1、深商控股集团亦庄产业园项目发展方向沟通世联行世联行北京北京20182018年年5 5月月2 2汇报目录contentPart1 我们的公司介绍 part2 我们的运营案例 part3 我们对项目的初步设想3 3世联行A股代码:002285世联君汇的控股股东世联君汇新三板股票代码:870464世联君汇系世联行旗下控股子公司（控股90%），是世联资管板块的运营主体，是世联行为了更好地服务工商物业领域客户而整合的资产运营服务平台，拥有从咨询顾问、实施运营到物业管理垂直一体化的整合服务能力。未来，世联君汇将进一步助力世联行拓宽存量资产入口，打造中国工商物业资产运营服务第一品牌。4 4SCALEWORL2、DUNION公司规模2在地精耕 互联共享SINCE199319个服务遍及全球国家数量71家分支机构172个服务遍及中国城市5 5WORLDUNIONSERVICE房地产服务生态链建立人与资产的有效联接3交易领跑中国不动产交易全链条服务 新房交易 电商交易 存量交易 海外交易 装修装饰 金融服务 社区管家 数据服务交易后服务 公寓运营 养老运营 顾问咨询 工商物业运营 工商物管运营持续为资产持有者及使用者提升并创造物业价值世联君汇：新三板870464 资产投资 资产管理 财富管理投资提供行业领先的金融投资及资产金融化服务6 6WORLDUNIONSERVICE房地产服务生态链建立人与资产的有效联3、接3世联行的使命是建立人与资产的联接不断扩大入口，丰富场景和服务入口场景服务客户（资产）（联接）（业务）7 7世联君汇公司简介+持续推动中国工商物业发展的服务力量世联君汇重新定义资产运营：为客户提供以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营及企业外包等高附加值垂直一体化服务，进而通过优质物业的投资并购和资产证券化，让资产持续增值可托付。WORLDUNIONJOIN WEALTH8 8收购股改上市成立HISTORYWORLDUNION JOIN WEALTH世联君汇之路12013.72013.82016.92017.1.3世联君汇整合原世联顾问业务、世联商业业务、世联写字楼业务、世联物业管理业务，4、在办公、商业、产业园、旅游等四大领域形成了集工商物业管理、咨询顾问、工商物业运营、投资及资产证券化等服务内容为一体的全生命周期全链条服务体系。2013年7月，正式成立了服务于工商物业新增及存量市场的“深圳世联兴业资产管理有限公司”，简称“世联兴业”，提供工商物业垂直一体化服务。2013年8月，收购一级资质物管公司“北京安信行物业管理有限公司”60%股权，该公司具有逾20年物业管理经验，在工商物业管理领域具有领先经验，进一步夯实了世联兴业的基石。2016年9月，世联兴业整体变更设立为股份有限公司，公司更名为“深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司”。2016年12月，世联君汇于12月27日获得同5、意在全国中小企业股份转让系统挂牌的回复函，1月3日正式挂牌新三板，成为中国工商物业资产运营服务第一家挂牌新三板的公司。9 9中国工商物业资产运营服务第一品牌。在中国主要核心城市，以提升工商物业运营效率为宗旨，为物业所有者与使用者提供垂直一体化服务。市场化 专业化 组织化 整合&链接。愿景vision使命mission价值观values1010BUSINESSWORLDUNION JOIN WEALTH世联君汇业务金字塔模型2投资及资产证券化运营服务咨询顾问、评估物业管理（设施管理和项目管理）从运营和咨询服务切入向两端延伸资产形成的各阶段，对金融机构的全方位服务。投资及资产证券化作为国内领先的资6、产增值运营商，创新存量物业，最大化挖掘物业价值，打造集工作、社交、娱乐、消费、体验等为一体的复合型工商物业，实现全链条集成运营服务。包括工商物业的租赁、招商、销售、运营等。运营服务原世联顾问业务，作为为地方政府、开发商等机构客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略等的咨询服务平台，贯穿于土地到资产退出的各个阶段。咨询顾问评 估以工商物业及都市型产业园为主要服务标的，提供物业管理及企业行政外包、企业个性化定制服务等。