1、城建开发昌平地块可研报告北京中原投资顾问部整体区域研究整体区域研究整体区域研究整体区域研究区域概况区域概况经济发展经济发展未来规划未来规划昌平位于西北部地区，处于北京“两轴两带多中心”的生态建设带之上，属北京生态新城。北京生态新城。承担疏解中心城人口和功能，产业集聚，并带动区域发展的规模化城市地区。西部生态带布局建议一布局建议一地块在北京的位置区域概况区域概况昌平新城将由原昌平组团和沙河组团，面积约为40多平方公里，其中原昌平面积约14平方公里。昌平城区与市区距离29公里。依托八达岭高速公路和立汤路与中心城连接。昌平区是中关村高科技园区向西北方向的重要发展区和辐射区。布局建议一布局建议一总体概2、况区域概况区域概况区域交通便捷，有产业支撑。区域交通便捷，有产业支撑。十三陵风景区银山塔林蟒山森林公园碓臼峪自然景观：自然景观：昌平区有大量的自然风景区，自然环境优越，人文景观丰富。昌平区作为北京生态建设带，居住环境良好。现有人口：现有人口：2008年末全区常住人口94.2万人，比上年末增加4.6万人；其中在昌平居住半年以上外来人口34.2万人，增加3.7万人，占常住人口的比重为36.3%；年末户籍人口51.2万人。区域概况区域概况人口增速约人口增速约10%10%，按，按0808年外来人口计算，并且依照年外来人口计算，并且依照2 2：8 8比例原则，每年约有比例原则，每年约有3737万平米的需3、求量。万平米的需求量。20082008年昌平区城镇居民人年昌平区城镇居民人均可支配收入均可支配收入2083420834元元，同比增长，同比增长10.4%10.4%20082008年北京市城镇居民人年北京市城镇居民人均可支配收入均可支配收入2472524725元元20082008年昌平区常驻人口人年昌平区常驻人口人均均GDPGDP3395033950元，比上年增长元，比上年增长8.5%8.5%。20082008年昌平区实现地区生年昌平区实现地区生产总值产总值312312亿元，比上年增长亿元，比上年增长15.6%15.6%经济发展经济发展产业环境：产业环境：1994年国家批准建设了中关村科技园区昌4、平园包括中心区和中关村生命科学园，园区整体面积近10平方公里，成为中关村“一区七园之一，共有入住企业1000余家。建设成为生物工程与新医药、环保产业、电子信息、新材料和先进制造业为主体的生产研发基地。奥运建设：奥运建设：高质量完成了奥运场馆及配套设施建设，确保场馆运行、外围保障和城市运行无缝衔接。圆满完成了奥运会铁人三项、公路自行车赛赛时保障任务。发挥奥运影响力，成功获得了2009年国际铁人三项洲际杯赛、世界华人篮球赛等一批国际赛事的举办权。全区经济发展平稳，民生改善，社会和谐稳定全区经济发展平稳，民生改善，社会和谐稳定 在在1010个远郊区县中，城镇居民可支配性收入门头沟居首位，个远郊区县中5、，城镇居民可支配性收入门头沟居首位，昌平居次席，有一定的购买力。昌平居次席，有一定的购买力。本案处于沿八达岭高速公路形成的城镇发展轴和产业发本案处于沿八达岭高速公路形成的城镇发展轴和产业发展轴上。展轴上。新城整体规划新城整体规划明十三陵明十三陵本地块本地块沿八达岭高速公路形沿八达岭高速公路形成城镇发展轴和产业成城镇发展轴和产业发展轴发展轴 沿昌平东部立汤路和沿昌平东部立汤路和崔阿路的城市发展轴崔阿路的城市发展轴昌平新城的功能定位是：北京重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能；其中，西轴（地块所在）带上以集约型的城镇建设为主，集中布置高科技产业和现代制造业。6、同时，严格控制城镇规模的无序扩张。交通规划南丰路二期改造，地铁8号北延线及S2号线经济规划在昌平区十一五规划中提到:要将昌平区的经济持续快速健康发展，综合经济实力达到并稳定在全市18个区县的中等偏上水平。在未来5年地区生产总值和地方财政收入年均增长10左右。昌平组团产业配套服务中心东侧紧邻八达岭高速公路，交通区位优势突出，重点发展与产品流通相配套的专业物流中心和专业市场，同时也设置了必要的会展、商贸、金融、服务等配套设施。