1、淮滨西湖春天营销策略推广思路方案信阳青叶创宣地产营销策划有限公司政策解读 竞品分布竞品数据 项目概述 品牌价值 项目SWOT分析 价值梳理 客群定位 策略铺排 形象包装 PART 01 市场分析PART 02 本体分析PART 03 营销策略PART 04 VI及物料展示vi演绎 目录CONTENTS01市场分析政策解读一、中央：“三稳”目标不变，不断完善房地产市场长效机制 7 月底以来，中央多次召开会议表态房地产市场调控，接连出台了近 20 条相关政策，内容包括房地产金融调控收紧、推进保障性住房体制、加强整顿房地产市场秩序、“两集中”土拍规则调整等内容。1、坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标2、不变坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变。今年以来全国房地产调控政策呈收紧态势，7 月 22 日国务院副总理韩正重申“房住不炒”的定位，为下半年房地产政策调控明确定调，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。2、房地产金融监管持续强化，财税制度进一步完善中央坚持房地产金融审慎态度，房地产金融管控持续加强。7 月 22 日，国务院副总理韩正提出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业三线四档融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”，同日，住建部表示“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理。3、整治规范房地产市场秩序，聚焦四3、大领域7 月 23 日，住建部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，提出要“力争用3 年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。房地产开发房屋买卖 住房租赁物业服务 房屋买卖房地产开发住宅租赁物业服务政策解读总结 2021 年以来，房地产调控政策持续收紧，中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，严格落实房地产贷款集中管理制度，落实城市主体责任，继续围绕人、房、地、钱四位一体的联动机制完善相关政策。地方层面，当前各地出台的政策呈现一些新的特4、点，公积金贷款放宽，针对特定人群发放购房补贴，强调严禁企业恶意降价、严禁炒作学区扰乱市场秩序等；另外，重点城市土拍规则调整，试点现房或全装修销售、限制企业参拍地块数量、限制项目预售时间、部分地块销售向特定人群倾斜，22 城之外的热点城市土拍规则亦跟进调整为限地价、限房价、提品质等。这些特点均值得重点关注，部分政策或将成为未来调控方向。短期来看，预计各地继续响应中央号召，稳市场预期、规范市场秩序，房价韧性仍较强的城市有望跟进二手小区成交参考价政策，土拍规则调整或将进一步向三四线城市扩围。但整体上，随着房地产市场调整压力的不断加大，四季度房地产调控政策环境或有改善，各地继续大力度加码的可能性明显降5、低。城市政策现状 城市政策预警 政策变化及预判城市发展总体结构：“一带、二轴、一园、六片区”。一带：淮河文化景观带；二轴：综合服务轴乌龙大道，城市拓展轴淮河大道；一园：造船工业园；六片区：老城生活服务区、综合功能服务区、火车站服务区、西南生活服务区、物流仓储区、产业集聚区。规划：“一带、两轴、四区一带、两轴、四区”和和“11359”的新型城镇体系结构的新型城镇体系结构土拍数据2020年-2021年6月淮滨县共成交20宗住宅用地，合计909.35亩，金额11.33亿元，平均地价为125万/亩，平均楼面价924元。