1、项目主题规划概念思考联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考前 言切合市场需求的策略定位是大唐素食坊项目立项的基础整合资源性的招商实操体系是大唐素食坊项目成功的关键营运盈利模式的建立是大唐素食坊项目可持续性发展的保障赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 策略理解大唐素食坊项目 属性理解项目基本情况项目基本情况项目位置:南临停车场,北临雁塔西苑（民俗坊），东邻唯识祖庭慈恩寺，西临广场西路，处曲江环塔佛教旅游文化区中心位置。占地面积:32.06亩建筑风格:盛唐风格建筑面积:约18000平方米2、联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考项目环境属性项目环境属性曲江新区将建设成为一个集旅游、度假、商贸、科技、文化、教育、会展为一体的城市生态园林新区。目前，壮美的大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大唐不夜城等多个项目已全面启动，基础设施建设全面展开，大唐素园项目的建设将与此相互呼应、相互支撑、相互补充，形成一个完善的旅游功能体系。联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考项目人文属性项目人文属性本案在整个曲江新区项目群中有很浓郁的佛学人文特征，千年名塔大雁塔、维识祖庭慈恩寺、大唐素食坊，构建曲江佛教旅游“塔-庙-园”新景观！联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目商业属性理解素食商业文3、化与佛学文化的结合素食商业文化与佛学文化的结合 在佛文化的背景下挖掘、推广素食主义的商业价值素色康体休闲与禅定净土空间相融素色康体休闲与禅定净土空间相融 健康身心的休闲体验融入对佛学文化的禅悟慈善安老护理与布施净心体验辉应慈善安老护理与布施净心体验辉应 俗世敬老与禅世养心的商业平衡联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 主题概念提炼联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考“大唐素食坊”素者天下、康心净苑新主题、新业态、新空间联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考关键词诠释：素者天下关键词诠释：素者天下素食主义是一种理想，素食文化的内涵是人与大自然、社会和谐生存与发展、沟通与理4、解的境界。大唐素食坊是素食者的乐园，健康生活的基站。联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考关键词诠释：康心净苑关键词诠释：康心净苑烦劳的现代人心灵皈依、悟禅悟道、修身养性，需要一个淡定性情，宁静致远的空间。联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考特殊符、新天地、碰撞点大唐素食坊项目 主题概念思考联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考传承中国素食历史与佛家文化的精髓，打造当代素食文化 的惊叹号。在净土空间里诞生出素食餐饮、康体休闲、安老护理、静 心体验的崭新商业天地。古与今、中与外、俗与禅、慈与施的文化理念交融碰撞的 结合点。联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 功能规划建5、议联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考佛光普照素我见，素我心善行清修素我行，素我心素食荟萃素我食，素我心康体养生素我身，素我心大唐素食坊项目 功能板块定位联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考以中华及世界素食理念为切入点，以佛文化为根基，倡导清净、健康、自然，打造“佛庙园”为主体结构得环塔旅游新体系。法器流通法器流通佛教法器展览流通、纪念品销售讲讲 经经 堂堂高僧大德讲演佛典经变，学者专家交流多元文化供供 养养 苑苑舍利子崇拜、佛像供养、祖先牌位供奉、法事道场居居 士士 林林居士会所，聚会交流认领捐赠加加 持持 堂堂法水洗礼，佛祖加持，见证人生重要时刻藏藏 经经 阁阁佛教经典收藏与传播，6、佛教书店、音像店会会 展展 馆馆佛教文化展、艺术展，居士赠品展，佛教交流活动佛佛 国国 会会世界佛教大观，礼仪大观，宗门教派大观佛光普照素我见，素我心善行清修素我行，素我心别别 馆馆现代寮房，清净身心，别样休憩清修馆清修馆打佛七、吃斋饭，绕佛、打坐、早课、晚颂，全面体验寺 院生活及佛教礼仪放生池放生池关怀生命，慈悲人生舍饭处舍饭处长期进行慈善舍饭、捐助等公益活动养心堂养心堂忏悔、静坐，与法师对话儒孝堂儒孝堂兴中华传统百家之共倡，应当今和谐社会之必需 素食荟萃素我食，素我心素素 食食 区区开设日本素食、韩国素食、泰国素食、印度素食、台湾 素食，西式素食大全、中国名寺素食馆等茶茶 道道 区区汇集中7、外茶道，禅茶、美容保健茶，茶餐、茶宴等展展 卖卖 区区素食外卖，品牌素食产品展售，素食产品研发素食沙龙素食沙龙接轨国际素食协会，交流素食健康心得，带动推广普及 素食 VIP VIP 服务服务跟踪健康指数，个性营养配餐，专业VIP服务联商投资大唐素食坊项目主题规划概念思考联商投资大唐素食坊项目主题规划概念思考康体养生素我身，素我心瑜珈馆瑜珈馆挖掘大唐瑜珈，贯彻素食、素身、素心习武堂习武堂武术展演馆，武术训练馆养生堂养生堂中医保健，全素食疗，佛香醒神，心理疏导圣圣 浴浴佛祖七物澡浴，去七病得七福联商投资大唐素食坊项目主题规划概念思考联商投资大唐素食坊项目主题规划概念思考大型素食馆（9000）养生康8、体馆（3000）会展馆（2500）清修馆（1500）净心体验会馆（1500）法器流通馆（500）（括号内面积为项目的建筑面积）大唐素食坊项目 功能模块比例图联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 业态功能分配比例图大唐素食坊项目 招商策略思考联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 招商策略建议大唐素食坊项目商业属性决定本案只宜采取定向招商模式大唐素食坊项目招商与引资共性互动为本案招商的特异性大唐素食坊项目具有招商渠道与招商沟通的资源整合性联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 