1、 XXXX 住宅开发住宅开发 项目建议书项目建议书（代可行性研究报告）（代可行性研究报告）XXXX 咨询公司咨询公司 二四年十月二四年十月 编制单位：编制单位：XXXX 咨询公司咨询公司 公司审定：XXXX 经 理 注册咨询工程师（投资）公司审核：XXX 总 经 济 师 高级工程师 部门审核：XXX 投 资 部 经 理 高级工程师 项目负责人：XXX 高级经济师 参 加 人：XXX 工 程 师 XXX 工 程 师 XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）目目 录录 第一章 总论.1第一章 总论.1 一、项目概况.1 二、项目法人单位概况.1 三、项目建设背景.3 四、主要技术经济指标.2、4 五、报告编制的依据.5 第二章 市场分析.6第二章 市场分析.6 一、房地产行业分析.6 二、北京市场分析.7 三、朝阳港区位市场.9 四、本项目市场分析.11 第三章 项目建设选址及建设条件.13第三章 项目建设选址及建设条件.13 一、项目选址.13 二、建设条件.14 第四章 项目建设内容及建设方案.19第四章 项目建设内容及建设方案.19 一、建设内容与规模.19 二、建设方案.20 第五章 环境保护、消防、节能.25第五章 环境保护、消防、节能.25 一、环境保护.25 二、消防.26 三、节能.26 第六章 组织机构和劳动定员.28第六章 组织机构和劳动定员.28 一、组织机构3、.28 二、劳动定员.29 XXXX 咨询公司 IXXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第七章 项目进度安排.30第七章 项目进度安排.30 一、建设周期规划.30 二、进度横道图.30 第八章 投资估算及资金筹措.31第八章 投资估算及资金筹措.31 一、投资估算.31 二、资金筹措.33 三、投资计划.33 第九章 经济效益分析.34第九章 经济效益分析.34 一、分析测算说明.34 二、财务测算.34 三、财务分析.35 第十章 结论与建议.37第十章 结论与建议.37 一、结论.37 二、建议.37 附表：附表：附表 1 总投资估算表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 34、 销售收入、销售税金及附加估算表 附表 4 损益及利润分配表 附表 5 长期借款还本付息计算表 附表 6 现金流量表（全部投资）附表 7 现金流量表（资本金）附表 8 资金来源与运用表 XXXX 咨询公司 IIXXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）附件：附件：附件 1 北京市人民政府市长办公会议纪要第 XXXX 期 附件 2 XXXX 房地产开发有限公司企业法人营业执照 附件 3 XXXX 股份有限公司企业法人营业执照 附件 4 XXXX 有限公司企业法人营业执照 附件 5 法人代表人证明 附图：附图：附图 1：项目用地位置示意简图 附图 2：项目总平面图 附图 3：项目总平面布置图5、 XXXX 咨询公司 IIIXXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第一章第一章 总论总论 一、项目概况一、项目概况(一)项目名称：XXXX 住宅开发项目(二)项目建设地点：北京朝阳港(三)项目法人单位：XXXX 房地产开发有限公司(四)项目建设内容 项目拟在北京朝阳港内开发建设住宅项目，该项目建设总用地面积 31.53 万平方米，地上总建筑面积 91.08 万平方米。(五)项目总投资 项目总投资 329375.3 万元，其中银行借款 115000.0 万元，自筹资金 55837.0 万元，住宅销售回款 158538.3 万元。二、项目法人单位概况二、项目法人单位概况(一)法人单位概况6、 1法人单位：XXXX 房地产开发有限公司 2法人代表：XXXX 3法定地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 4注册资本：2000 万元 5经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理。6项目法人单位基本情况 XXXX 房地产开发有限公司由 XXXX 股份有限公司、XXXX 有限公司组建，注册资本 2000 万元人民币，其中 XXXX 股份有限公司占 80股份，XXXX 有限公司占 20股份。企业现有人员 14 人，其中经营管理人员 8 人，技术人员 6 人。截止 2004 年 9月底，公司资产总额为 2200.89 万元，其中流动资产 2137.67 万元；负债总额 302.95万元，所7、有者权益 1897.94 万元。XXXX 咨询公司 1XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）(二)法人单位各股东简况 1XXXX 股份有限公司 法定代表人：XXX 住 所：北京市 XX 区 XX 路 XX 号 XX 大厦 注册资金：50085.8 万元 经营范围：房地产开发；销售商品房；老旧城区危房成片改造；土地开发；市政设施建设；房屋租赁；物业管理；销售建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电化工、制冷空调设备；信息咨询（不含中介服务）；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术出外。XXXX 股份有限公司，注册资本 50085.8 万元，其8、中 XXXX 占股权 62.058%，XXXX 公司占 13.4%，XX 投资管理中心占 12%，XXXX 房地产占 12%，XXXXX占 0.542%。XXXX股份有限公司是我国知名的地产发展商之一，开发了包括XX嘉园、XXX嘉园、XXXX 城、XXXX 新城等多个京城著名地产项目和西单文化广场、华威大厦、华南大厦等知名项目，累计竣工面积 240 多万平方米。2001 年二次创业以来，已连续推出 XX 国际公寓、XX 国际中心、XX 大厦、XX 楼、XX 公寓等多个地产精品项目。公司现有员工 92 人，其中：硕士 13 人，占 14%；本科及专科学历 77 人，占84%；其他 2 人，占 29、%。按年龄划分，35 岁以下 65 人，占 71%；35-45 岁 17 人，占 18%；45 岁以上 10 人，占 11%。截止 2004 年 9 月 30 日，公司资产总额 195366.69万元，其中流动资产 167400 万元。负债总额 143793.86 万元，所有者权益为 51572.83万元。2XXXX 有限公司 XXXX 有限公司成立于 1994 年 11 月 15 日，注册资本 200 万元，下属企业有XXXX 医药有限公司等。经营范围包括生物制品、营养和医疗保健品的技术开发、技术转让、技术咨询和技术服务；销售医疗设备、保健食品、自行开发后的产品及生物制品五金交电、电子设备、10、包装食品、汽车配件、电子产品和建筑装饰材料等。公司销售网络遍及北京市各大医院。在北京卫生系统，特别是医疗设备领域具有较高的知名度。XXXX 咨询公司 2XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）三、项目建设背景三、项目建设背景 北京朝阳港（原北京物流港）项目于 2000 年启动。XXXX 实业（集团）公司于 2000 年以“XXXX 京文2000019 号”上报市房地局“关于北京市东南物流综合发展基地规划选址的请示”，市房地局于 2001 年元月 23 日以“关于北京东南物流综合发展基地规划选址意见的报告”（京国土房管征字200171 号）批准了物流港选址，报告中明确“该项目用地在我市土11、地利用总体规划所确定的建设用地区内，符合市级土地利用规划”。2001 年 9 月 22 日 XXXX 实业（集团）公司与朝阳区政府签订了用地协议书。