成交月份土地编号土地位置面积亩土地用途容积率限高起始价成交金额万溢价单价（亩）楼面价6、竟得者2020-4-24【2020】006龙泉路西侧、金龙街北侧1614.52.4住宅兼商业2.520350350.2360%144.63 868张涛2020-4-23【2020】004新华街北侧、康隆路西侧46342.469.5住宅兼商业2.260833883380%119.95 818淮滨县天福房地产开发有限公司2020-4-23【2020】003楚相大道西侧、朝阳街北侧53763.580.6住宅兼商业2.260967396730%119.95 818正商2020-9-10【2020】026号红云路东侧、淮河大道北侧45195.7067.79住宅兼商业2.0548284.38284.30%7、122.21917福建厦门百江集团投资有限公司2020-9-10【2020】027号红云路东侧、学苑街南侧54387.60 81.58住宅兼商业2.0548435.58435.50%103.47762020-9-10【2020】028 号红云路东侧、学苑街北侧77468.40116.2住宅兼商业2.05410892108920%93.747032020-9-10【2020】029号红云路东侧、青年街南侧39469.259.2住宅兼商业2.0545513.85513.80%93.146992020-12-9【2020】033号地块闾河路东侧、龙门街南侧6018.099.03普通商品住房1.8508、109010900%120.761007信阳市正中房地产开发有限公司（淮滨建业府）2020-12【2020】034号青年街南侧、闾河路东侧26252.6339.4普通商品住房2505135.025135.020%130976河南天樾实业有限公司（淮滨建业府）2020-12-10【2020】035号闾河路东侧、曙光街北侧17192.30 25.79普通商品住房1.8503720.43720.40%144.261202张炳文2020-12【2020】036号曙光街南侧、新建道路东侧7738.4611.6普通商品住房2501595.681595.680%1371031淮滨县万达房地产开发有限公司209、21-1【2020】040号曙光街南侧、新建道路西侧4753.997.1普通商品住房260980.281236.9826%1741300陈卫华2021-2【2020】046号新华街南、龙泉路北61363.2692.04普通商品住房1.84011045111681%1211011河南治宏房地产开发有限公司（淮滨建业未来城）2021-2【2020】047号文化路北、红云路西22699.7234.04普通商品住房1.840408541311%12110112021-2【2020】048号文化路南侧、闾河路西侧36547.4254.81普通商品住房2.58011307113070%2061237淮滨县10、浩宇房地产开发有限公司土拍数据成交月份土地编号土地位置面积亩土地用途容积率限高起始价成交金额万溢价单价（亩）楼面价竟得者2021.5.17【2021】011洪河路东侧、青年街南侧12122.3518住宅2.2542900.872900.870%161万1088河南正商郑东置业有限公司2021.5.25【2021】015栏杆街南侧、规划路西侧6031.59住宅2.6271600.151600.150%177.8万1020刘健2021.5.26【2021】016栏杆街北侧、规划路西侧6921.810住宅2.4271500.643473.35131%347.3万20902021.6.8【2021】011、17文化路北侧、康隆路西侧30845.4546.27住宅兼商业2.0365552.185552.180%120万900建业淮河院子2021.6.8【2021】018新华街南侧、康隆路西侧50002.0875住宅兼商业2.2549000.379000.370%120万8182021年6月淮滨新增两块土地信息，均被建业以起拍价成功拿下，在淮滨已形成四盘鼎立局势，结合2020年土拍信息，在今年下半年将有大量房源入市。1正商书香华府：简介：项目占地面积80亩，总建筑面积15.53万方，产品类型：18层小高层、8层洋房，108-125三房、140-168四房；销售均价：高层成交价约4700元，洋房成交价12、约5500元；10月31日开盘，4月份加推120套，目前还剩余5栋楼未开总剩余约300套左右；是淮滨首家集中供暖社区，前10年免收供暖费。2淮滨桂园：简介：项目占地面积59亩，总建筑面积11.9万方，产品类型：18层高层，118-136三房；销售均价：标准层5800元/（毛坯），一层5300元/，顶层5500元/；2020年12月8日开盘，目前剩余100套左右；产品主打“低密、宜居、公园里”采用新中式苏州园林建筑风格。3碧桂园滨湖学府：简介：项目占地面积145.5亩，总建筑面积19.48万方，产品类型：18层洋房，1层小高层，108三房、131四房；销售均价：精装成交价5800-6500元；特13、殊楼层优惠2-4万；项目分两期开发，一期已经售罄，二期2020年12月8日开盘，目前还剩余480套左右；产品主打“精装、学区、新中式多重立体园林”45上河城：简介：项目占地面积180亩，总建筑面积30万方，产品类型：别墅加小高层，115-128三房；130-134四房；别墅为双叠产品；高层销售均价5800元/（毛坯），一层5300元/，顶层5500元/；2019年9月28日开盘，目前剩余货量不多，项目进入尾盘期。