦门的适应大跨度构造梁，缔造了厦门的3.03.0米的楼层净高，宽阔的空间格局带来最米的楼层净高，宽阔的空间格局带来最为优化的空间设计及配套，为商务精英注入创意活力为优化的空间设计及配套，为商务精英注入创意活力写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼142 3).3).强吸音金属微孔天花强吸音金属微孔天花(1200 x800 x1.5mm)(1200 x800 x1.5mm)采用进口白色氟碳漆铝板，在天花上，将空调出风回风口巧妙融合到灯盘设采用进口白色氟碳漆铝板，在天花上，将空调出风回风口巧妙融合到灯盘设计中，保证了办公楼层158、的美观和良好的吸引效果计中，保证了办公楼层的美观和良好的吸引效果写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼交楼标准时的展示。143 4).4).网络地板网络地板网络地板降低成本，保证净高，降低客户布线改造的更二次装修成本，降低网络地板降低成本，保证净高，降低客户布线改造的更二次装修成本，降低二次装修的建筑垃圾，维持写字楼高端形象二次装修的建筑垃圾，维持写字楼高端形象OA智能网络地板扣槽式网络地板做法：螺栓固定蓝色板件，各蓝色板件间留20cm 走线宽度；黑色扣板可自由灵活拆装，走线完成后上盖即可。建议使用10cm高度的网络地板，使用年限15-20年左右。财富159、中心及汇金国际均有设置。其成本约为180元/平米。阻燃性：采用阻燃聚丙稀复合材料，阻燃为FV-0级，符合国家建材质量标准。写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼144 5).5).人性化照明人性化照明采用采用2x282x28，1200 x13001200 x1300防炫光灯盘的格栅荧光灯，高效格栅限制不舒适炫光，防炫光灯盘的格栅荧光灯，高效格栅限制不舒适炫光，光线柔和，保护视力，照明保护符合光线柔和，保护视力，照明保护符合IECIEC标准标准写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼1456).6).避难层空中氧吧160、避难层空中氧吧花园里的花园里的CBD CBD 写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼146写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼6).6).避难层空中氧吧避难层空中氧吧健身中心健身中心氧身运动馆氧身运动馆 一天工作活力的源头一天工作活力的源头;1477).7).五星级卫生间五星级卫生间看一个写字楼是否够档次，先看卫生间的装潢与人性化服务！颠覆厦门传统看一个写字楼是否够档次，先看卫生间的装潢与人性化服务！颠覆厦门传统配套，让客户在写字楼里得到五星级享受配套，让客户在写字楼里得到五星级享受总原则：高档块材装修，装修161、色调、采光色调与公共部分要求协调统一，灯光柔和，符合人体行为特点及要求；地面：选择防水、防滑的地面材料；墙面：选择防水、防潮的墙面材料，且装修风格与地面统一；客户感知：精致、精工写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼148品牌选择中国人讲究牌子，建议选择美标等高品质卫浴产品。性能选择感应水龙头：红外线感应水龙头非常适用于公共洗手间等场所，使用方便、卫生，不会产生冒、漏、滴等现象，且制作、安装极为容易。形状选择盥洗池建议选用方形，体现商务感高端洁具可考虑品牌：德国“高域”，Duravit；德国“高仪”，Grohe；西班牙“乐家”；德国“汉斯格雅”；美国“162、美标”客户感知：尊贵、高品质写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼7).7).