物业管理+1111COREELEMENTS资产运营的三大核心要素3三大核心要素以“内容提供商”的链接整合为抓手，通过内容“产品化”策略，实现和物业方及资金方的合作，获得资产运营突7、破。资金是物业和内容的粘合剂，利用金融机构的资金及渠道，发挥运营优势，实现物业的改造、并购和退出。四大类机构拥有大量物业，通过机构合作模式有效保障物业来源。物业内容资金1212BUSINESSWORLDUNION JOIN WEALTH工商运营内容的“产品化”和“品牌化”4产品线与品牌化世联商业世联办公都市产业园世联商业聚焦社区商业、街区商业的策-招-售-营全程服务。是麦当劳中国、味千、永辉社区店等100余家企业批量选址的唯一官方授权机构。都市产业园多角度链接产业类及商业类的内容运营商，构建有特色，有内容的都市产业园。世联宿立方 世联超咖市集 世联方里（社交街区）世联小样社区 世联空间 世联文8、创产业园 世联科技产业园 世联大健康产业园世联办公商务办公：包租改造和轻资产服务两种模式。联合办公：以“共享+服务”的办公理念，搭建全方位的服务资源体系，提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务。众创空间：聚集青年创新创业人群，以服务创业为核心特色，以提供协同办公室空间为核心功能，同时为青年活力人群提供更加复合多元的外延服务。1313ACHIEVEMENTWORLDUNION JOIN WEALTH数字世联君汇5数字世联君汇资产管理规模投资及资产证券化运营服务咨询顾问物业管理3000亿元三年内目标10000亿元10近10个项目15小样社区15个项目300入驻企业300个600世联领客50个城市69、00个综合体项目2121个包租运营和企业服务项目600近600个咨询顾问项目6000累计完成项目近6000个6000000600万方管理面积100管理项目近100个1414世联君汇咨询顾问+核心优势国内最早1999年高端起步全国规模最大全年服务项目600余个服务体系全面战略决策服务企业舵手的多领域精确制导项目决策服务咨询+实施全链条深度护航日常数据支持有观点的定制数据支持服务专业化程度高80%以上硕士研究生科学的工作方法，严谨的工作流程丰富的实战案例，累计项目达6000个ADVISORYCONSULTANT1515服务领域企业服务投资、业务布局及业务策略项目服务咨询+实施全链条数据服务具备专业10、观点的数据支持服务1616服务方式订制式服务基于企业或项目的全程跟踪或年度服务菜单式服务基于项目阶段和企业特性的灵活定制服务1717CORECOMPETENCE服务优势与核心能力6A上市公司，全国布局，组织红利1818B综合服务，专业分工，高效协同资产运营金融服务房地产交易互联网+CORECOMPETENCE服务优势与核心能力61919C全链条全生命周期综合服务，实现价值最大化企业服务咨询评估招商销售物业管理世联君汇在地产项目全链条中的角色CORECOMPETENCE服务优势与核心能力62020D专业平台，及时数据，紧贴市场世联顾问案例库、商业资源管理系统、写字楼76项指标系统、写字楼业务支持11、平台、客户管理系统（CRM）、自动评估、楼盘信息查询、交易案例查询、ERP系统等。CORECOMPETENCE服务优势与核心能力62121汇报目录contentPart1 我们的公司介绍 part2 我们的运营案例 part3 我们对项目的初步设想2222在京产业园资产管理实例（一）世联文创 创联社基本情况产业园改造北京 朝阳区 双桥14000平方米数字创意产业804000租赁代理北京世联君汇物业管理北京世联君汇2016年底，整体包租2017年至今，项目改造，同时对外招租功能空间：产业园区北京市朝阳区三间房南里4号院Dream2049产业园C01栋项目体量约14000世联空间 创联社世联产业园12、区代表项目世联文创产品线旗舰项目世联空间2323运营实践世联文创 创联社有历史源于1919年的基因有故事大院文化谱写出激情燃烧的岁月有名人两代院士在此碰撞出智慧的结晶有意义新中国十周年献礼建筑文化挖掘2424改造实践老厂焕发新生（改造前）2525改造实践老厂焕发新生（改造后-楼宇）2626改造实践老厂焕发新生（改造后-平房）2727服务实践重视一线声音，和文化企业保持紧密而长期的联系和青藤文化创始人费总（左2）交流和北广之星顾校长（左2）交流和园区太仓酒馆老板韬子（右2）合影参观众乐博艺的后期制作工作现场奔跑怪物的团队聚餐形成专访栏目遇见大咖交流互动现场2828运营实践世联文创创联社，构建“产13、业+配套”的生态系统1919小剧场功能：会议、活动、节目录制事件：“唐山大地震”新闻发布会、“音乐大师课”节目录制1919演播厅功能：演唱会、商务活动、大型比赛、商务拍摄事件：天籁之音录制现场泓泰阳特色餐厅云南省认证在北京推广云南菜的制定餐厅功能：餐饮接待。