滨湖壹号：简介：项目占地面积73亩，总建筑面积18万方，产品类型：11层小高层，17层高层，27层超高层；114-130三房；139-150四房；销售均价：成交均价5400元/；20114、9年12月22日开盘，目前销售400多套；产品主打“教育地产 宜居生态地产 公园地产“6星河名源：简介：项目占地面积约75亩，总建筑面积15万方，产品类型：18层高层，117-147三房；181-202四房；高层销售均价5500元/（毛坯）；2020年1月2日开盘，首推220套，目前还剩余220套，产品主打“学府旁、公园侧”7淮上明珠：上河城东，一期占地60亩，总建面15.4万方，规划10栋高层，整体均价均价5200-5300元/。一期1#2#3#售罄，在售5#6#7#，12月22日新加推8#，2月新推10#楼，9#楼暂未推售，整体剩余400套左右。8百江富淮城：简介：项目占地面积325亩，总15、建筑面积60万方，产品类型：规划7栋18层高层、4栋17层小层，3栋1+16层高层、1栋酒店式公寓、11栋3层商业街；2021年5.1营销中心开放，首期10月份开盘，目前正进行入会蓄客。淮滨建业府：简介：项目占地面积39亩，总建筑面积6.8万方，产品类型：4栋9层洋房、2栋11层小高层、2栋16层高层，共396套；118-142三房；属于建业轻资产，主打“低密、学区、府系高端”采用新派建筑风格,，预计6月底首开4栋洋房152套。910淮滨建业未来城：简介：项目占地面积126亩，总建筑面积20万方法，首期推送6栋楼，为2栋13层、4栋11层小高层约300套；城市展厅在2021年5.1日开放，同步16、启动认筹，首期户型面积为127三房、142四房；产品主打“低密、实验小学学区”采用徽派新中式苏州园林建筑风格。11建业淮河院子：简介：总占地面积积为50847.45平方米（121.27亩），规划为12层洋房及18层高层，于5月31日成功竞拍，每亩地价为120万元，楼面地价为818元/；竞品数据淮滨建业府竞品数据区域位置项目位于淮滨县青年街与闾河路交叉口（淮滨实验幼儿园）对面，左邻淮河大道，右靠奥斯卡大型商超，周边配套实验中学，滨城学校，奥斯卡，栏杆街菜市场，濒临闾河公园，规划配套设施完善。项目交通便利，左侧紧邻淮河大道，直通淮内高速，周边配套实验中学、滨城学校、奥斯卡娱乐商场、栏杆街菜市场，濒17、临闾河公园等一系列生活配套，规划配套完善。竞品数据项目概况淮滨建业府项目，总占地97亩，总建面积约68268.95，一期规划套数：390套，产品全系洋房，目前在售8号楼，容积率：1.999，机动车停车位：450个，地上停车位：97个，地下停车位：353个；后期物业为建业物业。淮滨建业府占地面积 97亩建筑类型洋房当期总户数390容积率1.999建筑面积68268.95绿地率 33%开发商淮滨县凯地置业有限公司当前动态项目现处于平销期配套设施项目配套：1、教育情况：配套实验中学、滨城学校；2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡大型商超+影视城；4、公共资源：奥斯卡娱乐商场、栏杆街菜市场18、，濒临闾河公园等一系列生活配套等；价格洋房：5700-6000当前优惠政策定房立减3万位置淮滨县青年街与闾河路交叉口（淮滨实验幼儿园）对面销售状况在售8#，2#，去化约80套竞品数据建业府洋房户型展示洋房户型均为1413+1室两房两厅两卫、118-121三室两厅两卫、其中140产品较少，118-121户型占比最大，户型设计宽敞舒适，符合区域改善投资客户群体为主的特征。三室两厅两卫建面约118-121三室两厅两卫建面约118-1213+1室两房两厅两卫建面约142竞品数据淮滨建业未来城竞品数据区域位置项目位于龙泉路与文化路交汇处实验小学总校北50米，紧邻文化路锦复公园，金谷春大道，周边配套实验小19、学总校、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套，规划配套完善。项目交通便利，紧邻文化路锦复公园，金谷春大道，周边配套实验小学总校、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套，规划配套完善。