主要服务于昌平组团的昌平科技园区及马池口工业区。昌平未来区域规划配套完善，交通便利，经济健康发展。昌平未来区域规划配套完善，交通便利，经济健康发展。未来规划未来规划地铁8号北7、延线规划预计2012年通车布局建议一布局建议一整体区域研究小结昌平宜居城市定位明确,规划前景好。在西部生态带上区域属于北京两轴两带的西部生态带,区位环境较好;区域内原住居民(国营及集体职工)较多,对区域认可度较高，并且昌平城镇居民有一定的购买力;昌平区域的昌平园产业规划，将促进区域经济发展,为区域带来大量中高端客户;昌平新城发展速度较快，如按08年外来常驻半年人口计算，平均每年需约37万平米住宅供应。地块周边区域研究地块周边区域研究地块周边区域研究地块周边区域研究地块位置地块位置地块现状地块现状地块周边环境地块周边环境地块位于北京市北六环外，八达岭高速公路东侧，属昌平区属昌平区政府所在地昌平城8、区中心东南政府所在地昌平城区中心东南位置位置，距北四环建翔桥约30公里。阳坊三环三环四环四环五环五环六环六环八达岭高速京承高速清河西三旗回龙观北七家沙河小汤山南小口昌平城区昌平城区南丰路轻轨建翔桥本地块奥林匹克公园昌平区八达岭高速八达岭高速1515出口出口布局建议一布局建议一地块位置地块位置地块在北京北部的位置区域交通便利，有八达岭高速、建设中南丰路、立汤路、京承高速四条南北向主干路与市区相接。本地块位于昌平区的中心老城区东南角，此区域的客户认知度高。本地块位于昌平区的中心老城区东南角，此区域的客户认知度高。布局建议一布局建议一地块在昌平的位置地块位置地块位置本地块本地块金金隅隅地地块块东东沙9、沙河河公公园园世涛天朗小区世涛天朗小区地块周边多为住宅区，居住氛围浓地块周边多为住宅区，居住氛围浓布局建议一布局建议一地块四至地块现状地块现状该地块居住小区居住小区振兴路龙水路规划路科技园区世涛天朗小区本地块场地内没有需要保留的建筑物,地块地势平坦地块内保留了部分可用土堆地块周边没有噪音和其它污染源地块北侧有回迁楼布局建议一布局建议一地块现状地块现状地块现状地块周边有昌平公园、十三陵水库，蟒山国家公园等，公共绿地及景 观视野较好，自然资源丰富;地块周边有奥运自行车馆主题公园、高校区，人文资源丰富地块周边临科技园区,产业环境资源丰富地块周边人文自然资源丰富，具备了良好的人文宜居环境地块周边人文自10、然资源丰富，具备了良好的人文宜居环境地块周边环境地块周边环境周边资源项目被周边居住区包围，已形成居住氛围周边已入住的小区底商可满足日常基本生活需求医院，药房，学校，加油站等生活配套较为齐全住宅底商配套加油站医院、药房昌平四中创业中心昌平试验中学周边配套地块周边环境地块周边环境石油大学地块周边配套设施完善地块周边配套设施完善目前交通：目前交通：高速公路：八达岭高速、京包高速一级公路：立汤路、南丰路公共交通体系:公交491/昌55在建在建/待建的交通体系：待建的交通体系：地铁8号北延线三环三环四四环环五五环环六环六环八达岭高速京承高速昌平昌平城区城区南丰路轻轨建翔桥本地块立汤路京包高速公交491/11、昌55车站交通体系较完善交通体系较完善,未来规划前景较好未来规划前景较好交通环境地块周边环境地块周边环境布局建议一布局建议一地块周边区域研究小结具有良好的生态宜居环境地块周边自然人文资源丰富,具有良好的生态宜居环境；地块属昌平老城区，居住氛围浓厚，交通便捷，基础设施齐备，区域认知度高；地块平整，利于项目快速开发。区域住宅市场环境研究区域住宅市场环境研究区域住宅市场环境研究区域住宅市场环境研究早期市场特征早期市场特征近期项目分析近期项目分析区域需求特征区域需求特征早期住宅市场项目建筑规模图早期住宅市场项目建筑规模图昌平城区早期入昌平城区早期入市商品房的建筑市商品房的建筑面积约面积约120120万12、平万平米米.早期住宅市场特征早期住宅市场特征.昌平房地产市场，整体供应量小，早期项目早已入住，在售项目数量有限。昌平房地产市场，整体供应量小，早期项目早已入住，在售项目数量有限。