2001 年 10 月办理了物流园子项立项，市计委于 2001 年 10月 12 日以“京计商字20011871 号”下发了“关于合资经营北京 XXXX 物流置业有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复”，市规委于 2001 年 9 月 14 日以“2001 规复函字 0460 号”批准了物流园一期的规划意见书。2002 年 4 月 30 日向市计委申报了物流港居住区一期立项，市计委以“京计投资字2002797 号”下发了“关于开发建设物流港住12、宅小区项目建议书（代可行性研究报告）的批复”，市规委于 2002 年 3 月 26 日以“2002 规意字 0502 号”下发了居住区规划意见书。北京朝阳港（原北京物流港）的开发建设始终得到市政府的支持与关注，2003年被市政府列为 60 项重点工程和 175 项折子工程之一，是朝阳区十大重点工程之一。2003 年 12 月 16 日，王岐山代市长主持召开市政府第 32 期市长专题会，会议强调：“交通拥堵是当前北京城市发展中的突出问题。重大项目规划选址要充分考虑交通组织问题，并作为决策的依据”。会议决定：“由市发展改革委牵头，会同市规划委、市交通委、市国土房管局等部门，按照新的发展观，进一步研13、究论证北京物流港项目，提出调整意见，提交市政府会议讨论。北京物流港项目规划中除物流仓储项目以外的其他规划项目继续由 XXXX 实业（集团）公司等企业开发建设”。据此意见市发展改革委主持召开了两次协调会，确定物流港的规划调整由市规委负责，尽快做出调整方案，上报市政府决定。2004 年 10 月 8 日，王岐山市长主持召开第 62 次市长办公会议，会议原则同意市规划委依据市政府 2003 年第 26 次市长办公会精神提出的关于北京朝阳港、十八里店乡局部用地规划调整意见，该项目用地可考虑列入历史遗留问题范围。根据朝阳港调整的总体规划，该地区将建设成集会展、商贸、居住、休闲娱乐XXXX 咨询公司 3X14、XXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）和信息服务为一体的现代化综合区。XXXX 作为居住区的地块之一，将由 XXXX 房地产开发有限公司负责开发。公司将采用先进而适用的现代科学管理方法，根据北京朝阳港、十八里店乡调整规划，开发、建设、经营和管理该地块，逐步形成北京市内高度现代化、具有一定规模、绿化率相对较高的拥有医院、学校以及各种社区商业设施等一应俱全的居住生活区。四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标 1项目主要技术指标见下表 1-1 表 1-1 主要技术指标表 用地性质 居住部分 行政办公 文化娱乐 托幼 绿地广场 地块编号 R1-1-1(含托幼文化娱乐)R1-1-2 R2-2(15、含行政办公、绿地广场)C1-1C3-1R5-1 G1-5 合计 总用地面积(万平方米)6.91 15.21 4.76 0.420.420.463.35 31.53 地上总建筑面积(万平方米)22.803 50.193 15.7 0.841.1760.368 0 91.08 总占地面积(万平方米)2.073 4.563 1.428 0.1470.1470.138 9.126 容积率 3.3 3.3 3.3 2 2.8 0.368 建筑密度()30%30%30%35%35%30%总停车数(辆)1520 3346 1046 5912 户数(150 平方米/户数)1520 3346 1046 591216、 备注 含除教育、托幼、医疗、文化娱乐、街道、派出所之外的相应配套地上建筑面积 不参与计算指标 2经济指标 住宅开发项目经济指标见下表 1-2。XXXX 咨询公司 4XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）表 1-2 主要经济指标表 序号 指标名称 指标值 1 项目总投资（万元）其中：开发建设投资 建设期利息 329375.3 327733.7 1641.6 2 资金来源（万元）其中：银行借款 自筹资金 销售回款 329375.3 115000.0 55837.0 158538.3 3 建设期（年）5 4 项目可实现销售收入（万元）477178.4 5 计算期内利润总额（万元）735117、8.0 6 全投资税后财务内部收益率 FIRR（%）11.28 7 全投资税后财务净现值 NPV（Ic=8%,万元）57602.0 8 投资利润率（%）22.32 9 投资利税率（%）29.83 10 资本金利润率（%）34.29 11 投资净利润率（%）14.95 12 偿债备付率（%）188.2 五、报告编制的依据五、报告编制的依据 1北京市 XXXX 设计研究院编制的北京朝阳港、十八里店乡调整规划；2北京市人民政府市长办公会议纪要第 XXXX 期；3北京市人民政府市长办公会议纪要第 XXXX 期；4北京市发展和改革委员会京发改文20032200 号关于上报北京物流港物流功能迁移初步方案的18、请示；5北京市交通委员会京交规函2004360 号北京市交通委员会关于北京物流港项目交通影响分析的评审意见。XXXX 咨询公司 5XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第二章第二章 市场分析市场分析 一、房地产行业分析一、房地产行业分析(一)短期发展趋势预测 1房地产投资预测 基本建设投资对房地产投资具有显著的拉动作用，可以预见，伴随基本建设投资增长，短期内房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将放缓。2房地产市场供给预测 由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。排除今后新开工因素，1999-2002 年新开工量将在今后三年内逐渐转为竣工量。今后 3 年竣工总量是19、 11-13 亿平方米，即年均竣工量在 3.6-4.4 亿平方米之间。3房地产市场需求预测 2002 年，我国人民生活水平迈上了一个新台阶，人均国民生产总值突破 1000美元，生活水平进入了小康阶段，消费结构较以往相比有了很大的变化。我国恩格尔系数已降至 40%以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，从历年来人均居住消费情况可以看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于 1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。从短期来看，房地产受政策性因素影响较大。2002 年，以建设部、国家计委、人民银行等六部委下发的关20、于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见为起始，国家有关部门相继出台了一系列政策，对土地出让、项目审批、市场结构、银行信贷等多个方面提出了新的要求。这些宏观调控政策必将对房地产业短期发展产生重大影响。(二)未来中长期预测 1从 GDP 发展水平分析 人均 GDP 达到 1300 美元时，住宅产业进入快速增长阶段。2003 年北京人均GDP 超过 3000 美元，住宅产业处于快速增长阶段。XXXX 咨询公司 6XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）2从市场潜力来看 北京常住人口人均住房建筑面积为 21 平方米，北京市人均住房使用面积已达15.3 平方米。国际经验表明，在21、人均住房建筑面积达到 33-35 平方米之前，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为我国住宅产业持续发展提供强大动力。3从城市化角度分析 城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。4从人口流动情况分析 北京的外来人口多达 400 万，如此大量的流动人口，是这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。