竞品数据项目概况淮滨建业未来城，项目规划建筑面积192784.66平米，占地面积84062.98平米，规划用户1115户，物业公司为河南建业物业管理有限公司，开发商为河南治宏房地产开发有限公司，规划配套设施完善，产品全系洋房；淮滨建业未来城占地面积 289亩建筑类型洋房当期总户数1115容积率1.98建筑面积192784.66绿地率 20、35%开发商河南治宏房地产开发有限公司当前动态项目现处于入会排号期配套设施项目配套：1、教育情况：配套实验小学总校；2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡大型商超+影视城；4、公共资源：奥斯卡娱乐商场、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套等；价格洋房：约5700以下当前优惠政策交1000元抵10000元位置项目位于龙泉路与文化路交汇处实验小学总校北50米竞品数据建业未来城洋房户型展示A1、A2、户型分别为127三室两厅两卫，户型方位不同，B户型为117m，户型设计宽敞舒适，符合区域改善投资客户群体为主的特征。B户型 3室2厅2卫 待售建筑面积21、约117mA2户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约127mA1户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约127m竞品数据建业未来城洋房户型展示C户型为129三室两厅两卫，D户型为127m三室两厅两卫，E户型为142m四室两厅两卫，户型设计宽敞舒适，符合区域改善投资客户群体为主的特征。E户型 4室2厅2卫 待售建筑面积约142mD户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约127mC户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约129m竞品数据百江富淮城竞品数据区域位置项目位于淮滨县淮河大道与红云路交会处路东，交通便利，紧靠淮河大道、平安大道两天主干道，经国道328直达淮滨高速路口，项目宗地位于“百亿新区”，紧邻雅宝办公酒店、22、素芳购物中心，深入打造新城区面貌。百江富淮城项目包含26、27、28、29号地块，总占地324亩，总建面50多万，26号 地块总用地面积54387.6，住宅建筑面积106795.21，27号地块总用地面积45195.7，住宅建筑面积27117.38，酒店建筑面积18599.98，商业建筑面积44673.44；28号地 块总用地面积39469.2，29号地块总用地面积77468.4，分4期开发。竞品数据项目概况百江富淮城，项目占地面积约200000平米，规划建筑面积600000平米，规划户数880户，项目为108-137墅质小高层，项目分4期开发，是集品质住宅、商业街、酒店、商墅为一体综合项目；23、百江富淮城占地面积 289亩建筑类型洋房当期总户数880套容积率2.0建筑面积600000绿地率 35%开发商福建百江集团当前动态项目现处于入会排号期配套设施项目配套：1、教育情况：配套实验小学总校；2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡大型商超+影视城；4、公共资源：奥斯卡娱乐商场、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套等；价格洋房：约5700以下当前优惠政策交1000元抵3000元位置项目位于淮滨县淮河大道与红云路交会处路东竞品数据淮滨美好生活家园竞品数据区域位置项目紧临城市主轴淮河大道，通过大规模建设，配建五大中心三类配套，将在数年内打造24、一座5-6万人生活工作的现代化新城，社区对面明仁堂医院；滨美好生活家园规划的五大中心配套环绕社区，可归纳分为三类配套：1）教育、医疗、养老等大型区域配套；2）邻里中心免费提供大量活动创业空间的社区公共配套；3）包括丰富业态和主流品牌的消费类商业配套。全面囊括了生活方方面面的需求，特别是解决了长期在外打拼业主的后顾之忧，可以安心的将家里的老人、小孩和爱人留在家乡，全面为他们解决教育、养老、社交、看病、工作的问题，让家人过上美好生活。