昌平房地产住宅市场各项目，由于规模供给小昌平房地产住宅市场各项目，由于规模供给小,多数刚开盘期就达到销售率在多数刚开盘期就达到销售率在80左右左右昌平区目前住宅市场现状昌平区目前住宅市场现状昌平区与北京市期房成交量对比分析单位：套单位：套从成交量占比数据看，无论在市场成从成交量占比数据看，无论在市场成交低迷期，还是在市场成交火爆期，交低迷期，还是在市场成交火爆期，昌平成交占比均在昌平成交占比均在6%7%之间。之间。说明13、，昌平住宅市场受大环境因素影说明，昌平住宅市场受大环境因素影响较小，从目前看，主要受市场供应响较小，从目前看，主要受市场供应影响。影响。目前市场处于供不应求状态。目前市场处于供不应求状态。日期日期昌平区成昌平区成交量交量北京市北京市成交量成交量占比占比20082008年年8 8月月166166261926196.34%6.34%20082008年年9 9月月3003002691269111.15%11.15%20082008年年1010月月219219338033806.48%6.48%20082008年年1111月月251251532453244.71%4.71%20082008年年121214、月月348348544954496.39%6.39%20092009年年1 1月月119119458045802.60%2.60%20092009年年2 2月月402402573557357.01%7.01%20092009年年3 3月月55155111395113954.84%4.84%20092009年年4 4月月80380313335133356.02%6.02%20092009年年5 5月月62362311479114795.43%5.43%20092009年年6 6月月88088011514115147.64%7.64%20092009年年7 7月月6476471022610226615、.33%6.33%昌平区与北京市期房成交价格对比分析日期昌平成交均价北京市成交均价2008年8月8430143702008年9月8556143082008年10月8698127832008年11月8076127152008年12月7759121102009年1月76881040320092009年年2 2月月7428742811133111332009年3月7729117732009年4月8550126292009年5月8995132902009年6月9050134342009年7月1175013807单位：元单位：元/平方米平方米117501175074287428104031040314316、701437008年底至年底至09年初，北京市期房成交价格大幅下降，于年初，北京市期房成交价格大幅下降，于09年年2月开始回升；月开始回升；昌平区在此期间有一定下滑，但幅度较小，价格相对稳定，并于今年昌平区在此期间有一定下滑，但幅度较小，价格相对稳定，并于今年4月开始急速上升，月开始急速上升，可见昌平区住宅成交价格受北京市总体水平影响较小。可见昌平区住宅成交价格受北京市总体水平影响较小。昌平区目前住宅市场现状昌平区目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状区域目前在售普通住宅项目只有两个，分别是金隅万科城和雍璟台区域目前在售普通住宅项目只有两个，分别是金隅万科城和雍璟台金17、隅万科城金隅万科城雍璟台雍璟台项目名称：金隅万科城占地面积:20万平方米总建筑面积:61.5万平方米共分三期开发：一期住宅体量18.5万二期住宅体量17万三期住宅体量5.5万另有8万平SOHO公寓项目概况该项目是区域内少有的较高档大盘项目，受控于国家该项目是区域内少有的较高档大盘项目，受控于国家90/70政策。政策。昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状一期体量：7栋，1548户，全部为9-28层建筑，户型：70%在90平以下，开盘日期：2008年5月2日当前状态：全部售磬项目一期概况昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状二期体量：17万平，共9栋，开盘日期：2009年6月18、开盘当前状态：目前已开三栋，全部售罄项目二期概况昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状户型面积严格执行户型面积严格执行70/90政策，主力户型以政策，主力户型以89平方米左右的二居为主。平方米左右的二居为主。项目二期概况88.74平方米89.67平方米89.49平方米昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状分期开盘时间开盘楼座销售均价销售一期共7栋，计1548户，9-28层2008年5月2日1、2号楼8000已开盘的一期和二期的3栋楼，目前已全部售磬。在市场低迷的2月，项目出现排号抢购现象，项目销售未受北京整体市场低迷影响。2008年5月17日6号楼80002008年6月1519、日3号楼810020082008年年9 9月月4 4号楼号楼8300830020092009年年2 2月月7 7日日7 7号楼号楼7500750020092009年年4 4月月1111日日5 5号楼号楼75007500二期2009年6月21日8号楼90002009年7月18日10号楼90002009年8月8日9号楼9000项目楼座开盘情况该项目销售情况很好，月均销售速度达该项目销售情况很好，月均销售速度达130套，基本达到开盘即售罄的程度，其主要原套，基本达到开盘即售罄的程度，其主要原因在于区域供应稀缺。因在于区域供应稀缺。昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状8000800083020、083007500750090009000项目价格走势该项目一期开盘均价该项目一期开盘均价8000元元/平，至平，至08年年11月长至月长至8300元元/平，平，08年年12月降至月降至7500元元/平。平。二期开盘均价为二期开盘均价为9000元元/平方米（精装修平方米（精装修500元元/平米）。平米）。目前已售房源总价区间集中在目前已售房源总价区间集中在7080万元万元/套之间。套之间。据现场访问：据现场访问：“下次楼座开盘将再次涨价，具体涨幅还没定。下次楼座开盘将再次涨价，具体涨幅还没定。”昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状项目名称：雍璟台占地面积:2.4万平方米总建筑面积:21、14万平方米共三栋楼，两栋住宅其中住宅共694套项目概况该项目用地取地时间为该项目用地取地时间为2004年，中途曾多次更改规划及案名。年，中途曾多次更改规划及案名。昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状8月16日推出2号楼1-3单元及4-7单元即将推出开盘价格：8600元/平米户型面积为75-233平米，其中一居为75平米，二居为110平米左右。昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状项目楼座开盘情况该项目于该项目于06年、年、07年分别取得两栋住宅的销售许可证；年分别取得两栋住宅的销售许可证；但因早期销售价格高于同期市场价格水平，且当时市场竞争楼盘较多，销售情况较差；但因早22、期销售价格高于同期市场价格水平，且当时市场竞争楼盘较多，销售情况较差；项目本期于项目本期于09年年8月重新开盘后，以景观大宅面貌入市，加之当前市场竞争较弱，销售月重新开盘后，以景观大宅面貌入市，加之当前市场竞争较弱，销售成交情况很好，已推出部分基本预订一空。成交情况很好，已推出部分基本预订一空。