5从国内政策层面分析 改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。免征营业税、契税、支持处理空置房；降低房产税和出租房屋的个人所得税等。尤其是从 2001 年开始的“十五”计划和十年规划中，国家要求加快住房建设22、，使之在提高人均居住水平、扩大内需和带动国民经济发展方面，继续发挥重要的作用。“十五”计划提出，2005 年城镇居民人均住宅建筑面积要由2001 年的 19.8 平方米增加到 22 平方米；计划全国城乡建房面积 57 亿平方米，其中城镇建房面积 27 亿平方米，较“九五”期间的 23.45 亿平方米增长 15%。十六大后我国进入全面建设小康社会时期，国家政策将继续扶持房地产特别是住宅产业的发展，房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随23、着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。二、北京市场分析二、北京市场分析 从宏观调控角度来看，北京市政府加大对房地产开发的介入力度。在政策法规方面，出台和完善了 121 号文件、18 号文件、物业管理制度的规范要求、房地产转让管理办法等；在价格控制方面，加大经济适用房的投放量；在市政配套方面，交XXXX 咨询公司 7XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）通道路改造力度加大，地下轨道交通的完善和开通等都对市场上房产的开发带来了良好的宏观环境。从市场供给和需求角度看，2003 年 1-10 月北京市住宅销售总面积 1531 万平方米，与此同时，200324、 年 1-12 月底的新盘有效供应 1739 万平方米，供需基本平衡。(一)住宅市场供应量持续增长 2003 年供应新楼盘大约 200 个左右，总的规划建筑面积大约 4457 万平方米，有效供应 1740 万平方米。与 2003 年相比，2004 年市场供应及投放量持续增长，至少还有规划的 2717 万平方米要投放市场。除了 2003 年开的大盘继续投放以外，2004年还有百子湾一号经济适用房、绿戎家园、定福家园 3 个经济适用房开工建设。东坝乡和记黄埔的 Boutique Residence 概念的大型低密度住宅，光彩中央居住区项目，以及未来即将可发太合嘉园（别墅）、朝阳新城、星河湾、国美家25、园、四惠交通枢纽项目、东直门交通枢纽项目等。随着大盘概念的炒作，2003 年的北京房产市场上出现了众多大盘。11 个大盘（大约占市场全年新盘数量的 7%）的供应量占到了全年供应的 55%的比重。这些大盘在 2003 年开盘，2004 年将会集中投放市场，市场的供应量将急剧增加。竞争将越来越激烈。(二)销售势头良好 在投资持续增长、新开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好，2003 年前三季度北京地区商品房销售总额为 419.34 亿元，比去年同期增长 69.1%。其中住宅部分的销售总额为377.42 亿元，同比增长 64.4%。与投资额26、的增长速度相反，北京地区的商品住宅销售额的增长速度高于其他大部分东部地区的城市，居于第四位。(三)需求快速增长 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一，城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的 10%。随着居民消费观念的变化，10 年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，XXXX 咨询公司 8XXXX 住宅开发项目建议书（27、代可行性研究报告）这部分需求将保持稳定的增长。综合以上分析，供应和需求基本平衡，2004 年北京市整体住宅均价保持稳定，部分热点区域的价格有所上升。三、朝阳港区位市场三、朝阳港区位市场(一)项目周边市场供应情况 据调查，项目周边市场在售项目的总规划供应量为 480.81 万平方米，已推出的面积为 92.81 万平方米，已销售面积 54.4 万平方米，总体销售率为 57.7，占总规划面积的 11%。从上表数据来看，山水文园一期（一期实际推出面积为 6 万平方米）和世纪东方城（紫南家园）的热销，主要是因为项目良好的地理位置和合理的价格，而翠城是经济适用房，低廉的价格自然吸引的大批购房者。周边市场的28、潜在供应量很大，潜在供应量为 387.2 万平方米，另外加上即将推出的华侨城 83 万平方米和恋日绿岛北侧的小红门乡规划总建面积约 73 万平方米的低密度项目，总量为 543.2 万平方米。由于翠城为经济适用房项目，与本项目难以产生直接竞争，所以周边市场的竞争主要来自山水文园（三四期）、华侨城、世纪东方城（三四期）和恋日绿岛北侧的低密度项目、四个项目总体潜在供应量为 321.2万平方米。表 2-1 周边项目基本情况表 单位：万平方米 编号 项目名称 占地面积 总建 面积 总推出楼盘面积 已销售 面积 总销售率市场存量 潜在 供应量1 观筑庭院 13.8 11.21 11.21 3.36 30%29、7.85 0 2 京城雅居 16.6 17 8 3.2 40 4.8 9 3 山水文园 80 100 24.8 6 24 18.8 75.2 4 世纪东方城 55 109 28 26.6 95 1.4 81 5 翠 城 230 8 8 100%0 222 6 恋日绿岛 12.9 12.8 12.8 6.4 50%6.4 0 合 计 480.0192.81 53.56 57.7 39.25 387.2 (二)市场需求情况 长期以来，由于经济发展、市政配套等方面因素的制约，北京郊区化发展的步XXXX 咨询公司 9XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）伐明显比较缓慢。北京东南地区一些郊区化30、楼盘，销售更是一直不温不火，而“非典”事件迅速改变了这一状况，所调查的周边项目中，主力户型是 TOWNHOUSE的京城雅居、观筑庭院和恋日绿岛的低密度部分突然升温，销售情况良好。普通住宅项目销售情况也十分火热，主要原因是此区域项目单价较低，各项目规模大，配套齐全，户型设计较符合市场需求，因而得到普通百姓认同。从调查结果看，山水文园、世纪东方城已开始内部认购，翠城三期 6 月 30 日开始按号选房，恋日绿岛低密度住宅大部分已售出。表 2-2 周边项目销售情况表 编号 项目名称 开盘时间 入住时间 销售周期（月）目前销售 速度（套/月）备 注 1 观筑庭院 2003.04.12 2004.03.331、1 2 20 公寓未来盘 2 京城雅居 2003.04.02 2003.12.31 2 10 3 山水文园 一期 2002.4.21 一期2002.12.3114 认购 20 一期第2部分认购中 4 世纪东方城 一期 2002.06.01 一期2002.09.0112 二期认购 30 二期认购中 5 翠 城 三期 20036.30 三期2004.12.310 三期排号 6 恋日绿岛 2002.12.28 2003.09.30 6 10 公寓7月发售(三)价格分析 此区域的价格在 43007000 元/平方米的范围内，项目价格与离市中心的位置关系成正比。各项目均采用毛坯的交房标准，反映出区域市场32、的供应特点，这为本项目住宅的精装修交房方案留下市场空间。