1、广乐县老年公寓建设项目可行性研究报告归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！第一章 总 论第一节 项目背景一、项目基本情况项目名称：老年公寓建设项目项目地点：项目性质：新建建筑面积：10132.5平方米项目建设总投资：4632.75万元项目主管单位：XX民政局项目编制单位：XX建筑材料科学研究设计院项目建设周期：24个月项目建设规模：本项目总用地面积118059平方米，总建筑面积10132.5平方米，项目建成后可接受安置供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童800人餐饮服务和300人的住宿疗养规模，。二、项目总投资及资金来源：项目总投资4632.75万元。通过招商引资，投资2、商己选定位于安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内的177亩地，由投资商出资征地，政府协助落实并办理相关用地、规划手续。其资金来源招商引资3500万元，由投资商自筹资1132.75万元。三、项目建设期：2年。四、项目发展战略为：积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全省相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全省“社会福利事业社会办”的品牌。五、项目经营性质：项目集社会养老、残疾人康复治疗、优抚对象疗养以及流浪儿童收养、儿童福利、幼儿学前教育等综合服3、务，实行一套机构，多个综合服务经营管理模式。本项目的投资系社会福利性公益事业投资，其经营模式为：招商引资，独立核算，自负盈亏，自主经营管理。六、项目市场定位：以大众化、普及化、中等偏上为市场定位，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务。该项目主要为供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童的住宿疗养七、项目建设指导思想：替当地儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心；让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。第二节 编制依据1.中华人民共和国土地管理法；2XX城控制性详细规划；3XX老年公寓设计方案；4国4、务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知（国办发200019 号）；5西部地区“十一五”养老福利服务设施建设研究（民政部政策研究中心张仲兵2008.07）；6老年公寓和养老院设计指南；7城市社会福利事业单位管理工作试行办法；8城市道路和建筑物无障碍设计规范；9XX国民经济和社会发展第十二个五年规划民政事业发展重点专项规划；10项目单位提供的相关基础资料；11贵州省建筑工程概预算指标及有关费用标准。第三节 编制原则1采用科学合理的技术方案，节约建设投资；2按照老年服务事业的发展方向，依据相关法规、规范，结合现有的客观条件，完善相关设施，适应经济社会发展的需要。第四节 编制5、目的1通过对本项目进行全面的技术经济研究、论证，优化项目建设方案；2通过可行性研究为项目决策和工程设计提供科学和可靠的依据。第五节 项目概况一、项目地理位置XX老年公寓建设地点选址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内的177亩地，紧靠S207省道旁，紧邻瑞溪河，山水相依，交通便利。XX目前成规模的老年服务机构为空白，只建有少数的农村敬老院。该项目设置床位300张，总建筑面积10132.5平方米，设有社会福利院、残疾人康复中心、荣军院大楼、孤儿及托管住宿楼、接待中心楼、幼儿学前教学楼、市政配套设施工程，功能齐全、设施完善，能满足对老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人的养老能力、孤儿6、和留守儿童的养育、教育水平的要求。二、项目建设规模根据市场需求调查，项目总建筑面积10132.5平方米，建筑占地面积：4383.92平方米，项目建成后可接受安置供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童800人餐饮服务和300人的住宿疗养。三、项目总投资1项目总投资估算：4632.75万元2资金筹措方式：招商引资3500万元由投资商自筹资金1132.75万元四、主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1用地面积1180592建筑面积10132.53占地面积4383.924建筑密度%0.0375建筑容积率0.0866绿地率%407项目总投资万元4632.758建设期7、月243.1投资利润率9.073.2投资收益率40.213.6盈亏平衡点45.963.7投资回收期年13全部投资，含建设期五、 项目建设期24个月，建设年限：2012年10月2014年9月六、 研究范围本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编。第六节 项目研究的范围1项目建设背景；2项目建设地址的自然条件介绍； 3项目建设条件分析； 4项目建设必要性；5确定项目地址用地与总平面规划；6通过调查和测算分析，确8、定项目建设规模和工程技术初步方案； 7项目建设规模、建设内容，项目建设方案设计；8估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；9定性分析项目的财务评价和项目的社会效益；10从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。第七节 问题与建议一、问题项目建设中可能出现的问题：建设队伍及管理单位选择不好，影响工程质量二、建议1为使项目能按期保质达预期的效果，建议广乐县政府、各职能部门积极支持项目建设，实施单位领导应亲自抓项目的实施，严格按招投标法选好施工单位及监理单位，力争把项目建成优质工程，为XX县的民政事业奠定9、坚实的基础。2应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。第八节 可行性研究报告的主要结论1该项目是XX重点项目之一，是县人民政府2011年拟办的“十件实事”之一，由于因高速路出口未定等种种原因，至今仍未启动。同时，该项目是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。 2该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1044.63万元，年纯利可达420.15万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策10、。建成营运后，经济效益十分明显。3该项目效益可观，13年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策， 还可缩短投资回收期，加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，广乐县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。 综上所述，建设XX老年公寓是必要的，项目是可行的。第二章 老年服务机构的发展和现状第一节 基本情况1农村敬老院建设情况。广乐县农村敬老院建设从1996年开始，经过10年努力，于2005年实现了每个乡镇都有敬老院的目标。同时,根据上级有关精11、神，将广乐县农村五保户危房改造纳入统一规划、统一实施、统一建设、统一供养的“四统一”范围。于2009年争取上级资金136万元，县民政筹资74.8万元，申请省级补助69万元（尚未到位），合计279.8万元，将新州、安场、和溪三个乡镇共95户五保户危房改造纳入统一建设，建筑面积均为623，并将厨房、厕所、洗漱间、沼气池等全部进行配套建设，截止到2010年新吸纳农村分散五保户105人入住，集中供养率可提高到11.6%，增加3.12个百分点。2保障措施。一是落实供养资金。采取县级适当预算和城乡低保双线运行，把散居人员全部纳入农村低保范畴，集中供养人员全部纳入城镇低保范围，两类人员分别享受最高补助档次（12、一类一档）。从2010年第一季度起，农村散居五保户供养标准从每人每月20元提高到每人每月80元，年人均960元，集中供养人员供养标准从每人每月80元提高到每人每月250元，年人均3000元；二是对散居供养和集中供养五保对象全部参加农村医保，参合资金全额由民政缴纳。对生病就医的五保对象，按照广乐县城乡困难群众医疗救助办法规定，县合作医疗报销90%，县民政局报销10%（含门诊费）。3供养情况。广乐县有农村五保对象3346人，采取集中供养和分散供养两种方式。截止2009年底，已集中到敬老院供养的有284人，散居供养的有3062人，集中供养率仅为8.48%。