1、新新年倒年倒年倒年倒计计计计时时时时音音音音乐乐晚晚晚晚会会会会策策策策划方案划方案划方案划方案策划：佛山电视台经营中心三水业务部策划：佛山电视台经营中心三水业务部策划：佛山电视台经营中心三水业务部策划：佛山电视台经营中心三水业务部 20072007年年年年1010月月月月1项目介绍：项目介绍：项目介绍：项目介绍：迎2008年新年倒计时音乐晚会将由佛山电视台三水分台全力策划，动感的舞台设计、时尚火辣的节目、夺人眼球的倒计时仪式将是晚会的主要“亮点”。届时将会届时将会创下一个佛山三水崭新的新年倒计时历史之最创下一个佛山三水崭新的新年倒计时历史之最佛山最大的新年倒计时诞生。佛山最大的新年倒计时诞生2、。晚会将邀请区委领导、企业代表和社会各界知名人士的共同参与，同时也将会吸引众多市民一起同乐，成为佛山三水最瞩目的倒计时晚会，也是迎新的一大盛事!2活动简介：活动简介：活动简介：活动简介：活动主题：活动主题：燃点新色彩新年倒计时音乐晚会活动主办：活动主办：佛山电视台三水分台 （商业合作客户）活动协办：活动协办：（商业合作客户）活动支持：活动支持：（商业合作客户）活动地点：活动地点：佛山三水广场北广场(待定)活动时间：活动时间：2007年12月31 晚 9:00至12:003领导、嘉宾等人启动晚会领导、嘉宾等人启动晚会领导、嘉宾等人启动晚会领导、嘉宾等人启动晚会，“燃点”本晚会，启动倒计时与市民共3、度盛事时尚火辣节目时尚火辣节目时尚火辣节目时尚火辣节目，尽显佛山三水的迷人魅力，同时也结合08年是中国奥运夺人眼球的倒计时夺人眼球的倒计时夺人眼球的倒计时夺人眼球的倒计时，当晚诞生佛山最大的新年倒计时，万人同贺迎新舞台设计舞台设计舞台设计舞台设计，营造“迎接闪耀未来，燃点无穷希望”观众置身于激情中亮点元素：亮点元素：亮点元素：亮点元素：4 三水地皇之称恒达花园，立志打造国际品质的人居典范。项目虽然具有独特性，但是三水楼盘项目竞争非常激烈。有东海南湾、丽日天鹅湖、绿湖爱伦堡、千叶花园、丽日坚美等。元旦前（12月）各竞争对手一定大举进行广告和活动等的宣传声势，尤其同在西南城区的东海南湾是有力的竞争4、对手，对恒达花园的品牌宣传非常不利。本次合作计划以新年倒计时音乐晚会作为契机，在三水人流量最旺的地段（三水广场）举办倒计时活动，在三水人流量最旺的地段（三水广场）举办倒计时活动，当晚，恒达花园的一栋楼将变为漂亮的当晚，恒达花园的一栋楼将变为漂亮的“城市地标城市地标”，我们专为恒达花园度身，展现其城，我们专为恒达花园度身，展现其城市地皇的非常魅力。市地皇的非常魅力。12月将进行品牌宣传计划，以密集的活动报道，大型的户外活动，迅速提升恒达花园的品牌知名度和美誉度，同时给予三水市民一个同时给予三水市民一个0808年的新年礼物和终身难忘的美好回忆！年的新年礼物和终身难忘的美好回忆！恒达国际合作计划恒达5、国际合作计划恒达国际合作计划恒达国际合作计划5诞生佛山最大的倒计时（诞生佛山最大的倒计时（诞生佛山最大的倒计时（诞生佛山最大的倒计时（PANIPANIPANIPANI灯）灯）灯）灯）案例：案例：案例：案例：上海新天地2004年倒计时活动在安排上较第一届有了新的创意。新建的升降表演舞台设在人工湖中央，首次引入奥地利的Pani投影技术，使湖面长达73米的投影屏幕形成水幕、光影、多媒体影音交相辉映。形式：形式：形式：形式：利用奥地利的Pani投影技术，将图片倒影到“恒达花园”楼身上。光影、多媒体影音交相辉映。当晚该楼将形成一个耀眼夺目的城市标志！倒数时配合上烟火效果，将是三水最盛大和激情飞扬的户外晚6、会！（另外两幅效果图是在香港和台湾用PANI灯的商业宣传效果图。）6整合推广整合推广多媒体的后续宣传多媒体的后续宣传燃点新色彩燃点新色彩新年倒计时音乐晚会新年倒计时音乐晚会（1212月月3131日晚）日晚）前期广告宣传前期广告宣传新闻和新闻和专题报道专题报道预热宣传期引爆点后续恒温期7冠名主办赞助明细：冠名主办赞助明细：冠名主办赞助明细：冠名主办赞助明细：合作项目合作项目合作明细合作明细宣传宣传电视电视台宣台宣传传：在佛山电视台三水分台翡翠台、本港台晚间播出活动宣传片前10天各3次/天，后10天各4次/天。宣传周期20天，合共播出140次。电电台宣台宣传传：佛山电台缤纷906（FM906三水广7、播），播出5次/天，30秒活动广告宣传，宣传周期10天，合共50次。专题节专题节目宣目宣传传：三水纵横节目针对活动的前后各进行软性报道。多家知名媒体，采多家知名媒体，采访报访报道本次活道本次活动动。佛山电视台三水分台、南方日报、羊城晚报、佛山日报、珠江时报、珠江商报、佛山广播电视周报。均均软软性性报报道本次活道本次活动动盛况，盛况，体体现现出客出客户户元素。元素。宣宣传传体体现现：形式如，“恒达花园与三水市民一起迈进2008年，期待您参与燃点新色彩新年倒计时音乐晚会。”宣宣传传均体均体现现出本活出本活动动是由是由“恒达花园此主恒达花园此主办单办单位位”。现场布置现场布置当晚活动现场的各宣传品（8、如，活动背景画等），均出现本次活动由“恒达花园主恒达花园主办办”等客户名称以及LOGO。PANI灯灯A、B两栋楼，晚上将播放出客户元素的图案。费用合共：费用合共：费用合共：费用合共：42424242万万万万8（1）此方案为初步方案，将在与贵司确定策划意向后，进一步沟通后完善节目内容，及细化活动流程；（2）请贵司尊重我台劳动的成果，未经我台同意，请不要擅自使用此方案或将其透露给第三方；（3）方案图片仅供参考；（4）本方案最终解释权归佛山电视台三水分台所有；（5）顺祝商祺！备注：备注：备注：备注：9如何进行房地产市场分析10学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产9、市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告11市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场10、分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？12什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据11、，而是必须基于数据进行分析！13房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析14房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步12、骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。15房地产市场分析的思路、13、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。16房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均14、收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈17房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能15、够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展18房地产市场分析的思路、步骤和16、方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效17、率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标19房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.4018、.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数20房地产市场分19、析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结21房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项20、目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标22STOW内部因素21、内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）23SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等24O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素22、 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。25SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W26进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错23、2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！27补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例228学习内容 理论部分 案例学习29