竞品数据项目概况淮滨美好生活家，目前在售项目一二三期，一期二期总占地面积94亩，总建面158821，三期69亩，总建面116079，三期规划户数共计2322户，项目均25、为97-134墅质小高层，商业暂未开售；淮滨美好生活家占地面积 163亩建筑类型高层当期总户数2322套容积率2.2建筑面积274900绿地率 35%开发商淮滨县天福房地产开发有限公司当前动态项目现处于平销期配套设施项目配套：1、教育情况：双语幼儿园、青少年体能训练中心、四点半学堂；2、医疗资源：老年康养中心3、商业情况：配建五大中心三类配套4、公共资源：奥斯卡娱乐商场、，南侧3公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套等；价格洋房：约4500-5200以下当前优惠政策交100元抵5000元位置项目紧临城市主轴淮河大道竞品数据淮滨美好生活家户型展示淮滨美好生活家项目三期共有12个户型，物业类26、型均为18层高层，A1与A3户型卫四室两厅两卫，其余均为三室两厅两卫，户型方位不同，户型面积99-134，户型设计宽敞舒适，符合刚需-改善所有客户需求。竞品数据正商书香华庭竞品数据区域位置淮滨正商书香华府坐落于淮滨县楚相大道与朝阳街交会处,淮滨目前备受瞩目的淮滨新区及淮滨教育体育园区核芯位置；项目紧邻淮滨新城主动脉楚相大道；淮滨实验幼儿园、淮滨实验小学栏杆分校、淮滨实验中学、淮滨外国语、新时代学校等众多名优学府也近在咫尺；而且项目首开淮滨供暖社区先河，前10年免费供暖。传承微派建筑之精髓、为淮滨人民匠筑情归东方的品质华府。竞品数据项目概况项目首期建设用地约80.6亩，规划总建筑面积约1530027、0平方米，二期建设用地约64.77亩，规划总建筑面积约94996平方米。一期规划7栋18层高层，8栋8层洋房。产品规划108-125品质三房，140-168宽奢四房。；正商书香华府占地面积 144.83亩建筑类型洋房+高层当期总户数1264套容积率2.2建筑面积247996绿地率 35%开发商正商集团当前动态项目现处于平销期配套设施项目配套：1、教育情况：淮滨实验幼儿园、淮滨实验小学栏杆分校、淮滨实验中学、淮滨外国语、新时代学校2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡商业4、公共资源：奥斯卡娱乐商场、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套等；价格28、洋房：约5000-5500以下当前优惠政策优惠2万后按揭98折、全款97折，按时签约优惠一个点位置项目紧临城市主轴淮河大道竞品数据正商书香华庭户型展示正商书香华庭项目，共有4个项目，物业类型分别为18层高层+8层洋房，140户型卫四室两厅两卫，其余均为三室两厅两卫，户型方位不同，户型面积108-140，户型设计宽敞舒适，符合刚需-改善所有客户需求。竞品数据正商书香华庭户型展示竞品数据碧桂园滨湖学府滨湖学府为碧桂园进驻淮滨第二个项目，唯一个精装项目，项目紧邻淮河文化公园，项目规划以洋房、小高层，项目总体量1600余套，整体均价6100-6600元/，车位价格7-10万。项目名称碧桂园滨湖学府碧桂29、园滨湖学府项目地址滨湖路与楚相大道交汇处东500米开 发 商淮滨县碧天置业有限公司建筑类别洋房、小高层占地面积9.7万方（145.5亩）建筑面积19.48万方装修情况精装（标准1000元/）物业费高层洋房物业服务费用1.65元/，商铺物业服务费2.9元/容 积 率1.8项目开盘时间2019年9月户型面积户型面积区间高层115/洋房131，一梯一户设计本月销售价格及优惠爱在当夏主题活动97折，全民营销98折，员工购房95折（仅限7月）全款99折，115户型成交均价6300，140户型成交均价7000团队配置自售，策划1名+后勤3名+置业顾问13名二期基本售罄剩余60套房源 一期竞品数据上河城项目30、概况：规划25栋小高层、5栋别墅，主打教育配套与淮河公园，整体均价5600元/。2019年9月开盘，总体量1695套，目前剩余280多套。项目名称项目名称上河城上河城项目地址项目地址正义街与白露河路交叉口西南角开开 发发 商商信阳恒坤实业有限公司建筑类别建筑类别别墅/小高层占地面积占地面积180亩建筑面积建筑面积30万方装修情况装修情况毛坯物业费物业费待定项目开盘时间项目开盘时间2019年9月容容 积积 率率1.92户型面积户型面积115/121/128/130/134/230，一梯一户设计销售状态销售状态所有楼栋均已开售，整体剩余约200套，已开剩余多为顶楼与四层以下房源及别墅。