4管理情况。一是抓好敬老院管理人员和炊事员的13、配备。采取合同聘用管理，管理员和炊事员的月工资都在550元以上，并由民政局统一缴纳社会养老保险和医疗保险；二是抓好物资采购。敬老院的物资采购、生活支付，采取每周一公示，每月一结算，让院民清楚明白；三是抓好院民活动的开展。鼓励院民参加一些力所能及的劳动，如种菜、养殖等，既能得到身体锻炼，同时创造的收入在改善生活的前提下作二次分配补助给院民个人，以激励他们的劳动热情；四是抓硬件投入。2009年底，县民政局投入资金10万元，给每个乡镇敬老院配置了29吋液晶电视机一台、全自动洗衣机一台、大容量冰柜一个，使敬老院的生活条件得到一定改善。第二节 存在问题1集中供养数量少。集中供养规模与社会经济发展、农村人14、口老龄化发展需求不相适应，差距较大，绝大多数五保老人未享受集中供养的待遇。2集中供养条件有待进一步完善。一是部分乡镇敬老院没有土地和养殖圈舍,院民不能通过力所能及的劳动如种菜、养猪等增加收入，仅靠民政供养资金难以改善、提高生活质量；二是院民生活方式比较简单枯燥，身体锻炼设施不足，娱乐活动较少；三是院民都是老人，没有专门安排健康体检，只在生病时到卫生院就医。个别乡镇敬老院不在集镇，比较偏远，看病就医更加困难。3几乎没有集中供养的女性五保老人。4社会关注度不高。尚未形成全社会关心、支持敬老、养老事业的氛围，各方过问、支持敬老养老事业的不多，捐助的资金极少。5供养保障与政策法规要求有差距。按照农村五15、保供养工作条例规定，广乐县五保供养资金每年由中央财政全额转移支付。目前，全县分散供养人数为3062人，中央财政已转移支付244.96万元，集中供养人数为284人，中央财政已转移支付51.12万元，合计为296.08万元，而县财政近两年实际支付的五保供养资金2008年为104万元，2009年为40万元，不符合政策要求。为了做好农村五保供养工作，县民政部门只好把一部分低保资金用于解决五保供养，用来解决全县低保人员的资金被五保供养挤占，使本来应该享受低保的部分人员未能获得低保。第三章 市场预测、建设内容与建设规模第一节 市场预测一、XX镇老年、儿童及残疾人服务机构现状：1.据第六次全国人口普查数据显16、示，广乐县现有60周岁以上老年人近10万人，占全县总人口的15%，孤儿687人，留守儿童2万余人；残疾人3.7万人；优抚对象3163人。2XX儿童服务机构属于非赢利性的社会儿童福利院，属于低档次儿童福利院，主要是解决农村无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的儿童（即“三无”）等困难儿童。3目前XX城镇的老年服务机构和残疾人康复中心还是空白，只有在各个乡镇建有福利性的敬老院，二、XX老年服务机构需求预测：1随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住老年服务机构的比例还将增大，所以广乐县老年公寓的建设显得十分重要和紧迫。2随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住老年公寓已被越17、来越多的人所接受。投建老年公寓将有更大的市场发展空间。 3.居住环境的改变，更多的老年人将选择到老年公寓中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。有很多家庭子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，越来越多的家庭选择将老年人送到到老年公寓托养。4.生活水平提高，上档次的老年公寓潜力巨大（1）随着社会的进步，物质生活水平的提高，家庭子女对父母越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住老年公寓，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软18、硬件条件。所以上档次老年公寓的建设大有可为；（2）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，如果建有一所老年公寓，能够提供舒适的生活环境和和谐的人际交流平台，让老年人在这里不但能够享受到老年公寓的周到服务，也对老年人的的身心健康将起到积极作用。第二节 建设规模一、项目用地面积118059平方米，项目总建筑面积为10132.5平方米，其中：1社会福利院3942.24平方米，其中：办公楼、活动室、门诊部1123.4平方米，住宿用房2410.8平方米、食堂408.04平方米。2残疾人康复中心2893.3平方米，其中：、康复中心1318.1平方米、住宿用房1667.16平方米、食堂408.04平19、方米。3荣军院大楼，住宿楼：547.08平方米。4孤儿及托管住宿楼547.08平方米。5接待中心楼542.74平方米。（外来探望人员吃住接待）6幼儿学前教学楼563.29平方米及相关配套设施。7市政配套设施工程：其中：道路建设12000平方米，绿化面积：50000平方米。 8活动用房:1096.77平方米，所有建筑设计使用年限50年，可同时供800人餐饮服务和300人的住宿疗养规模。二、场址占地面积满足项目建设所需用地及绿化用地需要。第三节 自然条件XX老年公寓的建设，其地址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内的177亩地，紧靠S207省道旁，用地条件成熟，项目场地内仅拆迁3户房屋20、, 共1200平方米；搬迁场地内的坟墓60穴。本项目建设地址地形为坡地，场地内及周围不存在溶洞、活动断层、塌陷、滑坡等不良地质现象，区域地质稳定，地基持力层强度可满足建筑荷载要求，建设地址无不良地质现象，无影响建筑物的地下水。地基土质均为粘土，承载力强度高，适宜建筑。一、水文地质条件项目拟建地址场地地势平坦，无泥石流，无整体滑移危险，地址地形为坡地，场地内及周围不存在溶洞、活动断层、塌陷、滑坡等不良地质现象，区域地质稳定，地基持力层强度可满足建筑荷载要求，建设地址无不良地质现象，无影响建筑物的地下水。地基土质均为粘土，承载力强度高，适宜建筑。项目坐落在县XX瑞濠村老鹰岩组，有着天然山体景观资源21、和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。根据上述分析,选址处地形地质条件适于本工程建设。二、五通条件具备项目所在设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。三、建材供应条件本项目所在地的交通运输条件比较便捷，施工材料组织方便；项目所在地的劳动力资源饱满，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力，同时项目所在地区的工业状况较好，与施工相配套的供货服务水平能够满足本工程施工的需求。建筑工程当地的建材如砖、瓦、灰、砂、石等地方材料供应可靠；施工场地地势较为平坦，为22、车辆的出入及卸材料提供了场地。项目建筑材料可以从附近的环保建材厂、砖厂、砂石料场等建材生产厂家采购，无论从质量还是数量上均可以得到保障。第四节 配套条件一、供电本项目建设用电，由广乐县供电公司供应，本项目建设完成后，主要用电为照明和部分设备用电，用电负荷不大，现有供电设施完全能保证项目用电。二、给水项目给水使用城市自来水，用水由城市供水管网统一安排供给，项目完成后主要是生活、卫生医疗、消防用水，广乐县现有供水规模，可满足日常供水。三、排水本项目排水实行雨污分流制。雨水排入排水沟，污水中的生活污水，可直接排入城市排水系统，医疗卫生产生的废液经过消毒处理达标后排入城市排水系统。四、交通本项目选址位23、于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组，紧靠S207省道旁，交通十分便利。五、消防根据该项目的具体情况，依据消防设计规范配合合理的消防设备，以确保火灾发生时能及时灭火，确保老年公寓入住人员及工作人员的生命安全。第四章 项目建设的必要性和可行性第一节 项目背景随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目24、前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人25、颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤26、老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件27、下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚。近年来，虽然XX委、县政府十分重视养老事业的发展，促进了全县老年事业的进步，但是，广乐县老年事业的发展总体上面临着人口老年化增长带来的严峻问题。目前，只有县民政部门开办了敬老院19所，共集中供养五保户284人，总床位不足1000张，远远不能满足日益增长的老年人数量和服务的需求。随着社会经济的发展，社会化养老问题也成为今后老年人安享晚年的一种主要模式，群众要求兴办老年公寓的呼声十分强烈。