承办公司的年会、沙龙讲座等活动华丹艺术酒店由丹麦卫生部同中国卫生部共同组建，拥有浓郁的异国风情和历史风貌功能：接待剧组、商务住宿为主场景办公功能：办公、会议、接待构建多种激发创意的场景，让工作从工位上解脱太仓酒馆园区特色西餐厅&酒馆，并经常举办活动功能：日常及宴会餐饮，乐队演奏，公众活动2929资管实践创联社，成熟的产业招商能力，为招商结果14、负责市场研究/制定租赁战略租赁营销策略总纲战略及策略 目标租户 租赁策略 预期租金 租金策略 承诺时间表 日程表与预算 分析竞争形势 项目特征与利益 明确主要区别 独特卖点 明确租户的真正利益租赁推广活动租赁达成 实地考察 文件处理 报价单 租赁协议书 租户手册 主动拜访 邮寄 演示 实地考察 洽商 推广及交易文件 交楼梳理目标 投资收益要求 租赁进度 目标客户限制因素：各类租户比例、分期开发、分区、机械楼层、缓冲层市场推广执行 演示 宣传单 明信片 电子市场推广限制因素：平均租金 租金报价 表面租金 有效租金 折扣政策 租赁条款 优惠条件 装修指南 主要租户列表 租户登记303030在京资产15、管理实例（二）赛特 世联空间咖啡、休闲区域二层会议室茶水间基本情况联合办公北京 朝阳区 建国门外大街10人以上免费注册3人20人办公空间功能休闲室、接待室、茶水间、洽谈间、景观会议室等共享+服务理念3131世联空间 鸿运大厦世联空间鸿运大厦 项目基本概况物业名称：世联空间鸿运大厦物业地址：朝阳区酒仙桥中路26号背景：甲级写字楼物业管理公司：北京鸿运物业管理有限责任公司户型面积：1479.9整层及130-300小户型等多种组合层高：3.5米使用率：小面积65%，整层70%酒仙桥本案大望京三元桥太阳宫3.0 km3.8 km3.4 km项目整体区位酒店式空间服务，一切只为办公便捷！在京资产管理实例16、（三）3232汇报目录contentPart1 我们的公司介绍 part2 我们的资源及运营案例 part3 我们对项目的初步设想1、项目本体梳理2、市场机会研判3、项目初步设想3333 项目区位：【本项目】同位于五环外亦庄东部片区，在产业园集聚区；项目交通：【本项目】地铁：海路站1公里，交通位置较为便利；高速：距离京沪高速1.5公里；项目周边：周边产业园氛围较为浓厚；东五环京哈高速京沪高速南六环本项目经海路地铁站1KM亦庄线亦庄东部片区亦庄西部片区【项目概况项目概况】项目位于项目位于亦庄东部片区亦庄东部片区，周围产业园氛围较为浓，周围产业园氛围较为浓厚，交通便利，距离厚，交通便利，距离经海路17、地铁站经海路地铁站1 1公里公里左右左右3434【项目优势分析项目优势分析】本项目集研发本项目集研发-生产制造生产制造-库房以及相关配套库房以及相关配套功能为一体，项目空间弹性较大功能为一体，项目空间弹性较大,具备空间内容的升级具备空间内容的升级项目基本梳理项目总占地面积为11362.71 ，总建筑面积约为52933.56 。本项目共6项单体建筑，1#楼为研发综合楼，地上11层地下1层；2#楼为研发综合楼附楼，地上2层地下1层；3#楼为厂房地上3层；4#楼为仓库地上3层；5#楼为职工宿舍，地上5层；6#楼为人防出口地上1层。其中1#2#楼共享一个地下车库；地上有连廊相连；2#3#楼有连廊相连。