本月销售政策31、及均价团队配置均价团队配置自售，策划自售，策划1名名+后勤后勤5名名+置业顾问置业顾问 名名18#21#23#26#27#32#31#20#28#22#29#25#30#17#19#16#15#11#12#13#10#8#7#5#9#6#2#3#售罄在售竞品数据小结除淮上明珠为27F超高层外，主要在售项目均为洋房/小高层；小高层与洋房为两梯两户设计，高层为两梯四户设计，户型均为南北通透产品设计小高层主力面积为108/115/125，洋房主力面积130/140户型面积9月市场竞品项目总去化量为176套，目前淮滨整体市场竞品项目总库存量为551605。市场库存量竞品项目正商书香华府高层及洋房价格相32、比前几个月略有下降，在加其高额全民经纪人奖励，项目面临市场较为严峻销售价格淮滨县城项目基本都有售楼部，展示效果好，接待流程规范，样板房展示、工艺工法展示、项目附加值展示介绍等，整体流程以及体验效果娉美一线城市。售楼部展示多数为乡镇在县城置业客户，项目定期下乡拓客，县城企事业单位购房客户碧桂园，建业较多。客户情况淮滨县房地产市场发展规范，流程接待标准化高，处于良性竞争中。在售项目中除碧桂园精装外，其余项目均为毛坯交付。竞品数据小结随着政策加码，整个房产市场越来越趋于冷静，疫情等种种原因加大购房观望心里，购房季节性明显价格占据购房主力因素，小开发商及反迁房良莠不齐，项目价差较大，导致整个市场体现病33、态得竞争环境金九银十品牌开发商集中推盘，争夺有限客户资源，价格普遍低于市场预期。销量基本惨淡，特价房促销、首付分期低首付门槛对市场的刺激较大。随着整个市场环境在政策重压及品牌开发商资金问题，下一步将会有更加动荡得表现，品牌开发商击穿低价类得抛售，将对整个市场影响巨大，须在竞争红海中脱颖而出，保持一定得市场占有率，不单单需要在价格上进行调整，对外得宣传推广也需加强。购房季节性楼市价格战明显品牌开发时代成交目前惨淡 楼市压力巨大短期内政策调控 起不到明显效果02本体分析项目技术指标开发 商淮滨县大勇房地产开发有限公司项目地址西湖南路中/西湖南畔占地面积84466.19平方米建筑面积129779.534、平方米容积率1.258绿化率35%楼栋总数25栋总户数766户户型面积115-165平米装修状况毛坯楼层状况8栋11层建筑，17栋7层建筑项目概述区位分析鄂豫皖经济圈距郑州5小时距武汉3小时距合肥3小时2分钟西湖生态旅游圈20分钟抵达淮滨北站项目四至东临乌龙大道北临西湖南路南至老城繁华西邻金谷春大道交通便利链接大广、沪陕高速乌龙大道、金谷春大道贯通城市主动脉100%完善配套5分钟尽享核心配套完善教育资源绝版景观人文景观资源优渥社区内部配套本案规划分析绿化率容积率礼序空间总户数35%1.2585重归家766户一轴、四园、十园揽景入画，同外部千亩湿地公园交相呼应，城市绝版旅居资源。低容积率提高居住35、舒适度，奠定生活高度，彰显身份地位。低密洋房社区，全封闭式小区管理，安全无忧，24小时管家服务，生活无忧，完善配套奢享品质生活。5重归家礼序，重现中国门庭，给于客户尊贵归家体验产品分析南北通透|高得房率雍容三居，户型方正实用，功能设计合理；清新明厨，尽享阳光美食，展现完美居家品质；气派客厅搭配大尺度景观阳台，西湖美景尽收眼底，空间层次更丰富；干湿、动静分离，流线清晰，充分体现人性化设计。南北通透，双阳台，通风，采光、赏景如您所想。稀缺墅境观景洋房 尽显身份地位135三居为主力户型主力户型配套分析交通2购物4毗邻淮滨一中、二小淮滨第二小学淮滨县第一中学淮滨县二高紧邻城市主动脉乌龙大道、金谷春大道36、5分钟直达车站20分钟贯通火车站、高速西湖医院淮滨县第二人民医院滨城商业中心5分钟纵享新老城区繁华配套1教育3医院SWOT分析 紧邻乌龙大道、金谷春城市主干道，交通便利；5分钟尽享城中心完善配套；一中、二小、淮滨二高等教育资源丰富；绝版双湖景观资源，地区生态环境俱佳；1.258超低容积率，全城仅有。城市群重点发展方向，规划及前景利好。区域内洋房产品稀缺，景观资源丰富。项目一期准现房。项目东侧配套小学。县城区域随着建业、碧桂园、正商等一线房企入住，高端产品将快速冲击市场，产品卖点将被削弱。客户区域性较强，老城客户迁移相对困难。房产政策和金融政策调控越发紧张，疫情对全国成交规模抑制，对刚需和改善影37、响较大。区域发展未完善。区域认可度相对较低，空间发展认可度差。项目市场占有率较低，项目包装形象较差SWOTSTRENGTHWEAKNESSOPPORTUNITIESTHREATS价值梳理1.（生态）双湖听澜，邂逅森氧之家咫尺东、西两湖，绿色更康养2.（交通）3纵2横，速达繁华城芯毗邻乌龙大道、金谷春大道，贯达全城3.（医疗）4大医疗，护航全家健康2km内4大医院 妇幼保健院仅一路之隔4.（学区）3校环伺，承续望族门第一中、二小、高中皆在3km内 孩子成长无忧5.