推出时间 推出楼座已售套数销售价格推广案名2006年9月13日2号楼共338户1517104元/平都市节奏诗芳苑2007年1月20日3号楼共355户26676元/平都市节奏诗芳苑2009年8月16日2号楼6个单元已全部认购8700元/平雍璟台昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状昌平新城潜在供23、应昌平新城潜在供应（0808年至今昌平成交居住用地）年至今昌平成交居住用地）序序号号宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置土地面积土地面积(平方米平方米)规划建规划建筑面积筑面积(平方米平方米)交交易易方方式式规划用途规划用途成交日成交日期期成交价成交价受让单位受让单位开发开发程度程度合计合计建设用建设用地面积地面积代征地代征地面积面积(万元万元)1昌平区龙脉花园居住项目用地 昌平区小汤山镇996898396415725134343挂牌住宅及其配套用房、商业用房2008 年1 月18日49400重庆市金科实业（集团）有限公司与北京兴源房地产开发有限公司联合体三通一平2昌平新城东区一期用地 昌平区南邵24、镇21055216880441748256575挂牌居住2008 年1 月31日61000北京新龙房地产开发有限公司七通一平3昌平区东小口镇商业金融、居住用地（原北京第二汽车制造厂）东小口37560.2309686591.983445招标多功能用地及居住区配套教育用地2008 年3 月25日40880北京城建房地产开发有限公司与北京新城顺城投资开发有限公司联合体三通一平4昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地 昌平区东小口镇380058267989112069523293招标居住、教育、公共交通用地2008 年4 月1日165000深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公25、司联合体六通一平5昌平区东沙河中区住宅及商业用地 昌平区东沙河中区1365854854488040111151挂牌多功能用地等2008 年10 月21日21332北京金隅嘉业房地产开发有限公司“三通”现状6昌平区回龙观镇居住及公共设施用地 昌平区回龙观镇500254312009188245499905挂牌商业金融、居住2008 年11 月7日162122北京科技园建设（集团）股份有限公司六通一平7昌平区沙河镇北区居住项目用地 昌平区沙河镇1618829477267110236930招标住宅及居住公共服务设施2008 年11 月12日81429北京伟业兴房地产开发有限责任公司七通一平9北京市昌平26、区昌平新城东沙河西岸居住项目 昌平新城东沙河西岸 211429.519 51495.907 159933.612 71290.492 挂牌 居住、商业金融 2009 年6 月25日 30400 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 三通一平 10昌平区城南街道山峡村居住项目用地 昌平区城南街道山峡村89793.8841405653.4201721.06 挂牌居住用地2009年8月20日71200北京正宏房地产开发有限公司三通一平昌平组团潜在供应昌平组团潜在供应序号序号宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置规划建筑面积规划建筑面积(万平方米万平方米)地块1昌平区东沙河中区住宅及商业用地 昌平区东沙河中区1127、地块2昌平区城南街道山峡村居住项目用地 昌平区城南街道山峡村20.17地块3昌平新城东区一期用地 昌平区南邵镇25.66地块4北京市昌平区昌平新城东沙河西岸居住项目 昌平新城东沙河西岸 7.13区域未来竞争地块可供应住宅体量约区域未来竞争地块可供应住宅体量约64万平方米，预计上市时间为万平方米，预计上市时间为2010年至年至2011年。年。随着新增人口的增加，认为未来随着新增人口的增加，认为未来2年昌平新城中昌平组团的供应量较少。