随着人口老龄化比例的增加，已经直接关系到全县经济与社会的可持续发展，关系到全面建设小康社会、构建和谐广乐的建设大局。因此，建设一所集社会养老、28、医疗护理、健身保健、度假疗养和文娱休闲等综合服务功能于一体的县级老年公寓，使众多老年人老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医、老有所归，打造广乐养老服务的“航空母舰”已势在必行、前景看好、时机成熟。针对上述情况，XX委、县政府高度重视养老服务社会化服务体系建设，从解决涉及老年人切身利益的现实问题入手，已经将养老服务社会化事业纳入全县经济社会发展的“十二五”总体规划。并在2011年1月10日召开的广乐县第十五届人民代表大会第五次会议上，己将社会福利综合服务项目中的老年公寓建设列入县人民政府2011年拟办的“十件实事”之一。由因高速路出口未定等种种原因，至今仍未启动。第二节 项目建设依据 从“中国29、老龄事业发展十二五规划高层论坛”上获悉：“十二五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人在2010年将达到1.74亿，人口老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势30、和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。第三节 项目建设的必要性一、据第六次全国人口普查数据显示，XX现有60周岁以上老年人近10万人，占全县总人口的15%，有离休干部44人，机关退休干部1121人，事业单位退休干部1492人，有伤残军人186人，空窠老人1万余人；孤儿687人，留守儿童2万余人；残疾人31、3.7万人；优抚对象3163人，其中约有近6万老年人需要老年服务机构托养；绝大多数孤儿、流浪儿及留守儿童需托养收留；更多残疾人和优抚对象均需要一个环境和条件都比较好的地方进行治疗和疗养。目前县内及周边县都未修建综合性老年公寓。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。二、各级政府重视和支持民办老年公寓机构建设，因此，我国政府从中央到地方都成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构，出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。三、X32、X委、县政府也十分重视XX年服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了广乐县国民经济和社会发展第十二个五年规划民政事业发展重点专项规划等一系列关于老年和儿童服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动广乐县国有儿童服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办老年服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办老年服务机构，可获得多项财政税收优惠。所以，XX老年公寓的建设，是必要的。第三节 项目建设的可行性1XX老年公寓的建设，不但可以缓解目前全县城乡老年服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、33、卫生、舒适、和谐的生活环境。解决老年人在食、住、行、医疗、学习、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。2XX老年公寓的建设，可以填补广乐县老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“身心健康”的养老模式，使其子女能安心工作。3老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题34、的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老。4党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。第五章 建设方案第一节 项目设计原则一、 设计原则在老年公寓的规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是35、建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的基础之上，以实现住宅的人性化、科学化、细致化、方便化，为入住老年人提供最体贴的呵护。1设计要人性化设计要满足老年人的生理特征和生活行为特征的需要，如老年人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。2环境要园林化应有幽雅的环境，让老年人有广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。3房间要合理化房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老36、人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。4精神要丰富化为了满足老年人精神生活的需要，老年公寓在娱乐、学习等方面要以老年人的心理需要为主。二、指导思想1替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。2适应社会经济发展战略，起到促进社会经济建设发展的作用。立足现实发挥自身优势，远瞻未来，高起点，高标准，展现现代老年公寓的新风貌。3以可持续发展思想为指导，有机组织空间而局，促成生态、环境、经济效益与社会效益的有机统一。在注重超前性与长效性的同时兼顾发展与建设的实际37、情况，加强方案的可操作性与应变性。通过工程集中反映社会进步，和谐发展，全民为社会经济建设服务的主流思想。4公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；5有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；6拥有较为完善的员工及后勤服务设施；三、工程设计主要依据：1公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）2民用建筑设计通则（GB50352-2005）3建筑设计防火规范（GB50016-2006）4无障碍设计规范（GB20763-2012）5旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）6办公建筑设计规范（J38、GJ67-2006）7综合医院建筑设计规范（JGJ49-88）8宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）9托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ39-87）10饮食建筑设计规范（JGJ64-89）11疗养院建筑设计规范（JGJ40-87）12老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）13老年人建筑设计规范（JGJ122-99）14 现行国家及地方的相关技术条列和强制性规范、法规。第二节 建设总体布局原则在XX老年公寓的建设中，根据功能分区的原则和人流组织要求，本着注重保护环境和建筑体与周围环境协调一致的原则，重点把握以下几个原则：1总体结构上注意与周边自然山丘、河流水域、田野、植被以及39、建筑物的关系，注重于自然山水环境的有机结合，体现新的设计思路，保持整体性。2总体规划布局充分体现自身特色，利用自然景观，同时建造新的人文景观，建设老年公寓，倡导家庭化、亲情化的时代气息。3注重室内外空间环境的渗透及景观视线效果，结合当地环境、地理、气候等特点，创造有利于老年人在老年公寓生活居住、学习、娱乐、治疗康复的丰富多彩的环境，绿化率40%。根据以上原则，在XX老年公寓平面设计上，应始终抓住地形地貌的环境特点，强调其在整个老年公寓中养育、娱乐、康复、健康向上的主导作用；同时结合绿化、依水建筑，构成环境优美的人文景观，提高整体人性化品味。这样，通过人造与自然的环境，创造点、线、面相协调的绿化40、系统，体现生态文化的内涵。第三节 项目总体规划本项目总用地面积118059平方米，建筑群由福利院、残疾人康复中心、孤儿及托管住宿楼、接待中心、幼儿学前教学楼、荣军院大楼和活动用房组成。项目建设方案应符合广乐县总体规划，电力、电信、给排水、燃气、消防、防洪、安全、环保、等应符合有关技术规范要求。本项目共有室外管线：给水管、消防管、污水管、雨水管、闭路电视、电信通讯、高低压电缆安防盗控、管道煤气，上述管线在平面布置时，应满足一般技术要求和间距规定。第四节 总平面布置一、概述该项目建设共需总用土地118059平方米，地势相对平坦，属工程建设用地。