特设特设VIPVIP总裁卫生间总裁卫生间专人专享服务，树立项目高专人专享服务，树立项目高品质口碑效应品质口碑效应149卫生间人性化的功能配置提升客户对项目的好感和认同度，同时可借助酒卫生间人性化的功能配置提升客户对项目的好感和认同度，同时可借助酒店资源，在写字楼卫生间水龙头引入热水，体现人文关怀店资源，在写字楼卫生间水龙头引入热水，体现人文关怀伸入式干手机干手效率更高手纸箱废纸箱马桶水箱上方搁物台洗手盆上的搁物台抽纸箱小便斗之间进行分隔马桶坐圈自动换袋装置香氛系统大小便纸分开163、洗手台上设垃圾桶写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼150配套桌椅、烟缸、夜晶电视屏、通风装置等配套微波炉、水槽、热水供应写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 打造打造 颠覆传统写字楼颠覆传统写字楼8).8).商务空间商务空间人性化的设计、休闲会务的空间，给客户不同的商务竖向感知人性化的设计、休闲会务的空间，给客户不同的商务竖向感知151151写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 装修后示意图装修后示意图无阻隔空间，视野开阔，现代化、时尚、商务办公空间。152写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 装修后示意图装修后示意图总经理办公室设计：164、讲究文化的开放性。153写字楼样板层写字楼样板层八度空间八度空间 装修后示意图装修后示意图总裁办公室：讲究品味、尊贵、服务。半开放式会议空间：景观面极佳。154大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层云端、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智能化系统等）新风系统、智能化155车库服务提升车库服务提升停车场人性化外围泊车导视数字化信息楼宇标签p人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径p同时电子显示屏显示当前泊车状况156导视系统设计原则：p指位明确、采用国际统一165、图标、造型精雅，同进考虑区域将会有外籍访客，以及国际化形象展示的需要，可考虑采取中英文双语导示。p材质可考虑艺术感较强的有机玻璃，或较为有质感的不锈钢板作为材质，设计精美的导示牌在提升项目品质感的同时人性化细致入微。p停车场等关键部位可考虑采用小型液晶屏导视，在夜间增强引导性。液晶屏导视国际商务标准导视体贴入微车库服务提升车库服务提升157泊车限高标识一目了然香港ICC停车场所有的梁柱上全部都有专设的夜间发光防撞条，并且做了颜色的处理，显得非常醒目与具有人性化。香港ICC-停车场香港ICC停车场超豪华停车场，墙面全部做石材处理香港ICC-汽车大堂香港ICC汽车大堂低调奢华在成本预算允许的情况，166、可以进行负一层停车场的吊顶装修在硬件上已然超越市场的情况下，空车位提示系统、夜间防撞条等人性化打在硬件上已然超越市场的情况下，空车位提示系统、夜间防撞条等人性化打造更能体现项目的高端性造更能体现项目的高端性设置空车位提示系统，具体参照厦门万达地下停车场车库服务提升车库服务提升158汽车公园车库与大堂入口处，精致的铺地与内饰，不再有黑暗难闻的地下室，商务空间，每一步都应享受。车库服务提升车库服务提升将绿色延伸至车库将绿色延伸至车库地下车库顶棚采光采用钢化玻璃在地下停车库的顶棚进行条形采光，即满足室内的采光需求，又富有设计感，同时采光条又可作为外部植被绿化的划分隔断。内外结合，充分做到功能与美观的167、协调与融合。