招商原则执行细化原则一、维护大9、唐素食坊商业与文化的经营黄金比例原则二、维护统一主题形象、统一品牌形象原则三、功能同业差异、异业互补原则四、核心主力店先行，辅助店随后的招商顺序原则原则五、以主力店为核心的布局原则原则六、特殊商户招商优惠原则原则七、放水养鱼的租赁原则原则八、统一管理服务原则联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 定向招商的区域范围国内：上海、厦门、广州、深圳国外：香港及东南亚、欧洲区域市场联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考联商投资大唐素食坊项目主题规划概念思考联商投资大唐素食坊项目主题规划概念思考联商投资大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目10、 商业运营思考联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考从信仰的人数看，佛教是我国最大的宗教：据1991年大英百科年鉴及1994年中国佛教协会提供的资料表明：90年代初，中国佛教徒有1亿人，占全国总人口中的8.3。项目市场前景（1）佛教在我国具有深厚群众基础和广阔市场前景佛教在我国具有深厚群众基础和广阔市场前景项目市场前景（2）人类对急功近利、文化浮躁的反思，对清净、自然、传统的回归与追求，导致人们消费观、交际观的深刻变化，这种变化趋势为素食及佛文化悄悄完成了市场孕育。素食文化和佛文化市场孕育成熟素食文化和佛文化市场孕育成熟鉴于本案特殊的商业属性，项目吸纳投资者的策略方法将有别于其他商业项目：项11、目吸纳投资者策略方法“一对一”沟通锁定目标投资者定向吸纳投资者项目投资者分布大唐素食坊项目吸纳国内投资者的重点在：东部沿海发达地区佛教信徒较多的城市（广州、北京、上海、杭州等）及西安，或有投资宗教旅游意向的投资者。本案吸纳海外投资的重点在于佛教发达国家和地区的投资者，如台湾、香港、泰国、韩国和日本等。这些国家和地区佛教信徒比例高，资金雄厚，消费能力强。投资本案对他们而言，不仅是赚取利润，更是做功德。根据项目划分经营板块的特点，兼之不同投资者的需求差异，将组合运用不同的合作模式：联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考与投资者合作模式建议项目整体包装定位后，采取“筑巢引凤”的方式吸引外来商家入驻12、经营；联营合作模式，外来经营者输出自有品牌，以技术入股方式共同经营；招商与投资组合模式，买断某一经营品牌或字号的经营期限，同时输 出经营管理模式，将品牌盈利模式连同商铺产权捆绑售销售给投资者。项目公司运营模式建议由于本项目特殊的市场定位和功能业态定位，可采用股权合作联营模式：由联商引入外部战略投资者，联合著名宗教品牌、发展商等项目参与各方，以资金、品牌、土地或劳务出资，共同组成项目公司。采用采用股权合作联营模式，可有效地与外部资本平台嫁接，进而强势整合有效资源，构筑最佳业态组合，同时也便于项目推广和招商，最终实现项目的成功持续运营和参与各方的利益共赢。项目后期管理模式建议便于项目后期的品牌和文13、化的树立，并有利于项目品牌的统一经营和管理；不仅为项目各经营板块提供管理和服务，还将对项目的非经营板块提供相应的管理和服务。项目后期的经营管理可考虑引进专业的经营管理公司，进行统一管理。大唐素食坊大唐素食坊 项目项目 经营预测分析经营预测分析联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考一、大唐素食坊项目 经营模块的租售比例联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考二、大唐素食坊项目 经营招租类比价格西安城南区域同类物业租金价格比较：联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考信息来源中介代理物业名称开米广场类型出租配套设施暖气所在城区城南物业结构门面所属商圈唐城宾馆居住圈座落位置小寨开米广场装修情况一般14、面积20 平方米价格3000元/平方米备注不含物业，管理费。三、大唐素食坊项目 产权销售类比价格联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考西安城南区域同类物业销售价格比较：信息来源自助交易物业名称乐油路科荣花园类型出售配套设施暖气所在城区城南物业结构门面所属商圈后村居住圈座落位置大雁塔附近门面装修情况未装修面积46 平方米价格330000 元西安地产市场城南区今年3月门面成交均价（元/月）联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考类型报价(元/月)成交价（元）出租69.866.1求租65.3出售77237698求购7611四、大唐素食坊项目 出租收益估测联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考本案15、总建筑面积18000，其中出租面积为12600，根据我们市场调研的数据显示，西安城南区域店铺租金价格约为66元/月，考虑到本案自身品质因素和市场走势，我们将租金价格在当地市场均价的基础上提升20，约为80元/月。面 积()1200012000租 金（元/月）8080月租金收入（元）960,000960,000年租金收入（元）11,520,00011,520,000联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 销售收益估测本案的销售面积为5400，西安城南区域店面销售均价约为7700元/，同样在当地销售均价的基础上提升20，销售收益为：面 积()54005400价格（元/）77001.277001.293009300销售收入(元)50,220,00050,220,000联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考大唐素食坊项目 经济预测结论从销售方面看，项目仅销售总建筑面积的30%，即可实现销售收入5022万元。从经营方面看，项目具有稳定且可观的现金流，有利于项目的持续经营；综合评判本项目具有较强的盈利能力，具有充分的可行性！联商投资 大唐素食坊项目主题规划概念思考 谢 谢赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/