在布局上打破以往传统的模式，即主入口直接进入老年公寓接41、待中心，右则为残疾人康复中心，由南向北分别为荣军院大楼、孤儿及托管住宿楼、，东北侧为文体活动中心；东北方向为福利院。采用这种中心向四周辐谢的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在园区的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地，结合在老年公寓内种植一些绿化植物，此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居42、住、建筑、风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。整个设计主要体现以下几点：1功能分区明确，动静分离。2传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。3创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。4整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。二、建筑设计建筑风格定位融入了现代与传统相结合的手法并有一定的创新意识，而在造型上摒弃了繁杂的装饰，通过简洁的水平线面、花饰等细部处理，创造出典雅、精致的外观形象。1建筑设计使用现代与传统结合的手法，通过色彩、材料、细部设计，创造一种温和、典雅的居住气氛，同时又具有现43、代简洁明快的风格。2充分体现老年人的格调，增加老年人的活动场所，增加生活情趣，使老人们生活在一个快乐、祥和的建筑场所内。三、总平面布置原则与功能布置方法1根据XX城乡规划局的要求充分体现自然景观与人文景观，塑造富有特色、宜于老年人的生活、学习教育、康复的建筑环境。2总图设计注意广乐县安场镇瑞濠村的地貌、地物、绿化的利用与保护。3老年公寓用地内宜设绿化，植物选择有美化环境、净化空气等功能的观赏性花草、树立，并与建筑物配成良好的形体景观。4布局形式根据规模及建造经营方式宜采用把各个功能分别设在有关建筑物内，并设外走廊将相关功能建筑联接起来，遮阳蔽雨，方便入住人员行动。其中穿插布置庭绿化，保持环境的44、舒适宁静，体现对入住人员的关怀。5公厕在设计时考虑为方便残疾人的设施。6总平面设计：功能分区；老年公寓出入口；交通流线与道路网；日照和自然通风；老年公寓区的扩展；结合地形减少土方量；建筑现状及绿化等都应作很周到的考虑。建筑按其空间组合的集中程度，为集中式楼房。优点是便于施工建造。各部份之间联系便捷，管理工作方便。增加空间的延伸感。四、建筑物外观形象老年公寓位于风景优美的广乐县安场镇瑞濠村，其建筑形象要有特色、与周围环境相融合协调，充分利用山体、植物、地形、地物与人造构筑物，并与社会文化相适应。五、建筑平面 本项目的主要建筑有：福利院、残疾人康复中心、孤儿及托管住宿楼、接待中心、幼儿学前教学楼、45、荣军院大楼和活动用房，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且46、有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施六、立面设计根据建筑物使用性质，总体立面设计应充分满足居住功能的要求。整体效果要求充分体现自然景观和人文景观，塑造富有特色、宜于疗养、康复的建筑环境。真正能为老年人提供安静、无污染、无噪音的理想乐园。同时利用天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保47、生态、安静的居住环境，达到以改善老年人和孤残儿童成长环境的功效。主体建筑重点突出立面，更显大方，同时立面曲线错落有层，自然协调即丰富了景观。增加了空间领域感和防卫性，创造一个安全、安静、方便、舒适的环境。在设计时，考虑了弧形要素的引入，形成多景向的建筑，并体现现代楼房的风格。外墙用色方面统一，采用取暖色调、色调明快调和朴素大方，简易易于清洁。建筑在立面设计上特别以活泼、自由、多变的轮廓线配合银灰色铝合金绿玻窗，淡雅的多色高级外墙面砖和涂料等外墙装饰，化解立面易造成的呆板，给人以清新的印象，并与周边楼房协调，立面处理以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，整个立面独特新颖，加上高低错落48、的天际线，给人以全新的视觉感受。七、主要经济技术指标1总用地面积：1180592总建筑面积：10132.53建筑占地面积：4383.924建筑密度：0.037%5容积率：0.0866绿化率:40%八、无障碍设计1在各个建筑入口均做无障碍设计轮椅坡道和扶手，入口平台宽度大于等于1.5米，入口坡道和平台上置雨棚。坡道宜设计成直角形、直线形或者折返形，不能使用圆形。2坡度不大于1：8。3坡道起点、终点和中间休息平台的水平长度不小于1.5米。4通道、走道和楼地面,人行通道和楼地面平整，不光滑、不松动和积水。走道宽度不应小于1.8米，设扶手,走道转弯出为弧角墙面或者切角墙面；在走道内不能设置障碍物，光照49、度不小于120Lx。配备电梯时，设置无障碍电梯。5无障碍厕位，所有建筑各个男女卫生间各设计一个无障碍厕位。第五节 结构设计 一、设计依据1建筑结构荷载规范（GB500092006）2混凝土结构设计规范 GB50010-20103建筑地基基础设计规范（GB500072011）4建筑抗震设计规范（GB500112010）5建筑结构制图标准（GB/T50105-2010）6砌体结构设计规范（GB500032011）7建筑抗震设防分类标准 （GB50223-2008）二、本项目建筑结构安全等级为二级，设计合理使用年限为3类50年。风载0.3KN。三、抗震设计XX属于非抗震设防地区，四、结构形式根据建筑50、高度及使用功能，本工程上部暂定采用框架结构形式。五、基础该工程为框架结构建筑，由于目前尚无地勘资料，故建议基础类型选用混凝土独立基础。六、墙体外墙采用水泥标准砖，内墙采用轻质防火隔墙。普通填充墙为200mm厚，建议容重不大于10KN/m3，强度等级不小于5.0Mpa。第六节 室外工程一、场内道路高效畅通的交通组织至关重要。道路规划应注重主次分明、结构合理、宽度适宜，做到交通通畅，技术经济合理。并注意道路与地形地物相结合，做到经济、自然。1.合理设计道路线型和竖向标高，保障内外交通安全畅通，利于道路和管线施工；2.合理确定道路宽度和横断面，节约造价。车行道为20厘米厚C25现浇混凝土面层，下设151、5厘米厚5%干硬性混凝土稳定层，15厘米厚碎石垫层。林荫道路面铺设广场砖，下设30厘米厚的砂石垫层。人行小路为混凝土路面。二、停车场在老年公寓内设停车场，停车场面积2000平方米。停车场设大小车位61个。如有临时停车需要，在主干道上设置港湾式停车位供车辆临时停靠。停车场要考虑生态性设计原则。三、景观与绿化逐步建成融园林、人文景观和殡葬为一体，高低起伏、错落有致，四季常青，各色时令花卉争奇斗艳的特色园林式文化馆区。1.植物配置的原则在植物配置时，除了坚持“乔灌草相结合，常绿树与落叶树相结合，速生树种与慢生树种相结合”的基本原则外，应着重突出以下几个方面：展现老年公寓内自然生态景观效果；人工规整植52、物造景与自然植物群落景观相辅相成；功能要求与视觉景观高度统一；基调树种与特色树种相结合。2.绿化规划构思充分利用原有植被，绿化以乡土树种为主，结合地势条件，丰富植物层次。采取乔、灌、草相结合的方法，并注重常绿与落叶树种的交替布置。改变单一的绿化视觉效果，形成不同季相的景观。同时做好周边绿化。3.植物配置除选用乡土植物树种外，可在建筑周围种植乌柏、樟树、榕树、枫香、美丽针葵、黄山奕树、蜘蛛兰等树种，形成既满足功能要求，又美观大方的绿化效果。以层次分明的园林绿化处理和高雅的绿化空间处理手法为主，以凸现生态型老年公寓格调。在景观营造上力求做到庄重、清新悦目、怡然。四、环卫设施垃圾收集设施垃圾收集设施53、按照城市环境卫生设施设置标准进行规划设计。道路清扫保洁做到每日必清。生活垃圾实行袋装分类，无害化处理达到100%；清理遗体的织物、废纸等废弃物应纳入全县医疗垃圾统一处理（如焚烧处理）。垃圾收集箱一般设置在道路两旁及路口，应当美观、卫生、耐用。第七节 给排水工程一、规划设计依据1建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）2建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2006版）3自动喷水灭火设计规范（GB500842001）4综合污水排放标准（GB89781996）5全国民用建筑给水排水工程设计技术措施（2009年版）6建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）二、给排水方式1建筑54、为多层建筑，设置水箱，给水考虑采用上行下给式统一供水系统，给水分别采用生活用水、消防两个系统。2污（废）水采用管道组织排放，排水分别采用生活污水、雨水两个系统。三、设计范围1室内消火栓系统设计2建筑灭火器配置设计3室内外给排水及消防系统设计四、给水工程该项目由广乐县自来水公司供水。