年昌平新城中昌平组团的供应量较少。昌平组团昌平组团08年至今成交居住用地年至今成交居住用地地块地块1 1地块地块2 2本地块本地块地块地块4 4地块地块3 3昌平城区28、住宅购买客群需求特征昌平城区住宅购买客群需求特征区域内购买客群以区域内政府机关工作人员、区域内院校工作人员及部分区域内工作白领为主；在购房区域的选择方面，主要以南环路、东区为重点考虑方向；昌平城区客户购房目的主要是第一居所，投资类客户比例相对较少；昌平客户在产品类型方面，偏重于选择板楼昌平客户对产品单价较为敏感，单价接受范围集中在8000-9000元/平方米，总价在7080万/套的接受度高。客群特征分析昌平组团目前住宅市场现状昌平组团目前住宅市场现状区域住宅市场小结区域住宅市场小结区域住宅市场供应量有限，项目稀缺，早期项目均已入住，在售的仅有两个项目，市场竞争力弱，未来2年潜在供应量较少，是新29、项目入市的好时机。由于昌平组团住宅供应量较少，处于供不应求状态，因此，它项目销售未受北京整体房地产市场低迷影响，销售情况火爆。区域住宅销售价格目前已达到近9000元/平方米，且增长势头明显，有望突破10000元/平方米。区域住宅客群对区域认可度高，购买目的主要以自住第一居所为主，投资客较少。地块可行性分析研究地块可行性分析研究可行性分析可行性分析地块条件地块条件基本定位方向基本定位方向财务测算财务测算项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标项目项目面积（平方米）面积（平方米）备注备注出让用地面积36700容积率2.5 总建筑面积100925其中:地上建筑面积91750 地下30、建筑面积9175按地上建筑面积10%计地块地块1 1地块地块2 2本地块本地块地块地块4 4地块地块3 3周边地块楼面价：序号序号宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置楼面价楼面价(元元/平方平方米米)地块1昌平区东沙河中区住宅及商业用地 昌平区东沙河中区1919地块2昌平区城南街道山峡村居住项目用地 昌平区城南街道山峡村3530地块3昌平新城东区一期用地 昌平区南邵镇2377地块4北京市昌平区昌平新城东沙河西岸居住项目 昌平新城东沙河西岸 4264本项目-3260昌平组团中，昌平组团中，2009年成交地块楼面价均在年成交地块楼面价均在3500元元/平米以上。如果贵司以平米以上。如果贵司以3260元31、元/平米价格拿下平米价格拿下该地块，认为在后期运作中有很大优势。该地块，认为在后期运作中有很大优势。紧临该地块东侧金隅拿下的紧临该地块东侧金隅拿下的“地块地块4”楼面价达楼面价达4264元元/平米，认为在目前市场情况下，此价格较平米，认为在目前市场情况下，此价格较高。高。金隅地块地势低，南北长，东西短，不利于规划。金隅地块地势低，南北长，东西短，不利于规划。与本项目相比，处于劣势。与本项目相比，处于劣势。金隅地块被本地块及东沙河公园所夹，临街面非常金隅地块被本地块及东沙河公园所夹，临街面非常窄，不利于生活配套的完善。窄，不利于生活配套的完善。本项目地块北侧已建回迁楼，将影本项目地块北侧已建回迁32、楼，将影响临近楼座的规划设计，同时也将响临近楼座的规划设计，同时也将影响小区整体品质。影响小区整体品质。金隅地块临东沙河公园，景观效果金隅地块临东沙河公园，景观效果优于本项目。优于本项目。本项目地块优于金隅地块本项目地块优于金隅地块坡下是金隅地块，坡上是本项目地块。坡下是金隅地块，坡上是本项目地块。地块地块SWOTSWOT分析分析StrengthStrength优势分析优势分析WeaknessWeakness劣势分析劣势分析S1：项目地处昌平老城区，位置优越；S2：交通便捷，临八达岭高速，南丰路，及地铁8号线北延线；S3：项目景观优势明显；S4：地块周边生活配套设施齐备；S5：国企开发商受政策33、支持力度大；S6：项目无拆迁。