（低密+园林）低密园境，难得7F臻洋房1.26低密住区 重构品质人居新尺度6.（产品）实景阔宅，典藏三代美好户户通透，朗阔布局，品质看38、得见六大价值体系03营销策略核心问题【核心问题导出】分析目前销售结果及结合市场表现，现项目有以下核心问题【核心问题】1.项目处于停滞状态，如何扭转市场口碑；2.原区域认可度较低，如何利用外部景观资源，通过区域炒作来推项目；3.现项目周边交通情况不利，昭示性较差，售楼处氛围不佳；4.如何对已销售业主维护，进一步加深老业主的归属感，促进老带新；5.如何通过营销推广来实现项目价值兑现，完成销售目标。核心问题项目缺乏认可度？推广力产品力炒作区域，明确市场占位；活动吸引、卖点升级，增加关注；服务做足，口碑带新客户；推广如何标签化？形象力标签化打造洋房社区，强调高端形象；核心价值梳理，全媒体覆盖；针对性营39、销，指向性圈客；客户如何常态化？外拓客内烘托外场强力导客，客户为主强力度拓客；氛围做足，提升销售感；全方位支持，保证人气度；总体策略先推区域，再推盘，最后推产品确立项目站位，缔造高端形象实现名利双收炒热区域价值，奏响项目名气，引发全城关注，顺势销售，缔造稀缺产品客户定位主力客群项目周边小区，医院，政府，学校等企事业机构本案产品均为三居，客层中产及以上，故以改善为主，刚需为辅次要客群中心区改善客户中心区三口之家、二胎家庭或者有与父母同住需求的改善客群辐射客群县区进城置业客群周边临近县区，乡镇高端客群进城置业，以首次置业为主，刚需客户客户来源周边改善型客户为主，中心区改善兼顾进城刚需客户定位家庭收40、入20万以上置业目的刚需兼改善教育程度高等及以上家庭构成3口及以上根据周边配套等多重考虑，置业应多为政府职员，医生，教师，企事业中层管理者占比居多，外县高端客群刚需置业次之。多为三口之家或三代同堂的首改客群。关注度产品、环境交通、发展客户描摹注重环境，注重品质的首改客群。事件营销房源加推元旦嘉年华盛大交房春节创意集市年终回馈盛典12月26日元宵灯会围绕西湖区域做文章：绝版西湖+洋房准现房+老业主维护11月6日-7日1月25日-2月1日房源加推策略铺排全民营销启动大会户外：乡镇墙体广告、汽车站、火车站、高速路口户外；线上：以微信自媒体、县区大V、抖音、朋友圈广告为辅；投放媒体以炒作热销信息为主要41、内容输出，微信自媒体、网络、论坛以及户外大牌全覆盖；全面曝光项目。活动策略线上结合微信进行新春送好礼线下春节系列活动、返乡送温暖活动老业主维护活动：老带新奖励，业主领礼、业主生日会持续暖场活动，维温市场热度，为开盘造势系列圈层互动，配合到访有礼实现上门量提升全民营销启动大会12月份交房活动产品升级推荐会拓客物料礼品：贵宾伞、U型枕、手机支架、台历、笔记本、U盘、挂烫机、橄榄油、大米等 推广物料：户型图、总规划图、项目折页、商家联盟展架、单张、名片、X展架、横幅、牛皮癣海报。礼品：竹炭狗、围裙、U型枕、广告笔、台历，红包拓客物料：单张、名片、项目折页、X展架、横幅、牛皮癣海报礼品：小家电、挂烫机42、橄榄油、大米推广物料：户型图、总规划图、项目折页、名片、单张、展架拓客策略1、前期以广撒网、大范围客户召集为主：以推介会、广告植入主动收客为主要方式，铺设周边城关、乡镇、专业市场等集中推介；2、大团队拓客：小蜜蜂+自销团队，开展全面的拓客撒网动作；3、年终联动公司领导，拜访周边政府公务员、银行领导、高新区中高级领导及员等，并重点开发其线下VIP客户等；4、借助春节前人流的高峰：在乡镇、高速收费口、加油站、车站等做足拓客活动；5、对淮滨城关酒店、商场、农庄、超市、加油站、洗车场、学校、幼儿园等做足广告植入，实现主动收客；6、做足商家联盟活动，实现对周边方圆23公里个体户的围猎收集；结合加推惜售43、政策，开展圈层团购活动，制造抢购氛围。12月1月1日-3日2月15日策略铺排活动方向：全民营销启动大会活动时间：2021年11月参与人员：老业主、同行、经纪人活动内容：重启项目，首先针对老业主、同行、经纪人全面释放项目信息，增强业主对项目信息，开展全面营销计划策略铺排银行圈层投资论坛业主生日会活动读书会活动方向：圈层营销，锁定高端人群，转化目标客户活动时间：2021年10-11月参与人员：老业主、银行、4S店高端客户等异业圈层客户活动内容：针对不同的圈层客户，定制活动内容，集中客户，输出项目信息，实现客户转化。策略铺排盛大交房产品推介会盛大交房：1、时间安排在12月份。2、通过前期销售100多44、套房源的交房扭转项目停滞造成的不良口碑影响3、以交房的事件来进行产品升级发布会，通过区域规划及产品发布来进一步提升项目形象。