五、用水量标准和用水量预测用水标准：根据广乐县总体规划、城市给水工程规划规范，结合项目区实际用水情况，并参考相关资料确定项目区规划用水量标准（平均日用水量标准）。公共设施用地用水量指标按6L/平方米日计，其他（道路广场、绿地、市政公用设施用地等）用水量按1升/平方米日计，未预见水量（包括管网渗漏水量）按总水量的5%计55、。六、消防供水方案片区同一时间火灾发生2次计算，每次消防水量为25升/秒，火灾延续时间为两小时。七、给水管网规划供水管网按远期最高日最大时流量进行平差计算，并按消防流量（最高日最大时流量加消防用水量）和事故流量（事故发生在最不利管段时保证70%的管网流量）进行校核。给水管道布置在道路的人行道下。规划管径为DN50-DN160，与各相交路网形成环状供水，并沿道路配置室外消火栓，消火栓间距需在80-100米之间。八、雨水工程1符合城市总体排雨水，排洪规划大局要求，并尽量利用现有管沟基础设施；2采用雨水、污水分流排放体制，近期和远期相结合；3现行的其它国标、行业标准、以及福建省地方法规；4雨水依据规56、划路网竖向并参照现状地形经组织后就近排入下游承泄水体，尽量减少转输管道流量；5结合道路两侧已批用地，地址现状和规划情况，合理划分汇水面积。九、管道设计雨水管道均布置在道路中间位置，单管布置离路面2米的位置下。管坡与纵向道路关系较为紧密，既要考虑最大限度的利用道路坡度，也要兼顾管道走坡之间的协调关系，既要满足经济上合理，又要统筹安排路段上各管线间竖向高程的合理布置。十、污水工程1设计原则采用雨水、污水分流排放体制，近期和远期相结合；现行的其它国标、行业标准、以及贵州省地方法规；结合道路两侧用地，地址现状和规划情况，合理划分汇水面积。遗体清洗废水与生活污水应自成系统，且排放应符合现行国家标准医院污57、水排放标准的规定。2污水量规划标准和污水量预测污水排放量按生活用水量的85%测算，场区污水日排放量为62.4立方米/日。3管道设计、管材污水管道布置于路网人行道下，主要收集路侧周边地块的污水。污水管道采用D200D300 PVCU管。第八节 电气设计一、设计依据1.供配电系统设计规范GB50052-952.低压配电设计规范GB50054-953.建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）4.民用建筑电气设计规范JGJ16-20085.10KV及以下变电所设计规范GB50053-946.建筑照明设计标准GB50034-20047.民用建筑设计通则GB50352-20058.建筑物电子58、信息系统防雷设计规范GB50343-20049.建筑设计防火规范GB50016-2006（2006版）二、负荷等级一级负荷包括：潜污泵、消防设施(设备)用电、保安监控系统、计算机系统、弱电中心等。一般照明及普通空调动力负荷为三级负荷。三、供电电源本工程属公益性服务设施。由市政电网引来二路独立的10KV 电源供电，双电源一用一备(互为备用)。每路10KV 电源均能承担全部一、级负荷及大部分三级负荷。另外设置一台650KW 的柴油发电机组，做为第二电源。市电发生故障时，应急发电机组应在15 分钟内自动启动提供备用电源，以确保一级负荷供电。为保证重要负荷供电，对重要设备如：消防用电设备(消防水泵、排59、烟风机、加压风机等)、信息网络设备、消防中心等均采用双回路专用电缆供电。四、照明配电系统照度标准按国家现行标准做如下规定：照度标准表序号功能区照度1办公服务区(300LX)11W/2活动场所(300LX)11W/3住宿房间(300LX)11W/5餐厅(300LX)11W/公用场所采用格式灯具；应急照明：变配电所、柴油发动机房、安全监控室、电话机房、水泵房、走廊、楼梯间、门厅等场所均应设置应急照明。疏散照明：在大空间用房、走廊、楼梯间、大厅、主要出入口等场所设置疏散照明。出口指示灯、疏散指示灯采用交直流两用型，内设可充电池做为备用电源，持续供电时间大于90 分钟。一般照明采用单电源，混合方式配电60、。应急照明、疏散指示照明电源采用双电源末端投。照明、插座分别采用不同的支路供电，照明采用ZRBV-3x2.5 2电缆;插座为ZRBV-3x2.5 2，所有的插座回路(壁挂式空调插座除外)均设漏电断路器保护。五、防雷保护与接地本工程属二类防雷建筑，防雷接地与电气接地共用一组接地装置，屋面用避雷带作全面保护，要求接地电阻R1欧姆。计算机网络用房单独从接地装置引接地线至机房局部等电位端子箱。六、弱电系统综合布线系统、计算机网络设备、防盗报警系统、闭路电视监控系统、在重点防范部安装红外线报警探头、移动电话通信系统、公共广播与紧急广播系统、办公自动化系统、七、管线铺设电信电缆与有线电视同侧埋设，从市政管61、网引至电信交接箱，电信交接箱设在服务综合楼内。通信管道布置在道路人行道或绿化带下。管线综合设计，在工程设计过程中对各种有关的管线专业起综合管理作用，负责协调解决各种管线在平面及竖向布置中出现的各种矛盾。在设计中坚持以下原则：1.尽量满足各专业管线规范要求。2.尽可能满足各专业管线最小覆土深度要求。3.管线交叉在一般情况下遵守以下原则：小管让大管，支管让主干管，非重力流管让重力流管，可弯曲管让不可弯曲管，设计管让现状管。4.保证各专业管线与道路行道树之间的距离。5.管线平面、竖向设计兼顾工程分期实施需要。第六章 消 防第一节 主要设计依据1建筑设计防火规范GB50016-20062建筑灭火器配置62、设计规范GB500140-20053火灾自动报警系统设计规范GB50116-984建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）5自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001第二节 建筑消防一、一般规定1本项目建筑消防设计，室外消防用水量25L/S，室内消防用水量15L/S，消防火灾延续时间2小时。2室外消防给水管连成环状，并采用2条进水管与市政给水管连接。室外消防给水环网上设室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，保护半径不应大于150m。3室内消火栓系统：室内消火栓系统采用临时高压给水系统，消火栓充实水柱10米。室内消火栓采用成套产品，消火栓选用SN65的消火栓（配19水枪，65的63、水龙带，长25米）。室内消防给水管道应连成环状，且至少应有2条进水管与室外管网或消防水泵连接。当其中一条进水管发生事故时，其余的进水管应仍能供应全部消防用水量。室内消火栓的布置应保证每一个防火分区同层有两支水枪的充实水柱同时到达任何部位。4灭火器各楼层配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。七、管材1生活给水系统：室内的生活给水管采用PP-R管，室外埋地采用PE塑料给水管。2消防给水系统：室内采用内外热浸镀锌钢管。室外埋地采用PE塑料给水管。3排水系统：室内污、废水排水管采用硬聚氯乙烯排水管。雨水管采用UPVC塑料雨水管，室外污、雨水管采用混凝土排水管。第三节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统的保护对象64、为一级，火灾自动报警系统的形式为集中报警形式。一、消防电源、消防设备配电、应急照明和疏散指示标志1.消防设备用电均采用双回路最末一级配电箱处自动切换。2.按消防规范要求设置火灾应急照明，平时由县供电部门供电，当停电时，由150千瓦柴油发电机组供电。二、火灾应急广播火灾应急广播设在消控中心，火灾时由消控中心通过消防模块联动控制，打开着火层及相关层的火灾应急广播。平时亦可兼作公共场所的背景音乐及业务广播。三、漏电报警系统根据规范要求。设置漏电报警系统对各层重要的配电箱进行漏电探测，实现及时报警，修复线路故障，保证人身及设备安全。第七章 节 能资源、能源和环境的问题己成为城镇发展的重要制约因素。发展65、节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑的节能节地节水节材工作，是调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容。第一节 编制依据1民用建筑热工设计规范(GB50176 93)2建筑采光设计标准(GBT500332001)3公共建筑节能设计标准(GB50 1892005)第二节 建筑节能目标一、创造“绿色建筑”随着人民生活水平的不断提高，对建筑隔热与保温等环境的需求提出了更高的要求。通过建筑节能可以减少能源的浪费与损失，相对减轻了由于制热制冷而带来的污染物的排放量，减轻大气污染，保护生态环境和提高建筑热环境的质量。二、提高生活质量，降低使用成本随着我国经济快速稳定发展和人民生活水平的提高，追求舒适的人居环66、境成了人们的迫切需要，节能建筑由于采用了成套的节能技术措施，譬如适当控制建筑体形系数；采用保温性能良好的新型墙体材料；采用墙体保温、屋面保温、断热铝合金low-e中空玻璃窗、保温门和节能空调等，减少了围护结构的散热，改善了建筑热环境的质量，提高了制冷系统的效率，既节约了能源，又降低了房屋的使用成本。