表 2-3 周边项目销售价格表 编号 项目名称 起止单价 均 价（元/M2）主力总价（万元/套）装修标准1 观筑庭院 联排：6700 叠拼:5600 联排 150-180 毛坯 2 京城雅居 公寓:4500 Townhouse:5300层电梯公寓:7492 联体:157238 叠加:113146 毛坯 3 山水文园 67009800 7000 100-120 毛坯 4 世纪东方城 4050-5200 4880 40-70 毛坯 5 翠 城 3180 25-50 毛坯 6 恋日绿岛 多层 3900-50004300 多层 6065 毛坯 X33、XXX 咨询公司 10XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）四、本项目市场分析四、本项目市场分析(一)目标市场分析 所调查的项目位于东南三环至五环之间，此区域商务氛围不浓，项目的投资价值较小，各项目客户主要是来自东部地区以自住为目的的白领阶层，年龄在 3050岁之间，购买低密度住宅的客户一般都有私家车。除经济适用房翠城外，十八里店及周边地区几乎没有知名的项目，导致此区域在购房者的认知中还是一个盲点，这对本项目的前期宣传提出较高要求，早期引导性宣传必不可少。(二)市场供需与价格预测 本项目在北京朝阳港的居住区内，位于京城的东南角，紧临东南四环。其市场分析如下：1销售量分析 南城不同区域34、的住宅有着不同的特点，但总体的销售状况良好。二环内地区依托着北京老城区的优秀的人文环境和几大公园景区的优势，沿边建立了不少高档观景豪宅，基本上是大户型设计，单套总价在 100 万元以上，虽然市场对此类住宅有一定的需求，但受到南部经济发展环境的影响，这些项目的销售情况并不如想象中的乐观，较北京市其他方位的景观建筑在销售上还是有一定差距，同时，环境较好，且价格较低的楼盘销售情况却非常火爆；总体来说，二、四环间及西红门地区南部整体环境和住宅所需的配套比较缺乏，虽然经过近几年的发展建设，各种设施已经逐步趋于完善，但和其他方向相比仍有一定距离，目前此间楼盘销售仍然主要借助良好的交通和相对的低价格，住宅开35、发也以中档价位住宅为主，另外还包括不少的经济适用房，作为北京最早建设的住宅小区方庄，繁荣程度已经和东部不相上下，距离经济中心的适当距离使得区内也有一定量的较为高档的物业发售，销售情况较好；亦庄地区作为南部市场的高档楼盘地区，Townhouse 和低密度住宅是该地区的主力军，远离市区使产品的销售受到一定的影响，但是由于到达市内的交通便利，附近的大片绿地和良好的空气环境弥补了不足，得到了市场的认可。本项目基础设施齐全，位于集物流配送、会展、商贸、居住、休闲娱乐和信息服务为一体的朝阳港内，居住环境良好，克服了大多数南城楼盘的缺陷，而且拥有XXXX 咨询公司 11XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性36、研究报告）比市区住宅低得多的容积率和相对低的价格，区域项目的销售压力并不大。本项目位于东南四环与京津塘高速交叉区，另外加上朝阳港和周边环境的建设，其市场前景看好。2价格预测 随着北京市城市的建设和南部的房地产开发，土地市场的重心向城外转移。2002 年的房地产开发规模大于 2001 年，市场竞争开始增加，项目的价格也逐渐下降，同时内部的各种配套，包括市政、商业、娱乐设施等开始建设和逐步完善，区域整体环境质量上升，所以在 2003 年，北京南部房地产市场的平均价格随之上扬。据统计，北京整体平均房价 2001 年约为 4700 元，2003 年平均房价为 5300 元。北京南部市场总体均价为每平方37、米 4620 元，其中宣武区的住宅项目平均价格最高，为每平方米 7375 元，其次是崇文区，住宅均价为每平方米 5943 元，然后价格按高到低排名分别为大兴和丰台。尽管南城房价有所上扬，但还是远远低于其他区位的房价。本项目由于交通便利，依托北京朝阳港，住宅销售价格确定为 4900 元/平方米左右是具有很强的竞争力的。XXXX 咨询公司 12XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第三章第三章 项目建设选址及建设条件项目建设选址及建设条件 一、项目选址一、项目选址(一)地理位置 本项目位于朝阳区十八里店乡，规划的北京朝阳港内。规划建设的北京朝阳港位于京城的东南角，紧临东南四环，是京津塘高38、速路的起点。东南为京丰铁路城市铁路环线，西南至小红门乡，西北为城市东南四环路，东北至垡头集团北京住宅总公司开发的经济适用房居住区西南边界。该区域靠近北京市城区，距首都机场 40公里，北京站 20 公里，天安门 25 公里，北京经济技术开发区 5 公里。(二)用地范围 北京朝阳港规划用地面积 4.63 平方公里，从东南向西北依次规划有物流区、商务会展区、居住区和城市绿化带，其中位于朝阳港西北部的居住区规划用地面积73.53 万平方米。本项目建设用地拟选在居住区规划用地的北部，规划建设用地约31.53 万平方米，地上总建筑面积 91.08 万平方米。项目北至 A5 路，南至 A12 路，西至 A739、/A8 路，东至肖太后河绿化带，由 R2-1-1、R2-1-2、R2-2 地块组成。(三)项目周边土地使用现状 北京朝阳港项目规划用地范围内有十八里店、小武基两个村。项目周边有大量城市建设用地。集中有四块：四环以内、垡头小区、十八里店立交桥南的货流中心和乡东北部与焦化厂相连的工业用地。还有一些零星散布在项目周围的城市工业、办公、特殊用地和铁路用地。居住用地：经济适用房主要集中在萧太后河东北侧，主要是翠城居住小区，城市高档居住房主要集中在京丰铁路东南侧，主要有华凯苑高档别墅区、老君堂度假村和在建的紫光别墅居住区。农村居住用地主要集中在京津塘高速路西南侧的吕家营村住宅、萧太后河两侧的小武基村住宅、40、大羊坊路两侧的十八里店村住宅以及京丰铁路东南侧的老君堂村住宅。工业用地：工业企业主要集中在四环路东侧、大羊坊路两侧。仓储物流用地：京津塘高速西南侧的北京朝阳港朝阳口岸，作为是北京朝阳港的一部分。XXXX 咨询公司 13XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）商业和行政用地：主要集中在四环路以西的大羊坊路两侧。农业用地：主要有萧太后河东南侧的农业用地，京丰铁路东南侧的农业用地。绿化用地：主要有沿京津塘高速路绿化隔离带宽 100 米，四环路隔离带 100 米，京丰铁路隔离带 30 至 100 米。河流用地：主要有萧太后河、萧太后河支沟、大羊坊沟。城市特殊用地：京丰铁路西南侧的武警总队十三支41、队。二、建设条件二、建设条件(一)地形地貌 拟建区地处华北平原北部，位于永定河冲洪积平原二期洪积扇上。地势略低于市中心区，区内地形平坦，由北向南倾斜，地面标高 2933m，地形坡降小于 1/1000，属冲积平原的地貌类型。在区域地貌环境中，位于永定河二级阶地上，在小地貌环境中，位于凉水河二级阶地上。(二)气候、气象 本地区属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨。区域多年平均气温 1 月份-6，7 月份 25-27，多年平均降水量 42、550 毫米。(三)工程地质、地震等级 本区地质构造基底为前寒武系灰岩，基岩上覆盖的第四系松散堆积物为冲洪积而成，厚度在 75-150 米之间。由于地处洪积扇前缘，河流多次改道，第四系堆积物互相交错，连续性差，无明显变化规律，含水层岩性主要为砂砾石、中粗砂含砾及中粗砂，含水层厚度20-30m。根据中国地震烈度区划图（1990，1：400 万）及北京市地震局发布的北京地区地震烈度区划图所反映的本区地震基本烈度。根据建筑抗震设计规范（GBJ11-89）在进行抗震设计时将该地区建筑物抗震等级设计为 8 级。XXXX 咨询公司 14XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）(四)原规划情况 本项43、目位于北京朝阳港规划的居住区内。规划朝阳港总占地面积 372.20 公顷，整个朝阳港由用地东南的垡头东路至西北的垡头西路依次布置了仓储物流区，公建会展区和居住区，而在各大功能块之间，设计了城市大、小公园，步行道，城市广场等体闲、过渡空间，将各功能块有机联系又互不干扰。朝阳港的建设用地与规划用地边缘的东南四环路、京津塘高速路之间，结合城市绿化，设置了大型绿色主题公园绿色体育园、绿色产业园、绿色博览园，在用地东侧，结合萧太后河河道绿化隔离带建设，形成绿色滨河园。整个朝阳港城市绿化用地总占地面积为 167.85 公顷。