W1：距离市区相对较远；W2：回迁楼影响 项目整体品质；W3：回迁楼在项目北侧，影响项目整体规划；W4：项目容积率达2.5，属高密度建设区。OpportunityOpportunity机会分析机会分析ThreatThreat威胁分析威胁分析O1：区域供应量小，并且严格控制城镇规模的无序扩张；O2：高新技术产业、汽车制造业，产业链完整；O3：区域明年地铁8号线北延线通车；O4：区域每年将有3-4万外来人口的增长；O5：目前客户购买力足；O6：区域属老城区，区位认知度高；O7：受市场大环境影响小，目前处于供不应求状态。T1：经济基础不牢，有向下震荡的可能性；T2：政策34、的不确定性。定位前瞰定位前瞰S1：项目地处昌平老城区，位置优越；S2：交通便捷，临八达岭高速，南丰路；S3：项目景观优势明显；S4：地块周边生活配套设施齐备；O3：区域明年地铁8号线北延线通车.宜居、配套齐全宜居、配套齐全O2：高新技术产业、汽车制造业，产业链完整；O5：目前客户购买力足；O1：区域供应量小，并且严格控制城镇规模的无序扩张；W4：项目容积率达2.5，属高密度建设区。W2：回迁楼影响 项目整体品质；T1：经济基础不牢，有向下震荡的可能性；T2：政策的不确定性。配套齐全、中高端社区配套齐全、中高端社区O6：区域属老城区，区位认知度高；O7：受市场大环境影响小，目前处于供不应求状态。35、O4：区域每年将有3-4万外来人口的增长；中高端社区风险小中高端社区风险小区域中高档、宜居社区区域中高档、宜居社区项目整体定位项目整体定位由于目前房地产市场正处在震荡阶段，基础不牢，因此，由于目前房地产市场正处在震荡阶段，基础不牢，因此，应将项目风险降到最低。应将项目风险降到最低。考虑目前市场供应及销售状态，以及潜在供应情况考虑目前市场供应及销售状态，以及潜在供应情况认为依照目前市场单价和总价区间，销售风险最小。认为依照目前市场单价和总价区间，销售风险最小。目前市场价格目前市场价格90009000元元/平米；平米；市场低迷期价格市场低迷期价格75007500元元/平米平米测算说明：测算说明：136、 1、项目挂牌转让、项目挂牌转让2.92.9亿，含拆迁、人员安置等三通一平费用。亿，含拆迁、人员安置等三通一平费用。2 2、道路和园林面积按占地面积的、道路和园林面积按占地面积的45%45%计；其它均按建筑面积计。计；其它均按建筑面积计。4 4、按照当前市场住宅销售均价：、按照当前市场住宅销售均价：90009000元元/平方米；低迷期住宅市场销售均价平方米；低迷期住宅市场销售均价75007500元元/平方米平方米计算。计算。5 5、经济分析成本费用估算以行业一般取费项目及取费标准为依据，未考虑特殊因素。、经济分析成本费用估算以行业一般取费项目及取费标准为依据，未考虑特殊因素。6 6、税费取费标37、准以北京市土地、城市建设、房管等部门规定的为准。、税费取费标准以北京市土地、城市建设、房管等部门规定的为准。地块测算地块测算首先，按当前市场住宅销售价格首先，按当前市场住宅销售价格90009000元元/平米计算投资收益。平米计算投资收益。序号序号项目项目合计合计(万元万元)单价（元单价（元/平米）平米）1土地成本2987032562前期工程费919.551003建安工程费19595.9719424基础设施配套费14681605管理费用1037.071136销售费用2064.382257财务费用2099.232298不可预见费570.54629开发总投资57624.736281投资估算表投资估算38、表销售收入表销售收入表地块测算地块测算首先，按当前市场住宅销售价格首先，按当前市场住宅销售价格90009000元元/平米计算投资收益。平米计算投资收益。序号序号项目项目合计（万元）合计（万元）单价（元单价（元/平米）平米）1销售收入8257590002销售税费4582.915002.1两税一费4541.634952.2印花税41.294.53销售净收入77992.098501损益表损益表地块测算地块测算首先，按当前市场住宅销售价格首先，按当前市场住宅销售价格90009000元元/平米计算投资收益。