第三节 建筑节能要求一、总体规划方面1.良好的朝向建筑尽量东南向布置，尽量做到自然采光通风。2.适宜的间距场区建筑之间间距较大，符合当地日照标准要求。3.立体绿化及遮阳系统采用地面绿化，护坡绿化等立体绿化系统，提高绿地率和绿化率，可起到遮阳、降温、导风的作用，减小地面对建筑物的反射辐射，降低区域的夏67、季环境温度，减轻区域的热岛现象。同时加强屋顶遮阳板系统，防止太阳直射辐射所带来的热岛效应，降低空调能耗。二、单体设计方面1.采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。2.组织良好的穿堂风房间尽量采用两对侧开窗，形成良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。3.合适的窗墙比窗墙比南向、北向、东西向，均符合节能标准规定的要求。4.围护结构采取保温隔热措施，其热工性能符合节能标准要求。5.建筑的外围护结构选用加气砼砌块，外窗选用传热系数低，气密性好的塑钢窗。屋面采用25毫米厚挤塑板保温隔热材料。屋面防水材料及外墙涂料等建筑材料均考虑采用无污染环保型材料。第四节 电气节能要求1.柴油发电机组的排烟通过专68、门井道排向屋面，进行高空排放。2.柴油发电机组布于仓库或地下室，在内部油机房四周作吸音与隔音处理，以减少噪音，改善运行条件。第五节 空调通风节能要求1.根据国家、地方的节能规范要求及建筑热工性能系数计算确定空调冷热负荷。2.冷水机组、水泵、空调机组及风机均采用低噪声的优质产品。3.设备用房（冷冻机房、空调机房等）作防声处理，以达到环保要求。4.冷水机组、水泵、空调机组等设备底座均设隔振垫，设备按管均采用柔性联接。5.新风机、空调器的出风口均设有消声器。第六节 节水措施一、项目水环境合理规划和建设项目水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项69、目区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。二、绿化景观用水节水保障项目区绿化、景观用水，改善项目用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。第八章 环境影响评估第一节 编制依据1中华人民共和国环境保护法2中华人民共和国污染防治法3环境空气质量70、标准（GB30951996）4大气污染物综合排放标准（GB162971996）5污水综合排放标准（GB89781996）6城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）一类标准7地表水环境质量标准（GB382002）8建筑隔声评价标准（GBJ121-88）9建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）10建设项目环境保护管理方法第二节 编制原则1.符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2.坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求；3.坚持环境保护“三同时”原则，即污染防治设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用；4.力求环境效益与经济效益相统一。研究环境保护治理措施时，应71、从环境效益与经济效益相统一的角度分析论证，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理；5.注重资源综合利用，对项目建设过程中产生的废气、废水、固体废弃物，尽量提出回水处理和再利用方案。第三节 项目场地环境现状项目建设区在XX安场镇瑞濠村，项目建设地区禁鸣喇叭，车况较好，环境噪声也不会超过标准要求，按规划建有有完整的污水、雨水排放管网，生活垃圾及污水都将得到妥善处理，不会对周围环境产生不良影响。第四节 环境、环保设计1厨房油烟机及外窗的卫生间废气均由变压式竖井集中至屋面排放。2生活污水采用埋地无动力处理系统进行达到有污水排放标准后排入市政下水道。3生活垃圾袋装化，集中设置垃圾堆放点两处，服务半径小于72、70米。4绿化，通过建筑四周的绿篱、花台、花园以及屋面等立体绿化，美化环境、营造优美、舒适的生活空间。5水泵的底座均设防震垫，各种设备的接管都有采用柔性联接。6给排水起疲乏道设于管道井内,管径按经济流速采用。7排水采用用雨污水分流，废水、污水合流排至污水处理池后，满足市政达标排污要求后排入市政下水道。第五节 环境治理方案1垃圾的处理：老年公寓院楼产生的垃圾包括装修、撤退产生的垃圾。垃圾处理的主要措施是：建筑区域划分垃圾清理服务区，规划固定的垃圾收集运送通道，然后根据垃圾实际产生量从区内运送至指定垃圾压缩中转站。2污水的处理：设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。3室内废气的处73、理：厨房可考虑自然通风和机械排风相结合的方式。4施工期间的污染防治：施工运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢应严密清洁，防止泄漏造成沿途地面污染。施工设备还应注意噪声的控制，产生不可避免的噪声作业，应在规定的时限内施工，尽量减少对周围环境的影响。5规范管理技术质量文件的制订和实施，以保证硬件设施充分发挥效能。6、施工期的环保措施和建议：施工噪声是短期行为，主要是夜间干扰居民休息，当距施工场地50米范围内有集中大片居民区时，建议夜间（22:00至次日6:00）停止该路段的机械施工。灰尘拌和应尽量采取集中拌合方式，采取路拌方式时必须选用带有密闭罩的路拌机。在运输易飞扬物时，应采取封闭式遮盖措施，防止沿74、路抛撒。施工人员在施工期应注意饮食卫生，做好环境卫生的日常管理工作，对各种生活垃圾要及时适当处理，以防产生蚊蝇滋生地，防止疾病的传播。对突发性传染病应根据有关规定做好预警工作，切实预防传染病的发生和传播。施工中因遵循国家有关安全生产的法律和法规，关键工序应持证上岗，执行安全操作规程，建立切实可行的安全生产监督机构，订立有关制度，树立“安全第一”观点，确保安全生产。提高文明施工、文明经营水平。第六节 环境影响评估结论与建议本项目的建成对构建和谐XX有着重要而深远的意义。项目所在地环境质量现状良好,地表水、空气及声环境质量都达到了国家规定的标准。项目建成后,基本不产生空气污染和噪声污染，综上所述，75、该建设项目只要严格执行国家的有关政策法规，认真执行建设项目环境保护管理办法和“三同时”制度，确保各项污染物达标后排放，那么从环保角度来看是可行的。同时，建议项目建成后，应进行环境保护专项验收，保证处理设施与主体工程同时投入使用。第九章 劳动安全卫生按国家颁发的有关法令，条例和规定，结合XX老年公寓建设的具体情况，采用先进、可靠、经济的建设措施，保障人员的人身安全，提高生产效率。一、危害因素及危害程度分析1.本项目在施工过程中的安全隐患主要的机械施工隐患，用电隐患，高空坠落及物体打击等隐患。2.项目建成后主要包括消防安全、避雷安全等。二、安全设施及措施1.机械施工的安全设施。在建设施工过程中，应76、对起重运输机械设备的安全装置进行检查，高空作业时，除配备无线电对讲机和设置足够照明外，白天施工必须用信号旗和叫笛指挥，夜间施工用信号灯指挥作业。塔机必须安装避雷装置。不准机械带病运转和在安全装置失灵的情况下进行操作。定期对施工设备的安全装置进行检查，不准机械带病运转和安全装置失灵的情况下进行操作。2.施工用电安全设施。严格执行工地供电数额调配，将用电量较大的对焊机、弧焊机的工作时间调开，在保持安全的前提下合理用电。按施工组织设计安装正规施工供电线路和配电盘、配电箱。用红线做好各机械的保护接零接地工作。3.防止高空坠落和物体打击设施。室外通道外搭设防护棚，防护棚钢管搭设，满铺脚手架。 所有临设屋77、面满铺竹脚手架。 楼层外侧周边及管道门洞均设12米栏杆，第二层水平洞口满铺脚手板防护。 不允许上下重叠作业，不允许在操作层下逗留，上班必须戴安全帽。 严禁钢管、钢筋单点起吊。 高处与地面传递物件时，不允许扔、掷等。 楼板上的施工荷载不得大于300kgm2，模板、架料严禁超载堆放。三、消防安全消防设计认真贯彻执行“预防为主、消防结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。 1.设计依据多层民用建筑设计防火规范 给水专业提供技术资料2.消防设施及措施根据规范在单体建筑内设室内消火栓灭火系统及自动喷水灭火系统，周围配置若干手提式干粉灭火器。严格78、执行施工供电数频额调配，在保持施工用电量的情况下合理安全用电。按施工组织安装正规施工供电线路和配电盘、配电箱。做好机械保护接零接地工作。机器设备和工具定期检修，如果损坏，应立即修理。电气设备和线路的绝缘必须良好。裸露的带电导体应安装于碰不着的处所；否则必须设置安全遮栏和显明的警告标志。电气设备必须设有可熔保险器或者自动开关；根据技术条件采取保护性接地或者接零的措施。第十章 项目实施进度表第一节 建设工期由于该项目属新建且较复杂的系统工程，项目建设工期计划为2年，即2012年10月2014年9月。