仓储物流区将仓库用房沿京丰铁路平行设置，物流建筑则毗临北部公建会展区，保证各类物流44、超市与商贸中心相呼应，也可为大型会展提供物流服务。仓储物流区占地面积 33.32 公顷，区内建筑包括大型食品超市、大型建材超市及各种仓储库房。公建会展区占地面积 30.73 公顷，依据建筑功能又划分为会展中心区、商贸区、办公商住区三部分。公建会展区由会展中心与商贸区两组大型建筑围合而成，东南为方形会展中心，中央为中心广场，西北毗邻居住区设各类酒店、公寓及商贸建筑。居住区占地面积 57.36 公顷，居住区中配套公建包括学校、医院、商业服务、社区管理、市政工程等内容。居住区沿城市绿地排列，分 7 个住宅小区，区内中小学、幼儿园按服务半径合理布置，医院布置在居住区最东侧，兼顾居住区与商贸会展区，使其45、交通方便易于到达，又对居住区不造成心理影响。(五)北京朝阳港、十八里店乡规划布局调整 依据北京市政府第 32 期市长办公会精神，保留北京物流港、十八里店乡规划中的除北京物流港以外的用地功能不变，调整原北京物流港用地中的仓储用地功能，具体调整方案如下：1居住用地调整：由于原北京物流港用地中的居住用地在 2003 年已经审定了修建性详细规划方案，本次调整规划原则保留维持原有审定方案的规划格局。用地指标满足北京市居住区配套公建千人指标的要求。2仓储用地调整：由于原北京物流港用地中的仓储用地功能调整到马驹桥开发区，原有的仓储用地功能调整为商业及垡头边缘集团的地区公建、配套用地及部XXXX 咨询公司 146、5XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）分市政交通场站用地。保留原十八里店桥南部（朝阳口岸）的北京朝阳港的仓储用地功能。3商业金融用地调整：调整原规划的商业金融用地布局，调整为沿大羊坊道路一侧布局，结合轻轨车站换乘需要，规划了部分交通场站。4会展用地调整：基本保留原修建性详细规划会展用地的规划布局。在会展用地中调整出一部分公共绿地。5其他用地调整：考虑到未来交通负荷的压力，本次规划调整垡头东路位于北京朝阳港中京津塘高速路以北的道路，与铁路环线的距离为 50 米，可以方便道路使用；垡头东路与大羊坊道路交口，预留出道路立交桥的红线位置；并根据物流仓储用地的减少，调整祁环南路原 35 米道47、路红线为 20 米。6项目名称的调整：将原北京物流港、十八里店乡规划调整为北京朝阳港、十八里店规划。(六)道路交通情况 北京朝阳港规划位于京城的东南角，用地范围的道路交通条件相对较为优越，京津塘高速公路、四环路呈十字交叉将该用地分为南北两部分，为北京朝阳港未来的发展提供了便利的交通条件。目前项目影响范围内的城市道路主要有：京津高速公路，化工路、大羊坊路及十八里店乡乡内道路，基本上没有形成结构合理的路网系统。项目研究范围内的道路大体上可以分为四类，一类为项目周边范围的城市快速路和高速公路，即东四环路和京沈高速公路、京津塘高速公路、五环路；一类为城市主干路，即大羊坊路、化工路和博大路；一类为城市次48、干路，即垡头西路等；一类为城市支路。东四环路为南北走向，道路横断面为四幅路型式。主路双向八车道，辅路设两条机动车道，在主路进、出口及路口处视不同情况拓宽为三条机动车道，机非混行。目前，东四环主、辅路交通量均较大。东五环路为南北走向，道路横断面为两幅路型式。主路双向六车道，没有辅路，交通量不大。京沈高速公路为东西走向，是规划的国道高速公路。道路横断面为四幅路型式。主路双向六车道，中央设硬性隔离。南侧辅路设两条机动车道，北侧辅路设一条机XXXX 咨询公司 16XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）动车道，机非混行，已按规划实现断面。京津塘高速公路为东西走向，是规划的国道高速公路。道路横断49、面为两幅路型式。主路双向四车道，中央设隔离带。已按规划实现断面。大羊坊路为东南、西北走向，是规划的城市主干路，对城市交通起着非常重要的作用，道路横断面为一幅路型式，路面宽为 7-14 米。双向双车道，机非混行，该路段交通量不大。尚未按规划实现断面。化工路现状道路横断面为一幅路形式，路面宽 14 米，双向行车，机非混行。博大路基本与大羊坊路平行，现状道路横断面为四幅路形式，中间带 2 米宽，机动车道三上三下，两侧分隔带宽 2 米，非机动车道宽 6 米。十八里店乡乡内道路，路面多为一幅路型式，宽 6-7 米。双向双车道，机非混行，目前交通量不大。尚未按规划实现断面。项目影响范围内的其它道路大多等级50、较低，路面破损严重，且形不成路网，难以发挥其整体作用。(七)市政设施现状 本地区位于城乡结合部，市政基础设施条件差，无市政自来水管网，生产和生活用水主要为深井水，污水未经处理，经排水沟流入萧太后河和大羊坊沟。供电来自 22 万伏老君堂变电站，有数条 11-22 万伏的高压线。单位和住宅区的供暖仅少数为集中供热，大部分为自烧小煤炉采暖。本项目用地周边主要市政设施现状如下：1雨水排除 本项目雨水排除属于萧太后河的流域范围。现状北京朝阳港用地内有一条萧太后河支沟，为农田排水兼灌溉河流，现状淤积较为严重。北京朝阳港建设用地内的雨水均通过明渠排入现状萧太后河。2污水排除 目前，本项目建设用地内现状没有污51、水管，污水通过路边沟排入萧太后河。3中水 北京朝阳港的中水水源来自现状第六水厂。本项目将利用中水冲刷厕所、浇洒绿地和道路。4供水 东四环现有 DN1600 毫米、DN600 毫米市政供水管道，该区供水条件良好。XXXX 咨询公司 17XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）5供热 北京朝阳港附近没有可供新建小区利用的热源。6供气 在北京朝阳港东侧的老君堂路上有现状 DN500 毫米高压天然气管，由此高压管线向西引入北京朝阳港，在朝阳港内设高中压调压站。7消防 利用东四环现有的 DN1600、及 DN600 毫米市政自来水管网作为该小区兼用消防用水。8供电 北京朝阳港及其附近地区，目前没52、有 110kV 变电站。该地区东部有 220kV 老君堂变电站，但该变电站已经满负荷，不能再向周围地区增加供电，因此该地区供电需由新建电源予以解决。9电信 北京朝阳港需新建 1 座 2 万门电话局。10有线广播电视网 该地区目前没有有线广播电视网。XXXX 咨询公司 18XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第四章第四章 项目建设内容及建设方案项目建设内容及建设方案 一、建设内容与规模一、建设内容与规模(一)建筑面积 本项目总建筑面积为 1020004 平方米，其中地上建筑面积 886960 平方米，地下建筑面积 133044 平方米。(二)技术指标 主要技术指标见下表 4-1 表 53、4-1 主要技术指标表 用地性质 居住部分 行政办公 文化娱乐 托幼 绿地广场 地块编号 R1-1-1(含托幼文化娱乐)R1-1-2 R2-2(含行政办公、绿地广场)C1-1C3-1R5-1 G1-5 合计 总用地面积(万平方米)6.91 15.21 4.76 0.420.420.463.35 31.53 地上总建筑面积(万平方米)22.803 50.193 15.7 0.841.1760.368 0 91.08 总占地面积(万平方米)2.073 4.563 1.428 0.1470.1470.138 9.126 容积率 3.3 3.3 3.3 2 2.8 0.368 建筑密度（）30%30%54、30%35%35%30%总停车数（辆）1520 3346 1046 5912 户数(150 平方米/户数)1520 3346 1046 5912 备注 含除教育、托幼、医疗、文化娱乐、街道、派出所之外的相应配套地上建筑面积 不参与计算指标 XXXX 咨询公司 19XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）二、建设方案二、建设方案(一)设计方案 1平面设计 规划建设 70 栋塔楼，83 栋板楼及停放 5919 辆的地下车库。在平面设计手法上采用法国街区式布置，做到既要与外部环境相对独立，保持组团内部平静、安宁，又要生活方便。