18、智能研发展览展示员工食堂生产制造储存厂房员工宿舍3535【项目优势分析项目优势分析】项目自身产品具备明显设计亮点，具有屋顶项目自身产品具备明显设计亮点，具有屋顶花园、阶梯展厅、挑高空间等优势花园、阶梯展厅、挑高空间等优势挑高空间阶梯展厅天然氧吧养生空间垂直绿化空间 屋顶花园设计搭建了休憩、沟通交流平台，提高了办公的舒适度；阶梯展厅可作为技术成果的展示空间、形成观赏、学习、交流的平台较高的空间设计，具有较大的可弹性；有利引入产业3636汇报目录contentPart1 我们的公司介绍 part2 我们的资源及运营案例 part3 我们对项目的初步设想1、项目本体梳理2、市场机会研判3、项目初步设19、想3737【办公分布格局办公分布格局】亦庄东部片区总部基地聚集氛围浓厚，项目亦庄东部片区总部基地聚集氛围浓厚，项目类型以纯办公的产业园为主，同质化严重类型以纯办公的产业园为主，同质化严重项目类型：亦庄东部片区和西部片区主要以写字楼和产业园为主；总部基地园区：BDA企业大道天骥智谷北京经开壹中心嘉捷box企业汇四达时代德为科技园北斗产业园亦庄东部片区亦庄西部片区3838【租金水平租金水平】亦庄东部片区租金天花板现象明显，租金水平基亦庄东部片区租金天花板现象明显，租金水平基本在本在3 3元元/平米平米/天以下天以下项目名称租金(元/）总建面（）北斗产业园2.711万东尚E园2.58万天骥智谷2.420、-334万BDA国际企业大道2.3-2.530万九城科创园（2018.3月底完工）2.216.9万四达时代产业园36.4万德为科技园区2.54.2万锋创科技园3.616.7万经海产业园220.6万中通泰科技园2.5赛蒂国际工业园210万汇龙森科技园322万嘉捷BDA企业汇2.610万产业园租金情况2.3-2.52.632.52.72.4-3233.62.52.72.52.53939【周边项目空置情况周边项目空置情况】目前市场上仅待租面积就有目前市场上仅待租面积就有5353万，加万，加上在建的潜在供应项目，未来竞争更为激烈，月均去化较慢上在建的潜在供应项目，未来竞争更为激烈，月均去化较慢项目分类21、项目名称租金(元/）总建面（）空置面积（）月均去化（）客户类型新项目北斗产业园2.711万3.8万600自用、科技型企业；例方正与计算企业东尚E园2.58万2.8万1485互联网电商，例如：酒仙网天骥智谷2.4-334万8万3584总部型企业BDA国际企业大道2.3-2.530万20万2000五百强、大型企业总部九城科创园（2018.3月底完工）2.216.9万16.9万老项目四达时代产业园36.4万1.4万传媒类企业德为科技园区2.54.2万2000科技型企业锋创科技园3.616.7万903互联网、科技类企业经海产业园220.6万4000研发、制造型企业中通泰科技园2.5满租自用以及公司上下22、游科技型企业赛蒂国际工业园210万1970科技型企业汇龙森科技园322万满租自用、科技型企业嘉捷BDA企业汇2.610万满租科技类、研发类潜供应项目在建产业园4040【区域研判】1、市场空置率较高，同质化竞争激烈：亦庄仅东部片区产业园待租面积就有53万，且基本以产业类型的办公为主，同质化严重；2、总部基地园区有一定的集聚氛围：亦庄东区已经形成了一定的总部园区集聚氛围，龙头型大客户入驻对园区的吸引力明显，企业以总部型企业或相关联或上下游企业为主；3、租金天花板效应明显：园区陷入同质竞争，基本在3元以下。对本项目的启示：发挥项目空间优势，可引入微笑型两端企业，优先考虑科技型总部企业，前期以优惠条件23、引入总部型企业，后期可实现租金溢价；4141汇报目录contentPart1 我们的公司介绍 part2 我们的资源及运营案例 part3 我们对项目的初步设想1、项目本体梳理2、市场机会研判3、项目初步设想4242【我们的设想我们的设想】从以下几个条件考虑项目的发展方向：从以下几个条件考虑项目的发展方向：1项目的考虑因素1234项目本体优势：集研发与创试于一体的产业园区市场机会：1、总部园区的氛围浓厚；2、可引入产业全链条的园区稀缺；亦庄产业基础：亦创国际中心是世界机器人大赛永久会址，亦庄在智能机器人产业方面有一定的知名度政策优势：2016年关于促进中关村智能机器人产业创新发展的若干措施大力24、支持智能机器人产业的发展5资源优势：世联有智能机器人产业资源及运营基础条件；4343打造亦庄首个智能机器人产业总部基地【项目定位项目定位】打造集研发与制造于一体的智能机器人总部基地打造集研发与制造于一体的智能机器人总部基地4444【我们的资源我们的资源】世联行世联行+中国机器人产业创新联盟中国机器人产业创新联盟智能机器人总部基地世联行中国机器人产业创新联盟世联行是境内首家登录A股的房地产综合服务提供商（代码：002285），至今拥有66家分支机构，服务遍及164个城市、5个国家。