第二节 项目实施进度安排具体进度计划如下：2012年1012月，主要完成项目前期工作（项目规划、立项79、工程设计、征地补偿、场地平整、施工准备、招投标等）； 2013年1月2013年6月，完成各建筑、装饰装修工程等施工； 2013年7月2014年3月，完成停车场、场道路、市政管线敷设、绿化等公用工程施工； 2014年4月8月，完成主要设备（设施）比选、采购、安装等工程；2014年8月9月，竣工验收，交付使用。第三节 项目实施进度表项 目 实 施 进 度 安 排 表序号项 目 名 称2012年2013年2014年1011121-34-67-910-121-34-67-891项目前期工作2完成各建筑、装饰装修工程等工作3完成停车场、场道路、市政管线敷设、绿化等公用工程施工4完成主要设备（设施）比选80、采购、安装等工程5竣工验收，交付使用注：以上进度计划可根据资金到位情况及工程需要等实际情况进行调整。第十一章 投资估算与资金筹措第一节 编制依据及范围一、编制依据1.建设项目经济评价方法与参数2.XX城市总体规划3.项目的有关民政要求和文字说明4.土建工程根据(1998)贵州省建筑工程预算定额标准并参照同类型建筑技术经济指标进行估算；安装工程根据（1995）贵州省常用定额项目及基价标准并参照同类型技术经济指标进行估算；5.其他费用参考国家有关规定结合建设单位具体情况计列。二、编制范围本项目是以广乐县老年公寓建设项目的工程内容计算投资估算。包括：1.主要建设项目2.配套设施建设3.流动资金4.81、其他投资估算三、价格依据1.土建部分按广乐县市场估算。2.园林艺术项目部分按贵州省市场价格估算。3.交通设备价格按市场同类价格估算。4.其他费用根据有关规定估价。四、其它基本建设费取费标准1建设单位管理费：按工程费的3%计取；2前期咨询论证费：按工程费的1%计取；3工程监理费：根据发改价格（2007）价费字670号文有关规定，按需监理工程投资额并参照市场价进行计算，按工程费的2%计取；4工程设计费：按工程费的3%计取；5施工图审查费：按设计费的4.5%计取；6地质勘察费：按工程费的1.5%计取；7工程招标代理费：根据计价格20021980号文并参照市场价进行计算，按工程费的1%计取；第二节 项82、目建设投资估算 项目总投资4632.75其中：建安费3499.30万元其他费用407.13万元工程预备费195.32万元土地征收531万元项目总投资估算表序号单位项目名称单位建筑面积单价（元）投资金额 （万元）备注一建安工程直接费1土建10132.517501773.182水电安装10132.5300303.97含水、电、消防3装修10132.5400405.304土石方m5902960354.17暂估5道路、场地硬化12000320384.006绿化500012060.007大门、围墙项218.68小 计3499.30二其他费用1设计费104.98（一）3%2地质勘察费52.49 （一）1.83、5%3工程监理费69.98(一)2%4图纸审查费4.72设计费4.5%5招标代理费34.99(一)1%6建设单位管理费104.98(一)3%7前期咨询论证费34.99(一)1%小 计407.13三工程预备费195.32一+二5%四土地征收亩1773元/亩531六总计4632.75（一二+三）第三节 资金来源与筹措本项目总投资4632.75方式由以下几种组成：1、招商引资3500万元2、由投资商自筹资金1132.75万元第十二章 项目招标方案第一节 招标依据1.中华人民共和国招标投标法（国家主席令第91号）2.建筑工程设计招标投标管理办法（建设部令第82号）3.工程建设项目货物招标投标办法（国家84、7部委局令第27号）4.工程建设项目施工招标投标办法（国家7部委局令第30号）5.建筑工程勘察设计招标投标办法(国家8部委局令第2号)6工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）7贵州省招投标管理办法第二节 主要招标计划及招标基本情况根据中华人民共和国招标投标法有关规定，本项目为政府投资项目，主要建设内容建安工程施工及设备购置必须实行招投标。项目招标视情况采用自行招标或委托招标形式，建安工程施工及设备采（设施）购可采用公开招标或邀请招标。评标委员会由委托代理机构根据工程性质，从符合要求的招投标中心专家库中随机抽取相关专业的专家和招标单位代表组成。招标活动均应在规定监督部门85、指导下进行。第十三章 效益分析第一节 分析的原则本项目为营利性社会公共基础建设项目,效益分析根据建设项目经济方法与参数（第二版）以及目前同类项目单位的收支情况，对项目建成后的经济效益进行估算分析。城市公益性建设项目财务分析评价体系的评价对象属于非盈利项目范畴,它们主要是为社会公众提供服务和产品.这些项目在经济上的显著特点是为社会提供服务,不收取费用或只收取少量费用.建设这类项目的目的是为了发挥其使用功能,服务于社会,对其进行财务分析不仅是为了作为投资决策的依据,更是为了考察、了解项目是盈利还是亏损，以便采取措施使其能维持运营、发挥功能。本项目财务分析评价体系的应用，坚持定性研究与定量研究相结合86、，以定量研究为主的原则，因纳雍县老年公寓建设项目建设周期较短，财务分析的要求相对简单，本报告以静态分析法主要对投资、成本费用和收入进行估算、评价。第二节 经济效益项目建成后，年综合服务收入为1044.63万元，经测算得40%年综合利润420.15万元，投资回收期为11年左右。项目建成后资产增值100%，不含在直接经济效益之中。按照综合服务经营的管理原则，经测算，按每个入住人员（高档1200元/月、人；中档900元/月、人；普通700元/月、人）平均收费933元计算，该公寓可容纳300人入住，按常年入住300人测算，每年可收代养费335.88万元；重点优抚对象的短期疗养100人，每年6000元，87、共计收入60万；儿童的托管和教育200人，每人每月1000元，共计收入240万。项目建成营业后，每年社会各界捐赠和省市投入、政府补助收入不在经济效益收入核算之中，其市场前景十分看好。 第三节 社会效益老年公寓是社会经济发展达到一定程度的一种新的居家养老方式，党政重视，社会关注，属城市公益性德政工程，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老年人既住得安心、舒心、放心，又能拥有一般养老机构没有的家庭氛围，社会效益十分明显。项目建成后，能为地方政府减轻社会养老事业投入100万元/年负担，能为社会提供1000人次老年人、军休干部、退伍伤残军人等群体寄养，能使这些服务对象“老有所养，老有所为88、”，能减轻100余个家庭子女的养老负担，并可提供50余人就业，真正起到“上为党政分忧，下替民众解难”的作用。第四节 经济效益预测一、公寓收入常住人按300张计算，每张床位平均月收入933元300人933元12月=335.88万元公寓床位年收入335.88万元二、餐饮收入1、常住300人按每天早5元，中10元，晚10元计算300人25元365天=273.75万元2、对外餐饮收入：150人30元计算150人30元300天=135万元餐饮收入合计408.75万元三、重点优抚对象的短期疗养100人，每人每月500元100人500元12月=60万元四、儿童的托管和教育200人，每人每月1000元200人89、1000元12月=240万元营业收入合计1044.63万元五、营业成本1、餐饮成本：408.75万元50%=204.372、营业费用工资：50人1000元/月12个月=60万元福利：60万元14%=8.4万元能源费：1044.635%=52.23万元税金：营业税收附加（1044.635.8%）=60.59万元日常维修费：1044.632%=20.89营业部门费用：1044.634%=41.78万元（主要包括房客用品、免费食品、清洁用品、布草、洗涤费、厨房用具费等）。一般管理费：1044.636%=62.68万元（包括办公费、通讯费、接待费、培训费、服装及不可预见费）。