策略铺排活动主题：元旦新春嘉年华活动时间：12.30-1.1活动地点：西湖春天咨询中心参与人员：新老业主、项目潜在客户活动目的：通过元旦主题活动，吸引潜在客群参与，提升项目影响力及良好口碑，促进房源去化。活动内容：财神送福（发红包）+名家现场书写对联赠予客户+DIY活等互动性强的活动策略铺排活动主题：“大城小爱中国年”西湖春天春节创意市集活动时间：2022年1月25日-2月1日活动地点：西湖春天中心参与人员：意向客户+目标客户活动目的：通过活动邀约目标客户，实现销售冲刺，45、借势春节氛围包装，提升项目形象，强化项目人文关怀，形成良好口碑传播。活动内容：、客户邀约：电话邀约+微信报名通道、活动流程：客户签到，登记姓名电话3、活动内容：春节创意市集包括现场写对联、剪纸、灯笼DIY、中国结DIY、春节全家福拍照区。策略铺排活动主题：西湖春天 感恩同行2021传奇之夜活动地点：知名酒店参与人员：各界媒体、同行大咖、老业主 共500人活动目的：1、提高项目形象，组织客户回馈活动；2、建立良好媒体口碑，进行媒体宣传；3、进行老业主答谢活动，带动老带新；活动内容：1、地产商答谢，项目推介；2、老业主回馈；后期宣传：项目自媒体传播及各大媒体新闻、软文等形式对整个活动进行大规模后宣46、。定制礼品：鸡公山酒西湖春天 感恩同行年终答谢盛典策略铺排活动主题：元宵灯会活动时间：2月15日活动地点：项目现场参与人员：新老业主、项目潜在客户活动目的：通过元宵灯会，吸引潜在客群参与，年后首次动作，发出市场声音，引起普遍关注。活动内容：元宵派送+灯会参观+猜灯谜+灯笼领取策略铺排周周暖场 增加到访活动活动主题：西湖春天欢享季活动时间：每周末活动地点：西湖春天参与人员：目标客户活动目的：1、进一步渗透项目信息，吸引到访；2、通过互动增加粘性；3、体现开发商人文关怀。活动形式：1、周末、节假日在售楼部举行暖场活动，增加售楼部氛围，延长客群在售楼部停留时间。2、集中组织，可穿插抽奖、有奖问答等互47、动，形成火爆气氛。策略铺排返乡拓客：结合年底返乡，可开展系列返乡拓客活动，线上线下结合，紧抓返乡客户全球绿 地-在客户返乡必经的车站、火车站等路口开展爱心服务台，增设爱心姜茶等，开通24小时爱心接站服务热线，开展返乡置业，一票抵万金活动，凡到访售楼处购房客户均可享受报销返乡车费，凭返乡车票购房即可立减1W元。更多免费方案资料加微信：chuangshiji02策略铺排定制2021农历年专属形象及周边礼品，如对联、福字、红包大礼包，台历、扑克牌、抽纸盒、纸杯、抱枕、无纺布袋等拓客礼品，输出统一形象，形成品牌合力，加强拓客邀约力度。西湖春天贺年礼，新春大福袋（新春购房礼品包装）新春大福袋（红包、对联48、福袋、门神、月历及贺卡）策略铺排三大拓客区域城关镇、项目周边20公里范围内乡镇，周边客户无死角全面覆盖扫街，覆盖城市每个角落三大目标：品牌传达，项目信息传达，客户搜集商圈全面覆盖学校、医院、专业市场、重点商圈多频覆盖导入三大目标：高流量区域曝光、品牌传达、项目传达竞品项目渗透碧桂园、建业等重点项目集中拉访，导客三大目标：强化品牌认知，精准导客，保持强声音线下拓客：居民区多重覆盖、商圈全覆盖、专业市场与学校、银行、机关单位分时段覆盖三大拓客方向，逐个攻破，迅速占领市场，点线面全面导客，迅速引爆本案一级二级三级策略铺排-利用村镇超市的“据点”效应，联合店主为项目日常宣传、宣传物料投放以及全民经纪49、人的展开创造条件；-借助集市大范围聚集人流的特点展开推广活动，拓客小组结合小礼品馈赠加强宣传效果；村广播做为村内宣传的重要途径，通过关系疏通打通宣传渠道，从而实现在村镇迅速宣传的目的；-找准“关键人”村干部或村镇“意见领袖”，便于项目在村镇展开拓客，结合关键人影响力，造就“羊群效应”；村镇超市据点占据派单覆盖集市攻陷村广播站寻找关键人线下拓客：结合乡镇拓客，寻找村镇“意见领袖”，发展全民营销。策略铺排多维度拦截，从区域、道路、路口、竞品全面覆盖，增加客户导入。三大拦截维度：区域道路拦截，重点路口拦截，竞品拦截；道路、路口拦截：根据时间节点在每日高峰时段进行路口拦截，其他时段进行道路插车派单等方式精准拦截目标客户。竞品拦截：根据市场情况对具有较高销量的竞品项目进行拦截；通过阻击的方式在终端渠道进行召客。策略铺排线下拓客：圈层渗透，同乡会、同学会圈层拓客。通过关系营销，对聚会提供内容赞助、服务或心意礼品，体现开发软性人文，实现打动人心的目的。形象包装精神堡垒跨街形象指示牌形象包装精神堡垒跨街形象指示牌形象包装西湖南路昭示道旗形象包装售楼处吊旗形象包装围挡形象包装楼体发光字、巨幅广告形象包装售楼处价值灯箱06VI及物料展示