平面布置采用塔楼、板楼、多层等多种建筑形式在同一空间混合布置，中心55、绿地布置在地块中央，小区道路加密设置，会所布置在靠近南侧道路的条形绿地中间。在组团的四周用绿地与周围道路隔开，形成相对独立封闭的居住空间。除中央绿地外，各楼座之间拥有大面积的包围式花园绿地及四季常青树木，使楼宇置于绿色环抱之中。2竖向设计 在竖向处理上，为强化住宅组团的私密性和安全管理力度，适当提高住宅首层与街面的标高。从采光考虑，塔楼采用蝶型设计，板楼采用大面宽，小进深设计。会所为二至四层。3结构设计 本项目场地空旷，地下采用大开挖，满足设备、停车库和人防需要。地下室分区整体建造，采用箱型或筏板基础，上部结构采用钢筋混凝土剪力墙结构，多层会所建筑采用框架结构。抗震等级按 8 度设防。4户型设56、计 本居住区内总户数 5912 户。项目定位为普通商品住宅，二居室和三居室为主力户型，占总户数的 80%，面积为 90-160 平方米；一居室占总户数的 10%，面积 60-80平方米；其余为 4 居室及复式，占总户数的 10%，面积 160 平方米以上。各种户型在平面上设计成多种形式，以适应不同居住者的需求。5装修及设施配套标准(1)装修 外墙：住宅楼外立面二层以下采用高级外墙砖贴面，二层以上采用高级外墙涂料，做到色泽明快，并与该地区主要建筑物相协调。公共部分：电梯间及公共走道地面采用防滑地砖铺装，楼梯踏步结构压光面，XXXX 咨询公司 20XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）楼57、梯配木扶手，墙面采用高级环保涂料。门窗：入户门采用三防门，外窗采用中空玻璃铝合金窗。阳台：为敞开式观景阳台。(2)设施配套 供水系统：4 层以下直供水，4 层以上采用变频泵给水方式。采暖系统：燃气采暖。燃气系统：管道天然气入户。通讯系统：每户预设 2 条独立电话线路。电视系统：每户设 2-3 个有线电视插口。供电系统：双路供电，每户配置不低于 20A 大容量插卡电表。电梯：每个塔楼设三部电梯。停车场管理：采用 IC 卡智能管理系统。(二)道路方案 本项目位于北京朝阳港的中部，西侧为垡头西路，与大羊坊路和垡头南路相连。用地西侧有垡头西路：道路等级为城市主干路，规划全长 2700 米，道路红线宽 58、50米。小区内周围有环形 7 米小区路，与整个居住组团联系通畅，并能与物流区和会展区保持顺畅的交通。(三)供电方案 1负荷预测 根据首都规划委员会颁布的各类建筑用电定额指标，计算 R2-1-1 地块的用电负荷约 25947.9kW；R2-1-2 的用电负荷约 55212.3kW；R2-2 的用电负荷约 17740.4kW。2供电方案 供电由正在建设中的垡头 220 千伏变电站供电，用地内新建 110 千伏变电站 1座，10 千伏开闭站 3 座。(四)给水方案 1供水水源、水量与标准 北京朝阳港的供水由东四环现状供水管供给。根据（北京市区“九五”及 2005年自来水供水规划）中的用水标准计算量，59、规划采用如下供水标准：XXXX 咨询公司 21XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）表 4-2 供水水量标准表 供水类别 用水量标准(升/平方米日)公共服务设施用水标准 13 居住用水标准 6.5 注：以上规划用水量为年平均日指标 自来水高日系数采用 1.35，R2-1-1 规划需水量为 1831 立方米/日，高日供水量为 2472 立方米/日。R2-1-2 规划需水量为 3589 立方米/日，高日供水量为 4845 立方米/日。R2-2 规划需水量为 1232 立方米/日，高日供水量为 1663 立方米/日。2供水管网工程规划 自来水引自垡头西路的中水管线，并与东面和北面的自来水管60、线连接，形成环网，保障供水的可靠性。3消防救护规划 利用东四环现有的DN1600及DN600毫米市政自来水管网作为该小区兼用消防用水。沿朝阳港小区所有规划道路一侧均设置 DN400-600 管网形成环状，每间隔120 米设室外消火栓一个。并在适当位置设置专业消防站。(五)排水方案 1污水排除规划(1)规划标准 污水标准采用给水量的 80%计算，R2-1-1 规划污水量为 1465 立方米/日。R2-1-2规划污水量为 2871 立方米/日。R2-2 规划污水量为 986 立方米/日。(2)污水排除出路 北京朝阳港的污水排除属于规划垡头污水处理厂流域范围。小区内的污水经小型污水处理设施，如化粪池61、处理后，经由金垡路的污水干管汇入污水处理厂，将污水处理达标后排入肖太后河。(3)污水管道规划 小区东、西、北方向各设一条污水管，自西向东接入金垡路 DN1400 的污水干管。小区南方向设一条自东向西的污水管，沿垡头西路自北向南，最后接入金垡路DN1400 的污水干管。2雨水排除规划 XXXX 咨询公司 22XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）(1)规化标准 雨水管道设计重现期为 1 年：径流系数：建设区=0.55(2)雨水排除出路 北京朝阳港的雨水排除均属于肖太后河的流域范围。规划沿小区南北两条街道分别修建两条雨水支管，接入垡头西路雨水干管，沿小区东的街道自南向北修建雨水支管。(362、)雨水管规划 规划区域西区雨水主要通过垡头西路 DN800 的雨水管自南向北排入肖太后河。规划区域东区雨水主要通过垡头中路与肖太后河相交处排入肖太后河。(六)中水规划 1中水水源、水量及标准 北京朝阳港的中水水源来自现状第六水厂。北京朝阳港的建筑冲洗厕所用水、绿化地浇灌、道路浇洒用水、部分工业用水可由中水替代。规划中水量标准见下表4-3。表 4-3 中水水量标准表 用水类型 用水量升/平方米日 住宅冲洗厕所用水 1.5 公建冲洗厕所用水 2.0 公共绿地浇灌用水 1.5 根据中水利用对象和相应的规划中水量标准，经计算 R2-1-1 中水量为 438 立方米/日，R2-1-2 中水量为 897 63、立方米/日，R2-2 中水量为 297 立方米/日。2水管道规划 中水引自垡头西路的中水管线，并沿小区北面设置一条自西向东的中水管线。(七)供热规划 1根据北京地区各类建筑的热指标，本地区采暖热指标选取如下表：表 4-4 采暖热指标表 建筑类别 热指标(W/平方米)居住、学校、办公及小区配套等建筑 58 一类居住、公共建筑 93 XXXX 咨询公司 23XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）根据采暖面积和热指标计算出 R2-1-1 地块的冬季采暖热负荷为 24.22 兆瓦；R2-1-2 的冬季采暖热负荷为 51.35 兆瓦；R2-2 的冬季采暖热负荷为 16.89 兆瓦。2该区的供热64、规划原则是：以燃气供热为主，其它清洁能源供热为辅，供热方式以锅炉房（燃气锅炉）区域供暖为主，分散供热为附，如采用分体式壁挂采暖炉或电采暖，电热缆地板辐射采暖等供热方式。(八)供气方案 1燃气负荷 用气分为采暖和炊事用气两类。采暖用气负荷按 2.2m3/户日计算，则 R2-1-1地块供气负荷为 3344 m3/日，R2-1-2 地块供气负荷为 7361.2 m3/日，R2-2 地块供气负荷为 2301.2 m3/日。2供气方案 在北京朝阳港东侧的老君堂路上有现状 DN500 毫米高压天然气管，由此高压管线向西引入北京朝阳港，在朝阳港内设高中压调压站。规划沿大羊坊路、垡头西路修建 DN500 毫米65、中压天然气管，规划小区用气由垡头西路修建的 DN300 毫米中压天然气管引入，至小区天然气中低压站。(九)电信规划 北京朝阳港内规划建有 1 座 2 万门电话局。规划沿垡头西路新建 24 孔电信管道，沿该小区北侧铺设 24 孔电信管道，在小区东侧和南侧铺设 12 孔电信管道，形成环网。(十)有线广播电视网规划 根据北京市有线广播电视总体规划，北京朝阳港的信号将由规划垡头基站提供，该基站位于北京朝阳港北侧的住总经济适用房居住区内。小区的信号由垡头西路 6 孔光缆提供。敷设方式采用埋地方式。