公寓管理费：1044.6390、2%=20.89万元固定资产折旧费：按50年折完，年折旧额92.65万元营业总成本：624.48万元1044.63万元-624.48万元=420.15万元收回投资年限11年第五节 投资收益率总投资收益率：平均利润总额总投资收益率= 100%项目总资金 =9.07%第六节 盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），计算公式为： BEP（生产能力利用率）=年总固定成本(年销售收入-年总可变成本- 年销售税金与附加)100%=45.96%计算结果表明，本项目只要只要入住率达到设计能力的45.96%就能保本，盈亏平衡图见图：.2图 盈亏平衡图固定成本45.96 生产能力利用率%金额（万元91、）总成本营业收入第七节 主要财务指标表项 目 收 入序号收入项目 摘要收入金额（万元）备注一、公寓收入335.881常住人收入300人933元12月335.88二、餐饮收入408.751常住人收入300人25元365天273.752对外餐饮收入150人30元300天135三、其他收入300合 计1044.63 项 目 营 业 成 本序号支出项目 摘要成本金额（万元）备注一、餐饮成本408.75万元50%计204.37二、营业费用433.171工资50人1000元/月12月602福利费60万元14%8.43日常维修费总收入1044.632%20.894能源费总收入1044.635%52.235营92、业部门费用总收入1044.634%41.786一般管理费用总收入1044.636%62.687公寓管理费总收入1044.632%20.898固定资产折旧费按50年折完92.65三、税金及附加总收入1044.635.8%60.59合 计624.48项目利润=1044.63万元-624.48万元=420.15万元项目财务主要指标表序号指标名称摘 要计算结果1利润率420.151044.6340.21%2投资回收期2年+（4632.75420.15）13年4投资收益率420.154632.759.07%5盈亏平衡点45.96%分期投资计划表 单位：万元序号 年份项目合计分年度投资额第一年第二年一分年93、度固定资产静态投入额4632.753970.07662.681一、土地费用5315311.11、征地费用5315312二、房屋2532.652532.652.11、土建及装修2532.652532.653三、设备及设施9005003.11、水、电、气、空调、通讯303.97303.973.2绿化工程566.68566.683.44、休闲广场、室外健身场所96964四、其他费用407.13407.134.1勘察设计费等其他费用407.13407.13二分年度建设投资额4632.753970.07662.68三项目资金筹集4632.754632.751招商引资350035002客商社会筹集113294、.751132.75第八节 评价项目静态投资总额为4632.75万元，预计年收入1044.63万元，年支出624.48万元，年利润420.15万元。所以项目有较好的经济预期效益，在财务上是可行的。第十四章 项目的互适性分析第一节 不同利益群体对项目的态度及参与程度该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力地改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓95、解。 因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。 第二节 各级组织对项目的态度及支持程度。 本项目事关广乐县长治久安的发展大计，按照“三个代表”的重思想要求，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。第三节 文化状况对项目的适应程度。黄河、长江，像母亲的乳汁，孕育了辉煌灿烂的中华文明。千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐形成的各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往，激励着人们对生活的热爱，代表着中华民族文明教化的水平。目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年的长期发96、展，社会福利事业有了很大的发展。随着经济发展，社会事业的全面推进，老人养老越来越多的被人们所关注，该项目的建设是与时俱进的，是符合发展需要的。第四节 项目对当地经济需求的适应性分析由于本工程是一个新建工程，建成后，一方面，城镇面貌更加美丽，城市形象更趋完美，基础公共设施更为齐全，广大群众的生活环境更加理想。另一方面，投资环境得到改善，能吸引更多客商前来投资，从而促进本地区国民经济和社会的加速发展。项目具有美化环境和提升城市功能等综合作用，是广乐县实施可持续发展战略的需要。加强生态建设与环境污染治理，是建立和完善现代化的社会保障体系的战略目标的重要组成部分。可以实现广乐县合理开发和高效利用资源。97、该项目的建设不仅能与当地经济需求相结合，而且将大大促进纳雍县经济的快速发展。第五节 项目对当地人民需求的适应性分析广乐县老年公寓工程建设，能有效改善居民的生存条件，提高生活质量，有效解决社会发展过程中一些问题，实现人与自然的和谐发展，满足人民的日益增长的物质、精神文明需要。第十五章 风险性分析及对策第一节 政策风险 针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。第二节 市场风险本项目最大的98、风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人入住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。第三节 财务风险大多数建设项目都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将建立严格的财务管理运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。所以，财务99、风险存在的可能性较小。第四节 经营风险随着市场化竟争的加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓的管理水平还须进一步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升老年公寓业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。第五节 其他风险中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知、以及关于加快实现社会福利社会化的意见，国家鼓励加大对老年福利设施的建设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多100、元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业。因此，从国家鼓励投资的角度分析，不存在其他方面的风险。第六节 主要风险因素识别一、工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长。二、资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。三、外部协作条件风险交通运输、供水、供电、供气、电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。第七节 风险控制措施 通过风险控制的方式对可能出现的工程风险、资金风险、招商风险、外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目的。第十六章 结论与建议第一节 结论该101、项目是XX的重点招商项目之一。项目建成后，不仅能促进县城经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。该项目符合城市总体规划和布局，建设选址地点非常适宜老人居住和休养，方案设计十分人性化，显得科学合理。该项目在技术上是可行的。 该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1044.63万元，年纯利可达420.15万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。使之能越办越好。随着经济社会的快速发展和老龄化程度日益严重；对老人实现托102、管，使之享受到更好的护理是合服社会进程的发展方向，加之国家对老人服务事业的政策支持，老年公寓营运市场前景看好，有发展潜力。因此，项目面临的市场看好，安全可行。经济分析表明，本项目在财务上是可行的，该项目经济效益可观，11年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策，还可缩短投资回收期限。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。根据广乐县老年公寓建设用地具体条件，交通优越，本项目实施具有较强的可操作性。广乐县老年公寓工程建设一定会达到预期效果。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，广乐县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。综上所述，新建XX老年公寓是社会效益为主的公益性项目，符合本地区社会、经济和民族事业的发展需求，符合本地城市总体规划、区域养老机构设置规划的要求，充分考虑利用现有资源，是一件造福一方的惠民项目，该项目符合财政资金的投资方向，项目建设切实可行第二节 建议建议项目承办单位积极做好申请规划设计条件，做好设计方案，落实供水、供电、通信等市政公用设施配套方案，为项目创造更有利条件，同时建议有关部门为项目创造条件，使项目尽早实施，推动纳雍县社会公益事业建设的良性发展，更好地发挥本项目的社会功能，开创社会福利事业的新局面。76