159大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层云端、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智能化系统等）新风系统、智能化160出租服务日常管理财务管理支持123从组织客源直至签约，向业主提供全程引导、协助和谈判场所包括租金定期催缴到收支账目的管理，以及再次招租的服务 打理税务等事项，物业定期评估和租客质量的评估供客户参考 创新物业管理服务也是营销亮点可在市场代租基础上进行以下创新在市场代租基础上，协助签约、租金定期催缴、打理税务等创新型物业管在市场代租基础168、上，协助签约、租金定期催缴、打理税务等创新型物业管理服务，此举可成为吸引投资客的重要筹码理服务，此举可成为吸引投资客的重要筹码软环境营销软环境营销-物业管理物业管理161顶级商务 服务模式 关键词：顶级服务模式雅诗阁集团的首席行政官王安伦：“作为公认的酒店和公寓之间的结合，雅诗阁的服务公寓提供的是专业的酒店式服务，以及一个宽敞、舒适并拥有私人空间的家。服务公寓另一独特的优势是经常组织各种专门的活动以帮助客人迅速融入新环境，并向客人提供拓展社交网络的好机会。厦门唯一写字楼顶级商务服务模式厦门唯一写字楼顶级商务服务模式尊享服务建议尊享服务建议案例：雅诗阁公寓案例：雅诗阁公寓162162商务家庭式服169、务：24小时接待机场接送服务（根据要求）*影音设备租赁服务*保姆服务*商务中心服务*免费早餐快递服务杂货购物服务*家政服务（每周两次）洗衣及干洗服务*送餐服务*秘书服务*自助洗衣服务无线互联网连接（WIFI）区 安防服务：24小时保安及闭路电视监控电子钥匙卡存取套内电子保险箱可视对讲安全系统 顶级商务 服务模式 案例：雅诗阁公寓关键词：服务内容聚焦关注商务与家庭式生活商务型服务家庭式服务163163配套设施：健美操/瑜珈室烧烤区地下停车场*拳击赛台儿童室内游戏室免费DVD影片库顶级商务 服务模式 案例：雅诗阁公寓关键词：以生活休闲类配套为主，设置少量商务配套会议室桌上足球设施齐全的健身房阅读室170、住客大堂住客行程服务台屋顶花园桑拿及蒸汽浴室桌球乒乓球瑜珈/舞蹈室 163164164软环境营销软环境营销-物业管理物业管理在软服务上，可在大楼为客户提供如行李房、妈妈房、班车等温馨服务，从在软服务上，可在大楼为客户提供如行李房、妈妈房、班车等温馨服务，从而提升项目竞争力而提升项目竞争力80后“背奶妈妈”越来越多，可针对这部分群体，特设妈妈房，让新手妈妈能在洁净温馨的环境里休息针对入驻客户有需要经常出差的“空中飞人”，提供行李房，便于客户不再需要拖着行李进出办公室；会展北片区目前交通暂不方便，可考虑在设置班车，为客户提供便捷服务165165软环境营销软环境营销-物业管理物业管理项目还可通过各种171、媒介与大楼白领互动，听取客户意见和建议，并定期举办项目还可通过各种媒介与大楼白领互动，听取客户意见和建议，并定期举办各类联谊活动各类联谊活动体育竞赛活动联谊活动户外拓展活动趣味运动会微博互动166软环境营销软环境营销-尊贵化服务尊贵化服务常规写字楼物业服务之上，强调常规写字楼物业服务之上，强调VIPVIP尊贵服务，如直升机停机坪、万豪酒店、尊贵服务，如直升机停机坪、万豪酒店、游艇会服务交互等游艇会服务交互等167“顶级泰式SPA”167软环境营销软环境营销-与酒店服务相结合与酒店服务相结合168大堂、标准层等打造立体景观体系入口、外围其它景观打造夜景地标低调、奢华品牌、装修大堂电梯样板层云端、172、商务停车场舒适、安全物业服务24h管家式服务、一流尊享外立面灯光效果内部空间打造外围景观内部景观其他硬件（空调、智能化系统等）新风系统、智能化1695A级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄173、像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联174、动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。