XXXX 咨询公司 24XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第五章第五章 环境保护、消防、节能环66、境保护、消防、节能 一、环境保护一、环境保护 项目开发建成投入使用后，污染排放物主要是生活污水、生活垃圾、噪声、烟气和汽车尾气。1污水处理 餐饮污水、洗涤淋浴污水和卫生间废水为可生化有机无毒水。餐饮废水经隔油池除油后、卫生间废水经化粪池处理后，与洗涤淋浴废水合流排入市政污水管道。生活污水主要有厨房污水、卫生间废水和洗涤淋浴污水，均为可生化有机无毒水。一般淋洗废水因其 BOD 和 SS 的数值在允许排放范围之内，故可直接进入市政中水管道。厨房废水经隔油池除油处理、卫生间废水经化粪池处理，达到排放标准后排入市政污水管道。2生活垃圾处理 生活垃圾由专人负责分类收集、密闭储存、定期清运，交环卫部门统一67、进行处理。3废气处理 废气主要有厨房排放的含油烟废气和地下停车场排放的汽车废气。地下停车场排放的废气利用地下室强制通风设备将废气排至室外，保证停车场的空气符合环保要求。车库排风口设在空气流通的地方，并安装废气净化、分离等设施，以保证排放的气体达到国家排放标准。厨房排放的含油烟废气通过排油烟机将油气分离后经烟道引至楼顶排入空气中。4噪声处理 本项目噪声主要来自各种风机、压缩机、水泵等机电设备在运转时发出的机械噪音。设备选型时采用低噪音设备，如风机选用低噪声的轴流风机，水泵配备减振装置。对较大噪声源采取隔音措施，尽量将噪声限制在设备层内。建筑装修选用隔音、吸音材料。XXXX 咨询公司 25XXXX68、 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）5施工期间环境保护 项目在施工过程中，机械设备噪音及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成影响。因此在施工过程中对噪音较大的机械设备加隔声装置，对粉尘进行喷水降尘处理。二、消防二、消防(一)建筑消防 建筑防火要执行中华人民共和国国家标准(GBJ16-87)建筑设计防火规范。(二)消火栓系统 本项目消防采用室内外消火栓系统。1室内消火栓 在过厅、走道、楼梯、电梯前厅等处合理布置消火栓。其间距以保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达为度。2室内消火栓 室外消火栓采用地下式消火栓。消火栓应沿建筑物均匀布置，满足室外消防用水量和扑救该建筑物火灾的需要。69、三、节能三、节能 项目应按北京市民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）进行各项细部设计，做到合理利用和节约能源。(一)节能 1建筑物外墙、顶棚、楼地面及其他围护结构采用新型保温隔热材料。2采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。3采用紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。4机电设备选用耗能低、效率高的设备。XXXX 咨询公司 26XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）(二)节水 1卫生器具采用节水型新产品。2设置中水处理系统，将洗浴、洗衣、餐饮清洗排水等生活杂用废水加以收集处理，用作园林浇灌、冲车、冲厕70、等使用。XXXX 咨询公司 27XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第六章 组织机构和劳动定员 第六章 组织机构和劳动定员 一、组织机构一、组织机构 XXXX 房地产开发有限公司的董事会，负责朝阳港的总体发展规划，重大政策的制定及总经理的聘任。总经理为该公司的最高行政负责人，负责日常事宜及部门经理的任用。XXXX 住宅开发项目的组织机构如下图 6-1。技术总监 总经理助理 财务总监 总工程师 总建筑师 副总经理 总经理 董事会 财务部 市场部 前期技术部 计划成本部工程管理部 行政管理部 图 6-1 组织机构图 前期技术部主要负责项目的报批手续及与设计单位沟通和设计管理。行政管理部71、负责为公司总经理、副总经理及管理层其他高级管理人员提供综合XXXX 咨询公司 28XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）性、辅助性服务工作及其间的信息传递；即时传达公司管理层的决策、管理指令等，综合协调有关部门的运转。财务部负责对公司的经济活动全过程各项财务收支计划、控制、核算、分析和考核进行反映和监督。加强资金控制，合理筹集企业发展所需资金，提高资金利用率，强化会计监督，为公司管理层提供财务信息。计划成本部是公司的计划管理、对外投资管理、合同管理、统计管理、项目成本控制指标制定、分解及全过程审核、控制部门。二、劳动定员二、劳动定员 XXXX房地产开发有限公司对北京XXXX住宅开发项72、目的建设拟安排40人，其中：管理人员 10 人，各职能部门 30 人。管理人员由董事会指派或公开招聘，其余人员向社会公开招聘，择优录用。XXXX 咨询公司 29XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第七章第七章 项目进度安排项目进度安排 一、建设周期规划一、建设周期规划 项目建设周期计划约五年半，其中前期工作及设计工作半年，实际施工期五年左右。项目自建设的第 2 年开始预计售，五年半销售完毕。二、进度横道图二、进度横道图 具体实施进度如图 7-1 所示。项目实施进度应根据实际情况的变化予以调整。图 7.1 项目开发进度计划图 年份 实施内容 2004 年 2005 年 2006 年 73、2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年项目前期准备 方案设计 基础施工 主体结构 装修与建筑设备安装 室外工程 竣工验收 售房 XXXX 咨询公司 30XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 一、投资估算一、投资估算(一)投资估算 经估算，项目总投资为 329375.3 万元。其中土地费用、建筑安装工程费、室外工程费、绿化费、与本项目有关的工程建设其它费、建设单位管理费、基本预备费等开发建设投资 327733.7 万元，建设期利息 1641.6 万元。具体内容详见附表 1“总投资估算表”。(二)投资估算说74、明 1投资估算编制说明(1)本估算按照总用地面积 268800 平方米，总建筑面积 1020004 平方米，其中地上 886960 平方米，地下 133044 平方米的规模估算。(2)由于本项目目前尚未进行方案设计，所以估算的准确程度受到一定限制。(3)本项目建设投资参照类似工程造价进行估算。2土地费用 由于项目没有评估，土地出让金暂按 210 元/平方米估算，最终以评估结果为准。本项目地上建筑面积 886960 平方米，按综合地上楼面熟地价 1200 元测算；项目地下建筑面积 133044 平方米，按 70 元/平方米缴纳出让金。经测算，土地费用为107366.5 万元。3建安工程费 建安工75、程费包括结构装修工程、给排水工程（含中水）、暖通空调工程、天然气供气工程、强电（含变配电、照明、防雷接地）工程、弱电（含电话及配线、共用天线）工程、电梯工程等，估算建安工程费为 186465.6 万元，综合造价 1828.1元/平方米建筑面积。4室外工程 室外工程包括用地红线范围内的市政管线、道路、广场、停车场、室外照明等费用，按建安工程费用的 3%估算，为 5594.0 万元。XXXX 咨询公司 31XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）5绿化费 本项目按绿化率 30%，每平方米绿化面积 100 元测算，绿化费为 806.4 万元。6工程建设其它费用 本项目工程建设其它费用估算为 76、9867.5 万元，包括工程勘察费、工程设计费、项目可行性研究费、标底编制费（含招标代理）、合同预算审查费、工程监理费、工程许可证执照费、施工图审查费、竣工图编制费、工程保险费等。