世联君汇作为世联行旗下子公司，主要从事商办物业的顾问咨询、物业管理和物业运营等综合服务业务中国机器人产业联盟是由积极25、投身于机器人事业，从事机器人产业研究开发、生产制造、应用服务的企事业单位、大专院校、科研机构、用户单位及其他相关机构自愿组成的非营利性社会团体，创新智能团队加上国际化的资源，最终实现机器人企业，综合实力的提升与飞速发展4545【资源主体资源主体】中国机器人产业创新联盟中国机器人产业创新联盟+周青周青中国机器人产业创新联盟国际资源；N+资本；全国孵化联盟；机器人产业。周青中国机器人产业创新联盟周青，中国机器人产业创新联盟秘书长，举办多场机器人赛事活动；2017年中国机器人竞技及工程应用大赛丝绸之路国际青少年风采大赛；斯坦福国际机器人大赛第八届亚洲机器人锦标赛中国选拔赛4646【协作伙伴协作伙伴】26、中国中国机器人产业创新孵化机器人产业创新孵化联盟伙伴联盟伙伴国际资源国际技术、教育资源N+资本赛伯乐管理资金规模2000亿全国孵化联盟聚焦科技双创行业龙头地位机器人产业布局多个地区实现产业快速聚集德国开姆尼茨工业大学意大利拉巴美术学院意大利佛罗伦萨大学斯泰恩拜斯大学4747总部办公+研发试创+展览展示+产业孵化器+人才公寓【项目功能组合】4848【功能布局功能布局】依据项目现有条件，功能分为五大类，分别是机依据项目现有条件，功能分为五大类，分别是机器人总部办公、机器人研发试创中心、机器人展览展示中心、器人总部办公、机器人研发试创中心、机器人展览展示中心、机器人产业孵化器及人才公寓机器人产业孵化27、器及人才公寓机器人总部办公机器人展览展示中心机器人研发试创中心机器人产业孵化器人才公寓功能组合建筑名称建筑面积（）各功能机器人总部办公19281机器人研发试创中心16911机器人展览展示中心2261（含食堂）机器人产业孵化器6944配套人才公寓2291员工食堂2261（含展览展示）4949 主要为为科技型、智能型、创新型的人才提供办公空间；打造创新办公平台，提供专业技术支持服务；【机器人总部办公机器人总部办公】创建机器人科研公办场所，引进高精尖人才，创建机器人科研公办场所，引进高精尖人才，未来形成科技型、创新型产业氛围；未来形成科技型、创新型产业氛围；机器人展览展示中心机器人总部办公机器人研发28、试创中心机器人产业孵化器人才公寓研发试创中心展览展示中心总部办公机器人孵化器人才公寓5050【机器人研发试创中心机器人研发试创中心】现有厂房作为测试智能机器人场地，通现有厂房作为测试智能机器人场地，通过试验检验，做到技术成果转化；过试验检验，做到技术成果转化；机器人研发试创中心是以现有场地为基础条件，通过智能测试、检验技术成果；利用智能检测，试验技术成果，形成专业技术、高性能科技的试创中心；机器人展览展示中心机器人总部办公机器人研发试创中心机器人产业孵化器人才公寓研发试创中心展览展示中心总部办公机器人孵化器人才公寓5151【机器人展览展示中心机器人展览展示中心】通过一系列机器人主题展览，通过一29、系列机器人主题展览，打造数字打造数字化、网络化的互动式交流空间，搭建智能科技文化资源平台化、网络化的互动式交流空间，搭建智能科技文化资源平台区域机器人智能产业成果展示平台数字化、网络化、VR互动的机器人展示交流国际、国内机器人智能产业成果展示平台未来机器人产业发展展示平台机器人展览展示中心机器人总部办公机器人研发试创中心机器人产业孵化器配套公寓研发试创中心展览展示中心总部办公机器人孵化器人才公寓5252【机器人孵化器机器人孵化器】实现机器人产业提供全生命周期的成长空间，实现机器人产业提供全生命周期的成长空间，提供多样化的空间结构组合；提供多样化的空间结构组合；研发试创中心展览展示中心总部办公机器人孵化器人才公寓加速期成长期成熟期孵化期苗圃期多样化空间形式，满足机器人产业全生命周期的需求5353【红璞公寓红璞公寓】利用世联资源，树立员工宿舍品牌力，引进红璞公利用世联资源，树立员工宿舍品牌力，引进红璞公寓，拔高项目在市场上的高端配套形象寓，拔高项目在市场上的高端配套形象研发试创中心展览展示中心总部办公机器人孵化器人才公寓 周边的总部企业配套公寓以基本满足员工居住功能为主，缺乏品质生活世联红璞公寓在全国具有3万间公寓实践经验，拥有成熟的产品系列与智能化运营管理体系；青岛广州苏州5454