办公智能化配套办公智能化配套170苏州188会呼吸的墙 24小时中央新风系统与中央空调系统配套的中央新风系统，24小时循环换气，用苏州最高空的新鲜空气时刻换取舒爽原动力，更为健康工作环境而升级建议采用高效通风系统，超越常规甲级写字楼的标准，创造厦门最舒适的办建议采用高效通风系统，超越常规甲级写字楼的标准，创造厦门最舒适的办公空间，为健康工作环境而升级公空间，为健康工作环境而升级会德丰 通风量高于国际标准，达到每平方米每秒1.4公升，暖通空调系统高制冷能力，标准楼层每平方米180W，交易楼层每平方米270W；通风量高于国际标准175、，达到每平方米每秒1.4公升；卫生间空调排风速率为每小时换气15-20次；所有楼层均配备直接且独立的新风系统为租户预留安装自备辅助空调系统的空间财富中心：新风量比国家甲级写字楼标准增加30%，新风采用空调预降温除湿，室内会议室及人员聚集区采用二氧化碳监控系统，在室内空气品质恶化之前，自动增加新风供应，办公区域设置光氢离子+静电除尘的空气净化系统，能杀除病菌，有效提高室内空气品质硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-新风系统新风系统客户感知：办公空间舒适171采用高科技遮阳系统，通过调整百叶角度，将自然光反射到天花和室内深处，采用高科技遮阳系统，通过调整百叶角度，将自然光反射到天花和室176、内深处，进一步提升室内环境进一步提升室内环境硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-遮阳系统遮阳系统172智能管理系统(1).智能照明控制系统 利用集成控制灯光场景效果，节约能源，提高办公的舒适度。利用场景的光线情况，系统自动调整照明系统的明亮程度，达到有效节约能源目的。主塔楼的智能窗帘系统，可根据太阳光的强烈程度，自动进行窗帘的调节 硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-智能系统智能系统173.智能管理系统(2).智能停车场管理系统 1700个车位分别配置有各自的探测点，可实现区域或点位引导停车。配备智能反向寻车系统中的刷卡定位技术。租户可利用停车场各个区域的刷卡定位终端，177、进行刷卡定位。离开时可在查询机上刷卡获取停车位置的电子地图，方便快捷。硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-智能系统智能系统174智能化集成系统无线巡更系统计算机网络及语言系统停车场管理系统公共应急广播系统无线对讲系统有线电视及卫星接收系统可视对讲系统建筑设备监控系统公共信息系统会议系统智能照明控制系统视频安防监控系统能源管理系统入侵报警系统机房工程出入口控制系统消防逃生系统一卡通系统；硬资产营销硬资产营销-内部空间打造内部空间打造-智能系统智能系统175绿色标识绿色标识【底线标准】办公塔楼A座LEEDCS（金级）和绿色三星。【原则】以满足客户需求为核心，尽量在不影响设计的情况下，达178、到绿色技术同建筑设计的完美结合。+176品质建筑品质建筑透水地面太阳能热水结构优化LEEDCS绿色三星自行车交通新燃料汽车位制冷剂管理能源测量和审计径流管理热岛效应中水利用雨水利用节水器具能耗模拟空调选型照明设计就地取材新风系统监控室外风环境采光室内风环境室外声环境共有技术1 1、绿色常规、绿色常规177品质建筑品质建筑2 2、性能提升、性能提升热岛效应（屋顶绿化）1）100的可绿化屋顶面积为绿色屋面；2）减少屋面暴雨径系数。中水及雨水利用1）雨水积蓄、处理及利用；2）非传统水源利用不低于40%。能耗模拟照明：目标值基础上提升10%；空调：节能15%以上；围护结构：节能50%以上。新风质量监控179、1）100%办公的新风设备均采用全热回收机组；2）大空间办公新风系统均能达到集中监控及CO2联动。178品质建筑品质建筑2 2、性能提升、性能提升模拟分析1）室内外风环境模拟分析；2）室内采光模拟分析；3）室外声环境模拟分析。太阳能热水系统1）绿色三星要求，需满足热水总需求量的10%，即太阳能热水系统提供1.9m的热水；2）LEED-CS要求，需为0.5%的全时使用人数提供淋浴及更衣设施。反光飘板现有飘板设计依建筑高度不同，呈现不同角度,改善室内采光效果。中水及雨水利用1）合理确定雨水积蓄、处理及利用方案；2）收集和处理年均降雨量的90%；3）绿化、景观、车库冲洗、塔楼公共区域冲厕等用水采用非传统水源；4）办公楼非传统水源利用率不低于40%。舒适的室内光线舒适的室内光线舒适的室内光线光线179Thanks!1802024/11/21