各项取费标准见下表 8-1。表 8-1 取费标准表 序号 名称 标准 1 工程勘察费 建安工程费的 0.5%2 工程设计费 建安工程费的 3%3 项目可行性研究费 差额累进 4 标底编制费（含招标代理）差额累进 5 合同预算审查费 建安工程费的 0.5 6 工程监理费 建安工程费的 5.2 7 工程许可证执照费 建安工程费的 0.5 8 施工图审查费 4.5 元/平方米建筑面积 9 竣工图编制费 设计费的 8%10 77、工程保险费 建安工程费的 0.5%7建设单位管理费 建设单位管理费为项目在开发建设期间建设单位所发生的管理费用，按以上各项费用的 1%计取，为 2027.3 万元。8预备费用 预备费用只计基本预备费，不考虑涨价预备费。基本预备费按以上各项费用之和的 5%计算，为 15606.4 万元。9建设期借款利息 本项目借款 115000 万元、利率按 5.76%估算。建设期利息为 1641.6 万元。详XXXX 咨询公司 32XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）见附表 5。二、资金筹措二、资金筹措 本项目总投资 329375.3 万元，采用滚动开发。其中 XXXX 房地产开发有限公司自筹资金78、 55837.0 万元，约占总投资的 17.0%；销售回款 158538.3 万元，约占48.0%；拟向银行借款 115000 万元，约占 35.0%。三、投资计划三、投资计划 本项目 2004 年下半年进行前期工作及设计工作，预计 2005 年初开工，2009 年底全部竣工，施工工期约 60 个月，投资计划详见附表 2“投资计划与资金筹措表”。XXXX 咨询公司 33XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第九章第九章 经济效益分析经济效益分析 经济效益分析参照国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。一、分析测算说79、明一、分析测算说明(一)项目计算期 项目计算期从 2005 年至 2011 年，其中建设期五年；从 2006 年 7 月初至 2010年 7 月预售住宅；2010 年 7 月初至 2011 年底销售住宅，并全部售完。(二)基准收益率 基准收益率取 8%。(三)交纳税金和税率 1营业税税率为 5%；2城市建设维护税和教育费附加分别为营业税的 7%和 3%；3所得税税率为 33%。4土地增值税 销售不动产，根据国家有关规定估算增值额，确定土地增值税税率。(四)销售费用 销售费用按销售收入的 3.5%计提。(五)经营费用 项目在经营期内发生的经营费用，按销售利润的 1.5%计提。(六)公积金及公益金80、 法定盈余公积金及公益金提取比例为 15%。(七)本项目以人民币为记账本位币。二、财务测算二、财务测算(一)销售收入和销售税金测算 1销售价格的确定 XXXX 咨询公司 34XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）通过市场分析，参照周边同类地区同类住宅建筑的市场价格，结合本项目的造价水平，住宅平均销售价格确定为 4900 元/平方米建筑面积，地下停车位销售价格确定为 8 万元/位。2销售收入及税金 本项目收入来源为预售及销售住宅和停车位的收入。本项目可实现销售收入 477178.4 万元，缴纳销售税金及附加 26244.8 万元。详见附表 3“销售收入及销售税金估算表”。3土地增值税 81、本项目销售收入为 477178.4 万元，扣除项金额为 421495.1 万元，增值额 55683.3万元，未超过扣除项目金额之和的 20%，土地增值税适用税率为零税率。(二)利润预测 项目计算期内利润总额 73518.0 万元，交纳所得税 24260.9 万元，可分配利润49257.1 万元。详见附表 4“损益及利润分配表”。三、财务分析三、财务分析(一)盈利能力分析 反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、投资净利润率、资本金利润率等。通过项目的全投资和资本金现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如下表 9-1。表 9-1 项目盈利能力指标82、计算结果表 指标内容 序号 指标名称 全投资 资本金 1 税前财务内部收益率 FIRR 13.83%22.58%2 税前财务净现值 NPV（Ic=8%,万元）78907 118795 3 税后财务内部收益率 FIRR 11.28%17.66%4 税后财务净现值 NPV（Ic=8%,万元）57602 97064 5 投资利润率 22.32%6 投资利税率 29.83%7 资本金利润率 34.29%8 投资净利润率 14.95%XXXX 咨询公司 35XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）分析表明，本项目盈利能力较强，所得税后全投资财务内部收益率为 11.28%，大于基准收益率（Ic=883、%），项目在财务上是可行的。(二)清偿能力分析 本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为项目盈余资金。经测算，平均偿债备付率为 188.2%。分析表明，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，偿债能力较强。具体分析测算详见附表 5“长期借款还本付息计算表”。(三)财务平衡分析 测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡的，计算寿命期末累计盈余资金105094.0 万元。详见附表 8“资金来源与运用表”。(四)不确定性分析 1盈亏平衡分析 经测算，以项目收入实现率表示的盈亏平衡点为 83.7%，说明本项目的销售收入只要达到预测的 83.7%，项目即可保本。2敏感性分析 针对项目开发建设投资84、和销售收入两个不确定性因素，就财务内部收益率指标对项目进行单因素敏感性分析，分析两个因素对项目财务盈利性影响，以及考察项目的收益对这些不确定因素的敏感性。分析结果见下表 9-2。表 9-2 敏感性分析表 内部收益率 不确定因素 变化率 指标值 变化率 敏感度 系数 临界点 投资增加 10 10.00%5.94%-47.35%4.73 投资减少 10-10.00%17.56%55.65%5.56 5.96%收入减少 10-10.00%6.94%-38.49%3.85 收入增加 10 10.00%15.69%39.07%3.91-7.54%从上表可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其85、中开发建设投资对内部收益率的敏感性最大，其次是销售收入的变化。项目应做好前期的规划准备，精心设计、精心施工。建设过程中要加强施工管理，严格控制进度，并采取各种措施节省投资，提高项目抗风险能力。XXXX 咨询公司 36XXXX 住宅开发项目建议书（代可行性研究报告）第十章第十章 结论与建议结论与建议 一、结论一、结论 本项目的建设符合北京市城市总体规划和朝阳港、十八里店乡规划，并符合北京市规划委员会的规划条件，对于提高人民群众的居住水平具有积极的促进作用，对中央商务区向东南的辐射都有着重要意义。本项目采用边建设、边销售，销售收入再投入的滚动方式进行建设。项目住宅销售市场良好。财务分析结果表明,本项目经济效益较好，借款偿还能力较强，内部收益率及财务净现值均高于项目基准目标，项目在财务上是可行的。二、建议二、建议 1尽快办理规划、土地等相关审批手续。2建议建设单位做好项目前期工作，严把设计关，做好招标、工程监理工作，以确保项目建设优质、高效完成。3鉴于土地、规划、环保的有关工作正在进行中，如本报告与此三项批复不一致，以批复为准。XXXX 咨询公司 37