平米计算投资收益。序号序号项目名称项目名称合计合计(万元万元)1销售收入82575.00 2销售税39、费4582.91 3开发建设投资55525.50 4财务费用2099.23 5经营利润20367.36 6土地增值税6110.21 7税前利润14257.15 8所得税3564.29 9税后利润10692.86 10税前投资利润率24.74%11税后投资利润率18.56%地块测算地块测算然后，按低迷市场住宅销售价格然后，按低迷市场住宅销售价格75007500元元/平米计算投资收益。平米计算投资收益。投资估算表投资估算表序号序号项目项目合计合计(万元万元)单价（元单价（元/平米）平米）1土地成本29870.00 3256 2前期工程费919.55 100 3建安工程费19595.97 1942 40、4基础设施配套费1468.00 160 5管理费用1037.07 113 6销售费用1720.31 188 7财务费用2099.23 229 8不可预见费567.10 62 9开发总投资57277.23 6243 销售收入表销售收入表地块测算地块测算序号序号项目项目合计（万元）合计（万元）单价（元单价（元/平米）平米）1销售收入68812.50 7500 2销售税费3819.09 416 2.1两税一费3784.69 413 2.2印花税34.41 4 3销售净收入64993.41 7084然后，按低迷市场住宅销售价格然后，按低迷市场住宅销售价格75007500元元/平米计算投资收益。平米计算41、投资收益。损益表损益表地块测算地块测算然后，按低迷市场住宅销售价格然后，按低迷市场住宅销售价格75007500元元/平米计算投资收益。平米计算投资收益。序号序号项目名称项目名称合计合计(万元万元)1销售收入68812.50 2销售税费3819.09 3开发建设投资55178.00 4财务费用2099.23 5开发利润7716.18 6所得税1929.04 7税后利润5787.13 8税前投资利润率13.47%9税后投资利润率10.10%从目前及未来价格测算看，该地块非常值得拿。从目前及未来价格测算看，该地块非常值得拿。原因：原因：1 1、市场供不应求，销售压力小；、市场供不应求，销售压力小；242、 2、新城不断发展，产业链完整，人口增长快；、新城不断发展，产业链完整，人口增长快；3 3、区域认可度高；、区域认可度高；4 4、区域受整体房地产市场影响较小；、区域受整体房地产市场影响较小；5 5、测算中，以市场低迷期销售价格计算，本项目税后有、测算中，以市场低迷期销售价格计算，本项目税后有10%10%以上的投资回报率。以上的投资回报率。测算结论：测算结论：本案可操作性强，但有本案可操作性强，但有2 2点风险值得关注！点风险值得关注！风险一：通过招拍挂，风险一：通过招拍挂，2.92.9亿是否能拿下该地块。亿是否能拿下该地块。风险二：土地方承诺土地能达到三通一平的时间。风险二：土地方承诺土地能43、达到三通一平的时间。项目评价项目评价针对针对2.92.9亿是否能拿下该地块亿是否能拿下该地块解决办法：解决办法：现状现状2.92.9亿中含拆迁安置费，并且帮助完成拆迁地块南侧的平房，以及地块内亿中含拆迁安置费，并且帮助完成拆迁地块南侧的平房，以及地块内的井。的井。解决办法解决办法目前目前2.92.9亿只是口头应下可以中标，实际有不可控因素。认为可以将以上亿只是口头应下可以中标，实际有不可控因素。认为可以将以上内容签到合同中，如果不中标，将不发生任何费用。内容签到合同中，如果不中标，将不发生任何费用。针对土地方承诺土地能达到三通一平的时间针对土地方承诺土地能达到三通一平的时间解决办法：解决办法：现状现状未说明能达到三通一平的时间。未说明能达到三通一平的时间。解决办法解决办法认为可以在签合同过程中，把时间确定好，以分期付款的形式，促使土认为可以在签合同过程中，把时间确定好，以分期付款的形式，促使土地方快速办理三通一平。地方快速办理三通一平。谢谢 谢！谢！